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Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht
In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht
Graf-Adolf-Straße 80 40210 DüsseldorfTel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15
www.Mietrecht-Rath.de [email protected]
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ÜbersichtI. Der MietvertragII. MieterhöhungIII. MangelrechteIV. BetriebskostenV. Schönheitsreparaturen/ RenovierungspflichtenVI. Kündigung/ AbmahnungVII. Vertragsabwicklung: Räumung und HerausgabeVIII. Zwangsvollstreckung
I. Der Mietvertrag
Schriftform nur, wenn
- länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet
oder
- Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB– Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger– Beseitigungswille/ Modernisierung– Personal
I. Der Mietvertrag
– Hausordnung
– Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte• Keine Überraschungsklausel• Klare, verständliche, eindeutige Formulierung• Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB
II. Mieterhöhung
Staffelmiete, § 557a BGB• Schriftform• Mindestens 1 Jahr Abstand• Vollständige Staffelangabe• Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder
Modernisierung
II. Mieterhöhung
- Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB• Ortsüblichkeit, Mietspiegel• Kappungsgrenze 20%• Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn• Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters –
ersatzweise gerichtliche Ersetzung
II. Mieterhöhung § 559 BGB
Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen,- durch die Energie eingespart werden kann (Energetische Modernisierung),- durch die Wasser eingespart wird,- durch die der allgemeine Gebrauchswert erhöht wird,- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind bauliche Maßnahmen,- die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich sind
Duldungspflicht des Mieters in beiden Fällen, § 555d BGB
Mieterhöhung nur bei Modernisierungsmaßnahmen, § 559 BGB
II. Mieterhöhung § 559 BGB
• Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB• Ankündigung 3 Monate vorher, § 555c BGB• Umlegung von 11 % der Kosten auf Jahresmiete• 3 Monate keine Minderung § 536(1a) BGB
III. Mangelrechte
Mangel
• Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung
III. Mangelrechte– Minderung von selbst (rückwirkend nur wenn unter Vorbehalt gezahlt wurde)
– Beseitigungsanspruch
– Schadensersatz nur bei Verschulden des Vermieters
– Selbstvornahme
– Kündigung
IV. Betriebskosten– Heizkostenverordnung, HeizkostenV– Vereinbarung über Umlage
Vorauszahlung oder Pauschale„Contracting“ nachträglich möglich
– Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung• Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen• Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung• Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung,
Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung• Prüfungsrecht des Mieters
– Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB• Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate• Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung• Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB
V. Schönheitsreparaturen• Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen
Gebrauch (= Renovierung)
• Tapezieren, Streichen und Lackieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 II. BV
• Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung
V. Schönheitsreparaturen
Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag• Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB• (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)• Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung• Keine starren Fristen
VI. Kündigung
• Eigenbedarf– Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung– Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf– Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse
VI. Kündigung/ Abmahnung• § 543 BGB: Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
– Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen,
– Lärmstörungen,
– UnerlaubteTierhaltung (Erlaubnisvorbehalt zulässig; generelles Verbot unzulässig),
– Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend,
– Hausfriedensstörung,
– Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter
– Unberechtigte Drittüberlassung
– Zahlungsverzug und -säumigkeit
VI. Kündigung/ Abmahnung– Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei
• Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch• Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters
– Inhalt und Form• Schriftform• Begründung
VII. Vertragsabwicklung
– Räumungs- und Herausgabeanspruch
• Rückgabe der Mietsache• Entfernung eingebrachter Sachen• Vermieterpfandrecht• Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung,
„besenrein“)• Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast
VII. Vertragsabwicklung– Rechtslage bei nicht rechtzeitiger Räumung und Rückgabe
• Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung• Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“• Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen
VII. Vertragsabwicklung– Verjährung
• 6 Monate, § 548 BGB:Mietausfallentschädigung und Schadensersatz,
Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder
hierfür vereinbarter Geldbetrag
• 3 Jahre: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung
• Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe
VIII. ZwangsvollstreckungRäumungsklage und Zwangsvollstreckung
• Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen
• Gegen jeden Mieter und Besitzer
• „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung
• „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)
• „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar
Vielen Dank für ihr Interesse.
Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an!
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