Zwischen Reurbanisierung, neuer Suburbanisierung und Landflucht?Herausforderungen für die Wohnungsmärkte in Mitteldeutschland

Dr.TimLeibert,Leibniz‐InstitutfürLänderkundeDr.AnnegretHaaseundManuelWolff,Helmholtz‐ZentrumfürUmweltforschung

Quelle: Leibert/Wolff (2016)

Mittlere jährl. Bevölkerungsentwicklung 1990-2015* in %: Kreisfreie Städte über 500.000 Einwohner

(Gebietsstand 31.12.2014)

Eigene Berechnungen; Datenquellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2016); Statistische Landesämter

‐1,2 ‐0,9 ‐0,6 ‐0,3 0,0 0,3 0,6 0,9 1,2 1,5 1,8

Bremen

Dortmund

Essen

Hamburg

Nürnberg

Düsseldorf

Dresden

Köln

Stuttgart

Berlin

München

Frankfurt am Main

Leipzig

2011‐2015 2000‐2010 1990‐2000

* Stand 30.09.2015

Mittlere jährliche Bevölkerungsentwicklung 1990-2015* (%): Kreisfreie Städte mit 200.000-300.000 Einwohnern

(Gebietsstand 31.12.2014)

‐2,0 ‐1,8 ‐1,6 ‐1,4 ‐1,2 ‐1,0 ‐0,8 ‐0,6 ‐0,4 ‐0,2 0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2

Oberhausen

Gelsenkirchen

Halle (Saale)

Krefeld

Rostock

Mönchengladbach

Magdeburg

Lübeck

Wiesbaden

Braunschweig

Kiel

Chemnitz

Erfurt

Mainz

Freiburg im Breisgau

Augsburg

2011‐2015 2000‐2010 1990‐2000Stand 30.09.2015; HAL;MD: 31.08.2015; MZ: 30.06.2015

Eigene Berechnungen; Datenquelle: Statistische Landesämter (2016)

Demographischer Wandel in Mitteldeutschland: Die Altersstruktur als Kernproblem

Quelle: Leibert/Köppl (2015)

Alterspyramiden ausgewählter Mittelstädte 2014(Angaben in %)

Zeitz Hoyers‐werda

Greiz

Eigene Berechnungen;Datenquelle: Destatis (2016)

Aktuelle Trends der Bevölkerungsentwicklung in (Mittel-)Deutschland

• DieGroßstädtewachsennachwievoramstärksten– WachstumzunehmendauchimUmland,jedoch(noch?)räumlichbeschränkt

• KeineEntwarnungaufdemLand!– Lokal:AbschwächungderSchrumpfung,StabilisierungodersogarWachstum

ABER:außerhalbderStadtregionenweitestgehendaufZuteilung(!)vonFlüchtlingen/Asylbewerbernzurückzuführen Bleibewahrscheinlichkeit?!?

– VieleDörfer,Klein‐ undMittelstädteweiseneinensehrhohenSeniorenanteilauf zukünftigeSchrumpfungvorgezeichnet!

– IndenländlichenRegionenMitteldeutschlandsistaufderlokalenEbeneeineAkkumulationdemographischerProblemlagenfestzustellen

– PositiveSignale:relativhoheGeburtenraten(aber:fehlendeMütter)undschwächereAbwanderungder18‐ bis25‐Jährigen;insbesonderederFrauen

– MitteldeutschlandistaufZuwandererangewiesen!Problem:VielerortsfehlendeWillkommenskultur

Aktuelle wohnungspolitische Diskussion in (Mittel-)Deutschland

• NeueWohnungsnot:esdrohenWohnungsmangelundunbezahlbareMieten(DeutscherStädte‐ undGemeindetag,Mieterbund,BFWu.a.)

•WohnungsleerstandalsMassenphänomen,als„eigentliches“bzw.Zukunfts‐Problem(IWKöln2013u.a.)

