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Normatives Dokument * Zertifizierungsverfahren für Sachverständige * Fachgebiet: Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung) * Stand 01.09.2014

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Normatives Dokument (DIN EN ISO/IEC 17024) Zertifizierungsverfahren für Sachverständige

Fachgebiet: Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung)

Stand 01.09.2014

1. Vorbemerkungen Im Folgenden werden die Anforderungen und das Verfahren zur Zertifizierung von Sachverständigen für das Fachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung)“ mit den entsprechenden Regelungen beschrieben. Die im nachfolgenden Text gewählte männliche Anrede des Sachverständigen betrifft gleichberechtigt auch die weibliche Form der Bezeichnung. 2. Persönliche und fachliche Anforderungen des Sachverständigen (Antragstellers) Rechte und Pflichten des Sachverständigen 2.1 Persönliche Anforderungen Der Sachverständige muss - in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen leben. – nicht vorbestraft sein. – die Gewähr für die Einhaltung der Pflichten gemäß den Zertifizierungsbedingungen bieten. – im Angestelltenverhältnis seine Tätigkeit eigenverantwortlich, weisungsfrei, und persönlich ausüben. - seine Aufträge gewissenhaft erledigen. Grundlage bilden der aktuelle Stand von Wissenschaft, Technik und die praktischen Erfahrungen. Die Grundlagen der Wertermittlung sind sorgfältig zu ermitteln. - seine Leistungen persönlich und wirtschaftlich unabhängig und unparteilich erfüllen. Der Sachverständige muss seine Gutachten in eigener Verantwortung erstellen, darf keiner Beeinflussung oder fachlichen Weisung unterliegen. - seine Tätigkeit so ausüben, dass er nicht Gefahr läuft, sich der Besorgnis der Befangenheit auszusetzen. Seine Feststellungen, Bewertungen und Schlussfolgerungen dürfen nicht beeinträchtigt werden. Das Prinzip der Objektivität ist zwingende Voraussetzung für seine Glaubwürdigkeit.


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- seine Schweigepflicht und die seiner Mitarbeiter gewährleisten. Es ist ihm untersagt, Kenntnisse, die er bei der Ausübung seiner Tätigkeit erlangt hat, Dritten unbefugt mitzuteilen oder zum Schaden anderer oder zu seinem oder zum Nutzen anderer unbefugt zu verwerten. Die Schweigepflicht besteht über die Beendigung des Auftragsverhältnisses hinaus und gilt auch nach Erlöschen der Zertifizierung. - sich auf dem Fachgebiet, für das er zertifiziert ist, regelmäßig fortzubilden. Über den Besuch von Fortbildungsveranstaltungen ist Nachweis zu führen und der Zertifizierungsstelle jährlich unaufgefordert vorzulegen. Zur Gewährleistung seiner fachlichen Qualifikation ist eine Fortbildung von mindestens drei Tagen pro Jahr sicherzustellen. Der Inhalt der Weiterbildungsmaßnahmen müssen dem Fachgebiet der Zertifizierung entsprechen und von der Zertifizierungsstelle anerkannt werden. - eine Berufshaftpflichtversicherung in angemessenem Umfang abschließen und während der Dauer seiner Zertifizierung aufrechtzuerhalten. Steht der Sachverständige in einem Angestelltenverhältnis, ist eine entsprechende Haftungsabsicherung durch den Arbeitgeber ausreichend. Der Sachverständige hat für die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Aufgabenerfüllung die volle Verantwortung zu übernehmen. Haftungsausschluss oder eine Haftungseinschränkung ist nur für Fälle einfacher Fahrlässigkeit in Form einer einzelvertraglichen Vereinbarung (Individualabrede) zulässig. Für die Tätigkeit seiner Mitarbeiter trägt der Sachverständige die volle Verantwortung. Die Mitarbeiter sind in Bezug auf ihre fachlichen Eignung und persönlichen Zuverlässigkeit sorgfältig auswählen, einzuweisen, anzuleiten, zu überwachen und fortzubilden. - über sein Sachverständigenleistungen Aufzeichnungen machen und seiner Aufbewahrungspflicht nachkommen. Daraus muss der Name des Auftraggebers, der Tag der Auftragserteilung der Gegenstand des Auftrags, der Tag, an dem die Leistung erbracht wurde oder die Gründe, aus denen sie nicht erbracht worden ist, Beanstandungen an der Tätigkeit des Sachverständigen und Beschwerden über den Inhalt und das Ergebnis der gutachterlichen Leistung hervorgehen. Der Sachverständige ist verpflichtet, seine Aufzeichnungen sowie ein vollständiges Exemplars seiner Sachverständigenleistungen zehn Jahre lang aufzubewahren.


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- der Zertifizierungsstelle unverzüglich anzeigen: - die Änderung seiner Büroanschrift

– die Änderung seiner Privatadresse – die Änderung seiner beruflichen Betätigungsform (z.B.

Angestelltenverhältnis) – den Verlust des Zertifikats oder des die Zertifizierung ausweisenden

Stempels – die Leistung einer eidesstattlichen Versicherung nach § 807 ZPO – die Stellung eines Insolvenzantrags – die Einleitung eines staatsanwaltlichen Ermittlungsverfahrens – die rechtskräftige Verurteilung in einem Strafverfahren.

