Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit

Referat von Lisa Langer, Nora Steimer, Nina Beriger und Jeanette Pape

Referat vom 3.11.08

Ablauf des Referats

1. Einleitung2. Aktuelle Wohnlage in Zürich3. Besonderheiten des Wohnungsmarktes4. Konzepte des Wohnungsmarktes5. Bodenrente und staatliche Einflüsse6. Diskussion

Kreis 3 früher...

...und heute

Lindenplatz um 1930

Albisrieden und Altstetten

Rosengartenstrasse 1934

Höngg

Affoltern heute

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich

• Hohe Lebensqualität

• Rund 376‘500 Menschen leben derzeit in Zürich; d.h. auf jeden Haushalt rund 1,8 Personen.

• Wohnbauförderung in der Schweiz ist stark objektorientiert und auf den Mietwohnungsbau konzentriert

• Das zentrale städtische Förderinstrument ist die Abgabe von Land im Baurecht (Bauen ohne Grundstückserwerb).

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich

• Weitere Förderinstrumente: Beteiligung am Genossenschaftskapital gemeinnütziger Bauträger, Gewährung zinsloser Darlehen und die Übernahme von Bürgschaftsgebühren.

• Die Nachfrage nach stadtzürcher Wohnungen ist weit höher als das deutlich gewachsene Angebot.

• Besonderheit: Hoher Anteil (25%) an gemeinnützigen Wohnungen.

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich

• „Gemeinnützig heisst, dass für die Wohnungen die Kostenmiete gilt, dass sie unverkäuflich sind und Bauträgern gehören, welche auf Gewinn und Spekulation verzichten“ .

• Gemeinnützige Anbieter sind Wohnbaugenossenschaften, öff.-rechtl. Stiftungen, Vereine und die Stadt selber.

• Wohnungsangebot, das sich auch Menschen mit „kleinem Portemonnaie“ leisten können.

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich

• Aktuelle Leerstandsquote Kernstadt: 0,13%!

• D.h. grosse Nachfrage nach Wohnraum vorhanden

• BFS zählt in der Statistik jene Wohnungen, die am Stichtag nicht vermietet sind -> Bei Werten unter einem Prozent hat man früher von Wohnungsnot gesprochen.

3. Besonderheiten des Wohnungsmarktes

1. Aufspaltung in Teilmärktesachliche Teilmärkte

regionale Teilmärkte sozialökonomische Teilmärkte

2. Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen

3. Persönliche Präferenzen der Anbieterseite

4. Mangelnde Markttransparenz

4. Konzepte des Wohnungsmarktes

- eine gesellschaftliche Institution die sich auf die Austauschhandlungen der Subjekte in einer Wirtschaft bezieht

- und zwar an der Stelle wo Angebot und Nachfrage aufeinander treffen und Preise gebildet werden.

- Die Art und Weise wie der Marktmechanismus funktioniert bestimmt was, wie und für wen etwas produziert wird.

Begriff „Markt“

Das Marktmodell• Mikro-ökonomische Modellbildung die sich auf die

Konstellation von Angebot und Nachfrage für ein bestimmtes (homogenes) Gut bezieht

• Marktpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt

Voraussetzungen für Marktmechanismus1) Vollständige Markttransparenz2) Freie Konkurrenz3) Nichtvorhandensein räumlicher & zeitlicher Anpassungs-Barrieren4) Nichtvorhandensein persönlicher Präferenzen5) Sachliche Gleichartigkeit der Güter

Argumente gegen „Marktmechanismus als Optimalmodell“1) Soziale Blindheit des Marktmechanismus

2) Nicht optimale Zuordnung von Produktionsfaktoren durch „Externalisierung“ von volkswirtschaftlichen oder sozialen Kosten

3) Funktionsmängel der Marktkoordination

4) Der im Marktmodell postulierte Verlauf von Angebots- und Nachfragekurve ist nicht für alle Märkte repräsentativ (z.B. inverse Angebotsreaktion)

„Filtering-Konzept“: Sickereffekt des Wohnungsmarktes

• Verhältnisse des Wohnungsmarkts werden primär durch die Struktur des Wohnungs-Bestandes bestimmt

• Qualität und Preis einer Wohnung sinkt mit der Zeit• Wechseln von Haushalten von einem in einen anderen

