Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess · 2014-10-06 · Wohnungen in Rhein-Neckar, Bamberg und Schweinfurt . mit ca. 2.700 ha Fläche . Konversionsschwerpunkte - ... 02.10.2014,

Jörg Musial, Spartenleiter Verkauf

Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess

Symposium zum Abschluss des Konversionsprojektes Röthelheimpark Erlangen Erlangen, 02. Oktober 2014

02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess

02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 2 2

Sparten

Vorstand

Stabsbereiche: Vorstandsbüro, Innenrevision, Recht / Vergabe und Beschaffung, Presse und Kommunikation, Gleichstellungsbeauftragte, Datenschutz, GPM, Geheimschutz, Compliance

Dr. Jürgen Gehb Dr. Gert Leis Axel Kunze

OP FM FI IT VA PM BF

Hauptstellen Hauptstellen reg.

Arbeits- einheiten

reg. Arbeits-

einheiten Hauptstellen Hauptstellen Hauptstellen Hauptstellen

Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen

Verkauf

BImA: Organisatorische Aufstellung

3

In 9 Direktionen und bundesweit an zahlreichen Standorten (Nebenstellen) sowie in der Zentrale in Bonn bewirtschaften und verwerten rd. 6.000 Beschäftigte z. B. :

Liegenschaftsvermögen im Wert von rund

21 Mrd. €

ca. 44.000 bundeseigene Wohnungen

insgesamt 27.000 Liegenschaften mit

480.000 ha Grundstücksfläche

Marktnähe durch Direktionen im gesamten Bundesgebiet


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BHO Bundeshaushaltsordnung vom 19. August 1969

Handlungsrahmen der BImA

BImAG Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

BHO Bundeshaushaltsordnung


§1 BImAG: Errichtung, Zweck, Sitz (1) (…) Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche Verwaltung des Liegenschafts-vermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern. (…)

§ 2 BImAG: Aufgaben, Vermögen, Zielsetzung (1) Auf die Bundesanstalt gehen die Aufgaben über, die am 31. Dezember 2004 den Bundes-vermögensämtern, den Bundesforstämtern und den Bundesvermögensabteilungen der Oberfinanz-direktionen übertragen sind. Dazu gehören neben den sonst übertragenen Aufgaben insbesondere die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Wohnungsfürsorge des Bundes sowie die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken, die nicht für Verwaltungszwecke des Bundes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Bundes benötigt werden (Allgemeines Grundvermögen) und die forstlichen Dienstleistungen einschließlich forstlicher Bewirtschaftung und naturschutzfachlicher Betreuung des Liegenschaftsvermögens des Bundes. (...)

§ 10 BImAG: Anwendung des Haushaltsrechts (1) (…) Hinsichtlich der nach § 2 Abs. 2 und 3 übertragenen Grundstücke bleiben die §§ 63 und 64 der Bundeshaushaltsordnung unberührt. (…)

Relevante Regelungen im BImAG


§ 63 Erwerb und Veräußerung von Vermögensgegenständen (1) Vermögensgegenstände sollen nur erworben werden, soweit sie zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes in absehbarer Zeit erforderlich sind. (2) Vermögensgegenstände dürfen nur veräußert werden, wenn sie zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes in absehbarer Zeit nicht benötigt werden. Unbewegliche Vermögensgegenstände, die zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes weiterhin benötigt werden, dürfen zur langfristigen Eigennutzung veräußert werden, wenn auf diese Weise die Aufgaben des Bundes nachweislich wirtschaftlicher erfüllt werden können. (3) Vermögensgegenstände dürfen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Ausnahmen können im Haushaltsplan zugelassen werden. Ist der Wert gering oder besteht ein dringendes Bundesinteresse, so kann das Bundesministerium der Finanzen Ausnahmen zulassen.

(4) Für die Überlassung der Nutzung eines Vermögensgegenstandes gelten die Absätze 2 und 3 entsprechend.

Relevante Regelungen in der BHO

§ 64 Grundstücke (1) (…) (2) Haben Grundstücke erheblichen Wert oder besondere Bedeutung und ist ihre Veräußerung im Haushaltsplan nicht vorgesehen, so dürfen sie nur mit Einwilligung des Bundestages und des Bundesrates veräußert werden, soweit nicht aus zwingenden Gründen eine Ausnahme hiervon geboten ist. Ist die Zustimmung nicht eingeholt worden, so sind der Bundestag und der Bundesrat alsbald von der Veräußerung zu unterrichten.

