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Sparwasser & Heilshorn

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Schaffung und Sicherungpreisgünstigen Wohnraums

Prof. Dr. Reinhard SparwasserRechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Honorarprofessor an der

Albert-Ludwigs-Universität Freiburg

„Alle reden über bezahlbaren Wohnraum. Wir auch – mit Ihnen!“

Veranstaltung des Rheingau-Taunus-KreisesCafeteria des Kreishauses in Bad Schwalbach

am 29.11.2018, 18:00 Uhr

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I. Einführung:

1. Ausgangslage

2. Mögliche Ursachen

3. Folgerungen

4. Überblick

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I. Einführung/1.Ausgangslage

- Mieten und Kaufpreise steigen weiter an,

- wenn auch Mieten zuletzt gebremst

- regional sehr unterschiedlich

- Freiburg ist deutschlandweit die Stadt mit den höchsten Wohnkosten bezogen auf das Nettoeinkommen

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2. Mögliche Ursachen

Ursachen:

• Höhere Wohnflächennachfrage (Steigende Einkommen, Zuzug, Mehr Kleinsthaushalte)

• Geringere Ausweisung von Bauflächen

• Erheblich steigende Baukosten

• Weniger sozialer Wohnungsbau / geringe Zubauraten / Ende der Bindungszeit

• Rückzug der Kommunen aus dem Wohnungsmarkt

Trend:

• „Rekommunalisierung“ des Wohnungsmarkts

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3. Woraus folgt:

Wir brauchen – mancherorts –

• mehr Bauland…

• mehr preisgünstigen Wohnraum…

• mehr preisgünstige Mietwohnungen…

und dazu

• viele Akteure

• Instrumentenmix und

• behutsame Steuerung

Dazu ein paar Anregungen…

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I.4. Überblick - Preisgünstiger Wohnraum

I. Einführung: Ausgangslage und Überblick

II. Grundstücksbeschaffung

III. Sozialbindung in Verträgen: Sicherung preisgünstigen Wohnraums

IV. Grundstücksvergabe und Einheimischenmodelle

V. Kostengünstig bauen: Einfluss auf Kostenfaktoren

VI. Wohnungen/Mieten günstig erhalten

VII. Erhöhung des Angebots – BauGB-Novelle

VIII.Rechtspolitik im übrigen

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II. Grundstücksbeschaffung

1. Vorkaufsrechte

2. Umlegung – amtlich/freiwillig

3. Nutzung von Sonderregelungen: § 246 BauGB,

§ 34 II BNatSchG,

§ 78 WHG

BauGB-Novelle, näher unten

4. Mobilisierung: Freiflächenkataster und Baugebot

5. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme

6. Flächenabgabe für soziale Zwecke

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1. Vorkaufsrechte

• Rechtsgrundlagen und Arten Allgemeines Vorkaufsrecht, § 24 BauGB

◦ Im Plangebiet für Flächen für öffentliche Zwecke◦ Im Umlegungs-, Sanierungsgebiet und Entwicklungsbereich◦ Für W-Flächen (also nach Fplan) im Außenbereich◦ Für unbebaute Wohngrundstücke im Innenbereich (nach §§ 30,

34 BauGB)

Besonderes Vorkaufsrecht, § 25 BauGB

◦ Im Planbereich durch Vorkaufssatzung◦ Durch Vorkaufssatzung für städtebauliche Maßnahmen

Ausübung zugunsten Dritter, § 27a BauGB

◦ Öffentliche Bedarfs- und Erschließungs-, Sanierungs- und Entwicklungsträger

◦ Für umsetzungsverpflichtete Private

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Erfahrungen und Empfehlungen

• Viele geeignete Flächen – wenig Verkaufsfälle

• Hohe Anfechtungsneigung der Käufer auf leerem Grundstücksmarkt

• Belastung des öffentlichen Haushalts

• Chance auf Zweckverwirklichung durch Abwendungsvereinbarung

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Ausübung zugunsten Dritter

• Ausübung zugunsten Dritter, § 27a BauGB umsetzungsverpflichtete Private

öffentliche Bedarfs- oder Erschließungsträger

→ § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB

Sanierungs- oder Entwicklungsträger

→ § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB

• Verwendungszweck bestimmt/bestimmbar

• Verpflichtungserklärung im Zeitpunkt der Ausübung

• Preislimitierung möglich (§ 28 Abs. 3, 4 BauGB)

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2. Umlegung amtlich/freiwillig

• Amtliche Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB

Wert- oder Flächenumlegung („§§ 57/58 BauGB“)

Abschöpfung alleine des Umlegungsvorteils

• Vereinbarte amtliche Umlegung:

Vereinbarung mit Rechtsmittelverzicht =>

Rechtssicherheit und Beschleunigung

Berücksichtigung individueller Wünsche

Trotzdem: Gebühren- und Steuerbefreiung

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Freiwillige Umlegung und Flächenabzug

• Fragestellung: Zusätzliche Abschöpfung?

