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Standortverträglichkeitsgutachten für den
perspektivischen zentralen Versorgungsbe-
reich „Nahversorgungszentrum Conrebbers-
weg“ in der Stadt Emden
Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming
Berater: M.A. Wirtschaftsgeographie Marc Peus
Hannover, 22. Mai 2019
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung ................................................ 5
2 Vorstellung des Planvorhabens ............................................... 6
3 Angebots- und Nachfrageanalyse des Emder Einzelhandels 8
3.1 Stadt Emden.................................................................................. 8
3.2 Stadtteil Conrebbersweg .......................................................... 13
4 Raumordnerische Vorprüfung potenzieller
Einzelhandelsentwicklungen .................................................. 16
4.1 Wohnortbezogene Nahversorgung ........................................ 16
4.2 Integrationsgebot ...................................................................... 18
4.3 Einklang mit der Fortschreibung des Emder Einzelhandelskonzeptes ............................................................ 20
4.4 Potenzielle Beeinträchtigung der Zentren ............................. 21
5 Abschließende Empfehlungen ............................................... 26
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Der Stadtteil Conrebbersweg ........................................................................................... 6
Abb. 2: Rahmenplan der Entwicklung des Stadtteils Conrebbersweg ............................ 7
Abb. 3: Das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg ........................ 7
Abb. 4: Marktgebiet Stadt Emden .................................................................................................. 8
Abb. 5: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Emden in Mio. € ...................... 9
Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Emden .............................10
Abb. 7: Ranking: Handelszentralität in der Stadt Emden in % .........................................11
Abb. 8: Nahversorgungsstrukturen in Emden (500 m Nahversorgungsradien) .......12
Abb. 9: Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg in Mio. € ..............................13
Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteil
Conrebbersweg..............................................................................................................14
Abb. 11: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (ohne
Stadtteilerweiterung: 2.147 Einwohner) ..............................................................15
Abb. 12: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (mit
Stadtteilerweiterung: 4.555 Einwohner) ..............................................................15
Abb. 13: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) nach Zensus 2011 .............................16
Abb. 14: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) inklusive Stadtteilerweiterung .....17
Abb. 15: Test auf wohnortbezogene Nahversorgung .........................................................17
Abb. 16: Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen .......................20
Abb. 17: Potenzielles Untersuchungsgebiet ............................................................................21
Abb. 18: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Strukturdaten) .............................22
Abb. 19: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Karte) ...............................................22
Abb. 20: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Strukturdaten)..................................23
Abb. 21: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Karte) ...................................................23
Abb. 22: Nahversorgungszentrum Transvaal (Strukturdaten) ..........................................24
Abb. 23: Nahversorgungszentrum Transvaal (Karte) ...........................................................24
Abb. 24: Sonstiges Untersuchungsgebiet (Strukturdaten) ................................................25
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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1 Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag und Zielsetzung
▪ Im Rahmen einer Auftragserweiterung der Fortschreibung des Einzelhan-
delskonzeptes der Stadt Emden soll für den darin abgegrenzten perspek-
tivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conr-
ebbersweg“ ein Standortverträglichkeitsgutachten erstellt werden.
Auftraggeber
▪ Stadt Emden
Zeitraum
▪ März 2019 bis Mai 2019
Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign
▪ In dem Standortverträglichkeitsgutachten sollen Aussagen zur aktuellen
und zukünftigen Angebots- und Nachfragesituation im Stadtteil Conreb-
bersweg sowie zu Entwicklungsspielräumen und zulässigen Sortimenten
getroffen werden.
▪ Dabei fließen auch konkrete Planungen zur zukünftigen Entwicklung des
Stadtteils ein, aus denen Aussagen über Einwohner- und Kaufkraftpoten-
ziale abgeleitet werden.
Vorbemerkung zur Methodik
▪ Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels der Stadt Emden ba-
siert auf einer vollständigen Bestandserhebung des Einzelhandels durch
das cima-Projektteam im November 2017 sowie einer ergänzenden Neu-
erhebung des Fachmarktstandortes Harsweg sowie groben Überprüfung
des generellen Bestandes im März 2019.
▪ Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgt über veröf-
fentlichte regionale Flächenproduktivitäten und weitere Quellen der
Branchen- und Betriebsberichtserstattung sowie der Inaugenscheinnahme
der Unternehmen.
▪ Alle kaufkraftrelevanten Daten für die Stadt Emden beziehen sich auf das
Jahr 2018.
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2 Vorstellung des Planvorhabens
Der Stadtteil Conrebbersweg
Der zu untersuchende perspektivische zentrale Versorgungsbereich „Nahver-
sorgungszentrum Conrebbersweg“ befindet sich im Stadtteil Conrebbersweg
im Norden der Stadt Emden. Dieser ist gekennzeichnet durch die folgenden
Aspekte:
▪ Im Jahr 2017 (31.12) wohnten im Stadtteil 2.147 Personen, was im Ver-
gleich zum Jahr 2015 bei 2.160 Personen eine relative Veränderung von
-0,6 % bedeutete.
▪ Im Stadtteil selbst befinden sich mit einer Fleischerei und einer Bäckerei
lediglich zwei Einzelhandelsbetriebe.
▪ Die nächstgelegenen größeren Einzelhandelsbetriebe mit mindesten 600
qm Verkaufsfläche befinden sich in Früchteburg (Netto-Markt), Harsweg
(Real, Lidl und Aldi), Constantia (Combi und Lidl), Barenburg (NP) sowie
dem Stadtzentrum (Aldi und Edeka).
▪ Der Stadtteil ist geprägt durch einen hohen Anteil an unbebauten Grün-
flächen.
▪ Die A31 führt direkt durch Conrebbersweg. Zudem ist die PKW-Anbin-
dung mit circa 6 Minuten Fahrzeit aus dem Stadtteilmittelpunkt an die In-
nenstadt gut.
▪ Die Bahnschienen stellen die räumliche Grenze zum östlich gelegenen
Stadtteil Früchteburg dar.
Abb. 1: Der Stadtteil Conrebbersweg
Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende, 2019
Bearbeitung: cima, 2019
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Entwicklung des Stadtteils und Nahversorgungszentrums
Für den Stadtteil ist eine städtebauliche Entwicklung sowie damit einherge-
hende Änderung des Flächennutzungsplans vorgesehen. Diese besteht aus
den folgenden Planungen:
▪ Das Plangebiet umfasst eine Gesamtfläche von circa 104,3 ha. Westlich
und südlich an die aktuelle Wohnbebauung im Stadtteil Conrebbersweg
angrenzend sollen zukünftig in 9 Bauabschnitten Wohnflächen auf 65,4 ha
entstehen. Damit soll der im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes
festgestellte Bedarf im Bereich Einfamilien- Doppel- und Reihenhäuser
langfristig gedeckt werden. Die geplanten 1.204 Wohneinheiten auf 711
Grundstücken teilen sich auf 471 Wohnungen in Einzelhäusern (EZH), 230
in Doppelhaushälften (DH), 183 in Reihenhäusern (RH) und 320 im Ge-
schosswohnungsbau (GWB) auf (vgl. Abb. 2).
▪ Dabei läge der Anteil der Gebäude mit ein und zwei Wohnungen bei
82 %, während dieser Wert in Emden am 31.12.2017 etwas höher bei
87 %1
lag. Große Unterschiede sind nicht zu beobachten. Dabei wohnen in
Emden 2,0 Einwohner pro Wohnung (circa 50.000 Einwohnern und 25.000
Wohnungen). Dieser Schnitt wird aufgrund der ähnlichen Gebäudeauftei-
lung auch auf die Wohnungsentwicklung im Planvorhaben angewendet.
