Gutachten-Schadensfeststellung.doc 1

PETER WIRSING Architekt Dipl.-Ing.

Architekt P. Wirsing ⋅ Am Hepel 95 ⋅ 51643 Gummersbach Am Hepel 95, 51643 Gummersbach

Firma GmbH. Mustermann Musterstraße 1 99999 Musterort

Tel.: 02261 - 61586 Fax: 02261 - 61572 E-Mail: wirsing@architekt-wirsing.de Internet: http://www.architekt-wirsing.de S t e u e r - Nr. : 212 5269 0148

Volksbank Meinerzhagen eG BLZ 458 616 17 Nr 1411031500

Deutsche Bank Gummersbach BLZ 384 700 91 Nr 0122184

Klinkerfassade am BV : Muster-GmbH.

E / W 02.10.2009

in 111111 Schadensort Projekt: Mängelfeststellung mit Kostenschätzung

A) Allgemein

1. Zweck der Mängelfeststellung: Kostenfeststellung festgestellter Mängel am Bauvorhaben in XYZ, von Fa. GmbH, Muster-Str. X, 111111 Schadensort verursacht durch den Unternehmer und Errichter der Klinkerfassade Firma Verursacher, XYZ-Str. X, 222222 XYZ-Stadt

2. Übergabe der Fassade an den Bauherrn, XYZ.

QWER-Str. 9, 333333 XYZ ist wegen der Mängel noch nicht erfolgt.

3. Auftraggeber: Fa. Mustermann, Musterstraße 1, 99999 Musterort

B) Grundlagen

1. Unterlagen:

1.1 Lageplan, ungefährer Maßstab 1: 1000, Positionen der Fotos der Klinkerfassade

1.2 Übersichtsansicht, Maßstab 1: 100

1.3 Schnitt Garage, Maßstab 1: 50

1.4 Detailpan Nr.: 09.5, Maßstab 1: 5 , Anschluß Garagendach an Fassade

1.5 Detailpan Nr.: 06.7, Maßstab 1: 5 , Rolladenkasten

1.6 Fotos der Fassaden

C) Ortsbesichtigung

1. Die Ortsbesichtigung fand am 01.01.2009 zwischen 9.15 und 10.00 Uhr am Objekt statt.

2. Teilnehmer: 2.1 Herr XYZ, Fa. Mustermann, Musterstraße 1, 99999 Musterort 2.2 Herr Wirsing, Architekt

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

2

2

D) Feststellungen / Proben

1. Die Fassaden des betroffenen Gebäude sind mit einer zweischaligen Klinkerfassade mit Kerndämmung (ohne Luftschicht) verblendet. Der Klinker besteht aus einem rötlichen und einem hellbraunen Stein im Wilden Verband. Format NF (24 x 11,5 x 7,1 cm). An den Fassaden der gelb markierten Häuser 7 und 8, 11 und 12, 17 und 18, befinden sich diverse Mängel, welche sich in der Art größtenteils wiederholen.

Lageplan mit der Gebäude mit Mängeln

NORDEN

Haus 7: Steine schief eingebaut. Stoß- u. Lagerfugen zu breit . Rolladendetail falsch. Verband falsch.

Garage Haus 17: Steine mit Versatz eingebaut.

Haus 11 + 12: Steine schief eingebaut.

Haus 8: Giebelsteine schief und nicht lotrecht eingebaut. Stoßfugen zu breit in Gaube. Fehler im Mauerverband. Luft-/Entwässerungsschlitze über Garagendach fehlen.

Haus 12: Steine schief eingebaut.

Haus 17 + 18: Steine schief eingebaut. Stoßfugen zu breit.

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

3

3

Übersichtsansicht mit Ausführungsdetails für Fassaden

2. Die Fassaden der Häuser 7 und 8, 11 und 12, 17 und 18, weisen durchweg ein unsauberes, mangelhaftes, nicht lot- und fluchtrechtes Klinkermauerwerk auf.

