Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor · Stadterneuerung in Hamburg Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor Vorbereitende Untersuchungen zur städtebaulichen Sanierung

Stadterneuerung in Hamburg

Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor

Vorbereitende Untersuchungen zur städtebaulichen Sanierung Kurzfassung des Ergebnisberichts

Stadterneuerung in Hamburg

Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor Vorbereitende Untersuchungen zur städtebaulichen Sanierung Kurzfassung des Ergebnisberichts

Kurzfassung, Stand: Dezember 2004 Fotos: GEWOS

Druck: Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt

Auftraggeberin:

Freie und Hansestadt Hamburg Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Amt für Wohnen Stadterneuerung und BodenordnungAlter Steinweg 4, 20459 Hamburg

Ansprechpartner: Thea Eschricht Hans-Georg Wilkening fon: 040 - 42840 8442/ 8437e-mail: [email protected]

[email protected]

Auftragnehmer:

GEWOSInstitut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH Ansprechpartner: Kerstin Rieke, Achim Georg Maurienstraße 5, 22305 Hamburg fon: 040 - 69 71 20 fax: 040 - 69 71 22 20 e-mail: [email protected] internet: http://www.gewos.de

Inhalt

4 Ausgangslage

4 Hintergrund und Aufgabe 5 Grundlagen und Bewertung 6 Problemanalyse 13 Potenzialanalyse

15 Sanierungsziele

18 Erneuerungskonzept

18 Städtebauliche und bauliche Struktur23 Zentrumsfunktion / Wirtschaftsstandort 29 Gesellschaftliches / kulturelles Zentrum 29 Wohnen und Bevölkerungsstruktur 31 Erschließung und Verkehr

33 Umsetzungsstrategien

33 Notwendigkeit der Sanierung 33 Gebietsabgrenzung 34 Verfahrensart 35 Umsetzungsaspekte 36 Mitwirkungsbereitschaft 37 Träger öffentlicher Belange

37 Ausblick und weitere Empfehlungen

Vorbereitende Untersuchungen Große Bergstraße / Nobistor

4 GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH

Ausgangslage

Hintergrund und Aufgabe

Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg hat im Septem-ber 2003 die Einleitung Vorbereitender Untersuchungen gemäß § 141 BauGB für das Gebiet Altona-Altstadt Große Bergstra-ße/Nobistor beschlossen. Die Vorbereitenden Untersuchungen sollen klären, ob die Voraussetzungen für eine förmliche Fest-legung als Sanierungsgebiet gegeben sind oder mit welchen alternativen Handlungsansätze tragfähige und zukunftsweisen-de Strukturen für das Gebiet erreicht werden können. Anlass ist der bereits seit mehreren Jahren erkennbare Bedeutungsver-lust und Niedergang des östlichen Altonaer Zentrums Große Bergstraße/Neue Große Bergstraße sowie die Verödungser-scheinungen im Bereich Nobistor.

Im Dezember 2003 wurde GEWOS von der Behörde für Stadt-entwicklung und Umwelt, Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung mit der Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen im Gebiet Altona-Altstadt Große Bergstra-ße/Nobistor beauftragt. Die Bearbeitung erfolgte in zwei Teilen. In Teil A führte GEWOS eine umfangreiche Bestandsaufnahme und Analyse der sozialen, strukturellen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge im Unter-suchungsgebiet durch. Die Analyseergebnisse stellen die Beur-teilungsgrundlage über die Notwendigkeit einer Sanierung dar. Auf ihrer Basis wurden die notwendigen Handlungsbedarfe und -ansätze abgeleitet und die übergeordneten Ziele der Erneue-rung festgelegt.

Im Teil B der Vorbereitenden Untersuchungen hat GEWOS ein städtebauliches Erneuerungskonzept erarbeitet. Das Konzept wurde im Juni 2004 in Form einer planerischen Darstellung und eines Erläuterungsberichts gekoppelt mit der Darstellung der wichtigsten Analyseergebnisse in die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gegeben. Nach Erörterung der Stellung-nahmen erfolgte die endgültige Fertigstellung des Erneue-rungskonzepts sowie die Erstellung einer Kosten- und Finan-zierungsübersicht und eines Maßnahmen- und Zeitplanes für die Umsetzung.

Die Ergebnisse der Teile A und B der Vorbereitenden Untersu-chungen wurden von GEWOS in zwei umfassenden Berichten dokumentiert. Die vorliegende Kurzfassung gibt einen Überblick über die wichtigsten Analyseergebnisse und das Erneuerungs-konzept.

Vorbereitende Untersuchungen mit zwei Bearbeitungsphasen


GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH 5

Grundlagen und Bewertung

Um Aussagen über die Sanierungsbedürftigkeit des Untersu-chungsgebietes treffen zu können, wurde eine umfangreiche Bestandsaufnahme und Bewertung hinsichtlich der folgenden Aspekte durchgeführt:

Á Städtebauliche und bauliche Struktur Á Bevölkerung und Sozialstruktur Á Wirtschaftsstandort und Zentrumsfunktion Á Gesellschaftliches und kulturelles Zentrum Á Wohnsituation Á Erschließung und Infrastruktur Á Umweltsituation

Die Ergebnisse der umfangreichen Einzelanalysen werden in dem hier vorliegenden Kurzbericht zusammenfassend skizziert. Weitergehend werden die festgestellten Entwicklungspotenziale dargestellt, an die die Sanierungsmaßnahmen anknüpfen kön-nen.

Themenschwerpunkte der Analyse und Bewertung



Problemanalyse Städtebauliche und bauliche Struktur

Im Untersuchungsgebiet konnten zahlreiche bauliche und städ-tebauliche Missstände festgestellt werden. Besonders nachtei-lig auf die Zentrumsfunktion wirkt sich die räumliche Trennung des Altonaer Zentrums aus, die durch die bestehende Unter-tunnelung der Max-Brauer-Allee nicht ausreichend behoben wird. Ferner senken im Bereich der Fußgängerzone zahlreiche Mängel in der Stadtgestalt die Attraktivität des Zentrums für Kunden und Investoren. Problematisch sind auch die unattrakti-ven Wegeverbindungen zu rückwärtigen Bereichen, die als Parkraum dienen. Insbesondere im Bereich der Kleinen Berg-straße wirkt die Bebauung ungeordnet und daher weniger att-raktiv.