• Grenzen in der Umlegung

Nach Flächen – 30%-Grenze nicht mehr abschließend!

Nach Werten – Gutachterausschuss…

Gegenstand: nur Umlegungs-, nicht Planungsvorteil!!

• Vereinbarte amtliche/freiwillige Umlegung

Kern: Rechtsmittelverzicht

Also höhere Abschöpfung?

Aber: Nichtigkeit nach § 59 VwVfG i.V.m. § 138 BGB

Folge: Rückforderung nach §§ 812 BGB ff.

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Drei Modelle

• Amtliche Umlegung mit klassischer Erschließung

• Ebenso, aber mit städtebaulichem Vertrag

• Ebenso, aber mit vereinbarter amtlicher Umlegung

• Zwischenerwerbsmodell mit

Stadt

Städtischer Gesellschaft

Privatem Träger

• Vergleich ->

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Zwischenerwerbsmodell/Vergleich

Erschließung

Umlegungs-vorteil

Infrastruktur-kosten

(städtebaulicheVerträge)

Planungs-gewinn

(Erschließung)

(Umlegungs-vorteil)

(Infrastruktur-kosten)

ZusätzlicheZwischen-erwerbs-

kosten

Planungs-gewinn

Erschließung

Umlegungs-vorteil

Planungs-gewinn

Amtliche Umlegung

Amtliche Umlegung

+städtebauliche

VerträgeZwischenerwerbs-

modell

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4. Freiflächenkataster und Baugebot

Überblick:

• Freiflächenkataster

• Baugebot gem. § 176 BauGB

Inhalte

Materielle Voraussetzungen

Umsetzung

• Vorgehensweise

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Freiflächenkataster

• Anlass für ein Freiflächenkataster

Nachweis von Flächen, die für Bebauung oder Nachverdichtung in Frage kommen

Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB

Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise

• Keine rechtlichen Einwände, zB. aus

Datenschutzrecht, § 200 Abs. 3 BauGB

Gemeindewirtschaftsrecht

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Baugebot – Inhalt

• Bebauung eines unbebauten Grundstücks

• Anpassung einer Bebauung an bestehende planungsrechtliche Vorgaben

• (teilweise) Beseitigung bestehender Bebauung

• Nur „Ob“

• Nicht „Wie“ der Bebauung

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Voraussetzungen und Umsetzung

• Materielle Voraussetzungen für den Erlass eines Baugebots

• Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder im Innenbereich, § 176 Abs. 1, 2 BauGB Städtebauliche Gründe, § 175 Abs. 2 BauGB Obj. wirtschaftliche Zumutbarkeit, § 176 Abs. 3 BauGB

◦ BVerwG, Beschluss vom 09. Juli 1991 – 4 B 100/91 –, juris Verhältnismäßigkeit und Bestimmtheit

• Umsetzung eines Baugebots Förmliche Erörterung mit dem Eigentümer (§ 175 Abs. 1 S. 1

BauGB) Erlass eines Baugebots Vollstreckung eines Baugebots

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Vorgehensweise

• Veröffentlichung des Freiflächenkatasters

• Schreiben an die Eigentümer

• Fortführung des Freiflächenkatasters und Vermittlungstätigkeit

• Erörterung eines Baugebots

• Erlass eines Baugebots

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„Erfahrungen?“

• Gewerbegrundstück: VG Wiesbaden, U. v. 10. November 2005 – 3 E 2389/02 (V) –, juris

• Modernisierung- und Instandsetzungsgebot: BVerwG, B. v. 09. Juli 1991 – 4 B 100/91 –, juris

• Verpflichtung, Bauantrag zu stellen…: BVerwG, U. v. 15. Februar 1990 – 4 C 41/87 –, BVerwGE 84, 335-353

• Es gibt sie also, die positiven Beispiele!

