Leipziger Wohnungsbaugesellschaft mbH (LWB)

Anaïs Oddoux

Photographie 1 : Le nouveau siège de la LWB rue Wintergartenstrasse à Leipzigi.

La Leipziger Wohnungsbaugesellschaft, société immobilière de Leipzig, a pour mission la

construction et la gestion de logements et de biens commerciaux. Ce bailleur est communal

et représente une part importante de l’offre locale de logement. En 2013 la LWB gérait un

patrimoine d’environ 35 000 logementsii soit 9,4% de l’ensemble de l’offre de la ville

(330 703 unités en 2013iii). Elle joue un notamment un rôle majeur dans l’offre de logements

pour les ménages à revenus modestes, soit un quart de l’offre de logement destinée à ces

publicsiv. Si elle n’a plus la position hégémonique qu’elle détenait avant chute du régime

socialiste et la réunification Allemande, elle demeure un acteur majeur du marché

immobilier et un partenaire essentiel de la ville.

Organisation

Sous sa forme juridique actuelle, c’est une société anonyme à responsabilité limitée (mbh,

mit beschränkte Haftung). Elle a été créée le 10 décembre 1990. La totalité des parts est

détenue par la ville de Leipzig.

Son siège se situe 4 Wintergartenstrasse à Leipzig (04103).

Son président est Engelbert Lütke-Daldrup, un urbaniste allemand Secrétaire en charge de la

Construction et du Logement du Land de Berlin et membre de l’administration du Sénat pour

le développement urbain et l’environnement. De 1995 à 2005, il a été adjoint au maire de

Leipzig en charge du développement urbain et de la construction. Il est à l’origine du concept

de « ville perforée » (perforierte Stadt). Il utilise ce terme pour décrire la situation de villes

est-allemandes après la chute du régime socialiste qui sont devenues des « villes à trous ».

La spirale du déclin économique et social est également urbaine : la prolifération de friches

et la vacance importante du logement forment des vides dans la ville. Ce concept a permis

de faire connaître la réalité du déclin et d’engager des actions publiques pour répondre aux

enjeux de ce contexte, très difficiles à appréhender et gérer pour les planificateurs et plus

largement les collectivités.

La société est dirigée par Dr Gabriele Haase, responsable de la construction et de la gestion

des logements et par Ute Schäger, responsable des finances.

Fin 2015 elle regroupe 475 employésv.

LWB et ses filiales, ses missions autour du logement

La LWB a développé depuis une dizaine d’années tout un panel de services autour de la

location et gestion de logements à proprement parler. Elle prend en charge la gestion et

l’entretien des espaces publics et verts et a mis en place un service de conciergerie. Elle a

mis en place le « LWB service team », qui est un service joignable 24h/24 qui prend en

charge les problèmes techniques et les urgences. Elle aménage et gère également des parcs

de stationnement et un ensemble de logements temporaires, d’accueil.

La LWB participe à de nombreux projets en lien avec l’aide à la formation pour les jeunes en

échec scolaires, la création d’activités et structures adaptées aux personnes âgées ou encore

aux personnes démentesvi. Enfin, un service d’assistance sociale et de médiation de conflits

est mis en place, faisant lien avec les différentes structures publiques (sociales, scolaires,

d’emploi).

Elle est partenaire également d’une structure de conseil (WSL Wohnen & Service Leipzig

GmbH) concernant les questions de rénovation et de baisse des coûts énergétiques et de

gestion des infrastructures photovoltaïques.

Partenaire :

- WSL Wohnen & Service Leipzig GmbH (WSL)

Filiales :

- LWB Verwaltungsgesellschaft mbH- Versicherungsbüro Gohlis GmbH, Assekuranz-

Vermittlung (VBG)- LWB Modernisierungs- und Sanierungsgesellschaft

mbH- IVG Immobilienverwaltung Gohlis GmbH (IVG)- LWB GmbH & Co. Immobilienverwaltungs KG- LWB GmbH & Co. Alt-Lößnig Immobilienverwaltungs KG

Patrimoine

Valeur

La LWB dispose d’un patrimoine bâti et non bâti à hauteur de 914,6 millions d’euros au 31

décembre 2013. Il s’agit d’immobilier ou surface résidentiel, commercial ainsi que divers

terrains sans vocation particulière.

Le résultat des activités ordinaires s’élève à 13 214 208 euros (hors rémunération des

employés).vii

Composition

Le nombre de logement s’élève à 35 308viii. Son patrimoine est principalement concentré

dans les quartiers de grands ensembles collectifs construit durant le régime socialiste. Le

loyer net sans charge moyen s’élève à 4,98 euros par m² en 2015 contre 4,80 en 2013 ix. Au-

delà de ce prix moyen, le bailleur gère un éventail très large de logements dont la gamme va

du logement très social (type PLAI en France) à 2,85 €/² à des logements haute gamme pour

la ville autour de 8 €/m².