- der Zertifizierungsstelle auf deren Verlangen zu jeder Zeit die zur Überwachung seiner Tätigkeit und der Einhaltung seiner Pflichten erforderlichen mündlichen und schriftlichen Auskünfte innerhalb der gesetzten Frist unentgeltlich erteilen und die angeforderten Unterlagen vorlegen. Die Anforderung bezieht sich auch auf seine aufbewahrungspflichtigen Unterlagen, die betreffs Überprüfung der Zertifizierungsstelle zu überlassen sind. Der Sachverständige kann die Auskunft auf solche Fragen verweigern, deren Beantwortung ihn selbst oder einen seiner Angehörigen (§ 52 Strafprozessordnung - StPO) der Gefahr strafgerichtlicher Verfolgung oder eines Verfahrens nach dem Ordnungswidrigkeitengesetz – OwiG aussetzen würde. Der Sachverständige hat der Zertifizierungsstelle jederzeit die Möglichkeit zu geben, durch Stichproben von Unterlagen und Akten überprüfen, ob er seinen Pflichten nachgekommen ist. - nach Erlöschen der Zertifizierung das Zertifikat und den die Zertifizierung ausweisenden Stempel unverzüglich der Zertifizierungsstelle zurückgeben. 2.2 Fachliche Anforderungen Der Sachverständige muss über entsprechend dem Fachgebiet seiner Zertifizierung erforderlichen Fachkenntnisse und praktische Erfahrungen verfügen. Er muss die Fähigkeit besitzen, seine gutachterlichen Leistungen nachvollziehbar und nachprüfbar in schriftlicher und mündlicher Form zu erbringen.


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Vorbildung, Praxis Als Nachweis der Vorbildung des Sachverständige bzw. Antragsteller sind möglich: - ein abgeschlossenes Studium an einer staatlich anerkannten Hochschule oder Fachhochschule einer entsprechend den Fachgebiet der Zertifizierung geeigneten Fachrichtung). U.a.: Architektur Bauingenieurwesen Geodäsie Geographie Wirtschaftswissenschaften Rechtswissenschaften oder in einer anderen geeigneten Fachrichtung - oder eine entsprechend den Fachgebiet der Zertifizierung geeigneten ein- bis mehrjährigen praktischen Tätigkeit und/oder abgeschlossenen Berufsausbildung, die geeignet ist, die erforderlichen Kenntnisse zu vermitteln. Im Falle einer fehlenden dem Fachgebiet entsprechenden Praxis muss der Antragsteller den Nachweis des Besuches entsprechender Lehrgänge nachweisen. Die Zertifizierungsstelle entscheidet darüber, ob diese Lehrgänge als Voraussetzung für die Prüfungszulassung als ausreichend angesehen werden können. Für die Ausübung der Tätigkeit als zertifizierter Sachverständiger sind folgende Kenntnisse und Fähigkeiten erforderlich: Wirtschaftliche Kenntnisse: Der Sachverständige (Antragsteller) muss über folgende Kenntnisse verfügen: - der Struktur und Funktionsweise des Immobilienmarkts (Preise, Kosten, Mieten, Pachten etc.). - der Beurteilung der Entwicklung des Grundstücks-, Miet-, Bau- und Kapitalmarktes. - insbesondere über den örtlichen Grundstücksmarkt und die Entwicklungstendenzen sowie die entsprechende Angebots- und Nachfragesituation. - des wirtschaftlichen Einflusses von Rechten und Lasten an Grundstücken (privat- und öffentlich-rechtlicher Art) sowie den Werteinfluss auf den Verkehrswert (Marktwert). - der spezifischen finanzmathematischen, statistischen und rententheoretischen Verfahren sowie die Methoden der Markt-, Standort- und Renditeanalyse. - der Haftung und Haftpflichtversicherung.


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Technische Kenntnisse: Nachfolgende Kenntnisse sind entsprechend dem Fachgebiet der Zertifizierung erforderlich: - Baugrundverhältnisse, einschließlich Kontaminierungen; - Baukonstruktion und Baustatik; - Bauweisen und Bauverfahren; - Baustoffe, Eigenschaften und Anwendung; - einschlägige Normen und technische Vorschriften; - Verfahren und Kriterien zur Erkennung, Beurteilung und Beseitigung von Bauschäden und Baumängeln. Rechtliche Kenntnisse: Folgende rechtliche Kenntnisse, im für das Fachgebiet der Zertifizierung erforderlichen Umfang: - Bürgerliche Gesetzbuch - Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) - Baugesetzbuch, Länderbauordnungen, Baunutzungsverordnung - Zivilprozessordnung - Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (BGB) - Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer - Planzeichenverordnung - Zwangsversteigerungsgesetz - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) - Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertlinie) - Sachwertrichtlinie - Ertragswertrichtlinie - Vergleichswertrichtlinie - WertR 2006 Wertermittlunqs – Richtlinien 2006 - II. Berechnungsverordnung - BelWertV - Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken - WaldR 2000 - Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswertes von Waldflächen und für Nebenentschädigungen - Bearbeitungshinweise zur Ermittlung des Verkehrswerts von Ziergehölzen als Bestandteil - ZierH 2000 von Grundstücken ( Schutz und Gestaltungsgrün) - Gutachterausschussverordnung - DIN, u.a. DIN 277 - EnEv – Energieeinsparverordnung - Wohnungseigentumsgesetz WEG - Strafgesetzbuch (StGB)


