with/after コロナ時代の不動産IoT · を使ってみては？デスクワークが増えているのでリフレッシュエリアやブレストエリアも使ってみては？

with/after コロナ時代の不動産IoT

2020/8 /19

株式会社MYCITY

⽯⽥遼 (CEO) / 松尾愛賀 (リードエンジニア)

© MyCity, Inc. All Rights Reserved.

MyCityは不動産・都市向けIoTプラットフォームを提供

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企業概要設⽴ 2017年4⽉

事業内容不動産・都市向けIoTプラットフォーム”MyPlace”の研究・開発・販売

関係会社株式会社Elements

主要取引先

東急不動産株式会社、三菱地所株式会社、野村不動産株式会社、森ビル株式会社、KDDI株式会社、株式会社ネオキャリア、その他⼤⼿不動産デベロッパー・広告代理店・IT企業など

社員数 15名（2020年8⽉現在）

導⼊実績

l Space as a service: 不動産業界における開発から運⽤への価値の源泉の移⾏、テクノロジーの導⼊

l Workstyle3.0：多様なワークスタイルを許容するボトムアップの働き⽅改⾰

l IoT3.0: データ蓄積からリアルタイムなフィードバックへ

マーケット・トレンド

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コロナ禍によって個⼈・企業の働き⽅の多様化が加速

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固定的な働き⽅• リモートなし• フレックスなし• 雇⽤形態の多様性なし

流動的な働き⽅• フルリモート• コアタイムなし• 正社員なし• オフィスなし

固定的な働き⽅流動的な働き⽅

• ⼤多数の企業が固定的な働き⽅から⼀定の流動性を持った働き⽅へとシフト• 企業ごとの働き⽅の多様性が拡⼤し、内/外業務⽐率(週あたりのリモートワークの⽇数)などを

企業/部署/個⼈ごとに意思決定することが必要に• 現状を踏まえた最適なルールの設定、適切なハードやツールの提供、企業/部署/個⼈レベルでの

部分最適と全体最適のバランス、PDCAなど未知の多くの課題が発⽣• 企業毎のとりくみををサポートする存在が必要

Pre-Corona Post-Corona

コロナ前後における個⼈・企業のワークスタイルの変化


不動産関連企業の既存の事業領域の相対的な重要性が低下、提供価値の再定義が必要に

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In-office Out-office

Off-line

On-line

Off-line

On-line

Pre-Corona Post-Corona

• ハードとしてのワークスペース• ワークスペースでのサービス

(FM、受付)• 共有部でのサービス(飲⾷、保

育園、ジム、イベント、コミュニケーション)

=現状のデベロッパーの事業領域

• オフィス内の業務に必要なIT環境 (Wifi, グループウェア, セキュリティー, 予約システム)

• オフィス外の業務に必要なIT環境(Wifi,セキュリティー, チャット, web会議, ファイル共有)

• リモートワークスペース(⾃宅の執務環境、シェアオフィス)

• Mixed Workspaceのハブとして再定義されたオフィス環境(オフィスでないとできないことの提供)

デベロッパーの事業領域

• 業務におけるIn-Office x Off-line の相対的な重要度が下がり、意味付けも変わる• それに伴い既存のデベロッパーの事業領域が縮⼩(中⻑期的には市場規模にも影響)• ⼀⽅でOn-line, Out-officeに付随するサービスのニーズは拡⼤• デベロッパーは既存事業領域の価値の再定義と事業領域の拡⼤を⾏うことが必要

コロナ前後におけるワークモードの変化※⾯積は個⼈・企業のワークスタ

イルに占める時間・マインド・予算のシェアを抽象的に⽰している

In-office Out-office


プロダクト：空間と⼈をつなぐプロダクトを展開

MyPlace

位置情報、混雑検知、設備連携等を活⽤したオフィス・都市開発向けのIoTプラットフォーム。利⽤者向けモバイルアプリと管理者向けのWebアプリを提供。

Visualizing space use

⼈感センサーでオフィスの座席の混雑状況を表⽰し会議室予約と連動。カラ予約の防⽌や部署・会議室別の会議運⽤の改善をサポート。

Coworking space for Worktech

“Worktech” 発信の場として、新しい働き⽅を模索し、実践するコワーキングスペース。⼤企業との共創で運営とシステム提供を担当。

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IoT Platform for Buildings

Floor+


ユーザー画⾯

管理画⾯

MyPlace：サービス概要


MyPlace: 位置情報を利⽤したクラスタリング

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0% 20% 40% 60% 80% 100%

部署3

部署2

部署1

部署別のクラスタリング分布(%)

