Wolfdietrich Kalusche Nutzungskosten im Hochbau ... · PDF file(DIN 18960 04.76) Bild 3: Nicht nur die Kosten der Ver- und Entsorgung fallen bei der Nutzung an (Zeichnung: Ernst Hürlimann)

Wolfdietrich Kalusche

Nutzungskosten im Hochbau – Grundlagen und Anwendung

Vorbemerkung

Die Notwendigkeit, Nebenkosten oder Nutzungskosten von Gebäuden zu ermitteln, sei es für

die Kostenumlage, den Nachweis entstandener Ausgaben, sei es für die Überprüfung der

Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes, besteht grundsätzlich schon immer. In besonderem

Maße gilt dies seit dem Wachstum der Städte im ausgehenden 18. Jahrhundert. Damit

verbunden war eine starke Ausweitung des gewerblichen Mietwohnungsbaus.

Zu diesem Zweck mussten Wirtschaftlichkeitsermittlungen unter Berücksichtigung der

Mieterlöse und der Kosten der Nutzung erstellt werden. Das älteste dem Verfasser vor-

liegende Dokument stammt aus dem Jahr 1905. Unten stehende Tabelle zeigt beispielhaft

die „verschiedenen laufenden Ausgaben“ eines Mietshauses.

Verwaltungskosten 4 480 M. Beleuchtung 5 181 “ Müllbeseitigung 540 “ Schornsteinfegergeld 240 “ Wasserabgabe 1 590 “ Kanalisationsabgabe 1 484 “ Steuern auf Grund und Gebäude 5 709 “ Versicherungsprämien 626 “ Reparaturkosten des Gebäudes 2 738 “

Unkosten: Summe 22.588 M.

Bild 1: Laufende Ausgaben für ein Mietshaus in Berlin um 1905

Ergänzend wird angemerkt: „Die Reparaturkosten sind den tatsächlichen Verhältnissen im

noch neuen Hause entsprechend sehr niedrig angesetzt. Sie dürften sich später etwas höher

stellen.“ (Voigt/Geldner 1905, S. 316 - 317). Auf die hier fehlenden Kosten für die Inanspruch-

nahme von Finanzierungsmitteln und die kalkulatorische Abschreibung wird noch an anderer

Stelle einzugehen sein.

Die öffentlichen Bauverwaltungen, z. B. Land Baden-Württemberg, unterscheiden seit

jeher Titel für die Bewirtschaftung der Grundstücke, Gebäude und Räume, z. B. Ausgaben für

Heizung, Gas und Elektrizität, Reinigung, Müllabfuhr, Be- und Entwässerung, Feuer-

versicherung, Steuern und Abgaben usw..

Seit Erscheinen der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite

Berechnungsverordnung - II. BV) im Jahr 1957 stehen Begriffe, Gliederungen und Verfahren

zur Wirtschaftlichkeitsberechnung und zur Kostenumlage im Anwendungsbereich Wohnungs-

bau zur Verfügung.

Wolfdietrich Kalusche: Nutzungskosten im Hochbau - Grundlagen und Anwendung 2

Bild 2: Sichtbare Folgen unterlassener Instandhaltung

Wirtschaftlichkeitsermittlungen zu gewerblichen Bauvorhaben wie Bürobauten, Hotelbauten

oder Industriebauten wurden ab den 60er und 70er Jahren des 20. Jahrhunderts nach

unterschiedlichen Gesichtspunkten aufgestellt. Verbrauchsmessungen und Kennwerte waren

nicht ohne weiteres vergleichbar, da unterschiedliche Begriffe, Gliederungen und Bezugs-

einheiten zu Grunde gelegt wurden. Wegweisend in der Methodik und vorbildlich in Bezug auf

die Fülle von statistischen Erhebungen war die Untersuchung „Bau- und Betriebskosten von

Büro- und Verwaltungsgebäuden“ der Autoren Curt Siegel und Ralf Wonneberg im Jahr 1977.

Darüber hinaus werden in Deutschland ab den 1980er Jahren vergleichbare Inhalte unter

dem Oberbegriff Facility Management berücksichtigt. Hierunter werden in erster Linie als

Ziele der Bewirtschaftung von Gebäuden und deren Einrichtungen die Verbesserung der

Dienstleistungsqualität und Erhöhung der Flexibilität der Anlagen, höhere Reaktions-

möglichkeiten bei Veränderungen an den Anlagen und die Reduzierung der Betriebskosten

verstanden. Die Ermittlung der Nutzungskosten oder Baunutzungskosten, wie sie zunächst

bezeichnet wurden, ist zwar ein unverzichtbarer Bestandteil des Facility Management, vor

allem aber auf die Planung von Neubauten und deren Veränderung gerichtet.

Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005


1. Entwicklung der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)

Nachdem in Deutschland bis dahin keine einheitlichen Regeln für entsprechende

Ermittlungen bestanden, wurden erstmals mit der DIN 18960 Baunutzungskosten von

Hochbauten (04.76) allgemein gültige „Grundlagen zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit von

Hochbauten während der Planung und Nutzung“ (DIN 18960 - 04.76) geschaffen.

In der ersten Fassung der Norm wird der Begriff Baunutzungskosten wie folgt definiert:

„Baunutzungskosten sind alle bei Gebäuden, den dazugehörenden Anlagen und deren

Grundstücken unmittelbar entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden

Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit des Gebäudes bis zum Zeitpunkt seiner Beseitigung.“

(DIN 18960 04.76)

Bild 3: Nicht nur die Kosten der Ver- und Entsorgung fallen bei der Nutzung an

(Zeichnung: Ernst Hürlimann)

Der Begriff Nutzungskosten wird oft mit Nebenkosten oder Betriebskosten gleichgesetzt. Aber

auch diese sind nicht eindeutig definiert. Auf jeden Fall werden von Eigentümern und Nutzern

zunächst einmal diejenigen Kostenarten wahrgenommen, die ab dem Nutzungsbeginn

unmittelbar ausgabenwirksam sind. Hierbei handelt es sich kurzfristig um die Kosten für

Verwaltung und Betrieb sowie langfristig um die Kosten für die Instandsetzung.

Voraussetzung für die Nutzung ist allerdings die Herstellung des Gebäudes. In diesem Sinne

ist dem betriebswirtschaftlichen Verständnis von Kosten zu folgen: „Kosten ist jeder mit Geld

bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen, der in der Erfüllung des eigentlichen

Betriebszweckes erfolgt.“ (Möller Band 1, 4. Aufl. S. 76)



1.1 Kalkulatorische Kostenarten der Nutzungskosten

Folgerichtig sind sowohl die Herstellung als auch die Beseitigung und ebenso Veränderungen

des Gebäudes auf die geplante (Vorkalkulation) oder die tatsächliche (Nachkalkulation)

Nutzungsdauer zu periodisieren. Hierfür stehen Verfahren der Investitionsrechnung, z. B. die

Kostenvergleichsrechnung oder die Annuitätenmethode, zur Verfügung. Insbesondere die

Herstellung eines Gebäudes führt während der Nutzbarkeit zu Kapitalkosten und Kosten aus

Abschreibung. Deswegen beginnt die Gliederung nach Kostengruppen mit den Kapital-

kosten, anders ausgedrückt, den Kosten der Finanzierung des Gebäudes.

Kostengruppen Abgrenzung

1. Kapitalkosten Zinsen für Fremdmittel und vergleichbare Kosten

Zinsen für den Wert von Eigenleistungen

1.1 Fremdmittel Zinsen für Fremdmittel und vergleichbare Kosten z. B. Darlehenszinsen

Leistungen aus Rentenschulden Leistungen aus Dienstbarkeiten auf fremden Grund-stücken, soweit sie mit dem Gebäude in unmittelbarem Zusammenhang stehen Erbbauzinsen

Sonstige Kosten für Fremdmittel z. B.laufende Verwaltungskosten

Leistungen aus Bürgschaften. 1.2 Eigenleistungen Eigenkapitalzinsen und Zinsen für den Wert anderer Eigen-

leistungen z. B.der Arbeitsleistungen

der eingebrachten Baustoffe des vorhandenen Grundstücks vorhandener Baustoffe

2. Abschreibung Verbrauchsbedingte Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen

...