GEWOS konnte feststellen, dass rund die Hälfte aller Gebäude im Untersuchungsgebiet „mittlere“ bis „erhebliche Mängel“ an den Fassaden, Eingangsbereichen, Dächern und Fenstern aufweisen. Insofern besteht bei vielen Gebäuden ein Sanie-rungsbedarf, der sich negativ auf das Erscheinungsbild aus-wirkt. Dies betrifft insbesondere den Bereich mit dem Forum- und Frappant-Komplex sowie den Bereich Nobistor. Durch die zu beobachtenden Funktionsänderungen im Zentrumsbereich wirken einige Bereiche im Untersuchungsgebiet unbelebt und ungastlich. Dies gilt insbesondere für die ehemals als Anliefe-rungszonen geplanten rückwärtigen Bereiche.

Der Bereich Nobistor wirkt stark sanierungsbedürftig. Derzeit besteht kein städtebaulicher und funktionaler Zusammenhang zwischen dem Bereich Nobistor und dem übrigen Untersu-chungsgebiet. Der Bereich bildet insgesamt kein attraktives Entree zum Altonaer Zentrum von Osten.

Den im Gebiet vorhandenen Grün- und Freiflächen fehlt es an Aufenthaltsqualität und attraktiver, nutzerfreundlicher Gestal-tung. Die Grünflächen - die teilweise sehr klein sind - sind überwiegend nicht miteinander verknüpft, einige erfüllen derzeit keine Funktion, wie beispielsweise die Fläche entlang der Alto-naer Poststraße. Auf vielen Flächen ist die Möblierung veraltet und beschädigt, ferner fehlt es an ausreichender Beleuchtung.

Bevölkerung und Sozialstruktur

Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen zeichnen für das Bezirkszentrum Altona ein duales Bild. Während der Stadtteil Altona-Altstadt eher von ungünstigen sozioökonomischen Bedingungen geprägt ist, weist der westliche Teil des Bezirks-zentrums mit Ottensen deutlich positivere Tendenzen auf. Altona-Altstadt zeigt Anzeichen eines problematischen Stadt-quartiers mit einem hohen Anteil an Arbeitslosen und Sozialhil-feempfängern. Insgesamt liegt im Stadtteil eine verminderte

Defizite in der Stadtgestalt

Trennung des Zentrums durch Max-Brauer-Allee

Ungeordnete rückwärtige Bereiche



Kaufkraft vor. Hierunter dürfte auch der ortsansässige Einzel-handel leiden. Der Bereich Nobistor wird in hohem Maße von Obdachlosen genutzt. Allerdings ist bereits heute erkennbar, dass sich die Bevölkerungs- und vermutlich auch die Sozial-struktur im Stadtteil ändert. Das Untersuchungsgebiet wird als Wohnstandort zunehmend von jungen Menschen, darunter Studenten und junge Kreative, nachgefragt. In diesem Zuge kommt es zu einer Verjüngung des Stadtteils. Seit 1995 ist der Ausländeranteil - im Gegensatz zu dem in der Gesamtstadt - in Altona-Altstadt rückläufig. Inwieweit sich die Einkommenssitua-tion seit 1995 verändert hat, kann aufgrund fehlender aktueller Daten nicht beurteilt werden.

Tabelle 1 Soziodemographische Rahmendaten

Bevölkerung Altersgruppen Ausländeranteil in %

Anteil der Altergruppe unter 18 Jahre in %

Anteil der Altergruppe über 65 Jahre in %

Untersuchungs- gebiet

2.545 15,0 14,7 28,0

Altona-Altstadt 27.817 14,5 15,3 28,2

Altona-Nord 21.030 15,7 9,9 25,8

Ottensen 32.148 14,1 12,8 18,5

Bezirk Altona 241.179 16,4 17,3 16,7

Hamburg 1.712.413 16,1 17,5 15,5

© GEWOS

Tabelle 2 Beschäftigung und Sozialhilfeempfänger

Anteil der Sozialversicherungs-pflichtig-Beschäftigten*

in % (2002)

Anteil Arbeitslose*/ Anteil Jugendarbeitslosigkeit**

in % (März 2003)

Anteil Sozialhilfeempfänger an der Bevölkerung in %

(2002)

Altona-Altstadt 43,5 10,7 / 6,5 10,9

Altona-Nord 48,8 10,1 / 6,6 8,6

Ottensen 48,4 7,9 / 5,1 6,1

Bezirk Altona 44,3 7,4 / 4,8 6,3

Hamburg 48,4 7,3 / 4,7 7,1

© GEWOS

* an der Bevölkerung zwischen 15 bis 65 Jahre ** an den 15- bis 25-Jährigen

Verminderte Kaufkraft auf-grund der Sozialstruktur



Wirtschaftsstandort und Zentrumsfunktion

Das Bezirkszentrum Altona weist gegenüber den anderen Hamburger Bezirkszentren verschiedene Besonderheiten auf. Außer dem Bezirkszentrum Harburg ist es das einzige Bezirks-zentrum im Gebiet der inneren Stadt, das über einen Fern-bahnhof verfügt. Zugleich teilen der Bahnhof und die Gleisanla-gen das Zentrum in zwei unterschiedliche Teilgebiete, die sich in den letzten Jahren deutlich unterschiedlich entwickelt und positioniert haben.

Das Untersuchungsgebiet ist in der Gesamtausdehnung der Großen Bergstraße kein funktionierender Teil des Bezirkszent-rums Altona mehr: Der Funktionsverlust - insbesondere der Großen Bergstraße - manifestiert sich in einer anhaltend sin-kenden Kaufkraftbindung. Die Gründe hierfür sind vielschichtig. Hauptursache sind die Größe bzw. der Dualismus des Bezirks-zentrums Altona und die festgestellten städtebaulichen Miss-stände. Die problematische Situation wird zudem durch den allgemeinen Strukturwandel im deutschen Einzelhandel überla-gert bzw. verstärkt (Rückzug von Kaufhäusern und inhaberge-führten Fachgeschäften versus Siegeszug von Fachmärkten und Discountern).

Vom Verkaufsflächenpotenzial im Untersuchungsgebiet in der Größenordnung von ca. 29.000 m² stehen derzeit rund 15.000 m² leer oder werden minder- bzw. zwischengenutzt. Der Leer-stand beträgt somit deutlich über 50 %. Er konzentriert sich schwerpunktmäßig auf den Bereich Große Bergstraße und hier auf den Frappant-/Forum-Komplex mit seinen rund 13.000 m² leer stehender Einzelhandelsfläche. Der Neunutzung der bei-den Komplexe bzw. Standortbereiche kommt daher auch eine wesentliche Bedeutung im Hinblick Stabilisierung der Großen Bergstraße zu.

