Professor Horst Cerjak, 19.12.2005 1 LV Bau- und Immobilienfinanzierung BAU- und Immobilienfinanzierung KOSTENPLANUNG

Professor Horst Cerjak, 19.12.20051

LV Bau- und Immobilienfinanzierung

BAU- und Immobilienfinanzierung

KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

ALLGEMEINES

Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist

grundsätzlich nicht möglich.

nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen

– Änderungen bei Nutzung / Ausführung– technischer Fortschritt– Konjunkturlage

Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle!



KOSTENPLANUNG

ALLGEMEINES

Ziel: Kostenplanung mit System

(Frühwarn-) System– Risikomanagement– Einschränkung der Toleranz-Bandbreite

Dokumentation– Warum ist was teurer/billiger geworden?

Know How Basis– Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für

nachfolgende Projekte



KOSTENPLANUNG

ALLGEMEINES

Definition Kostenplanung

In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter dieGesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung

In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung denRegelkreislaufKostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

ON B 1801-1 - Definitionen

Bauwerkskosten

Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt.



KOSTENPLANUNG


Baukosten

Als Baukosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.7. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven).



KOSTENPLANUNG


Errichtungskosten

Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.6. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten).



KOSTENPLANUNG

ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE

0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven

Bauwerkskosten



KOSTENPLANUNG



Baukosten



KOSTENPLANUNG



Errichtungskosten



KOSTENPLANUNG



Gesamtkosten



KOSTENPLANUNG

ELEMENT-GLIEDERUNG

Grobelemente der ÖNORM B1801-1 in der planungsorientierten Kostengliederung: 1. Ebene 2. Ebene 0 Grund Allgemeine Maßnahmen Grunderwerb Erwerbsnebenkosten Spezielle Maßnahmen 1 Aufschließung Allgemeine Maßnahmen Baureifmachung Erschließungen Spezielle Maßnahmen 2 Bauwerk-Rohbau Allgemeine Maßnahmen Erdarbeiten / Baugrube Gründungen / Bodenkonstruktionen Horizontale Baukonstruktionen Vertikale Baukonstruktionen Spezielle Baukonstruktionen Rohbau zu Bauwerk-Technik 3 Bauwerk-Technik Allgemeine Maßnahmen Förderanlagen Wärmeversorgungsanlagen Klima-/Lüftungsanlagen Sanitär-/Gasanlagen Starkstromanlagen Schwachstromanlagen (Inf.Technologie) Gebäudeautomation Spezielle Anlagen Allgemeine Maßnahmen 4 Bauwerk-Ausbau Allgemeine Maßnahmen Innenverkleidungen Außenverkleidungen Spezielle Verkleidungen Ausbauteile innen Ausbauteile außen Spezielle Ausbauteile 5 Einrichtung Allgemeine Maßnahmen Betriebseinrichtungen Ausstattungen Kunst am Bau 6 Außenanlagen Allgemeine Maßnahmen Geländeflächen Befestigte Flächen Bauliche Außenanlagen-Rohbau Bauliche Außenanlagen-Technik Bauliche Außenanlagen-Ausbau Einrichtungen Außenanlagen Einfriedungen 7 Honorare Allgemeine Maßnahmen Vorbereitung/Objektplanung Bauherrenaufgaben Planungsleistungen Gutachten / Beratungen Eigenleistungen 8 Nebenkosten Allgemeine Maßnahmen Baunebenkosten Versicherungen 9 Reserven Allgemeine Maßnahmen Reservemittel



KOSTENPLANUNG

ELEMENT-GLIEDERUNG




KOSTENPLANUNG

ELEMENT-GLIEDERUNG




KOSTENPLANUNG

ELEMENTGLIEDERUNG



KOSTENPLANUNG

ELEMENTGLIEDERUNG

Beispiel:Pflegeheim mit 30 BettenKosten je Bett: € 200.000 nettoKostenziel: € 6.000.000 Mio netto

KOSTEN-

RAHMEN

KOSTEN-

SCHÄTZUNG

KOSTEN-

BERECHNUNG

KOSTEN-

ANSCHLAG

KOSTEN-ZIEL

KOSTEN-

FESTSTELLUNG

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE

Definition nach ÖN B-1801:Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleiteteKostenvorgabe für die Planung.

