mit integrativem Betriebskonzept · notwendig, um einen Businessplan gemäß den Förderrichtlinien von KVJS und Aktion Mensch zu erstellen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne. 5

Rahmenkonzeption

HOTEL- & BOARDINGHOUSE mit integrativem Betriebskonzept

I N K L U S I O N S U N T E R N E H M E N B W – W E I L G E M E I N S A M M E H R D R AU S W I R D

VORWORT

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HOTEL-

KONZEPTION —

FÜR BETREIBER—

QUELLEN

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HINTERGRUND

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GEBÄUDE- & RAUM-

KONZEPTION—

FAZIT

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STANDORT-

QUALITÄT —

FÜR INVESTOREN —

ANHANG

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Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION INHALT

Das Konzept des Boardinghouses ist nicht neu: Flexible und günstige Alternativen zu klassischen Hotels sind besonders in Ballungsräumen und im Einzugsbereich von großen Unternehmen, Kliniken und Hochschulen gefragt. Boardinghouses haben sich am Markt bewährt – und damit auch als attraktive Anlageobjekte für Investoren.

Neu ist der Ansatz, Boardinghouses als Inklusionsunternehmen zu betreiben. Der entscheidende Unterschied: Während klassische Boardinghouses rein ökonomisch agieren und in der Regel nur wenige Arbeitsplätze vorsehen, haben Inklusionsunternehmen das klare Ziel, neue Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderung zu schaffen.

Impressum Kommunalverband für Jugend und Soziales / Baden Württemberg Dezernat Integration / Erzbergerstrasse 119 / 76133 Karlsruhe / www.kvjs.de Erstauflage 250 Exemplare / November 2017

Konzept und Redaktion: die-regionauten.de Gestaltung: abschnitteins.de

Bislang fehlte es an Konzepten, die diesem Unterschied Rechnung tragen und neben rein betriebswirtschaft-lichen Fragen auch die spezifischen Anforderungen in den Blick nehmen, die sich aus der Beschäftigung von Menschen mit Behinderung ergeben.

Das vorliegende Rahmenkonzept setzt genau hier an und skizziert die modellhafte Entwicklung eines inklusiven Boardinghouses. Eine fünfköpfige Expertengruppe hat hierzu ihre fundierten Kenntnisse der Beherbergungs- und Gastronomie-branche und ihre jahrelange Erfahrung in der Führung inklusiver Betriebe eingebracht. Damit haben Sie als potenzieller Investor oder Betreiber eine übersichtliche und belastbare Blaupause für inklusive Boardinghouses zur Hand: Die Informationen – von der Bewertung der Standortqualität über bauliche und personelle Voraussetzungen bis zum Betrieb und Marketing – liefern Ihnen eine solide Entscheidungs- und Planungsgrundlage.

Vieles lässt sich direkt auf Ihr Vorhaben und Ihren Standort übertragen. Bei der Anpassung, Ausarbeitung und Umsetzung unterstützt der Kommunalverband für Jugend und Soziales (KVJS) Sie gerne. Auch finanziell: Wir fördern den Betrieb von inklusiven Boardinghouses in Baden-Württemberg. Förderfähig sind Beratungskosten im Vorfeld oder während des Betriebes, Investitions- kosten (insbesondere Möblierung und Ausstattung) sowie laufende Leistungen für die Beschäftigung von Menschen mit Schwerbehinderung. Voraussetzungen sind die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die sozialversicherungspflich-tige Beschäftigung von durch eine Behinderung besonders betroffene, schwerbehinderte Menschen. Die konkrete Höhe der Förderung ist von den aktuellen Förderrichtlinien und Förderprogrammen abhängig.

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Gute Idee. Gute Sache. Gute Rendite.

Rund 80 Inklusionsunternehmen schaffen in Baden-Württemberg schon heute viele Hundert Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderungen. Doch bewährte Konzepte – von der Werkstatt über das Second-Hand- Kaufhaus bis zum Reinigungsservice – haben ihr Beschäftigungs- potenzial weitgehend ausgeschöpft. Darum sind zur Schaffung inklusiver Arbeitsplätze neue Ideen, rentable Geschäftsmodelle und neue Märkte gefragt. Ein vielversprechender Ansatz: Der inklusive Betrieb von Boardinghouses.

Kommunalverband für Jugend und Soziales

Referat 35 (Inklusionsbetriebe, Förderung selbstständiger Tätigkeit) Bernhard Pflaum [email protected] +49 711 6375311

Fakten

Vorteile&

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Auf einen Blick

Seite 18

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Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION HINTERGRUND

Grundkonzept für den Betrieb inklusive Hotel- und Boardinghouses —

Der KVJS sieht gute Marktchancen für inklusive Beherbergungsbetriebe in Baden-Württemberg. Doch fehlt es an belastbaren Informationen und Entscheidungshilfen für potenzielle Investoren und Betreiber. Im Januar 2017 nahm darum die interdisziplinäre besetzte Projektgruppe „Integratives Boardinghouse“ ihre Arbeit auf. Der Auftrag: ein Grundkonzept für den Betrieb inklusiver Boardinghouses, das sich an den jeweiligen Standort und dessen besonderen Anforderungen anpassen lässt.

PROJEKTGRUPPE

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FRANK KLASEN

Alsace Hotel Consulting, KVJS-akkreditierter Fach-

berater für integrative Hotel- & Gastronomiebetriebe in BW

JOCHEN LAUBER

Geschäftsführer Hofgut Himmelreich gGmbH,

Kirchzarten

MATTHIAS EHRET

Geschäftsführer Integrations-betriebe Caritas Konstanz

gGmbH

JOHANNES STAUB

Hotelmanager Green City Hotel Vauban, Freiburg

DANIEL FERCH

Geschäftsführer Green City Hotel Vauban gGmbH,

Freiburg

DREI HOTELS, DIE INKLUSION UND WIRTSCHAFTLICHEN ERFOLG VERBINDEN

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Green City Hotel Vauban, Freiburg Seehörnle, Gaienhofen-Horn Hofgut Himmelreich, Kirchzarten

Frank Klasen (KVJS-akkreditierter Fachberater für integrative Hotel- und Gastronomiebetriebe in Baden-Württemberg), Matthias Ehret (Integrations- betriebe Caritas Konstanz), Jochen Lauber (Hofgut Himmelreich, Kirchzarten), Daniel Ferch und Johannes Staub (Green City Hotel Vauban, Freiburg) haben ihre Kenntnisse der Beherbergungs- und Gastronomiebranche, ihre eigenen Erfahrungswerte in der Führung inklusiver Betriebe und weitere verfügbare Daten zum Thema zusammengetragen. Besonderen Wert legte die Projektgruppe dabei auf die Praxisnähe und realistische Einschätzung der Marktchancen und Risiken. Dazu zählen u.a. Investitionen, Beschäftigungschancen für Menschen mit Behinderung und Rentabilitäts- perspektiven. Die Ergebnisse finden sich übersichtlich und kompakt auf den folgenden Seiten.

