Inhalt des Vortrages
A. Entwicklung
Immobilien und Mobilien Leasing 1990-2000
B. Marktvorstellung
Immobilien Leasing
C. Praxisfall Immobilien Leasing
D. Exkurs
US-GAAP / IASC
E. Ausblick
A. Entwicklung
Immobilien und Mobilien Leasing 1991-2000
B. Marktvorstellung
Immobilien Leasing
C. Praxisfall Immobilien Leasing
D. Exkurs
US-GAAP / IASC
E. Ausblick
6,545,62
7,415,265,525,36
3,982,70
7,567,31
26,7924,79
29,65
33,28
36,65
24,89
23,9723,41 23,16
35,02
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
in Mrd. EUR
B.3_S.1 (v. 9)
Mobilien-Leasing
Immobilien-Leasing
*
* Schätzung.vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.
A. Entwicklung Entwicklungen 1991-2000* (Gesamt)
+ 17,2 %- 26,9 % + 40,7 %
- 4,6 %
+ 2,8 %+ 34,6 %
+ 47,2 %
+ 3,4 %
+ 11,0 %
+ 8,0 %+ 7,1 %
+ 11,5 %
+ 10,4 %
+ 4,7 %
+ 3,8 %
- 1,1 %
+ 5,3 %
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
in Mrd. EUR
B.3_S.2 (v. 9)
Mobilien-Leasing
Immobilien-Leasing
*
* Schätzung.vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.) Internetseite; Quelle: ifo Institut für Wirtschaftsforschung / Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.
- 6,0 %
Leasing (Immobilien und Mobilien)Entwicklungen 1991-2000* (in Prozent)
* soweit erfaßt; Neue Ausrüstungen und Bauten (ab 1992 einschließlich Ostdeutschland) ** SchätzungQuelle: vgl. ifo Investitionstest, Statistisches Bundesamt; Eigene Bearbeitung.
B.3_S.5 (v. 9)
198714,52 Mrd.
EUR
199228,88 Mrd.
EUR
2000 **44,22 Mrd.
EUR
Investitionen der Anlagen-vermietung *(= Leasing gesamt):
Anteile Mo-bilien- und Immobilien-Leasingin Prozent:
90,5 %
9,5 %
86,2 %
13,8 %
82,9 %
17,1 %
1987 1992 2000 **
Mobilien Immobilien
Leasing-Investitionen
Entwicklung der Anteile 1987-2000
58,8 56,2 55,8
11,5 11,6 11,4
7,48,3 8,6
5,8 6,7 7,2
9,4 10 9,9
7,1 7,2 7,1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1998 1999 2000
Fahrzeuge**
Handelsobj./Geschäfts-/Bürogeb.
Produktionsgeb./Hallen u.a.
Nachrichtentechnik u.a.
Produktionsmaschinen/-anlagen*
Büromaschinen einschl. EDV
I M M O B I L I E N:
M O B I L I E N:
* einschließlich kompletter Produktions- u. Versorgungsanlagen** einschließlich Luft-, Wasser-, Schienenfahrzeuge
B.3_S.6 (v. 9)
Quelle: ifo Investitionstest; vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung im Internet, März 2001; Angaben für 2000 geschätzt. Eigene Bearbeitung.
B. MarktvorstellungLeasing Investitionen nach Güterarten
2,76
4,65
7,66
6,74
5,72
7,56
5,36
6,69 6,80 6,85
0
1
2
3
4
5
6
7
8
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
in Mrd. EUR
Quelle: vgl. Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften (Hrsg.): Trendmeldung Stand: 06.03.2001. Eigene Bearbeitung.
Datenbasis: Anschaffungswerte der Immobilien-Leasing-Objekte aus neu abgeschlossenen Verträgen
B.3_S.7 (v. 9)
Immobilien-Leasing-InvestitionenEntwicklung 1991-2000
LEASING IMMOBILIEN-LEASING
Leasing-QuoteAls Leasingquote wird der Anteil der Leasinginvestitionen eines Jahres an den gesamten Bruttoanlageinvestitionen der Wirtschaft ohne den Wohnungsbau bezeichnet.
* Anhand von Planangaben und nach neuem Statistikkonzept (ESVG) berechnet. Quelle: ifo Investitionstest; Eigene Bearbeitung.
Immobilien-Leasing-Quote
7,5 %
Leasing-Quote14,8 %
Grundlage: GesamtwirtschaftlicheInvestitionen EUR 297,87 Mrd.
Grundlage: GesamtwirtschaftlicheBauinvestitionen (ohne Wohnungsbau)
EUR 100,87 Mrd.
EUR 44,08Mrd.
EUR 7,56Mrd.
