NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN … · haben wir bereits eine Erfahrung von sage und schreibe über 27 Jahren. Wir verwalten das Portfolio von Büro- und Büro-

NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN

VON BÜROGEBÄUDENIN POLEN

2011-2017

NUTZUNGSKOSTEN UND -GEBÜHREN VON BÜROGEBÄUDEN IN POLEN 2011-2017

Die Nutzungskosten in Bürogebäuden werden gemäß den Bestimmungen des Mietvertrages abgerechnet. Auf dem Markt werden drei grundlegende Arten der Abrechnungen unterschieden.

Die Knight Frank Sp. z o.o. gehört zur Knight Frank-Gruppe – der führenden internationalen Beratergruppe im Bereich Immobilien. Auf dem polnischen Markt haben wir bereits eine Erfahrung von sage und schreibe über 27 Jahren.Wir verwalten das Portfolio von Büro- und Büro- und Dienstleistungsimmobilien sowie das Portfolio von Industrie- und Lagerimmobilien. Für die Analyse der Nutzungskosten und -gebühren haben wir 40 Immobilien der Klasse A/A+ und B/B+ ausgewählt, die in Warschau, Posen, Breslau, Krakau, in der Dreistadt und in Łódź gelegen sind und nach 1998 errichtet wurden. Die Analyse umfasst die Jahre 2011 bis 2017.

Die Miete der Büro- und Dienstleistungsfläche in kommerziellen Immobilien ist mit der notwendigen Tragung von Gebühren an den Eigentümer verbunden, die sich wie folgt zusammensetzen: Miete, Nutzungsgebühren (oft als zusätzlicher Mietzins bezeichnet) sowie Gebühren für die Nutzung der Versorgungsanschlüsse. Die Höhe des Mietzinses und der Nutzungsgebühren sowie die Art der Abrechnung der Kosten der Nutzung der Versorgungsanschlüsse werden in der Regel detailliert im Mietvertrag geregelt. Die vom Mieter getragenen Nutzungsgebühren und Gebühren für die Nutzung der Versorgungsanschlüsse decken alle Nutzungskosten, die der Eigentümer für die Unterhaltung der Immobilie trägt. Sonstige Kosten, wie Kosten für die Projektumsetzung und -finanzierung, Modernisierungen und Instandsetzungen zwecks Aufrechterhaltung bzw. Erhöhung des Standards der Immobilien, Kosten derAkquirierung neuer Mieter und Kosten der Gestaltung der Mietfläche für deren Bedürfnisse, Kosten der Verwaltungsdienstleistungen sowie die Kosten, die auf Bitte und zugunsten individueller Mieter getragen werden, stellen die Kosten des Eigentümers dar.

INH

ALTS

VERZ

EICH

NIS Nutzungskosten 3

1. Nutzungskosten und Nutzungsgebühren

5

2. Bestandteile der Nutzungskosten 6

3. Analyse der Nutzungskosten in Aufteilung in Gruppen

7

Was gibt es Neues in den Bürogebäuden?

12

Definitionen 14

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

NUTZUNGSKOSTEN

Gemischte Kosten - die Abrechnung besteht in der Aufteilung (gemäß dem Mietvertrag) von Kosten in die Kosten, die vom Vermieter unabhängig sind (Steuern, Versicherung und Versorgungsanschlüsse) und vollständig abgerechnet werden sowie in die vom Vermieter abhängigen Kosten, z.B. Kosten der einzelnen in den Gebäuden erbrachten Dienstleistungen. Dieser Teil der Kosten kann unverändert bleiben bzw. auf eine bestimmte Art und Weise wachsen, z.B. um höchstens 3 bis 5 Prozent im Jahr.

„Abrechnungsfähige“ Kosten

- der Mieter leistet jeden Monat einen sog. Abschlag auf die Nutzungskosten des Gebäudes, der nach einem Jahr (manchmal aber öfter) abgerechnet wird, wobei der Mieter den Unterschiedsbetrag entweder nachzahlt oder der Überschussbetrag in den nächsten Monaten abgerechnet wird.

Feste Kosten

- der Mieter zahlt eine feste vertraglich festgelegte Nutzungsgebühr. Die Kosten werden demnach nicht abgerechnet. Sind sie letztlich höher als die Gebühr, so wird der Unterschied vom Vermieter gedeckt und wenn die Gebühr höher ist, dann bleibt der Überschussbetrag bei dem Vermieter.