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5. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen

Überblick:

• Grundkonzeption

• „Ultima Ratio“

• Abgrenzung von anderen Instrumenten

• Voraussetzungen im Einzelnen

• Rechtsfolgen

• Fazit

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Grundkonzeption, §§ 165 ff. BauGB

• Durchgangserwerb sämtlicher Grundstücke durch die Gemeinde (§ 166 Abs. 3 BauGB)

• Zweistufiges Verfahren vorbereitende Untersuchungen

§ 165 Abs. 4 BauGB

B. der Entwicklungssatzung§ 165 Abs. 6 BauGB

• Enteignungsrechtliche Vorwirkung

• Finanzierung (vgl. § 169 Abs. 1 Nr. 6, 7, 9, Abs. 4, 8 BauGB)

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„Ultima Ratio“

des städtebaulichen Entwicklungsbereichs / Abgrenzung von anderen Instrumenten des Städtebaurechts

• Vertragliche Lösungen (freihändiger Erwerb, städtebauliche Verträge)

• Bebauungsplan und Umlegung

• Abgrenzung zum Sanierungsgebiet

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Beispiel Konstanz

• Konstanzer Grunderwerbsmodell: Entwicklung ab Eigentum Stadt mind. 60% (statt 30 wie zu Beginn), ähnlich Freiburg

• Ca. 370 Eigentümer im VU-Gebiet, 45 ha

• Erfordernis der Bodenordnung

• Erschließbarkeit praktisch nicht gegeben

• Abhängigkeit von privaten “Schlüssel-Grundstücken“

• Zügigkeit im normalen Entwicklungsmodell - fehlt

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Anwendungsbereich

• De lege lata, § 165 Abs. 2 Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die

städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder

Entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets oder der Region

erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer

neuen Entwicklung zugeführt• De lege ferenda Ausdehnung auf kleine Gebiete/Gemeinden diskutiert mit CSU aber wohl nicht machbar – oder nach

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Voraussetzungen / Rechtsfolgen

• Voraussetzungen

Einleitung vorbereitender Untersuchungen gem. § 165 Abs. 4 BauGB

Erlass der Entwicklungssatzung gem. § 165 Abs. 6 BauGB

• Rechtsfolgen

Einleitung vorbereitender Maßnahmen

Beschl. städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen

Städtebauliche Planung, Bodenordnung, Erschließung

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Ankaufswerte

• Ausgangspunkt: unbeeinflusster Verkehrswert (zB. € 15.-/m²)

• Den Eigentümern regelmäßig zu niedrig

• Ausweg: abgesprochener Ankauf (zB. € 64.-/m²)?

• Freiburg: durch Sparkasse unter Verzicht auf Vorkaufsrecht und

Mit bestimmten Bedingungen

• Umgehungsfall?

• Benachteiligte?

• Folgt Enteignungsbeschluss des Gemeinderats?

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Praktische Bewertung

• Hoher Bedarf bei Spekulationslust Galoppierende Baulandpreise und Niedrigzinsen=> Kaum Abgabebereitschaft und hoher Einstiegspreis

• Hoher Aufwand sachlich und personell Planungsschwierigkeiten (Städtebau, Infrastruktur,

Naturschutz, Hochwasser, …) Komplexe Steuerungs- und Entwicklungsaufgabe

◦ Verhandlungsbedarf, Rechnungslegung, Vergabefragen, ...

• Personalrekrutierung bei Hochkonjunktur…

• Kostenbewertung Günstigstenfalls kostendeckend Häufig aber auch nicht …

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Einzelheiten

• Ausgestaltung Teilnahme der Gemeinde an Entwicklungskosten?

◦ nach Fläche/Wert?◦ auch des Investors?

Bindung späteren Einsatzes für◦ Preisgünstiges Wohnen◦ Einheimischenmodell

• Bewertung rechtlich – Angemessenheit, s.u.

politisch – mehr Gestaltungsmöglichkeiten

wirtschaftlich – mehr Risiken

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III. Sozialbindungen in Verträgen

• Ziele, Anwendung, Bedeutung

• Geförderter / preisgedämpfter Wohnungsbau

• Durchmischung von Wohnungstypen

• Anlagen für soziale Zwecke

• Sicherungsinstrumente

• Kausalität und Angemessenheit

• Zielkonflikt

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1. Ziele, Anwendung, Bedeutung

• Ziele u.a., kommunale Zielsetzungen zu fördern, darunter auch, preisgünstige Wohnungen zu schaffen und zu erhalten

