Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland...Gemeinde Niederrohrdorf Seite 4 / 93 Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht SCHEIDEGGER + PARTNER AG

Gemeinde Niederrohrdorf Kanton Aargau

Allgemeine Nutzungsplanung

Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland

gemäss § 15 BauG

Planungsbericht

9. Oktober 2019

SCHEIDEGGER + PARTNER AG INGENIEURE + PLANER MARTINSBERGSTRASSE 46 5400 BADEN PILATUSSTRASSE 28 5630 MURI

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Auftragsnummer S09.079.001 Status Mitwirkung / Kantonale Vorprüfung ergänzt Verfasser Stefan Giess, dipl. Ing. FH Raumplanung FSU / SIA, Aargauischer Bauverwalter Sara Hassler, dipl. Ing. FH Raumplanung Viktor Oeschger, dipl. Forstingenieur ETH / SIA Verfassungsdatum 9. Oktober 2019 Kontrolle ............... Druckdatum / -initialen 09.10.2019 / SHA Dateipfad / -name I:\Planung\Niederrohrdorf\01\079_NP\Planung\2_akV_2019\Ber_Niederrohrdorf_akV

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Gemeinde Niederrohrdorf Seite 3 / 93 Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht

SCHEIDEGGER + PARTNER AG - BADEN / MURI

Inhaltsverzeichnis

1 Planungsgegenstand / Ziel 6

1.1 Anlass 6

1.2 Bestandteile 6

1.3 Ziele 7

1.3.1 Kanton 7 1.3.2 Region 7 1.3.3 Gemeinde 7

2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen 9

2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente 9

2.2 Revisionsgründe 9

2.3 SWOT-Analyse 10

2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen 11

2.4.1 Gesetze / Pläne Bund 11 2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton 11 2.4.3 Regionale Konzepte 13

2.5 Fazit 17

3 Zentrale Sachthemen 18

3.1 Bauzonengrösse 18

3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015) 18 3.1.2 Einwohnerprognosen 2032 19

3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan 19 3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen 20

3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan 20

3.2 Innere Siedlungsentwicklung 20

3.2.1 Siedlungsdichte bestehend 20 3.2.2 Innenentwicklung bisher 21 3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich) 22

3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen 24 3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO) 24

3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung 25

3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnahmen 25

3.3.1 Bauzonenstatistik 26

3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan 26 3.3.3 Einwohnerdichten 26

3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten 27

3.4 Publikumsintensive Nutzungen 30

3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten 30

3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen 32

3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe 32

3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege 33

3.8.1 Bauinventar 33 3.8.2 ISOS 33 3.8.3 ICOMOS 34



3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur 35

3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur 35

3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur 35

3.10 Natur und Landschaft 36

3.11 Gewässerraum 37

3.12 Energie 38

4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten 39

4.1 Bauzonenplan 39

4.1.1 Zonenübersicht 39 4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen 40 4.1.3 Bauzonen- und Fruchtfolgeflächen / Baupflicht 57 4.1.4 Mehrwertabgabe 59

4.1.5 Aufhebung Sondernutzungspläne 60

4.1.6 Gebäude mit Substanzschutz / Kulturobjekte 60 4.1.7 Naturobjekte 60

4.1.8 Siedlungsrand 62 4.1.9 Lärmschutz 62 4.1.10 Uferschutz / Fliessgewässerzone 63

4.1.11 Hochwasserschutz 63 4.1.12 Hangwasser / Oberflächenwasser 64 4.1.13 Gewässerschutz 64

4.1.14 Waldgrenzen 64 4.1.15 Luft 64

4.1.16 Altlasten 64

4.2 Kulturlandplan 65

4.2.1 Landwirtschaftszone 65

4.2.2 Naturschutzzonen Kulturland 67

4.2.3 Landschaftsschutzzone (überlagerte Schutzzone) 69 4.2.4 Gewässerraum 70 4.2.5 Naturschutzzonen Wald (überlagerte Schutzzonen) 71 4.2.6 Naturobjekte 72

4.2.7 Kulturobjekte 75 4.2.8 Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG 77 4.2.9 Historische Verkehrswege 78 4.2.10 Weitere Planinhalte 78

4.3 Bau- und Nutzungsordnung 79

4.3.1 Rechtsbeständigkeit 79 4.3.2 Integration der harmonisierten Baubegriffe und Messweisen 79 4.3.3 Änderungen 81

5 Interessensabwägung 87

5.1 Interessenabwägung 87

5.1.1 Bauzonen 87 5.1.2 Innere Siedlungsentwicklung und Erhöhung der Siedlungsqualität 87 5.1.3 Innenentwicklung und Verdichtung 88

5.1.4 Prognose Bevölkerungswachstum und Bauzonenkapazität 88 5.1.5 Ortsbildschutz 88 5.1.6 Verkehr 88

5.2 Zielerreichung und Planbeständigkeit 89



5.3 Weiterer Handlungsbedarf 89

5.4 Bundesrecht (RPG / RPV) 89

6 Ablauf / Information / Mitwirkung 90

7 Verzeichnis der wichtigsten Rechtserlasse 92

Beilagenverzeichnis 93

Die im Planungsbericht verwendeten Funktions- und Personenbezeichnungen beziehen sich

auf beide Geschlechter.



1 Planungsgegenstand / Ziel

1.1 Anlass

Die vorliegende Planung dient der Revision der "Allgemeinen Nutzungsplanung" der

Gemeinde Niederrohrdorf. Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland soll damit

auf die aktuellen Entwicklungsbedürfnisse der Gemeinde ausgerichtet werden.

Folgende Gründe haben den Gemeinderat bewogen, die kommunale Nutzungspla-

nung den veränderten Voraussetzungen anzupassen:

Der Planungshorizont der aktuell gültigen Nutzungsplanung ist abgelaufen.

Veränderte Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft, Wirtschaft und

Staat erfordern auch die periodische Überprüfung und Überarbeitung der kom-

munalen Planungsinstrumente und Rechtserlasse (BNO, Reglemente usw.).

Es gilt im Einvernehmen mit der ansässigen Bevölkerung und Wirtschaft sowie

im regionalen Abgleich über die noch beschränkt vorhandenen räumlichen Res-

sourcen, mittel- und längerfristig eine natur- und umweltverträgliche Entwicklung

des Lebensraumes Niederrohrdorf zu gewährleisten.

Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen

Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs-

serräume).

1.2 Bestandteile

Die Vorlage besteht aus folgenden Bestandteilen:

Bauzonenplan 1:2000

Änderungen Bauzonenplan 1:2000

Dieser Plan dient der Orientierung und zeigt die einzelnen Änderungen im Über-

blick auf.

Kulturlandplan 1:5000

Bau- und Nutzungsordnung

Planungsbericht

Der Planungsbericht beschreibt die Ziele und Hintergründe der Revision und er-

läutert die einzelnen Planungsinhalte, jedoch ohne direkte Verbindlichkeit für das

Grundeigentum. Der kantonalen Behörde dient der Planungsbericht zur Beurtei-

lung der Planung bzw. deren Änderungen und dem Gemeinderat als Grundlage

für den Vollzug.



1.3 Ziele

1.3.1 Kanton

Nebst den gesetzlichen Vorgaben bildet der Richtplan das für den Kanton zentrale

Planungsinstrument. Dieser stimmt die raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab

und definiert die Leitplanken für die räumliche Entwicklung des Lebensraums Aar-

gau. Bezüglich seiner vielfach allgemein gültigen Aussagen sei auf das Kapitel 2.4.2

verwiesen.

Konkretere Aussagen für die Gemeinde Niederrohrdorf beinhalten die seitens der

zuständigen kantonalen Behörde am 24. September 2014 eröffneten "Grundlagen

und Hinweise" zur Gesamtrevision Nutzungsplanung.

1.3.2 Region

Die Ziele der Region Baden (Baden Regio) sind in der regionale Entwicklungsstra-

tegie RES und dem regionalen Entwicklungskonzept REK aufgeführt. Sie werden im

Kapitel 2.4.3 beschrieben.

1.3.3 Gemeinde

Der Gemeinderat hat folgende wegweisenden Leitsätze formuliert (Leitbild, relevan-

te Themen für die Gesamtrevision):

Wir setzen uns für ein ausgewogenes Dorfbild ein

Aktive Einflussnahme auf Planungen des Kantons und der privaten Bauherrn

Bau- und Nutzungsordnung inkl. Zonenplan überarbeiten

Wir wollen ein gesundes, massvolles Wachstum

Wir institutionalisieren eine aktive Bodenpolitik als Gemeinde

Die sprungfixen Kosten und deren Auslösung sind dem Gemeinderat bekannt

Wir erhalten und fördern unsere Natur und Landschaft

Wir unterstützen die Erhaltung unserer Natur und Landschaft

Wir unterstützen ökologische Aufwertungsprojekte

Unsere Natur steht für die rücksichtsvolle Freizeitgestaltung zur Verfügung

Wir tragen Sorge zu unseren Naturschutzgebieten

Bestrebungen und Projekte von Kanton und Privaten werden unterstützt und

gefördert

Die Gemeinde koordiniert die verschiedenen Interessen

Wir halten den hohen Standard des ÖV

Bestehende Bus- und SBB-Fahrpläne aufrechterhalten oder verbessern

Transportkapazität und Linienführung den Bedürfnissen anpassen

Standards für Erreichbarkeit, Sicherheit und Sauberkeit der Bushaltestellen

aufrechterhalten



Wir halten unsere bestehende Infrastruktur in gutem Zustand und passen die-

se den Anforderungen entsprechend an

Die Werterhaltung der Infrastruktur (Werke, Strassen, Liegenschaften) ist si-

chergestellt

Die Eigenwirtschaftsbetriebe (Wasser, Abwasser, Abfall) sind langfristig

(15 Jahre) auf eine solide finanzielle Basis zu stellen

Aktives Immobilien-Management betreiben

Wir legen Wert auf den schonenden Umgang mit unseren Ressourcen

Unterstützen (und Fördern bei eigenen Liegenschaften und Werken) den Ein-

satz und die Produktion von alternativen und erneuerbaren Energien

Wir streben für das Trinkwasser das Qualitätsziel an und reduzieren den Ver-

lust auf 5 %

Standard bestehendes Entsorgungsangebot halten



2 Ausgangslage / Rahmenbedingungen

2.1 Rechtskräftige Planungsinstrumente

Die Gemeinde Niederrohrdorf verfügt über eine vollständige, den Anforderungen der

übergeordneten Gesetzgebung entsprechende Nutzungsplanung.