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Kenntnisse über: - die Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung) - Beleihungswertermittlung - Versicherungswertermittlung. - das öffentlichen Planungs-, Bau- und Bodenrecht - wohnungswirtschaftlichen gesetzlichen Bestimmungen und Regelungen. - das Grundbuch- und Katasterrecht - das immobilienbezogene Steuerrecht. - Kenntnisse der Grundsätze für die Berufsausübung sowie zum Vertragsrecht und den Datenschutz. 2.3 Rechte und Pflichten des Sachverständigen Zusammenfassend hat der zertifizierte Sachverständige nachfolgende Rechte und Pflichten: - Gewissenhafte, unabhängige und unparteiische Aufgabenerfüllung - Persönliche Aufgabenerfüllung - Der Sachverständige darf Hilfskräfte nur zur Vorbereitung des Gutachtens und nur in der Weise beschäftigen, wie er ihre Mitarbeit ordnungsgemäß überwachen kann. Der Umfang der Tätigkeit der Hilfskräfte ist mit dem Auftrageber abzustimmen und im Gutachten kenntlich zu machen. Werden Sachverständigenleistungen (u.a. Gemeinschaftsgutachten) gemeinsam von mehreren Sachverständigen erbracht, dann muss zweifelsfrei erkennbar sein, welcher Sachverständige für welche Leistungen verantwortlich zeichnet. Das Gutachten oder andere schriftliche Leistungen müssen von allen beteiligten Sachverständigen unterschrieben werden. - Werden vom Sachverständigen Teile eines anderen Gutachtens, Untersuchungsergebnisse oder andere Unterlagen von Dritten übernommen, ist im Gutachten oder anderen schriftlichen Leistungen darauf hinzuweisen. - Der Sachverständige muss seiner Aufbewahrungs- und Aufzeichnungspflicht nachkommen. - Seiner Anzeigen- und Auskunftspflicht hat der Sachverständige zu gewährleisten. - Der Sachverständige muss seiner Schweigepflicht und die seiner Mitarbeiter gewährleisten. Die Schweigepflicht besteht über die Beendigung des Auftragsverhältnisses hinaus und gilt auch nach Erlöschen der Zertifizierung.


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- Der Sachverständige hat sich auf dem Fachgebiet, für das er zertifziert ist mindestens zweimal jährlich fortzubilden. Über den Besuch der Fortbildungsveranstaltungen (insgesamt mindestens 3 Tage) hat der Sachverständige Nachweis zu führen und einmal jährlich den Nachweis darüber der Zertifizierungsstelle unaufgefordert zuzusenden. - Der Sachverständige hat nach erfolgreicher Überprüfung/Prüfung seine besondere Sachkunde als zertifizierter Sachverständiger nachgewiesen und ist berechtigt, bei seinen Sachverständigenleistungen auf seinem Fachgebiet auf die Zertifizierung hinzuweisen. Von der Zertifizierungsstelle erhält der Sachverständige nach erfolgreicher Prüfung ein entsprechendes Zertifikat sowie einen personifizierten Stempel. - Die Zertifizierungsstelle macht die Zertifizierung öffentlich bekannt. Name, Adresse und Fachgebiet des Sachverständigen werden gespeichert, in Listen oder auf sonstigen Datenträgern veröffentlicht und auf Anfrage zur Verfügung gestellt. Der Sachverständige willigt mit Antritt zur Zertifizierungsprüfung hierin ausdrücklich ein. 3. Zertifizierungsverfahren Zulassungsvoraussetzungen Zulassungsvoraussetzung zur Prüfung ist der Nachweis der im Punkt 2.2 genannten Anforderungen an die Vorbildung des Antragstellers in Form von Studium bzw. einer gleichwertigen Ausbildung bzw. ein entsprechender Praxisnachweis der von der Zertifizierungsstelle anerkannt wird. Zulassungsgutachten Von dem Antragsteller sind insgesamt zwei Zulassungsgutachten mit folgenden unterschiedlichen Anforderungen vorzulegen. Diese können sich beziehen auf die Bewertung eines/einer - Ein- oder Zweifamilienwohnhauses, - Eigentumswohnung - Mehrfamilienhauses - gemischt genutzten Objekts - Gewerbeobjektes - Sonderimmobilie Der Antragsteller hat die Zulassungsgutachten eigenständig zu verfassen. Die Gutachten sind anonymisiert aller personen- und grundstücksbezogenen Daten einzureichen. Möglich ist auch die Einreichung des Gutachtens mit einer Einverständniserklärung des betreffenden Auftraggebers und anderer betroffenen Personen. Das Erstellungsdatum der Gutachten sollte nicht älter als 2 Jahre sein.


