Research & Investitionsstrategie Realometer€¦ · Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland. Seite 5. Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die

RealometerStand Januar 2019

Research & Investitionsstrategie

Attraktive Dynamik-Risiko-Relation in den Niederlanden, Deutschland und Australien

.

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Dynamik und Risiko auf Länderebene

attraktivselektiv attraktivwenig attraktiv

Größe = Einwohner

Realometer Länderstrategie

• Von den europäischen Ländern sind besonders die Niederlande in günstiger Dynamik-Risiko-Positionierung. Sehr attraktiv sind auch Deutschland, Luxemburg, Schweden, Finnland und Irland. Aus internationaler Perspektive sind in Australien, den USAund Kanada günstige Investitionsbedingungen.

• Großbritannien und Italien weiterhin wenig attraktiv.

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DYNAMIK

RISIKO

Veränderung Länder: Rückläufige Dynamik in Europa aufgrund schwächeren Wachstumsaussichten

* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land

VerbesserungGesamtscore*

VerschlechterungGesamtscore*

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Risiko/Rendite Matrix für ausgewählte Bürostandorte

Hinweis: Dynamik bzw. Rendite und Risiko sind Kennzahlen, die mit Hilfe eines Scoring-Verfahrens aus verschiedenen Kriterien ermittelt werden, es handelt sich nicht um Nettoanfangsrenditen oder die Volatilität, sondern zeigt eine quantitative Einschätzung der Erwartung von Rendite und Risiko einer möglichen Immobilieninvestition

Aggregiertes Risiko Land und Markt je 50%

Dynamik/Rendite Land und Markt je 50%

Geringe Risiken Hohe Risiken

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Risiko/Rendite Matrix für Bürostandorte in Deutschland

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Leicht schlechtere Perspektiven in den meisten Büromärkten – Bewertung dennoch attraktiv

* Gesamtscore mit Notenskala von 1 bis 3, berechnet aus Dynamik Land + Risiko Land und Rendite Makrostandort + Risiko Makrostandort gleichgewichtet

VerbesserungGesamtscore*

VerschlechterungGesamtscore*

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• Hier steht Text

Ergebnis Auswertung Büromärkte:Defensive Märkte rücken in den Fokus

01 02 03 04

Erläuterungen zu den Ergebnissen und Veränderungen der Einschätzung der Büromärkte auf Basis des Realometer-Scoringmodells

Frankreich und auch Deutsch-land ver-schlechternetwas ihre Position u.a. aufgrund der Wachstums-eintrübung.

Madrid, Barcelona und Dublin: Märkte mit starken Mietpreis- und Kapitalwert-zuwächsen in den letzten Jahren verlieren Punkte aufgrund möglicher künftiger Downside-Risiken.

London gewinnt Punkte: Durch die verhaltene Entwicklung sind die künftigen Downside-Risiken gesunken. Die Brexitrisikenbleiben dennoch bestehen, werden im Modell jedoch nicht voll abgebildet.

Konjunkturzyklus und Büromarkt-zyklus weit fortgeschritten. Verlangsamung der künftigen Entwicklung wahrscheinlich.

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teRisiko/Rendite Matrix Einzelhandel


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Risiko/Rendite Matrix Logistik


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Risiko/Rendite Matrix Hotel


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Realometer - Scoring-Verfahren Büro: Kriterien, Gewichtungen und Messgrößen

Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Makroebene (Land)Dynamik 1 Wettbewerbsfähigkeit gering 5% nein Global Competitiveness Index von World Economic Forum

2 Prognose BIP-Wachstum hoch 30% ja Mittelwert BIP-Prognose aktuelles Jahr u. Folgejahr, Consensus

3 Immob. Rahmenbedingungen mittel 15% nein qualitative Bewertung z.B. Gesetzgebung bzgl. Mietvertrag, Kauf-Nebenkosten

Ergebnis Dynamik 50%

Risiko 4 Politische und Finanzstabilität hoch 20% ja S&P Rating

5 Währungsrisiko mittel 15% nein Maximale negative Devisenkursänderung im Zeitraum von 3 Jahren seit Anfang 1999 auf Basis von Tageskursen (Kursänderung über rollierende Zeitscheiben)

6 Transparenz Immobilienmarkt mittel 15% ja JLL Real Estate Transparency Index

Ergebnis Risiko Land 50%

Gesamt Land 100%

Immobilienmarkt (Makrostandort) BüroRendite 1 Nettospitzenrendite mittel 10% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 15% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten 5 Jahre in %