Der Begriff Boardinghouse bezeichnet einen Beherbergungsbetrieb, welcher Zimmer oder Appartements mit hotelähnlichen Leistungen für längere Aufenthalte vermietet.

Aussagekräftige Projektion für Investoren und Betreiber

Alle dargestellten Zahlen wurden mit besonderer kaufmännischer Vorsicht ermittelt. Es handelt sich weder um ein Gutachten noch eine vollständige Projektentwicklung, sondern um eine generelle und grundlegende Projektion für ein inklusives Boardinghouse. Im Falle der Realisierung sind exakte Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit sowie detaillierte Ausarbeitungen zu Betriebskonzept, Bau und Einrichtung, Investitionen und Finanzierung notwendig, um einen Businessplan gemäß den Förderrichtlinien von KVJS und Aktion Mensch zu erstellen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne.

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Hotel- & Boardinghouse mit integrativem Betriebskonzept

ERFOLGSFORMEL

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RAHMENKONZEPTION STANDORTQUALITÄT

Die Standortqualität spielt für die wirtschaftlichen Perspektiven eine entscheidende Rolle.

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Zur realistischen Beurteilung des Standorts ist eine Markt- und Wettbewerbs- analyse anhand folgender Fakten sinnvoll und notwendig:

MARKTLAGE

Generelle Ermittlung des bestehenden Angebots – z.B.

durch offizielle Statistiken zur Auslastung der Schlaf-

gelegenheiten der am Standort angesiedelten Be-

herbergungsbetriebe (Hotel-Restaurants, Hotel garni,

Sonstige)

PREISGEFÜGE

Analyse des allgemeinen Preisgefüges der örtlichen

Beherbergungsbetriebe

BEDARF

Einschätzung des künftigen Bedarfes an Beherbergungs-

kapazitäten, insbesondere des Bedarfes an Boarding-

Appartements – z.B. durch Gespräche mit Unternehmen

vor Ort

VERKEHRSANBINDUNG

Gute Erreichbarkeit – per Bahn, öffentlichem Per-

sonennahverkehr und PKW

WETTBEWERBER

Erfassung der Wettbewerber vor Ort und deren Angebotsqualität –

zusammengefasst in einem Stärken-Schwächen-Profil

ATTRAKTIVITÄT DES

STANDORTES

Bewertung der Attraktivität des Standortes unter den

Gesichtspunkten Ansiedlung von Wirtschaft und Gewerbe,

touristischer Attraktivität und Freizeiteinrichtungen, Dynamik der allgemeinen

Standortentwicklung

WOHNUNGSMARKT

Bewertung des örtlichen Wohnungsmarktes: besteht

ein Nachfragemarkt oder gar Wohnungsknappheit?

ZIELGRUPPEN

Potenziell erreichbare Zielgruppen am Standort:

Übernachtungsbedarf, künftige Großprojekte und

Ansiedlungen

Eine wichtige Kennziffer für die Beurteilung der Marktchancen ist die prognostizierte Bettenauslastung. Eine Einschätzung erhalten Sie durch eine simple Formel:

Hier sollten Sie auf mindestens 60% kommen. Ab dieser Bettenauslastung bestehen gute wirtschaftliche Perspektiven für den inklusiven Beherbergungsbetrieb.

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STATISTISCHE

AUSLASTUNG10 % 60 %+ >

der bestehenden Betriebe vor Ort (erhältlich beim Statistischen Landesamt)

realistische Bettenauslastung

MARKETING

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ZIELGRUPPEN

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Ein professionelles Marketingkonzept ist für den Erfolg unerlässlich. Das Marketing samt Namensfindung, Claim, durchgehender Corporate Identity, Webseite, Social Media-Kampagnen, Storytelling, Bildwelt, Beobachtung und Einschätzung der Wettbewerber sollte bereits während der Projektentwicklung in professionelle Hände gegeben werden. Kurz: Das werbliche Erscheinungsbild muss stimmen, emotional ansprechen und überzeugen.

Die primäre Zielgruppe für ein Hotel mit Board-inghouse-Appartements sind während der Woche Geschäftsreisende auf der Durchreise oder für längerfristige berufliche Einsätze am am Standort.

Berufstätigte, die für befristete Einsätze über mehrere Wochen tätig sind, bilden eine ideale Zielgruppe für Boardinghouse-Appartements in Großstädten oder Mittelzentren mit dynamischen Unternehmen.

Auch Wissenschaftler, Praktikanten und zeitlich befristete Mitarbeiter/innen von Hochschulen und wissenschaftlichen Institutionen sind als Langzeitgäste eine interessante Zielgruppe.

Nicht dauerhaft vermietete Appartements können tagesaktuell in den gängigen Hotelbuchungspor-talen als Zimmerkapazitäten auf dem Hotelmarkt für Kurzzeitaufenthalte angeboten werden.

Weitere Zielgruppen sind je nach Standort zu definieren – zum Beispiel Freizeittouristen (in Urlaubsregionen), Durchreisende (in Autobahnnähe), Firmen-Kontingente (bei ansässigen Großfirmen oder Tagungszentren), Angehörige von Patienten oder Patienten mit ambulanten Langzeitbehandlungen (bei nahe gelegenen Kliniken).

Das Fundament Eine klare Positionierung

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Nach bisherigen Erfahrungswerten wird davon ausgegangen, dass die besten Chancen für ein inklusives Hotel- und Boardinghouse bestehen, wenn der Betrieb seine Logiskapazitäten in einer Mischform aus Hotelzimmern und Appartements anbietet.

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Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION HOTELKONZEPTION

POSITIONIERUNG

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Daraus lässt sich die Positionierung des Betriebstypus wie folgt definieren:

3 Sterne Hotel und Boardinghouse

mit mindestens 60 Logiseinheiten und Tagungsraum

unter Einbeziehung der Attribute „inklusiv“ und „barrierefrei“

optimiert für Geschäftsreisende

Die exakte Positionierung ist je nach Standort unterschiedlich und muss den Standortqual-itäten und Zielgruppen entsprechend angepasst werden. Wichtige Erfolgsfaktoren sind die Herausarbeitung von Alleinstellungsmerkmalen und die durchgängige Profilierung des Hauses – von der Außendarstellung über die Einrichtung bis hin zur Dekoration. Das Hotel und Boardinghouse sollte eine Geschichte erzählen und seine besondere Botschaft als Integrationsunternehmen im Marketing hervorheben. Damit verbunden sollte mittels eines eingängigen Slogans eine emotionale Ansprache der Gäste erfolgen (z.B. „Heimat-Hotel“). Eine Positionierung bzw. Profilierung des Angebotes, die weitere Attribute wie „ökologisch“, „nachhaltig“ und „regional verankert“ beinhalten, kann je nach Standort und Intention der Betreiber empfehlenswert sein.

