Planungsbericht - Lausen...gen dieser Quartierplanung. 1.3. Nutzungsvorschriften Es gelten die Zonenvorschriften, welche am 18. ... Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kommunalen

Gemeinde Lausen

Quartierplanung "Bahnweg“

Planungsbericht Berichterstattung zur Quartierplanung

Stand Dokument: 05.04.2018

Stand Verfahren: kantonale Vorprüfung + öffentliche Mitwirkung

Impressum

Quartierplanung

www.stierli-ruggli.ch

[email protected]

Bearbeitung Claudius Neukomm, Brigitte Bauer

Datei-Name 37458_Ber01_20180405_Planungsbericht.docx

Gemeinde Lausen Quartierplanung "Bahnweg"

Planungsbericht Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1. Ausgangslage ............................................................................................................................ 1

1.1. Planungsareal .............................................................................................................................................. 1

1.2. Quartierstruktur ............................................................................................................................................ 2

1.3. Nutzungsvorschriften ................................................................................................................................... 2

1.4. Absichten ..................................................................................................................................................... 3

2. Eckwerte und Bestandteile der Quartierplanung ....................................................................... 4

2.1. Eckwerte ...................................................................................................................................................... 4

2.2. Bestandteile ................................................................................................................................................. 4

3. Bebauungs- und Freiraumkonzept............................................................................................. 5

3.1. Bebauung .................................................................................................................................................... 5

3.2. Freiraum ...................................................................................................................................................... 6

4. Organisation und Ablauf der Quartierplanung .......................................................................... 7

4.1. Beteiligte ...................................................................................................................................................... 7

4.2. Planungsablauf Quartierplan-Verfahren ....................................................................................................... 7

5. Inhalte der Quartierplanung ...................................................................................................... 8

5.1. Art und Mass der baulichen Nutzung ........................................................................................................... 8

5.2. Bebauung .................................................................................................................................................... 9

5.3. Gestaltung der Bauten ............................................................................................................................... 12

5.4. Aussenraum ............................................................................................................................................... 12

5.5. Gefahrenzonen .......................................................................................................................................... 13

5.6. Erschliessung und Parkierung ................................................................................................................... 14

5.7. Nachweis zur Umgebungsgestaltung ......................................................................................................... 15

5.8. Energetischer Gebäudestandard und Energiekonzept .............................................................................. 15

6. Berücksichtigung der planerischen Randbedingungen ........................................................... 16

6.1. Generelle raumplanerische Vorgaben ....................................................................................................... 16

6.2. Erschliessung ............................................................................................................................................ 18

6.3. Kulturgüter und Naturwerte ........................................................................................................................ 19

6.4. Umweltschutz ............................................................................................................................................ 20

6.5. Sicherheit ................................................................................................................................................... 24

6.6. Abstandsvorschriften ................................................................................................................................. 25

7. Auswirkungen, Folgekosten und Massnahmen zur Umsetzung der Planung ........................ 25

7.1. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen .............................................................................................. 25

7.2. Auswirkungen auf das Strassenverkehrsaufkommen ................................................................................ 26

7.3. Strassen- und Infrastrukturerschliessung ................................................................................................... 26

7.4. Schulraumplanung ..................................................................................................................................... 26

7.5. Infrastrukturbeitrag ..................................................................................................................................... 26

7.6. Privat-rechtlicher Regelungsbedarf ............................................................................................................ 27

8. Planungsverfahren .................................................................................................................. 28

8.1. Freigabe des Bebauungskonzepts durch den Gemeinderat ...................................................................... 28

8.2. Arealbaukommission (ABK) ....................................................................................................................... 28

8.3. Kantonale Vorprüfung ................................................................................................................................ 29

8.4. Mitwirkungsverfahren ................................................................................................................................. 29

8.5. Beschlussfassung ...................................................................................................................................... 29

8.6. Auflageverfahren........................................................................................................................................ 29

9. Genehmigungsantrag .............................................................................................................. 29


Planungsbericht Inhaltsverzeichnis

Anhang

Anhang 1 Variantenstudium Bebauungskonzept für ABK vom 19.10.2017

Anhang 2 Protokollauszüge Gemeinderat zum Bebauungskonzept

Anhang 3 Protokollauszüge Arealbaukommission zum Bebauungskonzept

Beilage

Beilage 1 Störfallgutachten – Basler & Hofmann vom 06.02.2018


Planungsbericht Seite 1

1. Ausgangslage

1.1. Planungsareal

Das Planungsareal umfasst die Parzellen Nrn. 203, 204 und 1137 ganz und Nrn. 194, 195 und 205 teilweise

mit einer Fläche von insgesamt 4'228 m2. Es ist unbebaut und liegt östlich vom Bahnhof Lausen, zwischen

der Hauptstrasse und dem Gleisfeld. Der Bahnweg führt durch das Gebiet und ist Teil des Planungsareals.

Der ursprüngliche Perimeter entsprach dem Areal mit Quartierplan-Pflicht mit den Parzellen Nrn. 203 und 204

(Teilbereich A). Auf Wunsch der Gemeinde wurde der Perimeter über den Bahnweg hinweg um die Grund-

stücke Nrn. 194 und 1137 (Teilbereich B) sowie Nrn. 195 und 205 (Bahnweg) erweitert. Ziel der Gemeinde

war es, eine optimale Erschliessung der Parzellen zu gewährleisten und den Ortsauftakt sowie den Übergang

zwischen Gewerbegebiet und Ortskern aktiv zu gestalten.

Abb 1. Übersicht über das Planungsareal, Quelle: Google Maps, abgerufen am 02.01.2018

Abb 2. QP-Perimeter mit den Teilbereichen A und B

Tonwerk Ost

QP-Areal

Bahnhof

Ortskern

Gewerbegebiet



1.2. Quartierstruktur

Das Quartier liegt im Schnittpunkt dreier unterschiedlicher Baustrukturen. Das Tonwerk Ost ist ein neuer, aus

mehreren grossen Einzelbauten bestehender, Gesamtkomplex. Der Ortskern weist eine kleinteilige, historisch

gewachsene Struktur auf. Entlang der Hauptstrasse ist die Bebauung traufständig geschlossen und weist

rückwärtig grosszügige Freiflächen auf. Das östlich anschliessende Gewerbegebiet weist wiederum grössere

Bauvolumen auf. Die richtige Vermittlung zwischen den unterschiedlichen Strukturen ist ein wichtiges Anlie-

gen dieser Quartierplanung.

1.3. Nutzungsvorschriften

Es gelten die Zonenvorschriften, welche am 18. August 2005 vom Regierungsrat genehmigt wurden.

Abb 3. Ausschnitt Zonenplan Siedlung, Quelle: GeoView BL, abgerufen am 22.01.2018

Teilbereich A (Parzellen Nr. 203 und 204)

Der südlich des Bahnwegs liegende Arealteil befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde

Lausen in der Zentrumszone, überlagert von einer Quartierplanpflicht. Zur Bahn hin ist eine Schutzbepflan-

zung vorgeschrieben. Diese dient als optischer Immissionsschutz und ist nach Regelbauweise mindestens

zwei Meter breit zu gestalten.

Teilbereich B (Parzellen Nr. 194 und 1137)

Der nördliche Teil liegt sowohl in der Kernzone, als auch in der Gewerbezone. Um die geschlossene Häuser-

zeile entlang der Hauptstrasse weiter zu entwickeln, wurden eine Gestaltungsbaulinie und ein Bereich für

Hauptbauten ausgeschieden. Der Bereich zwischen Gestaltungsbaulinie und Strassenraum ist als Vorplatz-

bereich definiert.

Zwischen Kern- und Gewerbezone sowie zwischen Zone mit Quartierplan-Pflicht und Cargo-Anlage der SBB,

ist eine Grünzone ausgeschieden. Sie dient als eine Art Pufferzone zur Gewerbezone hin.

Raumkonzept BL

Lausen ist gemäss dem Raumkonzept Basel-Landschaft1 und dem Entwurf des Richtplanes2 einer ländlichen

Entwicklungsachse zugeordnet. Ziel ist es, das Ausgreifen der Siedlungen auf die Talflanken zu begrenzen

und auf gut erschlossene Lagen entlang der Verkehrsachsen zu lenken.

1 Seite 75, Grundlagenbericht Raumkonzept Basel-Landschaft, 31.08.2015 2 Seite 19, Entwurf Anpassung Richtplan Basel-Landschaft 2016



1.4. Absichten

Im Spannungsfeld zwischen Eisenbahn, der neuen Bahnhofsüberbauung „Tonwerk Ost“, der historischen

Ortskernbebauung und dem Gewerbegebiet soll mit einem präzisen städtebaulichen Eingriff die Bahnhofs-

überbauung komplettiert und der Auftakt in den Ortskern neu gestaltet werden. Ziel ist es, an zentraler Lage,

attraktiven Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Geplant ist ein Mix von 1.5 – 4.5-Zimmerwohnungen für Jung

und Alt.

