Professor Horst Cerjak, 19.12.20051
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
BAU- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.20052
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
ALLGEMEINES
Die genaue Kostenberechnung bei komplexen Bauprojekten ist
grundsätzlich nicht möglich.
nicht vorhersehbare Einflüsse und Randbedingungen
– Änderungen bei Nutzung / Ausführung– technischer Fortschritt– Konjunkturlage
Kostenberechnungen sind immer nur Prognosemodelle!
Professor Horst Cerjak, 19.12.20053
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KOSTENPLANUNG
ALLGEMEINES
Ziel: Kostenplanung mit System
(Frühwarn-) System– Risikomanagement– Einschränkung der Toleranz-Bandbreite
Dokumentation– Warum ist was teurer/billiger geworden?
Know How Basis– Preis-Datenbank als Grundlage der Kostenplanung für
nachfolgende Projekte
Professor Horst Cerjak, 19.12.20054
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
ALLGEMEINES
Definition Kostenplanung
In der ÖNORM wird Kostenplanung unter Begriffsbestimmungen nicht definiert, innerhalb des Begriffes Kostenmanagement versteht man darunter dieGesamtheit aller Maßnahmen der Kostenermittlung
In der DIN 276 versteht man unter Kostenplanung denRegelkreislaufKostenermittlung –Kostenkontrolle – Kostensteuerung
Professor Horst Cerjak, 19.12.20055
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.20056
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.20057
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - Definitionen
Bauwerkskosten
Als Bauwerkskosten bezeichnet man jene Kosten, die allein die bauliche Errichtung betreffen (Kostenbereiche 2-4: Bauwerk Rohbau, Technik, Ausbau). Im Sprachgebrauch werden diese Kosten auch unter dem Begriff Baunettokosten oder Netto-Herstell-kosten geführt.
Professor Horst Cerjak, 19.12.20058
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KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - Definitionen
Baukosten
Als Baukosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.7. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-6 ergeben (Bauwerkskosten zzgl. Aufschließung, Außenanlagen und Einrichtung, jedoch ohne Honorare, Nebenkosten und Reserven).
Professor Horst Cerjak, 19.12.20059
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KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - Definitionen
Errichtungskosten
Als Errichtungskosten werden in der ÖNORM B 1801-1 Pkt.2.8.6. Jene Kosten bezeichnet, die sich als Summe der Kostenbereiche 1-9 ergeben (Baukosten zzgl. Honorare, Nebenkosten und Reserven, jedoch ohne Grundstückskosten).
Professor Horst Cerjak, 19.12.200510
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KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE
0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven
Bauwerkskosten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200511
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KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE
0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven
Baukosten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200512
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE
0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven
Errichtungskosten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200513
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
ON B 1801-1 - KOSTENBEREICHE
0 Grund1 Aufschließung2 Bauwerk Rohbau3 Bauwerk Technik4 Bauwerk Ausbau5 Einrichtung6 Außenanlagen7 Honorare8 Nebenkosten9 Reserven
Gesamtkosten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200514
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KOSTENPLANUNG
ELEMENT-GLIEDERUNG