Somit wird mit insgesamt 2.408 neuen Einwohnern und einer zukünftigen
Einwohnerzahl von 4.555 im Stadtteil Conrebbersweg gerechnet.
▪ Der nördliche Bereich ist aufgrund der Autobahnnähe für Wohnen unge-
eignet, soll aber für Gewerbeentwicklung genutzt werden. Im Süden der
aktuellen Bebauung und Südosten des Plangebietes ist die Ansiedlung
großflächigen Einzelhandels auf aktuell noch unbebauter Fläche (vgl. Abb.
3) vorgesehen. Damit soll neben den neuen Wohngebieten auch für die
bestehende Bevölkerung in Conrebbersweg sowie zum Teil im angrenzen-
den Früchteburg erstmalig eine Nahversorgung aufgebaut werden. Die
Entwicklung des Nahversorgungszentrums (NVZ) eignet sich daher primär
für Nahrungs- und Genussmittel, die nachfolgend explizit geprüft werden.
1
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, 31.12.2017, Tabellen M8051021 und A100001G
Abb. 2: Rahmenplan der Entwicklung des Stadtteils Conrebbersweg
Quelle: Stadt Emden, 2019
Abb. 3: Das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg
Quelle: cima, 2019
Grundstücke: 711
Wohneinheiten: 1.204
Davon: EZH: 471
DH: 230
RH: 183
GWB: 320
Perspektivisches NVZ Conrebbersweg
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3 Angebots- und Nachfrageanalyse des Emder Einzelhandels
3.1 Stadt Emden
Nachfragestruktur
Das Marktpotenzial des Einzelhandels in der Stadt Emden ergibt sich aus der
vorhandenen Nachfrage innerhalb der Stadt, sowie den umliegenden Kom-
munen.
Relevant ist zunächst die zentralörtliche Versorgungsfunktion der Stadt Em-
den. Die Gemeinde hat laut LROP Niedersachsen 2017 die zentralörtliche
Funktion eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion und übernimmt
daher in Bezug auf den Einzelhandel eine oberzentrale Versorgungsfunktion.
Auf Basis des vorhandenen Einzelhandelsangebotes in Emden sowie unter
Berücksichtigung der raumordnerischen Versorgungsaufgabe ist dem Markt-
gebiet des Einzelhandels in Emden neben dem eigenen Stadtgebiet auch das
Gebiet der Kommunen Krummhörn und Hinte (direktes Marktgebiet) zuzu-
rechnen. Mit bereits deutlich geringeren Kaufkraftbindungen gehören die
Kommunen Wirdum, Südbrookmerland und Ihlow in das erweiterte Marktge-
biet des Einzelhandels der Stadt Emden. Wir gehen nicht davon aus, dass aus
den weiteren Umlandgemeinden regelmäßige Einkaufsfahrten in größerem
Umfang in die Stadt Emden stattfinden. Eine Zuordnung zum Marktgebiet
des Einzelhandels in Emden wäre hier unbegründet.
Im Südosten begrenzt das Mittelzentrum Leer, sowie im Nordosten das Mit-
telzentrum Aurich den Einflussbereich der Stadt Emden. Im Süden und Wes-
ten der Stadt besteht mit der Ems-Mündung und der Nordsee eine natur-
räumliche Barriere, die das Marktgebiet deutlich verkleinert.
Abb. 4: Marktgebiet Stadt Emden
Quelle: cima, 2019, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden 2019, S. 36
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Die Berechnung des Nachfragepotenzials2 in Emden, sowie im weiteren
Marktgebiet erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen
(50.888 in der Stadt Emden)3 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten
Kaufkraftkennziffer (93,4 in Emden)4. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im
Einzelhandel von 5.890 € für das Jahr 2018 zugrunde gelegt, der an das Ni-
veau der Stadt Emden mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird.
Der Ausgabesatz eines jeden Einwohners der Stadt Emden entspricht im
Durchschnitt 5.501 € im Jahr 2018. Wie die Kaufkraftkennziffer liegt auch der
statistische Ausgabesatz pro Kopf von Emden unter dem Bundesdurchschnitt.
Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Marktgebiet auf rd. 555,5
Mio. €. Davon entfallen etwa 300,2 Mio. € auf den täglichen Bedarf. Der größte
Anteil davon betrifft die Warengruppe der Nahrungs- und Genussmittel. Dem
Emder Einzelhandel steht in diesem Segment ein Nachfragepotenzial von rd.
202,3 Mio. € zur Verfügung.
Im aperiodischen Bedarfsbereich beträgt das Nachfragepotenzial weitere
255,3 Mio. €, die sich auf diverse Warengruppen verteilen.
2
Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung der Stadt Emden,
die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Touristische Ausgaben sind
nicht inkludiert.
Abb. 5: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt Emden in Mio. €
Quelle: cima, 2019, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden 2019, S. 37
3
Quelle: Stadt Emden (Stand: 27.10.2017) 4
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2018
CIMA Warengruppe Stadt EmdenDirektes
Marktgebiet
Erweitertes
Marktgebiet
Marktgebiet
insgesamt
Periodischer Bedarf insgesamt 151,3 58,3 90,6 300,2
Nahrungs- und Genussmittel 102,0 39,3 61,1 202,3
Gesundheit und Körperpflege 45,3 17,4 27,1 89,9
Zeitschriften, Schnittblumen 4,0 1,6 2,4 8,0
Aperiodischer Bedarf insgesamt 128,7 49,6 77,1 255,3
Bekleidung, Wäsche 23,4 9,0 14,0 46,4
Schuhe, Lederwaren 7,7 2,9 4,6 15,2
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 7,7 3,0 4,6 15,4
Uhren, Schmuck 3,6 1,4 2,2 7,2
Bücher, Schreibwaren 5,0 1,9 3,0 9,9
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 21,8 8,4 13,1 43,3
Sportartikel, Fahrräder 8,5 3,3 5,1 16,8
Spielwaren 2,6 1,0 1,5 5,1
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0,9 0,3 0,5 1,7
Zooartikel 2,3 0,9 1,4 4,6
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 4,0 1,5 2,4 7,9
Möbel 15,8 6,1 9,5 31,3
Heimtextilien 3,3 1,3 2,0 6,5
Baumarktartikel, Gartenbedarf 22,2 8,6 13,3 44,0
Summe 280,0 107,8 167,7 555,5
Einwohner 50.888 19.321 31.959 102.168
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Angebotsstruktur
Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständi-
gen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Emden im November 2017
und einer Teilnacherhebung und Prüfung im März 2019.
Die abgeleiteten Umsatzvolumina beruhen auf der Inaugenscheinnahme des
konkreten Warenangebots hinsichtlich Angebotsqualität und Sortiments-
struktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte über branchenübliche Flä-
chenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle branchenspezifischen Informati-
onen aus Firmen- und Verbandsveröffentlichungen sowie der relevanten
Fachliteratur in die Auswertung mit einbezogen. Auch sind touristische Aus-
gaben inkludiert.
Im Rahmen der Bestandserhebung des Einzelhandels in Emden wurden 337
Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 118.270 qm erhoben. Sie
erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von 332,6 Mio. €.
Die warengruppenspezifische Differenzierung des Einzelhandelsbesatzes ist
in der nebenstehenden Abbildung dokumentiert.
In der für das perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg be-
sonders relevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel gibt es in der
Stadt insgesamt 98 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 25.300 qm, auf der
ein Umsatz von circa 115,3 Mio. € erwirtschaftet wird. Die Verkaufsflächen-
und Umsatzanteile liegen damit bei circa 21 und 35 %. Insbesondere der Um-
satzanteil entspricht der typischen Ausstattung eines Oberzentrums und
spricht grundsätzlich für eine gute Präsenz der Nahversorgung.
