Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub

Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

(Veröffentlichungszeitraum Dezember 1999 bis November 2000)

INHALTSVERZEICHNIS:

I. ABSCHLUSS, INHALT UND ÄNDERUNG DES MIETVERTRAGES9

1. Parteien des Mietvertrages 9 • OLG Köln, Urteil vom 29.01.1999 (unternehmensbezogenes Geschäft) – 19

U 109/98 = NZM 1999, 1097 9 • OLG Brandenburg, Urteil vom 24.02.1999 (unternehmensbezogenes

Geschäft) – 3 U 154/98 = NZM 1999, 1097 9 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.08.1999 (Vertretung bei Ehegatten) – 24 U

93/98 = ZMR 2000, 210 10

2. Wirksamkeit des Mietvertrages 11 • OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 15.9.1999 (Widerrufsfrist des

VerbrKrG) - 1 RE - Miet 2/99 = ZMR 2000, 16 11

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen 14 • OLG Naumburg, Urteil vom 15.4.1999 (Kündigung durch eingeschriebenen

Brief) - 7 O 93/98 = NZM 2000, 90 14 • OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999 (Sortimentsbindung) – 4 W

24/99 = NZM 2000, 1008 14 • OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 15.02.2000 (Kosten vorzeitiger

Vertragsbeendigung) – 3 RE-Miet 1/99 = NZM 2000, 708 15 • OLG Celle, Beschluss vom 01.06.1999 (Erfüllung behördlicher Auflagen) – 2

U 228/98 = NZM 2000, 621 16 • OLG Naumburg, Urteil vom 12.08.1999 (Überbürdung der Sachgefahr) – 2 U

(HS) 34/98 = ZMR 2000, 383 17 • LG Berlin, Urteil vom 30.05.2000 (Schönheitsreparaturen) – 64 S 20/00 =

NZM 2000, 862 17 • LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000(Schönheitsreparaturen,

Kumulierungseffekt) – 311 S 205/99 = NZM 2000, 541 18 • LG Lüneburg, Urteil vom 09.09.1999 (Zahlung der Mietkaution) – 1 S 116/99 =

NZM 2000, 376 19 • LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000 (Schlüsselverlust) – 64 S 551/99 = ZMR

2000, 535 20

2

• OLG Rostock, Beschluss vom 05.03.1999 (Aufrechnungsbeschränkung und Anzeigeklausel) – 3 U 80/98 = ZMR 2000, 294 21

• OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 10.05.2000 (Betriebskosten) – 20 RE-Miet 2/97 = NZM 2000, 757 21

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 (Betriebskosten) – 24 U 111/99 = ZMR 2000, 603 22

• SchlHOLG, Urteil vom 17.05.2000 (Optionsrecht des Mieters) – 4 U 123/99 = ZMR 2000, 614 22

4. Option, Verlängerung des Mietvertrages 22 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.1999 (Mietzins bei Optionsausübung) - 10

O 171/98 = ZMR 2000, 172 23

5. Form des Mietvertrages 23 • BGH, Urteil vom 29.9.1999 (nicht erstelltes Inventarverzeichnis) - XII ZR

313/98 = ZMR 2000, 96 24 • BGH, Urteil vom 05.07.2000 (Mietvertrag mit Anlagen) – XII ZR 70/98 = NZM

2000, 907 26 • BGH, Beschluss vom 16.02.2000 (Verlängerungsvereinbarung) – XII 162/98 =

NZM 2000, 712 26 • BGH, Urteil vom 16.02.2000 (Zusammentreffen von gesetzlicher und

gewillkürter Schriftform) – XII ZR 258/97 = NZM 2000, 548 27 • BGH, Urteil vom 23.02.2000 – 12 ZR 251/97 (Änderungsvereinbarung bei

Vermieterwechsel) = NZM 2000, 381 27

6. Veräußerung des Grundstücks 28 • BGH, Urteil vom 03.05.2000 (Schiedsvereinbarung) – XII ZR 42/98 = NZM

2000, 711 28 • KG, Rechtsentscheid vom 17.07.2000 (Modernisierungsmaßnahmen) – 8

RE-Miet 4110/00 = NZM 2000, 860 29 • OLG Celle, Urteil vom 24.06.1998 (Begründung von Teileigentum) – 2 U

232/96 = NZM 2000, 863 30 • OLG Celle, Urteil vom 19.01.2000 (Mietvertrag mit Drittem) – 2 U 111/99 =

ZMR 2000, 284 31

II. DURCHFÜHRUNG DES MIETVERHÄLTNISSES 33

A. Ansprüche des Vermieters 33

1. Mietzinszahlung 33 • BGH, Urteil vom 22.12.1999 - XII ZR 339/97 (Nichtübernahme der Mieträume)

= NZM 2000, 184 33 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000 (Leistungsbestimmungsrecht des

Vermieters) – 10 U 34/99 = ZMR 2000, 605 34

2. Höhe des Mietzinses, Mietzinsüberhöhung 34 • OLG Braunschweig, Beschluß vom 21.10.1999 (Ausnutzen eines geringen

Angebots) - 1 RE - Miet 3/99 = GE 2000, 408 34 • OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.1.2000 (Mietzinsüberhöhung bei

Staffelmietzins) - 4 O 112/99 = NZM 2000, 232 35

3

• LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2000 (Überhöhung des Mietzinses, Sondermarkt) – 316 S 23/00 = NZM 2000, 1002 37

• LG Hamburg, Urteil vom 15.07.1999 (Überhöhung des Mietzinses) – 307 S 227/98 = NZM 2000, 30 39

• LG Hamburg, Urteil vom 08.02.2000 (Überhöhung des Mietzinses) – 316 S 163/99 = NZM 2000, 820 39

• LG Hamburg, Urteil vom 04.05.2000 (Überhöhung des Mietzinses) – 307 S 216/99 = ZMR 2000, 667 41

• LG Berlin, Urteil vom 01.06.1999 (Überhöhung des Mietzinses) – 64 S 541/98 = ZMR 2000, 531 41

3. Nebenkosten 42 • LG Chemnitz, Urteil vom 1.11.1999 (Umstellung auf Fremdwärme) - 12 S

2013/99 = ZMR 2000, 94 42 • LG München II, Urteil vom 28.12.1999 (Umstellung auf „Nahwärme“) - 12 S

1168/99 = ZMR 2000, 177 43 • LG München II, Urteil vom 19.09.2000 (Umstellung auf „Nahwärme“) – 12 S

3192/00 und 12 S 3202/00 (n.v.) 43 • LG Mannheim, Urteil vom 16.06.1999 (Verwaltungskosten) – 4 S 167/98 =

NZM 2000, 490 46 • LG Berlin, Urteil vom 20.04.1999 (Umstellung auf verbrauchsabhängige

Abrechnung) – 64 S 541/98 = NZM 2000, 333 47 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000 (Instandhaltungskosten) – 10 U 94/99

= NZM 2000, 762 47 • LG Berlin, Urteil vom 23.04.1999 (Kosten der Wartung einer

Rauchabzugsanlage) – 64 S 399/98 = NZM 2000, 27 48 • OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 (Bestimmungsrecht des

Vermieters) – 10 W 1/00 = ZMR 2000, 215 49 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000 (Vorauszahlungen nach

Abrechnungsreife) – 10 U 194/98 = ZMR 2000, 287 50 • LG Berlin, Urteil vom 28.03.2000 (Rückzahlung von Vorschüssen) – 64 S

516/99 = ZMR 2000, 534 50 • AG Marl, Urteil vom 06.01.2000 (zu geringe Vorauszahlungen) – 3 C 239/99 =

NZM 2000, 760 51 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2000 (zu geringe Vorauszahlungen) – 10 U

197/98 = ZMR 2000, 604 51 • AG München, Urteil vom 24.09.1999 (zu geringe Vorauszahlungen) – 452 C

14736/99 = ZMR 2000, 620 52

4. Änderung des Mietzinses 52

4.1 § 2 MHG 52 • LG Oldenburg, Urteil vom 22.01.1999 (Angabe von Vergleichsobjekten) – 2 S

1153/98 = NZM 2000, 31 52 • LG Berlin, Urteil vom 11.02.2000 (Formfehler der Erhöhungserklärung) – 65 S

210/99 = ZMR 2000, 301 53

4.2 § 3 MHG 53 • LG Berlin, Urteil vom 17.8.1999 (Erhöhungserklärung durch Nichtvermieter) -

64 S 68/99 = ZMR 1999, 822 53 • LG Erfurt, Urteil vom 17.12.1999 (Anlagen zum Erhöhungsverlangen) - 2 S

95/99 = NZM 2000, 277 54

4

4.3 § 8 MHG 55 • LG Berlin, Urteil vom 06.06.2000 (maschinell gefertigtes

Erhöhungsverlangen) – 64 S 10/00 = ZMR 2000, 616 55

5. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen 56 • LG Berlin, Urteil vom 05.03.1999 (Duldungsanspruch nach Kündigung) – 64 S

367/98 = NZM 1999, 1137 56 • LG Duisburg, Urteil vom 10.05.2000 (unzumutbare Härte) – 23 S 74/00 =

NZM 2000, 1000 56

6. Mietsicherheiten (Kaution, Bürgschaft, Vermieterpfandrecht) 57 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000 (Kautionsklage nach Ende der

Mietzeit) – 10 U 182/98 = ZMR 2000, 212 57 • OLG Düsseldorf, Schlussurteil vom 23.03.2000 (Kautionsklage nach Ende

der Mietzeit) – 10 U 160/97 = ZMR 2000, 452 59 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.1999 (Bestimmungsrecht des Vermieters)

– 10 U 72/98 = ZMR 2000, 602 60

B. Ansprüche des Mieters 60

1. Überlassung der Mieträume / Allgemeines 60 • BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluss vom 28.03.2000

(Lifteinbau) – 1 BvR 1460/99 = NZM 2000, 539 60 • LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 (Nutzung eines Kellerraums) – 65 S 350/98

= NZM 2000, 457 61 • LG Halle, Urteil vom 15.01.1999 (Betrieb von Ölöfen) – 1 S 202/98 = NZM

2000, 334 61 • LG Braunschweig, Urteil vom 05.05.2000 (Aufbereitung von Leitungswasser)

– 6 S 972/99 = ZMR 2000, 462 61 • AG Schöneberg, Urteil vom 10.05.2000 (Videoüberwachung durch Vermieter)

– 12 C 69/99 = ZMR 2000, 542 62

2. Tierhaltung 62 • AG Bückeburg, Urteil vom 12.10.1999 (Schlangenhaltung) - 73 C 353/99 =

NZM 2000, 238 62

3. Installation einer Parabolantenne 63 • LG Kleve, Urteil vom 22.10.1999 (Parabolantenne trotz d-Box) - 6 S 139/99 =

ZMR 2000, 98 63 • AG Köln, Urteil vom 1.6.1999 (CB-Funkantenne) - 212 C 71/99 = NZM 2000,

88 65 • LG Dortmund, Urteil vom 11.01.2000 (Sicherheitsleistung) – 1 S 25/99 = NZM

2000, 544 65

4. Untervermietung 66 • LG Mönchengladbach, Urteil vom 25.6.1999 (Verweigerung der

Untervermietungserlaubnis) - 2 S 154/98 = NZM 2000, 181 66 • LG Berlin, Urteil vom 09.05.2000 (Verweigerung der

Untervermietungserlaubnis) – 65 S 32/00 = ZMR 2000, 673 66

5. Vorkaufsrecht des Mieters 67

5

• BGH, Urteil vom 07.06.2000 (Formfreiheit der Ausübung des Vorkaufsrechts) – VIII ZR 268/99 = NZM 2000, 858 67

6. Gewährleistungsansprüche 68 • BGH, Urteil vom 16.02.2000 (fehlende Akzeptanz eines Einkaufszentrums) –

XII ZR 279/97 = NZM 2000, 492 69 • BGH, Urteil vom 01.03.2000 (Darlegungs- und Beweislastverteilung) – XII ZR

272/97 = NZM 2000, 549 70 • LG Giessen, Urteil vom 12.04.2000 (geändertes Lüftungsverhalten) – 1 S

63/00 = ZMR 2000, 537 70 • KG, Urteil vom 07.06.1999 (Gaststätte in „konzessionsfähigem Zustand“) –

38 U 3727/97 = NZM 2000, 461 71 • LG Essen, Urteil vom 23.09.1999 (Kochgerüche) – 10 S 491/98 = ZMR 2000,

302 71 • OLG Naumburg, Urteil vom 30.06.1999 (Anwendung der

Gewährleistungsvorschriften) – 6 U 92/98 = ZMR 2000, 381 72 • KG, Urteil vom 08.04.1999 (Baulärm während der Arbeitszeit) – 8 O 5397/97

= NZM 2000, 40 72 • OLG Koblenz, Urteil vom 12.11.1998 (Mängel als Wucherelement) – 5 U

204/98 = NZM 1999, 1100 73 • LG Marburg, Urteil vom 20.10.2999 (Brand wegen fehlender Stromkreise) – 5

S 40/99 = NZM 2000, 616 73 • LG Berlin, Urteil vom 18.06.1999 (Einhaltung technischer Normen) – 64 S

63/99 = ZMR 2000, 532 74 • LG Berlin, Urteil vom 23.09.1999 („Swingerclub“) – 61 S 518/98 = NZM 2000,

377 75 • OLG Hamburg, negativer Rechtsentscheid vom 05.05.2000 (unrichtige

Angaben im Mieterhöhungsverlangen) – 4 U 263/99 = NZM 2000, 654 76 • LG Braunschweig, Urteil vom 18.01.2000 (Rat bei Mietminderung) – 6 S

578/99 = ZMR 2000, 222 76 • LG Berlin, Urteil vom 20.8.1999 (Bauordnungswidrigkeit) - 64 S 138/99 = ZMR

1999, 823 77 • LG München I, Urteil vom 24.3.1999 (Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln)

- 14 S 17277/98 = NZM 2000, 87 77 • LG Braunschweig, Urteil vom 14.9.1999 (Zurückbehaltungsrecht wegen

Mängeln) - 6 S 427/99 = ZMR 1999, 827 78 • LG Berlin, Urteil vom 10.03.2000 (Braunfärbung des Wassers) – 64 S 471/99

= NZM 2000, 709 79 • AG Emmerich, Urteil vom 05.05.2000 (Skaterbahn) – 9 C 72/00 = NZM 2000,

544 79 • LG Gießen, Urteil vom 01.03.2000 (Verweigerung des Zutritts zur

Mietwohnung) – 1 S 443/99 = ZMR 2000, 385 79 • AG Traunstein, Urteil vom 03.03.1999 (Gesundheitsängste wegen

Mobilfunkantennen) – 310 C 2158/98 = ZMR 2000, 389 80

7. Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 549 a BGB 80 • KG, neg. Rechtsentscheid vom 15.06.2000 (Beendigung des

Verwaltervertrages) – 16 RE-Miet 9892/99 = NZM 2000, 861 80

III. BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES 81

6

1. Kündigung 81

1.1 Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses 81 • LG Giessen, Urteil vom 12.04.2000 (Verlängerungszeitraum) – 1 S 433/99 =

ZMR 2000, 466 81 • LG Düsseldorf, Urteil vom 24.8.1999 - 24 S 91/99 (Unklarheitenregelung) =

ZMR 1999, 829 82 • LG Hanau, Urteil vom 12.11.1999 (Unklarheitenregelung) - 2 S 387/99 = ZMR

2000, 96 82 • LG Kassel, Urteil vom 14.10.1999 (Unklarheitenregelung) – 1 S 163/99 = NZM

2000, 378 83

1.2 Kündigung eines Staffelmietvertrages 84 • LG Berlin, Urteil vom 25.01.2000 (Staffelmietvertrag) – 65 S 70/99 = ZMR

2000, 384 84

1.3 Einzelne Kündigungsgründe 85

a) § 542 BGB 85 • BGH, Urteil vom 31.05.2000 (Verwirkung des Kündigungsrechts) – XII ZR

41/98 = NZM 2000, 825 85 • LG Berlin, Urteil vom 03.12.1999 (Beschädigung des Schließzylinders) - 64 S

325/99 = NZM 2000, 710 86

b) § 544 BGB 86 • LG Oldenburg, Urteil vom 7.10.1999 - 9 S 731/99 (Befall mit Schimmelpilz) =

ZMR 2000, 100 86

c) § 554 a BGB 86 • LG Berlin, Urteil vom 07.05.1999 (zeitnahe Kündigung) – 64 S 524/98 = ZMR

2000, 529 86 • OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.1999 (Vermögensverfall des Vermieters) -

10 U 37/99 = ZMR 2000, 173 87 • OLG München, Beschluss vom 17.04.2000 (Nichtleistung der Kaution) – 3 W

1332/00 = NZM 2000, 908 88 • LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999 (Betreten der Wohnung durch Vermieter) –

64 S 305/98 = NZM 2000, 543 88 • LG Mannheim, Urteil vom 23.02.2000 (Strafanzeige durch Mieter) – 4 S

125/99 = NZM 2000, 543 89 • LG Berlin, Urteil vom 31.03.2000 (Verweigerung des Zutritts) – 64 S 534/99 =

ZMR 2000, 535 89 • LG Berlin, Urteil vom 19.05.2000 (Störungen durch Dritte) – 64 S 518/99 =

ZMR 2000, 674 90

d) § 564 b BGB 90 • KG, Rechtsentscheid vom 15.06.2000 (Zurechnung von Drittverschulden) –

16 RE-Miet 10611/99 = NZM 2000, 905 90 • BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluss vom 09.02.2000 (Bedarf

für Pflegeperson) – 1 BvR 889/99 = NZM 2000, 456 92 • LG Lübeck, Urteil vom 3.8.1999 (Bedarf für Pflegeperson) - 6 S 57/99 = ZMR

1999, 830 93

7

• LG Berlin, Urteil vom 21.9.1999 (Anbieten von Alternativwohnungen) - 64 S 113/99 - ZMR 1999, 826 94

• LG Bonn, Urteil vom 16.8.1999 (Suizidgefahr) - 6 S 93/99 = ZMR 2000, 27 95

e) § 569 b BGB 95 • LG Wiesbaden, Urteil vom 29.09.1999 (Kündigungsrecht bei nichtehelicher

Lebensgemeinschaft) – 1 S 83/99 = NZM 2000, 28 95

f) Wegfall der Geschäftsgrundlage 97 • BGH, Urteil vom 19.07.2000 (fehlende Akzeptanz eines Einkaufszentrums) –

XII ZR 176/98 = NZM 2000, 1005 97 • OLG München, Urteil vom 23.6.1999 (Betrieb eines Nachbargeschäfts) - 3 U

6412/98 = NZM 2000, 89 99 • LG Hildesheim, Urteil vom 31.05.2000 (Erkrankung an Alzheimer) – 1 S

176/99 = ZMR 2000, 679 99

1.4 Kündigungsfrist 100 • BGH, Urteil vom 29.03.2000 (Kündigungsfrist bei Nichtwahrung der

Schriftform) – XII ZR 316/97 = NZM 2000, 545 100 • OLG Hamm, Urteil vom 29.03.2000 (Kündigungsfrist bei befristeter

außerordentlicher Kündigung) – 30 U 192/99 = NZM 2000, 658 101 • BGH, Urteil vom 15.03.2000 (Berechnung des Schadens) – XII ZR 81/97 =

NZM 2000, 496 102

2. Aufhebungsvertrag 103 • LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 (Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages)

- 64 S 112/99 = ZMR 2000, 26 103

3. Anfechtung des Mietvertrages 104 • AG Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999 (falsche Angaben über Einkommen) –

29 C 739/99 = NZM 2000, 459 104

IV. ABWICKLUNG DES BEENDETEN MIETVERHÄLTNISSES 105

A. Ansprüche des Vermieters 105

1. Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes 105 • OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999 (Schlüsselrückgabe) – 3 U 216/98

= NZM 2000, 463 105 • KG, Urteil vom 31.05.1999 (fingierte Rückgabe) – 8 U 384/97 = NZM 2000,

383 106

2. Durchführung von Schönheitsreparaturen 107 • LG Berlin, Urteil vom 9.7.1999 - 64 S 80/99 (Überstreichen einer

Mustertapete) = ZMR 2000, 24 107 • OLG Koblenz, Urteil vom 29.7.1999 (Durchführung von

Schönheitsreparaturen durch Vermieter) - 5 U 1787/98 = NZM 2000, 234 107 • LG Berlin, Urteil vom 7.6.1999 (Durchführung von Schönheitsreparaturen

durch Vermieter) - 62 S 6/99 = NZM 2000, 235 108 • OLG Oldenburg, Urteil vom 14.01.2000 (Endrenovierung trotz Umbau) – 13 U

66/99 = NZM 2000, 828 109

8

3. Schadensersatzansprüche 109 • BGH, Urteil vom 09.02.2000 (Verjährung) – XII ZR 202/97 = NZM 2000, 547 109 • LG Kassel, Urteil vom 16.07.1998 (Schadensersatz wegen Mietausfalls) – 1

S 11/98 = NZM 1999, 1094 110 • OLG Nürnberg, Urteil vom 18.06.1999 (Schadensersatzpflicht des

Untermieters) – 6 U 288/99 = NZM 1999, 1099 111 • LG Paderborn, Urteil vom 23.03.2000 (exzessives Rauchen) – 1 S 2/00 =

NZM 2000, 710 112 • AG Magdeburg, Urteil vom 19.04.2000 (exzessives Rauchen) – 17 C 3320/99

= NZM 2000, 657 112

4. Anspruch auf Nutzungsentgelt 112 • BGH, Urteil vom 15.12.1999 (Bereicherungsausgleich) - XII ZR 154/97 = NZM

2000, 183 113 • LG Osnabrück, Urteil vom 15.03.2000 (Nutzungsentschädigung bei Irrtum

über Kündigungsfrist) – 1 S 719/99 = NZM 2000, 1001 114 • OLG Dresden, Urteil vom 20.06.2000 (Rücknahme der Mietsache) – 23 U

403/00 = NZM 2000, 827 114

5. Zahlung der Mietzinsdifferenz 115 • LG Mainz, Urteil vom 28.03.2000 (Überlassung der Mieträume an Dritte) – 6 S

316/98 = NZM 2000, 714 115

6. Sonstiges 116 • BGH, Beschluss vom 12.01.2000 (Fortgeltung einer

Aufrechnungsbeschränkung) – XII ZA 21/99 = NZM 2000, 336 116 • OLG Celle, Urteil vom 06.04.2000 (nachvertragliches Wettbewerbsverbot) – 2

U 52/00 = NZM 2000, 530 117

B. Ansprüche des Mieters 118

1. Herausgabe von Sicherheiten 118 • LG Berlin, Urteil vom 21.01.1999 (Herausgabe der Kaution) – 62 S 150/98 =

NZM 2000, 195 118 • LG Neuruppin, Urteil vom 05.03.1999 (Herausgabe einer Bürgschaft) – 4 S

237/98 = NZM 2000, 29 118 • LG Mannheim, Urteil vom 14.04.1999 (Herausgabe der Kaution durch

Zwangsverwalter) – 4 S 227/98 = NZM 2000, 656 119

2. Rückforderung überzahlten/vorausbezahlten Mietzinses 120 • LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.1999 (Verwirkung von

Rückzahlungsansprüchen) - 2 S 104/99 = ZMR 2000, 95 120 • BGH, Urteil vom 17.05.2000 (Mietvorauszahlung) – XII ZR 344/97 = NZM

2000, 761 121

V. MIETPROZESS 123 • LG Frankfurt, Urteil vom 24.03.2000 (Urkundenprozeß bei

Wohnraummietzinsen) – 2/17 S 5/00 = NZM 2000, 541 123 • AG Göttingen, Urteil vom 8.12.1999 (Urkundenprozeß bei

Wohnraummietzinsen) - 21 C 168/99 = NZM 2000, 236 123

9

• LG Münster, Beschluss vom 25.11.1999 (Vollstreckung der Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechung – 5 T 782/99 = ZMR 2000, 227 124

I.

Abschluß, Inhalt und Änderung des Mietvertrages

1. Parteien des Mietvertrages

• OLG Köln, Urteil vom 29.01.1999 (unternehmensbezogenes Geschäft) – 19 U

109/98 = NZM 1999, 1097

1. Bei der Anmietung von Gewerberäumen handelt es sich um ein unternehmensbezo-

genes Geschäft, bei dem der Wille der Beteiligten im Zweifel dahin geht, daß der

Betriebsinhaber Vertragspartner werden soll.

2. Hat der Geschäftsführer einer GmbH bei den Vertragsverhandlungen deutlich ge-

macht, für die GmbH handeln zu wollen, scheidet eine persönliche Haftung auch dann

aus, wenn in der Parteibezeichnung des Mietvertrags der Zusatz „GmbH“ fehlt und er

den Vertrag nur mit seinem Namen (ohne Zusatz) unterschrieben hat.

• OLG Brandenburg, Urteil vom 24.02.1999 (unternehmensbezogenes Geschäft)

– 3 U 154/98 = NZM 1999, 1097

1. Die Auslegungsregel, wonach bei unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der

Beteiligten im Zweifel dahin geht, daß Vertragspartner der wahre Träger des Unter-

nehmens und nicht der für das Unternehmen Handelnde werden soll, findet auch im

Bereich der Geschäftsraummiete bei der Bestimmung der Person des Mieters An-

wendung. Gibt der Handelnde nach Außen deutlich kund, für ein bestehendes Unter-

nehmen aufzutreten, bleibt die Auslegungsregel anwendbar, selbst wenn er keine kon-

kreten Vorstellungen darüber hat, ob der Vertrag – juristisch betrachtet – mit ihm oder

mit dem Geschäftsinhaber zustande kommt.

10

2. Wer sich als Inhaber des Gewerbes eines anderen ausgibt oder seinen Verhandlungs-

partner sonst über seine Stellung als bloßer Vertreter im unklaren läßt, haftet nicht oh-

ne weiteres unter Rechtsscheinsgesichtspunkten, wenn ein von ihm unterzeichneter

Vertrag nach den Grundsätzen des unternehmensbezogenen Geschäfts mit dem wah-

ren Unternehmensträger zustande kommt und dieser eine natürliche Person ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 1995, 43) geht bei unternehmens-

bezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten im Zweifel dahin, daß Vertragspartei der

Inhaber des Unternehmens und nicht der für das Unternehmen Handelnde werden soll.

Das gilt auch dann, wenn der Inhaber falsch bezeichnet wird oder über ihn Fehlvorstellun-

gen bestehen. Die Anwendung dieser Auslegungsregel setzt allerdings voraus, daß der

Handelnde sein Auftreten für das Unternehmen hinreichend deutlich gemacht hat.

Eine gegenteilige Beurteilung ist regelmäßig erst dann gerechtfertigt, wenn sich die Partner

darüber einig sind, daß gerade der agierende Vertragspartner, dieser also im eigenen Na-

men verpflichtet werden soll (BGH NJW 1994, 1347). Davon kann in beiden Fällen nicht

ausgegangen werden.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.08.1999 (Vertretung bei Ehegatten) – 24 U 93/98 =

ZMR 2000, 210

1. Finden sich im Rubrum eines Vertrages 2 Vermieter (hier Eheleute), von denen der eine

die Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife alleine geführt hat und der den Ver-

trag auch nur alleine unterschrieben hat, so ergibt sich aus den Umständen ein Vertre-

tungsverhältnis. Der Mietvertrag kommt daher in einem solchen Fall mit den Eheleuten

als Vermietern zustande.

2. Bei mehreren Vermietern als Gläubigern von Ersatzansprüchen i.S. von § 558 Abs. 1

BGB unterbricht die Klage eines von ihnen die Verjährung nur dann, wenn dieser durch

Abtretung Inhaber der gesamten Forderung geworden ist oder die Klage in Prozeßstand-

schaft der übrigen Gläubiger erhoben und seine Prozeßführungsbefugnis noch innerhalb

der Verjährungsfrist offen gelegt hat.

11

Aus der (maßgeblichen) Sicht des Vertragspartners (§§ 133, 157 BGB) ist der Kläger vor-

liegend gemeinsam mit seiner Ehefrau Vermieter. Darüber kann es nach ihrer namentlichen

Bezeichnung im Vertragsrubrum keinen vernünftigen Zweifel geben. Das Fehlen ihrer Un-

terschrift ist gem. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB unschädlich, weil sie durch den Kläger wirksam

vertreten worden ist. Es macht nämlich keinen Unterschied, ob der Vertreter ausdrücklich im

Namen des Vertretenen handelt oder ob der Vertretungswille den Umständen entnommen

werden kann. Dadurch, dass der Kläger die Vertragsverhandlungen bis zur Unterschriftsreife

allein geführt hatte, aber im Vertragstext deutlich zum Ausdruck gebracht hatte, dass auch

seine Ehefrau Vertragspartnerin werden sollte, hat er dem Beklagten seine Doppelstellung,

nämlich im eigenen und zugleich im Namen seiner Ehefrau handeln zu wollen, hinreichend

verdeutlicht.

Anm.: aA OLG Schleswig ZMR 1993, 69 – nur bei Beteiligung des nicht unterzeichnenden

Ehegatten an den Vertragsverhandlungen; LG Mannheim ZMR 1993, 415 – bei rechtli-

cher und tatsächlicher Verhinderung.

Soweit der Kläger infolge der Abtretung alleiniger Rechtsinhaber der Klageforderung gewor-

den ist, war er bis dahin allenfalls (verdeckter) Prozeßstandschafter seiner Ehefrau. Die in

der Abtretungserklärung zu erblickende Genehmigung der Ehefrau in die Prozeßführung

durch den Kläger hat prozessual keine rückwirkende Kraft (BGH NJW-RR 1993, 670), weil §

185 BGB, wonach die Verfügung eines nicht (allein) Berechtigten mit Genehmigung des (Mit-

)Berechtigten rückwirkend wirksam wird, auf die Klageerhebung zum Schutz des Prozeß-

gegners und aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit keine entsprechende Anwen-

dung findet. Rechtlich hat das zur Folge, dass die Unterbrechungshandlung iSd. § 209 Abs. 2

Nr. 1 BGB erst mit der Aufdeckung der Prozeßstandschaft bzw. mit der Abtretung der Forde-

rung und damit nicht mehr innerhalb der offenen Verjährungsfrist erfolgt ist.

2. Wirksamkeit des Mietvertrages

• OLG Braunschweig, Rechtsentscheid vom 15.9.1999 (Widerrufsfrist des VerbrKrG)

- 1 RE - Miet 2/99 = ZMR 2000, 16

Auf das Recht zum Widerruf einer Willenserklärung, die unter den Voraussetzungen des

§ 1 Abs. 1 HausTWG zum Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum geführt hat, ist

die Vorschrift des § 7 Abs. 2 Satz 3 VerbrKrG nicht analog anzuwenden. Jedoch kann das

12

Widerrufsrecht verwirkt sein, wenn nach Vertragsschluß ein Jahr verstrichen ist und die

bisherige Vertragslaufzeit dem Widerrufsberechtigten die von ihm eingegangenen Ver-

pflichtungen hinreichend deutlich vor Augen geführt hat.

Wohnraummietverträge fallen grundsätzlich in den Anwendungsbereich des HTWG, wenn

dessen nähere Voraussetzungen erfüllt sind (OLG Koblenz [RE] ZMR 1994, 210). Dies

war vorliegend der Fall, da mündliche Verhandlungen über den Mietvertrag in der Privat-

wohnung der Mieter ohne Bestellung der Vermieter stattgefunden haben.

Das Widerrufsrecht der Mieter sei nicht schon nach § 2 Abs. 1 S. 4 HTWG erloschen.

Zwar könne man daran denken, die Vorschrift des § 2 Abs. 1 S. 4 HTWG, nach der das

Widerrufsrecht des Kunden bei Unterbleiben der Belehrung 1 Monat nach beiderseits voll-

ständiger Erbringung der Leistung erlischt, bei Wohnraummietverträgen dahin zu verste-

hen, daß die beiderseitige Vertragserfüllung in einem einzigen Abschnitt der Mietzeit aus-

reicht, um die Widerrufsfrist von 1 Monat in Gang zu setzen. Zum Teil wird für Dauer-

schuldverhältnisse, die nicht auf einen einheitlichen Gesamterfolg gerichtet sind, son-

dern bei dem die einzelnen Leistungsabschnitte nach der Verkehrsauffassung eine in

sich geschlossene Bedeutung haben, die Auffassung vertreten, es sei auf die beider-

seitige Erfüllung in einem einzelnen Leistungsabschnitt abzustellen (so LG Zweibrü-

cken NZM 1999, 306 [1 Monat] - s. vorangegangene Rechtsprechungsübersicht). Die An-

wendung dieser Vorschrift auf Wohnraummietverhältnisse würde jedoch nach Auffassung

des OLG Braunschweig zu nicht hinnehmbaren Ergebnissen führen; es beruft sich zur

Begründung auf einen Sonderfall. Schließe nämlich ein Vermieter mit dem Mieter einen

den alten Mietvertrag ersetzenden oder ändernden neuen Vertrag, durch den zu einem

späteren Termin die Miete erhöht, aber die Mietzeit verlängert wird, so fehle es, wenn beide

Vertragsparteien im nachfolgenden Monat ihre mietvertraglichen Verpflichtungen erfüllen,

dennoch an jeder Verdeutlichung des Umfangs der eingegangenen Verpflichtungen

für den Mieter. Sinn des § 2 Abs. 1 S. 4 HTWG sei aber gerade, daß die beiderseits voll-

ständige Erbringung der Leistung dem widerrufsberechtigten Kunden vor Augen führt, wo-

zu er sich verpflichtet hat, so daß von ihm – will er sich vom Vertrag lösen – nunmehr der

alsbaldige Widerruf erwartet werden kann. Da diese Warnfunktion bei beiderseitiger Erfül-

lung im ersten Zeitabschnitt nach Vertragsschluß nicht in jedem Fall gegeben sein müsse,

könne hieran für den Lauf der einmonatigen Widerrufsfrist nicht angeknüpft werden. Daß

im gewählten Beispielsfall auf den ersten Monat abzustellen ist, in dem der erhöhte Miet-

zins zu zahlen ist, hat das OLG Braunschweig nicht erkannt.

13

Nach § 7 Abs. 2 Satz 3 VerbrKrG erlischt das Widerrufsrecht des Verbrauchers, der über

dieses nicht ordnungsgemäß belehrt wurde, erst nach beiderseits vollständiger Erbringung

der Leistung, spätestens jedoch ein Jahr nach Abgabe der auf den Abschluß des Vertra-

ges gerichteten Willenserklärung des Verbrauchers. Nach Auffassung des OLG Braun-

schweig ist diese Vorschrift auf das Widerrufsrecht des Mieters nach § 1 HausTWG nicht

analog anzuwenden. Es könne bereits keine Gesetzeslücke festgestellt werden, die eine

Analogie rechtfertigen würde. Es mag sein, daß im Gesetzgebungsverfahren vor Inkrafttre-

ten des HausTWG die Frage der Geltung für Wohnraummietverträge nicht bedacht wor-

den ist. Dagegen spreche allerdings, daß die EG-Richtlinie betreffend den Verbraucher-

schutz bei dem Abschluß von Haustürgeschäften vom 20.12.1985, die Immobiliarmiet-

verträge ausdrücklich aufnehme, schon erlassen, wenn auch noch nicht verbindlich ge-

worden war, als das HausTWG in Kraft trat. Vor allem aber seien die einschlägigen Ge-

setze, nämlich das HausTWG und das VerbrKrG, zuletzt durch das Gesetz über die Ver-

äußerung von Teilzeitnutzungsrechten an Wohngebäuden (TzWrG) geändert worden, oh-

ne daß Regelungen über das Widerrufsrecht und sein Erlöschen bei Wohnraummietver-

trägen eingefügt wurden. Bei den Beratungen über das TzWrG war aufgrund eines

Rechtsentscheids des OLG Koblenz (OLG Koblenz ZMR 1994, 210, 212) längst geklärt,

daß Verträge über die Wohnraummiete aus dem Anwendungsbereich des HausTWG nicht

ausgenommen sind. Wenn die Gesetzgebungsorgane in Kenntnis des möglichen Wider-

rufsrechts der Mietvertragsparteien keine ergänzende Regelung getroffen hätten, sei davon

auszugehen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die Vorschrift des § 2 HausTWG

das Widerrufsrecht auch im Bereich der Wohnraummiete ausreichend und abschließend

regeln soll. Für die Annahme einer Gesetzeslücke sei kein Raum. Auch diese Argumenta-

tion überzeugt nicht. Zum einen umfaßte die bezuggenommene EG-Richtlinie Immobiliar-

mietverträge gerade nicht; zum anderen kann vom Gesetzgeber unserer Zeit nicht erwar-

tet werden, daß jede Gesetzesänderung – z.B. anläßlich der Einführung eines neuen Ge-

setzes – auf detailgenauen Kenntnissen der Materialien zu anderen Gesetzen basiert.

