Swiss Estates AG GB2013 RZ geschlossen [CC]...SE SWISS ESTATES AG — GESCHÄFTSBERICHT 2013 — KENNZAHLEN 3KONZERNRECHNUNG PER 31. 12. 2013 31. 12. 2013 31. 12. 2012 VERÄNDERUNG

SWISS ESTATES®

GESCHÄFTSBERICHT 2013

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — I N H A L T

INHALT

3 Kennzahlen6 Vorwort des Präsidenten des Verwaltungsrates14 Corporate Governance mit Vergütungsbericht28 Code of Conduct31 Revisionsbericht zur Konzernrechnung33 Konsolidierte Jahresrechnung36 Anhang zur Konzernrechnung44 Eigenkapitalnachweis46 Bericht des unabhängigen Bewertungsexperten47 Innerer Wert48 Mittelflussrechnung49 Revisionsbericht zur Jahresrechnung51 Einzelabschluss54 Anhang zur Jahresrechnung (Einzelabschluss)

D I E B I L D E R Z U D I E S E M G E S C H Ä F T S B E R I C H T W U R D E N W Ä H R E N D D E S U M B A U S D E R L I E G E N S C H A F T B A D E N E R S T R A S S E 2 9 4 I N 8 0 0 4 Z Ü R I C H A U F G E N O M M E N U N D S O L L E N I M P R E S S I O N E N D E R B A U L I C H E N A K T I V I T Ä T E N V E R M I T T E L N .S E S W I S S E S T A T E S A G S T E L L T I N T E R E S S I E R T E N P E R S O N E N A U F A N F R A G E G E R N E E I N E K O M P L E T T E D O K U M E N T A T I O N D E S U M B A U P R O J E K T E S Z U R V E R F Ü G U N G .

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — K E N N Z A H L E N 3

KONZERNRECHNUNG PER 31. 12. 2013 31. 12. 2013 31. 12. 2012 VERÄNDERUNG (+/–)

Nettoliegenschaftsertrag 3˙412˙742 CHF 3˙184˙593 CHF 7,16 %

Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung 8˙929˙938 CHF 5˙706˙874 CHF 56,48 %

Jahresergebnis vor Steuern 7˙754˙565 CHF 4˙379˙999 CHF 77,04 %

Jahresergebnis nach Steuern 5˙582˙099 CHF 4˙436˙267 CHF 25,83 %

Bilanzsumme 95˙891˙052 CHF 73˙421˙675 CHF 30,60 %

wovon Renditeliegenschaften 91˙100˙000 CHF 67˙650˙000 CHF 34,66 %

Hypothekarverbindlichkeiten 54˙286˙500 CHF 42˙523˙092 CHF 27,66 %

Fremdfinanzierungsgrad 64,9 % 65,1 % – 0,31 %

Eigenkapital 33˙673˙052 CHF 25˙590˙793 CHF 31,58 %

Eigenkapitalrendite 16,58 % 17,34 % –4,38 %

Innerer Wert (Net Asset Value) pro Aktie / PSvor Rückstellung für latente Steuern

72,85 59,16 23,14 %

Anzahl Renditeliegenschaften 12 10 20,00 %

Durchschnittliche Bruttorendite 5,51 % 5,47 % 0,73 %

KENNZAHLEN

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VORWORT DES PRÄSIDENTEN DES VERWALTUNGSRATES

Sehr geehrte Aktionärinnen, Aktionäre, Partizipantinnen und PartizipantenGeschätzte Geschäftsfreunde, Partner und Interessenten

SE Swiss Estates AG hat im Geschäftsjahr 2013 einerseits bestehende Immobilien weiter entwickelt und andererseits neue Liegenschaften erworben. Ferner wurden rechtliche Streitigkeiten, welche das Ergebnis und den Aktienkurs in den letzten Jahren belasteten, abgeschlossen.Das konsolidierte Jahresergebnis 2013 erscheint uns mit einem Jahresgewinn von CHF 5˙582˙099,– (Vorjahr CHF 4˙436˙267,–) als ansprechend und bestätigt aus Sicht des Verwaltungsrates unsere Strategie und Vorgehensweise. Auch die Entwick-lung der Net Asset Value (NAV vor Rückstellungen für latente Steuern) auf CHF 72,85 pro Titel mit Nennwert von CHF 50,– (Vorjahr CHF 59,16) ist mit einem Zuwachs von 23,15 Prozent positiv. Auf der Basis des Einzelabschlusses zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem ausgewiese-nen Gewinn nach Steuern von CHF 1˙599˙619,–.Ein wesentlicher Faktor für das positive Jahreser-gebnis 2013 war der Umbau der Liegenschaft Badenerstrasse 294 in 8004 Zürich. Diese Immobi-lie wurde zuvor auf einer Fläche von circa 1˙500 m2 im 1. bis 3. OG vor allem von einer privaten Schule genutzt. Nun wurde das Objekt komplett umgebaut, wobei 25 neue Wohnungen entstanden sind, die per Drucklegung des Geschäftsberichts fertig gestellt waren. Diese Vorgehensweise, nämlich Renditeim-mobilien weiter zu entwickeln, entspricht unserer Maxime «Buy and Develop». Im konkreten Fall

konnte dadurch, wenn auch nicht alle ursprünglich geplanten Wohnungen in der gewünschten Form realisiert werden konnten, ein deutlicher Mehrwert erzielt werden, da die Mieteinnahmen der Liegen-schaft im Vergleich zur früheren Nutzung deutlich angestiegen sind. Damit wurde unserer Zielsetzung, «Upside» durch die Entwicklung von Liegenschaf-ten (Optimierung sämtlicher Werttreiber) und die damit einhergehende Wertsteigerung zu erreichen, vollständig entsprochen.Im Geschäftsjahr 2013 wurden die Liegenschaften Bahnhofstrasse 31–39 und Centralstrasse 45 in 2540 Grenchen zu einem Kaufpreis von insgesamt CHF 12,0 Mio. erworben. Dabei wurden neue Namenaktien im Umfang von CHF 2,5 Mio. zah-lungshalber an die Verkäuferin begeben. Im Nach-hinein stellte sich leider heraus, dass die Bewer-tung, welche zur Ermittlung des Kaufpreises diente, aufgrund von umstrittenen Angaben der Verkäufer-seite per Ende 2013 korrigiert werden musste, was auf den Liegenschaften Bahnhofstrasse 31–39 zu einer Wertkorrektur von CHF 1,5 Mio. führte. Diese bedauerliche Wertkorrektur wurde jedoch durch die positive Entwicklung der Liegenschaft Badener-strasse 294 in Zürich mehr als kompensiert. Zudem sind wir zuversichtlich, auch die Liegenschaften in Grenchen zukünftig positiv entwickeln zu können.

Wohnimmobilienmarkt Schweiz Da wir oft darauf angesprochen werden, wie wir die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes bzw. konkret die Ent- wicklung der Mieten und der Preise für Mehr- familienhäuser einschätzen, möchten wir dazu – beschränkt auf unser derzeitiges Investitionsgebiet


(die deutschsprachige Schweiz) und nicht ab-schliessend – einige Umstände aufzeigen, welche aus unserer Sicht massgeblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt und somit auch auf unsere Investmentstrategie haben werden.Zunächst könnte man eigentlich davon ausgehen, dass die Bildung eines Marktes, auch des Wohnim-mobilienmarktes (Markt für Mietwohnungen), relativ einfach zu beschreiben und ebenso leicht grafisch darstellbar ist: Auf der einen Seite haben wir eine Angebotskurve, auf der anderen Seite eine Nachfragekurve; dort, wo sich diese beiden Kurven treffen, herrscht ein ausgeglichener Markt bzw. findet sich der faire Marktpreis. Liegt ein Nachfrageüberhang vor, steigen die Preise und erfolgt eine Erhöhung des Angebots; bei einem Angebotsüberschuss sinken die Preise und das Angebot. Angebot und Nach-frage befinden sich nach Abschluss der jeweiligen Prozesse im Gleichgewicht. Diese Betrachtungs-weise ist jedoch blanke Theorie und findet nur in eher einfachen Modellen ihre Berechtigung.

Entwicklung der Mietpreise Die Realität im Markt für Mietwohnungen ist wesentlich komple-xer, weil es sich nicht um einen ungestörten, son-dern im Gegenteil um einen von vielfältigen Fakto-ren beeinflussten Markt handelt. Zunächst stellt sich der Wohnimmobilienmarkt als Derivat der Gesamtwirtschaft, insbesondere des Kapitalmarkts und der Demographie, dar. Was die Gesamtwirtschaft betrifft, sind es vor allem kon-junkturelle Einflüsse, welche auf den Wohnimmobi-lienmarkt wirken; beim Kapitalmarkt sind die Kapi-

talflüsse und die Zinssätze sowie die Risiko- prämien für Liegenschaften von Bedeutung, aber auch der jeweilige Kapitalisierungssatz, welcher Einfluss auf die Verkehrswerte der Immobilien hat, die sich in den Bilanzen der Immobiliengesell-schaften und -fonds abbilden.Die demographische Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung in der Schweiz hat zudem einen markanten Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt, was insbesondere in der letzten Zeit hinsichtlich der Diskussionen über die Zuwanderung reichlich für politischen Gesprächsstoff sorgte.Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz um-fasste per Ende 2013, ohne Kurzaufenthalter und Asylbewerber, 8,11 Mio. Einwohner und nahm zwischen 1991 und 2013 um ca. 1,3 Mio. Menschen zu (1991: 6,8 Mio.), was natürlich einen massgeb-lichen Einfluss auf die Anzahl der benötigten Woh-nungen und Häuser und damit auch auf die Ange-botspreise für Miete und Eigentum hatte. Mit der Annahme der eidgenössischen Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» erwartet man nun, abhängig von deren Umsetzung, einen partiellen Rückgang der Zuwanderung und somit eine Entlas-tung des Drucks auf den Wohnimmobilienmarkt voraussichtlich in Form eines «soft landings».Im Gesamtzusammenhang ist auch auf den enor-men Einfluss der Politik auf die Entwicklung der Preise für Mietwohnungen zu verweisen. Immerhin versucht die Politik, über die Regierung und Verwal-tung in letzter Zeit vermehrt auf die Gestaltung der Mieten Einfluss zu nehmen. Besonders auffällig ist dabei eine neuere parlamentarische Initiative (Motion), das Bundesgesetz über den Erwerb von


Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), auch «Lex Koller» genannt, unter anderem dahin-gehend abzuändern, dass es Personen im Ausland zukünftig verwehrt sein soll, sich an Immobilienge-sellschaften in der Schweiz zu beteiligen, obschon solche Beteiligungen schon bis anhin sehr restriktiv gehandhabt werden und gesetzlich klar beschränkt sind. Aus welchem Grund sich inländisches Geld anders als die Mittel ausländischer Investoren verhalten soll, bleibt allerdings das Geheimnis der Initianten dieser Motion. Klar ökonomisch falsch ist in diesem Zusammenhang der weit verbreitete Glaube, ausländisches Kapital verteuere die Mieten in der Schweiz. Mieterinnen und Mieter müssten eigentlich ein Interesse daran haben, dass mehr Kapital in den Immobilienmarkt gelangt, weil mehr Investitionen das Angebot erhöhen und die Mieten reduzieren würden.Der vorgenannte politische Einfluss ist weiter auch insofern spürbar, als die Kreditvergabepraktiken der Banken regulatorisch mehrfach verschärft wurden, was zu einem Anstieg der Refinanzie-rungskosten führte. Mittelfristig werden sich diese regulatorischen Eingriffe, vor allem bei steigenden Zinsen, massiv zu Lasten des Wohnimmobilien-marktes und somit der Mieten auswirken. Gespannt darf man sodann auch auf die Reaktion der Politik und der Öffentlichkeit sein, wenn auf-grund einer Erhöhung der Zinsen der amtliche hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhält-nisse ansteigt, welcher derzeit bei 2 Prozent liegt. Gemäss dem Immo-Monitoring 2013 von Wüest & Partner gilt als wahrscheinlichstes Szenario, dass sich die Mieten in laufenden Verträgen bis ins Jahr

2020 um bis zu 27 Prozent verteuern. Hauptgründe seien weder die Einwanderung noch renditegierige Vermieter. Vielmehr dürfte laut der Studie die Infla-tion anziehen. Wüest & Partner hält einen Anstieg des Referenzzinssatzes von heute 2 Prozent auf 4 Prozent Ende 2020 für wahrscheinlich. Dies würde vor allem dort durchschlagen, wo Mieter von Senkungen des Referenzzinses Gebrauch machen konnten. Steigt der Referenzzins nur auf 3 Prozent, dürften die Mieten gemäss Wüest & Partner um bis zu 13 Prozent aufschlagen; bei 5 Prozent entstünde ein Aufschlag bis zu 41 Prozent. Hinzu kommen naturgemäss durch Inflation ansteigende Neben- kosten. Es ist unschwer voraus zu sagen, dass eine solche Erhöhung der Mieten weder von der Politik und den Verbänden (wie etwa dem Mieterverband) noch von den Mietern selbst goutiert würden. Daher ist es – sollte dieser Fall eintreten – absehbar, dass man mit allen Mitteln versuchen wird, die befürch-teten – gemäss heute geltendem Recht völlig kor-rekten – Mieterhöhungen abzuwenden, indem man Gesetzesänderungen anstreben oder fallweise versuchen wird, ansteigende Mieten über das Argu-ment des «missbräuchlichen übersetzten Ertrags» zu bekämpfen. Immerhin ist gemäss Bundesgericht nur eine Nettorendite nicht missbräuchlich, welche den Referenzzinsatz nicht um mehr als ein halbes Prozent übersteigt; die Bruttorendite ist nicht missbräuchlich, solange sie nicht mehr als zwei Prozent höher ist als der genannte Referenzzins-satz. Somit scheint absehbar, dass sich die eigent-lich abzeichnenden Mieterhöhungen nur teilweise werden durchsetzen lassen.


Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser Gemäss der Veröffentlichung «HEV-Immobilienum-frage 2013/14» (Hauseigentümerverband Schweiz) rechnet eine Mehrheit der Immobilienexperten bei Mehrfamilienhäusern mit steigenden Preisen. Die erwarteten Preissteigerungen liegen jedoch klar unter denjenigen der Vorjahre. Bei den Einfamilien-häusern gehen 53 Prozent der befragten Experten von konstanten Preisen aus, 33 Prozent von stei-genden Preisen. Bei den Mehrfamilienhäusern werden für 2014 von 53 Prozent konstante und von 42 Prozent steigende Preise erwartet. Im Vorjahr haben diese Werte noch bei 36 Prozent und 60 Pro- zent gelegen. Dies sind Anzeichen dafür, dass sich das Preiswachstum auch bei den Mehrfamilien-häusern abzuschwächen beginnt.Sollten diese Einschätzungen der Mehrheit der Immobilienexperten zutreffen, dann würden sich die Preise für Mehrfamilienhäuser auf vergleichs-weise hohem Niveau stabilisieren, eventuell auch noch ansteigen. Konkret bedeutet dies, dass Mehr-familienhäuser im Grossraum Zürich und in ande-ren städtischen Gebieten der deutschsprachigen Schweiz zu Bruttorenditen deutlich unter fünf Pro-zent, in der Stadt Zürich teilweise deutlich darun-ter, gehandelt würden; in ländlichen Gebieten teil-weise noch leicht über dieser Marke. Für uns ist daraus der Schluss zu ziehen, dass ein direkter Erwerb von Mehrfamilienhäusern zu den aktuellen Marktpreisen für gewöhnlich wirtschaftlich nicht mehr interessant sein kann.

Strategie Aufgrund der vorstehend aufgezeigten Rahmenbedingungen im Schweizer Immobilien-markt empfiehlt es sich derzeit; eher von den bisherigen Akquisitionsmodellen abzurücken bzw. eine gegenläufige zyklische Entwicklung, welche mit steigenden Zinsen einhergehen sollte, abzuwarten, bevor wieder Mehrfamilienhäuser – abgesehen natürlich von lukrativen Ausnahmen – erworben werden.Wie im aktuellen Fall der Liegenschaft Badener-strasse 294 in Zürich scheint es uns derzeit als eher interessant, Umnutzungen von bestehenden Gebäuden, welche bisher gewerblichen Charakter hatten, in Wohnimmobilien anzustreben, da gewerbliche Liegenschaften, teilweise auch an sehr interessanten Lagen, durchaus noch zu interessan-ten Preisen erworben werden können.Weiter sind auch Optimierungen, Renovationen und Ausbauten von bereits im Portfolio befindlichen Gebäuden in Planung. Sofern sich dadurch Erträge und Verkehrswerte steigern lassen und eine lang-fristige Vermietung realistisch erschein, werden wir derartige Projekte umsetzen.

Aktien und Partizipationsscheine Der Kursver-lauf unserer Aktien und Partizipationsscheine im Geschäftsjahr 2013 entwickelte sich leider noch nicht im Einklang mit der positiven Entwicklung des Net Asset Value der Titel.

