Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte

Verwaltungsbeiratsseminar

der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH

und WGM mbH

Referent: RA Dr. Dirk Sütterlin

Prof. Nauschütt & Collegen Rechtsanwälte Fachanwälte Steuerberater

Kaflerstr. 2, 81241 München Tel.: 089 / 53 07 33 -0, Fax: 089 / 53 07 33 -14, E-Mail: [email protected], www.rae-

nauschuett.de

18. Oktober 2014Verwaltungsbeiratsseminar der

Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH

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AgendaAgenda• Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG bei

Rechtsstreitigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft

• Rechtliche Würdigung zu Rauchwarnmeldern: Muss die WEG regeln oder kann der einzelne Eigentümer erfüllen? Haftung und Risiken

• Erfüllung der Trinkwasserverordnung bei Feuerlöschleitungen in Tiefgaragen, Teil 2

• Verwaltungsbeirat: Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Rechte-Pflichten-Haftung; Ein Tanz auf dem Eis? Eis?

Verwaltungsbeirat: Verwaltungsbeirat: Rechte-Pflichten-Haftung; Rechte-Pflichten-Haftung;

Ein Tanz auf dem Eis?Ein Tanz auf dem Eis?

18. Oktober 2014 3Verwaltungsbeiratsseminar der Hausverwaltungen alpha Wohnimmobilien GmbH und WGM mbH


§ 29Verwaltungsbeirat

(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungs-beirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungs-beirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.


§ 29 Abs. 2 WEG § 29 Abs. 2 WEG

ÜberwachuÜberwachungs-ngs-

funktionfunktion

VermittluVermittlungs-ngs-

funktionfunktion

BeratungsBeratungs--

funktionfunktionBeispieleBeispiele: : •Vorbereitung der Vorbereitung der Eigentümerversammlungen Eigentümerversammlungen •Aufstellung der Tagesordnung Aufstellung der Tagesordnung •Prüfung von Vollmachten Prüfung von Vollmachten •Überwachung der HausordnungÜberwachung der Hausordnung•Kostenverteilung nach Kostenverteilung nach GemeinschaftsordnungGemeinschaftsordnung•Zweckentsprechende Verwendung Zweckentsprechende Verwendung der Instandhaltungsrücklage der Instandhaltungsrücklage

BeispieleBeispiele: : •Vorbereitung der Vorbereitung der Eigentümerversammlungen Eigentümerversammlungen •Aufstellung der Tagesordnung Aufstellung der Tagesordnung •Prüfung von Vollmachten Prüfung von Vollmachten •Überwachung der HausordnungÜberwachung der Hausordnung•Kostenverteilung nach Kostenverteilung nach GemeinschaftsordnungGemeinschaftsordnung•Zweckentsprechende Verwendung Zweckentsprechende Verwendung der Instandhaltungsrücklage der Instandhaltungsrücklage


§ 29 Abs. 3 WEG (1) § 29 Abs. 3 WEG (1)

Prüfungs-Prüfungs-umfangumfang

StellungnahStellungnahme me

(=Verpflichtu(=Verpflichtung des ng des

Verwaltungs-Verwaltungs-beirats; beirats;

Achtung:Achtung: titulier- und titulier- und

voll-voll-streckbar)streckbar)

PrüfungsPrüfungs--

funktionfunktion

• Rechnerische Rechnerische SchlüssigkeitSchlüssigkeit

• Sachliche Richtigkeit Sachliche Richtigkeit

• Kontrolle der Kontrolle der Kostenzuordnung und -Kostenzuordnung und -verteilungverteilung

• Rechnerische Rechnerische SchlüssigkeitSchlüssigkeit

• Sachliche Richtigkeit Sachliche Richtigkeit

• Kontrolle der Kontrolle der Kostenzuordnung und -Kostenzuordnung und -verteilungverteilung


§ 29 Abs. 3 WEG (2)§ 29 Abs. 3 WEG (2)

