NACHHALTIG INVESTIEREN

Warum die Immobilienwirtschaft

neue Maßstäbe setzen muss

DEMOGRAFIE UND OUTSOURCING

Wie sich der Flächenbedarf in

Deutschland verändern wird

FINANCIAL ENGINEERING

Wie Offene Immobilienfonds ihre

Rendite optimieren können

N r. 0 2 / 2 0 0 7

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NACHHALTIG INVESTIEREN

Warum die Immobilienwirtschaft

neue Maßstäbe setzen muss

DEMOGRAFIE UND OUTSOURCING

Wie sich der Flächenbedarf in

Deutschland verändern wird

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Titelfoto: Das SIEEB (Sino-Italian

Ecological and Energy Efficient

Building) gehört zum Campus

der Tsinghua University in

Peking. Weitere Informationen:

www.mcarchitects.it

R A U M & M E H R 0 2 _ 0 3 E D I T O R I A L

Foto

: B.

A.U

.M.

e.V.

Die deutsche Bundeskanzlerin nimmt

in Grönland die Folgen des Klimawan-

dels in Augenschein; zwei große US-

Spielzeugkonzerne rufen weltweit

vertriebene, bleihaltige Produkte aus

chinesischer Produktion zurück; Invest-

mentbanker befürchten, der Ölpreis

könne noch in diesem Jahr um bis zu 30

Prozent steigen, und japanische Auto-

bauer erklären sich bereit, hohe Entschä-

digungen für Asthmakranke zu zahlen.

Was das mit Immobilien zu tun hat?

Eine ganze Menge. Nicht nur deshalb,

weil Gebäude in erheblichem Maße

zum Ausstoß des klimaschädlichen CO2

beitragen oder Mieter und Eigentümer

im kommenden Winter womöglich mit

deutlich steigenden Heizkosten rechnen

müssen. Es geht um viel mehr: um die

Wechselwirkungen von Ökonomie und

Ökologie, um die Auswirkungen gesell-

schaftlicher Veränderungen auf unter-

nehmerisches Handeln und umgekehrt

um die Chance, als Branche soziale Ent-

wicklungen positiv zu beeinflussen.

Was etwa Automobilhersteller, Chemie-

unternehmen oder Banken längst er-

kannt haben, wird in der globalisierten

Weltwirtschaft auch für die Immobilien-

branche immer wichtiger: die Sicherung

des langfristigen Unternehmenserfolgs

durch „nachhaltiges Wirtschaften“.

Was das in der Praxis heißt, zeigen rund

500 Mitglieder im Bundesdeutschen

Arbeitskreis für Umweltbewusstes Ma-

nagement (B.A.U.M. e. V.), darunter Adi-

das, Bosch, Siemens, DaimlerChrysler,

Deutsche Post und Deutsche Telekom:

Produkte von hoher Qualität ressourcen-

schonend herzustellen, die eigene En-

ergiebilanz zu verbessern, Mitarbeitern

gute Arbeitsbedingungen zu garantie-

ren sowie sich im sozialen und gesell-

schaftlichen Leben zu engagieren.

Immobilienunternehmen werden diesem

Trend folgen – zum Nutzen ihrer Kunden

und damit auch dem eigenen. Denn an-

gesichts weiter steigender Energiekosten

und nicht zuletzt infolge gesetzlicher

Vorgaben zum Klima- und Umweltschutz

werden Büro- oder Wohnungsmieter

genauso wie private oder gewerbliche

Bauherren die Immobilie zunehmend

unter ökologischen wie energetischen

Gesichtspunkten beurteilen.

30 bis 40 Milliarden Euro pro Jahr ließen

sich in Deutschland an gebäudebezo-

genen Energiekosten einsparen – eine

immense Entlastung für Unternehmen

wie Privathaushalte. Zugegeben, das

geht nicht ohne Investitionen.

Doch diese rechnen sich: Schon nach

acht bis zwölf Jahren, je nach Entwick-

lung der Energiepreise, amortisieren

sich entsprechende Mehrausgaben. Ein

überschaubarer Zeitraum – gerade für

die an langfristiges Denken gewöhnte

Immobilienbranche.

Nachhaltigkeit rechnet sichvon Professor Maximilian Gege

Professor Maximilian Gege

ist Vorsitzender des Bundes-

deutschen Arbeitskreises für

Umweltbewusstes Manage-

ment (B.A.U.M. e. V.).

Weitere Informationen

erhalten Sie unter:

www.baumev.de

Website zum Portal rund

um das Thema nachhaltiges

Wirtschaften: www.

nachhaltigwirtschaften.net

Website zum Buch „Die Zu-

kunftsanleihe“ des Bundes-

deutschen Arbeitskreises für

Umweltbewusstes Manage-

ment (B.A.U.M. e. V.)

www.zukunftsanleihe.de

R A U M & M E H R 0 4 _ 0 5 I N H A LT

M A R K T & B R A N C H E

Nachhaltig investieren Viele Branchen haben

längst erkannt, dass sich nachhaltiges Wirtschaften

auszahlt. Die Immobilienwirtschaft scheint dieser

Entwicklung noch hinterherzuhinken. Doch nun

kommt Bewegung in die Branche. Seite 6

Im Interview Judith Gabler, Geschäftsführerin

RICS Deutschland, über Nachhaltigkeit in der

deutschen Immobilienwirtschaft, Herstellungs-

kosten von ökologischen, energieeffizienten

Bauten und den neuen Energieausweis. Seite 13

Zwischen Okzident und Orient Wegen der

gestiegenen Konsumnachfrage in der Türkei

investieren internationale Immobiliengesellschaften

zunehmend in türkische Shoppingcenter. Seite 14

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06

14

M E N S C H & A R B E I T R A U M & A N L A G E

Begehrte Betten Die europäische Hotelbranche

boomt. Das zieht zahlreiche Investoren an. Dadurch ist

das Transaktionsvolumen am Hotelmarkt im vergan-

genen Jahr auf ein Rekordniveau gestiegen. Seite 22

Klein, aber fein Um Kosten zu senken, mieten

Firmen vermehrt kleinere Büroflächen an. Demogra-

fischer Wandel und Arbeitsplatzverlagerung könnten

die Nachfrage ebenfalls reduzieren. Seite 18

Ingenieurleistungen Offene Immobilienfonds

nutzen immer häufiger das „Financial Engineering“,

um renditerelevante Faktoren zu steuern und

so die Erträge zu optimieren. Seite 26

R A U M & L E B E N

Braunes Gold „Süß“ ist das Adjektiv, das am

häufigsten mit Schokolade verbunden wird.

Vor allem bewirkt die Kostbarkeit aber eines:

Sie macht glücklich. Seite 30

30

18

22

Im Interview Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher

der Union Investment Real Estate AG, über Perspek-

tiven Offener Immobilienfonds und die internationale

Neuausrichtung des Unternehmens. Seite 29

R A U M & M E H R 0 6 _ 0 7 M A R K T & B R A N C H E

Nachhaltig

Immobilien-Lebenszyklus

Angesichts steigender Energiepreise kommt die

Immobilienwirtschaft am Thema der Energie-

effizienz von Gebäuden nicht vorbei. In den

OECD-Ländern sind laut einer Erhebung von

Jones Lang LaSalle Errichtung, Betrieb und Ab-

riss von Gebäuden und baulichen Anlagen für

annähernd 25 bis 40 Prozent des Energiever-

brauchs, für rund 30 Prozent des Rohstoffver-

brauchs und für etwa 30 bis 40 Prozent der

Treibhausgasemissionen verantwortlich.

Viele Branchen haben längst erkannt, dass sich nachhaltiges Wirtschaften

Die Immobilienwirtschaft scheint dieser Entwicklung noch hinterher

investieren

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auszahlt, und es gehört daher zu den Kernzielen ihrer Unternehmensstrategie.

zuhinken. Doch nun kommt Bewegung in die Branche

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Solarzellensegel im Hafen von Barcelona: Erneuerbare Energien – wie sie

beispielsweise mit Hilfe von Solarzellen gewonnen werden – sollen dabei

helfen, die Treibhausgasemissionen zu reduzieren.

R A U M & M E H R 0 8 _ 0 9 M A R K T & B R A N C H E

Englische Supermarktkunden haben seit Neuestem ein-mal mehr die Qual der Wahl. Nicht nur können sie ihr Ökogewissen erleichtern und ihre global-soziale Verantwortung dadurch unter Beweis stellen, dass sie Bioprodukte und fair gehandelte Waren in den Einkaufswagen laden. Allein durch den Griff ins Verkaufsregal können sie auch etwas für den weltweiten Klimaschutz tun. Wie das? Ganz einfach: Jeder Einzelne trägt seinen Teil zum weltweiten CO2-Ausstoß bei – sei es beim Fahren im eigenen Pkw, sei es durch die Flugreise in den Urlaub, beim Duschen oder eben beim Kauf ei-ner exotischen Frucht, die rund um den Globus flog, bis sie im hei-mischen Obstregal landete. „Carbon Footprint“ – „Kohlendioxid- Fußabdruck“ – nennen Amerikaner und Briten diesen individuellen Anteil an der globalen Erderwärmung. „Kohlendioxid-neutrale“ Sor-timente im Supermarkt sollen helfen, den „Carbon Footprint“ so klein wie möglich zu halten. Wer etwa weit gereiste Bananen kauft, dem werden Ausgleichsmaßnahmen versprochen: Sei es durch das Anpflanzen von Bäumen, sei es durch eine besonders energieeffi-ziente Produktion, Verpackung oder Vertriebslogistik des Handels-unternehmens selbst. „Seen to be green“ heißt – in Abwandlung des deutschen „Tue Gutes und rede darüber“ – bei immer mehr angloamerikanischen Unternehmen die Umweltdevise.

Kein Zweifel, die weltweite Klimadebatte zeigt Wirkung. Verant-wortungsbewusstsein ist gefragt – und wird eingefordert. Von Kunden und Geschäftspartnern, von Politik und Gesellschaft. Sie alle gehören schließlich zur Gruppe der sogenannten Stakeholder. Und deren Urteil – das weiß man in den Vorstandsetagen multinationaler Konzerne längst – kann die Reputation eines Unternehmens rasch befördern oder im Gegenteil dauerhaft beschädigen. Und nicht zuletzt vom Ruf hängt es ab, wie die Geschäfte laufen: Der Preis eines Produkts werde zur Hälfte von der Reputation seines Produzenten bestimmt, glaubt etwa Beat Schmid, Direktorin des Instituts für Medien und Kommunikationsmanagement an der Universität St. Gallen. Ange-sichts des jüngsten Skandals um giftige Bleifarben in Kinderspielzeug, des Einsturzes einer nagelneuen Brücke in China und erst recht des inzwischen unumstrittenen weltweiten Klimawandels und der daher

dringend erforderlichen Reduktion des CO2-Ausstoßes heißt das für Unternehmen aller Branchen: Nur wer im Sinne von Auftraggeber und Kunden Produktverantwortung und Qualitätsmanagement ernst nimmt, nur wer mit der endlichen Ressource Energie sparsam umgeht, kurz, nur wer in einer globalisierten Welt vernetzt denkt, aber lokal handelt und im Alltagsgeschäft von heute auch an morgen denkt, wirtschaftet nachhaltig und sichert so die eigene Zukunft.

Die Umsetzung ist allerdings komplizierter – und das liegt vor allem an der inzwischen großen Komplexität des Themas „Nachhaltigkeit“ und der Diskussion darüber, was nachhaltiges Wirtschaften im Einzel-nen bedeutet. Dabei ist die Ursprungsidee eigentlich ganz simpel: Die Forstwirtschaft war es, die den Begriff „Nachhaltigkeit“ prägte. Denn um dauerhaft den Rohstoff Holz zu produzieren, dürfen jeweils nur so viele Bäume geschlagen werden, wie in einem definierten Zeitraum neue heranwachsen können. Anders gesagt: Wer heute zu gierig ist, gefährdet seine Existenzgrundlage für morgen.

S PA R S A M E R U M G A N G M I T E N E R G I E

Diese Erkenntnis setzte sich mit der Zeit auch in anderen Bran-chen durch. Vor allem in jenen, bei denen die Produktentwicklung Jahre in Anspruch nimmt. Allen voran die Automobilindustrie. Aber auch Handels- und Versicherungsunternehmen, Banken und Che-mieriesen haben erkannt, dass sie nur dann für die Zukunft gerüstet sind, wenn sie bei jeder ihrer Entscheidungen an die Konsequenzen für die Welt von morgen denken. Ökologisch optimierte Produk-tionsverfahren, umweltschonende Produkte, der verantwortliche Umgang mit Mitarbeitern, die Förderung des Nachwuchses und schließlich das sichtbare Engagement für die Gesellschaft gehören daher heute zu den Kernbereichen nachhaltigen Wirtschaftens.

Einer der wichtigsten Bestandteile jeder verantwortlichen, auf die Zukunft hin ausgerichteten Unternehmensphilosophie und -praxis ist daher der sparsame Umgang mit Energie. In einer Untersuchung un-ter weltweit 47.000 Mitgliedern des internationalen Berufsverbands der Immobilienfachleute, der Royal Institution of Chartered Surveyors

Union Investment wird im nächsten Jahr

mit dem „Prime Property Award 2008“ zum

ersten Mal nachhaltige Immobilieninvest-

ments in Europa prämieren. Mit dem Wett-

bewerb, einer Weiterentwicklung des 2001

ins Leben gerufenen DIFA-Award, will die

Fondsgesellschaft eine Brücke zwischen

Investoren- und städtischen Interessen

schlagen und die neue, nachhaltige Invest-

mentqualität erstmals in den Fokus einer

breiten Öffentlichkeit rücken. „Wertstei-

gerung und Wertsicherung eines Immobi-

lieninvestments haben immer auch etwas

mit der Lage und dem Umfeld zu tun. Somit

liegen die Standortqualität und deren Ent-

wicklung auch im Interesse von Immobilien-

investoren“, erklärt Reinhard Kutscher, Vor-

standssprecher der Union Investment Real

Estate AG. Für europäische Städte werde es

andererseits immer wichtiger, dass Immobi-

lieninvestments einen Beitrag zur Stärkung

und Entwicklung städtischer Standorte leis-

teten. Der „Prime Property Award“ ist mit

insgesamt 30.000 Euro dotiert und wird auf

der Expo Real im Oktober 2008 verliehen.

Wettbewerbsunterlagen stehen unter

www.prime-property-award.de zum

Download bereit. Einsendeschluss für die

Kurzbewerbung ist der 31. Januar 2008.