Abb 4. Visualisierung geplante Quartierplanüberbauung, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017



2. Eckwerte und Bestandteile der Quartierplanung

2.1. Eckwerte

Grösse Quartierplan-Areal 4'228 m2

- abzgl. Strassenparz. Nrn. 195 + 205 3'769 m2

max. Bruttogeschossfläche 5‘700 m2

Ausnützungsziffer 151 %

Anzahl Wohnungen ca. 62 Miet- und / oder Eigentumswohnungen

Anzahl Pflicht-Parkplätze mit einer leich-ten Reduktion auf die Stammparkplätze (0.9 Stammparkplätze)

ca. 56 Stamm-Parkplätze

ca. 19 Besucherparkplätze

2.2. Bestandteile

Die Quartierplanung umfasst folgende Dokumente:

öffentlich-rechtlich Quartierplan-Reglement

Quartierplan (Situation und Schnitte, 1:500)

privat-rechtlich Quartierplan-Vertrag

orientierend Planungsbericht

Störfallgutachten

Mitwirkungsbericht

Reglement und Plan bilden zusammen den öffentlich-rechtlichen Planungserlass der Quartierplan-Vorschrif-

ten und sind inhaltlicher Gegenstand im Rahmen der Beschlussfassung, des Auflageverfahrens sowie des

Genehmigungsentscheides des Regierungsrates.

Der Quartierplan-Vertrag umfasst die Regelung der privatrechtlichen Belange, welche zur Sicherstellung der

Realisierung und Funktionalität der Quartierplanung erforderlich sind (siehe dazu Kapitel 7.6).

Planungs- und Mitwirkungsbericht sowie das Störfallgutachten dokumentieren den Planungsprozess und ha-

ben orientierenden Charakter.



3. Bebauungs- und Freiraumkonzept

3.1. Bebauung

Für das Planungs-Areal untersuchten SLIK Architekten, Zürich, verschiedene Bebauungsvarianten (siehe An-

hang 1). Wichtige Themen waren dabei das Schaffen eines Auftakts zum Ortskern von Lausen und die Ein-

passung der Bebauung ins gebaute Umfeld unter Berücksichtigung der vorhandenen Lärmbelastung durch

die südlich angrenzende Bahnlinie.

Teilbereich A

Das gewählte Bebauungskonzept für den Baubereich A zeichnet sich durch verschiedene Punkte aus: Die

bestehende Bahnhofsüberbauung wird mit einer eigenen Typologie fortgesetzt. Der Baukörper entlang der

Bahn wirkt sich lärmberuhigend auf die nördlichen Bauten aus. Davon profitieren auch die bestehenden Kern-

bauten. Der Hochpunkt bringt dem Areal eine Identität und bildet sowohl den bahnseitigen Auftakt zum Dorf,

als auch ein Gegenüber zum Hochpunkt des Tonwerks. Der grosszügige Aussenraum schafft Abstand zu den

kleineren Bauten und führt den historisch gewachsenen rückwärtigen Freiraum der Ortskernbebauung fort.

Abb 5. Bebauung Teilbereich A (Modell gemäss ABK, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017)

Teilbereich B

Für den Baubereich B wurde untersucht, wie sich der Neubau am besten in die Reihe der Kernbauten integriert

und den Übergang zum Gewerbegebiet gelingen kann. Es wurden unterschiedliche Geschossigkeiten und

Dachformen untersucht. Herauskristallisiert hat sich, dass ein Satteldach, welches sich an der Neigung der

Kernbauten orientiert, den Ortsbildcharakter am besten aufgreift, eine Verbindung zu den gewerblich genutz-

ten Bauten schafft und durch die Gegenüberstellung mit der Baute auf der anderen Strassenseite einen Auf-

takt ins Dorf bietet.



Abb 6. Bebauung Teilbereich B (Modell Variante 3, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 19.10.2017)

3.2. Freiraum

Die Aussenraumkonzeption basiert auf dem Landschaftskonzept von Hansjoerg Jauch Landschaftsarchitekt

BSLA aus Zürich.

Die Überbauung bildet den östlichen Abschluss des Bahnweges. Der Bahnweg wird von einer Baumreihe

begleitet. Zwischen den Bäumen sind die Besucherparkplätze angeordnet. Der Platz zwischen der Bebauung

des Teilbereichs A und der Baumreihe wird ruderal gestaltet und dient als Eingangs-, Aufenthalt- und Spiel-

bereich. Die Hauptwege zum Gebäude sollen befestigt werden. Der Platz wird mit Grünelementen weiter ge-

staltet. Der Bereich zwischen der Bebauung und der künftig bewachsenen Lärmschutzwand ist als privater

Aussenraum für die EG-Wohnungen ausgestaltet.

Die Freifläche zwischen der Hauptstrasse und dem Gebäude des Teilbereichs B sowie der östliche Teil zum

Bahnweg hin sollen neben dem Zugang auch als Vorplatz mit Besucherparkplätzen dienen. Zwei Bäume de-

finieren den Bereich und bilden mit dem Baum auf der anderen Seite der Hauptstrasse ein Eingangstor in den

Ortskern. Die restliche unbebaute Fläche dient als Garten für die Bewohnerschaft.



4. Organisation und Ablauf der Quartierplanung

4.1. Beteiligte

Eigentümerin Parzellen Nrn. 203 + 204 Previs Vorsorge, Wabern bei Bern

Eigentümer Parzellen Nrn. 194 + 1137 Cosimo Gigliotti, Lausen

Eigentümer Parzellen Nrn. 195 + 205 Einwohnergemeinde Lausen

Bauherrschaft Allreal Generalunternehmung AG, Bern

Städtebauliches Konzept SLIK Architekten GmbH, Zürich

Landschaftskonzept Hansjoerg Jauch Landschaftsarchitekt BSLA, Zürich

Quartierplanung Stierli + Ruggli Ingenieure + Raumplaner AG, Lausen

Fachkommission Gemeinde Lausen Bauplanungskommission

Behörden Gemeinde Lausen Gemeinderat Lausen

Fachstellen Kanton Amt für Raumplanung

Fachkommission Kanton Arealbaukommission

4.2. Planungsablauf Quartierplan-Verfahren

Voraussichtliche Termine nach optimalem Planungsablauf

Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kommunalen Bauplanungskommission 12.12.2016, 20.03.2017,

21.08.2017

Freigabe städtebauliches Konzept durch den Gemeinderat 28.03.2017

Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kantonalen Arealbaukommission 04.05.2017, 19.10.2017

Entwurf Quartierplanvorschriften Dezember 2017 / Januar 2018

Kommunale Prüfung der Quartierplanvorschriften Februar / März 2018

Freigabe Quartierplanvorschriften durch den Gemeinderat Frühjahr 2018

Kantonale Vorprüfung Frühjahr / Sommer 2018

Informationsveranstaltung Frühjahr 2018

öffentliches Mitwirkungsverfahren Frühjahr / Sommer 2018

Gemeinderatsbeschluss Herbst 2018

Gemeindeversammlungsbeschluss Winter 2018 / 2019

Referendumsfrist Winter 2018 / 2019

Auflageverfahren Winter 2018 / 2019



5. Inhalte der Quartierplanung

Nachfolgend finden sich – wo nötig – Kommentare zu den Quartierplanvorschriften.

5.1. Art und Mass der baulichen Nutzung

5.1.1. Art der Nutzung und Lärmempfindlichkeitsstufe

Den umgebenden Quartieren entsprechend, wird die Lärmempfindlichkeitsstufe III festgelegt (siehe Kapitel

6.4.1).

Entsprechend der Lärmempfindlichkeitsstufe LES III sollen auf dem Areal auch mässig störende Betriebe

zulässig sein. Standardmässig ist dies in der Zentrumszone und in der Kernzone der Fall. Ein Grossteil des

Planungsareals ist bereits heute der Zentrumszone zugeordnet. Gemäss § 22 Abs. 2 RBG umfasst sie Ge-

biete, die zur Entwicklung von Orts- und Quartierzentren bestimmt sind. Mit der vorliegenden Quartierplanung

ist dies der Fall.

5.1.2. Definition der baulichen Nutzung

Das Mass der baulichen Nutzung wird mittels der Bruttogeschossfläche gemäss § 49 Abs. 2 RBV berechnet.

In den Quartierplan-Vorschriften wird gemäss § 49 Abs. 3 RBV zudem abschliessend definiert, welche Flä-

chen, Bauten und Bauteile nicht zur Bruttogeschossfläche gezählt werden. Die Berechnungsdefinition orien-

tiert sich an der Berechnungsdefinition des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde Lausen mit Anpassun-

gen.