Tabelle 3 Kaufkraftbindung - möglicher Einzelhandelsumsatz nach Kauf-kraft und realisierte Umsatzleis-tung im Untersuchungsgebiet

Umsatzpotenzial(geschätzt) 128 Mio. €

Umsatzleistung 1999(laut Machbarkeitsstudie) 75 Mio. €

Umsatzleistung 2003 (geschätzt) 50 Mio. €

© GEWOS

Tabelle 4 Verkaufsflächenbestand Bezirkszentrum Altona*

Standortbereiche Verkaufsflächen**

Neue Große Bergstraße/ Große Bergstraße

ca. 25.000 m²

Nobistor ca. 4.000 m²

Mercado-Shopping-Center ca. 20.000 m²

Ottensener Hauptstr./Spritzenplatz ca. 23.000 m²

Fachmarktstandorte ca. 10.000 m²

Sonstige Bereiche ++ (keine Angaben)

Gesamtfläche > 80.000 m²

Neues Shopping-Center Altona Bahnhof (im Bau)

ca. 10.000 m² (ca. 15.000 m² Nutzfläche)

© GEWOS

Hoher Flächenleerstand



Der Bereich Nobistor ist kein unmittelbarer funktionaler Be-standteil des Bezirkszentrums Altona. Er erfüllt in erster Linie Nahversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung und hat durch die ENDO-Klinik und das Ibis-Hotel eine bedeu-tende Funktion als Arbeitsstandort.

Im Untersuchungsgebiet wird die Zahl der Arbeitsplätze auf rund 2.000 geschätzt, inklusive der SAGA-Arbeitsplätze und der Arbeitsplätze in der ENDO-Klinik. Diese beiden Unternehmen sind derzeit die größten Arbeitgeber im Gebiet. Die ENDO-Klinik verfügt über rund 550 Arbeitsplätze und die SAGA über 350 Arbeitsplätze, wobei die SAGA zum Jahresende 2004 ei-nen Standortwechsel vorgenommen hat. Mit dem Wegzug der SAGA aus dem Gebiet sind also fast ein Fünftel der Arbeits-plätze im Untersuchungsgebiet weggefallen.

Neben den leer stehenden Einzelhandelsflächen ist besonders im Frappant-Forum-Komplex auch ein erheblicher Büroflächen-leerstand von insgesamt rund 24.000 m² zu verzeichnen. Die Neuvermietung dieser Büroflächen mit ihren einfachen bis mitt-leren Ausstattungsqualitäten wird angesichts der aktuellen und mittelfristig absehbaren Marktsituation eher schwierig bzw. überhaupt nur durch Mietpreisanpassungen oder eine Aufwer-tung der Gebäude- und Ausstattungsqualitäten möglich sein.

Die Stadtteile Altona-Altstadt und Altona-Nord weisen eine überdurchschnittlich hohe Ärztedichte auf. Insbesondere im westlichen Bereich des Untersuchungsgebietes ist eine Ballung an Arzthäusern und -praxen festzustellen. Insgesamt haben sich im Untersuchungsgebiet 78 Ärzte niedergelassen. Unter Berücksichtigung des näheren Umfeldes erhöht sich die Zahl der Ärzte auf 146. Insgesamt ist rund ein Viertel aller Ärzte im Bezirk Altona im Umfeld der Großen Bergstraße zu erreichen.

Bereich Nobistor wird stark von der ENDO-Klinik geprägt

Erheblicher Büroflächenleer- stand in Frappant und Forum





Gesellschaftliches und kulturelles Zentrum

Während das Untersuchungsgebiet mit öffentlichen, sozialen und kulturellen Einrichtungen eher dürftig ausgestattet ist, fin-den sich im Umfeld viele solcher Einrichtungen von überregio-naler Bedeutung, darunter das Altonaer Museum und das Alto-naer Theater. Insbesondere Ottensen ist für seinen hohen Frei-zeitwert durch attraktive Gastronomie, die Zeisekinos, die Fab-rik sowie weitere Angebote stadtweit bekannt. In der Altonaer Altstadt fungiert das nördlich des Untersuchungsgebiets im August-Lütgens-Park gelegene Haus Drei als wichtiges Stadt-teilkulturzentrum.

Grundsätzlich stellen die unterschiedlichen Kommunikationsfo-ren ein Potenzial für das Untersuchungsgebiet dar. Allerdings wird insbesondere im Bereich Einzelhandel durch die ECA die Gruppe der ausländischen Geschäftsleute nicht abgedeckt, die einen erheblichen Anteil am Geschäftsbesatz im Gebiet haben. Es fällt weiterhin auf, dass es zwar zahlreiche Kommunikations-foren gibt, die jedoch teilweise nicht ausreichend miteinander kommunizieren.

Wohnstandort

Obwohl es bei der Abgrenzung des Untersuchungsgebiets vor-dringlich um die Zentrumsfunktion ging, hat das Gebiet mit sei-nen rund 1.800 Wohnungen auch als Wohnstandort eine hohe Bedeutung. Die Vermietung von Wohnungen im Untersu-chungsgebiet kann - trotz bestehender Ausstattungs- und In-standsetzungsmängel - als gut bezeichnet werden. Nachfrager sind momentan insbesondere jüngere Menschen, vor allem wegen der Nähe zu Ottensen. Die Nachfrage übertrifft derzeit das Angebot an Mietwohnungen. Dazu trägt auch der hohe Anteil an Wohnungen mit günstiger Miete bei. Aufgrund der insbesondere in den zahlreichen im Gebiet vorhandenen 50er-Jahre-Gebäuden vorliegenden Ausstattungs- und Modernisie-rungsdefiziten und des hohen Anteils sehr kleiner, langfristig nicht mehr marktgerecht geschnittener Wohnungen besteht bei einer Wohnungsmarktentspannung die Gefahr von Vermie-tungsproblemen.

Der hohe Anteil an kleinen Wohnungen im Gebiet führt ferner dazu, dass das Quartier von kleinen, zumeist jungen Haushal-ten geprägt ist. Kommt es in Folge veränderter Lebensumstän-de zu einer Vergrößerung des Haushalts oder einem erhöhten Flächen- und Ausstattungswunsch, ist es schwierig entspre-chenden Wohnraum im Gebiet zu finden. Das Untersuchungs-gebiet fungiert daher im Wesentlichen als „Durchlaufquartier“. Eine erhöhte Fluktuation kann jedoch auch dazu führen, dass sich Bewohner weniger mit ihrem Quartier identifizieren und sich dementsprechend weniger für ihr Wohnumfeld einsetzen.

