Wohn- & Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · Ostschweiz

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · Ostschweiz

In Kreuzlingen besteht weiterhin eine zufriedenstellende Nachfragesituation der SchweizerKunden nach wertstabilen Anlageobjekten. Die Banken agieren inzwischen zunehmend selektiv und restriktiv bei der Kreditvergabe, sodass deutlich mehr Augenmerk auf die Bonität des Käufers gelegt wird. Dies dünnt die Anzahl der potentiellen Kaufinteressenten aus. Die Preise sind nach wie vor attraktiv für qualitativ hochwertige Rendite-Liegenschaften.

Werner Ullmann, Engel & Völkers Commercial Kreuzlingen

In der MS-Region Untersee sorgen die positiven Funda-mentaldaten und das Tiefzinsniveau sowohl bei institu-tionellen Investoren als auch bei privaten Anlegern für eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern. Die zunehmenden Regulierungen auf dem Immobilienmarkt werden jedoch auch in Zukunft Einfluss auf Investitionsentscheidungen haben. Insbeson-dere die geplante Verschärfung des Bundesgesetzes über den Grundstückserwerb durch Ausländer, die „Lex Koller“, wird derzeit kontrovers diskutiert.

Objekte in guten Lagen gefragtDas Interesse der regionalen und überregionalen Anleger konzentriert sich derzeit auf Mehrfamilienhäuser in guten Lagen. In Gemeinden wie Salenstein oder Ermatingen lassen sich im Durchschnitt Nettorenditen von aktuell 3.51 % erzielen. Derzeit sind hier jedoch kaum Objekte auf dem Markt verfügbar, weshalb viele Interessenten mittlerweile einen leichten Sanierungsstau akzeptieren.

Steigende Preise in der MS-RegionDas Preisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser ist zu-letzt weiter angestiegen. In den sehr guten Lagen direkt am Bodensee, wie beispielsweise Tägerwilen oder Kreuzlingen, liegen die Preise für Anlageobjekte in der Spitze bei 6’250 CHF/m2. Je nach Objektqualität sind in den periphären Gemeinden der einfachen Lagekategorie

Preise zwischen 2’350 und 3’600 CHF/m2 erzielbar. Das Mietniveau wächst weniger stark und bewegt sich inner-halb der MS-Region auf einem stabilen Niveau. Im 1. Halbjahr 2017 wurden für eine Wohnung durchschnitt-lich 17.47  CHF/m2 im Monat aufgerufen. In der Ge-meinde Kreuzlingen liegen die Angebotsmieten mit 18.39  CHF/ m2 im Schnitt unwesentlich höher. Zu 2012 wurde hier ein Mietpreisanstieg von 4 % registriert.

Positive Entwicklungen in KreuzlingenWohnraum wird in der größten Schweizer Stadt am Bodensee zu einem zunehmend knapperen Gut. In den vergangenen vier Jahren wuchs die Bevölkerung um 5 % auf 21’555  Einwohner. Trotz hoher Neubauaktivität – zwischen 2011 und 2015 wurden rund 1’000 neue Wohneinheiten fertiggestellt – liegt die Leerstandsquote bei lediglich 0.6 %. Viele Bildungsangebote, wie die Pädagogische Hochschule Thurgau, tragen zur Attrak-tivität des Standortes bei. Dabei profitiert die Stadt von der nahegelegen deutschen Grenze und der Nähe zur Universitätsstadt Konstanz.

AusblickAuch in Zukunft werden Kreuzlingen und die umliegen-den Gemeinden aufgrund ihrer Lagequalität im Fokus der Investoren bleiben. Inwieweit die Regulierungsdichte die Nachfrage beeinflussen wird ist noch nicht absehbar.