Union Investment prämiert erstmals nachhaltige Immobilieninvestments

1

Australien/Asien

Afrika

USA

Großbritannien

Südamerika

Restl. Europa

Kanada

Mittlerer Osten

Südostasien

Rest der Welt

RICS-Umfrage zum Thema „Nachhaltigkeit“

Quelle (3): RICS „A Green Profession?“, Juni 2007,Umfrage unter 47.000 RICS-Mitgliedern

Bedeutung nach Regionen, Skala von1 (keine Bedeutung) bis 4 (sehr bedeutend)

Region/Land

2,95

2,77

2,76

2,75

2,75

2,60

2,47

2,43

2,32

2,29

59,2

42,7

35,8

33,7

25,4

24,8

23,4

20,0

14,8

Energieversorgung

Bodenverschmutzung

Transport

Abfallmanagement

Klimawandel

Bodenschätze

Überschwemmung

Luftverschmutzung

Wasserversorgung

2 3 4

Die wichtigsten Themenbereiche, Angaben in %(Mehrfachnennungen möglich)

70,2

53,4

52,2

43,5

41,6

39,1

38,8

33,8

32,2

28,1

Fachübergreifender Sektor

Öffentlicher Bildungssektor

Gesundheitswesen

Projektentwicklung (priv. Bereich)

Öffentliche Verwaltung/Regierung

Architekturbüro

Bauunternehmen

Bauingenieur

Private Investmentmanager

Öl- und Gaswirtschaft

Bedeutung nach ausgewählten Branchen,Nachhaltigkeitsindex: Basis = 100

R A U M & M E H R 1 0 _ 1 1 M A R K T & B R A N C H E

(RICS), etwa nannten 60 Prozent der Befragten die Energieversorgung als wichtigste Komponente nachhaltigen Managements, gefolgt von Bodenverschmutzung, Transport und Abfallfragen. Doch gebe es deutliche Unterschiede zwischen den Branchen, stellten RICS und das Oxford Institute for Sustainable Development in ihrem „Sustainability Audit“ fest. In den Bereichen öffentliche Verwaltung und Gesund-heitswesen werde nachhaltiger gehandelt als in der Öl- und Gaswirt-schaft oder im Investmentmanagement. Ausgerechnet dort aber, wo sich der als wichtigster Aspekt nachhaltigen Wirtschaftens angese-hene sparsame Umgang mit Energie am unkompliziertesten umset-zen ließe und sich womöglich auch noch direkt in barer Münze aus-zahlen würde, in der Immobilienwirtschaft nämlich, wird das Thema offenbar stiefmütterlich behandelt. Die Zürcher Kantonalbank etwa hat weltweit gerade einmal fünf Immobiliengesellschaften ausge-wählt, die nach Ansicht der zuständigen Analysten für solche An-leger empfehlenswert sind, die in nachhaltig wirtschaftende Firmen investieren wollen. Anhand von gut 130 Einzelkriterien prüft die Bank das unternehmerische Handeln auf seinen Nachhaltigkeitsfaktor. Eine deutsche Gesellschaft ist nicht darunter. British Land, Land Securities und Hammerson haben britische Wurzeln, Investa Property ist in Aus-tralien zu Hause, Mitsubishi Real Estate in Japan.

Tatsächlich sucht man Nachhaltigkeitsberichte nach den aner-kannten Regeln der Global Reporting Initiative (GRI) in der deutschen Immobilienwirtschaft (noch) vergeblich. Der „GRI Leitfaden“, der in-zwischen bereits in seiner dritten Ausgabe vorliegt, nennt Regeln für die standardisierte Darstellung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Performance des jeweiligen Unternehmens. Internationale Immobilienunternehmen folgen den GRI-Standards bereits häufiger. So erhielt der portugiesische Shoppingcenter-Entwickler und -Be-treiber Sonae Sierra im Mai den erstmals verliehenen Umweltpreis „ReSource“ des International Council of Shopping Centres (ICSC). Ausgezeichnet wurde das Unternehmen ausdrücklich wegen seines „innovativen Sustainable Development Managements“, so die Jury.

Zwei Projekte des Entwicklers von Einkaufszentren hob sie als Vor-bild für nachhaltige Projektentwicklung besonders hervor: den Neu-bau des „Mediterranean Cosmos“ im griechischen Thessaloniki und die umweltgerechte Erweiterung des Einkaufs- und Freizeittempels „RioSul Shopping“ in Seixal bei Lissabon. „Ziel ist es, jedes einzelne Einkaufszentrum profitabel und umweltfreundlich zugleich zu ge-stalten“, erläuterte Jury-Präsident Stephen Pragnell das Sonae-Sier-ra-Konzept in seiner Laudatio. Das Unternehmen habe erkannt, er-läuterte Pragnell, dass umweltbewusstes Bauen womöglich nicht die kostengünstigste Alternative sei, langfristig aber mehr Vorteile biete: „guten Return on Investment und zufriedene Kunden.“

W E R T H A LT I G E I M M O B I L I E N I N V E S T M E N T S

Auch Adrian Pitts, Professor an der School of Architecture der Uni-versität im britischen Sheffield, weist darauf hin, dass sich umwelt- und ressourcenschonendes Bauen für Developer auf Dauer rechnet. „Die Werthaltigkeit eines Immobilieninvestments hängt nicht mehr allein von günstigen Herstellungskosten und der späteren Wertsteigerung des Objekts ab“, sagt er. Entscheidender sei, dass durch geeignete Managementmaßnahmen die Mieteinnahmen über die gesamte Le-bensdauer eines Gebäudes maximiert würden. „Unternehmen sind heute daran interessiert, kleinere, dafür aber flexiblere Flächen von hoher Qualität zu mieten – und sind dafür auch bereit, einen höheren Preis zu zahlen.“ Wer sich als Projektentwickler und Investor auf die Bedürfnisse dieser Kundschaft einstelle, werde belohnt: Schließlich biete das Investment langfristig eine höhere Sicherheit. „An Standor-ten oder in Zeiten, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt, werden sich solche Flächen leichter vermieten lassen“, schreibt der Experte. „Nachhaltiges Bauen hat mehrere Vorteile: Man senkt lang-fristig die Gebäudekosten, erhöht die Zufriedenheit der Mieter und schützt das Klima“, ist auch Professor Maximilian Gege überzeugt. Er ist Vorsitzender der bereits 1984 gegründeten Umweltinitiative

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„Bundesdeutscher Arbeitskreis für Umweltbewusstes Management“ (B.A.U.M. e. V.), heute der mit mehr als 500 Mitgliedsunternehmen europaweit größte Verein seiner Art. „Vor allem das Thema Energieef-fizienz wird in Zukunft eine riesige Rolle spielen, daher ist jeder gut beraten, sich so früh wie möglich darauf einzustellen und entspre-chende Maßnahmen zu ergreifen.“

So dürfte in Zukunft der Energieverbrauch zu einem der wich-tigsten Qualitätsmerkmale eines Gebäudes werden. „Solange die Energiekosten weiter steigen, werden Gebäudenutzer extrem sen-sibel auf sämtliche Nebenkosten reagieren. Und an denen haben die Energiekosten bekanntlich den höchsten Anteil“, sagt etwa Jörg Nehls, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens DTZ Deutschland, und bestätigt die Beobachtung von Adrian Pitts. So habe eine Umfrage unter 100 britischen Immobilienunternehmen ergeben, dass die überwiegende Mehrzahl bereit sei, für ein ener-gieeffizient geplantes und errichtetes Gebäude zehn Prozent mehr Miete zu zahlen. „Damit wird Energieeffizienz zum neuen Qualitäts-kriterium für Premium-Immobilien“, prognostiziert Nehls.

E N E R G I E E F F I Z I E N T E G E B Ä U D E

Befördert werden dürfte diese Entwicklung durch die europaweite Einführung eines Energieausweises. In Deutschland wurde er erst kürz-lich in Gesetzesform gegossen: Wer Wohnungen oder Häuser, die vor 1966 errichtet wurden, verkauft oder vermietet, muss ab dem 1. Juli 2008 einen entsprechenden Ausweis vorlegen können. Bei Gebäu-den jüngeren Datums haben Eigentümer ein halbes Jahr mehr Zeit, sich von einem ausgewiesenen Experten den jeweiligen Energiebedarf des Hauses bescheinigen zu lassen. Für „Nicht-Wohngebäude“, wie etwa Büros, Hotels, Einzelhandelsflächen oder Schulen, gilt die Aus-weispflicht erst ab dem 1.7.2009. Der Effekt soll ähnlich sein wie bei Kühlschränken, Waschmaschinen oder Autos: Der „Kunde“ soll auf den ersten Blick sehen können, ob ein Haus sinnlos Energie verschleu-dert oder baulich und technisch so ausgerüstet ist, dass es besonders sparsam mit der knappen Ressource umgeht. Immobilieneigentümer, aber auch Projektentwickler und Investoren sollen auf diese Weise für das Thema Energieeffizienz sensibilisiert und motiviert werden, auch Bestandsgebäude energetisch auf den neuesten Stand der Technik zu bringen. Für Judith Gabler, Geschäftsführerin von RICS Deutschland, wird der Energieausweis dem Thema Nachhaltigkeit einen zusätzlichen Schub geben: „Der Ausweis sorgt für Transparenz: Mieter können die Energiekennzahlen verschiedener Gebäude direkt vergleichen. Ener-gieeffiziente Gebäude werden dadurch einen Wettbewerbsvorteil haben“, ist die Expertin überzeugt (siehe Interview auf Seite 13).

Wie bedeutsam der lange geforderte Vorstoß des Gesetzgebers ist, zeigt die Statistik: „Gebäude sind während der Bauphase und während der Nutzung für fast 40 Prozent der CO2-Emissionen verant-wortlich“, rechnet Gabler vor. In Megastädten und Ballungsräumen verursachen Gebäude gar bis zu 70 Prozent des klimaschädlichen Gases. Schlechte oder unzureichende Dämmung, energetisch inef-fiziente Heizanlagen und Kühlsysteme, mangelnder Einsatz regene-rativer Energieträger, geringe Tageslichtausnutzung oder schlicht die Überdimensionierung von Nutz- und Nebenflächen sind die Ursachen dafür, dass Gebäude beträchtliche Energieschleudern sind.

Das Central Plaza Hamburg, bekannt als Unilever-Haus (oben), ge-

hört zum Portfolio der Union Investment Real Estate AG. Anfang

2009 will die Fondsgesellschaft mit der nachhaltigen Sanierung

beginnen. Nach Fertigstellung soll das Gebäude (Simulation un-

ten) den aktuellen Energieeinsparverordnungen entsprechen.

Abriss eines Hochhauses im

Londoner Finanzdistrikt:

Nicht immer lohnt un-

ter wirtschaftlichen

und energetischen

Effizienzkritieren

eine Sanierung.

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Wie immens das Einsparpotenzial ist, zeigt allein ein Blick auf den deutschen Wohnungsbestand. Rund 80 Prozent wurden vor 1979 gebaut, jenem Jahr, in dem hierzulande erstmals eine „Wärme-schutzverordnung“ für Neubauten in Kraft trat. Und erst ganz we-nige dieser mehr als 30 Jahre alten Gebäude wurden bereits unter Energiespargesichtspunkten saniert. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) schätzt daher, dass in den kommenden 20 Jahren rund die Hälfte des Wohnungsbestands oder etwa 19 Millionen Einzelwoh-nungen auch energietechnisch modernisiert werden müssen. Wür-den sie in den kommenden Jahren nach und nach auf den neuesten Stand der Energiespartechnik gebracht, könnte Deutschland ab 2020 jährlich allein 37 Millionen Tonnen CO2 im Gebäudebereich einspa-ren. Hausbesitzer schließlich würden angesichts weiter steigender Energiepreise rund 40 Milliarden Euro in den kommenden 13 Jahren einsparen, wenn sie die Möglichkeiten zur Gebäudesanierung und der Modernisierung ihrer Heizungsanlagen ausnutzten, rechnet das Bundesbauministerium vor. Und auch bei Bürovermietern und -nut-zern dürfte die Einführung des Energieausweises für ein Umdenken sorgen, ist DTZ-Experte Nehls überzeugt: „Erstmals wird der Energie-verbrauch eines Gebäudes sichtbar, quantifizierbar und vergleichbar. Das Zertifikat erhöht die Transparenz und stellt zugleich eine verbind-liche Richtschnur für Immobilien und deren Nutzer dar.“

L O H N E N D E I M M O B I L I E N I N V E S T M E N T S

Mag sein, dass deutsche Immobilienunternehmen bisher keine Nachhaltigkeitsberichte veröffentlichen und das Thema anders als US-amerikanische oder britische Gesellschaften noch kaum als Mar-ketinginstrument für sich entdeckt haben. In der Praxis arbeitet so manches Unternehmen längst im Sinne nachhaltigen Umweltschutzes. Beispiel Bauverein in Darmstadt: „Unser Ziel ist das Fünf-Liter-Haus“, beschreibt Projektverantwortlicher Arne Schreier die griffige Formel für die Zukunft. Das Unternehmen ist gerade dabei, vier Wohngebäude aus den Baujahren 1949/50 so zu modernisieren, dass sie sogar den Neubaustandard der gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) um 20 bis 30 Prozent unterschreiten und zumindest rechnerisch noch maximal fünf Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr benötigen. Die Hälfte der insgesamt 112 Wohneinheiten wird ver-mietet, die andere Hälfte als Eigentumswohnungen verkauft. „Der Vermietungs- und Verkaufserfolg zeigt uns, dass unser Konzept auf-geht“, sagt Schreier. Obwohl die Kaltmiete nach der Modernisierung von rund 5 Euro auf nun 8 Euro pro Quadratmeter und Monat stieg, sind fast alle Wohnungen vermietet. Die Eigentumswohnungen, die rund 2.100 Euro pro Quadratmeter kosten, waren bereits vor der Fertigstellung zu rund 80 Prozent verkauft.

Schreier ist deshalb überzeugt, dass sich die Investition von etwa 870 Euro pro Quadratmeter sowohl für Firmen wie auch für Mie-ter und Eigentümer lohnt. Je nach Entwicklung der Energiepreise könnten Nutzer durch die Modernisierungsmaßnahmen zwischen 6 und 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr sparen, so die Rechnung. Das verschafft Vermietern mehr Spielraum: Wenn die Nebenkosten sinken, kann die Kaltmiete steigen – was übrigens gleichermaßen für Vermieter von Wohnungen wie von Büro- oder Industrieflächen gilt. Schreier: „Auf diese Weise können wir unsere Modernisierungs-

R A U M & M E H R 1 2 _ 1 3 M A R K T & B R A N C H E

Anne Wiktorin arbeitet als freie Journalistin in Köln.

maßnahmen refinanzieren und investieren in intelligente Energie-technik statt in umweltschädlichen Ressourcenverbrauch.“

Auch Eigentümer von Gewerbeimmobilien beginnen daher umzudenken. So stellte die Bonner IVG im vergangenen Herbst ihren Businesspark Taufkirchen bei München auf Bioenergie um. Ergebnis: Für die Mieter reduzieren sich die Energiekosten um rund ein Drittel. Der neue Stuttgarter Sitz des Energieriesen EnBW will mit zukunftsweisenden Techniken wie Betonkernaktivierung und Erdwärmenutzung seinen Primärenergieverbrauch um 54 Prozent im Vergleich zu Referenzgebäuden senken. Das Berliner Architek-tenduo Matthias Sauerbruch und Louisa Hutton schließlich zeigt, wie die energieeffiziente Modernisierung von Bestandsgebäuden aussehen kann: Die Hauptverwaltung des Berliner Wohnungsun-ternehmens GSW an der Kochstraße mit ihrem markanten, 17-geschossigen Turm aus dem Jahr 1961 machten sie zum „ersten ökologischen Hochhaus“ Deutschlands. Das Gebäude kommt ohne mechanische Belüftung aus, und dank einer neuen zweischaligen

Verglasung soll der Energiebedarf gegenüber einem herkömmlichen Hochhaus um 40 bis 50 Prozent gesenkt werden.