Grobelemente der ÖNORM B1801-1 in der planungsorientierten Kostengliederung: 1. Ebene 2. Ebene 0 Grund Allgemeine Maßnahmen Grunderwerb Erwerbsnebenkosten Spezielle Maßnahmen 1 Aufschließung Allgemeine Maßnahmen Baureifmachung Erschließungen Spezielle Maßnahmen 2 Bauwerk-Rohbau Allgemeine Maßnahmen Erdarbeiten / Baugrube Gründungen / Bodenkonstruktionen Horizontale Baukonstruktionen Vertikale Baukonstruktionen Spezielle Baukonstruktionen Rohbau zu Bauwerk-Technik 3 Bauwerk-Technik Allgemeine Maßnahmen Förderanlagen Wärmeversorgungsanlagen Klima-/Lüftungsanlagen Sanitär-/Gasanlagen Starkstromanlagen Schwachstromanlagen (Inf.Technologie) Gebäudeautomation Spezielle Anlagen Allgemeine Maßnahmen 4 Bauwerk-Ausbau Allgemeine Maßnahmen Innenverkleidungen Außenverkleidungen Spezielle Verkleidungen Ausbauteile innen Ausbauteile außen Spezielle Ausbauteile 5 Einrichtung Allgemeine Maßnahmen Betriebseinrichtungen Ausstattungen Kunst am Bau 6 Außenanlagen Allgemeine Maßnahmen Geländeflächen Befestigte Flächen Bauliche Außenanlagen-Rohbau Bauliche Außenanlagen-Technik Bauliche Außenanlagen-Ausbau Einrichtungen Außenanlagen Einfriedungen 7 Honorare Allgemeine Maßnahmen Vorbereitung/Objektplanung Bauherrenaufgaben Planungsleistungen Gutachten / Beratungen Eigenleistungen 8 Nebenkosten Allgemeine Maßnahmen Baunebenkosten Versicherungen 9 Reserven Allgemeine Maßnahmen Reservemittel
Professor Horst Cerjak, 19.12.200515
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KOSTENPLANUNG
ELEMENT-GLIEDERUNG
Grobelemente der ÖNORM B1801-1 in der planungsorientierten Kostengliederung: 1. Ebene 2. Ebene 0 Grund Allgemeine Maßnahmen Grunderwerb Erwerbsnebenkosten Spezielle Maßnahmen 1 Aufschließung Allgemeine Maßnahmen Baureifmachung Erschließungen Spezielle Maßnahmen 2 Bauwerk-Rohbau Allgemeine Maßnahmen Erdarbeiten / Baugrube Gründungen / Bodenkonstruktionen Horizontale Baukonstruktionen Vertikale Baukonstruktionen Spezielle Baukonstruktionen Rohbau zu Bauwerk-Technik 3 Bauwerk-Technik Allgemeine Maßnahmen Förderanlagen Wärmeversorgungsanlagen Klima-/Lüftungsanlagen Sanitär-/Gasanlagen Starkstromanlagen Schwachstromanlagen (Inf.Technologie) Gebäudeautomation Spezielle Anlagen Allgemeine Maßnahmen 4 Bauwerk-Ausbau Allgemeine Maßnahmen Innenverkleidungen Außenverkleidungen Spezielle Verkleidungen Ausbauteile innen Ausbauteile außen Spezielle Ausbauteile 5 Einrichtung Allgemeine Maßnahmen Betriebseinrichtungen Ausstattungen Kunst am Bau 6 Außenanlagen Allgemeine Maßnahmen Geländeflächen Befestigte Flächen Bauliche Außenanlagen-Rohbau Bauliche Außenanlagen-Technik Bauliche Außenanlagen-Ausbau Einrichtungen Außenanlagen Einfriedungen 7 Honorare Allgemeine Maßnahmen Vorbereitung/Objektplanung Bauherrenaufgaben Planungsleistungen Gutachten / Beratungen Eigenleistungen 8 Nebenkosten Allgemeine Maßnahmen Baunebenkosten Versicherungen 9 Reserven Allgemeine Maßnahmen Reservemittel
Professor Horst Cerjak, 19.12.200516
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KOSTENPLANUNG
ELEMENT-GLIEDERUNG
Grobelemente der ÖNORM B1801-1 in der planungsorientierten Kostengliederung: 1. Ebene 2. Ebene 0 Grund Allgemeine Maßnahmen Grunderwerb Erwerbsnebenkosten Spezielle Maßnahmen 1 Aufschließung Allgemeine Maßnahmen Baureifmachung Erschließungen Spezielle Maßnahmen 2 Bauwerk-Rohbau Allgemeine Maßnahmen Erdarbeiten / Baugrube Gründungen / Bodenkonstruktionen Horizontale Baukonstruktionen Vertikale Baukonstruktionen Spezielle Baukonstruktionen Rohbau zu Bauwerk-Technik 3 Bauwerk-Technik Allgemeine Maßnahmen Förderanlagen Wärmeversorgungsanlagen Klima-/Lüftungsanlagen Sanitär-/Gasanlagen Starkstromanlagen Schwachstromanlagen (Inf.Technologie) Gebäudeautomation Spezielle Anlagen Allgemeine Maßnahmen 4 Bauwerk-Ausbau Allgemeine Maßnahmen Innenverkleidungen Außenverkleidungen Spezielle Verkleidungen Ausbauteile innen Ausbauteile außen Spezielle Ausbauteile 5 Einrichtung Allgemeine Maßnahmen Betriebseinrichtungen Ausstattungen Kunst am Bau 6 Außenanlagen Allgemeine Maßnahmen Geländeflächen Befestigte Flächen Bauliche Außenanlagen-Rohbau Bauliche Außenanlagen-Technik Bauliche Außenanlagen-Ausbau Einrichtungen Außenanlagen Einfriedungen 7 Honorare Allgemeine Maßnahmen Vorbereitung/Objektplanung Bauherrenaufgaben Planungsleistungen Gutachten / Beratungen Eigenleistungen 8 Nebenkosten Allgemeine Maßnahmen Baunebenkosten Versicherungen 9 Reserven Allgemeine Maßnahmen Reservemittel
