Embed Size (px)
Citation preview
2018
Unter nehmensbericht
4 Organe der Gesellschaft
7 Lagebericht der Geschäftsführung
27 Bericht des Aufsichtsrates
31 Allgemeiner Bericht
35 Bilanz, Gewinn und Verlust
41 Anhang für das Geschäftsjahr 2018
52 Impressum
Unter- nehmens- bericht 2018
3
I
Organeder Gesellschaft
4
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
GESELLSCHAFTER UND
DEREN BETEILIGUNGS-
VERHÄLTNIS:
Stadt Koblenz, 12.740.450 € = 100 %
HANDELSREGISTER:
HRB 227, Amtsgericht Koblenz
FIRMA UND SITZ:
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Görgenstraße 11, 56068 Koblenz
GESCHÄFTSFÜHRER
Michael Siegel
MITGLIEDER DES
AUFSICHTSRATES
Marie-Theres Hammes-Rosenstein, Bürgermeisterin– Vorsitzende bis 30.11.2018 –
Ulrike Mohrs, Bürgermeisterin– Vorsitzende ab 01.12.2018 –
Stephan Otto Dipl. Verwaltungswirt, Ratsmitglied – stellvertretender Vorsitzender –
Vito ContentoDipl. Sozialpädagoge, Ratsmitglied
Manfred GniffkeRentner, Ratsmitglied
Julia Maria KüblerLehrerin, Ratsmitglied
Andrea MehlbreuerKaufmännische Angestellte, Ratsmitglied
Christian AltmaierBankkaufmann, Ratsmitglied
Peter BalmesBeamter, Ratsmitglied
Heribert HeinrichGeschäftsführer, Ratsmitglied
Stephan WefelscheidRechtsanwalt, Ratsmitglied
Ursula HühnerfeldRentnerin, Ratsmitglied
Bert FlöckBaudezernent, Beigeordneter – beratendes Mitglied –
GRÜNDUNG:
11. April 1950
5
I
108
Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen
Grundlagen des Unternehmens
14 Geschäftsverlauf
19 Wirtschaftliche Unternehmenslage
20 Finanzielle Leistungsindikatoren
22 Prognosebericht
23 Chancen- und Risikobericht
25 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Lagebericht der Geschäfts- führung
6
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
7
I
Geschäftsmodell des
Unternehmens
Die Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft
mbH bewirtschaftet insgesamt 3.434
Wohnungen, Gewerbe, sonstige speziel-
le Liegenschaftseinheiten sowie eine Viel-
zahl von Tiefgaragenstellplätzen, Garagen
und Stellplätzen. Darunter befinden sich
zwei Schulen, eine Sporthalle, ein Bürger-
zentrum und drei Schulmensen. Die Ge-
sellschaft erfüllt im Kerngeschäft die
branchenüblichen Aufgaben eines kom-
munalen Wohnungsunternehmens ein-
schließlich der Errichtung von Neubauten.
Entwicklung des Objektbestandes
und Immobilienservice
Modernisierung, Sanierung und laufende
Instandhaltung der Gebäude, Wohnungen
und des Wohnumfeldes gehören zu un-
serem Kerngeschäft. Außerdem ergänzen
wir unseren Liegenschaftsbestand mit
öffentlich geförderten und frei finanzierten
Neubauten.
Wir verzeichneten auch 2018 steigende
Mieten und eine kontinuierliche Zunahme
der Bevölkerung in Koblenz. Die erfolgte
Fortschreibung des qualifizierten Mietspie-
gels, der ab Anfang 2019 gilt, bildet diese
Entwicklung wieder entsprechend ab.
Koblenz ist in die nächste Fördermieten-
stufe gerückt. Daher haben wir nun den
Förderantrag für den Bau von weiteren
bezahlbaren 20 WE gestellt, von denen
10 Einheiten öffentlich gefördert errichtet
werden. Ansonsten schaffen private In-
vestoren fast ausschließlich Wohneinhei-
ten im Eigentum bzw. hochpreisige Miet-
wohnungen.
Grundlagen des Unter- nehmensDen Menschen in Koblenz bezahlbaren Wohnraum zu bieten, ist seit mehr als 60 Jahren Anspruch und Leitlinie der Koblenzer WohnBau. In einem Umfeld, in dem private Investoren überwiegend Eigentum und hochpreisige Mietwohnun-gen schaffen, haben wir auch 2018 unseren Bestand weiterentwickelt und den sozialen Wohnbau forciert.
8
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
EINWOHNER KOBLENZ (STAND 31.12.2018) NEUVERMIETUNG WOHNUNGEN
INVESTITION IN INSTANDHALTUNG UND SANIERUNG
JAHRESÜBERSCHUSS
STADTTEILE, IN DER DIE KOBLENZER WOHNBAU WOHNRAUM STELLT
ZAHLEN DER KOBLENZER WOHNBAU
113 828 2725 829 000 €
1 540 000 €22
WOHNUNGEN
SONSTIGE LIEGEN-SCHAFTSEINHEITEN
GEWERBE
TIEFGARAGENSTELL-PLÄTZE, STELLPLÄTZE UND GARAGEN 3.337
5924
14
1.144
SOZIALE EINRICHTUNGEN
9
I
Im Jahresdurchschnitt 2018 waren rund
44,8 Millionen Personen mit Arbeitsort in
Deutschland erwerbstätig. Nach ersten
vorläufigen Berechnungen des Statisti-
schen Bundesamtes (Destatis) lag die Zahl
der Erwerbstätigen im Jahr 2018 um
562 000 Personen oder 1,3 % höher als
im Vorjahr. Insgesamt setzte sich der nun
seit 13 Jahren anhaltende Anstieg der
Erwerbstätigkeit fort. Im Jahr 2018 konn-
te damit die höchste Zahl an Erwerbstä-
tigen seit der Wiedervereinigung im Jahr
1991 erreicht werden.
In neu zu errichtenden Wohngebäuden
wurden nach Angaben des statistischen
Bundesamtes in den ersten elf Monaten
des Jahres 2018 rund 274 600 Wohnun-
gen genehmigt. Das waren 1,3 % oder
3 600 Wohnungen mehr als im Vorjahres-
zeitraum. Dieser Anstieg ist ausschließlich
auf die Zunahme der Baugenehmigungen
für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
zurückzuführen (+4,5 %). Dagegen ist die
Zahl der Baugenehmigungen für Einfami-
lienhäuser um 0,5 % und für Zweifamili-
enhäuser um 5,2 % zurückgegangen.
Bundesweite Rahmenbedingungen
Nach dem Scheitern der Verhandlungen
zu einer „Jamaikakoalition“ aus CDU/CSU,
Grünen und FDP nach der Bundestags-
wahl im September 2017 wurde Anfang
2018 wochenlang über eine neue große
Koalition aus CDU/CSU und SPD sowie
die Besetzung von Ministerposten der
Bundesregierung verhandelt . Am
14.03.2018 wurden schließlich Angela
Merkel als Kanzlerin sowie die Ministerin-
nen und Minister vereidigt. Leider folgte
danach nicht in ausreichendem Maße die
Auseinandersetzung mit wichtigen Sach-
themen, wie zum Beispiel Lösungen zur
Schaffung bezahlbaren Wohnraums, son-
dern öffentlich ausgetragene inner- und
überparteiliche Streitigkeiten, die in den
Landtagswahlen in Bayern und Hessen
zu starken Stimmenverlusten der Regie-
rungsparteien der großen Koalition CDU/
CSU und SPD führten.
Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt
(BIP) war im Jahr 2018 nach ersten Be-
rechnungen des Statistischen Bundes-
amtes (Destatis) um 1,5 % höher als im
Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist damit
das neunte Jahr in Folge gewachsen, das
Wachstum hat aber an Schwung verloren.
Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass
das deutsche Wirtschaftswachstum im
Jahr 2018 über dem Durchschnittswert
der letzten zehn Jahre von +1,2 % liegt.
Die Wirtschaftsweisen erwarten für das
kommende Jahr 1,5 Prozent Wirtschafts-
wachstum. Diese Wachstumsrate ist aber
mit Fragezeichen versehen, da die Risiken
für diese Konjunkturprognose stark zuge-
nommen haben. Vor allem die Eskalation
des Handelskonflikts zwischen den USA
und China könnte das deutsche Wachs-
tum beeinflussen. Aber auch ein unge-
ordneter Brexit oder ein Wiederaufflammen
der EuroKrise durch die Zuspitzung der
Lage in Italien könnten das Wachstum
bremsen. Anzeichen für eine Rezession
sieht der Rat derzeit aber nicht.
0
Gesamtwirtschaft- liche und branchen- bezogene Rahmen- bedingungenDie deutsche Wirtschaft ist weiter gewachsen, obgleich die Prognosen verhaltener ausfallen. Zu einem gesamtgesellschaftlichen Problem hat sich indes das Wohnen entwickelt. Bauen wird teurer, die Mietpreise steigen und bezahlbarer Wohnraum fehlt. Längst auch in Koblenz, wo sich der Wohnungsmarkt wie in allen deutschen Großstädten weiter verschärft hat.
10
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTSBERICHT
Die Konjunktur ist positiv, dennoch sind
immer mehr Privathaushalte in der Schul-
denfalle. Die Zahl überschuldeter Verbrau-
cher in Deutschland ist in den vergange-
nen zwölf Monaten erneut angestiegen.
Sie erhöhte sich um 19 000 auf rund 6,93
Millionen Fälle. Fast jeder elfte Deutsche
ist damit überschuldet.
So ist das Wohnen in deutschen Groß-
städten in vielen Fällen zu einem Über-
schuldungsrisiko geworden, da Menschen
absolut und relativ mehr dafür aufwenden
müssen. Dies fällt oft nicht auf, da Mieten
selbst bei knapper werdenden finanziellen
Ressourcen oft zuerst beglichen werden.
Die Konsequenzen, eine Wohnung zu
verlieren, sind drastischer als Folgen, die
drohen, wenn andere Rechnungen nicht
beglichen werden.
