1.Einführung HOAI Text, § 10, Abs. 3 a Amtliche Begründung zu § 10, Abs. 3 a

1.1. EinführungEinführung• HOAI Text, § 10, Abs. 3 aHOAI Text, § 10, Abs. 3 a• Amtliche Begründung zu § 10, Abs. 3 aAmtliche Begründung zu § 10, Abs. 3 a• Abgrenzung Umbau (z.B. § 24, § 66, Abs. (5); § 59; § 76Abgrenzung Umbau (z.B. § 24, § 66, Abs. (5); § 59; § 76• Beispiel Aufstockung aus Sicht der TragwerksplanungBeispiel Aufstockung aus Sicht der Tragwerksplanung

2.2. Leitsätze aus dem Urteil VII ZR 11/02 – BGH – 27.02.2003Leitsätze aus dem Urteil VII ZR 11/02 – BGH – 27.02.2003

3.3. Erläuterungen zu Methoden zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus vorhandener Erläuterungen zu Methoden zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus vorhandener BausubstanzBausubstanz

• KubikmetermethodeKubikmetermethode• Elementmethode nach EichElementmethode nach Eich• Vergleichswertmethode nach SeifertVergleichswertmethode nach Seifert

4.4. Anmerkungen zur AngemessenheitAnmerkungen zur Angemessenheit• Angemessenheit der Mitverarbeitung in einzelnen LeistungsphasenAngemessenheit der Mitverarbeitung in einzelnen Leistungsphasen

5.5. LiteraturhinweiseLiteraturhinweise

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Vortragsreihe wichtige BGH oder OLG – Urteile:

HOAI § 10, Abs. 3 a - Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus vorhandener Bausubstanz

BGH 27.02.2003 – VII ZR 11/02 (M. Voigt)

Dipl. - Ing. (TH) Matthias Voigt Beratender Ingenieur der Ingenieurkammer des Landes Hessen

Ingenieurkammer Hessen Arbeitskreis HOAI und Marketing27.01.2005

Dipl. - Ing. (TH) Matthias Voigt

Beratender Ingenieur der Ingenieurkammer Hessen



Dipl. - Ing. (TH) Matthias Voigt Beratender Ingenieur der Ingenieurkammer Hessen

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§ 10, Abs. 3 a HOAI

„Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ist bei den anrechenbarenKosten angemessen zu berücksichtigen; der Umfang der Anrechnung bedarf der schriftlichen Vereinbarung.“

• Erstmalig in HOAI Novelle vom 01.04.1988 (3. Änderungsnovelle) aufgenommen• Geht auf eine Entscheidung des BGH aus 1986 zurück (19.06.1986)• Von Frik 1988 in DAB 10/88 erstmalig ausführlich kommentiert

• Allgemein als die wohl „verunglückteste“ Vorschrift der HOAI bekannt. BGH Entscheidung vom 27.02.2003bringt in einigen Dingen Klarheit, aber noch keine endgültigen Lösungen, vor allem, was die Angemessenheit betrifft.




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Amtliche Begründung zu § 10, Abs. 3 a in HOAI 1996/2002

Der (durch die Dritte Änderungsverordnung) eingefügte neue Absatz 3 a stellt klar, dass die vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, grundsätzlich zu den anrechenbarenKosten gerechnet wird. Der Umfang der Anrechnung hängt insbesondere von der Leistung des Auftragnehmers ab. Erfordert die Mitverarbeitung nur geringe Leistungen, so werden auch nur in ent-sprechend geringem Umfang die Kosten anerkannt werden können.

Wird aber z.B. das Tragwerk eines vorhandenen Bauwerkes bei einer Umwidmung des Bauwerkesvöllig überprüft und durchgerechnet, so können auch die Kosten des Tragwerks wie nach Teil VIIIvoll angerechnet werden. Deshalb ist über den Umfang der Anrechenbarkeit eine vertragliche Vereinbarung vorgesehen. Dabeisind sowohl die Baumassen als auch die zugrundezulegenden Preise festzulegen.