Abb. 6: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Emden
Quelle: cima, 2019, Rundungsdifferenzen möglich
CIMA Warengruppe
Anzahl der
Betriebe
(Haupt-
sortiment)
Verkaufs-
fläche
in m²
Umsatz in
Mio. €
Periodischer Bedarf insgesamt 132 31.210 162,0
Nahrungs- und Genussmittel 98 25.300 115,2
Gesundheit und Körperpflege 16 4.605 43,3
Zeitschriften, Schnittblumen 18 1.305 3,6
Aperiodischer Bedarf insgesamt 205 87.060 170,6
Bekleidung, Wäsche 54 14.367 35,8
Schuhe, Lederwaren 12 3.385 9,1
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 16 885 6,2
Uhren, Schmuck 6 325 1,6
Bücher, Schreibwaren 7 1.975 5,1
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 20 7.227 36,6
Sportartikel, Fahrräder 11 3.770 8,7
Spielwaren 0 1.145 2,6
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 3 150 0,4
Zooartikel 3 1.950 3,7
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 23 8.287 9,7
Möbel 14 17.380 16,9
Heimtextilien 3 2.905 5,1
Baumarktartikel, Gartenbedarf 33 23.310 29,0
Einzelhandel insgesamt 337 118.270 332,6
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Einzelhandelszentralität und Entwicklungsspielräume
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.
Handelszentralitäten von deutlich über 100 signalisieren Kaufkraftzuflüsse;
Handelszentralitäten von unter 100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus
der betreffenden Raumeinheit. Handelszentralitäten werden für den Einzel-
handel insgesamt sowie für einzelne Warengruppen ermittelt. Je größer die
Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im
Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität
an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kauf-
kraft im Marktgebiet gesteuert.
Insgesamt ist die Einzelhandelszentralität der Stadt Emden als durchschnitt-
lich für ein Mittelzentrum mit oberzentraler Teilfunktion zu bewerten (119).
Per Saldo signalisiert die ermittelte Handelszentralität Kaufkraftzuflüsse aus
den umliegenden Gemeinden der Region, primär denjenigen aus dem abge-
grenzten Marktgebiet.
Die Gesamtzentralität für die Stadt Emden beruht auf den sortimentsspezifi-
schen Zentralitätswerten für die einzelnen Warengruppen. Hier ist festzuhal-
ten, dass im periodischen Bedarfsbereich eine Zentralität von 107, im aperio-
dischen Bedarfsbereich von 133 erreicht wird. Ein wesentlicher Entwicklungs-
spielraum wird für die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege gesehen:
Der warengruppenspezifische Zentralitätswert liegt hier bei 95. Per Saldo sind
Kaufkraftabflüsse in Handelslagen außerhalb der Stadt Emden messbar. Für
die Branche Nahrungs- und Genussmittel wurde eine Handelszentralität von
113 ermittelt. Hier steht einem Einzelhandelsumsatz von 115,2 Mio. € ein lo-
kales Nachfragevolumen von 102,0 Mio. € in der Stadt Emden gegenüber. Die
Werte veranschaulichen, dass in der Branche Nahrungs- und Genussmittel
messbare Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu verzeichnen sind. Das Le-
bensmittelangebot im gesamten Stadtgebiet von Emden kann die Nachfrage
in der Stadt mehr als binden.
Grundsätzlich sind auch zusätzliche Verkaufsflächen und Umsätze in Waren-
gruppen mit einer Zentralität von über 100 möglich, wenn sie sinnvolle Er-
gänzungen des Einzelhandelsangebotes darstellen und die Verträglichkeit
der Einzelvorhaben gegeben ist. Tendenziell führen insbesondere Vorhaben
zur Stärkung der Nahversorgung, die vom Einzugsgebiet her kaum über das
Stadtgebiet hinausragen, primär zu Umsatzumverteilungen im Stadtgebiet,
sodass keine nennenswerten Steigerungen der Zentralität zu erwarten sind.
Hierzu würde beispielsweise auch die Entwicklung der Nahversorgung im Be-
reich Nahrungs- und Genussmittel im Stadtteil Conrebbersweg zählen.
Abb. 7: Ranking: Handelszentralität in der Stadt Emden in %
Quelle: cima, 2019
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht auf Basis aller Lebensmittelmärkte
in Emden ab 400 qm Verkaufsfläche (keine Getränkemärkte, Biomärkte oder
kleine und Kleinstbetriebe) die grundsätzlich gute räumliche Versorgungs-
lage über das gesamte Stadtgebiet hinweg. Gleichwohl sind Lücken in den
Stadtteilen Wolthusen und Barensburg sowie den vorwiegend peripheren
Stadtteilen Wybelsum, Hilmarsum, Jarssum, Widdelswehr und Petkum er-
kennbar. Außerdem liegt auch der vorhabenrelevante Stadtteil Conrebbers-
weg in keinem 500 m Radius eines Lebensmittelmarktes und weist somit
keine ausreichende Nahversorgung vor, insbesondere wenn die Stadtteiler-
weiterung im westlichen Stadtteil betrachtet wird. Daher wird im folgenden
Unterkapitel der Schwerpunkt auf die Nachfrage- und Angebotssituation un-
ter Berücksichtigung dieser Erweiterung im Stadtteil Conrebbersweg gelegt.
Abb. 8: Nahversorgungsstrukturen in Emden (500 m Nahversorgungsradien)
Quelle: cima, 2019, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden 2019, S. 49
(Die cima nimmt als Maß für eine fußläufige Er-
reichbarkeit bzw. als „Nahversorgungsradius“ i. d.
R. eine maximale Distanz von 500 m an. Untersu-
chungen haben ergeben, dass nur ein geringer
Anteil der Bevölkerung längere Distanzen zum
Einkaufen zu Fuß zurücklegt. Insbesondere mo-
bilitätseingeschränkte Personen (z.B. Ältere) sind
auf kurze Einkaufswege angewiesen.)
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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3.2 Stadtteil Conrebbersweg
Nachfragestruktur
Die Berechnung des Nachfragepotenzials im Stadtteil Conrebbersweg erfolgt
auf Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahl (2.147 im Stadtteil Conreb-
bersweg5
) und der Schätzung von 2,0 Einwohnern pro Wohneinheit in den
1.204 geplanten Wohneinheiten sowie der spezifischen einzelhandelsrelevan-
ten Kaufkraftkennziffer (93,4 in Emden). Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im
Einzelhandel von 5.890 € für das Jahr 2018 zugrunde gelegt, der an das Ni-
veau der Stadt Emden mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst wird.
Insgesamt beläuft sich das Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg
aktuell auf circa 11,8 Mio. €. Davon entfallen circa 6,4 Mio. € auf den periodi-
schen Bedarfsbereich und circa 5,4 Mio. € auf den aperiodischen Bedarfsbe-
reich. Inklusive der zusätzlichen Einwohner im Plangebiet ergäbe sich eine
Einwohnerzahl von insgesamt 4.555. Dadurch würde auch das gesamte Nach-
fragepotenzial auf 25,1 Mio. € ansteigen. In der für den perspektivischen zent-
ralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“ rele-
vanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel würde das zukünftige
Nachfragepotenzial bei 9,1 Mio. € pro Jahr liegen. Angenommen werden
dazu die Kaufkraftkennziffer sowie Verbrauchsausgaben aus dem Jahr 2018.