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Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION HOTELKONZEPTION

SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN

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Boardinghouse-Vermietung in Form von Packages oder Pauschalen – z.B. Economy, Business, Superior jeweils mit zunehmenden Service- leistungen (Reinigung, Wäschewechsel, Einkaufs- service, etc.)

Öffnungszeit der Rezeption mit einer täglichen Kernzeit von 6 bis 22 Uhr – nach Standort ggf. mit automatisiertem Check-in (z.B. Automat, Schlüssel-Tresor, Online-Check-in) oder Besetzung mit einem Nachtportier Wöchentliche Zwischenreinigung der Board-inghouse-Appartements

Waschraum mit Münzwaschmaschinen, Trocknern und Bügelstation für die Gäste

Optional: Mobilitätskonzept mit E-Bikes und/oder Car-Sharing-Station – für allem für Standorte in Großstädten, optional: Ladestation für Elektrofahrzeuge

Ökologische Ausrichtung des Betriebskonzeptes (Müllvermeidung, Energiesparmaßnahmen etc.)

AUSSTATTUNG

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VERPFLEGUNG

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Die Einrichtung und Ausstattung der Zimmer und Appartements sollte mindestens den Anforderungen an ein Drei-Sterne-Hotel garni genügen. Je nach Betriebskonzept kann auch eine Einstufung als 3 Sterne Superior Hotel garni angestrebt werden. Gemäß dem Kriterienkatalog der Deutschen Hotelklassifizierung ist dazu eine Vielzahl von baulichen Kriterien, Einrichtungs- merkmalen und Dienstleistungskriterien zu erfüllen- insgesamt 270 Kriterien werden bei einer Klassifizierung bewertet (detaillierte Infos u.a. unter www.hotelstars.eu).

Das Frühstücksangebot sollte sich den jeweiligen Gegebenheiten anpassen:

Verhältnis Hotelzimmer zu Boardinghouse-Appart- ements: Für Hotelgäste sollte ein Frühstücksbuffet zur Verfügung stehen. Für Boardinghouse-Gäste ist in der Regel ein Außer-Haus-Verkauf ausreichend. Qualität des Standortes: In einer Großstadt bzw. Innenstadtlage kann es empfehlenswert sein, ein To Go-Angebot mit Backwaren und Kaffee auch für externe Laufkunden zu schaffen.

Frühstückspreise: Für Frühstücksbuffet gilt als grober Richtwert 9€ brutto, für Frühstück im To-go-Verkauf sind Preise ab 5 € brutto anzusetzen.

Ergänzend sollten Getränke- und Snackautomaten zur Verfügung stehen. Je nach Betriebskonzept kann auch eine Bar vorgesehen werden – unter der Voraussetzung, dass diese von Rezeptionsmitar- beiter/innen bedient werden kann.

LOGISKAPAZITÄTEN

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Die Beherbergungskapazität sollte aus wirtschaftlichen Gründen mindestens 60 Einheiten umfassen. Darunter ist der Personalaufwand für inklusive Beherbergungsbetriebe in aller Regel nicht mehr darstellbar.

Beispiel für ein Logisangebot in Rand- lage einer Großstadt: rund zwei Drittel Boardinghouse-Appartements und ein Drittel Hotelzimmer – wobei die Boardinghouse-Appartements auch als Hotelzimmer vermietet werden können.

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BEHERBERGUNGSBEREICH UND

ZIMMERKAPAZITÄTEN

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EMPFEHLUNGEN ZUR

BAUAUSFÜHRUNG

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Obergeschosse mit drei bis fünf Etagen je nach Raumkubatur, Grundfläche des Gebäudes und Grundstücksgröße

Mindestens 60 Zimmereinheiten z.B. mit 20 Doppelzimmern und 40 Board-inghouse-Appartements

Grundfläche der Hotelzimmer inkl. Bad/WC ca.18 bis 22 m²

Grundfläche der Appartements inkl. Bad/WC ca. 28 bis 35 m³

Das Gebäude Architektonische und bauliche Grundlagen

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Der nachfolgende Anforderungskatalog an die Struktur und Funktionalitäten des Gebäudes dient dazu, das Vorhaben klar zu skizzieren und zu definieren.

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Der architektonische Entwurf, die Leistungsbe- schreibung der Bauausführungen (auch Raumbuch genannt) und die Ausführungsplanung sollten möglichst frühzeitig und detailliert erfolgen.

Bruttogeschossfläche 3.500 bis 4.000 m²

Möglichst regelmäßige Baukubatur (Rechteck)

Personenaufzug, der alle Stockwerke bedient, mit Blindenschrift und Etagenansage

Moderne Lichttechnik (LED)

Moderne Heizungs- und Lüftungstechnik (BHKW, Photovoltaik etc.)

Erfüllung der Anforderungen an Brandschutz gemäß LBO

Erfüllung der Anforderungen an Hygienerichtlinien in allen Wirtschaftsräumen

Hoher Isolationsfaktor bei Schallschutz entsprechend in Hotelbau-Qualität (Bodenbeläge, Trennwände, Türen und Decken) Pflegeleichte, resistente Bodenbeläge mit reduziertem Trittschall

Leistungsfähiges W-LAN-Netz im gesamten Gebäude

Modernes Schließsystem für Zimmertüren

Stimmiges Dekorations-Konzept – flexibel und nicht hochpreisig, damit Dekoration regelmäßig neuen Trends angepasst werden kann

Dekorative Design-Elemente mit Erinnerungseffekt (optische Erlebniswerte für die Gäste)

Gewährleistung der Funktionalität für einen inklusiven Beherbergungsbetrieb (z.B. kurze Wege, Barrierefreiheit)

optisch abgetrennter Wohn- und Essbereich mit Couch bzw. Klappbett für zwei weitere Personen und großem TV – somit auch nutzbar als Familien-Zimmer für Durchreisende am Wochenende

Küchenzeile mit kleiner Arbeitsplatte, Waschbecken, Kühlschrank und Tiefkühlfach, Zwei-Platten-Herd, Mikrowelle, Tablet-Kaf-feemaschine, Wasserkocher, Küchenelemente in Modular-Bauweise (rascher Austausch bei Defekten), optional kleiner Geschirrspüler und Küchenzeile abschließbar bei Vermietung als Hotelzimmer zur Vermeidung von erhöhtem Housekeeping-Aufwand

großer Schrank

großzügiges Duschbad mit getrenntem WC

pflegeleichte Bodenbelägen kleiner Balkon (optional)

RAHMENKONZEPTION GEBÄUDE- UND R AUMKONZEPTION

AUSSTATTUNGSMERKMALE

BOARDINGHOUSE-APPARTEMENTS

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BESONDERE ANFORDERUNGEN DES

INKLUSIVEN BETRIEBSKONZEPTS

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kraftbetätigte Service-Türen (z.B. Küche, Spüle), keine Schwingtüren