CHART SEAN 2013 – Quelle: Swissquote CHART SEAP 2013 – Quelle: Swissquote

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Die Namenaktie (ISIN CH0023926550 / Valor 2392655 / Ticker SEAN) mit Nennwert von CHF 50,– pro Titel schloss am 04.01.2013 mit CHF 31,35 und am 30.12.2013 mit CHF 41,45.Auffallend ist beim Kursverlauf der Namenaktie, dass die Verkäuferin der Liegenschaften in Gren-chen, welche zahlungshalber wie vorerwähnt Aktien (50˙000 Stücke) erhalten hatte, diese Titel im September/Oktober 2013 innerhalb von wenigen Tagen alle verkaufte und damit den Kurs substanti-ell negativ beeinflusste, was bis heute andauert. Trotz der hohen Anzahl Aktien, welche damals kurz-fristig in den Markt geworfen wurde, zeigt sich, dass zu diesem Zeitpunkt eine Unterstützung bei etwas über CHF 30,– bestand, was wir grundsätz-lich positiv bewerten.

Der Kursverlauf des Partizipationsscheins (ISIN CH0019304531/ Valor 1930453 / WKN A0MJ3Y / Ticker SEAP) mit Nennwert von CHF 50,– pro Titel schloss am 04.01.2013 mit CHF 29,85 und am 30.12.2013 mit CHF 39,40.Der Partizipationsschein zeigte im Geschäftsjahr 2013 gemäss vorstehendem Chart einen weniger volatilen Verlauf des Kurses als die Namenaktie, was dem Umstand zuzuschreiben ist, dass dieser Titel im Jahr 2013 nicht einem solchen Verkaufs-druck ausgesetzt war wie die Namenaktie.Zum Partizipationsschein ist anzumerken, dass dieser seit April 2014 nun auch im Quotation Board des Freiverkehrs der Frankfurter Wertpapierbörse unter dem Ticker WAG handelbar ist.

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Jährliche Risikobeurteilung/Internes Kontroll-system (IKS) SE Swiss Estates AG misst der Identifikation, der Messung und der Kontrolle von Risiken einen hohen Stellenwert bei. Das Risikoma-nagement soll durch umfassende und systemati-sche Identifikation und Bewertung der Risiken sicherstellen, dass unerwünschte Risiken rechtzei-tig soweit möglich minimiert werden und Rendite und Risiko stets in adäquatem Verhältnis stehen. Die Auswirkung der Risiken auf die Gesellschaft wird regelmässig überprüft, und es werden falls möglich entsprechende Gegenmassnahmen getrof-fen. Zu diesem Zweck führt der Verwaltungsrat eine jährliche Risikobeurteilung durch (Art. 663b OR). In diesem Zusammenhang hat der Verwaltungsrat ein internes Kontrollsystem («IKS») implementiert und entspricht somit den gesetzlichen Anforderun-gen (Art 782a OR).

Corporate Governance SE Swiss Estates AG legt Wert auf Offenheit und Transparenz, im speziellen auch im Umgang mit Aktionären und sonstigen Stakeholdern, und orientiert sich in Sachen Corpo-rate Governance am «Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance» von economiesuisse. Aus diesem Grund führt die SE Swiss Estates AG ein Corporate Governance-Dokument, welches laufend nachgeführt wird und von der Gesellschaft kostenlos bezogen werden kann. Das Corporate Governance-Dokument beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf oberster Unterneh-mensstufe der SE Swiss Estates AG.

Initiative Minder – VegüV Der Souverän hat im Frühjahr 2013 aufgrund der «Initiative Minder» im Rahmen einer Volksabstimmung neue Bestimmun-gen, vor allem betreffend Vergütungen, angenom-men, die für alle börsenkotierten Aktiengesell-schaften ab dem 1. Januar 2014 gelten. Der Bundesrat hat im November 2013 dazu die Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) erlassen, wobei deren Bestimmungen zu einem späteren Zeitpunkt auf Gesetzesebene festgelegt werden sollen. In diesem Zusammenhang hat die SE Swiss Estates AG im Rahmen einer ausseror-dentlichen Generalversammlung Anfang April 2014 die Statuten der Gesellschaft den neuen Bestim-mungen angepasst und wird demzufolge zukünftig diese neuen Regelungen anwenden.

Dank Allen Aktionärinnen, Aktionären, Partizi-pantinnen, Partizipanten, Geschäfts- und Finanz-partnern möchte ich für die sehr gute Zusammen-arbeit ausdrücklich danken.

Zürich, den 5. Mai 2014

Mit freundlichen GrüssenSE Swiss Estates AG

Udo RoessigPräsident des Verwaltungsrates

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CORPORATE GOVERNANCE

1. Stammkapital

Namenaktien 11˙870˙450 CHF (voll liberiert)

wovon Stimmrechtsaktien 1˙750˙000 CHF (voll liberiert)

Partizipationskapital 14˙155˙000 CHF (voll liberiert)

Total-Stammkapital 26˙025˙450 CHF

2. Beteiligungen

ELFA Immobilien AG, CH–9001 St. Gallen 70˙000 CHF 100 %

A + B Immobilien AG, CH–6301 Zug 200˙000 CHF 100 %

SE Merchant AG, CH–8004 Zürich 100˙000 CHF 100 %

Saentisblick Liegenschaften AG, CH–8004 Zürich 50˙000 CHF 100 %

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3. Aktionariat (Angaben per 31.12.2013)

STREUUNG NACH AKTIEN EINGETRAGENE AKTIONÄRE EINGETRAGENE AKTIEN PROZENT

1 bis 999 21 5˙815 1,1

1˙000 bis 99˙999 15 111˙829 20,2

100˙000 und mehr 1 357˙610 64,7

Total eingetragene Aktien 475˙254

Dispobestand (nicht im Namenaktienregister eingetragene Aktien) 77˙155 14,0

Total ausgegebene Aktien 552˙409 100

STREUUNG NACH LÄNDERN / REGIONEN EINGETRAGENE AKTIONÄRE EINGETRAGENE AKTIEN PROZENT

Schweiz 37 475˙254 100

Ausland 0 0 0

Total eingetragene Aktien 475˙254 100

STREUUNG NACH AKTIONÄRSKATEGORIEN EINGETRAGENE AKTIONÄRE EINGETRAGENE AKTIEN PROZENT

Natürliche Personen 37 475˙254 100

Juristische Personen 0 0 0

4. Kreuzbeteiligungen

Zurzeit bestehen keine Kreuzbeteiligungen.

5. Kapitalstruktur

KAPITAL CHF ANZAHL NOMINAL CHF

Namenaktien (SRA / Stimmrechtsaktien) 1˙750˙000 350˙000 5

Namenaktienaktien (NA) 10˙120˙450 202˙409 50

Genehmigtes Kapital (SRA) 875˙000 175˙000 5

Genehmigtes Kapital (NA) 1˙310˙200 26˙204 50

PS-Kapital 14˙155˙000 283˙100 50

Genehmigtes PS-Kapital 7˙077˙500 141˙550 50

Es bestehen keinerlei Vorzugsrechte und kein bedingtes Kapital.


6. Kapitalveränderungen (Angaben per 31.12.2013)

Seit der Sitzverlegung von Zug nach Zürich (SHAB Nr. 132 vom 11.07.2007).

01.05.2013Aktienkapital neu: CHF 11˙870˙450,– (bisher: CHF 9˙370˙450,–)

Aktien neu: 350˙000 Namenaktien zu CHF 5,– (Stimmrechtsaktien) und 202˙409 Namenaktien zu CHF 50,–

(bisher: 350˙000 Namenaktien zu CHF 5,– (Stimmrechtsaktien), 152˙409 Namenaktien zu CHF 50,–)


Liberierung Aktienkapital neu: CHF 9˙370˙450,– (bisher: CHF 8˙115˙450,–)


(bisher: 350˙000 Namenaktien zu CHF 5,– (Stimmrechtsaktien), 127˙309 Namenaktien zu CHF 50,–)

Partizipationskapital neu: CHF 14˙155˙000,– (bisher: CHF 12˙900˙000,–)

Liberierung Partizipationskapital neu: CHF 14˙155˙000,– (bisher: CHF 12˙900˙000,–)

Partizipationsscheine neu: 283˙100 Inhaberpartizipationsscheine zu CHF 50,–

(bisher: 258˙000 Inhaberpartizipationsscheine zu CHF 50,–)


Liberierung Aktienkapital neu: CHF 8˙115˙450,–



Liberierung Partizipationskapital neu: CHF 12˙900˙000,–

Partizipationsscheine neu: 258000 Inhaberpartizipationsscheine zu CHF 50,–

(bisher: 257608 Inhaberpartizipationsscheine zu CHF 50,–)


Liberierung Aktienkapital neu: CHF 7644900,–


(bisher: 300˙000 Namenaktien zu CHF 5,– (Stimmrechtsaktien) und 57˙898 Namenaktien zu CHF 50,–)






Liberierung Aktienkapital neu: CHF 4˙394900,–


(bisher: 300˙000 Namenaktien zu CHF 5,– (Stimmrechtsaktien) und 48˙320 Namenaktien zu CHF 50,–)






A + B Immobilien AG, 6301 ZugUdo Rössig (Präsident), Thomas N. Kokkinis (Mitglied)

Elfa Immobilien AG, 9001 St. GallenUdo Rössig (Präsident), Thomas N. Kokkinis (Mitglied)

Saentisblick Liegenschaften AG, 8004 ZürichUdo Rössig (Präsident), Thomas N. Kokkinis (Mitglied)

SE Merchant AG, 8004 ZürichUdo Rössig (Präsident), Thomas N. Kokkinis (Mitglied)

SE Swiss Estates AGZürich

CFO

Joachim E. Schneebeli

Ferax Treuhand AGRevisionsstelle, Zürich

CEO

Udo Rössig

Verwaltungsrat

Udo Rössig (Präsident)Thomas Nikolaus Kokkinis (Mitglied)Christian Terberger (Mitglied)

7. Wandelanleihen und OptionenDie Gesellschaft hat keine ausstehenden Wandel-anleihen und Optionen ausgegeben.

8. GewinnverwendungDie Gesellschaft verfolgte bisher grundsätzlich eine Thesaurierungspolitik.

9. Organisation

10. KompetenzregelungDen leitenden Organen obliegt die strategische Aus- richtung der Gesellschaft sowie die Festsetzung und Umsetzung der Grundsätze von Organisation, Führung und Überwachung. Sie sorgen für die Be-schaffung der zum Erreichen der Ziele notwendigen Mittel und sind für das Gesamtergebnis verantwortlich. Sie sind für die Wahrung der Gruppeneinheiten besorgt und koordinieren die Aktivitäten der Ge-

schäftspartner und der juristischen Einheiten. Die einzelnen Aufgaben und Kompetenzen der leitenden Organe ergeben sich aus dem Organisationsreglement.

11. VerwaltungsratDem Verwaltungsrat obliegt die Oberleitung, Ober-aufsicht und Kontrolle, welche er im Rahmen der ihm gemäss Art. 716a OR zukommenden Aufgaben wahrnimmt. Der Verwaltungsrat hat die obigen Auf-gaben im Rahmen eines Organisationsreglements an die Geschäftsleitung delegiert. Der Verwaltungs-rat wird jährlich an der Generalversammlung, für die Amtsdauer von einem Jahr, neu gewählt.

12. Mitglieder des Verwaltungsrates+ Udo Rössig, Zollikon

(Präsident des Verwaltungsrates)Udo Rössig, wohnhaft in Zollikon, war nach einer betriebswirtschaftlichen und anschliessender Informatik-Ausbildung zunächst als Systems Engi-neer und später als Projektleiter im kommerziellen Informatikbereich tätig und sammelte im Anschluss umfangreiche Erfahrungen im Bereich Mergers & Acquisitions, Investment Banking (Umsetzung von Börsengängen in der Schweiz, in Deutschland und den USA sowie Auflegung von Investmentfonds u.a. in Luxemburg) sowie im inter-nationalen Handel mit Wertschriften. Udo Rössig hat die SE Swiss Estates AG ins Leben gerufen und massgeblich mit aufgebaut, u.a. den Börsengang bewerkstelligt, und ist heute, als sowohl stimmen-mässig wie auch hinsichtlich des Kapitals grösster Aktionär der SE Swiss Estates AG, als CEO und Präsident des Verwaltungsrates der Gruppe tätig.Interessenbindungen: Hampton Finance AG, Zollikon

+ Thomas Nikolaus Kokkinis, Richterswil (Mitglied des Verwaltungsrates)

Thomas Kokkinis, lic. iur., wohnhaft in Richterswil, war nach seinem Studium bei verschiedenen Ban-ken und auch bei der FINMA tätig. Herr Kokkinis berät heute Unternehmen als Consultant vor allem im rechtlichen und wirtschaftlichen Bereich.Interessenbindungen: JURASWISS SA, Basel, Gray Capital AG, Zürich


+ Christian Terberger, Freienbach (Mitglied des Verwaltungsrates)

Christian Terberger, wohnhaft in Freienbach SZ, verfügt über das zweite juristische Staatsexamen (deutsches Anwaltspatent), welches er am Ober-landesgericht in Hamburg im Anschluss an das Studium der Rechtswissenschaften an der Freien Universität Berlin erworben hat. Zudem hat Herr Terberger an der European Business School, Wies-baden (ebs) einen Abschluss (Master) als Immobili-enökonom abgelegt und die Prüfung als Chartered Surveyor der Royal Institution of Chartered Survey-ors, London bestanden. Christian Terberger ist Member of the Royal Institution of Chartered Sur-veyors, London (MRICS). Herr Terberger ist seit 1978 im Immobilienbereich tätig. Dabei hat er zunächst grössere Unternehmen der Branche in der Rechtsabteilung als Inhouse Counsel unterstützt; ab 1998 war Herr Terberger Direktor der Real Estate Group von Ernst & Young Deutschland und vertrat die die „German Real Estate Group“ inner-halb von Ernst & Young auf internationalem Level im EY Steering Commitee. Seit dem Jahr 2000 ist Herr Terberger als Dozent an der Real Estate Acca-demy der European Business School, Wiesbaden in Zusammenarbeit mit der Universität Regensburg tätig, wobei der Schwerpunkt auf der Immobilien-bewertung und den Due Diligence-Prozessen liegt. Christian Terberger war seit 2002 als Managing Director bei Babcock & Brown, München tätig und dabei verantwortlich für die Etablierung des Immo-biliengeschäfts von Babcock und Brown in den deutschsprachigen Ländern in Europa mit Schwer-punkt Akquisition von Wohnliegenschaften mit einem Transaktionsvolumen von circa 4 Milliarden Euro. Weiter war Herr Terberger in dieser Zeit ver-antwortlich für sämtliche «Residential»-Transakti-onen von Babcock & Brown im vorgenannten Gebiet sowie auch im Aufsichtsrat verschiedener Fonds der Unternehmensgruppe. Von 2007 bis 2009 war Herr Terberger als Managing Director für Babcock & Brown European Investments S.a.r.l., Luxem-bourg, der europäischen Holding von Babcock & Brown, Sydney tätig. Von 2009 bis 2011 war Herr

Terberger Managing Director und Investment Advisor für BGP Investment S.a.r.l., Luxembourg, einer Gesellschaft die ursprünglich als Joint Ven-ture zwischen Babcock & Brown und General Pro-perty Trust, Sydney gegründet worden war.Interessenbindungen: Thurn & Taxis AG, Asset Management, Mün-chen, Sunset Plaza AG, Freienbach

13. GeschäftsleitungDie Geschäftsleitung trägt die Verantwortung für alle operativen und organisatorischen Belange und für das operative Ergebnis. In diesem Rahmen fal-len in die Zuständigkeit alle Geschäfte, welche nicht anderen Gremien oder Stellen übertragen sind. Die Geschäftsleitung hat das Recht, für ein-zelne oder alle Gruppengesellschaften allgemein oder für einzelne Geschäfte verbindliche Weisun-gen zu erlassen und Berichterstattungen oder Kon-sultationen vor einer Entscheidung anzuordnen. Es gilt in jedem Fall das Organisationsreglement. Per 31.12.2013 zeichnet Herr Udo Roessig (CEO) (siehe Art. 12 «Verwaltungsrat») als für die Geschäftslei-tung verantwortlich.