タイプA タイプB タイプC タイプD

タイプ別の平均パフォーマンス

Ø 部署1ではタイプAのワークスタイルしか許容していないがパフォーマンスにつながっていない。少数派のワークスタイルのパフォーマンスのほうが⾼い。より柔軟なワークスタイルを許容すべきでないか。

Ø 部署2ではタイプDのワークスタイルが半数を占め⾼いパフォーマンス。少数派のパフォーマンスが低い。タイプDを真似ることでパフォーマンス向上が可能か。

Ø 部署3では多様なワークスタイルを共⽤しておりそれがパフォーマンスにつながっている。

© MyCity, Inc. All Rights Reserved. 8

MyPlace：レコメンデーション機能を開発

同じエリアにいることが多いので今⽇は8階のフリーエリアを使ってみては？

デスクワークが増えているのでリフレッシュエリアやブレストエリアも使ってみては？

会議は午前中の時間帯に⾏ったほうが⾼まるようです。

① ダッシュボード ② クラスタリング ③ レコメンデーション

AIを活⽤したワークスタイルのクラスタリング。部署/役職/業務成果との相関を分析し、施策を⽴案・モニタリング

位置情報をヒートマップ・ロケーションログの形で可視化し、部署・個⼈ごとの場所の使い⽅から施策を⽴案・モニタリング

⽣産性・快適性を⾼めるような⾏動変容をうながすレコメンデーションをアプリでクラスタリングごとに表⽰。実際の⾏動の変化とアウトプットをモニタリング


Floor+：⼈感センサーを活⽤した稼働の⾒える化と⾯積最適化

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机の下に⼩型センサーを設置し稼働を⾒える化

会議室・執務エリアの稼働率、会議室のカラ予約を解析

利⽤実績に基づき最適⾯積をご提案


MyPlaceを構成しているサービスと技術要素

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• アプリはSwift、Kotlinによるネイティブ開発• フロントエンドはVue.js、主要なWEB APIはRuby on Railsで構成• マイクロサービス、Raspberry Pi⽤ソフトウェアにGo• 画像分析関連にpython、OpenCV、YOLOなど• クラウド基盤

• GCP（Kubernetes Engine、Cloud SQL、BigQueryなど）• AWS（IoT Core、S3など）

• SORACOM（4G LTE）• BLE• 各種センサー機器（⼈感、磁⼒、温湿度など）


MyPlaceを構成しているセンサー技術① BLE Advertising

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• USBを電源に動作する指先⼤の⼩型ビーコンを執務エリア内に設置

• アプリでは検出されるAdvertising Packetの電波強度の強いものを選択して三点測位

• 現在の位置情報をサービスへ定期的に送信（１〜５分間隔）

• 会議室など三点測位が難しい場所ではもっとも電波強度の強い⼀点のみで位置を判定

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MyPlaceを構成しているセンサー技術② 画像認識

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• ⾷堂や喫煙所といった場所の混雑状況を知りたい場所にWEBカメラを設置

• 画像処理サーバは随時Motion JPEGを取り込みながら画像内の⼈数を検知

• ⼈数の検知にはOpenCV、YOLOを使⽤

• ⼥性⽤パウダールームなどの内部を直接撮影できない場所では、⼊り⼝付近の通過⼈数をカウントして⼈数を算出

喫煙所２⼈！

社⾷６⼈！


MyPlaceを構成しているセンサー技術③ EnOcean

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• トイレ個室のドアにEnOcean仕様のマグネットセンサーを設置（電源不要）

• ドアの開閉状態を壁裏などに設置したゲートウェイへ送信（Raspberry Pi）

• ゲートウェイはAWS IoT Coreに開閉情報をMQTTプロトコルで送信

• IoT Coreで受信し、ログはS3に保存しSNS経由でサーバへプッシュ

• クラウド側で開閉情報を集約しトイレの混み具合を可視化

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