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Vorhandene Bausubstanz

Der Verordnungsgeber hat mit dem Begriff „Bausubstanz“ wohl etwas anderes verstanden als mit den in§ 10 Abs. 3 Nr. 4 definierten Begriffen „Baustoffe“ und „Bauteile“. Vorhandene Bausubstanz setzt immervoraus, dass Baustoffe oder Bauteile in ein Gebäude fest eingebaut sind und so das Bauwerk im Gesamtenoder in Teilen bildet. Sie kann sowohl aus tragenden als auch aus nichttragenden Elementen bestehen.„Vorhandene Bausubstanz“ wird im wesentlichen bei Erweiterungsbauten, Umbauten, Modernisierungenund Instandsetzungen bei den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen sein.

Technische oder gestalterische Mitverarbeitung

Nach einhelliger Meinung setzt ein Mitverarbeiten ein technisches oder gestalterisches Einbeziehen dervorhandenen Bausubstanz in die Planung voraus.Die alleinige zeichnerische Darstellung vorhandener Bausubstanz reicht nach allgemeiner Auffassungfür die Anwendung der Bestimmung nicht aus. Allerdings wird man in der Praxis bei genauer Betrachtungfeststellen, dass in der Planung eine „alleinige zeichnerische Darstellung“, ohne jegliches Einbeziehen indie Planung praktisch eher selten gegeben ist.




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Angemessene Berücksichtigung

Der Begriff der „Angemessenheit“ bietet in der Literatur den meisten Anlaß für Meinungsverschiedenheiten.Der angemessene Wert der vorhandenen Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ermittelt sich demnach wie folgt:

Berechnung der ortsüblichen Herstellungskosten gegebenenfalls abzüglich (sofern dies bei den Herstellungs-kosten noch nicht berücksichtigt wurde):• Nicht mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz• Kosten für den Abbruch bzw. Teilabbruch eines Elements• Wertminderung bei nicht voller Funktionsfähigkeit

= anrechenbare Kosten für die vorhandene Bausubstanz

• BeispielHolzbalkendecke mit Nutzungsänderung von Wohnraumnutzung auf Büronutzung.Lasterhöhung muß nachgewiesen werden. 3 Varianten: voll, teilweise oder Abbruch!




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Zusammenhang zwischen Umbauzuschlag und Kosten aus vorhandener Bausubstanz

Auch wenn dies, in der Praxis häufig anders gehandhabt wird, ist ganz klar festzustellen:

Die Vorschrift des § 10 Abs. 3 a ist kein Ersatz für den Umbauzuschlag nach § 24, § 66, Abs. (5) oder § 76. Ein Zusammenhang zwischen beiden Vorschriften besteht nicht.




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Beispiel einer Aufstockung aus der Sicht des Tragwerksplaners

Vorhanden ist ein 2-geschossiges Flachdachgebäude mit Holzbalkendecke. Beabsichtigt ist die Erweiterung der Wohnung im 1.OG durch Aufstockung mit einem Staffelgeschoß.Problem des Tragwerksplaners ist, dass zahlreiche tragende Bauteile des Bestands überprüft werdenmüssen, ob sie die erhöhten Lasten aufnehmen können, ob und wo gegebenenfalls Verstärkungen vor-genommen werden müssen.Bei der Holzbalkendachdecke, Stützen, Wänden, Fundamenten sowie bei zulässiger Bodenpressung müssenstatische Einzelnachweise erbracht werden. Eventuelle Reserven des Bestands müssen erkannt werden,um durch geschickte Wahl des Tragsystems für das Staffelgeschoß evtl. bisher nicht zur Lastabtragungherangezogene Wände zu aktivieren.Im vorliegenden Fall wurde aus dem Einfeldträger der Dachdecke (Holz) ein Zweifeldträger erzeugt durchLastabtrag auf eine vom 2.OG bis KG durchgehende bisher im 2.OG nicht tragende Wand




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Beispiel der Ermittlung der anrechenbaren Kosten aus vorhandener Bausubstanz für den Tragwerksplaner nach der Bauteilmethode/Elementmethode

Bestand KG-Nr. Text Menge/Einheit (siehe Anlage 3) Preis netto € Preis gesamt gerundet in €