Rezeptions- und Bartresen, den auch Rollstuhlfahrer bedienen können

Aufzug nach neuesten Standards für Menschen mit Behinderung (Blindenschrift, Etagenansage, etc.)

flexible Appartements und Hotelzimmer, die sich jederzeit in barrierefreie Hotelzimmer bzw. Appartements umwandeln lassen

Möglichkeit, barrierefreies Zimmer durch Verbindungstür mit benachbartem Zimmer zu öffnen – z.B. für behinderte Menschen, die Begleitung benötigen oder mit Familie reisen

Rechtliche Anforderungen bzgl. der Mindestanzahl an barrierefreien Zimmern in Relation zur Gesamtanzahl der Logiseinheiten beachten

gute Erreichbarkeit mit ÖPNV, damit Mitarbeiter/innen mit Behinderung unkompliziert und selbstständig an ihren Arbeitsplatz gelangen

Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION GEBÄUDE- UND R AUMKONZEPTION

ÖFFENTLICHE BEREICHE

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NICHT ÖFFENTLICHE BEREICHE (TECHNIK)

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AUSSENBEREICH

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In der Regel werden diese Funktionsbereiche im Erdgeschoß eingerichtet. Je nach Bauart, Standortqualität und architektonischem Konzept ist es aber möglich, einzelne Funktionsbereiche in die Obergeschosse zu verlegen.

Zwei-Platz-Rezeptionsbereich, davon einer möglichst rollstuhlgerecht ausgestattet mit professioneller Hotelsoftware

Lounge mit Sitzgelegenheiten – z.B. in WG-Charakter, ungezwungen, im Vintage oder Industrial Style, eventuell mit Barbereich

Work-Space: Großer Arbeitstisch, Internet-Zugang und Drucker

„Get-Together-Zone“

Frühstücksraum mit 20 bis 30 Sitzplätzen, modulare Sitzmöbel und Tische, Frühstücks-buffetbereich und/oder Verkaufsbereich für To Go-Verkauf mit Backwaren, Kaffee und Snacks

Frühstücksküche mit Induktionsherd und Abluft, große Kühlschränke oder kleines Kühlhaus

Wirtschaftsräume (Trocken-Magazin, Spüle, Nass- und Trockenmüllraum, Raum für Putz- und Reini-gungsmaterial)

Multifunktions- und Tagungsraum (min. 36 bis ca. 80 m²) mit moderner Tagungstechnik, Stuhl-Lager und Garderobe

Büro und Gepäckaufbewahrungsraum

Sozialraum gemäß den Anforderungen der Arbeits- stättenverordnung Damen-, Herren- sowie Behinderten-WC

In der Regel werden diese Funktionsbereiche planerisch im Untergeschoss eingerichtet. Je nach Bauart, Standortqualität und architektonischem Konzept ist es möglich, einzelne Funktionsbereiche in andere Geschosse zu verlegen.

Personalumkleiden und ggf. Duschen erforderlich (z.B. wenn Lebensmittel in Gastronomie oder einem Bistro verarbeitet werden), Personal-WC, ein Spind pro Mitarbeiter/in

Räume für Heiztechnik und sonstige Haustechnik

Housekeeping Office für saubere Wäsche und Schmutzwäsche sowie Reinigungsmittel (25 bis 30 m²), pro Etage zudem Wäsche- und Materiallager (6 bis 10 m²)

Lagerräume für Leergut und Sonstiges (z.B. Büromaterial, Akten-Archiv) mit Gesamtfläche von mindestens 40 m²

Müllraum oder Müllcontainer im Außenbereich mit Konzept zur Mülltrennung

Ausreichende Anzahl von Kfz- & Fahrradstellplätzen für Gäste und Mitarbeiter/innen (optional: Tiefgarage)

Anfahrtszone mit Stellplatz zum Gepäckausladen

Kraftbetätigte Eingangstüren mit Überdachung und Regenschutz (außen) sowie Windfang (innen)

Zufahrt für Lieferanten und Mülltransport (wichtig: keine Lieferaktivitäten durch den Haupteingang)

Leuchtreklame mit hohem Erkennungswert und attraktive Außenbeleuchtung

optional: bewegtes Wasser in der Nähe Eingangs

optional: Terrasse mit Sitzmöbeln und Beschat-tungselementen

KLARHEIT VON BEGINN AN

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Neben der Funktionalität der Räumlichkeiten müssen Verant- wortlichkeiten, Schnittstellen und Aufgaben zwischen Betreiber und Investor von Anfang an explizit definiert werden. Zudem muss klar und schriftlich vereinbart und dargestellt werden, wer welche Kosten für den Bau und die Einrichtung übernimmt.

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Für das vorliegende Rahmenkonzept hat das Freiburger Architekturbüro Amann Burdenski Munkel Presser eine Entwurfsplanung und eine standortunabhängige Baukostenschätzung erstellt. Diese sieht für einen Betrieb mit 64 Logiseinheiten und einer Grundstücksfläche von ca. 1.300-1.500m² wie folgt aus:

Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf derzeit aktuelle Werte mit Stand November 2017. Sollten mehr Logiseinheiten geplant werden, muss der In-vestitionsaufwand entsprechend höher kalkuliert werden.

Je nach Standortqualität – vor allem bezüglich der Grundstückspreise in Ballungszentren – kann sich der Investitionsaufwand erhöhen. Eine Berück- sichtigung örtlich stark abweichender Grundstücks- preise kann aufgrund der vielfältigen Standort- optionen an dieser Stelle nicht erfolgen. Zudem besteht theoretisch die Möglichkeit, dass potenzielle Investoren bereits über ein Grundstück verfügen.

Weiterhin ist es von Bedeutung, dass neben den Planentwürfen auch eine exakte Baukostenschät- zung nebst einem Raumbuch entwickelt wird, in denen alle Details zum Bau und den Investitionen beschrieben werden. Dabei ist auch auf den jeweiligen Baukostenindex zu achten. Besonders wichtig ist dabei eine exakte Beschreibung der Schnittstellen mittels eines Investitionsplanes: Welche Kosten übernimmt der Investor, welche der Betreiber?

Weitere Zuschläge für höherwertige Qualitäts-standards in Gebäude, Ausstattung und Einrichtung liegen im Ermessen des Investors und Betreibers, wobei hier die Rendite-Perspektiven für beide Seiten stets geprüft werden sollten.

Gesellschaftliche Investition mit bester Rendite

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Wer als Investor neben der Kapitalrendite auch einen gesellschaftlichen Mehrwert im Blick hat, dem bietet sich mit einem inklusiven Hotel- und Boardinghouse ein ideales Investitionsobjekt: Die Partner- schaft mit einem Inklusionsunternehmen bietet langfristige und verlässliche Perspektiven.