• Anwendungsfelder: Verkauf kommunaler Grundstücke und Schaffung von Baurecht durch

◦ Aufstellung und ◦ Änderung von Bebauungsplänen◦ (eher selten: Aufhebung und -> § 34 BauGB)

• Bedeutung Gleichheit, Gerechtigkeit Anwendungssicherheit Durchsetzungsfähigkeit

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Einzelbausteine

• Herkömmliche Voraussetzungen und Folgen der Planung

• Qualitative Bausteine Wohnungskauf- und -mietpreise – insbes. sozialer

Wohnungsbau / preisgebundener Wohnungsbau

Vorgabe von Wohnungsgrößen/Mischverhältnissen

Soziale Durchmischung

Kinderspielplätze, Kindergärten und Kleinkindergruppen

Städtebauliche Schlüsselfunktionen

Energieeffizienz

Barrierefreiheit

Architektonische Gestaltsqualität, Freiflächenqualität

Zielkonflikte - Ausnahmemöglichkeiten

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2. Unterscheidungen

• „Gebundener Wohnungsbau“ Preisgedämpft heißt

◦ Von Gemeinde mit Obergrenzen bestimmt◦ Meist i.V.m. Mietspiegel,◦ In der Regeln höher als:

Gefördert, bedeutet ◦ Förderbar und ◦ Heißt entsprechend Gesetzen◦ Früher: „sozialer Wohnungsbau“

• Miet-/Wohnungsbau Vermietbar Verkaufbar

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Rechtsgrundlagen/Förderung

• Nach Föderalismusreform Ländersache => BW: Landeswohnraumförderungsgesetz Baden-

Württemberg – LWoFG) v. 11. Dezember 2007 (GBl. S. 581)

◦ Landeswohnraumförderungsprogramm 2018/2019 und◦ Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsmin. v. 26. März 2018

Hessen: Wohnraumförderungsgesetz vom 13. September 2001; zuletzt geändert durch Art. 3 G v. 2.10.2015

Nds.: Niedersächsisches Wohnraumfördergesetz (NWoFG)vom 29. Oktober 2009,

◦ dazu Richtlinie zur Durchführung der sozialen Wohnraumförderung in Niedersachsen (Wohnraumförderbestimmungen) v. 1.9.2011

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Vertragsbeispiel

Bsp. eines städtebaulichen Vertrags

§ 4 Baulandpolitische Grundsätze

Die Planungsbegünstigte verpflichtet sich im Gegenzug für die Schaffung von zusätzlichen Baurechten, die baulandpolitischen Grundsätze der Stadt bei der Umsetzung und Nutzung des Vorhabens zu beachten, soweit in diesem Vertrag nichts anderes geregelt ist. […]

§ 5 Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau

Die Planungsbegünstigte verpflichtet sich, innerhalb drei Jahren ab In-krafttreten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Wohnraum auf einer Bruttowohngeschossfläche von insgesamt mindestens # %, dies entspricht # m² BGF, öffentlich geförderten Wohnungsbau entsprechend dem aktuellen Landeswohnraumförderungsprogramm (Mietwohnraum-förderung oder Förderung des Erwerbs von selbst genutztem Wohneigentum) herzustellen und entsprechend den Förderbedingungen zu sichern. […]

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3. Regelung der sozialen Durchmischung

• Bedarf?

Bedürfnis und Nachfragemacht

• Ausgestaltung

Wohnungsgrößen/-aufteilung

• Praxiserfahrung

Verhandlungsanfällig/änderungsbedürftig

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4. Anlagen für soziale Zwecke

• Insbesondere als Abwendungsbefugnis

• Oder zur Anrechnung im Einzelfall

• Beispiele:

Altengerechtes Wohnen

Kindergärten/Kindertagesstätten

Einrichtungen für Menschen mit Behinderung

Unterbringung Geflüchteter

• „Voraussetzung oder Folge des Vorhabens?“

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5. Flächenabgabe für soziale Zwecke

• Ausgangslage, wie sonst beim SV:

kein Baurecht ohne Vertragsschluss

kein Vertrag bei Genehmigungsanspruch

• Wesentlicher Inhalt:

Abgabe bestimmter Flächenanteile

zu bestimmtem Preis (Kaufpreis/Verkehrswert

anstelle sonstiger Sozialbindung (dazu unten III.)