Die ungleiche regionale Entwicklung hat
schwerwiegende Folgen. In den beliebten
Großstädten ist das Bauen durch die Ko-
stenentwicklung für die Unternehmen
kaum noch bezahlbar und in der Folge
das Wohnen für Normalverdiener in vielen
Fällen unerschwinglich, während viele
ländliche Regionen aufgrund von man-
gelnder Infrastruktur und immer weniger
Dienstleistungen unattraktiver werden
(GdW Daten und Trends). Das Deutsche
Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sagt
deutlich steigende Baupreise voraus. Sie
würden 2019 voraussichtlich um 4,5 %
gegenüber dem Vorjahr und 2020 um
weitere 3,5 % zulegen. Dies würde das
Schaffen bezahlbaren Wohnraums weiter
erschweren.
Gerade für Familien und insbesondere
Alleinerziehende stellt die Entwicklung auf
dem Wohnungsmarkt eine gefährliche
Situation dar. Das geht aus dem neuen
„Schuldneratlas“ der Auskunftei Creditre-
form hervor, der am 13.11.18 in Düsseldorf
vorgelegt wurde.
Um diese verschärfte Situation an den
Wohnungsmärkten in den Griff zu bekom-
men, fand im September 2018 ein „Wohn-
gipfel“ statt, in welchem die Regierung
gemeinsam mit den Ministerpräsidentinnen
und Ministerpräsidenten der Bundeslän-
der, den Präsidenten der kommunalen
Spitzenverbände und den Präsidenten
und Präsidentinnen der im Bündnis für
bezahlbares Wohnen und Bauen enga-
gierten Verbände über mögliche Instru-
mentarien diskutierte.
Abb. 1: Bruttowertschöpfungsanteil nach Wirtschaftsbereichen 2018;
preisbereinigt, Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %;
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18
Abb. 00: Prognosen für 2019, Bruttoinlandsprodukt in Deutschland;
preisbereinigt, Wachstumsrate zum Vorjahr in %;
Quelle: Statistisches Bundesamt, sowie Prognosen der gesamten Institute
–1,5 –0,5 0,5 1,5 2,5 3,5
3,7Informationen und Kommunikation
1,2Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit
2,1Handel, Verkehr, Gastgewerbe
1,0Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe
0,5Sonstige Dienstleister
3,6Baugewerbe
1,1Grundstücks- und Wohnungswesen
1,7Unternehmensdienstleister
0,6Finanz- und Versicherungsdienstleister
–1,5Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
2,8
2,4
2,0
1,6
1,2
0,8
0,4
0IWF
Okt 18
DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, BerlinHWWI Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Institutifo ifo-Institut für Wirtschaftsforschung, MünchenIfW Institut für Weltwirtschaft, KielIMK Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung, Düsseldorf
IWF Internationaler Währungsfond, WashingtonIWH Institut für Wirtschaftsforschung, HalleRWI Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung, EssenSVR Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
1,9
RWI
Dez 18
1,4
SVR
Nov 18
1,5
IMK
Dez 18
1,7
IWH
Dez 18
1,4
Bundes- regierung
Dez 18
1,8
IfW
Dez 18
1,8
DIW
Dez 18
1,6
HWWI
Dez 18
1,4
Deutsche Bundes-
bankDez 18
1,6
ifo
Dez 18
1,1
2015
1,7
2016
2,2
2017
2,2
2018
1,5
IST PROGNOSEN 2019
11
I
Seit Jahren sinkt die Zahl der geförderten
Wohnungen genauso sicher, wie die Zahl
der Anspruchsberechtigten steigt. In deut-
schen Großstädten ist mittlerweile das
Einkommen der Hälfte der Bewohner so
niedrig, dass sie Anspruch auf eine Sozi-
alwohnung hätten. Wurde die Zahl solcher
Wohnungen in den frühen 1980er-Jahren
noch auf vier Millionen geschätzt, waren
es 2016 nur noch knapp eine Million. Die
Bundesregierung verspricht Milliardenin-
vestitionen in den Wohnungsbau. Ob die
genannten Instrumente so wie geplant
umgesetzt werden und dann dazu führen,
dass der benötigte bezahlbare Neubau
realisiert werden kann, bleibt abzuwarten.
Zum ersten Mal hat sich der Sachverstän-
digenrat zur Beurteilung der gesamtwirt-
schaftlichen Lage in seinem Jahresgut-
achten sehr ausführlich und grundlegend
mit der Wohnungspolitik beschäftigt, was
die wichtige Rolle des Themas für die
Gesellschaft unterstreicht.So bestätigt das
Jahresgutachten die große Bedeutung
des sozialen Wohnungsbaus für eine er-
folgreiche Wohnungspolitik. Unser Bran-
chenverband, der GdW hat Prof. Dr. Pe-
ter Bofinger bei der Bearbeitung des
Kapitels zur Wohnungspolitik aktiv unter-
stützt.
Situation in Rheinland-Pfalz
Die rheinland-pfälzische Wirtschaft hat ihr
Wachstumstempo im dritten Quartal 2018
wieder deutlich erhöht. Das Bruttoinlands-
produkt stieg nach vorläufigen, indikator-
gestützten Berechnungen des Statisti-
schen Landesamtes gegenüber dem
Vorquartal preis-, kalender- und saison-
bereinigt um 0,7 %. Im zweiten Quartal
hatte das Wirtschaftswachstum 0,2 %
betragen. Im Vergleich zum dritten Quar-
tal 2017 nahm die Wirtschaftsleistung im
Land um 2,1 % zu.
Im dritten Quartal 2018 belief sich die
Inflationsrate nach Angaben des Landes-
amtes im Juli zunächst auf 1,9 %. Danach
erhöhte sich die Teuerungsrate im August
auf zwei Prozent und zog im September
auf 2,4 % an.
Im Rahmen der Wohnungsbauförderung
des Landes erfolgte 2018 eine Aktualisie-
rung der sogenannten Gebietskulisse. In
deren Folge wurden auch die Fördermie-
ten im geförderten Mietwohnungsbau für
eine Reihe von Kommunen fortgeschrie-
ben. Dabei wurde nach intensiver Diskus-
sion und Kommunikation mit dem zustän-
digen Finanzministerium die Stadt Koblenz
ab 2018 von der Stufe 4 in die Fördermie-
tenstufe 5 eingeordnet. Dies bedeutet
eine verbesserte Wirtschaftlichkeit zukünf-
tiger geförderter Neubauvorhaben.
Abb. 3: Wohnungsbaugenehmigungen 2014–2018 und 2019 (Prognose), Neubau insgesamt, Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschosswohnungsbau; Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 3; 2017 Prognose auf Basis der Monatswerte bis Oktober 2017; 2018 Eigene Schätzung (GDW)
450.000
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
02014 2015 2016 2017 20192018
alle Baumaßnahmen (Neubau/ Bestand)
Geschoss- wohnungsbau
Ein- und Zwei- familienhäuser
285.079
313.296
375.388
347.882
360.000352.000
128.088 139.355
172,679 172.404182.000 192.000
107.337 116.020 118.367 112.987 111.000 113.000
Woh
nein
heite
n
Abb 4: Anteil der Bauinvestition am BIP 2018; Verwendungsstruktur des deutschen Bruttoinlandsprodukts 2018, nominal, in %; Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18; Ausrüstungsinvestitionen inkl. Investitionen in sonstige Anlagen und Lageveränderungen
10,7 %Ausrüstungen und Anlagen
4,1 %Bauinvestitionen:
Gewerbe/ öffentlicher Bau
6,3 %Bauinvestitionen:
Wohnungsbau
6,9 %Außenbeitrag
(Exporte minus Importe)
19,6 %Konsum-
ausgaben des Staates
52,5 %Privater Konsum
BIP 20183.388 Mrd. €
12
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTSBERICHT
schließen. Allein die Zahl der Einperso-
nenhaushalte (ohne Personenverbände
in Wohnheimen oder Wohnanstalten) ist
2018 um mehr als 430 angestiegen (RZ
12.01.19).
Gegenüber dem letzten Jahr hat sich da-
durch die Anspannung auf dem Koblenzer
Wohnungsmarkt sowohl in den Eigen-
tumssegmenten als auch auf dem Miet-
wohnungsmarkt weiter verschärft. Dabei
ist allerdings eine divergierende Entwick-
lung in den unterschiedlichen Preisseg-
menten zu beobachten. Während in fast
100 %iger Übereinstimmung der Experten
ein deutlicher Nachfrageüberhang im un-
teren Preissegment wahrgenommen wird,
stellt sich die Situation im oberen Preis-
segment als eher ausgewogen dar.
Perspektivisch wird damit gerechnet, dass
die Schere unterschiedlicher Marktan-
spannung zwischen unterem und oberem
Preissegment sogar noch weiter ausein-
andergehen wird. Es wird nicht davon
ausgegangen, dass sich das Angebot in
den unteren Preissegmenten kurzfristig
Stadt Koblenz und lokaler
Wohnungsmarkt
Unsere bisherige Aufsichtsratsvorsitzende,
Frau Bürgermeisterin Marie-Theres Ham-
mes-Rosenstein, ist zum 30.11.2018
krankheitsbedingt vorzeitig in den Ruhe-
stand eingetreten. Zu unserem tiefen Be-
dauern ist sie Anfang 2019 viel zu früh
verstorben. Wir trauern um eine fachkun-
dige, empathische und liebenswerte Vor-
sitzende, deren Andenken wir stets in
Ehren halten werden. Als Nachfolgerin im
Amt folgte ihr ab 01.12.2018 Frau Ulrike
Mohrs nach, die ebenfalls die Funktion
unserer Aufsichtsratsvorsitzenden über-
nommen hat.
Zum 31.12.2018 waren in Koblenz
113 828 Menschen mit Hauptwohnsitz
gemeldet. Mehr Einwohner hatte die Stadt
Koblenz zuletzt vor 35 Jahren. Seit 2006
ist die Einwohnerzahl um ca. 7.400 Haupt-
wohnsitzler (+7,0 %) gestiegen. Laut Sta-
tistikstelle lässt die weiter steigende Zahl
der Privathaushalte auf ein anhaltendes
Defizit im Wohnungsangebot in Koblenz
verbessern wird. So ist im Bereich des
Neubaus von „bezahlbaren“ Mietwohnun-
gen eine deutliche Eintrübung in der Be-
wertung des Investitionsklimas gegenüber
dem Vorjahr zu erkennen. Bewerteten
dieses 2017 noch 56 % der Befragten
positiv, so sinkt die Quote in der aktuellen
Erhebung auf 40 %. (Expertenbefragung
der Statistikstelle Koblenz).