* Bruttogeschossfläche

Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptFÜR INVESTOREN

FAUSTREGEL FÜR INVESTOREN

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Die Rendite sollte sich bei 2,5 bis 3,0 % durch Netto-Mieteinnahmen ein- pendeln. Primär muss die mittel- bis langfristige Wirtschaftlichkeit des inklusiven Betriebes im Vordergrund stehen. Darum gilt es in jedem Einzelfall die Interessen der Investoren und Be- treiber abzuwägen, so dass sich für beide Seiten eine Win-Win-Situation mit lang- fristigen Zukunftsperspektiven ergibt.

KOSTENGRUPPE TITEL MENGE EP BKI GESAMT NETTO

100 Grundstück Annahme 200.000 €

200 Herrichten und Erschliessen Annahme 100.000 €

300 Investor Baukonstruktion 3765 BGF* 1.159 € 4.364.388 €

400 Technische Anlagen 3765 BGF* 497 € 1.870.452 €

500 Aussenanlagen Pauschal

600 Ausstattung Betreiber

700 Investor Planungskosten 3765 BGF* 414 € 1.558.710 €

700 Betreiber Planungskosten 3765 BGF* Betreiber

GESAMT 8.093.550 €

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RAHMENKONZEPTION AUF EINEN BLICK

FAKTEN & VORTEILE

PRIMÄRE ZIELGRUPPEGESCHÄFTSREISENDE

mit Einsatz vor Ort auf Zeit

FÖRDERN INKLUSIONS- UNTERNEHMEN


MINDEST-FLÄCHENBEDARF

BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE 3.500 m2 GRUNDSTÜCK 1.300 m2

PERFEKTER STANDORT

Innenstadtnah in Ballungszentren mit Unternehmen, Hochschulen & Institutionen

INVESTITION

ca. 8 Mio € (netto)

RENDITE

ca. 2-3 %

ca. 1 % Mietpreissteigerung ab dem 4. Jahr

60 EINHEITENoder mehr

RENTABLEMINDESTGRÖSSE20 Hotelzimmer40 Appartements

ca. 20

ARBEITS- PLÄTZE

MEHRTEILHABE

davon 9 Arbeitsplätze

für Menschen mit Behinderung

40 %Beschäftigte

mit Behinderung

(oder mehr)

INTEGRATIONSBETRIEB HEISST

INKLUSIONSUNTERNEHMEN HOTEL- UND BOARDINGHOUSE

Die Bausteine eines inklusiven Betriebs- und Personalkonzepts

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Was Sie bei der Entscheidungsfindung für den Betrieb eines inklusiv geführten Hotel-und Boardinghouses berücksichtigen sollten, stellen wir im Folgenden dar.

FÜR BETREIBER

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Der KVJS erkennt Integrationsunternehmen auf der gesetzlichen Grundlage des SGB IX an. Folgende KVJS-Fördermittel können dann zur Projekt- entwicklung und Aufbau des Betriebes beantragt werden:

Investitionszuschüsse pro Arbeitsplatz für Menschen mit Behinderung: 35.000 € Zuschuss für ein Gutachten nach Vorlage des Betriebskonzeptes/ Businessplans: 5.000 €

sonstige Zuschüsse zur Projektentwicklung: nach Absprache

Zudem können Nachteilsausgleiche und fortlaufende Personalkostenzuschüsse beantragt werden. Die Förderhöhe ist abhängig von der Einstufung des Behinderungs- und Leistungsgrades des Arbeitnehmers. Des Weiteren ist es möglich, dass Zuschüsse von der Bundesagentur für Arbeit gezahlt werden. Aktion Mensch bietet für gemeinnützige Inklusionsunternehmen folgende Förder- möglichkeiten an zur Projektentwicklung und für den Aufbau des Betriebes:

Vorlaufkostenförderung von 15.000 € und Investitionszuschüsse von max. 250.000 € Personalkostenzuschuss für Projektleitung von max. 250.000 € Die Förderrichtlinien von KVJS und Aktion Mensch sind zu beachten. Diese finden Sie unter www.kvjs.de und www.aktion-mensch.de (Stand November 2017)

Wichtig: Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit werden (gemäß der KVJS-Förderrichtlinien) Zuschüsse auf Löhne für behinderte Mitarbeiter/innen mit maximal 30 % des Lohnes angesetzt.

Zwischen Investor und Betreiber wird in der Regel ein Mietvertrag geschlossen, dessen Laufzeit mindestens zehn Jahre mit zwei Verlängerungs- optionen zu je fünf Jahren betragen sollte.

MIET VERHÄLTNIS INVESTOR – BETREIBER

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INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPLANUNG

FÜR DEN BETREIBER

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Der Betreiber übernimmt in der Regel die Investitionen für die Einrichtung und das Inventar des Hotels und Boardinghouses. Grundlage der exemplarischen Investitionskostenaufstellung sind realistische Schätzungen der Firma Schafferer (Freiburg) für die Küche sowie der Firma Ziefle-Koch (Waldachtal) für die komplette Einrichtung des Betriebes.

* Gemeinnützigkeit ist Voraussetzung

DREI WICHTIGE ZAHLEN

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1.300.000 € 20–30 % 100.000 €

Die Investitionssumme für den Betreiber beläuft sich auf

mindestens 1.300.000 € netto.

Der Eigenkapital-Anteil sollte mindestens 20 bis 30%

der Netto-Investitionssumme betragen.

Für die Eröffnungsphase sollten ausreichende Mittel eingeplant werden. Überwiegend für die Einstellung von Personal vor Eröffnung und für Marketing

und PR.

KAPITALBEDARF EUR

Küche / Inventar 100.000 €

Einrichtung Appartements, Zimmer, Erdgeschoss 520.000 €

Investitionssumme netto 620.000 €

Baunebenkosten / Fachplaner KG700 100.000 €

Sonst. Einrichtung (Büro, Terrasse, Dekorationen, Gardinen) 210.000 €

Projektmanagement / Beratung / Marketing 150.000 €

Kleininventar 60.000 €

Hotelsoftware 20.000 €

Kassensystem 5.000 €

Betriebsmittel 30.000 €

Zwischensumme 575.000 €

Zwischensumme netto 1.195.000 €

Konzession und Behörden ohne MwSt. 5.000 €

Pre-Opening-Kosten (vorwiegend Personal) ohne MwSt. 100.000 €

Gesamtsumme netto 1.300.000 €

zzgl. 19% MwSt. gerundet 250.000 €

GESAMTSUMME KAPITALBEDARF BRUT TO 1 .550.000 €

FINANZIERUNGSPLAN EUR

Eigenmittel

Barmittel oder Eigenleistung Betreiber 255.000 €

Stammkapital gGmbH 25.000 €

Gesamtsumme 280.000 €

Zuschüsse

Zuschuss KVJS Integrationsamt 9 A-Plätze MmBeh 315.000 €

Zuschuss KVJS Projektvorlauf 10.000 €

Zuschuss KVJS Gutachten 5.000 €

Zuschuss Investition* Aktion Mensch 250.000 €

Zuschuss Projektvorlauf* Aktion Mensch 15.000 €

Gesamtsumme Zuschüsse 595.000 €

Darlehen

Darlehen Hausbank 425.000 €

Darlehen KVJS Integrationsamt

Bankdarlehen Hausbank Fehlbetrag

kurzfristig (Mehrwertsteuer gerundet) 250.000 €

Gesamtsumme Fremdmittel 675.000 €

GESAMTSUMME FINANZIERUNGSMIT TEL 1 .550.000 €

davon langfristige Darlehen 425.000 €


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Inklusives Personalkonzept

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In der Eröffnungsphase des Betriebes empfiehlt es sich zunächst sieben bis neun Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderung anzusetzen. Die Erfahrungen bestehender inklusiver Beherbergungsbetriebe zeigen aber, dass die Anzahl der Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderung bisweilen schon nach zwei bis drei Jahren erhöht werden kann.