5
Quelle: Stadt Emden (Stand: 31.12.2017)
Abb. 9: Nachfragepotenzial im Stadtteil Conrebbersweg in Mio. €
Quelle: cima, 2019, Rundungsdifferenzen möglich
CIMA WarengruppeStadtteil
Conrebbersweg
Stadtteil
Conrebbersweg
(Plangebiet)
Stadtteil
Conrebbersweg
(Planung
insgesamt)
Periodischer Bedarf insgesamt 6,4 7,2 13,5
Nahrungs- und Genussmittel 4,3 4,8 9,1
Gesundheit und Körperpflege 1,9 2,1 4,1
Zeitschriften, Schnittblumen 0,2 0,2 0,4
Aperiodischer Bedarf insgesamt 5,4 6,1 11,5
Bekleidung, Wäsche 1,0 1,1 2,1
Schuhe, Lederwaren 0,3 0,4 0,7
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 0,3 0,4 0,7
Uhren, Schmuck 0,2 0,2 0,3
Bücher, Schreibwaren 0,2 0,2 0,4
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 0,9 1,0 2,0
Sportartikel, Fahrräder 0,4 0,4 0,8
Spielwaren 0,1 0,1 0,2
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0,0 0,0 0,1
Zooartikel 0,1 0,1 0,2
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 0,2 0,2 0,4
Möbel 0,7 0,7 1,4
Heimtextilien 0,1 0,2 0,3
Baumarktartikel, Gartenbedarf 0,9 1,1 2,0
Summe 11,8 13,2 25,1
Einwohner 2.147 2.408 4.555
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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Angebotsstruktur
Die nachfolgenden Einzelhandelsstrukturdaten basieren auf einer vollständi-
gen Einzelhandelsbestandserhebung in der Stadt Emden im November 2017
und einer Teilnacherhebung und Prüfung im März 2019.
Im Rahmen der Bestandserhebung wurden im Stadtteil Conrebbersweg mit
einer Bäckerei und einer Fleischerei zwei Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von 45 qm erhoben. Sie erwirtschaften einen Einzelhandelsumsatz von circa
0,6 Mio. €. Dieser Umsatz verteilt sich ausschließlich auf die Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel. Damit ist der Einzelhandelsbestand bisher noch
sehr gering. Die Versorgung der Bevölkerung im Stadtteil Conrebbersweg
läuft aktuell an Standorten außerhalb des Stadtteils ab.
Abb. 10: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz im Stadtteil Conreb-
bersweg
Quelle: cima, 2019, Rundungsdifferenzen möglich
CIMA Warengruppe
Anzahl der
Betriebe
(Haupt-
sortiment)
Verkaufs-
fläche
in m²
Umsatz in
Mio. €
Periodischer Bedarf insgesamt 2 45 0,6
Nahrungs- und Genussmittel 2 45 0,6
Gesundheit und Körperpflege 0 0 0,0
Zeitschriften, Schnittblumen 0 0 0,0
Aperiodischer Bedarf insgesamt 0 0 0,0
Bekleidung, Wäsche 0 0 0,0
Schuhe, Lederwaren 0 0 0,0
Sanitätsartikel, Optik, Akustik 0 0 0,0
Uhren, Schmuck 0 0 0,0
Bücher, Schreibwaren 0 0 0,0
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik 0 0 0,0
Sportartikel, Fahrräder 0 0 0,0
Spielwaren 0 0 0,0
Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 0 0 0,0
Zooartikel 0 0 0,0
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik 0 0 0,0
Möbel 0 0 0,0
Heimtextilien 0 0 0,0
Baumarktartikel, Gartenbedarf 0 0 0,0
Einzelhandel insgesamt 2 45 0,6
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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Einzelhandelszentralität und Entwicklungsspielräume
Die Einzelhandelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg liegt aufgrund des
geringen Bestandes insgesamt ohne die Stadtteilerweiterung aktuell nur bei
5, mit der Stadtteilerweiterung inklusive 2.408 zusätzlichen Einwohnern sogar
nur bei 2. Da die Bestandsbetriebe nur in der Warengruppe Nahrungs- und
Genussmittel anbieten, liegen für sonstige Warengruppen keine Zentralitäten
vor. Bei Nahrungs- und Genussmitteln besteht ohne Erweiterung eine Zent-
ralität von 14, mit Erweiterung von 7.
Hier zeigen sich klare Entwicklungsspielräume für den Stadtteil, um der Be-
völkerung insbesondere eine Nahversorgung vor Ort bieten zu können. Bei
einer Einwohnerzahl von 2.147 Einwohnern liegt das Nachfragepotenzial im
Bereich Nahrungs- und Genussmittel circa 3,7 Mio. € über dem Einzelhan-
delsbestand, bei 4.555 Einwohnern sogar circa 8,5 Mio. €. Einschränkend muss
hierbei gesagt werden, dass eine Betrachtung der Zentralitäten auf Stadtteil-
ebene die gesamtstädtische Versorgungssituation außen vor lässt. Die Ziel-
vorstellung ist keine vollständige Deckung von Angebot und Nachfrage in
jedem Stadtteil für sich, sondern eine gesamtstädtische ausgeglichene Ver-
sorgungsstruktur. Dabei ist allerdings festzustellen, dass im Stadtteil Conreb-
bersweg insbesondere bei potenziellen 4.555 Einwohnern eine Nahversor-
gung vor Ort unerlässlich ist. Dabei ist auch hervorzuheben, dass der nächst-
gelegene Lebensmittelmarkt mit einem 500 m Radius den Stadtteil nicht ab-
deckt und vom Stadtteilmittelpunkt circa 5 Minuten mit dem PKW und circa
20 Minuten zu Fuß entfernt liegt.
Um sich dem Entwicklungsspielraum im Stadtteil Conrebbersweg insbeson-
dere für die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel weiter anzunähern,
wird in der folgenden raumordnerischen Vorprüfung die wohnortbezogene
Nahversorgung eines potenziellen Lebensmittelmarktes betrachtet. Denn ein
mögliches Planvorhaben sollte primär auf die Nahversorgung ausgelegt sein.
Abb. 11: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (ohne
Stadtteilerweiterung: 2.147 Einwohner)
Quelle: cima, 2019
Abb. 12: Ranking: Handelszentralität im Stadtteil Conrebbersweg in % (mit
Stadtteilerweiterung: 4.555 Einwohner)
Quelle: cima, 2019
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 16
4 Raumordnerische Vorprüfung potenzieller Einzelhandelsent-
wicklungen
4.1 Wohnortbezogene Nahversorgung
Der Standort des perspektivischen zentralen Versorgungsbereiches „Nahver-
sorgungszentrum Conrebbersweg“ liegt im Stadtteil in direkter räumlicher
Nähe zu vielen Wohneinheiten. Daher macht es Sinn, den Standort auf das
Instrument der wohnortbezogenen Nahversorgung zu prüfen. Sollte es sich
tatsächlich um ein Vorhaben der wohnortbezogenen Nahversorgung han-
deln, wäre das Vorhaben nicht raumbedeutsam, sodass eine Anwendung des
LROP auch bei einem Vorhaben über 800 qm Verkaufsfläche nicht notwendig
wäre und die Zulässigkeit allein nach Städtebaurecht erfolgen würde. „Der
„wohnortbezogenen Nahversorgung“ dienende Betriebe sind Betriebe, die aus-
schließlich kleinräumig wirken und deshalb keine Raumbedeutsamkeit erlan-
gen. Wegen ihrer engen räumlichen Auswirkungen sind solche Vorhaben nicht
in der Lage, als „Standortkonkurrenten“ zur Ausdünnung des Versorgungsnet-
zes beizutragen. Deshalb kann ihre Verkaufsfläche auch mehr als 800 m2 be-
tragen. Zwingend einzuhaltende Voraussetzungen dieser Betriebe sind, dass ihr
Sortiment zu mindestens 90% aus periodischen Sortimenten (das sind insb. Le-
bensmittel und Drogeriewaren) besteht und mehr als 50% ihres Umsatzes von
Kunden aus einem fußläufigen Einzugsbereich stammen. Als fußläufig erreich-
bar sieht das LROP im Zusammenhang mit Einzelhandel nicht einen pauscha-
len Entfernungsradius, sondern einen Bereich mit einer maximalen Gehzeit von
10 Minuten an.“ (Arbeitshilfe des LROP Niedersachsen, 2017, S. 17).
Auf Basis der Einwohnerdaten des Zensus 2011 aggregiert auf 100m-Gitter-
zellen wurde für den 10-minütigen fußläufigen Radius eine Einwohnerzahl
von 1.820 aus den Stadtteilen Conrebbersweg und Früchteburg auf einer Flä-
che von 0,69 qkm ermittelt.
