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Energie-Apéro 2009, BernThomas Ammann, dipl. Arch. FH

In vier Schritten zum Erneuerungskonzept:

Analyse • Strategie Umsetzung • Finanzierung

Thomas AmmannArchitekt FHHEV Schweiz


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- minimal sanieren?

- erneuern?

- verkaufen?

- abreissen?

- nichts machen?

- …..

Ich habe ein Haus, und jetzt?


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Baubestand in der Schweiz

• 87 % der Wohnbauten vor 1990 erstellt

• Mehr als die Hälfte davon nicht renoviert.

• Reine Werterhaltung reicht nicht mehr um auf dem Markt zu bestehen.

Quelle: Immobilia 8/2008


Erneuerungsplanung ist wichtig

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Analyse

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Gebäudeanalyse

Bauvorschriften

Markt-analyse


Marktanalyse – Potential der Liegenschaft

Wie sieht das Marktpotential der Liegenschaft aus?

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• Wie gut ist die Lage (Lärm, Aussicht, öffentlicher Verkehr, Steuerfuss)?

• Sind die Mieter bereit, eine Mehrleistung zu bezahlen?

• Wäre die Lage auch für ein anderes Mietersegment interessant?

• Entspricht der Verkaufswert noch der Belehnung?

• Kann ein Mehrwert später auch verkauft werden?


• Abblätternder Putz

• Risse im Mauerwerk

• Fenster mit rissiger Farbe

• Rostflecken am Betonbalkon

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Gebäudeanalyse - Erkennen des Sanierungsbedarfs

Optische Beurteilung des Zustandes:

Lebensdauer von einzelnen Bauteilen:

Fenster 20 – 30 Jahre

Aussenwände 30 – 50 Jahre

Dach, Estrichboden 30 – 40 Jahre

Heizung, Warmwasser 15 – 25 Jahre

Wie wird der Gebäude-zustand erkannt?


Gebäudeanalyse - Energieeffizienz

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12 - 15 Liter/m2aWohngebäude vor 1970 gebaut

7.5 Liter/m2aWohngebäude Sanierung (2009)

6 Liter/m2a

3.8 Liter/m2aMinergie Neubau

Minergie-Sanierung

Wie steht es um die Energieeffizienz?


Analyse Bauvorschriften

Welches Potential lassen die Bauvorschriften zu?

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• Gibt es Reserven bei der Ausnutzungsziffer?

• Kann ein Anbau oder eine Aufstockung realisiert werden?

• Existieren Landreserven?

• Lassen die Grenzabstände Mehrdämmungen zu?

• Sind Nachbarn für ein Näherbaurecht zu gewinnen?


Wie steht es denn um mein Haus?

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• guter Standort

• Platzbedarf gedeckt

• altes Dach

• ungedämmte Mauern

• DV-Fenster

• Durchzug

• Solaranlage möglich


Strategie

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Gebäudeanalyse

Bauvorschriften

Markt-analyse

Strategie


Wahl der Erneuerungsstrategie

Je nach Strategie ist auch in der Modernisierung der Minergiestandard für Sanierungen oder Neubauten anzustreben.

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Ersatz-Neubau Umf. Erneuerung

Werterhaltung Teilerneuerung


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Werterhaltung (20 – 25 Jahre)

• weitere Nutzung des Gebäudes sichern

• Bad, Küche, Haushaltgeräte

• Kellerdecke und Estrichboden dämmen

• Fensterersatz, Ersatz Heizung

Teilerneuerung (40 – 50 Jahre)

• langfristige Nutzung des Gebäudes sinnvoll

• Fensterersatz, dämmen Dach und ev. Fassaden

• Ersatz Heizung, ev. solare Wassererwärmung

• Minergie-Modernisierung


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Umfassende Erneuerung (50 – 100 Jahre)

• weniger Energie bei gestiegenem Komfort

• Fensterersatz, dämmen Dach und Fassaden

• Komfortlüftung, solare Wassererwärmung

• Minergie-Neubaustandard

Ersatz-Neubau (50 – 100 Jahre)

• optimale Nutzung des Grundstückes

• aktuelle Anforderungen an Wohnbauten

• vorbildlicher Energiestandard

• Minergie-P, Minergie-ECO


Welche Strategie verfolge ich mit meinem Haus?

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• gute Bausubstanz

• guter Markt

• kein Mehrbedarf

• innen guter Zustand


Umsetzung

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Gebäudeanalyse

Bauvorschriften

Markt-analyse

Strategie

UmsetzungMietrecht


Umsetzung - Etappieren oder alles auf einmal?

• Welche Massnahmen bringen energetisch am meisten?

• Sind einzelne Bauteile dringender zu sanieren?

• Wie lange läuft die Heizung noch?

• Welche Abhängigkeiten einzelner Bauteile bestehen?

• Kommt eine Gesamterneuerung günstiger als ein Vorgehen in Etappen?

• Wie können einzelne Etappen optimal aufeinander abgestimmt werden?

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Wie vorgehen?


Umsetzung - Vermietet oder leerstehend?

• Ist meine Liegenschaft bewohnt oder leer?

• Wie viel Umtrieb kann ich den Bewohnern zumuten?

• Gibt es einen Wechsel der Mieterstruktur?

• Müssen Kündigungen ausgesprochen werden?

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Wie sag ich es meinem Mieter?


Was will ich umsetzen?

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• 3-fach IV Fenster

• Dämmen Dach und Aussenwand

später:

• Dämmung Kellerdecke

• Solarkollektoren

Geschossweises Vor-gehen damit bewohnbar.


Finanzierung

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Gebäudeanalyse

Bauvorschriften

Steuererleichterungen

Markt-analyse

Strategie

Finanzierung

Förderbeiträge

UmsetzungMietrecht


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Finanzierung - Förderbeiträge

Woher das Geld nehmen?

Vielerorts werden Förderbeiträge ausbezahlt:

• Gebäudeprogramm der Stiftung Klimarappen.

• Kantone für Haustechnik

• Gemeinden, Energieversorger

Bei Förderbeiträgen ist zu beachten:

• Einreichen der Gesuche vor Baubeginn.

• Werden Förderbeiträge auch für Teilsanierungen ausbezahlt?

• Hilfestellung durch Projektbegleiter.


Finanzierung – Geld und Steuern

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Beschaffen der finanziellen Mittel:

• Rückstellungen

• Banken geben ökologische Darlehen

• HEV-Hypothek

Woher das Geld nehmen?

Steuerliche Anreize:

• Abzug der energetischen Massnahmen

• Verteilen über mehrere Steuerperioden

• Dumontpraxis auf Bundesebene abgeschafft


Erneuerungskonzept

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Gebäudeanalyse

Bauvorschriften

Steuererleichterungen

Markt-analyse

Strategie

Finanzierung

Förderbeiträge

UmsetzungMietrecht


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So kann auch Ihr Haus aussehen!