Das OLG Braunschweig hat aber unter dem Eindruck des bis dahin erzielten Zwischener-

gebnisses erkannt, daß der Rechtsgedanke der Vorschrift des § 7 Abs. 2 Satz 3 VerbrKrG

nicht ohne jede Bedeutung für das Widerrufsrecht bei Wohnraummietverträgen sein

könne. Er sei vielmehr bei der Frage der Verwirkung zu berücksichtigen. Für die Verwir-

kung reicht nach Auffassung des OLG Braunschweig das Verstreichen der Jahresfrist

allerdings nicht aus. Vielmehr hängt es auch von den übrigen Umständen des Einzelfalls

ab, ob – wenn seit Vertragsschluß ein Jahr verstrichen ist – das Widerrufsrecht nach dem

HausTWG verwirkt sei. Zu dem Zeitmoment, das im Ablauf der Jahresfrist liege, müsse im

14

Regelfall noch ein Umstandsmoment hinzutreten. Dieses könne dann angenommen wer-

den, wenn der widerrufsberechtigten Mietvertragspartei die von ihr im Vertrag übernom-

menen Verpflichtungen durch die beiderseitigen Leistungen während des ersten Jahres

nach Vertragsschluß hinreichend deutlich vor Augen geführt werden, so daß ein Anlaß

bestanden hätte, sich über ein mögliches Lösen vom Vertrag rechtzeitig Gedanken zu

machen.

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen

• OLG Naumburg, Urteil vom 15.4.1999 (Kündigung durch eingeschriebenen Brief) -

7 O 93/98 = NZM 2000, 90

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einen eingeschriebenen Brief als

Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung eines Mietvertrages vorsieht, ist gemäß

§ 9 AGBG unwirksam, wenn sie innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an ei-

ner unvermuteten Stelle enthalten ist.

§ 3 des Mietvertrages, in welchem sich die streitgegenständliche Regelung findet, befaßt

sich mit Mängeln der Mietsache, der Mängelbeseitigung und behördlichen Auflagen. Die

Beendigung des Mietvertrages regeln §§ 16 und 17 des Mietvertrages, wobei nur die au-

ßerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ausdrücklich erwähnt ist.

Die streitgegenständliche Regelung hätte systematisch in diesen Bereich des Mietvertrags

gehört, um nicht überlesen zu werden.

Anm.: Bei Wohnraummietverträgen verstößt das Erfordernis, mit eingeschriebenem Brief zu

kündigen, als besonderes Zugangserfordernis gegen § 11 Nr. 16 AGBG und ist nichtig

(BGH NJW 1985, 2585, 2587).

• OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999 (Sortimentsbindung) – 4 W 24/99 = NZM

2000, 1008

Eine Regelung im Formularmietvertrag, die dem Mieter eines Ladenlokals in einem Einkaufs-

zentrum unter Versagung jeglichen Konkurrenzschutzes für die gesamte Mietzeit eine Be-

15

triebspflicht mit Sortimentsbindung auferlegt, verstößt gegen das in § 9 Abs. 1 AGBG nieder-

gelegte Verbot unangemessener Benachteiligung und ist deshalb unwirksam.

Eine Betriebspflicht kann dem Mieter zwar in der Regel auch durch Formularvertrag aufer-

legt werden (BGH NJW-RR 1992, 1032). Vorliegend hat der Vermieter den Mieter aber des

weiteren grundsätzlich an die zu Vertragsbeginn bestimmte Geschäftsausrichtung gebunden

(sog. Sortimentsbindung) und ihm überdies jeglichen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz

versagt. Eine derartige Kombination verstößt gegen das in § 9 Abs. 1 AGBG niedergelegte

Verbot unangemessener Benachteiligung. Dadurch wird nämlich dem Mieter, der ohnehin das

Rentabilitätsrisiko zu tragen hat, bei Verweigerung von jeglichem Konkurrenzschutz grund-

sätzlich die Möglichkeit des Ausweichens in eine andere Geschäftsausrichtung genommen

und eine (ggf. kostensparende) Geschäftsaufgabe schlechthin versagt. Diese weitgehende

Beschneidung der grundsätzlichen Dispositionsfreiheit des Mieters einerseits und die

Versagung von jeglichem an sich aus der Leistungstreuepflicht geschuldeten Wettbewerbs-

schutz andererseits sind mit dem in § 9 Abs. 2 Satz 2 AGBG enthaltenen Verbot der Aus-

höhlung wesentlicher Vertragspflichten und -rechte (BGHZ 103, 316, 124) nicht vereinbar.

• OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 15.02.2000 (Kosten vorzeitiger Vertragsbe-

endigung) – 3 RE-Miet 1/99 = NZM 2000, 708

1. Die Klausel eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages, nach der bei vor-

zeitiger einverständlicher Beendigung des Mietverhältnisses auf Wunsch des Mieters als

pauschale Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Vertragsbeendigung eine Monatsmiete

an den Vermieter gezahlt werden muss, ist – wenn nicht besondere Umstände vorliegen

– für den Vermieter i.S. des § 3 AGBG überraschend und damit nicht Vertragsbestand-

teil.

2. Wenn die Klausel Vertragsbestandteil geworden wäre, wäre sie gem. § 9 Abs. 1 AGBG

unwirksam, da sie dem Mieter konkludent den Nachweis abschneidet, dass dem Vermie-

ter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses Kosten überhaupt nicht oder

nur in geringerer Höhe entstanden sind.

Gem. § 11 Nr. 5 b AGBG ist in AGB die Verwendung eines pauschalierten Anspruchs des

Verwenders auf Schadenersatz unwirksam, wenn dem anderen Vertragsteil der Nachweis

abgeschnitten wird, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger

als die Pauschale. Diese Wertentscheidung des Gesetzes ist im Rahmen des § 9 Abs. 1

16

AGBG auch in Fällen der vorliegenden Art zu berücksichtigen, in denen es nicht um die Pau-

schalierung eines bestehenden Schadensersatzanspruchs, sondern um die Kostenabgel-

tung für den Fall einvernehmlicher vorzeitiger Vertragsaufhebung geht (BGH NJW

1987, 259, 260; OLG Hamburg WuM 1990, 244, 245). Das OLG Karlsruhe tendiert zu der

Auffassung, dass den Mietern durch die Klausel der in § 11 Nr. 5 b AGBG bezeichnete Ge-

genbeweis konkludent abgeschnitten ist. Es brauchte diese Frage allerdings nicht zu ent-

scheiden, da nach seiner Auffassung die Klausel bereits nicht Vertragsbestandteil geworden

ist, da sie eine Überraschungsklausel i.S. von § 3 AGBG darstellt. Werden in einem Vertrag

Bedingungen für eine mögliche künftige Vereinbarung geregelt, die typischerweise es-

sentieller Bestandteil der einer solchen Vereinbarung vorausgehenden Verhandlungen sind,

ist dies für den Vertragspartner des Verwenders – wenn nicht besondere Umstände vorliegen

– in hohem Maße überraschend.

Anm.: Selbst wenn das OLG Karlsruhe den Überraschungscharakter nicht hätte feststellen

können – etwa wegen einer eingehenden Erläuterung oder drucktechnischen Hervor-

hebung, wäre die Klausel nach Abschluß des Aufhebungsvertrages wegen des Vor-

rangs der Individualvereinbarung gegenüber einer vorformulierten Regelung unwirk-

sam.

• OLG Celle, Beschluss vom 01.06.1999 (Erfüllung behördlicher Auflagen) – 2 U

228/98 = NZM 2000, 621

Eine Formularklausel, wonach der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen

hat, hält einer Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG nicht stand, weil damit auch das gesetzlich

allein dem Verantwortungsbereich des Vermieters zugeordnete Risiko eines Widerrufs der

vorläufigen Gaststättenkonzession infolge von Beschaffenheitsmängeln des Mietobjekts dem

Mieter überbürdet wird.

Durch die Klausel wird das Risiko für den Widerruf der vorläufigen Gaststättenkonzes-

sion auch dann auf den Mieter abgewälzt, wenn die Genehmigung aus Gründen widerrufen

werden muss, die mit der Beschaffenheit und der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang

stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen.

Nach dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen über die Gewährleistung des Ver-

mieters und das Kündigungsrecht des Mieters muss der Mieter aber in einem solchen Fall

zumindest von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit sein (§ 537 BGB) und es muss

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ihm das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 542 BGB zustehen (BGHZ

104, 285). Die Klausel hält damit einer Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 2 AGBG nicht stand.

• OLG Naumburg, Urteil vom 12.08.1999 (Überbürdung der Sachgefahr) – 2 U (HS)

34/98 = ZMR 2000, 383

1. Einem Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch allgemeine Geschäfts-

bedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der

Sachgefahr verbunden ist und dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des

Mieters führt.

2. Instandhaltungsklauseln sind im Regelfall einschränkend dahingehend auszulegen, dass

der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird.

3. Die Beschränkung des Mietminderungsanspruchs auf den Fall des vorsätzlichen oder

grob fahrlässigen Verzuges des Vermieters mit der Mängelbeseitigung verstößt gegen

§ 9 AGBG, wenn sie sich im Einzelfall auf Mängel erstreckt, deren Vermeidung nach

dem Vertragszweck unbedingt geboten ist (Kardinalpflicht).

Anm.: Die formularvertragliche Überbürdung aller Instandhaltungs- und Instandsetzungspflich-

ten auf den Mieter sind gem. § 9 AGBG unwirksam (OLG Dresden GE 1996, 1237;

OLG Köln ZMR 1994, 158).

• LG Berlin, Urteil vom 30.05.2000 (Schönheitsreparaturen) – 64 S 20/00 = NZM 2000,

862

1. Die Formularklausel, wonach der Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ver-

pflichtet ist, ist nicht deswegen unwirksam, weil ferner individuell vereinbart worden ist:

„Der Mieter übernimmt die Renovierung der Wohnung“, denn dabei handelt es sich um

die (unschädlich) doppelt vereinbarte Verpflichtung zur Ausführung der während des

Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen.

2. Der Mieter kann sich nach 1 Jahr nach Einzug nicht mehr darauf berufen, dass die

Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses noch nicht renoviert war.

3. Der Mieter kommt durch eine Aufforderung zur Ausführung der in einem beigefügten Ab-

nahmeprotokoll aufgeführten Schönheitsreparaturen mit Zugang des Schreibens in Ver-

zug.

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4. Nach Ablauf der üblicherweise für Trocken- und Nassräume vereinbarten Fristen wäh-

rend des Mietverhältnisses spricht eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbe-

dürftigkeit der Wohnung, so dass der Mieter im einzelnen vortragen muss, welche

Schönheitsreparaturen wann in welchen Räumen in welcher Art und Weise ausgeführt

worden sind.

5. Nach Abrechnung über die Betriebskosten kann der Vermieter seine ursprünglich auf die

nicht gezahlten Vorschüsse gestützte Klage auf den Nachforderungsanspruch aus der

Abrechnung umstellen.

• LG Hamburg, Urteil vom 14.04.2000(Schönheitsreparaturen, Kumulierungseffekt)

– 311 S 205/99 = NZM 2000, 541

Ist dem Mieter sowohl die Pflicht zur Ausführung laufender Schönheitsreparaturen als auch

zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Dekorationsarbeiten durch – wenn

auch äußerlich getrennte – Formularklauseln auferlegt, tritt ein Summierungseffekt ein, der

die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 9 AGBG unwirk-

sam macht. Dies gilt trotz der unwirksamen Endrenovierungsklausel; nach dem Rechtsent-

scheid des BGH vom 26.10.1994 (BGH Z 127, 245) ist es wegen Verstoßes gegen das

Transparenzgebot nicht zulässig, nur die für sich betrachtet wirksame Klausel fortgelten zu

lassen.

Die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen trotz Überlassung einer nicht renovier-

ten Wohnung ist nicht grundsätzlich unzulässig, nämlich dann nicht, wenn ein Fristenplan

vereinbart ist und dessen Fristen erst mit dem Mietverhältnis zu laufen beginnen (BGHZ 101,

253). Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen § 9 AGBG verstößt, ist jedoch nicht

allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (BayObLG NJW-RR 1987, 1298),

sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinba-

rungen (BGH NJW 1993, 532). Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer – wenn

auch zulässigen – Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines

Summierungseffektes, dass hierdurch beide Klauseln oder – sofern der Summierungseffekt

auf Grund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt – jedenfalls die für sich betrachtet

zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen

Summierungseffekt auslösende Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder –

etwa als Klausel – bereits unzulässig ist (BGH aaO).

19

Die für sich betrachtet, im Zusammenwirken mit weiteren Vertragsbedingungen jedoch unzu-

lässige Klausel kann auch nicht dadurch „gerettet“ werden, dass die hinzutretende Klausel –

vorliegend die Endrenovierungsklausel – schon für sich betrachtet wegen Verstoßes gegen §

9 AGBG unzulässig ist, diese damit entfällt und somit die „verbleibende“ Klausel (wieder)

wirksam wird. In seinem Rechtsentscheid zur Frage der Wirksamkeit der formularmäßig ver-

einbarten Mietzinsvorauszahlungspflicht bei gleichzeitig formularmäßiger Beschränkung des

Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts des Mieters hat der BGH die für sich betrachtet

zulässige Vorauszahlungsvereinbarung (BGHZ 127, 245) deshalb für unwirksam erachtet,

weil sie mit der weiteren Klausel zusammentraf (BGH, WuM 1995, 28). Er hat hierbei aus-

drücklich offen gelassen, ob die weitere Klausel schon für sich betrachtet unwirksam ist oder

nicht. Ist sie bereits für sich genommen unwirksam, ändert dies nichts daran, dass die ande-

re, für sich betrachtet wirksame Klausel ebenfalls unwirksam ist, denn der Verwender einer

aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der

andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter

Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGHZ

127, 245). Der BGH hat in diesem Zusammenhang auch klar gestellt, dass dies auch bei äu-

ßerlich getrennten Klauseln gilt.

• LG Lüneburg, Urteil vom 09.09.1999 (Zahlung der Mietkaution) – 1 S 116/99 = NZM

2000, 376

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter entgegen § 550 b Abs.

1 Satz 3 BGB zur Zahlung der Mietkaution bei Abschluss des Vertrags in einem Betrag ver-

pflichtet, ist nur insoweit nichtig, als Ratenzahlung ausgeschlossen ist, die Vereinbarung einer

Kautionsleistung ist im übrigen wirksam.

Zwar ist aus Gründen der Rechtssicherheit und auch zum Schutz des Vertragspartners des

Verwenders eine Klausel, die der Inhaltskontrolle nicht Stand hält, in der Regel insgesamt

unwirksam. Ein Aufrechterhalten der Rechtswirkung mit dem gerade noch zulässigen Inhalt

(geltungserhaltender Reduktion) ist ausgeschlossen. Bei selbständigem, auch zusam-

menhängendem Regelungscharakter verschiedener trennbarer Teile einer Klausel erfasst die

Unwirksamkeit des einen Teils allerdings nicht zwingend auch den anderen. Voraussetzung

hierfür ist jedoch, dass sich die vorformulierte Regelung nach ihrem Wortlaut aus sich heraus

sinnvoll und verständlich in einen (weiterhin wirksamen) inhaltlich zulässigen und einen (un-

wirksamen) inhaltlich unzulässigen Teil trennen lässt.

20

So verhält es sich im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthält im Hinblick auf die Höhe und

die Zahlung der Kaution Vereinbarungen mit selbständigem Regelungscharakter. Es

kann ohne weiteres sinnvoll zwischen der zulässigen Vereinbarung einer Barkaution zum

einen und der unzulässigen Vereinbarung einer vorzeitigen Fälligkeit der Gesamtkaution zum

anderen unterschieden werden. Hieraus folgt, dass lediglich die vorzeitige Fälligkeit der Ge-

samtkaution unwirksam ist. Diese Auslegung entspricht der ganz überwiegenden Ansicht in

Rechtsprechung und Literatur, die in diesem Fall sowie bei der vergleichbaren Problematik

der Vereinbarung überhöhter Mietkautionen unter Verstoß gegen § 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB

lediglich eine Teilunwirksamkeit der Formularklausel annimmt (BGH NJW 1989, 1853; LG

Bremen, NJW-RR 1993, 19; Staudinger/Emmerich, aaO, § 550 b Rz. 18, 50).

Anm.: ebenso LG Gießen ZMR 1995, 594; Blank/Börstinghaus § 550 b BGB Rn 19; aA AG

Dortmund WuM 1997, 212.

• LG Berlin, Urteil vom 02.05.2000 (Schlüsselverlust) – 64 S 551/99 = ZMR 2000, 535

Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, bei Verlust eines

Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, ist gem. § 9 AGBG unwirksam. Der Vermieter

kann Ersatz der Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine

Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht.

Eine Klausel, die den Vermieter zum Austausch der Schließanlage berechtigt, ohne Rück-

sicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels, be-

nachteiligt den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen und ver-

stößt daher gegen § 9 Abs. 1 AGBG (LG Berlin GE 195, 945). Denn eine solche Klausel stellt

eine über die notwendige Wahrung der Interessen des Vermieters hinausgehende unan-

gemessene Überwalzung der Verpflichtung des Vermieters auf den Mieter dar, dem

Nachmieter die Wohnungsschlüssel zu überlassen. Eine solche Klausel wäre allenfalls dann

wirksam, wenn sie eine summenmäßige Begrenzung der Haftung des Mieters vorsehe,

was vorliegend nicht der Fall ist.

Darüber hinaus stellt die Klausel einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG dar, da sie derart weit

gefasst ist, dass sie alle Fälle des Verlustes umfasst, ohne Rücksicht auf ein Verschulden

des Mieters (LG Hamburg NZM 1999, 410). Eine solche Erweiterung der Haftung des Mieters

21

weicht von dem mietvertraglichen Haftungsrecht und dem generellen Grundsatz des Haf-

tungsrechts ab, dass ein Schuldner nur haftet, wenn er den Schaden zu vertreten hat.

Anm.: Ohne Regelung hat der Mieter die Kosten der Auswechslung der gesamten

Schließanlage nur zu erstatten, wenn eine mißbräuchliche Verwendung zu befürchten

ist, was der Mieter zu widerlegen hat (LG Mannheim WuM 1977, 121).

• OLG Rostock, Beschluss vom 05.03.1999 (Aufrechnungsbeschränkung und Anzei-

geklausel) – 3 U 80/98 = ZMR 2000, 294

1. Die vorformulierte Klausel, dass der Mieter gegen Mietzinsansprüche nur aufrechnen

kann, wenn er dies dem Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit anzeigt, ist nicht

gem. § 9 AGBG unangemessen.

2. Nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs kann der Miet-

zinsanspruch nicht infolge Aufrechnung erlöschen, solange der Mieter wegen der einzu-

haltenden Vorankündigungsfrist an der Aufrechnung gehindert ist.

• OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 10.05.2000 (Betriebskosten) – 20 RE-Miet

2/97 = NZM 2000, 757

Der Vermieter kann die in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BerechnungsVO aufgeführten Be-

triebskosten auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag folgende Klausel enthält:

Neben der Miete werden Betriebskosten, insbesondere diejenigen i.S. des § 27 der

2. BerechnungsVO umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit

jährlicher Abrechnung vom Mieter erhoben. Die von dieser Vorauszahlung erfass-

ten Betriebskosten sind in der Anlage „Betriebskostenaufstellung“ enthalten, welche

wesentlicher Vertragsbestandteil ist.

Dies gilt auch dann, wenn dem Mietvertrag entgegen der zitierten Klausel eine Betriebskos-

tenaufstellung nicht beigefügt war und dem Mieter auch sonst der Inhalt der Anlage 3 zu §

27 Abs. 1 der 1. BVO nicht mitgeteilt oder weitere Erläuterungen gegeben worden sind.

22

Das OLG Frankfurt schließt sich wie auch das OLG Hamm (NZM 1998, 186) dem Rechts-

entscheid des BayObLG an (BayObLG NJW 1984, 1761). Der im Formularformular angege-

bene Begriff der Betriebskosten iSd. § 27 II. BVO ist ein Begriff, der im Kernbereich und in

der Tragweite für Durchschnittsmieter verständlich ist. Nur wegen Einzelheiten und der

Abgrenzung des Begriffs wird in dem Formularvertrag auf Rechtsvorschriften verwiesen, was

der Klarstellung und der Vermeidung von Streitigkeiten dient. Das BayObLG hat deswegen zu

Recht ausgeführt, dass unter diesen Umständen, wenn der Mieter keine nähere Aufklärung

wünscht, davon ausgegangen werden kann, dass er mit dem in der angegebenen Rechts-

norm definierten Begriff „Betriebskosten“ einverstanden ist.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.01.2000 (Betriebskosten) – 24 U 111/99 = ZMR 2000,

603

1. Zur Bestimmung umlagefähiger Betriebskosten (Nebenkosten) reicht die vertragliche

Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 2. BV aus.

2. Ist Mehrwertsteuer für den Grundpachtzins zu entrichten, so erstreckt sich diese Pflicht

auch ohne ausdrückliche Vereinbarung auf die Nebenkosten.

• SchlHOLG, Urteil vom 17.05.2000 (Optionsrecht des Mieters) – 4 U 123/99 = ZMR

2000, 614

Die Klausel in einem von einem gewerblichen Mieter (Einzelhandelsfilialist) gestellten Mietver-

trag, die ihm während der Mietzeit einer durch eigene Option verlängerten Mietzeit die Kündi-

gung unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist erlaubt, benachteiligt den Vermieter nicht un-

angemessen.

4. Option, Verlängerung des Mietvertrages

23

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.10.1999 (Mietzins bei Optionsausübung) - 10 O

171/98 = ZMR 2000, 172

Zu der Frage, welcher Mietzins maßgebend ist, wenn der (gewerbliche) Mieter ein ihm ein-

geräumtes Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeitdauer wahrnimmt, ohne daß eine

Vereinbarung hinsichtlich des nunmehr zu zahlenden Mietzinses getroffen wird.

Das OLG Düsseldorf hat bereits entschieden (OLG Düsseldorf WuM 1995, 433), daß der

Vermieter ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nur den zuletzt maßgeblichen

Mietzins verlangen könne, wenn der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht auf Ver-

längerung des Mietvertrages wahrnimmt (ebenso Fritz, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl.,

Rz. 92). Die Vertragsauslegung kann allerdings ergeben, daß der Mieter das Objekt nach

Ablauf der Mietzeit zu einem angemessenen Mietzins wieder mieten könne (Reinstorf, in:

Bub/Treier, a.a.O., II Rz. 219). Ein derartiger Fall ist vorliegend gegeben.

Für eine ergänzende Vertragsauslegung in diesem Sinne spricht zunächst der Wortlaut

der von den Parteien getroffenen Vereinbarung. Deren Ziffer 2 sieht eine Verlängerungs-

möglichkeit für insgesamt 14 Jahren vor, ohne daß eine Anpassung des bei Vertragsbe-

ginn ausgehandelten Mietzinses auch nur in Erwägung gezogen wird. Bei vernünftiger Be-

trachtung kann indes nicht angenommen werden, daß der zunächst maßgebende Betrag

für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert gelten sollte, falls die in Betracht kommende

Verlängerungsmöglichkeit in vollem Umfang ausgenutzt wurde. Hinzu kommt, daß die Par-

teien während der Mietzeit den Mietzins "bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit" vermin-

dert haben, ohne die Verlängerungsmöglichkeit auch nur anzusprechen. Auch unter Be-

rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage kann nicht davon ausgegangen werden,

daß der nunmehr ermäßigte Mietzins maßgebend bleiben soll, falls das Vertragsverhältnis

der Parteien nicht wie vereinbart endet, weil es dann des Hinweises auf den Ablauf der

vereinbarten Mietzeit zu diesem Zeitpunkt nicht bedurft hätte. Gerade die zeitliche Be-

grenzung macht vielmehr deutlich, daß man über den Mietzins neu verhandeln wollte, falls

sich das Mietverhältnis verlängern sollte.

5. Form des Mietvertrages

24

• BGH, Urteil vom 29.9.1999 (nicht erstelltes Inventarverzeichnis) - XII ZR 313/98 =

ZMR 2000, 96

1. Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines langfristigen Grundstückpachtver-

trages, wenn der schriftliche Vertrag auf eine Anlage (hier: Inventarverzeichnis)

verweist, deren nachträgliche Erstellung beabsichtigt war, aber unterblieben ist.

2. Zur Urkundeneinheit zwischen Hauptvertrag und von den Vertragsparteien para-

phierten Anlagen (Fortführung von BGH ZMR 1999, 535).

Nachdem der BGH seine „Auflockerungsrechtsprechung" zuletzt auf den Mietvertrag mit

Anlagen erweitert hat und es für die Einhaltung der Schriftform genügen läßt, wenn sich die

Einheit zwischen Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie den Unterschriften der

Vertragspartner auf jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt (s. BGH NZM 1999, 310 - s.

vorangegangene Rechtsprechungsübersicht), erstreckt er diese nunmehr auch auf ein

Inventarverzeichnis, das dem Pachtvertrag über ein Hotel beigefügt werden sollte, tatsäch-

lich aber nicht beigefügt wurde.

Aus dem Mietvertrag ergebe sich, daß das im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung

vorhandene Inventar mitverpachtet sein sollte. Dafür spricht auch § 314 BGB, der auf

Miet- und Pachtverträge entsprechend anzuwenden ist (BGHZ 65, 86, 88), wonach im

Zweifel auch das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene Zubehör des Pachtob-

jektes mitveräußert ist, mithin auch das Hotelinventar (Palandt/Heinrichs, aaO, § 97

Rz. 11). Anhaltspunkte dafür, daß eine der Vertragsparteien vorliegend eine von der Ausle-

gungsregel des § 314 BGB abweichende Regelung anstrebte, seien nicht ersichtlich. Hät-

ten sich die Parteien aber in dieser Weise über die Mitverpachtung des Inventars geei-

nigt, sei die Form des § 566 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vorschrift sei nur formbe-

dürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten würde. So erleichtert § 314 BGB

auch etwa die Vertragsgestaltung nach § 313 BGB beurkundungsbedürftiger Grund-

stücksgeschäfte: Zubehör muß in der Urkunde nur aufgeführt werden, soweit es nicht mit

veräußert wird, denn nur von der Auslegungsregel des § 314 BGB abweichende Vereinba-

rungen unterliegen dem Formerfordernis des § 313 BGB (Staudinger/Wufka, Komm. z.

BGB, § 314 Rz. 1). Auch die Sollvorschrift des § 585 b BGB zeigt, daß die Gesetzgeber

bei längerfristigen und deshalb formbedürftigen Landpachtverträgen die Aufnahme eines

Inventarverzeichnisses lediglich der Beweisfunktion wegen empfiehlt, nicht aber zur

Voraussetzung der Formwahrung machen wollte. Damit sei die gegenteilige Auffas-

25

sung, die darauf hinausläuft, daß Hotel- und Gaststättenpachtverträge nur bei Aufnahme

eines Inventarverzeichnisses der Schriftform genügen, nicht vereinbar.

Auch der Schutz eines künftigen Grundstückserwerbers, den § 566 BGB bezweckt,

rechtfertige keine weitergehenden Anforderungen an die Schriftform. Denn auch ein Er-

werber, der keine gegenteiligen Abreden vorfindet, müsse davon ausgehen, daß das bei

Abschluß des Pachtvertrages vorhandene Inventar mitverpachtet ist.

Dies gilt selbst dann, wenn dem im Pachtvertrag enthaltenen Hinweis auf eine (noch nicht

erstellte) Anlage 3 eine Beurkundungsabrede iSv. § 154 Abs. 2 BGB zu entnehmen wäre.

Soweit diese hier nach dem Willen der Vertragsparteien nicht ohnehin nur Beweiszwecken

dienen sollte, weil Inventarverzeichnisse regelmäßig nur Beweisurkunden sind (Pa-

landt/Putzo, aaO., § 582 Rz. 2), sei sie jedenfalls mit der einverständlichen Durchfüh-

rung des Vertrages stillschweigend wieder aufgehoben worden (BGH NJW-RR 1997,

669, 670). In beiden Fällen ist § 154 Abs. 2 BGB nicht anzuwenden.

Der Vertrag verstoße vorliegend auch nicht deshalb gegen das Schriftformgebot, weil der

Grundrißplan dem Vertrag nicht beigeheftet ist. Das Pachtobjekt sei bereits durch die

Angaben im Vertrag selbst, insbesondere durch die Bezeichnung des Grundstücks und die

Aufzählung der Stockwerke des aufstehenden Gebäudes, hinreichend konkret, zumindest

aber hinreichend bestimmbar, bezeichnet, so daß es auch einem Dritten im maßgeblichen

Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich war, das Pachtobjekt zu identifizieren und sei-

nen Umfang festzustellen. Etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstandes

ließen sich auch ohne Zuhilfenahme der Anlage beseitigen, nicht zuletzt auch anhand

des Umfangs der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währen-

den Nutzung durch die Beklagte im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses,

auf das der Hauptvertrag hinweist (BGH NZM 1999, 962 s. vorhergehende Entscheidung).

Die Grundrißzeichnungen, aus denen die Anlage 1 besteht, sind daher ein bloßer Orien-

tierungsbehelf, dem kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukommt, der sich

nicht ohnehin schon aus dem Hauptvertrag ergibt. Ihre Existenz und die Art ihrer Verbin-

dung mit dem Hauptvertrag ist daher für die Wahrung der Schriftform ohne Belang (BGH

ZMR 1999, 691).

26

• BGH, Urteil vom 05.07.2000 (Mietvertrag mit Anlagen) – XII ZR 70/98 = NZM 2000,

907

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit Anlagen, die der Mieter Seite für Seite

unterschrieben und der Vermieter paraphiert hat, sowie mit einer Nachtragsvereinbarung,

mittels derer die tatsächliche Größe der vermieteten Bürofläche festgestellt und eine Anpas-

sung des Quadratmetermietzinses vereinbart wird.

Es kann vorliegend dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits im Mietvertrag hinreichend konkre-

tisiert ist und die Anlage deshalb nur als bloßer Orientierungsbehelf und damit als nicht

notwendiger Bestandteil der Mietvertragsurkunde anzusehen ist (BGH NZM 1999, 761; NJW

2000, 354). Die Urkundeneinheit zwischen dem Hauptvertrag und den Anlagen ist nämlich

durch hinreichende wechselseitige Bezugnahme gewahrt. Abgesehen von dem Zusammen-

hang, der sich zwischen der im Hauptvertrag verwendeten Bezeichnung „Vermieterbaube-

schreibung“ und dem Inhalt dieser Anlage ergibt, haben die Vertragsparteien die Blätter der

Anlage, beginnend bei den Lageplänen, im Anschluss an die Blätter des Hauptvertrages fort-

laufend paginiert und jedes einzelne Blatt der Anlage – in gleicher Weise wie die Blätter des

Hauptvertrages – mit einer Paraphe abgezeichnet bzw. unterschrieben. Dies reicht aus, um

Zweifel an der Einheit zwischen Haupturkunde und Anlagen nahezu ebenso zuverlässig

auszuschließen wie eine Unterzeichnung jeder Seite mit den vollständigen Namensunter-

schriften beider Parteien (BGH NJW 2000, 354). Letzteres ist auch nicht im Hinblick auf die

mit der Schriftform bezweckte Warnfunktion notwendig, denn diesem Erfordernis genügt be-

reits die Unterzeichnung des Hauptvertrages, der die Anlagen durch Verweisung zum Ver-

tragsbestandteil macht.

• BGH, Beschluss vom 16.02.2000 (Verlängerungsvereinbarung) – XII 162/98 = NZM

2000, 712

Ein vom Mieter gegengezeichnetes Angebot der Vermieter zur Verlängerung des Mietvertra-

ges für längere Zeit als 1 Jahr genügt dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, wenn das

Angebot in ausreichender Form auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt und zum

Ausdruck bringt, dass es unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben soll, was

früher formgültig niedergelegt war.

27

Das Vertragsangebot der Klägerin und seine Annahme durch den Beklagten sind auf „der

selben Urkunde“ niedergelegt, wobei die beiderseitigen Unterschriften den gesamten Ver-

tragsinhalt decken und den Vertragstext räumlich abschließen (vgl. BGH NJW-RR 1990, 518).

Der Umstand, dass der Beklagte seine Unterschrift unter dem Vertragsangebot der Kläger

mit einem ausdrücklichen Einverständniszusatz versehen hat, steht dem nicht entgegen.

• BGH, Urteil vom 16.02.2000 (Zusammentreffen von gesetzlicher und gewillkürter

Schriftform) – XII ZR 258/97 = NZM 2000, 548

Treffen gesetzliche und gewillkürte Schriftform zusammen, kommt der Vertrag mit Unter-

zeichnung der Vertragsurkunde regelmäßig zustande, auch wenn diese die Form nicht wahrt.

Sofern keine gegenteiligen Anhaltspunkt ersichtlich sind, ist dem nachträglichen Verhalten

der Vertragsparteien zu entnehmen, dass sie unter der als konstitutiv vereinbarten Schrift-

form nur diejenige Form verstanden haben, die sie anschließend durch die Vertragsunter-

zeichnung und die später unterzeichneten Zusatzverträge verwirklicht haben. Somit bleibt

die Anwendung der §§ 125 Satz 2, 154 Abs. 2 BGB regelmäßig auf Fälle nur mündlicher Eini-

gung beschränkt, während nach Vertragsunterzeichnung allein § 566 BGB gilt (BGH NJW

2000, 354).

Übernimmt der Mieter nur der Art nach bezeichnete Verträge, genügt dies der Schriftform des

§ 566 BGB, an die keine strengeren Anforderungen als an die notarielle Beurkundungsform

nach § 313 BGB gestellt werden können (vgl. hierzu BGHZ 125, 238; NJW 1998, 3197).

• BGH, Urteil vom 23.02.2000 – 12 ZR 251/97 (Änderungsvereinbarung bei Vermie-

terwechsel) = NZM 2000, 381

1. Mit der Auflockerungsrechtsprechung des XII. Zivilsenats des BGH ist es vereinbar,

dass eine notariell beurkundete Änderungsvereinbarung zum im übrigen bestehen blei-

benden Mietvertrag geschlossen wird und zum Ausdruck bringt, dass es bis auf die ein-

gebrachten Änderungen beim bisherigen Vertragstext verbleibt (grundlegend BGH NJW-

RR 1992, 654).

28

2. Die Auflockerungsrechtsprechung ist auch in Fällen anwendbar, in denen der jetzige

Vermieter an dem vor seinem Vertragseintritt abgeschlossenen Ausgangsvertrag nicht

beteiligt war.

Eine notarielle Beurkundung ersetzt gem. § 126 Abs. 2 BGB die Schriftform.

Die sog. Auflockerungsrechtsprechung ist anwendbar, obwohl der Kläger und jetzige Vermie-

ter an dem Ausgangsmietvertrag nicht beteiligt gewesen ist. Ein Wechsel auf Mieter- oder

Vermieterseite zwischen Ausgangsvertrag und Abänderungsvereinbarung steht nämlich der

Anwendung der Auflockerungsrechtsprechung nicht entgegen (BGH NZM 1998, 29). Der Klä-

ger ist erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die Vermieterstellung ein-

getreten. Der Nachtrag zu dem Mietvertrag ist somit nicht zwischen der Mieterin und dem

Kläger, sondern zwischen der Beklagten zu 1) und dem früheren Vermieter vereinbart wor-

den, der den notariellen Vertrag mit unterschrieben hat. Der Kläger ist später – bei seiner Ein-

tragung ins Grundbuch – gem. § 571 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis einschließ-

lich des Nachtrags eingetreten.

6. Veräußerung des Grundstücks

• BGH, Urteil vom 03.05.2000 (Schiedsvereinbarung) – XII ZR 42/98 = NZM 2000, 711

Haben die Parteien eines Mietvertrages für Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Schieds-

vereinbarung getroffen und tritt ein Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks nach § 571

Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte

und Pflichten ein, so bleibt die Schiedsvereinbarung auch im Verhältnis zwischen dem Erwer-

ber und dem Mieter wirksam.

Sowohl bei einer Einzelzession als auch bei einer Vertragsübernahme geht eine Schieds-

vereinbarung auf den Rechtsnachfolger über (BGHZ 71, 162; 77, 33). Das ergibt sich aus

§ 401 Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass mit einer abgetretenen Forderung alle Nebenrechte

auf den neuen Gläubiger übergehen. Nach § 412 BGB ist die Regelung des § 401 BGB

grundsätzlich auf einen gesetzlichen Forderungsübergang anwendbar (BGH NJW 1972, 347,

349).

29

Bei dem Eintritt des Erwerbers eines vermieteten Hausgrundstücks in den Mietvertrag nach §

571 BGB handelt es sich allerdings nicht um eine gesetzlich normierte Vertragsübernahme.

Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers und Vermieters.

Die Wirkung des § 571 BGB besteht vielmehr darin, dass im Augenblick des Eigentumsüber-

gangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grund-

stücks und dem Mieter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem

es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hatte (BGH NJW 1962, 1388; Staudinger/Busche,

aaO, § 412 Rz. 13). Das hat z.B. zur Folge, dass der Mieter dem Erwerber des Grundstücks

Einwendungen, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind, nur entgegen halten kann,

wenn sie sich aus dem Inhalt des Mietverhältnisses ergeben, während der Schuldner dem

Rechtsnachfolger seines Gläubigers nach § 404 BGB solche Einwendungen auch entgegen

halten kann, wenn sie unabhängig von dem abgetretenen Recht entstanden sind (BGH NJW

1962, 1388).

Dieser Unterschied zwischen einer Rechtsnachfolge und dem Entstehen eines neuen Ver-

trags zu den alten Bedingungen wirkt sich für die hier zu entscheidende Frage aber nicht aus.

Der BGH hat die Entscheidung, eine Schiedsvereinbarung gehe im Falle der Rechtsnachfolge

auf den Rechtsnachfolger über, ausdrücklich damit begründet, dass die Schiedsklausel eine

Eigenschaft des abgetretenen Rechts selbst darstellt (BGHZ 71, 162). Das bedeutet,

dass die Schiedsvereinbarung allen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüchen als

eine untrennbare Eigenschaft anhaftet. Zu den Regelungen des alten Mietverhältnisses im

Augenblick des Eigentumswechsels, mit denen nach § 571 BGB das neue Mietverhältnis

zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt, gehört deshalb auch die Schieds-

vereinbarung.

