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Universität StuttgartInstitut für BaubetriebslehreDr.-Ing. Wolfgang Paul
Baubetriebliche Projektstudie---
Sommersemester 2005
Daniel Fischer (I.u.I.)Justyna Siwik (I.u.I.)Nadine Bronn (BWL t.o.)
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20052
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20053
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20054
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.1 Layout
hier sehen Sie unser Layout für die Präsentation unserer Ausarbeitung der Projektstudie 2005
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20055
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung
wichtigste Angaben aus dem Bebauungsplan, Lageplanauswertung und Grundstücksnutzung
Nutzungskreuz :
MD II0.4 -30° - 32 ° o
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20056
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung
Daraus zu entnehmende Informationen :
Das Grundstück befindet sich im Dorfgebiet,es sind dort zwei Vollgeschosse erlaubt.
Es ist ein Haus in offener Bauweise zu planen,die Dachneigung darf zwischen 30° und 32 ° betragen.
Nettogrundstücksfläche : 567 m²Ausnutzung nach GRZ : 0,4 x 567 m² = 226,80 m²
Für GFZ und BMZ gibt es keine Vorgaben bzw. Informationen.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20057
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung
Entwässerung :
Höhe Kanalsohle Grundstück : 210,70 m
Höhe EFH UG : 211,35 m
Differenz : 0,65 m
Da im UG eine Dusche mit WC entstehen soll, wird ein Gefälle
von ca. 3° für die Entwässerung benötigt.
Abstand WC / Dusche zum Entwässerungskanal (Grundstück) : ca. 20 m
Das Gefälle für den Entwässerungskanal vom UG zum Grundstücksrand bzw. zur Straße
beträgt knappe 2° und ist somit am Limit. Es kann aber wohl auf den Einsatz einer Pumpe
verzichtet werden.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20058
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung
überschlägige Berechnung Bruttorauminhalt :
Grundfläche Gebäude : 12 m x 10 m = 120 m²
Geschosshöhe : ca. 2,80 m
BRI = 3 x 120 m² x 2,80 m + 2,80 m x 120 m² x 0,5 = 1176 m³ ≈ 1200 m³
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 20059
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.2 Standortanalyse und Grundstücksprüfung
Bei der vorliegenden Planung wurde die Garage bis an die Grundstücksgrenze gelegt. Dies
erfordert auf alle Fälle eine Genehmigung. Im Vorfeld sollte dies mit den entsprechenden
Behörden, aber auch mit den Anliegern, abgeklärt werden. Da die umliegenden Grundstücke
ebenfalls mit solchen Garagen gebaut wurden, dürfte die Genehmigungszusage nicht
unwahrscheinlich sein.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200510
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.3 Gebühren beim Grundstückskauf
Notargebühren: 1,8 %
Grunderwerbssteuer: 3,5 %
Grundbucheintrag: 0,5 %
Bei einem angenommenen Grundstückspreis von 350 €/m² und einer maßgeblichen
Grundstücksfläche von 567 m² ergibt sich ein Gesamtpreis von: 350 €/m² x 567 m² = 198.450 €
Notargebühren: 198.450 € x 1,8 % = 3.572,10 €
Grunderwerbssteuer: 198.450 € x 3,5 % = 6.945,75 €
Grundbucheintrag: 198.450 € x 0,5 % = 992,25 €
Gesamt: 11.510,10 €
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200511
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.4 Kostenarten und Kostenschätzung nach DIN 276
Kostenschätzung: 488.205,84 €
Kennwert für Rohbau: 90 €/m², d.h. 133.029,90 € insgesamt
Kennwert für Kosten-
Gruppe 300 und 400: 732,07 €/ m²
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200512
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.5 Entwurf und Kostenberechnung nach DIN 276
gestrichen Dr. Paul
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200513
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.6 HOAI
Architektenhonorar: 44.315,63 €
Tragwerksplanerhonorar: 13.388,96 €
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200514
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung
Antrag auf Baugenehmigung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200515
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung
Unterlagen, die einem vollständigen Baugesuch beizufügen sind:
- Lageplan (§4 LBOVVO)- Bauzeichnung (§6 LBOVVO)- Baubeschreibung (§7 LBOVVO)- Technische Angaben zu Feuerungsanlagen (§7 LBOVVO)- Angaben zu gewerblichen Anlagen, die keiner immissionsschutzrechtlichen Genehmigung bedürfen (§7 Abs.2 LBOVVO)- Darstellung der Grundstücksentwässerung (§8 LBOVVO)- Bautechnische Nachweise (§9 LBOVVO)- Benennung eines Bauleiters (§42 LBO)- Statistischer Erhebungsbogen- Sonstige Anlagen
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200516
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.7 Genehmigungsverfahren / Baugenehmigung
Schlüsselfertige Vergabe:
Kennzeichnet eine schlüsselfertige Gesamtbauleistung, die nur von einem
verantwortlichen Auftraggeber erbracht wird.
Dieser Auftragnehmer – in der Regel ein Generalunternehmer – erbringt die
Bauleistung auf eigenes technisches und wirtschaftliches Risiko.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200517
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase
Rahmenterminplan
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200518
1. Grundstück / Projektentwicklung
1.8 Rahmenterminplan und Bauzeitenplanung in einer frühen Phase
Grobablaufplan für die Ausschreibung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200519
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200520
2. Ausführung / Ausschreibung
2.1 Massenberechnung
Nach VOB/C DIN 18353 Nr. 5.2 werden Öffnungen bei der Abrechnung nach Flächenmaß über
einer Einzelgröße von 0,1 m² Einzelgröße überrechnet, bei Abrechnung nach Längenmaß bei
Unterbrechungen über 1 m Einzellänge.
