Download pdf - Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment ... · Weimar: Attractive location for first-time buyers The city of Weimar is particularly popular with local investors. In 2014

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential InvestmentMarktreport 2015/2016 · Erfurt · Weimar · Jena

Die Landeshauptstadt Erfurt, die Kulturstadt Weimar und der Hochtechnologiestandort Jena bilden den wirt-schaftlichen Kernraum der Region Thüringen mit mehr als 400.000 Einwohnern. Ein vielfältiges Arbeitsplatz- angebot sowie ein attraktives Wohnumfeld mit einem abwechslungsreichen Kultur- und Freizeitangebot lassen die Bevölkerungszahl seit Jahren leicht steigen. Insbe-sondere der weiter anhaltende Zuzug in die Städte sorgt für eine langfristig stabile Wohnraumnachfrage. Im Jahr 2014 sind alleine in Erfurt 1.385 Personen mehr zu- als fortgezogen.

Bundesweit gefragtes InvestitionszielDer Markt für Anlageimmobilien in Thüringen, speziell in Erfurt, ist ein bundesweit gefragtes Investitionsziel. Ferner zeigt sich die Region sehr investorenfreundlich, da es beispielsweise kein Umwandlungsverbot für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt. Zudem gilt bei einer Eigenbedarfs- oder Verwertungs-kündigung lediglich eine Sperrfrist von drei Jahren – in anderen Bundesländern beträgt diese Frist sogar bis zu zehn Jahre. In allen drei Städten stoßen Käufer auf eine Auswahl an verfügbaren Immobilien. Gesucht werden über-wiegend Wohn- und Geschäftshäuser bzw. Mehr- familienhäuser mit einem Wert um 500.000 EUR. Im Vergleich zum Vorjahr sind vermehrt Erstkäufer aktiv, die mit dem Immobilienerwerb vorrangig das Ziel der Altersabsicherung verfolgen. Erfahrene Bestands- halter aus der Region und auch aus den alten Bundes-ländern investieren in der Regel bis zu 1,2 Mio. EUR für ein Anlageobjekt, wobei Käufer aus Westdeutschland

The state capital Erfurt, the cultural city Weimar and the advanced technology location Jena form the economic core of the region of Thuringia with more than 400,000 inhabitants. A diverse range of jobs and an attractive living environment with a various cultural and recreational activities ensure a consistent slight growth in the population. In particular, the continuous influx of people into the cities brings with it a long-term steady demand for housing. For example, in 2014 more than 1,385 more persons moved to rather than away from Erfurt alone.

Nationwide popular investment targetThe market for investment properties in Thuringia, especially in Erfurt, is an investment target that is popular throughout the country. Furthermore, the region is very investor-friendly as, for example, re-allocation is not prohibited for the conversion of rental into freehold apartments. In addition, there is only a vesting period of three years in case of termination of tenancy due to intended owner-occupation or owner's dependent-occupation or of reutilisation – in other federal states this term can be anything up to ten years.In all three cities buyers encounter a selection of available properties. They are mainly seeking residential investments or apartment buildings with a value around 500,000 euros. In comparison with the previous year, more first-time buyers are active whose main objective is to purchase property as a provision for old age. Experienced portfolio holders from the region and also from the old West German states usually invest up to 1.2 million euros for an investment property, whereby

Wohn- und Geschäftshäuser Erfurt · Weimar · JenaResidential Investment Erfurt · Weimar · Jena

* Stand:/As of: 30.06.2014Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial

Bevölkerung und private HaushaltePopulation and private households

2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2020 2025

Erfurt Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 203,8 205,0 202,0 203,5 204,9 205,3 206,0 208,3

Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s 108,1 108,5 106,9 107,7 108,4 108,6 109,6 111,4

Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,88 1,87

Weimar Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 65,2 65,3 62,9 63,2 63,3 63,3 66,0 67,0



Jena Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s 104,4 105,1 106,4 106,9 107,7 107,4 107,9 109,6



Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 • Erfurt/Weimar/Jena


buyers from West Germany partly accept higher purchase prices. Owners are also aware of the strong demand for properties due to the pressure on investors to invest and are therefore asking much higher prices in comparison with the previous year. At present multipliers have reached a peak of 19.8 times the annual net rent (2014: multipliers up to 17.2).Due to the positive underlying economic conditions rising rents are forecast in the long term which has led to an increasing acceptance of the higher purchase prices. Even now investors often have the opportunity of optimising the yields from their properties by adjusting existing rents to the current rental level.