Details und Hinweise. Nr. 06.7 Fenstersturz

Details und Hinweise. Nr. 09.5 Wandanschluss Garagendach.

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

4

4

Haus Nr. 7 und 8

Straßenansicht des Doppelhauses 7 (links) und 8

Haus 8: Giebel straßenseitig mit schief ingesetzten Steinen und zu breiten Stoßfugen. Verband falsch hergestellt: 3 Steinköpfe nebeneinander. Von der Straße aus gut sichtbar.

Haus 7: Giebel straßenseitig mit schief eingesetzten Steinen und zu breiten Stoßfugen. Von der Straße aus gut sichtbar. Verband falsch hergestellt: 3 Steinköpfe nebeneinander.

Haus 8: M-8.1 Verband falsch: 3 Steinköpfe nebeneinader. Sonst wie Nr. 7

Haus 7: M-7.1Fugen zu groß. Steine schief eingebaut. Sonst wie Nr. 8

Haus 8: HM-8.1 Fenstersturz zu hoch – nicht entspr. Detail

Haus 8: HM-7.1 Fenstersturz zu hoch – nicht entspr. Detail

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

5

5

Straßengiebel, Haus 7.

Haus Nr. 7: Fassade.

Fassade Haus Nr. 7, Fensterlaibungen nicht lotrecht. Steine schief eingebaut.

Fenster in der Südfassade.

Haus 7+8: M-7.1 Fugen zu groß. Steine schief eingebaut. Stoßfuge: 15-20 mm Lagerfuge: 9-12 mm

Haus 7: HM-7.2 Steine schief eingebaut. Stoßfuge: 15-20 mm Lagerfuge: 5-10 mm

Haus 7: HM-7.3 Laibungen nicht lotrecht. 15-17 mm aus dem Lot.

Haus 7+8: HM-7.1 HM-8.1 Fensterstürze zu hoch eingebaut. Verleistung notwendig. Öffnungsversatz: 20 mm

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

6

6

E) Nachzubessernde Mängel:

1. Verstoß gegen die Vorschriften der DIN 1053-1, Fugendicke von Stoß- und Lagerfugen bei vollfugig zu vermörtelnden Stoßfugen.

Die Stoß- und Lagerfugen habe durch das schief und verkantet, nicht lotrecht eingesetzte Mauerwerk nicht die geforderten DIN-Maße. Die Maße werden entweder über- oder unterschritten. DIN 1053-1: Die Breite der Fugen soll so gewählt werden, daß das Maß von Stein und Fuge dem Baurichtmaß bzw. dem Koordinierungsmaß entspricht. Lagerfuge: bei einem Format von 24 x 11,5 x 7,1 cm nach DIN 1053-1 beträgrt 12 mm. Stoßfuge: bei vollfugig vermörtelten Stoßfugen beträgt die Stoßfugenbreite nach DIN 1053-1 = 10 mm. Mangelhaft sind die Fassaden von: Haus Nr. 7: M-7.1 = Giebel, Obergeschoß, Fugenbreite, Straßenfassade Haus Nr. 8: M-8.1 = Giebel, Obergeschoß, Fugenbreite, Straßenfassade Haus Nr. 11: M-11.1 = Ornament, Erdgeschoß, Westfassade Haus Nr. 12: M-12.1 = Nordgiebel, Stein austauschen, Obergeschoß, Nordfassade Haus Nr. 17: M-17.1 = Garage, Steine austauschen, Erdgeschoß, Südfassade

2. Verstoß gegen die Vorschriften der DIN 1053-1 Abschnitt 8.4.3.4, Zweischalige Außenwand ohne Luftschicht mit Kerndämmung.