7 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess

Bundeswehrreform 2011 bundesweit rd 170 Liegenschaften mit ca. 15.000 ha Fläche

Britische Streitkräfte Rd. 65 Liegenschaften und 7000 Wohnungen in NRW und Nds. mit mehr als 20.000 ha Fläche US-Streitkräfte rd. 40 Liegenschaften und 6000 Wohnungen in Rhein-Neckar, Bamberg und Schweinfurt mit ca. 2.700 ha Fläche

Konversionsschwerpunkte - Rückgaben 2012 - 2020


Fotos: Manfred Henß


Fotos: Manfred Henß



Kommune als Trägerin der

Planungshoheit

Länder/ Fachbehörden

BImA als Grundstücks- eigentümerin

Investoren/ Interessens- bekundungen

Nutzungskonzept

Städtebauliche und strukturpolitische

Belange

Wohnraumbedarf Arbeitsplätze

Neuansiedlung

Übergeordnete Planung

Erneuerbare Energien Naturschutz

Wirtschaftliche Tragfähigkeit

Markt - orientierung

Projektentwicklung Expansion

Neuansiedlung

Möglichkeit der Gewinnerzielung



Planungshoheit




Nutzungskonzept


Belange


Neuansiedlung






Neuansiedlung


Vertrauen

Transparenz



Planungshoheit




Nutzungskonzept


Belange


Neuansiedlung






Neuansiedlung


Nachbarn, Bürger, Verbände

Vertrauen

Transparenz


Erstzugriffsoption Verbilligung

Umgang mit Kontaminationen

Anschluss- bewirtschaftungs-

konzept


Erstzugriffsoption für Gebietskörperschaften

Beschluss des Haushaltsausschusses des

Deutschen Bundestag vom 21.03.2012

„Es wird zugelassen, dass die BImA an Gebietskörperschaften sowie an privatrechtliche Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Kommune/Gebiets- Körperschaft mehrheitlich beteiligt ist, die in deren Gebiet gelegenen entbehrlichen Grundstücke, die unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen und zu militärischen Zwecken genutzt wurden (Konversionsgrundstücke), zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ohne Bieterverfahren veräußert.“

Verbindliche Zweckerklärung Der Erwerb muss unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dienen, zu der die Gebietskörperschaft gesetzlich verpflichtet ist oder die sie auf Grundlage der jeweiligen Kommunalverfassung/Gemeindeordnung des Landes wahrnimmt

Wertermittlung auf Basis eines von der Kommune erarbeiteten Nachnutzungskonzeptes durch einen Sachverständigen der BImA oder Beauftragung eines extern öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen durch die BImA nach den allgemein gültigen Wertermittlungsrichtlinien


Verbilligung beim Verkauf von Konversionsliegenschaften

Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode 4.2 Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land, gutes und bezahlbares Wohnen, Liegenschaftspolitik:

…„Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften im öffentlichen Eigentum leisten. Die BImA wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltsvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt.“

Voraussetzung für eine Umsetzung: Auf der Basis eines Haushaltsvermerkes des Deutschen

Bundestages muss zugelassen werden, dass die BImA Verbilligungen gewähren darf (Beschluss wird bis Jahresende erwartet).


d.h. die BImA führt Untersuchungen auf Art und Umfang der Kontaminationen (Grundstücks- und Gebäudekontaminationen, Kampfmittel) auf eigene Kosten durch bei Vorhandenen Kontaminationen saniert sie diese selbst oder berücksichtigt sie wertmindernd bei der Verhandlung von Kaufpreisen

Umgang mit Kontaminationen

Vorgehen der BImA: Kein Verkauf an Dritte ohne vorherige Untersuchung auf Altlasten

„Im Dschungel der Zuständigkeiten – Kampfmittel auf Konver

KM-Problematik möglichst frühzeitig in der Konversion aufgreifen und klären

BImA übernimmt immer Gefahrenabwehr im vorhandenen Zustand, Risiken werden identifiziert und Mittel bereitgestellt

Transparenz und Kommunikation zwischen allen Beteiligten ermöglicht simultane Bearbeitung und Zeitgewinn

Kompromissbereitschaft statt Maximalpositionen

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Ergebnisse der 1. Fachtagung der BImA 04/2014

Fachpanel 4: Planung, Verkauf, Haftung - Umgang mit Kampfmittelrisiken als kommunale Handlungsfelder im Brachflächenrecycling