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6. (Kausalität und) Angemessenheit

• § 11 II 1 BauGB: „Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessensein.“

• Rechtsfolge: Nichtigkeit des Vertrags

• Maßstab: Nicht subjektive Einschätzung der Parteien, sondern objektive Ausgewogenheit

volle gerichtliche Kontrolle

Angemessenheit nicht allgemein klärungsfähig, sondern einzelfallabhängig (§ 11 II 1 BauGB: „den gesamten Umständen nach“)

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IV. Grundstücksvergabe, Einheimischenmodelle

1. Rechtlicher Rahmen

2. Einheimischen-/Sozialklauseln

3. Städtische Gesellschaften

4. Baugruppen

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1. Rechtlicher Rahmen

• Gleichbehandlungsgebot

Sachlicher Grund erforderlich

• Beihilfe- und Gemeindehaushaltsrecht

(Nur) grundsätzlich kein Verkauf unter Verkehrswert

• Vergaberecht

Problematisch bei Koppelung von Bauverpflichtung, Preisnachlass und/oder Nutzungsrechten für Kommune (z. B. Belegungsrechte)

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2. Einheimischenmodell

• Europarechtliche Zulässigkeit

• Einzelkriterien

• Zulässige Ausgestaltung

• Regelungsbeispiele

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Einheimischenmodell - Bedeutung

• heißt: Vergabe von Bauplätzen der Gemeinde vorrangig (und günstiger?) an Einheimische

• Kriterienkatalog, z. B.: Wohndauer/Berufstätigkeit in der Gemeinde

ehrenamtliche Tätigkeiten

Anzahl Kinder, …

• Vertragsverletzungsverfahren der EU-Kommission seit 2006

Argumente: Einschränkung der Niederlassungsfreiheit

Verletzung des Diskriminierungsverbots

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EuGH: Urteil vom 08.05.2013 (C-197/11 und C-203/11)

• Gegenstand (Flämisches Dekret) Immobilienverkauf und langfristige Vermietung nur an Personen

mit „ausreichender Bindung“ an die jeweilige Gemeinde

• Feststellung der Einschränkung der Personenfreizügigkeit, der Dienstleistungsfreiheit und des freien Kapitalverkehr

• Nur zulässig, wenn zwingende Gründe des allgemeinen Interesses dies

erfordern, und das Kriterium

◦ „ein ausreichendes Wohnangebot für einkommens-schwache Personen oder andere benachteiligte Gruppen der örtlichen Bevölkerung“ sicherstellt,

◦ klar formuliert und ◦ verhältnismäßig ist.

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Vertragsverletzungsverfahren

• Einigung vom 22.02.2017 zwischen EU-Kommission, BMUB und Bayern: Zulässig: vergünstigte Überlassung von Baugrundstücken Notwendige Voraussetzungen (sonst Ausschlusskriterium)

◦ unterhalb Vermögensobergrenze (<= Wert Baugrundstück)◦ (noch) keine Immobilie in der Gemeinde◦ unterhalb Einkommensgrenze (<= Durchschnitt Gemeinde,

höchstens aber 51.000 €, bei Paaren 102.000 €) Mögliche Detaillierung durch Punktesystem

◦ nach Maß der Unterschreitung der Ausschlusskriterien◦ mit weiteren sozialen Kriterien (z. B. Kinderzahl)◦ Relativierung des „Einheimischen-Faktors“

• Zeitdauer Wohnort oder Erwerbstätigkeit in der Gemeinde (≤ 5 Jahre, Gewichtung < 50 %)

• Berücksichtigung Ehrenamt aber zulässig

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Ausgestaltung

• z.B. zur Sicherstellung ausreichenden Wohnangebots für einkommensschwache Personen oder andere benachteiligte Gruppen der örtlichen Bevölkerung

• Keine Förderung von Nichtbedürftigen

• Diskriminierungsverbot beachtet

• Keine weniger einschränkenden Maßnahmen möglich

• Bestimmtheitsgebot

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Einzelkriterien

• Vergabe nur an natürliche Personen

• Bauverpflichtung und Eigennutzung

• Schwierig: Alter der Bewerber …

• Soziale Kriterien

Einkommen,

Kinderzahl,

Menschen mit Behinderungen

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§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 letzte Alt. BauGB

„Gegenstände eines städtebaulichen Vertrages können insbesondere sein:

die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere […]

die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung

der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“

• als Antwort auf die Kritik der Kommission:

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Einheimischenmodelle bei Privaten Eigent.