• KG, Rechtsentscheid vom 17.07.2000 (Modernisierungsmaßnahmen) – 8 RE-Miet

4110/00 = NZM 2000, 860

Der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den

Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHRG erhöhen, auch wenn

die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden

sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor Eintritt

des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

30

Nach § 571 BGB tritt der Erwerber anstelle des Veräußerers in das gesamte Mietverhältnis

mit allen Rechten und Pflichten für die Dauer seines Eigentums ein. Hierbei wird er zwar nicht

Inhaber solche Ansprüche, die bereits während der Eigentümerzeit des Vormieters entstan-

den und fällig geworden sind (Sternel, aaO, I Rz. 58), wohl aber solcher auf die Mietsache

bezogener Ansprüche, deren Fälligkeit hinausgeschoben war (Soergel/Heintzmann, Komm.

zum BGB, 12. Auflage, § 571 Rz. 16). So liegt der Fall hier: Die Fälligkeit des durch die Mo-

dernisierung entstandenen Anspruchs auf Mieterhöhung tritt erst mit dessen Geltendma-

chung nach § 3 Abs. 2 MHRG ein. Zu diesem Zeitpunkt war der Erwerber jedoch bereits ins

Grundbuch eingetragen.

Diese Betrachtungsweise wird durch einen Vergleich mit § 2 MHRG gestützt. Der nach

Durchführung der Modernisierungsarbeiten im Grundbuch eingetragene Erwerber ist nämlich

ohne weiteres berechtigt, für ein Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHRG den moderni-

sierten Zustand der Wohnung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu

Grunde zu legen (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Auflage, § 2 MHRG Rz. 47). Es

ist nicht einzusehen, warum der Erwerber nicht auch nach § 3 Abs. 1 MHRG vorgehen könnte

(ebenso KG, NZM 2000, 652).

Anm.: Führt der Erwerber Modernisierungsarbeiten vor seiner Grundbucheintragung durch,

so soll er nicht zur Mieterhöhung nach § 3 MHRG berechtigt sein, da die Bauherren-

und die Vermietereigenschaft gleichzeitig vorliegen müsse (Blank/Börstinghaus § 3

MHRG Rz. 14).

• OLG Celle, Urteil vom 24.06.1998 (Begründung von Teileigentum) – 2 U 232/96 =

NZM 2000, 863

1. Zum Begriff „Veräußerung“ in § 571 BGB, wenn die Veräußerung des Miteigentumsan-

teils am Hausgrundstück zeitgleich mit der Begründung von Teileigentum erfolgt.

2. Zum Schriftformerfordernis bei einer Vertragsverlängerung (hier: Wahrung der Form,

verneint mit der Folge, dass nicht mehr von einem befristeten Mietvertrag ausgegangen

werden kann).

Die bloße Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum nach § 3 WEG ist nach

umstrittener, aber vorherrschender Auffassung keine „Veräußerung“ iSd. § 571 Abs. 1 BGB

(BGHZ 126, 357; OLG Celle WuM 1996, 222). Vorliegend ist jedoch davon auszugehen, dass

31

die Veräußerung des Miteigentumsanteils an dem streitbefangenen Hausgrundstück

durch die ursprünglichen Vermieter als Grundstückseigentümer zeitgleich mit der Begrün-

dung von Teileigentum an den streitbefangenen Räumen erfolgt ist. Auf Grund der Ver-

knüpfung der Veräußerung des Miteigentumsanteils an die Kläger mit der Begründung von

Sondereigentum sind die Kläger unmittelbar durch die Veräußerung als Erwerber gem. § 571

BGB in das Mietverhältnis eingetreten. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall von der

Konstellation, dass die Eigentümergemeinschaft auf Grund einer Veräußerung in die Vermie-

terstellung eingerückt ist, bevor das Sondereigentum der einzelnen Eigentümer durch Teilung

gem. § 8 WEG begründet wird.

Eine andere Beurteilung ist auch nicht mit Rücksicht darauf gerechtfertigt, dass die Gemein-

schaft der Käufer für eine juristische Sekunde das Eigentum an dem streitbefangenen Objekt

erworben hat, bevor das Sondereigentum der einzelnen Käufer begründet worden ist. Eine

Abspaltung des zeitgleich erfolgten Veräußerungsvorgangs von der Begründung des Sonder-

eigentums lässt sich mit Sinn und Zweck der Vorschrift des § 571 BGB nicht vereinbaren.

Diese Regelung will nämlich gerade verhindern, dass ein Mieter, der von dem Eigentümer

gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich weiteren Eigentümern gegenüber steht, die nicht

durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82). Genau dieses Ergebnis würde

aber erreicht, wenn der Veräußerungsvorgang im vorliegenden Fall aus formaljuristischen

Gründen von der Begründung des Sondereigentums getrennt würde. Dazu besteht auch

deshalb keine Veranlassung, weil Zweifel an der Zuordnung der gegenseitigen Rechte

und Pflichten der Mietvertragsparteien dann nicht entstehen, wenn zwischen der Veräu-

ßerung des Grundstücks, in dem sich das Mietobjekt befindet, und der Begründung von Son-

dereigentum eine zeitliche Verzögerung nicht auftritt.

• OLG Celle, Urteil vom 19.01.2000 (Mietvertrag mit Drittem) – 2 U 111/99 = ZMR

2000, 284

1. Die Anwendung von § 571 BGB setzt voraus, dass der Mietvertrag mit dem Veräußerer

des Grundstückes geschlossen war. Dies gebietet das Schutzbedürfnis des Erwerbers,

nicht an einen Mietvertrag gebunden zu sein, das nicht dem veräußernden Eigentümer

zugerechnet werden kann.

2. Allerdings kommt eine Anwendung von § 571 BGB dann in Betracht, wenn der Vertrag

mit dem vom Eigentümer autorisierten Verwalter des Grundstückes geschlossen wurde.

32

Bei einer solchen Konstellation sind strenge Anforderungen an die Bezeichnung des

Vermieters im Mietvertrag zu stellen.

Die Klägerin ist eingetragene Eigentümerin eines Grundstücks in M. Voreigentümer waren 3

Brüder. Die Beklagte ist Eigentümerin zweier auf dem Grundstück befindlicher Werbetafeln,

deren Werbeflächen sie nutzt. Das Recht zur Aufstellung der Werbetafeln erlangte sie durch

den mit der Fa. G. GmbH & Co. KG geschlossenen Mietvertrag. Die Klägerin begehrt die Ent-

fernung der Werbetafeln. Da der Mietvertrag mit der Beklagten nicht von den Eigentümern

des Grundstücks geschlossen sei, sei sie nicht gem. § 571 BGB anstelle des Vermieters in

den Mietvertrag eingetreten. Die Beklagte hat behauptet, die Fa. G. GmbH & Co. KG sei

Hausverwalterin der 3 Grundstückseigentümer gewesen und habe in dieser Eigenschaft als

Vertreterin der 3 Eigentümer den Mietvertrag geschlossen, so dass § 571 BGB Anwendung

findet.

Nach Auffassung des OLG Celle findet § 571 BGB vorliegend keine Anwendung. Die Vor-

schrift des § 571 BGB soll zwar auch dem Schutz des Mieters dienen, der einen Mietvertrag

mit dem Grundstücksvermieter hat. Sie darf aber nicht dazu führen, dass der Grundstücks-

erwerber an einen Vertrag gebunden ist, der gar nicht mit dem Grundstücksveräußerer son-

dern mit einem Dritten abgeschlossen worden ist. Bei einem solchen Vertrag, wie er hier vor-

liegt, fehlt der für § 571 BGB erforderliche Abschluß des Mietvertrages gerade durch den Ve-

räußerer; ein besonderes Schutzbedürfnis der Beklagten besteht deshalb nicht. Zu schüt-

zen ist vielmehr der Grundstückserwerber, der an einen Mietvertrag gebunden sein soll, der

gar nicht mit dem Veräußerer abgeschlossen worden ist. Bei einer solchen Konstellation

müssen strengere Anforderungen an die Bezeichnung des Vermieters im Mietvertrag gestellt

werden. Handelt es sich nicht einmal um den Verwalter, dessen Vertragsschluss dem veräu-

ßernden Eigentümer zugerechnet werden könnte, sondern um einen Dritten, der mit dem

Verwalter nichts zu tun hat, spricht zunächst alles dafür, § 571 BGB nicht anzuwenden. An-

sonsten könnte der Erwerber an einen Vertrag gebunden sein, aus dem er bei Abschluss des

Kaufvertrages nicht entnehmen kann, dass dieser Vertrag vom Verkäufer abgeschlossen ist

und deshalb auf ihn übergehen könnte.

33

II.

Durchführung des Mietverhältnisses

A. Ansprüche des Vermieters

1. Mietzinszahlung

• BGH, Urteil vom 22.12.1999 - XII ZR 339/97 (Nichtübernahme der Mieträume) = NZM

2000, 184

Zu der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses, wenn er sich grundlos ge-

weigert hat, die Mieträume zu übernehmen und den Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der

Vermieter deshalb ohne Kündigung des Mietvertrags an einen anderen Mieter weiterver-

mietet hat (Fortführung von BGHZ 122, 163).

Der BGH hat bereits entschieden, daß sich der Mieter gegenüber dem Mietzinsanspruch

des sonst vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen kann, der Vermieter

sei wegen einer Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht in der Lage

gewesen (§ 552 Satz 3 BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden

Mietvertrag einfach ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen

Einwand läge eine gegen Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung

(BGHZ 122, 163). Der Vermieter muß sich in einem solchen Fall nur die Vorteile anrech-

nen lassen, die er durch die Weitervermietung erlangt hat (§ 552 Satz 2 BGB).

Diese Grundsätze sind auch dann anzuwenden, wenn ein Mieter, der die Mieträume noch

nicht bezogen hat, sich trotz des fortbestehenden Mietvertrags grundlos weigert, diesen

Mietvertrag zu erfüllen, und wenn der Vermieter nur wegen dieser vertragswidrigen Weige-

rung des Mieters eine sonst nicht zu beanstandende Weitervermietung vorgenommen

hat. Entscheidend ist, daß der Mieter nicht aus einem Verhalten seines sonst vertrags-

treuen Vertragspartners Rechte herleiten darf, das er selbst durch einen groben Ver-

tragsbruch erst herbeigeführt hat (BGHZ 122, 163). Hat der Vermieter aus der Weiter-

vermietung noch kein Geld erlangt, sondern lediglich einen - eventuell titulierten - Miet-

zinsanspruch gegen den neuen Mieter, so muß er sich den Wert dieses Anspruchs an-

rechnen lassen. Stehen der Durchsetzung dieses Anspruchs im Einzelfall wegen der Bo-

34

nität des neuen Mieters oder aus anderen Gründen Hindernisse entgegen, so ist dies zu

berücksichtigen. Ist der Anspruch wirtschaftlich wertlos, kommt eine Anrechnung nicht in

Betracht.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000 (Leistungsbestimmungsrecht des Vermie-

ters) – 10 U 34/99 = ZMR 2000, 605

1. Trifft der Mieter bei Vornahme der Mietüberweisung keine Leistungsbestimmung, wird

gem. § 366 Abs. 2 BGB zunächst die älteste Mietschuld getilgt.

2. Zahlt der Mieter die am 3. Werktag fällige Miete verspätet erst am 11. des Monats, so

kann allein hieraus nicht geschlossen werden, dass er konkludent die Miete für den lau-

fenden Monat erfüllen will.

3. Eine Tilgungsbestimmung kann auch noch dadurch nachträglich stillschweigend verein-

bart werden, dass eine Mieter eine Anrechnungserklärung des Vermieters widerspruchs-

los hinnimmt.

4. Die gesetzliche Tilgungsreihenfolge wird nicht allein dadurch außer Kraft gesetzt, dass

der Schuldner von mehreren rückständigen Mietraten nachträglich gerade die Forderung

unstreitig stellt, die nach § 366 Abs. 2 BGB vorrangig zu tilgen ist.

5. Das Urteil des BGH vom 23.02.1999 (GE 1999, 1121), wonach § 366 Abs. 1 BGB zu

Gunsten des Schuldners in der Zwangsvollstreckung keine Anwendung findet, ist nicht

auf den Drittschuldner anzuwenden, der freiwillig Zahlung auf die gepfändeten Mietzins-

forderungen erbringt.

2. Höhe des Mietzinses, Mietzinsüberhöhung

• OLG Braunschweig, Beschluß vom 21.10.1999 (Ausnutzen eines geringen Ange-

bots) - 1 RE - Miet 3/99 = GE 2000, 408

1. Bei der Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStG ist grundsätzlich auf den Teilmarkt ab-

zustellen, zu dem die Wohnung gehört. Gibt es einen solchen Teilmarkt nicht, kann

das die Gerichte nicht davon entbinden, das Tatbestandsmerkmal des geringen

Angebots für vergleichbare Wohnungen zu prüfen.

35

2. An der Ausnutzung eines geringen Angebots durch den Vermieter fehlt es nach

verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um ei-

ne andere Wohnung nicht dargelegt hat.

Das in § 5 Abs. 2 WiStG vorausgesetzte geringe Angebot muß nach dem Wortlaut der

Vorschrift an Räumen bestehen, die der betreffenden Wohnung nach Art, Grundstück,

Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Daher ist auf den Teilmarkt ab-

zustellen, zu dem die Wohnung gehört (OLG Hamm NJW 1986, 2321; WuM 1995, 323,

324; aA Hentschel WM 1998, 305). Gibt es einen solchen Teilmarkt nicht, kann das die

Gerichte nicht davon entbinden, das Merkmal der Vergleichbarkeit bei der Feststellung des

geringen Angebots zu beachten.

Läßt sich ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen feststellen, so muß, damit § 5

Abs. 1 WiStG Anwendung findet, der Vermieter dieses geringe Angebot ausgenutzt haben,

um eine überhöhte Miete zu erzielen. Würde ein geringes Angebot an vergleichbaren Miet-

räumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausrei-

chen, um § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Aus-

nutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des

geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Aus-

nutzen bedeutet das bewußte Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm,

a.a.O.). Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter

nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage

sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm

darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzu-

mieten; deswegen wird zu Recht verlangt, dass der Mieter seine ergebnislosen Bemü-

hungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Köln WuM 1999, 123; LG Frankfurt WuM

1998, 167, 168 und 169; LG München I WuM 1998, 360).

• OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.1.2000 (Mietzinsüberhöhung bei Staffel-

mietzins) - 4 O 112/99 = NZM 2000, 232

Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts (§ 5 Abs. 2

WiStG) teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeträge. Deren

Wirksamkeit ist selbständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt

des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen.

36

Das OLG Hamburg teilt nicht die Ansicht des vorliegenden Landgerichts, daß im Rahmen

einer Staffelmiete die teilweise Nichtigkeit eines vereinbarten Staffelsatzes zur Unwirk-

samkeit der nachfolgend vorgesehenen Staffelsätze führt.

Ausschlaggebend für dieses Ergebnis ist die Auslegung des § 5 WiStG. Die Auslegung der

Verbotsnorm ist bestimmend für den Umfang der Nichtigkeit nach § 134 BGB (Pa-

landt/Heinrichs, aaO, § 134 Rz. 7; Staudinger/Sack, aaO., § 134 Rz. 58). Diese kann nicht

weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (BGHZ 89, 316).

Über die Aufrechterhaltung eines Rechtsgeschäfts, das gegen ein gesetzliches Verbot

verstößt, entscheidet allein das Verbotsgesetz (Staudinger/Roth, aaO, § 139 Rz. 17). Dies

gilt insbesondere auch bei Verstößen gegen Preisvorschriften (BGHZ 51, 174, 181;

Palandt/Heinrichs, aaO, § 139 Rz. 18, § 134 Rz. 27).

Für die Bestimmung der Grenzen der Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung ist

davon auszugehen, daß nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch alle bei Vertragsschluß

noch zukünftigen Staffelsätze an § 5 WiStG, § 134 BGB zu messen sind. § 5 WiStG soll

zum Schutz des Mieters lediglich die Vereinbarung unter marktwirtschaftlichen Aspekten

überhöhter Mieten unterbinden (BGHZ 89, 316). Ausreichend für diese Zielsetzung ist als

Folge eines Verstoßes die Teilnichtigkeit im Sinne einer geltungserhaltenden Re-

duktion, die nicht weiter reicht als die tatbestandliche Erfüllung des § 5 WiStG, zumal da

die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht als Strafe zu verstehen ist (MünchKomm/Mayer-Maly,

aaO, § 134 Rz. 92; BGHZ 89, 316).

Dementsprechend hat der BGH die Reduzierung einer überhöhten Miete über die im Ge-

setzeswortlaut definierte Angemessenheitsschwelle hinaus abgelehnt (BGHZ 89, 316).

Ihm folgend haben die Oberlandesgerichte Hamm (NJW 1983, 1622), Frankfurt/Main

(WuM 1985, 139) und KG (NJW-RR 1995, 1037) eine Anpassung dieser Angemessen-

heitsschwelle an nachträgliche Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gebilligt.

Dem schließt sich das OLG Hamburg an.

Daß die Teilnichtigkeit eines Staffelsatzes zur Unwirksamkeit aller nachfolgenden

Staffelsätze führen müsse, läßt sich entgegen der Auffassung des vorliegenden Landge-

richtes auch nicht aus der Idee der Rechtssicherheit herleiten. Diese ist für sich allein oh-

nehin nicht geeignet, eine rechtliche Lösung zu begründen. Im vorliegenden Zusammen-

hang ist auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Allerdings kann sich der

Mieter idR. einer Unwirksamkeit späterer Staffelsätze angesichts möglicher Steigerungen

37

der ortsüblichen Miete nicht im voraus sicher sein. Die beschränkte Vorhersehbarkeit die-

ser Entwicklung ebenso wie die Unsicherheiten der Feststellung der aktuellen ortsüblichen

Vergleichsmiete sind jedoch bei der Anwendung des § 5 WiStG auf die Staffelmiete un-

vermeidlich und führen auch während der Geltung nicht überhöhter Staffelsätze zu Unsi-

cherheiten hinsichtlich der Wirksamkeit des nächsten Staffelsatzes. Selbst bei ei-

nem überhöhten festen Mietzins verändert sich die zunächst festzustellende Teilnichtigkeit

nach der angeführten Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm, Frankfurt/Main und

KG nach Maßgabe der Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Derartige

Unsicherheiten sind, vergleichbar mit denen, die sich einem Mieter stellen, der sich zur

Minderung berechtigt hält. Hier wie dort sind sie hinnehmbar, da der Mieter zur Vermeidung

von Risiken in nicht ganz eindeutigen Fällen seine Rechte nachträglich geltend machen

kann, nachdem er - eventuell unter Vorbehalt - den vertraglich festgelegten Mietzins ge-

zahlt hat.

• LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2000 (Überhöhung des Mietzinses, Sondermarkt) –

316 S 23/00 = NZM 2000, 1002

1. Bei der Berechnung des überhöhten Mietzinses wird der Wesentlichkeitszuschlag von 20

% hinzugerechnet. Die Nichtigkeitsgrenze kann in Fällen dieser Art nicht über die We-

sentlichkeitsgrenze in § 5 WiStG hinaus ausgedehnt werden (Abgrenzung zur Recht-

sprechung der Zivilkammer 11 des LG Hamburg).

2. Das geringe Angebot i.S. von § 5 WiStG wird bereits dann ausgenutzt, wenn feststeht,

dass der überhöhte Mietzins nicht erzielt worden wäre, wenn ein hinreichendes Angebot

an Wohnraum vorhanden gewesen wäre. Das Merkmal des Ausnutzens bezieht sich

nicht auf die individuelle Situation des Mieters, sondern allein auf die allgemeine Knapp-

heitssituation am Wohnungsmarkt.

Die 16. Kammer des LG Hamburg folgt nicht der Rechtsprechung der 11. Zivilkammer, die

davon absieht, der ausweislich der Mietspiegelgrenze angestiegenen ortsüblichen Ver-

gleichsmiete jeweils den Wesentlichkeitszuschlag von 20 % hinzuzusetzen (LG Hamburg,

NZM 1999, 662 – s. vorangegangene Rechtsprechungsübersicht). Das OLG Hamburg hat mit

Rechtsentscheid vom 13.01.2000 (NZM 2000, 232 – s. vorhergehende Entscheidung), ausge-

führt, dass die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nicht weiter reichen kann als die

Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann

daher auch nicht der Nichtigkeitsfolge nach § 134 BGB anheim fallen. Aus rechtssystemati-

38

schen Gründen kann die Nichtigkeitsgrenze in Fällen dieser Art nicht über die sog. Wesent-

lichkeitsgrenze in § 5 WiStG hinaus gedehnt werden (OLG Frankfurt WuM 1985, 139).

Für den Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete gilt, dass ein im Hinblick auf die ortsübli-

che Vergleichsmiete bei Vertragsschluss feststellbarer möglicher Verstoß gegen § 5 WiStG

insoweit behoben ist, als wegen Veränderung der Vergleichsmiete bis zum Anfangstermin

eine Überhöhung des jeweiligen Staffelsatzes entfällt (OLG Hamburg NZM 2000, 232). Liegt

keine Staffelmietvereinbarung vor, kann nichts anderes gelten; denn es ist in diesem Zusam-

menhang belanglos, ob der mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichende Vertrags-

mietzins auf einer Staffelmietvereinbarung beruht oder nicht. Dass die Anwendung der

Grundsätze der „gleitenden Nichtigkeit“ auf den Fall der von vornherein überhöhten Miet-

zinsvereinbarung im Ergebnis zur Folge hat, dass der Vermieter demjenigen Vermieter

gleichgestellt wird, der die Grenze des Zulässigen bis zum Äußersten ausgeschöpft hat,

spricht unter rechtssystematischen Gesichtspunkten gerade für die Richtigkeit dieser Grund-

sätze. Eine unberechtigte Bevorzugung des Vermieters, der einen überhöhten Mietzins ver-

langt, liegt darin – entgegen der Auffassung der 11. Zivilkammer – gerade nicht.

Soweit die „Sondermarkttheorie“ den Schluss zieht, dass dann, wenn ein Mieter eine nach

objektiven Kriterien von anderen Wohnungen abgrenzbare Wohnung sucht, keine Ausnutzung

eines geringen Angebots vorliege (LG Frankfurt WuM 1999, 406; WuM 1998, 359, 360;

Bub/Treier, aaO, II Rz. 689), geht diese nach Auffassung des LG Hamburg fehl, weil sie den

Ursachenzusammenhang des Angebots-/Nachfragemechanismus verkennt. Erst dadurch,

dass der vernünftige Mieter mit bestimmten Vorstellungen auf die Wohnungssuche geht, löst

er die für die Bildung eines Marktes erforderliche Nachfrage aus. Ohne diese Nachfrage könn-

te von einem Markt – auch von einem „Sondermarkt“ – nicht die Rede sein. In rechtlicher wie

wirtschaftlicher Hinsicht unhaltbar ist daher die These, es gehe zu Lasten des Mieters, wenn

er bestimmte Stadtteile bevorzuge, weil das geringe Angebot dann nicht auf von außen auf

den Marktmechanismus einwirkenden Umständen beruhe, sondern auf dem Verhalten des

Nachfragers (so aber Lammel, NZM 1999, 995). Nichts anderes gilt für den Fall, dass ein Mie-

ter eine besonders große und in guter Wohnlage gelegene Wohnung bevorzugt. Auf die per-

sönlichen Verhältnisse des Mieters kommt es auch im übrigen nicht an, insbesondere nicht

darauf, ob ihm anderer Wohnraum auf Grund seiner Geschäftsbeziehungen zur Verfügung

gestanden hätte.

39

• LG Hamburg, Urteil vom 15.07.1999 (Überhöhung des Mietzinses) – 307 S 227/98

= NZM 2000, 30

§ 5 WiStG erfaßt nur Wohnungen, für die es einen Markt gibt, auf dem vergleichbare

Wohnungen angeboten werden, und gilt nicht für Wohnungen, deren Anzahl durch Lage

und Art der Gebäude begrenzbar ist.

Bei dem von den Klägern gemieteten Wohnraum handelt es sich um eine vermietete

Wohnung, die in einer in mehrere Wohneinheiten aufgeteilten Villa in dem Hamburger

Stadtviertel Blankenese liegt. Die 1920 errichtete Villa ist am Elbhang belegen; die über-

wiegende Zahl der Fenster weisen in Richtung auf die Elbe, die durch eine Schneise in

dem hinter der Villa befindlichen bewaldeten Hang hindurch gut sichtbar ist. Nach Woh-

nungen dieser Art besteht keine Nachfrage, die sich im nennenswerten Umfang nach der

Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen dieser Art richtet, weil solche Wohnungen von

Personen angemietet werden, die damit nicht ein primäres Wohnbedürfnis befriedigen

wollen, das etwa aufgrund erzwungener Aufgabe der bisherigen Wohnung oder aus dem

Willen, sich aus der bisherigen Einbindung in einen fremden Haushalt zu lösen, entstan-

den ist, sondern von Personen, die mit der Anmietung das Ziel verfolgen, gerade eine

Wohnung von derart exponierter Lage bewohnen zu können. Diese über die Zeit hin-

weg konstante Art von Nachfrage ist von den Gegebenheiten auf dem eigentlichen Woh-

nungsmarkt unabhängig, weil sie nicht davon abhängt, welche anderen Arten von Wohn-

raum auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt angeboten werden und zu welchen Preisen

andere Arten von Wohnraum angemietet werden können.

• LG Hamburg, Urteil vom 08.02.2000 (Überhöhung des Mietzinses) – 316 S 163/99 =

NZM 2000, 820

Das geringe Angebot iSv § 5 WiStG wird bereits dann ausgenutzt, wenn feststeht, dass der

überhöhte Mietzins nicht erzielt worden wäre, wenn ein ausreichendes Angebot an Wohnraum

vorhanden gewesen wäre. Das Merkmal des Ausnutzens bezieht sich nicht auf die individuel-

le Situation des Mieters, sondern allein auf die allgemeine Knappheitssituation am Woh-

nungsmarkt.

40

Für die Kläger hat kein Erfordernis bestanden, dazu vorzutragen, welche Bemühungen sie im

einzelnen unternommen haben, um eine Wohnung zu finden (so aber LG München I WuM

1989, 360; LG Hildesheim WuM 1999, 470; LG Frankfurt a. Main NZM 1999, 1000). Dies lässt

sich auch nicht damit begründen, dass ein Mieter nicht schutzwürdig sei, wenn er eine Woh-

nung ohne Kenntnis des Marktangebotes anmietet (so aber LG Köln NZM 1999, 168). Denn

damit wird ein lediglich subjektives Kriterium auf Mieterseite als Tatbestandsmerkmal einge-

führt, auf das es nach Sinn und Zweck der Vorschrift nicht ankommen kann und das dem

verfehlten Merkmal der „Zwangslage“ ähnlich kommt. Zweck des § 5 Abs. 1 WiStG ist es, den

Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des sich im Ungleichgewicht befindlichen

Wohnungsmarktes zu verstärken (BGHZ 89, 316). Auf diesen Normzweck ist es ohne Ein-

fluss, ob der Mieter den überhöhten Mietzins zahlt, nachdem er sich längere Zeit erfolglos um

andere Wohnungen beworben hat oder ob er das erste Angebot angenommen hat. So wie

allein eine erfolglose Wohnungssuche für den jeweiligen Mieter kein geringes Angebot iSv § 5

WiStG indiziert (OLG Hamm NJW-RR 1986, 812), ist eine erfolgreiche Wohnungssuche um

den Preis der Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses weder ein Indiz dafür, dass kein

geringes Angebot vorliegt, noch dafür, dass dieses geringe Angebot nicht ausgenutzt worden

ist.

Anm.: Die Entscheidung steht im Widerspruch zum Rechtsentscheid des OLG Braun-

schweig (s.o.).

41

• LG Hamburg, Urteil vom 04.05.2000 (Überhöhung des Mietzinses) – 307 S 216/99 =

ZMR 2000, 667

1. Allein ein äußerst hoch erscheinender qm-Mietzins (hier: 50,00 DM) rechtfertigt nicht die

Annahme eines Verstoßes gegen § 5 WiStG, einer sittenwidrigen Mietzinsvereinbarung

(§ 138 BGB) oder eines Verstoßes gegen den Wuchertatbestand (§ 291 StGB).

2. Die Bestimmung des § 5 WiStG ist nicht anwendbar auf Mietobjekte, die in besonders

hervorragender Lage gelegen sind und aus dem allgemeinen Wohnungsmarkt deutlich

heraus fallen.

• LG Berlin, Urteil vom 01.06.1999 (Überhöhung des Mietzinses) – 64 S 541/98 =

ZMR 2000, 531

1. Ist im laufenden Mietverhältnis eine nach § 5 WiStG i.V. mit § 134 BGB teilnichtige Miet-

zinsvereinbarung durch Ansteigen des ortsüblichen Mietzinses teilweise geheilt worden

und sinkt der ortsübliche Mietzins nachträglich so weit, dass der dann geltende Mietzins

den ortsüblichen Mietzins um mehr als 20 % übersteigt, so ist der Vermieter weder ver-

pflichtet, den Mietzins bis zur Wesentlichkeitsgrenze zu senken, noch den darüber hi-

nausgehenden, bereits vereinnahmten Mietzins dem Mieter zurück zu zahlen (Anschluss

an LG Berlin GE 1999, 449).

2. Für die Beurteilung der Mangellage kommt es auch bei einer Staffelmiete auf den Zeit-

punkt des Abschlusses dieser Vereinbarung an (Anschluss an HansOLG Hamburg

NZM 1999, 363).

Anm.: Absinkende Mieten indizieren einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt und das Fehlen

einer Mangellage, so daß § 5 WiStG unanwendbar wird (vgl. Beuermann GE 1997,

582).

42

3. Nebenkosten

• LG Chemnitz, Urteil vom 1.11.1999 (Umstellung auf Fremdwärme) - 12 S 2013/99 =

ZMR 2000, 94

Der Vermieter kann von der Eigenerzeugung von Wärme auf Fremdlieferung übergehen

und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen.

Zu der Frage, ob eine Übertragung der Wärmeversorgung für vermieteten Wohn-

raum auf Dritte der Einwilligung des Mieters bedarf, hat sich bisher eine einheitliche Mei-

nung in Rechtsprechung und Literatur nicht gebildet. Während etwa Roperz/Wüstefeld

(NJW 1999, 2365), Eisenschmidt (WuM 1998, 449) sowie das AG Hannover (WuM 1998,

40) eine Zustimmungsbedürftigkeit bejahen, vertreten Seitz (ZMR 1993, 2), Schmidt (ZMR

1998, 793) und das LG München II (LG München II GE 1999, 111) die gegenteilige Auffas-

sung. Dies teilweise mit der Einschränkung, daß die Umstellung nur dann hinzunehmen

sei, wenn keine Mehrbelastung daraus erfolge.

Das LG Chemnitz schließt sich der letztbezeichneten Meinung an und befindet sich damit

in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des LG Frankfurt/Oder (LG Frankfurt/Oder

WuM 1999, 403). Daß bei Abschluß des Mietvertrages und Einzug der Kläger in die ange-

mietete Wohnung eine im Haus befindliche zentrale Heizungsanlage vorhanden und

betrieben wurde, gibt den Klägern nicht das Recht, auf Beibehaltung dieser Art der

Wärmegewinnung zu bestehen. Denn im Mietvertrag ist lediglich angegeben, daß das

Mietobjekt mit einer "Zentralheizung" ausgestattet ist. Daran hat sich durch den Bezug von

Fernwärme auch nichts geändert.

Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ist eine Umstellung der Wärmelie-

ferung von Eigenerzeugung auf Fremdlieferung (hier Fernwärme ) vorliegend nicht zu

beanstanden. Es mag zwar sein, daß die von einem Dritten bezogene Wärme eine höhe-

re Kostenbelastung zur Folge hat als die Beheizung durch eine im Mietobjekt selbst vor-

handene Wärmequelle. Daß sie zu einer untragbaren, weil völlig unverhältnismäßigen Er-

höhung der Wärmekosten führen würde, ist jedoch nicht festzustellen. Die Vergütung für

die Fernwärme enthält zwar auch Kapitalkosten und Gewinn, die vom Mieter anteilig getra-

43

gen werden müssen. Daraus folgt aber nicht, daß es sich um ein unwirtschaftliche und

vom Mieter nicht hinzunehmende Art der Beheizung handelt. Schließlich spielt auf der Kos-

tenseite auch die durch Herstellung von Fernwärme für eine Vielzahl von Abnehmern ver-

bundene geringe Umweltbelastung eine Rolle. Es ist ohne weiteres einsichtig, daß die

Wärmeerzeugung durch eine Vielzahl von einzelnen, nur für eine kleine Anzahl von Ab-

nehmern bestimmten Anlagen einen höheren Ausstoß von Schadstoffen zur Folge hat. Die

der Reduzierung dienenden Kosten müßten von den Beziehern der Wärme aufgebracht

werden.

Entscheidend ist letztlich, daß die Heizkostenverordnung eine Umlage von Kapitalkosten

und Gewinn nicht ausschließt.

• LG München II, Urteil vom 28.12.1999 (Umstellung auf „Nahwärme“) - 12 S 1168/99

= ZMR 2000, 177

1. Zur Zulässigkeit der Umstellung auf "Nahwärme", soweit ein Mietvertrag die Verän-

derung des "Umlegungsmaßstabes" zuläßt.

2. Sieht der Mietvertrag die Verteilung von Kosten entsprechend der Billigkeit vor, so

können auch Investitionskosten umlagefähig sein.

3. Aus der Umstellung folgende Heizkostensteigerungen sind grundsätzlich vom Mie-

ter hinzunehmen, weil die Heizkostenverordnung Umweltgesichtspunkte fördern

will.

• LG München II, Urteil vom 19.09.2000 (Umstellung auf „Nahwärme“) – 12 S 3192/00

und 12 S 3202/00 (n.v.)

Der Vermieter ist berechtigt, den Eigenbetrieb einer Zentralheizungsanlage zur Versorgung

des Mietobjektes mit Wärme durch direkten Bezug von Wärme und Wasser von einem ex-

ternen Versorgungsunternehmen zu ersetzen, sofern der Mietvertrag ein Bestimmungsrecht

vorsieht (Umstellung auf „Nahwärme“).

Nach dem Mietvertrag war der Vermieter berechtigt, Umlegungsmaßstab und Abrechnungs-

zeitraum nach billigem Ermessen zu ändern, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemä-

44

ßen Bewirtschaftung es erfordern, z.B. bei der Umstellung der Heizung. Weiter sollte er be-

rechtigt sein, Erhöhungen der Betriebskosten/Kapitalkosten/Mieterhöhungen wegen baulicher

Veränderungen, soweit die Erhöhungen gesetzlich zulässig sind, nach Maßgabe der gesetzli-

chen Vorschriften umzulegen oder zu erheben.

Durch diese Klauseln, an deren Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, ist es dem Vermieter

gem. § 315 BGB gestattet, bei Umstellung der Heizung Erhöhungen der Betriebskos-

ten/Kapitalkosten nach billigem Ermessen umzulegen. Der Mieter hat durch seine Unter-

schrift unter den Mietvertrag ausdrücklich zugestimmt, daß dem Vermieter insoweit ein Leis-

tungsbestimmungsrecht zustehen soll.

Nach Auffassung des LG München II kann dahinstehen, ob die Altheizungsanlage noch funkti-

oniert hat. Auch wenn man davon ausgeht, ist die Umstellung auf Nahwärme, da sie unstreitig

erheblich umweltfreundlicher ist, als notwendig anzusehen.

Das Bestimmungsrecht des Vermieters gem. § 315 BGB unterliegt zwar einer Billigkeits-

kontrolle. Im vorliegenden Fall erscheint es jedoch nicht unbillig, den Mieter mit Wärmebe-

zugskosten zu belasten. Der Gesetzgeber hat mit der Änderung der Heizkostenverordnung

im Jahre 1989 ganz bewußt und ausdrücklich Maßnahmen der Energieeinsparung auch

gegen den Willen des Mieters durchsetzen wollen. Dies war bereits vor der Änderung der

Verordnung für Fernwärme insoweit anerkannt, als hinsichtlich der Fernwärme auch Investiti-

onskosten umgelegt werden können. Dieser gesetzgeberische Wille ist in § 1 Abs. 1 Nr. 2, §

7 Abs. 3 Nr. 4 HeizkV zum Ausdruck gebracht, in denen der Gesetzgeber die Fern- der Nah-

wärmeversorgung rechtlich gleichstellen wollte. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in § 1 Abs.

2 Nr. 2 HeizkV die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser einbe-

zogen. Durch diese Neufassung ist nach Auffassung des LG München II jede Art der eigen-

ständigen gewerblichen Wärme- und/oder Warmwasserversorgung abgedeckt, ohne Rück-

sicht darauf, wie das Versorgungskonzept juristisch ausgestattet ist, d.h., ob es in den Liefer-

verträgen als Direkt-, Nah- oder Fernwärmelieferung deklariert wird.