20,5622,6919,81

23,9523,8420,84

23,6723,1720,14

24,1124,2021,87

21,9222,2319,40

19,7922,3620,34

20,2423,6320,45

3

Niveau der Nutzungskosten in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

Warschau COB Warschau und andere Bezirke Regionen


Gemäß den Mietverträgen werden die Mieter meistens verpflichtet, sämtliche Nutzungskosten zu tragen. Die Form, in welcher diese Verpflichtung erfüllt wird, ist im Mietvertrag festgelegt.Je nach der Gestaltung des Vertrages deckt der Mieter:• Nutzungsgebühren• Kosten der Nutzung der VersorgungsanschlüsseDie Mietverträge enthalten eine Liste der Nutzungskosten, die im Rahmen der Nutzungsgebühren gedeckt werden. Diese Liste ist meistens nicht geschlossen und umfasst sämtliche Kosten der laufenden Aufrechterhaltung der Immobilie. Die Kosten der Versorgungsanschlüsse werden aus dieser Liste ausgeschlossen.

Die Kosten der Nutzung der Versorgungsanschlüsse werden auf die Mieter ganz oder teilweise gemäß den im Mietvertrag festgelegten Grundsätzen umgelegt. Die Rechnungsstellung erfolgt meistens aufgrund des unmittelbaren Verbrauchs, der mit entsprechenden Zählern bzw. anhand von Algorithmen, die im Verhältnis zu der gemieteten Fläche, der Kubatur der Räumlichkeiten und der in den Räumlichkeiten installierten Anlagen erstellt wurden, gemessen wird. Die entsprechenden Bestimmungen des Mietvertrages erlauben es, sogar bis zu 100% der Kosten der Nutzung der Versorgungsanschlüsse von den Nutzungsgebühren auszuschließen. Dies ist ein wesentlicher Bestandteil der Gestaltung der Höhe dieser Gebühren.Die Mietverträge enthalten Klauseln, welche es den Mietern erlauben, die Höhe der Gebühren zu kontrollieren. Die am häufigsten verwendete Klausel ist das Recht auf Überprüfung – nach Abschluss des Abrechnungsjahres – der Korrektheit der Abrechnung und Begründetheit der getragenen einzelnen Nutzungsausgaben. Eine andere verwendete Klausel ist die Bestimmung im Mietvertrag, welche die Möglichkeit der Erhöhung der vom Eigentümer abhängigen Kosten von Jahr zuJahr um einen bestimmten Prozentwert beschränkt.

Warschau COB Warschau und andere Bezirke Regionen

Nutzungskosten

NutzungsgebührenWeiterbelastung

der Versorgungsanschlüsse

1. NUTZUNGSKOSTEN UND NUTZUNGSGEBÜHREN

Durchschnittliche Höhe der Nutzungskosten und-gebühren in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

4 5

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Warschau COB 18,97 19,70 19,66 18,87 19,07 19,76 20,66

Warschau andere Bezirke

18,78 19,37 19,68 18,46 18,17 17,38 17,84

Regionen 15,65 16,40 16,35 15,39 14,53 15,94 15,60

Niveau der Nutzungsgebühren in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

23,1723,6720,14

24,2024,1121,87

23,8423,9520,84

22,2321,9219,40

22,6920,5619,81

22,3619,7920,34

18,9718,7815,65

19,7019,3716,40

19,6619,6816,35

18,8718,4615,39

19,0718,1714,53

19,7617,3815,94

23,6320,2420,45

20,6617,8415,60

Gemäß den Mietverträgen werden die Mieter meistens verpflichtet, sämtliche Nutzungskosten zu tragen. Die Form, in welcher diese Verpflichtung erfüllt wird, ist im Mietvertrag festgelegt. Je nach den Bestimmungen des Mietvertrages deckt der Mieter die Nutzungsgebühren und die Kosten für die Nutzung der Versorgungsanschlüsse.Der Mietvertrag enthält eine Liste der Nutzungskosten, die im Rahmen der Nutzungsgebühren gedeckt werden. Diese Liste ist meistens nicht geschlossen und umfasst sämtliche Kosten der laufenden Aufrechterhaltung der Immobilie. Die Kosten der Versorgungsanschlüsse werden aus dieser Liste ausgeschlossen.Die Höhe der Nutzungskosten in Umrechnung auf einen Quadratmeter der gemieteten Fläche hängt von vielen Faktoren ab. Dies sind u.a.: Lage, Größe des Gebäudes, technischer Fortschrittsgrad, geographische Lage, Form des Eigentumsrechts am Grundstück, Abnutzungsgrad und viele andere Faktoren.