5.1.3. Nutzungsmass Hauptbauten

Den einzelnen Baubereichen wurden in den Quartierplan-Vorschriften maximale Bruttogeschossflächen

(BGF, § 49 RBV) zugewiesen. Folgende Bruttogeschossflächen ergeben sich auf der Basis des aktuellen

Bebauungskonzepts:

BGF Bebauungskonzept Rundung BGF QP

Gebäude A 4'601 m2 99 m2 4'700 m2

Gebäude B 940 m2 60 m2 1‘000 m2

Total 5'541 m2 159 m2 5‘700 m2

Mit einer Rundung von ca. 3 % ergibt sich für die Quartierplanung eine maximale Bruttogeschossfläche von

gesamthaft 5‘700 m2. Daraus resultiert eine Ausnützungsziffer von 151%. Nachfolgend ist zum Vergleich die

Ausnutzung mit einer Regelbauweise in der Zentrumszone aufgeführt:

Parzellenfläche Bruttogeschossfläche Ausnützungsziffer

QP Bahnweg 3'769 m2 5‘700 m2 151%

QP Tonwerk Ost 8‘940 m2 13‘000 m2 145%

Zentrumszone 3'769 m2 3'204 m2 85%

Die vorgesehene Ausnützung von 151% erscheint im Hinblick auf die zentrale Lage in der Nähe des Bahnhofs

angemessen und wurde in Anlehnung an die Überbauung Tonwerk Ost (145%) definiert. Bei der Beurteilung



des Bebauungskonzeptes durch die Bauplanungskommission und die Arealbaukommission war die Dichte

unbestritten.

5.1.4. Nutzungsmass An- und Nebenbauten

Für An- und Nebenbauten wurde ein Bedarf von ca. 3% der Bruttogeschossfläche pro Baubereich angenom-

men. Bedarf wird insbesondere betreffend Veloabstellplätzen, Entsorgungsinfrastruktur etc. erwartet. Eine

allfällige Überdachung der Einstellhallenrampe wurde abgeschätzt und separat ausgewiesen.

5.2. Bebauung

Die Lage und die Höhe der Bebauung werden mittels Baulinien bzw. Gestaltungsbaulinien und Baubereiche

geregelt.

Die Baulinien legen den Mindestabstand einer Baute von Stassen, Schienenwegen etc. fest (§ 97 Abs. 1

RBG). Gestaltungsbaulinien legen die Flucht eines Gebäudes verbindlich fest (§ 97 Abs. 2 RBG). Baulinien

und Gestaltungsbaulinien gehen den Abstandsvorschriften zu Verkehrswegen etc. gemäss § 95 RBG vor

(§ 96 Abs. 2 RBG).

Hauptbauten dürfen nur in den im Quartierplan ausgeschiedenen Baubereichen erstellt werden (§ 3 Abs. 1

QP-Reglement).

5.2.1. Teilbereich A

Der Teilbereich A ist einer Zone mit Quartierplan-Pflicht zugewiesen. Er soll in Zusammenhang mit der reali-

sierten Überbauung „Tonwerk Ost“ die Überbauung am Bahnhof Lausen komplettieren. Lausen ist im Raum-

konzept BL einer ländlichen Entwicklungsachse zugeteilt, zentrale Lagen sollen einer Verdichtung zugeführt

werden. Eine Bebauung des Teilbereichs A sollte demnach sowohl hinsichtlich der kommunalen Absicht (Zone

mit QP-Pflicht) als auch der kantonalen Absicht (ländliche Entwicklungsachse) eine gewisse Dichte, aber auch

eine gute Wohnqualität aufweisen.

Auf den Teilbereich A wirkt eine Lärmbelastung seitens der Bahn. Um eine gute Wohnqualität zu erreichen,

ist ein langer, durchgehender Baukörper entlang der südlichen Parzellengrenze geplant. Dieser erlaubt es,

dass die Wohnungen über eine ruhige Gebäudeseite verfügen und auch der Aussenraum grösstenteils lärm-

beruhigt ist. Diese Bebauungsform wirkt auch lärmmindernd auf die Ortskernbebauung.

Aufgrund der langen Gebäudeform, der Parzellenform und der vorhandenen Verkehrswege wirken auf den

Teilbereich A grosse Abstandsvorschriften. Diese widersprechen der vorgenannten Absicht, das Areal dicht

und lärmschutzoptimiert zu bebauen. Im Sinne der haushälterischen Bodennutzung, einer massgeschneider-

ten Verdichtung nach innen und einer guten Wohnqualität, werden folgende Baulinien und Gestaltungsbauli-

nien festgelegt:

Die südliche Fassade wird mit einer Gestaltungsbaulinie verbindlich festgelegt. Aufgrund des Lärmschut-

zes soll hier eine durchgehende Fassade gesichert werden. Eine geringfügige seitliche Einkürzung des

effektiven Baus ist denkbar.

Entlang des Fussweges an der westlichen Parzellengrenze wird eine Baulinie im Abstand von 2.70 m

festgelegt. Mit diesem Abstand wird gegenüber der benachbarten Liegenschaft Bahnweg 16 ein Lichtein-

fallswinkel von 45° gewährleistet – dieser Winkel entspricht weitverbreiteten Normen zur Gewährleistung

der Wohnhygiene.

Entlang der Bahnanlagen an der Ostgrenze des QP-Areals wird ein Mindestabstand zu den Bahnanlagen

(Cargo Anlage ohne Gleise) von 3 m festgelegt.



Entlang des Bahnwegs werden Baulinien entsprechend dem Baulinienkonzept der Gemeinde (§ 6 Abs. 1

Strassenreglement) in einem Abstand von 3 m zur Parzellengrenze festgelegt. Im Bereich der Einstellhal-

lenzufahrt wird dieser Abstand unterschritten.

Der Baubereich A ist gegenüber dem Richtprojekt sehr eng gefasst, damit die oben genannten Ziele erreicht

werden können. An der Nordfassade sowie betreffend Gebäudehöhe besteht ein Spielraum von 1 m.

5.2.2. Teilbereich B

Die Baute im Baubereich B bildet den neuen Auftakt zum Ortskern von Lausen. Die Lage direkt am Eingang

des historischen Ortskerns sowie im Übergang von Gewerbezone zu Kernzone bzw. Bahnhofsüberbauung

erfordert eine gute Einpassung in die Umgebung. Strukturell wichtig für den Ortskern ist die traufständige,

gestaffelte, oftmals geschlossene Bauweise der historischen Gebäude entlang der Hauptstrasse.

Abb 7. Ortskernbebauung entlang der Hauptstrasse (Quelle: googlemaps)

Zonenplanerisch umgesetzt ist dies im Zonenplan Siedlung, Teilbereich Ortskern (siehe Abb. 8). Die entlang

der Hauptstrasse auffällig häufig vorhandenen „erhaltenswerten Bauvolumen“ haben „bezüglich Lage und

Volumen als wichtiges Merkmal des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Im Falle eines Umbaus

oder Neubaus sind Situierung, Gebäudeabmessung, Geschosszahl, Firstrichtung und Dachgestaltung des

ursprünglichen Gebäudes richtungsweisend (§ 33 Abs. 1 ZRS).“ Mit den Gestaltungsbaulinien und den „Be-

reichen für neue Hauptbauten“ wurde die bauliche Weiterentwicklung des Ortskerns räumlich festgelegt.

Im Rahmen eines Variantenstudiums wurden diverse Gebäudeformen untersucht (siehe Anhang 1). Dabei

wurde klar, dass aus städtebaulicher und ortsbildpflegerischer Sicht das neue Gebäude in der Flucht der

bestehenden Bauten zu liegen kommen sollte. Nur so kann das neue Gebäude als Teil der Ortskernbebauung

und somit als Auftakt zum Ortskern gelesen werden.

Damit wird auch die planerische Absicht des Zonenplans Siedlung, Teilbereich Ortskern, weiterverfolgt. Auf-

grund der heutigen Zoneneinteilung besteht allerdings nur auf der Parzelle Nr. 194 eine entsprechende Ge-

staltungsbaulinie. Auf der Parzelle Nr. 1137 müssten die gesetzlichen Abstände gegenüber der Kantons-

strasse von 5 m zur Strassenlinie bzw. 10 m zur Strassenachse bzw. die Grenzabstände eingehalten werden

(§§ 90 bzw. 95 Abs. 1 RBG). Nach Rücksprache mit dem Tiefbauamt (Frau M. Reber, 23.01.2018) muss die

kantonale Baulinie gegenüber der Hauptstrasse einen Mindestabstand zur Hauptstrasse von 3.5 m einhalten.

Daraus resultiert der städtebaulich nicht ganz optimale Rücksprung zum Gebäude Hauptstrasse Nr. 134. Ein



direkter Anschluss an das benachbarte Gebäude Hauptstrasse Nr. 134 wurde indes nicht als zwingend er-

achtet, der Baubereich weist daher einen Abstand zur benachbarten Liegenschaft auf.

Es wurde eine Baulinie und keine Gestaltungsbaulinie gewählt, da die Lage des Gebäudes nicht auf den

Zentimeter genau festgelegt werden muss und vom effektiven Projekt abhängig ist. Aufgrund des eng gefass-

ten Baubereichs wird eine genügend grosse Lagegenauigkeit erreicht.

Abb 8. Zonenplan Siedlung, Teilbereich Ortskern, Gemeinde Lausen (RRB Nr. 1253 vom 16.08.2005)

Das Festlegen der Baulinie entlang der Hauptstrasse bzw. Kantonsstrasse muss beim Tiefbauamt beantragt

werden und erfolgt in einem separaten Verfahren.

