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Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
VDIV-INCON GmbHVersicherungsmakler
Versicherungsspezialist für Immobilienwirtschaft
Referentin
Sabine Grieger-Leipziger
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Die verschärfte Haftung des Verwalters-
Absicherung über die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
Haftungsgrundlagen
Möglichkeiten der Absicherung
Unterscheidung Vermögensschadenhaftpflicht – Betriebshaftpflicht
Besonderheiten im Vertragswerk
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Wofür haftet der Verwalter? 1. Vermögensschäden„Vermögensschäden sind solche Schäden, die weder Personenschäden noch Sachschäden sind, noch sich aus solchen von dem Versicherungsnehmer oder einer Person, für die er einzutreten hat, verursachten Schäden herleiten.“
2. Sachschäden„...Beschädigung, Verderben, Vernichtung oder Abhandenkommen von Sachen...“
3. Personenschäden„... Tötung, Verletzung des Körpers oder Schädigung der Gesundheit von Menschen...“
Haftungsgrundlagen
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Woraus haftet der Verwalter? 1. Gesetzliche Haftung„... begangene Verstöße, für die er aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts in Anspruch genommen wird.“
2. Vertragliche Haftung„... Ansprüche, die über den Umfang der gesetzlichen Haftpflicht hinausgehen, z.B. auf Grund Vertrages (Hier u.a. Verwaltervertrag) oder besonderer Zusage.“
3. Haftung aus VerschuldenEs muss ein Verstoß gegen eine Rechtsvorschrift oder gegen einen Vertrag vorliegen.
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
1. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Absicherung der reinen Vermögensschäden
2. Betriebshaftpflichtversicherung Achtung - Bürohaftpflicht reicht nicht aus !
Absicherung der Personen- und Sachschäden sowie der „unreinen Vermögensschäden“
Reine Vermögensschäden gelten u.U. mit einem Sublimit als mitversichert, allerdings sind Beratung, Planung etc. ausgeschlossen
Möglichkeiten der Absicherung
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Beispiele : Schäden aufgrund Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, z.B. ein Eigentümer rutscht am Eingang zum Büro des Verwalters aus - Personenschaden -
Schäden am Verwaltungsobjekt aufgrund Unterlassung, z.B. vergessene Beauftragung eines Dachdeckers nach Sturmschaden
Sachschaden am Verwaltungsobjekt durch verspätete Umsetzung eines Beschlusses, z.B. Reinigung der Dachrinnen und nachfolgende Überschwemmung der Dachterrasse
Personenschaden durch Nichtbeachtung des Trinkwasserverordnung
Sachschaden durch unzureichende Warnhinweise, z.B. bei Duplex-Garagen
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
1. Eintritt des VersicherungsfallesVermögensschadenhaftpflicht : Verstoßtheorie
„ewige Nachhaftung“
Betriebshaftpflicht: Ereignistheorie„keine Nachhaftung“
2. VersicherungsbedingungenVermögensschadenhaftpflicht : AVB
BBR für Immob.verwalterBesondere Vereinbarungen des Maklers (z.B. INCON)
Betriebshaftpflicht: AHB“Gewerbepolice” oder ähnliche
Sonderbedingungen
Worin bestehen die entscheidenden Unterschiede?
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Achtung!
Die Betriebshaftpflichtversicherung ist nicht durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ersetzbar.
Auszug aus den AHB : „...versichert ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers aus allen Nebenrisiken, insbesondere der durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragten Personen...“
Aber !!!