• „Weilheimer“ und „Traunsteiner Modelle“:

Verpflichtung der Grundstückseigentümer zur Einhaltung der gemeindlichen Leitlinien bzw. entsprechender Zustimmungsvorbehalt der Gemeinde

Sicherung: Ankaufsrecht der Gemeinde

• sozialer Wohnungsbau und Einheimischenmodell

geförderte Eigentumswohnungen und Eigenheime

Mietwohnungsbau

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3. Baugruppen/Genossenschaften

• Baugruppen Ziel: Kostensenkung (kein Bauträger)

Problem: Gleichbehandlungsgrundsatz, Zuverlässigkeit der Baugruppe

• Wohnungsgenossenschaften Ziel: Kostengünstige Mietwohnungen

Problem: Gleichbehandlungsgrundsatz?

Besser: Unmittelbare soziale Kriterien

• Besondere Wohnformen Wohnen für Behinderte, ältere Personen etc.

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4. Kommunale Wohnbaugesellschaften

• Voraussetzungen – kommunales Eigentum

• Quersubventionierung

• Bindungen und Grenzen

• Wohnbaugesellschaft Baden-Baden.

VGH BW, Urt. v. 05.11.2014 - 1 S 2333/13

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V. Kostengünstig bauen - Kostenfaktoren

• Energetische Anforderungen und Klimaschutz

Dämmung,

Einsatzenergien

• Barrierefreiheit

• Stellplätze, gerade in Sonderfällen

->

• Garagen/Tiefgaragen

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Weitere kommunale Kostenfaktoren

• Ausgestaltung von Stellplatzverordnungen (Satzung gem. § 74 Abs. 2 LBO)

Senkung der Kosten durch weniger Stellplätze (z.B. Verzicht auf Tiefgaragen)

Ergänzung durch neue Mobilitätskonzepte, insb. Berücksichtigung von Fahrradverkehr, ÖPNV, Carsharing; E-Mobility u.a.

• Transparenz und frühzeitige Einbindung der Öffentlichkeit zur Vermeidung konfliktbedingter Verzögerungen

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Exkurs: Verkauf oder Erbbaurecht

• Vorteile Verkauf Sofortige Liquidität für Gemeinde Langfristig geringere Kosten für Nutzer (aber abhängig

von Erbbauzinssatz) Vermögensaufbau für Nutzer Klare Verhältnisse, jedenfalls nach Ablauf von

Bindungen

• Vorteile Erbbaurecht Langfristige (soziale) Bindungen durchsetzbar (kein

Auslaufen der Nutzungsbeindung nach 20/30 Jahren) Zugriff auf Grundstück für spätere Generationen Geringerer Kapitalbedarf für Nutzer

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VI. Wohnungen/Mieten günstig erhalten

1. Regelungszusammenhänge

2. Zweckentfremdungsverbot

3. Milieuschutz

4. Baurechtliche Steuerung von Ferienwohnungen

5. Steuerung von Zweit-/Nebenwohnungen

6. Mietpreisdämpfung durch Sanierungsvereinbarungen

7. Mietspiegel und Mietpreisbremse

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Ziele und Regelungszusammenhang

• Zweckentfremdungsverbot und Milieuschutz

• Beschränkung von Zweitwohnungen und Ferienwohnungen

• Mietpreisdämpfung durch Sanierungsvereinbarungen

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1. Übersicht, Regelungszusammenhänge

• Zweckentfremdungssatzung aufgrund § 2 Abs. 1 des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes BW

• Milieuschutzsatzung = Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

• gelten in Baden-Württemberg auch für Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (§172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 1 UmwandVO)

• Satzungen werden von Gemeinden erlassen

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2. Zweckentfremdung

• In Hessen aufgegeben, anders Bad.-Württ.:

• Satzung gem. § 2 Abs. 1 ZwEWGBW

Gemeinden mit Wohnraummangel

Geltungsdauer max. 5 Jahre

Wohnraumnutzung zu anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung

◦ Überwiegen öffentlicher Interessen oder schutzwürdiger privater Interessen (§ 3 Nr. 1 ZwEWG)

◦ Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen (§ 3 Nr. 2 ZwEWG)

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3. Milieuschutz /Erhaltung

• Milieuschutz-Satzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB besonderer städtebaulicher Grund (§ 172 Abs. 4

Satz 1 BauGB)

Untersuchung des Erhaltungsgebietes

Erlass der Satzung

Absicherung der Satzung (§ 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB)

