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IPH Transact GmbH

Investitionsstrategien für B-Städte und B-Lagen

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“

2. Warum steigt die Nachfrage nach „B-Städten“ und „B-Lagen“

3. Welche Einzelhandelskonzepte findet man bevorzugt in „A-Städte/-Lagen“und „B-Städten/-Lagen“?

4. Investitionskriterien Institutioneller/Professioneller Immobilieninvestoren

5. Exkurs Renditekalkulation

6. Zusammenfassung und Ausblick

Inhalt

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (1)

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1.1 Definition „B-Städte“ in Anlehnung an Bulwiengesa AG

„ Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Büroflächenbestand (BGF)> 7 Mio qm; (Miet-)Umsätze über 150.00 qm; Spitzenmieten im langjährigen Mittel: €12,00/qm.“

Folgende Städte (Pkw-Kennzeichen) fallen hierunter: BO, BN, HB, DO, DD, DU, E, H, KA, L, MA, MÜ, N, WI

Kritikpunkt:Reine Bürostandort-Definition Quantitativer AnsatzFungibilitäts- und Volumen bezogenEingeschränkte Verwendbarkeit für Handel (Shoppingcenter)

Korrigierter Ansatz:Berücksichtigung von Nutzungskonzepten, Sondereffekten (Tourismus, GrenzstädteUniversitätsstädte etc.), Einzugsgebieten und „Strahlkraft“ der Stadt

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(2)

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1.2 Definition von „Lagen“ in Anlehnung an GiF*

Lage von Einzelhandelimmobilien:

„Von besonderer Bedeutung bei EH-Flächen ist die Lage. Faktoren zur Lage sindu.a. Frequenz potenzieller Kunden, fußläufige Erreichbarkeit, Anbindung an ÖPNV oder die Erreichbarkeit von Parkplätzen.

(….) , dass die Beurteilung der Lage auch davon abhängt, welche Nutzungangestrebt wird. Gute und sehr gute Lagen befinden sich häufig in den Innenstädten der Ober- und Mittelzentren

* Zitiert aus IHK Mittlerer Niederrhein

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(3)

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1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF

1a – Lage:

(…) höhere Passantenfrequenz, dichtester Geschäftsbesatz und typisches innerstädtisches Sortiment (Lederwaren, Schuhe, Bücher etc.)

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“(4)

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1.2 Definition „Lagen“ in Anlehnung an GiF

1b –Lage:

(….) mit nicht höchster Passantenfrequenz und dichtem Geschäftsbesatz mit vereinzelten Unterbrechungen. Es dominieren Klein- und Mittelbetriebe, die neben innenstadtrelevanten Sortimenten auch den täglichen Bedarf und Spezialbedarf decken.(…) Leerstände und mindergenutzte Grundstücke können die Einkaufsattraktivität vermindern.

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1. Definition „B-Städte“ und „B-Lagen“ (5)

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1.3 Fazit aus den Definitionen A-/B-Stadt und A-/B-Lage

Die Bewertung, ob es sich um eine A- oder B-Stadt resp. A- oder B-Lage handelt, hängt neben Soziodemographischen Daten und Quantitativen Markt- Aspekten von folgenden Kriterien ab:

• Mikrolage im Hinblick auf Frequenz• Objekttyp (Handel, Büro ,Logistik, etc.) und • Nutzungskonzept des Mieters

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Produktverfügbarkeit

Renditeerwartungen, Cashflow-Stabilität

Risikodiversifikation

Fungibilität/Exit

Finanzierbarkeit

2. Warum steigt die Nachfrage nach„B-Städten“ und „B-Lagen“

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3. Welche Einzelhandelskonzepte in welchen Städtenund Lagen?

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Einzelhandelskonzepte in Städten und Lagen : Investorennachfrage: „ABBA‐Strategie“

EH Konzept/Lagekriterien A‐Stadt B‐Lage B‐Stadt A‐Lage Investor: International INST F PK VS FO PI

SB Warenhaus x x x x x x x x

Verbraucher‐ u. Supermarkt  X x x x x

Discounter x x x

Convenience Stores x x x x

FMZ x x x x x

Shoppingcenter x x x x

Stadtteilcenter x x x x x x

Wohn‐ und Geschäftshaus x x x x x x x x

Portfolien x x x

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Immobiliensicht

• Makro-/Mikrolage• Baurecht• Nutzungskonzept• Mieterbonität (Crefo Index < 225 und/oder D&B Index: A- bis AAA)• LEH als Ankermieter• Mietverträge• Miethöhe• WAULT• Betriebskosten• Flächenkonzeption• Zertifizierung („Green Building“)

4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (1)

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Kapitalmarktsicht

• „Ticketgröße“ Ideal: > € 15 Mio – Skaleneffekte Transaktionskosten

• Makrolage A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten„ABBA-Strategie“

• Kaufpreis Share deal, Asset deal, Transaktionskosten

• Estimated Rental Value & Marktwert Nachhaltige Marktmiete und aktueller Marktwert

• Leverage (Fremdfinanzierung) Loan to value (Marktwertbeleihungsauslauf)

