Mietspiegel im Zustimmungsprozess

Mietspiegel im Zustimmungsprozess


Im Zustimmungsprozess geht es um Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit des

Mieterhöhungsverlangens Die materiellen Voraussetzungen des

ZustimmungsanspruchsEinhaltung der Jahressperrfrist und der 15-MonatsfristEinhaltung der KappungsgrenzeDas Nichtüberschreiten der ortsüblichen

Vergleichsmiete


Im Zustimmungsprozess geht es um Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit des

Mieterhöhungsverlangens Ordnungsgemäße Begründung

Mietspiegel als Begründungsmittel

Der richtige Mietspiegel

Mietspiegel einer Nachbargemeinde

Beifügung

Anwendung im Einzelfall

Hinweis auf qualifizierten Mietspiegel


Im Zustimmungsprozess geht es um Die materiellen Voraussetzungen des

ZustimmungsanspruchsDas Nichtüberschreiten der ortsüblichen

Vergleichsmiete Ausstattung und Beschaffenheit strittig

ggf Zeugen oder richterliche Inaugenscheinnahme

Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete strittig


Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete Weder einfache noch qualifizierte Mietspiegel sind

Beweismittel i.Sd. ZPO Qualifizierten Mietspiegel kommt gem. § 558d Abs. 2

BGB eine Vermutungswirkung zu.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.


Die Vermutungswirkung Tatsachenvermutung

Eigenbesitz in § 938 BGB

Briefübergabe § 1117 III BGB

Echtheitsvermutung von Urkunden, §§ 437, 440 ZPO


Die Vermutungswirkung Tatsachenvermutung Rechtsvermutung

Richtigkeitsvermutung des Grundbuchs, § 891 BGB

Berechtigung bei Grenzanlagen, § 921 BGB

Eigentumsvermutung für Besitzer, § 1006 BGB


Die Vermutungswirkung Tatsachenvermutung Rechtsvermutung Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete passt in das

Schema nicht Modifizierte Durchschnittsmiete

Empirische Datenerhebung

Normative Bewertung


Die Vermutungsgrundlage es muss einen Mietspiegel im Sinn des § 558c BGB geben er muss nach den anerkannten wissenschaftlichen

Grundsätzen erstellt worden sein, er muss von der Gemeinde oder den

Interessenverbänden anerkannt worden sein, ggf. muss er nach 2 Jahren der Marktentwicklung

angepasst worden sein, die konkrete Wohnung kann in den Mietspiegel

eingeordnet werden


Die Vermutungsfolge Es wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel

bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Bei Spannen wird nur vermutet, dass die Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne liegt

Orientierungshilfen gehören nicht zum qualifizierten Mietspiegel


Auswirkungen auf Darlegungs- und Beweislast 4-Stufen-Prüfung des BGH

1. Stufe Hinweis auf Existenz eines qualifizierten Mietspiegels

Durch denjenigen, der sich auf dessen Werte berufen will

in der Regel der Mieter



1. Stufe

2. Stufe „Zweifel säen“

Tatsachen vortragen, die gegen die Einhaltung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze sprechen

Soweit es eine Mietspiegeldokumentation gibt, muss er sich damit auseinandersetzen

Bestreiten mit Nichtwissen ist unzulässig



1. Stufe

2. Stufe

3. Stufe Derjenige, der sich auf die Vermutungswirkung beruft, muss

beweisen, dass die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze der Mietspiegelerstellung eingehalten wurden.