Genehmigungsverfahren (§ 173 BauGB)

Zwischenergebnis

Inhalte

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Insbes. Umwandlungsverbot

• Ziel: Erhalt angestammter Wohnbevölkerung Hilft nicht gegen Wohnungsknappheit Widerspricht Durchmischungsziel

• Mittel: Verbot der Umwandlung in Eigentumswohnungen

◦ „Für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzungnach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB darfSondereigentum im Sinne von Wohnungseigentum undTeileigentum gemäß § 1 desWohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oderteilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind, nicht ohneGenehmigung begründet werden.“

• Genehmigungsvorbehalt zugunsten der Kommune

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4. Ferienwohnungen baurechtlich

• Nutzungsart -> Nutzungsänderung

• planungsrechtliche Steuerung, § 1 Abs. 5/9 BauNVO, jetzt abgesichert durch § 13 BauNVO

• zwar nur in die Zukunft – Genehmigungsfälle,

• praktisch aber griffig wg. Dunkelziffer… Einschränkung durch unechten Bestandsschutz?

Bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Beurteilung von Ferienwohnungen, dazu OVGE Berlin-Brandenburg, B. v. 30.5.2016;

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5. Zweit- oder Nebenwohnungen

• Wohnungen im baurechtlichen Sinn

• tatsächliche Problemstellung

• Regelungsmöglichkeiten bleibt Wohnen, also

◦ keine Zweckentfremdung und◦ kein Genehmigungstatbstand, aber:

jetzt Ausschluss durch Satzung nach § 22 BauGB:…5. die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.

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Regelungsweise, Anwendbarkeit, Sanktion

• Genehmigungsvorbehalt für Grundbucheintragung, vgl. § 22 Abs. 1 S. 1 Nr. 1-4 BauGB

(Gemeinde muss an GBA melden!) aber auch für bloße Nutzung als Nebenwohnung, § 22 Abs. 1

S. 1 Nr. 5 BauGB (Auffangtatbestande)

• Voraussetzungen Nebenwohnung im Sinne des § 21 Bundesmeldegesetz, Räume „mehr als die Hälfte der Tage eines Jahres“

unbewohnt – wer überwacht das??

• Nutzungsverbot sanktioniert als Ordnungswidrigkeit, §213 Abs. 2 BauGB n. F., auch bei Fahrlässigkeit: immerhin: 50.000 €

• Dazu § 245 Abs. 2 BauGB: Überleitungsvorschrift

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Nebeneinander von Ferien- und Nebenwohnung• Baurechtlich: Baugenehmigung für beide Nutzungen erforderlich,

jedenfalls wenn eine nicht gänzlich untergeordnet ist

• Zweckentfremdungsrechtlich: (Reines) Nebenwohnen ist Wohnen (Zusätzliches) Ferienwohnen ist Zweckentfremdung Genehmigung entgegen VG Berlin (Urt. v. 15.11.2017, Az. 6 K

1569/16) nicht zu erteilen◦ Kurzfristig Wohnung zwar dem Erstwohnmarkt bereits entzogen◦ Ferienwohnungsnutzung verfestigt aber die Situation◦ Zudem Umgehungsgefahr◦ Nebenwohnen ist zweckentfremdungsrechtlich jedenfalls bei

überwiegender Ferienwohnungsnutzung kein Wohnen mehr: Der Eigentümer nutzt die Wohnung dann auch selbst wie eine Ferienwohnung

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6. Städtebauliche Sanierungsvereinbarung

• Sinn und Zweck, nach Satzung Modernisierung Energetische Sanierung

• Der Charme: Vergünstigung aus „Sanierungstopf“◦ Gemeindliche Wohltat, ◦ Kostenbeitrag des Landes◦ Zum Nutzen von Umwelt, Eigentümer und Mieter

• Grundlagen: BauGB und Richtlinien, Sanierungssatzung

• Förderung durch Zuschuss allgemein 35% der förderfähigen Kosten bei Denkmal bis 50 %

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Sanierungsrecht…

• Umsetzung Sanierungsvereinbarung, mit – als Anlage

Mietkontrollberechnung – zur Dämpfung der weitergebbaren Mieterhöhung

• Folge Anreiz für Eigentümer

Komfort und Einsparung für Mieter

• Beispiele, Anwendungsfälle in Freiburg: Weingarten West…

Stadtbau, Gagfah, große Player…

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7. Mietspiegel und Mietpreisbremse