5.2.3. Standorte An- und Nebenbauten

Standorte von Nebenbauten sind im Quartierplan bewusst nicht festgelegt worden. Damit soll eine flexible und

zweckmässige Anordnung von Nebenbauten gewährleistet werden. Gesetzlich festgelegte Abstände und

Baulinien sind zu berücksichtigen.



5.3. Gestaltung der Bauten

5.3.1. Städtebauliche Einpassung

Der allgemeine Einpassungsparagraph besagt, dass die Bebauung hinsichtlich Architektur, Material und

Farbe sorgfältig so zu gestalten ist, dass eine gute Einpassung in die bauliche und landschaftliche Umgebung

gewährleistet ist. Dies gilt auch für spätere Sanierungen und Änderungen von Bauten. Es wird empfohlen,

möglichst frühzeitig Materialisierung und Fassadengestaltung mit der Gemeinde zu koordinieren.

Entlang der Hauptstrasse (Baubereich B) ist analog zur Kernzone ein Satteldach mit mittig anzuordnendem

First und einer Mindestneigung vorgeschrieben. Dies bezweckt, dass sich die Bauten entlang der Strasse

ergänzen und als zusammengehörende Zeile wahrgenommen werden.

Für die Bauten im Baubereich A sind Flachdächer vorgeschrieben. Diese führen die Situation aus dem Ton-

werk Ost weiter. Der Hochpunkt bildet - wie früher beim alten Tonwerk - den östlichen Abschluss des Bahn-

hofsgebiets und stellt ein vis-à-vis zum noch bestehenden Turm direkt am Bahnhofsplatz her.

5.3.2. Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzelemente

Elemente des Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzes haben einen wesentlichen Einfluss auf die Gestal-

tungswirkung. Die Gestaltung muss daher innerhalb eines Baukörpers aufeinander abgestimmt erfolgen. Mit

diesen Bestimmungen soll sichergestellt werden, dass die einheitliche und ästhetische Gesamtwirkung der

Überbauung bei späteren Sanierungen oder Änderungen an den Hauptbauten sowie auch bzgl. der Elemente

des Sonnen-, Witterungs- und Sichtschutzes gewährleistet wird und keine spätere "Verwilderung" durch Indi-

vidualgestaltung entstehen kann.

5.3.3. Vogelsichere Glasflächen

Zur Gestaltung von grösseren Verglasungen bieten sich die in der Richtlinie "Vogelkollisionen an Glas ver-

meiden" der Vogelwarte Sempach (2016) enthaltene Vorgaben und Massnahmen zum Schutz der Vögel an.

5.4. Aussenraum

5.4.1. Vorzone Baubereich A

Die „Vorzone Baubereich A“ ist halböffentlich und dient den Bewohnern in erster Linie als Aufenthalts- und

Spielfläche. Sie umfasst den Platz südlich des Bahnwegs und ist ruderal gestaltet. Die Erdgeschoss Erschlies-

sung erfolgt über den Platz, eine private Nutzung zur Fassade hin ist gestattet.

5.4.2. Vorzone Baubereich B

Die „Vorzone Baubereich B“ hat privaten Charakter und dient als Zugang zum Gebäude, aber auch als Park-

platz und Vorgarten.

5.4.3. Aussenraum Baubereich A

Beim „Aussenraum Baubereich A“ handelt es sich um die privaten Freiflächen des Baubereichs A. Sie befin-

den sich zwischen der Südfassade des Gebäudes und der Lärmschutzwand und dienen den Bewohnern des

Erdgeschosses als den Wohnungen zugeteilter privater Aussenraum.

5.4.4. Aussenraum Baubereich B

Der „Aussenraum des Baubereichs B“ wird als Gartenanlage gestaltet. Dazu gehören die rückwärtigen Berei-

che mit Sitzplatz, Nutzgarten o.ä. Neben gemeinschaftlich genutzter Flächen sind auch Privatgärten denkbar.



5.4.5. Ökologie

Um den ökologischen Ausgleich zu gewährleisten, sind auf mindestens 12% der anrechenbaren Grundstücks-

fläche ökologische Massnahmen zu realisieren.

Teilbereich A

Bei einer Arealfläche von 2‘950 m2 ergibt dies eine Fläche von 350 m2. Die Flächenbilanz könnte beispiels-

weise folgendermassen aussehen:

Fläche Anrechenbar-

keit

anrechenbare

Fläche

Ruderalfläche

170 m2

(1/3 des Platzes zwischen Baumreihe

Bahnweg und Gebäude A)

100% 170 m2

extensive Flachdachbegrünungen 200 m2

(1/5 der Dachfläche Baubereich A)

50 % 100 m2

kronenbildende Bäume 8 Stück 10 m2 / Baum 80 m2

Total 350 m2

Baubereich B

Der Baubereich B verfügt über eine anrechenbare Grundstückfläche von ca. 820 m2. Es sind daher ökologi-

sche Massnahme mit einer anrechenbaren Fläche von rund 100 m2 zu erstellen.

Fläche Anrechenbarkeit anrechenbare

Fläche

ökologisch gestaltete Elemente (Ru-

deralfläche, Blumenrasen, Hecken,

Teiche etc.)

60 m2

(Fläche westlich Baubereich B bis zum

Bahnweg)

100% 60 m2

kronenbildende Bäume 4 Stück 10 m2 / Baum 40 m2

Total 100 m2

5.5. Gefahrenzonen

siehe Kapitel 6.5.1



5.6. Erschliessung und Parkierung

Abb 9. Erschliessungskonzept, Quelle: SLIK Architekten GmbH, 27.03.2018

5.6.1. Erschliessung

Die Erschliessung des Quartierplanareals findet über den Bahnweg statt. Hier befinden sich die Einstellhal-

lenzufahrt sowie der Grossteil der Besucher-Parkplätze. Durch die gewählte Position der Einstellhallenzufahrt

werden die Autos auf kürzestem Wege auf das übergeordnete Strassennetz geführt. Die Gemeinde plant, die

Begegnungszone, welche auf dem Bahnweg beim Tonwerk gilt, auf die gesamte Länge zu erweitern.

Das Gebäude A weist Haupteingänge im Osten und Westen auf, das Erdgeschoss wird direkt über den Platz

erschlossen. Das Gebäude B ist von der Hauptstrasse her erschlossen. Die Tiefgarage ist über die drei ge-

bäudeinternen Erschliessungskerne erreichbar.

5.6.2. Parkierung

Die Stamm-Parkplätze für beide Häuser werden in unterirdischen Einstellhallen mit einer gemeinsamen Ein-

fahrt untergebracht. Die Besucher-Parkplätze werden oberirdisch, falls dies nicht ausreichend ist, teilweise

auch unterirdisch angeboten. Im Teilbereich B werden zusätzlich fehlende Pflichtparkplätze der umliegenden

Parzellen angeordnet. Abstellplätze für Velos werden gut erreichbar, nahe der Haupteingänge platziert. Ein

Teil dieser kann auch in der Einstellhalle sein, sofern ein guter Zugang vorhanden ist.

Der Bedarf von Parkplätzen richtet sich nach den kantonalen gesetzlichen Bestimmungen (§ 106 RBG und §

70 RBV bzw. Anhang 11/1 RBV), die bei Quartierplanungen eine fallweise Beurteilung ermöglichen.

ESH Zugang EG

Zugang

Zugang Zugang



Abb 10. Anhang 11/1 RBV vom 27.10.1998 (Stand 01.01.2018)

Das Parkplatzangebot des Richtprojekts ist auf 0.9 Stammparkplätze und 0.3 Besucherparkplätze ausgelegt.

Eine solche "leichte" Reduktion der Anzahl Stammparkplätze wurde in verschiedenen Quartierplanungen in

Reinach bereits vom Regierungsrat genehmigt (QP Stockacker, QP Bruggstrasse). Aktuell ist zudem eine

Antwort auf die Aufforderung des Landrats an den Regierungsrat hängig, welche die Flexibilität der Gemein-

den bei der Festlegung der Parkplatzanzahl bei Quartierplanungen erhöhen möchte (Landratsvorlage

2016/094).

Im Quartierplan-Areal Bahnweg kann aus folgenden Gründen von einem gegenüber Anhang 11/1 RBV ver-

minderten Bedarf an Parkplätzen ausgegangen werden:

Das Quartierplan-Areal in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Lausen ist bestens mit dem öffentlichen Ver-

kehr erschlossen.

Aufgrund des geplanten Wohnungsmixes mit einer grossen Anzahl an kleinen Wohnungen, sind weniger

Zweitautos zu erwarten.