A

B

C

D

EF

G

H

I

SCHUTZ UND EMPFANG 4%

A NUTZUNG DER VERSORGUNGSANSCHLÜSSE 39%

B TECHNISCHER DIENST 13%

C IMMOBILIENVERWALTUNG 6%

D REINIGUNG VON GEMEINSAMEN FLÄCHEN 6%

E

F VERSICHERUNG 1%

G IMMOBILIENSTEUER 14%

H ERBNIESSBRAUCH 1%

I SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN 11%

Durchschnittliche Aufteilung der Nutzungskosten in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)


6 7

TECHNISCHERDIENST

VERSORGUNGS-ANSCHLÜSSE

wird meistens einer Firma in Auftrag gegeben mit Ausnahme von Leistungen der Wartung von Aufzügen und Rolltreppen, mit welchen Fachunternehmen beauftragt werden.

2017

Im Jahr 2017 haben wir keine wesentlichen Änderungen bei den Kosten des technischen Dienstes beobachtet – bei den gesamten Kosten blieb der Wert auf demNiveau von ca. 11 Prozent. Wir nehmen jedoch an, dass in Hinblick auf den wesentlichen Anstieg der Löhne und Gehälter für die Mitarbeiter der Überwachungsfirmen die Kosten des technischen Dienstes in den nächsten

3. ANALYSE DER NUTZUNGSKOSTEN IN AUFTEILUNG IN GRUPPEN

Diese Gruppe umfasst die Kosten der Lieferung und des Verbrauchs von Strom, Wärmeenergie, Gas sowie des Wasserverbrauchs und der Abwasserentsorgung.

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Durchschnittliche Kosten der Nutzung der Versorgungsanschlüsse in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

Warschau COB


Regionen

Durchschnittliche Kosten des technischen Dienstes in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Die Nutzungskosten setzen sich aus folgenden Kostengruppen zusammen:

2. BESTANDTEILE DER NUTZUNGSKOSTEN

A

B

C

D

E

F

G

H

I

A

C

G

I

2016 2017

NUTZUNG DER VERSORGUNGSANSCHLÜSSE 35,10% 34,51%

TECHNISCHER DIENST 11,46% 10,99%

IMMOBILIENVERWALTUNG 5,53% 5,08%REINIGUNG VON GEMEINSAMEN FLÄCHEN 4,54% 4,92%

SCHUTZ UND EMPFANG 9,46% 12,14%

VERSICHERUNG 1,44% 1,50%

IMMOBILIENSTEUER 13,95% 12,99%

ERBNIESSBRAUCH 7,32% 7,59%

SONSTIGE DIENSTLEISTUNGEN 11,19% 10,28%

B

H F

E

D

6

Warschau COB


Regionen

2017

Im Jahr 2017 stellten die Kosten der Lieferung und Nutzung der Versorgungsanschlüsse im analysierten Portfolio der Immobilien – ähnlich wie im Jahr 2016 – ca. 35 Prozent der gesamten Kosten dar. Trotz des beobachteten Anstiegs des Satzes für Strom sind die Gesamtkosten nicht gestiegen. Dies ist mit Sicherheit auf die von Immobilieneigentümern immer öfter getätigten Investitionen in energiesparende Lösungen (LED-Beleuchtung, Bewegungsmelder usw.), die allgemeine Sorge der Nutzer um das Sparen von Energie und das Engagement in umweltfreundliche Maßnahmen zurückzuführen.Obwohl im Jahr 2018 niedrigere Sätze für Strom ausgehandelt werden konnten, prognostizieren die Analytiker einen Anstieg dieser Sätze in den nächsten Jahren.Im Jahr 2018 ist der Satz für Gas wesentlich gestiegen, was auf die Heizkosten in Gebäuden mit Gasinstallationen Einfluss haben wird.Seit einiger Zeit wird auch eine Erhöhung der Wasserpreise erwartet.

Die Gruppe umfasst die Kosten des technischen Dienstes (feste Zusammensetzung des technischen Teams vor Ort und/oder mobiler Dienst), Service für technische Installationen und Aufzüge. Der technische Dienst aller Installationen

7,797,167,88

9,059,608,19

9,5410,129,38

7,188,187,08

7,456,937,53

7,586,827,72

8,939,758,10

2,391,972,47

2,542,382,59

2,412,202,32

2,502,302,56

2,722,082,74

2,461,613,10

2,711,582,80


SCHUTZ UND EMPFANG

8 9

Die Dienstleistungen umfassen den Empfang, der meistens innerhalb der Öffnungszeiten der Büros arbeitet, ständige Anwesenheit der Überwachungsmitarbeiter sowie mobile Interventionsstreifen. Die Anzahl der Überwachungsmitarbeiter vor Ort hängt von der Größe der Immobilie und ihrer architektonischen Struktur ab. Meistens sind dies zwei Mitarbeiter in den Abend- und Nachtstunden. Wegen der Sicherheit des Objektes werden die Schutzdienstleistungen einer spezialisierten und lizenzierten Firma in Auftrag gegeben.