Teilmarkt führt zu ständigem „herauffiltern“ der Haushalte

• Durch Entstehung von Neuwohnung für oberste Einkommensschicht verbessert sich Wohnlage aller

nur: wenn die durch Überschuss verursachte Preissenkung grösser ist als der Qualitätsverlust einer Wohnung (durch Alterung)

Voraussetzungen für Anpassungsvorgänge des Filtering- Konzepts

1. Unbeschränkter Marktzugang für alle Anbieter und Nachfrager und eine vollständige Mobilität der Haushalte

2. Struktur der Einkommensverteilung der Haushalte muss der Preis-Struktur des Wohnungsangebotes entsprechen

• Zugang auf Nachfrageseite und Mobilität beschränkt (Mobilität ist mit steigendem Einkommen höher)

• Umzug ist mit Geld & Zeit verbunden und Personen fühlen sich mit Wohnung, Umgebung & Nachbarn verbunden

• Marktübersicht fehlt

• Mietpreis für neue Wohnungen höher

• einem abgestuften Wohnungsmarkt stehen nicht gleichabgestufte Einkommensverteilungen (somit Mietzahlungsfähigkeiten) gegenüber

Voraussetzungen sind nicht aufrechterhaltbar:

Konzept des segmentierten Wohnungsmarktes

Definition „segmentierter Wohnungsmarkt“: Der Wohnungsmarkt besteht aus zahlreiche Teilmärkte „die in sich relativ geschossen sind, möglicherweise unregelmässig über das Stadtgebiet verstreut liegen und zwischen denen in räumlicher, wertmässiger und sozialpsychologischer Hinsicht Barrieren bestehen“. (Westphal (1979), In: Stadt-Raum-Ökonomie, Krätke, Stefan (1995), S. 206)

Aus Kritik an Filtering-Konzept entstanden: für Wohnungen mit ähnlicher Qualität können verschiedenen Preise gebildet werden

• Markt besteht aus verschiedenen Teilmärkten mit spezifischen Angebots- und Nachfragestrukturen

• Teilmärkte sind unabhängig voneinander und durch sozialökonomische Barrieren abgegrenzt

• Verbindungen der Teilmärkte sind eingeschränkt (durch Abhängigkeit von Mobilität der Haushalte und Flexibilität des Wohnungsangebots)

• Wachsender Flächenanspruch hoher Einkommensgruppe & zunehmende Wohnungsnachfrage untere Einkommensgruppen

doppelseitige Wohnungsmarkt-Anspannung

Verdrängungsprozess in innerstädtischen Quartieren (dann sukzessive Verteilung über Teilmärkte & Quartiere)

Bodenrente: Eine dem Grundeigentümer zukommende, regelmässige Geldzahlung für die Nutzung seines Bodens.

Wie bildet sich eine Bodenrente?

5. Bodenrente und staatliche Einflüsse

Theorie städtischer Bodenrente

F.v. Wieser: Städtische Grundrente im Bereich der Wohnnutzung als „Aufgeld für Vorzugslagen“ bei gleichen Baukosten, d.h. ein standortbezogener Zusatzprofit.

Bodenrente

Baukosten

Landwirtschaftl. Rente

Marktpreis

ZentrumKm

Modell städtischer Grundrente

Alonso (1974): Grundrente + Bodenwert Fokus auf Gewinn

Allokationsfunktion der städtischen Grundrente:• Grundrente bzw. Bodenpreisniveau fällt mit

zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum• Differenzierung + Flächennutzungskonkurrenz: stadträumliche Nutzungshierarchie.• Nutzungsart steigert Grundrentenpotential und

profitablere Nutzung weitet Flächenansprüche aus.• Minder profitable Nutzungsarten werden an den

Stadtrand verdrängt.

Auswirkungen der Bodenrenten

• Boden als verzinste Kapitalanlage•Kauf Grundstück = Kauf von Ansprüchen auf

Bodenrentenerträge •Grundbesitz als Spekulationsgegenstand

• Zurückdrängung klassischer Grundeigentümer• Sozial-räumlicher und funktionaler Umbau von

Städten• Sozial-räumliche Segregation

Staatliche Einflüsse(Hilber, 1997)

Beeinflussung der Bodenpreise durch:• Raumplanung• Verkehrsinfrastruktur• Fiskalpolitik

Faktoren zur Beeinflussung der Wohnstandortwahl:• Wohnkosten• Pendlerkosten• Steuerbelastung

Raumplanung

• Zonenplanung:– Nutzungsrechte auf einem Grundstück klar definiert.– Zonenart (Wohnen, Landwirtschaft, Gewerbe, Büro etc.)

bestimmt den erzielbaren Bodenertrag und somit Bodenpreis.