Kein Zweifel also: Die Themen Energieeffizienz, ökologische Ge-bäudeplanung oder nachhaltige Quartiersentwicklung werden die Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren zunehmend be-schäftigen. „Eigentümer und Investoren werden ihre Portfolios in Bezug auf die energetische Beschaffenheit der Flächen überprüfen müssen“, glaubt Jörg Nehls – und bereit sein, entsprechende Inves-titionen zu schultern. Dies wird sich laut dem DTZ-Experten langfris-tig rentieren: „Wir gehen davon aus, dass die Mietpreis- und Wer-tentwicklung energiesparender Immobilien positiver ausfallen wird als für herkömmliche Gebäude, die ansonsten dieselben Lage- und Qualitätsstandards zu bieten haben.“ Ansporn genug auch für die Immobilienwirtschaft, den „Carbon Footprint“ ihrer Kunden mit ins Kalkül zu ziehen: Wer weiß, vielleicht gibt es ihn ja schon bald, den ersten „CO2-neutralen“ Mietvertrag.

RAUM & mehr: Wie erklären Sie sich, dass ausgerechnet die deut-

sche Immobilienwirtschaft das The-ma Nachhaltigkeit noch kaum für

sich entdeckt hat: weder in der Un-ternehmensphilosophie noch im Be-

zug auf ihr „Produkt“ Immobilie?Judith Gabler: Richtig, Deutsch-

land kommt ein wenig spät aus den Startlöchern. Die RICS befasst sich

etwa auf internationaler Ebene be-reits im sechsten Jahr mit dem The-ma Nachhaltigkeit. Seit einem Jahr gehört zudem das Thema Nachhal-

tigkeit auch in Deutschland zum Pflichtprogramm bei der Prüfung

zum Chartered Surveyor. Ein Grund dafür, dass wir in Deutschland ein

wenig im Rückstand sind, mag sein, dass hierzulande immer noch der

Sachwert einer Immobilie eine rela-tiv wichtige Rolle spielt. Doch dieseSichtweise ändert sich – und damit

wird auch das Thema einer nach-haltigen Bewirtschaftung an Bedeu-

tung gewinnen. Ein zweiter Punkt ist die Zersplitterung der deutschen immobilienwirtschaftlichen Verbän-delandschaft: Vielleicht hat der star-

ke Impulsgeber gefehlt. Nun aber gibt es eindeutige Signale: Die Re-

gierung forciert das Thema und for-

dert die Branche auf, bei der Umset-zung ihr Know-how einzubringen.

RAUM & mehr: Wirtschaften Im-mobilienunternehmen in anderen Ländern tatsächlich nachhaltiger, oder machen sie mit einem Label

wie „CarbonNeutral“ – CO2-neut-ral – nur das bessere Marketing?Gabler: Nein, generell arbeiten

ausländische Unternehmen im Ver-gleich zu deutschen nicht nachhal-

tiger. Zumal deutsche Firmen im Ausland ja unter Beweis stellen,

dass sie über das nötige Fach-wissen verfügen. Und ja, es ist si-cher ein Schuss Marketing dabei, wenn man von „CarbonNeutral“

spricht. Vor allem müsste der Begriff nach unserer Ansicht noch

schärfer definiert werden.

RAUM & mehr: Sind ökologische, energieeffiziente Bauten teurer als

herkömmliche?Gabler: Ja, die Herstellungskosten

sind gewiss höher. Über die Lebens-dauer des Gebäudes macht sich

dies aber bezahlt – schließlich sin-ken dadurch die Bewirtschaftungs-

kosten deutlich. Und das bringt mehr Spielraum bei der Nettomiete.

RAUM & mehr: Was bringt der neue Energieausweis?

Gabler: Er wird vor allem eine große Transparenz bringen. Der

Ausweis zeigt die Kerndaten eines Gebäudes, diese müssen bei Büro-gebäuden sogar öffentlich ausge-hängt werden. Das wird für mehr

Vergleichbarkeit sorgen, der Kunde bekommt gewisse Qualitätsmerk-

male an die Hand. Außerdem wer-den Empfehlungen ausgesprochen, wie das Gebäude energetisch ver-

bessert werden kann. Damit schafft der Ausweis den nötigen Freiraum

für Verbesserungen.

RAUM & mehr: Wird es den „CO2-neutralen“ Mietvertrag geben?

Gabler: Das Umweltbewusstsein und die Sensibilität für den Fak-

tor Betriebskosten steigt bei Woh-nungs-, aber auch bei Büromietern

– daran besteht gar kein Zwei-fel. Die Richtung ist daher klar: Es geht um Energieeffizienz, die Nut-

zung erneuerbarer Energien und ressourcenschonendes Bauen. Der

flächendeckend CO2-neutrale Miet-vertrag ist heute aber noch Utopie.

Das Interview führte Anne Wiktorin.

„Deutschland wird einen Spurt hinlegen“Judith Gabler, Geschäftsführerin der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Deutschland, über Nachhaltigkeit in der deutschen

Immobilienwirtschaft, Herstellungskosten von ökologischen, energieeffizienten Bauten und den neuen Energieausweis

Judith Gabler ist Geschäfts-

führerin der Royal Institution

of Chartered Surveyors (RICS)

Deutschland.

Weitere Informationen unter

www.rics.org oder per E-Mail

an jgabler@rics.de.

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Blick auf die Ortaköy-Camii-Moschee in Istanbul:

Die positive Wirtschaftsentwicklung in der Türkei hat auch das

Interesse von Immobilieninvestoren geweckt.

Zwischen Okzident und Orient Wegen der gestiegenen

Konsumnachfrage in der

Türkei investieren derzeit

internationale Anleger

zunehmend in türkische

Shoppingcenter

R A U M & M E H R 1 4 _ 1 5 M A R K T & B R A N C H E

Die Türkei wird auch in Zukunft konservativ-religiös re-giert. Mit überwältigender Mehrheit wurden erst im Juli die AKP als führende Partei und Recep Erdogan als Premierminister bestä-tigt. Insbesondere für junge Türken in den Städten steht das je-doch nicht im Widerspruch dazu, sich modern zu kleiden und die Errungenschaften der Telekommunikationswelt vom HD-Fernse-her bis zum Computerspiel zu nutzen. In zahlreichen Shopping-centern, allen voran in Istanbul, werden die aufkommenden Kon-sumwünsche erfüllt. Zwar befinden sich die Einkaufstempel noch mehrheitlich fest in türkischer Hand, zunehmend drängen jedoch internationale Investoren auf den Markt, um an der gestiegenen Konsumnachfrage zu partizipieren.

Das älteste Istanbuler Einkaufszentrum, die „Galleria Ataköy“, eröffnete 1988 an der Autobahn vom Flughafen Atatürk Richtung Innenstadt. Mit seinen 45.000 Quadratmetern Verkaufsfläche lei-tete es als erster moderner, westlich orientierter Konsumtempel den Wandel der Einkaufslandschaft in der Türkei ein. Noch immer empfehlen alle Reiseführer für Istanbul neben dem traditionellen „Großen Basar“ den Einkaufsbummel in der Straße Istiklal im eu-ropäischen Viertel Beyoglu. Die Fahrt mit der historischen Straßen-bahn ist sicher amüsant. Aber ihre Eleganz hat die Straße längst eingebüßt, denn die Modewelt hat sich neu orientiert, nicht anders als in den Fußgängerzonen westeuropäischer Städte.

H Ö H E R E A N FA N G S R E N D I T E N

Seit 2005 steigt in der Türkei die Zahl großer Einkaufszentren. So stellt der Einzelhandelsmarkt heute 20 Prozent des türkischen Bruttosozialprodukts dar und erlebt eine hohe Nachfrage und steigende Investitionsmöglichkeiten, schreibt das internationale Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo in einer aktuellen Analyse. Grund dafür sind laut einer OECD-Studie ein kontinuier-liches BIP-Wachstum (2006 rund sechs Prozent), sinkende Infla-tions- und Arbeitslosenquoten (2006 jeweils rund zehn Prozent) sowie verstärkte ausländische Direktinvestitionen. Auch für die kommenden beiden Jahre prognostiziert die OECD ein Wirtschafts-wachstum von etwa sechs Prozent. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen der türkischen Bevölkerung stieg durch die positive Wirtschaftsentwicklung 2006 auf den bisherigen Höchstwert von rund 5.500 Dollar und kurbelte so den Konsum an. Die Bevölke-rung ist im Durchschnitt jünger als in allen anderen europäischen Ländern, das durchschnittliche Einkommen ist inzwischen höher als etwa in Rumänien oder Bulgarien.

Die positive Wirtschaftsentwicklung in der Türkei hat auch das Interesse von Investoren geweckt: „Mittlerweile bietet die Türkei in-teressante Investitionsrahmenbedingungen“, sagt Michael Monte-baur, Vorstandsmitglied der Union Investment Real Estate AG und zuständig für das Asset Management Ausland. In den vergangenen Monaten hätten daher immer mehr ausländische Investoren die Tür-kei für sich entdeckt. „Besonders Shoppingcenter-Investments sind attraktiv, weil die Anfangsrenditen deutlich höher sind als in Westeu-ropa“, sagt Montebaur. Auch werde das Risiko im Emerging Market Türkei durch den doppelten Wachstumseffekt – Bevölkerungsanstieg und Wirtschaftswachstum – deutlich abgeschwächt.

Vom Wachstumstrend profitieren besonders die modernen Einzelhandelskonzepte. 2006 gab es nach Erhebungen des auf Einzelhandel spezialisierten Beratungsunternehmens Kuzey Bati in der Türkei 107 große Shoppingcenter mit jeweils über 10.000 Quadratmetern Verkaufsfläche, davon 51 in Istanbul mit insge-samt einer Million Quadratmetern Ladenfläche. Weitere 22 Cen-ter waren hier noch in Planung und zusätzlich 20 bereits im Bau. Die Standorte der türkischen Center konzentrieren sich insgesamt in den Metropolen Istanbul, Ankara und mit Abstrichen in Izmir, wenngleich verstärkt auch Centerentwicklungen in den „Secondary Cities“ wie Mersin, Antalya, Kayseri und Eskisehir vorangetrieben werden. Angesichts der neu in die Türkei expandierenden Han-delsunternehmen wie C&A, Ikea und Media Markt erwartet GfK Prisma ein exponentielles Wachstum der modernen Shoppingcen-terflächen insbesondere in der Hauptstadt Ankara.

Aber auch der Büroimmobilienmarkt wächst. So haben die Miet-preise für hochwertige Büroflächen in Istanbul nach Informationen von NAI apollo 30 Dollar pro Quadratmeter und Monat erreicht. Istanbul deckt rund 60 Prozent des gesamten Immobilienmarkts der Türkei

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„Kanyon“ ist das modernste Shoppingcenter Istanbuls. Der Baukomplex

umfasst zudem einen Büroturm und drei Wohnblocks, die in einem Bogen

die viergeschossige Einkaufsmall unter freiem Himmel einschließen.

R A U M & M E H R 1 6 _ 1 7 M A R K T & B R A N C H E

ab. Das Angebot an hochwertigen Büroimmobilien im Hauptgeschäftsbezirk beläuft sich auf rund 1,3 Mil-lionen Quadratmeter, wovon sich 1,05 Millionen Quadratmeter im europäischen und 250.000 Qua-dratmeter im asiatischen Geschäftsbezirk befinden, schreibt NAI apollo. In 2006 lag die Wachstumsrate von Büroflächen bei 3,7 Prozent und damit auf dem höchsten Niveau in den letzten drei Jahren.

Das derzeit größte Centerprojekt in der Türkei realisiert der Ent-wickler Multi Turkmall. Das „Forum Istanbul“ mit 148.000 Quadrat-metern Verkaufsfläche, dazu Wohnungen, Gastronomie, Ausstel-lungsflächen und ein Aquarium, entsteht bis Ende 2008 im Stadtteil Bayrampasa. IKEA wird der Ankermieter. Als die Schweden 2005 auf der asiatischen Seite des Bosporus ihren ersten eigenen Markt ein-richteten, kamen am Eröffnungstag 500.000 Menschen. Finanzpart-ner für das „Forum Istanbul“ ist die Eurohypo, die ihr neues Büro im „Kanyon“ bezogen hat, dem zurzeit modernsten Shoppingcenter in Istanbul. Es liegt im Stadtteil Levent, wo Banken- und Bürotürme die Straßen säumen. „Kanyon“ ist ein türkisches Investment von Eczaci-basi und einem REIT der IS Bank. Murat Ergin, CEO von Kuzey Bati, warnt jedoch: „Baugenehmigungen für neue Einkaufszentren werden zunehmend erschwert, schon für ‚Kanyon‘ hat es zweieinhalb Jahre gedauert, und ein Gesetz zur Beschränkung von Einkaufszentren ist in

Vorbereitung.“ Die türkische Regierung wolle so ein Überangebot an Center-Flächen vermeiden und den Markt stärker regulieren. Demzufol-ge dürften die bereits vorhandenen Shopping-center langfristig an Wert gewinnen.

Bislang kommen in türkischen Städten wei-terhin viele Einzelhandelsobjekte auf den Markt.

Deshalb sind aktuell nur noch in Einzelfällen Anfangsrenditen von 9 bis 11 Prozent realisierbar. Generell ist die Versorgung mit hochwertigen Shoppingcenterflächen im internationalen Ver-gleich in der Türkei aber noch sehr gering. Laut dem International Council of Shopping Centers ICSC kommen in der Gesamttürkei nur magere 30 Quadratmeter Verkaufsfläche auf 1.000 Einwoh-ner, ein im europäischen Vergleich weit unterdurchschnittlicher Wert. In den Niederlanden dagegen beläuft sich die Ausstattung auf 460 Quadratmeter pro 1.000 Einwohner. Speziell in Istanbul sind es allerdings bereits knapp 108 Quadratmeter, fast ebenso viel wie etwa in Polen. Die Mieten in den türkischen Shopping-centern schwanken je nach Standort beziehungsweise Größe und Lage der Mietfläche stark zwischen 16 und 129 Euro je Quadrat-meter und Monat.

G R O S S E S I N V E S T O R E N I N T E R E S S E

„Wer in der Türkei Fuß fassen will, muss in Istanbul präsent sein“, ist Ralf Licht, CEO von Sireo Investment Management mit Sitz in Luxemburg, überzeugt. Ende 2006 startete Sireo den „Fonds 6 Türkei“ für deutsche institutionelle Anleger und gründete in Istanbul die Sireo Turkey als Joint Venture mit Timsan, um innerhalb von zwei Jahren 300 Millionen Euro zu platzieren. Ausländische Unterneh-men, die sich in der Türkei engagieren wollen, müssen laut Gesetz zumindest mit einer Zweigniederlassung vertreten sein. Viele wähl-ten jedoch zunächst das Joint Venture mit türkischen Marktführern, wie beispielsweise der niederländische Entwickler und Betreiber von Shoppingcentern Multi Development mit Turkmall. Das Branchen-schwergewicht ECE operierte zunächst mit Koc; die Metro-Gruppe suchte die Partnerschaft mit dem türkischen Marktführer Tepe.