5.6.3. Ausnahmefahrten

Die Gebäudezufahrt für den Ausnahmefall (Sanität, Feuerwehr, Umzüge, Gebäudeunterhalt etc.) ist sicher-

zustellen. Die „Richtlinien für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen“ der Feuerwehrkoordination

Schweiz vom 02/2015 sind einzuhalten. Es ist vorgesehen, dass die Entfluchtung beim Baubereich A via

Bahnweg über den Platz (Vorzone Baubereich A) via Drehleiter erfolgt. Entsprechende Abklärungen mit der

Feuerwehr Lausen haben stattgefunden (siehe Beilage "Störfallgutachten" – Anhang 3). Details werden auf

Stufe Baugesuchverfahren geregelt. Eine allfällige Abluftöffnung der Tiefgarage soll auf Wunsch der Feuer-

wehr möglichst auf derselben Seite wie die des Tonwerks Ost befinden. (Telefonat mit Leutnant Nando Docci

vom 06.02.2018)

5.7. Nachweis zur Umgebungsgestaltung

In den Quartierplan-Vorschriften werden verschiedene Vorgaben zur Nutzung und Gestaltung des Aussen-

raumes gemacht. Um die Umsetzung zu sichern, wird im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ein Nachweis

zur Umgebungsgestaltung verlangt. Mit diesem Nachweis kann die Umsetzung und Konkretisierung der ver-

schiedenen in den Quartierplan-Vorschriften definierten qualitätsbildenden Vorgaben zur Aussenraumgestal-

tung auf Stufe des Baugesuchverfahrens überprüft werden.

5.8. Energetischer Gebäudestandard und Energiekonzept

Die gesetzlich vorgegebenen Energiestandards sind im Kanton Basel-Landschaft so hoch, dass auf weitere

Massnahmen auf Quartierplanstufe verzichtet wird.



6. Berücksichtigung der planerischen Randbedingungen

6.1. Generelle raumplanerische Vorgaben

6.1.1. Planungsgrundsätze gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz (RPG)

Mit dieser Quartierplanung erfolgt eine Optimierung der baulichen Nutzung und der lagespezifischen Anordnung

der Bebauung für ein bestimmtes Areal innerhalb des überbauten Siedlungsgebietes. Die Quartierplanung un-

terstützt folgende Planungsgrundsätze Siedlung gemäss dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz (RPG):

Haushälterische Nutzung des Bodens;

Zweckmässige Anordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten;

Nutzung von brachliegenden Flächen;

Schonung der Landschaft bzw. Begrenzung des Siedlungsgebietes;

Schonung der Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen (Luftverschmutzung, Lärm und

Erschütterung);

Schaffung von Siedlungen mit vielen Grünflächen und Bäumen.

6.1.2. Bedarfsnachweis gemäss Art. 15 RPG

Nach Art. 15 RPG darf nur Land, welches sich für eine bauliche Nutzung eignet und voraussichtlich innert 15

Jahren benötigt und erschlossen wird, als Bauzone ausgeschieden werden. Der Quartierplan-Perimeter be-

findet sich innerhalb des Perimeters des Zonenplans Siedlung, eine Einzonung im engeren Sinne findet daher

nicht statt.

Grünzone

Am östlichen Rand des Quartierplan-Perimeters befindet sich im rechtskräftigen Zonenplan eine Grünzone.

Diese bildet gemäss Kommentar zur Grünzone § 46 ZRS „eine Art Puffer- bzw. Übergangs- oder Abstands-

zone zwischen Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsarten bzw. Immissionseinwirkungen“. In der Rahmen-

nutzungsplanung und einer Bebauung nach Regelbauweise macht eine solche Festlegung durchaus Sinn,

wird so doch der einzelne Grundeigentümer vor negativen Auswirkungen der benachbarten Zone geschützt.

Im Rahmen einer Quartierplanung wird diese Abgrenzungs- und Schutzthematik im Rahmen massgeschnei-

derter Quartierplanvorschriften abgedeckt. Städtebau, Architektur und Aussenraumgestaltung haben diese

Aspekte berücksichtigt. Die Beibehaltung der Grünzone als Abstandsgrün ist daher nicht zielführend.

Der ökologische Aspekt wird durch die Vorgabe, auf 12% der massgebenden Parzellenfläche ökologische

Massnahmen zu realisieren, abgedeckt.

Gewerbezone

Im rechtskräftigen Zonenplan ist der östliche Teil der Parzelle Nr. 1137 der Gewerbezone zugeordnet. Mit

einer Fläche von rund 300 m2 ist dieser Teil für eine wirtschaftliche Nutzung des Areals nach Zonenzweck

nicht gross genug. Die weitere Verzahnung von Wohnzone und Gewerbezone wäre emissionstechnisch nicht

ideal und entspricht auch nicht dem Bestreben der Gemeinde, einen angemessenen Auftakt zum Ortskern

von Lausen zu erreichen. Im Hinblick auf die nördlich der Hauptstrasse vorhandene Wohn-Geschäftszone

macht eine Umzonung dieses Überbleibsels an Gewerbezone in die Zentrumszone Sinn.



Kapazität Wohn-Misch- und Zentrumszone

Durch die Umwidmung der Grün- und Gewerbezone erhöht sich die Fläche an Wohn-Misch-und Zentrums-

zone (WMZ) in Lausen um ca. 800 m2. Aufgrund der Quartierplanung ist nach deren Inkrafttreten eine zügige

Überbauung gewährleistet. Es wird daher durch die Umnutzung keine zusätzlichen WMZ-Kapazitäten ge-

schaffen. Aus diesem Grund wird an dieser Stelle auf eine detaillierte Bauzonen-Kapazitäts-Analyse verzich-

tet.

Verdichtung nach innen

Durch die Umwidmung der erwähnten Anteile an Gewerbezone und Grünzone in die Zentrumszone werden

brachliegende Parzellenteile an zentraler Lage mobilisiert. Damit kommt die Gemeinde ihrer Verpflichtung

gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG nach, welche besagt, dass „Massnahmen getroffen werden sollen, zur

besseren Nutzung brachliegend oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur

Verdichtung der Siedlungsfläche“. Gemäss kantonalem Raumkonzept und Entwurf der Richtplananpassun-

gen von 2016 liegt Lausen auf einer ländlichen Entwicklungsachse. Hier soll an gut erschlossenen Lagen eine

Siedlungsentwicklung stattfinden. Das Quartierplan-Areal ist mit seiner Lage direkt am Bahnhof Lausen bes-

tens erschlossen und erfüllt daher diese Bedingungen.

6.1.3. Kantonaler Richtplan

Im kantonalen Richtplan (KRIP)3 liegt das Quartierplan-Areal im Wohngebiet bzw. Wohn-Mischgebiet. Eine

neue Quartierplanung mit definierter Wohnnutzung und mässig störenden Betrieben steht daher nicht im Wi-

derspruch zum kantonalen Richtplan.

Folgende Planungsvorgaben aus den raumplanungsthematischen Objektblättern des kantonalen Richtplans

sind für die Quartierplanung zu berücksichtigen:

Planungsvorgaben: Verweis: Umsetzung in der Quartierplanung:

Siedlungsentwicklung nach innen (Optimierung

der Nutzung).

S2.1-PG-b Wird mit der Quartierplanung vorgenommen.

Verdichtete Bauweise und Nachverdichtungen

sollen insbesondere an mit ÖV erschlossenen

Lagen quartier- und umweltverträglich (massge-

schneidert) erfolgen.

S2.1-PG-c Das Quartierplan-Areal liegt rund 200 m vom

Bahnhof Lausen (siehe Kap. 6.2.1).

Gemeinden berücksichtigen die Gefahrenhin-

weiskarten und Gefahrenkarten bei ihrer raum-

wirksamen Tätigkeit. Sie legen die notwendigen

planerischen und baurechtlichen Schutzbestim-

mungen in ihren Richt- und Nutzungsplänen

fest.

L1.3-PG-b Keine Gefährdung (siehe Kapitel 6.5.1).

Effizienter Einsatz von Energie. VE2.1-PG-a Wird durch die kantonale Energiegesetzgebung

sichergestellt.

Nutzung ortsgebundener Abwärme. VE2.1-PG-b/c Die Anschlussleitungen an die Fernwärme Lau-

sen befinden sich bereits im Bahnweg. Nutzung örtlich ungebundener Umweltwärme. VE2.1-PG-e

6.1.4. Zonenvorschriften der Gemeinde Lausen

Betreffend der Umwidmungen siehe auch Kapitel 6.1.2 „Bedarfsnachweis gemäss Art. 15 RPG“. An dieser

Stelle sei zusätzlich auf die Erhöhung der Nutzungsdichte durch die Quartierplanung eingegangen:

3 Vom Landrat am 26. März 2009 verabschiedet und vom Bundesrat am 08. September 2010 genehmigt.

Die Richtplan-Anpassung Entwurf 2016 bringt für das QP-Areal keine Änderungen mit sich.



Teilbereich A

Für den Teilbereich A besteht eine Quartierplan-Pflicht, der Nutzungsbonus richtet gemäss § 25 ZRS nach

der Qualität des Überbauungskonzeptes.4

Das Überbauungskonzept ist stark auf die angrenzenden Bebauungsformen ausgerichtet. Die geplante Be-

bauung vervollständigt harmonisch die Quartierplan-Überbauung Tonwerk Ost mit einer ähnlichen Nutzungs-

dichte. Zudem bildet sie das Gegenüber zur Ortskernbebauung. Durch die Positionierung des Gebäudes wird

der zentrale Grünraum als wichtige aussenräumliche Qualität vergrössert und ein Lärmriegel zur Bahn gebil-

det. Damit findet eine Aufwertung der Situation für die Ortskernliegenschaften statt.