Wer in Koblenz eine Immobilie kaufen will,
muss dafür sehr viel mehr Geld anlegen
als noch vor fünf Jahren. Lag der Qua-
dratmeterpreis 2012 noch bei 1.330 €,
so schnellte er innerhalb eines halben
Jahrzehnts auf 2.320 € hoch. Das ent-
spricht einer Steigerung um 74 % – und
damit gehört die Stadt fast zu den Top
fünf in Deutschland (Rhein-Zeitung). Die
Mieten in der Stadt sind in den vergange-
nen beiden Jahren zudem im Schnitt um
5 % gestiegen. Das zeigt der neue quali-
fizierte Mietspiegel, der zum 01.01.2019
wirksam werden soll.
Fassadensanierung Fritz-Michel-Str. 2–10
13
I
Koblenzer Straße 159,
Fassadensanierung
Aufgrund der umfangreichen Mängel an
der Riemchenfassade wurde das gesam-
te Gebäude nach Abbruch der Bestands-
fassade mit einem Wärmedämmverbund-
system versehen. Im Zuge der Maßnahme
wurden die Eingangsanlagen ebenfalls
erneuert.
Linden-/Gutenberg-/Bogenstraße,
Fassadensanierung
Die straßenseitigen Fassaden wurden
malertechnisch bearbeitet. Gleichzeitig ist
eine rollstuhl- und rollatorgerechte Rampe
einschließlich eines Verbindungsweges
zwischen den Eingängen erstellt und die
Außenbeleuchtung erneuert worden, so
MODERNISIERUNG UND
INSTANDHALTUNG
319 T€ (Vorjahr: 136 T€) investierten wir
2018 in aktivierungsfähige Modernisie-
rungsmaßnahmen bei Mieterwechsel. 54
Wohneinheiten (Vorjahr: 26) wurden dabei
grundlegend saniert. Für geplante Sanie-
rungs- und laufende Instandhaltungsmaß-
nahmen sind rund 5.829 T€ (Vorjahr: 5.352
T€) verausgabt worden. Dies sind 28,83
€/m² (Vorjahr: 26,39 €/m²). Insgesamt
investierten wir 33,05 €/m² in unseren
Wohnungsbestand (Vorjahr: 27,98 €/m²).
Unter anderem an den folgenden Objek-
ten wurden umfangreiche Arbeiten aus-
geführt:
Karl-Russell-Straße,
Balkonsanierung
Die 2016 begonnene Generalsanierung
der Balkonanlagen in der Siedlung Karl-
Russell-Straße wurde auch 2018 fortge-
setzt. Hierbei sind die asbesthaltigen
Brüstungsplatten einschließlich der ab-
gängigen Stahlrohrbrüstungskonstruktio-
nen durch ein Geländersystem mit trans-
luzenten Brüstungsverglasungen ersetzt
worden. Zudem wurden die Balkonplatten
aus Beton instandgesetzt, neu abgedich-
tet und beschichtet und der gesamte
Bereich der Sichtschutzelemente und der
Balkone malertechnisch überarbeitet.
Häuser
WE
Gewerbe- objekte
soziale Einrich- tungen
Garagen
Tief- garagen- stellplätze
Hofstell- plätze Mansarden
sonstige Nutzung
Eigenbestand 499 3.171 12 24 356 450 290 41 18
WEG 40 104 2 0 10 21 17 0 0
BlmA 0 62 0 0 0 0 0 0 0
GESAMT 539 3.337 14 24 366 471 307 41 18
Liegenschaftsbestand zum 31.12.2018
Die bereinigte Leerstandquote nach Wohneinheiten lag im Jahresdurchschnitt mit 1,59 % um 0,14 % leicht über dem Vorjahreswert (Vorjahr: 1,45 %). 296 Kündigungen (Vorjahr: 278) ergaben zum 31.12.2018 eine Quote von 9,35 % (Vorjahr: 8,77 %).
Geschäfts-verlaufDie Balkon-, Fassaden- sowie die energe- tische Sanierung waren 2018 Schwerpunkte der Modernisierungsmaßnahmen. Pro Quadratmeter wurden mehr als 33 Euro aufgewendet, was einen neuen Höchstwert seit 2009 darstellt. Erfolgreich umgesetzt wurde der Neubau eines Betriebshofes in Neuendorf, während der Neubau in Lützel auf 2019 verschoben werden musste.
14
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTSBERICHT
dass nunmehr sämtliche Hauszugänge
barrierefrei und auch bei Dunkelheit er-
reichbar sind.
Neubau eines Betriebshofes mit
Wertstoffsammelstelle, Neuendorf
Die Ausbauplanung des Wallersheimer
Weges und die Abbruchplanung von zwei
Tiefgaragen im Innenbereich des Wohn-
gebietes erforderte die Neuerstellung eines
Betriebshofes mit Wertstoffsammellager.
Dieser wurde zentral mit einer Zufahrt vom
Wallersheimer Weg neu gebaut. Hier wer-
den in Zukunft sämtliche Fahrzeuge und
Maschinen des Hausmeisterteams unter-
gestellt. Zudem ist dort in Abstimmung
mit den Entsorgungsbetrieben die Ein-
richtung einer Sammelstelle für Wertstof-
fe aus der Großsiedlung Neuendorf zur
Zwischenlagerung und Entsorgung her-
gerichtet worden.
Magdeburger Straße 40–46,
Einbau einer Zentralheizungsanlage
Sämtliche Wohnungen dieses Gebäudes
waren vormals mit jeweils einer Gaskom-
bitherme ausgestattet. Zur Reduzierung
der Nebenkosten durch Entfall der woh-
nungsweise durchgeführten Wartungen
und Prüfungen haben wir uns entschieden,
dieses Gebäude mit einer Zentralheizungs-
anlage zu versehen. Es ergibt sich durch
die moderne Brennwerttechnik zudem
eine höhere Energieeffizienz, welche sich
auch auf die Heizkosten senkend nieder-
schlagen soll.
Dominicusstraße 22, 24,
Dach- und Fassadensanierung,
Balkonanbauten
Die Wohnungen der Regelgeschosse
wurden mit Vorstellbalkonen versehen.
Hierzu war es erforderlich, in den Wohn-
räumen eine Balkontür zu brechen und in
diesem Bereich die Heizkörper neu zu
positionieren. Die Fassade wurde maler-
technisch überarbeitet, die abgängige
Ziegeleindeckung des Daches wurde
vollständig erneuert. In diesem Zuge sind
die Dachflächen einschließlich der vormals
vorhandenen Wärmebrücken umfassend
gedämmt worden.
Fritz-Michel-Straße 2–10, 24 und 28,
Dach- und Fassadensanierung
Die 2016 begonnene Sanierung der Ge-
bäude entlang des Wallersheimer Weges
wurde in 2017 und 2018 mit der Fertig-
stellung der beiden Solitärgebäude Fritz-
Michel-Straße 24 und Fritz-Michel-Straße
28 fortgeführt. Zudem wurde ebenfalls
das Gebäude Fritz-Michel-Straße 2–10
einer umfassenden Sanierung unterzogen.
Die Fassaden wurden malertechnisch
bearbeitet, das Dach vollständig ein-
schließlich der erforderlichen Dämmung
hergerichtet. Auch sind die Balkonbrü-
stungen nach Durchführung einer Beto-
ninstandsetzung teilweise neu verkleidet
bzw. nach Abriss der Betonbrüstungen
mit einer neuen Geländerkonstruktion
versehen worden.
An den beiden Solitärgebäuden wurden
die Eingangsbereiche mittels einer neuen
Aluminiumeinhausung erweitert, am Ge-
bäude Fritz-Michel-Straße 2–10 sind die
Eingangsanlagen getauscht worden.
13,0 %
12,0 %
11,0 %
10,0 %
9,0 %
8,0 %
7,0 %2014
10,47
2015
9,62
2009
10,52
2010
11,66
2011
10,659
2012
10,29
2013
9,32
2016
10,34
Ø
10,09
Kündigungsquoten 2009–2018
2017
8,77
2018
9,35
30,– €
25,– €
20,– €
15,– €
10,– €
5,– €
0,– €2014
18,01
Instandhaltungsaufwendungen/m2 im Mehrjahresvergleich
2015
16,30
2010
16,38
2011
17,27
2012
15,29
2013
18,45
2017
26,39
2016
21,83
18,35
2009 2018
28,83
15
I
VERKAUF VON WOHNEIGENTUM
2018 veräußerten wir 5 Eigentumswoh-
nungen, 1 Reihenhaus, 1 Einfamilienhaus
und 1 Grundstück. Es ergab sich ins-
gesamt ein Ertrag unter Abzug der
Buchwerte von rund 561 T€ (Vorjahr:
1.052 T€). Die erzielten Erlöse werden in
unseren Bestand investiert und dienen
der Erhöhung der Rücklagen.
SIEDLUNGSGESTALTUNG UND
PROJEKTENTWICKLUNG
Städtebauliche Gestaltung des
Siedlungsgebiets Koblenz-Lützel,
In den Mittelweiden
Da wir die Aktualisierung der Förder-
bestimmungen des Landes abwarten
mussten, um die neue Fördermietenstufe
5 nutzen zu können, verschiebt sich der
Baubeginn unseres Neubaus mit 20 Woh-
nungen in das Jahr 2019. Mit einer Ver-
mietung der Wohnungen rechnen wir
Ende 2020. Unter anderem die Woh-
nungsgrößen wurden so gewählt, dass
nicht nur die geförderten Wohnungen,
sondern auch die freifinanzierten Einheiten
bezahlbar sind.
VERWALTEN, KOOPERIEREN,
SERVICE
Bestandsbetreuung und
Neuvermietung
Das Vermietungsteam hatte 274 persön-
liche Kundenkontakte. 31 Anfragen gingen
über die Homepage ein. Insgesamt wur-
den 2.117 Neukunden kontaktiert und
beraten. Es fanden 541 Besichtigungs-
termine statt.
272 Wohnungen haben wir neu vermietet
(Vorjahr: 261). Die Fluktuationsquote lag
bei rund 8,59 % (Vorjahr 8,23 %). 52 un-
serer Mieter haben im Bestand eine pas-
sende neue Wohnung gefunden (Vorjahr:
66).