Auszug aus den BBR für WEGen: „ ausgeschlossen bleiben Schäden am Gemeinschafts- Sonder- und Teileigentum.“
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Auferlegung von Prozesskosten
Beispiele :
Verwalter lässt über den Entzug des Wohnungseigentums beschließen ohne Beachtung der erforderlichen absoluten Mehrheit der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, gerechnet nach dem Kopfprinzip
Verwalter verkündet das Zustandekommen eines Beschlusses, obwohl die vertraglich oder gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde
Verwalter erstellt die Beschlusssammlung nicht korrekt, d.h. in Ergänzung gefasster Beschlüsse werden auch Meinungsbilder vom Verwalter in die Beschlusssammlung aufgenommen, aber nicht als solche gekennzeichnet
Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel bei der Jahresabrechnung zugrunde
Verwalter legt falschen Kostenverteilungsschlüssel nach einer Baumaßnahme zugrunde
Besonderheiten im Vertragswerk
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Klausel in den BBR bzw. Besonderen Vereinbarungen
„... Schäden durch Auferlegen von Prozesskosten gemä3 § 49 Abs. 2 WEG sind mitversichert, sofern und soweit diesen Prozesskosten ein nach § 1 AVB versicherter Haftpflichtanspruch zugrunde liegt.“
Wann können dem Verwalter Prozesskosten auferlegt werden?
auch wenn er am Gerichtsverfahren nicht beteiligt ist
wenn er das Beschlussanfechtungsverfahren durch eine Pflichtwidrigkeit veranlasst hat
wenn er die Pflichtwidrigkeit grob verschuldet hat ( grob fahrlässiges, leichtfertiges oder vorsätzliches Handeln)
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Verwaltung rein gewerblicher Objekte
Beispiele :
Verwalter schließt anfechtbaren Gewerbemietvertrag ab, da Ausschließlichkeit für einen anderen gewerblichen Mieter gegeben war
Verwalter vergisst bei Abschluss eines gewerblichen Untermietvertrages die steuerliche Optierung des Hauptmieters gemäß UStG
Verwalter vergisst Umlage der eigenen Verwaltergebühr auf die Gewerbemieter
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Klausel in den BBR für Haus-, Grundstücks- und Wohnungseigentumsverwaltern
„Soweit nicht besonders beantragt, bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Verwaltung rein gewerblich genutzter Gebäude.“
Wiedereinschluss möglich durch :
geänderte AVB des Versicherers
Klausel in den BBR
Klausel in den Besonderen Vereinbarungen des Maklers
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Fehlerhafter Abschluss von Versicherungsverträgen
Beispiele :
Verwalter versäumt die Umstellung eines Altvertrages auf ein aktuelles Bedingungswerk, dadurch ist die Gefahr „Hagel“ nicht mitversichert
Verwalter meldet einen Schaden am Sondereigentum verspätet an den Versicherer, dadurch ist der Versicherer leistungsfrei
Verwalter erteilt einen Reparaturauftrag nach einem LW-Schaden, obwohl dieser vom Versicherer noch nicht freigegeben war
Verwalter schließt ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft einen Selbstbehalt in den Wohngebäudevertrag ein
Verwalter übersieht, dass für den Öltank eine separate Gewässerschadenhaftpflicht abgeschlossen werden muss
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Klausel in den BBR für Verwalter
„... sind vom Versicherungsschutz ausgeschlossen Haftpflichtansprüche, die auf dem Vorwurf beruhen, dass
a) Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt wurden.“
Teileinschluss möglich durch Klausel
„ Schäden durch versehentlich nicht rechtzeitig bezahlte Versicherungs- verträge gelten mitversichert.“
„ Vom Versicherungsschutz sind insbesondere erfasst die Verteidigungskosten für Haftpflichtansprüche, die darauf beruhen, dass Versicherungsverträge nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, erfüllt oder fortgeführt werden.“
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes
Beispiele :