Bild 4: Kostengruppen Kapitalkosten und Abschreibung, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76))

Die Kapitalkosten und Kosten aus Abschreibung entstehen nicht nur aus der einmaligen

Herstellung eines Gebäudes, sondern auch aus Veränderungen des Gebäudes in Form von

Modernisierung, Umbau oder Erweiterung sowie Abbruch und Beseitigung. In der Praxis

werden fast immer nur die Kosten der Herstellung berücksichtigt. Nur in Ausnahmefällen oder

auf einzelne Anlagen bezogen werden die Kosten des Abbruchs oder des Ausbaus und der

Beseitigung in die Rechnung aufgenommen. Denn erstens unterliegt bei den meisten

Menschen eine Immobilie der Vermutung einer Wertsteigerung und zweitens sollen Abbruch

und Beseitigung außerhalb des Erlebniszeitraumes des Eigentümers stattfinden.

Bedauerlicherweise ist die Kostengruppe Abschreibung in der DIN 18960 (08.99) nicht mehr

enthalten. Zur Begründung heißt es im Vorwort des Normtextes: „Die Abschreibung wurde



nicht aufgenommen, da DIN 18960 kein Instrument zur Wirtschaftlichkeitsberechnung dar-

stellt. Aus diesem Grunde sind auch Mieteinnahmen und Tilgungen nicht Bestandteil dieser

Norm.“ (DIN 18960 (08.99))

Der Verfasser ist seit dem Jahr 2005 Mitarbeiter des Arbeitsausschusses "Nutzungskosten im

Hochbau" beim Deutschen Institut für Normung e. V., Berlin. Er setzt sich dafür ein, dass

Norm wieder als „eine der Grundlagen zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit von Hochbauten

während der Planung und Nutzung“ Gültigkeit bekommt (DIN 18969 (04.76)). Deshalb soll in

die Gliederung der Norm die Kostengruppe 100 Finanzierung und Abschreibung (vgl. Bild 4)

aufgenommen werden.

DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)

DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)

DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (in Bearbeitung)

1. Kapitalkosten 100 Kapitalkosten 100 Finanzierung und

2. Abschreibung 1) Abschreibung 1)

3. Verwaltungskosten 200 Verwaltungskosten 200 Verwaltung

4. Steuern 2) 2)

5. Betriebskosten 300 Betriebskosten 300 Betrieb

6. Bauunterhaltungskosten 3) 400 Instandsetzungskosten 3) 400 Instandsetzung und Verbesserung 4)

Anmerkungen:

1) Abschreibung war in DIN 18960 (08.99) entfallen 2) Steuern sind in Verwaltung(-skosten) enthalten 3) Begriff Bauunterhaltungskosten wird in DIN 18960 (08.99) durch

Instandsetzungskosten ersetzt 4) Vergleiche DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung (06.03). Instandhaltung besteht

aus Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung.

Bild 5: Gegenstand und Gliederungen der DIN 18960 von 1976 bis heute (2006)

Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist die Dauer der Abschreibung, z. B. über einen

Zeitraum von 30 Jahren, vom Bauherrn bzw. Eigentümer vorzugeben. Bezogen auf das

Gebäude ist die Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entscheidend, weniger

die technische Lebensdauer von Bauteilen, z. B. über 50 Jahre für ein Tragwerk. Denn die

langfristige Nachfrage nach einer Immobilie ist heutzutage verhältnismäßig unsicher.

Ziel des Bauherrn bzw. Eigentümers in seiner Eigenschaft als Investor ist es, das von ihm

eingesetzte Kapital in einem überschaubaren Zeitraum wiederzugewinnen und gleichzeitig

angemessen zu verzinsen. Die angestrebte Verzinsung des gebundenen Kapitals ist

unmittelbar im Zusammenhang mit den Risiken der Verwertung der Immobilie zu sehen.



1.2 Ausgabenwirksame Kostenarten der Nutzungskosten

Zu den ausgabenwirksamen Kostenarten gehören die Kosten der Verwaltung, des Betriebes

sowie der Instandsetzung und gegebenenfalls der Verbesserung. Leistungen und Verbrauch

lassen sich in Mengen erfassen und mit Preisen bewerten. Die Ausgaben hierfür fallen ab

Nutzungsbeginn an.

1.2.1 Verwaltungskosten

Nr. Nutzungskosten Anmerkungen

200 Verwaltungskosten Kosten für Fremd- und Eigenleistungen der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschafts-einheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung

210 Personalkosten 1) Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan

220 Sachkosten 1) Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan

290 Verwaltungskosten, sonstiges

Fremdleistungen, Eigenleistungen, Gliederung der dritten Ebene nach dem eigenen Kontenplan

1) In den Nutzungskostengruppen 210 und 220 wurde auf die dritte Ebene der Nutzungskosten-gliederung verzichtet, diese kann nach den betrieblichen Erfordernissen erstellt werden.

Bild 6: Kostengruppe 200 Verwaltungskosten, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99))

Zum Leistungsbild der Verwaltung von Gebäuden sei unter anderem auf das Wohnungs-

eigentumsgesetz (WEG) und die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV.) hingewiesen.

Gemäß II. BV dürfen die Verwaltungskosten „höchstens mit 230 Euro jährlich je Wohnung,

bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude angesetzt

werden.“ Zu den Verwaltungskosten stellen Muser und Drings fest, dass „ca. 3 bis 5 % des

Rohmietertrages als Aufwandsentschädigung für Verwaltungsarbeiten für angemessen

angesehen werden.“

(WEG – Wohnungseigentumsgesetz. Zuletzt geänd. am 24.06.94 (BGBl. I S. 1325);

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geänd. am 13.09.01 (BGBl. I S. 2376);

Muser/Drings: Baunutzungskosten. Braunschweig : Vieweg, 1977, S. 43)



1.2.2 Betriebskosten

Nach DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) berücksichtigt die Kostengruppe 300

Betriebskosten die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der

Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend

entstehenden Kosten für Fremd- und Eigenleistungen, Personal- und Sachkosten.

310 Ver- und Entsorgung 320 Reinigung und Pflege 330 Bedienung der technischen Anlagen 340 Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen 350 Inspektion und Wartung der technischen Anlagen 360 Kontroll- und Sicherheitsdienste 370 Abgaben und Beiträge 390 Betriebskosten, sonstiges

Bild 7: Kostengruppe 300 Betriebskosten, 2. Ebene der Gliederung (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76))

Zum Betrieb eines Gebäudes zählen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Nutz-

barkeit des Gebäude sicherzustellen. Davon sind alle Aufgaben abzugrenzen, die mit der

Leistungserstellung in Form von Produktion oder Dienstleistung im Gebäude als Umgebung

der Leistungserstellung erforderlich sind. So heißt es auch in der DIN 18960 Baunutzungs-

kosten von Hochbauten (04.76) zutreffend und sollte grundsätzlich berücksichtigt werden:

„Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind

nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Baunutzungskosten trennen

lassen.” (DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)).

Zur Erläuterung führen Muser und Drings an: „Der Stromverbrauch für den Betrieb

beispielsweise großer Kühlräume in Metzgereien oder Instituten gehört zu den produktions-

bedingten Kosten, also nicht zu den Baunutzungskosten. [...] Gerade beim Stromverbrauch

lässt sich eine Trennung in Strom für Baunutzungskosten nach DIN 18960 und produktions-

bedingten Stromverbrauch, z. B. für Institutsgebäude kaum durchführen. Lediglich Groß-

verbraucher, wie z. B. Versuchsanlagen, werden separat zu erfassen sein, so daß

Gebäudeart und spezifischer Stromverbrauch zum Zwecke von Vergleichen miteinander zu

koppeln sind.“ (Muser/Drings: DIN 18960, S. 31).