JahresabrechnuJahresabrechnung ng

WirtschaftsplaWirtschaftsplann

• KostenansätzeKostenansätze• VerteilungsschlüsVerteilungsschlüs

selsel• Aufgrund des Aufgrund des

vorläufigen vorläufigen Charakters des Charakters des Wirtschaftsplanes Wirtschaftsplanes ist in der Regel ist in der Regel eine eine PlausibilitätskontPlausibilitätskontrolle ausreichendrolle ausreichend

• KostenansätzeKostenansätze• VerteilungsschlüsVerteilungsschlüs

selsel• Aufgrund des Aufgrund des

vorläufigen vorläufigen Charakters des Charakters des Wirtschaftsplanes Wirtschaftsplanes ist in der Regel ist in der Regel eine eine PlausibilitätskontPlausibilitätskontrolle ausreichendrolle ausreichend

• Kosten der Kosten der laufenden laufenden Verwaltung Verwaltung

• InstandhaltungsInstandhaltungs-rückstellung -rückstellung

• Kosten der Kosten der laufenden laufenden Verwaltung Verwaltung

• InstandhaltungsInstandhaltungs-rückstellung -rückstellung


Rechnerische Rechnerische SchlüssigkeitsprüfungSchlüssigkeitsprüfung

Abgleich der Differenz zwischen Abgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben mit der Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz des Bankbestandes am Differenz des Bankbestandes am Jahresbeginn und JahresendeJahresbeginn und Jahresende

(Rechnungsabgrenzungen (Rechnungsabgrenzungen berücksichtigen) berücksichtigen)

Abgleich der Differenz zwischen Abgleich der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben mit der Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz des Bankbestandes am Differenz des Bankbestandes am Jahresbeginn und JahresendeJahresbeginn und Jahresende

(Rechnungsabgrenzungen (Rechnungsabgrenzungen berücksichtigen) berücksichtigen)


Sachliche Richtigkeit Sachliche Richtigkeit • Stichproben?Stichproben?

• EinnahmenEinnahmen (wurden aufgrund des (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?) Hausgeldzahlungen geleistet?)

• AusgabenAusgaben (betreffen die Belege die richtige (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?) Verteilungsschlüssel verwendet worden?)

• Stichproben?Stichproben?

• EinnahmenEinnahmen (wurden aufgrund des (wurden aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen beschlossenen Wirtschaftsplanes von allen Wohnungseigentümern alle Wohnungseigentümern alle Hausgeldzahlungen geleistet?) Hausgeldzahlungen geleistet?)

• AusgabenAusgaben (betreffen die Belege die richtige (betreffen die Belege die richtige WEG? Sind abgeschlossene Verträge WEG? Sind abgeschlossene Verträge eingehalten bzw. Beschlüsse richtig eingehalten bzw. Beschlüsse richtig umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen umgesetzt? Sind die Ausgaben der richtigen Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Kostenart zugeordnet worden? Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?) Verteilungsschlüssel verwendet worden?)


Sachliche Richtigkeit Sachliche Richtigkeit • Abgabe in der Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung Wohnungseigentümerversammlung (sofern (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt) nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt)

• Die Stellungnahme kann mündlich oder Die Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgenschriftlich erfolgen

• Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen. bringen.

• Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen.Verwaltungsbeirates zu versehen.

• Abgabe in der Abgabe in der Wohnungseigentümerversammlung Wohnungseigentümerversammlung (sofern (sofern nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt) nicht die Vereinbarung etwas anderes bestimmt)

• Die Stellungnahme kann mündlich oder Die Stellungnahme kann mündlich oder schriftlich erfolgenschriftlich erfolgen

• Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat Sofern sie bei der Einberufung vorliegt, hat sie der Verwalter den sie der Verwalter den Wohnungseigentümern mit dem Wohnungseigentümern mit dem Einladungsschreiben zur Kenntnis zu Einladungsschreiben zur Kenntnis zu bringen. bringen.

• Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Die Stellungnahme ist nicht nur mit dem Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang Ergebnis, sondern auch mit dem Umfang der Prüfungstätigkeit des der Prüfungstätigkeit des Verwaltungsbeirates zu versehen.Verwaltungsbeirates zu versehen.