Growing price dynamism in ErfurtIn Erfurt an increasing price dynamism is being registered both in purchase prices and in rents in all locations. Rents thus reach a peak of up to 9.90 euros/m² and multipliers lie within a range from 13.0 to 19.5. Due to the strong demand unmodernised properties have also experienced an above-average price increase. In 2014 the mean property volume per transaction was almost 542,000 euros. A certain proportion of solvent investors buy properties without outside capital. Buyers are mainly yield-oriented and come from the old West German states.In the basic and average locations such as Johannesvorstadt or Ilversgehofen these yield-oriented investors often find suitable properties due to the good range on offer and the sturdy price-performance ratio. The former working-class district Ilversgehofen, which up to now was relatively unknown among investors, lies to the north of the city centre and is characterised by a mixture of Wilhelminian buildings. The increasing degree of refurbishment over the past few years and the successive urban development measures lead to a consistent upgrading of the district. In addition, this location will continue its positive development due to its proximity to the old part of the city. On the whole the rents will rise comparably more strongly in basic and average locations as the good and prime locations have already reached a high level.

Weimar: Attractive location for first-time buyersThe city of Weimar is particularly popular with local investors. In 2014 the average property volume per transaction totalled around 474,000 euros (2013: 364,300 euros). The multipliers (up to 18.5) and rents (up to 10.10 euros/m²) have risen in all locations. The demand for unrenovated investment properties is especially high. Due to the often rather smaller property size Weimar is

teilweise höhere Kaufpreise akzeptieren. Die Eigen-tümer sind sich der hohen Nachfrage nach Objekten auch aufgrund des Anlagedrucks seitens der Investoren bewusst und rufen demzufolge im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Preise auf. Gegenwärtig liegen die Fakto-ren in der Spitze beim 19,8-Fachen der Jahresnettokalt-miete (2014: Faktor bis 17,2). Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedin-gungen werden langfristig steigende Mieten prognos-tiziert, was zu einer zunehmenden Akzeptanz der gestiegenen Kaufpreise geführt hat. Bereits jetzt haben Investoren oftmals die Möglichkeit, die Rendite der Objekte durch eine Anpassung der Bestandsmieten auf das aktuelle Mietniveau zu optimieren.

Zunehmende Preisdynamik in ErfurtIn Erfurt wird sowohl bei den Kaufpreisen als auch den Mieten in allen Lagen eine zunehmende Preisdynamik registriert. So erreichen die Mieten in der Spitze bis zu 9,90 EUR/m² und die Faktoren bewegen sich in einer Spanne zwischen 13,0 und 19,5. Aufgrund der hohen Nachfrage haben auch unsanierte Objekte eine über-durchschnittliche Preissteigerung erfahren. Das durch-schnittliche Objektvolumen pro Transaktion betrug in 2014 annähernd 542.000 EUR. Ein gewisser Anteil an liquiden Investoren kauft die Objekte ohne Fremd- ka pital. Überwiegend sind die Käufer renditeorientiert und kommen aus den alten Bundesländern. In den einfachen und mittleren Lagen, wie beispiels-weise Johannesvorstadt oder Ilversgehofen, werden diese renditeorientierten Anleger aufgrund des guten Objektangebots und des soliden Preis-Leistungs-Verhält-nises häufig fündig. Das bei Investoren bisher relativ unbekannte ehemalige Arbeiterviertel Ilversgehofen liegt nördlich der Innenstadt und ist durch eine durch-mischte gründerzeitliche Bebauung geprägt. Der in den vergangenen Jahren steigende Sanierungsgrad sowie fortlaufende städtische Entwicklungsmaßnahmen führen zu einer stetigen Aufwertung des Stadtviertels. Und auch aufgrund der Nähe zur Altstadt wird sich diese Lage weiter positiv entwickeln. Insgesamt werden die Mieten langfristig verhältnismäßig stärker in den einfachen und mittleren Lagen ansteigen, da die guten und sehr guten Lagen bereits ein hohes Niveau erreicht haben.