Als erster deutscher institutioneller Anleger investierte die Com-merz Grundbesitz Gruppe im Juli 2005 knapp 80 Millionen Euro in das „Forum Bornova“ von Multi Turkmall in Izmir. Auch der Essener Projektentwickler mfi treibt die Gründung einer türkischen Gesell-schaft voran. Sein Ziel: innerhalb von zehn Jahren 1 Milliarde Euro in neue Shoppingcenter zu investieren und alte Objekte zu revitali-sieren. „Die Türkei ist eine der dynamischsten Volkswirtschaften Eu-ropas“, sagt Christina Weiss, Vorstandsmitglied der mfi. „Die güns-tige demografische Entwicklung sowie politische Entscheidungen in Richtung eines rechtssicheren und liberalen Marktes bieten hervor-ragende Rahmenbedingungen für einen Markteinstieg.“

Deutlich expansiv entwickelt sich auch das Segment der Fach-märkte. So entsteht derzeit in der Istanbuler Vorstadt Beylikdüzü ein Media Markt, finanziert von einem Offenen Immobilienfonds der UnionInvestment Real Estate AG. Die Fondsgesellschaft ist bereits seit einem Jahr mit einer Shoppingcenter-Entwicklung in der Hafenstadt Mer-sin als Joint Venture mit Multi Turkmall vertreten. Dort eröffnet Ende Quelle: EFG Istanbul Securities, Transparency International, Stand: Juli 2007

Eskisehir

Izmir

Antalya

Kayseri

Mersin

Ankara

Inflationsrate Juni 2007: 8,6 %(2006: 9,6 %), Tendenz weiter sinkend

Wachstum Bruttosozialprodukt um4,5 %, 2002–2006 jährlich 7,2 %

BIP pro Kopf der Bevölkerung2002–2005 verdoppelt,2006: 5.477 $

Direkte ausländische Investitionenseit 2002 jährlich verdoppelt auf20,2 Mrd. $ 2006, 1. Quartal 200710,0 Mrd. $

Produktivität steigend

Arbeitslosenquote 2006: 9,9 %

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Türkei

Leistungsbilanzdefizit (in % des BIP)2005: 6,3 %, 2006: 7,9 %(bei gleichbleibenden Energiekosten3,4 bzw. 3,9 %)

Exporte 2006: 85,1 Mrd. $, Importe137,0 Mrd. $ (2007 gleiches Handels-bilanzdefizit erwartet)

Öffentliche Ausgaben: Steigerungum 9,3 % (vorwiegend im Bausektor)

Private Ausgaben nach leichtemRückgang 2006 gering steigend

Transparenz und KorruptionRang 65 von 159 Ländern(zum Vergleich: Russland Rang 126)

Chancen Risiken

Einwohnerca. 72 Mio.

Fläche814.580 km2

Istanbul

200 km

Gudrun Escher und Nikolaus von Raggamby

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Oktober mit dem „Forum Mersin“ ein modernes Erlebnis- und Ein-kaufszentrum mit rund 70.000 Quadratmetern und Stilelementen eines klassischen Altstadtbasars. Gesamtinvestition: rund 200 Millio-nen Euro, geschätzte Besucherzahl: jährlich 10 Millionen Menschen. Jüngster Coup von Union Investment ist die Übernahme der Shop-pingcenter-Entwicklung „Forum Kayseri“ für rund 250 Millionen Euro, wiederum als Joint Venture mit Multi Turkmall. Nach Übergabe des in der Provinz Kayseri im Südosten Anatoliens gelegenen Centers beab-sichtigt Multi Turkmall, einen 50-prozentigen Anteil an dem Invest-ment zurückzuerwerben. „In Kayseri ist der Bedarf an hochwertigem Einzelhandel noch nicht gedeckt“, so Michael Montebaur.

Das aktuelle Interesse internationaler Investoren an Shopping-centern in der Türkei lässt sich mittlerweile auch an den Rankings der europäischen Einzelhandelsinvestments ablesen. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wird die Türkei im ersten Quartal 2007 mit rund 100 Millionen Euro in der Rangliste auf Platz 9 geführt. Insgesamt wurden in Kontinentaleuropa im ersten Quartal 2007 rund 3,1 Milliarden Euro investiert. „Die Tatsache, dass es bis zum Ende des ersten Quartals bereits weit fortgeschrittene Verhandlungen mit einem möglichen Volumen von insgesamt nochmals über 100 Millionen Euro gibt, zeigt, dass die Türkei weiter stark im Fokus steht“, schreibt JLL. Das bestätigt auch Cushman & Wakefield. Die Londoner Immobilienberatungsgesellschaft erwartet allein 2007 in der Türkei Investitionen in Gewerbeimmobilien von insgesamt 4 Milliarden Euro, davon 80 Prozent in Shoppingcenter.

Altstadtbasar (unten) trifft Moderne: Union Investment ist in der Türkei

unter anderem mit der Shoppingcenter-Entwicklung „Forum Kayseri“ und

der Center-Entwicklung in der Hafenstadt Mersin (Simulationen oben und

Mitte) vertreten. Mit dem „Forum Mersin“ eröffnet Ende Oktober ein mo-

dernes Einkaufszentrum mit Stilelementen eines klassischen Altstadtbasars.

Bürofassade: Unternehmen achten vermehrt

auf eine effiziente Flächennutzung in ihren Gebäuden.

R A U M & M E H R 1 8 _ 1 9 M E N S C H & A R B E I T

Klein, aber feinUm Kosten zu senken, mieten Firmen vermehrt kleinere Büros an. Demografischer

Wandel und Arbeitsplatzverlagerung könnten die Nachfrage ebenfalls reduzieren

In vielen Märkten zieht das Vermietungsgeschäft an, die Mieten steigen. Der Leerstand bei Büroimmobilien bleibt indes vielfach weiterhin hoch. Auch in einem positiven Wirtschaftsum-feld gelingt es nicht, das Überangebot, vor allem zweitklassiger Flächen, abzubauen. Denn Unternehmenswachstum bedeutet nicht in jedem Fall, dass auch mehr Flächen angemietet werden. Der demografische Wandel und die Verlagerung von Arbeitsplätzen in Billiglohnländer könnten künftig für weiteren Leerstand sorgen. Fachleute gehen deshalb davon aus, dass die Nachfrage nach Bü-roimmobilien in Europa insgesamt eher sinken als steigen wird.

Immer mehr Unternehmen achten darauf, dass ihre Büroflä-chen effizient genutzt werden. Mit spitzem Bleistift prüfen sie, wie viel Quadratmeter auf jeden Arbeitnehmer entfallen, wie hoch die Kosten pro Arbeitnehmer und pro Quadratmeter sind und wie das Verhältnis zwischen Haupt- und Nebennutzflächen wie Fluren oder Küchen ist. Letztere sollten nicht über 20 Prozent beanspruchen. Laut einer Studie des internationalen Interessenverbands CoreNet Global (CNG), dem 7.000 Konzerne mit betrieblichen Immobilien angehö-ren, unterziehen bereits 57 Prozent der rund 300 befragten, vor-nehmlich in den USA angesiedelten Firmen ihre Immobilien diesem Leistungscheck. 30 Prozent planen dies für die Zukunft.

„Auch in Europa brennt dieses Thema schon längere Zeit. Wer im internationalen Wettbewerb bestehen möchte, muss den Flä-chenverbrauch reduzieren, um Kosten zu senken“, sagt Rainer Köll-gen, Deutschland-Repräsentant von CNG. Das Einsparpotenzial ist in der Tat groß. Während in den USA auf jeden Mitarbeiter rund zehn Quadratmeter Bürofläche kommen, sind es in Deutschland, Frank-reich, Italien und den Beneluxstaaten mehr als 20 Quadratmeter. „Seit zehn Jahren machen wir Kostenvergleiche und prüfen, wie unsere Kunden von ihren Bürokosten herunterkommen können“, bestätigt Alexander Malkwitz von AT Kearney. Und auch Monika Litschke, bei Union Investment Real Estate für die Vermietung ver-antwortlich, beobachtet, dass der Flächenverbrauch in den Fokus der Unternehmen rückt: „In den letzten Jahren haben wir eine Flä-chenreduktion pro Arbeitsplatz festgestellt, da Mieter auf mehr Flä-cheneffizienz geachtet haben. Das gilt allerdings vornehmlich für Firmen mit internationalem Hintergrund und im IT-Bereich.“

Verstärkt wird dieser Trend durch sich stetig verändernde Ar-beitswelten. Laut der CNG-Studie beispielsweise werden 2010 die Mitarbeiter nur noch 25 Prozent ihrer Arbeitszeit im Büro verbringen. Den Rest arbeiten sie von zu Hause aus, im Ho-tel oder in Teamräumen. „Die Unternehmen müssen sich da-

her Gedanken darüber machen, wie sie die Flächen anders und effizienter zuschneiden – auch in Europa“, sagt Köllgen. Denkbar sind sogenannte Hoteling-Konzepte, bei denen Un-ternehmen eine bestimmte Anzahl von Räumen unterschied-lichster Ausstattung zur Verfügung stellen, die die Mitarbeiter im Voraus buchen können. Beim Desk-Sharing-Modell teilen sich mehrere Mitarbeiter einen Schreibtisch, ausgehend davon, dass nicht alle Mitarbeiter zeitgleich im Büro sind. Ob die Reduzierung aufgeht, bleibt abzuwarten. „Nur auf die wenigsten Unterneh-men passen etwa Hoteling-Konzepte mit einer effizienten Mehr-

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Weniger Erwerbstätige

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland bis 2050, in Mio.

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2006, Bevölkerung Deutschlands bis 2050

unter 20 Jahre 20 bis 67 Jahre über 67 Jahre

100

20500

* 312 befragte Unternehmen

Wichtigste Faktoren für die Standortwahl

Mehrfachnennungen* möglich

Quelle: CoreNet Global, 2004

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30

30

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26

Kunden- und Marktzugang

Zugang zu Facharbeitern

Risikominimierung/Diversifikation

Lebensqualität für Arbeitnehmer

Qualität der lokalen Infrastruktur

Staatliche Auflagen

Verflechtung mit Zulieferfirmen

Staatliche Subventionen

Zugang zum Niedriglohnsektor

R A U M & M E H R 2 0 _ 2 1 M E N S C H & A R B E I T

fachbelegung von Arbeitsplätzen. Wenn man den Mitarbeitern trotzdem innovative Büros sowohl für konzentriertes als auch für kommunikatives Arbeiten bieten möchte, ist eine Flächeneinspa-rung nur geringfügig oder unter Umständen gar nicht realisier-bar“, sagt Olaf Schmetzer, Partner von Ernst & Young Real Estate. Hinzu kommt die Frage, wie sich die Innenflächen sinnvoll nutzen lassen. Denn Arbeitsplätze ohne Tageslicht sind im Gegensatz zu den USA in Deutschland und vielen anderen europäischen Staa-ten nicht erlaubt. „Es ist daher vielfach sinnvoller, Office-Konzepte zu etablieren, die die vorhandenen Arbeitsprozesse unterstützen und zum Beispiel den Wissenstransfer fördern oder die Einarbei-tungszeit neuer Mitarbeiter verkürzen, als nur auf die möglichst hohe Einsparung bei den Quadratmetern pro Mitarbeiter zu set-zen“, sagt Schmetzer.

Die arbeitsrechtlichen Bestimmungen in Deutschland und Euro-pa setzen der Flächeneffizienz zusätzliche Grenzen. „Amerikanische Verhältnisse wird es bei uns daher nie geben, auch wenn der Flä-chenverbrauch an Bedeutung gewinnt“, sagt Helge Scheunemann, Analyst bei Jones Lang LaSalle. „Hinzu kommt, dass das Thema so-ziale Nachhaltigkeit hierzulande eine viel größere Rolle spielt. Die Arbeitnehmer sollen sich wohlfühlen. Dieser Wohlfühlfaktor wirkt ebenfalls einschränkend auf die Flächeneffizienz“, sagt er. Der Flä-chenverbrauch ist folglich nicht nur eine Frage der Gesetzgebung, sondern auch der Arbeitskultur. „In Europa ist die Bürofläche ein Nutzfaktor und zugleich ein Motivationsfaktor“, bestätigt Tobias Just, Analyst bei der Deutschen Bank Research (DB Research). Es werde immer im Blick gehalten, welche Auswirkungen eine Kostenredukti-on auf die Leistung der Mitarbeiter habe. „Drastische Flächenredu-zierungen sind Einzelfälle und keine Musterbeispiele für die deutsche Volkswirtschaft. Es gibt keine holzschnittartigen Lösungen. Das muss jedes Unternehmen für sich austarieren“, sagt Just.

Die heimische Arbeitskultur könnte indes bald einen Dämpfer erhalten. Denn in jüngster Vergangenheit wurden immer mehr Ar-beitsprozesse ins Ausland verlagert. Durch diese Offshoring-Men-talität würden im Inland Arbeitsplätze verloren gehen und der Be-darf an Büroflächen sinken. Nach einer aktuellen Schätzung von DB Research haben US-amerikanische Unternehmen bis Anfang 2007 zwischen 1,2 und 1,6 Millionen Offshore-Arbeitsplätze im Bereich von IT- und Back-Office-Dienstleistungen an Standorten wie Indien und Osteuropa geschaffen. Europäische Unternehmen kommen im selben Zeitraum auf 400.000 bis 600.000 ausgela-gerte Stellen. „Empirisch konnte aber bisher nicht nachgewiesen werden, dass bei uns dadurch netto Arbeitsplätze verloren gehen“, sagt DB-Research-Experte Just. „Im Gegenteil: Durch die Effizienz-steigerung entstehen vielfach sogar neue Jobs.“

Callcenter in Mumbai (ehemals Bombay). US-Unternehmen haben in den letzten Jahren bis zu 1,6 Millionen Arbeitsplätze an Standorte wie Indien

und Osteuropa verlagert. Europäische Unternehmen kommen im selben Zeitraum auf 400.000 bis 600.000 ausgelagerte Stellen.

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Weltweiter Flächennachfragemix für Büroangestellte

Quelle: CoreNet Global, 2004, 312 befragte Unternehmen

zugewiesene, feste Büroarbeitsplätze

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sonstige Arbeits-plätze außerhalbdes Büros

Home-Arbeitsplätze Team-Arbeitsplätze

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Unternehmen achten zunehmend darauf, dass ihre Büroflächen effizient genutzt werden. Während in den USA auf jeden Mitarbeiter rund zehn

Quadratmeter Bürofläche kommen, sind es in Deutschland, Frankreich, Italien und den Beneluxstaaten mehr als 20 Quadratmeter.

Johanna Lutteroth arbeitet als freie Journalistin in Hamburg.