14. Ausgestaltung der Informations- und Kontroll-instrumente der GeschäftsleitungSE Swiss Estates AG misst der Identifikation, der Messung und der Kontrolle von Risiken einen hohen Stellenwert bei. Das Risikomanagement soll durch umfassende und systematische Identifika-tion und Bewertung der Risiken sicherstellen, dass unerwünschte Risiken rechtzeitig soweit möglich minimiert werden und Rendite und Risiko stets in adäquatem Verhältnis stehen. Die Auswirkung der Risiken auf die Gesellschaft wird regelmässig über-prüft, und es werden falls möglich entsprechende Gegenmassnahmen getroffen. Zu diesem Zweck führt der Verwaltungsrat eine jährliche Risikobeur-teilung durch (Art. 663 b OR). In diesem Zusammen-hang hat der Verwaltungsrat ein internes Kontroll-system (IKS) implementiert und entspricht somit den gesetzlichen Anforderungen (Art 782 a OR). Das IKS ist ein Managementinstrument zur zweck-mässigen Sicherstellung der Erreichung von Unter-


nehmenszielen in den Bereichen «Prozesse», «Informationen», «Vermögensschutz» und «Com-pliance». Das IKS umfasst alle dafür von der Geschäftsleitung planmässig angeordneten organi-satorischen Methoden und Massnahmen. Das IKS umfasst in Bezug auf die finanzielle Berichterstat-tung diejenigen Vorgänge und Massnahmen, wel-che eine ordnungsmässige Buchführung und Rech-nungslegung sicherstellen und dementsprechend die Grundlage jeder finanziellen Berichterstattung darstellen. Der Verwaltungsrat ist verantwortlich, dass ein dem Unternehmen angepasstes IKS mit einem Risikomanagement vorhanden ist. Die Umsetzung des IKS, das Management der Risiken und die Compliance sind Aufgabenbereiche der Geschäftsleitung. Dabei geht es nicht nur um die finanziellen, sondern auch um die operativen Risi-ken. Die Revisionsstelle prüft, ob ein IKS existiert, und berichtet darüber summarisch an die General-versammlung. Darüber hinaus erstattet sie dem Verwaltungsrat einen umfassenden Bericht mit Feststellungen zum IKS und zeigt allfällige Verbes-serungsmöglichkeiten auf.

15. Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrates und der GeschäftsleitungDie Entschädigungen des Verwaltungsrates werden jährlich vom Verwaltungsrat überprüft und festge-legt. Zudem wird der Vergütungsbericht der Gene-ralversammlung konsultativ zur Abstimmung vor-gelegt. Im Jahr 2013 bestand die Entschädigung des Verwaltungsrates aus einer fixen Vergütung, wobei der Präsident des Verwaltungsrates auf-grund seiner operativen Funktion auf eine Entschä-digung für seine Funktion als Verwaltungsrat der SE Swiss Estates AG verzichtete.

A Vergütungsbericht 201315.1 Verwaltungsrat Grundhonorare 2013 CHF P. A.

VR-Präsident 0,–VR-Mitglied (pro Mitglied) 20˙000,–

(Das Honorar für gleiche Funktionen innerhalb der Gruppe wird nur einmal ausgerichtet.)

(*) Der Verwaltungsratspräsident verzichtet auf dieses Honorar, solange er operativ tätig ist.

15.2 Aktienbesitz (per 31.12.2013) ANZAHL NOMINAL

Geschäftsleitung 350˙000 / 7˙610 5,– / 50,–Verwaltungsrat 350˙000 / 7˙610 5,– / 50,–

15.3 Optionsbesitz (per 31.12.2013) ANZAHL NOMINAL

Geschäftsleitung — —Verwaltungsrat — —

15.4 Zusätzliche Honorare

Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhalten für über das Mandat hinausgehende Dienstleistungen fallweise weitere Vergütungen. Im Geschäftsjahr 2013 wurden solche Honorare im Umfang von CHF 10˙000,– an die Sunset Plaza AG ausbezahlt.

15.5 Organdarlehen ANZAHL NOMINAL

Geschäftsleitung — —Verwaltungsrat — —

Es sind keine Organdarlehen ausstehend.

15.6 Höchste und Gesamtentschädigung, Optionszuteilung 2013 CHF P. A.

Höchste Entschädigung 20˙000,–Gesamtentschädigung Verwaltungsrat 40˙000,–Optionszuteilung (Anzahl Optionen) —

15.7 Entschädigung der Geschäftsleitungsmitglieder 2013

Die Entschädigungen der Geschäftsleitung werden jährlich vom Verwaltungsrat überprüft und festgelegt. Zudem wird der Vergü-tungsbericht der Generalversammlung zur Abstimmung vorgelegt.Im Geschäftsjahr 2013 betrug die Gesamtvergütung des CEO CHF 461˙813,–. Darüber hinaus wurde ein Geschäftsfahrzeug und ein SBB-GA zur Verfügung gestellt sowie angefallene Spesen, in Überein-stimmung mit dem von der kantonalen Steuerverwaltung bewilligten Spesenreglement der SE Swiss Estates AG, ersetzt.


B Vergütungsmodell 201415.8 Verwaltungsrat Grundhonorare 2014 CHF P. A.

VR-Präsident 0,–VR-Mitglied (pro Mitglied) 20˙000,–

(Das Honorar für gleiche Funktionen innerhalb der Gruppe wird nur einmal ausgerichtet.)

(*) Der Verwaltungsratspräsident verzichtet auf dieses Honorar, solange er operativ tätig ist.

15.9 Entschädigung der Geschäftsleitungsmitglieder 2014

a. Für das Geschäftsjahr 2014 hat der Verwal-tungsrat eine fixe Gesamtvergütung an den CEO von CHF 260˙000,– (13 × 20˙000,–) festgelegt. Darüber hinaus werden ein Geschäftsfahrzeug und ein SBB-GA zur Verfügung gestellt sowie angefallene Spesen, in Übereinstimmung mit dem von der kantonalen Steuerverwaltung bewilligten Spesenreglement der SE Swiss Estates AG, ersetzt.

b. Hinzu kommt ein Bonus in Höhe von 10 Prozent des Betriebsergebnisses auf Konzernebene (konsolidierte Jahresrechnung/EBIT) unter der Voraussetzung, dass auch der Einzelabschluss für die massgebliche Periode einen Gewinn (Jahresergebnis) aufweist, welcher die Auszah-lung des Bonus zulässt bis zu einem Maximum von 200 Prozent des Jahresgehaltes inklusive 13. Monatslohn. Der Bonus berechnet sich basierend auf der geprüften Konzernrechnung der jeweiligen Periode, wobei das Festgehalt vom Bonus abgezogen wird.

c. Die Auszahlung des Bonus erfolgt nach Vorlie-gen der geprüften konsolidierten Jahresrech-nung des entsprechenden Geschäftsjahres und der Genehmigung des Vergütungsberichts für die entsprechende Periode durch die General-versammlung. Akontozahlungen auf den Bonus während des laufenden Geschäftsjahres sind zulässig.

d. Der Bonus ist mit Erstellung des geprüften Jah-resabschlusses rückwirkend per Ende der Berichtsperiode fällig und wird auf das jeweilige Geschäftsjahr verbucht.

e. Der Verwaltungsrat kann festlegen 50 Prozent des Bonus in Form der Begebung von Stimm-rechtsaktien der Gesellschaft auszubezahlen. Dazu hat die Gesellschaft die notwendigen Vorkehrungen zu treffen; die Verrechnung erfolgt zu pari. Der Arbeitnehmer kann anstatt einer Auszahlung in Form von Begebung von Stimmrechtsaktien für eine Auszahlung in Form von Namenaktien optieren. Diese allfällige Optierung hat schriftlich vor Auszahlung des Bonus zu erfolgen.

f. Der Bonus für die jeweilige Rechnungslegungs-periode kann nur in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Verordnung gegen übermä-ssige Vergütungen bei börsenkotierten Aktien-gesellschaften (VegüV) ausbezahlt werden. Sollte die Generalversammlung den Vergü-tungsbericht der Gesellschaft ablehnen, dann wären die vorliegenden Bestimmungen über die Auszahlung eines Bonus für das jeweilige Geschäftsjahr soweit hinfällig.

g. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der neuen Statuten vom 4. April 2014 (Version 5.0), insbe-sondere die Bestimmungen von Art. 5 Abs. 7, Art. 14 b, Art. 14 c und Art. 14 e, bzw. die jeweils gültigen Nachfolgeversionen der Statuten.

h. Der CFO (nicht Mitglied der Geschäftsleitung) ist wie bereits in den früheren Jahren auf Stunden-basis und mit einem Teilzeitpensum für die Gesellschaft tätig, was auch im Jahr 2014 so vorgesehen ist.

C VergütungsausschussDie Generalversammlung wählt einen Vergütungs-ausschuss bestehend aus zwei oder mehr Mitglie-dern. Die Mitglieder des Vergütungsausschusses werden einzeln gewählt. Wählbar sind nur Mitglie-der des Verwaltungsrats. Die Amtsdauer der Mit-glieder des Vergütungsausschusses endet spätes-tens mit dem Abschluss der auf ihre Wahl folgenden ordentlichen Generalversammlung. Wiederwahl ist möglich. Der Vergütungsausschuss konstituiert sich selbst. Ist der Vergütungsaus-schuss nicht vollständig besetzt, so ernennt der


Verwaltungsrat für die verbleibende Amtsdauer die fehlenden Mitglieder. Der Vergütungsausschuss hat die Aufgabe, den Beschluss des Verwaltungs-rats betreffend die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung vorzu-bereiten und dem Verwaltungsrat einen diesbezüg-lichen Vorschlag zu unterbreiten. Der Verwaltungs-rat beschliesst gestützt auf den Vorschlag des Vergütungsausschusses über die Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäfts-leitung, und unterbreitet diese der Generalver-sammlung zur Abstimmung gemäss Art. 14 d der Statuten. Der Vergütungsausschuss kann zur Erfüllung seiner Aufgaben weitere Personen und externe Berater beiziehen und an seinen Sitzungen teilnehmen lassen. Der Verwaltungsrat kann dem Vergütungsausschuss weitere Aufgaben zuweisen.

D Vergütungsgrundsätze, Erfolgsabhängige Ver-gütung, Beteiligungs- und OptionspläneDie Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsra-tes und der Geschäftsleitung sollen angemessen, wettbewerbsfähig und leistungsorientiert und in Übereinstimmung mit den strategischen Zielen sowie dem Erfolg des Unternehmens festgesetzt werden. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung eine erfolgsabhängige Vergütung entrichten. Deren Höhe richtet sich nach den vom Verwaltungsrat festgelegten qualitativen und quantitativen Zielvor-gaben und Parametern. Die erfolgsabhängige Ver-gütung kann in bar oder durch Zuteilung von Betei-ligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten, oder anderen Rechten, die sich auf Beteiligungspa-piere beziehen, entrichtet werden. Der Betrag der erfolgsabhängigen Vergütung eines Mitglieds des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung soll in der Regel 200 % seiner fixen Vergütung nicht über-steigen. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten der erfolgsabhängigen Vergütungen der Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung in einem Reglement. Die Gesellschaft kann den Mit-gliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftslei-tung im Rahmen ihrer Vergütung Beteiligungspa-

piere, Wandel- oder Optionsrechte, oder andere Rechte, die sich auf Beteiligungspapiere beziehen, zuteilen. Bei einer Zuteilung von Beteiligungspapie-ren, Wandel- oder Optionsrechten oder anderen Rechten, die sich auf Beteiligungspapiere beziehen, entspricht der Betrag der Vergütung dem Wert, der den zugeteilten Papieren bzw. Rechten im Zeit-punkt der Zuteilung zukommt, wobei aufschie-bende und auflösende Bedingungen den Zeitpunkt der Zuteilung nicht beeinflussen. Der Verwaltungs-rat kann eine Sperrfrist für das Halten der Papiere bzw. Rechte festlegen und bestimmen, wann und in welchem Umfang die Berechtigten einen voraus-setzungs- und bedingungslosen Rechtsanspruch erwerben bzw. unter welchen Bedingungen etwaige Sperrfristen dahinfallen und die Begünstigten sofort einen voraussetzungs- und bedingungslosen Rechtsanspruch erwerben (z.B. bei einem Kontroll-wechsel, bei substantiellen Umstrukturierungen oder bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses). Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten in einem Reglement. Die Zuteilung von Beteiligungspapieren, Wandel- oder Optionsrechten, oder anderen Rech-ten, die sich auf Beteiligungspapiere beziehen, welche die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung in ihrer Eigenschaft als Aktionäre der Gesellschaft erhalten (z.B. Bezugsrechte im Rahmen einer Kapitalerhöhung oder Optionen im Rahmen einer Kapitalherabsetzung), gelten nicht als Vergütung und fallen nicht unter diese Bestimmung.

E Arbeitsverträge, Darlehen, Kredite und Vorsorge-leistungen ausserhalb der beruflichen Vorsorge, weitere MandateArbeitsverträge mit den Mitgliedern der Geschäfts-leitung und Verträge mit den Mitgliedern des Ver-waltungsrates, die den Vergütungen der betreffen-den Mitglieder zugrunde liegen, werden für eine feste Dauer von höchstens einem Jahr oder für eine unbestimmte Dauer mit einer Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten auf das Ende eines Kalendermonats abgeschlossen. Darlehen und Kredite an Mitglieder des Verwaltungsrates und der



Geschäftsleitung dürfen nur zu marktüblichen Bedingungen ausgerichtet werden. Die ausstehen-den Darlehen und Kredite an eine solche Person dürfen in der Regel 100 Prozent der jährlichen Ver- gütung der betreffenden Person nicht übersteigen. Die Mitglieder der Geschäftsleitung sind, wenn sie unter das entsprechende Obligatorium fallen oder sich freiwillig der Pensionskasse anschliessen, der Pensionskasse angeschlossen und erhalten Leis-tungen gemäss deren Reglementen, einschliesslich etwaiger überobligatorischer Leistungen. Die Mit-glieder des Verwaltungsrats können sich ebenfalls der Pensionskasse anschliessen, sofern dies gemäss deren Reglementen möglich ist. Die Gesell-schaft erbringt die reglementarischen Beitragszah-lungen an die Pensionskasse. Vorsorgeleistungen der Gesellschaft oder einer Gruppengesellschaft, sei es unmittelbar oder durch Dritte, an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung, die sich gemäss Gesetz oder den massgeblichen Reg-lementen nicht der Pensionskasse anschliessen können oder müssen und dies auch nicht tun, dür-fen in der Regel 40 Prozent der jährlichen Vergü-tung der betreffenden Person pro Jahr nicht über-steigen. Die Erbringung von Vorsorgeleistungen durch die Gesellschaft, eine Gruppengesellschaft oder Dritte an die genannten Personen, für welche die Gesellschaft oder eine Gruppengesellschaft von der Generalversammlung genehmigte Beiträge erbracht oder Rückstellungen gebildet hat, stellen im Zeitpunkt der Auszahlung der Leistung keine genehmigungspflichtige Vergütung dar. Die Mitglie-der des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung dürfen nicht mehr als die folgende Anzahl zusätzli-cher Tätigkeiten in obersten Leitungs- oder Verwal-tungsorganen anderer Rechtseinheiten, die ver-pflichtet sind, sich ins Handelsregister oder ein vergleichbares ausländisches Register eintragen zu lassen, und die nicht durch die Gesellschaft kont-rolliert werden oder die Gesellschaft nicht kontrol-lieren, innehaben bzw. ausüben:

+ 4 Mandate bei Publikumsgesellschaften, wobei mehrere Mandate bei verschiedenen Gesell-schaften, die der gleichen Gruppe angehören, als ein Mandat zählen; und

+ 8 Mandate bei anderen Rechtseinheiten gegen Entschädigung, wobei mehrere Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der gleichen Gruppe angehören, als ein Mandat zählen; und

+ 8 unentgeltliche Mandate, wobei ein Spesener-satz nicht als Entgelt gilt und mehrere Mandate bei verschiedenen Gesellschaften, die der glei-chen Gruppe angehören, als ein Mandat zählen.

Nicht unter diese Beschränkung fallen Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung auf Anordnung der Gesellschaft wahrnimmt.

F Abstimmung über die Vergütungen durch die GeneralversammlungDie Generalversammlung stimmt jährlich gesondert und bindend über die Genehmigung der Gesamtbe-träge ab, die der Verwaltungsrat beschlossen hat für:1. die Vergütung des Verwaltungsrats (inklusive

allfälliger zusätzlicher Vergütungen für die Tätigkeit in Ausschüssen) für das auf die ordent-liche Generalversammlung folgende Geschäftsjahr;

2. die fixe Vergütung der Geschäftsleitung für das auf die ordentliche Generalversammlung fol-gende Geschäftsjahr;

3. die variable Vergütung der Geschäftsleitung für das vor der ordentlichen Generalversammlung abgeschlossene Geschäftsjahr;

4. die diskretionäre Vergütung (Gratifikation) der Geschäftsleitung für das vor der ordentlichen Generalversammlung abgeschlossene Geschäftsjahr.