• Polarisierung:neueWohnungsnotversuszunehmenderWohnungsleerstand

• Beidesfindetzugleichstatt,aberräumlichdifferenziert‐ UnterschiedzurSituationAnfangder1990erJahre:Wohnungsnot‐ Anfangder2000erJahre:Leerstandskrise inOstdeutschland,Entspannungder

WohnungsmärkteinWestdeutschland• DerzeitintensiveöffentlicheundpolitischeDebatten

Folge:RenaissancestaatlicherWohnungspolitik???

Wohnungsleerstand in Deutschland 2011

Quelle: verändert nach Rink/Wolff (2015)

Leerstandsquoten (2011) in ausgewählten Groß- und Mittelstädten Mitteldeutschlands

Schwere Wohnungsmarktkrise

KrisenhafterWohnungsmarkt

ProblematischerWohnungsmarkt

EntspannterWohnungsmarkt

AusgeglichenerWohnungsmarkt

Wohnungsknappheit

Angespannter WM

Halle (Saale)

Dessau‐Roßlau

Magdeburg

Chemnitz

Pirna

Leipzig

Erfurt

Gera

Jena

EisenachSuhl

Weimar

Zwickau

Plauen

Görlitz

Freiberg

Bitterfeld‐Wolfen

Halberstadt

LU Wittenberg

Stendal

Gotha

Nordhausen

Mühlhausen

Altenburg

Wernigerode

Bernburg (Saale)Merseburg

Weißenfels

Naumburg (Saale)

FreitalBautzen

Hoyerswerda

DresdenRadebeul

Riesa

Bevölkerungsentwicklung in der Region Halle-Leipzig

Eigene Berechnungen M. Wolff; Datenquelle: Statistische Landesämter Sachsen; Sachsen‐Anhalt

Leipzig: Entwicklung von Einwohnerzahl und Durchschnittsalter nach Ortsteilen 2000-2015

2000=100

Eigene Berechnungen; Datenquelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen (2016)

Die Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarkts: Vom Leerstand zum Boom?

Quelle: Rink/Haase/Schneider (2014)

Lage Wohnungsmarktsegement Preisklasse Ausstattung

Toplage GründerzeitvillaLoft Stadtpalais Höchstpreisig Luxuriös

SehrguteLage RepräsentativeGründerzeit‐bebauung

MehrfamilienhausNeubau 2010erJahre Höherpreisig Gehoben

GuteLage Mittlere Gründerzeit‐bebauung

SanierteSiedlungNeubau1990er

Mittelpreisig

GuterStandard

EinfacheLageEinfacheGründzeit‐

bebauung50er/60er‐JahreMehrfamilienhaus

(Großwohn)‐siedlungEinfacherStandard

SchlechteLageUn‐/teilsanierte,

einfacheGründzeit‐bebauung

Unsanierte(Großwohn)‐siedlung Niedrigpreisig Substandard+

Mängel

Kategorien des (Leipziger/ostdeutschen) Wohnungsmarktes (heuristisches Schema)

„Toplagen“ im Leipziger WohnungsmarktQuelle: eigene Darstellung nachJLL (2015); Immobilienscout (2015)

Gehobenes Wohnen in Leipzig 2014Sanierungs‐ und Neubauprojekte 

Quelle: Haase/Rink (2015)

Mögliche Zukünfte für die Region Halle-Leipzig

Quelle: Wolff (2015)

Drei Thesen zum Schluss

• DieStabilisierungderEinwohnerzahlunddie„Trendwende“beiderOst‐West‐WanderungsindvorallemaufdieAttraktivitätderGroßstädtezurückzuführen.DiesisteinerseitsTeileinesbundesweitenTrends,andererseitssinddieRahmenbedingungenfüreineReurbanisierung inOstdeutschlandbesondersgünstig.

• DieländlichenRegionenMitteldeutschlandssindnachwievordas„LabordesdemographischenWandels“!DarübersolltenpositiveTrends(z.B.Geburtenentwicklung)sowiediebevölkerungsstatistischenEffektederinternationalenZuwanderungnichthinwegtäuschen.HauptproblemistdieAltersstruktur!

• AufdenImmobilienmärktendürftesichdiePolarisierunginsichverknappendeMarktsegmente(z.B.günstigefamiliengerechteWohnungenindenGroßstädten)undÜberangeboteinanderenSegmentenverschärfen.