2017

Seit Januar 2017 haben sich die Vorschriften über Vergütungen geändert. Die Mindestvergütung ist gestiegen, und es wurde der Satz für eine Arbeitsstunde auf 13 PLN erhöht.Die Überwachungskosten, deren Hauptbestandteil die Kosten der Beschäftigung von Mitarbeitern sind, sind von 20 auf 40 Prozent gestiegen. Das bedeutet natürlich nicht, dass die Überwachungskosten in jedem Objekt um diesen Wert gestiegen sind. Dank den Anstrengungen der Immobilienverwalter und Investitionen der Eigentümer konnten in einem Teil der Gebäude zusätzliche technische Lösungen (zusätzliche Kameras, Tore usw.) eingeführt werden, welche die Optimierung der Anzahl der für die Betreuung der Immobilie notwendigen Überwachungsmitarbeiter erlaubten, so dass der Anstieg dieser Kosten eingeschränkt werden kann.Seit Januar 2018 sind die Mindestvergütung und der Satz für eine Arbeitsstunde erneut minimal gestiegen. Es scheint, dass sich diese Tendenz aufrechterhalten wird und wir somit jedes Jahr einen geringen Anstieg dieser Kosten beobachten werden.Immer häufiger sehen wir auch die Notwendigkeit, die Dienstleistungen im Bereich Überwachung und Empfang zu trennen. Höhere Anforderungen gegenüber den Arbeitnehmern des Empfangs als auch die Notwendigkeit, die Fluktuation der Empfangsmitarbeiter

einzuschränken, führen dazu, dass die Eigentümer und Immobilienverwalter die Dienstleistungen professioneller Firmen, die sich ausschließlich mit der Betreuung des Empfangs von Objekten beschäftigen, öfter in Anspruch nehmen. Die Kosten solcher Dienstleistungen sind sind in diesem Fall höher, sie erlauben es aber auch, ein völlig anderes Niveau der Betreuung von Mietern/Gästen einzuführen und die Wahrnehmung der Bürogebäude auf dem fortwährend schwierigen und anspruchsvollen Immobilienmarkt zu ändern.

Jahren steigen können. In technischen Unternehmen werden die Spezialisten im Bereich FM aufgrund von Arbeitsverträgen angestellt, aber ihre Löhne und Gehälter entsprechen denjenigen der Mitarbeiter der Überwachungsfirmen, wobei ihre Qualifikationen, die sie nachweisen müssen, wesentlich höher sind.

IMMOBILIEN-VERWALTUNG

Der Begriff der Immobilienverwaltung wird in Polen viel breiter verstanden als in den westeuropäischen Ländern. In Polen umfasst die Verwaltung alle laufenden Tätigkeiten, die für den effizienten und sicheren Betrieb notwendig sind sowie die Abrechnung und Eintreibung von Mietzins und Nutzungsgebühren. Alle mit der Immobilienverwaltung verbundenen Dienstleistungen werden in der Regel einem Unternehmen in Auftrag gegeben. Die Verwaltung der Immobilien umfasst nicht die Buchhaltung der Zweckgesellschaften.

2017

Im Jahr 2017 haben wir unwesentliche Änderungen in den Kosten der Immobilien-verwaltung beobachtet. Obwohl diese all-gemein auf einem sehr geringen Niveau lie-gen, sind sie unwesentlich zurückgegangen. Dies ist mit Sicherheit auf den Rückgang des Mietzinses und den Anstieg des Leer-standes zurückzuführen, die unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der Verwaltungskos-

ten haben. Diese werden meist als fester Prozentsatz von den in Rechnung gestellten Einnahmen aus Mietzins mit Ausschluss der erteilten Ermäßigungen und Rabatte festgelegt. Die Situation auf dem Markt führt jedoch dazu, dass die Höhe der Gebühr für die Verwaltung oft eine feste Pauscha-le darstellt. Der Rückgang der Sätze für die Verwaltungsleistungen in den letzten Jahren ist aber nicht direkt proportional zu der Menge der Arbeit und Verantwortung des Verwalters. Der Umfang der Pflichten wird im Vertrag über die Verwaltung der Immobilie bestimmt, auf dessen Grundla-ge der Verwalter Handlungen unternimmt. Zusätzlich ist wegen der fehlenden ge-setzlichen Definition der Verwaltung auf dem polnischen Markt im Bereich der erbrachten Dienstleistungen die sog. Marktpraxis entscheidend. Die Einführung von neuen Rechtsvorschriften, höhere Anforderungen der Kunden als auch die Änderung des Cha-

rakters der Fonds führten dazu, dass die Erwartungen gegenüber den Personen, die jeden Tag die Immobilien verwalten, ständig wachsen.

