1 Einführung Capitol Betriebskostenabrechnung. 2 Grundlagen Betriebskosten II....

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Einführung Capitol

Betriebskostenabrechnung

2

Grundlagen Betriebskosten

• II. Berechnungsverordnung (II. BV)

• Wohnungsbindungsgesetz (WobindG wegen 2% Umlageausfallwagnis)

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

• Miethöhengesetz (MHG wegen Teilinklusiv-Miete)

• Deutsche Industrie Norm (DIN wegen Wohnflächenberechnung)

I. Gesetze

3

II. Prinzip

Grundsteuer

Versicherung

. . .

• 1. Mieter

• 2. Mieter

• 3. Mieter

• . . .

10.000 € 10.000 €

Die anfallenden Kosten sollen möglichst gerecht auf die Verursacher aufgeteilt werden.

Grundlagen Betriebskosten

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III. Beispiele

1. Mieter A hat 100m² muss 500€ zahlen

Mieter B hat 100m² muss 500€ zahlen

gleichmäßige Aufteilung der Versicherungskosten in Höhe von 1000€ auf beide Mieter.

Zweifamilienhaus beide Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer.

Grundlagen Betriebskosten

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2. a) Mieter B zieht nach 6 Monaten aus b) Aufteilung der Kosten auf Mieter

Mieter A 1.1.-31.12. 500 € Mieter A 1.1.-31.12. 500€ +? = ?

Mieter B 1.1.-30.6. 250 € Mieter B 1.1.-30.6. 250€ +? = ?

Leerstand von 1.7.-31.12. REST 250 €

Eigentümer

Zweifamilienhaus, beide Wohnungen gleich groß

III. BeispieleGrundlagen Betriebskosten

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2 a) Mieter B zieht nach 6 Monaten aus b) Aufteilung der Kosten auf Mieter

Mieter A 1.1.-31.12. 500 € Mieter A 1.1.-31.12. 500€ +(250/750*500) =166,66 €

Mieter B 1.1.-30.6. 250 € Mieter B 1.1.-30.6. 250€ +(250/750*250) = 83,33 €

Leerstand von 1.7.-31.12. REST 250 € aufgeteilter Betrag 249,99 €

Eigentümer

Zweifamilienhaus, beide Wohnungen gleich groß

III. BeispieleGrundlagen Betriebskosten

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III. Beispiele

3. Mieter A ist von einer Kostenposition befreit, weil die Kosten nicht mietvertraglich vereinbart wurden. Gesamtkosten 1500,00 €

Mieter A = 500€Mieter B = 500€Mieter C = 500€

Mieter A zahlt Kostenposition nicht

Mieter A 0 €

Mieter B 500 €

Mieter C 500 €

EIGENTÜMER 500 €

Dreifamilienhaus, alle Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer.

Eigentümer bleibt auf Restbetrag sitzen

Grundlagen Betriebskosten

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III. Beispiele

4. Umlageschlüssel:

9 Wohnungen mit nicht gewerblichen Mietern

1 gewerblicher Mieter

1000€ Antennengebühr

Verteilung der 1.000 € auf die 9 Mieter

Rechnung: 1000,00 / 9 = 111,11 €

9 Mieter je 111,11 €

1 gewerblicher 0,00 €

Summe 999.99 €

Zehnfamilienhaus, alle Wohnungen gleich groß. Gleiche Anzahl an Mietern. Gleiche Mietdauer. Neun Wohnungen, ein Ladengeschäft ohne Antennenanschluss.

Grundlagen Betriebskosten

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Hausmeister 1.000,- € 1.190,- € 190,- €

Grundsteuer 1.000,- € 1.000,- € 0,- €

Abwasser 1.000,- € 1.190,- € 190,- €

Netto Brutto Mehrwertsteuer

brutto

3.000,- € 3.380,- €

Wohnungsmieter A (100m²) 1.690,- €

Gewerblicher Mieter B (100m²) 1.500,- €

+19% 285,- €

1.690,- € +1.785,- € = 3.475,- €

3.475,- € - 3.380,- € = 95,- €

Differenz von 95,- €

Mehrwertsteuerberichtigung

netto

III. Beispiele

5. Gewerbliche Mieter

1.785,- €

Grundlagen Betriebskosten

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CapitolBetriebskostenabrechnungProgramm zur Erfassung und Berechnung von Betriebskosten

• Erfassung der Betriebskosten, Mieter, Zahlungen

• Verwaltung der Sonderbelastungen

• Wirtschaftsplan

• Leerstandskontrolle

• §35a EStG – haushaltsnahe Dienstleistungen

• Erstellung einer Nutzerabrechnung nach gesetzlichen Ansprüchen

• Zahlungseingänge des Nutzers

•Gültig nach aktueller Rechtssprechung

• die Abrechnung wurde von einem vereidigten Wirtschaftsprüfer testiert

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Startmaske

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Beispiel Betriebskostenabrechnung .

Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten

Abrechnungszeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012

Einheit Fläche Miete BK Mieter Zeitraum

Wohnung 1 50 m² 380 € 45 € Maier Renate 01.01.- 31.12.2012

Wohnung 2 90 m² 500 € 60 € Kraus Hans 01.01.- 31.12.2012

Wohnung 3 80 m² 450 € 50 € Huber Klaus 01.01.- 31.05.2012

Müller Maria 01.06.- 31.12.2012

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Beispiel Betriebskostenabrechnung

Angefallene Kosten:

Hausmeister 1000,00 €

Gebäudeversicherung 400,00 €

Grundsteuer 350,00 €

Müllgebühr 380,00 €

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Objekt anlegen

Über die Hauptmaske wird das Objektmodul geöffnet

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Objektdaten

1. Objektdaten

2. Hausverwaltung/Eigentümer

3. Abrechnungszeitraum

4. Bankverbindung

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Objektdaten

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Umlageschlüssel

Über die Hauptmaske wird das

Umlageschlüsselmodul geöffnet

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Umlageschlüssel

Die gängigsten Umlageschlüssel sind bereits vordefiniert, können aber frei angepasst werden

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Umlageschlüssel

Über Doppelklick kann der jeweilige Schlüssel bearbeitet werden.