Forderungsmanagement
95 Ratenzahlungsvereinbarungen wurden
getroffen. Mit diesen und weiteren flexib-
len Lösungen bei Mietrückständen wurden
wieder zahlreiche Mieter vor dem Verlust
der Wohnung bewahrt. 81 fristlose Kün-
digungen (Vorjahr: 118), 14 Räumungs-
klagen (Vorjahr: 33) und 12 Zwangsräu-
mungen (Vorjahr: 8) konnten trotzdem
nicht vermieden werden. 12 zur Räumung
verurteilte Mieter (Vorjahr: 18) verließen
ihre Wohnung bereits vor der anberaum-
ten Räumung. Die bis auf die Zahl der
Zwangsräumungen verringerten Zahlen
gegenüber dem Vorjahr machen deutlich,
dass zum einen unsere Aktivitäten zur
Sicherung der Mietverhältnisse greifen,
zum anderen die Knappheit am Woh-
nungsmarkt zu einer Verbesserung der
Zahlungsmoral beiträgt.
Mietanpassung und
Wohnungsbauförderung
570 (Vj.1.872) der 2.653 (Vj.2.658) preis-
freien Wohnungen überprüften wir mit
Hilfe des aktuellen qualifizierten Mietspie-
gels. Die Mieterträge stiegen hierdurch
um rund 74 T€ (Vj.152 T€).
Die Förderung „Ankauf von Belegungs-
rechten“ verbilligte 2018 für 15 Wohnun-
gen (Vorjahr: 15) die Miete um 15 %. Wir
nutzen zurzeit für 191 der freifinanzierten
Wohnungen (Vorjahr: 239) dieses Instru-
ment. Daneben sind noch 518 (rd. 16,3 %)
unserer Wohnungen öffentlich gefördert.
Auf den I. Förderweg entfallen davon 357
Wohnungen und 161 Einheiten auf den
III. Förderweg.
14,0 %
12,0 %
10,0 %
8,0 %
6,0 %
4,0 %
2,0 %
0 %2014
9,94
2015
11,38
2009
12,21
2010
10,99
2011
10,90
2012
10,55
2013
10,87
2016
9,36
Ø
10,30
Fluktuationsquote 2009–2018
2017
8,23
2018
8,59
16
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTSBERICHT
Dominicusstraße
17
I
PERSONAL
Gesundheitsmanagement,
Arbeitssicherheit etc.
Zur Gesundheitsförderung boten wir wei-
terhin wöchentlich unser Gymnastikange-
bot, die „bewegte Mittagspause“ an. Im
Oktober 2018 haben wir außerdem für
unsere Mitarbeiter ein Fahrsicherheitstrai-
ning durchgeführt, welches durch einen
Trainer des ADAC Mittelrhein geleitet wur-
de.
Zur Reduzierung trockener Heizungsluft
wurden geeignete elektronische Luftbe-
feuchter angeschafft und in Betrieb ge-
nommen. Außerdem wurde ein sogenann-
ter Escape-Chair angeschafft, um im
Notfall MitarbeiterInnen mit entsprechen-
dem gesundheitlichem Handicap retten
zu können.
Siebenmal wurde 2018 MitarbeiterInnen
anlassbedingt eine betriebliche Eingliede-
rung angeboten. Meldepflichtige Arbeits-
unfälle waren im abgelaufenen Jahr glück-
licherweise nicht zu verzeichnen. Der
Empfangsbereich wurde im Hinblick auf
zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen bau-
lich optimiert.
Personalbestand
Per 31.12.2018 arbeiteten bei der Kob-
lenzer WohnBau einschließlich Geschäfts-
führer insgesamt 51 hauptberufliche Mit-
arbeiter (Vorjahr: 50).
0 5 10 15 20 25 30
Vollzeit Teilzeit
Geschäftsführer 1
Gehaltsempfänger
Prokuristen 2
kaufmännische MitarbeiterInnen 29 davon 10 in Teilzeit 27
technische MitarbeiterInnen 11
Auszubildende 1
Hausmeister 7 davon 1 in Teilzeit
Lohnempfänger
Personalbestand Koblenzer WohnBau
18
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTSBERICHT
Ertragslage
Die wirtschaftliche Lage der Koblenzer
WohnBau ist durch das operative Geschäft
der Liegenschaftsbetreuung und -vermie-
tung geprägt. Ergänzt wird das Ergebnis
durch Honorare der Wohnungseigentums-
verwaltung sowie der Betreuung der für
die Stadt Koblenz zur Flüchtlingsunter-
bringung angemieteten BImA-Wohnungen.
Es ergab sich im abgelaufenen Geschäfts-
jahr ein positives Ergebnis von rund
1.540 T€ (Vorjahr 2.401 T€).
Finanzlage
Die Finanzlage der Koblenzer WohnBau
ist durch die regelmäßigen Mieteinnahmen
sowie durch Mietanpassungen an den
aktuellen qualifizierten Mietspiegel stabil.
Verbindlichkeiten werden zeitnah begli-
chen. Die Eigenkapitalquote hat sich wei-
ter verbessert. Dies ist auch bedingt durch
kontinuierliche Zuführungen zu den Rück-
lagen.
Die Sicherung des Unternehmenserfolgs
gegenüber finanziellen Risiken jeder Art
ist Ziel unseres Finanzmanagements. Wir
verfolgen bei den Finanzdispositionen
immer eine konservative Risikopolitik. Der
Finanzmittelbestand am 31.12.2018
beläuft sich auf 4,5 Mio. € (Vorjahr
5,2 Mio. €). Der Cashflow aus laufender
Geschäftstätigkeit beträgt 7,637 Mio. €
(Vorjahr: 5,307 Mio. €).
Vermögenslage
Vom Gesamtvermögen der Gesellschaft
mit 126,4 Mio. € (Vorjahr 133,7 Mio. €)
entfallen 77,27 % auf das Anlagevermögen
(Vorjahr 75,19 %) und 22,73 % auf das
Umlaufvermögen und den Rechnungsab-
grenzungsposten (Vorjahr 24,81 %).
Dauerhaft gebundene Vermögenswerte
sind mit Eigen- und Fremdkapital bran-
chenüblich langfristig finanziert.
Wirtschaftliche UnternehmenslageDie Finanzlage der Koblenzer WohnBau blieb auch 2018 stabil, nicht zuletzt durch laufende Mietanpassungen an den aktuellen Mietspiegel und eine konservative Risiko- politik im Finanzmanagement. Weiter ver- bessert hat sich die Eigenkapitalquote, da der Jahresüberschuss zum größten Teil den Rücklagen zugeführt wurde.
19
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I WIRTSCHAFTLICHE UNTERNEHMENSLAGE
Eigenkapitalquote
Das Eigenkapital deckt unter Berücksich-
tigung der Finanzierungsmittel aus der
Schulsanierung 35,7 % des Gesamtver-
mögens (Vorjahr 32,6 %). Bereinigt um
diese Schulsanierung beträgt die Eigen-
kapitalquote 41,6 % (Vorjahr 38,8 %).
Kennziffer 2018 2017
Umsatz 21.470 T€ 28.387 T€
Materialaufwandsquote 49,7 % 49,3 %
Personalaufwand pro Kopf 65 T€ 63 T€
Investitionen 1.114 T€ 623 T€
Umsatzrentabilität 7,2 % 8,5 %
Eigenkapitalrentabilität 3,4 % 5,5 %
Verschuldungsgrad 64,3 % 67,4 %
Anlagendeckungsgrad 46,2 % 43,4 %
Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit 7.637 T€ 5.307 T€
Eigenkapitalquote inkl. Schulsanierung
64,3 %
35,7 %
Eigenkapital
Eigenkapitalquote ohne Schulsanierung
58,4 %
41,6 %
Eigenkapital
Weitere Kennziffern
Entwicklung von Kennziffern im Vorjah-
resvergleich:
Finanzielle Leistungs- indikatorenDer Trend der letzten Jahre setzt sich fort: Die um die Schulsanierung bereinigte Eigen- kapitalquote und der Anlagendeckungsgrad steigen, der Verschuldungsgrad sinkt, seit 2015 um 9,3 Prozent. Damit haben sich die positiven Indikatoren für die finanzielle Stabilität und Liquidität der Koblenzer Wohn-Bau weiter verstärkt.
20
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Fritz-Michel-Straße
21
I
Wir rechnen mit einer positiven Entwick-
lung des Unternehmens. Die Prognose
aus 2017 für das abgeschlossene Ge-
schäftsjahr 2018 hinsichtlich einer soliden
Geschäftslage hat sich bestätigt.
Das Risiko von maßnahmen- und rück-
standsbedingten Mietausfällen ist grund-
sätzlich weiter vorhanden, aber wegen
der erhöhten Nachfrage nach preisgün-
stigen Wohnungen gesunken.
Die preisfreien Wohnungen führen wir an
die ortsübliche Vergleichsmiete heran.
Ertragsverzichte bauen wir möglichst ab.
Insgesamt sind Vermietungssituation und
Wohnungsnachfrage stabil und führen zu
gestiegenem Umsatz.
Wir optimieren unseren Immobilienbestand
kontinuierlich weiter. Dies erfolgt durch
Neubau, Modernisierung und Sanierung
zur Anpassung an die aktuellen Markt-
gegebenheiten.
Auch der Einsatz zeitgemäßer Informati-
onstechnologie und rationelle Arbeitsab-
läufe gewährleisteten den Geschäftsverlauf
im Geschäftsjahr 2018. Maßnahmen
der Digitalisierung, wie in einem ersten
Schritt die digitale Aufbereitung der Mie-
terakten greifen aktuelle Herausforderun-
gen auf. Wir erwarten für das Geschäfts-
jahr 2019 einen Jahresüberschuss von
rund 1.440 T€.
Prognose-berichtAuch 2018 kann die Koblenzer WohnBau auf eine solide Geschäftslage mit steigenden Umsätzen verweisen. Die Vermietungs- situation in Koblenz ist stabil und die Nach- frage nach günstigem Wohnraum steigt. Faktoren, von denen die Koblenzer WohnBau auch 2019 profitieren wird.
22
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Risikobericht
Die aktuellen Risiken am Immobilienmarkt
werden angemessen von uns berücksich-
tigt. Das Risikomanagement erhält die
Zahlungsfähigkeit und sichert das Eigen-
kapital. Auch zukünftig werden wesentli-
che Teile der Jahresüberschüsse den
Rücklagen zugeführt, um den zukünftigen
Herausforderungen, insbesondere im
Neubaubereich, gerecht werden zu kön-
nen.