Vorgabe: Bauherr



KOSTENPLANUNG

KOSTEN-RAHMEN

KOSTEN-

SCHÄTZUNG

KOSTEN-

BERECHNUNG

KOSTEN-

ANSCHLAG

KOSTEN-

ZIEL

KOSTEN-

FESTSTELLUNG

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE

Kostenrahmen =Entscheidungsgrundlage zur Planungggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer

Kostenvorgabe

Kostenkontrolle

Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 %



KOSTENPLANUNG

Gewerk

Gewerke

haupt-gruppe

Durchgängigkeit gewährleistet

Kennziffern aus Vergleichsprojekten



KOSTENPLANUNG

Kostenschätzung =Entscheidungsgrundlage für Entwurfggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf

KOSTEN-SCHÄTZUN

G

KOSTEN-

RAHMEN

KOSTEN-

BERECHNUNG

KOSTEN-

ANSCHLAG

KOSTEN-

ZIEL

KOSTEN-

FESTSTELLUNG

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE


Kostenvorgabe

Kostenkontrolle



KOSTENPLANUNGGewerk

1.Pos.Ebene

2.Pos.Ebene


Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes



KOSTENPLANUNG


KOSTEN-BERECHNUN

G

KOSTEN-

RAHMEN

KOSTEN-

SCHÄTZUNG

KOSTEN-

ANSCHLAG

KOSTEN-

ZIEL

KOSTEN-

FESTSTELLUNG

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE

Kostenberechnung =Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanungggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung

Kostenvorgabe

Kostenkontrolle



KOSTENPLANUNGGewerk

1.Pos.Ebene

2.Pos.Ebene


Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes



KOSTENPLANUNG


KOSTEN-ANSCHLAG

KOSTEN-

RAHMEN

KOSTEN-

BERECHNUNG

KOSTEN-

SCHÄTZUNG

KOSTEN-

ZIEL

KOSTEN-

FESTSTELLUNG

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE

Kostenanschlag =NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-ErstellungVOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahrenggf. Varianten, Alternativen

Kostenvorgabe

Kostenkontrolle



KOSTENPLANUNGDefinition nach ÖN B-1801:Die Kostenfeststellung ist die Ermittlungder tatsächlich entstandenen Kostenund dient als

Kostenvorgabe für neue

Projekte undKostenkontrolle für den Kostenan- schlag.

KOSTEN-

ANSCHLAG

KOSTEN-

RAHMEN

KOSTEN-

BERECHNUNG

KOSTEN-

SCHÄTZUNG

KOSTEN-

ZIEL

VOR-ENTWURF

VORBER.+AUSFÜHR

G

ENTWURF

FERTIG-STELLUN

G

GRUND-LAGEN

BEDARFZIELE

Kostenvorgabe für neue Projekte

Kostenkontrolle



KOSTENPLANUNG

Kostentoleranzen

Grundlagen-ermittlung

Vorentwurf

Entwurf

Vorbereitung Vergabe

Fertigstellung

+/- 15 %

+/- 5 %

+/- 20 %

+/- 3 %

+/- 40 %

+/- 30 %

+/- 20 %

+/- 10 %

Toleranzbereich

Kosten- rahmenKosten- schätzungKosten- berechnung

Kosten- anschlag

Kosten- feststellung

Toleranzen lt. dt. Judikatur

Toleranzen bei professionellerKostenplanung



KOSTENPLANUNG

Kostentoleranzen



KOSTENPLANUNG

Kostendatenbank BKI – Starseite Internet



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

Vgl. Kennwert 1 €/m² BGF



KOSTENPLANUNG

Ergibt aufsummiert Kennwert

1 €/m² BGF



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

Bauobjekte



KOSTENPLANUNG

Beispiel: Abdichtungsarbeiten

Angabe von 3 Preisniveaus:niedrig – mittel -hoch

HEINZE - Preisdatenbank



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

Vergleichsobjekte

Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen



KOSTENPLANUNG

Ergebnis – Kostenschätzung



KOSTENPLANUNG

Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente



KOSTENPLANUNG

Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente

Preis-datenbank



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG



KOSTENPLANUNG

Plausibilitätsüberprüfung:

Für Baukosten:Rohbau: Erdarbeiten 5%

Maurer- und Betonarbeiten35%Zimmerarbeiten 4%Dachdecker- u. Klempner 4 %

48%

Ausbau: Putzarbeiten 6%Estrich-, Bodenbelag, etc. 7%Schreiner- u. Glaserarbeiten 9%Sanitärarbeiten 8%Elektroarbeiten 3%Heizungsarbeiten 7%Treppenbau 4%Maler- u. Anstreicherarb. 3%Sonstige (Schlosser usw.) 5%

52%



Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER

Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK

Lessingstraße 25/II

8010 Graz

Tel +43 (0) 316 873 - 6251

Fax +43 (0) 316 873 – 6752

[email protected]

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