Nachfolgend die Datenübersicht der heute rechtskräftigen Pläne und Vorschriften:

Gemeinde Niederrohrdorf Beschluss

Gemeinde

Genehmigung

Kanton

Bauzonenplan und Bauordnung 3. Dezember 1996 12. Januar 1999

Kulturlandplan und Nutzungsordnung 26. November 1999 5. März 2002

Teiländerung Bauzonen- und Kulturland-

plan "Hofacher" 27. Juni 2003 28. April 2004

Teiländerung Bauzonenplan "Hintermatt"

mit Teiländerung Bauordnung 24. Juni 2005 15. Februar 2006

Teiländerung Bauzonenplan "Bünt" 27. November 2009 11. August 2010

Teiländerung Bauordnung 2009 27. November 2009 8. Dezember 2010

Teiländerung Bauzonenplan "Ergo-Areal"

mit Teiländerung Bauordnung 15. Juni 2010 22. Dezember 2010

Die Waldfeststellung wurde durchgeführt. Die entsprechenden Waldgrenzenpläne

wurden am 23. November 1998 durch das zuständige Kreisforstamt genehmigt.

2.2 Revisionsgründe

Die rechtskräftigen kommunalen Planungsinstrumente haben sich insgesamt be-

währt. Grundsätzliche Widersprüche der bisher ausgeschiedenen Zonen wurden

nicht festgestellt. Die stattgefundene und aktuelle Entwicklung lösen raumplaneri-

sche Massnahmen aus. Für die Gemeinde ist es wichtig, die Nutzungsplanung als

Ganzes sowie ihre einzelnen Elemente zu überprüfen und wo nötig den aktuellen

Verhältnissen anzupassen.

Nachfolgend die wesentlichsten Revisionsgründe:

Die beiden Nutzungspläne, Bauzonen- und Kulturlandplan, stammen aus dem

Jahre 1996. Gemäss Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) ist der Bau-

landbedarf von 15 Jahren zu berücksichtigen (vgl. Art. 15 RPG). Dieser Zeitraum

entspricht dem üblichen Rhythmus für eine Gesamtrevision der "Allgemeinen

Nutzungsplanung". Die vorgesehenen 15 Jahre seit der letzten Revision sind ab-

gelaufen, weshalb die Planungsinstrumente nun aktualisiert werden sollen.

Seit dem Inkrafttreten dieser Pläne hat sich das Bild der Gemeinde wesentlich

verändert.

Die zonenrelevanten Themen sind gemäss aktuellem Leitbild umzusetzen.



Die geschaffenen Veränderungen, die Entwicklungsziele aufgrund veränderter

Bedürfnisse und Randbedingungen in Gesellschaft und Wirtschaft, Raumentwick-

lung und Recht, sind in einem überarbeiteten Planungswerk darzustellen.

Die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland muss auf die neuen gesetzlichen

Vorgaben angepasst werden (u.a. Umsetzung IVHB, Innenentwicklung, Gewäs-

serräume).

2.3 SWOT-Analyse

An der Fachhochschule Nordwestschweiz, Hochschule für Wirtschaft, wurde im Jah-

re 2017 im Rahmen eines Studierendenprojektes eine SWOT-Analyse für die Ge-

meinde Niederrohrdorf erarbeitet. Mit der SWOT-Analyse (engl. Akronym für

Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Thre-

ats (Bedrohungen)) wurde eine Positionsbestimmung und Strategieentwicklung für

die Gemeinde vorgenommen. Nachfolgend werden die für die Nutzungsplanung

wichtigsten Aussagen aus der Arbeit zusammengefasst:

Das Einwohnerwachstum erachten 50 % der Befragten als positiv und 37 % als

negativ.

34 % der Befragten plädieren für ein weiteres Wachstum, während 63 % ein sol-

ches ablehnen.

Die Lärmbelastung erachten nur 25 % der Befragten als Problem, während 72 %

ein Problem verneinen.

Mit dem Landschaftsbild sind 78 % der Befragten zufrieden oder sehr zu frieden;

nur 19 % sind weniger zufrieden.

Als Verbesserungsmöglichkeiten werden der Dorfkern sowie die Verkehrsberuhi-

gung von weniger als 10 % der Befragten angegeben.

Aus Sicht der Gemeinde ist eine der Hauptschwächen das Fehlen von frei zur

Verfügung stehendem Bauland; dies ist auch in den angrenzenden Gemeinden

ein wichtiges Thema.

Niederrohrdorf wird als Zentrum für die umliegenden Gemeinden am Rohrdorfer-

berg betrachtet. Falls sich andere Gemeinden in eine ähnliche Rolle bringen wol-

len, entstehen neue Herausforderungen.

Mehr wie 50 % der Befragten wünschen sich ein zusätzliches Restaurant.

Die Themen, welche mit der Nutzungsplanung beeinflusst werden können, spielen

in der Studie eine eher weniger wichtige Rolle und wurden daher nicht weiter be-

handelt.

https://de.wikipedia.org/wiki/Akronym



2.4 Übergeordnete Rahmenbedingungen

2.4.1 Gesetze / Pläne Bund

Die Einhaltung der Bundesgesetze, insbesondere des Bundesgesetzes über die

Raumplanung (RPG), ist durch die Berücksichtigung der entsprechenden Grund-

sätze in der kantonalen Gesetzgebung gewährleistet.

Die Gemeinde Niederrohrdorf wird vom Sachplan Verkehr, Teilplan Infrastruktur

Schiene tangiert. Im nördlichen Gemeindegebiet verläuft der Korridor des "Vier-

spurausbau Limmattal-Rupperswil, Variante Chestenberg und Honeret (Honerettun-

nel)". Der Korridor ist jedoch erst im Stadion Vorprojekt. Ein Ausbau hätte keine

Auswirkungen auf Niederrohrdorf, da es sich um einen unterirdischen Tunnel han-

delt.

Niederrohrdorf liegt gemäss Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) zwischen dem

Landesflughaben Zürich und dem Regionalflugplatz Birrfeld (ohne Linienverkehr).

Die Gemeinde ist jedoch nicht durch die Auswirkungen der Flughäfen (u.a. Höhen-

beschränkung, Lärmvorbelastungen) betroffen. Der Gemeinderat setzt sich für die

Reduktion der Lärmbelastung durch den Flugverkehr ein.

Die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) werden nicht tangiert. Kon-

flikte der kommunalen Planung mit Sachplänen oder konkreten Projekten des Bun-

des ergeben sich keine.

2.4.2 Gesetze / Pläne / Konzepte Kanton

Für die kommunale Nutzungsplanung sind auf kantonaler Ebene in erster Linie das

Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetzes, BauG), die überarbei-

tete Bauverordnung (BauV) sowie der Richtplan wegweisend.

2.4.2.1 Kantonaler Richtplan

Der kantonale Richtplan koordiniert die raumwirksamen Tätigkeiten des Kantons

und bezeichnet deren übergeordneten Interessen. Er ist behördenverbindlich (Art. 9

RPG) und bildet so den Rahmen für die Planung der Gemeinde.

Gemäss Richtplan zählt die Gemeinde Niederrohrdorf zu den Gemeinden in ländli-

chen Entwicklungsraum. Diese verbinden den ländlichen Raum mit den Zentren und

Agglomerationen. Die Siedlungsentwicklung wird an gut erreichbaren Standorten

der wichtigen kantonalen Verkehrsachsen gefördert, namentlich im Talbereich, wo

eine gute Erschliessung mit öffentlichem Verkehr vorhanden ist.

Nebst einer Fülle von allgemein gültigen Aussagen enthält der Richtplan für die

Gemeinde Niederrohrdorf diverse konkrete Festlegungen:

Siedlung:

Siedlungsgebiet (abschliessend keine Einzonungsflächen vorgesehen)

Siedlungstrenngürtel zu Fislisbach



Kulturland:

Ortsbild von regionaler Bedeutung (Weiler), Die Ziele des ISOS sind angemes-

sen umzusetzen (Richtplanbeschluss S1.5 / Beschlüsse 1.1-1.3).

Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung im Wald (NkB)

Landwirtschaftsgebiet / Fruchtfolgeflächen (FFF)

Landschaft von kantonaler Bedeutung

Kantonales Interessengebiet für Grundwassernutzung

Vorrangiges Grundwassergebiet

Materialabbaugebiet

Abbildung 1: Ausschnitt Richtplan Gesamtkarte 2018

Von den allgemeinen Aussagen im Richtplan sind Folgende wesentlich für die Ge-

samtrevision:

Richtplanbeschluss S1.2: Es werden die Rahmenbedingungen für kleinflächige

Einzonungen festgelegt, welche direkt an Bauzonen grenzen und als weitge-

hend überbaut gelten. Weitere Einzonungen sind nur bei flächengleicher Kom-

pensation möglich.

Richtplanbeschluss S1.2/2.1: Die Gemeinden müssen die Nutzungsplanung so

gestalten, dass in den Wohn- und Mischzonen im Richtplanhorizont von 2015

bis 2040 eine Verdichtung bis zur Mindestdichte möglich ist. Im ländlichen Ent-

wicklungsraum gelten folgende Mindestdichten; überbaute Wohn- und Misch-

zonen 40 E/ha, unüberbaute Wohn- und Mischzonen 60 E/ha.



Richtplanbeschluss S1.2/2.2: Gemeinden, in welchen die Mindestdichte ge-

mäss Ziffer 2.1 erreicht ist, ermitteln im Rahmen der Nutzungsplanung die für

eine weitere Erhöhung der Dichte bevorzugten Wohn- und Mischzonen und

weisen die entsprechenden Potenziale sowie die damit verbundene, zusätzliche

Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungsplanung und mit ergänzenden

Massnahmen verbindlich für die Umsetzung.

Soweit im Rahmen der Nutzungsplanung erforderlich, sind diese Richtplanfestle-

gungen in die Gesamtrevision einzubeziehen.

2.4.2.2 Agglomerationsprogramm Aarau Ost

Die Agglomerationsprogramme dienen der Umsetzung von Infrastrukturmassnah-

men, welche im Interesse einer ganzen Region stehen. Hautanliegen ist dabei eine

verbesserte Koordination zwischen Siedlungsentwicklung, Verkehr und Umwelt.

Niederrohrdorf liegt im Perimeter des Agglomerationsprogrammes Aarau Ost. Aktu-

ell ist die 3. Generation des Programmes beim Bund in Prüfung.

Die Agglomerationsprogramme sind sehr umfangreich, es werden daher an dieser

Stelle nur die für Niederrohrdorf gültigen Massnahmen aufgeführt.

Generation /

Massnahme Nr.

Massnahme Stand

1 / 12.11 LV Umsetzung kantonales Radroutennetz, Radweg Nie-

derrohrdorf-Mellingen

Erstellt (Stand

AGIS)

2 / S_2 Wichtige Potenziale Innenentwicklung laufend

3 / BGK_11 BGK Bremgartenstrasse K 271 In Arbeit (Ge-

nehmigung RR

erfolgt)

3 / S_1 - S_9 Massnahmen zur Siedlung entsprechend den Vor-

gaben des Richtplanes

laufend

3 / L_1 - L_5 Generelle Massnahmen zur Landschaft entspre-

chend den Vorgaben des Richtplanes, keine speziel-

len Projekte in Niederrohrdorf

laufend

2.4.3 Regionale Konzepte

2.4.3.1 Regionale Entwicklungsstrategie Baden Regio (RES)

Die regionale Entwicklungsstrategie (RES) der Baden Region vom 7. März 2013

liegt vor. Die RES soll als Ergänzung zum REK (vgl. nachfolgendes Kapitel) die

Entwicklungsstrategien zur Steigerung der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit

und der Positionierung der Region als attraktiver und wettbewerbsfähiger Wohn-,

Wirtschafts- und Freizeitstandort aufzeigen. Aus der im Bericht aufgezeigten Vision

wurden Strategien formuliert. Dazu zählen:

eine einfache, direkte und schnelle Erreichbarkeit;



eine hohe Lebensqualität;

attraktive Wohn- und Dienstleistungsquartiere mit Wohnformen für alle Alters-

und Zielgruppen;

der Erhalt des Dorflebens und der verschieden Räume;

die siedlungsnahen Landschaftsräume als attraktive Erholungsräume.

