Nutzungskosten, Lebenszykluskosten, Lebenszykluskosten

Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz

Grundlagen | Anwendungen | Beispiel Wirtschaftlichkeit | Beispiel Nutzungskostenschätzung (Ü7)

Modul Bauökonomie und Baurecht

Nutzungskostenplanung Wirtschaftlichkeitsberechnungen



VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung / Seminar zur VL

1 Einführungsveranstaltung 14.10.14

Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

2 Überblick über die Architektenleistungen 21.10.14 Seminar Einführung

>Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase

> Besprechen der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung

3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 28.10.14 Ü4 Architektenvertrag

>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag

>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt

4 Maß der baulichen Nutzung 04.11.14 Ü1 Flächenermittlung DIN 277

>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO

>Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag



��

�

5 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 11.11.14 Ü2 Flächenermittlung DIN 277

>Übersicht über die DIN 277 >Ermitteln von BGF, NGF,....

>Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

6 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 18.11.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276

>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI

>Kostenermittlung am Projekt

7 Ausschreibung von Bauleistungen 25.11.14 Abgabe 30.11.2014 (Ü1, Ü2, Ü4)

>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen

>Einführung ISIS zur Online-Abgabe >Abgabe Ü1, Ü2, Ü4

8 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 02.12.14 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C

>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)



��

�

9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14

>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung

12 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

9 Immobilienwirtschaft 09.12.14

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

10 Projektsteuerung / Terminplanung 16.12.14 Ü7 Nutzungskostenschätzung

Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools

>Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung

11 Haftung und Versicherung 13.01.15 Abgabe Ü 3,5 bis 13.01.2015

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

> Trax-Präsentation bda

12 Objektüberwachung 1 20.01.15

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase,



��

�

12 Objektüberwachung 2 27.01.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 03.02.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit

>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung

14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 10.02.14

>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung

Abgabe Ü 6,7,8 bis 18.2.2015

15 Prüfungstag 25.02.14

>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen



I.  Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Einführung Definitionen / Grundlagen

Finanzmathematik (statische/dynamische Verfahren)

II. Anwendung und Kennzahlen

III. Beispiel „wirtschaftliche Bodenbeläge

IV. Beispiel Nutzungskostenschätzung (Übung 7)



NutzungskostenplanungNutzungskostenplanung Kostenermittlung

Kostenkontrolle

Kostensteuerung



… als Architektenleistung… als Architektenleistung

Betriebskosten-Nutzen-Analyse Wirtschaftlichkeitsvergleiche von Alternativen Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation)

1.

2. 3. 4.



Warum?

Quelle: Prof. Pelzeter



Quelle: Prof. Rotermund

Achtung: keineAchtung: keine dynamischeAchtungdynamischedynamische RechnungdynamischeRechnung und deshalb nicht zurRechnungdeshalbdeshalb nichtnicht zurzur BetrachtungBetrachtung von WirtschaftlichkeitBetrachtungWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeitWirtschaftlichkeit geeignetgeeignet.




Beispiel für AuswertungenBeispiel für Auswertungen



Vorsicht bei der Arbeit mit “unbekannten Kostenkennwerten”

EinflußfaktorenEinflußfaktoren Ausserdem:

Annahmen und Definitionen (z.B. Bezugsflächen, Nutzungsdauern,

Zins, Abschreibungsdauern)



Beispiel: VerteilungBeispiel: Verteilung der Nutzungskosten bei BürobautenBeispiel Verteilung der NutzungskostenNutzungskosten beibei BürobautenBürobauten

Quelle: Prof. Stoy

Hier fließen maßgeblich die Erstinvestitionskosten KG 100-700 nach DIN 276 ein.



KG 100 Kapitalkosten

KG 200 Objektmanagementkosten

KG 300 Betriebskosten

KG 400 Instandsetzungskosten

DIN 18960:2008 Nutzungskosten



Nutzungskosten im Hochbau sind: “ alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung” (Nutzungsdauer)

• ohne Baukosten bis zur Übergabe (DIN 276) • ohne Rückbauphase (DIN 276) • ohne betriebsspezifische Kosten, so weit trennbar




1. Vorgabe einer Gliederung 2. Keine Vorgabe von Umgebungsparametern (z.B. Zins, Kakulationsverfahren) 3. Keine Vorgabe von Kostenangaben oder Kostenkennwerten

Quelle: Prof. Kalusche




Auszug aus der Norm




Auszug aus der Norm




Auszug aus der Norm




Auszug aus der Norm




Abgrenzungen

DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 31051:2003 Instandhaltung ISO 15686-5:2008 Lebenszykluskosten

Bedienung Inspektion Wartung Instandsetzung Verbesserung

Instandhaltung nach DIN 31051:2003

Bedienung, Inspektion und Wartung DIN 18960:2008 (KG300)

Instandsetzung DIN 18960:2008

(KG400) Nicht enthalten

Diverse Abgrenzungsproblematiken bei Kennzahlen durch unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen (z.B. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen)



Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik

1.  Statische Verfahren 2.  Dynamische Verfahren 3.  Kosten-Nutzen-Untersuchungen

1.  Verfahren 2.  Betrachtungszeitraum 3.  Kennzahlbezug auf Basis

(z.b. NF nach DIN 276, Anzahl Arbeitsplätze o.ä.)

