… Alles was Recht ist! Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -

… Alles was Recht ist!

Kanzlei Dr. Wienke und Kollegen

Vortrag zum Mietrecht - 19.04.2012 – Rechtsanwältin Julia Artz -

11. April 2023 | Folie 2

Vortrag zum Mietrecht19.04.2012

Referent | Kurztitel der Präsentation (bitte über die Kopf- und Fußzeile einfügen)


Vortragsablauf


I. Gestaltung des Mietvertrages

II. Nebenkosten

III. Kaution

IV. Mängel






Formularmietvertrag

oder

individueller Vertrag





Form des Mietvertrages

1. Grundsätzlich ist es möglich den Mietvertrag formfrei abzuschließen

2.Üblich sind Formularverträge

3. Notarielle Form wenn Vorkaufsrecht enthaltenBGH Urt. v. 21.11.2007 - XII ZR 149/05




§ 550 Form des Mietvertrags

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher

Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist

jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des

Wohnraums zulässig.




Der Gesetzeszweck

1. Ursprünglich nur der Erwerberschutz

2. Inzwischen auch

a) Beweisfunktion

a) Warnfunktion



Haus und Grund

1. Parteien

Geburtsdatum schon vorgegeben

2. Mieträume

3. Mietzeit

mit befristetem Kündigungsausschluss und Möglichkeit des Zeitmietvertrages

4. Miete

5. Betriebskosten

Hinweis auf Betriebskostenverordnung

6. Zahlung der Miete und Betriebskosten

7. Mietsicherheit

8. Abrechnung, Umlage und Änderung der Betriebskosten

9. Zentrale Heizungsanlage und Warmwasserversorgung

,


Mieterbund Mieterverein

1.Parteien

Geburtsdatum nicht vorgegeben

2. Mieträume

3. Mietzeit

mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung zu Lasten des V

4. Miete (inkl. Betriebskosten)

BK sind einzeln aufzuführen

Fälligkeit fehlt

Mietsicherheit fehlt

5. Verteilung u. Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten

6. Versorgung mit Heizung und Warmwasser




1. Angabe der Parteien

2. Das Mietobjekt



2. Das Mietobjekt

Problem der Flächenangabe

Bei der Wohnflächenproblematik handelt es sich um ein verhältnismäßig „junges“ Problem.

In alten Mietverträgen gab es gar keine Angaben zur Wohnfläche.

In alten Lehr- oder Fachbüchern auch nicht.





Flächenabweichungen

Minderung Kündigung BK/Mieterhöhung

Flächenermittlung

Verschiedene Berechnungsvorschriften


I. Gestaltung des MietvertragesDie Höhe der Minderung

Die Minderung der Miete tritt automatisch ein. Es bedarf keiner Gestaltungserklärung. Es ist kein „Recht“

Die Miete mindert sich „angemessen“

Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete

In der Praxis üblich:

Mietminderungstabellen mit Zusammenstellung

vergleichbarer Urteile




3. Mietzeit

-Unbestimmt

-Befristeter Kündigungsausschluss

-Zeitmietvertrag, § 575

= nur mit sehr konkreter Begründung möglich




4. Miete

Fall

V vermietet 30 m² Wohnfläche. Der m² kostet in Spenge 5,- €. V benötigt zusätzlich 50,- € für die Heizkosten und 30,- € monatlich für die übrigen Betriebskosten.

Wie hoch ist die Miete?




4. Miete

Bruttomiete

Bruttokaltmiete

Nettokaltmiete




4. Miete

Lösung des Falles:

Bruttomiete: 150 + 50 + 30 = 230

Bruttokaltmiete: 150 + 30 =180

Nettokaltmiete: 150



II. Nebenkosten



II. Nebenkosten


Die Betriebskosten (Punkt 5 der Mietverträge)

1. Heizkosten

2. Übrige Betriebskosten


II. Nebenkosten


§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.


II. Nebenkosten


§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.


II. Nebenkosten


Betriebskostenvereinbarung Auch durch Verweis auf § 2 BetrKVO

Mit Ausnahme von Position 17 = „sonstige“ BK Abrechnungsschlüssel

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.


II. Nebenkosten


Betriebskostenabrechnung

Grundlegend BGH Urt. v. 23.11.1981 NJW 1982, 573

1.eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

2.die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

3.die Berechnung des Anteils des Mieters,

4.der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters


II. Nebenkosten


Ist die Betriebskostenabrechnung durchzuführen?

Heizkosten übrige Betriebskosten

Ja, außer beim „Kleinvermieter“ nein, kann pauschal und nach Verbrauch somit ohne Abrechnung

oder Einbuße nach m² im MV mit aufgenommen werden


II. Nebenkosten


Zu unterscheiden ist Der Abrechnungszeitraum und Die Abrechnungsfrist

§ 556

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.


II. Nebenkosten


Rechtsfolgen der verspäteten Abrechnung

§ 556

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten,


II. Nebenkosten


Rechtsfolgen

• Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen• Er bleibt zur Abrechnung verpflichtet• Er kann aber noch nicht gezahlte Vorauszahlungen

verlangen• Mieter kann ab Eintritt der AbrechnungsreifeBei bestehendem MV Zahlung der weiteren

Vorauszahlungen zurückbehaltenBei beendetem MV: Vorauszahlungen zurückverlangen


II. Nebenkosten


Was kann der Mieter tun?

Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erheben!

- binnen Jahresfrist ab Zugang der Abrechnung -


III. Kaution



III. Kaution



III. Kaution


Gesetzliche Sicherheit des Vermieters ist das Vermieterpfandrecht

§§ 562 – 562d BGB

ABER:In der Praxis hat sich die Stellung einer Mietsicherheit als

Kaution eingebürgert.Um Missbrauch zu verhindern wurden Grenzen gezogen und

zwar in § 551 BGB. Üblich ist• Barkaution• Sparbuch• Bürgschaft


III. Kaution


Beschränkung durch § 551 BGB

• Maximal drei MonatskaltmietenGilt auch wenn mehrere Sicherheiten gestellt werden

• Verzinsungspflicht

• Ratenzahlung zulässig

• Vom Vermögen getrennt anzulegen


IV. Mängel



IV. Mängel



IV. Mängel



IV. Mängel



IV. Mängel


§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.


IV. Mängel


Wann liegt ein Mangel vor?

Der Mangelbegriff, § 536 Abs. 1 BGB

„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“


Rechtsfolgen des Mangels

Rechte des Mieters

Nach Übergabe der Mietsache

GewährleistungSach- oder Rechtsmangel

Erfüllung Minderung Schadensersatz

Kündigung Selbstvor-nahme

Vorschuss

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