2.4.3.2 Regionales Entwicklungskonzept Baden Regio (REK)

Vom Planungsverband Baden Regio liegt der Schlussbericht vom 28. November

2013 vor. Der Bericht teilt die Region in fünf Raumgruppen auf, Niederrohrdorf zählt

dabei zu den Raumgruppen ländlich geprägte Entwicklungsachsen und grüne Land-

schaft.

Als Grundsätze für die Region gelten unter anderem (gekürzte Fassung):

Es wird an die Dynamik des Grossraumes Zürich angeknüpft, gleichzeitig wer-

den die Qualitäten des ländlichen Raumes bewahrt.

Es werden hochwertige Wohnanlagen mit einen vielseitigen Wohnangebot si-

chergestellt.

Es soll eine qualitativ hochwertige, auf den Verkehr abgestimmte Siedlungs-

entwicklung stattfinden. Die Siedlungsentwicklung konzentriert sich dabei priori-

tär auf zentrale und gut mit dem ÖV erschlossene Lagen. Siedlungserweiterun-

gen von regionaler Bedeutung finden nur an gezielten Schwerpunkten statt.

Die Ansiedlung flächenintensiver Betriebe, insbesondere Logistikanlagen, wird

nicht angestrebt.

Es wird eine gute Anbindung der Zentren und Entwicklungsachsen an den Ver-

kehr sichergestellt. Der Langsamverkehr soll vermehrt gefördert werden und

Trennwirkungen abgebaut werden.

Die Landschaft wird aufgewertet, die siedlungsnahen Landschaftsräume lang-

fristig sichergestellt.

Die Region setzt sich für ein starkes Zentrum ein, die Versorgung des täglichen

Bedarfs wird durch die Subzentren und Dorfzentren vor Ort abgedeckt.

Gemäss den Visionen sollen (für Niederrohrdorf von Belangen) die ländlich gepräg-

ten Entwicklungsachsen in ihrer Struktur weitgehend erhalten bleiben. Das "Gesicht"

dieser Gebiete soll sich wenig verändert. Das Potenzial der Dorfzentren wird mittels

qualitativer Verdichtung ausgereizt und die Ortskerne damit gestärkt. Gestaltete

Siedlungsränder sorgen für einen klaren Übergang von der Siedlung in die Land-

schaft. Beim Langsamverkehr werden die Lücken geschlossen. Die landschaftsori-

entierten Freiräume sind auf eine multifunktionale Nutzung der Landschaft ausge-

richtet und in Form von Weilern u.a. vereinzelt bewohnt. Sie werden multifunktional

genutzt, wobei Landwirtschaft, Erholung sowie Natur- und Landschaftsschutz

gleichberechtigt sind. Die Siedlungsbegrenzung dient dem Schutz von Natur und

Landschaft am Rande dynamischer Siedlungsgebiete mit hohem Entwicklungs-

druck.



Bei den Strategien werden u.a. aufgeführt:

Die Innenentwicklung, Umstrukturierung und hochwertige Verdichtung von zent-

ralen und gut erschlossenen Lagen sind zu stärken.

Ausserhalb von benannten Gebieten (keines in Niederrohrdorf vorhanden) sol-

len nur Arbeitsplatzgebiete von kommunaler Bedeutung vorgesehen werden

(Konzentration auf Bestand und Betriebserweiterungen).

Die öffentlichen Räume (insbesondere auch die Dorfzentren), Strassen, Plätze

und Freiräume werden als multifunktionale Infrastruktur aufgewertet.

Die Zentren der Gemeinden stellen die Versorgung des täglichen Bedarfs si-

cher und tragen als Begegnungsort zur Lebensqualität im ländlichen Raum bei.

Der Ausbau des Verkehrssystems erfolgt koordiniert und in die Abstimmung mit

der Siedlungsentwicklung, die verschiedenen Verkehrsträger ergänzen sich.

In Gemeinden mit hohem Verkehrsaufkommen werden Gesamtverkehrskon-

zepte erstellt, die Strassenräume werden siedlungsverträglich und nach dem

Koexistenzprinzip gestaltet, die Ortsdurchfahrten nach Möglichkeit aufgewertet.

Das für die Region prägende Landschaftsbild soll erhalten, verbessert und

durch bauliche oder künstliche Eingriffe nicht beeinträchtigt werden.

Siedlungsnahe Landschafts- und Gewässerräume mit grosser Naherholungs-

und Freizeitqualität werden sichergestellt und gefördert.

Das Siedlungsgebiet soll zum Schutz von Natur und Landschaft nicht über die

definierten Siedlungsbegrenzungslinien hinauswachsen. Die verbleibenden

Freiräume werden gesichert.

Siedlungsränder und Zugänge zur Landschaft sind Teil der Siedlungs- und

Landschaftskonzeption und sollen sorgfältig gestaltet werden.

Freiräume innerhalb Siedlungstrenngürtel sollen als attraktive siedlungsorien-

tierte Freiräume in Wert gesetzt werden.

Als Schlüsselmassnahmen werden unter anderem die Abstimmung der kommuna-

len Zonenpläne auf das REK, die Erarbeitung von regionalen Sachplänen zur Sied-

lung / Verkehr, die Erstellung eines Leitfadens für Verdichtung, die Aufwertung von

öffentlichen Räumen, die städtebauliche Aufwertung der Strassenräume und das

Erarbeiten von Freiraumkonzepten zur Sicherstellung siedlungsnaher Landschafts-

und Gewässerräume mit grosser Landschaft-, Naherholungs- und Freizeitqualität

genannt.

Gemäss den Visionsplänen ist die Gemeinde Niederrohrdorf in einem moderat ver-

änderten Gebiet. Diese sollen in ihrer Struktur erhalten und moderat erneuert wer-

den (Innenentwicklung). Die Nord-Süd-Verbindung (Kantonsstrasse) muss besser

gestaltet werden. Die Siedlungsbegrenzung nach Westen beibehalten werden. Das

Dorf ist von landschaftsorientierten Freiräumen umgeben.



Die positive Stellungnahme von Baden Regio vom 13. Juni 2019 liegt vor. Die Vor-

gaben werden mit der Planung erfüllt bzw. müssen im Rahmen von anderen Verfah-

ren geklärt werden (insbesondere Verkehr).

2.4.3.3 Regionales Parkraumkonzept Baden Regio

Gemäss regionalem Parkraumkonzept Baden Regio, Schlussbericht vom November

2014, wird Niederrohrdorf der ländlich geprägten Entwicklungsachsen zugeordnet.

Gemäss Massnahmentabelle sind für die Gemeinden in den ländlich geprägten

Entwicklungsachsen folgende Massnahmen vorgesehen:

Massnahme Umsetzungs-

zeitpunkt

M1: Regelung der Bewirtschaftung von Parkplätzen auf öffentlichem

Grund - Parkierungsreglemente / Gebührenverordnung

2019

M2: Regelung der Anzahl zu erstellenden Parkplätze auf privatem Grund

- BNO bzw. Parkplatzverordnung

2019

M3: Grundlagen schaffen für Bewirtschaftung von Parkplätzen auf pri-

vatem Grund - KGV

2019

M5: Voraussetzungen für autoarme Nutzungen schaffen - BNO 2019

M6: Verankerung des Mobilitätsmanagements in kommunalen Pla-

nungsinstrumenten

2019

M9: Grundlagen für Parkleitsystem schaffen - KGV 2019

M12: Bereitstellung und Ausbau des Bike+Ride - Angebot

* Zentrum / restliches Gemeindegebiet 2023 (bei Bedarf)

2019*

2.4.3.4 Velokonzept Baden Regio

Gemäss Velokonzept Baden Regio, Erläuterungsbericht vom November 2013, füh-

ren durch Niederrohrdorf zwei Routen, eine von Südost nach Nordwest (kantonale

Route) und eine von Südwest nach Nordost (regionale Route).

Kantonale Radroute:

Radweg

Radstreifen

Radroute Mischverkehr

Regionales Netz:

Netzergänzung Fokus Um-

feldqualität / Sicherheits-

empfinden

Abbildung 2: Velokonzept Baden Regio / Auszug Niederrohrdorf



Grundsätzlich werden Velofahrer auf kantonalen Radrouten ausserorts auf Radwe-

gen, innerorts auf Radstreifen geführt. Wo die kantonale Radroute von Kantons-

strassennetz abweicht, wird der Radverkehr meist im Mischverkehr geführt.

Regionale Netzte mit Netzergänzung Fokus Umfeldqualität / Sicherheitsempfinden

bieten abseits der stark befahrenen Strassen eine hohe Umfeldqualität und sind für

Velofahrer mit erhöhtem Sicherheitsbedürfnis gedacht (Pendler, Kinder, Freizeitver-

kehr).

2.5 Fazit

Mit dem revidierten kantonalen Baugesetz, der Bauverordnung sowie dem überar-

beiteten Richtplan sind die übergeordneten Vorgaben und Leitplanken relativ klar

definiert. Der verbleibende Spielraum ist, insbesondere was die Siedlungsentwick-

lung anbelangt, relativ bescheiden. Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, dass

dieser bescheidene Handlungsspielraum vollumfänglich ausgeschöpft werden soll.



3 Zentrale Sachthemen

3.1 Bauzonengrösse

Gemäss den kantonalen Grundlagen zur Gesamtrevision sind die bestehenden

Bauzonen ausreichend, um die erwartete Einwohnerzahl aufnehmen zu können.

Abbildung 3: Siedlungsgebiet Niederrohrdorf

3.1.1 Flächenübersicht rechtskräftiger Bauzonenplan (Berechnung 2015)

Wohn- und Mischzonen Industriezonen

überbaut [ha]

unüberbaut [ha]

überbaut [ha]

unüberbaut [ha]

Erhebung Kanton aus dem Jahre 2014

1

58.9 6.2 2.4 0.0

Total1 65.1 2.4

Erhebung Gemeinde aus dem Jahre 2015

2

61.2 4.0 2.4 0.0

Total2 65.2 2.4

1 Flächenberechnung auf Basis digitalisierter Aufnahmen (Datengrundlage ARE)

2 Flächenberechnung auf Basis der amtlichen Vermessung (Datengrundlage Scheidegger + Partner AG)

Die genaueren Zahlen der amtlichen Vermessung (Berechnung 2015) weichen ge-

ringfügig von der kantonalen, digitalisierten Erhebung im Jahr 2014 ab. Der Grund

dürfte zur Hauptsache in der Ungenauigkeit der Digitalisierung sowie auf der aktuel-

leren Datengrundlage liegen. Die grössere Fläche an bebauten Gebieten ergibt sich

aus der genaueren Abgrenzung der Unterteilung bebaut / unbebaut bzw. an der Be-

rücksichtigung der sich im Bau befindlichen / neu bebauten Gebieten.