Risikoreiche Finanztransaktionen und Si-
cherungsgeschäfte tätigen wir nicht. Das
Anlagevermögen ist branchenüblich lang-
fristig finanziert. Überwiegend lange Fest-
schreibungen mit einer sinnvollen zeitlichen
Streuung sowie eine Reihe von sogenann-
ten Endtilgerdarlehen reduzieren die Zins-
änderungsrisiken.
Unsicherheiten bestehen im Hinblick auf
mögliche verschlechterte politische Rah-
menbedingungen sowie mögliche Zinser-
höhungen. Die Abwicklung der Darlehen
der abgeschlossenen Schulsanierung
gegen Kostenerstattung durch die Stadt
Koblenz erfolgt weiterhin.
Veränderungen rechtlicher, wirtschaftlicher
und steuerrechtlicher Rahmenbedingun-
gen können Risiken für das Unternehmen
bergen. Dies gilt insbesondere, wenn
diese Änderungen auch Auswirkungen
auf den Wohnungsmarkt in Koblenz ha-
ben.
Chancenbericht
Die Sanierung unserer Liegenschaften auf
ein zeitgemäßes, nachhaltiges Niveau und
deren energetische Anpassung sichert
unsere Position am Koblenzer Wohnungs-
markt. Die steigende Nachfrage nach
preisgünstigem Wohnraum führt zu einer
Vermietungssituation auf hohem Niveau.
Wir werden weitere Neubaumaßnahmen
realisieren, um unseren Bestand zu er-
gänzen, sofern uns geeignete Grund-
stücksflächen zur Verfügung stehen.
Gesamtaussage
Risiken sehen wir in sich möglicherweise
verschlechternden gesetzlichen und
steuerlichen Rahmenbedingungen für die
Immobilienwirtschaft. Auf Grund der kon-
tinuierlichen Optimierung unseres Woh-
nungsbestandes und der größeren Nach-
frage nach preiswertem Wohnraum sehen
wir uns aber gut aufgestellt.
Die Geschäftsführung stellt fest, dass aus
jetziger Sicht und für die überschaubare
Zukunft keine den Bestand des Unterneh-
mens gefährdenden Risiken erkennbar
sind.
Chancen- und RisikoberichtDie Immobilienwirtschaft ist nach wie vor mit schwierigen gesetzlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen konfrontiert, auf die wir angemessen reagieren: Die permanente Aufstockung der Rücklagen, geplante Neubau-maßnahmen und kontinuierliche Sanierungen schufen auch 2018 die Basis für den zukünf- tigen Unternehmenserfolg.
23
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
Fritz-Michel-Straße
24
I
Zu den im Unternehmen bestehenden
Finanzinstrumenten zählen im Wesentli-
chen Forderungen, Verbindlichkeiten und
Guthaben bei Kreditinstituten.
Forderungen bestehen gegenüber den
mehr als 3.200 Mietern. Diese werden bei
Zahlungsrückständen im Rahmen der
gesetzlichen Möglichkeiten beigetrieben.
Verbindlichkeiten werden innerhalb der
vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt.
Mit dem Finanz- und Risikomanagement
sichern wir den Unternehmenserfolg ge-
gen finanzielle Risiken. Bei den Finanz-
dispositionen verfolgt die Gesellschaft
eine konservative Risikopolitik.
Soweit wirtschaftlich vorteilhaft und unter
Risikoaspekten vertretbar, werden seitens
der Geschäftsleitung Darlehensaufnahmen
bzw. Umschuldungen im Rahmen von
Forward-Darlehen als Instrument der gün-
stigen Kapitalbeschaffung in der derzeiti-
gen Niedrigzinsphase genutzt.
2018 wurden 454 T€ Zinsen weniger ver-
ausgabt als im Vorjahr (Vorjahr 288 T€).
Wir führen Kredite vorzeitig zurück, soweit
unsere Liquidität dies erlaubt. Im ab-
gelaufenen Geschäftsjahr waren dies
1.023 T€ (Vorjahr: 4.780 T€) aus Eigen-
mitteln. Zur vorzeitigen Ablösung eines
Darlehens aus der Schulsanierung stellte
die Stadt Koblenz 1.386 T€ zur Verfügung.
Die Gesellschaft bedient sich ihrer Finan-
zinstrumente, um die Liquidität sicherzu-
stellen und das Zinsniveau zu optimieren.
Sonstige risikoreiche Finanzierungs- oder
Anlageformen wenden wir nicht an.
Dank
Dem Aufsichtsrat danken wir für das po-
sitive Zusammenwirken und den sach-
kundigen Rat. Der Gesellschafterin Stadt
Koblenz gilt unser Dank für die kontinu-
ierliche Unterstützung. Unseren Mieterin-
nen und Mietern sowie den zahlreichen
Geschäftspartnern danken wir für ihr Ver-
trauen.
Die Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat
war auch im abgelaufenen Jahr von Re-
spekt und Wertschätzung geprägt. Dafür
sprechen wir unseren Dank ebenso aus
wie unseren Mitarbeiterinnen und Mitar-
beitern für ihr Engagement und ihre Lei-
stungsbereitschaft.
Koblenz, 01.03.2019
Michael Siegel
Geschäftsführer
Risikobericht- erstattung über die Verwendung von FinanzinstrumentenDamit wir für unsere Mieter und Mieterinnen ein verlässlicher Partner bleiben, steht Sicherheit weit oben: Unter anderem mit einem konservativen Finanz- und Risiko- management sowie günstigen Kapitalbe- schaffungen unter Ausnutzung der Niedrig- zinsphase haben wir die Liquidität der Koblenzer WohnBau erneut sichergestellt.
25
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I RISIKOBERICHTERSTATTUNG
26
I
Berichtdes Aufsichtsrats
27
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss,
den Lagebericht und den Vorschlag für
die Verwendung des Bilanzgewinns mit
der Geschäftsführung erörtert. Er hat den
Bericht der Wirtschaftsprüfungsgesell-
schaft Dornbach GmbH, Koblenz, über
die gesetzliche Prüfung des Geschäfts-
jahres 2018 und des Jahresabschlusses
zur Kenntnis genommen und besprochen.
Einwendungen haben sich nicht ergeben.
Der Aufsichtsrat stimmt dem Jahresab-
schluss 2018 mit Lagebericht zu und
empfiehlt der Gesellschafterversammlung
diesen entsprechend zu beschließen. Dem
Vorschlag der Geschäftsführung zur Ver-
wendung des Jahresergebnisses mit Zu-
führung zu den Rücklagen sowie dem
Vortrag des Bilanzgewinns auf neue Rech-
nung, schließt sich der Aufsichtsrat an.
Er empfiehlt der Gesellschafterversamm-
lung, das Jahresergebnis entsprechend
zu verwenden sowie den Jahresabschluss
festzustellen.
Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
spricht der Aufsichtsrat seinen Dank und
seine Anerkennung für die geleistete er-
folgreiche Arbeit aus.
Koblenz, den 11.06.2019
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Bürgermeisterin
Ulrike Mohrs
Vorsitzende des Aufsichtsrates
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2018
die wirtschaftliche Situation und Entwick-
lung sowie Schwerpunkte der wohnungs-
wirtschaftlichen und sozialen Aktivitäten
der Gesellschaft in vier Sitzungen und
einem Umlaufbeschluss sowie in einer
Prüfungsausschuss-Sitzung erörtert und
dargelegt. Zusätzlich wurden die Mitglie-
der des Gremiums in vierteljährlichen
Berichten schriftlich informiert.
Beraten und beschlossen wurde über den
Wirtschaftsplan sowie die Modernisie-
rungs- und Instandhaltungsplanung, den
Abschluss des Vorjahres, Objektankäufe
sowie weitere außergewöhnliche Ge-
schäftsvorfälle, wie Neu- und Umbauvor-
haben.
Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr und zum Jahres- abschluss 2018
28
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I BERICHT DES AUFSICHTSRATES
Lindenstraße
29
I
Allgemeiner Bericht
32 Vergleichszahlen aus den Geschäftsjahren 2011–2018
32 Anlagevermögen/Neubau
33 Baujahr der Wohnungen
33 Anzahl der Wohnungen nach Stadtteilen
30
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
31
I
Betriebswirtschaftliche Kennzahlen 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Stammkapital Mio. € 12,70 12,70 12,70 12,70 12,70 12,70 12,70 12,70
Bilanzsumme Mio. € 160,67 157,77 155,50 140,41 143,75 145,51 133,65 126,39
Anlagevermögen Mio. € 114,35 112,12 109,70 108,61 108,06 104,31 100,49 97,66
Umlaufvermögen Mio. € 44,09 43,43 43,65 31,74 35,67 41,17 33,12 28,70
Eigenkapital Mio. € 31,55 32,56 33,33 38,73 37,91 41,16 43,56 45,10
Fremdkapital Mio. € 126,98 123,01 122,16 99,13 105,29 100,97 86,58 78,76
Summe G + V bzw. Gesamtleistung Mio. € 31,98 24,43 26,30 30,60 28,64 30,51 30,51 22,80
Gewinn/Jahresüberschuss T€ 744,76 1.112,89 773,63 5.398,05 –821,00 3.250,23 2.400,84 1.540,26
Eigene Wohnungen 3.255 3.241 3.164 3.158 3.201 3.191 3.176 3.171
Vergleichszahlen aus den Geschäftsjahren 2011 bis 2018
Häuser/Wohneinheiten/Garagen/Gewerb. Einheiten 0 0 0 0 1/42/19 0 0 0
Durchschnittsgröße einer Wohnung in m2 0 0 0 0 47,88 0 0 0
Reine Baukosten m3-Preise € 0 0 0 0 286,20 0 0 0
Gesamtkosten m2-Preise € 0 0 0 0 1.465,00 0 0 0
Anlagevermögen/Neubau
Soziale Einrichtungen/Einheiten 0/0 0/0 0/0 0 0 0 0 0
Nutzfläche gesamt in m2 0 0 0 0 0 0 0 0
Reine Baukosten m3-Preise € 0 0 0 0 0 0 0 0
Gesamtkosten m2-Preise € 0 0 0 0 0 0 0 0
Umlaufvermögen/Neubau
Häuser/Eigentumswohnungen 0/0 0/0 0/0 0 0 0 0 0
Reihenhäuser 0/0 0/0 0/0 0 0 0 0 0
Investitionsvolumen in Mio. € 0 0 0 0 0 0 0 0
Investitionen in den Gebäudebestand
Instandhaltungsaufwendungen €/m2 17,27 15,29 18,45 18,01 16,30 21,83 26,39 28,83
Modernisierungsleistungen €/m2 7,89 7,29 5,70 5,18 1,41 2,14 1,58 4,22
32
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ALLGEMEINER BERICHT
Die Durchschnittsmiete der Wohnungen
ohne Betriebs- und Heizkosten betrug
6,00 € je m² Wohnfläche monatlich
(5,86 € im Jahr 2017).