Diese im Jahr 1977 gemachte Feststellung trifft zumindest bei älteren Gebäuden auch heute

in vielen Fällen noch zu. Allerdings wird in den letzten Jahren bei der Neuplanung oder der

Modernisierung von Gebäuden darauf geachtet, dass die Kosten der Ver- und Entsorgung,

z. B. die Stromkosten, nach Mietflächen oder Kostenstellen, z. B. die Gepäckanlage in einem

Flughafenterminal, getrennt erfasst werden können.



Werden im Rahmen der Planung auch die Nutzungskosten ermittelt, ist darauf zu achten,

dass vorab eine Unterscheidung der betrachteten Kosten in Kostenarten, Kostenstellen und

Kostenträger erfolgt. Am Beispiel der Stromkosten kann dies wie folgt aussehen:

a) Kostenarten (Was für Kosten sind entstanden?), Unterscheidung mindestens von

„Gebäudestrom“ und „Produktionsstrom“.

b) Kostenstellen (Wo sind die Kosten entstanden?), z. B. Treppenhaus, Außenanlagen,

Waschküche, Garage.

c) Kostenträger (Wofür sind die Kosten entstanden?), z. B. Strom für Wohnungen,

Büroflächen oder Parken.

Bei der Ermittlung von Nutzungskosten ist ferner zu unterscheiden, welche Kosten zunächst

erst beim Eigentümer anfallen und dann auf die Mieter umgelegt werden und welche Kosten

für den Mieter im Rahmen eines Versorgungsvertrages direkt anfallen. Die in Rechnung

gestellten Nebenkosten werden, sofern keine Messung erfolgt, nach einem Verteilerschlüssel,

z. B. Personen oder Grundflächen, umgelegt.

Seit dem Jahr 2005 wird vom Deutschen Mieterbund ein bundesweiter Betriebskosten-

spiegel für 15 bis 16 verschiedene Betriebskosten Durchschnittswerte veröffentlicht. Diese

sind unter www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4 zu finden.

Die Gliederung folgt der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Eine solche Kostenart ist

Allgemeinstrom, Kosten der Beleuchtung: Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die

Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller,

Bodenräume und Waschküche. Die Beleuchtung des Garagenhofs und der Tiefgarage darf

nur auf Garagenmieter umgelegt werden.

Bei diesen Betriebskosten handelt es sich um umlagefähige Mietnebenkosten, nicht jedoch

um die Betriebskosten im Sinne der Nutzungskosten, hierzu sind die über die vom Mieter

abgeschlossenen Lieferverträge zusätzlich entstehenden Kosten, z. B. Strom, zu ergänzen.

Zur Ermittlung der Betriebskosten, insbesondere für die Kostenumlage im Wohnungsbau, gilt

die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung –

BetrKV) vom 01.01.2004. Die Definition lautet:

„§ 1 BetrKV Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das

Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch

des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend

entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit

dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,

insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; Die Umsatzsteuer des Dritten

darf nicht angesetzt werden.“


http://www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4


„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, [...]

2. Die Kosten der Wasserversorgung, [...]

4. die Kosten

a) des Betriebes der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, [...]

b) des Betriebes der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, [...]

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, [...]

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; [...]

5. die Kosten

a) des Betriebes der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, [...]

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, [...]

c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, [...]

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen [...]

7. die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs, [...]

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung; [...]

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, [...]

10. die Kosten der Gartenpflege, [...]

11. die Kosten der Beleuchtung, [...]

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, [...]

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, [...]

14. die Kosten für den Hauswart, [...]

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, [...]

b) des Betriebs der mit einem Breitkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage, [...]

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, [...]

17. sonstige Betriebskosten, [...] .“

Anmerkung: Der bis dahin geltende § 27 II. Berechnungsverordnung ist aufgehoben, er gilt

aber noch für Mietverträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden.

Reinigung und Pflege eines Gebäudes sind eine wesentliche Voraussetzung für die

Sauberkeit, Hygiene und Sicherheit bei der Nutzung desselben, die Zufriedenheit der Nutzer,

den guten Gesamteindruck des Gebäudes, die Erreichung einer hohen technischen Lebens-

dauer der Bauteile, die Wirtschaftlichkeit des Betriebes sowie die langfristige Werterhaltung

des Gebäudes.



In Bezug auf die Errichtung und die Nutzung eines Gebäudes können mehrere Arten der

Reinigung unterschieden und von vergleichbaren Aufgaben abgegrenzt werden.

Reinigung und Pflege

Bauendreinigung (und Grundpflege)

Gebäudereinigung

Reinigung und Pflege Außenanlagen

Glasreinigung und Fassadenreinigung

(Innenreinigung)

Reinigung und Pflege Technische Anlagen

Unterhaltsreinigung Grundreinigung

(Intensivreinigung)

Sonderreinigung

Bild 8: Arten der Reinigung von Gebäude, technischen Anlagen und Außenanlagen

Die Bauendreinigung, auch als Baufeinreinigung bezeichnet, erfolgt nach Abschluss der

Bauarbeiten und vor der Übergabe des Gebäudes an den Eigentümer bzw. die Nutzer. Sie

gehört nicht zu den Nutzungskosten.

Nach der Bauendreinigung kann im Fall von Wandbekleidungen mit spezieller Beschaffen-

heit, z. B. aus Holz, und Bodenbelägen mit spezieller Beschaffenheit, z. B. Linoleum, oder

Einbauten eine Grundpflege, auch Einpflege genannt, notwendig sein, um die Oberflächen

vor mechanischen Beanspruchungen zu schützen und um die nachfolgende Unterhalts-

reinigung zu erleichtern.

Die eigentliche Gebäudereinigung beginnt mit der Nutzung des Gebäudes und wird in die

Innenreinigung, die Glas- und die Fassadenreinigung sowie die Reinigung und Pflege

technischer Anlagen unterschieden.

Gegenstand der Innenreinigung ist die Reinigung und Pflege der Böden, der Innen-

einrichtung, der Vorhänge, der Sanitärobjekte, der Arbeitsplätze und der Beleuchtungskörper.

Sie kann in die Unterhaltsreinigung, die Grundreinigung und die Sonderreinigung unter-

schieden werden.

Die Unterhaltsreinigung dient der Sauberhaltung und der Substanzerhaltung der Gebäude.

Sie wird in festgelegten Zeitabständen nach Reinigungsplänen durchgeführt. Sie ist in eine

Voll- und eine Sichtreinigung zu unterscheiden, wobei sowohl der Standard der Reinigung als

auch deren Zyklus von einander abweichen können. Der Leistungsumfang bedarf der

vertraglichen Regelung.



Bild 9: Reinigung einer Rolltreppe mit einer Spezialmaschine (Photo: Volker Rausch)

Eine Grundreinigung, auch als Intensivreinigung bezeichnet, kann im Bedarfsfall oder in

unterschiedlichen Abständen zusätzlich erforderlich sein. Es werden haftende Ver-

schmutzungen oder andere Rückstände von Oberflächen entfernt, soweit deren Aussehen

beeinträchtigt ist. Die Grundreinigung umfasst die gründliche Reinigung der Bodenbeläge und

die Nassreinigung von Heizkörpern, Türen, Fensterbänken und der Einrichtungsgegenstände.

Gegebenenfalls ist der Einsatz besonderer Reinigungsgeräte und -mittel, z. B.

Poliermaschinen, Kaugummifräsen oder Textilschaumreiniger, notwendig.