• Grundlagen

§§ 556d-556g BGB

§§ 558-559b BauGB

• Aufwand und Ertrag …

• Ambivalenz der Instrumente

• Einsatz des Mietspiegels

Unmittelbar, aber auch

durch Bezugnahme, zB in

◦ Baulandpolitischen Grundätze und Umsetzungsvertrag

◦ Sanierungsvereinbarung

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VII. Preisbremse „mehr Angebot“

• Neues Baurecht – effizient und sicher

• BauGB/BauNVO-/TA Lärm-Novelle/18. BImSchV

Urbanes Gebiet, § 6a BauNVO

Beschleunigtes Verfahren/Außenbereich, § 13b BauGB

Erleichterungen für Wohnbau, § 34 Abs. 3 a Nr. 1 BauGB

Neue SportanlagenlärmschutzVO

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Urbanes Gebiet, § 6a BauNVO

• Abs. 1: Urbane Gebiete dienen dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.

• Abs. 2: Zulässig sind

1. Wohngebäude,

2. Geschäfts-und Bürogebäude,

3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

4. Sonstige Gewerbebetriebe,

5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke

• Abs. 3: Ausnahmsweise können zugelassen werden Vergnügungsstätten, soweit …

Tankstellen.

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Unterschiede und Vorzüge

• Städtebauliche Dichte, § 17 Abs. 1 BauNVO neu 0,8 und 3,0 (MU) statt 0,6 und 1,2 (MI)

• Lärmwerte, dazu TA Lärm neu MI + 3 dB(A) tags und nachts

• Viel weniger strikte Durchmischung

• Nicht übernommen: neuer Bezugsort also weiter: geöffnetes Fenster

Absage an „Hamburger Fenster“

weiterhin akzeptorbezogener Ansatz

zum Schutz an der Quelle

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Beschleunigtes Verfahren, § 13b BauGB

• Bis zum 31. Dezember 2019 gilt § 13 Buchst. a entsprechend für Bebauungspläne mit einerGrundfläche im Sinne des § 13 Buchst. a Abs. 1 S. 2 von weniger als 10.000 m², durch die die Zulässigkeitvon Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteileanschließen.

• Erleichterungen also einstufiges Verfahren kein Umweltbericht keine Flächennutzungsplan-Änderung kein Eingriffs-Ausgleich

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Sportlärm - Ziel

• Kurze Wege Wohnen / Sport

• Erleichtert wohnortnahe Neuanlage

• Aber auch heranrückende Wohnbebauung

• Sowie Ausbau/Modernisierung

• Entspricht geändertem Freizeitverhalten und neuer Sozialadäquanz

• Schafft neue Möglichkeiten für Wohnen und Sport

• Aber auch mehr tatsächlichen Ärger

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18. BImSchV , Sportanlagen-LärmschutzV

• Fundstelle, Überblick, Auswirkungen

BR-Drucksache 121/17 (B)

5 dB(A) höhere Immissionsrichtwerte in der Nähe von Sportplätzen für abendliche Ruhezeiten und an Sonn- und Feiertagen von 13 bis 15:00 Uhr =>

◦ verlängert Nutzbarkeit zu Ruhezeiten auf das Dreifache

◦ Halbiert erforderlichen Abstand zu Wohnbebauung

Verschärfung der Lärmschutzvorgaben in den Nachtstunden (Forderung des Bundesrats, B 31.3.17: 45 dB(A))

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Fazit

• Bundesweit heterogene Entwicklung mit Rheingau-Taunus-Kreis als Problemzone

• Bundes- und Landesinitiativen wirken langsam, aber es gibt sie, die kommunalen Instrumente!

• Vom Problembewusstsein zur Schwerpunktbildung: Fokus auf preisgünstigem Mietwohnungsbau?

• Instrumentenmix koordinieren zum Konzept, aus dem Konzept folgen Grundsatzpapier und

Musterverträge, ggf. Satzungen und –änderungen

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Empfehlung: Bau(land)politisches Konzept

• Instrumentenvielfalt

• Abstimmungsbedürfnisse

• Selbstvergewisserung

• Anwendungserleichterung

• kommunalpolitische Bedeutung

• Wir helfen gerne!

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Aktuelle Veröffentlichungen finden Sie auf unserer Homepage – auch zum Download

in der Mozartstraße 30Mozartstr. 48, Freiburg

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