Teilbereich B

Für den Teilbereich B gilt grundsätzlich § 23 ZRS, welcher besagt, dass maximal ein Nutzungsbonus von 15%

(relativ) gewährt werden darf. Begründet wird dies damit, dass der Zonencharakter der angrenzenden

Bauzone nicht gestört werden darf.

Mit der Variantenstudie wurden verschiedene Gebäudeformen und –höhen in Bezug auf ihre Einpassung in

die Umgebung hin untersucht (siehe Anhang 1). Im Vordergrund stand dabei die Einpassung in die historische

Ortskernbebauung. Das dreigeschossige Gebäude mit steilem Satteldach ging als Best-Variante aus der Un-

tersuchung hervor.

In der Kernzone ist eine Bebauungsziffer von 35% festgelegt, die Ausnützungsziffer ist frei. Bei einer Ausnüt-

zung der Gebäudehöhe resultiert eine Ausnützung von ca. 105%. Die festgelegte Ausnützung von ca. 122%

für den Baubereich B entspricht demnach in etwa dem durch § 23 ZRS festgelegten Nutzungsbonus.

Das Überbauungskonzept beider Teilperimeter wurde von der kommunalen Bauplanungskommission sowie

von der kantonalen Arealbaukommission für gut befunden.

6.2. Erschliessung

6.2.1. Erschliessung mit öffentlichem Verkehr

Das Quartierplan-Areal befindet sich in Fusswegdistanz von rund 200 m zum Bahnhof Lausen mit einer Hal-

testelle der S-Bahnlinie S3 der SBB in Richtung Basel und Olten. Die Züge verkehren im ½-Stunden-Takt.

Zusätzlich befindet dort die Bushaltestelle der Buslinien 76, 78 und 93 mit einem ½-Stunden-Takt in Richtung

Liestal, Frenkendorf und Lampenberg-Ramlinsburg und den entsprechenden Anschlüssen in Liestal auf den

Schnellzug.

Bund und Kanton gehen für das Quartierplan-Areal von einer mittleren Erschliessung mit dem öffentlichen

Verkehr aus (ÖV-Güteklasse C). Diese Bewertung ergibt sich aufgrund des Kursintervalls und der Distanz zur

Haltestelle.

6.2.2. Anbindung an das öffentliche Strassennetz

Die verkehrsmässige Anbindung des Quartierplan-Areals an das öffentliche Strassennetz ist über den Er-

schliessungsweg Bahnweg an die Hauptstrasse gewährleistet.

6.2.3. Anbindung an das Rad- und Fusswegnetz

Entlang der Hauptstrasse verläuft in beide Richtungen bis auf Höhe des Bahnhofs eine kantonale Radweg-

route, welche danach in Richtung Norden zur Ergolz abbiegt.

4 Mutation Zonenreglement Siedlung – Gebiet Bahnhofareal; RRB 1118 vom 16.08.2011



6.2.4. Notzufahrt (Feuerwehr, Sanität)

siehe Kapitel 5.6.3, Ausnahmefahrten

6.2.5. Erdwärmenutzung

Laut Geoportal des Kantons (www.geoview.bl.ch, abgerufen am 04.01.2018) ist auf dem Areal die Wärme-

nutzung durch Erdwärmesonden nur unter speziellen Auflagen möglich, da sich der Perimeter im Gewässer-

schutzbereich Au befindet (siehe auch Kapitel 6.4.3)

6.3. Kulturgüter und Naturwerte

6.3.1. Denkmal- und Ortsbildschutz

Folgende Denkmal- und Ortsbildschutz-Objekte befinden sich in der näheren und weiteren Umgebung des

Quartierplan-Areals:

Das Planungsareal grenzt an die Kernzone mit kommunalem Objektschutz (siehe Zonenplan Siedlung).

Erhaltenswert ist im Zusammenhang mit der Quartierplanung insbesondere die traufständige, vorwiegend

geschlossene, strassenbegleitende Bebauung mit 2-3 Geschossen. Die Überbauung wurde auf diese

Strukturen hin abgestimmt.

Die ISOS-Perimeter "Arbeitshäuser Tonwerk" und "Mühleensemble" stehen in keinem räumlich direkten

Zusammenhang zu dem Quartierplan-Areal.

6.3.2. Naturwerte

Nach § 11 des kantonalen Gesetzes über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG) sind schützenswerte Na-

turobjekte raumplanerisch zu sichern.

Abgesehen von der unter Kapitel 1.3 und 6.1.2 abgehandelten Grünzone und Schutzbepflanzung sind keine

weiteren Naturobjekte betroffen.5

5 Am 04.01.2018 wurden auf dem kantonalen Geoportal (geoview.bl) folgende Inhalte geprüft: Bundesinventar der Landschaften von nationaler Bedeutung (BLN), Inventar der geschützten Naturobjekte, Zonenplanung, ornithologisches Inventar, Reptilieninven-tar, Trockenwiesen und –weiden (TWW-Objekte)



6.4. Umweltschutz

6.4.1. Lärmschutz

Das Quartierplan-Areal ist von zwei Lärmquellen betroffen (Quelle geoview.bl, abgerufen am 04.01.2018):

Bahnlinie mit einer Lärmbelastung tags und nachts von rund 81 dB

Hauptstrasse mit einer Lärmbelastung von tags 72 dB und nachts 58 dB

Aufgrund dieser Lärmvorbelastung ist nördlich der Bahngleise durchgängig die Lärmempfindlichkeitsstufe

(LES) III festgelegt. In Absprache mit der kantonalen Lärmschutzfachstelle wurde die bestehende LES III für

das QP-Areal beibehalten. Dies wurde insbesondere beschlossen um keine Lärminsel mit LES II zu schaffen,

welche wiederum Konfliktpotenzial für die umliegenden Nutzungen mit LES III böte.

Abb 11. Lärmempfindlichkeitsstufen (geoview.bl, abgerufen am 05.02.2018)

Gemäss Anhang 36 und Anhang 47 der LSV ergeben sich somit für das Planungsgebiet folgende maximalen

Werte der Aussenlärmbelastung:

LES III; IGW, tags: 65 dB

LES III; IGW, nachts: 55 dB

6 LSV Anhang 3: Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm 7 LSV Anhang 4: Belastungsgrenzwerte für Eisenbahnlärm



Teilbereich A

Eine durchgeführte Grobbeurteilung für die der Bahn zugewandte Seite des Baubereichs A ergaben tagsüber

eine Überschreitung von 1 dB im Erdgeschoss und in den Obergeschossen von 2 dB und nachts für das

gesamte Gebäude eine Überschreitung von 11 dB.

Abb 12. Beurteilungspegel Südfassade in Anlehnung an Lärmausbreitungsberechnung Tonwerk Ost (Gruner, Ar-beitspapier vom 29.01.2018)

Die Immissionsgrenzwerte lassen sich mit architektonischen Massnahmen am Gebäude einhalten. Für den

Architekten stehen folgende Massnahmen im Vordergrund:

Der Laubengang wird mit einer massiven Brüstung von 1 m Höhe ausgeführt und alle Deckenuntersichten

mit absorbierenden Oberflächen ausgebildet. Er bleibt somit ein Aussenraum, der auch als solcher erleb-

und nutzbar ist - insbesondere am Tag, wo die Grenzwerte nur minim überschritten sind.

Mit Ausnahme der Wohnungseingangstüre werden alle Fenster zum Laubengang fix verglast.

Die privaten Balkone, Schlafräume und Hauptwohnbereiche sind auf die lärmabgewandte Seite orientiert.

Die zweiseitige Orientierung aller Wohnungen bei gleichzeitig optimierter Gebäudetiefe und offener Grund-

risskonzeption erlaubt aber die einseitige, lärmabgewandte Lüftung des gesamten Wohnraumes inkl. Kü-

che.

Alle Wohnungen werden mit einer kontrollierten Wohnungslüftung ausgestattet.

Als städtebaulich, architektonisch und auch für die Wohnqualität weniger attraktive Variante, wäre als Rück-

fallebene ein vollständig verglaster Laubengang denkbar.

Aufgrund der Überschreitung der Immissionspegel sind auch an den Seitenfassaden Massnahmen nötig. Dies

soll mit Anprallscheiben analog zum Tonwerk Ost erfolgen.

Im Rahmen des Baugesuches muss nachgewiesen werden, dass die Immissionsgrenzwerte gemäss Lärm-

schutzverordung Kapitel 5 und 6 sowie Anhang 6 eingehalten sind.



Abb 13. Lärmschutzmassnahmen am Gebäude Teilbereich A (Quelle: SLIK Architekten, 23.01.2018)



Teilbereich B

Eine durchgeführte Grobbeurteilung für den Baubereich B ergab südseitig nachts eine Überschreitung der

Grenzwerte von maximal 9 dB. Die Immissionsgrenzwerte lassen sich mit der Anordnung der lärmempfindli-

chen Räume auf die lärmabgewandte Seite einhalten.

6.4.2. Gewässerschutz / Gewässerraumbedarf

Es sind keine Gewässer im Areal vorhanden und daher besteht für den Gewässerschutz kein Handlungsbe-

darf.