Altonale 2004 - Spaßparade erst-mals in der Großen Bergstraße

Wohnungen im Gründer- zeitbestand nachgefragt

Sanierungsbedarf im Bestand der 50er Jahre



Erschließung und Verkehr

Vor dem Hintergrund der Zentrumsfunktion des Bereichs Neue Große Bergstraße/Große Bergstraße besteht derzeit aufgrund einer mangelhaften Ausschilderung - zum Beispiel der Park-plätze - insgesamt eine eher unbefriedigende Erreichbarkeit des Zentrums für ortsunkundige Autofahrer. Die Fußgängerzo-ne ist lediglich im Vorbeifahren von der Jessenstraße und von der Max-Brauer-Allee einsehbar. Es fehlt an Schildern, die auf Einkaufs- und Parkmöglichkeiten hinweisen. GEWOS hält die Einrichtung einer Kommunaltrasse in der Großen Bergstraße für Busse und Taxen - wie von der Planungswerkstatt be-schlossen - für einen richtigen Schritt zur Stärkung des angren-zenden Einzelhandels. Bestehende Einzelhandelsangebote werden durchfahrenden ÖPNV-Nutzern „sichtbar“ gemacht. Durch die Busse und Taxen wird die Straße belebter wirken, insgesamt erhöht sich die Frequenz möglicher Kunden. Nach aktuellen Zählungen des HVV wird der Streckenabschnitt zwi-schen den Haltestellen Große Bergstraße und Altonaer Post-straße in diese Richtung wochentags von rund 3.000 Personen genutzt. Vor dem Hintergrund möglicher langfristiger funktiona-ler Veränderungen im Gebiet bzw. der angedachten Kommu-naltrasse stellt der umgebaute Zustand der Großen Bergstraße ein Problem dar. Die Straße ist lediglich durch Fahrzeuge bis 7,5 t befahrbar. Eine uneingeschränkte Befahrbarkeit durch alle Verkehrsteilnehmer (z. B. Busse) ist daher im gegenwärtigen Zustand nicht möglich.

Umweltsituation

Insgesamt trägt die Vermüllung im Untersuchungsgebiet zu einem negativen Gesamteindruck bei und senkt damit auch die Attraktivität des Zentrums. Die punktuell bestehenden Belas-tungen durch Verkehrslärm halten sich - verglichen mit anderen Gebieten in Hamburg - in einem normalen Rahmen. Im Zuge der Sanierung sollten allerdings Möglichkeiten gefunden wer-den, die Beeinträchtigung durch Parksuchverkehr in den betrof-fenen Bereichen zu senken.

Fazit

Die Analyse und Bewertung der sozialen, strukturellen, wirt-schaftlichen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammen-hänge hat gezeigt, dass das Untersuchungsgebiet derzeit nicht mehr die Funktion eines Bezirkszentrums sowie eines wichtigen Zentrums für das öffentliche, wirtschaftliche, soziale und kultu-relle Leben einnimmt. Insbesondere der Bereich Große Berg-straße hat einen erheblichen Funktionsverlust erfahren. Der Bereich Frappant/Forum ist zum Symbol des Niedergangs die-ses Teils des Bezirkszentrums Altonas geworden.

Unattraktives Parkplatzangebot und fehlendes Parkraumkonzept

Vermüllung im Gebiet trägt zum negativen Gesamteindruck bei



Die Gründe für den Bedeutungsverlust des östlichen Altonaer Zentrums sind vielschichtig. Problematisch ist unter anderem die Größe des Bezirkszentrums sowie die duale Situation des Zentrums mit einem westlichen und einem östlichen Teil. Mit der derzeitigen unattraktiven und damit unzureichenden Anbin-dung der Neuen Großen Bergstraße an das westliche Zentrum besteht ein wesentlicher funktionaler Missstand für das Gebiet. Nachteilig auf die Zentrumsfunktion wirken sich auch weitere im Gebiet festgestellte städtebauliche Missstände aus, darunter unter anderem die Mängel in der Stadtgestaltqualität der Fuß-gängerzone, die unattraktiven Wegeverbindungen aus rückwär-tigen Parkzonen, die unzureichende Ausschilderung von Park-raum und Einkaufsmöglichkeiten sowie die fehlende Aufent-haltsqualität in der Fußgängerzone und auf den Plätzen. Das Untersuchungsgebiet ist außerdem von einem erheblichen Ar-beitsplatzverlust gekennzeichnet. Dennoch ist das Gebiet nicht zuletzt aufgrund der Nähe zu Ottensen und zur Elbe sowie ei-nes hohen Anteils preisgünstiger Wohnungen ein nachgefragter Wohnstandort.

Potenzialanalyse

Funktionale Missstände vorhanden

Tabelle 5 Potenziale und Anknüpfungspunkte

Städtebauliche und bauliche Situation

Á Kleinteilige Strukturen und stadtbildprä-genden Fassaden an der Nordseite der Großen Bergstraße und Lampl´weg

Á Hoher Anteil öffentlicher „Platz“-Flächen Á Positives Erscheinungsbild der Großen

Bergstraße seit Umbau Á Durch das Gebiet verlaufende Grünachsen

zur Elbe

Á Hohe Durchgrünung der Wohnbereiche Á Öffentliche Freifläche zwischen Hospital- und

Virchowstraße Á Baurechtliche Möglichkeiten durch neuen

Bebauungsplan in der Neuen Großen Berg-straße

Á Kleine Bergstraße als mögliche Fläche für Umstrukturierungen und Neuentwicklungen

Á Erweiterungspläne der ENDO-Klinik

Bevölkerung und Sozialstruktur

Á Wohnraumnachfrage durch junge Men-schen, insb. Studenten/Kreative

Wirtschaft und Zentrum

Á Noch teilweise inhabergeführter Facheinzelhandel

Á Relativ hohe Ärztedichte

Á Kleinteilige (breite und stabile)Wirtschaftsstruktur

Á Wochenmarkt

Öffentliche, soziale und kulturelle Zentrumsfunktion

Á Öffentliche, soziale und kulturelle Angebo-te in der Umgebung

Á Leer stehende Flächen sowie teilweise ungestaltete öffentliche Räume wecken In-teresse bei Künstlern

Á In Teilen aktive Gruppierungen mit Bewohnern und Gewerbetreibenden, bestehende Kommu-nikationsforen

Á Flächenpotenziale insbesondere im Bereich der Fußgängerzone, beispielsweise für Events

Wohnen Á Anteil an Wohnungen im nachgefragten, gründerzeitlichen Bestand bindet zahlungskräftige Bevölkerungsgruppen

Á Angebot an kostengünstigen Wohnungen Á Hohe Nachfrage durch junge Haushalte

Á Hoher Anteil an Wohnungen im Besitz großer Unternehmen (Steuerungsmöglichkeiten)

Á Hoher Freizeitwert durch Nähe zur Elbe, zu Ottensen und zu kulturellen Einrichtungen

Á Durchgrüntes Wohnen

Erschließung und Verkehrssituation

Á Nähe zum Bahnhof Altona als wichtiger Fernbahn-, S-Bahn-, und Busknotenpunkt

Á Vorhandener Parkraum, insbesondere in Parkhäusern

Umweltsituation Á Überwiegend Wohnbestände ohne Belastung durch Verkehrslärm

Á Kaum Emission durch Gewerbe

© GEWOS





Sanierungsziele

Die Analyseergebnisse zeigen, dass dort, wo die Bau- und Stadtstruktur im Wesentlichen das Muster der Vorkriegszeit aufweist, das Gebiet am intaktesten und am wenigsten mit Problemen belastet ist. Kritisch sind die Bereiche, in denen das städtische Gefüge Brüche aufweist, sowie die Bereiche, wo unter Einsatz monostruktureller Bebauung heterogene streng arbeitsteilige Stadtstrukturen entstanden sind.