Concernant l’état du patrimoine bâti, environ 67% des logements sont réhabilités, 32% sont

partiellement réhabilités. 1% du patrimoine environ est en projet de réhabilitation. Cela

révèle un état relativement dégradé d’une partie du bâti au-delà des travaux importants

déjà réalisés par le bailleur. Les logements ont été mal entretenus durant l’époque de la

République Démocratique Allemande faute de moyens. La plupart des logements en bon

état ont été vendus à la réunification pour permettre la pérennité de la structure et

réinvestir l’argent dans la réhabilitation du patrimoine restant.

La large gamme de logements du bailleur reflète sa mission générale de pourvoir aux besoins

des différentes couches sociales, mais répond également à un enjeu d’équilibrer financier.

Vacance

La vacance des logements en 2015 est relativement basse. Son taux s’élève à environ 5%

selon le rapport annuel de l’entreprise de 2015 (p12). Elle varie entre 3 et 7% dans les

logements entièrement ou partiellement réhabilités. Il ne prend en revanche pas en compte

les quelques 400 logements insalubres dont le taux de vacance et s’élève en moyenne à

43%. Ce chiffre est en partie dû au relogement de ménages en prévision des travaux. Ce

chiffre révèle une très nette amélioration par rapport aux taux qu’a pu connaître le bailleur

par le passé. En 2003 le taux de vacance s’élevait encore à 33% (chiffre amplifié par les

relogements en vue des travaux de réhabilitation)x. Pour repère, en 2012 environ 11% des

logements de la ville étaient vacants.

LWB de 1990 à aujourd’hui : réduction du patrimoine et virage marketing

Cette réduction de la vacance est le résultat d’une stratégie patrimonial de long terme du

bailleur entamée peu de temps après la chute du mur. Face à des taux très élevés de

vacance, un bâti très dégradé et la faible attractivité générale de la ville, la LWB a pour

survivre aux difficultés du marché adopter une nouvelle stratégie. L’assainissement de ces

finances et le maintien de la structure a été permis la réduction de son parc par trois biais

depuis la chute du mur : les privatisations, les restitutions et les destructions. Par ailleurs, un

virage marketing et l’élargissement de la gamme de services a été opéré depuis le début des

années 2000 avec le passage d’une économie d’Etat durant la RDA à une logique d’économie

immobilière à la réunification.

Les privatisations

Si en 2015 le parc de logements de la LWB s’éleve à 35 000 logements environ, il en comptait

à 151 000 logements en 1990xi. Elle est passée de 60% du parc de la ville à un peu moins de

10% aujourd’hui. Elle demeure pourtant le bailleur principal de la ville. La privatisation est le

principal moyen par lequel la société immobilière a réduit de plus de 110 000 unités son

patrimoine. Les privatisations se sont faites en deux temps : un premier au milieu des années

1990 qui atteint un pic en 1995 avec 450 logements vendus et les années 2000 ( cf.

Graphique 1).

Graphique 1 : La privatisation de logements entre 1992 et 2007

Source : Florentin (2009), "Le déclin au quotidien, stratégies immobilières et pratiques sociales face au déclin à Leipzig" p. 64

La première phase de vente a été massive et s’explique par les dettes contractées par les

sociétés de logements durant le régime socialiste. La plupart des constructions de logements

réalisées durant la RDA ont été réalisé à crédit. Or, à la chute du mur la hausse galopante des

niveaux de crédit a rendu cette situation intenable pour les entreprises immobilières et

conduit à la liquidation d’une part importante de leur patrimoine. Les biens étaient donc

vendus à des investisseurs, notamment venus de l’ouestxii.

La seconde phase a débuté au début des années 2000 afin d’assainir les finances et les

ventes allaient à un rythme croissant bien que plus modéré que dans la première phase. Une

partie des ventes a été en empêchée par un référendum local portant sur la privatisation des

services publics dont le logement.

Les restitutions

Il s’agit des logements rendus à leurs propriétaires après la chute du mur. Le régime

socialiste ayant exproprié de nombreuses personnes, à la réunification allemande, des

recours ont été par se (ex-)propriétaires pour récupérer leurs biens. Ces opérations ont

conduit à la rétrocession d’environ un tiers du parc de logement de la LWB initial (1990) soit

environ 50 000 logements.

Les destructions

Face au taux de vacance extrêmement élevé et persistant dans la ville et particulièrement au

sein du patrimoine particulièrement dégradé du bailleur communal, un choix a été de

démolir une partie des logements pour abaisser les coûts de fonctionnement. Les

destructions ont permis également au bailleur de percevoir des aides de la part de l’Etat, des

dégrèvements fiscaux notamment. L’objectif porté par l’Etat en partenariat avec les

collectivités régionales et locales était de retendre le marché immobilier dans les villes de

l’ex-Allemagne de l’est.

Le bailleur a été pionnier et a largement contribué aux destructions de logements au sein de

la ville de Leipzig, tant pour des intérêts économiques que pour des enjeux locaux de

restructuration de la trame urbaine et de l’offre de logement. Si ces opérations ont permis

d’assainir ses finances, l’image du bailleur s’est considérablement dégradée auprès des

habitants. Face à une offre de plus en plus concurrentielle avec l’émergence d’un marché du

logement (inexistant durant la RDA1), la stratégie de la LWB a été de développer ses services

et d’opérer un virage marketing pour conserver ses locataires et en regagner.