Aufgrund der Erfahrungswerte bestehender inklusiver Beherbergungsbetriebe sind bei rund 60 Logiseinheiten für Menschen mit Behinderung ein bis zwei Arbeitsplätze an der Rezeption, ein bis zwei Arbeitsplätze im Service/Frühstück/Verkauf/Spüle sowie fünf bis sechs Arbeitsplätze im House- keeping anzusetzen. Die Entlohnung aller Mitarbeiter/innen mit und ohne Behinderung basiert auf dem Tarifvertrag für das Hotel- und Gaststättengewerbe des DEHOGA Baden-Württemberg. Dieser Tarif hat auch für Boardinghouses und etwaige Mischformen Geltung.

Eine erfahrene Projektleiter/in und eine Assistent/in führen das Inklusionsunternehmen in enger Abstimmung mit den Führungsgremien des Betreibers.

Inklusionsunternehmen müssen ein Konzept für die Supervision und das Training der Menschen mit Behinderung vorweisen und es muss eine ausgewogene Besetzung mit leistungsstarken und leistungsschwachen Mitarbeiter/innen vorliegen (siehe Infobox).

TZ Teilzeitkaft 50% VZ Vollzeitkäfte BEH Menschen mit Behinderung VZS Wirtschaftliche Vollzeitstellen

N-BV Nicht Behinderte- Beschäftigungsverhältnis GB Geringfügig Beschäftigte (unter 18 Wochenstunden) B-BV Behinderten-Beschäftigungsverhältnis

GEMEINNÜTZIGKEIT DES

INKLUSIONSUNTERNEHMENS

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STELLENPLAN / ORGANIGRAMM

—

Hierfür ist auf die Einhaltung einer Beschäftigungs- quote von mindestens 40 % für Menschen mit Behinderung zu achten. Zur Ermittlung des Quotienten werden Vollzeitstellen mit 1.0, Teilzeitstellen mit 0.5 Stellen sowie Geringfügig Beschäftigte mit 18 Wochenstunden oder mehr mit 0.25 angesetzt. Geringfügig Beschäftigte unter 18 Wochenstunden und Auszubildende werden nicht berücksichtigt. Wenn es sich nach der Eröffnungsphase anbietet und wirtschaftlich möglich ist, mehr Menschen mit Behinderung einzustellen, sollte dies Ziel des Integrationsbe-triebes sein.

40 %BESCHÄFTIGUNGS-

QUOTE

PROJEKTLEITUNG

—

ASSISTENZ

—

HOUSEKEEPING

—

TAGUNG

—

FRÜHSTÜCK

—

INSTANDHALTUNG

—

REZEPTION

—

VERWALTUNG

—

1 VZ Unternehmensführung alle Bereiche Service/ Rezeption/

Verwaltung / Marketing

1VZ Assistent/in Housekeeping/Rezeption/ Service

Hausdame-Ass Stellv. Leitung Reinigungskraft Hilfpersonal

1 VZ = Assistenz 2 VZ 6 BEH

Leiter/in Service Hilfspersonal Hilfspersonal

= Assistenz 2 TZ 2 GB 2 BEH

Leiter/in Stellv. LeiterIn Rezeption Hilfspersonal

= Projektleitung = Assistenz 5 VZ 1 BEH

zzgl. Buchhaltung extern

Organisation und Betreuung via Projektleitung

Extern: Hausmeisterdienst

26


WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG

—

Die nachfolgenden exemplarischen Berechnungen beruhen auf dem baulichen Entwurf des Freiburger Architekturbüros Amann Burdenski Munkel Presser. Es sind insgesamt 64 Logiseinheiten geplant, davon 25 Doppelzimmer und 39 Appartements.

ANZ. GÄSTE PRO TAG

KAPAZITÄT ZIMMER

ERLÖS NETTO PRO GAST IN EUR

TAGE PRO

JAHR

AUSLASTUNG IN %

DBF NORMAL IN EUR

BEST IN EUR

WORST IN EUR

Logis Boarding 23 30 40.00 365 70 1.1 306.600 337.260 275.940

Hotel 21 25 75.00 365 65 1.3 444.844 489.328 400.359

Boarding als Hotelzimmer

8 9 80.00 365 65 1.3 170.820 187.902 153.738

gesamt 52 64

Zwischensumme 922.264 1.014.490 830.037

Frühstück Hotelgäste

26 8.50 365 80.221 88.243 72.199

Snacks + Kaffee ToGo

16 2.50 365 14.188 15.607 12.770

Frühstück ToGo BH

12 4.00 250 11.550 12.705 10.395

Zwischensumme 105.959 116.555 95.364

Sonstiges Tagung 24 25.00 365 20 43.800 48.180 39.420

Gästewäsche 12 6.5 365 27.402 30.143 24.662

Parkplätze 25 5.00 365 90 41.063 45.169 36.956

Zwischenreinigung 30 15.00 52 70 16.380 18.018 14.742

Zwischensumme 128.645 141.510 115.780

GESAMTSUMME NET TO 1.156.868 1.272.555 1.041.181

1. Jahr 90 % 1.041.182 1.145.300 937.063

3. Jahr 100 % 1.156.868 1.272.555 1.041.182

5. Jahr 106 % 1.226.280 1.348.908 1.103.652

1.200.000 €

oder mehr

1.200 €

Ø Monatsmiete Boarding-Appartements zuzüglich 60 € für Zwischenreinigung

Mit Gemeinnützigkeit: zzgl. 7 % MwSt. auf alle LeistungenOhne Gemeinnützigkeit: zzgl. 7 % MwSt. auf Übernachtungen und

19% MwSt. auf alle anderen Leistungen (Stand November 2017)