Heute ergeben sich in Folge eines Funktionswandels des Ge-biets Probleme, die sich nur durch eine „Stadtreparatur“ behe-ben lassen. Unter Rückbesinnung auf den historischen Stadt-grundriss erscheint es sinnvoll, das städtebauliche Leitbild der Mischung und flexiblen Vernetzung auf seine Tauglichkeit für die anstehende Umstrukturierung des Untersuchungsgebiets zu überprüfen.

Als weiteres Motiv tritt das städtebauliche Ziel hinzu, entlang des Straßenzuges Neue Große Bergstraße - Große Bergstraße - Nobistor einen adäquaten Spannungsbogen von St. Pauli nach Altona zu erzeugen. Nutzungen und Stadtgestalt sollten dabei ein plausibles städtebauliches Kontinuum bilden und die benachbarten Stadtteile stärker verknüpfen.

Für die zukünftige positive Gebietsentwicklung ergeben sich insgesamt folgende Leitziele und strategische Maßnahmen:

❏ Stabilisierung des Wirtschaftsstandorts und der Zentrums-funktion im Bereich Neue Große Bergstraße und Goethe-platz durch Schaffung eines für Kunden, Mieter, Gewerbe-treibende und Investoren attraktiven und funktionierenden städtischen Raumes durch die

Á Verbesserung der Wegeverbindungen in das westliche Altonaer Zentrum (Bahnhof und Ottenser Hauptstraße) sowie zum TOOM-Markt an der Max-Brauer-Allee

Á Sichtbarmachung des Zentrums durch eine verbesserte Ausschilderung, eine verbesserte verkehrliche Erreich-barkeit und die Schaffung von Sichtachsen

Á Bereitstellung attraktiven Parkraums für Kunden

Á Inwertsetzung öffentlicher Räume (Neue Große Berg-straße, Goetheplatz) in Form einer Erhöhung der Auf-enthaltsqualität durch Neugestaltung (u. a. bauliche Verengung der Neuen Großen Bergstraße, funktionale Bestimmung und Gestaltung Goetheplatz)

Á Verlagerung behördlicher Einrichtungen in diesen Be-reich zur Erhöhung der Frequenz potenzieller Kunden

Á Schaffung attraktiver Wegeverbindungen aus rückwär-tigen Parkbereichen

“Stadtreparatur“ notwendig

Spannungsbogen und Kontinuität St. Pauli - Altonaer Zentrum

Stabilisierung von Wirtschafts-standort und Zentrumsfunktion im Bereich Neue Große Berg-straße



Á Verbesserung des Erscheinungsbilds der Gebäude in diesem Bereich (durch Sanierung, ergänzenden Neu-bau, Um- oder Rückbau des Frappant-Komplexes)

Á Verbesserung der Zufahrtsmöglichkeiten für Radfahrer und die Bereitstellung von Möglichkeiten zum Abstellen der Fahrräder

❏ Stabilisierung und Optimierung des Einzelhandelsstandorts Große Bergstraße als ergänzenden Vorsorgungsstandort durch die

Á Neustrukturierung des südlich angrenzenden Bereichs zu einem kleinteiligen Wohn- und Geschäftskomplex (durch Rückbau des Frappant-Komplexes und Um- oder Rückbau des Forum-Komplexes)

Á Stärkung der Nahversorgungsfunktion (Ermöglichung der Schaffung attraktiver Einzelhandelsflächen für Fri-schemärkte und Lebensmitteldiscounter)

Á Verbesserung der verkehrlichen Erschließung (Kom-munaltrasse)

Á Bereitstellung attraktiven Parkraums mit kurzen Wegen

❏ Entwicklung des Bereichs Nobistor als städtebaulich und funktional attraktives Bindeglied zwischen dem Altonaer Zentrum und der Reeperbahn/St. Pauli durch die

Á Entwicklung des Wirtschaftsstandorts Nobistor unter dem Thema Gesundheit unter Aufgreifung der Erweite-rungspläne der ENDO-Klinik

Á Verbesserung des baulichen Erscheinungsbilds durch Modernisierung, Umbau sowie Rück- und Neubau

Á Schaffung einer städtebaulich attraktiven Wegeverbin-dung zwischen Altonaer Zentrum und Reeperbahn/St. Pauli

Á Schaffung einer städtebaulichen Kontinuität zwischen dem Bereich Nobistor und dem Altonaer Zentrum durch Neubebauung entlang der Louise-Schroeder-Straße

Á Reduzierung des trennenden Charakters der Louise-Schroeder-Straße durch Teilrückbau der überdimensio-niert ausgelegten Straße

Stabilisierung des Einzelhandels-standortes Große Bergstraße

Entwicklung des Nobistors als attraktives Bindeglied zwischen Altona und St. Pauli



❏ Stärkung der Wohnfunktion des Gebiets zur Verbesserung der Sozialstruktur und Erhöhung der Kaufkraft durch die

Á Schaffung zusätzlichen Wohnraums für Haushalte mit höherem Einkommen

Á Schaffung attraktiver wohnungsnaher Grün- und Frei-flächen auf den vorhandenen öffentlichen Flächen (Grünzug Altonaer Poststraße / Goethestraße, Altonaer Grünzug, Bereich zwischen Hospitalstraße und Vir-chowstraße)

Á Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in Woh-nungen und Gebäuden

Á Schaffung eines Anteils an größeren Wohnungen

❏ Stärkung des Stellenwerts des Untersuchungsgebiets als öffentliches und kulturelles Zentrum durch die

Á Unterbringung öffentlicher Einrichtungen im Gebiet

Á Förderung von Künstlerprojekten

Á Schaffung von Flächen und Räumlichkeiten für kulturel-le Angebote (beispielsweise im Rahmen des Um- und Rückbaus im Bereich südlich der Großen Bergstraße)