Professor Horst Cerjak, 19.12.200517
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KOSTENPLANUNG
ELEMENTGLIEDERUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.200518
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KOSTENPLANUNG
ELEMENTGLIEDERUNG
Beispiel:Pflegeheim mit 30 BettenKosten je Bett: € 200.000 nettoKostenziel: € 6.000.000 Mio netto
KOSTEN-
RAHMEN
KOSTEN-
SCHÄTZUNG
KOSTEN-
BERECHNUNG
KOSTEN-
ANSCHLAG
KOSTEN-ZIEL
KOSTEN-
FESTSTELLUNG
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Definition nach ÖN B-1801:Das Kostenziel ist eine aus Regelparametern abgeleiteteKostenvorgabe für die Planung.
Vorgabe: Bauherr
Professor Horst Cerjak, 19.12.200519
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
KOSTEN-RAHMEN
KOSTEN-
SCHÄTZUNG
KOSTEN-
BERECHNUNG
KOSTEN-
ANSCHLAG
KOSTEN-
ZIEL
KOSTEN-
FESTSTELLUNG
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Kostenrahmen =Entscheidungsgrundlage zur Planungggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Planer
Kostenvorgabe
Kostenkontrolle
Kostentoleranz: ca. +/- 15 bis 40 %
Professor Horst Cerjak, 19.12.200520
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KOSTENPLANUNG
Gewerk
Gewerke
haupt-gruppe
Durchgängigkeit gewährleistet
Kennziffern aus Vergleichsprojekten
Professor Horst Cerjak, 19.12.200521
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
Kostenschätzung =Entscheidungsgrundlage für Entwurfggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für den Entwurf
KOSTEN-SCHÄTZUN
G
KOSTEN-
RAHMEN
KOSTEN-
BERECHNUNG
KOSTEN-
ANSCHLAG
KOSTEN-
ZIEL
KOSTEN-
FESTSTELLUNG
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Kostentoleranz: ca. +/- 10 bis 30 %
Kostenvorgabe
Kostenkontrolle
Professor Horst Cerjak, 19.12.200522
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNGGewerk
1.Pos.Ebene
2.Pos.Ebene
Durchgängigkeit gewährleistet
Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes
Professor Horst Cerjak, 19.12.200523
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
Kostentoleranz: ca. +/- 5 bis 20 %
KOSTEN-BERECHNUN
G
KOSTEN-
RAHMEN
KOSTEN-
SCHÄTZUNG
KOSTEN-
ANSCHLAG
KOSTEN-
ZIEL
KOSTEN-
FESTSTELLUNG
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Kostenberechnung =Entscheidungsgrundlage für Einreichung und Ausführungsplanungggf. Festlegung etwaiger Änderungen von Qualität, Quantität etc. als Vorgabe für die Ausführungsplanung
Kostenvorgabe
Kostenkontrolle
Professor Horst Cerjak, 19.12.200524
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNGGewerk
1.Pos.Ebene
2.Pos.Ebene
Durchgängigkeit gewährleistet
Qualitative und quantitative Erfassung des Projektes
Professor Horst Cerjak, 19.12.200525
LV Bau- und Immobilienfinanzierung
KOSTENPLANUNG
Kostentoleranz: ca. +/- 3 bis 10 %
KOSTEN-ANSCHLAG
KOSTEN-
RAHMEN
KOSTEN-
BERECHNUNG
KOSTEN-
SCHÄTZUNG
KOSTEN-
ZIEL
KOSTEN-
FESTSTELLUNG
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Kostenanschlag =NACH Ausführungs- und Detailplanung, LV-ErstellungVOR Versand LV Entscheidungsgrundlage für Vergabeverfahrenggf. Varianten, Alternativen
Kostenvorgabe
Kostenkontrolle
Professor Horst Cerjak, 19.12.200526
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KOSTENPLANUNGDefinition nach ÖN B-1801:Die Kostenfeststellung ist die Ermittlungder tatsächlich entstandenen Kostenund dient als
Kostenvorgabe für neue
Projekte undKostenkontrolle für den Kostenan- schlag.