351.41.00351.42.00

Holzbalkendecke über 1. OG 71,2 m² 54,00 x 0,72/1,16 2.400,00

342.16.00 Innenwand d= 11,5 cmEG-1.OG

46,5 m² 47,00 /1,16 1.885,00

343.21.00 Stb.-Stürze und Unterzüge1.OG + EG

55,45/lfdm 180,00/1,16 8.600,00

343.21.00 Stb.-StützenKG-EG

43,05/lfdm 140,00/1,16 5.200,00

343.41.00 Stahlträger und Stützenim 1. OG

12,10/lfdm 110,00/1,16 1.150,00

351.15.00 Stahlbetondecke über EG 122,4 m² 86,00/1,16 9.075,00

322.11.00 Einzelfundament 6,45 m³ 210,00 x 0,76/1,16 900,00

322.11.00 Streifenfundament 9,25 m³ 210,00 x 0,76/1,16 1.300,00

Summe 30.510,00

Anlage 2 zur AbschlagszahlungErmittlung der anrechenbaren Kosten aus vorhandener Bausubstanz RohbauLiteraturhinweis: BKI Baukosten 2002 Teil 2: Kostenkennwerte für Bauelemente




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Kubikmetermethode

• früher fast ausschließlich angewendet• dabei wird der Bruttorauminhalt eines bestehenden Gebäudes mit einem Kostenkennwert

mulipliziert• um die Angemessenheit zu gewährleisten, wurden die so ermittelten Kosten mit einem mehr oder

weniger vagen Abminderungsfaktor versehen• Birgt erhebliches Streitpotential und ist nach dem BGH-Urteil eigentlich nicht mehr anwendbar

• Beispiel:Teilumbau eines Bettenhauses im Erdgeschoß in Radiologie und Neugestaltung Cafeteria

- Architekt:ca. 3055 m³ umbauter Raum, der im EG umgebaut wird x 75,00€/m³ Anteil der mitverarbeitetenBausubstanz = 229.150,00 €

- Tragwerksplaner:229.150,00 € x 0,55 = 126.020,00 € Abzug von 45% in Anlehnung an § 62 HOAI

- Fachingenieur TGA229.150,00 € x 0,30 = 68.745,00 €Abzug von 70% geschätzt




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Elementmethode, Gesamtbauteilmethode




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Vergleichswertmethode

• Anwendung vor allem bei einer Vollsanierung geboten, Elementmethode besonders auch bei Teil-sanierungen anzuwenden

• Grundlage sind die Kostenelemente der 3. Stufe nach DIN 276/93

• Abminderung kann einzeln nach den Einzelelementen vorgenommen werden.

• 1. Schritt:

Ermittlung der gesamten Herstellkosten (Neubaukosten) des vorhandenen Objekts auf Basisvon Kostenkennwerten z.B. nach BKI oder anderen Baupreisindexdatenbanken

z.B. BRI (m³) x Einheitspreis (€/m³) = Preis

• 2. Schritt:

Aufteilung der einzelnen Elemente der 3. Stufe Prozentpunkte

z.B. KG 322 Flachgründungen 3% der Gesamtkosten




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3. Schritt: Abzüge für die einzelnen Kostenelemente ermitteln auf Grund vona.) Nicht-Mitverarbeitungb.) Abbruch bzw. Teilabbruchc.) Wertminderung

Beispiel für KG 320 Gründung

320 Gründung z.B. 6%davon322 Flachgründung 3%

- nicht mitverarbeitet 0%324 Unterböden 1%

Bodenplatte- komplett mitverarbeitet 1%

325 Beläge auf Bodenplatte 1%- teilweise erneuert in folgendenBereichen und insofern größtenteils nichtmitverarbeitet (Aufzählung der Bereiche) usw.Abzug 60% 0,4%

326 Bauwerksabdichtungen 1%- nicht mitverarbeitet 0%KG 320 Summe 1,4%

Formblätter von Seifert entwickelt




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Literaturhinweise - Auswahl

• Enseleit/Osenbrück – HOAI PraxisAnrechenbare Kosten für Architekten und Tragwerksplaner 3. Auflage 1997Bauverlag, Wiesbaden und Berlin

• Wirtschaftsdienst Architekten und Ingenieure – Sonderdruck 2004 – Bauen im BestandIWW-Institut, Würzburg

• Locher/Koeble/Frik – Kommentar zur HOAI, 8. Auflage 2002Werner Verlag

• Korbion, Mantscheff, Vygen – HOAI Kommentar, 6. Auflage 2004Beck Verlag

• Nachträglich zum 10-jährigen Bestehen des § 10, Abs. (3a)Anrechenbare Kosten aus vorhandener Bausubstanz – zur Auslegung und Anwendung des § 10 Abs. 3a HOAISeifert – Baurecht 4/99, MittBl. ARGE Baurecht 3/98

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