Soweit ein genehmigter Gesamtbetrag für die Ver-gütung der Geschäftsleitung nicht ausreicht, um etwaige nach dem Beschluss der Generalversamm-lung ernannte Mitglieder bis zum Beginn der nächsten Genehmigungsperiode zu entschädigen, steht der Gesellschaft pro Person ein Zusatzbetrag im Umfang von maximal 40 Prozent der vorab


genehmigten Gesamtvergütung der Geschäftslei-tung für die jeweilige Genehmigungsperiode zur Verfügung. Die Generalversammlung stimmt nicht über den verwendeten Zusatzbetrag ab. Verweigert die Generalversammlung im Rahmen der binden-den Abstimmung gemäss Absatz 1 die Genehmi-gung eines Gesamtbetrags für die Mitglieder des Verwaltungsrates oder der Geschäftsleitung, dann ist der Verwaltungsrat berechtigt, an der gleichen Generalversammlung neue Anträge (auch mehr-fach) zu stellen. Stellt er keine neuen Anträge oder werden auch diese abgelehnt, so kann der Verwal-tungsrat jederzeit, unter Einhaltung der gesetzli-chen und statutarischen Voraussetzungen eine neue Generalversammlung einberufen. Auslagen-ersatz ist keine Vergütung. Die Gesellschaft kann den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung einen Auslagenersatz in Form von Pauschalspesen ausrichten. Mitglieder des Verwal-tungsrats und der Geschäftsleitung dürfen Vergü-tungen beziehen für Tätigkeiten in Unternehmen, die durch die Gesellschaft direkt oder indirekt kon-trolliert werden, sofern die Vergütungen zulässig wären, wenn sie direkt von der Gesellschaft ausge-richtet würden und sofern sie von der Generalver-sammlung der Gesellschaft gutgeheissen worden sind. Die von der Generalversammlung gemäss dieser Statutenbestimmung beschlossenen Beträge können von der Gesellschaft und/oder einer oder mehreren anderen Gruppengesellschaf-ten bezahlt werden. Eine vom Genehmigungsbe-schluss der Generalversammlung erfasste Vergü-tung für eine bestimmte Zeitperiode darf ganz oder teilweise auch erst nach Abschluss dieser Zeitperi-ode ausgerichtet werden, sofern sie für die Zeitpe-riode ausgerichtet wird, auf welche sich der Geneh-migungsbeschluss bezieht. In diesem Fall muss die Vergütung nicht vom Genehmigungsbeschluss jener Zeitperiode erfasst sein, in welcher die Aus-richtung erfolgt.

16. Mitwirkungsrechte der AktionäreDie Mitwirkungsrechte der Aktionäre ergeben sich aus dem Schweizerischen Obligationenrecht, der VegüV und den Statuten der Gesellschaft. Letztere sind am Sitz der Gesellschaft einzusehen oder kostenfrei von der Gesellschaft zu beziehen.

Aktientitel Der Aktionär oder Partizipant hat kei-nen Anspruch auf Druck und Auslieferung von Urkunden für Aktien oder Partizipationsscheine.Die Gesellschaft kann dem gegenüber jederzeit Urkunden für Aktien und Partizipations-scheine drucken und ausliefern und mit der Zustimmung des Aktionärs bzw. Partizipanten ausgegebene Urkunden, die bei ihr eingeliefert werden, ersatz-los annullieren. Nicht verurkundete Aktien und Partizipationsscheine einschliesslich daraus entspringende, nicht verurkundete Rechte kön-nen nur durch Zession übertragen werden. Die Zession bedarf zur Gültigkeit der Anzeige an die Gesellschaft. Nicht verurkundete Aktien sowie Partizipationsscheine und die daraus entsprin-genden Vermögensrechte können nur zugunsten der Bank, bei welcher der Aktionär bzw. Partizi-pant dieselben buchmässig führen lässt, durch schriftlichen Pfandvertrag verpfändet werden. Eine Anzeige an die Gesellschaft ist nicht erfor-derlich. Falls Aktien bzw. Partizipationsscheine gedruckt werden, tragen sie die Unterschrift von zwei Mitgliedern des Verwaltungsrates. Diese Unterschriften können Facsimile-Unterschriften sein. Die Gesellschaft kann in jedem Falle Zertifi-kate über eine Mehrzahl von Aktien bzw. Partizi-pationsscheinen ausgeben.

Aktienbuch Für Namenaktien wird ein Aktien-buch geführt, in welches Eigentümer und Nutznie-sser mit Namen und Vornamen, Wohnort, Adresse und Staatsangehörigkeit (bei juristischen Perso-nen der Sitz) eingetragen werden. Bei einem Wohnortwechsel muss der neue Wohnort der Gesellschaft schriftlich mitgeteilt werden, ansonsten im Verhältnis zur Gesellschaft weiter-hin der bisherige Wohnort massgebend ist.


Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Namenak-tionär nur anerkannt, wer im Aktienbuch eingetra-gen ist. Die Gesellschaft anerkennt pro Aktie nur einen Berechtigten. Erwerber von Namenaktien werden auf Gesuch als Aktionäre mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen, falls sie ausdrücklich erklären, die Namenaktien in eigenem Namen und für eigene Rechnung erworben zu haben. Art. 685 d Abs. 3 OR bleibt vorbehalten. Weiter kann der Ver-waltungsrat die Eintragung von Namenaktien in das Aktienbuch der Gesellschaft verweigern, sofern Erwerber von Namenaktien als Personen im Ausland im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) zu betrachten sind. Ansonsten bestehen keine Eintragungsbeschränkungen. Der Verwaltungsrat kann nach Anhörung des ein-getragenen Aktionärs Eintragungen im Aktienbuch mit Rückwirkung auf das Datum der Eintragung streichen, wenn diese durch falsche Angaben zustande gekommen sind. Der Betroffene muss über die Streichung sofort informiert werden. Der Verwaltungsrat regelt die Einzelheiten und trifft die zur Einhaltung der vorstehenden Bestimmun-gen notwendigen Anordnungen.

Aktienkategorien Jede Aktienkategorie hat Anspruch auf Vertretung im Verwaltungsrat.

Ordentliche und ausserordentliche Generalver-sammlung Die ordentliche Versammlung findet alljährlich innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres statt, ausseror-dentliche Versammlungen werden je nach Bedürf-nis einberufen. Die Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle einberufen. Die Einberufung einer Generalversammlung kann auch von einem oder mehreren Aktionären, die zusammen mindestens zehn Prozent des Aktienkapitals vertreten, verlangt werden unter Angabe des Verhandlungsgegenstan-des und der Anträge. Das Begehren muss schrift-lich an den Verwaltungsrat gestellt werden. Aktio-näre, die Aktien im Nennwert von einer Million

Franken vertreten, können schriftlich unter Angabe des Verhandlungsgegenstandes und der Anträge die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstan-des verlangen.

Einberufung und Traktandierung Die Einberufung der Generalversammlung erfolgt durch den Verwal-tungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle, spätestens zwanzig Tage vor dem Versammlungs-tag in den Publikationsorganen der Gesellschaft und an die Namenaktionäre zusätzlich mittels eingeschriebenen Briefs an die im Aktienbuch ein-getragene Adresse. In der Einberufung sind die Verhandlungsgegenstände sowie die Anträge des Verwaltungsrates und der Aktionäre bekannt zu geben, welche die Durchführung einer Generalver-sammlung oder die Traktandierung eines Verhand-lungsgegenstandes verlangt haben. Über Anträge zu nicht gehörig angekündigten Verhandlungsge-genständen können keine Beschlüsse gefasst wer-den; ausgenommen sind Anträge auf Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung oder auf Durchführung einer Sonderprüfung.

Mitgliedschaftsrechte, Stimmrecht, Vertretung Die Mitgliedschaftsrechte kann ausüben, wer als Eigentümer von Namenaktien im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen und, wer sich als Eigen-tümer von Inhaberaktien ausweist. In der General-versammlung berechtigt jede Aktie zu einer Stimme. Bei Beschlüssen über die Entlastung des Verwaltungsrates haben Personen, die in irgendei-ner Weise an der Geschäftsführung teilgenommen haben, kein Stimmrecht. Ein Aktionär kann sich an der Generalversammlung durch eine schriftlich bevollmächtigte Person vertreten lassen, die Aktio-när sein muss. Der Verwaltungsrat entscheidet über die Gültigkeit der Vollmacht.


17. Kontrollwechsel und AbwehrmaßnahmenEs besteht keine entsprechende statutarische Regelung. Insbesondere wurde die Verpflichtung zu einem öffentlichen Kaufangebot gemäss Art. 32 und 52 des Börsengesetzes statutarisch wegbe-dungen. («Opting out»).Kaufangebote Erwerber von Aktien bzw. Partizipa-tionsscheinen der Gesellschaft sind nicht zu einem öffentlichen Kaufangebot gemäss Art. 32 und 52 des Börsengesetzes verpflichtet.Meldepflichten Personen, die selbst oder in Ab-sprache mit Dritten Aktien der Gesellschaft erwer-ben oder veräussern und dadurch den Grenzwert von 3, 5, 10, 15, 20, 25, 33 1/3, 50 oder 66 2/3 Pro-zent der Stimmrechte erreichen, unter- oder über-schreiten, müssen dies gemäss den Bestimmungen des BEHG, insbesondere gemäss Art. 20 BEHG, dem Verwaltungsrat und den Börsen an welchen die entsprechenden Beteiligungspapiere kotiert sind melden. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der jeweils gültigen Börsenverordnung-FINMA.

18. Revisionsstelle und KonzernprüferRevisionsstelle Gesetzliche Revisionsstelle ist die Ferax Treuhand AG, Zürich. Die Revisionsstelle wird jährlich von der Generalversammlung gewählt. Der verantwortliche leitende Revisor (Herr Albert Burri) ist seit dem Geschäftsjahr 2013 im Amt.Revisionshonorar Für die Revision der Berichts-periode 2013 werden Honorare im Umfang von insgesamt CHF 54˙000,– in Rechnung gestellt. Zusätzliche Honorare In der Berichtsperiode wurden keine übrigen Honorare (für steuerliche Beratung und weitere Dienstleitungen etc.) in Rechnung gestellt.

19. InformationspolitikDie Gesellschaft publiziert halbjährlich die finan-zielle Berichterstattung in Form des ungeprüften Halbjahres- sowie des geprüften (revidierten) Jahresberichts. Mitteilungen der Gesellschaft erfolgen mittels des Schweizerischen Handelsamts- blattes (SHAB) und auf www.swiss-estates.ch.Andere Informationsmedien Die «Investor Relations»-Abteilung der Gesellschaft publiziert weitere Mitteilungen auch auf deren Webseite unter www.swiss-estates.ch und mittels Ad-Hoc-Publizität gemäss Kotierungsreglement. Ausser-dem werden verschiedene andere «Social Media»-Plattformen genutzt (Facebook, etc.)


S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — V E R H A L T E N S K O D E X / C O D E O F C O N D U C T 2 8

VERHALTENSKODEX / CODE OF CONDUCT

SE Swiss Estates AG ist eine börsenkotierte Aktien- gesellschaft mit Sitz in Zürich, die ausschliesslich in der Schweiz tätig ist. SE Swiss Estates AG ist fokussiert auf Wohnbauten in den städtischen Gebieten, inklusive Agglomerationen, der Schweiz. Es werden Wohnimmobilien auf opportunistischer Basis erworben («Undermanaged Assets» oder «Assets mit Repositionierungspotenzial»). Es gilt hierbei die Maxime «Buy and Develop», d.h. erwor-bene Renditeimmobilien werden in der Regel lang-fristig gehalten und weiter entwickelt.SE Swiss Estates AG ist eine operative Gesellschaft. Die Tätigkeit besteht im Erwerb, der Verwaltung und der Weiterentwicklung von Anlageimmobilien ausschliesslich in der Schweiz.Die Erträge der Gesellschaft werden aus der Ver-mietung der eigenen Liegenschaften erwirtschaf-tet; weiteres «Upside» wird durch die Entwicklung von Liegenschaften (Optimierung sämtlicher Wert-treiber) und die damit einhergehende Wertsteige-rung erreicht.

1. SE Swiss Estates AG hält sich an das Gesetz SE Swiss Estates AG hält sich an alle anwendbaren nationalen und internationalen Gesetze. Interne Richtlinien und Vorschriften können die Anforde-rungen der anwendbaren Gesetze übersteigen. Die Einhaltung aller nationalen und internationalen Gesetze und internen Richtlinien und Vorschriften dürfen nie gefährdet werden.

2. Wettbewerbs- und Kartellrecht SE Swiss Esta-tes AG bekennt sich zum freien Wettbewerb. SE Swiss Estates AG verhält sich jederzeit fair und

verpflichtet sich zur Einhaltung der geltenden Kar-tell- und Wettbewerbsgesetze. Von den Mitarbei-tenden verlangt SE Swiss Estates AG, dass sie sich an die folgenden Vorschriften halten:+ Geschäftspolitik und Preise werden unabhängig

festgelegt und niemals formell oder informell mit Mitbewerbern, Konkurrenten oder anderen unabhängigen Parteien verabredet, weder direkt noch indirekt;

+ Aufträge, Auftraggeber und Gebiete werden niemals zwischen SE Swiss Estates AG und Mitbewerbern, Konkurrenten oder anderen unabhängigen Parteien aufgeteilt, sondern sind immer das Ergebnis fairen Wettbewerbs;

+ Alle Mitarbeitenden, die mit dem Kauf und Ver-kauf von Liegenschaften, der Projektentwick-lung, der Realisationen und/oder Ausschreibun-gen zu tun haben und/oder auf andere Weise mit Auftraggebern in Kontakt stehen, sind dafür verantwortlich, die geltenden Wettbewerbs- und Kartellgesetze zu kennen. Bei Zweifeln über das korrekte Verhalten, muss ein Mitglied der Geschäftsleitung kontaktiert werden.

3. Bestechung und Korruption Für eine Bevorzu-gung bei der Anbahnung, Vergabe oder Abwicklung eines Auftrages dürfen keinerlei Vorteile gefordert, angenommen, angeboten oder gewährt werden. Ausnahmen gelten nur bei allgemein üblichen Gele-genheits- oder Werbegeschenken im Wert von maximal CHF 100,–. Sofern ein Mitarbeitender mit einem entsprechenden Angebot oder Verlangen konfrontiert wird, muss er dies unverzüglich und unaufgefordert der Geschäftsleistung melden.


Jegliche finanzielle Beziehung zu einem Lieferan-ten, Unternehmen oder Auftraggeber, welche über Kontakte im Rahmen der beruflichen Tätigkeit für die SE Swiss Estates AG-Gruppe hinausgehen, sind der Geschäftsleitung offenzulegen. Ein Verstoss gegen diese Regelung betreffend Bestechung und Korruption kann zu strafrechtlichen Konsequenzen und/oder zur Kündigung des Arbeitsverhältnisses führen. Wenn Zweifel darüber besteht, ob die Vor-schriften zum Bestechungs- oder Korruptionsrecht anwendbar oder wie diese zu interpretieren sind, beraten sich die betroffenen Mitarbeitenden mit einem Mitglied der Geschäftsleitung.

4. Insiderhandel (Wertpapiergeschäfte) SE Swiss Estates AG untersagt den auf wesentlichen, nicht öffentlichen Informationen basierenden Handel mit SE Swiss Estates AG-Wertpapieren. SE Swiss Esta-tes AG verbietet den Mitarbeitenden den Kauf und Verkauf von SE Swiss Estates AG-Aktien, -Optionen oder anderen -Finanzinstrumenten, wenn dieser auf nicht veröffentlichten Informationen basiert, die den Preis der SE Swiss Estates AG-Aktien mög-licherweise beeinflussen. Ein Verstoss gegen diese Regelung betreffend Insiderhandel kann zu straf-rechtlichen Konsequenzen und/oder zur Kündigung des Arbeitsverhältnisses führen. Wenn Zweifel darüber besteht, ob die Vorschriften zum Insider-handel anwendbar oder wie diese zu interpretieren sind, beraten sich die Mitarbeitenden mit einem Mitglied der Geschäftsleitung. Der Verwaltungsrat ist umgehend über das Ergebnis zu informieren.

5. Rechte am Arbeitsplatz SE Swiss Estates AG hält sich an alle geltenden Arbeitsgesetze (OR und kantonales Arbeitsrecht).

6. Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz SE Swiss Estates AG bietet ein sicheres Arbeitsum-feld, sorgt für Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz und schützt die psychische und physi-sche Integrität der Mitarbeitenden. Jeder einzelne Mitarbeitende ist verpflichtet, gefährliche Zustände, Sicherheitsmängel und andere Gefähr-

dungen von Gesundheit und Sicherheit unverzüg-lich einem Vorgesetzten zu melden, damit entspre-chende Massnahmen ergriffen und Berufsunfälle vermieden werden können.

7. Entlohnung und Weiterbildung SE Swiss Esta-tes AG fördert die persönliche und berufliche Weiterentwicklung der Mitarbeitenden und zahlt marktgerechte Löhne.

8. Mobbing und Diskriminierung SE Swiss Estates AG stellt Mitarbeitende aufgrund ihrer Fähigkeiten ein und sorgt für ein angenehmes Arbeitsklima. Jegliche Benachteiligung von Personen aufgrund der persönlichen Merkmale und Lebensumstände wie ihr Geschlecht, ihr Alter, ihre Abstammung, ihre Hautfarbe, ihre Religion etc. ist genauso untersagt, wie die Ungleichbehandlung wegen ihrer politi-schen und gewerkschaftlichen Tätigkeiten. SE Swiss Estates AG respektiert die persönliche Würde und Rechte jedes Mitarbeitenden und ver-pflichtet sich, einen von Mobbing und Diskriminie-rung freien Arbeitsplatz zu schaffen und zu erhal-ten. Mitarbeitende, die sich belästigt oder diskriminiert fühlen, sei es im direkten Umgang, im Schriftverkehr, elektronisch oder verbal, werden ermutigt, ihre Bedenken der Geschäftsleitung mitzuteilen.