Abb. 13: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) nach Zensus 2011
Quelle: Zensus, 2011, https://atlas.zensus2011.de/
Bearbeitung: cima, 2019
Eine Einbeziehung der geplanten Wohngebiete würde zu weiteren circa 1.300
Einwohnern im 10-minütigen fußläufigen Einzugsgebiet führen. Dabei sind
die Bereiche 1-3 vollständig dem 10-minütigen fußläufigen Einzugsgebiet zu-
zurechnen, Bereich 4 circa zur Hälfte, Bereich 5 circa zu einem Fünftel, Bereich
6 circa zu einem Viertel und Bereich 7 circa zu einem Fünftel (vgl. Abb. 2 und
Abb. 14). Die gesamte Einwohnerzahl würde fußläufig dann bei circa 3.120
liegen.
https://atlas.zensus2011.de/
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 17
Abb. 14: Fußläufige Erreichbarkeit (10 Minuten) inklusive Stadtteilerweiterung
Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende
Bearbeitung: cima, 2019
Mit den ermittelten Einwohnerzahlen im fußläufigen Bereich (10 Minuten)
können die möglichen Umsätze im Bereich Nahrungs- und Genussmittel nach
aktueller Bebauung und nach Planungsstand ermittelt werden. Dazu werden
aus den Einwohnerzahlen die Nachfragepotenziale berechnet. Von diesen
Nachfragepotenzialen können durch einen potenziellen Lebensmittelmarkt
am Vorhabenstandort aufgrund von Einkaufsgewohnheiten, Pendlerverflech-
tungen etc. nicht alle gebunden werden, sodass Abschöpfungsquoten ange-
nommen werden. Für die aktuelle Situation würde diese Quote bei circa 34 %
liegen, inklusive einer Stadtteilerweiterung und stärkeren Orientierung der
neuen Einwohner auf diesen Markt bei circa 39 %. Daraus ergibt sich aktuell
ein Abschöpfungspotenzial von circa 1,24 Mio. €, inklusive weiterer Einwoh-
ner von circa 2,44 Mio. €. Da nach dem Instrument der wohnortbezogenen
Nahversorgung mindestens 50 % der Umsätze eines Marktes in der
Warengruppe aus dem fußläufigen Bereich stammen müssen, ist im aktuellen
Fall ein Einzelhandelsumsatz von bis zu 2,48 Mio. € Euro im Bereich Nahrungs-
und Genussmittel möglich, im Planungsfall von bis zu 4,88 Mio. €.
Abb. 15: Test auf wohnortbezogene Nahversorgung
Quelle: cima, 2019
Für eine Annäherung an eine mögliche Verkaufsfläche des Marktes werden
Annahmen getroffen. Erstens hält der potenzielle Lebensmittelmarkt den An-
teil von mindestens 90 % periodischen Sortimenten ein und bietet dabei ins-
gesamt auf circa 85 % der Verkaufsfläche Nahrungs- und Genussmittel an.
Zweitens erwirtschaftet der Markt die in Emden durchschnittliche jährliche
Flächenproduktivität von 4.553 € brutto pro qm Verkaufsfläche im Bereich
Nahrungs- und Genussmittel. Daraus würde sich für den gesamten Lebens-
mittelmarkt inklusive aller angebotenen Warengruppen aktuell eine maximal
mögliche Verkaufsfläche von circa 641 qm, zusätzlich der Stadtteilentwick-
lung von circa 1.267 qm ergeben. Damit wäre zukünftig auch großflächiger
Einzelhandel über die wohnortbezogene Nahversorgung möglich.
Die erwähnten Verkaufsflächen beruhen allerdings auf verschiedenen Annah-
men und können durch Änderungen wie zum Beispiel einer Anpassung der
Verbrauchsausgaben im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, einer abwei-
chenden Flächenproduktivität oder Bindungsquote je nach Anbieter oder ei-
ner abweichenden Einwohneranzahl durch andere Planungen schwanken.
Grundsätzlich zeigt sich, dass die Realisierung eines Lebensmittelmarktes
zur Schaffung einer Nahversorgung für die Bevölkerung vor Ort im Be-
reich zwischen circa 1.000 und 1.400 qm sinnvoll ist. Dazu zählen 50 % der
Potenzialkunden im fußläufigen Bereich sowie weitere 50 %, die primär aus
dem sonstigen Stadtteil Conrebbersweg und Umgebung stammen.
Stadtteile Bebauungsstand
Einwohner
(10-Minuten-
Radius)
Nachfragepotenzial
Nahrungs- und
Genussmittel in
Mio. €
Abschöpfungs-
quote
Abschöpfungs-
potenzial in Mio. €
Möglicher
Einzelhandelsumsatz
Nahrungs- und
Genussmittel in Mio. €
Conrebbersweg
+ FrüchteburgAktuelle Bebauung 1.820 3,6 34% 1,24 bis zu 2,48
Conrebbersweg
+ Früchteburg
Zukünftige
Bebauung3.120 6,3 39% 2,44 bis zu 4,88
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 18
4.2 Integrationsgebot
Ein Planvorhaben muss aber nicht zwingend über die wohnortbezogene Nah-
versorgung und das damit einhergehende Nicht-Vorhandensein von Raum-
bedeutsamkeit begründet werden. Es kann auch eine Anwendung des LROP
stattfinden. Darunter fällt unter anderem das Integrationsgebot.
In der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden wird der
Vorhabenstandort als perspektivisches Nahversorgungszentrum Conrebbers-
weg festgelegt. Nahversorgungszentren sind eine Kategorie von zentralen
Versorgungsbereichen, die eine Versorgungsfunktion primär für die Nahver-
sorgung besitzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
kann auch eine räumlich konzentrierte Ansiedlung von Einzelhandelsbetrie-
ben mit der primären Aufgabe der Versorgung des fußläufigen Einzugsbe-
reichs einen zentralen Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB bilden. 6
Dies wäre bei der Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes in Conrebbersweg
der Fall, sodass dabei von einem Nahversorgungszentrum bzw. zentralen Ver-
sorgungsbereich gesprochen werden kann. Häufig werden diese Bereiche
aber durch eine Durchmischung von Einzelhandel und ergänzenden Funktio-
nen wie Dienstleistungen und gastronomischen Angeboten definiert. 7
Daher
ist zur Entwicklung des Nahversorgungszentrum Conrebbersweg neben der
Ansiedlung von Einzelhandel auch eine Ansiedlung von Dienstleistungsbe-
trieben wie Banken oder andere kundenorientierte Dienstleistungen sowie
gastronomischer Angebote zu empfehlen. Hierbei bleibt festzuhalten, dass
der Standort aktuell noch kein Nahversorgungszentrum darstellt und erst
noch dahingehend entwickelt werden muss.