6.4.3. Grundwasserschutz

Das Planungsgebiet befindet sich im Gewässerschutzbereich Au. Es dürfen keine Anlagen erstellt werden, die

unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Der mittlere Grundwasserspiegel für das Quartierplan-Areal

liegt bei 336 – 338 m ü. M (Quelle: geoview.bl.ch, abgerufen am 05.02.2018) und steht daher nicht im Konflikt

mit dem Bauprojekt. Ausnahmen können unter gewissen Voraussetzungen bewilligt werden, der Durchfluss

darf dabei maximal 10 % vermindert werden.8

6.4.4. Genereller Entwässerungsplan

Die Entwässerung des Quartierplan-Areals erfolgt gemäss den Festlegungen des Generellen Entwässerungs-

planes (GEP) der Gemeinde Lausen. Im Quartierplan sind daher keine Festlegungen zur Entwässerung vor-

zunehmen.

6.4.5. Vernetzung und ökologischer Ausgleich

Gestützt auf § 9 des kantonalen Gesetzes über den Natur- und den Landschaftsschutz (NLG) sorgen die

Gemeinden für die Förderung der Vernetzung sowie den ökologischen Ausgleich innerhalb von Siedlungen.

Die Vernetzung und der ökologische Ausgleich wurden in der Quartierplanung wie folgt berücksichtigt:

Bepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträuchern

ökologische Massnahmen (siehe Kapitel 5.4.5)

Mit diesen Vorgaben zur Aussenraumgestaltung wird sichergestellt, dass der ökologischen Vernetzung auch

im Rahmen einer verdichteten Bauweise ausreichend Beachtung geschenkt wird.

6.4.6. Altlasten

Im Quartierplan-Areal ist im kantonalen Altlastenkataster kein belasteter Standort verzeichnet (www.geo-

view.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).

6.4.7. Klimafunktionskarten

Die kantonale Klimafunktionskarte sieht für das Gebiet vor, dass die Luftleitbahn hergestellt, die Luftbelastung

vermindert und die Wärmebelastung reduziert werden sollte (www.geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).

Durch die Setzung der Bauten entlang dem Ergolztal und somit der Luftleitbahn wird der Luftstrom nicht ge-

stört. Mit Begrünung der Dachflächen, ruderalen Aussenflächen und Bäumen wird sowohl die Luft- als auch

die Wärmebelastung weiter reduziert.

8 Gewässerschutzverordnung des Bundes vom 28.10.1998, Stand am 01.01.2014, Anhang 4, Ziffer 211



6.4.8. Umweltverträglichkeitsprüfung

Gestützt auf die eidgenössische Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (V-UVP) vom 19. Okto-

ber 1988 unterliegen Anlagen, von welchen mit einer potentiell erheblichen Umweltbelastung auszugehen ist,

der Pflicht für eine Umweltverträglichkeitsprüfung. Mit einer Umweltverträglichkeitsprüfung soll die Einhaltung

der Umweltschutzgesetzgebung geprüft und beurteilt werden.

Der Schwellenwert für eine Umweltverträglichkeitsprüfung von 500 Abstellplätzen für Autos wird mit der ge-

planten Parkierung für das Quartierplan-Areal nicht erreicht. (vgl. Anhang V-UVP, Nr. 11.4). Weitere Anlagen,

welche im Anhang zur V-UVP aufgeführt sind, sind im neuen Quartierplan nicht vorhanden und nicht geplant.

Somit muss für die Quartierplanung keine Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne der eidgenössischen Um-

weltgesetzgebung durchgeführt werden.

6.4.9. Nichtionisierende Strahlung (NIS)

Die Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung (NISV) vom 23. Dezember 1999 (Stand

1. Juli 2016) schützt die Bevölkerung vor Elektrosmog. Einzonungen dürfen nur dort erfolgen, wo die Anlage-

grenzwerte eingehalten werden (Art. 16 NISV). Das Planungsareal ist der Zentrumszone mit einer Quartier-

plan-Pflicht zugeordnet, eine Einzonung findet daher nicht statt. Der Anlagegrenzwert muss daher nicht ein-

gehalten werden. Mit der Quartierplan-Überbauung wird gleichwohl auf die bestehende NIS-Belastung bahn-

seitig reagiert und die Schlafzimmer auf der strahlungsabgewandten Nordseite angeordnet.

6.5. Sicherheit

6.5.1. Naturgefahren (Überschwemmung, Rutschung und Steinschlag)

Bei Baugebietserweiterungen sowie auch im Rahmen einer Quartierplanung sind, gestützt auf Art. 15 des

Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG), hinsichtlich der baulichen Eignung mögliche Naturgefahren-

potenziale zu berücksichtigen. Die Naturgefahrenkarte weist für das Quartierplanareal keine Gefährdung auf

(Quelle: geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018).

6.5.2. Störfall

Das Quartierplan-Areal ist sowohl von der Hauptstrasse, als auch von der Bahn her im Einzugsbereich von

Störfällen. (Quelle: www.geoview.bl.ch, abgerufen am 15.01.2018). Auf Stufe Quartierplanung ist insbeson-

dere der Störfall der Bahn zu beachten. Hier tangiert die Summenkurve ganz knapp die untere Hälfte des

Übergangsbereichs der Summenkurve für Personenrisiken. Gemäss aktueller Praxis werden Risikosummen-

kurven in der unteren Hälfte des Übergangsbereichs als nicht kritisch beurteilt (siehe Beilage Störfallgutach-

ten).



6.6. Abstandsvorschriften

6.6.1. Abstände bzw. Baulinien gegenüber Verkehrswegen, Wäldern, Gewässern und Friedhöfen

Unter § 95 RBG sind gegenüber Verkehrswegen (Strassen, Schienenwegen), Wäldern, Gewässern und Fried-

höfen die einzuhaltenden Gebäudeabstände festgelegt. Diese Abstände können mit Baulinien reduziert wer-

den.

Auf das Quartierplan-Areal wirken folgende Abstände und Baulinien:

Gesetzlicher Gleisabstand (10 m von der äussersten Gleisachse)

Der gesetzliche Gleisabstand wird durch die Quartierplanbebauung nicht unterschritten.

Gesetzlicher Strassenabstand (4 m von der Strassenlinie, min. 7 m von der Strassenachse)

Entlang der öffentlichen Strassen werden neue Baulinien ausgeschieden (siehe Kapitel 5.2.2). Die beste-

hende Gestaltungsbaulinie auf der Parzelle Nr. 194 ist im Bereich des QP-Perimeters aufzuheben.

6.6.2. Grenzabstände

Aufgrund der Verkehrsanlagen rund um das Planungs-Areal können überall Baulinien gezogen werden. „Bau-

linien gehen den Abstandsvorschriften gemäss § 95 RBG vor (§ 61 RBV).“ Einzig beim Teilbereich B ist dies

im Westen nicht möglich. Die Parzelle Nr. 194 ist im Eigentum der Bauherrschaft und ein allfälliges Näher-

baurecht problemlos zu erwirken.

7. Auswirkungen, Folgekosten und Massnahmen zur Umsetzung der Planung

7.1. Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen

Grundsätzlich gilt § 40 Abs. 2 RBG, wonach Zonenvorschriften, Strassennetz- sowie Bau- und Strassenlini-

enpläne als aufgehoben gelten, soweit sie im Widerspruch zu den Festlegungen im Quartierplan stehen.

Nachfolgend werden die Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen erläutert.

7.1.1. Zonenvorschriften

Mit den Vorschriften zur Quartierplanung "Bahnweg" werden für das Areal der Quartierplanung eigenständige

Nutzungs- und Bauvorschriften hergestellt. Diese Vorschriften sind formell und inhaltlich für die geplante Über-

bauung und Nutzung des Areals zonenrechtlich abschliessend und von den übrigen Vorschriften der kommu-

nalen Nutzungsplanung (Zonenplan und Zonenreglement Siedlung) vollständig abgekoppelt.

7.1.2. Baulinien

Mit der Quartierplanung werden neue kommunale Baulinien und Gestaltungsbaulinien erlassen. Zusätzlich

wird eine neue kantonale Baulinie entlang der Kantonsstrasse beantragt (siehe Kapitel 5.2.2).

7.1.3. Erschliessungsplanung

Die Erschliessung des Areals entspricht den Festlegungen des Strassennetzplans der Gemeinde Lausen.

7.1.4. Weitere Planungen

Dem Planer sind zum Zeitpunkt der Erstellung des Planungsberichts keine weiteren Auswirkungen auf Pla-

nungen bekannt.



7.2. Auswirkungen auf das Strassenverkehrsaufkommen

Nachfolgend wird eine grobe Abschätzung des durch die Quartierplanung generierten Strassenverkehrsauf-

kommens vorgenommen. Als Basis für die Abschätzung des Verkehrsaufkommens wird der erforderliche

Parkplatzbedarf verwendet. Je nach Nutzungsart (Wohnnutzung) bzw. Verwendungszweck (Stamm- oder Be-

sucherplätze) wird aus dem Parkplatzbedarf ein entsprechendes Fahrtenpotential generiert.