9. Aktionärinnen und Aktionäre, Partizipantinnen und Partizipanten SE Swiss Estates AG behandelt alle Aktionäre und Partizipanten gleich, hält sich an die Grundsätze der Corporate Governance und betreibt eine klare Informationspolitik. Mittels Reglementen und Direktiven wird eine klare Auftei-lung von Aufgaben und Verantwortung vorgenom-men, die regelmässig überprüft wird. SE Swiss Estates AG informiert die Aktionäre und Partizipan-ten rechtzeitig und transparent und bemüht sich, klar und präzise zu kommunizieren. Dadurch soll das gegenseitige Vertrauen zwischen Aktionär bzw. Partizipant und der Gesellschaft gestärkt werden.

10. Datenschutz und Vertraulichkeit SE Swiss Estates AG schützt Geschäftsgeheimnisse und andere vertrauliche Informationen vor Kenntnis-nahme durch nicht befugte Personen. Mitarbei-tende, die Zugang zu Geschäftsgeheimnissen oder vertraulichen Informationen haben, dürfen diese nicht an Dritte weitergeben. Diese Pflicht bleibt auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses bestehen.

11. Interessenkonflikte Mitarbeitende von SE Swiss Estates AG vermeiden Konfliktsituatio-nen, welche durch die Konkurrenz von persönlichen Interessen mit denen des Unternehmens entstehen könnten. Sie nehmen namentlich keine externen Beschäftigungen oder Ämter an und tätigen keine Investitionen, die ihren Pflichten gegenüber SE Swiss Estates AG zuwiderlaufen. Sollte dennoch ein Interessenkonflikt auftreten, informiert der betroffene Mitarbeitende die Geschäftsleitung, um eine transparente und der Situation entsprechende Lösung zu finden.

12. Lieferanten und Subunternehmer SE Swiss Estates AG nimmt auch Lieferanten und Subunter-nehmer in die Pflicht. Falls ein Lieferant oder Sub-unternehmer gegen eine oder mehrere Bestimmun-gen diesen Verhaltenskodex verstösst, wird der entsprechende Betrieb angehalten, umgehend Korrekturmassnahmen einzuleiten. Werden die entsprechenden Korrekturmassnahmen nicht innert nützlicher Frist umgesetzt, wird SE Swiss Estates AG die Zusammenarbeit beenden.

13. Umweltschutz Bauen belastet die Umwelt. Umweltschutz kostet Geld und Ressourcen und steht oft im Widerspruch zu wirtschaftlichen Inter-essen. SE Swiss Estates AG weiss um diesen Kon-flikt und bemüht sich, die Beeinträchtigung der Umwelt auf ein Minimum zu beschränken und mit knappen Ressourcen sparsam umzugehen. Wenn immer möglich, bevorzugt SE Swiss Estates AG ökologische Projekte, Technologien und Prozesse. SE Swiss Estates AG schützt die Umwelt durch die

konsequente Einhaltung umweltrechtlicher Vor-schriften, durch die Förderung von energiesparen-den Massnahmen und durch nachhaltiges Bauen.

14. Verbreitung des Verhaltenskodex (Code of Conduct) SE Swiss Estates AG sorgt dafür, dass alle Mitarbeitenden, Lieferanten und Auftragneh-mer den Inhalt dieses Verhaltenskodex kennen. Zu diesem Zweck wird er auf der Webseite der SE Swiss Estates AG öffentlich publiziert und je-dem Arbeitsvertrag beigefügt.

15. Einhaltung des Verhaltenskodex Jeder Mitar-beitende ist für die Einhaltung dieses Verhaltens-kodex mitverantwortlich. Bei Zweifeln oder Unklar-heiten über die Einhaltung des Verhaltenskodex kann sich jeder Mitarbeitende von einem Mitglied der Geschäftsleitung beraten lassen. Ein Verstoss gegen diesen Verhaltenskodex liegt auch dann vor, wenn ein Mitarbeitender einen ihm bekannten oder vermuteten Verstoss nicht meldet oder bei der Ermittlung eines gemeldeten Verstosses nicht kooperiert.

16. Verstösse gegen den Verhaltenskodex SE Swiss Estates AG sanktioniert Verstösse gegen den Verhaltenskodex, gegen das Gesetz oder die Unternehmensgrundsätze konsequent. Jeder Mit-arbeitende ist verpflichtet, Verstösse gegen diesen Verhaltenskodex, gegen das nationale oder inter-nationale Gesetz oder gegen andere Unterneh-mensgrundsätze unverzüglich der Geschäftslei-tung zu melden. Mitarbeitende, die Verstösse gegen den Verhaltenskodex melden, sind vor Ver-geltungsmassnahmen durch die Arbeitgeberin (SE) geschützt.

Jeder Verstoss gegen diesen Verhaltenskodex kann disziplinarische Massnahmen bis zur Kündigung nach sich ziehen und/oder zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

SE Swiss Estates AGDer Verwaltungsrat


S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — R E V I S I O N S B E R I C H T K O N Z E R N R E C H N U N G 3 1

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — R E V I S I O N S B E R I C H T K O N Z E R N R E C H N U N G 3 2

31. 12. 2013 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)

UMLAUFVERMÖGENFlüssige Mittel 242˙980 643˙658Wertschriften 3˙000˙000 3˙000˙000Forderungen aus Geschäftstätigkeit mit Liegenschaften 798˙649 807˙776Mietzinsforderungen 258˙332 262˙732. /. Delkredere –187˙000 –195˙000Abgrenzung HK /NK-Abrechnungen 836˙523 748˙044. /. Wertberichtigung –109˙206 –8˙000

Übrige Forderungen 29˙404 3˙456Forderungen gegenüber Dritten 29˙146 3˙152Übrige Forderungen 258 304

Aktive Rechnungsabgrenzungen 91˙851 100˙680

TOTAL UMLAUFVERMÖGEN 4˙162˙884 4˙555˙570

ANLAGEVERMÖGENRenditeliegenschaften 91˙100˙000 67˙650˙000Übrige Finanzanlagen 583˙167 1˙138˙352Darlehen und Forderungen im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG 1˙164˙767 1˙474˙451. /. Wertberichtigung –582˙000 –336˙699Übrige Finanzanlagen 400 600

Sachanlagen 45˙001 77˙753

TOTAL ANLAGEVERMÖGEN 91˙728˙168 68˙866˙105TOTAL AKTIVEN 95˙891˙052 73˙421˙675

KONSOLIDIERTE JAHRESRECHNUNG BILANZ / AKTIVEN

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — K O N S O L I D I E R T E J A H R E S R E C H N U N G 3 3

KONSOLIDIERTE JAHRESRECHNUNG BILANZ / PASSIVEN

FREMDKAPITAL

Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen undLeistungen aus Geschäftstätigkeit mit Liegenschaften 2˙759˙934 1˙388˙717

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 445˙421 274˙614Verbindlichkeiten aus Geschäftstätigkeit mit Liegenschaften 1˙302˙381 192˙971Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 10˙699 6˙423Vorausbezahlte Mietzinsen 237˙171 252˙045Vorausbezahlte Heiz- / Nebenkosten 612˙781 612˙925Andere Verbindlichkeiten 151˙481 49˙739

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 139˙817 0

Passive Rechnungsabgrenzungen 390˙235 179˙903

Kurzfristige Rückstellungen im Zusammenhang mitdem Kauf von Beteiligungen 0 124˙950

Rückstellungen für Steuern 393˙885 343˙495

Kurzfristiges Fremdkapital 3˙683˙871 2˙037˙065

Hypothekarverbindlichkeiten 54˙286˙500 42˙523˙092Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG 0 800˙910Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären 2˙469 226˙560Rückstellung für latente Steuern 4˙245˙160 2˙243˙255

Langfristiges Fremdkapital 58˙534˙129 45˙793˙817

TOTAL FREMDKAPITAL 62˙218˙000 47˙830˙882

EIGENKAPITAL

Aktienkapital 11˙870˙450 9˙370˙450Partizipationsscheinkapital 14˙155˙000 14˙155˙000Agio aus Kapitaleinzahlungen 8˙740˙750 8˙740˙750. /. Eigene Aktien und Partizipationsscheine 0 –160

Bilanzgewinn / -verlust (–) –1˙093˙148 –6˙675˙247Ergebnisvortrag und Kapitalreserven –6˙675˙247 –11˙111˙514Jahresergebnis 5˙582˙099 4˙436˙267

TOTAL EIGENKAPITAL 33˙673˙052 25˙590˙793TOTAL PASSIVEN 95˙891˙052 73˙421˙675

31. 12. 2013 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)



Ertrag aus Vermietung Liegenschaften 3˙412˙742 3˙184˙593Ertrag aus Mieteinnahmen Liegenschaften 4˙269˙168 3˙673˙145Ertragsminderungen –856˙426 –488˙552

Immobilienaufwand und Drittleistungen –511˙593 –582˙034Personalaufwand –784˙809 –528˙235Betriebsaufwand –853˙992 –476˙227Betriebsaufwand –122˙838 –99˙041Verwaltungsaufwand –612˙196 –321˙531Werbeaufwand –118˙958 –55˙655

Abschreibungen –63˙844 –56˙654

Erfolg aus Neubewertung der Liegenschaften 7˙731˙434 4˙165˙431Gewinn aus Neubewertung Renditeliegenschaften 9˙015˙656 4˙366˙551Verlust aus Neubewertung Renditeliegenschaften –1˙284˙222 –201˙120

Betriebsergebnis 8˙929˙983 5˙706˙874

Finanzerfolg –940˙910 –799˙509Finanzertrag 1˙609 10˙031Finanzaufwand, inkl. Hypothekarzinsen –942˙519 –809˙540

Ausserordentlicher und periodenfremder Erfolg –234˙463 –527˙366Ausserordentlicher und periodenfremder Ertrag 7˙764 238˙066Ausserordentlicher und periodenfremder Aufwand 0 –240Ausserordentlicher Aufwand in Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG –1˙043˙137Erfolg aus Anpassungen von Rückstellungen im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG 800˙910 23˙100

Verlust aus Verkauf der Beteiligung an der Swisshome Real Estate AG 0 –788˙292

Jahresergebnis vor Steuern 7˙754˙565 4˙379˙999

Latente Steuern –2˙001˙905 372˙250Ertrags- und Kapitalsteuern –170˙561 –315˙982

Jahresergebnis 5˙582˙099 4˙436˙267

KONSOLIDIERTE JAHRESRECHNUNG ERFOLGSRECHNUNG

01. 01. BIS 31. 12. 2013 01. 01. BIS 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)

ANHANG ZUR KONZERNRECHNUNG

GRUNDSÄTZE DER KONZERNRECHNUNG

Im Allgemeinen Die Rechnungslegung des Kon-zerns erfolgt in Übereinstimmung mit den Fach-empfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER) und vermittelt ein den tatsächlichen Verhält-nissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Die Konsolidierungs- und Bewertungsgrundsätze wurden gegenüber dem Vorjahr unverändert angewendet.

Konsolidierungsgrundsätze Die Konzernrechnung basiert auf den nach einheitlichen Grundsätzen erstellten Abschlüssen per 31. Dezember 2013 sämtlicher Konzerngesellschaften an denen die SE Swiss Estates AG direkt oder indirekt mehr als 50 Prozent der Stimmrechte hält oder auf andere Art eine Beherrschung vorliegt. Die in den Konsoli-dierungskreis einbezogenen Gesellschaften gehen aus Ziff. 6 am Schluss dieses Anhangs hervor. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der angel-sächsischen «Purchase Methode». Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften mit den Buchwerten der Beteiligung bei der Holdinggesell-schaft verrechnet. Auf diesen Zeitpunkt werden Aktiven und Passiven der Konzerngesellschaften nach konzerninternen Grundsätzen zu aktuellen Werten bewertet. Die Liegenschaften werden zu aktuellen Werten, welche durch unabhängige Lie-genschaftsschätzer ermittelt werden, bewertet. Die Differenz aus der Neubewertung der Liegenschaf-ten des laufenden Jahres und des vergangenen Jahres wird in der konsolidierten Erfolgsrechnung separat ausgewiesen. Die verbleibende Differenz

zwischen dem Kaufpreis der Beteiligung und deren Eigenkapital wird als Kapitalaufrechnungsdifferenz direkt den Konzernreserven belastet bzw. gutge-schrieben. Gestützt auf der Methode der Vollkon-solidierung werden Aktiven und Passiven sowie Auf- wand und Ertrag der konsolidierten Gesellschaften vollumfänglich erfasst. Konzerninterne Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Noch nicht realisierte Gewinne aus gruppeninter-nen Transaktionen wurden eliminiert. Beim Kauf neuer Beteiligungen wird die Erfolgsrechnung anteilsmässig (pro-rata-temporis) berücksichtigt. Nicht konsolidierte Beteiligungen werden zu Ver-kehrswerten bilanziert, soweit diese ermittelt wer-den können.

Fremdwährungsumrechnung Es bestehen weder im Vorjahr noch im Berichtsjahr Positionen in Fremdwährung. Es entfällt aus diesem Grunde eine Definition der Grundsätze.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Die Rechnungslegung erfolgt unter dem Gesichts-punkt der Fortführung der Unternehmenstätigkeit. Grundsätzlich werden die Aktiven höchstens zu Anschaffungskosten, bzw. zu Herstellkosten unter Berücksichtigung von notwendigen Wertberichti-gungen bewertet. Die Passiven enthalten nur betriebsnotwendige Positionen. Allen erkennbaren Risiken und Minderwerten wird durch Wertberichti-gungen oder Rückstellungen Rechnung getragen. In Bezug auf die wichtigsten Bilanzpositionen bedeutet dies folgendes:

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — A N H A N G K O N Z E R N R E C H N U N G 3 6

+ Flüssige Mittel Flüssige Mittel werden zum Nominalwert bilanziert und umfassen Post- und Bankguthaben.

+ Wertschriften Wertschriften werden zu aktuel-len Werten (Kurswert) bilanziert. Bei Wertschrif-ten ohne Kurswert erfolgt die Bewertung zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Wertbeeinträchtigungen.

+ Eigene Aktien und Partizipationsscheine Eigene Aktien und Partizipationsscheine wer-den im Erwerbszeitpunkt zu Anschaffungskos-ten erfasst. Der Bestand an eigenen Aktien und Partizipationsscheinen wird als Minusposten im Eigenkapital ausgewiesen. Bei späterer Wieder-veräusserung wird der Gewinn oder Verlust direkt den Kapitalreserven zugeschrieben.

+ Forderungen Forderungen werden zum Nomi-nalwert abzüglich betriebswirtschaftlich not-wendiger Wertberichtigungen bilanziert. Wert-berichtigungen werden aufgrund von Erfahrungswerten vorgenommen. Das heisst, bei einem wahrscheinlichen Ausfall wird im Rahmen des erwarteten Ausfalls eine Wertbe-richtigung vorgenommen. Pauschale Wertbe-richtigungen wurden keine vorgenommen.

+ Renditeliegenschaften Die Renditeliegenschaf-ten werden zu aktuellen Marktwerten bilanziert. Die Wertveränderungen werden erfolgswirksam verbucht. Die Liegenschaften werden jährlich, erstmals beim Kauf, von unabhängigen Schät-zungsexperten neu bewertet. Der Marktwert wird auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt. Per Ende Berichtsjahr wurden, wie im Vorjahr, sämtliche Liegenschaf-ten einheitlich durch Colliers International Zürich AG geschätzt.

+ Sachanlagen und immateriellen Anlagen Sach-anlagen und Immaterielle Anlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich von betriebswirtschaftlichen Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear aufgrund der folgenden geplanten maximalen Nutzungsdauern:

ANLAGEKATEGORIE NUTZUNGSDAUER

Mobiliar und Einrichtungen 5 JahreFahrzeuge 4 JahreBüromaschinen, Informatik 3 JahreImmaterielle Werte 5 JahreFixe Einbauten 10 Jahre

+ Verbindlichkeiten und Rückstellungen Verbind-lichkeiten werden zum Nominalwert eingesetzt. Rückstellungen werden auf der Basis wahr-scheinlicher Mittelabflüsse bewertet und auf-grund der Neubeurteilung erhöht, beibehalten oder aufgelöst.

+ Steuern Die Steuern auf dem laufenden Ergeb-nis und dem per Ende Geschäftsjahr steuerba-ren Kapitals werden in der Rückstellung für Steuern unter Berücksichtigung der zulasten der Erfolgsrechnung erfolgten Zahlungen solange zurückgestellt bis die Veranlagung durch die Steuerbehörde definitiv ist. Auf Bewertungsdif-ferenzen zwischen den nach konzerneinheitli-chen Richtlinien bewerteten Aktiven und Passi-ven im Vergleich zu den steuerrechtlich mass- gebenden Werten sind latente Ertragssteuern berücksichtigt worden. Für die Berechnung der jährlich abzugrenzenden latenten Ertragssteu-ern wurde unter Berücksichtigung von möglichen Grundstückgewinnsteuern ein durchschnittlich zu erwartender Steuersatz von 20 Prozent ange-wendet. Der Ausweis der passiven latenten Ertragssteuern erfolgt unter den langfristigen Rückstellungen, der Ausweis allfälliger aktiver latenter Ertragssteuern erfolgt unter dem Anla-gevermögen. Aktive latente Steuern auf steuerli-chen Verlustvorträgen werden nicht bilanziert, da der Zeitpunkt der Realisation ungewiss ist.