Die offenen Stoßfugen fehlen vollständig im Bereich Garagendach unterste Schicht. Sie sind nicht nach dem Ausführungsdetail auszubilden. Offene Fugen zu Entwässerungs- und Belüftungszwecken, sind mind. 50 cm² auf 20 m² im Sockelbereich vorzusehen. Brüstungen und Mauerkronen sind gleich zu behandeln wie Sockel. Mangelhaft sind die Fassaden von: Haus Nr. 8: M-8.2 = Lüftungs-/Entwässerungsschlitze über Garagendach, Nordfassade

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

7

7

F) Hinnehmbare Mängel - Minderwerte: Sind die vorliegenden Unregelmäßigkeiten als "Mangel" zu bezeichnen, so hat zwar der Bauherr bzw. Käufer grundsätzlich das Recht, daß der Mangel beseitigt wird; gerade bei dem hier vorliegenden Mängeln ist es m. E. so, daß der Aufwand zur Beseitigung unverhältnismäßig hoch ist im Vergleich zum "erzielbaren Erfolg", d.h. zum Grad der Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. Eine Mängelbeseitigung der Fassaden zum jetzigen Zeitpunkt würde unweigerlich eine andere Fugenmörtelfärbung nach sich ziehen und damit die bearbeiteten Flächen optisch deutlich hervorheben. Diese Flächen stören das Gesamtbild dann mehr, als dass die vorhandenen Mängel nun „hingenommen“ werden. In solchen Fällen kann nämlich der Bauherr bzw. Käufer nicht auf einer Mangelbeseitigung bestehen, sondern die Abweichungen werden durch einen sog. Minderwert "in Geld" abgegolten. Im Hinblick auf optische Beeinträchtigungen werden zur Beurteilung dieser Frage folgende Kriterien benutzt: Es ist zu klären, wie stark der Grad der optischen Beeinträchtigung ist, d.h. z.B. ob die optische Beeinträchtigung auffällig oder nur bei genauem Hinsehen und Hinweis erkennbar ist. Weiterhin ist zu berücksichtigen, welche Bedeutung das optische Erscheinungsbild für das jeweilige Bauteil hat: So ist die gleiche optische Beeinträchtigung z. B. auf den Wandflächen einer nur für den Benutzer zugängigen Hausfassade von geringerer Bedeutung als auf den Ansichtsflächen einer repräsentativen Straßenfassade. Eine nachvollziehbare Minderwertermittlung erfolgt auf der Grundlage einer "Nutzwertanalyse" (Zielbaummethode).

Mangelhaft und als hinnehmbare Mängel mit Wertminderung sind :

3. Verstoß gegen die Vorschriften der DIN 1053-1, Fugendicke von Stoß- und Lagerfugen bei vollfugig zu vermörtelnden Stoßfugen.

Die Stoß- und Lagerfugen haben durch das schief und verkantet, nicht lotrecht eingesetzte Mauerwerk nicht die geforderten DIN-Fugen-Maße. Die Maße werden entweder über- oder unterschritten. Haus Nr. 7: HM-7.2 = Lagen über Fenstersturz, Eingangsfassade HM-7.4 = Lagen zwischen Fensterstürzen, Straßenfassade Haus Nr. 8: HM-8.5 = Lagen links vom Fenstersturz, Obergeschoß, Nordfassade Haus Nr. 11: HM-11.1 = Fensterbrüstung, Erdgeschoß, Straßenfassade HM-11.2 = Fensterpfeiler, Erdgeschoß, Straßenfassade HM-11.3 = Giebel, Obergeschoß, Straßenfassade HM-11.4 = Fensterbrüstung, Erdgeschoß, Straßenfassade HM-11.5 = Lagen links vom Fenstersturz, Erdgeschoß, Straßenfassade HM-11.6 = Lagen über Fenstersturz, Erdgeschoß, Eingangsfassade