Die Betriebskosten betrugen durchschnitt-
lich 1,70 € je m² Wohnfläche und Nutz-
fläche monatlich (1,73 € im Jahr 2017).
Die Heizkosten betrugen durchschnittlich
0,64 € je m² Wohnfläche und Nutzfläche
monatlich (0,68 € im Jahr 2017).
bis 1949
347
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Baujahr der Wohnungen
1949–1960
1.174
1961–1965
398
1966–1970
260
1971–1975
395
1976–1980
14
1981–1985
63
1986–1990
76
1991–1995
198
1996–2018
246
Anzahl der Wohnungen nach Stadtteilen
4
981
58638
1
2
4
15
34538
507
40
3
206
33
3114
32
70
186
8
Wallersheim
Metternich
Bubenheim
Lützel
Neuendorf
Rauental
Moselweiß
Lay
Karthause
Oberwerth
Stolzenfels
SüdlicheVorstadt
AltstadtEhrenbreit-stein
AstersteinPfaffendorf
Pfaffendorfer Höhe
Horchheim
NiederbergArenberg
Immendorf
Goldgrube
33
I
36 Bilanz zum 31. Dezember 2018
38 Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz,Gewinn und Verlust
34
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
35
I
Stand 31.12.2018 Vorjahr
Aktiva € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten
und Werten
70.983,00 70.983,00
75.997,00 75.997,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten mit Wohnbauten 89.952.864,09 92.611.126,74
2. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten mit Geschäfts-
und anderen Bauten
6.986.815,85
7.201.344,85
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 26.607,96 26.607,96
4. Bauten auf fremden Grundstücken 51.760,00 49.658,00
5. Technische Anlagen 33.988,00 37.629,00
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 185.135,33 221.786,00
7. Anlagen im Bau 30.682,56 55.434,48
8. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen 302.412,28 97.570.266,07 187.096,56 100.390.683,59
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen 14.500,00 14.500,00
2. Sonstige Ausleihungen 7.884,60 22.384,60 11.284,63 25.784,63
97.663.633,67 100.492.465,22
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen 5.254.003,58 5.312.425,62
2. Andere Vorräte 5.908,90 5.259.912,48 6.102,95 5.318.528,57
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 94.672,43 103.894,70
2. Forderungen gegenüber dem Gesellschafter 18.297.662,28 22.036.137,37
3. Sonstige Vermögensgegenstände 553.007,47 18.945.342,18 427.129,12 22.567.161,19
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 4.498.097,73 5.234.960,58
28.703.352,39 33.120.650,34
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Kosten der Geldbeschaffung 0,00 7.069,81
2. Übrige Rechnungsabgrenzungsposten 24.728,17 24.728,17 34.478,37 41.548,18
126.391.714,23 133.654.663,74
Treuhandvermögen 2.597.508,75 2.452.261,83
Bilanz zum 31. Dezember 2018
36
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2018
Stand 31.12.2018 Vorjahr
Passiva € €
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital 12.740.450,00 12.740.450,00
II. Kapitalrücklage 7.309.812,20 7.309.812,20
III. Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 3.541.400,00 3.191.400,00
Bauerneuerungsrücklage 10.900.000,00 10.200.000,00
Andere Gewinnrücklagen 9.140.000,00 23.581.400,00 8.840.000,00 22.231.400,00
IV. Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 1.280.756,33 729.914,15
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 1.540.256,36 2.400.842,18
Entnahme aus anderen / Einstellung in andere Gewinnrücklagen –1.350.000,00 1.471.012,69 –1.850.000,00 1.280.756,33
45.102.674,89 43.562.418,53
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen 253.651,00 32.870,00
2. Sonstige Rückstellungen 1.033.424,00 1.287.075,00 1.451.927,00 1.484.797,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 55.528.864,30 64.033.891,75
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 14.259.552,92 13.253.222,79
3. Erhaltene Anzahlungen 5.913.674,35 5.962.444,37
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 242.625,72 192.732,86
5. Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen 678.202,28 620.416,60
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 844.546,90 1.028.727,97
7. Sonstige Verbindlichkeiten:
davon aus Steuern: € 0,00 (Vorjahr € 0,00)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: € 3.671,53 (Vorjahr € 1.080,57)
8.809,45
77.476.275,92
1.883,97
85.093.320,31
D. Rechnungsabgrenzungsposten
2.525.688,42 3.514.127,90
126.391.714,23 133.654.663,74
Treuhandverbindlichkeiten 2.452.261,83 2.452.261,83
37
I
2018 Vorjahr
€ €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 20.884.313,42 20.765.552,12
b) aus Betreuungstätigkeit 156.455,86 338.171,11
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 429.548,75 21.470.318,03 7.283.683,95 28.387.407,18
2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen –58.422,04 –5.844.316,00
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 47.480,00 42.080,00
4. Sonstige betriebliche Erträge 1.338.737,28 1.611.081,96
5. Aufwendungen für bezogene Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 10.557.849,25 10.174.844,15
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 279.080,84 10.836.930,09 1.154.645,68 11.329.489,83
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 2.359.358,13 2.268.202,69
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
– davon aus Altersversorgung: € 168.440,38 (Vorjahr: € 163.571,46)
627.717,72
2.987.075,85
608.973,91
2.877.176,60
7. Abschreibungen – auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
3.703.456,97
3.783.484,32
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.256.185,33 1.140.932,22
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 195,55 320,63
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge – davon Erträge aus Abzinsung: € 5.188,00 (Vorjahr: € 1.620,00)
17.635,23 8.729,71
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – davon Aufwendungen aus Abzinsung: € 671,04 (Vorjahr: € 188,68) 1.859.128,29 2.312.665,53
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 226.292,51 –50.089,27
13. Ergebnis nach Steuern 1.946.875,01 2.811.644,25
14. Sonstige Steuern 406.618,65 410.802,07
15. Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 1.540.256,36 2.400.842,18
16. Gewinnvortrag 1.280.756,33 729.914,15
17. Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen –350.000,00 –350.000,00
18. Einstellung in Bauerneuerungsrücklage –700.000,00 –1.200.000,00
19. Entnahme aus / Einstellung in andere Gewinnrücklagen –300.000,00 –300.000,00
20. Bilanzgewinn 1.471.012,69 1.280.756,33
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01. bis 31.12.2018
38
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2018
WIR NEHMEN
SOZIALES WOHNEN
IN DIE HAND
EIN
FA
CH
ME
HR
FA
IRN
ES
S
42 Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
44 Erläuterungen zum Jahresabschluss
Anhangfür das Geschäftsjahr 2018
40
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018
41
I
Weitere Ausführungen zu den angewen-
deten Bilanzierungs- und Bewertungs-
grundsätzen erfolgen nachfolgend unter
II. Erläuterungen zum Jahresabschluss.
Erläuterungen zum Jahres-
abschluss
Die entgeltlich erworbenen immateriellen
Vermögensgegenstände (EDV-Softwa-
re) sind zu den Anschaffungskosten be-
wertet und werden über eine Nutzungs-
dauer von drei bis fünfzehn Jahren linear
abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen ist zu den An-
schaffungs- bzw. Herstellungskosten
abzüglich Abschreibung bewertet.
Es wurden sowohl Kosten der Moderni-
sierung beim Einbau von Sammel- bzw.
Gasetagenheizungen in bisher ofenbe-
heizten Wohnungen als auch umfassende
Einzelmodernisierungen als Herstellungs-
kosten i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB aktiviert.
Der Ersatz bereits vorhandener Gebäu-
deteile wurde zu Lasten des Jahresergeb-
nisses als Instandhaltungskosten erfasst.
Die Wohnbauten wurden nach folgenden
Grundsätzen abgeschrieben:
Bis zum 31. Dezember 1993 wurden die
Wohnbauten mit 1,5 % p. a. auf die Her-
stellungskosten abgeschrieben.
Zum 31. Dezember 1994 erfolgte eine
Umstellung in der Weise, dass alle Wohn-
bauten, die eine Restnutzungsdauer von
weniger als 50 Jahren hatten, über die
verbleibende Restnutzungsdauer abge-
schrieben wurden.
Bei Wohnbauten, die eine Restnutzungs-
dauer von mehr als 50 Jahren hatten,
wurde die Restnutzungsdauer auf 50
Jahre verkürzt.
Soweit umfassende Sanierungsarbeiten
(vgl. oben) auf Wohnbauten entfallen, die
zum 31. Dezember 1994 eine Restnut-
zungsdauer von mehr als 50 Jahren
hatten, wurden die nachträglichen Her-
stellungskosten über die bestehende
Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Soweit die nachträglichen Herstellungs-
kosten auf Wohnbauten entfallen, die zum
31. Dezember 1994 eine Restlaufzeit von
weniger als 50 Jahren hatten, werden
diese nachträglichen Herstellungskosten
über eine maximale Restlaufzeit von 30
Jahren abgeschrieben. Der Altbestand
wird über die Restlaufzeit abgeschrieben.
Bauten zwischen den Jahren 1994 und
2015 werden überwiegend mit dem steu-
erlichen Abschreibungssatz von 50 Jahren
abgeschrieben.
Der Abschreibungssatz für den Neubau
„In der Rothenlänge 15“ wird ab 2018 von
1,25 % auf 2 % geändert.
Die Gewerbeobjekte werden mit 4 %
p. a. linear, Schulen mit 2 % p. a., die
Außenanlagen mit
5 % p. a. linear, die Hof- und Wegbefe-
stigungen mit 10 % p. a. linear abgeschrie-
ben.