Mittlerweile hat Offshoring nach Meinung vieler Experten sogar an Attraktivität verloren. „Es hat sich gezeigt, dass die Verlegung nach Indien und China weitaus schwieriger ist als gedacht“, sagt Alexander Malkwitz von AT Kearny. Vor allem die sprachlichen Barrieren haben sich als Hemmschuh erwiesen. „Zudem ist der Dienstleistungssektor nicht in dem Maße vom Offshoring betroffen wie der Industriesektor, weil für ihn vor allem die Kundennähe und die spezialisierten Fach-kräfte von Bedeutung sind“, sagt Scheunemann. Die nicht immer positiven Erfahrungen, die Unternehmen in den vergangenen Jah-ren mit der Verlagerung von Arbeitsplätzen an das andere Ende der Welt gemacht haben, lassen viele Konzernchefs umdenken. Laut der CNG-Studie ist nicht mehr das niedrige Lohnniveau für die Wahl eines Standorts ausschlaggebend. Viel wichtigeres Kriterium ist der Zugang zu Kunden und Märkten sowie zu gut ausgebildeten Fachkräften.

D E M O G R A F I S C H E R FA K T O R

Auch die demografische Entwicklung ist ein weiterer Faktor, der die Büronachfrage drosseln könnte. Nach Schätzungen des statistischen Bundesamts wird es 2020 in Deutschland 4,2 Prozent weniger Menschen im erwerbsfähigen Alter zwischen 20 und 65 Jahren geben als noch 2005. 2030 werden es sogar 15,3 Prozent weniger sein. Ähnlich stellt sich die Bevölkerungsentwicklung in den anderen europäischen Staaten dar: Die Geburtenraten gehen so stark zurück, dass sie die Sterbefälle nicht mehr kompensieren. „Der demografische Faktor schlägt voll durch. Gibt es weniger Er-werbstätige, herrscht ein Fachkräftemangel. Das könnte die Unter-nehmen ins Ausland treiben – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Büronachfrage“, sagt Helge Scheunemann.

Besonders betroffen sind strukturschwache und ländliche Regi-onen. Denn sie leiden zusätzlich darunter, dass die erwerbsfähigen

Menschen in Metropolregionen abwandern. Nach einer Analyse von Union Investment profitieren in Deutschland insbesondere die Städte Frankfurt, Hamburg, München, Berlin und Stuttgart von diesen Wanderungsbewegungen. Doch was bedeuten diese drei strukturellen Trends für die Immobilieninvestoren? Wie attraktiv ist der europäische Markt noch? „Aus Investorensicht bleiben Europa und Nordamerika wichtige und interessante Investitionsstandorte“, sagt Reinhard Kutscher, Vorstandssprecher der Union Investment Real Estate AG. „Attraktiv werden auch in Zukunft Metropolregi-onen wie Hamburg, Frankfurt, London, Paris und München sein. Strukturschwache Regionen hingegen stehen eindeutig auf der Verliererseite“, sagt Kutscher.

Die Metropolregionen sind es auch, die am stärksten vom Wirtschaftswachstum profitieren. „Wir rechnen damit, dass in den wichtigen Bürostandorten die Leerstandsquoten bis 2010 um zwei Prozent sinken werden und die Spitzenmieten in Mün-chen oder Hamburg um über zehn Prozent zulegen“, sagt Tobias Just. Dass der Leerstand gänzlich abgebaut wird, gilt jedoch als unwahrscheinlich. „7 Millionen Quadratmeter stehen in den Top-5-Standorten in Deutschland leer. 4 Millionen sind davon qualita-tiv zweitklassig und haben damit kaum Vermarktungschancen“, argumentiert Scheunemann. Ein Großteil dieser schwer vermiet-baren Gebäude stammt aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren und ist seit Jahrzehnten nicht modernisiert worden. „Als Investor soll-te man sich daher Gedanken über die Renovierung und Umwid-mung von alten Immobilien machen“, rät etwa AT-Kearney-Experte Malkwitz. Bei vielen steht das aktive Bestandsmanagement bereits auf der Tagesordnung. Erfolgreiche Projekte wie das Madou Plaza in Brüssel oder die geplante Sanierung des Unilever-Hochhauses in Hamburg sind Beispiele dafür.

Quelle: Jones Lang LaSalle Hotel, Juli 2007

in Mrd. Euro

Europäische Hotelinvestments

EinzeltransaktionenPortfoliotransaktionen

2002

5,3

2003

8,6

2004

9,4

2005

16,3

2007

9,0

2006

21,6

(1. Halbjahr)

R A U M & M E H R 2 2 _ 2 3 R A U M & A N L A G E

Begehrte BettenDie europäische Hotelbranche boomt. Das zieht zahlreiche institutionelle Investoren

an. Dadurch ist das Transaktionsvolumen am Hotelmarkt im vergangenen Jahr auf ein

Rekordniveau gestiegen. Mittlerweile ist die Nachfrage sogar größer als das Angebot

Der Radio- und Fernsehpionier Max Grundig sam-melte einst Grandhotels, das Schlosshotel Bühlerhöhe in Baden-Baden gehörte neben etlichen anderen zu einer ganzen Kollektion von Hotels in seinem Besitz. Ihren Reiz scheinen vor allem Luxus-hotels bis heute nicht verloren zu haben. So erwarb der Unter-nehmer Reinhold Würth das Schlosshotel Friedrichsruhe nahe sei-nem Unternehmenssitz im baden-württembergischen Künzelsau und investierte hierbei 40 Millionen Euro. Aber nicht nur private, sondern zunehmend auch institutionelle Investoren interessieren sich verstärkt für die Hotels.

Denn die Branche boomt. Europas Hoteliers haben im ersten Halbjahr 2007 deutlich höhere Umsätze erzielen können. Nach einer neuen Studie der Beratungsgesellschaft Deloitte legten die Zimmer-erträge gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 6,8 Prozent zu. „Der exzellente Start der europäischen Hoteliers ist vor allem der guten ge-samtwirtschaftlichen Lage in der Euro-Region zu verdanken. Neben der gestiegenen Nachfrage im Business-Segment hat insbesondere der touristische Sektor zu dem Wachstum beigetragen“, analysiert Deloitte-Hotelexperte Benjamin Ploppa. Zwar läge Deutschland nicht unter den Top Ten, jedoch hätte sich der deutsche Hotelmarkt auf hohem Niveau stabilisiert. Davon profitierten auch die Betreiber in Deutschland. Laut Jones Lang LaSalle (JLL) stiegen in Berlin, Köln und München die Belegungszahlen in den Vier- und Fünf-Sterne-Hotels im ersten Halbjahr 2007 um durchschnittlich vier Prozent.

Die guten Zahlen ziehen immer mehr Investoren in den Ho-telmarkt. Spektakuläre Käufe sorgen bereits seit einigen Jahren

für bemerkenswert hohe Investitionsvolumina. Aufsehen erregte in jüngster Zeit vor allem der Kauf der Hotelkette Hilton durch den amerikanischen Großinvestor Blackstone für 26 Milliarden Dollar. Bei diesem Geschäft stand jedoch mehr der Erwerb der Betreibergesellschaft und weniger der Kauf der Hotelgebäude im Vordergrund. Als klassische Hoteltransaktion gilt der Kauf von 76 Accor-Hotels für 583 Millionen Euro durch den franzö-sischen REIT Foncière des Murs im Vorjahr. Oder die Veräußerung von 132 Scandic-Hotels an EQT Partners für 833 Millionen Euro. Und erst im Juli dieses Jahres wurde der Verkauf von weiteren 72 deutschen und 19 niederländischen Accor-Häusern an Moor Park Real Estate gemeldet. 863 Millionen Euro investierte der britische Finanzinvestor hierfür.

Z A H L D E R P O R T F O L I O V E R K Ä U F E S T E I G T

Damit scheint auch 2007 das Interesse an Hotelimmobilien nicht abzureißen – nach dem Investmentrekord im vergangenen Jahr. JLL-Berechnungen zufolge wechselten allein in Deutschland in den ersten sechs Monaten dieses Jahres Hotels im Gesamtwert von etwa 1,4 Milliarden Euro den Besitzer. „Das entspricht rund 60 Prozent des Gesamtvolumens aus dem Vorjahr“, sagt Ursula Kriegl, Leiterin Hotels Deutschland bei JLL. 93 Prozent des inves-tierten Kapitals stammten aus dem Ausland.

2006 lag das Transaktionsvolumen in europäische Hotels bei insgesamt 21,6 Milliarden Euro und damit immerhin 38 Prozent über dem von 2005. 1997 flossen etwa 1,8 Milliarden Euro in Ho-tels, 2003 waren es bereits rund 9 Milliarden Euro. Nach dem Re-kordjahr 2006 bleibt der europäische Hotelinvestmentmarkt aber auch im ersten Halbjahr 2007 auf hohem Niveau. Mit rund 9 Mil-liarden Euro liegt das Transaktionsvolumen allerdings geringfügig (drei Prozent) unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraums von 2006. Rund 72 Prozent des gesamten europäischen Hotelinvest-mentvolumens gingen in diesem Jahr auf das Konto von Portfolio-transaktionen. „Insgesamt wird 2007 das Transaktionsvolumen die 20-Milliarden-Euro-Marke wohl nicht erreichen“, schätzt Christoph Härle, Executive Vice Präsident bei JLL Hotels.

Ausschlaggebend für das Rekordvolumen 2006 waren vor allem die Portfolioverkäufe. Sie lagen mit 15 Milliarden Euro um Fo

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Das Radisson SAS Hotel Manchester Airport

(oben und unten links) und das Steigenber-

ger Hamburg gehören zum Hotelport-

folio von Union Investment. Gegen-

wärtig umfasst dieses 17 Hotels

mit über 5.200 Zimmern im

Wert von rund 1,3 Milliar-

den Euro.

Belegungin %

London

Paris

Mailand

München

Berlin

Hamburg

Frankfurt

Köln

Düsseldorf

Durchschnittlicher Zimmerpreisin Euro

Zimmererträge1. Halbjahr 2007 in Euro

Performance ausgewählter 4- und 5-Sterne-Hotels

Quelle: Jones Lang LaSalle Hotels, August 2007

1. Halbjahr 2007

Stadt

78,5

80,6

66,1

71,8

67,9

70,1

64,2

67,9

64,7

15,8

17,0

–5,7

12,3

1,2

–6,9

–10,1

–4,6

–6,1

Zimmererträge, Veränd.1. Halbjahr 2006 in %

341

290

304

133

139

129

136

108

105

267

233

201

96

95

90

87

73

68

R A U M & M E H R 2 4 _ 2 5 R A U M & A N L A G E

In Deutschland dominierten bisher Pachtverträge, im Ausland sind dagegen Managementverträge seit Langem üblich. Bei Pacht-verträgen zahlen die Hotelpächter fixe Beträge an den Eigentümer, bei Managementverträgen werden vom Erfolg des Hotelbetriebs abhängige Beträge gezahlt. Den Wandel am deutschen Markt be-stätigt auch JLL-Hotelexpertin Ursula Kriegl: „Der Trend geht zu Ma-nagement- und Hybridverträgen.“ Letztere mixen beide Formen, etwa indem eine Sockelpacht durch erfolgsabhängige Zahlungen ergänzt wird. Das Auslaufen bestehender Festpachtverträge habe in den vergangenen drei Jahren entscheidend dazu beigetragen, dass deutsche Hotels für ausländische Investoren interessant wurden.

M A N A G E M E N T V E R T R Ä G E I M KO M M E N

Viele, vor allem deutsche, Eigentümer von Hotelimmobilien scheuten bisher vor Managementverträgen aufgrund des hö-heren Risikos zurück. Doch Management- oder Hybridverträge liefern in der Regel höhere Renditen: Mit einem Pachtvertrag für ein Hotel in der Top-Lage einer deutschen Großstadt seien rund fünf Prozent Anfangsrendite erzielbar, sagt JLL-Expertin Kriegl. Abseits dieser Lagen seien sechs bis sieben Prozent Rendite mög-lich. Für Managementverträge gebe es noch ein Prozent mehr. Die Chancen, dass sich Managementverträge künftig auszahlen, stehen nicht schlecht. Den deutschen Hotels im Vier- und Fünf-Sterne-Segment geht es zurzeit besser als noch zu Beginn des Jahrtausends (siehe auch Grafik unten).

35 Prozent über dem Wert von 2005. Rund 29 Prozent des In-vestitionsvolumens entfielen auf globale Investoren, die zwar ih-ren Sitz in den USA haben, jedoch Kapital aus vielen Ländern der Welt einsammeln. 43 Prozent des Hotelinvestmentvolumens entfielen auf Private-Equity-Fonds und wurden beispielswei-se durch die Investmentbank Morgan Stanley oder den Finanz-investor Blackstone getätigt. Vor allem Blackstone ist derzeit im Hotelsegment sehr aktiv und kontrolliert nach einer Aufstellung der französischen Beratungsgesellschaft MKG weltweit zwi-schen 560.000 und 600.000 Zimmer. Durch den Einstieg beim US-Konzern Hilton ist Blackstone an einer der weltweit größten Hotelgruppen beteiligt. Hilton besitzt derzeit rund 2.800 Hotels mit 480.000 Zimmern in 76 Ländern. Zum Vergleich: Die britische InterContinental-Hotelgruppe, nach Anzahl der Zimmer der größ-te Hotelkonzern überhaupt, kommt auf rund 3.600 Hotels und 539.000 Gästezimmer in knapp 100 Ländern.

„Vor fünf Jahren galten Hotels noch als uninteressant, als schwach rentierlich – das hat sich gedreht“, sagt Michael Wid-mann, Geschäftsführer von PKF Hotelexperts Wien. Jetzt würden auch Banken gerne wieder Hotelentwicklungen und -käufe finan-zieren. Die Kreditinstitute hätten sich aufgrund notleidender Kredite in diesem Segment lange zurückgehalten. Mit dem Einbruch der Büromieten im Jahr 2002 seien aber Hotels wieder mehr in den Blick-punkt gerückt. Was Investoren an Hotels besonders schätzen, sind laut Widmann die lang laufenden Verträge mit den Betreibern, der relativ stabile Cashflow und das sehr geringe Leerstandsrisiko.

Festpachtvertrag: Der Pächter zahlt einen

festen Betrag an den Eigentümer des Ho-

tels. Meist ist die Summe indexiert und an

die Inflationsentwicklung gekoppelt. Bei

dieser Art von Verträgen kommt der Boni-

tät des Pächters eine hohe Bedeutung zu.

Umsatzpachtvertrag: Der Eigentümer erhält

vom Pächter einen vertraglich vereinbarten

Prozentsatz vom Umsatz. Der Eigentümer

trägt dabei das unternehmerische Risiko.

Es gibt Mischformen, die Fest- und Umsatz-

pachtvertrag kombinieren.

Managementvertrag: Es handelt sich um ei-

nen Geschäftsbesorgungsvertrag. Der Betrei-

ber handelt als Geschäftsführer im Namen

und auf Rechnung des Eigentümers. Die Ver-

gütung setzt sich aus festen, umsatz- und ge-

winnabhängigen Komponenten zusammen.

