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Modernisieren geht unter die Haut
Sven Harttig, dipl. Arch. FH SIA 27. Februar 2014 www.harttig-architekten.ch
Umgang Energie
Bild autofreier Sonntag November 1973
Energieträger und ihre Verwendung CH 1979
0 10 20 30 40 50 60 70
Holz
Wasser
Kernkraft
Kohle
Erdgas
Erdöl
2
16
14
1
4
63
0 10 20 30 40 50
Licht
Kraft
Prozess
Verkehr
Heizung
1
9
20
25
45
Fokus
Nutzung / Verbrauch
NeuwertWert
Zeit
San
ieru
ng
Lebensdauer 30-70 Jahre
20141944 - 1984
…Liegenschaften von aussen
Bilder von Häusern zwischen 1960 und 1980
…Liegenschaften von innen
Lebenszyklen einer Liegenschaft
Nutzung / Verbrauch
NeuwertWert
Zeit
San
ieru
ng
Lebensdauer Bauteil / Gebäude
Neuwertachse: Rückstellungen = Entwertung
Neuwert-achse
Zeit
Äuffnung
Entwertung
Wert
Unberücksichtigt bei Bewertung
….Die bestehende Bausubstanz wird mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien werden nicht freigelegt. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen….
Wertkorrektur
TE 1
TE 2
NeuwertWert
Zeit
…was nun?
1. Variante: «Pfläschterle»
Unwirtschaftlich durch defensive und konzeptlose Feuerwehrübungen und daraus folgende Doppelausgaben
Verschlechterung der Nutzungsbedingungen durch Kompromisslösungen
Unzufriedene Nutzer und Besitzer (dauernde Baustelle / Lärm / Schmutz / Einschränkungen)
Potential der Liegenschaft wird nicht verbessert sondern verschlechtert
Abwärtsspirale: Verlust an Attraktivität, «Verslummung» und Wertzerfall der Liegenschaft
Keine übergeordneten Ziele und somit schleichende Verunklärung der Liegenschaft
2. Variante: Sanierungsstrategie
Beizug eines Architekten!
Unternehmung Liegenschaft
Betrachtung der Liegenschaft als eine Unternehmung mit Businessplan
Bestand Markt Finanzen Chancen/Risiken
GeschichteVerwandtePläneSchädenSanierungenBauweiseStrukturNutzung
LageAngebotNachfragePreise
WertErträgeErneuerungs- fondBelehnungEigentums-struktur
EntwicklungLage
Entwicklung Region
Aus diesen Parametern muss eine Liegenschaftsstrategie oder ein Liegenschaftskonzept abgeleitet werden!
Identität: Gebäude als und im System
Gebäude als System Gebäude im System
Akteure – Arbeiten im interdisziplinären Team
Beteiligte und ihre Aufgaben
Eigentümer : «Unternehmer» mit Strategie oder Businessplan
Architekt: Zusammenstellen Planerteam – Übersicht Konzept - Kommunikation
Spezialplaner: Statik, Haustechnik, Aufnahmen, Filmung etc.
Kostenplaner: Kosten, Termine, Machbarkeit, Etappierbarkeit
Baubehörde: Stadtentwicklung, Bauvorschriften, Verträglichkeit
DenkmalpflegeHeimatschutz: Baukulturelle Bedeutung, Angemessenheit, Qualität
Banken: Finanzierbarkeit, Rentabilität, Wirtschaftlichkeit
Hausunternehmer: Wissen über die Anlage
Analyse Sanierungsbedarf - Synergien
Technik
Hülle
Raum
Dämmung Decken gegen unbeheizt /ErdreichDämmung Aussenwände, Dächer, Terrassen gegen aussenMassnahmen an Fenstern und TürenStorenkasten dämmen und dichtenWärmebrücken Balkone
SteigzonensanierungNutzung erneuerbare EnergienMechanische Lüftung WRG
Erneuerung Umbau Nasszellen und KüchenAddieren / Vergrössern Balkone / WintergartenLifteinbauDachausbauAnbau Gebäudeteil / zusätzliche Räume / Wohnungszusammenlegung
Entwicklung Sanierungsstrategie
Nutzungspotential Bausubstanz
Marktpotential Lage
Werterhalt
Gesamt-erneuerung
Teil-erneuerung
Ersatzneubau
«Bauen ist eine wüste Sache, man weiss wohl wie man anfängt, aber nie, wie (und wann) man aufhört (…)»
Jeremias Gotthelf 1842 in «Die schwarze Spinne»
Besten Dank!
Sven Harttig, dipl. Arch. FHwww.harttig-architekten.ch