Heute sind ca. 93 % der Wohn- und Mischzonen als überbaut zu beurteilen. Die In-

dustriezone gilt heute gemäss Übersicht Stand der Erschliessung als bebaut (eine

Gewerbezone gibt es nicht).

Die bebauten und unbebauten Flächenanteile wurden für den rechtsgültigen Bauzo-

nenplan zu Beginn der Planung im Jahre 2015 ermittelt. Im Laufe der Planungszeit

haben sich diese Flächen verändert, da weitere Flächen überbaut wurden. Die Auf-



teilung in bebaute und unbebaute Flächen wurde für den rechtskräftigen Bauzonen-

plan nicht nachgeführt. Für den neuen Bauzonenplan (vgl. Kapitel 3.1.5) sind die

Flächen aktualisiert.

3.1.2 Einwohnerprognosen 2032

Ende 2017 betrug die Einwohnerzahl 4'035 Einwohner (Ende 2012: 3'665 Einwoh-

ner). Gemäss den Richtwerten ARE zum Fassungsvermögen und Innenentwick-

lungspfad (vgl. Anhang) aus dem Jahre 2018 prognostiziert der Kanton für das Jahr

2032 eine Einwohnerzahl von 4'070 Einwohnern, was einer durchschnittlichen jähr-

lichen Zunahme von 0.53 % entspricht. Da gemäss Richtplan in Niederrohrdorf kei-

ne Einzonungsflächen zur Verfügung stehen, verzichtet die Gemeinde Niederrohr-

dorf auf eigene Berechnungen, da diese keinen Einfluss auf die Bauzonengrössen

haben würden.

Einwohnerprognose

Prognose Kanton für das Jahr 2032 ca. 4'110 Einwohner

Prognose Kanton für das Jahr 2040 ca. 4'180 Einwohner

3.1.3 Einwohnerkapazität rechtskräftiger Bauzonenplan

Der Kanton rechnet für die unüberbauten Zonen mit einer Kapazität von 267 Ein-

wohnern. Für die überbauten Gebiete rechnet er mit einem Verdichtungspotenzial

von 155 Einwohnern.

Es ergibt sich für die rechtskräftige Bauzone folgende Einwohnerkapazität:

Einwohnerkapazität des rechtskräftigen Bauzonenplans

Berechnung Kanton mit Verdichtung: ca. 4'460 Einwohner

In den kantonalen Grundlagen zur Nutzungsplanung Siedlung / Kulturland hält die

zuständige kantonale Behörde dazu Folgendes fest:

Die Zone W3 hat eine unterdurchschnittliche Dichte an Einwohnern.

Aufgrund der demografischen Entwicklung ist mehrgeschossiger Wohnungsbau

im mittleren Wohnungsgrössen (2 - 3 Zimmer) weiterhin angebracht.

Für eine ländliche Gemeinde bestehen recht hohe Einwohnerdichten in allen

Wohn- / Mischzonen; daher resultiert wenig weiteres inneres Entwicklungspoten-

zial in den bereits heute überbauten Wohn- und Mischzonen.

Rechnerisch besteht bis 2026 kein Bedarf an weiteren Wohn- und Mischzonen

soweit die Wohnbaureserven weiterhin konsequent und dicht genutzt werden.

Weiteres Entwicklungspotenzial für das private Wohnen könnte sich durch die

(überkommunale) Überprüfung der noch grossen Reserven in der Zone für öf-

fentliche Bauten und Anlagen durch eventuelle Umzonungen ergeben.



3.1.4 Grösse und Abgrenzung der Bauzonen

Gestützt auf das revidierte Raumplanungsgesetz und den angepassten Richtplan

stehen der Gemeinde Niederrohrdorf keine Einzonungsflächen zur Verfügung. Die

Flächen für neue Einwohner sind mittels Siedlungsentwicklung nach innen (Verdich-

tung) bereit zu stellen. Mit den geplanten Anpassungen des Bauzonenplans werden

keine Einzonungen vorgenommen. Die geplanten Massnahmen führen nur zu ge-

ringfügig höheren Einwohnerzahlen.

Der Siedlungsrand ist bereits heute gut gefasst mit nur wenigen Baulücken Am

nördlichen Siedlungsrand liegt mit der unbebauten Parzelle Nr. 404, östlich der Loo-

renstrasse, eine grössere unbebaute Fläche (ca. 3'300 m2) in der Wohnzone W2.

Diese kann ohne weitere Massnahmen (u.a. Sondernutzungsplanung) bebaut wer-

den.

Das Baugebiet ist gut arrondiert und ergibt mit dem Kontext der Topografie ein gut

abgegrenztes Siedlungsgebiet.

3.1.5 Flächendaten neuer Bauzonenplan

Zonen (neu) überbaut [ha]

unüberbaut [ha]

total revidiert

1

[ha]

total rechtskräftig

2

[ha]

W2 33.36 1.22 34.58 33.77

W3 22.30 1.84 24.14 18.67

WG3 1.62 0.35 1.97 2.84

K 5.53 0.06 5.59 9.93

Wohn- und Mischzonen

Total (gerundet) 62.81 3.47 66.28 65.21

OeBA 8.08 2.77 10.85 11.11

A 2.33 0.00 2.33 2.40

US 0.60 0.00 0.60 0.53

Bauzonen

Total (gerundet) 73.82 6.24 80.06 79.25

1 Bauzonenfläche gemäss revidiertem Bauzonenplan

2 Bauzonenfläche gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan

3.2 Innere Siedlungsentwicklung

3.2.1 Siedlungsdichte bestehend

Mit der Richtplananpassung werden Zielwerte für die Einwohnerdichte festgelegt.

Die Dichtewerte von Wohn- und Mischzonen werden für 5 Raumtypen bestimmt.

Niederrohrdorf wird dem Raumtyp "ländlicher Entwicklungsraum" zugewiesen.

Die Siedlungsdichte, gemessen am Bestand 2017, beträgt in Niederrohrdorf 63.7

Einwohner pro ha (E/ha) (Ermittlung durch Kanton). Die Mindestdichte für ländliche



Zentren wird in den überbauten Gebieten mit 40 E/ha vorgegeben. In den unüber-

bauten Gebieten wird eine Mindestdichte von 60 E/ha angestrebt.

Abbildung 4: Raumtypen / Mindestdichten gemäss Richtplan

Niederrohrdorf weist somit Einwohnerdichten deutlich über den Mindestvorgaben für

bebaute und knapp über der Mindestvorgabe für unbebaute Gebiete auf. Die Gebie-

te mit zu tiefen Werten liegen in den Mischzonen (Gewerbe anstelle von Einwoh-

nern) oder weisen unbebaute Parzellenteilflächen auf, welche dennoch als bebaut

eingerechnet wurden (und damit langfristig nachverdichtet werden können). Im Ge-

gensatz dazu wird auf ca. der Hälfte der bebauten Wohn- und Mischzonen die Min-

destvorgabe für unbebaute Zonen übertroffen.

Gemäss Richtplan "ermitteln Gemeinden, in welchen die Mindestdichte erreicht ist,

im Rahmen der Nutzungsplanung die für eine weitere Erhöhung der Dichte bevor-

zugten Wohn- und Mischzonen und weisen die entsprechenden Potenziale sowie

die damit verbundene, zusätzliche Verdichtung aus. Sie sorgen in der Nutzungspla-

nung und mit ergänzenden Massnahmen verbindlich für die Umsetzung."

Die Entwicklung findet in den bestehenden, bereits gut ausgenutzten Bauzonen

statt. Die sogenannten "Schlüsselgebiete" (grosse, zusammenhängende Bauland-

reserven) sind mehrheitlich mit einem Gestaltungsplan überlagert bzw. wurden /

werden aktuell gerade überbaut. Zusätzliche planerische Massnahmen sind daher

für die Schlüsselgebiete nicht vorgesehen.

3.2.2 Innenentwicklung bisher

Die bestehenden überdurchschnittlich hohen Einwohnerdichten in Niederrohrdorf

wurden durch verschiedene Massnahmen erreicht.

3.2.2.1 Ausnützungsziffer

Die Gemeinde hat seit längerem keine Ausnützungsziffer mehr vorgegeben. Die

Bebauungen werden über die Anzahl Vollgeschosse, die Firsthöhe und die Grenz-

abstände (inkl. Mehrlängenzuschlag) geregelt. Dadurch kann auch in der Wohnzone

W2 dichter gebaut werden. Die Wohngebiete in der Zone W2 weisen daher vieler-

orts bereits heute gute Einwohnerdichten und hohe Auslastungsgrade auf. Durch

die Festlegung der zulässigen Gebäudetypen (Ein-, Reihen- und Gruppenhäuser



sowie Mehrfamilienhäuser) und die Festlegung einer maximalen Gebäudelänge

werden zu grosse Gebäudevolumen in der Zone W2 verhindert.

3.2.2.2 Gestaltungspläne

Die Gemeinde weist eine hohe Anzahl von Sondernutzungsplänen auf (19 Pla-

nungswerke). Neben den 11 Überbauungs- und Erschliessungspläne, welche nur

einen geringen Einfluss auf die Innenentwicklung haben, sind die 8 Gestaltungsplä-

ne für die qualitative Innenentwicklung massgebend.

Die 4 Gestaltungpläne über die Kantonsstrasse (Ortskern) haben die bauliche Ent-

wicklung im Ortskern in den letzten Jahren geleitet und zur Qualitätssicherung bei-

getragen. Mit den Gestaltungsplänen für die grösseren Freiflächen Hintermatt (Be-

bauung erstellt), Hofacher (Bebauung mehrheitlich erstellt) und Egro-Areal (Bebau-

ung und Umbau teilweise erfolgt) wurden die Bebauungsdichten an den zentralen

Lagen gefördert und die guten Qualitäten von Bauten und Freiräumen sichergestellt.

Diese Entwicklung wird mit dem neueren Gestaltungsplan alte Bremgartenstrasse

(noch nicht umgesetzt) fortgeschrieben. Die Gestaltungspläne sind ein weiterer

wichtiger Baustein für die gute Innenentwicklung von Niederrohrdorf.

3.2.2.3 Kommissionen

Die Gemeinde hat, im Vergleich zu anderen Gemeinden, viele Fachkommissionen,

welche den Gemeinderat im Bezug auf die Ortsentwicklung unterstützen.