Die unterschiedlichen Vertragsarten im Hotelgewerbe

Ein weiterer Grund dafür, dass Festpachtverträge in Deutsch-land immer seltener abgeschlossen werden, sind die internatio-nalen Bilanzierungsregeln. Nach dem amerikanischen Standard US-GAAP muss die Pachtzahlung für die gesamte Laufzeit des Vertrags als Verbindlichkeit bilanziert werden. Bei Umsatzpacht-verträgen wird angenommen, dass nicht bilanziert werden muss, wenn die Vertragslaufzeit weniger als zwölf Jahre beträgt. Daher schließt Accor beispielsweise Umsatzpachtverträge mit elf Jahren Laufzeit und entsprechenden Verlängerungsoptionen ab.

V O L A T I L S T E I M M O B I L I E N A N L A G E K L A S S E

Die Attraktivität von Hotelbeimischungen in Immobilienport-folios bestätigt auch Niels Nielsen, Leiter Hotel Investment und Asset Management bei Union Investment Real Estate: „Der Hotel-sektor ist immer als alternative Immobilien-Asset-Klasse betrach-tet worden. In den letzten Jahren hat dieser Bereich eine zuneh-mend stärkere Bedeutung für viele Immobilienfonds bekommen. Der Grund dafür ist, dass Hotelimmobilien eine relativ attraktive Rendite im Vergleich zu anderen Immobilien-Asset-Klassen ge-nerieren. Daneben bieten Hotels zum Beispiel mit indexierten Fest-pachtverträgen eine gute Inflationsabsicherung und tragen daher zur Diversifikation des Portfolios bei.“ Jedoch sieht Nielsen auch Risiken bei Hotelengagements: „Hotels sind wahrscheinlich die volatilste Immobilienanlageklasse. Trotz der kurzen Halteperioden vieler Investo-ren in den vergangenen Jahren bleiben Hotelinvestments im Grunde ein langfristiges Investment, da sie über eine lange Halteperiode gute Erträge generieren“, sagt der Experte. Union Investment investiert seit rund 40 Jahren in diesen Bereich und hält über ihre fünf Offenen Immobilienfonds derzeit insgesamt 17 Hotelimmobilien in Deutsch-

land und im westeuropäischen Ausland. Dabei gilt das Interesse vor allem Business-Hotels im Drei- bis Fünf-Sterne-Segment. Zudem setzt die Fondsgesellschaft bei ihren Investments auf große Namen wie Hilton, Marriott, Radisson SAS oder Steigenberger.

Dass Hotelimmobilien ein interessantes Investment für institutio-nelle Anleger sind, beweisen auch in den letzten Monaten die zahl-reichen Portfoliotransaktionen in Europa. Diese sind aber nicht nur konjunkturell getrieben: Viele der Verkäufe in jüngster Zeit gingen auf Hotelgesellschaften zurück, die sich vom Eigentum ihrer Häuser trennten, um sich auf das Management ihrer Hotels zu konzentrieren. „Diese Phase ist weitgehend abgeschlossen“, so Widmann. Bis auf den international tätigen französischen Hotelkonzern Accor hätten die meisten Gesellschaften ihre Häuser veräußert. „Der Verkaufspro-zess ist noch im Gange“, meint dagegen JLL-Hotels-Experte Härle. So seien die Verkäufe zwar bei der InterConti-Gruppe abgeschlossen, doch andere Betreiber hätten noch Hotels im Eigentum.

2007 und 2008 wird das Transaktionsvolumen in Europa da-her weiterhin sehr hoch bleiben, prognostiziert Härle. Grundsätz-lich sei nach Ansicht von JLL der Hotelinvestmentmarkt transpa-renter geworden und die Anleger professioneller. „Die Investoren kennen sich besser auf den Märkten aus und können daher auch Chancen und Risiken eines Hotelinvestments besser einschätzen als vielleicht vor fünf oder sechs Jahren“, erklärt JLL-Hotelexper-tin Ursula Kriegl. „Daher wird sich die Entwicklung auf den In-vestmentmärkten auch 2008 fortsetzen. Insbesondere werden wir Abverkäufe und eine Aufteilung der in den letzten Jahren erworbenen Ho-telportfolios sehen.“

Der Schweizerhof in Berlin und das Marriott Hotel Champs-Élysées in Paris (rechts). Eigentümer ist die Union Investment Real Estate AG, die

seit 1971 im Hotelbusiness aktiv ist und zu den am stärksten im Hotelsektor investierten deutschen Immobilienfondsgesellschaften gehört.

Von Frank Peter Unterreiner und Nikolaus von Raggamby. Fo

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Arbeiten an einem

Stahlgerüst: Auch beim

Financial Engineering

kommt es auf die richtige

Konstruktion an.

R A U M & M E H R 2 6 _ 2 7 R A U M & A N L A G E

IngenieurleistungenOffene Immobilienfonds nutzen immer häufiger das „Financial Engineering“, um

renditerelevante Faktoren zu steuern und so die Erträge zu optimieren

Santiago de Chile und Mexiko-Stadt, Singapur, London oder Prag: Seit Jahren schon suchen deutsche Offene Immobili-enfonds nach Chancen auf ausländischen Märkten, zunehmend auch in den Emerging Markets rund um den Globus. Zunächst er-leichterte die gemeinsame Währung den Immobilienerwerb in der Euro-Zone. Schließlich sorgte das vierte Finanzmarktfördergesetz für mehr Reiselust der Fondsmanager: Das Mitte 2002 in Kraft getretene Gesetz räumt Anlagegesellschaften größere Freiheiten bei der Investition von Kundengeldern auch im Ausland ein. Das zunehmend wichtiger gewordene grenzüberschreitende Geschäft hat für die Kapitalanlagegesellschaften vor allem einen Vorteil: Zy-klische Veränderungen in den Einzelmärkten können besser ge-geneinander ausgeglichen werden. Zudem bietet das Investment in ausländische Büro-, Einzelhandels- oder Hotelimmobilien auch Kleinanlegern die Chance, vom konjunkturellen Aufschwung an-derer Volkswirtschaften zu profitieren.

Wie bedeutend das Auslandsgeschäft bei den Offenen Fonds inzwischen ist, belegt die Statistik. Noch Ende 2002 übertraf der Deutschlandanteil der Liegenschaften jenen im Ausland deutlich: Gut 58 Prozent aller Grundstücke und Gebäude in den Portfolios der deutschen Fondsgesellschaften befanden sich im Heimatland. Genau umgekehrt ist die Situation heute: Zum 31. März 2007 errechnete der BVI Bundesverband Investment und Asset Management, dass gut 62 Prozent des Immobilienfondsvermögens in Objekten jenseits der Grenze angelegt sind – der Löwenanteil von knapp 55 Prozent des Liegenschaftsvermögens wurde in Europa investiert.

Mit dem Strategiewechsel zugunsten vermehrter Auslandsinves-titionen stiegen auch die Anforderungen an das Fondsmanagement. Denn ob sich das Investment als nachhaltig renditestark erweist, hängt nicht allein von der Immobilie selbst ab. „Nach wie vor steht zwar die Immobilienrendite im Mittelpunkt jeder Investitionsentscheidung. Wie sich ein Objekt im Ausland am Ende rentiert, das bestimmen aber auch die steuerlichen Rahmenbedingungen sowie Währungskursri-siken und die Kosten ihrer Absicherung. Daher betrachten wir diese Wechselwirkungen schon im Vorfeld des Ankaufsprozesses“, erläu-tert Felix Gold, Rechts- und Steuerexperte bei Union Investment Real Estate in Hamburg. „Financial Engineering“ heißt dieses Arbeitsfeld im Fachjargon – und es gewinnt mehr und mehr an Bedeutung. „Die Fondsperformance wird ohne Zweifel am stärksten von der Marktent-wicklung und der Ertragskraft der Immobilie selbst bestimmt“, bestä-

tigt Sonja Knorr, Immobilienanalystin bei der Berliner Ratingagentur Scope. „Das Financial Engineering übernimmt dann gewissermaßen das Finetuning der Performance.“ Aufgabe der „Finanzingenieure“ ist es dabei, das Zusammenspiel der einzelnen renditerelevanten Fak-toren zu steuern und auf diese Weise Fondsperformance und Anle-gerrendite zu optimieren. Ein komplexer Auftrag, wie das Beispiel vom Ankauf des Bürogebäudes „Birmann 24“ für den Fonds UniImmo: Global in Santiago de Chile zeigt.

W E S E N T L I C H E PA R A M E T E R G E S TA LT E N

Den 16-geschossigen Büroturm mit rund 24.000 Quadratme-tern Nutzfläche erwarb Union Investment im Januar 2007 für umge-rechnet 48 Millionen Euro – und tätigte damit als erste deutsche Ka-pitalanlagegesellschaft ein Investment im Andenstaat. Ein Blick auf die immobilienspezifischen Parameter des Geschäfts – Marktsitua-tion, Objektqualität, Vermietungsstand und Mieterbonität – macht deutlich, welchen strategischen Vorgaben ein Ankauf wie dieser unterliegt. Chile gilt als politisch stabil, sein Rechtssystem entspricht europäischem Standard; Wirtschaft und Währung des Landes ent-wickeln sich positiv; Standort des komplett vermieteten Bürogebäu-des aus dem Baujahr 1999 ist das bei internationalen Unternehmen gefragte „Las Condes“; auch die Mieter – darunter Microsoft, JP Morgan, UBS, Merrill Lynch, Hewlett Packard und Linux – gelten als bestens beleumundet. Kurz gesagt: Aus Sicht der Investment-Manager machte der Ankauf Sinn.

Was aber sagen die Finanzingenieure? Sie werden heute bei jedem Investment zu Rate gezogen. Ihr Urteil hat Gewicht, prüfen und gestalten sie doch wesentliche Parameter, die den späteren Investmenterfolg mitbestimmen. Vielfach unterstützen sie die Im-mobilienankäufer auch bei Vertragsverhandlungen im In- und Aus-land. Dabei interessiert die Fachleute als Erstes, ob die Immobilie direkt oder indirekt über eine Objektgesellschaft gehalten werden soll. Das macht einerseits steuerlich einen Unterschied; andererseits müssen die Vorgaben des deutschen Investmentgesetzes beachtet werden: Dies schreibt in der bestehenden Fassung vor, dass Betei-ligungen an Objektgesellschaften 49 Prozent des Fondsvermögens nicht überschreiten dürfen. Noch werden bei dieser Anlagegrenze auch 100-prozentige Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ein-bezogen, ein Umstand, der im neuen Investmentgesetz allerdings

R A U M & M E H R 2 8 _ 2 9 R A U M & A N L A G E

geändert werden soll. „Bei ,Birmann 24’ handelte es sich um einen sogenannten Share-Deal, denn angeboten wurden die Anteile an zwei Gesellschaften chilenischen Rechts und nicht die Immobilie di-rekt“, erläutert Felix Gold – eine Konstruktion, die durchaus Vorteile hat und bei der Ankaufsprüfung kein Hindernis darstellte.

Besonders spannend ist für die Finanzingenieure bei Auslands-investitionen weiterhin die Frage der Währungsstabilität. „Für uns ist zunächst wichtig, dass Mietzahlungen inflationssicher sind“, erläutert der Experte. In Ländern mit vergleichsweise hoher Inflationsrate wer-den Mieten daher zumeist in Euro oder US-Dollar vereinbart. Chile ist dabei ein Sonderfall, bedient sich das Land doch eines währungstech-nischen Schutzmechanismus: Zusätzlich zur Landeswährung führte die Regierung schon vor Jahren die Verrechnungseinheit UF (Unidad de Fomento) ein. Sie bietet Inflationssicherheit im Geschäftsverkehr, denn der Wert des UF gegenüber dem Peso wird von der chilenischen Zentralbank ständig aktualisiert. „Die Mieten im Objekt ,Birmann 24’ lauten auf UF, daher ist das Inflationsrisiko überschaubar“, sagt Gold. Auch hier also schaltete die Investment-Ampel auf Grün.

A B S I C H E R U N G V O N W Ä H R U N G S R I S I K E N

Die dritte wichtige Frage betrifft die Finanzierung des Investments – und berührt damit unter anderem auch Fragen der Absicherung offener Fremdwährungspositionen. Zunächst wird entschieden, in welchem Maße das Investment mit Krediten finanziert werden soll. Dabei gilt: Ein Kredit wird grundsätzlich in derjenigen Währung abge-schlossen, in der auch die Mietzahlungen fließen. Besonders attrak-tiv ist die Aufnahme von Krediten dann, wenn die Darlehenskosten niedriger liegen als der Ertrag, den die Immobilie erwirtschaftet. In diesem Fall nämlich wird die Fremdfinanzierung zum Hebel, mit dem sich die Fondsrendite verbessern lässt. Zudem wird durch die Auf-nahme von Fremdkapital in jener Währung, in der auch die Erträge erwirtschaftet werden, das Währungskursrisiko auf natürliche Wei-se abgesichert: Schließlich wird der Kredit im Verkaufsfall durch den Erlös in identischer Währung getilgt, ein Kursrisiko entfällt.

„Hedging“ nennt man diese Form der Absicherung von Wäh-rungskursrisiken: Mit Devisentermingeschäften werden offene Fremdwährungspositionen im Fondsvermögen abgesichert. Der Einsatz von Absicherungsinstrumenten ist durch das Investmentge- Anne Wiktorin arbeitet als freie Journalistin in Köln.

setz bindend vorgeschrieben: Offene Fonds, so die Vorgabe, dürfen maximal 30 Prozent bezogen auf das Fondsvermögen in ungesicher-ten Währungspositionen vorhalten. „Dies ist relativ hoch bemes-sen, die weitaus größte Zahl der Fondsgesellschaften bleibt deutlich unter dieser Marke und sichert das Währungsrisiko in viel höherem Maße ab“, berichtet Scope-Analystin Knorr. Umsonst indes gibt es das Hedging nicht – und dabei gilt: Je volatiler eine Währung, des-to höher der Preis für die Absicherung. Den US-Dollar etwa im Au-gust 2007 gegen Kursverluste zu sichern, schlug mit jährlich 0,57 Prozent der abgesicherten Summe zu Buche. Die Sicherung des chi-lenischen Peso kostete bereits 1,48 Prozent pro Jahr, das britische Pfund gar 1,62 Prozent. Wirtschaftlich lohnenswert ist ein Invest-ment in Ländern mit hohen Hedgingkosten also nur dann, wenn auch die Immobilienrendite diese Kosten rechtfertigt. „Im Fall ’Bir-mann 24’ war dies der Fall“, sagt Gold.