Insbesondere für den Beginn können Vorhaben bei einer Prüfung des Integ-
rationsgebotes nicht eindeutig über die Lage in zentralen Versorgungsberei-
chen, die als städtebaulich integrierte Lage gelten, bewertet werden.
„1Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrelevant sind,
sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig
6
BVerwG Urteil vom 17.12.2009 – 4 C 2.08
(Integrationsgebot). 2Diese Flächen müssen in das Netz des öffentlichen Perso-
nennahverkehrs eingebunden sein. 3Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren
Sortimente zu mindestens 90 vom Hundert periodische Sortimente sind, sind
auf der Grundlage eines städtebaulichen Konzeptes ausnahmsweise auch au-
ßerhalb der städtebaulich integrierten Lagen innerhalb des zentralen Sied-
lungsgebietes des Zentralen Ortes im räumlichen Zusammenhang mit Wohn-
bebauung zulässig, wenn eine Ansiedlung in den städtebaulich integrierten La-
gen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere
zum Erhalt gewachsener baulicher Strukturen, der Rücksichtnahme auf ein his-
torisch wertvolles Ortsbild oder aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist;
Satz 2 bleibt unberührt.“ (Abschnitt 2.3, Ziffer 05, Sätze 1 bis 3).
Daher wird im Folgenden eine Vorprüfung der zu erfüllenden Kriterien für die
Ausnahmeregelung vom Integrationsgebot vorgenommen.
Einbindung in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs
Die aktuell nächstgelegene Bushaltestelle „Hoher Weg“ liegt in circa 400 Me-
ter bzw. fünf Minuten fußläufig entfernt vom Vorhabenstandort. Über die Hal-
testelle gibt es mit der Linie 1 zwischen dem Emder Hauptbahnhof und der
Haltestelle „Eilsumer Reihe“ eine stündliche Einbindung in das Netz des öf-
fentlichen Personennahverkehrs. In den Planungen der Änderung des Flä-
chennutzungsplans wird das Thema Busverkehr ebenfalls berücksichtigt, so-
dass bei der Ansiedlung von Einzelhandel im Nahversorgungszentrum even-
tuell eine weitere Haltestelle noch näher am Standort entstehen kann.
Aufteilung periodischer und aperiodischer Sortimente
Sollte es ein konkretes Planvorhaben geben, müssten dabei auf mindestens
90 % der Verkaufsfläche periodische Sortimente vertrieben werden.
Lage im zentralen Siedlungsgebiet
Das zentrale Siedlungsgebiet der Stadt Emden wird aktuell abgegrenzt. Der
Standort wird sich dabei innerhalb dieser Abgrenzung befinden.
7
BVerwG Urteil vom 11.10.2009 – 4 C 7.07
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 19
Räumlich funktionaler Zusammenhang zu Wohngebieten
Der Standort würde unmittelbar an einige Wohngebiete im Stadtteil Conreb-
bersweg angrenzen. Durch die geplante Stadtteilentwicklung würde dieser
gegebene räumlich funktionale Zusammenhang noch einmal verstärkt wer-
den.
Vorhandensein einer städtebaulich integrierten Lage im Sinne des LROP
Mit dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie zum Teil mit den
Nahversorgungszentren Borßum, Eisenbahndock, Transvaal und Alte Molke-
rei sind städtebaulich integrierte Lagen im Sinne des LROP in der Stadt Emden
vorhanden.
Städtebauliche oder siedlungsstrukturelle Gründe zur Nichtansiedlung
innerhalb der städtebaulich integrierten Lage
Exemplarisch genannte Gründe zur Nichtansiedlung innerhalb der städtebau-
lich integrierten Lage können der Erhalt gewachsener baulicher Strukturen,
die Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild oder verkehrliche
Gründe sein. Die Gründe müssen auf tatsächlichen Umständen begründet
sein. Die Erklärungen müssen nachvollziehbar belegt sein, dass innerhalb die-
ser Lagen weder geeignete Bestandsflächen noch potentiell entwickelbare
Flächen aktuell oder in absehbarer Zeit zur Verfügung stehen. Bei einem spe-
ziellen Planvorhaben ist dieser Nachweis noch zu erbringen.
Städtebauliches Konzept
Mit der aktuellen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Em-
den ist nach dessen Beschluss ein städtebauliches Konzept vorhaben, das das
perspektivische Nahversorgungszentrum Conrebbersweg als Standortalter-
native und einen Standort für die zukünftige Entwicklung von Einzelhandel
ausweist. Zudem werden darin die Einzelhandelssituation sowie die Versor-
gungsstrukturen gesamtstädtisch betrachtet. Ein zu verwendendes städte-
bauliches Konzept liegt damit vor.
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 20
4.3 Einklang mit der Fortschreibung des Em-
der Einzelhandelskonzeptes
Eine Entwicklung des perspektivischen Nahversorgungszentrums Conreb-
bersweg steht im Einklang mit der Fortschreibung des Emder Einzelhandels-
konzeptes.
Dort wird explizit ausgewiesen, dass in Einzelfällen die Nahversorgungssitua-
tion an geeigneten Stellen ausgebaut werden soll. „Weitere Neuansiedlungen
sollten nur dann möglich sein, wenn für den betreffenden Nahbereich eine Ver-
besserung der Nahversorgungssituation und/ oder der Nahversorgungsqualität
erreicht wird und nur, wenn eine Einzelfallprüfung die Verträglichkeit für die
Bestandsstrukturen nachweisen konnte. Ein Beispiel ist die Vorgehensweise
beim perspektivischen Nahversorgungszentrum Conrebbersweg, das auf der
Grundlage dieses Einzelhandelskonzepts ausgewiesen werden soll und die Nah-
versorgung im Umfeld nachhaltig verbessert.“ (Fortschreibung des Einzelhan-
delskonzeptes Emden, 2019, S. 50).
Zudem wird bezüglich der speziellen Planung die im vorliegenden Standort-
verträglichkeitsgutachten skizzierte Entwicklung von Sortimenten festgehal-
ten. „Der Schwerpunkt des Einzelhandels sollte im periodischen Bereich, insbe-
sondere Nahrungs- und Genussmittel liegen, um die Funktion der weiteren
zentralen Versorgungsbereiche in Emden nicht zu gefährden.“ (Fortschreibung
des Einzelhandelskonzeptes Emden, 2019, S. 71). Empfehlend wurde dort Fol-
gendes geschlussfolgert „Die nahversorgungsrelevanten Sortimente können
dabei durchaus im großflächigen Bereich über 800 qm Verkaufsfläche liegen,
sofern keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und
ergänzende integrierte Nahversorgungsstandorte festgestellt wurden.“ (Fort-
schreibung des Einzelhandelskonzeptes Emden, 2019, S. 71). In dem vorlie-
genden Standortverträglichkeitsgutachten wurde bereits über die Potenziale
im Stadtteil und die Prüfung der wohnortbezogenen Nahversorgung nach-
gewiesen, dass das Potenzial auch für großflächigen Einzelhandel über 800
qm Verkaufsfläche vorhanden ist und bis zu einer bestimmten Größe auch als
nicht raumbedeutsam gelten würde. Auswirkungen auf die zentralen
Versorgungsbereiche müssten bei expliziten Vorhaben mit feststehenden
Verkaufsflächengrößen eines Anbieters genauer geprüft werden. Zur Annä-
herung werden im folgenden Kapitel die genauer zu berücksichtigenden Zen-
tren im Untersuchungsgebiet näher vorgestellt.
Das Nahversorgungszentrum Conrebbersweg entspricht zudem den Ansied-
lungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen, insofern keine negati-
ven Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und ergänzende inte-
grierte Nahversorgungsstandorte bestehen. Denn Betriebe mit nahversor-
gungsrelevanten Hauptsortimenten, zu denen auch ein Lebensmittelmarkt
zählt, sind grundsätzlich in den Nahversorgungszentren möglich.