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Nichtanerkennung des Zulassungsgutachtens: Erachtet der Prüfungsausschuss der Zertifizierungsstelle die Gutachten als nicht ausreichend, dann besteht die einmalige Möglichkeit das Gutachten nachzubessern. Das Gutachten ist innerhalb einer Frist von 3 Monaten wieder vorzulegen. Eine weitere Überarbeitung des Gutachtens kann durch die Zertifizierungsstelle im Einzelfall eingeräumt werden. Weitere Unterlagen die zur Prüfungszulassung einzureichen sind: - Lebenslauf - Kopien von Zeugnissen, Diplomen, Abschlüssen - Teilnahmebestätigungen von Aus- und Weiterbildungsveranstaltung entsprechend dem Fachgebiet der Zertifizierung. - polizeiliches Führungszeugnis (nicht älter als sechs Monate) Die Zertifizierungsstelle entscheidet über die Zulassung des Antragstellers. Die Entscheidung über die Zulassung bzw. Nichtzulassung zur Prüfung erhält der Antragsteller von der Zertifizierungsstelle in schriftlicher Form. Prüfung Die Prüfung zum zertifizierten Sachverständigen erfolgt in schriftlicher und mündlicher Form. Die Prüfungskommission besteht aus max. 3 Prüfern. Die Prüfung ist nicht öffentlich. Bei Zustimmung aller teilnehmenden Kandidaten und der Prüfungskommission können Beobachter zugelassen werden. Prüfungsergebnisse dürfen nicht an Dritte übermittelt werden. Die Prüfung kann als Einzel- oder Gruppenprüfung durchgeführt werden. Schriftliche Prüfung Der schriftliche Prüfungsteil umfasst die Bearbeitung von Bewertungsaufgaben nach vorgegebenen Sachverhalten und Fragestellungen. Die Prüfung gliedert sich in 2 Teile. Teil 1 der Prüfung beinhaltet einen Fragenkatalog unter Berücksichtigung des Prüfstoffverzeichnisses für das Fachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung)“.


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Teil 2 der Prüfung beinhaltet die Bearbeitung von Standardfällen und/oder Plausibilitätsprüfungen der Verkehrswertermittlung (Marktwertermittlung). In beiden Prüfungsteilen muss die Prüfung bestanden werden. In jedem Prüfungsteil müssen mindestens fünfzig Prozent der maximal erreichbaren Punktezahl erreicht werden. Die schriftliche Prüfung ist insgesamt bestanden, wenn mindestens siebzig Prozent der maximal erreichbaren Punktezahl erreicht werden. Wurde die schriftliche Prüfung bestanden, dann ist damit die Zulassung zur mündlichen Prüfung verbunden. Mündliche Prüfung Inhalt der mündlichen Prüfung wird bestimmt durch das Prüfstoffverzeichnisses für das Fachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung)“. Der Prüfer kann in der Prüfung Bezug nehmen auf die schriftliche Prüfung und die zur Prüfung eingereichten Gutachten. Die Dauer der mündlichen Prüfung beträgt max. 45 Minuten bei einer Einzelprüfung und für die Gruppenprüfung (3 Teilnehmer) max. 90 Minuten Prüfungsbewertung Schriftliche Prüfung Die schriftliche Prüfung gilt als bestanden, wenn mindestens siebzig Prozent der erreichbaren Punkte erzielt wurden, wobei in jedem Teilbereich mindestens fünfzig Prozent der jeweils erreichbaren Punktzahl erzielt werden müssen. Mündliche Prüfung Die Prüfungskommission entscheidet mehrheitlich über das Bestehen oder Nichtbestehen der mündlichen Prüfung. Bei zwei Prüfern entscheidet die Stimme des Vorsitzenden. Die mündliche Prüfung gilt als bestanden, wenn insgesamt mindestens 70 Prozent der erreichbaren Gesamtpunktzahl erzielt wurde. Gesamtergebnis Hat der Kandidat den schriftlichen und den mündlichen Prüfungsteil bestanden, so gilt die Gesamtprüfung als bestanden.


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Wiederholung der Prüfung Besteht ein Kandidat die schriftliche Prüfung, fällt aber durch die mündliche Prüfung, so kann die mündliche Prüfung unter Anrechnung der schriftlichen Prüfung frühestens drei Monate nach dem Zeitpunkt der nicht erfolgreichenmündlichen Prüfung wiederholt werden. Die mündliche Prüfung kann einmalwiederholt werden. Spätestens ein Jahr nach diesem Zeitpunkt muss der Kandidat zur Wiederholung der mündlichen Prüfung angetreten sein. Ansonsten verfällt das positive Ergebnis der schriftlichen Prüfung. Besteht ein Kandidat die schriftliche Prüfung nicht, so kann er frühestens nach sechs Monaten erneut zur Prüfung antreten. Innerhalb von fünf Jahren sind maximal zwei Wiederholungen der Gesamtprüfung möglich. Täuschungshandlung/Störung des Prüfungsablaufes Prüfungsteilnehmer, die sich einer Täuschungshandlung oder einer erheblichen Störung des Prüfungsablaufes schuldig machen, kann der Prüfungsausschuss von der weiteren Prüfungsteilnahme ausschließen. In schwerwiegenden Fällen, insbesondere bei vorbereiteten Täuschungshandlungen, wird die Prüfung insgesamt für nicht bestanden erklärt. Das gleiche gilt bei innerhalb eines Jahres nachträglich festgestellten Täuschungen. Über die Folgen entscheidet die Zertifizierungsstelle. Gültigkeitsdauer der Zertifizierung Die Gültigkeitsdauer der Zertifizierung beträgt 3 Jahre. Bezugspunkt ist das auf dem Zertifikat angegebene Datum der Zertifizierung. Überwachung der Zertifikatsinhaber Fort- und Weiterbildung Zur Sicherstellung der fachlichen Qualifikation des Zertifikatsinhabers hat dieser eine jährliche Fort- und Weiterbildung von mind. drei Tagen in entsprechenden Fortbildungsveranstaltungen nachzuweisen. Die erforderlichen Inhalte dieser Weiterbildung müssen den jeweiligen Anforderungen des Fachgebietes der Zertifizierung entsprechen. Eine Teilnahmebestätigung muss der Zertifizierungsstelle vorgelegt werden. Gutachtenüberprüfung Zur Sicherstellung der Qualität der vom Zertifikatsinhaber verfassten Gutachten hat dieser während des Gültigkeitszeitraums des Zertifikats der Zertifizierungsstelle auf Anforderung mindestens drei selbstverfasste Gutachten in Kopie zur Überprüfung zur Verfügung zu stellen. Sämtliche personenbezogene Daten sind vom Verfasser zu anonymisieren. An Stelle der Anonymisierung kann auch eine Einverständniserklärung der betroffenen Personen eingereicht werden.