Nachhaltig guter Immobilienertrag, inflationssichere Mietzah-lungen, gute Finanzierungsmöglichkeiten mit Renditehebel, ein zu vertretbaren Kosten abgesichertes Währungskursrisiko – bleibt noch die Gretchenfrage: Wie hoch muss ein Anleger seine Auslandser-träge versteuern? „Dabei ist zu klären, ob es ein Doppelbesteue-rungsabkommen zwischen Deutschland und dem jeweiligen Ziel-land der Immobilieninvestition gibt und was dort geregelt ist“, sagt Steuerexperte Gold. Im Fall Chile gibt es kein solches Abkommen. Für den Anleger heißt das: Seine Erträge werden in Chile und in Deutschland besteuert, der deutsche Fiskus rechnet die chilenische Steuerzahlungen an. Im Interesse jener Anleger, deren deutscher Steuersatz niedriger liegt als derjenige, den das Ausland erhebt, kann es deshalb sinnvoll sein, Erträge nach Deutschland zu ver-lagern. Gern genutztes Mittel ist das Gesellschafterdarlehen: Der deutsche Fonds könnte seiner chilenischen Objektgesellschaft ein Darlehen gewähren, für das er Zinserträge erhält. Auch diese wer-den zwar an die Anleger ausgeschüttet und müssen versteuert wer-den, bei individuell niedrigem deutschen Steuersatz aber verbessert dies die Nachsteuer-Rendite des Anlegers. Immobilienmarktexperten wie Andreas Schulten, Vorstand des Analyseinstituts BulwienGesa in Berlin, betonen dabei stets die hohe Bedeutung der Immobilie selbst: „Entscheidend bleibt das immobilienspezifische Risiko-Ren-dite-Profil eines Investments, auch im Ausland.“

Verteilung in %, in Klammern Veränderung zu 12/2002 in Prozentpunkten

38,6 (+14,2)Euroländer

(ohne Deutschland)

7,2 (+3,9)außereuropäische Länder

15,9 (+1,8)europäische Länder

(nicht Euroraum)

Geografische Verteilung und Nutzungsarten der Liegenschaften von Offenen Immobilienfonds

23,5 (–13,7)sonstige deutsche Städte

14,8 (–6,2)deutsche Großstädte

Quelle (2): BVI, Angaben per 31. März 2007

68,1 (–6,0)Büro

7,2 (+3,5)sonstiges

3,8 (+0,8)Hotel

17,7 (+2,3)Handel, Gastronomie

3,2 (–0,6)Industrie (Lager, Hallen)

Nutzungsarten in %, in Klammern Veränderung zu 12/2002 in Prozentpunkten

RAUM & mehr: Union Investment richtet sich als Immobilien-Investment-Manager aus.

Spiegelt sich diese Neuausrichtung auch in der neuen Managementorganisation wider?

Reinhard Kutscher: Durch die Entwicklung der Immobilie zur Assetklasse und die stei-gende Nachfrage nach indirekten Produkt-

vehikeln ergeben sich analog zu Wertpapieren neue Anforderungen an die Funktionen eines Produktmanagements. Wir haben in den ver-gangenen Monaten unsere Wertschöpfungs-

kette neu definiert. Unser Augenmerk liegt in verstärktem Maße darauf, neben der Optimie-rung unserer Bestände auch neue Marktseg-mente und Anlageprodukte zu identifizieren.

Um diese Potenziale zu heben, haben wir alle produktbezogenen Aktivitäten – Portfolio-

strategie, Fondsmanagement, Marketing, den Bereich Finanzen und Beteiligungen – zentral im neuen Ressort des Vorstandssprechers ge-

bündelt. Darüber hinaus werden wir künftig mit sechs spezialisierten Asset-Management-Einheiten – vorher waren es drei – im Markt tätig sein. Die verstärkte Globalisierung der

Anlagemärkte erfordert diese Ausdifferenzie-rung und ein spezifisches Sektor-Know-how,

zum Beispiel im Hotel- oder Retail-Bereich.

RAUM & mehr: Auch international stellt sich Union Investment neu auf?

Kutscher: In der Neuaufstellung zeigt sich, wo wir Wachstumspotenziale sehen. Für das stra-tegisch wichtige Auslandsgeschäft haben wir

den Vorstand erweitert und ein eigenes, viertes Vorstandsressort geschaffen. Das Auslandsres-

sort wird von Michael Montebaur geleitet. In seinem Bereich wird die Verantwortung für das

gesamte internationale Transaktionsmanage-ment sowie die Steuerung der Fremdverwal-

tung für die Auslandsimmobilien liegen – mit Ausnahme der Shoppingcenter, für die mein

Vorstandskollege Frank Billand nun auch inter-national zuständig sein wird.

RAUM & mehr: Die Anforderungen der Märkte sind komplexer geworden, gute

Renditeobjekte sind knapp. Wie stellen Sie die Marktbearbeitung sicher?

Kutscher: Asset Management ist „local busi-ness“, in der Tat entscheidet sich vieles im An-kauf vor Ort. Das neue Vorstandsressort „Aus-

land“ ist daher in drei regionale Asset-Ma-nagement-Bereiche untergliedert, und zwar

in die Abteilung Core Markets mit Zuständig-keit für die europäischen und amerikanischen Kernmärkte, die Abteilung Asset Management

Asia/Pacific und den Bereich Asset Manage-

ment Emerging Markets mit Zuständigkeit für die CEE-Märkte sowie Südamerika. Eine Auf-stellung, die uns noch schlagkräftiger in den

globalen Märkten agieren lässt. Um unse-re Wachstumsziele im Ausland zu erreichen, werden wir beispielsweise in Hamburg und

auch bei unseren ausländischen Tochtergesell-schaften Personal aufbauen.

RAUM & mehr: Welche Bedeutung spielt dabei das Risikomanagement?

Kutscher: Funktionen wie Risikomanagement gewinnen im Zuge der Internationalisierung

unserer Aktivitäten an Bedeutung; denn natürlich ist die hohe Komplexität des interna-

tionalen Immobiliengeschäfts auch risiko-seitig abzudecken. Die Bedeutung von Risiko- und Strukturierungsaspekten steigt quasi mit

jedem Beteiligungskauf – gegenwärtig umfasst unser Portfolio rund 50 Beteiligungen unter-

schiedlicher Größe, Tendenz deutlich steigend. An der Verbesserung der Risikomanagement-systeme – auf der Investment- wie auch auf

der Portfolioebene – kommt heute kein größe-rer Immobilien-Investor mehr vorbei.

RAUM & mehr: Inwieweit hilft Ihnen die Reform des Investmentgesetzes?

Kutscher: Die Branche ist in den Jahren 2004 bis 2006 durch eine schwierige Phase gegangen. Sie hat daraus gelernt und Kon-

sequenzen gezogen. Einige unserer Reform-vorschläge sind in den Gesetzesentwurf zum

Investmentgesetz eingeflossen, wenngleich nicht alle Vorschläge berücksichtigt wurden. Immerhin verbessern sich die Rahmenbedin-

gungen für Offene Fonds dadurch deutlich. Das Produkt wird sicherer und besser steuer-bar. Aber auch die Flexibilität in der Anlage-

politik erhöht sich. Das verbessert unsere Po-sition im internationalen Wettbewerb.

RAUM & mehr: Was ändert sich konkret?Kutscher: Im Gesetzesentwurf ist zum

Beispiel eine Liberalisierung der Anlage-grenzen vorgesehen. So können wir künf-

tig verstärkt über Beteiligungsgesellschaften investieren, was im internationalen Anlage-

geschäft marktüblich und steuerlich notwen-dig ist. Auch die sogenannte Drei-Objekt-Grenze fällt weg. Das heißt, Offene Fonds

können sich zukünftig an Gesellschaften be-teiligen, die mehr als drei Objekte besitzen.

Nachzubessern ist hingegen beim Thema Dop-pelstöckige Strukturen – Beispiel: Eine Hol-

ding in Luxemburg investiert in eine Objekt-gesellschaft in Frankreich. Hier hoffen wir als

Branche noch darauf, dass der Gesetzgeber internationalen Standard zulässt.

RAUM & mehr: Heißt das, mit den OffenenImmobilienfonds ist auch in Zukunft zur rechnen?Kutscher: Mehr denn je. Der Bedarf an indirekten, risikodiversifizierten Immobilien-Anlageprodukten

ist groß, bei institutionellen wie privaten Anle-gern. Das Modell des Offenen Fonds erfüllt da eine

wichtige Funktion und befindet sich erst am An-fang einer auch internationalen Verbreitung.

Das Interview führten Fabian Hellbusch und Nikolaus von Raggamby.

„Wir haben unsere Wertschöpfungskette neu definiert“Reinhard Kutscher, seit Juni 2007 Vorstandssprecher der Union Investment Real Estate AG, über die internationale Neuausrichtung

des Unternehmens, die Reform des Investmentgesetzes und die Perspektiven Offener Immobilienfonds

Reinhard Kutscher ist seit 1999

Mitglied des Vorstands und seit Juni

dieses Jahres Vorstandssprecher

der Union Investment Real Estate AG.

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Braunes Gold „Süß“ ist das Adjektiv, das in Deutschland am häufigsten

mit Schokolade verbunden wird. Vor allem

bewirkt die Kostbarkeit aber eines: Sie macht glücklich

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Für die Azteken war flüssige Schokola-

de (links) eine Quelle der Weisheit, ein

Aphrodisiakum und Medizin zugleich.

Auch heutzutage wird Schokolade als

Kostbarkeit verkauft – wie etwa

vom spanischen Star-Patissier Oriol Ba-

laguer. Seine Boutique in Barcelona

gleicht dem Atelier eines Juweliers.

R A U M & M E H R 3 2 _ 3 3

Kakaoarten. Chocolatiers wie Lindt, Rausch oder Leysieffer fördern diese Entwicklung, um die Qualität

der von ihnen verarbeiteten Kakaosorten hervorzuheben. Süße Kon-sumschokoladen wie Ritter Sport, Toblerone oder Milka etwa wer-den größtenteils aus Forastero hergestellt. Das ist eine sehr robuste,

hauptsächlich in Afrika angebaute Kakaopflanze, deren Bohnen vergleichsweise bitter, sauer und weniger aromatisch sind. Dun-kle Schokoladen lassen sich daraus nicht fertigen, weil sie zu herb schmecken würden. Dafür eignet sich ausschließlich Edelkakao,

der allerdings nur fünf Prozent der Welternte ausmacht. Der feinste dieser Edelkakaos ist der reine Criollo, der äußerst

aromatisch und wenig säuerlich ist. Er wächst nur noch in einigen Regionen Venezuelas und Mittelamerikas. Chuao im Norden von

Caracas ist ein solches Anbaugebiet. Seit 400 Jahren wird hier der Kakao kultiviert. Der italienische Scho-koladenhersteller Amedei ist Hauptabnehmer vom Großteil der Ernte dieses Edelkakaos. Seine Dunkel-

schokolade „Chuao“ gilt als eine der erlesensten. Kostenpunkt: 12,80 Euro pro 100 Gramm. Die Firma

Domori, ebenfalls in Italien ansässig, pflanzt den fast ausgestorbenen Criollo-Kakao seit etwa zehn Jahren auf der venezuelanischen Ha-cienda San José an. Mit Erfolg. Mittlerweile produziert Domori zwei

Schokoladen aus diesen Ernten. Die „Ocumare 61“ und „Ocumare 67“. Kostenpunkt: 14,40 Euro pro 100 Gramm.

Etwas ganz Besonderes bringt Ende 2007 der spanische Cho-colatier Cacao Sampaka, der unlängst im Berliner CityQuartier DomAquarée einen Laden eröffnete, auf den Markt: „Es han-

delt sich um eine dunkle Schokolade, hergestellt aus der ersten Bohnensorte, die Cortés nach Spanien brachte“, sagt Jörg Lay, der für Cacao Sampaka in Deutschland tätig ist. Sampaka beschäftigt zwei Chocolatiers. Der ältere der beiden, Quim Capdevilla, hat diese Criollo-Bohne auf einem seiner zahlreichen Streifzüge durch die Plan-tagen Mittel- und Südamerikas in Mexiko wiederentdeckt. „Das ist eine seiner wichtigsten Beschäftigungen: Kakaoplantagen mit Poten-zial aufzutun“, sagt Lay. Neben diesen Spezialsorten gibt es weniger exklusive, aber durchaus hochwertige Edelkakaos wie etwa den Ar-riba, ein in Ecuador angebauter Forastero, oder den Carupano. Die-ser ist der beste Kakao des Typs Trinitario – einer Kreuzung aus dem Forastero und dem Criollo. Da aber nicht nur die Qualität der Bohne entscheidend ist für den Geschmack des Kakaos, wird auch zwischen den Anbaugebieten unterschieden. „Kakaopflanzen reagieren ähn-lich wie Weinreben auf die Böden und die Lage. Säuregehalte und Aromen verändern sich je nach Boden“, sagt Pape.

Es liegt daher nahe, sich der Weinterminologie zu bedienen, um die Schokoladen mit ihren zahlreichen Aromen zu beschreiben. 480 unterschiedliche Komponenten wurden bisher im Labor nachgewie-sen. Experten gehen davon aus, dass es bis zu 1.000 gibt. Sogenann-te Herkunftsschokoladen tragen der − je nach Anbaugebiet − indi-viduellen Ausprägung der Aromen Rechnung. Fast alle Chocolatiers haben sie im Sortiment. Bei Rausch etwa sind es die „Plantagenscho-koladen“. Sie haben die Form einer Zigarre und werden ähnlich wie die feine Rauchware in einer Holzkiste aufbewahrt.

Zu den Herkunftsschokoladen zählt auch die „Chuao“, ebenso wie die „Ocumare 61” und die „Ocumare 67“, die ebenfalls in Holz-Fo

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Egal ob Jung oder Alt, Reich oder Arm – die meisten lie-ben das Gefühl, wenn Schokolade langsam im Mund schmilzt und Zunge und Gaumen sanft umspielt, bis sich das volle Aroma entfal-tet. Die braune Köstlichkeit macht glücklich, behaupten viele. Mittlerweile wurde das sogar wissenschaftlich nachge-wiesen: Beim Verzehr von Schokolade werden im Kör-per Botenstoffe ausgeschüttet, die für das Glücksge-fühl zuständig sind. Vielleicht sind gerade deswegen vor allem Nord - und Mitteleuropäer, die lange dun-kle Winter durchleben müssen, der Schokolade verfal-len. 8,96 Kilogramm aßen die Deutschen im vergangenen Jahr pro Kopf. Nur in Belgien (10,74 Kilo), der Schweiz (10,14 Kilo), Großbritannien (9,94 Kilo) und Norwegen (9,19 Kilo) wurde mehr vom braunen Gold genascht. Schlusslichter beim Schokoladenkonsum sind Spanien (1,54 Kilo), Brasilien (0,93 Kilo) und China (0,12 Kilo).

„Süß“ ist das Adjektiv, das in Deutschland am häufigsten mit Schokolade verbunden wird. Das hat einen einfachen Grund: „Die meisten Konsumenten verstehen unter Schokolade Vollmilchschoko-lade. Die aber besteht nur zu einem Drittel aus Kakao und zu zwei Dritteln aus Zucker und ist daher in erster Linie süß“, sagt Michaela Schupp, die mit ausgewählten Schokoladen handelt. Dabei schmeckt Kakao – der Rohstoff der Schokolade – eher herb, fast bitter.