Die Dienstleistungen, die in der Reinigung gemeinsamer Flächen bestehen, umfassen die Reinigung allgemein zugänglicher Flächen innerhalb einer Immobilie, darunter der Garagen, und die Aufrechterhaltung des Außengeländes. Die Kosten umfassen auch den Kauf von hierzu erforderlichen Materialien. In modernen Bürogebäuden stellen gemeinsame Flächen (ohne Garagenfläche) zwischen 3 und 7 Prozent der gesamten Fläche des Gebäudes dar, was die Höhe der Reinigungskosten wesentlich beeinflusst.

2017

Im Jahr 2017 blieben die Reinigungskosten auf ähnlichem Niveau wie im Jahr 2016 trotz weiterer Änderungen der Mindestvergütung und der Stundensätze. Die meisten Unternehmen haben sich jedoch nicht dafür entschieden, die Preise der Dienstleistungen zu erhöhen bzw. sie haben diese Preise nur minimal erhöht. Leider haben diese Unternehmen immer öfter mit dem Mangel an Arbeitskräften zu kämpfen, was sich oft in der Qualität der Dienstleistungen widerspiegelt. Sie beschäftigen dann

REINIGUNGGEMEINSAMER

FLÄCHEN

Durchschnittliche Kosten der Immobilie-nverwaltung in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Warschau COB


Regionen

Ausländer, was wohl in den nächsten Jahren noch zunehmen wird.

1,740,931,16

1,981,301,46

1,911,301,47

1,981,391,48

1,811,031,33

1,470,781,23

1,210,891,17

Durchschnittliche Kosten der Überwachung in Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Durchschnittliche Kosten der Reinigung gemeinsamer Flächen in Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Warschau COB


Regionen

Warschau COB


Regionen

1,110,850,91

1,021,230,84

1,051,260,87

1,001,270,84

1,091,190,87

1,040,860,93

1,081,061,02

1,801,641,68

2,182,661,60

2,282,751,69

2,202,651,60

1,832,361,74

2,091,931,89

2,922,342,55


10 11

Gruppe der am stärksten diversifizierten Kosten, je nach der Immobilie und dem Umfang anderer Service-Verträge. Umfasst solche Kosten wie Kosten der Instandsetzungen und laufenden Reparaturen, Betriebsmaterialien,

Serviceleistungen in Bezug auf ausgewählte Systeme, Kontrollen des Amtes für Technische Aufsicht, jährlichen und in 5-jährigen Abständen erfolgenden Baukontrollen, Vermietung von Matten, Rattenbekämpfung und Desinsektion, saisonbedingte Dekoration, Pflege der Grünanlagen und andere.

Diese Kosten hängen meistens von der Spezifik des Gebäudes, seinem Alter, Abnutzungsgrad usw. ab. Sie sind ungleichmäßig und schwer abzuschätzen und zu vergleichen. Nicht selten hängen

Durchschnittliche sonstige Kosten in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

ERBNIESSBRAUCH

Durchschnittliche Kosten der Jahresgebühr aufgrund des Erbnießbrauchrechts am Grundstück in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

SONSTIGEAUFWENDUNGEN

VERSICHERUNG

In den letzten Jahren haben sich die Grundsätze der Versicherung von Immobilien nicht geändert und ihr Anteil blieb im Jahr 2017 auf demselben Niveau wie im Vorjahr.

Die Versicherung zählt zur Gruppe der vom Immobilieneigentümer unabhängigen Kosten, obwohl sie von dem Eigentümer ausgehandelt wird und von dem gewählten Versicherungsunternehmen, der Anzahl der Immobilien im Portfolio sowie der Bestimmung des Niveaus der Franchise auf die einzelnen Ereignisse abhängt.

IMMOBILIENSTEUER

Durchschnittliche Kosten der Immobilien-steuer bei Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

Sätze berechnet der Eigentümer in jedem Kalenderjahr die Höhe der geschuldeten Steuer und gibt die Steuererklärung ab.