Siedlung Kulturland

Baukommission Landschaftskommission

Planungskommission Landwirtschaftskommission

Umweltschutzkommission

In der Gemeinde gab und gibt es interessierte und qualifizierte Baufachleute, welche

ihr Wissen in diese Kommissionen einbringen / eingebracht haben und sich intensiv

mit der Gestaltung und Weiterentwicklung Ihres Dorfes auseinander setzen / gesetzt

haben. Die Qualität der Kommissionen ist auf einem, im Vergleich zu ähnlichen

Gemeinden, hohen Niveau und trägt massgeblich zur qualitativen Innentwicklung

bei.

3.2.3 Kernzonenplanung (Masterplan und Schutzbereich)

Da die Entwicklung des Ortskerns als zentrales Element der Gesamtrevision Nut-

zungsplanung angesehen wird, wurde ein Masterplan über die Kernzone und das

Gebiet Bünt erarbeitet. Der Masterplan zeigt die erwünschte Entwicklung für das

Ortszentrum und das Areal Bünt (grosse Freifläche an zentraler Lage im Besitz der

Einwohnergemeinde) auf. Der Masterplan ist behördenverbindlich und dient als

Grundlage für die Gesamtrevision Nutzungsplanung und als Unterstützung bei der

Beurteilung von künftigen Planungen und Bauvorhaben im Zentrumsbereich (vgl.

Masterplan / Beilage). Neben den in der Gesamtrevision umgesetzten Inputs sind

folgende Handlungsschwerpunkte aus dem Masterplan für die Innenentwicklung

wichtig:



Abbildung 5: Auszug Handlungsfelder aus Masterplan

A: Eingangssituation klären / B, C und E: Unklare Platzsituationen klären /

D: Beziehung zur Freifläche fördern

Um die bestehenden Sondernutzungspläne im Ortskern ablösen zu können, ist der

Masterplan, da nur behördenverbindlich, nicht ausreichend. Es wird daher der

Schutzbereich Ortskern eingeführt. Die grundeigentümerverbindlichen Vorgaben

des Schutzbereiches Ortskern werden im Ergänzungsplan zur BNO räumlich genau

definiert und in der BNO beschrieben. Die Schwerpunkte dabei sind:

Zielvorgaben, welche die gewünschte Entwicklung aufzeigen

Festlegung von Bereichen für 2-geschossige Bauten (im Bereich der Kernzone

mit Satteldach)

Festlegung Zwangsbaulinien; von diesen darf strassenabgewandt bis max.

50 cm abgewichen werden

Festlegung des Freiraumes Bünt sowie weiterer besonderer Freiräume mit Nut-

zungseinschränkungen

Festlegung erhaltenswerte Baumgruppen

Verbindlicherklärung des Masterplanes als Grundlage für die Qualitätsbeurtei-

lung von Bauvorhaben



3.2.4 Innere Reserven auf unbebauten Flächen

Die grösseren unbebauten Flächen bzw. stark unternutzen Areale im Baugebiet

wurden überprüft:

Kategorie Lage (Parzellen Nrn.) Massnahme

Unbebaute (Teil-)

Parzellen, bei wel-

chen die Planung der

Gemeinde bekannt

ist

Alte Bremgartenstrasse (642,

646, 649, 780)

Bremgartenstrasse (576)

Bünt (204)

Clemenzweg (261)

Egro-Areal Mitte (1267, 1275

etc.)

Esterlistrasse (234)

Holzrütistrasse (195)

Mellingerstrasse (516)

Mellingerstrasse (571)

Mülimatte (529, 1242)

Planungen weiterhin aktiv

begleiten

Unbebaute (Teil-

Parzellen) bei wel-

chen die Planung der

Gemeinde nicht be-

kannt

Bremgartenstrasse (280, 680,

1052, 1053)

Buacherweg (289)

Büntstrasse (207)

Hiltimattstrasse (760)

Mülimattstrasse (543)

Rebhaldenweg (931)

Rotrischweg (404)

Rüslerstrasse (238)

Weiherweg (511)

Gespräch mit Eigentümern

suchen über Planungsab-

sichten / Information über

die Innere Siedlungsent-

wicklung

"bebaute" Parzellen

welche Potential zur

Innenentwicklung

haben

Buacherweg (270)

Römerweg (488)

Gespräch mit Eigentümern

suchen / Information über

die Innere Siedlungsent-

wicklung

3.2.5 Nutzungsverdichtung / Siedlungsqualität (BNO)

In der BNO wird mit verschiedenen Massnahmen die qualitativ hochwertige Innen-

entwicklung gefördert:

Einführung Schutzbereich Ortskern (vgl. Kapitel 3.2.3)

Anordnungsspielraum für Attikageschossflächen bei Gestaltungsplänen erhöht

Aufhebung der maximalen Wohnungsanzahl bei Mehrfamilienhäusern in der Zo-

ne W2

Verbot von freistehenden Ein-und Zweifamilienhäuser in der Wohnzone W3

Verweigerung der Baubewilligung möglich, wenn Bauland nicht optimal ausge-

nützt wird



Umwandlung des Dach- / Attikageschosses in ein Vollgeschoss bei Wohnbauten

mit mindestens 2 Wohnungen in der Wohnzone W2

Aussenräume und Umgebungsgestaltung sind Bestandteil der Bauprojekte

Einführung Fachkommission (verbindliche Festlegung in der BNO)

3.2.6 Handlungsprogramm Innenentwicklung

Die Gemeinde Niederrohrdorf fördert die Innenentwicklung mit folgenden Massnah-

men (vgl. vorhergehende Kapitel):

Thema Massnahme Realisierung

Einwohnerdichten erhöhen Nutzungsboni festlegen und

Einschränkungen Bauweise

reduzieren in BNO

Mit Gesamtrevision Nut-

zungsplanung

Qualität erhöhen Qualitätsvorgaben in der

BNO festlegen


zungsplanung

Bevölkerung sensibilisieren Bevölkerung in geeigneter

Weise über neue Möglich-

keiten der Innenentwicklung

zu informieren

laufend

Masterplan Ortskern umset-

zen

Platzsituationen klären In Abklärung

Beziehung zu Bünt klären

(Durchgang von Strasse

her)

In Abklärung

Fuss- und Velowege sichern In Abklärung

Ortskern gezielt entwickeln Einführung Schutzbereich

Ortskern (Bauzonenplan

und BNO)


zungsplanung

Schulanlage Rüsler / Hüs-

lerberg erweitern

Wettbewerb durchführen In Abklärung

Bebauung unbebauter /

unternutzter Flächen fördern

Gespräche aufnehmen mit

Eigentümern der Parzellen

(vgl. Kapitel 3.2.4)

Laufend

3.3 Wirkungsabschätzung zu den Innenentwicklungsmassnah-

men

Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitäten der Wohn- und Mischzonen ge-

mäss revidiertem Bauzonenplan sowie die Wirkung der Innenentwicklungsmass-

nahmen aufgezeigt (vgl. nachfolgende Tabellen 1 - 5 / Auszüge gemäss Beilage [2]

/ Nachweis Bauzonenkapazität).



3.3.1 Bauzonenstatistik

Es werden nur geringfügige Ein- und Auszonungen am Baugebietsrand vorgenom-

men. Mit diesen wird das Baugebiet arrondiert und die baulanderschliessenden

Strassen dem Baugebiet zugewiesen. Das Baugebiet vergrössert sich damit nur ge-

ringfügig. Bei den Änderungen ist die Umzonung von grösseren Flächen der Kern-

zone in die Wohnzone W3 auffällig.

Abbildung 6: Tabelle 1

3.3.2 Kapazitätsberechnung revidierter Bauzonenplan

In der Bauzonenkapazitätsberechnung (vgl. nachfolgende Tabellen) wird für den

Bauzonenplan ein Fassungsvermögen von 4'521 Einwohnern festgestellt. Dieses

liegt somit leicht über der vom Kanton errechneten Einwohnerkapazität von 4'405

Einwohnern innerhalb der Bauzone. Im Folgenden werden die Einwohnerkapazitä-

ten für den revidierten Bauzonenplan abgeschätzt, und zwar differenziert gemäss

RIA-Prinzip des Kantons.

R: Alle vorhandenen Reserven an Wohn- und Mischzonen, das heisst die un-

überbauten Grundstücke

I: Alle innert des Planungshorizonts direkt einwohnerwirksamen, räumlich konkre-

ten Innenentwicklungspotenziale und alle aktivierbaren inneren Nutzungsreser-

ven innerhalb der bereits überbauten Wohn- und Mischzonen.

A: Durch Einzonungen zusätzlich herbeigeführte Einwohnerpotenziale. (In Nie-

derrohrdorf sind keine Einzonungen möglich).

3.3.3 Einwohnerdichten

Auf Grund der bereits bestehend hohen Einwohnerdichten werden keine Massnah-

men getroffen, die einen grossen Einfluss auf die Einwohnerdichten haben. Die ge-

planten Anpassungen von BNO und Bauzonenplan unterstützen in erster Linie die

Qualität der Siedlungsentwicklung. Die Nachverdichtung wird nur minimal gefördert.

Auf Grund dessen, werden für die Berechnungen die Richtwerte des Kantons für die

Einwohnerdichten in den einzelnen Zonen übernommen. Diese liegen nur wenig

über den bestehenden Dichten und werden, unter Berücksichtigung der geplanten

Massnahmen, als plausibel betrachtet (vgl. Grundlagentabelle Kanton im Anhang).



3.3.4 Berechnung der Einwohnerkapazitäten

3.3.4.1 Reserven in den unüberbauten Wohn- und Mischzonen (R)

Schlüsselgebiete

Als Schlüsselgebiete werden Areale bezeichnet, welche in den Wohn- und Misch-

zonen liegen, aber unüberbaut sind. Unüberbaute Einzelparzellen zählen nicht zu

den Schlüsselgebieten. Überbaute Areale, welche künftig einer Wohn- oder Misch-

zone zugewiesen werden sollen (z.B. Industriezonen), können auch Schlüsselgebie-

te sein.

In Niederrohrdorf sind alle grösseren unbebauten Gebiete bereits heute mit einem

Gestaltungsplan versehen oder dienen der langfristigen Reserve (Zone OeBA). Es

finden keine Umnutzungen von Arbeitszonen in Wohn- oder Mischzonen statt. Es

werden daher keine Schlüsselgebiete ausschieden.

Weitere unüberbaute Wohn- und Mischzonen ohne Schlüsselgebiete

Bei den unüberbauten Flächen in den Wohn- und Mischzonen handelt es sich meist

um Einzelparzellen. Die Flächen eignen sich auf Grund ihrer geringen Grösse nicht

als Schlüsselgebiete. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsver-

mögen (Einwohnerdichten 2040) in den unbebauten Flächen in diesen Zonen wer-

den als plausibel betrachtet und übernommen.

Abbildung 7: Tabelle 2b

Zusammenzug unüberbaute Wohn- und Mischzonen (R)

Die Gesamtfläche der unüberbauten Wohn- und Mischzonen beträgt 3.47 ha, auf

welchen bis 2040 eine Einwohnerdichte von 72 E/ha erreicht werden kann. Dieser

Wert liegt deutlich über dem Zielwert des kantonalen Richtplans von 60 E/ha.