5 €

Parkplätze Tagesmiete

70 %

Auslastung der Boarding-Appartements im Jahresdurchschnitt

65 % Auslastung der Hotelzimmer

im Jahresdurchschnitt

80 €

Ø Appartementrate bei Vermietung als Hotelzimmer

75 €

Ø Hotelzimmerrate

UMSATZZIEL PRO JAHR

—

27


28 29


WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG NORMALJAHR

IM 3. BETRIEBSJAHR MIT BEST- UND WORST-CASE

—

WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNG

FÜR DIE BETRIEBSJAHRE 1–6

—

NORMAL IN TEUR

BEST IN TEUR

WORST IN TEUR

Umsatz 1156.9 1.272.6 1041.2

Warenkosten 31.8 35.0 28.6

Personalkosten 442.5 472.6 412.4

Sonstige betriebliche Kosten 271.9 299.1 251.9

Betriebsergebnis I 410.7 465.9 348.2

Mieten und Pachten 242.8 242.8 242.8

Abschreibungen 110.0 110.0 110.0

Sonstige Anlagekosten 53.9 58.5 54.5

Betriebsergebnis II 4.0 54.6 -59.1

Sonderposten 61.0 61.0 61.0

Betriebsergebnis III 65.0 115.6 1.9

+ Abschreibungen 110.0 110.0 110.0

- Tilgung -22.1 -22.1 -22.1

- Sonderposten -61.0 -61.0 -61.0

Liquiditätsergebnis 91.9 142.5 28.8

Anmerkungen: Wareneinsatz

entspricht ca. 30 % der Speise-

und Getränke-Umsätze /

Personalkosten entsprechen bis

zu 45 % der Umsätze (deutlich

über normalem Hotel) / Restliche

betriebliche Kosten wie in

normalem Hotelbetrieb / Mieten

und Pachten entsprechen ca.

20 % der Umsätze / restliche

Anlagekosten wie in normalem

Hotelbetrieb

Anmerkungen: Die Wirtschaftlichkeitsvorrauschau ergibt im sechsten Betriebsjahr in der angedachten

Konfiguration ein positives Betriebsergebnis (ohne Sonderposten). Ab dem vierten Betriebsjahr ist eine

Steigerung der Miete von 1 % per anno möglich. Die Umsätze steigen ab dem dritten Betriebsjahr um jeweils

ca. 3% gegenüber dem Vorjahr. Die Personalkosten wurden nach aktuellem DEHOGA-Tarif berechnet (Stand

September 2017). Aufgrund der anhaltenden Personalknappheit in der Hotellerie und Gastronomie ist davon

auszugehen, dass die Tariflöhne um mindestens 2 % pro Jahr steigen werden. Gemäß der KVJS-Förder-

richtlinien ist bei der Berechnung des Projektes eine Begrenzung der Nachteilsausgleiche auf 30% gesetzt.

In der Realität fallen diese allerdings in der Regel höher aus, wie bereits an anderer Stelle beschreiben.

1. JAHR IN TEUR

2. JAHR IN TEUR

3. JAHR IN TEUR

4. JAHR IN TEUR

5. JAHR IN TEUR

6. JAHR IN TEUR

Umsatz 1041.2 1.099 1.156.9 1.191.6 1.226.3 1.261

Warenkosten 28.6 30.2 31.8 32.7 33.7 34.6

Personalkosten 404.3 430.4 442.5 459.3 476.4 524.1

Sonstige betriebliche Kosten 244.7 258.3 271.9 280.0 288.2 296.3

Betriebsergebnis I 363.6 380.1 410.7 419.5 428.0 406.0

Mieten und Pachten 242.8 242.8 242.8 245.2 247.7 250.2

Abschreibungen 110.0 110.0 110.0 110.0 110.0 93.0

Sonstige Anlagekosten 48.8 46.5 53.9 54.9 55.8 56.7

Betriebsergebnis II -37.9 -19.2 4.0 9.4 14.5 6.1

Sonderposten 61.0 61.0 61.0 61.0 61.0 61.0

Betriebsergebnis III 23.1 41.8 65.0 70.4 75.5 67.1

+ Abschreibungen 110.0 110.0 110.0 110.0 110.0 93.0

- Tilgung -21.3 -21.7 -22.1 -22.6 -23.0 -23.5

- Sonderposten -61.0 -61.0 -61.0 -61.0 -61.0 -61.0

Liquiditätsergebnis 50.8 69.1 91.9 96.9 101.5 75.6

30 31


Projektentwicklung in Phasen —

Die Projektentwicklung und der Aufbau eines inklusiven Beherbergungsbetriebes verlaufen in vier Phasen.

1 32 4Evaluierung der Chancen und Risiken

und erste Berechnungen

KVJS unterstützt beratende Tätigkeiten in Phase 1

Tipp: Vor Beauftragung der eigentlichen

Projektentwicklung sollte ein Antrag bei Aktion Mensch zur Förderung der

Vorlaufkosten gestellt werden.

Positive wirtschaftliche Perspektiven? Weiter zu Phase 2

Erstellung eines externen Fachgutachtens: Für die Tätigkeit des Gutachters kann eine Förderung beim

KVJS beantragt werden.

Einreichung des Businessplans und des Gutachtens bei KVJS und Aktion

Mensch.

Positives Gutachten? Weiter zu Phase 4

PHASE PHASEPHASE PHASE

Bauliche und fachplanerische Entwicklung

Entwicklung des Betriebs- und Personalkonzeptes

Entwicklung der Marke und Marketing-konzeptes in Grundzügen

Zusammenfassung in einem Businessplan

Erfolgversprechender Businessplan? Weiter zu Phase 3

Nach positiven Förderentscheiden von KVJS und Aktion Mensch erfolgt die Re-

alisierungsphase:

Projektstart und ggf. Gründung einer (gemeinnützigen) Betriebsgesellschaft

Projektbegleitung während der Bauphase

Ausarbeitung der Marketingstrategie

Einstellung der Projektleitung

und sukzessive Mitarbeiter

Pre-Opening-Phase

32


Controlling und Wirtschaftsplanung —

Erfolgreiche bestehende inklusive Beherbergungs- betriebe planen langfristig vor. Hier darf nichts dem Zufall überlassen werden.


Controlling und langfristige Wirtschaftsplanung sind für den Erfolg eines inklusiven Hotel- und Boardinghouse unerlässlich. Die Auszahlung des Personalkostenzuschusses von Aktion Mensch verläuft binnen 5 bzw. 6 Jahren degressiv und die Miete ist in der Regel an einen Index gekoppelt, so dass die fehlenden (Zuschuss-)Einnahmen und höheren Ausgaben (auch aufgrund steigender Tariflöhne) in einem stabilen wirtschaftlichen Rahmen gehalten werden müssen.

Durch die Auflösung der Sonderposten aus den Zuschüssen werden die bilanziellen Ergebnisse zwar positiv beeinflusst, jedoch darf die echte Wirtschaftlichkeit ohne die Sondereinflüsse durch den Status als Integrationsunternehmen nicht aus dem Blick geraten.