2017

Im Jahr 2017 blieben die Steuern in den meisten Städten und Gemeinden auf demselben Niveau wie im Vorjahr.Für das Jahr 2018 hat das Finanzministerium mögliche höhere Steuersätze auf die Nutzungsfläche der Gebäude und die Grundstücksfläche veröffentlicht. Die meisten Organe der Selbstverwaltung haben die maximalen Sätze in Anspruch genommen und die Steuer auf 23,10 PLN für einen Quadratmeter der Fläche des Gebäudes und auf 0,91 PLN für die Grundstücksfläche erhöht.

Durchschnittliche Kosten der Versicherung von Bürogebäuden in den Jahren 2011 bis 2017 (PLN/qm/Monat)

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Warschau COB


Regionen

Warschau COB


Regionen

Warschau COB


Regionen

Warschau COB


Regionen

Besteuert werden Grundstücke, Gebäude oder deren Teile, die mit der Geschäftstätigkeit verbunden sind, sowie Bauten.Anhand der vorgelegten Daten und die durch die Organe der Selbstverwaltung veröffentlichten

Frank analysierten Portfolio üben eine solche Sachherrschaft ca. 60 Prozent der Eigentümer in Warschau aus, während es in regionalen Städten nur 40 Prozent sind. Die Jahresgebühr beträgt 3 Prozent (für die für kommerzielle Zwecke genutzten Grundstücke) vom Wert des Grundstücks, der durch den Eigentümer der Parzelle bestimmt wird – Fiskus bzw. Organ der Selbstverwaltung (Gemeinde, Kreis, Woiwodschaft).

Ab Januar 2019 werden die Grundstücke unter den Wohngebäuden wohl in Eigentumsrecht umgewandelt. Bei kommerziellen Immobilien ist hier jedoch die Zustimmung der Europäischen Kommission erforderlich, wobei der Antrag an die Kommission von dem Ministerium für Investitionen und Entwicklung gestellt wird.Es gibt noch keinen diesbezüglichen Gesetzesentwurf, demnach ist nicht bekannt, zu welchen Bedingungen dies erfolgen sollte.

Das Erbnießbrauchrecht am Grundstück ist eine Form von Sachherrschaft über das Grundstück, die in den Ländern Mitteleuropas bekannt ist. In dem von Knight

sie von dem Wetter (Schneeräumung) oder dem Abnutzungsgrad des Gebäudes – Störungen (Reparaturen und Austausch) ab. Im Vergleich zum Jahr 2016 ist deren Anteil an den gesamten Kosten im Jahr 2017 etwas zurückgegangen – auf 10,3 Prozent (von 11,1 Prozent) – dies ist aber auf den wesentlichen Anstieg anderer Bestandteile zurückzuführen.

0,420,300,26

0,510,420,42

0,460,360,41

0,510,440,44

0,430,400,32

0,390,280,24

0,410,300,26

2,693,092,92

2,633,272,92

2,413,002,65

2,533,132,79

2,693,292,80

2,653,112,90

2,573,052,66

2,702,260,87

2,221,361,19

2,441,361,19

2,441,331,19

2,701,371,06

2,592,271,11

2,562,421,07

2,632,742,21

2,532,322,57

2,162,292,35

2,502,062,53

2,362,612,18

2,782,251,99

2,592,191,85


DSGVODie DSGVO, d.h. die Datenschutz-Grundverordnung, ist am 25. Mai 2018 in Kraft getreten und betrifft alle Unternehmen, die auf irgendeine Weise personenbezogene Daten verarbeiten. Die Unternehmen, die personenbezogene Daten verarbeiten, müssen viele Grundsätze beachten, u.a.:

• Zuerkennung einer Reihe von Rechten an die Kunden (z.B. Recht auf Vergessenwerden – d.h. Löschung sämtlicher Daten aus der Datenbank auf Aufforderung, Recht auf Berichtigung bzw. Recht auf Datenübertragbarkeit)

• Verbot von Profiling, d.h. automatisierter Verarbeitung der Daten über Rechtsträger

• Grundsatz der Einschränkung der Datenverarbeitung

• Pflicht zur Unterzeichnung der Auftragsverarbeitungsverträge und der Verträge über die weitere Auftragsverarbeitung, welchen die Verhältnisse unterliegen.

WAS GIBT ES NEUES IN DEN BÜROGEBÄUDEN?