B.3_S.8 (v. 9)
Immobilien-Leasing-Quote 2000*
B.3_S.9 (v. 9)
Anteil am Leasing-Volumen in
Europa 1998 (%)
Hauptsitz
Geschäftsstelle
IKB IL
CIL
DIL
KG Allgemeine
Hannover Leasing
LHI
DAL SüdLeasing
BIL
VR Leasing
B.4_S.2 (v.2)
München
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
Mannheim
Dresden
Mainz
Frankfurt
Leipzig
Dortmund
Stuttgart
Grünwald
Sindelfingen
DeutscheImmobilien-Leasing-Gesellschaften
C. PRAXISFALL
1. Ausgangssituation
2. Ablauf (Teil A)
3. Ablauf (Teil B)
4. Objektdaten
5. Kalkulation
6. Vertragsbeziehungen
1. Ausgangssituation
Situation im April 2000
IKB-Akquisitionsadresse Hausbanken: 2 Großbanken Keine IL-Verträge
Unternehmen CHIP AG ist ein Spezialist für Mikrochips. Kunden sind z.B. Infineon, AMD,
Automobilhersteller (VW, BMW, DC etc.), Medizintechnik (Braun etc.) Umsatz: € 31 Mio 1999 (1993: € 1,5 Mio), rund 450 Mitarbeiter
Projekt CHIP AG plant den Neubau von Büro- und Funktionsflächen in den Neuen
Ländern auf bereits erworbenem Areal Befreundeter Architekt des Gesellschafters hat einen einen Projektsteuerungs-
vertrag bis Phase IV, Bauantrag wurde am 06.04.2000 gestellt 3 Mitbewerber haben bereits eine IL-Konzeption abgegeben
Kundenanforderungen IAS-konformes Vertragswerk Berücksichtigung von Investitionszulage/-zuschüssen (GA-Mittel)
Einsatz der IMG (Baubetreuung) unter Einbindung des Architekten
2. Ablauf (Teil A)
05 – 06/2000 Gespräch mit dem WP w/IAS
IAS-Konzeption:GIK € 17,2 Mio, Finanzierungsvol.: € 14,7 MioGrundstückskaufvertrag mit CHIP AGBeteiligung CHIP AG zu 100 % (w/GrESt)AfA 4 % p.a.AKR zum steuerlichen RBW n. 18 J. (€ 5,6 Mio)Refinanzier: IKB (50 %) und 2 Großbanken zu je 25 %
schriftl. Mandat für die IL-Finanzierung
06- 09/2000 diverse Gespräche und Abstimmung mit CHIP AG und Gesellschafter
Nach Prüfung durch die IMG erweist sich die Planung als nicht ausreichend und unvollständig, das Objekt als nur einge-schränkt fungibel:Das Objekt wurde als 7-geschossiges Gebäude in KUBUS-
Form geplant mit 11.400 m2 NF, davon 7.000 m2 Büro- und 4.400 m2 Fertigungshilfsflächen (im wesentlichen Vorchemie für die unmittelbar angrenzende Wafer-fab). Nur durch eine Vielzahl von einzutragenden Dienstbarkeiten ist die wirtschaft-liche Selbständigkeit darzustellen (Medienversorgung, Zufahrt
etc.).
Ablauf (Teil A)
Der Gesellschafter hält weiter an dem Architekten
und der Planung fest, die Baugenehmigung liegt 09/2000 vor.
Neuer Vorstand bei der CHIP AG, mit dem die weiteren
Verhandlungen geführt werden.
10 – 12/2000 Aufgrund der stark eingeschränkten Drittverwendungs-
fähigkeit des Objektes werden von unserer Seite alle
Aktivitäten eingestellt.
3. Ablauf (Teil B)
03 – 10/2001 Erneute Aufnahme der Gespräche mit der CHIP AG(Umsatz 2000: € 54 Mio mit gutem Ergebnis und einer EK-Quote von 60 %). In gemeinsamer Akquisition mit IMG
wird der Entwurf bzw. vorliegende Baugenehmigung endgültig verworfen und in 05/2001 einer neuer Architekt mit der Planung beauftragt.
In enger Führung (IL/IMG) entscheidet sich sich die CHIP AG
für den Entwurf „UNIVERSITAT“ mit den folgenden Vorteilen:
Entflechtung des komplexen KUBUS-Entwurfes auf 3 Büro- und 1 Funktionsgebäude mit insge-
samt 12.690 m2
Funktionale, von den Betriebskosten optimierte Objekte mit ansprechender Architektur
Fungible Objekte mit guter Drittverwendungs- fähigkeit und eigener Medienversorgung (die 4 Objekte sind separat nutzbar/selbständig) Kostensicherheit; Steuerung liegt nun vollständig bei IMG mit der Chance auf Einsparungen bei der Bauausschreibung wirtschaftlich selbständiges Grundstück mit direkter Zufahrt
Ablauf (Teil B)
Konzeptionell wurde das Modell gravierend verändert
(insbesondere durch den WP, der sich völlig „gedreht“ hat):
Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung (statt Grd-Kauf)
US-GAAP konformes Vertragswerk (statt IAS)
Beteiligung CHIP AG mit 49,99 % (statt 100 %)
16 Jahre Vertragslaufzeit (statt 18 J.)
Verkaufsregelung im GV (kein AKR/VKR)
Tilgung unterhalb des st. RBW durch 3 % AfA
Ertragssteuern in der OG, die in der Miete berücksichtigt wurden
11/01 – 05/02 Refinanzierung über IKB und zwei weiteren Banken zu
jeweils 1/3.