Das verflixte Eröffnungsjahr

Die Eröffnungsphase fällt in der Regel mitten ins Kalenderjahr – in einer vorläufigen Kalkulation kaum realistisch darstellbar. Darum sollten künftige Betreiber auf eine ausreichende Liquidität in der Eröffnungsphase achten, um unvorhergesehene Ausgaben oder ausgefallene oder verspätete Reservierungen abzufangen.

Zusammenfassung —

Erfolgreiche bestehende inklusive Beherbergungsbetriebe planen langfristig vor, bilden Rücklagen und steuern ihre Liquidität im Voraus. Hier darf nichts dem Zufall überlassen werden. Die vorliegende Rahmenkonzeption ist eine Orientierungshilfe für potenzielle Investoren und Betreiber eines inklusiven Hotels und Boardinghouses.

Das von der Projektgruppe entwickelte Konzept basiert auf einem Betrieb mit 64 Logiseinheiten und wurde mit realistischen Planzahlen vollständig durchkalkuliert.

Es hat sich aber auch heraus gestellt, dass 64 Logiseinheiten eher die Untergrenze für die Wirtschaftlichkeit darstellen. Deshalb gilt die Devise „Think Big“ – oder im Umkehrschluss: Bei kleineren Betriebsgrößen sind unter normalen Marktkonditionen die wirtschaftlichen Erfolgs- perspektiven kaum mehr gegegen.

Die Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit über 6 Jahre zeigen für Investoren und Betreiber positive Perspektiven auf.

33

34 35

Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION ARCHITEKTURSKIZZEN

der EINGANG empfangen werden ...

das GET TOGETHER eingeladen sein ...

ein Ort mit viel Offenheit

die LOUNGE geborgen sein ...

ein Ort mit Wärme und Freundlichkeit

die BAR da sitzen und Überblick haben …

die REZEPTION empfangen und geleitet werden ...

in Beziehung zum Eingang

Die hier benötigten QUALITÄTEN sind:

• klare Strukturen

• eindeutige Gestalten

• attraktive Räume

Die hier notwendigen GESTALTERISCHEN STRATEGIEN sind:

• den (lang gestreckten) Raum deutlich gliedern ...

• in ihrer Gestalt differenzierte und individuelle Räume herstellen;

• wieder erkennbare Orte mit unterschiedlichen Atmosphären gestalten.

der WORKSPACE konzentriert sein ...

ein Ort um geschützt zu arbeiten

der FRÜHSTÜCKSRAUM sich niederlassen ...

zum Frühstücken oder auch zu anderen Gelegenheiten

Konzeptioneller Grundriss für das Erdgeschoss —

36 37

Hotel- & Boardinghouse mit integrativem BetriebskonzeptRAHMENKONZEPTION INSPIR ATION

Einrichtungs-Ideen für das Erdgeschoss —

GET TOGETHER

FRÜHSTÜCKSRAUM

WORKSPACE

TERRASSE

38 39


Grundriss Obergeschoss —

Hotel- und Boardinghouse

KONZEPTSTUDIE

Stand 13.10.2017

Grundriss OG Variante 2M 1:200

Schnitt A - A

Schnitt A - A

Housekeeping-Office

Aufzugs-schacht

15.20

47.45

25.09.2017 I M 1:2001710 Boarding House

ABMP Amann Burdenski Munkel Preßer GmbH & Co. KG

Grundriss OG V1

40 41


Boardinghouse-Appartements —

Der individuelle Charakter der Zimmer wird durch eine unterschiedliche

Farbigkeit der Wand hinter dem Bett und der Komplimentärfarbe der Sessel

bestimmt. Es stehen vier Farbkombinationen zur Verfügung.

42 43


Hotel Zimmer —

Der individuelle Charakter der Zimmer wird durch eine unterschiedliche

Farbigkeit der Wand hinter dem Bett und der Komplimentärfarbe der Sessel

bestimmt. Es stehen vier Farbkombinationen zur Verfügung.

44 45


ANSICHT EINGANG

ANSICHT AKARDEN SCHNITT

RAHMENKONZEPTION ARCHITEKTURSKIZZEN

HOTEL- & BOARDINGHOUSE

46 47


NACHWEISE & QUELLEN

Zur Ausarbeitung dieses Dokumentes standen folgende

Informationen und Gesprächspartner zur Verfügung:

Gespräche und Arbeitstermine

Projektgruppe Integratives Boardinghouse-Konzept

Statistiken des Statistischen Landesamtes

Baden-Württemberg zur Auslastung der Beherbergungs-

betriebe am Standort

Aktueller Lohn- und Gehaltstarifvertrag des DEHOGA

Baden-Württemberg

Erfahrungswerte aus begleitenden Beratungen und

Coachings bestehender Integrationsbetriebe in der

Hotellerie und Gastronomie in Baden-Württemberg

Kriterienkatalog 2015-2020 der Deutschen

Hotelklassifizierung

Erfahrungswerte aus Schulungen bei der DEHOGA

Tourismus Baden-Württemberg GmbH

Förderrichtlinien des KVJS Baden-Württemberg

und der Aktion Mensch

Informationen und Gespräche mit dem Architekturbüro

Amann Burdenski Munkel Presser Freiburg

Entwurfsplanung und Baukostenschätzung des

Architekturbüro Amann Burdenski Munkel Presser

Freiburg

Kostenschätzung für Einrichtung der Firma Ziefle-Koch

Waldachtal

Kostenschätzung für Kücheneinrichtung der Firma

Schafferer Freiburg

Entwürfe / Skizzen zur Inneneinrichtung von

Diplom-Designerin Heike Rahmen, Konstanz

Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung

und Verbreitung bleiben vorbehalten. Kein Teil des Werkes

darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung

des Auftraggebers KVJS reproduziert oder verbreitet

werden. Die Inhalte unterliegen dem Urheberrecht der

Projektgruppe als Verfasser und des Auftraggebers KVJS.

RAHMENKONZEPTION ARCHITEKTURSKIZZEN

Während der baulichen Projektentwicklung

wird bei Hotelgebäuden in der Regel in

„Einzelboxen“ geplant. Ziel ist die Bau- und

Planungskosten so gering als möglich zu

halten und eine optimale Effizienz bei den

Bauflächen zu gewährleisten. Die Anzahl

der „Einzelboxen“ kann somit je nach

Objektgröße beliebig multipliziert werden.

Bei der Darstellung des inklusiven Hotel- und

Boardinghouses wurde darauf verzichtet,

um die Funktionsebenen des Baukörpers

optisch so übersichtlich und einfach als

möglich darzustellen.

Boxen Modell —

Auftraggeber Kommunalverband für Jugend und SozialesBaden-WürttembergDezernat IntegrationErzbergerstrasse 11976133 Karlsruhe

www.kvjs.de

Projektleiter Frank KlasenDiplom-Betriebswirt (FH) KVJS - akkreditierter Fachberater für inklusive Hotel-und Gastronomiebetriebe +49 173 18 999 89 [email protected]

Sie haben Fragen?

Sie wünschen eine individuelle Beratung vor Ort?

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