• Prinzip „Privacy by Design“ und „Privacy by Default“

• Grundsatz der Berufung eines Datenschutzbeauftragten

• Notwendigkeit der Berechtigung ausgewählter Mitarbeiter zur Verarbeitung personenbezogener Daten

Für die Nichterfüllung der DSGVO-Vorschriften drohen enorme Strafen von 10 bis 20 Mio. EUR bzw. von 2 bis 4 Prozent des gesamten Umsatzes. Da die DSGVO-Regelungen für die gesamte Europäische Union neu sind, werden mit Sicherheit alle, und damit auch die Eigentümer und Verwalter von Immobilien, in den kommenden Monaten lernen müssen, wie das Funktionieren der Objekte an die neuen Vorschriften anzupassen ist.Mit Sicherheit ist es notwendig, die Personen, welche die Immobilien – sei es täglich oder sporadisch – nutzen, zu informieren, dass ihre Daten verarbeitet werden und wer ihr Verantwortlicher ist. Es ist ferner notwendig, die einzelnen Datensammlungen anzupassen und die Sammlung von Daten auf ein Minimum einzuschränken.

„WELL“-ZERTIFIKATE

Auf dem Markt wurde viel von der ausgeglichenen Entwicklung und von den grünen Zertifikaten gesprochen. Heute sind grüne Zertifikate „BREEAM“ und „LEED“ bereits Standard. Jedes neue Gebäude muss über ein solches Zertifikat verfügen und die Mehrheit der tätigen Bürogebäude wurde erfolgreich zertifiziert.Jetzt hören wir auf dem Markt immer öfter von den „WELL“-Zertifikaten. Dies sind Zertifikate, die man entweder für das gesamte Gebäude oder nur für das Büro eines ausgewählten Mieters einholen kann. Diese Zertifikate konzentrieren sich auf die Gesundheit und dem Wohlbefinden der Nutzer. Demnach sind bei der Well-Zertifizierung der Zugang zum Tageslicht, die entspreche Menge und Qualität der Luft, das Lärmniveau und der thermische Komfort von Bedeutung. Die Zertifizierung konzentriert sich auf Messungen der Qualität der internen Umwelt des Gebäudes, bewertet aber auch die Lage, den Zugang zum Transport, die gemeinsamen Flächen und das Außengelände sowie Störungs - und Notverfahren.

12

IMMOBILIENSTEUERSeit dem 1. Januar 2018 gilt in der polnischen Rechtsordnung die Steuer auf kommerzielle Immobilien. Zwecks Abdichtung der Lücken im Einkommensteuer- und Körperschaftsteuergesetz hat der Gesetzgeber die sog. Mindestkörperschaftsteuer für Steuerpflichtige eingeführt, die kommerzielle Immobilien mit Anschaffungswert über 10 Mio. PLN besitzen. Die Novellierung ist ein Bestandteil des Kampfes des Gesetzgebers mit der Optimierung der Ertragsteuer. Es wurden Bürogebäude, Dienstleistungsgebäude sowie Handels- und Dienstleistungsgebäude besteuert.Der Immobilienmarkt hat die Einführung der Steuer und die Möglichkeit von deren Abrechnung unter den von den Mietern getragenen Nutzungskosten breit diskutiert. Nach Abrechnung des ersten Jahres der Geltungsdauer der neuen Steuer werden wir mit Sicherheit erfahren, wie viele Immobilieneigentümer sich für diese Lösung entschieden haben. Jedoch gibt es angesichts der standardmäßigen Bestimmungen des Mietvertrages keine Grundlage dafür, diese unter den Nutzungskosten des Objekts abzurechnen. Es handelt sich dabei um eine Ertragsteuer, und deren Höhe ist direkt von der Finanzierungspolitik des Vermieters abhängig.

UMWELTVER-TRÄGLICHKEITIn den letzten Jahren haben sich proökologische Trends entwickelt, und auch das Leben im Einklang mit der Natur ist populär geworden. Neben der allgegenwärtigen Popularisierung einer gesunden Lebensweise interessieren wir uns immer mehr für die uns umgebende Natur. Wir bemühen uns, sie zu schützen, zu unterstützen und das, was sie uns bietet, zu nutzen. Dieser Trend lässt sich auch in Bürogebäuden beobachten. Nicht nur im Inneren des Gebäudes wird es