Á Inwertsetzung öffentlicher Flächen und Schaffung der Voraussetzungen für Events auf diesen Flächen

Á Förderung von Außengastronomie durch Bereitstellung attraktiver Räume

❏ Verbesserung der Sicherheit bzw. Erhöhung des subjekti-ven Sicherheitsgefühl sowie Verbesserung der Sauberkeit im Gebiet zur Stärkung der Versorgungs- und Wohnfunkti-on

Erhöhung der Kaufkraft durch Stärkung der Wohnfunktion

Stärkung als öffentliches und kulturelles Zentrum

Verbesserung von Sicherheit und Sauberkeit



Erneuerungskonzept

Dem von GEWOS erarbeiteten Erneuerungskonzept liegen im Wesentlichen die drei folgenden Leitbilder zugrunde:

❏ Funktionierendes östliches Zentrum Altona ❏ Lebendiges Quartier Altona-Altstadt ❏ Lebendige Achse Neue Große Bergstraße - Große Berg-

straße - Nobistor

Städtebauliche und bauliche Struktur

Verbesserung des baulichen Erscheinungsbilds Entlang der Fußgängerzone konnten erhebliche Defizite im Stadtbild festgestellt werden, die zu einer Minderung der Attrak-tivität des Zentrums beitragen. Insbesondere die überdimensio-nierte Bebauung durch den Frappant- und den Forum-Komplex sowie die Überdimensionierung der Neuen Großen Bergstraße mit einem hohen Anteil an sanierungsbedürftigen Gebäuden an der Nordseite der Straße tragen zu einem negativen Erschei-nungsbild bei. Die Verbesserung des baulichen Erscheinungs-bilds entlang der Fußgängerzone ein wichtiger Ansatzpunkt der Sanierung.

Gleichzeitig ist es wichtig, auch das Erscheinungsbild der rück-wärtig zur Fußgängerzone gelegenen Straßenräume zu verbessern (z. B. Kleine Bergstraße, Bughdahnstraße, La-waetzweg), da diese Räume den Kunden als Parkraum dienen. Insbesondere entlang einiger Straßenabschnitte der Kleinen Bergstraße sind zur Verbesserung des Erscheinungsbilds Ord-nungsmaßnahmen auf den rückwärtigen Grundstücken not-wendig.

Blockreparatur Im Rahmen mehrerer Neubauvorhaben werden die teilweise aufgebrochenen Blockstrukturen im Bereich zwischen Großer Bergstraße und Schomburgstraße wieder vervollständigt und tragen somit zu einem verbesserten Erscheinungsbild und zu einer verbesserten Funktionalität bei. Ein größerer Umstruktu-rierungsbedarf ergibt sich unter anderem auf der Fläche F im Block 205/20 (siehe hinten beigefügte Plandarstellung des städ-tebaulichen Erneuerungskonzepts). Der westliche Teil des Baublocks hat mit dem Hotelgebäude und dem Grünzug einen stark unstrukturierten und städtebaulich unattraktiv wirkenden Charakter. Mit dem Wohnungsneubau Ecke Thedestraße/ Schomburgstraße wurde bereits erfolgreich begonnen, dem Block eine bauliche „Fassung“ zu geben. Im Rahmen einer Umstrukturierung und Funktionsstabilisierung sollte der Block entlang der Thedestraße und entlang der öffentlichen Grünver-bindung baulich gefasst werden.

Erhöhung der Attraktivität des Ein-zelhandelsstandorts durch bauliche Aufwertung

Rückwärtige Bereiche ordnen

Blockrandreparatur durch ergänzenden Neubau und städte-bauliche Umstrukturierungen





Auch bei den Umstrukturierungen auf den Flächen B und C (Frappant/Forum) sollten die Neubaustrukturen das nördlich angrenzende Straßenraster widerspiegeln und somit interes-sante Sichtachsen und Wegebeziehungen schaffen. Gleichzei-tig ist bei den Umstrukturierungen dieser Flächen auf die Ein-haltung eines dem Umfeld entsprechenden Maßstabs zu ach-ten. Die Gebäudehöhen entlang der Großen Bergstraße sollten zukünftig sechs Vollgeschosse nicht übersteigen.

Um die Verbindung zwischen dem Altonaer Zentrum und St. Pauli zu fördern, ist im Erneuerungskonzept die Schaffung einer städtebaulichen Kontinuität entlang der Louise-Schroeder-Straße (Umstrukturierungsfläche G) vorgesehen. Diese kann sowohl durch Neubauten entlang der Straße geschaffen wer-den als auch durch andere gestalterische Elemente, wie bei-spielsweise die Ausbildung einer Allee durch Bäume und/oder Kunst- und Beleuchtungsobjekte, geschehen.

Aufwertung vorhandener Grün- und Freiflächen Grünzug GoethestraßeStärkung der Funktion als grüne Wegeverbindung zur Elbe durch Verbesserung der Beleuchtung entlang des Weges. Er-höhung der Aufenthaltsqualität durch Bereitstellung attraktiver Sitzgelegenheiten. Prüfung der Notwendigkeit der Bereitstel-lung von Spielflächen an dieser Stelle.

Grünzug Altonaer PoststraßeStärkung der Funktion als grüne Wegeverbindung zur Elbe durch Verbesserung der Beleuchtung entlang des Weges, Ver-besserung der Wegeführung, Verringerung der starken Ver-schattung durch hohen Busch- und Baumanteil, Verbesserung des allgemeinen Erscheinungsbilds. Prüfung des Bedarfs an Kinderspielflächen.

Öffentliche Freifläche östlich der HospitalstraßeEine mögliche Funktionsänderung der öffentlichen Freifläche zwischen Hospitalstraße, Schomburgstraße, Virchowstraße und Kleiner Bergstraße (Fläche D) sollte sich an den Entwicklungen auf den Flächen A, B und C orientieren. Für die nächsten fünf bis zehn Jahre sollte diese Fläche daher als strukturelle Reser-vefläche ihre jetzige Funktion als Grün- und Spiel- sowie Park-platzfläche unter gestalterischer Aufwertung behalten. Diese öffentliche Fläche stellt ein hohes Potenzial im Gebiet dar und sollte auch langfristig zum überwiegenden Teil als öffentliche Grün- und Freifläche im Sinne einer „Quartiersfläche“ erhalten bleiben. Die zukünftige Gestaltung als Spiel-, Sport- und Erho-lungsfläche sollte mit intensiver Bewohnerbeteiligung (z. B. im Rahmen eines Workshops) erfolgen. Unter der Berücksichti-gung der Entwicklungen auf den Flächen A, B und C kann auf dem südlichen Teil der Fläche langfristig über Wohnbebauung nachgedacht werden.

