Immobilienwirtschaft, Marktmodell, Projektentwicklung

Vorlesung: Planungs- und Bauökonomie

Immobilienwirtschaft

- Projektentwicklung -

- Marktmodell des Immobilienmarktes -

© Prof. Dr. Kristin Wellner / SS 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft

Projektentwicklung...

"Durch Projektentwicklung sind die Faktoren

— Standort,

— Projektidee und

— Kapital

so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige ... sowie

gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienprojekte geschaffen und

dauerhaft rentabel genutzt werden können."

Diederichs

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Projektentwicklung im Immobilienlebenszyklus

Grundstück

Projekt-entwicklung(Neubau)

Nutzung

Leerstand

Projekt-

entwicklung

(Redevelopment)

Nutzung

Abriss

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PE: Beteiligte Personen und Unternehmen

Grundstücks-eigentümer

Immobilien-dienstleister

Nutzer Financiers

ArchitektenPlaner

Investoren

Bauunter-nehmen

Projektent-wicklung

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Projektent-wickler

…ÖffentlicheHand


Phasen der Projektentwicklung

Pro

jektv

erm

ark

tung

Projektkonzeption

Projektinitiierung

Projektkonkretisierung

Projektdurchführung

Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses -

Übersicht

Verkauf

Investment

Vermietung

Quelle: Schulte/Bone-Wnkel, Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S.40.

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Phasen der Projektentwicklung

Projektinitiierung

Standort

Idee

Kapital

Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projektes

Einfache Projektentwicklungsrechnung

Pro

jektv

erm

ark

tung

Pro

jekt-

/ Gru

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ckssic

heru

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Seite 40


Projektkonzeption

Markt-

analyse

Machbarkeitsstudie

Standort-

analyse

Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse

Pro

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tung

Pro

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Analyse

des

Nutzungs-

konzepts

Wett-

bewerbs-

analyse

Risiko-

analyse

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Immobilien-Markt-System: Immobilien-Research

Quellle: in Anlehnung an Miller / Geltner, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, S. 25.

Neue

Flächen

Miet-/Flächenmarkt

Immobilien-

Projektentwicklungs-Markt

Immobilien-Investmentmarkt

Angebot

(Eigentümer)

Herstellungskosten

(incl. Bodenpreis)

Angebot

(Eigentümer /

Verkäufer)

Nachfrage

(Investoren)

Nachfrage

(Mieter)

Mietpreise & Leerstand

Wirtschaftliche Ent-

wicklung (national

und regional)

Kapitalmarkt

Immobilien-Research

Immobilien-Research

Immobilien-

preise (Wert)

Cashflow

Profitabilität der

Projektentwicklung

Immobilien-Research

Immobilien-Research

Geforderte

Mindest-

verzinsung

des Investors

(Cap Rate)

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Immobilienrendite

Renditedefinitionen nach gif e.V.:

Brutto-Anfangsrendite: Vertragsmiete

(BAR) Netto-Kaufpreis

Netto-Anfangsrendite: Netto-Mieteinnahmen

(NAR) Brutto-Kaufpreis

Mängel:

— Unterstellung, dass es während der Laufzeit weder zu Mieterhöhungen noch zu

Wertveränderungen kommt

— Keine Berücksichtigung der Zahlungszeitpunkte

ist bei langfristigen Investitionen, wie Immobilien, unzulänglich

— Aber in der Praxis noch weit verbreitet, hohe Praktikabilität, überschlagstauglich

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Einflussfaktoren auf dem Grundstücksmarkt

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Beziehungen am Immobilienmarkt: Überblick

Daten

Kauf/Verkauf

(Preis)

Finanzierung

Mieten

Immobilie

(Grundstück und Gebäude mit

Instandhaltung/ Modernisierung

über gesamten Lebenszyklus)

Verkäufer

Käufer Eigenkapital (Renditeanforderung)

Makler

(Eur. Zentralbank) (Staat)

• Lage (Externe Effekte)

• Ausstattung/Gebäudeart

• Angebot/Nachfrage (Mieter- oder Vermietermarkt)

Mieter:+ Miete

- Bewirtschaftungskosten

- Kapitaldienst

= Cashflow vor Steuer

(Netzwerk)(Informationen)

Bank Fremdkapital

(Zinskonditionen, Deckung)

Verwaltung

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