Eine Sonderreinigung ist notwendig, wenn durch unplanmäßige Verschmutzungen, z. B.

nach einem Betriebsfest in einem Bürogebäude oder nach internen Umzügen Maßnahmen

erforderlich sind. Im Einzelfall kann auch eine Ungezieferbekämpfung notwendig sein.

Zur Glasreinigung gehört das Reinigen von Fenstern und Fensterrahmen, Sicht-, Blend- und

Sonnenschutz sowie von Dachverglasungen und Oberlichtern. Die Fassadenreinigung um-

fasst die Reinigung der äußeren Gebäudehülle ohne die der Fenster und Fensterrahmen. Die

Unterscheidung nach Fensterreinigung und Fassadenreinigung geht auf den Gliederungs-

vorschlag der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76) zurück.



Bild 10: Glas- und Fassadenreinigung außen mit Hubwagen

Zur Reinigung und Pflege der Außenanlagen, früher als Verkehrs- und Grünflächen

bezeichnet (DIN 18960 (08.99)), gehören die Unterhaltungsarbeiten an Vegetationsflächen,

die Reinigung von Straßen und Wegen sowie die Schneebeseitigung.

Die Reinigung der technischen Anlagen, häufig wird auch von haus- und betriebs-

technischen Anlagen gesprochen, wurde in DIN 18960 (04.76) der Wartung und Inspektion

dieser Anlagen zugeordnet. In der neuen Fassung (08.99) wird eine Gliederung nach

Bauteilen und Anlagegruppen vorgeschlagen, z. B. KG 325 Abwasser-, Wasser-, Gas-,

Wärmeversorgungs- und lufttechnische Anlagen (Anmerkung: Tankreinigung, Rohrreinigung).

Es ist aber zu bezweifeln, ob sich diese Gliederung in der Praxis durchgesetzt hat. Vielmehr

werden die Arbeiten an den technischen Anlagen in den meisten Fällen nach wie vor getrennt

von der Innenreinigung durchgeführt und sind Teil der Wartung und Inspektion geblieben.

Die Bedeutung der Reinigungskosten wird oftmals unterschätzt, sie stehen beispielsweise

als Teil der Betriebskosten bei Verwaltungsgebäuden und Schulen an erster Stelle, weit vor

den Heizungskosten. Sie können je nach Nutzung und Beschaffenheit der Gebäude 40 bis 50

% der gesamten Betriebskosten erreichen. (KGSt B 22/1982, S. 3)



1.2.3 Instandsetzungskosten (früher Bauunterhaltungskosten)

Mit der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) hat der Begriff Instandsetzung als

Ersatz für den Begriff Bauunterhaltung der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten

(04.76) vollständig Eingang in das Bauwesen gefunden. Bisher war der Begriff Instand-

setzung vorwiegend für technische Anlagen benutzt worden. Ansonsten werden Bauunterhalt

und Instandsetzung grundsätzlich gleich gesetzt (DIN 18960 (08.99)).

Zu Bauunterhaltungskosten wurde erläutert: „Gesamtheit der Maßnahmen zur Bewahrung

und Wiederherstellung des Sollzustandes von Gebäuden und dazugehörigen Anlagen, jedoch

ohne Reinigung und Pflege der Verkehrs- und Grünflächen [...] und ohne Wartung und

Inspektion der haus- und betriebstechnischen Anlagen [...] .” (DIN 18960 (04.76)).

Weitere ähnliche Begriffe spielen in der Praxis und der Fachliteratur eine Rolle. Um

Maßnahmen, Aufwands- und Kostenkennwerte ermitteln und mit diesen rechnen zu können,

ist die Definition und Abgrenzung der in Betracht kommenden Sachverhalte erforderlich.

Die Maßnahmen am Gebäude sind als solche zu dessen Erhaltung oder Veränderung zu

unterscheiden. Zur Veränderung eines Gebäudes dienen Umbauten, Erweiterungsbauten

sowie Modernisierungen. Zur Erhaltung eines Gebäudes zählt die Instandhaltung mit

Wartung, Inspektion, Instandsetzung und gegebenenfalls Verbesserung.

Maßnahmen am Gebäude

Modernisierung Instandhaltung Umbau und

Erweiterung

Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung

Bild 11: Maßnahmen am Gebäude zu dessen Erhaltung und Veränderung

Bei einer Modernisierung handelt es sich um bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen

Erhöhung des Gebrauchswertes eines Gebäudes durch z. B. bessere Raumausnutzung,

Belichtung, Belüftung, erhöhten Komfort der Verkehrswege, wie Aufzüge und Ausstattungen.

Sie kann sich auch auf Grünanlagen oder raumbildende Ausbauten, technische Anlagen oder

die Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes beziehen.

Unter einem Umbau sind „Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen

Eingriffen in Konstruktion oder Bestand” zu verstehen. Es handelt sich hierbei in der Regel

um einen teilweisen Neubau nach einem teilweisen Abbruch von Baukonstruktionen und

technischen Anlagen.



Eine Erweiterung kann als Ergänzung eines vorhandenen Gebäudes durch Aufstockung

oder Anbau erfolgen. (vgl. § 3 Nr. 5 HOAI (01.96)).

Unter Instandhaltung ist zu verstehen: „Kombination aller technischen und administrativen

Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer

Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder zur Rückführung in

diesen, so dass die geforderte Funktion erfüllt werden kann.“ Sie beinhalten die „Maßnahmen

der Wartung, Inspektion, Instandsetzung und der Verbesserung (DIN 31051 Grundlagen der

Instandhaltung (06.03)).

Grundsätzlich dient die Inspektion der Feststellung des Ist-Zustandes, die Wartung der

regelmäßigen Pflege, z. B. in Form von Reinigungs-, Schmier- und Reparaturarbeiten der

technischen Anlagen. Instandsetzung kann in die kleine Instandsetzung, z. B. Austausch

von Verschleißteilen, und in die große Instandsetzung, auch als Bauunterhaltung bezeichnet,

unterschieden werden. Unter Verbesserung wird verstanden: „Kombination aller technischen

und administrativen Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit

einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern.“ (DIN EN 13306

Begriffe der Instandhaltung (09.01)). Einfacher lässt es sich an einem Beispiel erklären: Wird

im Gebäude ein Wasserrohr aus Blei gegen eines aus Kunststoff ausgewechselt, so handelt

es sich nicht um die Wiederherstellung eines so genannten Soll-Zustandes im Sinne der

Instandsetzung, auch nicht um eine Modernisierung, sondern um eine Verbesserung.

Nach § 3 HOAI umfasst Instandsetzung „Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum

bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustand) eines Objekts.” ...

Instandhaltungen sind Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objekts.

Instandsetzungen sind von Wiederaufbauten zerstörter Objekte und von Modernisierungen

als „bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts”

zu unterscheiden (§ 3 HOAI (01.96)).

Wird die Instandsetzung über längere Zeiträume nicht im notwendigen Umfang durchgeführt,

z. B. weil Wartung und Inspektion unterlassen wurden oder weil die notwendigen Mittel nicht

zur Verfügung standen, entsteht ein Instandhaltungsrückstau. Die dann erforderlichen

Maßnahmen werden in der Praxis meistens im Zusammenhang mit einer Modernisierung

durchgeführt.

Nicht zu den Maßnahmen am Gebäude gehören Umnutzungen, dies sind Änderungen der

ursprünglichen Nutzungsart aufgrund neuer Anforderungen der Nutzer. Es können einzelne

Räume eines Gebäudes, z. B. wenn eine Wohnung zukünftig als Rechtsanwaltskanzlei

genutzt wird, oder das ganze Gebäude betroffen sein. Umnutzungen können ohne

Maßnahmen am Gebäude und ohne Eingriffe in die Bausubstanz, also ohne z. B. Umbauten

oder Instandsetzungen, erfolgen.