Abbildung 8: Tabelle 2c

3.3.4.2 Reserven in den überbauten Wohn- und Mischzonen (I)

Handlungsgebiete

Als Handlungsgebiete werden überbaute Areale mit bereits bestehenden Wohn- und

Mischnutzungen bezeichnet, auf welchen im Rahmen der Nutzungsplanung Sied-

lung spezifische planerische Massnahmen zur hochwertigen Siedlungsentwicklung

nach innen vorgesehen werden. Das können spezielle Zonenbestimmungen

(Grundnutzungszonen, überlagerte Zonen) oder Sondernutzungsplanpflichten sein.

Auf Grund der bestehend hohen Dichten in den bebauten Gebieten und der örtli-

chen Gegebenheiten sind in Niederrohrdorf keine Massnahmen vorgesehen welche

einen grösseren Einfluss auf die Einwohnerzahlen in den bebauten Gebieten haben.

Es wird daher auf die Ausscheidung von Handlungsgebieten verzichtet.

Weitere Innenentwicklung in Wohn- und Mischzonen

Die heutigen Einwohnerzahlen wurden den Richtwerten des Kantons entnommen

(Stand 2017). Infolge der grossflächigen Umzonungen von der Kernzone in die

Wohnzone W3 werden die "Einwohnerzahlen heute" zusammengefasst, da ansons-

ten der Eindruck einer grösseren "Bevölkerungswanderung" entstehen würde. Die

Einwohner wechseln jedoch nur ihre "Zonenzugehörigkeit". Insgesamt wird der ge-

forderte Richtwert von 40 E/ha mit geplanten Einwohnerdichten deutlich überschrit-

ten. Die Richtwerte der ARE (Kanton Aargau) zum Fassungsvermögen (Einwohner-

dichten 2040) in den bebauten Flächen in diesen Zonen werden als plausibel be-

trachtet und übernommen.

Abbildung 9: Tabelle 3b



3.3.4.3 Realisierbare Innenentwicklung in den Wohn- und Mischzonen (R+I)

Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist sowohl für den Planungshorizont

des Bauzonenplanes von 15 Jahren als auch für den Zeithorizont des Richtplans für

das Jahr 2040 dargestellt. Die Durchschnittliche Einwohnerdichte übersteigt die ge-

forderte Einwohnerdichten für bebaute und unbebaute Gebiete deutlich (soll: 40

bzw. 60 E/ha).


3.3.4.4 Beurteilung Fassungsvermögen

Das Fassungsvermögen des Siedlungsgebiets ist bis zum Zeithorizont des Richt-

plans für das Jahr 2040 dargestellt. Die Einwohnerzahl kann bei optimaler Aktivie-

rung der Baulandreserven in 15 Jahren auf rund 4'424 und bis 2040 auf etwas über

4‘500 Einwohner anwachsen. Dabei wird, infolge der bestehend hohen Einwohner-

dichten, nur von einem geringfügig höheren Ausbaugrades der bereits überbauten

Bauzonen ausgegangen. Die Bauzonen vermögen damit die vorhergesagten Ein-

wohner bis ins Jahre 2040 aufzunehmen und verfügen dann noch über eine Reser-

ve von theoretisch 375 Einwohnern.




3.4 Publikumsintensive Nutzungen

Publikumsintensive Nutzungen wie Einkaufszentren oder Fachmärkte bedürfen ei-

ner besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Am 22. Juni 2010

beschloss der Grosse Rat die Anpassung des Richtplans, Paket "Umsetzung der

Agglomerationsprogramme Verkehr und Siedlung".

Laut dem angepassten Richtplankapitel bedürfen neue Standorte für mittelgrosse

Verkaufsnutzungen - d.h. Verkaufsflächen von 500 m2 bis 3000 m2 - ausserhalb von

Kern- und Zentrumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeich-

nung in der Nutzungsplanung. Die Grundversorgung der Bevölkerung innerhalb der

Ortszentren darf nicht gefährdet werden.

Da die Gemeinde Niederrohrdorf kein ländliches Zentrum ist, sind gestützt auf die

vorerwähnten Vorgaben neue Standorte für Verkaufsnutzungen über 500 m2 oder

deren Erweiterung auch in den Kernzonen (Kernzone) zu bezeichnen.

Im Rahmen der Revisionsarbeiten wurde die Zulässigkeit von publikumsintensiven

Nutzungen in den dafür möglichen Zonen geregelt. In der Kernzone werden Ver-

kaufsgeschäfte bis 1'500 m2 zugelassen; damit soll die öffentliche Nahversorgung

sichergestellt werden können, und bisher bestehende Läden (u.a. Coop) nicht ein-

geschränkt werden. Einkaufszentren und Fachmärkte werden ausserhalb der Kern-

zone ausgeschlossen (Zulässigkeit auf max. 500 m2 Nettoladenfläche beschränkt).

3.5 Entwicklungsschwerpunkte öffentliche Bauten

Die bestehenden Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen in Niederrohrdorf müs-

sen auf Grund Ihrer Gesamtgrösse differenziert betrachtet werden.

Anlage / Standort Beurteilung

Gemeindeverwaltung

Bremgartenstrasse /

Zentrum

Neueres Verwaltungsgebäude mit verschiedenen öffentli-

chen Nutzern (Gemeindeverwaltung, Polizei u.a.) / Kapa-

zitäten langfristig ausreichend

Öffentlicher, multifunktionaler Platzbereich bei der Kreu-

zung

Keine Flächenreserven vorhanden

Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten

Infrastruktur und

Freifläche Bünt

Neuer Bauten für Feuerwehr und Bauamt / Kapazitäten

für Gemeindeverwaltung langfristig ausreichend

Kohlerhaus / Dorfschür mit Wohnen, Vereinsaktivitäten

und als Lager für die öffentlichen Werke / Dienste

Öffentlicher Spielplatz

Familiengärten und freie Wiese (grosse Flächenreserve) /

zentraler Freifläche im Siedlungsbereich / soll als "Gene-

rationenreserve" freigehalten werden / nur langfristige

und planerisch abgesicherte Entwicklung zulassen (vgl.

Masterplan Kernzone / Bünt)

Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Dorf-

schür der Kernzone zuordnen




Schulhäuser

Rüsler / Hüslerberg

Schulanlage mit Primarschule und Oberstufe (Kreisschule

Rohrdorferberg mit Real-, Sekundar- und Bezirksschule),

Mehrzweckhalle und Sportanlagen

Ausbau Schulanlage geplant, daher keine Flächenreser-

ven vorhanden

Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten

Sportanlagen

Holzrütistrasse

Tennis- und Squashanlage, Beachvolleyballplatz, Pfadi-

heim, Reithalle mit Reitplätzen

Flächenreserven zum Wohngebiet vorhanden

Bauten / Anlagen und Zonierung beibehalten, Reser-

ven erhalten für weitere Sportanlagen (evtl. Ersatz für

Sportflächen der Schulanlage bei Erstellung zusätzlicher

Schulhäuser)

Kindergarten

Oberdorfstrasse

Kindergarten Dorf / Bedarf weiterhin vorhanden

Gebäude im Bauinventar enthalten


Bauten und Zonierung beibehalten

Kindergarten /

Grünanlage Mülirai

Kindergarten Mülirai mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf

weiterhin vorhanden

Kleine Parkanlage über Grundwasserschutzbereich / darf

wegen des Schutzbereiches nicht überbaut werden /

wichtige Freifläche im Dorfkern

Keine Flächenreserven vorhanden bzw. nicht anders

nutzbar

Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten

Kindergarten / Grünanla-

ge Clemenzweg

Kindergarten Clemenz mit öffentlichem Spielplatz / Bedarf

weiterhin vorhanden


Bauten / Anlage und Zonierung beibehalten

Spielplatz

Fohrhölzlistrasse

Spielplatz und Wiese für freies Spiel

einziger öffentlicher Spielplatz im nördlichen Teil des Dor-

fes und daher wichtig fürs Quartier


Anlage und Zonierung beibehalten

Kirche Gwiggweg Reformierte Kirche / Nutzung bestehend


zugehörige Gebäude und Anlagen (Parkplatz) auf dem

Gemeindegebiet von Oberrohrdorf


Bauten und Zonierung beibehalten




Kirche Bremgartenstrasse Katholisches Kirchenzentrum Gut Hirt / Nutzung beste-

hend


Kleine Reservefläche im Westen an der Büntstrasse

Bauten und Zonierung beibehalten / Reservefläche mit

Gebiet Bünt betrachten

3.6 Entwicklungsschwerpunkte Wohnen

Die Gemeinde hat für eine ländliche Gemeinde bereits heute eine recht hohe Ein-

wohnerdichte in allen überbauten Wohn- und Mischzonen. Das innere Entwick-

lungspotential in den überbauten Flächen ist daher im Vergleich zu anderen Ge-

meinden eher tief. Die gemäss Richtplan geforderten 40 Einwohner / ha werden

selbst in der Wohnzone W2 grösstenteils erreicht bzw. nur geringfügig unterschrit-

ten. Auf Grund der bestehenden Siedlungsstruktur und Topografie wird von deshalb

von grossflächigen Umzonungen zwecks einer inneren Siedlungsentwicklung abge-

sehen.

Kernzone

Die bestehende Kernzone umfasst neben dem "alten" Dorfkern auch diverse "neu-

er" bebaute Flächen mit modernen Bebauungen. Die Abgrenzung wurde deshalb

mit dem Masterplan Kernzone / Bünt überprüft. Neben mehreren kleinflächigen An-

passungen der Zonenzuweisung sind dabei zwei Änderungen von Bedeutung.

Südlich der Mellingerstrasse wird die erste Bautiefe, welche bisher der Kernzone

zugewiesen war, bis zum Gemeindehaus der Wohnzone W3 zugeordnet. Die hier

bereits bestehenden modernen Gebäude aus dem Gestaltungsplan Hofacher sowie

die noch möglichen Gebäude auf der Parzelle Nr. 571 entsprechen gemäss dem

Gestaltungsplan nicht dem Sinne der Kernzone und werden somit der ordentlichen

Wohnzone zugewiesen.

Die bestehenden Mehrfamilienhäuser entlang der Heigellochstrasse (ohne erste

Bautiefe entlang der Bremgartenstrasse) sowie die geplanten Gebäude gemäss

Gestaltungsplan Alte Bremgartenstrasse entsprechen nicht dem Sinne der Kernzo-

ne. Sie werden daher in die Wohnzone W3 umgezont.