QP Bahnweg

Nutzung Berechnungsgrundlagen Berechnung Fahrten (Fa)

Wohnnutzung

QP Bahnweg

56 Stamm-PP

19 Besucher-PP

VA Stamm-PP: 56 PP x 2.5 Fahrten/PP

VA Besucher-PP: 19 PP x 1.5 Fahrten/PP

140 Fa

29 Fa

Total 169 Fa

Regelbauweise

Wohnnutzung

Regelbauweise Z

(32 Whg à 100m2)

32 Stamm-PP

11 Besucher-PP

VA Stamm-PP: 32 PP x 2.5 Fahrten/PP

VA Besucher-PP: 11 PP x 1.5 Fahrten/PP

80 Fa

17 Fa

Total 97 Fa

Differenz Fahrten Regelbauweise – QP Bahnweg 72 Fa

Die Überbauung erzeugt gegenüber der Regelbauweise in einer Zentrumszone ungefähr 72 zusätzliche Fahr-

ten pro Werktag. Wird angenommen, dass 70% der Ein- und Ausfahrten jeweils während der Morgen- bzw.

Abendspitzenstunde erfolgen, ergibt dies ein zusätzliches Verkehrsvolumen von je ca. 25 Fahrten zwischen

7 – 8 und 17 – 18 Uhr. Diese Mehrbelastung gegenüber der Regelbauweise Zentrumszone ist für den direkten

Abfluss auf die Hauptstrasse unerheblich.

7.3. Strassen- und Infrastrukturerschliessung

Das Areal der Quartierplanung gilt gemäss der Erhebung "Stand Bebauung und Erschliessung 2014" als er-

schlossen.

7.4. Schulraumplanung

Beim aktuell vorgesehenen Wohnungsmix von 32% 1.5-Zimmerwohnungen, 42% 2.5-Zimmerwohnungen,

24% 3.5-Zimmerwohnungen und 2% 4.5-Zimmerwohnungen gehen wir von 0.1 Kindern pro Wohnung aus.

Das ergibt für Lausen ca. 6 zusätzliche Kinder.

7.5. Infrastrukturbeitrag

Die Gemeinde Lausen9 erhebt bei Quartierplanungen einen sogenannten Infrastrukturbeitrag. Die Erhebung

wird im Quartierplan-Vertrag geregelt (siehe Kapitel 7.6).

9 Gemeinderatsbeschluss vom 17. Juni 2014



7.6. Privat-rechtlicher Regelungsbedarf

7.6.1. Notwendigkeit und Verfahren

Zur Sicherstellung der Realisierung sowie der Funktionalität der Quartierplanung können ergänzende privat-

rechtliche Regelungen erforderlich sein. Die Regelung dieser allfällig erforderlichen privat-rechtlichen Belange

erfolgt mittels Quartierplan-Vertrag gemäss § 46 Abs. 2 RBG, mit welchem die Grundlage für die entsprechen-

den Eintragungen im Grundbuch hergestellt wird. Die Genehmigung einer Quartierplanung erfolgt nur dann,

wenn die erforderlichen privat-rechtlichen Regelungen in einem Quartierplan-Vertrag sichergestellt sind.

Zum Zeitpunkt der Genehmigung der Quartierplan-Vorschriften muss der Regelungsbedarf geklärt sein und

der Quartierplan-Vertrag muss von den Vertragspartnern unterschrieben und in notariell beglaubigter Form

vorliegen. Der Gemeinderat Lausen wird eine unterschriftsreife Vertragsfassung vor der Beschlussfassung

einfordern. Aus diesen Gründen wurde in den Reglementsbestimmungen auf einen Verweis auf den Bedarf

eines Quartierplan-Vertrages sowie auf die Aufführung der Regelungsinhalte verzichtet.

7.6.2. Quartierplanung Bahnweg

Für die Quartierplanung Bahnweg ist folgender privat-rechtlicher Regelungsbedarf vorhanden:

Strassen:

Verkehrsfläche beim Bahnweg (Erstellung, Unterhalt Strassenareal und Beleuchtung)

Werkleitungen Bahnweg

Anpassung an Basisinfrastruktur der Gemeinde

Einstellhalle

Unterbaurecht Bahnweg für Verbindung Einstellhalle

Näherbaurecht Einstellhalle an öffentliche Strassen / Baulinie

Einstellhalle (Etappierung, Verbindung unter Gemeindestrasse, Wegrecht)

Bauliche Massnahmen

Mauer gegenüber Tonwerk Ost

evtl. Näherbaurecht Einstellhalleneinhausung / Baulinie

Umlegung Lärmschutzwand im Bereich Einstellhalleneinfahrt

evtl. Näherpflanzrecht

evtl. weitere gemeinsame Infrastruktur Baubereich A + B

weiterer Regelungsbedarf:

Durchleitungsrechte;

Wärmeverbund (evtl. separater Vertrag)

Infrastrukturbeitrag (Höhe, Zweckverwendung, Fälligkeit)

etc.



8. Planungsverfahren

8.1. Freigabe des Bebauungskonzepts durch den Gemeinderat

Das Bebauungskonzept wurde am 12. Dezember 2016, 20. März und 21. August 2017 der Bauplanungskom-

mission Lausen vorgestellt. In Folge der ersten Überarbeitung gab der Gemeinderat Lausen am 28. März

2017 das Bebauungskonzept für die Prüfung der kantonalen Arealbaukommission (ABK) frei. Der Gemeinde-

rat merkte an, dass ein Quartierplan nur mit Einbezug des Teilbereichs B und einer Erschliessung aus Rich-

tung Itingen erfolgen kann. Der geplante Hochpunkt soll um ein Geschoss reduziert werden und der kleinteilige

Wohnungsmix mit 1.5-, 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen soll überdenkt werden. Die Geschossreduktion ist

erfolgt. Der Wohnungsmix ist als Ergänzung zum Wohnungsangebot im Tonwerk Ost zu sehen. Zum jetzigen

Zeitpunkt erscheint er der Bauherrschaft marktgerecht, eine Festlegung des Wohnungsmixes findet im Rah-

men der Quartierplanung nicht statt. Eine Anpassung ist auf Stufe Baugesuchsverfahren oder später im Rah-

men von Umbaumassnahmen möglich.

8.2. Arealbaukommission (ABK)

Das Bebauungskonzept wurde am 04. Mai und 19. Oktober 2017 der kantonalen Arealbaukommission vorge-

stellt. In Folge der ersten Arealbaukommissionsbeurteilung wurde insbesondere die Positionierung und Form

des Hochpunktes und die Erschliessung optimiert. In Folge der zweiten Arealbaukommissionsbeurteilung wur-

den folgende Anpassungen vorgenommen:

Reduktionsmöglichkeiten für die Anzahl Parkplätze wurden überprüft, die oberirdischen Besucherpark-

plätze reduziert.

Der Aussenraum wurde nach den Anregungen der ABK angepasst, auf eine Wegführung entlang der Fas-

sade wurde verzichtet und dem Erdgeschoss wurde privater Aussenraum zugeteilt und ist via Platz im

Norden erschlossen.

Die Eingänge für die oberen Stockwerke wurden überprüft und an der geplanten Stelle belassen.

Die Nebenbauten werden im Quartierplan nicht definiert, um dem konkreten Bauprojekt eine gewisse Fle-

xibilität zu erhalten. Im Quartierplan-Reglement wird festgeschrieben, dass Velostellplätze an gut erreich-

barer Lage in der Nähe der Erschliessungskerne der Gebäude vorzusehen sind. Ein Konzept für die Ne-

benbauten wird – wie üblich – im Rahmen des Baugesuchsverfahrens beigebracht.

Die definitive Festlegung der Wohnungstypen erfolgt im Vorprojekt und ist nicht Inhalt der Quartierplanung.

Die für die Quartierplanung relevanten Anmerkungen der Arealbaukommission sind in die Planung eingeflos-

sen. In Absprache mit der Gemeinde wird auf eine erneute Vorstellung der Quartierplanung bei der Arealbau-

kommission verzichtet.



8.3. Kantonale Vorprüfung

….. wird nach Verfahrensabschluss erläutert.

8.4. Mitwirkungsverfahren


8.5. Beschlussfassung


8.6. Auflageverfahren


9. Genehmigungsantrag

….. erfolgt mit der Endfassung des Planungsberichtes.


Planungsbericht Anhang

Anhang 1 Anhang 1 Variantenstudium Bebauungskonzept für ABK vom 19.10.2017









Anhang 1 Anhang 2 Gemeinderatsbeschluss vom 20.12.2016 zum Bebauungskonzept

Gemeinderatsbeschluss vom 28.03.2017 zum Bebauungskonzept

Gemeinderatsbeschluss vom 29.08.2017 zum Bebauungskonzept



Anhang 2 Anhang 3 Protokoll der Arealbaukommissionssitzung vom 04.05.2017

Protokoll der Arealbaukommissionssitzung vom 19.10.2017

Documents

Planungsbericht - Lausen...gen dieser Quartierplanung. 1.3. Nutzungsvorschriften Es gelten die Zonenvorschriften, welche am 18. ... Vorstellung städtebauliches Konzept bei der kommunalen