„Im Dschungel der Zuständigkeiten – Kampfmittel auf Konver

Verbindliche Vereinbarung zu Erkundungs- und Räumprogramm schafft Planungssicherheit für alle Beteiligten. Anregung: Räumvertrag als öffentlich-rechtlichen

Vertrag (§§ 54 ff. VwVfG) als bei allen Beteiligten akzeptierten und rechtssicheren Weg etablieren (Analog §13 (4) BBodSchG) Flächenverbrauch lässt sich auch bei KMR-Risiken

durch zielgerichtes Handeln in der Konversion verringern

Empfehlung

Fachpanel 4: Planung, Verkauf, Haftung - Umgang mit Kampfmittelrisiken als kommunale Handlungsfelder im Brachflächenrecycling

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Konzept zur Anschluss-

bewirtschaftung

Instand-haltung

Zwischen-vermietung

Bewachung

Beheizung

Erhalt technischer

Anlagen

Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung des

Gesamtlebenszyklus der Liegenschaft

Nutzungsperspektiven und Entwicklungsziele

sind maßgeblich

für

Vermeidung von Substanz-/Imageverlust durch Vernachlässigung

Ständige Anpassung



Projektmanager

Dataroom

Projektbüro

Projektpage

Herausforderungen: - Vielzahl an

Liegenschaften in einer Region

- 3 betroffene Kommunen

- 3 Bundesländer tangiert

- Rückgaben innerhalb eines kurzen Zeitraumes

- Ungeordnetes Datenmaterial

Maßnahmen der BImA

Organisationsstruktur


Lenkungskreis BImA / Stadt

Spartenleiter Verkauf

Ober-bürgermeister

Planungs- u. Untersuchungsaufträge

Vorstand BImA

BImA Verkauf

BImA Facility

Management

BImA Portfolio-

management

BImA Bundesforst

Projekt-Arbeitsgemeinschaften

Stadt-entwicklung

Umwelt / Naturschutz

Verkehr

Wirtschafts-förderung

Stadtplanung

weitere

Stadtverordneten-versammlung

Arbeitskreis BImA / Stadt

Projektmanager Konversions-beauftragter

+ Team

Projektsteuerer / Moderator

Festlegung von Organisationsstrukturen – das Hanauer Modell als Beispiel


Lenkungskreis BImA / Stadt

Spartenleiter Verkauf

Ober-bürgermeister

Planungs- u. Untersuchungsaufträge

Vorstand BImA

BImA Verkauf

BImA Facility

Management

BImA Portfolio-

management

BImA Bundesforst

Projekt-Arbeitsgemeinschaften

Stadt-entwicklung

Umwelt / Naturschutz

Verkehr

Wirtschafts-förderung

Stadtplanung

weitere

Stadtverordneten-versammlung

Arbeitskreis BImA / Stadt

Projektmanager Konversions-beauftragter

+ Team

Projektsteuerer / Moderator

Festlegung von Organisationsstrukturen – das Hanauer Modell als Beispiel

Interne Umsetzung und kurze

Entscheidungswege müssen

gewährleistet sein


Aufbau einer gemeinsamen Datenplattform Digitalisierung sämtlicher Liegenschaftsunterlagen, Pläne etc. Ermöglicht gesicherten Datenaustausch zwischen BImA, Kommune und

Käufer

Projektbüro


Ansprechpartner direkt vor Ort

Dienstsitz des Projektmanagers

Schnelle Erreichbarkeit aller Liegenschaften

Möglichkeiten für Besprechungen und Veranstaltungen

- Ansprechpartner direkt vor Ort

- Dienstsitz des Projektmanagers

- Schnelle Erreichbarkeit aller Liegenschaften

- Möglichkeiten für Besprechungen und Veranstaltungen

Präsentation der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbes im Projektbüro



Wissenswertes über die Stadt Heidelberg Aktuelle Nachrichten

Wissenswertes und Aktuelle Informationen zur Liegenschaft

Eckdaten zu Infrastruktur, Bebauung, Nutzungsperspektive u.v.m.

Hammonds Barracks in Mannheim-Seckenheim


Hammonds Barracks in Mannheim-Seckenheim




Kommunikationsmaßnahmen online

Ca. 30 Projektwebsites im Netz

Ein Überblick


Für Fragen stehe Ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Jörg Musial Spartenleiter Verkauf Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Ellerstraße 56 53119 Bonn 0228 / 37787-110 Jö[email protected]

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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