Ausserbilanzgeschäfte Eventualverbindlichkeiten und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtungen werden auf jeden Bilanzstichtag bewertet und offengelegt. Wenn Eventualverpflichtungen und weitere nicht zu bilanzierende Verpflichtungen zu einem Mittalabfluss ohne nutzbaren Mittelzufluss führen und dieser Mittelabfluss wahrscheinlich und abschätzbar ist, wird eine Rückstellung gebildet. Ist der Mittelabfluss nicht schätzbar und aufgrund der


Einschätzung des Verwaltungsrates unwahrschein-lich erfolgt keine Rückstellung.

Personalvorsorge Die Mitarbeiter der Konzernge-sellschaften der SE Swiss Estates AG waren im Berichtsjahr sowie im Vorjahr ausschliesslich bei der SE Swiss Estates AG angestellt oder waren auf Mandatsbasis über unabhängige Drittgesellschaf-

ten tätig. Die angestellten Mitarbeiter sind entspre-chend den gesetzlichen Bestimmungen versichert. Es bestehen keine Vorsorgevereinbarungen, die über die gesetzlich vorgeschriebene Personalvor-sorge hinausgehen. Somit besteht auch keine Über- oder Unterdeckung, kein wirtschaftlicher Anteil an der Organisation, keine Veränderung zum Vorjahr oder ein auf die Periode abzugrenzender Beitrag.

1 ÄNDERUNG DES KONSOLIDIERUNGSKREISES

Der Konsolidierungskreis ist im Berichtsjahr unverändert und geht unter Ziff. 6 dieses Anhangs hervor.

2 ANMERKUNGEN ZUR BILANZ

2a) Wertschriften Im Vorjahr wurden 300˙000 Inhaberaktien zu je CHF 10 nominal der ML Trading AG mit Sitz in Schaffhausen aus dem Privatbesitz von Udo Rössig zum Nominalwert in die Gesellschaft eingebracht (100˙000 Titel am 28.02.2012 und 200˙000 Titel am 01.03.2012). Der Bestand ist im Berichtsjahr unverändert. Der Einla-

gewert der Wertschriften wird aufgrund des vorliegenden Business-Plans und eines Gutachtens eines unabhängigen Experten unter-stützt. Der Wert der Aktien kann aber zum heutigen Zeitpunkt nicht mit Sicherheit bestimmt werden. Gemäss Mitteilung des Verwal-tungsrates der ML Trading AG soll im Frühjahr 2014 die Gesellschaft an die Börse gehen und die Titel im Rahmen des Börsenganges wenigstens zum Nominalwert veräussert werden können.

2b) Mietzinsforderungen / Delkredere Das Delkredere deckt die Risiken der zu erwartenden Mietzinsausfälle per Bilanzstichtag.

2c) Renditeliegenschaften Die Gesellschaft hält per Bilanzstichtag die nachfolgend aufgeführten Immobilien, deren Werte, wie im Vorjahr durch Colliers International Zürich AG ermittelt wurden:

Die Anzahlung für das Grundstück in Grenchen ist nicht Bestandteil des Berichtes des unabhängigen Bewertungsexperten.

2d) Forderungen gegenüber der Generalbau Rudolf Lüthy AG Gegenüber der Generalbau Rudolf Lüthy AG (GBRL AG) existieren per 31.12.2013 die nachfolgenden Forderungen: 1.) Darlehen: CHF 800˙000, 2.) Forderungen: CHF 364˙767, Total: CHF 1˙164˙767. Im Zusammenhang mit dem Abschluss des Prozesses mit der GBRL AG werden diese Forderungen nun fällig. Aus Vorsichtsgründen wurde auf dem Darlehen im Berichtsjahr zusätzlich eine Wertberichtigung von CHF 400˙000 eingebucht. Zusammen mit der unveränderten

Wertberichtigung auf den übrigen Forderungen von CHF 182˙000 ergibt sich eine totale Wertberichtigung gegenüber den bilanzierten Forderungen gegenüber der GBRL AG von CHF 582˙000, was 50 % der Forderung entspricht. Aufgrund der Vorgeschichte dieser Forderun-gen muss bezüglich der Einbringlichkeit von einer Unsicherheit ausgegangen werden. Sämtliche übrigen im Vorjahr bilanzierten Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber der GBRL AG sind mit Abschluss des Prozesses abgewickelt oder ausgebucht.

Ort Strasse 31.12.2013 (CHF) 31.12.2012 (CHF)Zürich Rautistrasse 10, 10a, 10b 13˙750˙000,00 13˙200˙000,00Zürich Badenerstrasse 288–296 31˙200˙000,00 20˙900˙000,00Zürich Regensbergstrasse 92 2˙200˙000,00 2˙200˙000,00Zürich Josefstrasse 103 / Langstrasse 209 10˙300˙000,00 10˙300˙000,00Obergengstringen Rehbergstrasse 74 1˙700˙000,00 1˙700˙000,00Istighofen Buhwilerstrasse 21 1˙600˙000,00 1˙600˙000,00Matzingen Juchstrasse 13–17 3˙800˙000,00 3˙800˙000,00Oberbipp Olstenstrasse 10b–e 1˙800˙000,00 1˙800˙000,00Kreuzlingen Tägermoosstrasse 7 250˙000,00 250˙000,00Frasnacht Egnacherstrasse 69–79 13˙250˙000,00 12˙100˙000,00Grenchen Bahnhofstrasse 33–35 / 39 9˙400˙000,00 n/aGrenchen Centralstrasse 45 1˙600˙000,00 n/aZwischentotal bewertete Liegenschaften per 31.12.2013 90˙850˙000,00 n/aGrenchen Anzahlung für Grundstück 250˙000,00 n/aTotal Renditeliegenschaften SE Swiss Estates AG (Konzern) 91˙100˙000,00 67˙650˙000,00

ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNRECHNUNG


2e) Sachanlagen Per Bilanzstichtag existierten die nachfolgend aufgeführten Sachanlagen:

01.01.2012 BIS 31.12.2012 (CHF)

BEZEICHNUNG MOBILIAR & EINRICHTUNGEN

BÜROMASCHINEN & INFORMATIK

FAHRZEUGE ??? INTERNET-AUFTRITT &

MARKENRECHTE

TOTAL

Bruttowerte per 01.01.2012 140˙004 167˙415 168˙000 149˙918 50˙300 675˙677Zugänge 2012 1˙850 1˙253 0 0 0 3˙103Bruttowerte per 31.12.2012 141˙894 168˙668 168˙000 149˙918 50˙300 678˙780Abschreibungen bis 01.01.2012 (kumuliert) –121˙743 –142˙414 –82˙500 –147˙418 –50˙298 –544˙373Abschreibungen 2012 –1˙150 –11˙254 –43˙000 –1˙250 0 –56˙654Wertberichtigung bis 31.12.2012 –122˙893 –153˙668 –125˙500 –148˙668 –50˙298 –601˙027Zugänge 2013 8˙806 6˙874 15˙412 0 0 31˙092Bruttowerte per 31.12.2013 150˙700 175˙542 183˙412 149˙918 50˙300 709˙872Abschreibungen 2013 –7˙806 –11˙874 –42˙912 –1˙250 –2 –63˙844Wertberichtigung bis 31.12.2013 –130˙699 –165˙542 –168˙412 –149˙918 –50˙300 –664˙871Nettobuchwerte per 31.12.2013 20˙001 10˙000 15˙000 0 0 45˙001

2f) Kurzfristige Rückstellungen und Rückstellungen für laufende und latente Steuern Per Bilanzstichtag existierten die nachfolgend aufgeführten Rückstellungen:

CHF

RÜCKSTELLUNGEN PER 01.01.2012 BILDUNG UND AUFLÖSUNG

PER 31.12.2012 BILDUNG UND AUFLÖSUNG

PER 31.12.2013

Rückstellungen im Zusammenhang mit dem Kauf von Beteiligungen 119˙000 5˙950 124˙950 –124˙950 0

Rückstellungen für laufende Steuern 83˙160 260˙335 343˙495 51˙060 394˙555Rückstellungen für latente Steuern 2˙615˙505 –372˙250 2˙243˙255 2˙001˙905 4˙245˙160

Unter Rückstellungen im Zusammenhang mit dem Kauf von Beteili-gungen war im Vorjahr die der Eidgenössischen Steuerverwaltung abzuführende Verrechnungssteuer im Zusammenhang mit der in den Vorjahren übernommenen Beteiligung an der ELFA Immobilien AG passiviert. CHF 119˙000 dieser Rückstellung entsprach der Verrech-nungssteuer, welche bei einer Ausschüttung einer Dividende der ELFA Immobilien AG an die SE Swiss Estates AG nicht zurück gefor-dert werden konnte. Weitere CHF 5˙950 wurden in 2012 als Verzugs-zins zurück gestellt. Die entsprechende Ausschüttung ist mittler-weile beschlossen und die Beträge wurden in 2013 beglichen. Die laufenden Steuern werden auf Grund der nach OR erstellten Einzel-abschlüsse nach dem Prinzip der Gegenwartsbemessung abgegrenzt. Die latenten Steuern werden auf den Differenzbeträgen zwischen der konzerneinheitlichen Bewertung und den steuerlich relevanten Werten unter Berücksichtigung von möglichen Grundstückgewinn-steuern zu einem einheitlichen Satz von 20 % zurückgestellt. Haupt-sächlich ergeben sich diese Differenzbeträge zwischen dem jährlich ermittelten Marktwert und dem Buchwert der Renditeliegenschaften. Auf die Berechnung von aktiven latenten Steuern bei Verlustvorträ-gen wird verzichtet , da der Zeitpunkt der Realisation ungewiss ist.

2g) Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären Per 31.12.2013 bestand eine Verbindlichkeiten gegenüber dem Aktionär Herr U. Rössig in Höhe von CHF 2˙469,30 (Vorjahr CHF 226˙560,00). 2h) Eigenkapital Das Aktienkapital der SE Swiss Estates AG beträgt nach der Kapitalerhöhung im Jahre 2013 (Ausgabe von 50˙000 Namenaktien zu CHF 50,00, ergebend CHF 2˙500˙000,00) per31. Dezember 2013 CHF 11˙870˙450,00 und ist eingeteilt in 350˙000

vinkulierte Namenaktien (Stimmrechtsaktien) zu jeweils CHF 5,00 Nennwert und 202˙409 Namenaktien zu jeweils CHF 50,00 Nennwert. Das Partizipationsscheinkapital der SE Swiss Estates AG beträgt per 31. Dezember 2013 unverändert CHF 14˙155˙000,00 und ist eingeteilt in 283˙100 Inhaberpartizipationsscheine zu jeweils CHF 50,00 Nenn-wert. Seit der Generalversammlung vom 4. April 2014 besteht geneh-migtes Kapital von:

+ Genehmigtes Aktienkapital im Nennbetrag von CHF 5˙060˙200; + Genehmigte Stimmrechtsaktien im Nennbetrag von CHF 875˙000; + Genehmigtes Partizipationskapital im Nennbetrag

von CHF 7˙077˙500.Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, entsprechende Kapitalerhöhun-gen bis zum 3. April 2016 vorzunehmen.

2i) Eigene Aktien und Partizipationsscheine Für die per Bilanzstich-tag gehaltenen eigenen Titel wurden im gleichen Umfang entspre-chende Reserven gebildet. Per 31.12.2013 wurden keine eigenen Titel gehalten:

BESTAND PER 31.12.2013 PER 31.12.2012

Namenaktien 0 zu CHF 41,45 0 zu CHF 29,00Partizipationsscheine 0 zu CHF 39,40 5 zu CHF 31,95

Bilanzwert (gerundet) von CHF 0 CHF 160

In 2013 wurden für CHF 160,00 eigene Titel veräussert, in 2012 für CHF 50˙150,00.


3 ANMERKUNGEN ZUR ERFOLGSRECHNUNG

3a) Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag setzt sich zusam-men aus den Netto-Einnahmen der unter 2c) aufgelisteten gehalte-nen Renditeliegenschaften. Die ausgewiesenen Erlösminderungen beinhalten Ertragsminderungen durch Leerstände, Debitorenverluste und Anpassungen der Wertberichtigungen auf Forderungen.

3b) Immobilienaufwand Der Immobilienaufwand beinhaltet den ordentlichen Liegenschaftsunterhalt sowie den Aufwand im Zusam-menhang mit der Bereitstellung der Objekte für Neuvermietungen und den Aufwand für die Liegenschaftsverwaltungen. Sämtliche Liegenschaften werden durch Personal der SE Swiss Estates AG verwaltet.

3c) Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften Die Veränderung der Liegenschaftswerte auf den per Bilanzstichtag ermittelten Marktwert pro Liegenschaft ist als Gewinn oder Verlust aus Neubewertung der Liegenschaften ausgewiesen.

3d) Finanzerfolg Der Finanzerfolg wird in der Erfolgsrechnung separat als Aufwand und Ertrag gezeigt. Der Finanzaufwand ent-spricht hauptsächlich den Zinsen auf Hypothekarverbindlichkeiten. Aufgrund der Überlegung dass die Finanzierungsmethode der Liegen-schaften das Betriebsergebnis nicht beeinflussen soll, wurden die Hypothekarzinsen neu nicht mehr im Aufwand für Liegenschaften erfasst sondern unter dem Finanzaufwand ausgewiesen. Die ent-sprechenden Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

3e) Ausserordentlicher und periodenfremder Erfolg Der ausseror-dentliche und periodenfremde Erfolg (Ertrag und Aufwand) umfasst den Ertrag aus nicht eingetretenen Verbindlichkeiten, Anpassungen von Rückstellungen, sowie Korrekturen und Anpassungen. Im Berichtsjahr entstanden ausserordentliche Rechtskosten und Prozessentschädigungen im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG das Ergebnis. Die daraus resultierenden Beträge wurden als ausserordentliche Posten dargestellt.

4 RISIKOBEURTEILUNG UND INTERNES KONTROLLSYSTEM

Der Verwaltungsrat hat ein Risikomanagement-Konzept erarbeitet. Dazu gehören ein Organisationsreglement, ein Management-Informa-tions-System sowie entsprechende Kontroll-prozesse. Eine Beurtei-lung der Unternehmensrisiken durch die Leitungsgremien findet laufend statt.

5 WEITERE ERLÄUTERUNGEN

5a) Bedeutende Aktionäre Der Gesellschaft sind folgende Aktionäre bekannt, die per Bilanzstichtag mehr als 3 % der Stimmrechte halten:

Stand per 31.12.2013: + Udo Rössig, Zollikon (Offenlegung SHAB Nr. 119/128 23.06.2010):

350˙000 NA (Stimmrechtsaktien zu nominal CHF 5,00) und 7˙610 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimm-rechtsanteil von 64,74 %;

+ Kurt Marty, Bremgarten (Offenlegung SHAB Nr. 35/130 20.03.2012): 19˙550 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,54 %;

+ Martin Ritzmann, Schaffhausen (Offenlegung SHAB Nr. 196/131 10.10.2013): 16˙975 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00, entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,07 %.



+ Kurt Marty, Bremgarten (Offenlegung SHAB Nr. 35/130 20.03.2012): 17˙425 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,47 %.

5b) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Der Verwaltungsrat setzt sich aus den folgenden Mitgliedern zusammen:

+ Udo Rössig, wohnhaft in Zollikon, Präsident des Verwaltungsrates; + Thomas Kokkinis, lic. iur., wohnhaft in Richterswil, Mitglied des

Verwaltungsrates; + Christian Terberger, Rechtsanwalt, MRICS, wohnhaft in Freienbach,

Mitglied des Verwaltungsrates.In den Berichtsjahren zeichnete Udo Rössig für die Geschäftsführung verantwortlich. Die Geschäftsführung wurde mit einem Salär von brutto CHF 20˙000 monatlich honoriert, zuzüglich Bonus (siehe auch unter Ziff. 5 f) «Transaktionen mit nahe stehenden Personen»). Der übrige Verwaltungsrat wurde mit einem Honorar von CHF 20˙000 pro Verwaltungsrat und Jahr entschädigt.

5c) Brandversicherungswerte Die Brandversicherungswerte per Bilanzstichtag betragen:

+ Renditeliegenschaften CHF 85˙254˙012 (Vorjahr: CHF 59˙700˙472) + Sachanlagen CHF 150˙000 (unverändert gegenüber dem Vorjahr)

5d) Nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten Es bestehen zukünftige Verpflichtungen aus Leasingverträgen über CHF 128˙829 (im Vorjahr CHF 35˙624).