Die Übertragung der Wärmeversorgung auf ein hierauf spezialisiertes Versorgungs-

unternehmen führt regelmäßig auf Dauer zu Energieeinsparungen und zu einer Reduzie-

rung des Schadstoffausstoßes. Eine Unbilligkeit ist nicht schon darin zu sehen, daß sich

jedenfalls keine Verringerung der Heiz- und Warmwasserkosten für den Mieter ergibt. Die

Erhöhung dieser Kosten seit Übertragung der Lieferung auf das Versorgungsunternehmen ist

45

auch nach dessen Vortrag nur unwesentlich und nicht unbillig. Der Gesetzgeber hat mit der

HeizkV diese Art der Beheizung der Eigenerzeugung der Wärme durch den Vermieter nicht

gleichgestellt. Es handelt sich um eine vom Gesetzgeber gewollte unterschiedliche Behand-

lung der beiden Formen der Wärmeversorgung. Gem. § 7 Abs. 4 HeizkV zählen zu den Kos-

ten der Wärmelieferung das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der

dazugehörigen Hausanlagen entsprechend Abs. 2. Das „Entgelt“ umfaßt auch die Investiti-

onskosten, die einen nach außen unbeachtlichen Kalkulationsposten des Wärmelieferers

darstellen. Es kommt nicht darauf an, wie der Wärmelieferer dieses Entgelt kalkuliert (vgl.

Schmidt ZMR 1989, 733).

Da sich die Verpflichtung der Mieter zur Tragung der Heiz- und Warmwasserkosten infolge

der Umstellung auf Nahwärme bereits aus dem Mietvertrag ergibt, kann nach Auffassung des

LG München II dahinstehen, ob der Mieter die Übertragung der Wärmelieferung auf Dritte ent-

sprechend § 541 b BGB, § 3 MHRG, dulden muß. Einer ausdrücklichen Zustimmung würde

es jedenfalls nicht bedürfen. Die Umstellung der Art der Wärmeversorgung stellt zwar in der

Regel zugleich eine Verbesserungsmaßnahme der Wohnung dar, da zur Einsparung von

Heizenergie angeregt werden soll. Eine solche Maßnahme hat der Mieter gem. § 541 a BGB

zu dulden. Nicht Voraussetzung ist, daß die jeweilige Energiesparmaßnahme sich für den

Mieter in Form einer Heizkostenverringerung rentiert (Bub/Treier, aaO, III. Rz 1102). Die

Grenze ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Es mag sein, daß die Heizkosten bei der von der Vermieterin selbst betriebenen Heizung ge-

ringer waren. Diese Heizkosten sind jedoch mit den Heizkosten der jetzt betriebenen Anlage

nicht vergleichbar, da die jetzt betriebene Anlage hauptsächlich Umweltgesichtspunkten

Rechnung trägt und deshalb auch höhere Heizkosten verursachen kann. Hinzu kommt, daß

in die jetzige Heizkostenabrechnung Investitionskosten eingeflossen sind, die zu einer Erhö-

hung der Heizkosten führen und zwar in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung (vgl.

§ 7 Abs. 4 HeizkV).

Anm.: In den beiden vorstehenden Entscheidungen sind die Ausführungen zum Umwelt-

schutz von grundsätzlicher Bedeutung. Bereits das LG Frankfurt/Oder (LG Frank-

furt/Oder, WuM 1999, 403, 404) hat bei der Beurteilung des Wärmecontractings

auf Umweltgesichtspunkte abgestellt. Dieser Gedanke kommt verstärkt in den bei-

den vorstehenden Entscheidungen zum Ausdruck. Dem ist im Ergebnis zuzu-

stimmen. Zwar kann mit dem Umweltschutz nicht jedwede Kostenbelastung des

46

Mieters gerechtfertigt werden; zutreffend haben die Gerichte jedoch speziell für die

Wärmelieferung auf die Intentionen des Gesetzgebers abgestellt.

Hieraus ist abzuleiten, daß - unabhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung -

dem Übergang zur Wärmelieferung nicht der Einwand der Unwirtschaftlichkeit

entgegengehalten werden kann. Dabei kommt es nicht darauf an, ob und in wel-

chem Umfang im Einzelfall ein größerer Umweltschutz gegenüber einer vom Ver-

mieter betriebenen zentralen Heizungsanlage erreicht wird. Der Umweltschutz

war das Motiv des Gesetzgebers. Aufgrund der abstrakten generellen Regelung

muß aber nicht in jedem Einzelfall der Umweltschutzeffekt nachgewiesen werden.

• LG Mannheim, Urteil vom 16.06.1999 (Verwaltungskosten) – 4 S 167/98 = NZM 2000,

490

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete auch die Ver-

waltungskosten in Form eines gleichbleibenden Festbetrages zu zahlen hat, ist wirksam.

Zwar handelt es sich bei den Verwaltungskosten nicht um Betriebskosten i.S. der §§ 4

Abs. 1 MHRG, 27 II. BVO, sondern um in § 4 Abs. 1 MHRG nicht genannte Verwaltungskos-

ten iSd. § 26 der II. BVO. Die Übertragung dieser Kosten ist vorliegend aber nicht als gleiten-

de Umlage mit jährlicher Abrechnung, sondern ausdrücklich in Form eines Festbetrags

vereinbart. Dieser Fall der bei Abschluss des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung eines

Festbetrags wird weder von § 4 Abs. 1 MHRG noch von § 2 MHRG, der nur die Mieterhöhung

während des bestehenden Mietverhältnisses regelt, erfasst und kann daher nicht von diesen

Vorschriften abweichen und somit auch nicht gem. § 10 Abs. 1 MHRG unwirksam sein.

Das LG Mannheim teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichtes (wie dieses z. B. LG Braun-

schweig WuM 1996, 283; LG Bremen WuM 1998, 397), wonach die formularvertragliche Ver-

pflichtung des Mieters, neben der Grundmiete und den in Form der gleitenden Umlage verein-

barten Betriebskosten (mit monatlicher Vorauszahlung jährliche Abrechnung) einen festen

monatlichen Betrag für Verwaltungskosten zu zahlen, wegen unangemessener Benachteili-

gung gegen § 9 Abs. 1 AGBG verstößt. Insbesondere vermag das LG Mannheim nicht zu er-

kennen, dass in einer solchen Vereinbarung die Einführung einer weiteren Gruppe von

Nebenkosten zu sehen ist, die der gesetzlichen Regelung widerspricht (so aber ausdrück-

47

lich LG Braunschweig WuM 1986, 283). Das für diese Auffassung vielfach angeführte Argu-

ment, das MHRG kenne etwas Drittes neben Grundmiete einerseits und Betriebskosten an-

dererseits nicht, trifft in dieser verallgemeinerten Form nicht zu und eignet sich jedenfalls

nicht als tragfähige Begründung für die daraus abgeleitete Rechtsfolge. In den §§ 3, 5 u. 7

ermöglicht das MHRG nämlich Mietzinserhöhungen wegen aufgewendeter Modernisierungs-

kosten, erhöhter Kapitalkosten und erhöhter Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, wobei

diese Kosten dann allerdings Teil des Grundmietzinses werden.

• LG Berlin, Urteil vom 20.04.1999 (Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrech-

nung) – 64 S 541/98 = NZM 2000, 333

Eine Regelung in einem Mietvertrag, nach der für die kalten und warmen Betriebskosten eine

Pauschale zu zahlen, die nur bei einer Änderung der Bezugspreise geändert werden kann, ist

wirksam. Eine verbrauchsabhängige Erfassung der Kosten setzt eine Vertragsänderung vor-

aus, und zwar entweder einseitig durch den Vermieter oder auf Grund einer Vereinbarung.

Nach der Intention der Heizkostenverordnung war beabsichtigt, Mieter und Vermieter zu ei-

nem sparsamen Verbrauch von Energie anzuhalten. Dies sollte erreicht werden, indem

eine verbrauchsabhängige Erfassung der Kosten stattzufinden hat. Um dies auch für beste-

hende Mietverträge zu gewährleisten, wurde in § 2 HeizkostenVO ein Vorrang der Vorschrif-

ten der Verordnung vor den vertraglichen Regelungen bestimmt. Allerdings ersetzen die Re-

gelungen der HeizkostenVO nicht automatisch die vertraglichen Regelungen, denn die Vertei-

lung der Kosten hat in einem bestimmten Rahmen stattzufinden, der durch die Vorschriften

der §§ 6 – 9 HeizkostenVO gesetzt wird. Damit ist eine Abänderung des bestehenden

Mietvertrags erforderlich, die entweder seitens der Vermieter einseitig oder durch Vereinba-

rung beider Mietvertragsparteien vorgenommen werden muss. Bedarf es aber eines derarti-

gen Gestaltungsaktes einer oder beider Mietvertragsparteien, so begegnet die Auffassung,

dass allein das Wirksamwerden der Heizkostenverordnung dazu geführt hat, dass bestehen-

de Regelungen zwischen den Mietvertragsparteien unwirksam werden, erheblichen Beden-

ken.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2000 (Instandhaltungskosten) – 10 U 94/99 =

NZM 2000, 762

48

1. Kosten für die Auswechslung von Glühbirnen sind als Instandhaltungskosten keine Be-

triebskosten i.S. der Nr. 11 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BVO.

2. Zu den Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage i.S. von § 7 Abs. 2

HeizKV zählen die Kosten der Wartung der Heizungsanlage einschließlich der Kosten

kleinerer Instandhaltungsarbeiten wie der Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen

(z. B. Dichtungen, Filter, Düsen), nicht aber die Kosten der Reparatur einer defekten Hei-

zungspumpe.

3. Die Kosten der Leihe von Thuja-Pflanzen zur Verschönerung eines Hauses anlässlich

einer Modepräsentation sind nicht als Kosten der Gartenpflege auf den Mieter umlegbar.

4. Ein Bestreiten des Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter

vorher die Berechtigungsunterlagen eingesehen hat. Von dieser Möglichkeit muss der

Mieter Gebrauch machen, soll sein Bestreiten nicht als unsubstantiiert und damit als

rechtlich unerheblich angesehen wird.

Nach Nr. 11 der Anlage 3 zu § 27 2. BVO zählen zu den Kosten der Beleuchtung die Kosten

des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemein-

sam benutzten Gebäudeteile, wie z. B. Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und

Waschküchen. Kosten für die Auswechslung von Lampen und Glühbirnen werden von

dieser Definition nicht erfasst, sondern sind als Instandhaltungskosten einzustufen, die als

Betriebskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden können (Sternel, aaO, III Rz. 351).

• LG Berlin, Urteil vom 23.04.1999 (Kosten der Wartung einer Rauchabzugsanla-

ge) – 64 S 399/98 = NZM 2000, 27

Die Kosten der Wartung einer Rauchabzugsanlage könne nicht wirksam als Betriebskos-

ten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Zwar gehören zu den Betriebskosten alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigen-

tum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der

Anlagen, Einrichtungen des Grundstücks laufend entstehen. Der Umfang der umlagefä-

higen Betriebskosten ergibt sich aber abschließend durch die Aufzählung in Anlage 3 zu

§ 27 der II. BVO. Andere als die aufgezählten Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt

werden. Dies gilt insbesondere auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,

denn diese Kosten dienen der Erhaltung des Eigentums des Vermieters und kommen

von daher ausschließlich den Eigentümern zugute (OLG Karlsruhe NJW-RR 1988, 1036).

49

Bloße Wartungs- und Pflegearbeiten stellen schadensvorbeugende Maßnahmen dar,

die der Instandhaltung der gewarteten Anlage zugute kommen. Die an der Rauchabzugs-

anlage durchgeführte jährliche Wartung kommt daher unmittelbar der Erhaltung des Eigen-

tums der Kläger zugute. Die Position ist aus der Betriebskosten herauszunehmen.

Anm.: Ebenso Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete,

2. Aufl., Rz. A. 145: Bei Geschäftsraummietverträgen kann die Umlage vereinbart

werden.

• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 (Bestimmungsrecht des Vermieters) –

10 W 1/00 = ZMR 2000, 215

1. Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter

nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig verein-

barten Kosten des Straßenreinigungs-/Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Laden-

passage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter

umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

2. Die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB gilt auch für den Anspruch des gewerblichen

Vermieters auf Zahlung des sich aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung

ergebenden Saldos.

Hinsichtlich der Betriebskostennachforderung ist vorliegend keine Verjährung eingetreten.

Zwar gilt die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB auch für den Anspruch des Vermieters

auf Zahlung des sich aus der Heiz- und allgemeinen Betriebskostenabrechnung ergebenden

Saldos (OLG Düsseldorf DWW 1993, 261, 262). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH

[RE] NJW 1991, 836), die auf die Abrechnung des gewerblichen Vermieters übertragen wer-

den kann, wird die Heizkostennachforderung eines (Wohnraum-)Vermieters – sofern der

Mietvertrag keine anderslautende Regelung enthält – erst mit der Erteilung einer nachprüf-

baren Abrechnung fällig, so dass die Verjährung erst mit dem Schluss des Kalenderjahres

beginnt, in dem die prüfbare Abrechnung dem Mieter zugeleitet wird. Entsprechendes gilt für

die Abrechnung der allgemeinen Betriebskostenabrechnung.

50

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000 (Vorauszahlungen nach Abrechnungsreife)

– 10 U 194/98 = ZMR 2000, 287

Mit Eintritt der Abrechnungsreife, die bei gewerblichen Mietverhältnissen regelmäßig 1 Jahr

nach Ablauf des Zeitraums eintritt, für den die Vorauszahlungen bestimmt waren, geht der

Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen unter.

Mit Eintritt der Abrechnungsreife, die bei gewerblichen Mietverhältnissen regelmäßig 1

Jahr nach Ablauf des Zeitraums eintritt, für den die Vorauszahlungen bestimmt waren (OLG

Düsseldorf ZMR 1998, 219; OLG Frankfurt a. Main, ZMR 1999, 628), braucht der Mieter rück-

ständige Vorschüsse trotz des eingetretenen Zahlungsverzugs nicht mehr zu zahlen, weil

Nebenkostenvorauszahlungen ihrem Zweck entsprechend dem Vermieter lediglich vorüber-

gehend eine Vorfinanzierung seiner entsprechenden Aufwendungen ersparen sollen

und der Vermieter kein rechtlich schützenswertes Interesse mehr daran hat, weiterhin offene

Vorauszahlungen einzufordern, wenn er die Nebenkosten bereits endgültig abrechnen kann

oder nach Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist abrechnen muss.

• LG Berlin, Urteil vom 28.03.2000 (Rückzahlung von Vorschüssen) – 64 S 516/99 =

ZMR 2000, 534

Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung sämtlicher Betriebskos-

tenvorschüsse verlangen, über die der Vermieter noch nicht abgerechnet hat, wenn weder

Abrechnungen für vergangene Zeiträume erfolgt sind noch solche für die anderen Wohnun-

gen in dem selben Haus vorliegen (Anschluss an OLG Braunschweig GI 1999, 1213).

Die Rückforderung sämtlicher Vorschüsse ist im Hinblick auf die Tatsache, dass durch

die Vermietung der Wohnung unstreitig Betriebskosten entstehen, nur das allerletzte Mittel

(ultima ratio). Der uneingeschränkte Rückzahlungsanspruch setzt demnach voraus, dass der

Mieter nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür hat, welche Betriebskosten tatsächlich ent-

standen sind. So liegt der Fall hier.

51

• AG Marl, Urteil vom 06.01.2000 (zu geringe Vorauszahlungen) – 3 C 239/99 = NZM

2000, 760

Bemisst der Vermieter die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zu gering, macht er

sich allein deswegen nicht schadensersatzpflichtig.

Zwar ist in Teilen der Rechtsprechung anerkennt, dass der Vermieter sich entweder aus dem

Gesichtspunkte eines Verschuldens bei Vertragsabschluß (culpa in contrahendo) oder aber

aus dem Gesichtspunkt einer positiven Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig machen

kann, wenn er entgegen den mietvertraglichen Vereinbarungen und dem Rechtsgedanken

aus § 4 MHRG von Anfang an einen weitaus zu geringen monatlichen Vorauszahlungsbetrag

auf die zu erwartenden Betriebskosten verlangt (OLG Stuttgart NJW 1982, 2506). Diese Vor-

aussetzungen sind vorliegend jedoch nicht erfüllt. Zwar mag der Kläger von Anfang an die

monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu gering bemessen haben, allein daraus lässt sich

zu Gunsten des Beklagten kein Schadensersatzanspruch herleiten. Die Beklagte hat nicht

vorgetragen, dass sie wegen der von Anfang an zu gering bemessenen Vorschüsse auf die

zu erwartenden Betriebskostenabrechnungen das Mietverhältnis mit dem Kläger eingegangen

ist. Darüber hinaus hat sie bereits über mehrere Jahre die jährlich anfallenden Betriebskos-

tensaldi zu ihren Lasten gekannt und auch akzeptiert.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.02.2000 (zu geringe Vorauszahlungen) – 10 U

197/98 = ZMR 2000, 604

Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Schadensersatzanspruch des Mieters oder seine

Berechtigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht

kommt, wenn die tatsächliche Mietbelastung die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen

erheblich überschreitet.

In Ausnahmefällen kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters unter dem Gesichts-

punkt des Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht, auf Grund dessen er Freistellung

von der Betriebskostenforderung des Vermieters verlangen kann, wenn dieser beim Ver-

tragsschluss die Angemessenheit der Nebenkostenvorschüsse ausdrücklich zugesi-

chert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der

tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Miet-

52

Mietverhältnisses zu veranlassen (LG Berlin, ZMR 1999, 637; LG Karlsruhe WuM 1998, 497).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend indessen nicht erfüllt.

• AG München, Urteil vom 24.09.1999 (zu geringe Vorauszahlungen) – 452 C

14736/99 = ZMR 2000, 620

Ist dem Vermieter beim Vertragsschluss bekannt, dass die Nebenkostenvorauszahlungen

erheblich zu niedrig angesetzt sind, so führt dies zur Vertragsanpassung dergestalt, dass die

Vorauszahlungen für die Betriebskosten als Pauschale zu werten sind.

4. Änderung des Mietzinses

4.1 § 2 MHG

• LG Oldenburg, Urteil vom 22.01.1999 (Angabe von Vergleichsobjekten) – 2 S

1153/98 = NZM 2000, 31

Die Angabe der in einem Mietzinserhöhungsverlangen für die Vergleichswohnungen nicht

genannten Hausnummern und die Angabe der Wohnungslage bei mehreren Wohnungen

auf gleicher Ebene im Zustimmungsprozeß stellt keine ausreichende Nachholung des

Erhöhungsverlangens dar.

Ein wirksames Erhöhungsverlangen setzt voraus, daß der Vermieter die genaue Lage

der Vergleichsobjekte und deren Quadratmetermiete angibt. Der Sinn des § 2 Abs. 2

MHRG besteht darin, dem Mieter Gelegenheit zur Überlegung zu geben, ob er dem

Erhöhungsverlangen zustimmen will. Die Vergleichswohnungen müssen daher so be-

zeichnet werden, daß die Mieter sie unschwer auffinden und auf ihre Vergleichbarkeit ü-

berprüfen können. Deshalb ist es zumindest erforderlich, Anschrift und Quadratmeterpreis

zu benennen (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 2 MHRG Rz. 39). Vorliegend

wurde dem Beklagten durch die im Erhöhungsschreiben enthaltenen Angaben nicht er-

möglicht, die Vergleichbarkeit der angeführten Objekte zu überprüfen.

53

Anm.: Unter Nachholung ist die Neuvornahme eines Erhöhungsverlangens gemeint, so

daß eine Nachbesserung des unwirksamen Erhöhungsverlangens dieses nicht

heilt (LG Berlin GE 1998, 357 f; LG München I WuM 1994, 337).

• LG Berlin, Urteil vom 11.02.2000 (Formfehler der Erhöhungserklärung) – 65 S

210/99 = ZMR 2000, 301

Ein Mieter, der einer einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters jahrelang nachge-

kommen ist, kann sich nicht mehr auf einen bloßen Formfehler der Erhöhungserklärung

berufen.

Es ist treuwidrig, sich nach der Durchführung des Mietverhältnisses über eine erhebliche Zeit

auf einen geringfügigen und erkennbar versehentlichen Fehler in der Bezeichnung

des Vermieters zu berufen, nachdem zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für die Be-

klagten angesichts der Tatsache, dass sie den Mietzins nachfolgend langjährig in der verlang-

ten Höhe geleistet haben, ersichtlich keine Zweifel bestanden, dass ihre damaligen Vermieter

die erhöhten Zahlungen verlangen wollten. Die Mieterhöhungserklärung war auch materiell

zutreffend berechnet und abgesehen von der unzutreffenden Bezeichnung der Erklärenden

nicht zu beanstanden.

4.2 § 3 MHG

• LG Berlin, Urteil vom 17.8.1999 (Erhöhungserklärung durch Nichtvermieter) - 64 S

68/99 = ZMR 1999, 822

1. Die Erklärung, mit der der Vermieter von dem Mieter Zustimmung zur Erhöhung

der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, ist nur wirksam, wenn sie

ihn als Anspruchsteller ausweist.

2. Die Angabe weiterer Erklärender als des Vermieters führt zur Unwirksamkeit des

Zustimmungsverlangens mit der weiteren Folge, daß die Klage auf Zustimmung zur

Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen ist.

54

Eine formal wirksame Mieterhöhungserklärung setzt unter anderem voraus, daß der

Vermieter vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangt. Dies ist vorliegend

nicht geschehen. Denn die streitgegenständliche Erklärung erfolgte durch die Hausverwal-

tung im Namen der Eigentümer. Die drei in der Erklärung angegebenen Eigentümer sind

jedoch nicht Vermieter. Letztlich kann für die Entscheidung offenbleiben, ob der Kläger

zunächst Alleineigentümer des Grundstücks war, das er seinen Kindern unter Einräumung

eines Nießbrauchs übertragen hat, oder ob der Kläger zusammen mit seiner Ehefrau Ei-

gentümer war und nunmehr Nießbrauchsberechtigter ist. In beiden Fällen haben neben

dem aufgrund des Nießbrauchs alleinberechtigten Kläger, der Vermieter geblieben ist (Pa-

landt/Bassenge, a.a.O., § 1030 Rz. 4), die Miteigentümer Zustimmung verlangt. Diese sind

gemäß § 3 MHG aber nicht Anspruchsinhaber. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, einer

Mieterhöhung zuzustimmen, die auch im Namen Nichtberechtigter abgegeben worden

ist. Dieser Mangel ist auch so erheblich, daß er zur Unwirksamkeit der Mieterhöhungs-

erklärung führt.

• LG Erfurt, Urteil vom 17.12.1999 (Anlagen zum Erhöhungsverlangen) - 2 S 95/99 =

NZM 2000, 277

1. Lassen Anlagen zum Mieterhöhungsverlangen ihren Aussteller nicht erkennen, so

genügt auch eine Bezugnahme im Anschreiben dem Schriftformerfordernis nicht.

2. Bezieht sich die als Anlage beigefügte Erläuterung zur Mieterhöhung auf ein ande-

res Objekt als das streitgegenständliche, so ist die Schriftform auch dann nicht ge-

wahrt, wenn die Erläuterungen zu beiden Objekten inhaltlich identisch sind.

Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 MHRG ist der Anspruch auf Mietzinserhöhung gemäß § 3 Abs. 1

MHRG durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Schrift-

form im Sinne des § 3 MHRG bedeutet, daß die Urkunde vom Aussteller eigenhändig

durch Namensunterschrift unterzeichnet sein muß, d. h. daß sich der Namenszug am

Ende befinden und den gesamten vorstehenden Inhalt des Erhöhungsverlangens ein-

schließlich der Berechnung und Erläuterungen abdecken muß, so daß die Berechnung der

Erhöhung oder auch die Erläuterung auf einer nicht unterschriebenen Anlage grundsätzlich

nicht genügen (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, MietR, 7. Aufl., § 3 MHRG Rz. 202; LG

Berlin, NZM 1999, 460). Bei einer Verbindung des Erhöhungsverlangens mit Anlagen

erfordert die Schriftform des § 126 BGB dann keine körperliche Verbindung der Vertrags-

55

urkunde mit den ihr beigefügten Anlagen, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich

die Einheit von Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie den Unterschriften der

Vertragspartner auch auf jedem Blatt der Anlagen zweifelsfrei ergibt (BGH NZM 1999, 310).

Vorliegend genügt das Erhöhungsverlangen nicht der Schriftform, da die Anlagen ihren

Aussteller nicht erkennen lassen und insofern zumindest durch Namenswiedergabe

hätten unterzeichnet werden müssen. An der erforderlichen Einheit zwischen Erhö-

hungsverlangen und Anlagen fehlt es auch insofern, als die Erläuterung zur Mieterhö-

hung für die Wohnung sich nicht auf die streitgegenständliche Wohnung, sondern auf ei-

nen ganz anderen Gebäudekomplex bezieht.

Anm.: Anlagen, die mit dem Erhöhungsverlangen erkennbar – z.B. durch entsprechende

Bezugnahmen oder sonstige Kennzeichnungen – eine Einheit bilden, bedürfen keiner

Unterschrift (KG [RE] WuM 1984, 101).

4.3 § 8 MHG

• LG Berlin, Urteil vom 06.06.2000 (maschinell gefertigtes Erhöhungsverlangen) –

64 S 10/00 = ZMR 2000, 616

Ein zunächst von einem Rechenzentrum gefertigtes Mieterhöhungsverlangen bedarf dann

der eigenhändigen Unterschrift des Vermieters, wenn es später handschriftlich verändert

wird.

Das streitgegenständliche Schreiben ist ursprünglich für ein früheres Mieterhöhungsbe-

gehren der Kläger gefertigt worden. Indem die Kläger bzw. die Hausverwaltung es inhaltlich

durch handschriftliche Veränderung sämtlicher in dem Schreiben enthaltener Datumsan-

gaben verändert haben, liegt kein Schreiben iSd § 8 MHRG mehr vor. Das Schreiben soll da-

durch gefertigt worden sein, dass die Kläger es erneut haben ausdrucken lassen, während

die Beklagten behaupten, es handele sich um eine Kopie des ursprünglichen Schreibens.

Hierauf kommt es jedoch nicht an. Denn auch ein erneuter Ausdruck des ursprünglichen

Schreibens reicht nicht aus. Das Erhöhungsschreiben ist nämlich nicht für dieses, sondern

56

für ein anderes (zeitlich früheres) Verlangen gefertigt worden. Der Rationalisierungseffekt,

der als Rechtfertigung hinter der Vorschrift des § 8 MHRG steht, kann dann nicht mehr he-

rangezogen werden, wenn handschriftliche Veränderungen am Inhalt des Schreibens vorge-

nommen werden. Denn der dadurch entstehende Verwaltungsaufwand führt dazu, dass eine

eigenhändige Unterschrift keine Mehrbelastung des Vermieters oder Verwalters darstellt

(OLG Schleswig WuM 1983, 338).

5. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

• LG Berlin, Urteil vom 05.03.1999 (Duldungsanspruch nach Kündigung) – 64 S

367/98 = NZM 1999, 1137

Ein Vermieter hat keinen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsarbeiten, wenn das

Mietverhältnis wirksam gekündigt ist.

Da vorliegend der Räumungsanspruch durchgreift, hat der Kläger keinen Anspruch (mehr)

auf Duldung der Modernisierung. Der Duldungsanspruch setzt nämlich voraus, daß zwi-

schen den Parteien ein Mietverhältnis besteht. Das ist hier aufgrund der wirksamen

Kündigung jedoch nicht mehr der Fall. Daran ändert sich auch nichts dadurch, daß auch

bei einer wirksamen Kündigung bei der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721

ZPO eine sofortige Durchführung von Modernisierungsarbeiten nicht möglich ist. Denn die

Räumungsfrist soll dem Schuldner trotz der entgegenstehenden materiellen Rechtslage

einen Vollstreckungsaufschub gewähren, damit er sich der neuen Situation anpassen

kann. Damit wird jedoch das Mietverhältnis nicht verlängert (Kinne/Schach, Mietver-

trags- und Mietprozeßrecht, Teil 2, Rz 243).

• LG Duisburg, Urteil vom 10.05.2000 (unzumutbare Härte) – 23 S 74/00 = NZM 2000,

1000

1. § 541 b BGB ist zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar.

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2. Der Vermieter hat gegen den Willen des Mieters keinen Anspruch auf Vergrößerung der

Wohnung, wenn die damit verbundene Mietzinserhöhung für den Mieter eine unzumutba-

re Härte bedeuten würde. Eine solche liegt bei preisgebundenem Wohnraum vor, wenn

mit einer Vergrößerung von 27,5 % eine Mieterhöhung um 41,75 % zzgl. höherer Be-

triebskosten verbunden ist und sich der Mietpreis pro qm bezügl. der Vergrößerung als

Spitzenwert nach dem Mietspiegel darstellt.

Der Mieter trifft mit Abschluss eines Mietvertrages eine eigenverantwortliche Disposition,

welchen Anteil seines Einkommens und/oder Vermögens er für welche konkrete Wohnung

einsetzen möchte, und darf dabei grundsätzlich darauf vertrauen, dass ihm die Mietsache, zu

deren Überlassung sich der Vermieter vertraglich verpflichtet hat, nicht ohne das Vorliegen

anerkannter Kündigungsgründe de facto durch eine völlige Umgestaltung entzogen wird,

als deren Folge er im Gegenzug für die Überlassung einer qualitativ anderen Mietsache nun-

mehr ganz erheblich höhere Gegenleistungen zu erbringen hat. Dem könnte der Mieter näm-

lich – will er seine bisherigen Vermögensdispositionen für Wohnzwecke auch nur im wesent-

lichen beibehalten – nur durch Kündigung des Mietverhältnisses begegnen, was erweist, dass

entsprechende Maßnahmen des Vermieters einen dem Gesetzeszweck des § 541 b BGB

zuwiderlaufenden „Hinausmodernisieren“ des Mieters nahe kommen.

6. Mietsicherheiten (Kaution, Bürgschaft, Vermieterpfandrecht)

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.01.2000 (Kautionsklage nach Ende der Mietzeit) –

10 U 182/98 = ZMR 2000, 212

1. Der Kautionsklage nach Vertragsbeendigung ist – ohne dass es einer Beweisaufnahme

bedarf – bereits dann statt zu geben, wenn der Vermieter/Verpächter zur Begründung

seiner Forderung schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den

Mieter/Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige. Die von ihm zur Begründung

der Klage vorzutragenden Tatsachen müssen so konkret sein, dass sie auf Grund einer

juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch als in der Per-

son des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die schlichte Behauptung, ihm stehe

ein zu sichernder Anspruch zu, reicht hierzu im Regelfall nicht aus.

2. Die Kautionsklage nach Vertragsbeendigung setzt voraus, dass die zu sichernde Forde-

rung bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung besteht. Anwalts- und Gerichtskosten, die

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erst durch die nachträgliche Kautionsklage verursacht werden, können nicht zu ihrer

Rechtfertigung herangezogen werden.

3. Auch eine noch nicht erstellte oder – wie hier – neu zu erstellende Nebenkostenabrech-

nung kann Grundlage einer Kautionsklage nach Vertragsbeendigung sein. Dies gilt nicht,

wenn im Zeitpunkt der Erhebung der nachträglichen Kautionsklage die dem Vermieter bei

einer unterstellten rechtzeitigen Kautionsleistung zuzubilligende Abrechnungsfrist abge-

laufen wäre, und der Vermieter es unterlassen hat, seine Gegenansprüche ordnungsge-

mäß abzurechnen, obwohl ihm dies möglich gewesen wäre.

4. Die treuhänderische Zweckbindung, der die Mietkaution auch im gewerblichen Mietrecht

grundsätzlich unterliegt, hat in Anwendung des § 399 BGB ein Zessionsverbot zur Folge.

Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig

nicht erfüllt, so kann diese Sicherung auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses

erforderlich sein. Der Vermieter soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages

noch bestehenden Ansprüche aus der Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrech-

nung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters befriedigen können. Der Erfüllungsan-

spruch des Vermieters wirkt über die Zeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicher-

heitsleistung bezweckte Schutz vor einer Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Ab-

wicklung auch noch nach Vertragsbeendigung gewährleistet sein muss.

Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er

deshalb eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht

kein Rechtsgrund dafür, ihn nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen

tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu ver-

weisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach

dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf auch durch

den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er ge-

standen hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte.

Da die als Sicherheitsleistung des Mieters zu erbringende Barkaution unabhängig von einer

vertragsmäßigen Übereignung an den Vermieter wirtschaftlich dem Mieter zuzuordnen ist,

fließt sie dem Vermieter entsprechend ihrer Zweckbindung nur zur treuhänderischen Verwal-

tung zu (OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416; BayObLG NJW 1981, 994; Palandt/Putzo, aaO,

Einführung vor § 535 Rz. 89). Das aus der treuhänderischen Zweckbindung der Kaution

abzuleitende Zessionsverbot führt zur absoluten Unwirksamkeit einer Abtretung, so

dass der Vermieter lediglich Zahlung an sich selbst nicht aber an den Zessionar verlangen

kann.

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• OLG Düsseldorf, Schlussurteil vom 23.03.2000 (Kautionsklage nach Ende der

Mietzeit) – 10 U 160/97 = ZMR 2000, 452

1. Hat der Mieter eine als Mietsicherheit zu stellende Bürgschaft bis zur Beendigung des

Mietverhältnisses nicht erbracht, so kann der Vermieter - sofern die Voraussetzungen für

eine Kautionszahlungsklage nach Vertragsbeendigung vorliegen – unmittelbar auf Zah-

lung einer Barkaution klagen.

2. Dem gewerblichen Mieter steht weder nach § 273 BGB noch § 320 BGB ein Zurückbe-

haltungsrecht an der Kaution zu.

Unabhängig davon, dass die Mietsache mittlerweile an den Vermieter zurückgegeben wurde,

steht diesem über die streitgegenständlichen Ansprüche hinaus jedenfalls noch die Nut-

zungsentschädigung für mehrere Monate zu, weshalb er vom Mieter nach der Rechtspre-

chung des OLG Düsseldorf zur Zulässigkeit der Kautionsklage nach Vertragsbeendigung (vgl.

vorangehende Entscheidung) Zahlung einer Kaution verlangen kann.

Der Beklagten steht wegen der von ihr behaupteten Mängel kein Zurückbehaltungsrecht an

der Sicherheitsleistung zu. Sofern die Sicherungsabrede keine inhaltliche Beschränkung

enthält, soll die Kaution den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die

Berechtigung von Gegenrechten des Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung

der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters schützen und ihm nach Beendigung

des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus

dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen (BGH NJW 1981, 976). Mit die-

sem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungs-

recht des Mieters an der Kaution wegen eines Mangels der Mietsache nach § 273 BGB nicht

zu vereinbaren (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159).

Auch auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gem. § 320 BGB kann der Mieter in

diesem Fall die Nichtzahlung der Kaution nicht stützen, weil der Kautionszahlungsanspruch

als vertragliche Nebenleistung nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu der aus §§ 535,

536 BGB folgenden Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters steht und die Rechte des

Mieters durch die § 537, 538 BGB ausreichend gewahrt sind (OLG Düsseldorf aaO; LG Berlin

WuM 1998, 28).

60

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.1999 (Bestimmungsrecht des Vermieters) – 10 U

72/98 = ZMR 2000, 602

1. Das Recht zu bestimmen, wie eine Kaution auf seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis

zu verrechnen ist, steht dem Vermieter auch zu, wenn der Mieter als Kaution eine Miet-

bürgschaft gestellt hat.

2. Nimmt der Vermieter den Bürgen unter Übermittlung einer Forderungsaufstellung auf

Zahlung der Bürgschaftssumme in Anspruch, so liegt hierin ohne weitere Anhaltspunkte

regelmäßig noch keine den Vermieter bindende endgültige Kautionsabrechnung, so dass

der Vermieter nicht gehindert ist, die eingezogene Bürgschaft auf andere Mietforderun-

gen zu verrechnen.

3. Vor Ablauf einer Abrechnungsfrist von 6 Monaten sind Verrechnungsversuche des Mie-

ters in der Regel bedeutungslos, weil er noch keinen fälligen Rückforderungsanspruch

hat. Auch der Mieter, der als Sicherheit eine Bankbürgschaft gestellt hat, muss nach ei-

nem Zugriff des Vermieters auf die Bürgschaft abwarten, bis dieser eine endgültige Ab-

rechnung erstellt hat.

B. Ansprüche des Mieters

1. Überlassung der Mieträume / Allgemeines

• BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluss vom 28.03.2000 (Lifteinbau) – 1

BvR 1460/99 = NZM 2000, 539

1. Das eigentumskräftige Besitzrecht des Wohnungsmieters unter Art. 14 Abs. 1 GG um-

fasst auch das Mitbenutzungsrecht des zur Wohnung führenden Treppenhauses, und

zwar für den Mieter selbst wie auch für den in die Wohnung aufgenommenen Lebens-

partner.

2. Ist der Lebenspartner – auch schon bei seinem Einzug – behindert und infolge der Be-

hinderung nicht in der Lage, das Treppenhaus ohne mechanische Hilfe selbständig zu

begehen, so sind die Zivilgerichte im Rahmen von § 242 BGB verpflichtet, unter kon-

kret-individueller Abwägung der widerstreitenden Interessen im Mietverhältnis den Posi-

61

tionen des Mieters und seines Lebensgefährten aus Art. 14 Abs. 1, 3 Abs. 3 Satz 2 GG

in einer Weise gerecht zu werden, die vordergründige Argumente gegen die Duldung

des mieterseitigen Lifteinbaus nicht durchschlagen lässt. Dazu kann es geboten sein,

etwaigen Bedenken des Vermieters hinsichtlich der Haftung zusätzlicher Gefahrenquel-

len im Treppenhaus durch Nachweis zweckdienlicher Versicherungen, Haftungsfreistel-

lungen oder Sicherheitsleistungen zu begegnen und dem Duldungsanspruch des Mie-

ters so zum Durchbruch zu verhelfen.