Wohn- und Geschäftshäuser Kreuzlingen

21’555 36’315 CHF 62 18.39 CHF/m2

Bevölkerung*+ 5.0 % (ggü. 2012)

Kaufkraft je Einwohner*88.7 (Kaufkraftindex)

Leerstehende Wohnungen*0.6 % (Leerstandsquote)

Ø-Miete (Monat)*–0.8 % (ggü. 2016)

*bezogen auf die Gemeinde Kreuzlingen

Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von Wüest & Partner

Entwicklung der Angebotsmieten (Monat)

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MS-Region UnterseeGemeinde Kreuzlingen

Quelle: Bundesamt für Statistik Schweiz

Entwicklung der Bevölkerung

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201620152014201320122011

19.9 20.5 20.8 21.3 21.5 21.6

57.9 59.2 60.3 61.1 62.0 62.7

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MS-Region UnterseeGemeinde Kreuzlingen

Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial, Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank

Rendite versus Inflation

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Inflation**

Zinsen*

WGH tiefe Rendite

WGH hohe Rendite

*Rendite Bundesobligationen (10 J.) **Landesindex der Konsumentenpreise

Nettorendite versus Inflation MS-Region Untersee

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.Sehr gute Lage17.45 – 18.08 CHF/m2

Gute Lage16.13 – 16.71 CHF/m2

Mittlere Lage14.97 – 15.96 CHF/m2

Einfache Lage13.45 – 14.38 CHF/m2 Gewässer

MS-Region Untersee - Durchschn. monatliche Angebotsmiete (CHF/m2) nach Gemeinden

SEE

UNTERSEE

BODENSEE

ÜBERLINGER

ZELLER SEE

Kemmental15.96

Wäldi16.13

Eschenz13.91

Lengwil15.77

Schlatt (TG)15.78

Tägerwilen17.61

Altnau14.97 Güttingen

16.34

Kreuzlingen17.89

Steckborn17.45 Ermatingen

16.26

Wagenhausen13.45

Diessenhofen15.44

Langrickenbach14.11

Salenstein16.44Basadingen-Schlattingen

13.70Mammern

15.28

Berlingen14.38

Münsterlingen18.08

Bottighofen16.71

Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von FPRE

WGH-Preis in CHF/m2 *

2016 2017

Sehr gute Lage 3’650 – 6’000 3’850 – 6’250

Gute Lage 3’000 – 4’200 3’150 – 4’400

Mittlere Lage 2’750 – 3’700 2’900 – 3’850

Einfache Lage 2’250 – 3’450 2’350 – 3’600

Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial

Durchschnittliche Nettorendite in %*

2016 2017

Sehr gute Lage 3.41 3.33

Gute Lage 3.57 3.51

Mittlere Lage 3.70 3.65

Einfache Lage 3.73 3.67

Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis der ausgewerteten Inserate von Wüest & Partner

*Die Preisspannen und Renditen beruhen auf einem modellierten Beispielobjekt, bei dem unter Konstanthaltung aller übrigen Variablen lediglich die Merkmale Ausstattung und Mikrolage variieren.

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · Ostschweiz

Wohn- und Geschäftshäuser Rapperswil-Jona

26’956 43’170 CHF 156 19.72 CHF/m²

Bevölkerung*+ 2.3 % (ggü. 2012)

Kaufkraft je Einwohner*105.5 (Kaufkraftindex)

Leerstehende Wohnungen*1.2 % (Leerstandsquote)

Ø-Miete (Monat)*–3.1 % (ggü. 2016)

*bezogen auf die Gemeinde Rapperswil-Jona

Die rege Bautätigkeit geht weiter und konzentriert sich weg von den Zentren hinein in dieRandregionen. Hier entsteht ein Überangebot. Bei Altbeständen ist mit sinkenden Mieterträgen zu rechnen. Sehr interessant sind somit teilsanierte Objekte aus den 60er, 70er und 80er Jahren, da diese zu fairen Preisen mit hohen Renditen gehandelt werden.

Heinz Senn, Engel & Völkers Commercial Südostschweiz & Liechtenstein

Positive Fundamentaldaten und ein anhaltendes Tiefzins-niveau sorgen auf dem Markt für Wohn- und Geschäfts-häuser in der MS-Region Linthgebiet für einen massiven Nachfrageüberhang von privaten und institutionellen Anlegern. Dies führt im Vergleich zum Vorjahr zu einem Anstieg der durchschnittlichen Angebotspreise in allen Lagen. Gleichzeitig ist eine Stabilisierung der Mietpreise in der Region erkennbar.