KOSTEN-
ANSCHLAG
KOSTEN-
RAHMEN
KOSTEN-
BERECHNUNG
KOSTEN-
SCHÄTZUNG
KOSTEN-
ZIEL
VOR-ENTWURF
VORBER.+AUSFÜHR
G
ENTWURF
FERTIG-STELLUN
G
GRUND-LAGEN
BEDARFZIELE
Kostenvorgabe für neue Projekte
Kostenkontrolle
Professor Horst Cerjak, 19.12.200527
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KOSTENPLANUNG
Kostentoleranzen
Grundlagen-ermittlung
Vorentwurf
Entwurf
Vorbereitung Vergabe
Fertigstellung
+/- 15 %
+/- 5 %
+/- 20 %
+/- 3 %
+/- 40 %
+/- 30 %
+/- 20 %
+/- 10 %
Toleranzbereich
Kosten- rahmenKosten- schätzungKosten- berechnung
Kosten- anschlag
Kosten- feststellung
Toleranzen lt. dt. Judikatur
Toleranzen bei professionellerKostenplanung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200528
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KOSTENPLANUNG
Kostentoleranzen
Professor Horst Cerjak, 19.12.200529
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KOSTENPLANUNG
Kostendatenbank BKI – Starseite Internet
Professor Horst Cerjak, 19.12.200530
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.200531
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KOSTENPLANUNG
Vgl. Kennwert 1 €/m² BGF
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KOSTENPLANUNG
Ergibt aufsummiert Kennwert
1 €/m² BGF
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KOSTENPLANUNG
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KOSTENPLANUNG
Bauobjekte
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KOSTENPLANUNG
Beispiel: Abdichtungsarbeiten
Angabe von 3 Preisniveaus:niedrig – mittel -hoch
HEINZE - Preisdatenbank
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.200537
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KOSTENPLANUNG
Vergleichsobjekte
Kostenschätzung – Befüllen der Elementgruppen mit Kennzahlen
Professor Horst Cerjak, 19.12.200538
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KOSTENPLANUNG
Ergebnis – Kostenschätzung
Professor Horst Cerjak, 19.12.200539
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KOSTENPLANUNG
Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente
Professor Horst Cerjak, 19.12.200540
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KOSTENPLANUNG
Kostenberechnung – Definieren der Bauelemente
Preis-datenbank
Professor Horst Cerjak, 19.12.200541
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.200542
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KOSTENPLANUNG
Professor Horst Cerjak, 19.12.200543
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KOSTENPLANUNG
Plausibilitätsüberprüfung:
Für Baukosten:Rohbau: Erdarbeiten 5%
Maurer- und Betonarbeiten35%Zimmerarbeiten 4%Dachdecker- u. Klempner 4 %
48%
Ausbau: Putzarbeiten 6%Estrich-, Bodenbelag, etc. 7%Schreiner- u. Glaserarbeiten 9%Sanitärarbeiten 8%Elektroarbeiten 3%Heizungsarbeiten 7%Treppenbau 4%Maler- u. Anstreicherarb. 3%Sonstige (Schlosser usw.) 5%
52%
Professor Horst Cerjak, 19.12.200544
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Univ.-Prof. Dipl.-Ing. Hans LECHNER
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Detlef HECK
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