• Steuerliche Konstruktion „Offshore Gesellschaften; SPV‘s(Objektgesellschaften)Gesellschafterdarlehen, Tilgungsaussetzungen

4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (2)

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Kapitalmarktsicht

• Bruttoanfangsrendite Nettomiete/Kaufpreis

• Nettoanfangsrendite Nettomiete/Kaufpreis + Transaktionskosten

• Net operating income (NOI) Nettomiete./.NUK (=EBIDTA)

• Net initial Yield NOI/(Kaufpreis + Transaktionskosten)

• Cash on Cash Yield Laufende Verzinsung auf das eingesetzte EK

(Ausschüttung nach FK und Capex)

• Capex (Capial Expenditure) Zusätzlicher Kapitalbedarf bei Investitionsmaßnahmen

• IRR (Internal Rate of Return) Dynamische EK-Verzinsung bei unterstelltem Verkauf

4. Investitionskriterien Institutioneller Investoren (3)

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IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen

5. Exkurs Renditekalkulation (1)

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Portfolio NewCo SPV Property XYZ Adresse

Gross Yield 6,67% Rent p.a. 825.000

Multiplikator 15,00 Vacancy p.a. 0

Year to Year

Non recoverables p.a.

Purchase Price 12.375.000 1 5 4,0%Stamp duty 6,5% 804.375 6 10 6,5%Agents fees 1,5% 185.625 11 15 9,0%Notary 1,0% 123.750DD costs 1,0% 123.750 Years index free 4

Total costs 10,0% 1.237.500 Start of index 5%Adjustment 100%

Total transaction costs 13.612.500

Depreciation 3,0%

Asset Management Fees 1,5%

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IRR- und Cash on Cash Yield Modell - Annahmen

5. Exkurs Renditekalkulation (2)

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Scenario 10 years holding-period

Debt 50% 6.806.250 Gross Cap rate 6,67%Equity 50% 6.806.250 Multiplier 15,00

Interest rate 2,0% Sales price 13.134.374

Amrotisation 3,0%Costs of sale 2,0% 262.687

Inflation rate 1,5% Total Investment 13.397.061

Hold period 10 Building 70% 8.662.500Site 30% 3.712.500

Tax 15,8%

IRR (after tax & Amortisation) 7,1%Profit after hold period 5.230.537Equity Multiple 1,77

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Sensitivitätsmodell – Key Value Driver der Rendite

5. Exkurs Renditekalkulation (3)

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Kriterien/Scenario A B C Delta max. Strukturierung

Transaktionskosten 10% 7% 3,5% Share DealIRR 7,10% 7,70% 8,50% 1,40%FK 50 40 30 Bank. LeverageIRR 7,10% 6,30% 5,80% 1,30%FK Zinssatz 3% 2,00% 1% Bank, HedgingIRR 6,40% 7,10% 7,80% 1,40%Amortisation 3% 1,50% 0% BankIRR 7,10% 7,40% 7,80% 0,70%Indexfreie Zeit (Jahre) 4 2 0 MietvertragIRR 7,10% 7,20% 8,10% 1,00%Indexierung "0" Freijahre 5/50 5/80 5/100 MietvertragIRR 7,20% 7,80% 8,10% 0,90%Inflationsrate 3% 2% 1,50% N.N.IRR 8,00% 7,10% 7,10% 0,90%Cap rate 7,33% 7,00% 6,67% N.N.IRR 5,90% 6,50% 7,10% 1,20%Tax (laufend) 33% 15,80% 0% Offshore, SHLIRR 6,10% 7,10% 7,90% 1,80%Nicht umlagefähige Kosten 4% 8% 12% MV, Grundsteuer, VSIRR 7,10% 6,70% 6,30% 0,80%Exit nach Jahren 3 7 10IRR 1,40% 5,50% 7,10% 5,70%

Aktiv strukturierbarVerhandelbarNicht strukturierbar

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• Eigenkapital ist im „Überfluß“ vorhanden

• Anlagemöglichkeiten im sog. Core-Bereich sind limitiert – in B-Städten besser wegen Ticketgröße, -anzahl und Konzepttiefe der Einzelhandelsformate

• Preise steigen & Risiken steigen – ungünstige Korrelation

• Abkopplung des Kapitalmarktes vom Immobilienmarkt

• Strukturierung kann Renditevorteile bringen (Steuern, Finanzierung, Transaktionskosten)

• Analoge Tendenzen wie 2003 – 2007 – Katalysatoren sind aber heute (im Unterschied zu 2007):

- Fremdfinanzierungszins niedrig (Leverage - moderat)

- EK-Verfügbarkeit & Globale Märkte („Core Kapital“ – national und international)

- Hohe Volatilität des Kapitalmarktes (dto.)

• Passen Sie sehr gut auf und bezahlen Sie den richtigen Preis für das richtige Produkt

6. Ausblick

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Alexander HoffmannGeschäftsführender GesellschafterTel. +49 89 55118-195hoffmann@iph-transact.de

Dr. Axel FroeseGeschäftsführender GesellschafterTel. +49 89 55118-196froese@iph-transact.de

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