Attraktiver AnlagestandortRapperswil-Jona bildet mit seinen 26’956 Einwohnern die größte Stadt innerhalb der MS-Region. Für Investoren stellt der lokale Immobilienmarkt mit seinem moderaten Preisniveau eine attraktive Alternative zum nahegelegenen Zürich dar. Im Nachfragefokus stehen primär Anlage-objekte mit mindestens zehn Wohneinheiten – hier bewegt sich die Preisspanne zwischen 4’700 und 6’300 CHF/m2 und ist somit im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Folglich haben auch die Nettorenditen leicht nachgegeben und liegen im Durchschnitt aktuell bei 3.22 %.

Gefragter WohnungsmarktDurch ihre Zentrumsfunktion ist die Gemeinde am Ober-see ein beliebter Wohnort bei Familien und Pendlern aus den Kantonen Zürich und Schwyz. Obwohl sich die Leerstandsquote mit 1.2 % auf einem niedrigen Niveau bewegt, weisen die Angebotsmieten eine stabil verlaufende

Entwicklung auf. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt in Rapperswil-Jona bei derzeit 19.72 CHF/m2. Damit verfügt das Regionalzentrum über das höchste Mietpreis-niveau in der gesamten MS-Region.

Neubauaktivität in RandlagenTrotz reger Nachverdichtungen gibt es für Käufer derzeit kaum noch geeignete Objekte am Markt. Aufgrund eines Mangels an Bauland in Core-Lagen konzentriert sich die Neubau- und Investitionstätigkeit im Wesentlichen auf die Umlandgemeinden, in denen zunehmend ein Überangebot an Mietwohnungen entsteht. Dies führt zu sinkenden Angebotsmieten bei unsanierten Bestands-wohnungen. Für renditeorientierte Investoren sind daher besonders teilsanierte Gebäude aus den 70er und 80er Jahren interessant. Diese werden zu marktfairen Preisen gehandelt und versprechen durch ihre gute Vermietbarkeit lukrative Erträge.

AusblickDie MS-Region Linthgebiet wird auch zukünftig im An-lagefokus von Investoren und privaten Anlegern stehen, sodass weiterhin von einer regen Bautätigkeit auszugehen ist. Die erzielbaren Renditen für Wohn- und Geschäfts-häuser werden zumindest mittelfristig über denen anderer konservativer Anlageformen liegen.

Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von Wüest & Partner

Entwicklung der Angebotsmieten (Monat)

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Quelle: Bundesamt für Statistik Schweiz

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59.9 60.4 61.2 61.8 62.4 62.8

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MS-Region LinthgebietGemeinde Rapperswil-Jona

Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial, Bundesamt für Statistik, Schweizerische Nationalbank

Rendite versus Inflation

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WGH tiefe Rendite

WGH hohe Rendite

*Rendite Bundesobligationen (10 J.) **Landesindex der Konsumentenpreise

Rendite versus Inflation MS-Region Linthgebiet

Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2017/2018 · Ostschweiz

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.Sehr gute Lage19.83 CHF/m2

Gute Lage16.66 – 17.49 CHF/m2

Mittlere Lage15.68 – 15.90 CHF/m2

Einfache Lage14.63 – 14.99 CHF/m2 Gewässer

MS-Region Linthgebiet - Durchschn. monatliche Angebotsmiete (CHF/m2) nach Gemeinden

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Schänis17.49

Eschenbach16.66

Gommiswald15.68

Benken14.99

Kaltbrunn15.90

Rapperswil-Jona19.83 Uznach

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Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis von FPRE

WGH-Preis in CHF/m2 *

2016 2017

Sehr gute Lage 4’600 – 6’200 4’700 – 6’300

Gute Lage 3’600 – 4’900 3’700 – 5’000

Mittlere Lage 3’100 – 4’300 3’100 – 4’400

Einfache Lage 2’600 – 3’800 2’600 – 3’900

Quelle: FPRE, Engel & Völkers Commercial

Durchschnittliche Nettorendite in %*

2016 2017

Sehr gute Lage 3.31 3.22

Gute Lage 3.23 3.14

Mittlere Lage 3.51 3.45

Einfache Lage 3.54 3.48

Quelle: Engel & Völkers Commercial auf Basis der ausgewerteten Inserate von Wüest & Partner

*Die Preisspannen und Renditen beruhen auf einem modellierten Beispielobjekt, bei dem unter Konstanthaltung aller übrigen Variablen lediglich die Merkmale Ausstattung und Mikrolage variieren.

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