3 Mietpreisentwicklung hoch 20% nein Veränderung in % Mietpreis aktuell zu Prognose in 4 bzw. 5 Jahren

4 Renditeabstand gering 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Marktgröße mittel 15% nein Büroflächenbestand (Mio. m²)

6 Leerstandsrate mittel 15% nein Leerstandsrate in %7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land8 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten 5 Jahren relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

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Realometer Scoring-Verfahren: Einzelhandel und Logistik

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Immobilienmarkt (Land) Einzelhandel Gewichtung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand aktueller Wert zum Durchschnitt der letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des LandesErgebnis Rendite 50%

Risiko4 Privater Konsum hoch 20% Veränderung des durchschnittlichen privaten Konsums der letzten drei Quartale

5 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

6 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete in %

Ergebnis Risiko Markt 50%Gesamt Immobilienmarkt 100%

Immobilienmarkt (Land) Logistik Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite hoch 20% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage

2 Timing bzgl. Kapitalwert hoch 20% nein Kapitalwert aus Mietpreis/Rendite berechnet, Abstand Wert aktuelles Quartal zum Durchschnitt der letzten Jahre in %

3 Renditeabstand mittel 10% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des LandesErgebnis Rendite 50%

Risiko 4 Logistic Performance Index mittel 10% nein Aktueller Logistic Performance Index der World Bank

5 Industrielles Produktionsvolumen mittel 10% nein Veränderung des durchschnittlichen industriellen Produktionsvolumens laut OECD der letzten 3 Quartale

6 Liquidität (Exit) hoch 20% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

7 Downside Miete mittel 10% nein Minimale Spitzenmiete der letzten Jahre relativ zur heutigen Spitzenmiete

Ergebnis Risiko Markt 50%Gesamt Immobilienmarkt 100%

Realometer Scoring-Verfahren: Hotel

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Immobilienmarkt (Standort) Hotel Gewich-tung Gewicht % KO-Kriterium Messgröße

Rendite 1 Nettospitzenrendite mittel 15% ja Nettospitzenrendite nach aktueller Datenlage Hotel Betriebstyp Pacht-/ Mietvertrag (kein Managementvertrag oder Hotelgebäude ohne Vertragsbindung)

2 Timing bzgl. Kapitalwert mittel 10% neinAktueller Kapitalwert im Verhältnis zum durchschnittlichen Kapitalwert der letzten 5 Jahre. Die Kapitalwerte werden ermittelt pro Hotelzimmer gemäß HVS European Hotel Valuation Index.

3 Entwicklung Zimmerumsatz hoch 20% Durchschnittliche Veränderung des Umsatzes pro Zimmer (RevPAR) der letzten 3 Jahre

4 Renditeabstand niedrig 5% nein Nettospitzenrendite abzüglich 10J-Anleihe des Landes

Ergebnis Rendite 50%

Risiko 5 Nachfrage: Tendenz Übernachtungen hoch 20% nein Veränderung der Anzahl der Übernachtungen in Hotels im Durchschnitt der letzten

beiden Jahre

6 Angebotsauslastung: Veränderung Belegungsrate hoch 20% nein Durchschnittliche Belegungsrate der letzten 12 Monate relativ zum Durchschnitt

des Vorjahreszeitraumes

7 Liquidität (Exit) mittel 10% nein Jährliches Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien in Mrd. € für gesamtes Land

Ergebnis Risiko Markt 50%

Gesamt Immobilienmarkt 100%

Makroökonomisches UmfeldKonjunktur voraussichtlich leicht schwächer

Quelle: Consensus Economics, Dez. 2018, Real I.S. AG

Wirtschaftswachstum (in %)

1,91,7

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D NL F Eurozone

2017

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Inflation (in %)

1,6

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1,61,9

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D NL F Eurozone

2017

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2019

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Euroraum*: Flächennachfrage bleibt weiter auf sehr hohem Niveau

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Quelle: PMA, Real I.S. AG

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

in Tsd. m²

Q1 Q2 Q3 Q4 Durchschnitt (2007 bis 2017)

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im EuroraumParis, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Deutschland: Steigende Flächenumsätze jüngst nur in Frankfurt und München

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Stuttgart Köln Düsseldorf Hamburg Frankfurt Berlin München

2017 Q3 2018 Q3

in Tsd. m², annualisiert, Quartalsvergleich

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2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Büroflächenzuwachs* in % vom Bestand

Büromärkte*: Büroflächenzuwachs steigt an, bleibt aber im historischen Vergleich moderat

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Prognose

Quelle: PMA, Real I.S. AG*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum:Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Leerstandsraten Büromärkte Euroraum*: Leerstände bleiben weiter niedrig

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in % vom Bestand

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2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Prognose

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum:Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin

Mietpreisentwicklung – JLL Immobilienuhr

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Quelle: JLL, Real I.S. AG

3. Quartal 20183. Quartal 2017

///Nahezu alle Märkte befinden sich auf der linken Hälfte (Mietpreiswachstum). In den meisten Märkten verlangsamt sich das Mietpreiswachstum.Insgesamt wenig Veränderungen in den letzten 12 Monaten.