Le marché est divisé en différentes cibles afin de répondre à leurs besoins spécifiques

(personnes en apprentissage, étudiants, célibataires, familles, familles monoparentales,

personnes âgées). Ces cibles sont mises en évidence par d’importantes campagnes

publicitaires menées par le bailleur qui tente de diversifier par ailleurs son offre de

logement. La gestion locative évolue pour être davantage commerciale que celle d’un

bailleur communal « classique ». La stratégie de la LWB est de développer des services à la

personne annexes au logement mais également de créer des offres promotionnelles ainsi

que des projets d’habitation innovants pour se démarquer de ses concurrents et attirer de

nouveaux clients.

Cette transformation radicale du bailleur communal incarne une stratégie d’adaptation à un

marché immobilier très détendu dans un contexte de déclin d’une part, et à l’émergence

malgré tout d’un marché du logement et à la mise en concurrence des sociétés de logement

à la chute du mur d’autre part. Le fort endettement de la LWB durant le régime socialiste

explique en partie le tournant radical de son mode de gestion de l’entreprise.

Bibliographie

- - BMVBW/BBR, 2004 « Stadtumbau Ost auf gutem Weg? - Praktiker aus der Wohnungswirtschaft berichten », 2004

- Florentin D. ,

- Florentin D., 2008, « Leipzig ou la ville perforée, une shrinking city modèle ? », mémoire M1 Paris I Panthéon-Sorbonne

- Florentin D., 2009, "Le déclin au quotidien, stratégies immobilières et pratiques sociales face au déclin à Leipzig", mémoire M2 Paris I Panthéon-Sorbonne

- Nabert T, Hoffmann G, Kühn C.; Reuther I. ; Schulte M,. (2000), Eine Wohnung für alle“ Geschichte des kommunalen Wohnungsbaus in Leipzig 1900–2000. Pro Leipzig, Leipzig 2000,

1 Durant le régime socialiste, il n’y avait pas de marché du logement. Les logements étaient attribués de manière autoritaire en fonction de critères notamment d’âge et de l’étape dans le parcours résidentiel des ménages. Les jeunes ménages avec enfants étaient notamment privilégiés.

- LVZ, 15/09/2015, « SPD fordert LWB Wohnungen für ein vierel der einkommenschwachen Haushalte » URL : http://www.lvz.de/Leipzig/Lokales/SPD-fordert-LWB-Wohnungen-fuer-ein-Viertel-der-einkommensschwachen-Haushalte

- LWB, « Rapport Annuel LWB 2015 », LWB Geschäftsbericht 2015, URL : http://www.lwb.de/file/download/d1d2c01491dbf58f38bef2dd6f56c123.pdf

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- Service Statistique de la ville de Leipzig URL : http://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=6&rub=1&obj=0

- Wikipedia « Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft URL : https://de.wikipedia.org/wiki/Leipziger_Wohnungs-_und_Baugesellschaft

i Source : Leipzig.de URL : http://www.leipzig.de/news/news/neuer-unternehmenssitz-der-lwb-in-der-wintergartenstrasse/

ii Rapport Annuel LWB 2015, LWB Geschäftsbericht 2015, p 11 URL : http://www.lwb.de/file/download/d1d2c01491dbf58f38bef2dd6f56c123.pdfiii

http://statistik.leipzig.de URL : http://statistik.leipzig.de/statcity/table.aspx?cat=6&rub=1&obj=0iv lvz.de URL : http://www.lvz.de/Leipzig/Lokales/SPD-fordert-LWB-Wohnungen-fuer-ein-Viertel-der-einkommensschwachen-Haushalte

v Rapport Annuel LWB 2015 , LWB Geschäftsbericht 2015, p 14 URL : http://www.lwb.de/file/download/d1d2c01491dbf58f38bef2dd6f56c123.pdf

vi Florentin D., 2008, « Leipzig ou la ville perforée, une shrinking city modèle ? », p96.vii

Rapport Annuel LWB 2015, LWB Geschäftsbericht 2015, p26 URL : http://www.lwb.de/file/download/d1d2c01491dbf58f38bef2dd6f56c123.pdf

viii Rapport Annuel LWB 2015, LWB Geschäftsbericht 2015, p 11 URL : http://www.lwb.de/file/download/d1d2c01491dbf58f38bef2dd6f56c123.pdfix

Ibid. x

« Stadtumbau Ost auf gutem Weg? - Praktiker aus der Wohnungswirtschaft berichten », BMVBW/BBR, 2004xi

Florentin D., 2008, « Leipzig ou la ville perforée, une shrinking city modèle ? », p 62xii

Florentin D., 2009, "Le déclin au quotidien, stratégies immobilières et pratiques sociales face au déclin à Leipzig", p. 63