3. Im Rahmen der Interessenabwägung kann der Mieter nicht darauf verwiesen werden,

eine behindertengerechte Wohnung anzumieten; denn Art. 14 Abs. 1 GG schützt die

konkret angemietete Wohnung und nicht die Verfügbarkeit einer Wohnung am Miet-

markt.

• LG Berlin, Urteil vom 27.07.1999 (Nutzung eines Kellerraums) – 65 S 350/98 = NZM

2000, 457

Die 15-jährige Nutzung eines Kellerraums durch den Wohnungsmieter unter Anbringung ei-

nes Namensschildes führt ohne positive Kenntnis des Vermieters hierüber nicht zu einer

konkludenten Einbeziehung in das Mietverhältnis.

• LG Halle, Urteil vom 15.01.1999 (Betrieb von Ölöfen) – 1 S 202/98 = NZM 2000, 334

Besteht zwischen Vermietern und Mietern eine Vereinbarung, wonach die Wohnräume durch

von den Mietern beschaffte Ölöfen beheizt werden sollen, dann obliegt die Verpflichtung, den

Schornstein in einem Zustand zu erhalten, der den Betrieb der Ölöfen gestattet, dem Vermie-

ter.

• LG Braunschweig, Urteil vom 05.05.2000 (Aufbereitung von Leitungswasser) – 6 S

972/99 = ZMR 2000, 462

Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter es unterlässt, das Leitungswas-

ser chemisch aufzubereiten, wenn das aufbereitete Leitungswasser lebensmittelrechtlich un-

bedenklich ist.

62

• AG Schöneberg, Urteil vom 10.05.2000 (Videoüberwachung durch Vermieter) – 12

C 69/99 = ZMR 2000, 542

Kommt es bei einem Mietshaus zu Sachbeschädigungen und beleidigenden Schmierereien

an der Hauswand, so rechtfertigt dies nicht die Einrichtung einer Videoüberwachung, welche

das Kommen und Gehen der Mieter und etwaiger Besucher aufzeichnet.

Ein so weitgehender Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht kann nach der

Rechtsprechung (BGH NJW 1995, 1955, 1957) allenfalls dann zulässig sein, wenn keine an-

deren zumutbaren Mittel zur Verfügung stehen, um schwerwiegende Beeinträchtigungen der

Rechte, z. B. Angriff auf Personen abzuwehren. Die in der Vergangenheit vorgekommenen

Sachbeschädigungen genügen dafür nicht.

2. Tierhaltung

• AG Bückeburg, Urteil vom 12.10.1999 (Schlangenhaltung) - 73 C 353/99 = NZM

2000, 238

1. Ist die Tierhaltung mietvertraglich an eine Vermietergenehmigung geknüpft, so

muß die entsprechende Ermessensausübung des Vermieters von vernünftigen

Gründen getragen sein.

2. Gehen von der gehaltenen Schlange weder besondere Gefahren aus noch objektiv

meßbare Störungen der Wohnumwelt bzw. wird das Vermietereigentum durch die

Tierhaltung nicht mehr als sonst üblich abgenutzt, so kann der Vermieter deren

Beseitigung nicht mit dem Hinweis darauf verlangen, andere Mitmieter ekelten sich

vor dem Tier. Denn der Vermieter darf sich nicht zum Anwalt von Überempfindlich-

keitssymptomen erheben.

Nach dem Mietvertrag ist die Tierhaltung von der Genehmigung des Vermieters abhän-

gig. Diese Genehmigung ist zwar von seinem Ermessen abhängig, jedoch nicht grenzen-

frei. Eine grenzenlose Ermessensausübung durch den Vermieter würde im Ergebnis

darauf hinauslaufen, daß er ein völliges Verbot der Tierhaltung durchsetzen könnte.

Damit würde sich das aus dem AGBG ergebende Verbot einer auf generelle Untersagung

63

von Tierhaltung gerichteten Klausel im Vertrag im Ergebnis durch eine auf den Vorbehalt

des Vermieters abstellende Klausel unterlaufen, wenn die Ermessensentscheidung des

Vermieters völlig frei erfolgen dürfte. Daraus muß gefolgert werden, daß die Ausübung des

Ermessens von vernünftigen Gründen abhängig sein muß. Gründe können beispiels-

weise darin liegen, daß von einer konkreten Tierart besondere Gefahren ausgehen oder

objektiv meßbare Störungen der Umwelt durch Geruchs- oder Geräuschbelästigung.

Soweit diese Punkte nicht vorliegen und der Vermieter auch nicht eine übermäßige Abnut-

zung seiner Wohnung durch die Tierhaltung zu befürchten hat, besteht ein Anspruch des

Mieters auf Genehmigung der Tierhaltung.

Bei der von der Beklagten vorgenommenen Schlangenhaltung handelt es sich um eine

Tierhaltung, von welcher für das Mietobjekt keinerlei objektive Gefahren ausgehen, Be-

lästigungen der Umwelt durch Geräusche und Emissionen sind ebenfalls auszuschließen.

Soweit - theoretisch - der Kläger die Störung des Hausfriedens durch Hervorrufen

von Ekelgefühlen bei Mitmietern befürchtet, wären derartige Ekelgefühle auf völlig ü-

berzogene Abwehrreaktionen dieser Personen gegenüber dem gehaltenen Tier zurückzu-

führen, welche keine Berücksichtigung finden können. Denn Überempfindlichkeiten ein-

zelner Personen sind unerheblich. Eine besondere Rücksichtnahme und Einschränkung

des eigenen Freiheitsbereichs kann seitens dieser betroffenen Personen von Dritten nicht

gefordert werden.

3. Installation einer Parabolantenne

• LG Kleve, Urteil vom 22.10.1999 (Parabolantenne trotz d-Box) - 6 S 139/99 = ZMR

2000, 98

1. Die Beseitigung einer Parabolantenne kann dann nicht (mehr) verlangt werden,

wenn dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung zusteht.

2. Der Nationalität des Mieters und seinem Informationsinteresse kommt bei der Ab-

wägung gegenüber den Interessen des Eigentümers (Vermieters) auf Beibehaltung

des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses erhebliche Bedeutung zu.

3. Später zur Verfügung gestellte Empfangsmöglichkeiten muß sich der Mieter dann

nicht entgegenhalten lassen (hier durch Montage einer sogenannten "d-Box"), wenn

64

er bereits zuvor um eine Genehmigung nachgesucht hatte und diese rechtswidrig

versagt wurde.

Vorliegend ist ohne Bedeutung, ob die Kinder der Beklagten die polnische Staatsangehö-

rigkeit haben. Angesichts der Abstammung der Mutter und dem natürlichen Wunsch, auch

in ihren Kindern eine enge Beziehung zur Sprache und Heimat der Mutter zu wecken, ha-

ben die Beklagten ein besonderes Interesse daran, die Kinder zweisprachig aufwachsen

zu lassen, wobei ihnen zugleich die polnische Kultur nahe gebracht wird. Gegenüber die-

sem Informationsinteresse der Beklagten muß das Eigentumsinteresse der Klägerin

zurücktreten.

Die Klägerin kann die Beklagten nicht auf die Anschaffung der d-Box verweisen. Denn es

ist zu berücksichtigen, daß die Beklagten bereits vor Anschaffung der Parabolantenne

gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Errichtung der Parabolanten-

ne hatten; seinerzeit hätte die Klägerin die Zustimmung nicht unter Verweis auf die d-Box

verweigern können, denn der Einsatz einer d-Box war seinerzeit überhaupt noch nicht

möglich. Da die Klägerin seinerzeit der Aufstellung der Parabolantenne durch die Beklag-

ten hätte zustimmen müssen, sind diese so zu stellen wie ein Mieter, der vor der Errich-

tung der Parabolantenne die Zustimmung der Klägerin eingeholt hat. Ihr Vertragsverstoß ist

nachträglich dadurch irrelevant geworden, daß die Klägerin die von den Beklagten vorzeitig

ergriffene Maßnahme billigen mußte. Ein Mieter, der die Parabolantenne mit vorheriger

Einwilligung der Vermieterin errichtet hat, ist jedoch nicht verpflichtet, diese nunmehr

abzubauen und sich zur Befriedigung seines Informationsbedürfnisses auf die Anschaf-

fung einer d-Box verweisen zu lassen. Denn es ist zu berücksichtigen, daß es sich nicht

einfach darum handelt, daß nunmehr mehrere polnische Sender über das Breitbandkabel

in der Wohnung angeboten werden. Vielmehr soll eine kostenaufwendige Maßnahmen

(Parabolantenne) durch eine Empfangsmaßnahme ersetzt werden, die für den Mieter er-

neut mit erheblichen Kosten verbunden ist.

Es kann dahinstehen, ob die Klägerin einen Mieter auf die d-Box verweisen kann, der um

die Zustimmung zur Errichtung einer Parabolantenne erstmals zu einem Zeitpunkt nach-

sucht, als die Möglichkeit des Empfanges über eine d-Box bereits bestand. Hier geht es

darum, ob einem Mieter, der sein besonderes Informationsinteresse nur über den Einsatz

einer Parabolantenne decken konnte und der ohne Zustimmung der Klägerin eine Parabol-

antenne errichtet hat, ab dem Zeitpunkt verpflichtet ist, diese zu entfernen, ab dem es eine

andere, ebenfalls kostenaufwendige Empfangsmaßnahme (d-Box) gibt, die die Eigentü-

65

merinteressen des Vermieters wahrt. Angesichts der bereits mit der Errichtung der Para-

bolantenne verbundenen Kosten verneint das LG Kleve diese Frage.

• AG Köln, Urteil vom 1.6.1999 (CB-Funkantenne) - 212 C 71/99 = NZM 2000, 88

Anders als bei einer Parabolantenne besteht bei einer CB-Funkantenne kein Anspruch auf

Duldung gegen den Vermieter, denn diese dient nicht der Befriedigung des Informationsin-

teresses des Mieters.

Anders als bei der Installation einer Fernsehantenne, die zum typischen Wohn-

gebrauch gehört, ist die Installation einer CB-Funkantenne nicht vom typischen Miet-

gebrauch erfaßt. Insofern handelt es sich um eine Sondernutzung. Denn durch das

Betreiben einer CB-Funkantenne wird nicht das Informationsinteresse des einzelnen be-

friedigt, diesem Interesse wird durch die Nutzungsmöglichkeit von Fernsehen und Radio

ausreichend Rechnung getragen. Durch CB-Funk ist es dem Einzelnen vielmehr möglich,

Kontakte mit anderen in der ganzen Welt aufzunehmen, was jedoch die Realisierung eines

Hobbys darstellt. Im Falle der Sondernutzung steht es im freien Ermessen des Vermie-

ters, ob er die Erlaubnis erteilen will. Lediglich in dem Fall, daß der Mieter konkret auf die

Nutzung angewiesen ist, hat der Vermieter nur ein gebundenes Ermessen; er muß konkre-

te Gründe zur Versagung der Erlaubnis haben. Vorliegend haben die Beklagten keine

Gründe vorgetragen, weshalb sie auf die Nutzung einer CB-Funkanlage konkret angewie-

sen sind.

Anm.: Die hM hält auch in bezug auf die Errichtung von Funkantennen eine Interessenabwä-

gung für erforderlich (vgl. BayObLG [RE] NJW 1981, 1275; Siegert NJW 1996, 2287

zu praktikablen Genehmigungsgrundsätzen).

• LG Dortmund, Urteil vom 11.01.2000 (Sicherheitsleistung) – 1 S 25/99 = NZM 2000,

544

Leistet der Mieter, der vom Vermieter die Erlaubnis die Abringung einer Parabol-Antenne be-

gehrte, auf das Verlangen des Vermieters hin keine Sicherheit für die voraussichtlichen Kos-

ten der Wiederentfernung der Anlage, so steht dem Mieter kein entsprechender Anspruch zu.

66

4. Untervermietung

• LG Mönchengladbach, Urteil vom 25.6.1999 (Verweigerung der Untervermie-

tungserlaubnis) - 2 S 154/98 = NZM 2000, 181

Der Mieter ist nur dann zur Kündigung wegen Verweigerung der Untervermietungserlaub-

nis berechtigt, wenn er dem Vermieter die Person des Untermieters benennt und vorstellt.

Das Kündigungsrecht des Mieters gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB soll dann entstehen,

wenn sich die Verweigerung zur Einwilligung durch den Vermieter als nahezu rechts-

mißbräuchlich, willkürlich und jedenfalls vertragswidrig darstellt. Vorliegend hat die Beklag-

te aber nur ganz allgemein eine Zustimmung der Klägerin zu einer gegebenenfalls in

unbestimmter Zukunft durchzuführenden Untervermietung begehrt. Die Verweige-

rung einer solchen allgemeinen, unbestimmten Einwilligungserklärung begründet kein

Kündigungsrecht des Mieters, denn dieses entsteht nur, wenn der Vermieter aus rechts-

mißbräuchlichen und willkürlichen Gründen dem konkret zu begründenden Interesse des

Mieters an einer Untervermietung entgegentritt.

Anm.: ebenso AG Neuss WuM 1989, 373; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 1994, 1267; aA LG

Köln WuM 1998, 154.

• LG Berlin, Urteil vom 09.05.2000 (Verweigerung der Untervermietungserlaubnis) –

65 S 32/00 = ZMR 2000, 673

Der Mieter kann bei verweigerter Untervermietungserlaubnis das Mietverhältnis außerordent-

lich kündigen. Dies gilt auch bei Schweigen des Vermieters auf die begehrte Untervermie-

tungserlaubnis und unabhängig davon, ob dem Mieter gem. § 549 Abs. 2 BGB ein Anspruch

auf die Untervermietungserlaubnis zustand.

67

5. Vorkaufsrecht des Mieters

• BGH, Urteil vom 07.06.2000 (Formfreiheit der Ausübung des Vorkaufsrechts) – VIII

ZR 268/99 = NZM 2000, 858

Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB bedarf nicht

der notariellen Beurkundung.

Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grund-

stückskaufvertrag erforderlichen notariellen Beurkundung bedarf, ergibt sich bereits aus § 505

Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag

bestehenden Form unterliegt. Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftli-

che Vorkaufsrecht iSd. §§ 504 ff BGB, ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters

nach § 570 b BGB entsprechend anwendbar (OLG Düsseldorf NZM 1998, 1001; AG Charlot-

tenburg NZM 1999, 22; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 570 b Rz. 46). Die Gegenansicht

hält die historischen Beweggründe, die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Rege-

lung ausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die Vorschrift sei

entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so dass die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufs-

rechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegende Grundstückskaufvertrag nach § 313

Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfe, um wirksam zu sein (Hammen DNotZ

1997, 543; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, Rz. 126; Palandt/Putzo, aaO, § 570 b Rz. 6).

Dem schließt sich der BGH nicht an.

Allerdings ist der Gegenansicht zuzugeben, dass das Motiv des historischen Gesetzgebers

für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelungen insofern teilweise überholt ist, als

sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB geändert hat. Ursprünglich war nach dieser

Vorschrift lediglich die Begründung der Übertragungsverpflichtung des Veräußerers beurkun-

dungsbedürftig. Seit der Änderung dieser Vorschrift zum 01.07.1973 bedarf auch die Er-

werbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notariellen Beurkundung. Richtig ist

nach Auffassung des BGH ferner, dass die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB ur-

sprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während hinsichtlich der ge-

setzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzesentwurf zum BGB nicht kannte, zunächst auf die

Landesrechte verwiesen wurde. Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1

BGB nicht, die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut des § 505

68

Abs. 1 Satz 2 BGB dem Formerfordernis der notariellen Beurkundung zu unterstellen. Der

Gesetzgeber hat nämlich weder bei der Novellierung des § 313 Satz 1 BGB noch bei der Ein-

führung des § 570 b BGB Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutige Vorschrift des § 505

Abs. 1 Satz 2 BGB für unanwendbar zu erklären oder dem erweiterten Schutzzweck von §

313 Satz 1 BGB in anderer Weise anzupassen. Der Entscheidung über die Formbedürf-

tigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht unerhebliche rechtspolitische Be-

deutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Gesetzgeber vorbehalten (BGHZ 125, 218,

223). Aus diesem Grunde wäre eine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Geset-

zeswortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB abweichendes Formerfordernis für die Ausübung

des gesetzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber zu er-

warten gewesen (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 1001).

Hinzu kommt, dass der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 BGB vom Gesetzgeber

auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet worden ist. So bedarf insbesondere

die Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag, den ein voll-

machtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abgeschlossen hat, geneh-

migt wird, nicht der für das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bestimmten Form (§ 182 Abs.

2 BGB). Hier erreicht die Warn- und Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB lediglich den am

Vertragsschluss beteiligten vollmachtlosen Vertreter, so dass der Schutz des Vertretenen

bewusst nicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen

(BGHZ 125, 218, 225). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters. Auch der Mieter

„zieht“ – ähnlich wie ein Genehmigender – einen bereits beurkundeten Vertrag „an sich“, des-

sen Inhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieter in diesem

Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen abgeschlossenen Vertrag genehmigt.

Anm.: Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ist nunmehr die einzige Fallgestaltung, in

welcher ein Kaufvertrag über Immobilien zustande kommt, ohne dass zu irgendeinem

Zeitpunkt ein Notar den Mieter hätte belehren können. Ob die Rechtsprechung ihre An-

sicht noch einmal überdenken wird, wenn der notariell nicht belehrte Mieter sich durch

die Ausübung des Vorkaufsrechtes finanziell übernommen hat, bleibt abzuwarten.

6. Gewährleistungsansprüche

69

• BGH, Urteil vom 16.02.2000 (fehlende Akzeptanz eines Einkaufszentrums) – XII ZR

279/97 = NZM 2000, 492

Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufs-

zentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Öffnung nicht in der erwarteten Weise von den

Kunden angenommen wird.

Soweit der Beklagte seine fristlose Kündigung darauf gestützt hat, dass das Einkaufszentrum

im Zeitpunkt der Eröffnung und auch später nicht vollständig vermietet und dass entgegen der

Planungen kein Lebensmittelmarkt vorhanden gewesen sei, begründen diese Umstände kei-

nen Fehler des Mietobjekts iSv. § 537 Abs. 1 BGB. Denn sie stellen keine – unmittelbare –

Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbar-

ten Zweck als Geschäftslokal für Wäsche dar. Die Möglichkeit, an dem von anderen Kunden

in einem Einkaufszentrum angezogenen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar –

mittelbar – auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen Erfolg des

einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht jedoch nicht die Gebrauchstauglichkeit des

Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und

Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter

liegt (BGH NJW 1982, 2405; Kraemer in: Bub/Treier aaO, III. Rz. 1342).

Ein Fehler des Einkaufszentrums ist vorliegend auch nicht darin zu sehen, dass der Zuweg

zu diesem nicht überdacht ist und dass weniger Parkplätze als zugesagt zur Verfügung ste-

hen. Sowohl das Vorhandensein eines überdachten Zuweges vom Hauptbahnhof zu dem

Zentrum als auch der Bestand von Parkplätzen in ausreichender Nähe des Einkaufszentrums

sind zwar Umstände, die für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innenstandlage von

– sogar erheblicher – Bedeutung sein dürften. Sie führen jedoch nicht zu einer unmittelbaren

Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des von dem Beklagten gemieteten Geschäftslo-

kals für Wäsche (BGH NJW 1981, 2405, 2406). Ein Geschäft dieser Art ist auch ohne über-

dachten Zuweg zu erreichen und zwar unabhängig davon, ob ein Kunde, je nach Tageszeit,

einen Parkplatz in unmittelbarer Nähe des Einkaufszentrums oder an entfernterer Stelle fin-

det. Bei einem Geschäft, zu und von dem die Kunden typischerweise schwere Lasten zu

transportieren haben (wie etwa bei einem Getränkemarkt), kann das anders sein.

Der BGH macht in dem Urteil im weiteren instruktive Ausführung zu einem möglichen Wegfall

der Geschäftsgrundlage und einer sich hieraus ergebenden Kündigungsmöglichkeit, die er in

70

einer späteren Entscheidung zum selben Thema bestätigt hat. Die spätere Entscheidung

wird unter dem Stichwort „Wegfall der Geschäftsgrundlage behandelt“.

• BGH, Urteil vom 01.03.2000 (Darlegungs- und Beweislastverteilung) – XII ZR

272/97 = NZM 2000, 549

1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache ist nach Verantwor-

tungsbereichen verteilt: Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass die Ursache

des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern

aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt,

muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat.

2. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters im-

mer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Män-

gelbeseitigungsmaßnahmen.

• LG Giessen, Urteil vom 12.04.2000 (geändertes Lüftungsverhalten) – 1 S 63/00 =

ZMR 2000, 537

Macht der Einbau neuer Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten erforderlich und kommt es

zur Schimmelbildung, weil der Mieter dem nicht gerecht wird, stammt der Mangel dennoch

aus dem Gefahrenkreis des Vermieters, wenn er den Mieter nicht über die nach dem Einbau

notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen unterrichtet hat.

Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, wenn sich durch das Auswechseln alter Fen-

ster, also durch eine Änderung in der Bausubstanz, die relative Luftfeuchte erhöht und der

Taupunkt auf den Außenwandbereich verlagert wird. Zwar kann der Vermieter vom Mieter

nach dem Einbau modernerer Fenster ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten verlangen,

denn richtiges Heizen und Lüften der Wohnung ist eine Grundvoraussetzung, um Feuchtig-

keitsschäden zu vermeiden. Voraussetzung für die Pflicht des Mieters zu dem veränderten

Wohnverhalten ist aber ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die

Anforderungen im veränderten Raumklima (LG Lübeck, WuM 1990, 202; AG Erkelenz

DWW 1996, 22).

71

• KG, Urteil vom 07.06.1999 (Gaststätte in „konzessionsfähigem Zustand“) – 38 U

3727/97 = NZM 2000, 461

Wird dem Mieter einer im Umbau befindlichen Gaststätte die Übergabe in „konzessionsfähi-

gem Zustand“ zugesagt, muss der Vermieter für die rechtzeitige Beschaffung der Nutzungs-

änderungsgenehmigung einstehen, um dem Mieter die vertragsgemäße Nutzung zu ermögli-

chen.

Gegenstand einer Zusicherung können außer der unmittelbaren Sacheigenschaft auch recht-

liche oder tatsächliche Verhältnisse sein, die vermöge ihrer Art und Dauer für die Wertschät-

zung oder die Brauchbarkeit der Mietsache von Einfluss sein können. Es genügt nicht die

bloße Beschreibung des Vertragsgegenstandes, sondern die Erklärung des Vermieters

muss darüber hinaus den Willen erkennbar werden lassen, für eine bestimmte Eigenschaft

der Mieträume garantieren und für sie einstehen zu wollen. Insbesondere kann dies in Be-

tracht kommen, wenn es um Qualitätsanforderungen geht, die sich aus den speziellen Be-

dürfnissen des Mieters ergeben. Dasselbe muss auch gelten, wenn es um rechtliche Vor-

aussetzungen geht, ohne die die Mietsache zu dem vereinbarten Mietzweck nicht nutzbar

wäre, wie im vorliegenden Fall, die Nutzung der Mieträume als Restaurant, die - wie zwischen

den Parteien vereinbart - nach einem Umbau erfolgen soll, der von der Erteilung einer bau-

behördlichen Nutzungsänderungsgenehmigung abhängig ist. Der Vermieter hat in die-

sem Fall für die (rechtzeitige) Beschaffung des Nutzungsänderungsgenehmigung einzuste-

hen, um die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Sie kann auch Gegens-

tand einer vertraglichen Zusicherung sein.

• LG Essen, Urteil vom 23.09.1999 (Kochgerüche) – 10 S 491/98 = ZMR 2000, 302

1. Geruchsbelästigungen durch Kochgerüche rechtfertigen nur dann eine Mietminderung,

wenn es sich um eine durchgängige erhebliche Belastung handelt und die Gerüche tat-

sächlich das Maß des Empfindens eines normalen Durchschnittsmenschen, auf den ab-

zustellen ist, überschreiten.

2. Dass Nachbarn zu den unterschiedlichsten Zeiten und jeweils nach ihrem Geschmack

kochen, ist grundsätzlich zu dulden, auch wenn dies nicht unbedingt den Vorstellungen

der anderen entspricht.

72

• OLG Naumburg, Urteil vom 30.06.1999 (Anwendung der Gewährleistungsvorschrif-

ten) – 6 U 92/98 = ZMR 2000, 381

1. § 538 Abs. 1 BGB ist im Falle einer noch herzustellenden Mietsache nur analog und nur

dann anwendbar, wenn die Sache fertig gestellt und das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt

worden ist.

2. Die Abhilfefrist nach § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB muss zur Behebung bestimmter, genau

bezeichneter Gebrauchsbeeinträchtigungen gesetzt werden.

Die Vorschrift des § 538 Abs. 1 BGB erfasst den Fall einer im Zeitpunkt des Vertragsschlus-

ses noch herzustellenden Sache jedenfalls nicht unmittelbar. Sie ist allenfalls analog anzu-

wenden, wenn die Sache fertig gestellt und übergeben worden ist und im Zeitpunkt der Fertig-

stellung oder der Übergabe Mängel aufweist (BGHZ 56, 136, 140; Staudinger/Emmerich aaO,

§ 538 Rz. 12). Auch generell setzt ein Anspruch aus § 538 Abs. 1 BGB voraus, dass das

Mietverhältnis in Vollzug gesetzt worden ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des

BGH sind die Regeln des Mietrechts zur Haftung für Sachmängel erst ab Übergabe der Miet-

sache anwendbar (BGHZ 136, 102, 107; NJW 1999, 635). Im vorliegenden Fall ist es dazu

jedoch nicht gekommen.

• KG, Urteil vom 08.04.1999 (Baulärm während der Arbeitszeit) – 8 O 5397/97 =

NZM 2000, 40

Sind angemietete Gewerberäume täglich während der Arbeitszeit 8 Stunden lang wegen

Baulärms nicht für den vereinbarten Zweck zu gebrauchen, so ist der Mietzins für den ge-

samten Tag gemindert, auch wenn in den 16 arbeitsfreien Stunden keine Beeinträchtigung

vorliegt, weil keine Bauarbeiten stattfinden.

Die Beklagte hat die Mieträume gemietet, um dort ihr Gewerbe auszuüben. Dafür zahlt sie

den Mietzins. Die 16 arbeitsfreien Stunden des Tages und die Wochenenden und Feierta-

ge muß sie mitbezahlen, obwohl sie während dieser Zeit die Mieträume nicht benutzt,

wenn sie nicht selbst Überstunden macht oder an den Wochenenden und Feiertagen ar-

73

beitet. Wenn die Mieträume während der 8 Arbeitsstunden nicht für den vereinbarten Miet-

zweck zu gebrauchen sind, dann ist der Mietzins für den gesamten Tag gemindert, auch

wenn in den 16 arbeitsfreien Stunden keine Beeinträchtigung vorliegt und keine Bau-

arbeiten stattfinden. § 537 Abs. 1 BGB stellt allein auf die Tauglichkeit der Mietsache für

den vertragsgemäßen Gebrauch ab.

• OLG Koblenz, Urteil vom 12.11.1998 (Mängel als Wucherelement) – 5 U 204/98 =

NZM 1999, 1100

1. Bleibt der Wert der Pachtsache angeblich hinter dem geschuldeten Wert zurück, weil

die Pachtsache mit Mängeln behaftet ist, so sind diese Umstände nicht als Wucher-

elemente (§ 138 BGB), sondern als Mängel (§§ 581, 537, 538 BGB) zu prüfen.

2. Zahlt der Pächter den Mietzins längere Zeit (hier: 1 Jahr lang) in Kenntnis der Mängel,

so verliert er in Analogie zu § 539 BGB die Minderungsbefugnis wegen Mängelkennt-

nis.

Der behauptete Minderwert der Pachtsache wird vorliegend entscheidend darauf zurück-

geführt, daß die bei Vertragsschluß in Aussicht gestellte Gebrauchstauglichkeit für eine

Bewirtung von größeren Gruppen nicht bestanden habe; darüber hinaus seien im Hinblick

auf die ständig wiederkehrenden Behinderungen von vornherein potentielle Gäste fern

geblieben. Damit vermag das Vorbringen des Beklagten den Vorwurf einer sittenwidrigen

Vertragsgestaltung nicht zu tragen: Es geht nämlich nicht um einen nach Maßgabe der

vertraglichen Vereinbarung wucherischen Pachtvertrag, sondern letzt allein darum, daß

die tatsächliche Leistung der Kläger angeblich hinter dem zurückgeblieben ist, was ge-

schuldet war, weil die Pachtsache Mängel aufwies. Dies ist kein Fall des § 138 BGB, son-

dern kann nur im Rahmen der pachtvertraglichen Mängelgewährleistungsvorschrif-

ten (§§ 581 Abs. 2, 537, 538 BGB) von Gewicht sein.

• LG Marburg, Urteil vom 20.10.2999 (Brand wegen fehlender Stromkreise) – 5 S

40/99 = NZM 2000, 616

Gegen den Vermieter besteht kein Schadensersatzanspruch gem. § 538 Abs. 1 BGB, wenn

der als Schlafzimmer vermietete Raum später als eigenständiger Wohnraum mit Kochnische

74

genutzt wird und es infolge von nicht ausreichend vorhandenen Stromkreisen zu einem Brand

kommt.

Ein Mangel einer Mietsache liegt nach dem insoweit maßgeblichen subjektiven Fehlerbegriff

nur dann vor, wenn die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit vom Ist-Zustand des Mietob-

jektes abweicht, so dass nicht bereits in jedem Fall, wo technische Normen nicht eingehalten

werden, zwangsläufig von einem Mangel auszugehen ist. Vorliegend ist zu berücksichtigen,

dass nach dem unstreitigen Vorbringen des Klägers das fragliche Zimmer lediglich als

Schlafzimmer konzipiert und auch vermietet wurde, während sich die vom Sachverständigen

dargestellten Anforderungen auf eine völlig andere, von den Parteien zunächst nicht verein-

barte Nutzungsart beziehen. Das hier von vornherein ein eigenständiger Wohnraum mit

Kochnische entstehen sollte, ist selbst von den Beklagten nicht behauptet worden. Für die

Nutzung als Schlafzimmer ist aber die vorhandene Ausstattung mit einer Zweifachsteckdose

nicht als mangelhaft zu qualifizieren. Die nicht ausreichende Zahl von Stromkreisen stellt

deshalb keinen anfänglichen Mangel der Mietsache dar, für den der Vermieter auch ohne Ver-

schulden haften würde.

Ein nachträglicher Mangel ließe sich nur dann bejahen, wenn die Parteien einverständlich für

diese Räumlichkeiten eine andere Nutzungsart vereinbart hätten bzw. der Kläger von dieser

Nutzung Kenntnis hatte, sie billigte und es gleichwohl unterließ, eine den nunmehr geänderten

Anforderungen erforderliche Stromversorgung zu gewährleisten. Der Vortrag der Beklagten

ist jedoch nicht ausreichend substantiiert, um entsprechende Feststellungen treffen zu kön-

nen. Allein die Behauptung, der Kläger und sein Sohn hätten die konkrete Nutzung des fragli-

chen Zimmers gekannt bzw. ein vom Kläger beauftragter Elektriker habe das sehen müssen,

was dem Kläger zuzurechnen sei, ist nicht geeignet, um hieraus einen haftungsbegründen-

den Sachverhalt ableiten zu können.

• LG Berlin, Urteil vom 18.06.1999 (Einhaltung technischer Normen) – 64 S 63/99 =

ZMR 2000, 532

1. Eine Wohnung ist grundsätzlich dann nicht mangelhaft, wenn zwar die bei ihrer Errichtung

geltenden Normen eingehalten worden sind (hier: Schallschutz), die nunmehr geltenden

Normen jedoch höhere Anforderungen stellen, die nicht mehr eingehalten werden.

2. Die Verschärfung der technischen Normen ist nur dann zu berücksichtigen, wenn diese

die sonst drohende Gesundheitsgefährdung der Bewohner verhindern sollen.

75

3. Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus muss vorbehaltlich besonderer

Vereinbarungen die Beeinträchtigungen hinnehmen, die durch die vertragsgemäße Nut-

zung der anderen Wohnungen durch die Mitmieter entstehen.

Zwar hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass bei einer Verschärfung techni-

scher Vorschriften, die eine Gesundheitsgefährdung der Bewohner verhindern sollen, diese

verschärften Vorschriften auch für laufende Mietverhältnisse anzuwenden sind (BVerfG GE

1998, 1208, 1209). Dabei hat das Bundesverfassungsgericht zutreffend auf den Gesichts-

punkt abgehoben, dass es zu einer vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung gehört, dass

diese ohne Gesundheitsgefährdung bewohnt werden kann. Wenn sich also erst im Laufe

eines Mietverhältnisses herausstellt, dass die ursprünglich erkannten Grenzwerte zu hoch

veranschlagt wurden, so ist die Wohnung an die neuen Erkenntnisse anzupassen, weil sie

schon von Beginn des Mietverhältnisses an unerkannt nicht den vertraglichen Erfordernissen

genügte. Diese Erwägungen sind jedoch im Rahmen des Schallschutzes in dem hier streit-

gegenständlichen Umfang nicht maßgeblich. Denn hier geht es nicht um Gesundheitsgefähr-

dung, sondern ein möglichst von den Aktivitäten der anderen Mieter ungestörtes Wohnen.

• LG Berlin, Urteil vom 23.09.1999 („Swingerclub“) – 61 S 518/98 = NZM 2000, 377

In einer Großstadt ohne Sperrbezirk stellt allein die Existenz eines Bordells oder eines bor-

dellartigen Betriebs noch keinen minderungsbegründenden Mangel der Mietsache dar. Erfor-

derlich ist vielmehr eine konkrete Störung, wobei zwischen bordelltypischer und anderer Stö-

rung zu differenzieren ist.

Allein die Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs ohne konkrete Beein-

trächtigungen stellt nach Auffassung des LG Berlin jedenfalls in einer Großstadt ohne Sperr-

bezirk noch keinen minderungsbegründenden Mangel der Mietsache dar. Denn in solchen

Städten wird hingenommen, dass sich Vergnügungslokale, die nicht dem Sittenempfinden

breiter Bevölkerungskreise entsprechen, auch in Wohngebieten ansiedeln. Dementsprechend

ist mit dem Betrieb eines solchen Unternehmens in der Nachbarschaft im Sinne eines allge-

meinen Lebensrisikos zu rechnen.

Einen Mangel der Mietsache, der zur Minderung in Höhe von 20 % berechtigte, stellen jedoch

die nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme festgestellten

konkreten Beeinträchtigungen durch den Betrieb des Swingerclubs „Z“ dar. Hierbei handelt es

76

sich um das Gestöhn bei Geschlechtsverkehr oder Folterungen, das in den Wohnungen

zu hören ist, Zwischenfälle mit Handgreiflichkeiten vor dem Lokal und einen Vorfall mit einer

unbekleideten Frau, die über die Straße floh, nächtliche Belästigungen der Zeugin S. vor dem

Haus und Gäste, die nur mit Unterwäsche oder Bademantel bekleidet auf die Straße traten.

Letzteres stellt zwar ebenfalls nur eine Beeinträchtigung des sittlichen Empfindens dar, ist

aber – im Gegensatz zum bloßen Betrieb eines Bordells oder ähnlicher Einrichtungen – als

Störung nicht nur ein innerer Vorgang, sondern wirkt tatsächlich auf die Umgebung ein.

• OLG Hamburg, negativer Rechtsentscheid vom 05.05.2000 (unrichtige Angaben im

Mieterhöhungsverlangen) – 4 U 263/99 = NZM 2000, 654

Unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 Abs. 2 MHRG sind in der Regel

nicht geeignet, Gewährleistungsfolgen i.S. vom § 537 BGB auszulösen.

§ 537 BGB setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der

Mietsache von dem vertraglich geschuldeten voraus. Durch die Angaben im Mieterhöhungs-

verlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, wird der geschuldete Zustand der Mietsache aber

nicht vertraglich festgelegt. In der nach § 2 Abs. 2 MHRG notwendigen und zur Information

des Mieters bestimmten Angabe der Berechnungsfaktoren, u.a. der Fläche, liegt keine ver-

traglich bindende Erklärung des Vermieters.

• LG Braunschweig, Urteil vom 18.01.2000 (Rat bei Mietminderung) – 6 S 578/99 =

ZMR 2000, 222

Mieter dürfen bei einer Mietminderung nur dann auf den Rat einer rechtskundigen Person

oder eines Sachverständigen vertrauen, wenn sich der Ratgeber die behaupteten Mängel

auch selbst angesehen hat. Denn erfahrungsgemäß neigen Mieter bei der Schilderung von

Mängeln zur Übertreibung (medizinisch: Agravitation), so dass bei der Raterteilung eine ver-

lässliche Grundlage fehlt.

77

• LG Berlin, Urteil vom 20.8.1999 (Bauordnungswidrigkeit) - 64 S 138/99 = ZMR 1999,

823

1. Sind Räume zusammenhängend als Wohnung vermietet worden, so stellt die bau-

ordnungswidrige Verbindung dieser Räume einen anfänglichen Mangel der Mietsa-

che dar.

2. Der daraus resultierende Schadensersatzanspruch ist nur dann verwirkt, wenn der

Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete mehrere Monate vorbehaltlos zahlt.

• LG München I, Urteil vom 24.3.1999 (Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln) - 14

S 17277/98 = NZM 2000, 87

1. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts setzt die eigene Vertragstreue

des Mieters voraus.

2. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts bestimmt sich nach den objektiven Kriterien

des Einzelfalls, nicht generell nach einem Mehrfachen des zulässigen Minderungs-

betrags.

3. Ein Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung kann zwar das verzugsbe-

gründende Verschulden des Mieters hinsichtlich § 554 BGB beseitigen, jedoch gilt

dies nicht für die Ausübung eines zusätzlich zur Minderung geltend gemachten Zu-

rückbehaltungsrechts.

4. Bei Bruttokaltmieten kann grundsätzlich wegen Mietmängeln nur der Nettoanteil

gemindert werden.

Für das nach § 320 BGB wegen Mängeln der Mietsache gegebene Zurückbehaltungsrecht

gilt die Vorschrift des § 552 a BGB, wonach die Aufrechnung durch den Mieter wegen

einer Schadensersatzforderung gemäß § 538 BGB an eine vorherige Anzeige ge-

knüpft ist, nicht; es bedarf keiner ausdrücklichen und vorherigen Geltendmachung

des Zurückbehaltungsrechts. Jedoch kann die Höhe des Zurückbehaltungsrechts nicht

mit einem Mehrfachen des Minderungsbetrags generell angesetzt werden, sondern ist

nach objektiven Kriterien im Einzelfall festzusetzen. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß auf

Vermieterseite durch Nichtzahlung der geminderten Miete nicht nur der monatliche Ge-

winn, sondern auch die Aufrechterhaltung der laufenden Lasten auf dem Anwesen

78

einschließlich Betriebskosten beeinträchtigt wird und sich im Extremfall für den Mieter

die Möglichkeit ergibt, monatelang vorübergehend kostenlos zu wohnen. Allerdings ergibt

sich dann nach Wegfall des Zurückbehaltungsrechts eine Nachzahlungspflicht in erhebli-

cher Höhe, deren Nichterfüllung nach § 554 BGB rasch zu einer Beendigung des Mietver-

hältnisses führen kann.

Da vorliegend das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB den Verzug iSd. § 554 BGB

nicht beseitigen konnte, war die ausgesprochene Kündigung berechtigt.

• LG Braunschweig, Urteil vom 14.9.1999 (Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln) -

6 S 427/99 = ZMR 1999, 827

Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB setzt Vertragstreue desjenigen voraus, der

es geltend macht. Das bedeutet für einen Mieter, der sich wegen Mängeln der Mietsache

auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, folgendes: Bestehen an seiner Zahlungspflicht

und/oder -willigkeit Zweifel, muß er substantiiert vortragen und gegebenenfalls beweisen,

daß er die nicht gezahlte Miete tatsächlich zurückgelegt hat. Nur dann läßt sich feststellen,

daß ihm ernsthaft daran gelegen ist, durch Zurückbehaltung der Miete den Vermieter zur

Beseitigung der beanstandeten Mängel anzuhalten. Dies gilt insbesondere dann, wenn der

Mieter zunächst nur die Miete einbehält, ohne eine Zurückbehaltung deutlich zu machen

und erst später - nach rechtlicher Beratung - sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft.

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gibt dem Schuldner nur das Recht, die von

ihm zu erbringende Leistung bis zur Erfüllung der Gegenleistung einzubehalten. Erfüllt der

Gläubiger seinerseits den Vertrag, muß der Schuldner auch seine Leistung erbringen. Die

Leistung darf also dem Gläubiger nicht dauerhaft, sondern nur bis zur Erfüllung der Gegen-

leistung vorenthalten werden. Es oblag hier dem Beklagten, seine eigene Vertragstreue

als Voraussetzung für das Bestehen der Einrede des nicht erfüllten Vertrages darzu-

legen. Dies hat er jedoch nicht getan. Der Beklagte hat eingeräumt, daß er entgegen sei-

ner ersten Angabe keine entsprechende Rücklage auf seinem Girokonto gebildet hat. So-

weit die Vermögensverhältnisse des Beklagten eine unproblematische Nachzahlung nicht

gestatten, hätte er von der Möglichkeit der Hinterlegung des einbehaltenen Betrages

Gebrauch machen müssen, um seine eigene Vertragstreue sicherzustellen und sich damit

die Einrede zu erhalten.

79

• LG Berlin, Urteil vom 10.03.2000 (Braunfärbung des Wassers) – 64 S 471/99 = NZM

2000, 709

1. Die immer wieder auftretende Braunfärbung des Wassers stellt einen Mangel der Woh-

nung dar.

2. Der Vermieter, der diesen Mangel bestreitet, kann sich nicht darauf zurück ziehen, dass

bei einer einmalige Überprüfung keine Braunfärbung festgestellt worden ist.

• AG Emmerich, Urteil vom 05.05.2000 (Skaterbahn) – 9 C 72/00 = NZM 2000, 544

Lärmbeeinträchtigungen, die von einer Skaterbahn in einem Mischgebiet ausgehen, das ins-

besondere für schulische und sportliche Zwecke ausgewiesen ist, berechtigen den Mieter zur

Minderung des Mietzinses um 5 %, wenn der auf Grund der spezifischen Rollgeräusche nicht

mehr ortsübliche Lärm auch in erheblichem Umfang außerhalb der Schulzeiten verursacht

wird.

• LG Gießen, Urteil vom 01.03.2000 (Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung) –

1 S 443/99 = ZMR 2000, 385

Die Verweigerung des Zugangs zur Mietwohnung für den Lebensgefährten durch den Vermie-

ter bewirkt eine Mietminderung, die bis zur vollständigen Befreiung gehen kann.

Um überwachen zu können, welche Personen sich dauerhaft und regelmäßig neben der Klä-

gerin in der Wohnung aufhalten, sollte der Schlüssel nach dem Willen der Beklagten fortan an

einem Schlüsselbrett in ihrer eigenen Wohnung hängen. Um Zugang zur Wohnung zu be-

kommen, sollte sich die Klägerin den Schlüssel jeweils bei der Beklagten abholen müssen.

Durch dieses Verhalten der Beklagten wurde das Gebrauchsrecht der Klägerin an der Woh-

nung (§§ 535, 536 BGB) verletzt. Es gehört zum geschützten Rechtsbereich des Mieters,

in den Mieträumen nach eigenem Belieben Besuch zu empfangen, solange dadurch nicht der

Vertragszweck gestört, die Mietsache beeinträchtigt oder ein anderer Hausbewohner belästigt

wird. Wie lange der Besuch andauert, ob er unregelmäßig oder regelmäßig kommt, ist grund-

sätzlich genau so unerheblich wie die Frage, ob es sich um Damen- oder Herrenbesuch

handelt. Auch hier lässt sich das Besuchsrecht vertraglich wirksam weder ausschließen

noch einschränken, es gehört zum Kernbereich des Nutzungsrechts an der Wohnung.

80

Erlaubnis- oder Kontrollvorbehalte des Vermieters sind unzulässig (Sternel, aaO, II Rz.

229 f, 232).

• AG Traunstein, Urteil vom 03.03.1999 (Gesundheitsängste wegen Mobilfunkanten-

nen) – 310 C 2158/98 = ZMR 2000, 389

Gesundheitsängste des Mieters wegen Mobilfunkantennen in der Nähe seiner Wohnung

können nur dann einen Mangel der Wohnung begründen, wenn nach dem Stand der Wissen-

schaft Gesundheitsgefährdungen möglich sind. Die Auffassung bestimmter Kreise oder der

Umstand, dass Gefahren nicht völlig auszuschließen sind, reichen nicht aus (gegen AG

München MDR 1998, 645).

7. Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 549 a BGB

• KG, neg. Rechtsentscheid vom 15.06.2000 (Beendigung des Verwaltervertrages) –

16 RE-Miet 9892/99 = NZM 2000, 861

Überträgt ein Eigentümer die Vermietung an die Wohnungsnutzer einem gewerblichen Haus-

verwalter mit dem Recht zum Abschluss der Mietverträge im eigenen Namen, so sind jene

im Fall der Beendigung des Verwaltervertrages von einem rechtlosen Zustand bedroht; in

dieser Situation stellt sich die Frage einer analogen Anwendbarkeit von § 549 a BGB. Dies ist

mangels Ermächtigung bzw. infolge von Eigenmacht des Verwalters allerdings nicht der Fall.

Es ist eine durchaus nicht seltene Fallgestaltung, dass ein Eigentümer die Vermietung an die

Wohnungsnutzer einem gewerblichen Hausverwalter mit dem Recht zum Abschluss der

Mietverträge als Vermieter im eigenen Namen überträgt. In diesen Fällen ist der Wohnungs-

mieter bei Beendigung des Hausverwaltervertrages in gleicher Weise von einem rechtslo-

sen Zustand bedroht, wie er nach § 549 a BGB durch die Anordnung des gesetzlichen Über-

gangs des Mietverhältnisses vom Zwischenmieter auf den Hauptvermieter/Eigentümer ver-

mieden werden soll, so dass sich die Frage einer analogen Anwendung dieser Vorschrift

stellt. Vorliegend war die Verwalterin aber gerade nicht zum Abschluss des Mietvertrages im

eigenen Namen ermächtigt, weshalb sie nicht im eigenen Namen handeln wollte.

81

III.

Beendigung des Mietverhältnisses

1. Kündigung

1.1 Kündigung eines befristeten Mietverhältnisses

• LG Giessen, Urteil vom 12.04.2000 (Verlängerungszeitraum) – 1 S 433/99 = ZMR

2000, 466

Die Vereinbarung, dass sich ein Mietverhältnis über Wohnraum mangels Kündigung auf be-

stimmte Zeit verlängert, ist auch dann wirksam, wenn der Verlängerungszeitraum bis zum

Monatsletzten läuft.

Die zwischen den Parteien vereinbarte Verlängerungsklausel verstößt nicht gegen das Verbot

von Vereinbarungen, nach denen die ordentliche Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse

über Wohnraum nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll (§

565 Abs. 2 Satz 4 BGB). Mietverhältnisse mit wiederkehrender Verlängerung auf bestimmte

Zeit müssen zwar nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt werden (§ 565 a Abs. 1

BGB). Damit soll aber nur sicher gestellt sein, dass die Kündigungsschutzvorschriften zu

Gunsten des Mieters nicht durch vertragliche Beendigungsvereinbarungen umgangen

werden.

Das Verbot der Festlegung des Kündigungstermins auf den Monatsletzten dient nicht

dem Schutz des Mieters. Es beruht vielmehr auf heute nicht mehr uneingeschränkt nachvoll-

ziehbaren Erwägungen zur gleichmäßigen Auslastung des Umzugsgewerbes. Von daher

scheint es gerechtfertigt, das Verbot mit der ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung

und Literatur von der Anwendung der Kündigungsvorschriften auf befristete Mietverhältnisse

auszunehmen (LG Berlin, GE 1999, 1429; LG Mönchengladbach ZMR 1991, 439; Emme-

rich/Sonnenschein, Miete, 7. Auflage, § 565 Rz. 32). Die gegenteilige Auffassung des AG

82

Augsburg (ZMR 1997, 424), § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB sei als „gesetzgeberische Entschei-

dung“ trotz der heute zweifelhaften Zielrichtung auch für die Beendigung befristeter Mietver-

hältnisse zu respektieren (so auch Bub/Treier, aaO, II Rz. 419), verkennt nach Auffassung

des LG Giessen, dass vorrangig zu klären ist, welche Bestimmungen über die Kündigung

unbefristeter Mietverhältnisse der Gesetzgeber mit dem Verweis in § 565 a Abs. 1 BGB über-

haupt auf die Beendigung befristeter Verträge angewendet wissen will.

• LG Düsseldorf, Urteil vom 24.8.1999 - 24 S 91/99 (Unklarheitenregelung) = ZMR

1999, 829

Sieht ein befristeter Mietvertrag in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, daß für

den Fall der Kündigung die gesetzlichen Bestimmungen gelten sollen, so ist der Vertrag

vor dem Ablauf der festgelegten Mietzeit nur unter besonderen Voraussetzungen auflös-

bar. Eine Unklarheit i.S.v. § 5 AGB wird durch den Verweis auf die gesetzlichen Bestim-

mungen des Kündigungsrechts nicht begründet.

Der befristete Mietvertrag ist vorliegend nicht deshalb unklar, weil in § 2 Ziffer 2 des Miet-

vertrags bestimmt ist, daß für den Fall der Kündigung des Mietvertrags die gesetzlichen

Bestimmungen gelten sollen. Denn nach dem objektiven Erklärungswert der Klausel wird

nicht auf die gesetzlichen Kündigungsfristen, sondern auf die Gesetzeslage allgemein

verwiesen. Ein befristeter Mietvertrag ist jedoch vor Ablauf der festgelegten Mietzeit nur

unter bestimmten Voraussetzungen auflösbar.

• LG Hanau, Urteil vom 12.11.1999 (Unklarheitenregelung) - 2 S 387/99 = ZMR 2000,

96

Sieht ein Formularvertrag über Wohnraum mehrere denkbare Regelungen zur Vertrags-

laufzeit vor, so liegt eine Unklarheit iSv. § 5 AGBG vor, wenn eine Klausel handschriftlich

ergänzt wurde, daneben aber im Vertrag eine weitere, nicht ergänzungsbedürftige Klausel

(ungestrichen) verbleibt, die für sich genommen ebenfalls eine sinnvolle Regelung beinhal-

tet.

83

§ 2 Ziffer 3 des Mietvertrages enthält eine Regelung, die ein auf 36 Monate befristetes Miet-

verhältnis mit einer Fortsetzungsklausel für jeweils weitere zwölf Monate zum Gegenstand

hat; zuvor regelt bereits § 2 Ziffer 1, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und

unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden darf. Für die Gültigkeit dieser

Regelung spricht bereits der äußere Anschein. So steht die Vereinbarung eines unbe-

fristeten Mietverhältnisses am Anfang der Laufzeitalternativen. Zudem ist diese Varian-

te weder durchgestrichen bzw. sonstwie als gültig bzw. ungültig kenntlich gemacht. Auch

nach § 2 Ziffer 3 des Vertrages wurde von den Parteien maschinenschriftlich ergänzt, so

daß auch bezüglich einer Befristung eine offenbar gültige Regelung getroffen wurde. § 2

des Mietvertrages ist somit nach Auffassung der Kammer in sich widersprüchlich. Er ent-

hält keine eindeutige Festlegung der Laufzeit.

Bei dem von den Parteien verwandten Vertragsformular handelt es sich um Allgemeine

Geschäftsbedingungen. Nach § 5 AGBG gehen Unklarheiten im Rahmen der Auslegung

ausschließlich zu Lasten des Verwenders des Vertragsformulars, also des Vermieters. Da

eine objektive Auslegung vorliegend zu einer Widersprüchlichkeit der Regelungen zur Ver-

tragslaufzeit führt, wurde § 2 des Mietvertrages nicht Vertragsgegenstand mit der Folge,

daß gemäß § 6 Abs. 2 AGBG die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Soweit die Parteien

mündlich eine andere Festlegung getroffen haben, wäre die Schriftform nicht gewahrt, so

daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

• LG Kassel, Urteil vom 14.10.1999 (Unklarheitenregelung) – 1 S 163/99 = NZM 2000,

378

Ein befristetes Mietverhältnis ist ordentlich kündbar, wenn der schriftliche Mustermietvertrag,

auf Grund dessen das Mietverhältnis entstanden ist, unter der Überschrift „Kündigungsrecht“

die gesetzlichen Fristen der ordentlichen Kündigung nennt, ohne danach zu differenzieren, ob

das Mietverhältnis befristet oder unbefristet abgeschlossen und dieser Passus auch nicht

gestrichen ist.

84

1.2 Kündigung eines Staffelmietvertrages

• LG Berlin, Urteil vom 25.01.2000 (Staffelmietvertrag) – 65 S 70/99 = ZMR 2000, 384

Beim Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters durch eine Verlängerungs-

klausel nicht über den Ablauf des 4. Jahres hinaus eingeschränkt werden.

Die Bestimmung, dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf einer ersten Befristung von 4 Jah-

ren jeweils um 2 Jahre befristet verlängern sollte, verstößt gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHRG

und ist daher unwirksam. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, nach dem

jegliche Beschränkung des Kündigungsrechtes nach einem Zeitraum von 4 Jahren

unwirksam ist (Bub/Treier, aaO, III Rz. 19). Nichts anderes ergibt sich auch aus dem Geset-

zeszweck. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter die Möglichkeit, eine Staffelmiete überhaupt

wirksam vereinbaren zu können, deshalb eröffnet, um ihm die Investitionsentscheidung zu

erleichtern und die Verlustphase bei Neubauten zu überbrücken; der Vermieter sollte sich

darauf einstellen können, über einen gesicherten Zeitraum hinweg den Mietzins in einer vor-

ausbestimmten Höhe einnehmen und dadurch sein Finanzierungsrisiko verringern zu können

(Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage, § 10 MHRG Rz.

26). Zur Kompensation der damit für den Mieter verbundenen Festlegung auf die von der

Marktentwicklung unabhängigen Mietsteigerungen hat der Gesetzgeber seine zulässige Bin-

dung an ein solches Mietverhältnis auf die Dauer von höchstens 4 Jahren festgeschrieben, da

der sozialpolitische Zweck der gesetzlichen Zulassung von Staffelmietvereinbarungen, die

Errichtung neuen Wohnraums zu fördern, nicht über einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren zu

Lasten des Mieters gehen sollte.

Diesem Gesetzeszweck kann nicht dadurch entsprochen werden, dass die Kündigung nach

4 Jahren einmalig ermöglicht wird und sich daran eine weitere Befristung anschließt. Andern-

falls würde der soziale Schutz des Mieters nur dann gewährleistet, wenn dieser in der Lage

wäre, genau zu dem einen vorgesehenen Kündigungstermin beruflich, persönlich, gesund-

heitlich und finanziell sowie unter Berücksichtigung der aktuellen Wohnmarktlage zu disponie-

ren und das Mietverhältnis zu beenden. Dies ist ersichtlich nicht stets der Fall, so dass eine

Klausel wie die vorliegende regelmäßig zu einer faktischen Bindung des Mieters über das

gesetzlich für vertretbar erachtete Maß hinaus führen würde. Das OLG Hamm hat auf Grund

dieses gesetzlichen Schutzgedankens ausgeführt, dass bereits die Beschränkung des Kün-

85

digungsrechts dahingehend, dass dem Mieter erstmals nach 4 Jahren statt erstmals zum

Ablauf der 4 Jahre die Kündigung erklären könne, gem. § 10 MHRG unwirksam sei (OLG

Hamm [RE] NJW-RR 1989, 1288). Erst recht muss dies daher für einen Fall gelten, in dem

sich für den Mieter zumindest faktisch regelmäßig eine Bindung von weit mehr als 4 Jahren

ergeben kann.

1.3 Einzelne Kündigungsgründe

a) § 542 BGB

• BGH, Urteil vom 31.05.2000 (Verwirkung des Kündigungsrechts) – XII ZR 41/98 =

NZM 2000, 825

Zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung nach § 542 Abs. 1 BGB in der ent-

sprechenden Anwendung des § 539 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kann es in entsprechender Anwendung des § 539

BGB zum Ausschluss von Gewährleistungsrechten führen, wenn der Mieter nach Vertrags-

schluss Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins über

eine gewisse Zeit vorbehaltlos zahlt (BGH NJW 1997, 2674). § 543 Satz 1 BGB bestimmt

ausdrücklich, dass auf das dem Mieter nach § 542 BGB zustehende Kündigungsrecht die

Vorschriften der §§ 539 – 541 BGB entsprechende Anwendung finden.

Der BGH hat bereits entschieden, dass die Verweisung des § 543 Satz 1 BGB auf § 539 BGB

auch dann greift, wenn § 539 BGB in analoger Anwendung nur deshalb anzuwenden ist, weil

der Mieter trotz eines während der Mietzeit aufgetretenen Mangels den Mietzins über eine

gewisse Zeit vorbehaltlos weiter gezahlt hat (BGH WPM 1967, 515, 517). Die analoge An-

wendung des § 539 BGB in solchen Fällen ist auch deshalb gerechtfertigt, weil das Recht

zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB ohnehin innerhalb einer angemessen Frist

ausgeübt werden muss, nachdem der Berechtigte den Kündigungsgrund erfahren hat.

86

• LG Berlin, Urteil vom 03.12.1999 (Beschädigung des Schließzylinders) - 64 S

325/99 = NZM 2000, 710

1. Wird der Schließzylinder der Hauseingangstüre derart beschädigt, daß die Haustü-

re ohne Hilfe Dritter nicht mehr von außen zu öffnen ist, so liegt darin eine teilweise

Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung, die den Mieter zur

fristlosen Kündigung gemäß § 542 BGB berechtigt.

2. Eine wirksame vorherige Fristsetzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter deutlich

macht, daß er diesen Zustand nicht hinnehmen will.

b) § 544 BGB

• LG Oldenburg, Urteil vom 7.10.1999 - 9 S 731/99 (Befall mit Schimmelpilz) = ZMR

2000, 100

1. Führt die Restfeuchtigkeit aus der Bauphase zu einer Schimmelpilzbildung, so ist

ein Mieter zumindest dann zur Kündigung berechtigt, wenn bei ihm aufgrund einer

vorhandenen Allergie gegen Hausstaubmilben von einer erheblichen Gesundheits-

gefährdung auszugehen ist.

2. Ist die Schimmelpilzbildung nicht leicht behebbar, so braucht der Kündigung des

Mieters keine Fristsetzung zur Behebung der Gesundheitsgefährdung voranzuge-

hen.

3. Verstärktes Heizen und Lüften kann von dem Mieter nicht ohne weiteres zur Be-

kämpfung der Restfeuchtigkeit erwartet werden.

c) § 554 a BGB

• LG Berlin, Urteil vom 07.05.1999 (zeitnahe Kündigung) – 64 S 524/98 = ZMR 2000,

529

1. Die Kündigung gem. § 554 a BGB muss zeitnah zu der Vertragsverletzung des Mieters

erfolgen. Eine Kündigung 4 Monate nach dem Vorfall ist verspätet.

87

2. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann zugleich eine fristgemäße Kündigung

enthalten. Dabei können auch zurückliegende Vorfälle, die für sich genommen eine Kün-

digung gem. § 554 a BGB nicht (mehr) rechtfertigen, berücksichtigt werden. Auch die or-

dentliche Kündigung muss jedoch in einem zeitgerechten Zusammenhang mit dem letz-

ten Vorfall erfolgen.

3. Die Begehung eines Diebstahls innerhalb der Hausgemeinschaft stellt einen derart er-

heblichen Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten dar, dass der Vermieter auch

ohne Abmahnung das Mietverhältnis zumindest gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB kündi-

gen kann.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.11.1999 (Vermögensverfall des Vermieters) - 10 U

37/99 = ZMR 2000, 173

Zur Frage des Vorliegens eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes

im Falle der Zahlungsunfähigkeit des (gewerblichen) Vermieters.

Der bloße Vermögensverfall einer Mietvertragspartei stellt für sich alleine noch keinen

hinreichenden Grund dar, der dem Vertragspartner die Berechtigung verleiht, sich mit so-

fortiger Wirkung aus dem Vertragsverhältnis zu lösen. Vielmehr ist ein Kündigungsgrund

nur dann zu bejahen, wenn sich die mangelnde Solvenz in der Geschäftsführung und in

der Wertschätzung des Objekts niedergeschlagen hat (OLG München ZMR 1997, 458,

für den Fall der fristlosen Kündigung des Vermieters) oder wenn die Löschung einer GmbH

mit einer wesentlichen Verschlechterung ihrer Vermögensverhältnisse einhergeht (Fritz,

Geschäftsraummietrecht, 2. Aufl., Rz. 422).

Vorliegend war der Konkursantrag der Vermieterin mangels Masse abgewiesen wor-

den, so daß sie als zahlungsunfähig anzusehen ist. Darüber hinaus war sie im Handelsre-

gister von Amts wegen gelöscht worden. Dies alles rechtfertigt die Annahme, die Mieterin

habe sich nicht darauf einzulassen brauchen, die langfristigen Verträge mit der vermö-

genslosen Vermieterin, deren Existenzdauer nicht abzusehen gewesen sei, fortzusetzen,

weil eine verläßliche Aussicht auf eine dauerhafte weitere Nutzung des Mietge-

genstandes bis zum regulären Vertragsende nicht gegeben war. Dies gilt um so mehr,

als sich die Vermieterin selbst nicht mehr in der Lage gesehen hat, ihren Instandhaltungs-

verpflichtungen weiter nachzukommen.

88

• OLG München, Beschluss vom 17.04.2000 (Nichtleistung der Kaution) – 3 W

1332/00 = NZM 2000, 908

Die Nichtleistung der vereinbarten Kaution rechtfertigt bei gewerblichen Miet- und Pachtver-

hältnissen die fristlose Kündigung jedenfalls dann, wenn die Erbringung der Sicherheit mehr-

fach angemahnt wurde.

Die Sicherheitsleistung dient im Mietverhältnis der Absicherung des Vermieters gegenüber

künftigen Ereignissen. Es ist deshalb anerkannt, dass der Mieter nicht berechtigt ist, gegen

den Anspruch des Vermieters wegen behaupteter Mängel der Mietsache oder wegen behaup-

teter Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (LG Ham-

burg WuM 1991, 586).

Bei gewerblichen Mietverhältnissen und Pachtverhältnissen kann die Nichtleistung der

Kaution einen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB darstellen (OLG Düs-

seldorf NJW-RR 1995, 1100). Dies wird regelmäßig zur bejahen sein, da die Nichtleistung der

vereinbarten Kaution Zweifel an der Vertragstreue und Bonität des Mieters bzw. Päch-

ters erweckt und das Sicherungsinteresse des Vermieters bzw. Verpächters beeinträchtigt.

Ob der Kündigung eine Abmahnung vorauszugehen hat (vgl. OLG Celle NZM 1998, 265),

kann vorliegend dahinstehen, da der Vermieter den Mieter unstreitig zur Kautionszahlung

mehrfach aufgefordert hat. Im vorliegenden Fall ist deshalb in der Nichtleistung der Kaution

eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zu sehen, die dem Vermieter die

Fortsetzung des Pachtvertrages unzumutbar macht.

• LG Berlin, Urteil vom 09.02.1999 (Betreten der Wohnung durch Vermieter) – 64 S

305/98 = NZM 2000, 543

1. Es stellt grundsätzlich eine zur fristlosen Kündigung berechtigende erhebliche Vertrags-

verletzung seitens eines Vermieters dar, wenn dieser bei Abwesenheit des Mieters die

Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt.

2. Mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung kann der Mieter eine zum Finden einer

neuen Wohnung angemessene Zeitspanne zuwarten. 6 Wochen erscheinen jedenfalls

nicht als unangemessen.

89

• LG Mannheim, Urteil vom 23.02.2000 (Strafanzeige durch Mieter) – 4 S 125/99 =

NZM 2000, 543

Solange objektiv ein eigenes Interesse des Mieters an der Aufklärung des ihm verdächtigen

Sachverhalts gegeben ist, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen einer Strafanzeige

des Mieters, durch die der Vermieter in den Verdacht einer Straftat gerät, auch dann nicht

gerechtfertigt, wenn der Mieter infolge von Fahrlässigkeit nicht erkannt hat, dass der ange-

zeigte Sachverhalt unzutreffend ist.

• LG Berlin, Urteil vom 31.03.2000 (Verweigerung des Zutritts) – 64 S 534/99 = ZMR

2000, 535

1. Das Mietverhältnis setzt sich nach Kündigung auf unbestimmte Zeit fort, sofern nicht der

Vermieter seinen entgegenstehenden Willen binnen einer Frist von 2 Wochen dem Mie-

ter gegenüber erklärt. Dazu reicht allein die Anfrage des Vermieters, ob auf Seiten des

Mieters Bereitschaft zur Herausgabe der Räume besteht, nicht aus.

2. Die Erhebung der Räumungsklage verhindert nur dann die Fortsetzung, wenn diese in-

nerhalb von 2 Wochen dem Mieter zugestellt wird; auf den rechtzeitigen Eingang der Kla-

ge bei Gericht und deren Zustellung „demnächst“ kann sich der Vermieter nicht berufen.

3. Die Verweigerung des Zutritts zur Wohnung durch den Mieter reicht als Kündigungsgrund

grundsätzlich nicht aus.

Soweit die Kläger die Kündigung auf § 554 a BGB stützen, ist die Kündigung unwirksam. Ab-

gesehen davon, dass die Kläger den Beklagten zuvor hätten abmahnen müssen, reicht die

Zutrittsverweigerung nicht aus. Dies stellt keinen derart schweren Vertragsverstoß, der dem

Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Gegebenenfalls müssen

sie den Beklagten auf Zutrittsgewährung in Anspruch nehmen. Ein Recht zur fristlosen Kün-

digung folgt daraus nicht.

90

• LG Berlin, Urteil vom 19.05.2000 (Störungen durch Dritte) – 64 S 518/99 = ZMR

2000, 674

1. Hat der Erwerber der vermieteten Wohnung in dem Grundstückskaufvertrag mit dem

Veräußerer/Vorvermieter vereinbart, dass er auf eine fristgerechte Kündigung des Miet-

verhältnisses verzichtet, so kann der Erwerber nur fristlos kündigen.

2. Für eine Kündigung gem. § 554 a BGB ist die Feststellung eines eigenen subjektiv vor-

werfbaren Verhaltens des Mieters erforderlich. Dazu reicht es nicht aus, dass der pflege-

bedürftige Mieter das vertragswidrige Verhalten von Angehörigen, die er nicht in die

Wohnung aufgenommen hat, hinnimmt.

3. Soweit die Störungen nicht vom Mieter selbst ausgehen, kommt auch eine Kündigung

aus wichtigem Grund nicht in Betracht.

d) § 564 b BGB

• KG, Rechtsentscheid vom 15.06.2000 (Zurechnung von Drittverschulden) – 16 RE-

Miet 10611/99 = NZM 2000, 905

§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert grundsätzlich ein eigenes Verschulden des Mieters und

schließt damit die Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB

aus.

Zwar wird in der Literatur allgemein die Ansicht vertreten, dass § 278 BGB auch im Rahmen

der auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung uneingeschränkt Anwendung findet

(Palandt/Putzo aaO, § 564 b Rz. 32; Bub/Treier aaO, IV Rz. 63; Staudinger/Sonnenschein

aaO, § 564 b Rz. 44 u. 46). Dabei wird jedoch übersehen, dass § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB bei

verständiger Auslegung dieser Vorschrift sinngemäß ein eigenes Verschulden des Mieters

voraussetzt und damit die Anwendung des § 278 BGB jedenfalls hinsichtlich des Verschul-

dens von Erfüllungsgehilfen grundsätzlich ausschließt. Ähnlich hat bereits der 8. Zivilsenat

des KG (NZM 1998, 110) die weitgehend gleichgelagerte Frage im Rahmen der fristlosen

Kündigung nach § 554 a BGB – allerdings beschränkt auf verspätete Mietzahlung durch das

Sozialamt – entschieden. Der 16. Zivilsenat sieht keinen Grund, der es rechtfertigen würde,

91

im Rahmen des § 564 b Nr. 1 BGB die Anwendbarkeit des § 278 BGB abweichend zu

beurteilen.

Bereits der Wortlaut des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter seine ver-

traglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt. § 278 BGB knüpft dagegen

nach seinem Wortlaut daran an, dass der Schuldner nicht nur eigenes Verschulden, sondern

auch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Die Formulierung „zu vertre-

ten hat“ ist demnach gegenüber dem eigenen und dem Verschulden des Erfüllungsgehilfen

(und des gesetzlichen Vertreters) der weitere Begriff. Stellt das Gesetz dagegen – wie in §

564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB – auf ein schuldhaftes Verhalten einer bestimmten Person ab,

schließt das im Zweifel die Anwendung des § 278 BGB aus (BGHZ 29, 275, 278).

Dieses Verständnis wird auch durch die Regelung des § 553 BGB bestätigt. Der Gesetzge-

ber hat in dieser Vorschrift ausdrücklich eine fristlose Kündigung nicht nur für den Fall gere-

gelt, dass der Mieter, sondern auch, dass derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der

Mietsache überlassen hat, einen vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache macht. Da

aber bereits § 549 Abs. 3 BGB ausdrücklich die Einstandspflicht des Mieters für diesen Drit-

ten regelt, wäre im Rahmen der Kündigungsvorschrift des § 553 BGB die ausdrückliche Re-

gelung eines Kündigungsgrundes im Falle des Fehlverhaltens des Dritten nicht erforderlich

gewesen, wenn der Mieter ohnehin im Rahmen der Kündigung für das Verschulden des Drit-

ten nach § 549 Abs. 3 BGB oder für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen nach § 278

BGB haften würde. Damit hat der Gesetzgeber die Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs.

2 Nr. 1 BGB – überhaupt grundsätzlich die Kündigungen im Mietrecht – von der Zerstörung

gerade des Vertrauensverhältnisses zwischen den Mietvertragsparteien und von deren per-

sönlichem Verschulden abhängig gemacht, wobei letzteres selbstverständlich auch in der

mangelnden Einwirkung auf Dritte gesehen werden kann.

Schließlich rechtfertigt der mit einer Beendigung des Mietverhältnisses verbundene ein-

schneidende Verlust der Wohnung unter Berücksichtigung vorstehender Erwägungen –

anders als im Bereich des Schadensersatzrechts oder der Gebrauchsüberlassung an Dritte

(vgl. §§ 549, 553 BGB) – nicht die (Gefährdungs-) Haftung des Mieters für Erfüllungsge-

hilfen (BGHZ 29, 257, 279), sondern verlangt ein eigenes Verschulden. Damit wird der Ver-

mieter auch nicht unzumutbar belastet. Denn wiederholtes und damit für den Vermieter er-

kennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten seiner Erfül-

lungsgehilfen kann zur Bejahung eines eigenen Verschuldens des Mieters führen. Dem ge-

92

genüber wäre es unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht angemessen,

wenn ein Mieter etwa seine Wohnung allein deshalb verlieren könnte, weil ein von ihm beauf-

tragter Handwerker versehentlich Schäden am Eigentum des Vermieters verursacht; denn

die mit dem Verlust der Wohnung und dem Umzug allein dem Mieter entstehenden persönli-

chen Verluste werden ihm – anders als die materiellen Schäden – von seinem Erfüllungsge-

hilfen nicht ersetzt.

• BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats), Beschluss vom 09.02.2000 (Bedarf für

Pflegeperson) – 1 BvR 889/99 = NZM 2000, 456

1. Eine auf § 564 b Abs. 3 BGB gestützte Kündigung kann auf Grund besseren Kenntnis-

bzw. Wissensstandes des Vermieters nachträglich präzisiert werden.

2. Ergibt eine ärztliche Stellungnahme einen Pflegebedarf einer Nahbereichsperson „bei Tag

und bei Nacht“ und stützt sich hierauf die Kündigung des Wohnraums als für eine ständig

häuslich wohnende Pflegekraft benötigt, während sich später heraus stellt, dass Pflege-

bedarf im wesentlichen nur tagsüber besteht, so kann der Vermieter seinen Eigenbe-

darfswunsch auch für diesen Fall aufrecht erhalten.

Ein Vermieter hat auf der Grundlage einer ärztlichen Stellungnahme, die einen Pflegebedarf

für eine Nahbereichsperson „bei Tag und bei Nacht“ bestätigt hat, eine Eigenbedarfskündi-

gung für eine ständig im Haus wohnende Pflegekraft ausgesprochen. Später hat sich heraus-

gestellt, daß der Pflegebedarf im wesentlichen nur tagsüber besteht. Dies – so die Vorinstanz

– begründet zwar auch das berechtigte Interesse des Eigenbedarfs, könne aber im Räu-

mungsprozeß nicht berücksichtigt werden, da dieser besondere Lebenssachverhalt in der

schriftlichen Kündigung entgegen § 564 b Abs. 3 BGB nicht aufgeführt war.

Das BVerfG hat diese Entscheidung zutreffend aufgehoben. Es legt dar, daß der Zweck des

§ 564 b Abs. 3 BGB erfüllt wird, wenn der Vermieter den Mieter den für die Kündigung wesent-

lichen Lebenssachverhalt offen legt (vgl. BayObLG WuM 1981, 202). Damit kann vom Ver-

mieter aber nur verlangt werden, daß er diesen Lebenssachverhalt so wiedergibt, wie es sich

nach sorgfältiger Prüfung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung darstellt. Ändert sich der

zugrunde gelegte Lebenssachverhalt nachträglich geringfügig oder stellt sich eine Tatsa-

chenprognose später in einem für die rechtliche Beurteilung nicht wesentlichen Punkt als un-

zutreffend heraus, kann der Vermieter den Kündigungsgrund dennoch weiter aufrecht erhal-

93

ten. Anders, sei allenfalls dann zu entscheiden, wenn der Vermieter auf die nachträglichen

Änderungen des Sach- und Kenntnisstandes Einfluß hat.

Das BVerfG hat mit dieser Entscheidung (wieder einmal) einer „übermäßigen Verstärkung der

formalen Anforderungen und restriktiven Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtli-

chen Voraussetzungen“ (BVerfG NJW 1992, 1379; NJW 1989, 969) eine Absage erteilt, die in

unzumutbarer Weise den Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes erschweren.

• LG Lübeck, Urteil vom 3.8.1999 (Bedarf für Pflegeperson) - 6 S 57/99 = ZMR 1999,

830

Stützt der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung darauf, daß der Wohnraum später einer

Pflegeperson zur Verfügung gestellt werden soll, so muß der Vermieter dies substantiiert

darlegen und nötigenfalls beweisen.