4.  Kalkulationszins 5.  Nutzungsdauern, AFA 6.  Kostenindizies/Inflation 7.  Abgrenzung Nutzer/

Eigentümer

Die Rahmendefinitionen für die Kalkulationen sind für den Zweck der Berechnung entsprechend festzulegen. (mit Bauherr abstimmen)



Nicole Motsch | Diss. 2009

Kalkulationsverfahren und Finanzmathematik



Statische Kalkulation

Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche




Für Kapitalkosten

Zusammenhang Zusammenhang Nutzungsdauer, AFA, Nutzungsdauer, AFA, Kapitalbindung



Statische Kalkulation / Einfluss NutzungsdauerStatische Kalkulation / Einfluss Nutzungsdauer

und Jahr




Dynamische KalkulationDynamische Kalkulation

Mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung

Jahr 0: 1000 € Jahr 1: 1000 € + 30€ (+3%) Jahr 2: 1030 € + 30,90€ (+3%) Jahr 3: 1060,90€ + 31,83€ (+3%) Jahr 50: ? Barwertfaktor = 1/(1+i)n mit i = Zins, n=Jahr

… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung.



… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung

Zins 3%

Und wie schätzen Sie das Ergebnis für 10% ... ?




… mathematische Grundlagen der Barwert-Bildung

Zins 10%




… berücksichtigt die ökonomische Wirkung von Zinsen über den Zeitraum der Betrachtung.

Quelle: Prof. Pelzeter

Größere Instandsetzungen














Anwendung und KennzahlenAnwendung und Kennzahlen

Anwendungen in der Praxis: Objektvergleiche im Bestand (benchmarking) Wettbewerbsvorprüfung Zertifizierungen (z.B. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB)

Kennzahlgewinnung:

Erarbeitung Kennzahlen PPP-Projekt (für Kalkulation) Statistische Werte (z.b. Schulen) Angebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb

Verfügbare Kennzahlen:

BKI Bücher div. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieter insgesamt eher schwierige Datenlage




Vergleichsrechnung von PlanungsvariantenVergleichsrechnung von Planungsvarianten




Vergleich mit FremdobjektenVergleich mit Fremdobjekten (Benchmarking)




Kennwerte











Vergleich von verschiedenen Lösungen hinsichtlich: Kosten- und Ertragsauswirkungen unter gewählten gleichen Kalkulationsregeln (Parameter und Verfahren)



Baurecht und Bauökonomie | 2014 | Baurecht und Bauökonomie | 2014 |

Folgender Vergleich von verschiedenen Materialien für Fußböden soll die Einflüße der Parameter erläutern: Unterschiedliche Parameter bei: -Baukosten (Erstinvestition) - Reinigungskosten - Wirtschaftliche Nutzungsdauern - Instandsetzungsaufwendungen einschließlich ggf. Zuschlag für Entfernung des abgenutzten Belages Gleiche Parameter für alle Fußböden für: 3% Inflation 30 Jahre Finanzierungszeit (auf Erstinvestition) 25% Abschreibung im 1.Jahr, Rest über 29 Jahre Anschliessend wurde bei gleichen Parametern die interne Verzinsung (Zinsfuß / internal rate of return) verändert und die Ergebnisse als Diagramm dargestellt.



In diesem Beispiel sind nur die Kosten für den Vergeich herangezogen (Annahme Erträge für alle Varianten gleich oder nicht vorhanden)






















Übung 7: Übung 7: Nutzungskostenschätzung

Aufgabe „Nutzungskostenschätzung nach DIN 18960 Bezug ist das Übungsprojekt und die Durcharbeitungen der vorherigen Übungen (z.B. Flächenermittlung, Kostenschätzung) Erstellen Sie eine Nutzungskostenschätzung für das Projekt. Vorgabe für Kalkulationsparameter: 5% Fremd- und Eigenkapitalverzinsung 50 Jahre Nutzungsdauer

Arbeitsdatei auf CD-Rom



Übersicht der Kostengruppen nach DIN 18960



Details der Kostengruppe 300 Betriebskosten



Vergleichskennwerte der Kostengruppe 300 Betriebskosten (Kindergärten)



Details der Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten



Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung



Hinweis: Der zeitlich stark varierende Verlauf der Instandsetzungskosten (KG400) ist nicht Gegenstand der Nutzungskostenermittlung nach Din 18960, sondern nur die Höhe im Gesamtzeitraum

Vergleichskennwerte der Kostengruppe 400 Instandsetzung



Extras / LiteraturExtras / Literatur

Checkliste Einflußparameter XLS-Kalkulationsblatt Wirtschaftlichkeitsvergleich (Bsp. Böden) XLS-Kalkulationsblatt Nutzungskostenplanung (Bsp. Bürohaus) Zusammenstellung Nutzungskostendaten BKI

Literatur: BKI Nutzungskosten 1 (Einleitung, Systematik) Prof. Kalusche | diverse Veröffentlichungen DIN 18960 VDI 3807 (Bemessungswerte/Verbrauchswerte Energie) Kennwerte: BKI NK1+2 (nur für Kostenrahmen/Schätzung geeignet)

Kommerzielle Sammlungen: Realisbench, OSCAR, IFMA BNB Nutzungsdauern von Bauteilen (www.nachhaltigesbauen.de)

Beispiel für Arbeitstabellen auf CD und http://www.architekturpraxis.tu-berlin.de



Quellen zum Thema Instandsetzungskosten:

Real Estate

Nutzungskosten, Lebenszykluskosten, Lebenszykluskosten