Die Abschreibungen auf im Geschäftsjahr
bezogene Objekte erfolgen zeitanteilig.
Separate Garagenobjekte werden mit
5 % p. a. abgeschrieben.
Betriebs- und Geschäftsausstattung wird
entsprechend den steuerlichen Abschrei-
bungssätzen jährlich linear abgeschrieben.
Allgemeine Angaben zum
Jahresabschluss
Rechtliche Verhältnisse
Firma: Koblenzer Wohnungsbaugesell-
schaft mbH
Sitz: Koblenz
Registergericht: Amtsgericht Koblenz
Handelsregisternummer: HRB 227
Gliederung der Bilanz und
der Gewinn- und Verlust-
rechnung
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember
2018 wurde auf der Grundlage der Rech-
nungslegungsvorschriften des Dritten
Buches des Handelsgesetzbuches sowie
der ergänzenden Bestimmungen des Ge-
setzes betreffend die Gesellschaften mit
beschränkter Haftung erstellt. Die Gliede-
rung des Jahresabschlusses erfolgt nach
den Vorschriften §§ 266 ff. HGB. Darüber
hinaus wurde die Verordnung über Form-
blätter für die Gliederung des Jahresab-
schlusses von Wohnungsunternehmen
berücksichtigt.
Die Bilanz wird unter teilweiser Ergebnis-
verwendung erstellt.
Für die Gliederung der Gewinn- und Ver-
lustrechnung wurde das Gesamtkosten-
verfahren gewählt. Angaben, die alterna-
tiv in Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung
oder Anhang gemacht werden dürfen,
werden in der Regel im Anhang dargestellt.
Ein grundlegender Bewertungswechsel
gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.
Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze
Bilanzierungswahlrechte wurden gemäß
§ 250 Abs. 3 HGB (Disagio) in Anspruch
genommen.
42
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ALLGEMEINE ANGABEN UND ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Die Position gliedert sich wie folgt:
Die rückständigen Forderungen aus Ver-
mietung sind mit dem Nominalbetrag
abzüglich Wertberichtigungen bewertet.
Mietforderungen ab 2.350,00 € wurden
zu 100 % wertberichtigt, während Forde-
rungen unter diesem Betrag unter Berück-
sichtigung eines durchschnittlichen, pro-
zentualen Abschlags zu 34 %, berechnet
aus Mietforderungen im Verhältnis zu
Abschreibungen wertberichtigt worden
sind.
Die Forderungen gegenüber dem Gesell-
schafter mit einer Laufzeit unter ein Jahr
sind zum Nominalbetrag bewertet.
Bei den unter der Position „Sonstige
Vermögensgegenstände“ erfassten For-
derungen an Versicherungen sind Pau-
schalwertberichtigungen vorgenommen
worden. Im Übrigen sind die Forderungen
zum Nominalbetrag bewertet. Es sind
keine Beträge größeren Umfangs enthal-
ten, die erst nach dem Bilanzstichtag
rechtlich entstehen.
Flüssige Mittel wurden zum Nennwert
angesetzt.
In dem aktiven Rechnungsabgren-
zungsposten sind diverse Abgrenzungen
(KFZ-Steuer, Wartungsverträge, etc.) ent-
halten.
Finanzanlagen
Die Beteiligungen wurden mit den An-
schaffungskosten bzw. mit dem niedrige-
ren beizulegenden Wert bewertet.
Die sonstigen Ausleihungen sind mit dem
Nominalbetrag bewertet und haben eine
maximale Laufzeit bis zu 15 Jahre.
Umlaufvermögen
Die Position „Unfertige Leistungen“ bein-
haltet die noch nicht abgerechneten Be-
triebskosten (5.254 T€, davon 424 T€
BImA-Wohnungen). Die Betriebskosten
werden unter Abzug der auf Wohnungs-
leerstände entfallenden Kostenanteile mit
den noch nicht mit den Mietern abgerech-
neten Kosten ausgewiesen.
Die Position „Andere Vorräte“ beinhaltet
6 T€ für Streusalz.
(Vorjahr in Klammern)
insgesamt €
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr€
Forderungen aus Vermietung 94.672,43(103.894,70)
0,00(0,00)
Forderungen gegen Gesellschafter 18.297.662,28 (22.036.137,37)
16.739.962,31(20.330.576,37)
Sonstige Vermögensgegenstände 553.007,47(427.129,12)
33.233,98(242.231,41)
18.945.342,18(22.567.161,19)
16.773.196,29(20.572.807,78)
43
I
Anschaffungskosten/Herstellungskosten
Stand 1.1.2018 €
Zugang €
Zuschuss €
Abgang €
Umbuchungen €
Stand 31.12.2018 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- rechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 604.195,48 19.672,49 6.873,52 0,00 616.994,45
604.195,48 19.672,49 6.873,52 0,00 616.994,45
II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücks-
gleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten 4. Bauten auf fremden Grundstücken 5. Technische Anlagen und Maschinen 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Anlagen im Bau 8. Bauvorbereitungskosten und geleistete Anzahlungen
159.833.159,38
10.342.730,57
26.607,96467.020,06
72.802,05
1.129.503,6855.434,48
187.096,56
733.123,15
0,00
0,0012.495,02
0,00
49.713,33149.802,74
147.794,06 13.481,96
291.142,04
0,00
0,000,000,00
83.358,340,00
7.491,05
181.209,99
0,00
0,000,000,00
4.850,00–174.554,66
–11.505,33
160.456.350,48
10.342.730,57
26.607,96479.515,08
72.802,05
1.100.708,67 30.682,56
302.412,28
172.114.354,74 1.092.928,30 13.481,96 381.991,43 0,00 172.811.809,65
III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen
2. Sonstige Ausleihungen14.500,0011.284,63
0,001.564,05
0,004.964,08
14.500,007.884,60
25.784,63 1.564,05 4.964,08 0,00 22.384,60
172.744.334,85 1.114.164,84 13.481,96 393.829,03 0,00 173.451.188,70
Anlagespiegel zum 31. Dezember 2018
* Darin sind € 147.972,70 außerplanmäßige Abschreibungen enthalten.
** Die Abschreibungen auf die Bauvorbereitungskosten erfolgten außerplanmäßig.
44
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS
Abschreibungen Restbuchwerte
Kumuliert Stand 1.1.2018 €
Zugang €
Abgang €
Stand 31.12.2018 €
Stand 31.12.2018 €
Stand 31.12.2017 €
528.198,48 23.971,85 6.158,88 546.011,45 70.983,00 75.997,00
528.198,48 23.971,85 6.158,88 546.011,45 70.983,00 75.997,00
67.222.032,64
3.141.385,72
0,00417.362,06
35.173,05
907.717,680,00
0,00
3.352.581,37*
214.529,00
0,0010.393,02
3.641,00
90.849,680,00
7.491,05**
71.127,62
0,00
0,000,000,00
82.994,020,00
7.491,05
70.503.486,39
3.355.914,72
0,00427.755,08
38.814,05
915.573,340,00
0,00
89.952.864,09
6.986.815,85
26.607,9651.760,0033.988,00
185.135,3330.682,56
302.412,28
92.611.126,74
7.201.344,85
26.607,9649.658,0037.629,00
221.786,0055.434,48
187.096,56
71.723.671,15 3.679.485,12 161.612,69 75.241.543,58 97.570.266,07 100.390.683,59
0,000,00
0,000,00
0,000,00
0,000,00
14.500,007.884,60
14.500,0011.284,63
0,00 0,00 0,00 0,00 22.384,60 25.784,63
72.251.869,63 3.703.456,97 167.771,57 75.787.555,03 97.663.633,67 100.492.465,22
45
I
Der Ansatz des Eigenkapitals erfolgt zu
Nennwerten. Die Zusammensetzung und
Entwicklung stellt sich wie folgt dar:
Die Geschäftsführung wird nach Abstim-
mung mit dem Aufsichtsrat der Gesell-
schafterversammlung vorschlagen, den
Bilanzgewinn auf neue Rechnung vorzu-
tragen
Rückstellungen
Die Rückstellungen werden zu Vollkosten
bzw. mit den nach vernünftiger kaufmän-
nischer Beurteilung notwendigen zu er-
wartenden Erfüllungsbeträgen angesetzt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr werden mit dem
ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch-
schnittlichen Marktzinssatz der vergan-
genen sieben Jahre abgezinst.
Der Steuerrückstellung wurden 176 T€
zugeführt. Von der Steuerrückstellung
2017 wurden 8 T€ aufgelöst.