Es ist anerkannt, daß ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses

grundsätzlich auch dann gegeben sein kann, wenn eine betagte Vermieterin Wohnraum

für eine in den Haushalt aufzunehmende Hilfsperson beansprucht. Allerdings muß

eine konkrete Aussicht darauf bestehen, daß eine Pflegeperson in die zu räumende Woh-

nung aufgenommen werden soll (BayObLG [RE] ZMR 1982, 368, 369; OLG Hamm [RE]

WuM 1986, 269, 270). Weiterhin ist anerkannt, daß der Vermieter nicht bereits hilfs- oder

pflegebedürftig geworden sein muß. Insbesondere ist kein Notfall erforderlich. Allerdings

muß sich bei Würdigung der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls ergeben, daß der

Vermieter ernsthaft vorhat, den vorgebrachten Bedarfsgrund auch zu realisieren (OLG

Hamm, a.a.O., 271).

Von der Ernsthaftigkeit des Willensentschlusses, eine Pflegeperson aufzunehmen, ist

nach der zitierten Entscheidung des OLG Hamm auszugehen, wenn der Vermieter im

einzelnen darlegt und erforderlichenfalls beweist, daß er sich vom Zeitpunkt der Kündigung

an nachdrücklich um die Gewinnung einer Pflegeperson bemüht hat und weiterhin be-

müht und/oder daß solchen Bemühungen ohne Angebot geeigneter Wohnmöglichkeiten

kein Erfolg beschieden ist. Zur Ernsthaftigkeit eines solchen Bemühens kann z.B. gehören,

daß sich der Vermieter zur Gewinnung einer Pflegeperson nicht nur im Verwandten- und

Bekanntenkreis umhört, sondern öffentliche Ämter und Wohlfahrtsverbände heranzieht

sowie Zeitungsinserate aufgibt. Auch das BayObLG legt dem Vermieter in solchen Fällen

94

eine erhöhte Substantiierungspflicht auf (BayObLG, aaO, 369). Voraussetzung für ein

berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung ist somit, daß daß er die Ernst-

haftigkeit seines Verlangens, die streitgegenständlichen Mieträume später einer Pflegeper-

son zur Verfügung stellen zu wollen, substantiiert darlegt und beweist. Hierzu fehlt es vor-

liegend am klägerischen Vortrag.

• LG Berlin, Urteil vom 21.9.1999 (Anbieten von Alternativwohnungen) - 64 S 113/99 -

ZMR 1999, 826

1. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB

begründet, wenn er die gekündigte Wohnung seinem Sohn kostenfrei zur Verfü-

gung stellen will.

2. Wohnungen, die der Vermieter nicht vermieten will, braucht er nicht als Alternativ-

wohnung dem Mieter anzubieten.

3. Im übrigen braucht der Vermieter nur ortsnahe oder in demselben Hausanwesen

gelegene Wohnungen aus seinem Bestand als Alternativwohnungen anzubieten.

Nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660)

muß der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, wenn eine Wohnung im

"selben Hausanwesen" frei ist oder wird. Vorliegend befindet sich die Alternativwohnung

jedoch in einem völlig anderen Bezirk der Stadt. Maßgebend für die Anbietungspflicht

des Vermieters ist der Umstand, daß es rechtsmißbräuchlich wäre, wenn der Vermieter

dem Mieter die Wohnung nimmt und gleichzeitig nicht die sozial unerwünschten Folgen

dieses Vorgangs abmildert, obwohl ihm dies möglich wäre (OLG Karlsruhe, aaO, 661).

Der Verlust der Wohnung bedeutet in der Regel nicht nur den Verlust der Räumlichkeiten,

sondern auch eine räumliche Veränderung, weil in dem ursprünglichen Wohnort keine ent-

sprechenden Wohnungen frei sind. Das bedeutet jedoch eine Veränderung in den sozia-

len Kontakten und auch eine Veränderung der Infrastruktur.

Diese zusätzliche Härte, die zu dem Verlust der Wohnung hinzutritt, kann abgefangen

werden, wenn der Vermieter ortsnah bzw. im selben Hausanwesen eine Ersatzwohnung

anbieten kann. Kann der Vermieter aber nur Wohnungen anbieten, die in einem anderen

Ort gelegen sind, so trifft dieses Argument nicht mehr zu (Grapentin, in: Bub/Treier, aaO,

IV Rz. 75). Eine uferlose Anbietpflicht des Vermieters würde auch dazu führen, daß der

Vermieter eine Wohnung in einer anderen weit entfernten Stadt anbieten muß, weil er nicht

95

wissen kann, ob der Mieter nach einer subjektiven und insoweit maßgeblichen Auffassung

(BVerfG NJW 1992, 1220) auch dort hinziehen will. Für die anderen Wohnungen des Ver-

mieters besteht eine Anbietpflicht vorliegend schon deshalb nicht, weil er sie nicht dem

Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen wollte.

• LG Bonn, Urteil vom 16.8.1999 (Suizidgefahr) - 6 S 93/99 = ZMR 2000, 27

1. Ist eine schwere psychische Erkrankung über eine damit verbundene mögliche

Suizidgefahr eines Mieters behandelbar und beherrschbar, kann ein Eigentümer

und Vermieter bei konkret vorliegendem und nachgewiesenem Sonderkündigungs-

recht nach § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB nicht auf Dauer von der Nutzung seines Ei-

gentums ausgeschlossen werden, insbesondere wenn der von der Räumung be-

troffene Mieter mögliche Behandlungen zur Verbesserung seines psychischen Zu-

stands und der Eindämmung suizidarer Absichten - wenn auch krankheitsbedingt -

ablehnt.

2. Bei der Bemessung einer Räumungsfrist für den an einer schweren psychischen

Erkrankung und damit verbundenen möglichen Suizidgefahr leidenden Mieter ist

auch zu berücksichtigen, daß er sich auf den anstehenden Umzug seelisch einstel-

len und bis zum Ablauf der Räumungsfrist vorbereitende therapeutische Behand-

lungen durchführen kann.

e) § 569 b BGB

• LG Wiesbaden, Urteil vom 29.09.1999 (Kündigungsrecht bei nichtehelicher Le-

bensgemeinschaft) – 1 S 83/99 = NZM 2000, 28

Verstirbt einer der beiden nichtehelichen Lebenspartner, so steht dem überlebenden Part-

ner analog § 569 b BGB ein Recht zur außerordentlichen Kündigung der bisher gemein-

sam genutzten Wohnung zu.

In der Literatur wird eine analoge Anwendung mit der Begründung abgelehnt, daß einer

entsprechenden Anwendung bereits der eindeutige Wortlaut, welcher nur von „Ehegatten“

spricht, entgegen stehe (Heile in: Bub/Treier, aaO, II Rz 854; Emmerich/Sonnenschein,

96

aaO, § 569 b Rz 3; Schmidt/Futterer, aaO, § 569 b Rz 9). Eine Bezugnahme auf die Ent-

scheidung des BGH zur analogen Anwendung des § 569 a BGB zum Vertragseintritt

des Überlebenden einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft (BGHZ 121, 116) kom-

me nicht in Betracht, weil die Analogie dort nicht in bezug auf das Wort „Ehegatten“, son-

dern über den Begriff „Familienangehörige“ erfolgte. Das LG Hamburg hat im Jahr 1988

eine analoge Anwendung des § 569 b BGB auf den Partner einer nicht ehelichen Le-

bensgemeinschaft unter Hinweis auf dessen Wortlaut verneint (WuM 1988, 27). Dieser

Auffassung vermag das LG Wiesbaden nicht zu folgen. Der Wortlaut des § 569 b BGB

alleine stehe einer analogen Anwendung nicht entgegen. Ausgangspunkt der Prüfung

müsse vielmehr die Feststellung einer Regelungslücke sowie eine vergleichbaren

Interessenlage sein.

Noch bei Einfügung des § 569 b BGB im Jahr 1964 durch den Gesetzgeber war die Ehe

das vorherrschende Leitbild eines partnerschaftlichen Lebens. Zu berücksichtigen

ist nunmehr die Entwicklung der letzten Jahre, in denen sich die nichteheliche Lebensge-

meinschaft zu einer im sozialen Bereich typischen, allgemein akzeptierten Form des

Zusammenlebens entwickelt hat. In dem Maße, in dem sich die nicht eheliche Lebens-

gemeinschaft zu einer in der Gesellschaft anerkannten Form des Zusammenlebens ent-

wickelte, treten immer häufiger Fragen über die sich aus dieser Gemeinschaft abzuleiten-

den Rechte und Pflichten auf. Die Rechtsprechung hat dieser Entwicklung Rechnung ge-

tragen und angesichts der immer wieder zu Tage getretenen Regelungslücken (siehe die

Rechtsprechung zur Sittenwidrigkeit von Bürgschaftsverpflichtungen: BGH NJW 1997,

1005) zunehmend Analogien zu bestehenden Regelungen zugelassen, welche bislang

lediglich für Familienangehörige, aber auch für Ehegatten gelten. Ausgenommen von Ana-

logien bleiben lediglich substantielle gesetzliche Regelungen für Ehegatten im Be-

reich des Familien- und Erbrechts, sowie im Bereich des Unterhaltsrechts und des eheli-

chen Güterrechts.

Eine analoge Anwendung des § 569 b BGB führt auch zu sachgerechten Lösungen.

Folgt man der Gegenauffassung, so treten die Erben in den Mietvertrag des verstorbenen

Partners als Mitmieter ein. Grundsätzlich haben bei Tod eines Mieters sowohl die Erben

als auch der Vermieter ein Kündigungsrecht gem. § 569 BGB, während dem überlebenden

Partner kein Sonderkündigungsrecht zusteht. Die Auflösung eines Mietverhältnisses kann

aber nur einheitlich erfolgen (BGHZ 26, 102, 103). Die Gegenauffassung kommt vor die-

sem Hintergrund zu dem Ergebnis, daß in diesen Fällen weder den Erben noch dem Ver-

97

mieter das Sonderkündigungsrecht zusteht. Diese Auffassung würde dazu führen, daß

unter Umständen die Erben noch über Jahre an einen unbefristeten Mietvertrag gebun-

den wären. Der überlebende Partner sieht sich ggf. neuen Mitmietern gegenüber, ohne

seinerseits die Möglichkeit einer Beendigung des Mietvertrages zu haben. Streitigkeiten

über die Vertragsauslegung führen zu weiteren Unsicherheiten. Angesichts der Bedeutung

des Wohnraums sind diese sich an die Gegenauffassung anknüpfenden Folgen für den

überlebenden Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht zumutbar. Zudem

würde unter Zugrundelegung der abweichenden Auffassung derjenige Lebenspartner, wel-

cher gegenüber dem Vermieter als Mitmieter den Vertrag unterzeichnet hat, schlechter

stehen, als derjenige, der – ohne Mietvertragspartei zu sein – in der Wohnung wohnt und

bei Tod des Partners gem. § 569 a BGB analog nunmehr die Wahl hat, ob er in das Miet-

verhältnis eintreten will oder nicht. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses allein durch

den überlebenden Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft mit der Mög-

lichkeit der Kündigung gem. § 569 b BGB ist daher sachgerecht und eine analoge Anwen-

dung dieser Vorschrift geboten.

f) Wegfall der Geschäftsgrundlage

• BGH, Urteil vom 19.07.2000 (fehlende Akzeptanz eines Einkaufszentrums) – XII ZR

176/98 = NZM 2000, 1005

Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anbie-

tung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn dieses nach der

Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss

an BGH NZM 2000, 492).

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Mieter in einem Einkaufszentrum nach den

Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Kündigung berechtigt ist, wenn sich diese

anders als bei Vertragsabschluß prognostiziert entwickelt. Nach Auffassung des BGH ist für

eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage – hier etwa der beiderseiti-

gen Vorstellung von einer positiven Entwicklung des Einkaufszentrums auf Grund des

darin vorgesehenen Branchenmixes – grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwar-

tungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich

einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoüber-

98

nahme schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung

des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Dies gilt insbesondere für die

Fälle, in denen sich die Anfangsschwierigkeiten, die typischerweise mit der Existenzgründung

oder der Eröffnung eines neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaftlich ne-

gativ auswirken.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwen-

dungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehören bei der gewerblichen Miete vor allem

die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwar-

tung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen

Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann. Diese im Gewerberaum-

Mietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich nicht dadurch, dass das vermietete Geschäft

in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet,

die notwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht wer-

den können. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des

Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage ab-

zuschätzen.

Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und vereinbaren, dass der Vermie-

ter das Geschäftsrisiko des Mieters – ganz oder zum Teil – übernimmt. Vorliegend rechtfertigt

der Inhalt des Mietvertrages jedoch nicht die Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung

des unternehmerischen Geschäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter verein-

bart. Dafür reicht es nicht aus, dass der Vermieter das Konzept für das Einkaufszentrum

entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet hat, sowie dass nur er die Maß-

nahmen treffen konnte, die das Einkaufszentrum insgesamt betrafen. Diese Umstände sind

für den Betreiber eines Einkaufszentrums allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertrag-

liche Risikoübernahme schließen. Hierzu hätte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte bedurft,

etwa in Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidun-

gen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erschei-

nungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen oder aber etwa dem Vermie-

ter das Risiko einer Betriebsunterbrechnung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermiete-

te Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zu-

gänglich ist. Entscheidend ist, ob der Vermieter durch die Begründung eines Gesamtkonzep-

tes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit Betriebspflichten vertraglich eingebunden

werden, eine Gesamtverkaufsstrategie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwal-

99

tung und Koordinierung eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches

Risiko für alle Einzelgeschäfte übernimmt.

Hat allerdings der Vermieter unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht

schuldhaft unzutreffende Informationen über das Mietobjekt hinsichtlich solcher Umstände

erteilt, die für den Mieter erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss zur Einge-

hung des Vertrages waren, kommt unter Umständen ein Anspruch aus c.i.c. in Betracht, der

eine fristlose Kündigung unter Heranziehung des § 554 a BGB rechtfertigen könnte (BGH

NZM 2000, 492).

• OLG München, Urteil vom 23.6.1999 (Betrieb eines Nachbargeschäfts) - 3 U

6412/98 = NZM 2000, 89

Zum Betrieb eines Nachbargeschäfts als Geschäftsgrundlage des Mietvertrags

Geschäftsgrundlage für den Abschluß und den Bestand des Mietvertrags der Parteien war

der Betrieb eines Selbstbedienungsmarktes in den durch die Firma X bei den Ver-

tragsverhandlungen hierfür vorgesehenen Räumen. Seitens der Klagepartei wurde hierzu

der Beklagten ausdrücklich mitgeteilt, daß der streitgegenständliche Mietvertrag nur wirk-

sam wird, wenn es zum Abschluß des Mietvertrags mit der Firma X kommt. Bereits zuvor

hatten die Parteien im Rahmen der Vertragsverhandlungen besprochen, daß der Betrieb

eines Lebensmittelmarktes im Objekt Voraussetzung für die Anmietung der Räumlichkei-

ten für die Metzgereifiliale sein sollte.

Die Firma X hat den Betrieb des Lebensmittelmarktes in ihren Räumen jedoch eingestellt.

Der Umstand, daß die Firma X die gemieteten Räume zum Betrieb eines Sportartikelge-

schäfts untervermietet hat, ist unerheblich. Von dem Sportartikelgeschäft ist ein Zustrom

von Kunden in die Metzgerei nicht in gleichem Maße gewährleistet wie von einem Le-

bensmittelmarkt. Dies bringt für die Beklagte die Gefahr von Umsatzeinbußen mit sich.

Ein Festhalten an dem Mietvertrag ist ihr somit nicht zuzumuten.

• LG Hildesheim, Urteil vom 31.05.2000 (Erkrankung an Alzheimer) – 1 S 176/99 =

ZMR 2000, 679

100

1. Die Erkrankung eines Mieters an seniler Demens vom Alzheimer-Typ berechtigt diesen

weder zu einer außerordentlichen fristgemäßen Kündigung in entsprechender Anwendung

der §§ 541 b Abs. 2, 549 Abs. 1 Satz 2, 567, 569, 569 a Abs. 6, 569 b Satz 3, 570 BGB

noch zu einer fristlosen Kündigung unter Berufung auf die Grundsätze über den Wegfall

der Geschäftsgrundlage.

2. Der Vermieter ist in einem solchen Falle jedoch bei Stellung eines geeigneten Nachmie-

ters durch den Mieter bzw. dessen Betreuer nach § 242 BGB verpflichtet, den Mieter

vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Darüber hinaus hat der Mieter gem. § 549

Abs. 1 BGB die Möglichkeit, vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu ver-

langen und bei deren Verweigerung das Mietverhältnis nunmehr unter Einhaltung der ge-

setzlichen Frist (§ 565 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 BGB) zu kündigen.

Der Sache nach kann die der Kündigung zu Grunde liegende Erkrankung des Beklagten an

seniler Demens vom Alzheimer Typ zwar durchaus als Wegfall der Geschäftsgrundlage an-

gesehen werden, weil die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages übereinstim-

mend davon ausgingen, dass der Beklagte während der Laufzeit des Vertrages in der Lage

sein werde, seine Verpflichtungen zu erfüllen. Der Beklagte übersieht jedoch, dass Umstän-

de, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben,

sich auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Die vertragli-

che Risikoverteilung ist im Mietrecht durch § 552 BGB eindeutig dahingehend geregelt, dass

der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses gerade nicht dadurch befreit wird, dass er

durch seinen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Ge-

brauchsrechts verhindert wird.

1.4 Kündigungsfrist

• BGH, Urteil vom 29.03.2000 (Kündigungsfrist bei Nichtwahrung der Schriftform) –

XII ZR 316/97 = NZM 2000, 545

Für die Kündigung eines Mietvertrags, der mangels Schriftform als für unbestimmte Zeit ge-

schlossen gilt, sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht maßge-

bend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen.

101

Zutreffend ist zwar, dass die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1a BGB abdingbar

ist. Der BGH folgt der Revisionserwiderung jedoch nicht, soweit diese geltend macht, dass

ein Formmangel, abgesehen von der Fiktion eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit,

alle übrigen Vertragsbestimmungen unberührt lasse, mithin auch die hier vertraglich verein-

barte Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Jahresende. Es bedarf keiner Entscheidung, ob

dann, wenn die Form des § 566 BGB nicht eingehalten ist, an die Stelle vertraglicher Kündi-

gungsfristen stets die gesetzlichen Fristen des § 565 BGB gelten (Staudinger/Emmerich,

aaO, § 566 Rz. 61; Heile in: Bub/Treier, aaO, II Rz. 780). Für eine auf § 566 Satz 2 BGB ge-

stützte Kündigung gelten vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht,

wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen (RGZ 59, 245, 246). Andern-

falls hätten es die Parteien eines nicht formgerechten langfristigen Mietvertrages in der Hand,

den durch § 566 BGB bezweckten Schutz eines späteren Grundstückserwerbers durch

mündliche Vereinbarung einer mehrjährigen Kündigungsfrist zu unterlaufen.

• OLG Hamm, Urteil vom 29.03.2000 (Kündigungsfrist bei befristeter außerordentli-

cher Kündigung) – 30 U 192/99 = NZM 2000, 658

Bei der außerordentlichen befristeten Kündigung angemieteter Geschäftsräume ist die 6-

monatige Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1a BGB und nicht die 3-monatige Kündigungsfrist

des § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB maßgebend.

Der Gesetzgeber hat mit der Einfügung des § 565 Abs. 1a BGB den Besonderheiten der Ge-

schäftsraummiete und den besonderen Bedürfnissen beider Vertragspartner Rechnung ge-

tragen. Beide Parteien benötigen angesichts erheblicher und gerade auf eine bestimmte Miet-

partei zugeschnittener Investitionen größere Planungssicherheit als bei Objekten, die am

Markt entweder leicht wieder zu vermieten oder zu beschaffen sind. Es ist nicht anzunehmen,

dass der Gesetzgeber die Partner der Geschäftsraummiete zwar für den Fall einer ordentli-

chen Kündigung durch Einräumung einer längeren Kündigungsfrist als üblich vor den Folgen

einer kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses schützen, diesen Schutz aber im Falle

des für den Vertragspartner unvorhersehbaren Eintritts eines Sonderkündigungsrechts – vor-

liegend § 19 KO – versagen wollte.

Die in dieser – in der höchstrichterlichen Rechtsprechung so weit ersichtlich noch nicht ent-

schiedenen – Frage vertretene gegenteilige Auffassung (Wolf/Eckert, aaO, Rz. 936; Fritz

102

NJW 1986, 2068) überzeugt das OLG Hamm nicht. Das OLG Hamm hält es nicht für sys-

temwidrig, wenn ausschließlich bei der Geschäftsraummiete längere Kündigungsfristen als

allgemein üblich zu beachten sind. Die Notwendigkeit längerer Kündigungsfristen ergibt

sich eben aus den Besonderheiten der Geschäftsraummiete im Gegensatz zu der Vermie-

tung anderer Räume, was der Gesetzgeber gerade durch Einfügung des § 565 Abs. 1 a BGB

zum Ausdruck gebracht hat.

Der nunmehr vorliegende Referentenentwurf eines Gesetzes zur Neugliederung und Reform

des Mietrechts weist im übrigen darauf hin, dass der Gesetzgeber bei der Geschäftsraum-

miete die Frist des § 565 Abs. 1 a BGB auch bei Sonderkündigungsrechten für anwendbar

erklären wollte, eine ausdrückliche Regelung insoweit aber versehentlich unterblieben ist.

1.5 Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung

• BGH, Urteil vom 15.03.2000 (Berechnung des Schadens) – XII ZR 81/97 = NZM

2000, 496

Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Ver-

mieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht.

Eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung veranlasst, das Miet-

verhältnis fristlos zu kündigen, ist dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung

entstandenen Schadens verpflichtet (BGHZ 95, 39, 44). Der Geschädigte ist so zu stellen,

wie er bei ordnungsmäßiger Erfüllung des (fristlos gekündigten) Mietvertrages gestanden hät-

te (BGH NJW 1987, 50 u. 831). Der BGH legt vorliegend besonderes Augenmerk auf die Auf-

wendungen des Mieters im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag, die durch dessen

Nichterfüllung nutzlos geworden sind. Obwohl diese Aufwendungen auch bei vertragstreuem

Verhalten der anderen Vertragspartei entstanden wären, sind sie deswegen erstattungsfähig,

weil im allgemeinen eine (widerlegbare) Rentabilitätsvermutung besteht, die dahin geht,

dass der enttäuschte Vertragspartner diese Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbar-

ten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte (BGH NJW 1993, 2527; NJW 1991, 2707). Der

Nichterfüllungsschaden liegt daher in diesen Fällen nicht genau in den Aufwendungen als sol-

chen, sondern in dem Verlust der im Fall der Vertragserfüllung bestehenden Kompen-

sationsmöglichkeit (BGH NJW 1987, 831).

103

Hiervon ausgehend hat der BGH folgende Schadenspositionen als erstattungsfähig aner-

kannt:

- Aufwendungen für die Einrichtungen der neuen Mieträume , nicht aber die ur-

sprünglichen Investitionskosten für das erste, fristlos gekündigte Mietobjekt (damit wird

der Mieter so gestellt, als hätte er seine Investitionen für das erste Mietobjekt weiter nut-

zen können);

- Kosten für das Einbringen der Einrichtungen in die neue Mietsache (z. B. Installati-

on der EDV-Anlage);

- Kosten für die Anfertigung neuer Visitenkarten;

- Kosten für die neue Mietsicherheit;

- Maklerkosten;

- Verdienstausfall;

- Mietdifferenz, sofern die neue Mietsache allenfalls geringfügig größer ist als die frühere.

2. Aufhebungsvertrag

• LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 (Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages) - 64

S 112/99 = ZMR 2000, 26

1. Die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeiti-

ge Aufhebung des Mietverhältnisses begründen.

2. Besteht der Vermieter in diesem Fall auf der Fortführung des Mietverhältnisses

und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nicht verpflichtet, einen

Nachmieter zu benennen.

Der Mieter ist auch ohne Vereinbarung einer Ersatzmieterklausel berechtigt, vorzeitig

aus einem befristeten Mietverhältnis auszusteigen, soweit er einen geeigneten Nachmieter

stellt oder in der Person des Mieters ein wichtiger Grund vorliegt, der das Interesse des

Vermieters, den Mieter am Mietvertrag festzuhalten, deutlich überwiegt (Sternel, Mietrecht

aktuell, 3. Aufl., Rz. 74 mit Beispielen: berufliche Versetzung, Vergrößerung der Familie).

Ein solcher wichtiger Grund kann grundsätzlich auch die unverschuldete Arbeitslosig-

104

keit des Mieters sein, wenn er nicht mehr in der Lage ist, die vereinbarte Miete aufzubrin-

gen. Die Arbeitslosigkeit und die Einkommensverhältnisse des Beklagten sind zwischen

den Parteien nicht streitig und stellen einen wichtigen Grund für die Aufhebung des Miet-

verhältnisses dar. Denn die Beklagte war nicht mehr in der Lage, den vertraglich vereinbar-

ten Mietzins an die Klägerin zu zahlen.

Lehnt der Vermieter es gegenüber dem Mieter eindeutig ab, einen von diesem noch beizu-

bringenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen, entfällt auch die Verpflichtung der

Mieter, einen Nachmieter auch nur zu benennen (LG Landshut, WuM 1996, 542). Es

kommt vorliegend nicht darauf an, ob der Mieter dann fristgemäß kündigen kann oder ob er

einen Freistellungsanspruch hat und keinen Mietzins mehr zahlen muß (Kinne, in: Kin-

ne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil 1, § 542 Rz. 30). In beiden

Fällen muß der Beklagte für die streitgegenständliche Wohnung keinen Mietzins mehr zah-

len.

3. Anfechtung des Mietvertrages

• AG Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999 (falsche Angaben über Einkommen) – 29 C

739/99 = NZM 2000, 459

Erklärt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf ausdrückliche Frage des Vermieters,

Designer zu sein und gut zu verdienen, obwohl das tatsächlich nicht zutrifft, so kann der Ver-

mieter den Mietvertrag erfolgreich anfechten.

Aus der vorliegend eingeholten Einkunft des Sozialamtes folgt, dass die Beklagte von diesem

fortlaufend Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Bundessozialhilfegesetz erhielt. Die Beklagte

wusste auch, dass sie die Frage der Vermieterin unrichtig beantwortete, da ihr dieser Sach-

verhalt in vollem Umfang bekannt war. Dass sie – in der von ihr bekundeten Hoffnung, ihre

Zeit als Sozialhilfeempfängerin hinter sich lassen zu können – diese Tatsache verdrängt,

schließt Täuschungswillen und Täuschungsvorsatz nicht aus.

105

IV.

Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses

A. Ansprüche des Vermieters

1. Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes

• OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999 (Schlüsselrückgabe) – 3 U 216/98 = NZM

2000, 463

1. Existieren mehrere, einander gleiche Schlüsselexemplare, so setzt die Rückgabe der

angemieteten Räume i.S. von § 556 Abs. 1 BGB nicht zwingend voraus, dass der Ver-

mieter vom Mieter sämtliche Schlüssel erhalten hat, die sich in dessen Besitz befinden.

Maßgebend ist vielmehr, ob der Mieter – bei wertender Betrachtung – den Besitz am

Mietobjekt aufgegeben, diesen also dem Vermieter verschafft hat.

2. Die Besitzverschaffung scheitert bei einer gemeinsamen Übergabe jedenfalls dann nicht

an nicht gleichzeitig überreichten Schlüsseln, wenn diese vom Mieter selbst für seine

Mitarbeiter angefertigt worden sind.

Das OLG Brandenburg folgt der Auffassung, wonach zur Erfüllung der Rückgabepflicht

des Mieters nicht zwingend die Aushändigung aller Schlüssel erforderlich ist (OLG Düs-

seldorf ZMR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1995, 18, 20). Insoweit hat nichts anderes zu

gelten als bei einer nicht ordnungsgemäßen Erfüllung der Räumungspflicht; dieser kann der

Mieter auch dann nachgekommen sein, wenn er beispielsweise einzelne Gegenstände in

dem Objekt zurück lässt – wie vorliegend den Verteilerkasten der Telefonanlage (BGHZ 104,

285).

106

• KG, Urteil vom 31.05.1999 (fingierte Rückgabe) – 8 U 384/97 = NZM 2000, 383

Der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem bisherigen Mieter eines Grundstücks

stellt keine fingierte Rückgabe der Sache mit der Folge eines Verjährungsbeginns nach

§ 558 BGB dar, es sei denn, es ist vereinbart, dass alle bisherigen vertraglichen Vereinba-

rungen durch den neuen Vertrag rückgängig gemacht werden sollen.

Das OLG Karlsruhe hat in einem von ihm entschiedenen Fall die fingierte Rückgabe damit

begründet, dass der Vermieter, der sich freiwillig der Möglichkeit begibt, nach Beendigung des

Mietverhältnisses die unmittelbare Sachherrschaft zu erlangen, sich so behandeln müsse, als

wenn er die Sache zurückerhalten habe (OLG Karlsruhe DWW 1994, 82). Demnach lag der

Grund für die Annahme der fingierten Rückgabe darin, dass es beim Mieterwechsel jedenfalls

einer Kontrolle des Vermieters bezüglich des Zustands der Mietsache bedurft hätte, um

Schadensfälle aus verschiedenen Mietverhältnissen mit verschiedenen Mietern abgrenzen zu

können. Das KG hat eine fingierte Rücknahme auch in dem Fall angenommen, in welchem

zwar kein Mieterwechsel stattgefunden hatte, jedoch im neuen Mietvertrag ausdrücklich ver-

einbart worden war, dass alle bisherigen vertraglichen Vereinbarungen durch den neuen Ver-

trag gegenstandslos seien (KG, Urteil vom 05.05.1994 – 8 U 786/93). Damit hatten die Partei-

en zum Ausdruck gebracht, dass keine von ihnen auf frühere Mietverhältnisse hätte zurück-

greifen können. Diese Voraussetzungen liegen im Verhältnis der Parteien vorliegend nicht vor.

In dem im Jahr 1991 neu abgeschlossenen Mietvertrag finden sich zwar wesentliche neue

Regelungen, insbesondere hinsichtlich Laufzeit und Mietzins, jedoch fehlt eine Bestimmung,

dass ein Rückgriff auf frühere vertragliche Regelungen ausgeschlossen ist. Daher kann da-

von ausgegangen werden, dass eine Rückgabe iSv. § 558 BGB allein durch den Abschluss

des neuen Mietvertrages im Jahre 1991 (fingierte Rückgabe) nicht stattgefunden hat.

107

2. Durchführung von Schönheitsreparaturen

• LG Berlin, Urteil vom 9.7.1999 - 64 S 80/99 (Überstreichen einer Mustertapete) =

ZMR 2000, 24

Ist der Mieter nach dem Mietvertrag nur verpflichtet, die infolge der Verletzung seiner

Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit entsprechenden Mehrkos-

ten zu ersetzen, so braucht er eine angebrachte Mustertapete nach Beendigung des Miet-

verhältnisses nicht zu überstreichen.

In den angemieteten Räumen befand sich eine Mustertapete, bei der eine einfache Be-

streichung ohnehin nicht ordnungsgemäß gewesen wäre. Da diese Tapeten sowieso zu

entfernen und neue Tapeten aufzubringen waren, löst der von den Beklagten hinterlassene

Zustand keinen Mehraufwand aus. Im übrigen hat die Klägerin auch nicht ausreichend

dargetan, daß die Tapeten in einem Zutand waren, der ein Überstreichen noch zuließ.

Denn Tapeten in einem ordnungsgemäßen Zustand sind nicht beliebig oft zu über-

streichen. Die Verpflichtung der Beklagten zur malermäßigen Instandhaltung der Woh-

nung reichte jedoch nicht soweit, die Wohnung mit überstreichfähigen Tapeten zu hinter-

lassen.

• OLG Koblenz, Urteil vom 29.7.1999 (Durchführung von Schönheitsreparaturen

durch Vermieter) - 5 U 1787/98 = NZM 2000, 234

Führt der Vermieter die vom Mieter übernommene Auszugsrenovierung selbst durch, so

wird dadurch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus auftragsloser Geschäftsführung

(§§ 677, 684, 812 BGB) ausgelöst.

Mit der Verneinung der Tatbestandsvoraussetzung des § 326 BGB entfällt nicht jede An-

spruchsberechtigung des Vermieters. Denn die von ihm eigenmächtig veranlaßte Ersatz-

vornahme befreite die Mieterin von einer vertraglichen Verbindlichkeit und stellte sich damit

zu ihren Gunsten als auftragslose Führung eines fremden Geschäfts (§ 677 BGB) dar.

Deshalb zog sie - auch wenn nicht zu erkennen ist, daß sie dem Willen der Beklagten ent-

108

sprochen hätte - unabhängig vom Eintritt eines Leistungsverzuges bereicherungsrecht-

liche Ausgleichsansprüche gemäß §§ 684, 812 ff BGB nach sich (BGHZ 110, 313, 315).

Der Fremdgeschäftsführung steht nicht entgegen, daß die Renovierung gleichzeitig auch

eigenen Belangen des Vermieters diente (sogenanntes "auch-fremdes" Geschäft, vgl. Pa-

landt/Sprau, aaO., § 677 Rz. 6). Daß die schadensersatzrechtliche Vorschrift des § 326

BGB, auch wenn sie nicht erfüllt ist, Raum für einen Bereicherungsausgleich läßt, hat der

BGH bereits festgestellt (BGH MDR 1958, 686; Staudinger/Wittmann, a.a.O., Vorbem.

§ 677 Rz. 28). Der Anspruch auf § 812 BGB knüpft nicht an ein von der Rechtsordnung

mißbilligtes subjektives Verhalten des Bereicherten an, insbesondere nicht an die

vertragswidrige Verweigerung einer Leistung, sondern daran, daß zwischen ihm und dem

anderen (Entreicherten) eine Vermögensverschiebung stattgefunden hat, die objektiv

des rechtfertigenden Grundes entbehrt.

• LG Berlin, Urteil vom 7.6.1999 (Durchführung von Schönheitsreparaturen durch

Vermieter) - 62 S 6/99 = NZM 2000, 235

1. Außerhalb von Substanzschäden kann Schadensersatz nach § 326 BGB wegen

unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden, solange das Mietver-

hältnis noch besteht; das gilt auch für solche Verhältnisse, die in der Abwicklung

begriffen sind, rechtlich aber aus Gründen der Rechtsklarheit noch fortbestehen.

2. Mit Durchführung der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen durch den

Vermieter entfällt dessen Anspruch aus § 326 BGB (gegen BGHZ 111, 301).

Nach der Rechtsprechung des LG Berlin kann der Vermieter während des laufenden Miet-

verhältnisses Schadensersatz nach § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparatu-

ren nicht verlangen, sofern nicht Substanzschäden drohen (LG Berlin GE 1992, 1155).

Dies muß auch dann gelten, wenn die Parteien sich faktisch in der Abwicklung des Miet-

verhältnisses befinden, rechtlich das Mietverhältnis aber fortbesteht, weil Gründe der

Rechtsklarheit dies erfordern. Die Interessenlage verändert sich nicht wesentlich. Der Mie-

ter hat weiterhin ein Anrecht auf Nutzung der Wohnung aus dem Mietvertrag. Es ist

seine Sache, wie er damit verfährt. Die Schönheitsreparaturen kommen daher weiterhin

ihm zugute.

Soweit der BGH festgestellt hat (BGHZ 111, 301), bei Durchführung der Schönheitsreparatu-

ren durch den Vermieter entfalle der Anspruch aus § 326 BGB nicht, schließt sich das LG

109

Berlin dem nicht an. Es handele sich um ein obiter dictum, das keine Bindungswirkung entfal-

tet (§ 541 ZPO). Es ist darüber hinaus logisch nicht nachvollziehbar, denn nach dieser These

soll zunächst ein Anspruch nach § 326 BGB trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung

nicht gegeben sein, bis der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, worauf ex

post der Anspruch wieder zur Entstehung gelangt. Das sei nicht denkbar.

• OLG Oldenburg, Urteil vom 14.01.2000 (Endrenovierung trotz Umbau) – 13 U 66/99

= NZM 2000, 828

Nimmt der Mieter die geschuldete Endrenovierung vor, obwohl ihm der Vermieter angezeigt

hat, dass dies infolge Umbaus überflüssig ist, so hat der Vermieter gleichwohl einen An-

spruch auf Erstattung ersparter bzw. nutzlos aufgewendeter Kosten für die Endrenovierung.

Führt der Vermieter Maßnahmen, z.B. einen Umbau, wodurch etwa vom Mieter geschuldete

Schönheitsreparaturen zerstört bzw. sinnlos werden, durch, entfällt eine entsprechende Ver-

pflichtung des Mieters. Allerdings schuldet dieser – im Wege ergänzender Vertragsauslegung

– einen Entschädigungsbetrag bis zur Höhe der von ihm bei Renovierung des Objektes vor

Umbau aufzuwendenden Kosten (BGH NJW 1985, 480; OLG Düsseldorf ZMR 1988, 96). Vor-

liegend wollte der Mieter einen entsprechenden Ausgleichsbetrag nicht leisten, mit der Be-

gründung, er habe trotz der Anzeige des Vermieters, daß dieser Umbauarbeiten beabsichtige,

welche die Schönheitsreparaturen zerstören, gleichwohl Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Nach Auffassung des OLG Oldenburg greift dieser Einwand nicht durch. Vielmehr hat der

Mieter dem Vermieter den Betrag zu, den er spart, weil die Schönheitsreparaturen wegen der

beabsichtigten Umbaumaßnahmen des Vermieters überflüssig werden, auch dann zu zahlen,

wenn der Vermieter dem Mieter anzeigt, dass er Umbaumaßnahmen beabsichtige, dieser

aber gleichwohl Schönheitsreparaturen durchführt.

