36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Media Partner:

Partner:

Legal Partner:

Academic Partner: Online-Partner: Apéro-Sponsor:

Herzlich willkommen zum 36. Schweizer Immobiliengespräch


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


HEUTIGES THEMA

Immobilien-Sicherheit Wer bekommt den Schwarzen Peter, wenn in Ihren Immobilien das Licht ausgeht?


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


MODERATION

Dr. Markus Schmidiger Studienleiter, Hochschule Luzern


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


Stefan RoutilRoutil AG, Sicherheit und Organisation

Thomas BraunInstitut für angewandte Morphologie

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Immobilien-Sicherheit

� Risikomanagement� Krisenmanagement� Katastrophenmanagement

iamiamSokratesSokrates

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Visualisierung als ein Hilfsmittel bei der Bewältigung der Komplexität

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Komplexe Aufgaben überfordern schnell unser Gehirn, ...

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

... und führen zu unerwünschten Nebenwirkungen.

Fragen Sie Ihren Immobilienfachmann, denn Immobilien sind hoch komplexe Systeme

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Was sehen Sie, bzw. was sagt Ihr Gehirn zu diesem Wärmebild?

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Versteckte Chancen gemeinsam finden und zur kontinuierlichen Verbesserung nutzen

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Das Sokrates-Konzept ist eine Brücke zwischen Realitäten und Gehirn

?

?

?

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Notwendig sind:Notwendig sind:

Übersicht Übersicht .. Entscheidung Entscheidung . . VerantwortungVerantwortung


© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

EntscheidungshügelEntscheidungshügel schaffen Übersicht schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit. und geben Entscheidungssicherheit.

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Der „Fall“ Der „Fall“ (der beinahe die Regel ist!)(der beinahe die Regel ist!): : Lageeinschätzung der ImmobilienLageeinschätzung der Immobilien--Sicherheit einer KlinikSicherheit einer Klinik


© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

EntscheidungshügelEntscheidungshügel schaffen Übersicht schaffen Übersicht und geben Entscheidungssicherheit. und geben Entscheidungssicherheit.

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Die Kombination von Bildern und Dialog


Unser Ge hirn „schätzt“ Bilder!

„Klartext!“, oder ... ... „ein Bild sagt mehr als 1000 Worte“

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Die Kombination von Bildern und Dialog

stärkt das Fundament für „ER – Folge“. Überblick +

Durchblick + Einblick

Jeder sieht aus seiner Perspektive die

Lage anders; das ist die Chance für eine grosse gemeinsame Intelligenz

zum Lösen der Aufgaben.

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Visualisierte Verantwortungskultur:

- Perspektivenwechsel fördern

- System-Intelligenz nutzen

- Interesse am Nichtwissen erzeugen

- Zusammenhänge wissen wollen

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

© Copyright auf Idee, Darstellungen und Methode by IAM, Rüschlikon

- Klartext sprechen + dokumentieren

- Zeitsparendes Reporting

- Dinge veränderbar machen

- Entscheide vorher testen können

- Entscheiden und kontrollieren

- Wissen transferieren und lernen

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Herzlichen Dank

für Ihre


© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Die Vertrauenden und Unwissenden

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Reservefolien,

werden nicht präsentiert

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

werden nicht präsentiert

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Ohne Mitarbeiter geht nichts! Daher muss deren Kompetenz und Handeln im Zentrum stehen, damit der Zweck der Organisation erfüllt wird. U.W. Jocham, CSL Behring AG

Ohni Lüüt gaaht nüüt Andy Rihs, Phonak Hörgeräte

Ohne Menschen (=Leute) geht nichts (übersetzt aus dem Schweizerdeutschen)

Mitarbeitende sind am richtigen Ort, .... und dürfen ihre Fähigkeiten (Intelligenz) zur Zielerreichung einbringen.

Organisations-entwicklung

Personal-entwicklung

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Dynamische Organigramme:Wo sind Engpässe, Wo sind Ressourcen?Wo sind heute die Grenzen?

Dynamische Stellenbeschreibungen:Wo ist sind Stärken?Wo sind Potenziale?Wo sind Grenzen?


entwicklung entwicklung

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Skalieren von System-Intelligenz:Wissenstransfer � Best Practise in der Organisation, Supply Chain

StandortBern

Produzenta

Standort

Dubai

Produzent

StandortLuzern

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


StandortWien

StandortSion

Produzent bStandort

Interlaken

ProduzentZug

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Warum funktioniert das Sokrates-Konzept?

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Entlastung des Kurzzeitgedächnis

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


Zusammenarbeit über Zusammenarbeit über alle Grenzen hinwegalle Grenzen hinweg

www.methodik.netwww.methodik.net

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Erschliessung von System-Intelligenz

für Ihren Erfolg

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

2005

20122020


Was bewirkt die Sokrates-Group?Wissenstransfer, gemeinsamen Erfolg.