Gezeichnetes Kapital €
Kapital- rücklage €
Gesellschafts-vertragliche Rücklage€
Bau- erneuerungs-rücklage€
Andere Gewinn- rücklagen€
Bilanz- gewinn €
Gesamt €
Bestand 1.1.2018
12.740.450,00 7.309.812,20 3.191.400,00 10.200.000,00 8.840.000,00 1.280.756,33 43.562.418,53
Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.540.256,36 1.540.256,36
Einstellungen aus dem Jahres-überschuss
0,00 0,00 350.000,00 700.000,00 300.000,00 –1.350.000,00 0,00
Bestand 31.12.2018
12.740.450,00 7.309.812,20 3.541.400,00 10.900.000,00 9.140.000,00 1.471.012,69 45.102.674,89
46
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS
Die sonstigen Rückstellungen ent-
wickelten sich wie folgt:
Stand am1.1.2018 €
Inanspruch-nahme
€
Auflösung
€
Zuführung €
Zinsaufwand €
Zinsertrag €
Stand am 31.12.2018 €
Jahresabschluss-, Prüfungs- und Beratungskosten
36.820,00 33.127,37 3.692,63 26.923,00 0,00 0,00 26.923,00
Rückstellung für Betriebsprüfung
53.408,00 0,00 0,00 26.175,00 0,00 1.327,00 78.256,00
Interne Jahres- abschlusskosten
35.230,00 35.230,00 0,00 35.970,00 0,00 0,00 35.970,00
Urlaubsreste 47.520,00 47.520,00 0,00 58.620,00 0,00 0,00 58.620,00
Arbeitszeit- guthaben
13.390,00 13.390,00 0,00 12.930,00 0,00 0,00 12.930,00
Jubiläums- zuwendungen
10.131,00 1.227,11 245,44 1.246,04 671,04 0,00 10.576,00
Aufbewahrung von Geschäfts- unterlagen
33.613,00 13.361,00 0,00 90.786,00 0,00 3.861,00 107.177,00
Rückstellung f. ausstehende Rechnungen
23.955,00 23.276,73 0,00 12.643,73 0,00 0,00 13.322,00
Kosten der Haus- bewirtschaftung
223.860,00 207.878,00 15.981,90 271.650,00 0,00 0,00 271.650,00
Instandhaltungs- rückstellungen 1.–3. Monat
974.000,00 772.767,08 201.232,92 418.000,00 0,00 0,00 418.000,00
1.451.927,00 1.147.777,39 221.152,89 954.944,24 671,04 5.188,00 1.033.424,00
47
I
Verbindlichkeiten
Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten
sind sämtlich mit dem Erfüllungsbetrag
passiviert. Es sind keine Beträge enthalten,
die erst nach dem Abschlussstichtag
Restlaufzeiten und Sicherheiten
Beträge mit Restlaufzeiten
Bilanzposten
Gesamtbetrag €
bis zu einem Jahr €
von mehr als einem Jahr
€
von mehr als fünf Jahren
€
davon gesicherte Beträge €
davon gegen-über Gesell-schaftern€
Art und Form der Sicherheit €
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
(Vorjahr)
55.528.864,30
(64.033.891,75)
5.020.850,11
(5.147.564,83)
50.508.014,19
(58.886.326,92)
32.677.260,36
(40.484.785,57)
54.801.190,74
(63.256.157,99)
0,00
(0,00)
Grundpfand-
recht,
Bürgschaften
2. Verbindlichkeiten gegenüber ande-ren Kreditgebern
(Vorjahr)
14.259.552,92
(13.253.222,79)
1.163.760,30
(789.464,27)
13.095.792,62
(12.463.758,52)
9.349.703,37
(9.172.920,71)
14.104.110,71
(13.121.579,24)
0,00
(0,00)
Grundpfand-
recht
3. Erhaltene Anzahlungen
(Vorjahr)
5.913.674,35
(5.962.444,37)
5.913.674,35
(5.962.444,37)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
876.524,66
(950.450,71)
–
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
(Vorjahr)
242.625,72
(192.732,86)
242.625,72
(192.732,86)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
–
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
(Vorjahr)
678.202,28
(620.416,60)
678.202,28
(620.416,60)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
125,00
(42.293,95)
–
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
(Vorjahr)
844.546,90
(1.028.727,97)
29.483,26
(185.724,89)
815.063,64
(843.003,08)
702.002,32
(730.464,46)
315.938,21
(870.813,50)
844.546,90
(1.028.727,97)
Grundpfand-
recht
7. Sonstige Verbindlichkeiten
(Vorjahr)
8.809,45
(1.883,97)
8.809,45
(1.883,97)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
0,00
(0,00)
–
Summen(Vorjahr)
77.476.275,92
(85.093.320,31)
13.057.405,47
(12.900.231,79)
64.418.870,45
(72.193.088,52)
42.728.966,05
(50.388.170,74)
69.221.239,66
(77.248.550,73)
1.721.196,56
(2.021.472,63)
rechtlich entstehen. Die Fristigkeiten sowie
die zur Sicherung gewährten Grundpfand-
rechte ergeben sich aus dem Verbindlich-
keitenspiegel.
Verbindlichkeitenspiegel
48
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS
Passive Rechnungsabgrenzungs-
posten
Im passiven Rechnungsabgrenzungspo-
sten über 2.526 T€ wurden 2.155 T€ für
abgerechnete Zinsanteile der Schulsanie-
rung abgegrenzt. Die Auflösung erfolgt
deckungsgleich entsprechend der Zins-
belastung aus den Darlehen der Schulsa-
nierung im Zeitablauf.
Latente Steuern
Die latenten Steuern beruhen auf tempo-
rären Differenzen zwischen handels- und
steuerrechtlichen Wertansätzen.
Latente Steueransprüche (aktive latente
Steuern) bestehen im Bereich des Anla-
gevermögens in Höhe von 10.214 T€.
Dem stehen latente Steuerschulden (pas-
sive latente Steuern) aus sonstigen Rück-
stellungen in Höhe von 12 T€ gegenüber.
Außerdem bestehen aktive latente Steuern
aus verrechenbaren körperschaftsteuer-
lichen Verlustvorträgen i.S. des § 274 Abs.
1 S. 4 HGB in Höhe von 888 T€.
Eine Bilanzierung des sich damit ergeben-
den Überhangs aktiver latenter Steuern
von 11.090 T€ unterbleibt durch Verzicht
auf die Ausübung des Ansatzwahlrechtes
nach § 274 Abs. 1 S. 2 HGB.
Es wurde ein Steuersatz von 30,53 %
angewandt, der sich aus dem kombinier-
ten Ertragsteuersatz aus Körperschaft-
steuer, Solidaritätszuschlag und Gewer-
besteuer zusammensetzt.
Haftungsverhältnisse, sonstige
finanzielle Verpflichtungen
Haftungsverhältnisse i. S. v. § 251 HGB
bestehen nicht.
Die Gesellschaft hat zum Bilanzstichtag
sonstige finanzielle Verpflichtungen
über rd. 872 T€. Diese resultieren im We-
sentlichen aus Verträgen zu Betriebsko-
sten.
Sonstiges
Als Treuhandvermögen werden unter der
Bilanz die von den Mietern vereinnahmten
Kautionen sowie die für Wohnungseigen-
tümergemeinschaften verwalteten Bank-
konten ausgewiesen (2.598 T€).
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist
in Staffelform nach dem Gesamtkosten-
verfahren aufgestellt worden.
Die Umsatzerlöse betragen 21.470 T€
(Vorjahr: 28.387 T€) und setzen sich, wie
folgt zusammen:
Die sonstigen betrieblichen Erträge
enthalten in Höhe von 561 T€ Buchge-
winne aus dem Verkauf von einem Rei-
henhaus, ein Einfamilienhaus, fünf Eigen-
tumswohnungen und einem Grundstück.
2018 €
2017 €
Umsatzerlöse:
aus der Wohnungswirtschaft 20.661.976,29 20.677.739,83
aus dem Schulsanierungsvertrag 396.415,06 7.257.658,55
aus der Flüchtlingsunterbringung (BImA) 411.926,68 452.017,80
21.470.318,03 28.387.407,18
49
I
Die Zahl der im Geschäftsjahr 2018 durch-
schnittlich beschäftigten Arbeitnehmer
betrug 46,50 (Vorjahr: 46,25). Diese glie-
dern sich wie folgt:
Das Honorar des Abschlussprüfers für die
Prüfung des Jahresabschlusses und des
Lageberichts für das Wirtschaftsjahr vom
01. Januar 2018 bis zum 31. Dezember
2018 beträgt 16 T€ zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer. Für sonstige Leistungen
wurden 34 T€ brutto berechnet.
Geschäfte mit nahestehenden Unterneh-
men und Personen, die nicht zu marktüb-
lichen Konditionen vereinbart wurden,
liegen nicht vor.
2018 Vorjahr 2018 davon in Teilzeit
Vorjahr davon in Teilzeit
Gehaltsempfänger kaufmännische Mitarbeiter technische Mitarbeiter
28,7510,75
28,5010,00
9,00 0,00
10,75 0,00
Lohnempfänger Hausmeister
7,00
7,75
1,00
1,00
46,50 46,25 10,00 11,75
Gemäß § 267 Abs. 5 HGB ohne Geschäftsführer und Auszubildende
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung,
insbesondere Risiken, die die Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage negativ beeinflus-
sen, haben sich nach dem 31.12.2018
nicht ergeben. Die Zahlungsbereitschaft
der Gesellschaft ist jederzeit gewährleistet.
Der Personalaufwand entwickelte sich
folgendermaßen:
2018 €
2017 €
a. Löhne und Gehälter Gehälter Löhne
2.084.877,46
274.480,67
1.973.609,55
295.639,94
2.359.358,13 2.269.249,49
b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung Soziale Abgaben Aufwendungen für Altersversorgung Arbeitsmed. Betreuung
449.158,35 174.967,63
3.591,74
438.346,60 168.440,38
2.186,93
627.717,72 608.973,91
2.987.075,85 2.878.223,40
Abschlussprüferhonorare, netto T€
Abschlussprüfungsleistungen 17
Steuerberatungsleistungen 20
Andere Bestätigungsleistungen 0
Sonstige Leistungen 2
39
50
I
UNTERNEHMENSBERICHT 2018 I ERLÄUTERUNGEN ZUM JAHRESABSCHLUSS
Geschäftsführer
Michael Siegel
Mitglieder des Aufsichtsrates
Marie-Theres Hammes-Rosenstein,
Bürgermeisterin,
– Vorsitzende bis 30.11.2018 –
Ulrike Mohrs,
Bürgermeisterin,
– Vorsitzende ab 01.12.2018 –
Stephan Otto,
Ratsmitglied, Dipl. Verwaltungswirt
– stellvertretender Vorsitzender –
Vito Contento,
Ratsmitglied, Dipl. Sozialpädagoge
Manfred Gniffke,
Ratsmitglied, Rentner
Julia Maria Kübler,
Ratsmitglied, Lehrerin
Andrea Mehlbreuer,
Ratsmitglied, kaufmännische
Angestellte
Christian Altmaier,
Ratsmitglied, Bankkaufmann
Peter Balmes,
Ratsmitglied, Beamter
Heribert Heinrich,
Ratsmitglied, Geschäftsführer
Stephan Wefelscheid,
Ratsmitglied, Rechtsanwalt
Ursula Hühnerfeld,
Ratsmitglied, Rentnerin
Bert Flöck,
Beigeordneter, Baudezernent
– beratendes Mitglied –
Vergütungen
Die Vergütungen des Aufsichtsrates
betragen 30 T€ (Vorjahr: 31 T€).
Auf die Angabe der Bezüge des Ge-
schäftsführers wird gemäß § 286
Abs. 4 HGB verzichtet.
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft
mbH
gez. Siegel
– Geschäftsleitung –
Koblenz, den 01.03.2019
Koblenzer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Görgenstraße 11
56068 Koblenz
Telefon 0261 30454-0
Telefax 0261 30454-90
www.koblenzer-wohnbau.de
