Risikomanagement Immobilien, Portfoliostrategie, Research ... · Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte (ohne Deutschland) Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko

Research Stand Dezember 2016

Risikomanagement Immobilien, Portfoliostrategie, Research und Reporting

Höchste Attraktivität in Australien, Deutschland, und den Niederlanden

.

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene

attraktiv selektiv attraktiv wenig attraktiv

Größe = Einwohner

Realometer Länderstrategie

• Beste Dynamik-Risiko-Positionierung in Deutschland, Niederlande, Schweden, Australien und Irland.

• BREXIT: Großbritannien mit

deutlich geringerer Dynamik und höherem Risiko. Auch Italien, Portugal, Finnland und Österreich weniger attraktiv.

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DYNAMIK

RISIKO

Bewertung Länder Gesamtscore ggü. Juli 2016: Keine wesentlichen Veränderungen

* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land

Verbesserung Gesamtscore*

Verschlechterung Gesamtscore*

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Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte (ohne Deutschland)

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition

Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%

Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%

Geringe Risiken Höhere Risiken

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Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland

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Die Büromärkten haben sich insgesamt ggü. Juni 2016 ("BREXIT-Schock") verbessert

* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet

Verbesserung Gesamtscore*

Verschlechterung Gesamtscore*

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Risiko/Rendite Matrix Einzelhandel


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Risiko/Rendite Matrix Logistik*


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*Für Luxemburg sind keine validen Datenreihen zum Logistikimmobilienmarkt verfügbar.

Risiko/Rendite Matrix Hotel


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Realometer - Scoring-Verfahren Büro: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen

Gewich-

tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Makroebene (Land)

Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum

2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus

3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten

Ergebnis Dynamik 50%

Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating

5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang

1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)

6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index

Ergebnis Risiko Land 50%

Gesamt Land 100%

Immobilienmarkt (Makrostandort) Büro

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum

Durchschnitt der letzten 5 Jahre in %

3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren

4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²)

6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in %

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

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Realometer Scoring-Verfahren: Einzelhandel und Logistik

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Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der

letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko

4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale

5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100%

Immobilienmarkt (Land) Logistik Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes Ergebnis Rendite 50% Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank

5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale

6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete

Ergebnis Risiko Markt 50% Gesamt Immobilienmarkt 100%

Realometer Scoring-Verfahren: Hotel

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Immobilienmarkt (Standort) Hotel Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung)

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% nein Aktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index.

3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20% Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre

4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzügl. 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im Durchschnitt der letzten

beiden Jahre

6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ zum Durchschnitt

des Vorjahreszeitraumes

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

Makroökonomisches Umfeld Konjunkturelle Erholung verlangsamt sich

Quelle: Consensus Economics, Real I.S. AG

Wirtschaftswachstum (in %)

0,4 0,4 0,2 0,2

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0,4

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1,0

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D NL F Eurozone

2015

2016

2017

Inflation (in %)

• Deutschland ist derzeit Wachstumstreiber in der Eurozone.

• Wachstum in Frankreich bleibt voraussichtlich auch 2017 unterdurchschnittlich.

• Die Markterwartungen wurden in Folge des BREXIT moderat nach unten revidiert.

• Inflation weiter auf sehr niedrigem Niveau. Deutlicher Anstieg wird für 2017 erwartet.

1,8 1,6

1,3 1,6

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D NL F Eurozone

2015

2016

2017

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Euroraum*: Flächennachfrage auf stabilem Niveau

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Quelle: PMA, Real I.S. AG

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

in Tsd. m²

Q1 Q2 Q3 Q4 10-Jähriger Durchschnitt (2006 bis 2016)

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Deutschland: Steigende Flächenumsätze an allen A-Standorten

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577

500

338 352

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423 387 382

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Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Köln Stuttgart

2015 Q3 2016 Q3

in Tsd. m², annualisiert, Quartalsvergleich

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Büroflächenzuwachs* in % vom Bestand

Büromärkte*: Büroflächenzuwachs zieht an, bleibt aber im historischen Vergleich niedrig

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Prognose

Quelle: PMA, Real I.S. AG *14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Leerstandsraten Büromärkte Euroraum* in 2016 weiter rückläufig

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in % vom Bestand

Progose

0%

2%

4%

6%

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2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Leerstand in %

Prognose

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Mietpreisentwicklung – JLL Immobilienuhr

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Quelle: JLL, Real I.S. AG

3. Quartal 2016 3. Quartal 2015

/// Nahezu alle Märkte befinden sich auf der linken Hälfte (Mietpreiswachstum). In Deutschland, Großbritannien und Irland verlangsamt sich das Mietpreiswachstum.