2. Leistungen der am Projekt Beteiligten in Bezug auf die Nutzungskosten

Es werden die bekannten Leistungsbilder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

(HOAI) und die Untersuchungen zum Leistungsbild und zur Beauftragung von Projekt-

managementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft (Nr. 9 der Schriftenreihe des

AHO, Stand Januar 2004) in Bezug auf die Nutzungskosten untersucht und kommentiert.

2.1 Leistungen des Projektmanagers in Bezug auf die Nutzungskosten

In den Grundleistungen des Handlungsbereiches C Kosten und Finanzierung des Leistungs-

bildes Projektmanagement nach AHO sind insbesondere die Leistungen „Mitwirken,

Zusammenstellen und Veranlassen der Aktualisierung der Baunutzungskosten“ enthalten.

Handlungsbereich C Kosten und Finanzierung (Auszug aus den Grundleistungen nach AHO)

1. Projektvorbereitung 1 Mitwirken beim Festlegen des Rahmens für Investitionen und Baunutzungskosten 2 ...

2. Planung 1 Überprüfen der Kostenschätzungen und -berechnungen der Objekt- und Fachplaner

sowie Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen 2 Zusammenstellen der voraussichtlichen Baunutzungskosten 3 ...

3. Ausführungsvorbereitung 3 ... 4 Überprüfen der Kostenanschläge der Objekt- und Fachplaner sowie Veranlassen

erforderlicher Anpassungsmaßnahmen 5 Zusammenstellen der aktualisierten Baunutzungskosten 6 ...

4. Ausführung 1 Kostensteuerung zur Einhaltung der Kostenziele 2 ...

5. Projektabschluss 1 Überprüfen der Kostenfeststellungen der Objekt- und Fachplaner 2 ... 3 Veranlassen der abschließenden Aktualisierung der Baunutzungskosten 4 ...

Bild 12: (Bau-)Nutzungskosten im Leistungsbild Projektmanagement nach AHO

Darüber hinaus können als Besondere Leistungen des Projektmanagement in der Projekt-

stufe 2. Planung und 3. Ausführungsvorbereitung die „Kostenermittlung und –steuerung unter

besonderen Anforderungen (z. B. Baunutzungskosten)“ und in der Projektstufe 5. Projekt-

abschluss die „Abschließende Aktualisierung der Baunutzungskosten“ beauftragt werden

(AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 10 – 16).



Im Band 9 der Schriftenreihe des AHO, Stand Januar 2004, wird bedauerlicherweise auf die

DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76) Bezug genommen. Die dort im

Kommentarteil enthaltenen Erläuterungen werden im Folgenden zusammengefasst und es

werden die zur Zeit gültigen Fassungen der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)

und DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (02.05) berück-

sichtigt.

So werden in der DIN 18960 (08.99) inzwischen vier Arten der Nutzungskostenermittlung

definiert, die sich den Projektstufen des Leistungsbildes Projektmanagement (AHO) und

ebenso den Leistungsphasen der Objekt- und Fachplanung (HOAI) eindeutig zuordnen

lassen. Dazu heißt es unter anderem: „Nutzungskostenermittlungen dienen als Grundlagen

für die Kostenkontrolle, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum

Nachweis der entstandenen Nutzungskosten. Sie dienen als eine Grundlage zur

Kostenkennwertbildung (zum Beispiel Benchmarking).“ (DIN 18960 (08.99))

Leistungsphasen nach § 15 HOAI (01.96)

Arten der Kostenermittlung nach DIN 276 (06.93)

Arten der Nutzungskostenermittlung nach DIN 18960 (08.99)

2. Vorplanung Kostenschätzung Nutzungskostenschätzung

3. Entwurfsplanung Kostenberechnung Nutzungskostenberechnung

6. Vorbereitung der Vergabe Kostenanschlag Nutzungskostenanschlag

8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)

Kostenfeststellung (siehe folgender Text zur Nutzungskostenfeststellung)

Bild 13: Arten der Nutzungskostenermittlung und Leistungsbild § 15 HOAI (01.96)

Projektstufe 1. Projektvorbereitung: Der Rahmen für die Nutzungskosten soll mit Hilfe von

Kostenkennwerten ermittelt werden. Bezugsgröße können Grundflächen, z. B. die Brutto-

Grundfläche (BGF), die Nutzfläche (NF) und der Brutto-Rauminhalt (BRI) oder Nutzeinheiten,

z. B. Büroarbeitsplätze, Krankenhausbetten, sein. Die erste Nutzungskostenermittlung erfolgt

durch den Projektmanager oder einen Sonderfachmann (vgl. AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004,

S. 40).

Projektstufe 2. Planung: Die Gliederung der Nutzungskostenermittlung soll nach DIN 18960

in der gültigen Fassung erfolgen, sie kann auch einer vom Auftraggeber oder vom Nutzer

selbst aufgestellten Gliederung folgen. Die Genauigkeit der folgenden Nutzungskosten-

ermittlungen nehmen in Form der Nutzungskostenschätzung (Leistungsphase 2. Vorplanung)

und der Nutzungskostenberechnung (Leistungsphase 3. Entwurfsplanung) entsprechend dem

Planungsfortschritt und der Möglichkeit einer genaueren Mengenermittlung zu.

Im Vordergrund der Betrachtung stehen die Betriebskosten, insbesondere der Versorgung,

der Entsorgung sowie von Reinigung und Pflege sowie der Instandsetzung und der Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005


Verbesserung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen. Kosten der Verwaltung in

Form von Personal- und Sachkosten, soweit sie sich auf die Nutzung des Gebäudes

beziehen, sollten vom Nutzer zugearbeitet werden. In dieser Projektstufe sind Überlegungen

zur Optimierung von Bauteilen und Anlagen anzustellen. Hierzu gehören zum Beispiel die

Wechselwirkung der konstruktiven Ausbildung einer Fassade, gegebenenfalls mit einer

Fassadenbefahranlage, zum Aufwand der Nutzung. Unter Berücksichtigung der Kosten aus

Abschreibung und Finanzierung, Betrieb sowie Instandsetzung und Verbesserung lassen sich

verschiedene Varianten mit Hilfe einer Ermittlung der Nutzungskosten optimieren (vgl. AHO:

Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 53 - 54)

Projektstufe 5. Projektabschluss: Die letzte Ermittlung der Nutzungskosten ist die Nutzungs-

kostenfeststellung und kann vom Projektmanager zusammengestellt werden. Sie setzt sich

aus fachlichen Beiträgen des Architekten und der Fachplaner sowie gegebenenfalls

Zuarbeiten des Nutzers zusammen. Erforderlichenfalls sind einzelne Beiträge vorab als

Besondere Leistungen zu beauftragen. Von besonderem Interesse sind in dieser Projektstufe

die Kosten des Betriebes. Sie sollen im Zeitraum von einem Jahr nach Inbetriebnahme auf

der Grundlage von Abrechnungen der Versorgungsunternehmen, Dienstleistungsunter-

nehmen oder der Bewertung entsprechender Eigenleistungen zu marktüblichen Preisen

erfasst werden. Die ebenfalls zum Betrieb gehörenden Kosten von Wartung und Inspektion

lassen sich aus den entsprechenden Verträgen ableiten. Hierbei sind Voll- und Teilwartungs-

verträge zu unterscheiden.

Die Nutzungskosten der Instandsetzung und Verbesserung sind nach Bauteilen und

Gewerken, Anlagegruppen und Anlagekomponenten getrennt zu ermitteln. Es ist ferner ein

Betrachtungszeitraum festzulegen, der sich an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer

orientiert, um unter Berücksichtigung der technischen Lebensdauer der Bauteile die

voraussichtlichen Zeitpunkte und Maßnahmen für die Erhaltung des Gebäudes einschätzen

zu können. Die Kosten der Instandsetzung eines einzelnen Jahres, vor allem des ersten

Jahres nach Nutzungsbeginn, sind für eine langfristige Einschätzung unbrauchbar. Der

Projektmanager prüft die vorliegenden Angaben auf Vollständigkeit und Plausibilität,

vergleicht sie mit Informationen ähnlicher Objekte und stellt die Nutzungskostenfeststellung

für den Auftraggeber zusammen.