Abb. 16: Ansiedlungsregeln für Neuansiedlungen und Erweiterungen
Quelle: cima, 2019, Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Emden 2019, S. 93
Ze
ntr
ale
Ve
rso
rgu
ng
sbe
reic
he
zentrenrelevante
Hauptsortimente
nahversorgungsrelevante
Hauptsortimente
nicht-zentrenrelevante
Hauptsortimente
sonstige, nicht integrierte
Standorte
Gewerbegebiete
keine Ansiedlung keine Ansiedlungausnahmsweise zulässig
nach Einzelfallprüfung
keine Einzelhandelsansiedlungen, da gewerblichen Nutzungen vorbehalten(Annexhandel zulässig)
we
ite
re S
tan
do
rtk
ate
go
rie
n
integrierte Lagen
in Wohn- und
Mischgebieten
keine Ansiedlungkleinflächig(orientiert an
Nahversorgungsfunktion)
keine Ansiedlung
Innenstadt Emden
(Hauptzentrum)großflächig möglich großflächig möglich großflächig möglich
Nahversorgungszentren kleinflächig möglich großflächig möglich*Als ergänzendes Angebot
kleinflächig möglich
Ergänzende, teil-, integrierte
Nahversorgungsstandorte Keine AnsiedlungGroßflächig möglich nach
Einzelfallprüfung*kleinflächig möglich
Fachmarktstandorte Keine Ansiedlung Keine Ansiedlung großflächig möglich
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 21
4.4 Potenzielle Beeinträchtigung der Zentren
Das Untersuchungsgebiet
Das Untersuchungsgebiet eines potenziellen Planvorhabens am Standort des
perspektivischen Nahversorgungszentrums sollte auf einem für die Stadt-
größe und Versorgungsstruktur Emdens angemessenen 7-minütigen PKW-
Radius aufbauen. Ergänzt wird dieser in den Randlagen um knapp abgren-
zende Zentren wie das Nahversorgungszentrum Transvaal, Teile des Fach-
marktstandortes (FMS) Ubierstraße / West-Center sowie den integrierten
Nahversorgungsstandort (NV-Standort) Lidl im Stadtteil Wolthusen. Je nach
Anbieter und potenzieller Marktgröße kann das Untersuchungsgebiet bei ei-
nem expliziten Verträglichkeitsgutachten leicht abweichen. Grundsätzlich
sind in dem abgegrenzten Untersuchungsgebiet mit dem NVZ Alte Molkerei,
dem NVZ Transvaal und dem ZVB Innenstadt die drei relevantesten zentralen
Versorgungsbereiche für die Entwicklung im Stadtteil Conrebbersweg inbe-
griffen. Sie müssen bei einem Verträglichkeitsgutachten darauf geprüft wer-
den, wie stark sie von Verdrängungseffekten beeinträchtigt werden könnten.
Die beiden FMS Harsweg und Ubierstraße / West-Center sowie die integrier-
ten NV-Standorte sind Teil des sonstigen Untersuchungsgebietes, da sie
keine zentralen Versorgungsbereiche und somit städtebaulich schützenswer-
ten Standorte sind.
Der Gesamtumsatz im Untersuchungsgebiet beträgt 204,1 Mio. € und teilt
sich auf 99,5 Mio. € im periodischen sowie 104,6 Mio. € im aperiodischen
Bedarfsbereich auf. Der für das Vorhaben eines Lebensmittelmarktes rele-
vante Umsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel liegt bei 68,7 Mio. €
und steht dem potenziellen Umsatz des neuen Marktes (Annäherung anhand
wohnortbezogener Nahversorgung von bis zu 4,9 Mio. €) gegenüber.
Abb. 17: Potenzielles Untersuchungsgebiet
Quelle: cima, 2019
Im Folgenden werden die drei zentralen Versorgungsbereiche sowie das ag-
gregierte sonstige Untersuchungsgebiet genauer vorgestellt.
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
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Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
In der Emder Innenstadt als zentralem Versorgungsbereich wurden insgesamt
21 Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben.
Alle Betriebe, die dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 2.375 qm Ver-
kaufsfläche einen Umsatz von 13,6 Mio. €. Die relevanten Lebensmittelmärkte
sind Edeka und Aldi.
Abb. 18: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Strukturdaten)
Quelle: cima, 2019
Abb. 19: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt (Karte)
Kartengrundlage: Stadt Emden, 2018
Bearbeitung: cima, 2019
Eine Schwächung mit städtebaulichen Auswirkungen durch eine Einzelhan-
delsentwicklung im Stadtteil Conrebbersweg ist dabei nicht zu erwarten. Der
zentrale Versorgungsbereich Innenstadt ist auch im Bereich Nahrungs- und
Genussmittel gut aufgestellt und wäre nur zum Teil von Umsatzumverteilun-
gen betroffen.
Anzahl der
Betriebe
(Hauptsortiment)
Verkaufsfläche
in qm
Umsatz in
Mio. €
periodischer Bedarf (gesamt) 30 3.790 26,3
davon Nahrungs- und Genussmittel 21 2.375 13,6
aperiodischer Bedarf (gesamt) 93 13.665 36,6
gesamt 123 17.455 62,9
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
in der Stadt Emden
Seite 23
Nahversorgungszentrum Alte Molkerei
Im Nahversorgungszentrum Alte Molkerei wurde insgesamt 1 Betrieb mit
dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben. Alle Betriebe, die
dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 700 qm Verkaufsfläche einen
Umsatz von 3,5 Mio. €. Der einzige vorhandene Lebensmittelmarkt ist Netto.
Abb. 20: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Strukturdaten)
Quelle: cima, 2019
Abb. 21: Nahversorgungszentrum Alte Molkerei (Karte)
Kartengrundlage: Stadt Emden, 2018
Bearbeitung: cima, 2019
Aufgrund der räumlichen Nähe zum Stadtteil Conrebbersweg und dem relativ
geringen Einzelhandelsumsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im
Nahversorgungszentrum Alte Molkerei muss bei einem speziellen Vorhaben
eine genauere Prüfung der Verdrängungseffekte stattfinden. Grundsätzlich ist
das Nahversorgungszentrum aber ebenfalls auf die Nahversorgung ausge-
richtet, weshalb die Überlappung mit dem perspektivischen Nahversorgungs-
zentrum Conrebbersweg eher gering ist.
Anzahl der
Betriebe
(Hauptsortiment)
Verkaufsfläche
in qm
Umsatz in
Mio. €
periodischer Bedarf (gesamt) 1 755 3,8
davon Nahrungs- und Genussmittel 1 700 3,5
aperiodischer Bedarf (gesamt) 3 1.220 3,1
gesamt 4 1.975 6,9
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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Seite 24
Nahversorgungszentrum Transvaal
Im Nahversorgungszentrum Transvaal wurde insgesamt 1 Betrieb mit dem
Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel erhoben. Alle Betriebe, die die-
ses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 605 qm Verkaufsfläche einen Um-
satz von 1,9 Mio. €. Der einzige vorhandene Lebensmittelmarkt ist NP.
Abb. 22: Nahversorgungszentrum Transvaal (Strukturdaten)
Quelle: cima, 2019
Abb. 23: Nahversorgungszentrum Transvaal (Karte)
Kartengrundlage: Stadt Emden, 2018
Bearbeitung: cima, 2019
Der Einzelhandelsumsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel im Nahver-
sorgungszentrum Transvaal ist relativ gering. Allerdings steht der Standort
insbesondere durch die räumliche Entfernung und Ausrichtung auf die Nah-
versorgung nicht in unmittelbarer Konkurrenz mit dem Stadtteil Conrebbers-
weg, sodass nur sehr geringe Umverteilungsquoten angesetzt werden sollten
und damit auch nur geringe Umverteilungseffekte zu erwarten sind.