0,0

1,4 2,0 2,0

2,8 2,9 3,0

10,0

12,8

Wien Frankfurt Mailand Hamburg Amsterdam Paris München Madrid Berlin

Q3 2016 ggü. Q3 2015 in %

Mietpreisentwicklung für ausgewählte Büromärkte im Euroraum: Überwiegend positiver Trend


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Erwartete Spitzenmietveränderung Euroraum (Anfang 2017 bis 2021 – Prognose PMA)

7%

7%

8%

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Hamburg

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Düsseldorf

Brüssel

Köln

Madrid

Frankfurt

München

Amsterdam

Paris: CBD

Barcelona

Berlin

in %, für Büroimmobilien in Top-Lagen, ausgewählte Märkte


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Deutsche Städte

Investmentmarkt Gewerbeimmobilien in Europa: Erneut hohes Transaktionsvolumen in 2016

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Transaktionsvolumen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Europa (in Mrd. €)

Q1 Q2 Q3 Q4


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Investmentmarkt Euroraum: Hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, jedoch abnehmende Dynamik

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Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016

Deutschland Frankreich Spanien Italien

Transaktionsvolumen in Mrd. € ( geglättet), ausgewählte Märkte


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Investmentmarkt Euroraum*: Renditen geben auch in 2016 weiter nach


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0

1

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Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016

Büro Einzelhandel

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum: Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin , Einzelhandel ohne Rotterdam und Luxemburg

Absolute versus relative Attraktivität

-1,0

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1,0

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5,0

6,0

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

Spread Immobilienrendite Staatsanleihenrendite


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10-jährige Bundesanleihe im Vergleich zur Nettoanfangsrendite für Büroobjekte für A-Städte im Durchschnitt (2000 bis 2016 in %) Renditedarstellung auf Objektebene

-40%

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-20%

-10%

0%

10%

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30%

96Q3

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Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs

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Kapitalwerte in Europas Büromärkten Q3 2016: Renditeänderung bleibt Motor für Wertzuwachs

in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten)


Handelsimmobilienmärkte

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Einzelhandel Euroraum: Robuste Fundamentalsituation

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Prognose private Konsumausgaben Einzelhandel (in % ggü. Vj.), ausgewählte Märkte


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Einzelhandelsmietwachstumserwartungen bislang durch BREXIT kaum beeinflusst

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1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

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Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Prognose Mietpreisentwicklung Einkaufszentren in % p.a., ausgewählte Märkte


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Disclaimer – Deutschland

Die vorliegende Darstellung hat lediglich informativen Charakter. Die darin enthaltenen schlagwortartigen Angaben und Hinweise dienen nur dazu, sich einen ersten allgemeinen Überblick über die Beteiligung an dem dargestellten Produkt (z.B. Immobilien-Spezialfonds) zu geben. Sie stellen weder eine Anzeige, noch eine Anlageberatung, noch ein Angebot zum Kauf von Produkten (z.B. Investmentanteilen) oder einen Verkaufsprospekt dar. Maßgeblich für eine künftige Beteiligung sind ausschließlich die in jedem Einzelfall gesondert zu vereinbarenden vertraglichen Regelungen (z.B. Investmentmemorandum, Allgemeine und Besondere Vertragsbedingungen sowie Dreier-Vereinbarung) und zu deren Begründung zur Verfügung gestellte Unterlagen. Die in dieser Darstellung enthaltenen Informationen sind nicht auf die individuellen Gegebenheiten im Einzelfall oder für einzelne Investoren oder Investorengruppen abgestimmt und nicht verallgemeinerbar. Soweit in diesen Unterlagen die steuerliche Rechtslage dargestellt ist, übernimmt die Real I.S. (Real I.S. AG und Real I.S. Investment GmbH) keine Gewähr dafür, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Wir empfehlen Ihnen, vor der Entscheidung zur Beteiligung an einem Produkt (z.B. Immobilien-Spezialfonds, SICAV-FIS) einen Rechts- oder Steuerberater zu konsultieren und die bilanziellen und steuerlichen Auswirkungen einer derartigen Beteiligung in eigener Verantwortung zu prüfen. Für individuelle Rückfragen stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung. Diese Unterlagen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen eine solche auch nicht. Es wurde Wert darauf gelegt, zutreffende und aktuelle Informationen bereitzustellen. Gleichwohl übernehmen wir keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen, es sei denn, es liegt vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder eine Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit vor. Soweit in diesen Unterlagen Angaben zu Wertentwicklungen dargestellt sind, beziehen diese sich entweder auf die Vergangenheit oder es handelt es sich Beispielsrechnungen. Die Real I.S. übernimmt keine Haftung für die zukünftige Wertentwicklung der Anteile, zumal Immobilieninvestitionen Risiken unterliegen, die sich auf den Wert der Anteile an dem Produkt (z.B. Immobilien-Sondervermögen) durch Veränderungen bei Erträgen, Aufwendungen und Verkehrswert der Immobilien auswirken können. Speziell im Grundbesitz liegende Risiken sind etwa Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, die nicht immer vorhersehbar sind. Immobilien können auch mit Baumängeln behaftet sein, die möglicherweise auch durch sorgfältige technische Prüfung des Objekts und Einholung von Sachverständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollständig aufgedeckt werden können. Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B. abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wechselkurse) zu berücksichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht zu ziehen. Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwendung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsansprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die der Eigentümer (z.B. das Sondervermögen) haftet. Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Inhalt und Struktur der vorliegenden Darstellung sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte sind vorbehalten. Informationen (Text, Bild, Grafik) der Unterlagen dürfen insbesondere nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. in irgendeiner Form weder vollständig noch auszugsweise genutzt oder verwendet werden. Die in diesen Unterlagen verwendeten Marken und Logos sind geschützt. Es ist nicht gestattet, diese Marken und Logos ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. zu nutzen. Es handelt sich um eine Marketingkommunikation. Das Dokument genügt nicht allen gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegt keinem Verbot des Handelns vor der Veröffentlichung von Finanzanalysen.

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