Weimar: Attraktiver Standort für ErstkäuferDie Stadt Weimar ist vorrangig bei lokalen Anlegern beliebt. Im Jahr 2014 betrug das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion rund 474.000 EUR (2013: 364.300 EUR). Die Faktoren (bis 18,5) sowie die

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

IndikatorIndicator

2012 2013 2014 2015 Trend

Faktor 13,4 – 14,7 13,5 – 14,9 14,1 – 16,9 15,5 – 19,5 Multiplier 12,0 – 13,6 12,5 – 13,9 13,5 – 15,9 14,8 – 18,0

10,5 – 12,5 11,0 – 12,8 12,5 – 14,2 14,0 – 16,0 10,0 – 11,0 10,0 – 11,5 11,1 – 12,8 13,0 – 14,5

Whg.-Mieten in EUR/m2 6,50 – 8,80 6,70 – 8,90 6,90 – 9,50 7,10 – 9,90 Residential rents in EUR/m2 5,50 – 6,80 5,80 – 7,00 6,00 – 7,30 6,20 – 8,10

4,70 – 6,20 4,90 – 6,30 5,00 – 6,40 5,20 – 7,40 4,00 – 5,00 4,00 – 5,30 4,00 – 5,60 4,20 – 6,40

Erfurt


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11,5 – 13,0 11,5 – 13,0 12,5 – 14,0 13,8 – 15,5 11,0 – 12,0 11,0 – 12,0 11,5 – 13,0 12,5 – 14,5


5,50 – 6,50 5,50 – 6,50 5,80 – 6,90 5,90 – 7,20 4,00 – 5,00 4,10 – 5,50 4,20 – 5,60 4,50 – 6,00

Weimar


IndikatorIndicator

2012 2013 2014 2015 Trend


11,5 – 13,5 11,8 – 13,7 12,5 – 14,9 15,0 – 16,7 10,5 – 12,0 10,8 – 12,2 11,7 – 13,5 13,8 – 15,0


5,50 – 7,70 5,50 – 7,70 6,00 – 8,10 6,70 – 8,90 5,00 – 6,60 5,00 – 6,60 5,00 – 6,90 5,70 – 7,50

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Kühnhausen

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Töttelstädt

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Bischleben-Stedten

Molsdorf

Möbisburg-Rhoda

Waltersleben

Egstedt

Melchendorf NiedernissaRhoda

UrbichHerrenberg

Dittel-stedt

Krämpfer-vorstadt

Daber-stedtLöber-

vorstadtHochheim

Brühler-vorstadt

MarbachAlach

Salomons-born

Mittelhausen

Stotternheim

Schwerborn

Töttleben

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Vieselbach

RoterBerg

IlversgehofenRieth

MoskauerPlatz

Gispersleben

SulzerSiedlung

Hohen-winden Kerspleben

Johannes-platz

Johannes-vorstadt

Andreas-vorstadt

AltstadtHochstedt

Azmannsdorf

Linderbach

Büßleben

Maua

Wogau

Burgau

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Ammerbach

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Ziegenhain

Isserstedt

Westviertel

Drackendorf

Lichtenhain

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Münchenroda

Krippendorf

Schlegelsberg Jenaprießnitz

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Süßenborn

Oberweimar

Ehringsdorf

Taubach

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Nordvorstadt

Nordstadt

Nord

Gabern-dorf

Tröbdorf

Weststadt

West-vorstadt

Schönblick

Südstadt

Nieder-grunstedt

Gelmeroda

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Sehr gute LagePrime location

Gute LageGood location

Mittlere LageAverage location

Einfache LageBasic location

GewässerWaters

Gewerbe-/IndustrieflächeCommercial/Industrial area

GrünflächeGreen area

Erfurt · Weimar · Jena - Lagen für Wohn- und GeschäftshäuserErfurt · Weimar · Jena - Residential Investment locations

© Engel & Völkers Commercial

Jena

WeimarErfurtErfurt

10 200 km


an attractive location, in particular for first-time buyers. There mainly properties with four to six residential units and purchase prices between 300,000 and 500,000 euros are offered. The district Nordvorstadt that is primarily dominated by apartment buildings offers interesting investment perspectives for investors. Over the past few years many buildings were refurbished which has led to a higher attractiveness of the location, especially for families. The city has encouraged this development by declaring the Nordvorstadt a redevelopment area, thus providing additional incentives for investors. The Westvorstadt is a sought-after residential area throughout all sections of the population, including students. For this reason investors are already prepared to pay above-average prices here for a sound property due to the good rentability of apartments.