Endkunden

IAM• Fall-Bibliothek

• Methodenlabor

• Software

• Ausbildung

• Wissenstransfer

Verwaltung

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net


IAM

Holcim

Verwaltung

Regierungen

Raiffeisen

SwissRe

ForschungFach-

Experten

Hochschulen

Migros

Verbände

Einhaltung der Regeln

Immobilien

Forschung

High Performance

VerantwortungskulturInnovation-

fähigkeit

Früherkennung

Schnell-

Lernen

Qualität

Wissenstransfer

Verwaltung

Arbeitssicherheit/BGM

Riskmgmt

Mittelständ. Betriebe

Markterfolg

Zeitgewinn

© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

Die SprechendenThomas Braun, Institut für angewandte Morphologie• Forschungsleiter und

Dozent • Entwicklung und Einführung

von Risiko- und Performance Visualisierungen• Wiedergründung des IAM

Stephan Routil, Routil AG• ASA Spezialist• Sicherheitsfachmann• Gefahrgutbeauftragter GGBV• Ing. EurEta in Betriebstechnik• Gründung 2003 Routil AG

Sicherheit und Organisation


© iam

, G

lärn

ischstr

asse 1

6, 8803 R

üschlik

on, P

hon +

41 4

4 7

24 2

6 8

6, w

ww

.meth

odik

.net

• Wiedergründung des IAM• Studium der Morphologie• Direktor Schweiz. Versicherungsverband• Stiftungsrat bfu, EKAS, Fonds für

Verkehrssicherheit, Gesundheitsförderung• Banking: Kommerzielle Kredite• SKA: Sekretär eines Konzernleitungsmitglieds• Lic. iur. mit Zusatz in Betriebswirtschaft• Berufsschullehrer• Lastwagenchauffeur

Sicherheit und Organisation• 1999 bis 2004 Einsatzleiter und Führen von

Grossereignissen im Kanton BL• 1999 bis 2003 Sicherheitsplaner für

Störfallbetriebe• 1992 bis 1999 Berufsfeuerwehrmann • Gelernter Mauer


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


Thomas AdlerSecuriton AG


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


Oliver RappoldPartner, Gloor & Sieger Rechtsanwälte

Oliver Rappold30. Juni 2011 1

Immobilien SicherheitGrundstückeigentümer: Haftungsfragen

Schweizer Immobiliengespräche30. Juni 2011Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner

30. Juni 2011 2 Oliver Rappold

Inhalt

• Eigentümerrisiken – Normen• Haftungsgrundlagen• Werkeigentümerhaftung• Grundeigentümerhaftung• Fallbeispiele• Einzelfragen• Fazit


Eigentümerrisiken - Normen

SIA 2018 Feuer

BauAVWasser

WBG

Schnee und Eis

ErdbebenBodenBäume

HausStrasseBauen

Handwerker

EinbruchNachbar

Besucher

PBG

Baugrube

SIA 260

Gesundheit

AltlV

USG

ZGB 684f.

Immissionen


Haftungsgrundlagen

• Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung

– Verschuldenshaftung (OR 41)– Kausalhaftung

Werkeigentümerhaftung (OR 58)Grundeigentümerhaftung (ZGB 679)

• Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit)• Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229


Werkeigentümerhaftung (1/2)

• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte

oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt

• Sicherungspflicht• Kein Verschulden erforderlich


Werkeigentümerhaftung (2/2)

• Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?

• Schadenersatz • Wegbedingung der Haftung?• Rückgriff• Öffentliche Strassen und Wege?


Grundeigentümerhaftung

• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)

• Ursache: OR 684 (übermässige Immissionen) und OR 685 (schädigende Grabungen und Bauten)

• Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen• Berechtigter: «Nachbar»• Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung• Kein Verschulden erforderlich• Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang

höhere Gewalt)

• Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?


Fallbeispiel 1 (1/2)


Fallbeispiel 1 (2/2)


Fallbeispiel 2


Fallbeispiel 3

Naturgefahrenkartierung

Rot: erhebliche Gefährdung Blau: mittlere GefährdungGelb: geringe Gefährdung


Einzelfragen

• Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018)

• Haftung der Planer und Unternehmer– Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364)– Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich)– Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229

• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung,

Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube

• Verhältnis: Vermieter – Mieter


Fazit

• Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt• Hohes Sicherheitsbedürfnis Regulierungsdichte nimmt zu• Regulierung Verantwortung für den Grundeigentümer• Verantwortung erhebliche Haftungsrisiken • Sorgfalt und Vorsicht• Liegenschaftsunterhalt wichtig• Mandatierung von Dritten Experten• Genügender Versicherungsschutz• Kosten

Oliver Rappold14

Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Kontakt:

Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.Gloor & Sieger RechtsanwälteUtoquai 37, 8008 ZürichTelefon 044 254 61 61Telefax 044 254 61 71E-Mail [email protected] www.gloor-sieger.ch


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die Präsentationen finden Sie unter www.immobilienbusiness.ch/events


Media Partner:

Partner:

Legal Partner:


DAS NÄCHSTE IMMOBILIENGESPRÄCH Renovation oder Ersatzneubau: Szenarien bei nicht mehr marktgerechten Immobilien. Donnerstag, 25. August 2011, 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Documents

36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011