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Die Anforderung dieser mindestens drei Gutachten durch die Zertifizierungsstelle erfolgt zu mindestens zwei unterschiedlichen Zeitpunkten innerhalb des Gültigkeitszeitraumes des Zertifikates. Die Überprüfung erfolgt durch Prüfer auf der Grundlage der für die Zertifizierung geltenden Anforderungen an ein Gutachten im Fachbereich „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung)“. Bei Nichterfüllen der Anforderungen wird der zertifizierte Sachverständige zu korrektiven Maßnahmen aufgefordert. Dazu kann auch eine Überwachungsbegutachtung vor Ort erfolgen. Die Zertifizierungsstelle darf die eingereichten Gutachten keinerlei Dritten überlassen. Überwachungsbegutachtung Überwachungsbegutachtungen können bei bekannt werden von Mängeln oder Verfehlungen während der Gültigkeitsdauer einer Zertifizierung durch von der Zertifizierungsstelle bestimmte Prüfer stattfinden und dienen der Prüfung der Einhaltung der Zertifizierungsbedingungen. Bei negativer Bewertung der Stichprobenkontrollen entscheidet die Zertifizierungs-Stelle, ob eine Überwachungsbegutachtung stattfindet. Inhalt der Überwachungsbegutachtung ist die stichprobenartige Prüfung von Gutachten sowie das Vorgehen des Zertifikatsinhabers bei der Gutachtenerstellung in der Praxis. Maßgebend bei dieser Beurteilung sind die Mindestanforderungen an ein Gutachten im jeweiligen Zertifizierungsbereich. Das Ergebnis der Überwachungsbegutachtung wird in einem Dokument zusammengefasst. Entzug Zertifikat Bei vorliegenden Mängeln kann das Zertifikat entzogen werden. Bei Nichterfüllen der Anforderungen an die Weiterbildung und die einzureichenden Gutachten wird der zertifizierte Sachverständige von der Zertifizierungsstelle max. zweimal unter Fristsetzung aufgefordert, die Anforderungen zu erfüllen. Kommt der zertifizierte Sachverständige den Aufforderungen nicht nach, leitet die Zertifizierungsstelle geeignete Maßnahmen ein. Erlöschen und Widerruf der Zertifizierung Die Zertifizierungsstelle kann den zertifzierten Sachverständigen die Berechtigung der Titel- bzw. der Zertifikats- und Stempelnutzung widerrufen. Das ist dann der Fall, wenn der Wegfall der persönlichen Eignung und/oder Verstöße gegen die Rechte und Pflichten der zertifizierten Sachverständigen festgestellt wurden.


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Die Berechtigung für die Führung der Bezeichnung des zertifizierten Sachverständigen und zur Zertifikats- und Stempelnutzung erlischt auch, wenn der zertifizierte Sachverständige gegenüber der Zertifizierungsstelle erklärt, dass er seine Tätigkeit als zertifizierter Sachverständiger einstellt bzw. die Gültigkeit des Zertifikats und Stempels abläuft und der zertifizierte Sachverständige nicht sechs Monate vor Ablauf der Gültigkeit eine Rezertifizierung beantragt hat. Im Falle eines Zertifikatsentzugs bzw. eines Erlöschens der Zertifikatsnutzung hat der zertifizierte Sachverständige Zertifikat und Stempel unverzüglich der Zertifizierungsstelle zurückzugeben. Bei unzulässigem Gebrauch der Zertifizierung, insbesondere nach deren Erlöschen oder Widerruf, kann die Zertifizierungsstelle von Sanktionen Gebrauch machen. Erneuerung und Rezertifizierung Nach Ablauf der Gültigkeitsdauer der Zertifizierung kann durch die Zertifizierungsstelle die Zertifizierung für eine weitere Gültigkeitsdauer von 3 Jahren erneuert werden. Voraussetzungen für die Rezertifizierung sind:

- Antragstellung des zertifizierten Sachverständigen auf Erneuerung. - Die Erneuerung der Zertifizierung erfolgt auf der Grundlage der Richtlinien im Normativen Dokument. - Positive Bewertung der bei der Zertifizierungsstelle eingereichten Gutachten. - Nachweis (Teilnahmebestätigung) der Absolvierung der von der Zertifizierungsstelle anerkannten Fortbildungsveranstaltungen durch den zertifizierten Sachverständigen. Durch die Teilnahme an den Fortbildungsveranstaltungen gewährleistet der Sachverständige, dass sich sein Fachwissen auf dem aktuellen Stand befindet Eine erneute Prüfung ist nicht vorgeschrieben, kann aber im Einzelfall, insbesondere bei Beanstandungen im Rahmen der Überwachungsmaßnahmen vorgeschrieben werden.