Schaffung einer städtebaulichen Kontinuität

Stärkung der grünen Wegeverbindung zur Elbe



Grünachse südlich Schomburgstraße/Ecke Lahrmannstraße (Umstrukturierungsfläche F)Die Grünachse zwischen Schomburgstraße/Ecke Lahrmann-straße und Louise-Schroeder-Straße ist aufgrund des nahen Walter-Möller-Parks mit seinen reichhaltigen Angeboten für unterschiedliche Bewohnergruppen verzichtbar. Eine Prüfung der städtebaulichen Umstrukturierungsmöglichkeiten im Block 205/20 hat jedoch keine bauliche Lösung ergeben, die im Sinne einer Blockreparatur eine sinnvolle Bebauung dieser Fläche zulassen. Im Rahmen der angedachten Umstrukturierung bleibt die grüne Wegeverbindung daher - möglicherweise in verringer-ter Dimension - erhalten. Unter Berücksichtigung der Verände-rungen durch die Neubebauung entlang der Louise-Schroeder-Straße gilt es, diese öffentlichen Grünflächen durch eine Um-gestaltung der Wegeführungen, die Schaffung von Aufent-haltsmöglichkeiten und die zusätzliche Unterbringung zielgrup-penorientierter Nutzungen (z. B. für ältere Menschen oder Kin-der) aufzuwerten.

Grünflächen nördlich und südlich Louise-Schroeder-StraßeUnter Berücksichtigung der Veränderungen durch die Neube-bauung entlang der Louise-Schroeder-Straße gilt es, diese öffentlichen Grün- und Freiflächen durch eine Umgestaltung der Wegeführungen, die Schaffung von Aufenthaltsmöglichkeiten und die zusätzliche Unterbringung zielgruppenorientierter Nut-zungen (z. B. für ältere Menschen oder Kinder) aufzuwerten. Eine Umgestaltung der Grünflächen sollte unter aktiver Einbe-ziehung von Bewohnern im Untersuchungsgebiet erfolgen (z. B. im Rahmen eines Workshops). Insbesondere ist auf eine attrak-tive Gestaltung der Eingänge zu den Parkflächen zu achten, dies gilt sowohl für die Zugänge von der Louise-Schroeder-Straße, vom Nobistor und von der Königstraße als auch von dem seitlichen Eingang Schomburgstraße. Die Spiel- und Sportflächen sind zu erhalten und bei Bedarf aufzuwerten.

GEWOS empfiehlt, die heute in ihrer direkten Führung unter-brochene und mit einem Schwenk nach Westen versehene Wegeführung durch den Altonaer Grünzug wieder auf die ur-sprüngliche, direkte Achse zu verlegen. Idealerweise sollte dazu für die Einrichtung Alimaus ein anderer Standort durch den Bezirk gesucht werden, da das Gebäude der Einrichtung derzeit die direkte Nord-Süd-Grünachse beeinträchtigt. Eine Verlegung der Wegeverbindung nach Osten würde auch eine Verlegung der Fußgängerlichtzeichenanlage erfordern (vgl. Skizze).

Entwicklung der Grünfläche südlich der Lahrmannstraße in Abhängigkeit von der gesamten Umstrukturierung





Zentrumsfunktion / Wirtschaftsstandort

Das GEWOS-Konzept basiert auf einer funktionalen Neube-stimmung der verschiedenen Teilbereiche des Bezirkszentrums Altonas. Als einen Bereich mit zentraler Ausstrahlung sieht GEWOS den Abschnitt zwischen dem Spritzenplatz im Westen und dem Goetheplatz im Osten mit dem Bahnhof-Shoppingcenter als Bindeglied und Scharnier. Damit favorisiert GEWOS ein kompaktes Zentrum. Kompakte Zentren erweisen sich erfahrungsgemäß als wesentlich funktionsfähiger als räum-lich indifferente. Der eigentliche Fußgängerbereich umfasst - neben den beiden Plätzen - die Ottensener Hauptstraße und die Neue Große Bergstraße.

Die Große Bergstraße wird im Rahmen des Bezirkszentrums ergänzende Versorgungsfunktionen haben - zum Beispiel als Standort spezieller Fachmärkte und als Standort wohnortnaher Versorgungsstrukturen. Für die Straße bieten sich durch den Rückbau und die Neustrukturierung des Frappant-Forum-Kom-plexes die besten Entwicklungschancen.

Insgesamt betrachtet, kommt es durch die Umsetzung des Er-neuerungskonzeptes zu keiner nennenswerten Ausweitung des gegenwärtigen Verkaufsflächenbestandes. Vielmehr erfolgt durch die Realisierung des Bebauungsplans Altona-Altstadt 46 für die Neue Große Bergstraße und den Rückbau des Frap-pant-Komplexes eine Umschichtung von Flächen zu dem stär-ker frequentierten Standortbereich hin, was als zielkonform zur Schaffung eines kompakten Zentrums bewertet werden kann. Damit der östliche Bereich des Altonaer Bezirkszentrums zu-künftig eine entsprechende Frequentierung aufweist, sollte nach dem vorgeschlagenen Rückbau des Frappant-Komplexes an dieser Stelle ein neuer Einzelhandelsmagnet im Rahmen eines mischgenutzten Gebäudekomplexes etabliert werden. Die Analyse hat hier alternative Chancen und Potenziale entweder für

❏ einen Fachmarkt (> 2.500 m² - z. B. Sportfachmarkt „Globetrotter“) oder

❏ einen so genannten Multi-Store (1.500 - 2.000 m² aktionsweise wechselnde Sortimentsstrukturen) oder

❏ ein Marktkonzept (> 2.500 m²) als permanente Ergänzung zum Wochenmarkt auf dem Goetheplatz

erkennen lassen.