3.7 Entwicklungsschwerpunkt Industrie / Gewerbe

Ausserhalb der Kernzone und Wohn- und Gewerbezone WG3 sind nur in der Ar-

beitszone (ehemals Industriezone) mässig störende Betriebe zulässig. Die einzige

Arbeitszone ist dreiseitig von Wohn- und Mischzonen umgeben. Es besteht ein

rechtsgültiger Gestaltungsplan (Egro-Areal). Erste Umbauten und Umnutzungen

wurden gestützt darauf vorgenommen. Die Eigentümer möchten den bestehenden

Gestaltungsplan anpassen und dabei auch das Gebiet von der Arbeitszone in eine

Mischzone (Wohn- und Gewerbezone) umzonen, um Wohnnutzungen realisieren zu

können. Die Planung ist jedoch noch nicht so weit fortgeschritten, als dass sie in die



laufende Gesamtrevision integriert werden könnte. Eine allfällige Umzonung soll da-

her zu einem späteren Zeitpunkt auf Grund eines Entwicklungskonzepts umgesetzt

werden.

3.8 Ortsbild- und Denkmalpflege

3.8.1 Bauinventar

Parallel zu den Entwurfsarbeiten der vorliegenden Nutzungsplanungsrevision wurde

seitens der kantonalen Denkmalpflege das bestehende Kurzinventar der Kulturgüter

in der Gemeinde Niederrohrdorf überarbeitet. Inzwischen liegt der Entwurf des aktu-

alisierten Bauinventars 2016 vor. Die seitens der kantonalen Behörde erfolgten An-

passungen der erhobenen sowie der vereinzelt aus dem Inventar entlassenen Ob-

jekte sind in die vorliegende Nutzungsplanung eingeflossen (vgl. Beilage).

In Niederrohrdorf waren bisher (fast) keine Gebäude über die Zonenpläne und die

BNO geschützt. Der Schutz erfolgt hauptsächlich über die Festlegung von Volumen-

und Substanzschutzobjekten in Sondernutzungsplänen (insbesondere in den 3 Pla-

nungen entlang der Kantonsstrassen). Dabei wurden zu viele und ungeeignete Ob-

jekte dem (Volumen-) Schutz zugeführt. Diese können mit der Nutzungsplanung

nicht direkt aus dem Schutz entlassen werden, es ist eine separate Aufhebung der

Sondernutzungspläne bzw. Teilaufhebung der Schutzobjekte durchzuführen.

Gestützt auf dem Masterplan Kernzone / Bünt sowie die Festlegung des Schutzbe-

reiches Ortskern in Bauzonenplan und BNO (inkl. grundeigentümerverbindlichem

Ergänzungsplan) sollen die Sondernutzungspläne entlang der Kantonsstrassen auf-

gehoben. Die Schutzobjekte werden neu (wie allgemein üblich) in den Zonenplänen

und der BNO ausgeschieden. Sie wurden dafür gemäss dem Bauinventar überprüft,

die Volumenschutzobjekte wurden mehrheitlich entlassen bzw. in Einzelfällen dem

Substanzschutz zugeführt. Um Differenzen zu den bestehenden Sondernutzungs-

plänen zu vermeiden oder die Gebäude nicht kurzzeitig ohne Schutz zu belassen,

wird die Aufhebung der Sondernutzungspläne parallel zur Gesamtrevision Nut-

zungsplanung durchgeführt.

Die im Bauinventar der kantonalen Denkmalpflege aktualisierten Objekte sind im

Bauzonenplan dargestellt sowie in der revidierten Bau- und Nutzungsordnung

(BNO) im Anhang aufgelistet. Die damit verbundenen Schutzmassnahmen werden

in den zugehörigen Bestimmungen der BNO festgeschrieben (Festlegung als Ge-

bäuden mit Substanzschutz bzw. Kulturobjekte). Zusätzlich werden alle Brunnen im

Baugebiet (einheitliche Behandlung) sowie zusätzliche Trockenmauern, Brunnen

und Wegkreuze im Kulturland als Kulturobjekte ausgeschieden.

3.8.2 ISOS

Der Weiler Holzrüti hat regionale Bedeutung. Er wird im ISOS wie folgt bewertet:

"Der Weiler weist durch die Lage am unverbauten Hang gewisse Lagequalitäten

auf. Wegen der lockeren Streuung entlang der Erschliessungsstrasse besteht keine

ausgeprägte räumliche Ganzheit. Gewisse architektonische, historische Qualitäten



durch die weitgehend erhaltene Altbausubstanz, welche allerdings durch einzelne

Umbauten beeinträchtigt wird. Keine stilistisch besonders ausgeprägten Einzelbau-

ten."

Durch die Lage ausserhalb der Bauzone wird die Verbauung des Weilers ausge-

schlossen. Baugesuche für den Weiler / bzw. Bauten ausserhalb der Bauzone müs-

sen gemäss dem BauG immer dem Kanton zur Genehmigung eingereicht werden.

Der Kanton hat daher die Möglichkeit den Schutz des Weilers durchzusetzen. Eine

gute Einpassung bei Bauten in der Landwirtschaft ist generell notwendig. Für die

Umsetzung des ISOS sind daher keine zusätzlichen Massnahmen notwendig.

3.8.3 ICOMOS

Eine Aufnahme der 4 Gartenanlagen aus dem Hinweisinventar des ICOMOS als

Schutzobjekte wurde geprüft.

Objekt Nr. Bezeichnung Umsetzung in Gesamtrevision

4035-01 Schulhausanlage /

Schulgarten Ober-

dorfstrasse

Gebäude mit Substanzschutz im Besitz der Ge-

meinde; das Areal wird als Pausenplatz und Leh-

rerparkplatz genutzt; die Bäume sind mehrheitlich

erhalten, die Kiesfläche teilweise befestigt worden

Schutz ohne Massnahmen ausreichend; da die

Anlage weiterhin als Pausenplatz zur Verfügung

stehen soll (keine Alternativflächen vorhanden),

ist es im Interesse der Gemeinde, die Bäume zu

erhalten und den Platz frei zu halten; allfällige

Anpassungen zu Gunsten der Aufenthaltsqualität

der Kinder müssen dabei sorgfältig geprüft wer-

den; der Parkplatz in rückwärtigen Teil ist beste-

hend; ein Ausbau ist nicht vorgesehen

4035-02 Einfamilienhausgarten

Loonstrasse

Verifikation Garten / Gebäude mit vorhandenen

Grundlagen sehr schwierig (keine genaue Adres-

se, keine weiteren Angaben zur Lage); es könnte

die Loonstrasse 20 sein in diesem Fall wäre

der Garten nicht mehr schützenswert (Neubau

Garage, Betonstützmauer talseitig) / keine Mass-

nahmen notwendig bzw. nicht möglich (Standort

unbekannt)

4035-03 Familiengarten / Pflanz-

garten Bremgarten-

strasse

Teilweise noch bestehend; Teil des Areals Bünt

Gesamtfläche erhaltenswert (vgl. Kapitel 3.5)

4035-04 Bauernhausgarten Loo-

renstrasse 1

Garten umgestaltet; nicht mehr erhaltenswert

keine Massnahmen notwendig



3.9 Abstimmung mit der Infrastruktur

3.9.1 Bedeutung für die technische Infrastruktur

Die unbebauten Areale sind mit einer Ausnahme erschlossen oder die Erschlies-

sung ist mittels Sondernutzungsplan (Gestaltungsplan Hofacher) gesichert und die

Areale gelten somit als baureif. Die einzige nicht erschlossene Fläche Bünt dient als

langfristige Reserve (vgl. Masterplan Kernzone); die Erschliessung wird festgelegt,

wenn das Areal für die Überbauung bereitgestellt wird (Teiländerung der Nutzungs-

planung notwendig).

Im Bereich Wasser erfolgen der laufende Unterhalt und Erneuerungen gemäss

GWP, im Bereich Abwasser gemäss GEP.

Das Verkehrsaufkommen auf den kantonalen und kommunalen Strassen in der

Gemeinde Niederrohrdorf kann grundsätzlich als unproblematisch beurteilt werden.

Die geplanten Umzonungen lösen keinen wesentlichen Mehrverkehr aus. Der zu-

sätzliche Verkehr kann problemlos bewältigt werden.

Das Strassennetz ist bereits gut ausgebaut. Investitionskosten fallen für den laufen-

den Unterhalt an. Im Zusammenhang mit der Innenentwicklung wird die Problematik

der Gestaltung der Kantonsstrassen zu lösen sein. Es liegt dafür bereits ein Be-

triebs- und Gestaltungsprojekt vom Kanton zu den Kantonsstrassen K 271 und

K 415 vor. Die Gestaltung der Kantonsstrassen ist ausserdem Inhalt des Agglome-

rationsprogramms Aarau Ost sowie des Masterplans Kernzone.

Mit der Umsetzung des Betriebs- und Gestaltungskonzeptes, denn wenig noch vor-

handenen Baulandreserven und den fast komplett erschlossenen Arealen sind die

verkehrlichen Themen grösstenteils abgedeckt. Die Erstellung eines KGV's wird da-

her zum jetzigen Zeitpunkt nicht als notwendig erachtet. Die notwendigen Mass-

nahmen, insbesondere zur Stärkung des Fuss- und Radwegverkehrs, können auch

ohne KGV bestimmt und ausgeführt werden. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt

das grosse, unbebaute Areal der Bünt überbaut werden soll, ist ein KGV zu erstel-

len. Verpflichtende Massnahmen, welche einen KGV als Grundlage benötigen

(Parkleitsysteme, Reduktion oder Bewirtschaftung Parkfelder auf privatem Grund)

sind nicht vorgesehen. Falls die Gemeinde diese einführen möchte, kann sie jeder-

zeit (unabhängig von der Nutzungsplanung) einen KGV erstellen lassen.

3.9.2 Bedeutung für die soziale Infrastruktur

Verwaltung

Grössere Investitionen in die Verwaltungsinfrastruktur sind für den nächsten Pla-

nungshorizont keine zu erwarten. Das Gemeindehaus wurde 2002 gebaut. Ein aus-

reichend grosser Werkhof steht zur Verfügung.

Altersfürsorge

Die Gemeinde hat kein eigenes Alters- und Pflegeheim im Dorf. Es wird auf die Al-

terszentren in Fislisbach, Mellingen und den Reusspark in Niederwil ausgewichen.



Gemäss der SWOT-Analyse (vgl. Kapitel 2.3) wird der Neubau eines eigenen Al-

ters- und Pflegeheimes nicht empfohlen.

Schule

Ein Ausbau der Schule Hüslerberg / Rüsler ist geplant, um auch in Zukunft genü-

gend Räumlichkeiten zur Verfügung zu haben.

Freizeit

Die Gemeinde Niederrohrdorf weist zahlreiche Naherholungsgebiete in unmittelba-

rer Nähe auf. Ein Ausbau der bestehenden Spielplätze und Freizeitanlagen im Sied-

lungsgebiet ist nicht notwendig.

3.10 Natur und Landschaft

Obwohl Niederrohrdorf in den letzten Jahrzehnten einen urbanen Charakter ange-

nommen hat, handelt es sich immer noch um eine ländliche Gemeinde, eingebettet

in weitgehend intakte Natur- und Kulturlandschaften.