Wird die vollständige Ermittlung der Nutzungskosten oder werden wesentliche Teile davon

vom Projektmanager selbst erstellt, so ist dies im Vorfeld als Besondere Leistung zu

vereinbaren. Unabhängig davon wird er immer auf Ausgangsdaten vom Auftraggeber, z. B.

Personal- und Sachkosten für die Verwaltung des Gebäudes, oder die Kosten der Wartung

und Inspektion, angewiesen sein (vgl. AHO: Projektm.-Leist. ... , 2004, S. 87).

2.2 Leistungen des Objektplaners in Bezug auf die Nutzungskosten



Die Ermittlung der Nutzungskosten wird als Aufgabe des Architekten im Leistungsbild der

Objektplanung nicht ausdrücklich erwähnt. Dennoch ist sie dort verankert als „Durcharbeiten

des Planungskonzepts [...] unter Berücksichtigung [...] wirtschaftlicher, energiewirtschaftlicher

[...] Anforderungen [...]“ (§ 15 LP 3 Grundleistungen), als „Aufstellen einer Bauwerks- und

Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse“ (§ 15 LP 2 Besondere Leistungen) oder als „Wirtschaftlich-

keitsberechnung“ (§15 LP 3 Besondere Leistungen).

Bild 14: Technische Anlagen - Chance der Optimierung von Nutzungskosten

Hierzu kommentiert Locher: „Das Aufstellen einer Bauwerks- und Betriebs-Kosten-Nutzen-

Analyse erfordert in der Regel die Mitwirkung anderer an der Planung fachlich Beteiligter zur

Berechnung der Betriebskosten für Heizung, Klimaanlagen und anderer technischer Anlagen,

zur Ermittlung der Kosten für die Unterhaltung, Instandsetzung und Reinigung eines

Bauwerks oder zur Ermittlung der Belastungen durch die Finanzierung, durch Steuern und

Abgaben. Die Baunutzungskosten sind in DIN 18960 erläutert und zusammengefasst. [...]

Hierher gehören auch Ertragsberechnungen aus Vermietung, Verpachtung und Vergleichs-

berechnungen. Im allgemeinen sind für die Aufstellung der Analyse betriebswirtschaftliche

Erfahrungen und Kenntnisse des Kapitalmarkts, der Finanz- und Abschreibungsmöglichkeiten

erforderlich.“ (Locher, H. HOAI, 7. Auflage, S. 475 - 476).



2.3 Leistungen der Fachplaner in Bezug auf die Nutzungskosten

Als Fachplaner sind die Ingenieure für die Technische Ausrüstung angesprochen. Dieses

enthält mehrfach Aufgaben des Fachingenieurs im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit von

Anlagen, z. B. Anlagengruppe 3. Wärmeversorgungs-, Brauchwassererwärmungs- und

Raumlufttechnik, mit dem Schwerpunkt Betriebskosten: „Klären der Aufgabenstellung der

Technischen Ausrüstung [...] insbesondere in technischen und wirtschaftlichen Grund-

satzfragen“ (§ 73 LP 1 Grundleistungen) sowie „Systemanalyse (Klären der möglichen

Systeme nach Nutzen, Aufwand, Wirtschaftlichkeit [...] (§ 73 LP 1 Besondere Leistungen).

Die Anforderungen an die Planung werden fortgesetzt mit „Erarbeiten eines Planungs-

konzepts [...] einschließlich Wirtschaftlichkeitsvorbetrachtung“ (§ 73 LP 2 Grundleistungen),

„Untersuchung zur Gebäude- und Anlagenoptimierung hinsichtlich Energieverbrauch und

Schadstoffemission (z. B. SO2, NOX)“, „Erarbeiten optimierter Energiekonzepte“

(§ 73 LP 2 Besondere Leistungen); „Detaillierter Wirtschaftlichkeitsnachweis, [...] Betriebs-

kostenberechnungen (§ 73 LP 3 Besondere Leistungen) und „Ingenieurtechnische Kontrolle

des Energieverbrauchs und der Schadstoffemission (§ 73 LP 9 Besondere Leistungen).

Zur Erstellung von Wirtschaftlichkeitsnachweisen wird auf die Richtlinie VDI 2067

Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen (09.00) hingewiesen. 18 Arbeitsblätter mit

Bezug auf VDI 6025 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen

(11.96) zeigen das Verfahren zur Berechnung der Kosten der jeweiligen Anlage, z. B. einer

Heizungsanlage, teilweise unter Berücksichtigung einer dafür notwendigen baulichen Anlage,

z. B. Schornstein, des Energiebedarfes, des Energieaufwandes aus Nutzenübergabe, der

Verteilung und der Erzeugung sowie die Kosten von Bedienen und Instandhaltung.

Locher weist noch auf Folgendes hin: „Betriebskostenberechnungen sind nicht Bestandteil

des Wirtschaftlichkeitsnachweises. Sie umfassen das Berechnen der Betriebskosten für jede

Einzelanalyse jeder Anlagengruppe. Dabei sind Strom-, Wärme-, Wasser- und Abwasser-

kosten zu erfassen und die Tarifstaffelungen (Hoch-, Nieder-, Sonder- und Wärmepumpen-

tarife), Leistungs- und Arbeitspreise, Kosten für Messeinrichtungen und -gebühren in die

Berechnung einzuarbeiten.“ (Locher, H. HOAI, 7. Auflage, S. 959).

2.4 Gegenstand des Projektmanagementvertrages und der Planerverträge Die Leistungsbilder der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und erst recht

nicht die Untersuchungen zum Leistungsbild Projektmanagement des AHO sind keine

normativen Leitbilder. Sie ersetzen nicht die sorgfältige Ausformulierung eines Vertrages mit

dem Projektmanager, dem Architekten oder den Fachingenieuren. Vor allem welche

wirtschaftlichen Ziele für ein Projekt gesetzt werden, also im Hinblick auf die Investition und

die Nutzungskosten, ist im jeweiligen Leistungsbild als Teil des Vertrages genau zu

beschreiben.



3. Der Lebenszyklus eines Gebäudes und Kostenermittlungen

Der Lebenszyklus eines Gebäudes besteht aus mehreren Phasen. Er beginnt mit einem

Neubau, der für eine längere Zeit zur Nutzung bereitgestellt wird. Die Dauer der Nutzung

kann durch Veränderungen in Form von Modernisierung, Umbau oder Erweiterung unter-

brochen werden und endet mit Abbruch und Beseitigung. Bei dem Neubau, den genannten

Veränderungen und bei Abbruch und Beseitigung handelt es sich um Projekte. Deren Kosten

sind jeweils Gegenstand einer Kostenermittlung nach DIN 276 Kosten im Hochbau.

Die Bereitstellung eines Gebäudes verursacht Nutzungskosten sowohl beim bestimmungs-

gemäßen Gebrauch als auch im Falle des Leerstandes. Bei der Nutzungskostenermittlung

werden zum einen die ausgabenwirksamen Kosten für die Aufrechterhaltung der Nutzbarkeit

berücksichtigt: Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandsetzung. Zum anderen müssen

auch die Kosten aus der Erstellung und Veränderung des Gebäudes berücksichtigt werden.

Die dafür anfallenden Kosten werden als kalkulatorische Kosten für Abschreibung und

Finanzierung auf die Dauer der Bereitstellung umgelegt. Anmerkung: Die Kosten für

Abschreibung waren Gegenstand der DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten

(04.76) und sind in der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99) nicht mehr enthalten.