– Höhere Ausnützungsziffer höhere Bodenerträge pro m2 (irgendwann jedoch auch gegenseitige Beeinträchtigungen)

• Bauordnung: Steuerung der baulichen Dichte

Hohe Zahlungsbereitschaft für Gebiete mit tiefen Ausnützungsziffern, da hohe Wohnqualität.

Verkehrsinfrastruktur

Ausbau von:• Strassennetz• Autobahnen• Öffentlichem Verkehr

Folgen:• Infrastrukturverbesserungen werden in Häuserpreisen

kapitalisiert.• Kapitalisierung in Bodenpreisen bei z.B. Eröffnung von

neuen Autobahnteilstücken.• Zunahme der Bevölkerung und somit der Wohndichte

an gut erschlossenen Gebieten.

Fiskalische UnterschiedeFiskalische Variablen (Steuerhöhe) als Determinante für Standortattraktivität.

Steuerliche Unterschiede der Gemeinden kapitalisieren sich in Boden, Immobilienpreisen und Mieten

Lokale öffentliche Leistungen: sign. positiver Zusammenhang zu Häuserpreisen sowie Mieten, keiner zum Bodenpreis.

Steuersatz: sign. negativer Zusammenhang mit Boden- und Immobilienpreisen sowie Mieten.

Abwanderung trotz tieferer Mieten und Immobilienpreise in steuergünstigere Gemeinden.

Diskussionsfragen

• Worin liegen Kritikpunkte bei Alonso‘s Modell?

• Welche negativen Folgen könnte die staatliche Regulationen von Bodenpreisen haben?

Literaturverzeichnis• http://de.wikipedia.org/wiki/Wiedikon• Prammer-Waldhör, Michaela (2008): Zürich: Lebhafter Wohnungsmarkt in einem

europäischen Finanzzentrum? In: http://www.synthesis.co.at/website/data/08_07_z%C3%BCrich_lebhafter_wohnungsmarkt.pdf

• Präsidialdepartement der Stadt Zürich (2007): 19. März 2007: 10 000 Wohnungen - bereits nach acht Jahren! In: http://www.stadt-zuerich.ch/internet/mm/home/mm_07/03_07/070319a.htm

• Krätke, Stefan (1995): Stadt, Raum, Ökonomie. Einführung in aktuelle Felder der Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie. Basel: Birkhäuser.

• Vollenwyder, Martin (2008): Zürich ist gut bei Kräften – und es wächst wieder. In: Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2008, S. 12 - 17. In: http://www.stadt-zuerich.ch/internet/stat/home/publikationen/jahrbuch/Jahrbuch_2008.ParagraphContainerList.ParagraphContainer0.ParagraphList.0021.File.pdf/JB_2008_vorwort_vollenwyder.pdf

• Eekhoff, J. (2007): Zur Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft - Entwicklungen und Perspektiven, Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln

• Hilber, Ch. (1997): Die unsichtbare Umverteilung: Beeinflussung der Bodenpreise durch staatliche Tätigkeit. DISP 129, pp. 10-15.

• Salvi, M. (2008): Vorlesung „urban economics“, ETH Zürich• http://www.cer.ethz.ch/teaching/salvi_vom_nutzen_der_naehe_ss2007.pdf • Van Wezemael, J. (2005): Investieren im Bestand. Eine handlungstheoretische

Analyse der Erhalts- und Entwicklungsstrategien von Investoren in der Schweizer Wohnimmobilienwirtschaft. Dissertation: Universität Zürich.

Bildernachweis

• Foto Zweierstrasse 1898:http://de.wikipedia.org/wiki/Wiedikon

• Foto Lindenplatz 1930:http://www.ortsmuseum-altstetten.ch/idx_om1a.htm

• Foto Rosengartenstrasse 1934:http://www.wipkingen.net/images/ernstsutter/Folie72.JPG

• Foto Höngger Häuser an der Limmat:http://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Bild:Zuerich_Hoengg_sued.jpg&filetimestamp=20051008225326