5e) Zur Sicherung von Verpflichtungen verpfändete Aktiven Zur ausschliesslichen Sicherstellung der Hypothekarverbindlichkeiten sind bei den Kreditgebern Schuldbriefe im Gesamtumfang von CHF 69˙941˙000 (Vorjahr: CHF 56˙120˙000), lastend auf den Immobilien, hinterlegt. Auf der Liegenschaft an der Rautistrasse in Zürich besteht ein Inhaberschuldbrief im Nominalwert von CHF 2,8 Mio. welcher von der Verkäuferin der Liegenschaft bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises in Form von Partizipationsscheinen zurück behalten wurde. Die Zahlung des Verkaufspreises erfolgte damals vollumfäng-lich; trotzdem hat die Verkäuferin mit Bezug auf diesen Schuldbrief ein Betreibungs- und Rechtsöffnungsbegehren gestellt, welches mit Verfügung vom 15.12.2009 vom Bezirksgericht Zürich abgelehnt wurde. Der Prozess ist gemäss Auskunft des zuständigen Anwalts immer noch hängig. Eine Rückstellung besteht nicht. Ferner beste-hen Eigentumsbeschränkungen gegenüber finanzierenden Banken im Umfang der Forderungen gegenüber den Mietern der betreffenden Liegenschaften von CHF 93˙581 (im Vorjahr CHF 178˙862).


5f) Transaktionen mit nahe stehenden Personen Im Berichtsjahr erfolgten die nachfolgend erläuterten Transaktionen (CHF) mit Nahestehenden und/oder Aktionären:

Lohngutschriften Udo Rössig, netto (inkl. Bonus): 430˙111Gutschrift für Spesen (Privatanteil berücksichtigt): 2˙398Bezüge von Udo Rössig: 656˙600

Im Geschäftsjahr 2012 erfolgten die folgenden Transaktionen mit Nahestehenden und / oder Aktionären:

Lohngutschriften Udo Rössig, netto: 216˙627Gutschrift für Spesen: 31˙271Bezüge von Udo Rössig: 727˙472Zahlung an Hampton Finance AG zu Lasten Udo Rössig: 72˙500Einlage von Aktien zum Nominalwert: 3˙000˙000

5g) Eventualverbindlichkeiten Gegen die Gesellschaft sind zwei Klagen hängig die – sollten die Kläger Recht erhalten – Verbindlich-keiten nach sich ziehen würden:

+ Restkaufpreisforderung aus dem Kauf einer Liegenschaft in 2007: Der Kläger belangt die Gesellschaft auf Bezahlung über CHF 2.8 Mio. als Restkaufpreis. Der Betrag wurde jedoch seinerzeit ver-tragsgemäss in Partizipationsscheinen der SE Swiss Estates AG getilgt.

+ Forderungen über CHF 158˙500: Der Kläger belangt die Gesell-schaft auf Bezahlung von Honoraren für die Planung eines Umbau-projekts. Die Forderungen werden bestritten, da die entspre-chende Leistung nicht erbracht wurde. Zudem existiert eine Gegenforderung.

Da beide Klagen aus Sicht des Verwaltungsrates geringe Aussicht haben, die Gesellschaft zu verpflichten, wurden keine Rückstellun-gen vorgenommen.

5h) Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Anlässlich der Generalversammlung vom 4. April 2014 wurde das genehmigte Aktienkapital erhöht und verlängert. Das bereits bestehende geneh-migte Partizipationsscheinkapital wurde verlängert:

+ Erhöhung genehmigtes Aktienkapital um CHF 3˙750˙000,00 auf neu CHF 5˙060˙200.00 durch Ausgabe von höchstens 101˙204 vollstän-dig zu liberierenden Namenaktien im Nennwert von je CHF 50,00.

+ Genehmigtes Aktienkapital von CHF 875˙000,00 durch Ausgabe von höchstens 175˙000 vollständig zu liberierenden Namenaktien (Stimmrechtsaktien) mit einem Nennwert von je CHF 5,00.

+ Genehmigtes Partizipationsscheinkapital von CHF 7˙077˙500,00 durch Ausgabe von höchstens 141˙550 vollständig zu liberierenden Inhaberpartizipationsscheinen mit einem Nennwert von je CHF 50,00.

Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, entsprechende Kapitalerhöhun-gen bis zum 3. April 2016 vorzunehmen. An der gleichen Generalver-sammlung wurden mit Hinblick auf die seit 1. Januar 2014 in Kraft gesetzte Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenko-tierten Aktiengesellschaften (VegüV), die Gesellschaftsstatuten entsprechend angepasst. Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verab-schiedung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat am 24. April 2014 sind keine weiteren wesentlichen Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 2013 beeinträchtigen könnten, bzw. an dieser Stelle offen gelegt werden müssten.

6 KONSOLIDIERUNGSKREIS

Per 31.12.2013 wurden im Vergleich zum Vorjahr folgende Gesell-schaften in den Konsolidierungskreis einbezogen:

+ SE Swiss Estates AG, Zürich (Muttergesellschaft) Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb und die Verwaltung von Immobilien sowie die Beteiligung an anderen Gesellschaften.

31.12.2013 31.12.2012Aktienkapital CHF 11˙870˙450 CHF 9˙370˙450Partizipationsscheinkapital CHF 14˙155˙000 CHF 14˙155˙000

+ SE Merchant AG, Zürich (Tochtergesellschaft, erworben in 2004) Zweck der Gesellschaft ist die Beratung im Finanzbereich. Die Gesellschaft hat ihre Tätigkeit noch nicht aufgenommen.

31.12.2013 31.12.2012Aktienkapital CHF 100˙000 CHF 100˙000Beteiligungsquote 100 % 100 %

+ ELFA Immobilien AG, St. Gallen (Tochtergesellschaft, erworben in 2006) Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von und der Handel mit Immobilien.


+ A+B Immobilien AG, Zug (Tochtergesellschaft, erworben in 2006) Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von und der Handel mit Immobilien.


+ Saentisblick Liegenschaften AG, Zürich (Tochtergesellschaft, erworben in 2011) Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von und der Handel mit Immobilien.




S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — E I G E N K A P I T A L N A C H W E I S 4 4

EIGENKAPITALNACHWEIS

31. 12. 2013 (IN CHF)

AKTIEN KAPITAL PARTIZIPATIONS-SCHEINKAPITAL

AGIO AUS KAPITAL-EINZAHLUNG

EIGENE TITEL KAPITAL-RESERVEN UND ERGEBNIS-VORTRAG

PERIODEN-ERGEBNIS

TOTAL EIGENKAPITAL

Eigenkapital per 01. 01. 2012 9˙370˙450 14˙155˙000 8˙740˙750 –50˙310 –11˙111˙514 21˙104˙376

Veräusserung eigene Titel 50˙150 50˙150

Jahresgewinn 2012 4˙436˙267 4˙436˙267

Eigenkapital per 31. 12. 2012 9˙370˙450 14˙155˙000 8˙740˙750 –160 –11˙111˙514 4˙436˙267 25˙590˙793

Ergebnisverwendung 4˙436˙267 –4˙436˙267

Eigenkapital per 01. 01. 2013 9˙370˙450 14˙155˙000 8˙740˙750 –160 –6˙675˙247 0 25˙590˙793

Kapitalerhöhung 2˙500˙000 2˙500˙000

Veräusserungeigene Titel 160 160

Jahresgewinn 2013 5˙582˙099 5˙582˙099

Eigenkapital per 31. 12. 2013 11˙870˙450 14˙155˙000 8˙740˙750 0 –6˙675˙247 5˙582˙099 33˙673˙052

AKTIEN KAPITAL

9˙370˙450

9˙370˙450

9˙370˙450

2˙500˙000

11˙870˙450

AGIO AUS KAPITAL-EINZAHLUNG

8˙740˙750

8˙740˙750

8˙740˙750

8˙740˙750

KAPITAL-RESERVEN UND ERGEBNIS-VORTRAG

–11˙111˙514

–11˙111˙514

4˙436˙267

–6˙675˙247

–6˙675˙247

TOTAL EIGENKAPITAL

21˙104˙376

50˙150

4˙436˙267

25˙590˙793

25˙590˙793

2˙500˙000

160

5˙582˙099

33˙673˙052

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — B E R I C H T D E S B E W E R T U N G S E X P E R T E N 4 5

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — B E R I C H T D E S B E W E R T U N G S E X P E R T E N 4 6

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — I N N E R E R W E R T ( N E T A S S E T V A L U E ) 4 7

INNERER WERT (NET ASSET VALUE)

31. 12. 2013 (IN CHF)

AKTIEN- KAPITAL

PARTIZIPATIONS- SCHEINKAPITAL

AGIO EIGENE TITEL KAPITALRESERVEN / ERGEBNISVORTRAG

ERGEBNIS TOTAL EIGENKAPITAL

Eigenkapital per 31. 12. 2013 11˙870˙450 14˙155˙000 8˙740˙750 0 –6˙675˙247 5˙582˙099 33˙673˙052Rückstellung für latente Steuern 4˙245˙160

Eigenkapital vor Rückstellungen für latente Steuern per 31. 12. 2013 37˙918˙212

ANZAHL TITEL NOMINAL KAPITAL NOMINAL

IN % TOTAL EIGEN KAPITAL

NACH %

Berechnung NAV auf Eigenkapital nach Rückstellungen für latente Steuern per 31. 12. 2013 26˙025˙450 100,00 33˙673˙052

Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 350˙000 5,00 1˙750˙000 6,72 2˙264˙239Namenaktien (nominal 50.00) 202˙409 50,00 10˙120˙450 38,89 13˙094˙353Partizipationsscheine (nominal 50.00) 283˙100 50,00 14˙155˙000 54,39 18˙314˙460

EIGEN KAPITAL ANZAHL TITEL NAV JE TITEL

Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 2˙264˙239 350˙000 6,47Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 13˙094˙353 202˙409 64,69Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 18˙314˙460 283˙100 64,69

ANZAHL TITEL NOMINAL KAPITAL NOMINAL

IN % TOTAL EIGEN KAPITAL

NACH %

Berechnung NAV auf Eigenkapital vor Rückstellungen für latente Steuern per 31. 12. 2013 26˙025˙450 100,00 37˙918˙212

Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 350˙000 5,00 1˙750˙000 6,72 2˙549˙692Namenaktien (nominal 50.00) 202˙409 50,00 10˙120˙450 38,89 14˙745˙158Partizipationsscheine (nominal 50.00) 283˙100 50,00 14˙155˙000 54,39 20˙623˙363

EIGEN KAPITAL ANZAHL TITEL NAV JE TITEL

Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 2˙549˙692 350˙000 7,28Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 14˙745˙158 202˙409 72,85Stimmrechtsaktien (nominal 5.00) 20˙623˙363 283˙100 72,85

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — M I T T E L F L U S S R E C H N U N G 4 8

MITTELFLUSSRECHNUNG

31. 12. 2013 (IN CHF)

2013 2012

Jahresergebnis 5˙582˙099 4˙436˙267

Mittelfluss aus Betriebstätigkeit 1˙309˙303 414˙730Abschreibungen 63˙844 56˙654Gewinn aus Neubewertung Renditeliegenschaften –9˙015˙656 –4˙366˙551Verlust aus Neubewertung Renditeliegenschaften 1˙284˙222 201˙120Anpassung Rückstellungen Generalbau R. Lüthy AG –800˙910 0Übriger ausserordentlicher Ertrag (netto) –7˙764 –237˙826Zu-/Abnahme Forderungen, inkl. Generalbau R. Lüthy AG 444˙958 –760˙287Zu-/Abnahme Wertberichtigungen Forderungen 93˙206 16˙000Zu-/Abnahme aktive Rechnungsabgrenzungen 8˙829 –35˙750Zu-/Abnahme kurzfristige Verbindlichkeiten 1˙518˙798 496˙274Zu-/Abnahme passive Rechnungsabgrenzungen 210˙332 –73˙498Zu-/Abnahme Rückstellungen –74˙560 266˙285Zu-/Abnahme latente Steuern 2˙001˙905 –372˙250Verlust aus Verkauf Beteiligung Swisshome 0 788˙292

Mittelfluss aus Investitionstätigkeit –15˙749˙458 434˙020Kauf Immobilien Grenchen –12˙280˙000 0Anzahlung an Grundstück in Grenchen –250˙000 0Investitionen in Immobilien –3˙188˙566 –724˙569Kauf Geschäftsfahrzeug –16˙912 0Verkauf Fahrzeug 1˙500 0Investitionen in andere Sachanlagen –15˙680 –3˙103Abnahme übrige Finanzanlagen 200 0Verkauf einer Eigentumswohnung 0 165˙000Verkauf / Kauf nicht konsolidierte Beteiligungen 0 996˙692

Mittelfluss aus Finanzierungstätigkeit 14˙039˙477 –388˙986Kapitalerhöhung 2˙500˙000 0Abnahme Verbindlichkeiten gegenüber Aktionären –224091 –563˙228Zunahme Hypotheken 11˙763˙408 124˙092Veräusserung eigene Titel 160 50˙150

Zunahme (+) / Abnahme (–) flüssige Mittel –400˙678 459˙764

Flüssige Mittel am 1. Januar 643˙658 183˙894Flüssige Mittel am 31. Dezember 242˙980 643˙658

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — R E V I S I O N S B E R I C H T J A H R E S R E C H N U N G 4 9

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — R E V I S I O N S B E R I C H T J A H R E S R E C H N U N G 5 0

EINZELABSCHLUSS BILANZ / AKTIVEN

31. 12. 2013 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)

UMLAUFVERMÖGENFlüssige Mittel 54˙629 621˙536Wertschriften 3˙000˙000 3˙000˙000Eigene Aktien und Partizipationsscheine 0 160Forderungen aus dem Liegenschaften-Geschäft 448˙845 530˙116Mietzinsforderungen 201˙612 174˙896. /. Delkredere –160˙000 –135˙000Abgrenzung HK /NK-Abrechnungen 407˙233 490˙220

Übrige Forderungen 24˙383 3˙253Forderungen gegenüber Dritten 24˙383 3˙253

Aktive Rechnungsabgrenzungen 77˙736 432˙142

TOTAL UMLAUFVERMÖGEN 3˙605˙620 4˙587˙207

ANLAGEVERMÖGENRenditeliegenschaften 51˙210˙000 35˙685˙000Beteiligungen 3˙746˙089 4˙074˙367Übrige Finanzanlagen 14˙337˙883 12˙159˙190Darlehen und Forderungen im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG 1˙164˙767 1˙474˙451. /. Wertberichtigung –582˙000 –336˙699Darlehen gegenüber Konzerngesellschaften 13˙754˙916 11˙021˙238Übrige Finanzanlagen 200 200

Sachanlagen 45˙001 77˙751

Mobiliar und Einrichtungen 20˙001 20˙251

Büromaschinen und Informatik 10˙000 15˙000Fahrzeuge 15˙000 42˙500

Immaterielle Anlagen 0 2

TOTAL ANLAGEVERMÖGEN 69˙338˙973 51˙996˙310TOTAL AKTIVEN 72˙944˙593 56˙583˙517

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — E I N Z E L A B S C H L U S S 5 1

EINZELABSCHLUSS BILANZ / PASSIVEN

FREMDKAPITAL

Kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen undLeistungen mit dem Liegenschaften-Geschäft 2˙165˙791 942˙225

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 522˙711 277˙233Verbindlichkeiten aus dem Liegenschaften-Geschäft 1˙109˙863 82˙912Vorausbezahlte Mietzinsen 166˙011 165˙385Vorausbezahlte Heiz- / Nebenkosten 367˙206 373˙778Verbindlichkeiten gegenüber Konzerngesellschaften 0 42˙917

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten (inkl. Mieterdepots) 93˙397 42˙280

Passive Rechnungsabgrenzungen 247˙761 142˙253

Rückstellungen für Steuern 35˙160 35˙160

Andere kurzfristige Rückstellungen 0 119˙000

Kurzfristiges Fremdkapital 2˙542˙109 1˙280˙918

Hypothekarverbindlichkeiten 46˙640˙500 34˙608˙092

Langfristige Finanzverbindlichkeiten 5˙221˙277 6˙253˙419Darlehen von Aktionären 2˙469 226˙560Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG 0 800˙910Darlehen von Konzerngesellschaften 5˙218˙808 5˙225˙949

Langfristiges Fremdkapital 51˙861˙777 40˙861˙511

TOTAL FREMDKAPITAL 54˙403˙886 42˙142˙429

EIGENKAPITALAktienkapital 11˙870˙450 9˙370˙450Partizipationsscheinkapital 14˙155˙000 14˙155˙000Agio aus Kapitaleinzahlungen 8˙740˙750 8˙740˙750

Bilanzverlust –16˙225˙493 –17˙824˙952Reserven für eigene Aktien und Partizipationsscheine 0 160Verlustvortrag aus Vorjahren –17˙825˙112 –17˙895˙523Jahresergebnis 1˙599˙619 70˙411

TOTAL EIGENKAPITAL 18˙540˙707 14˙441˙088TOTAL PASSIVEN 72˙944˙593 56˙583˙517

31. 12. 2013 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)



Ertrag aus Vermietung Liegenschaften 2˙346˙259 2˙140˙073Ertrag aus Mieteinnahmen Liegenschaften 2˙974˙746 2˙362˙621Ertragsminderungen –610˙487 –222˙584Ertrag aus Dienstleistungen 63˙969 50˙653Total Ertrag 2˙428˙228 2˙190˙690

Immobilienaufwand und Drittleistungen –278˙459 –194˙042Personalaufwand –784˙802 –527˙272Betriebsaufwand –810˙182 –442˙810Betriebsaufwand –116˙070 –92˙071Verwaltungsaufwand –575˙154 –295˙084Werbeaufwand –118˙958 –55˙655Abschreibungen –80˙546 –69˙054Sach- und immaterielle Anlagen –63˙844 –56˙652Immobilien –16˙702 –12˙402

Betriebsergebnis 474˙403 957˙512

Finanzerfolg –518˙667 –162˙355Finanzertrag 242˙959 123˙606Finanzaufwand –761˙626 –625˙961Ertrag aus Beteiligungen 0 340˙000

Ausserordentlicher und periodenfremder Erfolg 1˙690˙723 –677˙799Ausserordentlicher und periodenfremder Ertrag 549 206˙392Ausserordentlicher und periodenfremder Aufwand 0 –119˙000Ausserordentlicher Aufwendungen GBRL AG –1˙043˙137 –313˙741Anpassung von Wertberichtigungen GBRL AG 800˙910 336˙842Auflösung von Wertberichtigungen 2˙864˙280 0Bildung von Wertberichtigungen –931˙879 0Verlust aus Verkauf von Beteiligungen 0 –788˙292

Jahresergebnis vor Steuern 1˙646˙459 117˙359

Ertrags- und Kapitalsteuern –46˙840 –46˙948

Jahresergebnis 1˙599˙619 70˙411

EINZELABSCHLUSS ERFOLGSRECHNUNG

01. 01. BIS 31. 12. 2013 01. 01. BIS 31. 12. 2012 (IN CHF) (IN CHF)

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG

1 GRUNDLAGEN

Die vorliegende Jahresrechnung der SE Swiss Estates AG wurde in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) erstellt. Wenn nichts anderes erwähnt ist, beziehen sich die Angaben auch auf das Vorjahr.