In der nächsten Fassung der Norm, die voraussichtlich im Jahr 2007 erscheint, wird die

kalkulatorische Kostenart Abschreibung wieder enthalten sein. Damit bietet die Norm wieder

eine Gliederung für alle Kosten an, die im Lebenszyklus eines Gebäudes anfallen.

Lebenszyklus eines Gebäudes und die Grundlagen der Kostenermittlung

Neubau (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Leerstand bis Nutzungsbeginn DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau

Modernisierung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau

Umbau, Erweiterung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau Nutzung DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau Leerstand bis Abbruch DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau

Abbruch und Beseitigung (Projekt) DIN 276 Kosten im Hochbau

Abb. 15: Lebenszyklus eines Gebäudes und die Grundlagen der Kostenermittlung

Der Neubau sowie Modernisierung, Umbau, Erweiterung, Abbruch und Beseitigung sind

Projekte. Die dafür erforderlichen Kosten werden nach DIN 276 Kosten im Hochbau ermittelt

und als kalkulatorische Kosten für Abschreibung und Finanzierung zusätzlich zu den aus-

gabenwirksamen Kosten für Verwaltung, Betrieb und Instandsetzung bei der Nutzungs-

kostenermittlung berücksichtigt. Werden bei der Nutzungskostenermittlung zum Beispiel die

Kosten für Abbruch und Beseitigung nicht erfasst, ist diese unvollständig.



Der Lebenszyklus eines Gebäudes wird sowohl durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer

des Gebäudes als auch durch die technische Lebensdauer seiner Bauteile bestimmt. Beide

Dauern bedingen sich in vielfältiger Weise gegenseitig. Die technische Lebensdauer der

Bauteile, z. B. die eines Tragwerkes ist wesentliche Voraussetzung für die wirtschaftliche

Nutzungsdauer eines Gebäudes. Ist letzte nicht mehr gegeben, so ist in vielen Fällen auch

die technische Lebensdauer zu beenden. Das Gebäude wird abgebrochen und beseitigt.

Mit der technischen Lebensdauer eines Bauteiles ist der Zeitraum angesprochen, in dem

dieses physisch zur Verfügung steht und den geforderten Eigenschaften ohne Ein-

schränkungen entspricht. Die Bauteile bilden die Voraussetzung für die langfristige Nutzung

eines Gebäudes insgesamt, so verleiht z. B. das Tragwerk dem Gebäude die Standfestigkeit.

Andere Bauteile, z. B. die des Ausbaus, haben aufgrund der Abnutzung eine vergleichsweise

kurze Lebensdauer. Sie müssen im Lebenszyklus eines Gebäudes ein- oder mehrmals

ersetzt werden und sind damit in größerem Umfang Gegenstand der Instandhaltung.

Die Bestimmung der technischen Lebensdauer von Bauteilen soll, soweit möglich, auf der

Grundlage von Untersuchungen an bestehenden Gebäuden erfolgen. Viele Eigentümer von

Gebäuden verfügen über eigene Bestandsaufnahmen. Zum Vergleich oder wenn nicht

genügend Daten vorliegen, können zur Orientierung die zu den Wertermittlungsrichtlinien

(Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertR 91) gehörenden

Tabellenwerte herangezogen werden.

Die Qualität der Baustoffe, die Verarbeitung der Bauteile und die Beanspruchung durch die

Nutzung oder die Witterung sind dabei von entscheidender Bedeutung. Ferner ist zu

berücksichtigen, dass eine regelmäßige und fachgerecht durchgeführte Instandhaltung die

Lebensdauer verlängert. Andererseits können unterlassene, aber notwendige Maßnahmen

die Lebensdauer der Bauteile erheblich verkürzen.

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes wird durch seine Brauchbarkeit

bestimmt, zum Beispiel auf dem Markt für Wohnimmobilien durch die Nachfrage nach

entsprechenden Flächen. Steht ein Gebäude schließlich leer, wird seine wirtschaftliche

Nutzungsdauer durch Abbruch und Beseitigung beendet. Eine darüber hinaus bestehende

technische Lebensdauer von Bauteilen wird nicht mehr berücksichtigt. Es sei denn, einzelne

Bauteile können nach dem Abbruch wieder verwendet werden. Die wirtschaftliche Nutzungs-

dauer stellt damit als Betrachtungsdauer der Berechnung eine wichtige Bemessungsgröße für

eine Nutzungskostenermittlung dar.

Wird die Betrachtungsdauer einer Nutzungskostenermittlung sehr kurz gewählt, z. B. für die

Dauer von 15 Jahren, sind die Kosten aus der kalkulatorischen Abschreibung verhältnis-

mäßig hoch, die Kosten für die Instandsetzung dagegen vergleichsweise gering, weil die

Mehrzahl der Bauteile noch nicht oder nur in geringem Umfang instandgesetzt werden muss.



Beträgt die Betrachtungsdauer dagegen 30 Jahre, halbieren sich die Kosten aus

kalkulatorischer Abschreibung und die durchschnittlichen jährlichen Kosten der Instand-

setzung erhöhen sich wesentlich, weil die technische Lebensdauer zahlreicher Bauteile,

insbesondere der technischen Anlagen, mit deutlich unter 30 Jahren anzusetzen ist und

einzelne Anlagen oder Anlagenteile in diesem Zeitraum einmal oder vielleicht sogar mehrmals

ausgetauscht werden müssen.

Die Kosten der Finanzierung sind in beiden Fällen grundsätzlich gleich, wenn von einem

durchschnittlichen Kalkulationszinssatz unabhängig von der Art der Finanzierung aus-

gegangen wird. Die jährlichen Kosten für die Verwaltung und den Betrieb sind von der

Betrachtungsdauer unabhängig.

Für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung ist mit der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein

Betrachtungszeitraum gegeben, auf den die Abschreibung, die Ermittlung der Kapitalkosten,

weitere Nutzungskosten und die Erlöse bezogen werden können. Solche Ermittlungen

werden zur Projektvorbereitung aufgestellt und werden bei Entscheidungen benötigt, welche

die Nutzung oder auch den Abbruch und die Beseitigung des Gebäudes betreffen. Dies gilt

für eine Wertermittlung entsprechend.

Für eine optimale Nutzung sind Strategien zur Erhaltung zu entwickeln. Soweit die

technische Lebensdauer von Bauteilen des baulichen Ausbaus und der technischen Anlagen

kürzer als die der wirtschaftlichen Nutzungsdauer sein wird, müssen Maßnahmen zur

Instandsetzung durchgeführt werden. Der Zeitpunkt der jeweiligen Maßnahme ist hierbei von

entscheidender Bedeutung.

Über die Erhaltung des Gebäudes hinaus können Änderungen in Form einer Modernisierung

oder eines Umbaus vorteilhaft sein, um den Gebrauchswert des Gebäudes zu erhöhen.

Hierbei handelt es sich um Projekte nach Nutzungsbeginn, auch diese sind wie ein Neubau

unter Bezug auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Gebäudes zu beurteilen. Das

Ziel solcher Veränderungen ist oft neben der Verbesserung der Nutzbarkeit auch die

Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes selbst.

Die Bestimmung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer ist eine Aufgabe des Bauherrn. Zwar

werden diesbezüglich in der Praxis selten Aussagen getroffen, jedoch ist für die Planung des

Gebäudes wenigstens von einem Zeitraum auszugehen, der sowohl dem Nutzungszweck als

auch der Dauer der Finanzierung entspricht. Die Festlegung der wirtschaftlichen Nutzungs-

dauer eines Gebäudes folgt den wirtschaftlichen Zielen des Bauherrn im Einzelfall. Die

Rentabilität und der Rückfluss des eingesetzten Kapitals resultieren aus der Dauer der

Mittelbindung. Abhängig vom Erfolg und der Einschätzung künftiger Entwicklungen kann der

Bauherr seine Zielgrößen langfristig anpassen und damit auch die wirtschaftliche Nutzungs-

dauer verkürzen oder verlängern.