Bedingt durch die vorherrschende Topografie resp. die Eignung des offenen Kultur-

lands für eine vielseitige landwirtschaftliche Produktion, sind die Naturwerte im offe-

nen Kulturland zahlenmässig eher bescheiden. Umso mehr ist den noch vorhande-

nen natürlichen sowie landschaftlichen Werten eine erhöhte Beachtung zu schen-

ken.

Einen besonderen Stellenwert in der Gemeinde Niederrohrdorf nimmt der Wald ein.

Dank seiner Nähe zu den Wohnquartieren und seiner natürlichen Vielfalt (Möser,

Eichenwaldreservat u.a.) hat der Wald eine bedeutungsvolle Funktion als Naherho-

lungsraum.

Abbildung 12: Naherholungsgebiet im Wald von Niederrohrdorf



Die im Leitbild festgesetzten und von der zuständigen Arbeitsgruppe definierten

Stossrichtungen werden mit der Revision Nutzungsplanung soweit möglich umge-

setzt.

3.11 Gewässerraum

Der Gewässerraum ist eine von der Gewässerbreite abhängige Pufferzone entlang

der oberirdischen Gewässer (vgl. Abbildung 13). Er hat die natürlichen Funktionen

der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser sowie die Gewässernutzung zu gewähr-

leisten und ist extensiv zu gestalten und zu bewirtschaften.

Abbildung 13: Schematischer Gewässerraum, Begriffe

Am 1. Januar 2011 trat das revidierte Gewässerschutzgesetz (GSchG) des Bundes

in Kraft. Darin werden die Kantone verpflichtet, den Raumbedarf der Gewässer zu

sichern und diesen bei der Richt- und Nutzungsplanung zu berücksichtigen. Auf Stu-

fe der Gewässerschutzverordnung (GSchV, Art. 41a-c, auf 1. Juni 2011 in Kraft ge-

setzt) hat der Bundesrat die gesetzlichen Bestimmungen konkretisiert und die Kan-

tone verpflichtet, die Festlegung der Gewässerräume bis spätestens 31. Dezember

2018 vorzunehmen.

Die baulichen und anderen Nutzungen innerhalb des Gewässerraums sind bundes-

rechtlich abschliessend geregelt (grundsätzliches Bauverbot / nur extensive Bewirt-

schaftung u.a.), weshalb sich das raumplanerische Verfahren primär auf die räumli-

che Festlegung des Gewässerraums konzentriert. Der Kanton Aargau legt die Ge-

wässerräume mit drei Elementen fest (vgl. § 127 BauG):

Für die Mehrheit der Gewässer (die vier grossen Flüsse, die stehenden Gewäs-

ser und die kleinen und eingedolten Bäche mit einer Breite < 2 m) wird der Ge-

wässerraum im revidierten § 127 BauG mittels der Definition von Uferstreifen

festgelegt.

Für alle übrigen Bäche (2 m breit und grösser) legt der Kanton den Gewässer-

raum in der Fachkarte Gewässerraum behördenverbindlich fest.

Die Gemeinden setzen die Gewässerräume in ihrer Nutzungs- und Sondernut-

zungsplanung um, indem sie die Gewässerräume im Detail analysieren und den

örtlichen Gegebenheiten entsprechend umsetzen.

Mit der vorliegenden Gesamtrevision kommt die Gemeinde Niederrohrdorf diesem

Festsetzungsauftrag nach.



3.12 Energie

Bezüglich Energieplanung steht es den Gemeinden frei, entsprechende Energie-

konzepte erstellen zu lassen (vgl. § 14 des Energiegesetzes des Kantons Aargau,

EnergieG). Konkrete Planungsabsichten bestehen aktuell keine.



4 Erläuterungen zu den einzelnen Planungsinhalten

4.1 Bauzonenplan

Der Bauzonenplan enthält alle grundeigentümerverbindlichen Festlegungen inner-

halb des Baugebiets. Die Erarbeitung des revidierten Bauzonenplans erfolgte in ei-

ner Arbeitsgruppe innerhalb der Planungskommission. Zusammengesetzt war diese

Arbeitsgruppe wie folgt:

Gregor Naef, Gemeindeammann, Präsident

Heinz Jossi, Gemeinderat, Vizepräsident bis 2017

Patrik Hitz, Gemeinderat, Vizepräsident ab 2018

Sandro Fischer, Bauverwalter bis 2018

Andreas Ritter, Bauverwalter ab 2019

Christoph Meiler

Roger Spiegel

Stefan Müller

Otto Lanz

Stefan Giess, Planer

Anlässlich mehrerer Sitzungen wurden die relevanten Grundlagen gesichtet und ge-

stützt darauf die (Bau)-Zonenvorschriften, die Zonierung sowie die weiteren bauge-

bietsrelevanten Bestimmungen festgelegt. Parallel dazu wurden mit weiteren Fach-

planern die zusätzlichen Inhalte im Bereich Siedlung (u.a. Masterplan Ortskern) er-

arbeitet. Der Gemeinderat hat die Entwürfe kontrolliert und verabschiedet.

Die nachfolgenden Kapitel beschreiben die wesentlichen Planungsinhalte / Ergeb-

nisse der revidierten Bauzonenplanung.

4.1.1 Zonenübersicht

Im Bauzonenplan werden folgende Bauzonen ausgeschieden:

Kernzone K

Wohnzone 2 W2

Wohnzone 3 W3

Wohn- und Gewerbezone 3 WG3

Arbeitszone (alt: Industriezone) A

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OeBA

Fliessgewässerzone (alt: Grünzone Mülibach) FGZ



Die Wohn- und Gewerbezonen WG und WGA wurden zur Wohn- und Gewerbezone

WG3 zusammengefasst; die Kernzonen KN und KND zur Kernzone K.

4.1.2 Ein- / Aus- / Umzonungen

Ein- / Auszonungen

Gemäss Richtplankapitel S 1.2, Beschluss 3.5, sind kleinflächige Einzonungen für

die parzellenscharfen, planerisch zweckmässigen Detailabgrenzungen der Bauzo-

nen zulässig. Die Flächen müssen direkt an die Bauzone angrenzen, dürfen das

weit gehend überbaute Gebiet nicht erweitern. Dies sind insbesondere:

a) nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Wohn- oder Ökonomiegebäude auf einem

Hofareal;

b) rechtmässig erstellte, bestimmungsgemäss nutzbare und nachträglich zonenwid-

rig gewordene Bauten und Anlagen;

c) Gebiete mit langfristigem Freihaltezweck;

d) bestehende Zonenrandstrassen;

e) Baulücken bis maximal 1000 m2, die wenigstens zu 2/3 an die Bauzone angren-

zen.

Die Einzonungen in Niederrohrdorf betreffen hauptsächlich bestehende Strassenflä-

chen:

Davidacherweg

Gwiggweg

Heitersbergstrasse

Hiltiwaldweg

Holzrütistrasse

Loorenstrasse

Rotrischweg

Rüslerstrasse

Zelgliweg

Beim Rotrischweg, an der Moosstrasse, der Forhölzlistrasse und am Buacherweg

wird die Zonengrenze an die bestehenden Parzellierung / Nutzung bzw. die Wald-

bestimmung angepasst.

Kantonsstrassen Gemeindestrassen

Kantonsstrassen welche beidseitig von Baugebiet umgeben sind, müssen dem

Baugebiet zugewiesen werden. Sie sind jedoch keiner Bauzone zuzuordnen. Ein-

zelne Erschliessungsstrassen liegen ausserhalb Baugebiet und sind den angren-

zenden Bauzonen zuzuweisen. Die Strasseneinzonungen am Baugebietsrand sind



von Gesetzes wegen erforderlich, da bestehendes Bauland nicht über Landwirt-

schaftszone (Nichtbaugebiet) erschlossen werden darf. Gemeindestrassen welche

bisher je hälftig den angrenzenden Zone zugewiesen waren, müssen gemäss den

neuen Vorgaben der höherwertigen Zone zugewiesen werden.

Änderungen Bauzonenplan

Abbildung 14: Anpassung Zonenzuweisung Kantonsstrasse

Nr. Änderung Erläuterung

1 Zuweisung Kantons-

strasse zu Baugebiet

Die Kantonsstrasse wird im Bereich der Kreuzung voll-

ständig dem Baugebiet zugeordnet.

2 Entlassung Kantons-

strasse aus Bauzone

Mehrere Teilflächen der Kantonsstrasse, welche bisher

einer Bauzone zugewiesen waren, werden aus den

Bauzonen entlassen.

3 Zuweisung Kantons-

strasse in Bauzone (Ar-

beitszone)

Eine kleine Teilfläche, welche auf Grund der angepass-

ten Parzellierung neu nicht mehr zur Kantonsstrasse

gehört, wird der angrenzenden Bauzone zugewiesen.

Abbildung 15: Einzonung Gemeindestrasse Hiltiwaldweg


4 Einzonung Gemein-

destrasse in Wohnzone

W2

Zuweisung einer baulanderschliessenden Gemein-

destrasse am Baugebietsrand in das Baugebiet ge-

mäss Richtplankapitel S1.2, Beschluss 3.5, lit. d.



Abbildung 16: Einzonung Gemeindestrassen Holzrütistrasse und Rüslerstrasse /

Umzonung Zelglistrasse


5 Einzonung Gemein-

destrasse in Zone für öf-

fentliche Bauten und An-

lagen




6 Einzonung Gemein-

destrasse in Zone für öf-

fentliche Bauten und An-

lagen bzw. Wohnzone

W2




7 Umzonung Gemein-

destrasse

Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli-

che Bauten und Anlagen in die Wohnzone W2.

Abbildung 17: Einzonung Gemeindestrasse Davidacherweg /

Umzonung Rüslerstrasse und Gsteingweg




8 Einzonung Gemein-


W2




9 Umzonung Gemein-

destrasse

Umzonung Gemeindestrasse von der Wohnzone W2 in

die Kernzone.

10 Umzonung Gemein-

destrasse

Umzonung Gemeindestrasse von der Zone für öffentli-

che Bauten und Anlagen in die Kernzone bzw. Wohn-

zone W2.

Abbildung 18: Einzonung Gemeindestrasse Gwiggweg


11 Einzonung Gemein-


W2






Abbildung 19: Einzonung Gemeindestrassen Rotrischweg / Heitersbergstrasse



destrassen in Wohnzone

W2




Abbildung 20: Einzonungen an der nördlichen Baugebietsgrenze



destrassen in Wohnzone

W2




14 Einzonung in die Wohn-

zone W2

Die Baugebietsgrenze wird auf die Parzellengrenze ar-

rondiert; die Einzonung 14 und die Einzonung 15 wer-




den mit der Auszonung 17 kompensiert.

15 Einzonung in die Wohn-

zone W2

Die Baugebietsgrenze wird auf die Kulturgrenze (seitli-

che Zufahrt in die Garagen) arrondiert. Die zusätzlichen

Parkierungsflächen in der Landwirtschaftszone müssen

zurückgebaut werden.

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Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland...Gemeinde Niederrohrdorf Seite 4 / 93 Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland - Planungsbericht SCHEIDEGGER + PARTNER AG