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4. Anforderungen an die Gutachtenerstellung und den Aufbau eines Gutachtens 4.1. Allgemeine Anforderungen an die Gutachtenerstellung und den Aufbau des Gutachtens. - Gutachten müssen nachvollziehbar und nachprüfbar sowie in sich logisch und schlüssig aufgebaut und übersichtlich gegliedert sein. - Der Sachverständige hat die Gutachten auf der Grundlage des aktuellen Standes von Wissenschaft und Technik und den Erfahrung aus der Wertermittlungspraxis zu erstellen. - Die Wertermittlungsgrundlagen sind eigenverantwortlich durch den Sachverständigen zu ermitteln und Ortsbesichtigungen persönlich durchzuführen. Verwendete Unterlagen und Auskünfte Dritter sind auf Plausibilität zu überprüfen. Die Quellen der zugrunde gelegten Daten und Informationen sind offen zu legen. - In der Wertermittlung sind künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen und nach Maßgabe der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu erwarten sind. - Der Sachverständige hat die Pflicht auf eine sachgerechte Auftragsgestaltung hinzuwirken. - Die Grenzen des eigenen Sachgebiets oder des eigenen Fachwissens sind durch den Sachverständigen nicht zu überschreiten 4.2. Je nach Verwendungszweck sind in einem Gutachten folgende Punkte aufzunehmen: - Deckblatt - Inhaltsverzeichnis des Gutachtens mit Angabe der Seitenzahlen. - Bei Gerichtsaufträgen: Beantwortung der im Beweisbeschluss gestellten Fragen. - Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsergebnisse - Allgemeine Angaben - Wertrelevante Grundstücksmerkmale - Wertermittlung - Datum, Stempel, Unterschrift - Übersicht Anlagen und Literaturverzeichnis


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4.2.1. Angaben auf dem Deckblatt: - Familienname, Vorname des Sachverständigen, Berufsbezeichnung, ggs. Firmenbezeichnung. Vollständige Postanschrift: Postleitzahl, Ort, Straße, Hausnummer. Kontaktinformationen: Telefonnummer, Faxnummer, E-Mail-Adresse, ggs. Internetadresse. Verweis auf die Zertifizierungsgesellschaft und die Reg.-Nr. sowie Bezeichnung des Fachgebietes. - Angaben zum Auftraggeber mit vollständiger Anschrift. - Wertermittlungsstichtag/Qualitätsstichtag - bei Gerichtsaufträgen: Angabe des Aktenzeichens. - Angabe der Gutachtennummer - Anzahl der Textseiten und Anzahl der Anlagen. Anzahl der Ausfertigungen. Im Gutachten sind Seitenzahlen einzufügen. - Es wird empfohlen, in der Kopf- und Fußzeile u.a. den Namen des Sachverständigen, die Grundstücksart und Adresse sowie die Gutachtennummer einzufügen, um z.B. den Austausch und das Entfernen von Gutachtenseiten unmöglich zu machen bzw. zu erschweren. 4.2.2 Inhaltsverzeichnis des Gutachtens mit Angabe der Seitenzahlen. 4.2.3 Beantwortung der Fragestellungen u.a. bei Gerichtsgutachten 4.2.4 Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsergebnisse - der Verkehrswert, Bodenwert, Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert - Flächenangaben - Restnutzungsdauer - Bauliche Nutzbarkeit, Planungsgrundlagen, wertrelevante Nutzung, Hauptnutzungen, Erschließungszustand, Zustand und Entwicklung.


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4.2.5 Allgemeine Angaben - Zweck des Gutachtens (Verwendungszweck, Auftragsinhalt, ggs. Beweisbeschluss) - Objektart - Auftraggeber - Auftragnehmer (Sachverständiger) - Eigentümer - bei Gerichtsaufträgen: Angabe der Parteien (und anderer Beteiligter), evtl. Angabe der Parteivertreter - Wertermittlungsstichtag, Qualitätsstichtag - Datum der Auftragserteilung - Ortsbesichtigung (Datum, Teilnehmer und Funktion; Aussage darüber, ob das Grundstück in allen wesentlichen Teilen besichtigt bzw. wo kein Zugang gewährleistet werden konnte). Hinweis auf Personen, die trotz Einladung nicht erschienen sind bzw. nur zeitweise teilgenommen haben. - Angaben über die Einbeziehung von Hilfskräften sowie anderen Sachverständigen und deren Tätigkeitsumfang. Die Zustimmung des Auftraggebers ist einzuholen. - Für die Wertermittlung zur Verfügung stehende Unterlagen wie z.B. Grundbuchauszug, Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses, Flurkarte, Pläne, Zeichnungen, Informationen von Behörden u.a. 4.2.6 Wertrelevante Grundstücksmerkmale 4.2.6.1 Lage (Makro- und Mikrolage) Angaben zum Ort (Infrastruktur, Entwicklung) Wohn- bzw. Geschäftslage Umgebungsbebauung Verkehrsanbindung


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4.2.6.2 Rechtliche und öffentlich – rechtliche Gegebenheiten - Grundbuchangaben (Grundbuchbezirk, Nr. Grundbuchblatt, Angaben Bestandsverzeichnis mit Flur-Nr., Flurstücks-Nr., Grundstücksfläche; Angaben Abt. II; Angaben Abt. III (falls wertbeeinflussend).