4. Anwendung des Lebenszyklusgedankens und der Nutzungskostenbetrachtung

Bauherren, Architekten, Ingenieure, Betreiber und Nutzer können den Lebenszyklus eines

Gebäudes maßgeblich gestalten. Darüber hinaus wirken auf ihn wirtschaftliche und

gesellschaftliche Rahmenbedingungen ein. Alle diese Einflüsse haben einen zeitlichen Bezug

und können die Gesamtdauer oder den (richtigen) Zeitpunkt einer Maßnahme betreffen.

Überlegungen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und zur technischen

Lebensdauer von Bauteilen sind anzustellen bei:

- Wirtschaftlichkeitsermittlungen; im Rahmen der Projektentwicklung oder

Projektvorbereitung von Neubauten und Umbauten sowie der Planung einer

Modernisierung oder des Abbruchs eines Gebäudes soll die Dauer der kalkulatorischen

Abschreibung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechen,

- Wertermittlungen; diese beziehen sich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes unter

Berücksichtigung der technischen Lebensdauer wesentlicher Bauteile,

- Instandhaltung; Art und Umfang der geplanten Maßnahmen sind an der technischen

Lebensdauer aller Bauteile auszurichten und durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer

begrenzt, entsprechendes gilt für einen Umbau oder eine Modernisierung in Verbindung

mit Maßnahmen der Instandsetzung und Verbesserung.

Bild 16: Von einem etwa 30 Jahre alten Gebäude überlebt nur das Tragwerk den ersten Abschnitt im Lebenszyklus



Der direkte Zusammenhang zwischen der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes

und der technischen Lebensdauer der Bauteile ist darin zu sehen, dass

- die technische Lebensdauer der Bauteile von technischen Anlagen kürzer ist als die

vieler Baukonstruktionen, insbesondere der des Tragwerkes,

- der Aufwand für die Instandhaltung mit dem Anteil der technischen Anlagen am Gebäude

steigt, vor allem dann, wenn nach 15 bis 20 Jahren ganze Anlagegruppen ausgetauscht

werden müssen,

- die jährlichen Kosten aus der Erstinvestition (Neubau), gerechnet als kalkulatorische

Abschreibung, um so höher sind, je kürzer die Abschreibungsdauer angesetzt wird und

umgekehrt.

Im Idealfall entspricht die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes der technischen

Lebensdauer der Bauteile oder einem Vielfachen davon. Bei der Entwicklung von

Konsumgütern wird dieser Gedanke schon lange verfolgt.

In der Praxis sollte vielmehr darauf geachtet werden, dass zum einzelnen Gebäude

Dokumentationen angefertigt werden. Diese müssen auf der Grundlage allgemein gültiger

Strukturen, hierzu zählen die Normen im Bauwesen und im Maschinen- und Anlagenbau, das

Gebäude in seinen Eigenschaften abbilden, Mengengerüste enthalten und über bisherige

Maßnahmen am Objekt Auskunft geben. Strategien für die Gestaltung der wirtschaftlichen

Nutzungsdauer eines Gebäudes und der technischen Lebensdauer der Bauteile werden in

Zukunft unverzichtbar sein.

Kennwerte zu Bauteilen, die in der Fachliteratur zu finden sind, werden meist nicht im

erforderlichen Umfang, vor allem hinsichtlich der Einflüsse, beschrieben. Die

Rahmenbedingungen für die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unterliegen

gegenwärtig Veränderungen in bisher unbekanntem Ausmaß. Auf dem Gebiet der

Datenerhebung und der darauf aufbauenden Forschung zum Gegenstand der Betrachtung

wird erheblicher Handlungsbedarf gesehen.

Verwendete und weiterführende Literatur:

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Hofstadler, Christian; Nöstlthaller, Reinhild (Hrsg.): Baubetrieb und Bauwirtschaft. Graz :

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22.10.2004 an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich

Voigt, Andreas und Geldner, Paul: Kleinhaus und Mietskaserne. Eine Untersuchung der

Intensität der Bebauung vom wirtschaftlichen und hygienischen Standpunkte. Verlag Julius

Springer Berlin 1905, Seiten 316 bis 317

Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien

DIN 276 Kosten im Hochbau (06.93)

DIN EN 13306 Begriffe der Instandhaltung (09.01)

DIN 18960 Baunutzungskosten von Hochbauten (04.76)

DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)

DIN 31051 Grundlagen der Instandhaltung (06.03)

DIN 32541 DIN 32541, Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen

Arbeitsmitteln (05.77)

HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (01.96)

Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken - WertR 91

Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)

vom 01.01.2004.

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung)

(II.BV) vom 17.10.57 (BGBl I 57,1719), in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.90

(BGBl I 90,2178), zuletzt geändert durch Art.3 des Gesetzes vom 25.11.2003 (BGBl I

03,2346)

WEG - Wohnungseigentumsgesetz - Gesetz über das Wohnungseigentum und das

Dauerwohnrecht vom 15. März 1951 (BGBl. I S. 209), zuletzt geändert am 24. Juni 1994

(BGBl. I S. 1325);

VDI 2067 Wirtschaftlichkeit gebäudetechnischer Anlagen (09.00)

VDI 6025 Betriebswirtschaftliche Berechnungen für Investitionsgüter und Anlagen (11.96)

Internet

Bundesweiter Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes:

www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4 (Stand: September 2006)


http://www.baulinks.de/webplugin/themen/betriebskostenspiegel.php4


DVP-Herbsttagung am 13.10.2006 in Hamburg

Vortrag: Nutzungskosten im Hochbau – Grundlagen und Anwendung

Gliederung Vorbemerkung

1. Entwicklung der DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau (08.99)

1.1 Kalkulatorische Kostenarten der Nutzungskosten

1.2 Ausgabenwirksame Kosten der Nutzungskosten

1.2.1. Verwaltungskosten

1.2.2 Betriebskosten

1.2.3 Instandsetzungskosten (früher Baunutzungskosten)

2. Leistungen der am Projekt Beteiligten in Bezug auf die Nutzungskosten

2.1 Leistungen des Projektmanagers in Bezug auf die Nutzungskosten

2.2 Leistungen des Objektplaners in Bezug auf die Nutzungskosten

2.3 Leistungen der Fachplaner in Bezug auf die Nutzungskosten

2.4 Gegenstand des Projektmanagementvertrages und der Planerverträge

3. Der Lebenszyklus von Gebäuden und Kostenermittlungen

4. Anwendung des Lebenszyklusgedankens und der Nutzungskostenbetrachtung

Verwendete und weiterführende Literatur

Referent

Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche, studierte Architektur an der

Technischen Universität Berlin, Arbeits- und Wirtschaftswissenschaften an der Technischen

Universität München und promovierte als Wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Universität

Karlsruhe. Nach langjähriger Praxis in einem Architekturbüro und einer Ingenieurgesellschaft

in München und Berlin wurde er 1996 an die Brandenburgische Technische Universität

Cottbus, Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie, berufen. Im Jahr 2003 war er zudem

Gastprofessor an der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich. Seit 1997 ist er

Beirat des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern GmbH, Stuttgart,

und seit 2005 Mitarbeiter des Arbeitsausschusses "Nutzungskosten im Hochbau" beim

Deutschen Institut für Normung e. V., Berlin. Datei: DVP Herbst 2006 Nutzungskosten.doc - Stand 13.10.2005

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Wolfdietrich Kalusche Nutzungskosten im Hochbau ... · PDF file(DIN 18960 04.76) Bild 3: Nicht nur die Kosten der Ver- und Entsorgung fallen bei der Nutzung an (Zeichnung: Ernst Hürlimann)