3. Schadensersatzansprüche

• BGH, Urteil vom 09.02.2000 (Verjährung) – XII ZR 202/97 = NZM 2000, 547

110

1. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB für Schadensersatzansprüche wegen unter-

lassener, vertraglich geschuldeter Renovierungsarbeiten beginnt, nachdem dieser durch

Umwandlung des Erfüllungs- in den Schadensersatzanspruch entstanden ist.

2. Die für den Erfüllungsanspruch verstrichene Verjährungsfrist wird auf den Schadenser-

satzanspruch nicht angerechnet.

3. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs wird auch dann unterbrochen, wenn der

Anspruch zunächst nur hilfsweise geltend gemacht wird.

Da die 6-monatige Verjährungsfrist für den Schadensersatzanspruchs erst beginnt, nachdem

der Erfüllungs- durch Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gem. § 326 BGB in einen

Schadensersatzanspruch umgewandelt wurde - bei Fristablauf muß sich der Schuldner wei-

ter in Verzug befinden, was nicht der Fall ist, wenn der Anspruch zwischenzeitlich verjährt ist

(BGHZ 104, 6) -, kann die Sechsmonatsfrist des § 558 BGB auf maximal ein Jahr verlängert

werden.

• LG Kassel, Urteil vom 16.07.1998 (Schadensersatz wegen Mietausfalls) – 1 S 11/98

= NZM 1999, 1094

1. Der Anspruch des Vermieters gegen Mieter, denen er wegen Zahlungsverzugs gekün-

digt hat, auf Ersatz des Mietausfalls bis zu dem Termin, zu dem die Mieter hätten kün-

digen können, endet nicht durch den Verkauf des Hauses und dessen Übergabe an

den Erwerber.

2. Für den Einwand der Mieter, der Vermieter habe sich nicht hinreichend um anderweiti-

ge Vermietung des Hauses bemüht, trägt der Mieter die Beweislast.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgescha-

dens aus positiver Vertragsverletzung, weil die Beklagten aufgrund ihres Zahlungsverzugs die

fristlose Kündigung und damit die Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 554 BGB veran-

laßt haben. Der Vermieter ist im Rahmen des Schadensersatzes so zu stellen, wie er stün-

de, wenn die Mieter den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätten. Hierzu zählt insbesondere der

Ersatz des Mietausfalls bis zu dem Termin, zu dem das Mietverhältnis seitens des Mieters

ordentlich kündbar war oder sonst ein vertragsgemäßes Ende gefunden hätte (Kraemer, in:

Bub/Treier, aaO, III Rz 1363).

111

Die Verpflichtung der Beklagten zum Ausgleich des Mietausfallschadens endet nicht

durch die tatsächliche Übergabe des Objekts an den Erwerber. Der Vermieter ist im

Rahmen des Schadensersatzes im Wege der sog. Differenzhypothese so zu stellen, wie

er stünde, wenn seitens der Mieter bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses

ordnungsgemäß erfüllt, vorliegend also der Mietzins bis zum vorgesehenen Ende des Miet-

verhältnisses gezahlt worden wäre. Die Überlassung des Mietobjekts an Dritte, nachdem der

Mieter aufgrund einer von ihm veranlaßten fristlosen Kündigung des Vermieters ausgezogen

ist, läßt den Schadensersatzanspruch nicht entfallen. Die Vorschrift des § 552 S. 3 BGB, die

eine Beendigung der Mietzinszahlungsverpflichtung des Mieters trotz dessen persönlicher

Verhinderung vorsieht, wenn der Vermieter das Objekt einem Dritten überläßt, gilt lediglich für

den vertraglichen Mietzinsanspruch des Vermieters gegen den Mieter bei einem noch be-

stehenden Mietverhältnis und findet auf den hier in Rede stehenden Schadensersatzan-

spruch nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen Kündigung keine Anwendung

(Emmerich/Sonnenschein, aaO, § 552 Rz 13; OLG Düsseldorf ZMR 1987, 375, 376). Im

Rahmen des Schadensersatzanspruchs muß sich der Vermieter lediglich dasjenige anrech-

nen lassen, was er aus der anderweitigen Verwertung des Objekts als Vorteil erhält. Ein

derartiger vermögensrechtlicher Vorteil ist vorliegend nicht feststellbar. Es bestehen keine

Anhaltspunkte dafür, daß der Kläger für die vorzeitige Übergabe des Objekts an den Erwerber

von diesem eine Gegenleistung erhalten hat.

• OLG Nürnberg, Urteil vom 18.06.1999 (Schadensersatzpflicht des Untermieters) –

6 U 288/99 = NZM 1999, 1099

Stellt ein durch langfristigen Untermietvertrag gebundener Untermieter eines Ladenlokals die

Mietzahlungen ein und räumt den Laden, so ist er grundsätzlich verpflichtet, seinem Vermie-

ter als Verzugsschaden den Betrag zu ersetzen, den jener seinerseits an den Hauptvermieter

als Abfindung für die deswegen erfolgte vorzeitige Beendigung des Hauptmietvertrages ge-

leistet hat. Er kann sich namentlich nicht darauf berufen, daß ihm durch die vorzeitige Been-

digung des Hauptmietvertrages die Mietsache nicht mehr zur Verfügung gestellt werden kön-

ne.

Die Mieterin kann die an den Vermieter zur Abgeltung der vorzeitigen Beendigung des Mietver-

trags bezahlten Mietbeträge als Verzugsschaden vom Beklagten verlangen (§ 326 BGB).

Denn diese vorzeitige Aufhebung des Hauptmietvertrags geschah nicht freiwillig, son-

112

dern war eine Folge des vertragswidrigen Verhaltens des Beklagten, der die Mietzahlungen

eingestellt und durch Räumung des Ladens gezeigt hatte, daß er diesen in Zukunft nicht wei-

ter zu nutzen und die Miete nicht mehr zu zahlen gedenke. Die vorzeitige Auflösung des

Hauptmietvertrags war damit Schadensbegrenzung, die bezahlte Abfindung adäquat kausa-

ler Verzugsschaden, der der Klägerin entstanden war und für den der vertragsuntreue

Beklagte aufzukommen hat.

• LG Paderborn, Urteil vom 23.03.2000 (exzessives Rauchen) – 1 S 2/00 = NZM 2000,

710

Sind Tabakspuren auf den Tapeten nach kurzer Mietzeit (hier: 2 Jahre) nur durch mehrmali-

ges Überstreichen beseitigbar, so kann ein solcher Rauchexzess nicht mehr als vertrags-

mäßige Nutzung der Mietwohnung angesehen werden.

Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets

als vertragswidrig anzusehen ist, muss dies auch für ein übermäßig intensives Rauchen gel-

ten (AG Rosenheim WuM 1995, 583, 584).

• AG Magdeburg, Urteil vom 19.04.2000 (exzessives Rauchen) – 17 C 3320/99 = NZM

2000, 657

Zeigen sich nach einer Mietzeit von nur knapp 2 Jahren so erhebliche nikotinbedingte Verfär-

bungen des bei Einzug im wesentlichen neuen Teppichbodens, dass auch nach einem Reini-

gungsvorgang ohne weiteres erkennbar bleibt, wo die Möbel des Vormieters gestanden ha-

ben, so kann der Vermieter diesen – unter Berücksichtigung eines angemessenen Abzugs

„neu für alt“ – vom weichenden Mieter ersetzt verlangen.

4. Anspruch auf Nutzungsentgelt

113

• BGH, Urteil vom 15.12.1999 (Bereicherungsausgleich) - XII ZR 154/97 = NZM 2000,

183

1. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung bzw. aus Eigentümer-Besitzer-

Verhältnis werden in § 557 BGB nicht ausgeschlossen. Deshalb kommt ein Anspruch

aus § 812 BGB grundsätzlich in Betracht, wenn § 557 BGB wegen Fehlens eines be-

endeten Mietverhältnisses und die §§ 987 ff BGB wegen fehlender Eigentümerstellung

der klagenden Partei nicht zum Zuge kommen.

2. Ein Bereicherungsanspruch kommt namentlich in den Fällen in Betracht, in denen

sich ein Mietausfallschaden nicht feststellen läßt. Der Besitzer muß den Nutzungswert

in dem Umfang vergüten, in dem er die Sache tatsächlich genutzt hat.

Nutzt ein Mieter oder ein aufgrund eines sonstigen Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtig-

ter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kos-

ten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhaber um den tatsächlich gezogenen Nutzungs-

wert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet

(Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl.,

Rz. 1135). Das Problem einer Anspruchskonkurrenz zwischen dem für den Fall eines vo-

rausgehenden Mietverhältnisses gesetzlich geregelten Anspruch auf Entschädigung nach

§ 557 BGB und Ansprüchen aus §§ 812 ff BGB und § 987 ff BGB, die nach h.M. durch § 557

BGB nicht verdrängt werden (Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 557 Rz. 66 ff), stellt sich vorlie-

gend nicht, da ein Mietvertrag nicht vorhanden war und auch die §§ 987 ff BGB nicht eingrei-

fen. Ein Bereicherungsanspruch kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich ein Miet-

ausfallschaden nicht feststellen läßt. Allerdings reicht der bloße Besitz der Sache für den

Bereicherungsanspruch nicht aus. Der Besitzer muß den Nutzungswert nur vergüten, so-

weit er die Sache tatsächlich genutzt hat. Läßt er einzelne Gegenstände zurück, so umfaßt

der Anspruch grundsätzlich nur den Nutzungswert der von den zurückgebliebenen Sachen

konkret belegten Fläche (OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 175; Wolf/Eckert, a.a.O., Rz. 1136), es

sei denn, dem Rechtsinhaber würde damit die eigene Nutzungsmöglichkeit vollständig ge-

nommen. Der Nutzungswert bemißt sich nach dem objektiven Mietwert der Sache, für den

der Rechtsinhaber darlegungs- und beweispflichtig ist.

114

• LG Osnabrück, Urteil vom 15.03.2000 (Nutzungsentschädigung bei Irrtum über

Kündigungsfrist) – 1 S 719/99 = NZM 2000, 1001

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung steht dem Vermieter gegen den Mieter nicht zu,

wenn dieser zwar die angemietete Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht zurück

gibt, der Vermieter jedoch irrtümlich davon ausgeht, die Kündigungsfrist ende 1 Monat später.

§ 557 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache dem Vermieter nach Ablauf

der Mietzeit vorenthält. Dieses Erfordernis ist nur dann erfüllt, wenn der Vermieter den Willen

hat, das Mietobjekt zurück zu erhalten (Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 557 Rz. 25). Daran

mangelt es vorliegend. Hält ein Vermieter das Mietverhältnis für fortbestehend, so besteht kein

Rücknahmewille (LG Hamburg WuM 1987, 224). Der Vermieter hat vorliegend deshalb keinen

Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 557 Abs. 1 BGB.

Ein Zahlungsanspruch ergibt sich vorliegend auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB,

der nach h.M. uneingeschränkt neben § 557 BGB anwendbar ist (Staudinger/Sonnenschein,

aaO, § 557 Rz. 67). Es steht vorliegend nämlich nicht fest, dass der Mieter dadurch berei-

chert war, dass er die in Rede stehende Wohnung auch nach Beendigung des Mietverhält-

nisses noch nutzen konnte. Eine Bereicherung könnten nur dann angenommen werden,

wenn er eine größere Menge von Mobiliar oder sonstigen Gegenständen in der angemieteten

Wohnung gelagert gehabt hätte. Tatsächlich war die Wohnung jedoch nahezu vollständig leer

geräumt, nachdem er sie verlassen hatte. Hat der Mieter die Wohnung mithin nach seinem

Auszug in keiner Weise mehr genutzt, so scheidet ein Bereicherungsanspruch des Vermie-

ters aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aus.

• OLG Dresden, Urteil vom 20.06.2000 (Rücknahme der Mietsache) – 23 U 403/00 =

NZM 2000, 827

1. Ein Vorenthalten nach § 557 BGB durch den Mieter liegt nicht vor, wenn der Vermieter

die ihm zur Rückgabe angebotene Sache bei Ende des Mietverhältnisses nicht annimmt

und zurückweist. Der Vermieter ist zu einer Rücknahme der Mietsache grundsätzlich

auch vor Ende der Mietzeit verpflichtet. Dies gilt aber uneingeschränkt nur dann, wenn

dieser Termin bevorsteht, nicht jedoch, wenn der Mieter die Räume etwa 5 Monate vor

dem Ablauf des Vertrages zurückgeben will.

115

2. Sieht der Mietvertrag zwar vor, dass der Mieter Nebenkosten monatlich im voraus zu

zahlen hat, enthält er jedoch keine Angaben darüber, welche Nebenkosten vom Mieter zu

tragen sind und ist der im Vertragsformular für die Auflistung der vom Mieter zu tragen-

den Nebenkosten vorgesehene Leerraum von den Parteien durchgestrichen, hat der

Vermieter die vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen zu erstatten, § 812 Abs. 1 Satz 2

BGB. Eine Umdeutung in eine Nebenkostenpauschale oder eine Bruttokaltmiete ist dann

nicht möglich.

Zwar liegt ein Vorenthalten iSv. § 557 BGB durch den Mieter im Grundsatz nicht vor, wenn der

Vermieter die Mietsache, die ihm zur Rückgabe angeboten wird, nicht annimmt. Das ist z. B.

der Fall, wenn der Vermieter die Rücknahme ablehnt, weil er zu Unrecht der Ansicht ist, das

Mietverhältnis bestehe fort oder auch dann, wenn sich die Räume in beschädigtem Zustand

befinden und der Vermieter die Entgegennahme deshalb ablehnt (Wolf/Eckert, aaO, Rz.

1114). Will der Mieter jedoch die Räume erhebliche Zeit vor dem Vertragsende zurückgeben,

kann der Vermieter die Entgegennahme des Mietobjekts verweigern, ohne damit in Annahme-

verzug zu geraten und ggf. den Anspruch aus § 557 BGB zu verlieren (OLG Düsseldorf

DWW 1997, 123). Der Mieter betreibt in derartigen Fällen in der Regel die vorzeitige Rückga-

be der Räume nur um der Erledigung von Obhutspflichten willen, die er damit dem Vermieter

überbürdet (Mutter ZMR 1999, 132, 133).

Die Mieträume wurden dem Kläger somit mit Ablauf des 31.12.1998 gem. § 557 Abs. 1 Satz 1

BGB vorenthalten. Die Beklagte hatte es vor Ende des Jahres 1998 ohne weiteres in der

Hand, sich der Schlüssel zu entledigen, sie dem Kläger zu übermitteln und somit ihrer Pflicht

aus § 556 Abs. 1 BGB nachzukommen. Sie hätte ggf. auch ein Recht zur Besitzaufgabe

nach vorheriger Ankündigung gehabt, § 303 BGB (vgl. OLG Düsseldorf NZM 1999, 1142).

5. Zahlung der Mietzinsdifferenz

• LG Mainz, Urteil vom 28.03.2000 (Überlassung der Mieträume an Dritte) – 6 S

316/98 = NZM 2000, 714

Eine Verpflichtung des Mieters von Gewerberaum zur Zahlung von Mietzins besteht nicht

mehr, wenn der Vermieter nach vorzeitigem Auszug des Mieters die Mieträume Dritten zur

Nutzung überläßt.

116

Die Anwendung des § 552 Satz 3 BGB ist vorliegend nicht gem. § 242 BGB ausgeschlossen.

Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Mieter, der vor Beendigung des Mietver-

hältnisses auszieht und seine Mietzahlungen einstellt, sich regelmäßig nicht auf diese Vor-

schrift berufen kann (BGHZ 122, 163; KG NJW-RR 1997, 333). Für den Ausschluss des §

552 Satz 3 BGB nach Treu und Glauben ist jedoch erforderlich, dass dem Mieter ein eigener

grober Vertragsverstoß vorzuwerfen ist, so dass sein Handeln als rechtsmißbräuchlich

anzusehen ist (OLG Düsseldorf, WuM 1994, 469). Von einem derartigen groben Vertrags-

bruch des Mieters, der den Einwand rechtsmißbräuchlichen Verhaltens rechtfertigen würde,

ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht auszugehen, wenn der Mieter bei seinem Aus-

zug aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, das Mietverhältnis sei beendet

(KG NJW-RR 1997, 333). Es kann im Einzelfall schwierig zu beurteilen sein, ob bei Verhand-

lungen, die die Mietparteien über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses

geführt haben, eine verbindliche Einigung erzielt worden ist. Ob der Mietvertrag beendet ist

oder nicht, steht in solchen Fällen unter Umständen erst nach gerichtlicher Klärung endgültig

fest. Wenn der Mieter in einem solchen Fall bei seinem Auszug aus nachvollziehbaren Grün-

den davon ausgegangen ist, dass das Mietverhältnis beendet ist, kann man ihm keinen gro-

ben Vertragsbruch anlasten, auch wenn sich später heraus stellt, dass er sich geirrt hat.

6. Sonstiges

• BGH, Beschluss vom 12.01.2000 (Fortgeltung einer Aufrechnungsbeschränkung) –

XII ZA 21/99 = NZM 2000, 336

Zur Weitergeltung einer in einem individuell ausgehandelten Gewerberaummietvertrag ver-

einbarten Aufrechnungsbeschränkung (hier: Aufrechnung gegen Ansprüche des Vermieters

nur mit rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen) über das Vertragsende hinaus.

Der Schutzzweck des vereinbarten Aufrechnungsverbots wirkt auch nach der Beendi-

gung des Mietverhältnisses und Räumung des Mietobjektes als Nachwirkung über das Ver-

tragsende hinaus fort. Die in § 11 des Vertrags weiter enthaltene Regelung, nach der die Auf-

rechnung zusätzlich an eine vorherige Ankündigung gegenüber dem Vermieter geknüpft wird,

verliert allerdings ihren Sinn mit der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe des

Mietobjekts (BGH NJW-RR 1988, 329).

117

• OLG Celle, Urteil vom 06.04.2000 (nachvertragliches Wettbewerbsverbot) – 2 U

52/00 = NZM 2000, 530

Die Aufrechterhaltung einer sittenwidrigen Wettbewerbsregelung (hier: nachvertragliches

Konkurrenzverbot für den Mieter eines Blumenladens) durch die Einschränkung nicht nur der

zeitlichen Geltung der Regelung, sondern auch des Gegenstands des Konkurrenzschutzes in

entsprechender Anwendung von § 139 BGB ist nicht zulässig.

Zweifelhaft ist vorliegend schon, ob die vom Landgericht vorgenommene bloße zeitliche

Beschränkung der Konkurrenzschutzregelung als wirksam anzusehen ist (vgl. BGH

NJW 1997, 3089). Es wird zwar die Auffassung vertreten, dass eine zeitlich unbegrenzte

Wettbewerbsbeschränkung im Wege der geltungserhaltenen Reduktion auf das noch zu billi-

gende Maß zurückgeführt werden könne, wobei die Vorstellung bestimmend ist, die auf Dauer

angelegte Beziehung sei derart in Teilabschnitte zu zerlegen, dass sie sich als Teil eines

ganzen Vertrags mit der Folge darstelle, dass sie bei einem entsprechenden Parteiwillen mit

einer kürzen, nicht zu beanstandenden Laufzeit aufrecht erhalten bleibt (BGH NJW 1991,

699).

Diese Erwägung kann jedoch im vorliegenden Fall keine Anwendung finden, weil es sich nicht

allein um die Korrektur quantitativer Überschreitung der anzuerkennenden Grenze des nach-

vertraglichen Wettbewerbsverbot geht, sondern um eine gegenständliche Beschränkung.

In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist stets ausgesprochen worden, dass die ge-

nannte geltungserhaltende Reduktion ihre Grenze dort findet, wo die Sittenwidrigkeit einer

wettbewerbsbeschränkenden Regelung nicht allein in der zeitlichen Ausdehnung liegt, son-

dern weitere zur Anwendbarkeit des § 138 BGB führende Gründe hinzu treten (BGH NJW

1986, 2944, 2945). Dann geht es nämlich nicht mehr lediglich darum, eine bloß quantitativ zu

weit gehende, im übrigen aber von dem anzuerkennenden Willen der Parteien getragene Re-

gelung auf das zulässige Maß zurückzuführen. Vielmehr müsste bei einer nicht bloß aus der

quantitativen Überschreitung der zulässigen Grenze hergeleiteten Sittenwidrigkeit das Gericht

auf den übrigen Inhalt des sittenwidrigen Geschäfts rechtsgestaltend einwirken, um den

Einklang mit der Rechtsordnung herzustellen. Das überschreitet jedoch den den Gerichten

eingeräumten Gestaltungsspielraum.

118

B. Ansprüche des Mieters

1. Herausgabe von Sicherheiten

• LG Berlin, Urteil vom 21.01.1999 (Herausgabe der Kaution) – 62 S 150/98 = NZM

2000, 195

Der Mieter kann im Regelfall 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses die Heraus-

gabe des Kautionssparbuchs verlangen sowie die Erklärung des Vermieters, daß dieser das

Pfandrecht an der Forderung aufgebe. Soweit Ansprüche des Vermieters bestehen, ist das

Sparbuch nur Zug um Zug gegen Befriedigung dieser Ansprüche herauszugeben.

Im Umfang der bestehenden Ansprüche kann der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an

der Kaution geltend machen. Dieses führt jedoch nur zu einer Verurteiltung zur Rückgewähr

der Kaution Zug um Zug gegen Erfüllung der Forderung (§ 274 Abs. 1 BGB). Wegen künftiger

noch nicht bezifferter Ansprüche steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hingegen

nicht zu (LG Berlin GE 1992, 1327; OLG Celle NJW 1985, 1715, 1716). Dem entspricht es,

daß der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht nur in Höhe derjenigen Ansprüche hat, die zu

dem Zeitpunkt beziffert sind, in dem der Rückgabeanspruch des Mieters fällig ist und kei-

nesfalls in Abweichung von § 274 BGB die Kaution insgesamt einbehalten dürfte. Der Vermie-

ter kann sich in Höhe seiner Ansprüche aus der Sicherheitsleistung befriedigen. Erfüllt der

Mieter hingegen diese Verpflichtung durch Zahlung, so hat der Vermieter Zug um Zug seiner-

seits die Sicherheitsleistung zurückzugewähren.

• LG Neuruppin, Urteil vom 05.03.1999 (Herausgabe einer Bürgschaft) – 4 S 237/98 =

NZM 2000, 29

Ein früherer Mieter kann von dem Vermieter die wegen Ansprüchen auf Ersatz der Kosten

der Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Mietkautionsbürgschaft auf erstes An-

fordern nicht mit der Begründung zurückverlangen, daß der Anspruch des Vermieters zum

Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Bürgschaft verjährt gewesen sei.

119

Der Rückforderungsanspruch ist vorliegend durch § 222 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Hier-

nach kann das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert

werden, und zwar auch dann nicht, wenn die Leistung in Unkenntnis der Verjährung be-

wirkt worden ist. So liegt der Fall hier. Die Bürgin hat zur Erfüllung der Ansprüche der Beklag-

ten wegen der Kosten der Schönheitsreparaturen geleistet.

Zwar ist der Klägerin beizupflichten, daß nur eine freiwillige Leistung auf die verjährte

Forderung zum Rückforderungsausschluß nach § 222 Abs. 2 BGB führt. Die Annahme der

Freiwilligkeit ist aber nicht schon dadurch ausgeschlossen, daß die Leistung im Rahmen ei-

ner sog. Bürgschaft auf erstes Anfordern erfolgt. Die Rechtsfolgen des § 222 Abs. 2 BGB

sind auch nicht etwa bei Leistungen im Rahmen einer Bürgschaft auf erstes Anfordern allge-

mein stillschweigend abbedungen. Dies gilt vielmehr nur dann, wenn der Bürge bei der Leis-

tung die Verjährung kennt, sich hierauf beruft und nur unter Vorbehalt leistet (OLG Hamm

NJW-RR 1994, 1073).

Die im Schrifttum vertretene Auffassung, § 222 Abs. 2 BGB gelte bereits allgemein nicht oder

sei stillschweigend abbedungen, wenn nur überhaupt im Rahmen einer Bürgschaft auf erstes

Anfordern gezahlt werde (so Palandt/Thomas, aaO, Vorbem. § 765, Rz 14) hat keine über-

zeugenden Argumente für sich. Insbesondere führt diese Auffassung zu einer durch nichts

gerechtfertigten Rechtsunsicherheit in all denjenigen Fällen, in denen im Zeitpunkt der Leis-

tung des Bürgen weder der Bürge noch der Hauptschuldner die eingetretene Verjährung ge-

kannt haben. Weshalb in einem solchen Fall die Leistung des Bürgen gegenüber einer eige-

nen Leistung des Hauptschuldners privilegiert sein sollte, erscheint nicht nachvollziehbar.

Dies umso weniger, als durch das Erfordernis einer Geltendmachung der Einrede vor der

Leistung weder der Bürge noch der Hauptschuldner unangemessenen Nachteilen ausge-

setzt werden. Auch für den Fall der Zahlung im Rahmen einer Bürgschaft auf erstes Anfor-

dern bleibt der Bürge nämlich durchaus berechtigt, Einreden zu erheben und Vorbehalte

geltend zu machen; ist dies geschehen, bleibt ihm wegen des dann eingreifenden Aus-

schlusses von § 222 Abs. 2 BGB auch nach erfolgter Zahlung die Rückforderung möglich.

• LG Mannheim, Urteil vom 14.04.1999 (Herausgabe der Kaution durch Zwangsver-

walter) – 4 S 227/98 = NZM 2000, 656

120

Ein Anspruch gegenüber dem Zwangsverwalter auf Rückzahlung der geleisteten Kaution ist

nur begründet, wenn dem Zwangsverwalter der Kautionsbetrag auch ausgehändigt wurde. Ist

dies nicht der Fall, steht dem Mieter weder die Aufrechnung noch ein Zurückbehaltungsrecht

gegenüber Forderungen des Zwangsverwalters zu.

Ein Rückzahlungsanspruch ist in direkter oder entsprechender Anwendung des § 572 Satz 2

BGB nur gegeben, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Auch

wenn man, weil im Fall der Zwangsverwaltung ein Erwerbsfall nicht vorliegt, die Vorschrift

nicht unmittelbar anwenden will, rechtfertigt sich doch aus der vergleichbaren Sach– und Inte-

ressenlage jedenfalls eine entsprechende Anwendung. Der Eintritt des Zwangsverwalters in

den Mietvertrag gem. § 152 Abs. 2 ZVG kann nur so weit gehen, als dies nicht zu einer Be-

nachteiligung der Interessen der übrigen Gläubiger führt. Müsste der Zwangsverwalter einem

Mieter eine Kaution zurück zahlen, die ihm, dem Zwangsverwalter, nicht ausgehändigt wor-

den ist, so müsste dies aus den Erträgen der Zwangsverwaltung geschehen, die dadurch

gegenüber den anderen Gläubigern geschmälert werden würden.

Die Beklagten können mit dem ihnen gegenüber ihrem Vermieter zustehenden Kautionsrück-

zahlungsanspruch auch nicht gegenüber dem Zwangsverwalter aufrechnen. Die ergibt sich

aus den §§ 391, 1125, 1124 Abs. 2 BGB, § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Denn der Kautionsrück-

zahlungsanspruch der Beklagten ist, wenn nicht gar erst nach der Beschlagnahme entstan-

den, so jedenfalls erst danach und später als die beschlagnahmte Mietzinsforderungen fällig

geworden. Den Beklagten steht gegenüber dem Kläger auch kein Zurückbehaltungsrecht ge-

gen die noch offenen Mietzinsansprüche zu. Denn zwar schließt das gesetzliche Aufrech-

nungsverbot des § 352 BGB nicht generell auch das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB

aus. Im vorliegenden Fall, in dem beide Forderungen auf Geld gerichtet und fällig sind, ist das

Zurückbehaltungsrecht aber ausgeschlossen, weil seine Ausübung hier der (unzulässigen)

Aufrechnung gleich kommt.

2. Rückforderung überzahlten/vorausbezahlten Mietzinses

• LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.11.1999 (Verwirkung von Rückzahlungsansprü-

chen) - 2 S 104/99 = ZMR 2000, 95

Zur Verwirkung eines Rückzahlungsanspruchs wegen überhöhter Mietzinszahlung.

121

Vorliegend hat der Beklagte erstmals sechs Jahre nach Abschluß des Mietvertrages auf

den nach seiner Ansicht überhöhten Mietzins hingewiesen. Dann hat er noch weitere vier Mo-

nate zugewartet, bis er eine Klage auf Rückzahlung eingereicht hat. Das "Zeitmoment" für die

Verwirkung ist vorliegend erfüllt. Ferner muß sich der Vermieter darauf eingestellt haben, daß

mögliche Rückforderungsansprüche gegen ihn nicht mehr geltend gemacht werden. Das

Reichsgericht hat in diesen Fällen den Tatbestand der Verwirkung durchgängig angewendet

(RGZ 934, 99, 108; Z 144, 98) und darauf abgestellt, daß es auch bei Ansprüchen wegen an-

geblichen wucherischen Mietzinses dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden könne, den

überhöhten Mietzinsteil zurückzuzahlen, wenn er sich mit Rücksicht auf die vom Mieter ein-

genommene Haltung längere Zeit in bestimmter Weise geschäftlich eingerichtet hat und in

diese wirtschaftlichen Positionen nachträglich nicht mehr eingegriffen werden soll. Vorliegend

ist das Umstandsmoment darin zu sehen, daß der Vermieter die von ihm eingenommene

Miete in seine Steuererklärungen als Einnahmen eingestellt und somit auch der Berech-

nung seiner Einkommensteuer zugrunde gelegt hat. Wegen der Bestandskraft der Steuer-

bescheide kann eine Änderung der Vermögensdisposition nicht mehr erfolgen.

• BGH, Urteil vom 17.05.2000 (Mietvorauszahlung) – XII ZR 344/97 = NZM 2000, 761

Vereinbart der Veräußerer eines Grundstückes, der dieses zugleich zur Fortführung seines

Betriebes vom Erwerber pachtet, einen Nachlass auf den ursprünglich vorgesehenen Kauf-

preis mit der Maßgabe, dass sich zum Ausgleich hierfür der Pachtzins für einen bestimmten

Zeitraum ermäßigt, so liegt in Höhe der Kaufpreisdifferenz eine Pachtvorauszahlung vor, die

bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnisses nach §§ 581 Abs. 2, 557 a Abs. 1 BGB zu

erstatten sein kann.

Mietvorauszahlung iSv. § 557 a BGB ist jede Mieterleistung, die nach dem Inhalt des Miet-

vertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden, also letztlich Gegenleis-

tung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist (Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 557

a Rz. 7), mithin jede Leistung des Mieters, durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für

eine bestimmte Zeit im voraus als erbracht gilt.

Insoweit ist es nicht von Belang, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf an-

dere Weise, etwa im Wege der Verrechnung erbracht wird. Es ist daher nicht ersichtlich,

weshalb die Verknüpfung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisnachlasses mit der im

122

Gegenzug vereinbarten Reduzierung des Pachtzinses der Annahme einer Mietvorauszahlung

entgegenstehen soll. Der Annahme einer Mietvorauszahlung steht auch nicht entgegen, dass

mit ihr im vorliegenden Fall nur ein Teil der künftig fällig werdenden Mietzinsraten getilgt wer-

den sollte und der Restbetrag nach Zeitabschnitten hinzuzuzahlen war (Staudin-

ger/Sonnenschein, aaO, § 557 a Rz. 5; vgl. auch BGH NJW 1959, 872, 873).

123

V.

Mietprozeß

• LG Frankfurt, Urteil vom 24.03.2000 (Urkundenprozeß bei Wohnraummietzinsen) –

2/17 S 5/00 = NZM 2000, 541

Die Entscheidung des BGH, wonach Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß geltend ge-

macht werden können (BGH NJW 1999, 1408), ist auf Wohnraummietverhältnisse anwend-

bar.

• AG Göttingen, Urteil vom 8.12.1999 (Urkundenprozeß bei Wohnraummietzinsen) -

21 C 168/99 = NZM 2000, 236

Die zu einem Gewerberaummietverhältnis entgangene Entscheidung des BGH, wonach

Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß geltend gemacht werden können (BGH NZM 1999,

401), ist auf Wohnraummietverhältnisse nicht übertragbar.

Ob Mietforderungen im Urkundenprozeß geltend gemacht werden können, war in der Vergan-

genheit umstritten. Für den Fall der Geschäftsraummiete hat der BGH unter Abänderung

eines Urteils des Kammergerichts (KG NZM 1998, 402) entschieden, daß Mietzinsforde-

rungen im Urkundenprozeß geltend gemacht werden können (BGH NZM 1999, 401). Er hat

die insbesondere von Sternel vertretene Auffassung abgelehnt, daß einer Geltendmachung

von Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß entgegenstehe, daß die Minderung im Mietrecht

automatisch eintrete mit der Folge, daß der Vermieter darlegen müsse, daß er seinerseits

ordnungsgemäß erfüllt habe, was er durch Urkunden regelmäßig nicht belegen könne.

Ob Mietzinsforderungen auch im Wohnraummietverhältnis im Urkundenprozeß geltend ge-

macht werden können, ist umstritten. Teilweise wird dies bejaht (LG Bonn WuM 1986, 109),

teilweise verneint (LG Augsburg WuM 1993, 416). Auch ein Teil der Literatur hält einen Urkun-

denprozeß für unzulässig (Sternel, aaO., V Rz. 37; Herkenrath, Anm. zu LG Bonn WuM 1986,

124

110). Begründet wird dies damit, daß durch die Zulassung des Urkundenverfahrens die Vor-

schriften des sozialen Mietrechts unterlaufen würden, z.B. §§ 537 Abs. 3, 552 a BGB. Der

Mieter wäre aufgrund einer Verpflichtung im Urkundenprozeß zunächst zur Zahlung verpflich-

tet und könnte die Einstellung der Zwangsvollstreckung nur gemäß §§ 708 Nr. 4, 711 ZPO

oder gemäß § 707 ZPO erreichen. Dem schließt sich das AG Göttingen an. Der Gesetzgeber

habe bei der Wohnraummiete bewußt unabdingbare Schutzvorschriften zugunsten des

Mieters in das BGB aufgenommen. Diese Vorschriften würden unterlaufen, wenn ein Mieter

seinen Mietzinsanspruch im Urkundenprozeß geltend machen könnte. Seine Gegenansprü-

che, insbesondere Minderungsansprüche, wird der Mieter regelmäßig nicht mit den im Ur-

kundenprozeß möglichen Beweismitteln gemäß § 595 Abs. 2 ZPO (Urkunden, Antrag auf Pri-

vatvernehmung des Gegners) nachweisen können. Dem könne nicht entgegengehalten wer-

den, der Gesetzgeber habe mehrfach die Möglichkeit gehabt, eine entsprechende Änderung

der §§ 592 ff ZPO vorzunehmen (so Heim ZMR 1999, 372, 374). Es existierten bislang kaum

Entscheidungen in der Rechtsprechung zu diesem Problemkreis. Deshalb könne davon aus-

gegangen werden, daß der Gesetzgeber keinen Handlungsbedarf gesehen hat.

Während das AG Göttingen dieser Argumentation folgt, kann sich das LG Frankfurt/Main ihr

nicht anschließen: Der BGH hat bei seiner Entscheidung keine Einschränkung dahingehend

gemacht, dass dies nur für die Geschäftsraummiete gilt. Die Auffassung, im Hinblick auf

§ 537 Abs. 3 BGB sei der Urkundenprozeß unstatthaft, wenn die besonders geschützten

Rechte des Wohnraummieters berührt werden, stehe in Widerspruch zur eindeutigen Ent-

scheidung des BGH, wonach Umstände, die zur Minderung führen können, erst im Nachver-

fahren zu berücksichtigen sind. Das Verbot einer zum Nachteil des Mieters abweichenden

vertraglichen Regelung des Gewährleistungsrecht durch § 537 Abs. 3 BGB werde hiernach

nicht berührt.

• LG Münster, Beschluss vom 25.11.1999 (Vollstreckung der Verpflichtung zur Er-

stellung einer Nebenkostenabrechung – 5 T 782/99 = ZMR 2000, 227

Die Verpflichtung zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung stellt sich als eine vertretbare

Handlung dar, die nötigenfalls nach § 887 ZPO zu vollstrecken ist.

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung, zu der sich die Klägerin verpflichtet hat, ist

eine vertretbare Handlung iSd. § 887 ZPO, da zur Erteilung einer Nebenkostenabrechnung

125

nicht nur der Vermieter in der Lage ist, sondern jeder Sachverständige, dem Unterlagen über

die Betriebskosten sowie Ablesequittungen vorgelegt werden. Die Durchsetzung des An-

spruchs auf Erteilung von Nebenkostenabrechnungen muss daher nach § 887 ZPO erfolgen.

Dabei hat das Gericht die Möglichkeit, im Anordnungsbeschluss nach § 887 ZPO einzelne zur

Vornahme der erforderlichen Handlungen notwendige Anordnungen zu treffen, wie z.B. auf-

zugeben, die bei dem Beklagten oder einem Dritten vorhandenen Unterlagen herauszugeben

(LG Dortmund WuM 1986, 350; LG Wuppertal WuM 1989, 329).