Zeugen

Auskunft

Sachverständigengutachten



1. Stufe

2. Stufe

3. Stufe Sachverständigengutachten

Methodische Fragen (Stichprobengröße, Stichprobenausschöpfung, Repräsentativität der Daten, Extremwertbereinigung, Mischungsverhältnis)

Vorschusspflichtig ist i.d.R. der Mieter



1. Stufe

2. Stufe

3. Stufe

4. Stufe Hängt vom Ergebnis der 3. Stufe ab


4. Stufe Steht fest, dass es sich um einen qualifizierten

Mietspiegel handelt Der Vermieter kann den Beweis des Gegenteils gem. § 292

ZPO erbringen Es geht nicht um die Vermutungsgrundlagen, sondern die

Vermutungsfolgen

Warum gilt dieser Mietspiegel nicht für die konkreten Wohnung

Adresslage, Wohnungen dieser Beschaffenheit gar nicht erfasst etc

Gericht muss entscheiden, ob Vermutungsfolge widerlegt


4. Stufe Gericht muss entscheiden, ob Vermutungsfolge widerlegt

Wenn es das verneint:

ortsübliche Vergleichsmiete nach qualifiziertem Mietspiegel

Wenn es das bejaht

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit anderen prozessualen Beweismitteln, i.d.R. einem Sachverständigengutachten

Das ist ein normales Bewertungsgutachten


4. Stufe Es steht aufgrund Stufe 3 fest, dass es sich um keinen

qualifizierten Mietspiegel handelt Der Vermieter muss jetzt als Anspruchsteller beweisen, wie

hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist Das Gericht kann ggf. den als nicht qualifiziert eingestuften

Mietspiegel als Indiz benutzen

Ggf ist Gutachten einzuholen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Gutachter wird sich dabei aber auch mit den Werten des Mietspiegels auseinanderzusetzen haben.


Einfache Mietspiegel im Prozess Dogmatische Einordnung umstritten

als ein antizipiertes Sachverständigengutachten,

als ein normkonkretisierender Verwaltungsakt,

als eine Übersicht, die die in ihr ausgewiesenen Zahlen allgemeinkundig macht, so dass sie im Wege des Freibeweises in den Prozess eingeführt werden können,

als ein Parteigutachten,

als eine amtliche Auskunft,

im Rahmen des § 287 ZPO, oder

schlicht als ein in der ZPO nicht vorgesehenes Beweismittel eigener Art


Einfache Mietspiegel im Prozess

Nach Ansicht des BGH stellt ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und/oder von der Gemeinde anerkannt wurde, im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.


Einfache Mietspiegel im Prozess. Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels Darlegungslast

Indizienbeweis ist indirekter Beweis

Es wird aus tatbestandsfremden (Hilfs-)Tatsachen der Schluss auf das Vorliegen der Haupttatsache gezogen. Nach BGH (II ZR 139/67) ist der Indizienbeweis geführt, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Hilfstatsache richtet sich danach, wer den Hauptbeweis zu erbringen hat.

Das ist in Verfahren der vorliegenden Art immer der Vermieter.


Einfache Mietspiegel im Prozess. Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels Darlegungslast

Indizienbeweis ist indirekter Beweis

Es wird aus tatbestandsfremden (Hilfs-)Tatsachen der Schluss auf das Vorliegen der Haupttatsache gezogen. Nach BGH (II ZR 139/67) ist der Indizienbeweis geführt, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Hilfstatsache richtet sich danach, wer den Hauptbeweis zu erbringen hat.

Das ist in Verfahren der vorliegenden Art immer der Vermieter.


Einfache Mietspiegel im Prozess. Indizwirkung wohl abhängig von der Qualität des Mietspiegels

Darlegungslast

Fraglich, wie substantiiert der Mieter vortragen muss

Mietspiegel muss aber vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgehen.

Bergmannsglück in Ahlen (Sachverständigengutachten nicht verwertbar, da „Spezialmietspiegel“, Mietspiegel aber als Indiz verwertbar, obwohl Mieten nicht enthalten.


Fazit Mietspiegel sind Begründungsmittel. Da erledigend sie ca. 97% aller

Mieterhöhungsverfahren

Im Prozess nur bedingt geeignet

Es besteht die Gefahr, dass wegen der Anforderungen, die im Prozess erfüllt sein müssen, Mietspiegel als vorprozessuales Begründungsmittel nicht mehr erstellt werden.

Wegen der omnipräsenten Politik kommt es immer häufiger zu Manipulationsversuchen, um politisch in die Landschaft passende Mietspiegel zu erhalten. Stichwort Mietspiegelpolitik!

Danke

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