2 BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE / GLIEDERUNG

Die Rechnungslegung erfolgte unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit. Die Aktiven sind höchstens zu Anschaf-fungskosten, bzw. zu Herstellkosten unter Berücksichtigung von notwendigen Wertberichtigungen bilanziert. Die Passiven enthalten nur betriebsnotwendige Positionen. Allen erkennbaren Risiken und Minderwerten wird durch Wertberichtigungen oder Rückstellungen Rechnung getragen. Aufgrund der Überlegung dass die Finanzie-rungsmethode der Liegenschaften das Betriebsergebnis nicht beeinflussen soll, wurden die Hypothekarzinsen neu nicht mehr im Aufwand für Liegenschaften erfasst sondern unter dem Finanzauf-wand ausgewiesen. Die entsprechenden Vorjahreszahlen wurden entsprechend angepasst.

3 UNTERNEHMENSFORTFÜHRUNG

Per 31.12.2013 bestehen offene Kreditzusagen von über CHF 2 Mio. die aus zinstechnischen Gründen noch nicht beansprucht worden sind. Die Liquidität ist somit genügend vorhanden um den bilanzier-ten Verbindlichkeiten nachzukommen. Der ausgewiesene Verlustvor-trag resultiert grösstenteils aus den bereits in den Vorjahren vorge-nommen Abschreibungen und Wertberichtigungen im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG. Aufgrund der bestehenden Ertragslage kann dieser Verlustvortrag langsam abge-baut werden.

4 ANMERKUNGEN ZU EINZELNEN BILANZPOSITIONEN

4a) Wertschriften In 2012 wurden 300˙000 Inhaberaktien zu je CHF 10 nominal der ML Trading AG mit Sitz in Schaffhausen aus dem Privatbesitz von Udo Rössig in die Gesellschaft eingebracht (100˙000 Titel am 28.02.2012 und 200˙000 Titel am 01.03.2012), im Gesamtwert von CHF 3˙000˙000. Mit der Einlage dieser Aktien wurden in 2012

sämtliche Verbindlichkeiten von Udo Rössig sowie der Hampton Holdings Ltd getilgt. Der Einlagewert der Wertschriften wird aufgrund des vorliegenden Business-Plans und eines Gutachtens eines unab-hängigen Experten unterstützt. Der Wert der Aktien kann aber zum heutigen Zeitpunkt nicht mit Sicherheit bestimmt werden. Der Ver- waltungsrat erwartet, dass die ML Trading AG in 2014 an die Börse gehen wird und die Titel in absehbarer Zeit wenigstens zum Nominal-wert veräussert werden können.

4b) Beteiligungen Die per Bilanzstichtag bestehenden Beteiligun-gen sind am Ende dieses Anhanges aufgeführt.

4c) Schadenersatzforderung im Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG In 2007 wurden 100 % der Aktien der Generalbau Rudolf Lüthy AG erworben. In 2009 wurde diese Beteiligung vom ehemaligen Verwaltungsrat auf die ursprünglichen Besitzer zurück übertragen. Im Gegenzug wurden die im Rahmen der Einbringung der Beteiligung erhaltenen Aktien und Partizipationsscheine der SE Swiss Estates AG zum Grossteil zur Verfügung gestellt. Die seither andauernde rechtliche Auseinandersetzung über diesen Vorgang ging in 2013 verloren. Daher wurde die Schadenersatzforderung die in diesem Zusammenhang existierte ausgebucht. Da die Schadener-satzforderung vollständig wertberichtigt war, entstand daraus kein erfolgswirksamer Vorgang. (Die Beteiligung wurde aufgrund der langwierigen Auseinandersetzung und um Risiken zu eliminieren bereits in früheren Jahren vollständig ausgebucht.) Aufgrund des negativen Prozessausganges belasteten ausserordentliche Rechts-kosten und Prozessentschädigungen das Ergebnis. Es existieren noch Forderungen aus der seinerzeit gegenseitigen Geschäftstätig-keit welche teilweise wertberichtigt wurden und für die – nach Abschluss des Prozesses – das Inkasso eingeleitet wurde. Aufgrund der Vorgeschichte dieser Forderungen muss bezüglich der Einbring-lichkeit von einer Unsicherheit ausgegangen werden.

4d) Eigene Aktien und Partizipationsscheine Für die per Bilanz-stichtag gehaltenen eigenen Titel wurden im gleichen Umfang ent-sprechende Reserven gebildet. Per 31.12.2013 wurden keine eigenen Titel gehalten:

BESTAND PER 31.12.2013 PER 31.12.2012

Namenaktien 0 zu CHF 41,45 0 zu CHF 29,00Partizipationsscheine 0 zu CHF 39,40 5 zu CHF 31,95

Bilanzwert (gerundet) von CHF 0 CHF 160

S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — A N H A N G J A H R E S R E C H N U N G 5 4


In 2013 wurden für CHF 160,00 eigene Titel veräussert, in 2012 für CHF 50˙150,00.

5 WEITERE ERLÄUTERUNGEN

5a) Bedeutende Aktionäre Der Gesellschaft sind folgende Aktionäre bekannt, die per Bilanzstichtag mehr als 3 % der Stimmrechte halten:



+ Kurt Marty, Bremgarten (Offenlegung SHAB Nr. 35/130 20.03.2012): 19˙550 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,54 %;

+ Martin Ritzmann, Schaffhausen (Offenlegung SHAB Nr. 196/131 10.10.2013): 16˙975 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00, entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,07 %.


350˙000 NA (Stimmrechtsaktien zu nominal CHF 5,00) und 7˙160 NA

(Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimm-rechtsanteil von 71,09 %;

+ Kurt Marty, Bremgarten (Offenlegung SHAB Nr. 35/130 20.03.2012): 17˙425 NA (Namenaktien zu nominal CHF 50,00), entspricht einem Stimmrechtsanteil von 3,47 %.

5b) Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Der Verwaltungsrat setzt sich aus den folgenden Mitgliedern zusammen:

+ Udo Rössig, wohnhaft in Zollikon, Präsident des Verwaltungsrates; + Thomas Kokkinis, lic. iur., wohnhaft in Richterswil, Mitglied des

Verwaltungsrates; + Christian Terberger, Rechtsanwalt, MRICS, wohnhaft in Freienbach,

Mitglied des Verwaltungsrates.In den Berichtsjahren zeichnete Udo Rössig für die Geschäftsführung verantwortlich. Die Geschäftsführung wurde mit einem Salär von brutto CHF 20˙000 monatlich honoriert, zuzüglich Bonus. Der übrige Verwaltungsrat wurde mit einem Honorar von CHF 20˙000 pro Verwal-tungsrat und Jahr entschädigt.

5c) Zur Sicherung von Verpflichtungen verpfändete Aktiven und Aktiven unter Eigentumsvorbehalt, Brandversicherungswerte Zur ausschliesslichen Sicherstellung der Hypothekar-Verbindlichkei-ten existieren die nachfolgend aufgeführten Eigentumsbeschränkun-gen mit Angabe des Brandversicherungswertes:

Ferner bestehen Eigentumsbeschränkungen gegenüber finanzierenden Banken im Umfang der Forderungen gegenüber den Mietern der betref-fenden Liegenschaften von CHF 74˙483 (im Vorjahr CHF 174˙896).

5d) Genehmigte Kapitalerhöhung Am 5. April 2013 wurde das Aktienkapital von CHF 9˙370˙450 um CHF 2.5 Mio. auf CHF 11˙870˙450 erhöht. Seit der Generalversammlung vom 4. April 2014 besteht genehmigtes Kapital von:

+ Genehmigtes Aktienkapital im Nennbetrag von CHF 5˙060˙200 + Genehmigte Stimmrechtsaktien im Nennbetrag von CHF 875˙000 + Genehmigtes Partizipationskapital im Nennbetrag

von CHF 7˙077˙500.Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, entsprechende Kapitalerhöhun-gen bis zum 3. April 2016 vorzunehmen.

5e) nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten Es bestehen zukünf-tige Verpflichtungen aus Leasingverträgen über CHF 128˙829 (im Vorjahr CHF 35˙624).

6 EVENTUALVERBINDLICHKEITEN

Gegen die Gesellschaft sind zwei Klagen hängig die – sollten die Kläger Recht erhalten – Verbindlichkeiten nach sich ziehen würden:

+ Restkaufpreisforderung aus dem Kauf einer Liegenschaft in 2007: Der Kläger belangt die Gesellschaft auf Bezahlung über CHF 2.8 Mio. als Restkaufpreis. Der Betrag wurde jedoch seinerzeit vertrags-gemäss in Partizipationsscheinen der SE Swiss Estates AG getilgt.

+ Forderungen über CHF 158˙500: Der Kläger belangt die Gesell-schaft auf Bezahlung von Honoraren für die Planung eines Umbau-projekts. Die Forderungen werden bestritten, da die entspre-chende Leistung nicht erbracht wurde. Zudem existiert eine Gegenforderung.

Da beide Klagen aus Sicht des Verwaltungsrates geringe Aussicht haben, die Gesellschaft zu verpflichten, wurden keine Rückstellun-gen vorgenommen.

CHF

IMMOBILIE EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG (GRUNDPFANDLASTEN)

BRANDVERSICHERUNGSWERTPER 31.12.2013

BRANDVERSICHERUNGSWERTPER 31.12.2012

Rautistrasse, Zürich 11˙440˙000 8˙518˙900 8˙518˙900(Buchwert 11˙370˙000Badenerstrasse, Zürich 17˙000˙000 24˙998˙600 24˙998˙600(Buchwert 22˙080˙000Josef-/Langstrasse, Zürich 6˙505˙000 5˙078˙000 5˙078˙000(Buchwert 5˙225˙000Bahnhofstrasse und Centralstrasse, Grenchen 13˙416˙000 22˙052˙240 n/a (in 2013 erworben)(Buchwert 12˙280˙000Total Grundpfandlasten 48˙361˙000 60˙656˙740 38˙604˙500(Total Buchwerte 50˙960˙000

7 RISIKOBEURTEILUNG UND INTERNES KONTROLLSYSTEM

Der Verwaltungsrat hat ein Risikomanagement-Konzept erarbeitet. Dazu gehören ein Organisations-reglement, ein Management-Infor-mations-System sowie entsprechende Kontrollprozesse. Dieses Konzept wurde vollständig dokumentiert und umgesetzt. Eine Beur-teilung der Unternehmensrisiken durch die Leitungsgremien findet laufend statt.

8 WESENTLICHE EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG

Anlässlich der Generalversammlung vom 4. April 2014 wurde das genehmigte Aktienkapital erhöht und verlängert. Das bereits beste-hende genehmigte Partizipationsscheinkapital wurde verlängert:

+ Erhöhung genehmigtes Aktienkapital um CHF 3˙750˙000,00 auf neu CHF 5˙060˙200,00 durch Ausgabe von höchstens 101˙204 vollstän-dig zu liberierenden Namenaktien im Nennwert von je CHF 50,00.

+ Genehmigtes Aktienkapital von CHF 875˙000,00 durch Ausgabe von höchstens 175˙000 vollständig zu liberierenden Namenaktien (Stimmrechtsaktien) mit einem Nennwert von je CHF 5,00.

+ Genehmigtes Partizipationsscheinkapital von CHF 7˙077˙500,00 durch Ausgabe von höchstens 141˙550 vollständig zu liberierenden Inhaberpartizipationsscheinen mit einem Nennwert von je CHF 50,00.

Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, entsprechende Kapitalerhöhun-gen bis zum 3. April 2016 vorzunehmen. An der gleichen Generalver-sammlung wurden mit Hinblick auf die seit 1. Januar 2014 in Kraft gesetzte Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenko-tierten Aktiengesellschaften (VegüV), die Gesellschaftsstatuten entsprechend angepasst. Es liegen keine weiteren nach Art. 663 b Nr. 1–14 offenzulegende Angaben vor.

8 BETEILIGUNGEN

Per Bilanzstichtag bestehen die nachfolgend aufgeführten Beteiligungen:

+ SE Merchant AG, ZürichBUCHWERTE (CHF)

Erwerbspreis (erworben in 2004) 150˙000Wertberichtigung (wertberichtigt in 2013) –150˙000

31.12.2013 31.12.2012Aktienkapital (Namenaktien) CHF 100˙000 CHF 100˙000Beteiligungsquote 100 % 100 %

Zweck der Gesellschaft ist die Beratung im Finanzbereich. (Die Gesellschaft hat ihre Tätigkeit noch nicht aufgenommen und ist derzeit stillgelegt.)

+ ELFA Immobilien AG, St. GallenBUCHWERTE (CHF)

Erwerbspreis (erworben in 2006) 3˙554˙722


Zweck der Gesellschaft ist die Verwaltung von und der Handel mit Immobilien.

+ A + B Immobilien AG, ZugBUCHWERTE (CHF)

Erwerbspreis (erworben in 2006) 319˙645Wertberichtigung (wertberichtigt in 2013) –178˙278



+ Saentisblick Liegenschaften AG, ZürichBUCHWERTE (CHF)

Erwerbspreis (erworben in 2011) 2˙950˙000Wertberichtigung (wertberichtigt in 2011) –2˙900˙000



+ TOTAL BETEILIGUNGEN: 3˙746˙089

+ Swisshome Real Estate AG, LyssErworben während 2009 bis 2011. Die Beteiligung wurde in 2012 verkauft.


S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — I M P R E S S U M 5 7

D E R V O R L I E G E N D E J A H R E S B E R I C H T 2 0 1 3 K A N N V O N D E R G E S E L L S C H A F T K O S T E N L O S B E Z O G E N W E R D E N U N D I S T A U F U N S E R E R W E B S E I T E W W W . S W I S S - E S T A T E S . C H A L S D O W N L O A D I M P D F - F O R M A T I N D E R R U B R I K « I N V E S T O R R E L A T I O N S » U N T E R D E R A U S W A H L « F I N A N Z B E R I C H T E » V E R F Ü G B A R .

D I E S E P U B L I K A T I O N D A R F M I T Q U E L L E N A N G A B E Z I T I E R T W E R D E N .

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G E S T A L T U N G U N D S A T Z : B U C H G U T , B E R L I N


S E S W I S S E S T A T E S A G — G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 0 1 3 — A D R E S S E 6 0

S E S W I S S E S T A T E S A G

B A D E N E R S T R A S S E 2 9 0C H - 8 0 0 4 Z Ü R I C H

P O S T F A C H 7 2 5C H - 8 0 4 0 Z Ü R I C H

W W W . S W I S S - E S T A T E S . C HI N F O @ S W I S S - E S T A T E S . C H

T + 4 1 ( 0 ) 8 4 8 0 0 6 0 0 0F + 4 1 ( 0 ) 8 4 8 0 0 9 0 0 0

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Swiss Estates AG GB2013 RZ geschlossen [CC]...SE SWISS ESTATES AG — GESCHÄFTSBERICHT 2013 — KENNZAHLEN 3KONZERNRECHNUNG PER 31. 12. 2013 31. 12. 2013 31. 12. 2012 VERÄNDERUNG