Anzahl der
Betriebe
(Hauptsortiment)
Verkaufsfläche
in qm
Umsatz in
Mio. €
periodischer Bedarf (gesamt) 2 685 2,1
davon Nahrungs- und Genussmittel 1 605 1,9
aperiodischer Bedarf (gesamt) 0 60 0,1
gesamt 2 745 2,2
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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Sonstiges Untersuchungsgebiet
Das sonstige Untersuchungsgebiet besteht unter anderem aus mehreren
Fachmarktstandorten und integrierten NV-Standorten. Insgesamt gibt es 34
Betriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel. Alle Betriebe,
die dieses Sortiment anbieten, erwirtschaften auf 11.500 qm Verkaufsfläche
einen Umsatz von 49,6 Mio. €. Die relevanten Lebensmittelmärkte sind Lidl
(2x), Combi, Nah und Gut, NP, Real (2x) und Aldi.
Abb. 24: Sonstiges Untersuchungsgebiet (Strukturdaten)
Quelle: cima, 2019
Im sonstigen Untersuchungsgebiet befinden sich einige große Lebensmittel-
märkte und es wird ein hoher Umsatz im Bereich Nahrungs- und Genussmittel
generiert. Viele dieser Märkte, insbesondere an den Fachmarktstandorten,
haben ein großes Einzugsgebiet und sprechen primär PKW-Kunden aus ver-
schiedenen Stadtteilen an. Grundsätzlich sollte daher über das sonstige Un-
tersuchungsgebiet der deutlich größte Umsatzanteil umverteilt werden. Prob-
lematische Umverteilungseffekte sind im Gesamten nicht zu erwarten. Zudem
liegen die dort angesiedelten Betriebe nicht in städtebaulich integrierter und
damit schützenswerter Lage.
Anzahl der
Betriebe
(Hauptsortiment)
Verkaufsfläche
in qm
Umsatz in
Mio. €
periodischer Bedarf (gesamt) 49 13.930 67,3
davon Nahrungs- und Genussmittel 34 11.500 49,6
aperiodischer Bedarf (gesamt) 46 35.550 64,8
gesamt 95 49.480 132,1
Standortverträglichkeitsgutachten für den perspektivischen zentralen Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“
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Seite 26
5 Abschließende Empfehlungen
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass am Standort des perspektivischen zentra-
len Versorgungsbereichs „Nahversorgungszentrum Conrebbersweg“ die Vo-
raussetzungen für eine Einzelhandelsentwicklung mit dem Ziel der Nahver-
sorgung sehr gut gegeben sind. Primär sollte eine solche Entwicklung auf das
Sortiment Nahrungs- und Genussmittel abzielen.
Für die Entwicklung des perspektivischen Nahversorgungszentrums ist neben
der Einzelhandelsentwicklung auch eine Ansiedlung von ergänzenden Funk-
tionen wie kundenorientierten Dienstleistern (z.B. Banken) oder gastronomi-
schen Angeboten zu empfehlen, um den Charakter von Nahversorgungszen-
tren zu erfüllen. Zudem wäre bezüglich des Integrationsgebotes gerade zu
Beginn der Entwicklung auch eine Ausnahme davon tendenziell möglich.
Zu den aktuell im Stadtteil lebenden 2.147 Einwohnern würden mit der ge-
planten Stadtteilerweiterung zusätzlich in 1.204 Wohneinheiten durchschnitt-
lich 2,0 Einwohner hinzukommen. Die Gesamteinwohnerzahl würde dann auf
4.555 ansteigen. Bei dem aktuellen Einzelhandelsbestand in der Stadt Emden
liegt der Stadtteil Conrebbersweg nicht innerhalb eines 500 m Radius eines
Lebensmittelmarktes (über 400 qm Gesamtverkaufsfläche) und die fußläufige
Entfernung vom Stadtteilmittelpunkt bis zum nächstgelegenen Lebensmittel-
markt beträgt circa 20 Minuten. Im Stadtteil selbst gibt es lediglich zwei klei-
nere Betriebe (Fleischerei und Bäckerei). Diese Versorgung ist insbesondere
für die Anzahl der Einwohner nach einer Stadtteilerweiterung unzureichend
und zeigt einige Potenziale auf.
Im Rahmen des Tests auf die wohnortbezogene Nahversorgung hat sich ge-
zeigt, dass über eine 10-minütige-fußläufige Entfernung auf Basis des Zensus
2011 ohne Stadtteilerweiterung 1.820 Einwohner einen Lebensmittelmarkt
am Vorhabenstandort des perspektivischen Nahversorgungszentrums Conr-
ebbersweg erreichen würden. Zukünftig würde sich dieses Anzahl auf circa
3.120 erhöhen. Damit wäre großflächiger Einzelhandel auch nicht-raumbe-
deutsam möglich. Daraus wird eine ungefähre Gesamtverkaufsfläche eines
Lebensmittelmarktes zur Schaffung einer Nahversorgung primär für die
Einwohner im Stadtteil Conrebbersweg von circa 1.000 bis 1.400 qm ab-
geleitet. Damit könnte das Ziel der Nahversorgung für fußläufig erreichbare
Kunden und weitere Einwohner im Stadtteil gut erfüllt werden. Diese Fläche
kann aber je nach Einzelvorhaben, Planungsstand der Stadtteilerweiterung o-
der Entwicklung der Versorgungsstrukturen in der Stadt Emden abweichen.
Zudem muss die Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche im Un-
tersuchungsgebiet berücksichtigt werden. Hierzu sollten auf Basis eines 7-
minüten PKW-Radius die zwei Nahversorgungszentren Alte Molkerei und
Transvaal sowie der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt zählen. Das
sonstige Untersuchungsgebiet, das keine schützenswerte Funktion besitzt,
sollte aus den beiden Fachmarktzentren Ubierstraße / West-Zentrum und
Harsweg sowie weiteren integrierten Nahversorgungsstandorten und ande-
ren Betrieben bestehen. Die stärkste Umverteilung von Umsätzen sollte aus
diesem sonstigen Untersuchungsgebiet stammen. Die beiden Nahversor-
gungszentren sind ebenfalls auf die Nahversorgung vor Ort ausgerichtet,
weshalb die Umverteilungen eher geringer sein sollten. Lediglich beim Nah-
versorgungszentrum Alte Molkerei sollte aufgrund der räumlichen Nähe eine
genauere Prüfung der Überschneidung und Umsatzumverteilung stattfinden.
Leichte Abweichungen des Untersuchungsgebietes können je nach Planvor-
haben und Anbieter möglich sein.
Grundsätzlich müssen alle expliziten Planvorhaben einer Verträglichkeitsun-
tersuchung unterzogen werden. Das vorliegende Standortverträglichkeits-
gutachten soll Entwicklungstendenzen aufzeigen, ersetzt aber kein vollstän-
diges Verträglichkeitsgutachten. Darin muss eine genaue ökonomische Wir-
kungsprognose mit einer Prüfung der Verträglichkeit der bestehenden Ein-
zelhandelsstrukturen im Sinne des §11 Abs. 3 BauNVO stattfinden, sowie bei
Feststellung einer Raumbedeutsamkeit eine Prüfung des Einklangs mit dem
LROP Niedersachsen 2017 (inkl. Kongruenzgebot, Integrationsgebot, Abstim-
mungsgebot, Beeinträchtigungsverbot).