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

8

8

Haus Nr. 18: HM-18.1 = Giebel, Obergeschoß, Südfassade

4. Verstoß gegen die Vorschriften der Maßtoleranzen nach DIN 18 202, Tab. 1, Zeile 5 und 6 , Öffnungsmaße.

Nicht lotrechte Fensterlaibungen. DIN 18 202 beträgt die Toleranz bei Öffnungen 12 mm bis Nennmaße 3,0 m. Bei oberflächigfertigen Wänden und Laibungen (Klinker) gelten höhere Genauigkeiten. DIN 18 202 beträgt die Toleranz bei Öffnungen 10 mm bis Nennmaße 3,0 m. Haus Nr. 7: HM-7.1 = Fensterstürze nicht nach Detail, Obergeschoß, Straßenfassade HM-7.3 = Laibungen, Eingangsfassade

Haus Nr. 8: HM-8.1 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Straßenfassade HM-8.2 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Nordfassade HM-8.3 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Nordfassade

Haus Nr. 12: HM-12.1 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Straßenfassade HM-12.2 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Nordfassade HM-12.3 = Fenstersturz nicht nach Detail, Obergeschoß, Nordfassade

5. Verstoß gegen die Vorschriften der Ebenheitstoleranzen nach DIN 18 202, Tab. 3, Zeile 6 Spalte 3 und 4 , bei flächenfertigen Wänden / Wandbekleidungen (Klinker)

Die nicht lotrechten, verkantet eingesetzten Klinker in den großen Fassadenflächen, überschreiten die Toleranzen. DIN 18 202 beträgt die Toleranz 10 mm bis Nennmaße 4,0 m. DIN 18 202 beträgt die Toleranz 5 mm bis Nennmaße 1,0 m. Haus Nr. 8: HM-8.4 = Erdgeschoß, Nordfassade Haus Nr. 12: HM-12.4 = Erdgeschoß + Obergeschoß, Nordfassade HM-12.5 = Fensterbrüstung Obergeschoß, Nordfassade Haus Nr. 17: M 21 = Garage, Steine austauschen, Erdgeschoß, Südfassade Haus Nr. 18 M 20 = Giebel, Obergeschoß, Südfassade,

Bemerkung

Bei der Bewertung der hinnehmbaren Mängel mit Wertminderung, wird mit folgenden Verhältniswerten gerechnet: Der gebrauchsübliche Betrachtungsabstand zu den Fassaden ist im Mittel 5 Meter. Die Gebäude stehen größtenteils noch dichter, im Mittel bis ca. 2,00 m, an der öffentlichen Straße. Der Geltungswert wird bei dieser fertigen Klinkerfassade zum technischen Wert auf 40% gesetzt: Hiervon fallen 10% auf Farbe, 15% auf Mauerwerksverband und 15% auf Oberflächenstruktur.

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

9

9

G) Kostenschätzung (brutto, 19% MwSt.) für die Mängelbeseitigung Wertminderung den unter E) + F) genannten Punkten

Hinnehmbare Mängel mit Wertminderung. Anlehnung: Zielbaummethode

Zu Punkt Nr. 5 :

Haus Nr. 8:HM-8.4 = Erdgeschoß, NordfassadeFassade 130 €/m² 20 m² 100%

Technischer Wert 60%

Geltungswert 40%

Technische Minderung v. Techn.Wert 40%

Technische Minderung v. Geltungswert 15%

Optische Minderung v. Geltungswert 15%

936,00 €

Haus Nr. 12:HM-12.4 = Erdgeschoß + Obergeschoß, NordfassadeHM-12.5 = Fensterbrüstung Obergeschoß, NordfassadeFassade 200 €/m² 10 m² 100%