Massenermittlung für die Ausschreibung Estricharbeiten
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200521
2. Ausführung / Ausschreibung
2.2 Raumbuch
Raumbuch für das Erdgeschoss
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200522
2. Ausführung / Ausschreibung
2.3 Vergabeunterlagen
gestrichen Dr. Paul
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200523
2. Ausführung / Ausschreibung
2.4 Ausschreibung Rohbauarbeiten
Ausschreibungsunterlagen für Estricharbeiten
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200524
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200525
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
3.3 Angebotkalkulation
Angebotskalkulation Estricharbeiten
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200526
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200527
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.1 Baustellenkontrolle
Plangrößenverlauf
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200528
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.2 Leistungsermittlung
Ist-Leistung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200529
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.3 Abgrenzung
Aufmaß: Bezeichnung für das Ausmessen der
Bauteile bzw. das örtlich ermittelte Maß für die Planung und / oder
Abrechnung von Bau und Umbaumaßnahmen
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200530
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.3 Abgrenzung
Leistungsmeldung: Betriebsabrechnung
ist wie die Bauauftragsrechnung Bestandteil der Kosten- und
Leistungsrechnung und hat die Aufgabe, die betriebliche
Leistungserstellung zu überwachen, um hieraus Aussagen zur
Wirtschaftlichkeit abzuleiten, betriebliche Kennziffern und Kalkulations-
vorgabewerte zu ermitteln sowie für die Bewertung unfertiger
Bauleistungen nach dem Handels- und Steuerrecht notwendigen
Zahlen bereitzustellen.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200531
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.3 Abgrenzung
Abrechnung: ist jene unter Mitwirkung von Gläubiger und Schuldner erarbeitete
Feststellung eines Rechnungsergebnisses.
Dies geschieht im Bauwesen im Regelfall durch ein gemeinsames
Aufmass sowie die Multiplikation der ermittelten Mengen mit den
vertraglich vereinbarten Einheitspreisen.
Form, Inhalt und Fristen der Abrechnung sind in der VOB/B geregelt.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200532
4. Baustellenkontrolle / VOB
4.4 VOB
Fälle zur Abnahme / Gewährleistung / Abrechnung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200533
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200534
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.1 Facility Management
gestrichen Dr. Paul
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200535
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung
Bewirtschaftungskosten
Kosten, die durch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des
Grundstückes entstehen und die dem Mieter nicht direkt überbunden
werden können.
Sie umfassen in der Regel die Verwaltungs-, Betriebs-
und Unterhaltskosten.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200536
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung
Baunutzungskosten
Sammelbegriff für die Verwaltungs-, Betriebs-, Instandsetzungs-, Kapital- und
Amortisationskosten pro Jahr für ein Gebäude (= Liegenschaftenaufwand und Verzinsung sowie
Amortisation des Eigenkapitals
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200537
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.2 Laufende Kosten aus der Bewirtschaftung
Betriebskosten
Jährliche Ausgaben, welche durch den bestimmungsgemäßen
Gebrauch eines Gebäudes entstehen.
Dazu gehören die Ausgaben für die Ver- und Entsorgung, die Reinigung und Pflege, die
Bedienung der technischen Anlagen, den laufenden Unterhalt (Wartung,
Instandhaltung), die Kontroll- und Sicherheitsdienste und die Abgaben und Beiträge.
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200538
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.3 Instandhaltung / Modernisierung
Instandhaltungskosten: Kosten, die entstehen für
die allgemeine
Beseitigung kleinerer Schäden am Anlagevermögen.
Nach §3 HOAI zählen zur Instandhaltung z.B.
Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines
Objektes.
Beispiel: Beseitigung von witterungsbedingten Fassadenschäden
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200539
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.3 Instandhaltung / Modernisierung
Modernisierungskosten: Kosten, die entstehen für
bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des
Gebrauchswertes eines Objektes, einschließlich der
dadurch verursachten Instandsetzungen. Erweiterung-
und Umbauten sowie reine Instandsetzungen zählen
nicht zur Modernisierung.
Beispiel: Einsatz einer Sonnenschutzverglasung statt üblicher
ungetönter Fenster in einem Bürogebäude
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200540
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
5.3 Instandhaltung / Modernisierung
Jährlicher Instandhaltungsbetrag der Musterimmobilie:
Instandhaltungskosten bei Wohnimmobilien, Höchstsätze gem. § 28 II BV
Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre
zurückliegt:
7,10 € / m²
Insgesamt also: 7,1 €/m² x 230,14 m² = 1.633,99 €
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200541
Gliederung
1. Grundstück / Projektentwicklung
2. Ausführung / Ausschreibung
3. Baustelleneinrichtung / Angebot / Kalkulation
4. Baustellenkontrolle / VOB
5. Bewirtschaftung einer Immobilie
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200542
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
6.1 Bestandsaufnahme
6.2 Modernisierungsmaßnahmen
6.3 Wirtschaftlichkeit / Amortisationsrechnung
gestrichen Dr. Paul
Fischer, Siwik, Bronn Sommersemester 200543
6. Bestandsaufnahme / Modernisierung
6.4 Gesamtzusammenfassung / Beurteilung
Ergebnis sind die vorangegangenen Ausarbeitungen
Quellen:
Nachschlagewerk Baubetrieb von A – Z
www.baubegriffe.com
KBOB Glossar im Internet unter
www.bbl.admin.ch/bhb_kbob/immobilienmanagement/00275/?lang=de
diverse Skripte der Dozenten Prof. Dr.-Ing. F. Berner, Dr.-Ing. W. Paul, Dip.-Ing. R. Woyczyk, Dipl.-Kfm. M. Sterlepper, Dipl.-Ing. P. Tzeschlock
Architekturbüro Burkle + Hahnemann