immer grüner (grüner Empfang, grüne Wände und Sitzecken), auch in seiner Umgebung, wo wir die Parkplätze immer öfter gegen Fahrradabstellplätze oder sogar grüne Gärten, Erholungsplätze usw. tauschen. Wir sehen auch viele Verbesserungen für die uns umgebende Welt der Fauna. Es ist populär geworden, die ökologisch- und umweltbezogene Bildung zu unterstützen sowie um das Gebäude herum eine an Pflanzen und Tiere angepasste Infrastruktur zu entwickeln. Bienenstöcke auf den Dächern der Bürogebäude gehören bereits zum festen Bild, genauso wie Vogelhäuschen, Insektenhotels und Fledermauskästen. Die Ordnungen der Gebäude werden aktualisiert, und auch Hunde, als die ältesten Freunde des Menschen, sind in Büros anzutreffen. Alle diese Maßnahmen ergeben sich aus dem Bedürfnis des Zusammengehörigkeitsgefühls mit anderen lebenden Organismen. Die Gewohnheiten i.Z.m. dem Lebensstil haben sich geändert, und zu den Gründen dafür zählen mit Sicherheit der Generationswechsel und die Notwendigkeit, mit dem allgegenwärtigen Stress zu kämpfen. Unsere Zeit verbringen wir immer öfter im Freien bei Sportaktivitäten. Auch im Alltag dürfen demnach Orte nicht fehlen, an denen man mit der Natur in Kontakt kommen kann und die es ermöglichen, wenigstens für einen Augenblick den Dienstpflichten zu entfliehen.

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BIOPHILIE- Liebe zum Lebendigen. Untrennbarer Bestandteil der menschlichen Natur, Bedürfnis, Teil der natürlichen Prozesse und des Lebens im lebendigen Umfeld zu sein. Diese Theorie wurde von Erich Fromm ins Leben gerufen und von Edward O. Wilson (amerikanischer Biologe und Zoologe) weiterentwickelt. Sie wird bei der Projektierung von Büros (Biophilic Design) und bei der Arbeitsorganisation in Büros fortgeführt. Biophilie-basierte Muster, die bei der Innengestaltung genutzt werden, sind: visueller Kontakt mit der Natur, arhythmische Sensorstimulierung, Wärmewechsel (Luftstrom), Anwesenheit von Wasser, dynamisches Licht und gestreutes Licht, Verbindung mit natürlichen Systemen. Sie alle finden ihre Entsprechungen in den Materialien, die in Räumen verwendet werden, in der Ausstattung, in der Dekoration und in den projektierten Installationen oder Geräuschen, um die physische und psychische Verfassung – als Hauptfaktor, der sich auf die Arbeitsqualität auswirkt – zu verbessern.

WELL BUILDING STANDARD - Zertifizierungssystem, das von IWBI TM (International Weil Building Institute TM) entwickelt wurde. Es ist das erste System, das sich ausschließlich auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nutzer des ganzen Gebäudes oder seines Teils bezieht. Es stützt sich auf der Annahme, dass wir in dem Objekt den Großteil unserer Zeit verbringen, und somit, welchen wesentlichen Einfluss es auf dessen Nutzer hat. Das Umfeld hat direkten Einfluss auf die Gesundheit, Produktivität und das Wohlbefinden der Nutzer. Das Zertifikat ist eine Bestätigung, dass die Art und Weise, auf die das Gebäude oder sein Teil projektiert wurde, die Gesundheit und das Wohlbefinden fördert.

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CIRCADIANE BELEUCHTUNG- Beleuchtung, die dem Tagesrhythmus entspricht, die ihre Leuchtkraft und Farbe tagesabhängig wechselt. Der Tagesrhythmus bedeutet regelmäßige Änderung der physischen und psychischen Aktivität des Menschen in Abhängigkeit von Tag und Nacht. Eine nach diesem System funktionierende Beleuchtung wirkt sich positiv auf die Funktionsweise des Menschen aus und kann somit die Produktivität der Personen erhöhen, die sie nutzen. Auch die Farbe des Lichts ist hier wichtig, gemäß dem Tagrhythmus sind es am Morgen nach Sonnenaufgang sowie am Nachmittag und während des Sonnenuntergangs warme Töne.

GENERATION C- nach 1990 geborene Personen, die erst den Arbeitsmarkt betreten. Diese Generation wird mit drei Wörtern Beschrieben: connect, communicate, change; sie ist laufend im Internet unterwegs, ständig mit mobilen Geräten verbunden und führt ein paralleles Leben in den sozialen Medien.Es sind Personen, die flexible Arbeitszeit, Telearbeit und elastische Verträge schätzen. Es ist zu erwarten, dass sie die Änderung der Funktionsweise von Unternehmen wesentlich beeinflussen werden. Die Arbeitgeber werden sich an die flexible Arbeitsgestaltung anpassen müssen („halb und halb” - teilweise wird die Arbeit von einem beliebigen Ort aus und teilweise im Büro ausgeführt). Die Generation C äußert auch den Wunsch, die Arbeitsstelle oft zu wechseln, sich ständig zu entwickeln und eigenen Hobbies nachzugehen.

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