Doppelklick

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Kosten erfassen

Über die Hauptmaske wird das Kostenmodul

geöffnet

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Kosten erfassen

Die gängigsten Kostenpositionen sind bereits vordefiniert, können aber frei angepasst und nicht benötigte Positionen gelöscht werden.

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Kosten erfassen

Beispiel:

HausmeisterHausmeister 1000,00 € 1000,00 €

Gebäudeversich. 400,00 €

Grundsteuer 350,00 €

Müllgebühr 380,00 €

Doppelklick

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Kosten erfassen

Beispiel:

Hausmeister 1000,00 €Hausmeister 1000,00 €

Gebäudeversich. 400,00 €

Grundsteuer 350,00 €

Müllgebühr 380,00 €

1. Bezeichnung & Kosten

2. Umlageschlüssel

3. Aufteilung Restbetrag

4. Definition §35a

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Kosten erfassen

Beispiel:

Hausmeister 1000,00 €

Gebäudeversich. 400,00 €Gebäudeversich. 400,00 €

Grundsteuer 350,00 €

Müllgebühr 380,00 €

Wenn die gewünschte Position nicht vorhanden ist, legen Sie eine neue Zeile an

Neue Zeile anlegen

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Kosten erfassen

Beispiel:

Hausmeister 1000,00 €

Gebäudeversich. 400,00 €Gebäudeversich. 400,00 €

Grundsteuer 350,00 €

Müllgebühr 380,00 €

1. Bezeichnung & Kosten

2. Umlageschlüssel

3. Aufteilung Restbetrag

4. Definition §35a

26

Kosten erfassen

Nicht benötigte Positionen können gelöscht werden

Position löschen

27

Kosten erfassen

28

Nutzer erfassen

Über die Hauptmaske wird das Nutzermodul

geöffnet

29

Nutzer erfassen

Zum Erfassen der Nutzer wählen Sie die Zeilen mit Doppelklick an.

Die Anzahl der Nutzer wurde vorab im Objektmodul festgelegt.

Doppelklick

30

Nutzer erfassenWohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €

Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €

Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €

1. Nutzerdaten

2. Zeitraum

3. Werte Umlageschlüssel

4. Zuordnung von Kosten

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Nutzer erfassen

1. Nutzerdaten

2. Zeitraum

3. Werte Umlageschlüssel

4. Zuordnung von Kosten

Wohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €

Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €

Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €

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Nutzer erfassenWohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €

Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €

Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €

1. Nutzerdaten

2. Zeitraum

3. Werte Umlageschlüssel

4. Zuordnung von Kosten

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Nutzer erfassen

1. Nutzerdaten

2. Zeitraum

3. Werte Umlageschlüssel

4. Zuordnung von Kosten

Wohnung 1 Wohnung 1 Maier Renate 50 m²Miete: 380,- €; BK: 45,- €

Wohnung 2 Kraus Hans 90 m² Miete: 500,- €; BK: 60,- €

Wohnung 3 Huber Klaus 80 m² bis 31.05.Müller Maria 80 m² ab 01.06.Miete: 450,- €; BK: 50,- €

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Nutzer erfassen

Übersicht der Nutzer:

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Vorauszahlung

Über die Hauptmaske wird das

Vorauszahlungsmodul geöffnet

36

Vorauszahlung

Zum Erfassen der Vorauszahlung wählen Sie die Zeilen mit Doppelklick an.

Doppelklick

37

VorauszahlungVorauszahlung:540,- Euro

monatliche Vorauszahlung: 45,- Euro

1. Bezeichnung + Betrag2. aktuelle monatliche Vorauszahlung3. Neue geplante Vorauszahlung

!!Vorauszahlungen werden nur auf der Abrechnung angezeigt, wenn eine Bezeichnung eingegeben wurde!!

38

Vorauszahlung

Übersicht der Vorauszahlungen:

39

Gesamtübersicht drucken

Über die Haupt-maske wird die Gesamtübersichtgeöffnet

40

Gesamtübersicht

Hier können Sie Ihre Eingaben und die einzelnen Ergebnisse kontrollieren

Rechnen

41

Gesamtübersicht drucken

42

Gesamtübersicht drucken

Gewichtete Einzelwerte Bei Leerständen und Mieterwechseln können Sie hier die gewichteten Einzelwerte überprüfen

43

Gesamtübersicht drucken

Gewichtete Einzelwerte

Lassen Sie sich zusätzlich die Kostenanteile der einzelnen Nutzer anzeigen

44

Abrechnung drucken

Über die Hauptmaske wird das Modul

Einzelabrechnunggeöffnet

45

Abrechnung drucken

Legen Sie fest was auf der Abrechnung erscheinen soll oder ob ein Anschreiben mit gedruckt werden soll.

1. Auswahl der Nutzer

2. Druckeinstellung

Vorschau

46

Abrechnung drucken

Objektdaten &Abrechnungszeitraum

Kostenpositionen

Vorauszahlungen

Ergebnis

47

Wirtschaftsplan

Objektdaten &Abrechnungszeitraum

Kostenpositionen

Ergebnis

48

§35a EStG

49

§35a EStG

Objektdaten &Abrechnungszeitraum

Positionen

Anrechnung

Erläuterung

50

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