Die Beurkundung des Vertragswerkes erfolgte im Mai
2002.
4. Objektdaten
Grundstücksgröße: 22 – 23.000 m2 Erbbaurechtsvertrag mit Einmalzahlung: T€ 26
Gebäude:
Nr. 1 / Fertigung NGF 3.889 m2 Nr. 2 / Büro NGF 2.999 m2
Nr. 3 / Büro NGF 1.514 m2
Nr. 4 / Designcentrum NGF 4.286 m2
___________________________________________________________________________
Gesamtfläche NGF 12.688 m2
===========================================
GIK: € 16,889 MioFinanzvolumen: € 14,579 MioFinanzierungsrest n. 16 Jahren: € 5.309 Miosteuerl. RBW n. 16 Jahren: € 8.258 MioInvestitionszulage (IZ): € 2.310 Mio
Investitionszuschuss (GS-Mittel) € 2.200 Miojedoch ohne Ansatz in der Kalkulation/Refi
5. Kalkulation
Refi:
Up-front-fee
Annuitiätisches Darlehen, EURO-Basis,
Blockdarlehen, CHF-Basis mit Swap (cross currency)
Zwischenfinanzierung der IZ auf EURIBOR-Basis
6. Vertragsbeziehungen
3 Banken3 Banken
BA GVGmbH & Co. KG
(Vermieter/Bauherr)
BA GVGmbH & Co. KG
(Vermieter/Bauherr)
GesellschaftsvertragMietvertrag
Baumanage-Ment (IMG)
Baumanage-Ment (IMG)
Bauunter-nehmen
Bauunter-nehmen
GU-Vertrag
Baubetreuungs-vertrag
GeschäftsführendeB GVG mbH(Komplementär)
GeschäftsführendeB GVG mbH(Komplementär)
Erbbaurechts-vertrag
44,01 %
49,99 %
Darlehens-vertrag/For-derungskauf
CHIP AG(Erbbaurechtsgeber/
Mieter/Kommanditist)
CHIP AG(Erbbaurechtsgeber/
Mieter/Kommanditist)
A GVG mbH(Kommanditist)
A GVG mbH(Kommanditist)
6,0 %
Architekt(Generalplaner)
Architekt(Generalplaner)
GP-Vertrag
D. ExkursIAS/US-GAAP (1)
Die Vorschriften der US-amerikanischen Gesetzgebung (US-GAAP; Generally Accepted Accounting Principles) und der internationalen Rechnungslegungsgrundsätze (IAS; International Accounting Standards) finden sich in den entsprechenden US-Vorschriften FASB-13 (Financial Accounting Standard Boards Statement-13) bzw. in den internationalen Regelungen nach IAS Nr. 17.3;17.8.
Die Einordnung einer Leasingtransaktion nach US-GAAP ist innerhalb der IAS-Regelungen identisch. Allerdings sind die einzelnen Kriterien nicht so scharf in ihrer Abgrenzung wie die US-amerikanischen Vorschriften.
Die Fragestellung für IL reduziert sich auf den Problemkreis, ob es sich um ein bilanzierungspflichtiges Leasingverhältnis (capital lease) oder um ein reguläres (bilanzneutrales) Mietverhältnis (operate lease) handelt.
IAS/US-GAAP (2)
Hinsichtlich der Vorschriften wird capital lease dann angenommen, wenn das Leasingvertragswerk eines der nachstehenden Kriterien erfüllt (Negativvermutung):
I. Das Eigentum geht am Ende der Grundmietzeit automatisch auf den Leasingnehmer über.
II. Eine Kaufoption sieht einen sehr günstigen Preis vor.
III. Die unkündbare Grundmietzeit beträgt mehr als
75 % der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungs-dauer.
IV. Der Gegenwartswert aller fest vereinbarten Mieten ohne Vertragsnebenkosten, wie z.B. Steuern, beträgt 90 % oder mehr der Nettoanschaffungskosten des Leasinggebers.
E. Ausblick
-wachsende Rolle des Immobilien Leasing durch das “Mittelstands-Rating” (off balance)
- Immobilien Leasing bietet AG’s, die nach US-GAAP/ IAS bilanzieren die Möglichkeit der Objektplatzierung außerhalb der eigenen Bilanz bei weiterhin gesichertem Zugriff auf das Objekt
- im Wege der Erbschaftsfolge/Generationswechsel kann Immobilien Leasing über das Ankaufsrecht (zugunsten
z.B. der Kinder des Unternehmers), das geeignete In-strument sein
- steigende Rolle des Immobilien Leasing in Verbindung mit Baumanagement (bereits heute ein Umsatzanteil von
ca. 70 %)
- Sale and Lease Back-Verträge werden in der Zukunft nur noch eine geringe Bedeutung haben (Umsatzanteil: 10-15 % mit sinkender Tendenz )
- verstärktes Anforderungsprofil für Immobilien Leasing-objekte hinsichtlich Lage, Fungibilität, Art, Nutzung und Verwertbarkeit
- Immobilien Leasing entwickelt sich in Richtung “echter Mietvertrag mit Baumanagement”