- Nicht im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen.

- Miet- und Pachtverträge

- ggs. Teilungserklärung

- Baulasten

- Bauplanungsrecht (Bebauungsplan, Flächennutzungsplan, §§ 30 bis 35 BauGB)

- Sonstige planungsrechtliche Gegebenheiten (z.B. Vorhaben – und Erschließungsplan;

- Lage im Bereich einer Sanierungssatzung, einer Erhaltungssatzung, Gestaltungssatzung oder anderen Satzungen der Gemeinde.

- Bodenordnungsverfahren

- Beitrags- und abgabenrechtliche Situation

- Denkmalschutz - Natur- und Landschaftsschutz - Altlasten, Bodenverunreinigungen

- Baugenehmigungen

- Abstandsflächen

- Abgeschlossenheit

- Stellplatzpflichten

- Stadtumbau

- Enteignung und Entschädigung


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4.2.6.3 Grundstücksbeschreibung und Beschreibung der baulichen und sonstigen Anlagen Grundstücksbeschreibung: - Vorhandene Bebauung, Grundstücksgestalt, Topografie, Nutzung des Grundstücks. - Erschließung des Grundstücks

- Zufahrt - Entwicklungszustand - Stellplätze - Garagen - Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen - Bauliche Maße wie Grundstücksfläche, Geschossfläche, Bruttogrundfläche, ggs. BRI bzw. umbauter Raum; Angaben über Wohn- bzw. Gewerbeflächen. Geschossflächenzahl GFZ, Grundflächenzahl GRZ, Baumassenzahl BMZ Angabe der Berechnungsgrundlagen wie WflVO, DIN-Normen, gif-Richtlinien.

Beschreibung der baulichen Anlagen - Baujahr, Bauweise, Baubeschreibung (Konstruktion, Dach, Fassade, Balkon u.ä., Fenster, Türen, Heizung/Installation, Treppenhaus). - Beschreibung der Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten mit Hinweis auf die Nutzung. - Ausstattung, besondere Bauteile, besondere Betriebseinrichtungen. - Bauzustand, Baumängel/Bauschäden. - Angaben über mietvertragliche Bindungen. - Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigengenutzter Räume


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4.2.6.4 Sonstiges - Bodenbeschaffenheit - Energieausweis

- Zeitpunkt und Maßnahmen der Modernisierungen/Sanierungen,

- Maßnahmen der Energetischen Sanierung. 4.2.7 Wertermittlung 4.2.7.1 Aussagen und Begründung zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens Entwicklung Grundstücksmarkt Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen und die Wahl ist zu begründen. 4.2.7.2 Bodenwertermittlung - Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt voranging im Vergleichswertverfahren oder auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte. - Aussagen sind zu treffen über die Übereinstimmung der Merkmale des zugrunde gelegten Bodenrichtwertgrundstücks mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks. - Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung ist zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. - Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Grundlage der Bodenwertermittlung ist die Bodenwertrichtlinie.


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4.2.7.3 Vergleichswertermittlung - Ermittlung des Vergleichswertes aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen. - Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. - Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren (Ertrags- oder Gebäudefaktoren) herangezogen werden. - Aussagen zur Zuverlässigkeit der Datengrundlage und zu den verwendeten Indizes und Umrechnungskoeffizienten - Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel und Bauschäden u.a.) 4.2.7.4 Ertragswertermittlung (Grundlage Ertragswertrichtlinie) - Auswahl und Begründung des angewanden Ertragswertverfahrens (allgemeines, vereinfachtes Ertragswertverfahren bzw. auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge) - Ergebnisse und Wertung der Mietpreisrecherche, Mietspiegel - Jahresrohertrag. Ermittlung und Beurteilung der marktüblich erzielbaren Erträge und tatsächliche Erträge. Angabe der Quelle. Beachtung der Mietverträge, von mietvertragliche Vereinbarungen und Incentives sowie Eigennutzungen und Leerständen. - Bewirtschaftungskosten (marktüblich) Für die Ermittlung der Höhe der Bewirtschaftungskosten sind die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten auf ihre Marktüblichkeit zu prüfen. Wertung von nicht umlagefähigen Betriebskosten - Gesamtnutzungsdauer (wirtschaftliche)