-1,1

2,1 2,4

3,7 3,9 4,0

6,2 6,3 6,3

8,9

10,8

Brüssel Rotterdam Hamburg Düsseldorf München Paris Frankfurt Madrid Amsterdam Berlin

Q3 2018 ggü. Q3 2017 in %

Mietpreisentwicklung im Euroraum: Höchste Zuwächse jüngst in Berlin und Amsterdam


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Wien

Erwartete Spitzenmietveränderung Euroraum(Ende 2018 bis 2023 – Prognose 5 Jahre PMA)

3,5%4,2%

5,1%5,4%

5,8%8,3%

9,0%10,2%10,3%

11,1%11,9%

14,0%

Barcelona

Madrid

Brüssel

Rotterdam

Hamburg

Amsterdam

Paris

Köln

Düsseldorf

Frankfurt

Berlin

München

in %, für Büroimmobilien in Top-Lagen, ausgewählte Märkte


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Investmentmarkt Gewerbeimmobilien in Europa*: Transaktionsvolumen weiter auf hohem Niveau

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100

150

200

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Transaktionsvolumen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien Europa (in Mrd. €)

Q1 Q2 Q3 Q4*inkl. GB


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Investmentmarkt Euroraum:Auch in 2018: Hohe Umsätze besonders in Deutschland

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Q4 2007 Q4 2008 Q4 2009 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2012 Q4 2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017

Deutschland Frankreich Spanien Italien

Transaktionsvolumen in Mrd. € (geglättet), ausgewählte Märkte


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Investmentmarkt Euroraum*:Renditen geben nur noch wenig nach


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Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2012 Q1 2013 Q1 2014 Q1 2015 Q1 2016 Q1 2017 Q1 2018

Büro Einzelhandel

*14 ausgewählte Schlüsselmärkte im Euroraum:Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Wien, Brüssel, Amsterdam, Rotterdam, Luxemburg, Madrid, Barcelona, Mailand, Dublin , Einzelhandel ohne Rotterdam und Luxemburg

Absolute versus relative Attraktivität

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2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Spread Immobilienrendite Staatsanleihenrendite

*Prognose für 2018 von PMA


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10-jährige Bundesanleihe im Vergleich zur Nettoanfangsrendite für Top-Büroobjekte in A-Städten im Durchschnitt (2001 bis 2018 in %)*Renditedarstellung auf Objektebene

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Kapitalwerte in Europas Büromärkten:Wertzuwachs durch Rendite- und Mietänderung

in % ggü. Vorjahr, Spitzenimmobilien in Top-Lagen, synthetische Werte auf Basis von Miet- und Renditeveränderungen (nicht auf Basis von Verkehrswertgutachten)


-40

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97Q3

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Renditeänderung Mietänderung Wertzuwachs

Handelsimmobilienmärkte

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Einzelhandel Euroraum: Zuwachs der Konsumausgaben nur in den Niederlanden und Spanien relativ hoch

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0,5

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Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien

2018 2019 2020 2021 2022

Prognose private Konsumausgaben Einzelhandel (in % ggü. Vj.), ausgewählte Märkte


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Ausblick Einkaufszentren: Strukturwandel im Einzelhandel dämpft Mietpreisentwicklung