Verwalter lässt die Frist zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen trotz bekannter Mängel verstreichen
Verwalter setzt Auflagen nach einer Brandbeschau fehlerhaft um, z.B. Einbau von zusätzlichen Fenstern trotz Bestandsschutz ohne Beschluss der Eigentümer
Verwalter nimmt eine Baumaßnahme ab (Inbetriebnahme/ Ingebrauchnahme- nicht Abnahme gemäß Bauingenieur- und Architektenrisiko) und übersieht eine fehlerhafte Ausführung des Auftrages
Verwalter vergibt fehlerhaft Aufträge, z.B. bei nicht vergleichbaren Angeboten rein nach dem Preis
Verwalter nimmt nach Fertigstellung des Objektes das Gemeinschafseigentum vom Bauträger ab und übersieht wichtige Mängel
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Regelung gemäß AVB :
Versicherer ist zur Leistung verpflichtet, soweit es sich bei der ausgeübten Tätigkeit des Verwalters um eine gesetzlich verankerte Tätigkeit des Berufsstandes handelt. Vergleich auch § 27 WEG
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger geht über den Rahmen der gesetzlichen Haftpflichtbestimmungen hinaus, es besteht hierfür kein Versicherungsschutz
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Klauseln der VermögensschadenhaftpflichtversicherungIm Rahmenvertrag der VDIV-INCON
• Ausweisung der Haushaltsnahen Dienstleistungen
• Verstöße beim Zahlungsakt
• Abwehrkosten bei wissentlicher Pflichtverletzung
• Nebentätigkeit des Verwalters als Immobilienmakler und
• Nebentätigkeit des Verwalters als Sachverständiger im Immobilienbereich
• Verwaltung rein gewerblicher Objekte
• Auferlegung der Prozesskosten gem. § 49 Absatz 2 WEG
• Versehentlich verspätete Zahlung von Vers.beiträgen
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
• Abwehrkosten bei nicht oder nicht ordnungsgemäß abgeschlossenen oder fortgeführten Vers.verträgen
• Abwehrkosten bei Regulierung von Gebäudeschäden im Sondereigentum
• Tätigkeit als Organ der teilrechtsfähigen Gemeinschaft
• Regressverzicht gegen freie Mitarbeiter
• Gemeinsame Versicherung mehrerer, in Personalunion geführter Firmen in 1 Vertrag
• Maßnahmen zur Erhaltung, Instandsetzung und Pflege des Verwaltungsobjektes, u.a. Einholung von Angeboten, Empfehlung ausführender Unternehmen, erste Inbetriebnahme oder Ingebrauchnahme nach einer Baumaßnahme (Vereinfachte Bauabnahme)
• Alle Verstöße während der Vertragsdauer
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
• Fester SB i.H.v. 250,- €, kein Gebührenvorwegeinwurf
• Direkte Auseinandersetzung mit dem Anspruchsteller im Schadenfall
• Versicherungssumme sollte nicht unter 100.000 € pro Schadenfall liegen, wir empfehlen derzeit 250.000 € VS
• Berechnung der Prämie sollte nach Anzahl der WE und GE erfolgen, nicht mehr nach dem veralteten Verfahren mit Bruttojahresmietwert (Ausnahme reine Gewerbeobjekte, hier ist dies am Markt noch üblich)
• Verhalten im Schadenfall : auch vor der konkreten Inanspruchnahme den möglichen Schadenfall an den Versicherer melden ; Einschaltung eines eigenen Anwaltes nur nach Rücksprache mit dem Versicherer, da sonst keine Kostenerstattung erfolgt
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Angebotsanfrage
Wir bitten um Erstellung eines Angebotes für
Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter ( )Anzahl der verwalteten WE / GE :
Betriebshaftpflicht für Verwalter ( )Anzahl der Mitarbeiter incl. Inhaber :
Firmenanschrift/Stempel:Tel. / Fax:e-mail:Ansprechpartner:
Mitglied im VDIV: ja / nein
Leipzig, 29.04.2010 10. Mitteldeutsches Verwalterforum
Bitte senden an:
Ihre Ansprechpartner vor Ort:
Frank MüllerGothaer Str. 107 , 98527 SuhlTel. : 0171 / 93 00 435Fax : 03681 / 45 87-13e-mail : mueller@incon-vm.de
Per Fax: 03681/ 45 87-25 oder 089 / 33 00 75-11 Per Tel.: 03681 / 45 87-20 oder 089 / 33 00 75-0
Per eMail an: Andrea Pohl (pohl@incon-vm.de) Jessica Hellwig (hellwig@incon-vm.de)
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