High rents and multipliers in JenaIn Jena one can find the largest university in Thuringia, the famous Friedrich Schiller University with approx. 20,000 students. In 2014 the rents and multipliers increased in all locations, in some cases even drastically. In comparison with Erfurt and Weimar, in Jena the highest rents and multipliers are still demanded, the top rents reaching 12.10 euros/m² and multipliers up to 19.8. In addition, the average property volume per transaction has risen remarkably to around 965,000 euros (2013: 592,600 euros). The background for this is the trade with mainly large-volume properties in good and prime locations.Nevertheless, Jena is also an interesting location for investors who“only” wish to invest a medium-sized, six-figure amount as smaller investment properties often appear on the market. The district “Jena-West” arouses great interest with buyers due to its popularity with tenants and the strong demand as a result of its proximity to the university. Furthermore, properties in this location, that is characterised by Wilhelminian frontages and historic buildings, are mostly modernised. The good traffic connections also add to the attractiveness of the district – one can reach Weimar in around 15 minutes and Erfurt in 30 minutes from the Jena-West station.

Mieten (bis 10,10 EUR/m²) sind in allen Lagen gestiegen. Insbesondere die Nachfrage nach unsanierten Anlage- immobilien ist hier hoch. Aufgrund der oftmals eher kleineren Objektgröße ist Weimar ein attraktiver Inves-titionsstandort, gerade für Erstkäufer. Dort werden über-wiegend Objekte mit vier bis sechs Wohneinheiten und Kaufpreisen zwischen 300.000 bis 500.000 EUR ange-boten. Interessante Anlageperspektiven für Investoren bietet das von Mehrfamilienhäusern dominierte Viertel Nordvorstadt. Hier wurde in den vergangenen Jahren viel saniert, was zu einer höheren Attraktivität der Lage, vor allem für Familien, geführt hat. Die Stadt hat diese Entwicklung durch die Ausweisung der Nordvorstadt als Sanierungsgebiet unterstützt und somit zusätzliche Anreize für Investoren geschaffen. Die Westvorstadt ist unter allen Bevölkerungsgruppen – dazu zählen auch Studenten – ein gefragtes Wohnquartier. So sind Investo-ren aufgrund der guten Vermietbarkeit von Wohnungen auch bereit, hier überdurchschnittliche Preise für ein solides Objekt zu zahlen.

Hohe Mieten und Faktoren in JenaIn Jena befindet sich mit der renommierten Friedrich-Schiller-Universität die größte Hochschule Thüringens mit rund 20.000 Studenten. In 2014 sind die Mieten und Faktoren in allen Lagen teilweise deutlich angestie-gen. Im Vergleich zu Erfurt und Weimar werden in Jena weiterhin die höchsten Mieten und Faktoren aufgerufen. In der Spitze liegen die Mieten bei 12,10 EUR/m² und die Faktoren bei 19,8. Auffällig stark angestiegen ist zudem das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion auf rund 965.000 EUR (2013: 592.600 EUR). Hinter-grund ist der Handel mit überwiegend großvolumigen Objekten in den guten und sehr guten Lagen.Dennoch ist Jena auch für Anleger, die „nur“ einen mitt-leren sechsstelligen Betrag investieren möchten, ein interessanter Standort, da oftmals kleinere Anlageimmo-bilien auf den Markt kommen. Der Stadtteil Jena-West stößt aufgrund der Beliebtheit seitens der Mieter sowie der hohen Nachfrage durch die Nähe zur Universität bei Käufern auf großes Interesse. Zudem sind die Objekte in der durch gründerzeitliche Straßenzüge sowie historische Gebäude geprägten Lage überwiegend saniert. Auch die gute Verkehrsanbindung macht den Stadtteil attraktiv – vom Bahnhof Jena-West erreicht man in rund 15 Minuten Weimar und in 30 Minuten Erfurt.

Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial

in %

Rendite versus InflationYield versus inflation

* Bruttoanfangsrendite gute Lage / Gross initial yield für good locations** deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating

0,0

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20121. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.

2013 20141. Hj.2015

Jena*Weimar*Erfurt*

Umlaufrendite**/current yield**Inflationsrate/inflation rate

** Prognosespanne/Forecast range

* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen AnteilApartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

Anz

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Transaktionsanzahl*Number of transactions

Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial

JenaWeimarErfurt

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* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen AnteilApartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use

** Prognosespanne/Forecast range

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Transaktionsvolumen*Transaction volume

Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial

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Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015Sales price 1st half 2015

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min. max.gew. Mittel

für Bestandsobjekte/Portfolio propertiesweighted average

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