-1,0

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1,0

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6,0

Frankreich Deutschland Italien Niederlande Spanien

2018 2019 2020 2021 2022

Prognose Mietpreisentwicklung Einkaufszentren in % p.a., ausgewählte Märkte


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Disclaimer – Deutschland

Die vorliegende Darstellung hat lediglich informativen Charakter. Die darin enthaltenen schlagwortartigen Angaben und Hinweise dienen nur dazu, sich einen ersten allgemeinen Überblick über die Beteiligung an dem dargestellten Produkt (z.B. Immobilien-Spezialfonds) zu geben. Sie stellen weder eine Anzeige, noch eine Anlageberatung, noch ein Angebot zum Kauf von Produkten (z.B. Investmentanteilen) oder einen Verkaufsprospekt dar. Maßgeblich für eine künftige Beteiligung sind ausschließlich die in jedem Einzelfall gesondert zu vereinbarenden vertraglichen Regelungen (z.B. Investmentmemorandum, Allgemeine und Besondere Vertragsbedingungen sowie Dreier-Vereinbarung) und zu deren Begründung zur Verfügung gestellte Unterlagen. Die in dieser Darstellung enthaltenen Informationen sind nicht auf die individuellen Gegebenheiten im Einzelfall oder für einzelne Investoren oder Investorengruppen abgestimmt und nicht verallgemeinerbar. Soweit in diesen Unterlagen die steuerliche Rechtslage dargestellt ist, übernimmt die Real I.S. (Real I.S. AG und Real I.S. Investment GmbH) keine Gewähr dafür, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert. Wir empfehlen Ihnen, vor der Entscheidung zur Beteiligung an einem Produkt (z.B. Immobilien-Spezialfonds, SICAV-FIS) einen Rechts- oder Steuerberater zu konsultieren und die bilanziellen und steuerlichen Auswirkungen einer derartigen Beteiligung in eigener Verantwortung zu prüfen. Für individuelle Rückfragen stehen wir Ihnen natürlich gerne zur Verfügung. Diese Unterlagen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und ersetzen eine solche auch nicht. Es wurde Wert darauf gelegt, zutreffende und aktuelle Informationen bereitzustellen. Gleichwohl übernehmen wir keine Gewähr für Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen, es sei denn, es liegt vorsätzliches oder grob fahrlässiges Handeln oder eine Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit vor. Soweit in diesen Unterlagen Angaben zu Wertentwicklungen dargestellt sind, beziehen diese sich entweder auf die Vergangenheit oder es handelt es sich Beispielsrechnungen. Die Real I.S. übernimmt keine Haftung für die zukünftige Wertentwicklung der Anteile, zumal Immobilieninvestitionen Risiken unterliegen, die sich auf den Wert der Anteile an dem Produkt (z.B. Immobilien-Sondervermögen) durch Veränderungen bei Erträgen, Aufwendungen und Verkehrswert der Immobilien auswirken können. Speziell im Grundbesitz liegende Risiken sind etwa Leerstände, Mietrückstände und Mietausfälle, die sich u. a. aus der Veränderung der Standortqualität oder der Mieterbonität ergeben können. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen erforderlich machen, die nicht immer vorhersehbar sind. Immobilien können auch mit Baumängeln behaftet sein, die möglicherweise auch durch sorgfältige technische Prüfung des Objekts und Einholung von Sachverständigengutachten bereits vor dem Erwerb nicht vollständig aufgedeckt werden können. Beim Erwerb von Immobilien im Ausland sind Risiken, die sich aus der Belegenheit der Immobilien ergeben (z. B. abweichende Rechts- und Steuersysteme, unterschiedliche Interpretationen von Doppelbesteuerungsabkommen und Veränderungen der Wechselkurse) zu berücksichtigen. Auch sind bei ausländischen Immobilien das erhöhte Verwaltungsrisiko sowie etwaige technische Erschwernisse, einschließlich des Transferrisikos bei laufenden Erträgen oder Veräußerungserlösen, in Betracht zu ziehen. Bei Veräußerung einer Immobilie können selbst bei Anwendung größter kaufmännischer Sorgfalt Gewährleistungsansprüche des Käufers oder sonstiger Dritter entstehen, für die der Eigentümer (z.B. das Sondervermögen) haftet.Beim Erwerb von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind Risiken, die sich aus der Gesellschaftsform ergeben, Risiken im Zusammenhang mit dem möglichen Ausfall von Gesellschaftern und Risiken der Änderung der steuerrechtlichen und gesellschaftsrechtlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Inhalt und Struktur der vorliegenden Darstellung sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte sind vorbehalten. Informationen (Text, Bild, Grafik) der Unterlagen dürfen insbesondere nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. in irgendeiner Form weder vollständig noch auszugsweise genutzt oder verwendet werden. Die in diesen Unterlagen verwendeten Marken und Logos sind geschützt. Es ist nicht gestattet, diese Marken und Logos ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Real I.S. zu nutzen.Es handelt sich um eine Marketingkommunikation. Das Dokument genügt nicht allen gesetzlichen Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen und unterliegt keinem Verbot des Handelns vor der Veröffentlichung von Finanzanalysen.

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