Technischer Wert 60%

Geltungswert 40%

Technische Minderung v. Techn.Wert 40%

Technische Minderung v. Geltungswert 15%

Optische Minderung v. Geltungswert 15%

720,00 €

1.656,00 €

Regiekosten / Bauleitung 0,00 €

insgesamt 1.656,00 €zzgl. MwSt. 19% 314,64 €

1.970,64 €

2.000,00 €

geschätzt

800,00 €

480,00 €

120,00 €

120,00 €

1.200,00 €

geschätzt

pauschal

156,00 €

156,00 €

2.600,00 €

1.040,00 €

1.560,00 €

624,00 €

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

10

10

Zusammenfassung

Zu Punkt Nr. 1 + 2 : Mängelbeseitigung 4.159,51 €

Zu Punkt Nr. 3 : Wertminderung 974,61 €

Zu Punkt Nr. 4 : Wertminderung 685,44 €

Zu Punkt Nr. 5 : Wertminderung 1.970,64 €

Vergleichsrechnung

Haus 7 45 85 45 = 175 m²

Haus 8 45 85 = 130 m²

Haus 11 45 85 = 130 m²

Haus 12 45 85 = 130 m²

Haus 17 45 = 45 m²

Haus 18 45 = 45 m²

655 m²

655 m² x 130 €/m² =

Geltungswert 40% =

Minderung techn. Wert 15% =

Minderung optisch. Wert 15% =

Bauleitung, pauschal 10%

19% MwSt.

Summe Mängelbeseitigung + Wertminderung

Vermuteter Mangel, welcher vor Ort nicht sichtbar war, da die Fassade dafür

nicht geöffnet wurde. Fassadenlänge ca. 6,00 m:

Detail 09.5: Dichtungsbahn unterhalb der offenen Stoßfugen.

Stundenlohn 41,5 €/Std. x 32 Std. 1.328,00 €

Gerüst pauschal 100,00 €

Material für ca. 6 m² Fassade pauschal 950,00 €

2.378,00 €

19% MwSt.

Insgesamt rund 10.500,00 Euro

451,82 €

2.829,82 €

1.227,95 €

7.690,83 €

5.875,35 €

587,54 €

6.462,89 €

34.060,00 €

85.150,00 €

5.109,00 €

766,35 €

7.700,00 €

7.790,20 €

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

MUSTER

Seite

Gutachten-Schadensfeststellung.doc

11

11

Nachtrag

Wertminderungen

Nicht jeder Bau-Schaden oder Bau-Mangel muß- unabhängig von den rechtlichen Ansprüchen auf

Schadenersatz - tatsächlich beseitigt werden.

Insbesondere in den Fällen, in denen eine Beseitigung unmöglich ist oder der

Mängelbeseitigungsaufwand in rechtlicher Hinsicht als unverhältnismäßig zu bewerten ist,

kommt eine Minderungsberechnung in Betracht.

Ebenso bietet sich der Ansatz eines Minderwertes an, wenn die Mängelbeseitigung

für den Auftraggeber unzumutbar ist.

Rechtlich hat nach § 638 BGB (auch bei VOBVerträgen) nur der Besteller (Auftraggeber) das

Recht, gegenüber dem Unternehmer eine Minderung der Vergütung zu erklären.

Für den Unternehmer gibt es dafür keine rechtliche Grundlage. Unabhängig davon kann der

Unternehmer dem Auftraggeber eine Minderung vorschlagen, die der Besteller jedoch nicht

akzeptieren muß.

Hinweis:

Wenn der Sachverständige im Rahmen eines privaten (Schieds-)Gutachtens oder eines

Gerichtsgutachtens von sich aus, das heißt ungefragt eine Minderung der Vergütung vorschlägt,

ist er sofort parteilich, weil er entweder die Rechte des Bestellers oder des Unternehmers

beschneidet.

Er kann dann - zu Recht - wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden und verliert

seinen Vergütungsanspruch!

Auch bei der Erstellung eines Gutachtens im Privatauftrag für nur eine Partei (Besteller oder

Unternehmer) sollte der Sachverständige eine Minderung nur dann vorschlagen, wenn sie für

seinen Auftraggeber von (finanziellem) Vorteil ist.

Gummersbach, den 51.15.2009

Peter Wirsing Architekt Dipl.-Ing. Peter Wirsing

MUSTER

MUSTER

MUSTER