D U N K L E S C H O KO L A D E I M T R E N D

Die Ureinwohner Südamerikas kultivierten als Erste die Kakaopflanzen. Die Maya bauten sie sogar in Plantagen an. Aus den Bohnen brauten sie ein Getränk, das sie mit Chili und Pfeffer würzten. Es war eine Art Göttertrunk, der allein den Pries-tern und anderen ausgewählten Persönlichkeiten vorbehalten blieb. Ähnlich hielten es die Azteken, die das Getränk Xocoatl (xoco heißt herb, atl steht für Wasser) nannten. Sie boten den Kakao ihren Göt-tern als Opfergabe dar und nutzten ihn zugleich als Zahlungsmittel. Ein Kaninchen beispielsweise kostete 100 Kakaobohnen. Für die Az-teken war die flüssige Schokolade zudem eine Quelle der Weisheit und der Energie, ein Aphrodisiakum und Medizin zugleich. Kolum-bus hatte die Bedeutung des Kakaos nicht erkannt. Erst der Eroberer Hernán Cortés wurde auf die Bohnen aufmerksam. Als er sah, dass die indianischen Völker Kakao nicht nur als Zahlungsmittel nutzten, sondern generell einen Kult darum machten, wurde er neugierig und beschloss, einige Schiffsladungen davon mit nach Europa zu nehmen. Zunächst wurde die Schokolade, damals noch flüssig und mit Wasser zubereitet, ausschließlich am spanischen Hof getrunken. Nur langsam verbreitete sich das Getränk in ganz Europa. Statt Chili und Pfeffer wurde die Schokolade immer öfter mit Zucker und Honig aufbereitet. Erstmals verdiente sie die Beschreibung süß.

Heute liegt der Marktanteil der süßen Vollmilchschokolade nach Angaben des Bundesverbands der deutschen Süßwarenindustrie (BDSI) bei knapp 70 Prozent. Sogenannte Bitterschokoladen hingegen kom-men lediglich auf rund 20 Prozent – noch. Denn die dunklen Scho-koladen werden immer beliebter. „Der Trend geht ganz klar in diese Richtung. Der Marktanteil der Bitterschokoladen steigt kontinuierlich“, sagt Thomas Pape vom Infozentrum Schokolade. Damit wächst auch das Bewusstsein für die Unterschiede zwischen den Sorten und den

kisten abgepackt sind, oder die „Cru Sauvage“ aus bolivianischem Kakao vom Chocolatier Clement Chococult. Sie alle sind qualitativ vergleichbar mit einem Rotwein von einem der berühmten Wein-güter im Bordeaux. Dass Edelschokoladen Cru, Premier Cru oder Grand Cru heißen, ist durchaus normal und soll ihre herausragende Qualität hervorheben. Eine verbindliche Regelung gibt es noch nicht. „In zehn Jahren wird das aber sicherlich der Fall sein“, sagt Schoko-ladenexpertin Schupp. „Das ist die Zukunft der Kakaowelt.“ Doch trotz der vielen Parallelen hinkt die Analogie. „Der Chocolatier ist in der Regel darauf angewiesen, dass der Kakaohändler vernünf-tigen Rohstoff liefert. Der Weinbauer hingegen kann selbst auf die Johanna Lutteroth ist freie Journalistin in Hamburg.

Ein Plantagenarbeiter in Nicaragua inspiziert eine Kakaopflanze (links). In den vergangenen Jahren haben Kakaoproduzenten die

Nachfrage kaum bedienen können. Dadurch wurde die Qualität der Bohnen (rechts) immer schlechter.

Qualität der Trauben Einfluss nehmen“, sagt Pape. Denn Chocola-tiers wie Amedei und Domori, die ihren Kakao teilweise selbst an-bauen, sind Ausnahmen. Die meisten beauftragen Kakaohändler, eine bestimmte Qualität einzukaufen, oder ordern Schokoladen-rohmasse, sogenannte Halbfertigprodukte, von Schokoladenher-stellern wie Barry Callebaut, Kakao Verarbeitung Berlin oder dem Schweizer Unternehmen Felchlin, um sie mit eigenen Rezepturen zu verfeinern. „Dass man sich der Weinbegriffe bedient, ist meines Erachtens daher reines Marketing“, sagt Pape.

Ein Einwand, der bei Traditionshäusern wie dem Bremer Choco-latier Hachez auf Resonanz stößt. „Eine Anleihe beim Wein macht durchaus Sinn. Es gibt aber viele, die den Bogen überspannen“, sagt Hasso Nauck, Chef von Hachez. Denn erfolgreich wird ein Produkt nur dann, wenn es hält, was es verspricht. „Wenn Grand Cru daraufsteht und weder die Qualität des Kakaos noch die Rezeptur und Verarbei-tung stimmen, dann ist das Produkt schnell weg vom Fenster“, sagt Nauck. „Die Balance zwischen Rohstoff und Veredelung muss nicht nur beim Wein, sondern auch bei der Schokolade stimmen.“

Dass in den vergangenen Jahren die Kakaoproduktion kaum noch die wachsende Nachfrage bedienen konnte, könnte diese Balance ins Wanken bringen, meint Nauck: „Die Preise sind gestiegen, die Qualität der Bohnen wird immer schlechter.“ Den Herstellern bleibe langfristig nur eine Möglichkeit: sich in den Plantagen zu engagie-ren, um die Qualität zu sichern. „Das wird eine wachsende Aufgabe für die Zukunft sein“, sagt er. Cacao Sampa-ka, Amedei und Domori werden womöglich nicht mehr lange Ausnahmen bleiben.

Ausgewählte ChocolatiersBecks Cocoa (www.beckscocoa.com)

Cacao Sampaka (www.cacaosampaka.com)

Chocolats de luxe (www.chocolats-de-luxe.de)

Hachez (www.hachez.de)

Leysieffer (www.leysieffer.de)

Lindt (www.lindt.de)

Meisterwerk Chocolaterie (www.meisterwerk24.de)

Oriol Balaguer (www.oriolbalaguer.com)

Rausch (www.rausch.de)

Schell Schokoladenmanufaktur (www.weinpraline.de)

R A U M & M E H R 3 4 _ 3 5 M A G A Z I N

Quer Passage in Kiel Die Union Investment Real Estate AG investiert die durch den erfolg-

reichen Verkauf zweier deutscher Büroimmobilien-Portfolios erzielte Liquidität unter anderem

auch in Deutschland. Für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland erwarb Union

Investment von der HSH Real Estate das Kieler Einzelhandels- und Büroobjekt Quer Passage für

rund 50 Millionen Euro. Der nahezu vermietete Einzelhandelsbereich hat eine direkte Anbindung

an das Shoppingcenter Sophienhof in der Kieler Innenstadt. Zu der rund 11.000 Quadratmeter

umfassenden Einkaufspassage zählen auch etwa 4.600 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen.

Neben dem Ankermieter C&A sind etwa der Lebensmitteldiscounter Plus, der Mode anbieter

Mexx sowie die Sparkasse Kiel vertreten. „Die Quer Passage hat mit dem Sophienhof eine Al-

leinstellung in der Innenstadt von Kiel. Sie passt damit hervorragend in das Portfolio unseres

Deutschland-Fonds, dessen Anteil an Shoppingcentern in hoch frequentierten Haupteinkaufsstra-

ßen wir weiter ausbauen wollen“, sagt Frank Billand, im Vorstand der Union Investment Real Es-

tate AG unter anderem für Shoppingcenter und Asset Management Deutschland verantwortlich.

Logistikpark in Worms Weiterhin erwarb Union Investment für ihren Offenen Immobilienfonds

Immo-Invest: Europa die Projektentwicklung eines Logistikparks in Worms. Das Investitionsvolumen

beträgt rund 27,5 Millionen Euro. Nach Fertigstellung Anfang 2008 wird der Neubau rund 30.000

Quadratmeter Logistikflächen sowie weitere 1.300 Quadratmeter Büro- und Sozialflächen umfassen.

„Die Immobilie bedient die sehr hohe Nachfrage nach neuen, flexibel aufteilbaren Logistikflächen in

einer wachstumsstarken Region mit hoher Zentralität in Europa“, sagt Billand. Der Erwerb markiert

den Markteintritt von Union Investment in den deutschen Logistikmarkt. „Strategisch wollen wir im

Logistiksegment weiter wachsen. Darüber hinaus wollen wir unser Büroportfolio in Deutschland in

allen Fonds durch Objektankäufe weiter ergänzen.“

Union Investment kauft in Kiel und Worms

RAUM & mehr: Im Mai 2007 hat Union Invest-ment für rund 2,5 Milliarden Euro Immobilien in Deutschland verkauft. Wie stellt sich die Situation für Ihre Fonds dar? Frank Billand: Durch die Verkäufe haben wir die Risiken einer zu starken Ausrichtung auf Deutschland in unseren Fondsklassikern – Uni-Immo: Deutschland und UniImmo: Europa – deutlich gesenkt. Die Perspektive ist hervorra-gend: Die Offenen Immobilienfonds weisen jetzt gut diversifizierte, ausgewogene Portfoliostruk-turen auf, an denen wir momentan – mit der komfortablen Liquidität im Rücken – auf der An-kaufseite weiterarbeiten wollen. Hinzu kommt, dass sich im Zuge der restriktiven Kreditverga-be für Immobilienfinanzierungen die Wettbe-werbsposition der Offenen Immobilienfonds ver-bessert: Im Ankauf operieren sie ohne oder mit vergleichsweise geringem Kreditanteil.

RAUM & mehr: Bedeutet dies, dass Sie auch in Deutschland wieder kaufen werden?Billand: Eindeutig ja. Deutschland bleibt auf lange Sicht unser wichtigster Investitions-markt. Seit den Verkäufen haben wir bereits rund 150 Millionen Euro in Deutschland re-investiert.

RAUM & mehr: Was kennzeichnet Ihre künftige Deutschland-Strategie? Billand: Der Fokus unseres Geschäftsmodells wird bedeutend stärker auf dem Asset Manage-ment – also primär dem An- und Verkauf von Immobilien – liegen. Gleichzeitig wollen wir weiter in das Mieter-Management investieren und damit die Potenziale, die in den Kunden-beziehungen liegen, noch systematischer er-schließen.

Portfolioerneuerung abgeschlossenRAUM & mehr sprach mit Frank Billand, Vorstands-mitglied der Union Investment Real Estate AG, über die Neuausrichtung des Deutschlandportfolios.

Rekordumsatz auch bei deutschen GewerbeimmobilienGewerbeimmobilien in Europa stoßen bei internationalen Investo-

ren weiterhin auf starkes Interesse. Der Immobiliendienstleister Jones

Lang LaSalle (JLL) meldet für das erste Halbjahr 2007 erneut Spitzen-

werte. Demnach wurden in diesem Zeitraum in Europa Immobilien-

transaktionen in Höhe von 120,7 Milliarden Euro getätigt. Das ent-

spricht einem Plus von rund 9 Prozent gegenüber dem Vergleichszeit-

raum des Vorjahrs. In Deutschland wurde mit rund 27 Milliarden Euro

(entsprechend knapp einem Viertel des gesamteuropäischen Trans-

aktionsvolumens) im ersten Halbjahr 2007 ein Rekordergebnis (plus

26 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum) erzielt. Nur Großbritannien

schneidet beim Halbjahresvergleich mit rund 41 Milliarden Euro bes-

ser ab, bei vergleichsweise geringem Anstieg (4,2 Prozent). Auch für

das zweite Halbjahr 2007 prognostiziert JLL kein Abflauen der Inves-

torennachfrage – obgleich mit einer Verschiebung des Investitions-

schwerpunkts von Großbritannien nach Kontinentaleuropa zu rechnen

sei. Bislang ist der Löwenanteil aller Investitionen in die drei größten

Märkte Großbritannien, Deutschland und Frankreich geflossen. Daran

wird sich JLL zufolge auch in den kommenden Monaten dieses Jahres

nichts ändern.

Der Vorstand der Union Investment Real

Estate AG wurde zum 1.8.2007 um ein zusätz-

liches Ressort erweitert und besteht nun aus

vier Personen unter Führung des Vorstands-

sprechers Reinhard Kutscher. Neu im Vorstand

ist Michael Montebaur, der das neu geschaf-

fene Ressort Asset Management Ausland lei-

tet. Seit 1994 im Unternehmen, hat Montebaur

als Abteilungsleiter für das Asset Management

Ausland den internationalen Expansionskurs

der Fondsgesellschaft entscheidend mitge-

prägt. Der von Montebaur verantwortete

Auslandsbereich ist in drei regionale Asset-

Management-Einheiten (Core Markets, Asia/

Pacific, Emerging Markets) untergliedert.

Frank Billand ist im Vorstand für das Asset Ma-

nagement Deutschland, das Projekt Manage-

ment sowie das Asset Management Shopping

Center zuständig. Im Vorstandsbereich von

Ingo Hartlief liegt die Verantwortung für das

Fonds- und Immobiliencontrolling. Darüber hin-

aus ist Hartlief der neue Bereich Zentralaufga-

ben Immobilienmanagement unterstellt.

Reinhard Kutscher hat neben der Sprecherfunk-

tion im Vorstand die Leitung des Segments Im-

mobilien innerhalb der Union Investment Grup-

pe übernommen. In seinem Vorstandsressort

verantwortet Kutscher alle produktbezogenen

Aktivitäten der Union Investment Real Estate

AG. Hierzu gehören die Portfoliostrategie, das

Fondsmanagement, der Bereich Finanzen und

Beteiligungen sowie das Marketing und die

Kommunikation.

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+++ Die nächste RAUM&mehr-Ausgabe erscheint im März 2008 +++

Neues Vorstandsressort Ausland unter Leitung von Michael Montebaur

Quelle: JLL, August 2007* ohne Wohnimmobilien, Grundstücke und Entwicklungsprojekte

1. Halbjahr 2007, nach Ländern, in Mrd. Euro

Direktanlagen in europäische Gewerbeimmobilien

gesamt120,7 Mrd. €

40,6Großbritannien

31,4sonstige

15,5Frankreich

26,6Deutschland

6,6Niederlande

Michael Montebaur ist seit Anfang

August im Vorstand der Union Investment

Real Estate AG: Er leitet das neu

geschaffene Vorstandsressort Asset

Management Ausland.

Nur wer bereit ist, Dinge auch mal anders zu sehen, kann neue Perspektiven entdecken.

Ein Prinzip, dem wir seit jeher folgen und das uns zu einem der führenden europäischen Immobilien-Investment-Manager gemacht hat. Mit 40 Jahren Immobilien-Know-how und der anerkannten Kapital-marktexpertise einer starken Gruppe agieren wir souverän auf den globalen Märkten. Beleg hierfür ist unser Portfolio mit mehr als 150 Qualitätsimmobilien in 20 Ländern weltweit. Darunter Landmark-Buildings wie z.B. das Chilehaus in Hamburg, das nicht nur in den Augen von Kennern ein echtes „Sahnestück” ist.

Für die Zukunft haben wir noch viel vor. Mit innovativen Produkten und strategischen Partnerschaften wollen wir neue Märkte erschließen. Begleiten Sie uns dabei! Schließlich ist Erfolg erst richtig schön, wenn man ihn teilt.

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Wir eröffnen neue Perspektiven.Für gemeinsamen Erfolg.

Stand B2.142