Weitere gesetzliche Befugnisse und Weitere gesetzliche Befugnisse und Pflichten Pflichten

§ 24 Abs. 3 WEG § 24 Abs. 3 WEG Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat

eine Einberufungspflicht, sofern ein Verwalter eine Einberufungspflicht, sofern ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die

Versammlung einzuberufen. Versammlung einzuberufen.

§ 24 Abs. 3 WEG § 24 Abs. 3 WEG Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats hat

eine Einberufungspflicht, sofern ein Verwalter eine Einberufungspflicht, sofern ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die

Versammlung einzuberufen. Versammlung einzuberufen.

§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Die Unterschrift des Versammlungsprotokolls Die Unterschrift des Versammlungsprotokolls durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden

bzw. seinen Vertreter setzt voraus, dass diese bzw. seinen Vertreter setzt voraus, dass diese in der Versammlung auch anwesend waren.in der Versammlung auch anwesend waren.

§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Die Unterschrift des Versammlungsprotokolls Die Unterschrift des Versammlungsprotokolls durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden

bzw. seinen Vertreter setzt voraus, dass diese bzw. seinen Vertreter setzt voraus, dass diese in der Versammlung auch anwesend waren.in der Versammlung auch anwesend waren.


HaftungHaftungDas einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied Das einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied (nicht der Verwaltungsbeirat mangels (nicht der Verwaltungsbeirat mangels Rechtspersönlichkeit) haftet neben den Rechtspersönlichkeit) haftet neben den anderen Mitgliedern gesamt-anderen Mitgliedern gesamt-schuldnerisch. schuldnerisch.

Das einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied Das einzelne Verwaltungsbeiratsmitglied (nicht der Verwaltungsbeirat mangels (nicht der Verwaltungsbeirat mangels Rechtspersönlichkeit) haftet neben den Rechtspersönlichkeit) haftet neben den anderen Mitgliedern gesamt-anderen Mitgliedern gesamt-schuldnerisch. schuldnerisch.

Ansprüche ergeben sich aus den Ansprüche ergeben sich aus den gesetzlich gere-gelten gesetzlich gere-gelten Leistungsstörungen (§ 280 ff. BGB) sowie Leistungsstörungen (§ 280 ff. BGB) sowie aus unerlaubter Handlung (§ 823 ff. BGB). aus unerlaubter Handlung (§ 823 ff. BGB).

Ansprüche ergeben sich aus den Ansprüche ergeben sich aus den gesetzlich gere-gelten gesetzlich gere-gelten Leistungsstörungen (§ 280 ff. BGB) sowie Leistungsstörungen (§ 280 ff. BGB) sowie aus unerlaubter Handlung (§ 823 ff. BGB). aus unerlaubter Handlung (§ 823 ff. BGB).


HaftungHaftung

Nach § 276 BGB haften die Nach § 276 BGB haften die Verwaltungsbeiratsmitglieder Verwaltungsbeiratsmitglieder

für Vorsatz und jede Fahrlässigkeit für Vorsatz und jede Fahrlässigkeit

Nach § 276 BGB haften die Nach § 276 BGB haften die Verwaltungsbeiratsmitglieder Verwaltungsbeiratsmitglieder

für Vorsatz und jede Fahrlässigkeit für Vorsatz und jede Fahrlässigkeit

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Der Abschluss einer Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur

Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert

werdenwerden

Der Abschluss einer Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur Vermögensschadenhaftpflichtversicher-ung ist zur

Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Minderung des Haftungsrisikos des einzelnen Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von Beiratsmitglieds zwingend. Der Beitrag sollte von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert

werdenwerden

- ENDE – ENDE –

Herzlichen Dank für Ihre Zeit und Herzlichen Dank für Ihre Zeit und Geduld. Geduld.

Ich wünsche Ihnen noch einen Ich wünsche Ihnen noch einen

schönen Abend! schönen Abend!


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