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- Wirtschaftliche Restnutzungsdauer mit Begründung. Hinweis ggs. zur Anwendung des Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen. - Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszinssatz). Herleitung und Begründung. Sicherstellung der Modellkonformität mit den Modellparameter des Gutachterausschusses für die Ableitung der Liegenschaftszinssätze. Die nicht von dem angewandten Liegenschaftszinssatz abgedeckten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. - Bodenertragsanteil Bei Vorliegen einer selbstständig nutzbaren Teilfläche ist als maßgeblicher Bodenwert der Bodenwert ohne die selbstständig nutzbare Teilfläche anzusetzen. Der Wert der selbstständig nutzbaren Teilfläche ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zu berücksichtigen. - Barwertfaktor Aus Gründen der Modellkonformität wird der Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Rente verwendet. Einer auf mehrere Monate angelegten vorschüssigen Zahlungsweise (z.B. viertel-, halb- oder jährlich) kann durch Angleichung des entsprechenden Barwertfaktors Rechnung getragen werden. - Vorläufiger Ertragswert (marktangepasst) - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (u.a. Baumängel/Bauschäden; Rechte und Belastungen, wirtschaftliche Überalterung, sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge.) - Grundstücksertragswert (marktangepasst und schadensfrei) 4.2.7.5 Sachwertermittlung (Grundlage Sachwertrichtlinie) - Ermittlung der Normalherstellungskosten – NHK (Angabe der Quellen, Berechnungsgrundlagen) - Einordnung des Bewertungsobjektes zu einer Standardstufe - Ermittlung der Bezugseinheit für die Normalherstellungskosten (Bruttogrundfläche, BRI, umbauter Raum), Angabe der Berechnungsgrundlagen (u.a. DIN 277) Beachtung bei der BGF-Berechnung u.a. die Nutzbarkeit von Dachgeschossen und die Anrechenbarkeit der Grundflächen im Dachgeschoss sowie von bei der BGF- Berechnung nicht erfasster Bauteile.


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- Baupreisindex, Korrekturfaktor wegen der Baupreisentwicklung. Umrechnung der Normalherstellungskosten auf die Baupreisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag. - Korrekturfaktoren zur Anpassung der NHK wegen der speziellen Merkmale des Bewertungsobjekts. - Baunebenkosten Prüfen, ob die Baunebenkosten in den Normalherstellungskosten enthalten sind. In den Normalherstellungskosten 2010 sind die üblichen Baunebenkosten (Kostengruppen 730 und 771 der DIN 276) eingerechnet. - Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; Verlängerung der Restnutzungsdauer nach dem Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen. - Alterswertminderung Beachtung der Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors und des Grundsatz der Modelkonformität. - Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen - Sachwertfaktor - Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren (Quelle und Herleitung). Berücksichtigung der Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Beachtung der Modellparameter für die Ermittlung des Sachwertfaktors. Bei der Anwendung der Sachwertfaktoren sind die verwendete Ableitungsmethode und die zu Grunde gelegten Daten zu beachten, um die Modellkonformität sicherzustellen. Die nicht von dem angewandten Sachwertfaktor abgedeckten Wertanteile sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. - Marktangepasster vorläufiger Sachwert - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (u.a. Baumängel/Bauschäden; Abweichungen von energetischen Standards, Werteinfluss von Rechte und Belastungen durch Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs). - Grundstückssachwert (marktangepasst und schadensfrei)


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4.2.7.6 Anwendung sonstiger Verfahren zur Verkehrswertermittlung (Marktwert) - Sonstige Verfahren zur Bodenwertermittlung (u.a. Residualverfahren) - Sonstige Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke (u.a. Discounted Cashflow- Verfahren, Residualverfahren) - Sonstige Verfahren (z. B. Kontrollverfahren) 4.2.7.7 Einschätzung des Verkehrswertes (Marktwertes) Werden mehrere Verfahren zu Einschätzung des Verkehrswertes angewandt und liegen daraus abweichende Ergebnisse vor, so sind diese bei der Ermittlung des Verkehrswerts entsprechend ihrer Aussagefähigkeit und unter Beachtung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu würdigen und ggs. erforderliche Zu- bzw. Abschläge zu tätigen. Angabe des Verkehrs-/Marktwerts und des relativen Verkehrswerts pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche und des Vielfachen des Jahresrein- bzw. Rohertrags. 4.2.8. Datum, Stempel, Unterschrift - Erklärung der höchstpersönlichen Gutachtenerstattung und ggs. Unbefangenheitserklärung. Angabe der Seitenanzahl des Gutachtens, der Anzahl der Fotoaufnahmen und Anlagen. - Angabe der Anzahl der Ausfertigungen des Gutachtens.


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4.2.9. Übersicht Anlagen und Literaturverzeichnis Anlagen: - Lageplan, Übersichtskarten, Stadtplan. Beachtung Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzrechte- UrhG - Grundbuchauszug - Flurkarte - Bodenrichtwertkarte - Fotografien zu empfehlen in den Anlagen, ggs. auch innerhalb des Gutachtens - Gebäudegrundrisse, Schnitt und Ansichten ggs. Skizzen - Baubeschreibung - Berechnungen, ggs. Flächenermittlungen - Informationen von Behörden - u.a. je nach Inhalt und Zweck des Gutachtens Literaturverzeichnis: Auflistung der tatsächlich verwendeten Fachliteratur, Gesetze und Verordnungen mit genauer Titelangabe und Datum der Ausgabe.

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Normatives Dokument 09-2014 - eurascert.ateurascert.at/DATEN/Normatives Dokument 09-2014.pdf · Normatives Dokument (DIN EN ISO/IEC 17024) Zertifizierungsverfahren für Sachverständige