Funktionale Neubestimmung und kompaktes Zentrum

Große Bergstraße mit ergänzender Versorgungs-funktion

Keine Ausweitung des gegenwärtigen Verkaufs-flächenbestands



Tabelle 6 Einzelhandelsflächenbilanz

Flächenbestand Tragfähiges Flächenpotenzial nach Kaufkraft für das Untersuchungsgebiet

Veränderung durch das

Erneuerungskonzept

B-Plan-Bereich Neue Große Bergstraße

5.000 m² + 5.000 m² (davon 2.000 m²

für Banken)

Frappant 8.000 m² - 4.000 m²

Forum 5.000 m² o

Übrige Große Bergstraße 7.000 m² o

Nobistor 4.000 m² o

Gesamt 29.000 m²

35.000 m²

30.000 m² (28.000 m²)

© GEWOS

Hinsichtlich der Büroflächensituation sieht das Erneuerungkon-zept eine deutliche Verringerung des Angebotes (Frappant) bzw. einen Rückbau nicht mehr nachfragegerechter Flächen-qualitäten (evtl. partielle Umwandlung der Büroflächen im Fo-rum) vor. Sofern in diesem Bereich keine öffentlichen Einrich-tungen platziert werden, ist eine Reduzierung des Büroflächen-potenzials um rund 50 Prozent sinnvoll. Im Zuge der Neube-bauung des Frappant-Areals sollten neue Büro- und Praxisflä-chen im Bereich des Goetheplatzes konzentriert werden, wobei eine Größenordnung von mehr als 3.500 m² nicht überschritten werden sollte.

Tabelle 7 Büroflächenbilanz (Büros und Arztpraxen)

Flächenbestand (geschätzt)

Veränderung durch das

Erneuerungskonzept

B-Plan-Bereich Neue Große Bergstraße

3.000 m² +

Frappant 7.500 m² - -

Forum 16.700 m² (- -)*

Übrige Große Bergstraße

keine Angaben o

Nobistor keine Angaben (+)**

Gesamt > 35.000 m² < 25.000 m²

© GEWOS

* Starke Reduzierung der nicht mehr nachfragerechten Büroflächen durch Rückbau und/oder Umwandlung z. B. in Wohnungen, Boardinghaus, Hotel ** Im Zuge der Klinikerweiterung zusätzliche Büroflächen wahrscheinlich

Rückbau der nicht mehr nach-fragegerechten Büroflächen im Frappant-Forum-Komplex



Den größten Entwicklungsschub - auch hinsichtlich der Arbeits-platzsituation - wird das Gebiet durch den konsequenten Aus-bau als Gesundheitsstandort erfahren. In diesem Zusammen-hang müssen die Erweiterungspläne der ENDO-Klinik am No-bistor genutzt werden, um ein Wirtschaftscluster mit dem Fokus „Gesundheit und Prävention“ anzustoßen. Die sich bereits heu-te abzeichnende Funktionsmischung im Gebiet (Hotel, Klinik, Nahversorgung) muss aufgegriffen und weiterentwickelt wer-den. Ansatzpunkte für ein solches Cluster sind:

Á Ausbau und Erweiterung der Kliniken im Gebiet und im angrenzenden Umfeld

Á Etablierung von Aus- und Weiterbildungsinstituten aus dem medizinischen und gesundheitlichen Bereich

Á Stabilisierung und - wenn möglich - Ausbau der Ärztedichte

Á Ausbau ergänzender Einrichtungen (Reha, Wellness, Bera-tung)

Á Ausbau des Hotelstandortes an der Thedestraße zu einem Tagungshotel und Boardinghaus

Umstrukturierung Neue Große Bergstraße

Zur Erhöhung der Attraktivität des Zentrums ist eine Verbesse-rung des Erscheinungsbilds des Bereichs Neue Große Berg-straße durch die Verkleinerung des Straßenraums und eine klarere Gliederung von entscheidender Bedeutung. Mit der Erstellung des Bebauungsplans Altona-Altstadt 46 wurde eine wesentliche Grundlage für die sinnvolle Umgestaltung des nördlich an die Neue Große Bergstraße angrenzenden Bau-blocks gelegt. Durch die Neubebauung erfolgt ein sinnvoller Funktionsausbau. Im Sinne einer Funktionsmischung ist neben den im Erdgeschoss angesiedelten Einzelhandelsflächen sowie zusätzlichen Büroflächen (u. a. im markanten Kopfbau gegen-über des Bahnhofs) die Unterbringung von rund 80 Wohnungen angedacht. Durch Fassadensanierung, Fassadenumgestaltung und ein einheitliches Werbeflächenkonzept sollte im Rahmen der Sanierung darüber hinaus auch die südliche Straßenfront der Neuen Großen Bergstraße gestalterisch aufgewertet wer-den.

Städtebauliche Umstrukturierung im Bereich Frappant und Forum

Das Erneuerungskonzept sieht aus städtebaulichen und funkti-onalen Gründen einen Rückbau des Frappant-Komplexes (Flä-che B) vor. Sowohl die Einzelhandels- als auch die Büroflächen entsprechen nicht mehr den qualitativen Anforderungen der heutigen Nachfrage. Die Betriebsform Kaufhaus funktioniert zudem nur noch an wenigen Standorten und zieht sich mehr und mehr aus den Stadtteilen zurück. Auch die im Forum-Komplex (Fläche C) angesiedelten Büro- und Einzelhandelsflä-

Umsetzung des Bebauungs-plans Altona-Altstadt 46

Konsequenter Ausbau als Gesundheitsstandort

Rückbau von Frappant und Forum



chen entsprechen in ihrer derzeitigen Ausprägung qualitativ nicht mehr der heutigen Nachfrage. Um die Entwicklungschan-cen des Zentrums zu steigern, sollte der Frappant-Forum-Komplex insgesamt umstrukturiert werden. Nach den Untersu-chungsergebnissen ist der gleichzeitige Rückbau des Forum-Komplexes sinnvoll. Durch die unterschiedliche Ausgangslage beider Gebäudekomplexe scheint der sinnvolle Rückbau des Forums solange unwahrscheinlich, wie die Wohnungen im Fo-rum gut vermietet sind und der derzeitige Eigentümer einen Umbau der Einzelhandelsflächen (zukünftig ohne Ladenpassa-ge) sowie die Vermarktung dieser Flächen an vorzugsweise großflächigen Einzelhandel plant.

Konzeptstudien zur Entwicklung der Flächen Frappant/Forum



Für die aussichtsreichere Neubebauung des Frappantgrund-stücks wird eine Grundflächenzahl von 0,7 vorgeschlagen so-wie eine fünfgeschossige Bauweise. Damit würde ein Neubau über eine Bruttogeschossfläche (BGF) von ca. 35.000 m² ver-fügen. Die im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen überschlägig ermittelte Erlössituation nach Varianten (z. B. nur Mietwohnungen oder Miet- und Eigentumswohnungen für den Neubau) zeigt, dass sich die Baukosten nach 8 bzw. 13 Jahren amortisiert haben. Investoren engagieren sich jedoch nur dann, wenn die monatlichen Zinsbelastungen für die Finanzierung deutlich unter den Mieteinnahmen liegen und damit auch die Investitionskosten sowie eine entsprechende Rendite erwirt-schaftet werden können. Nach Einschätzung von GEWOS trifft dies eher zu, wenn die Abbruchkosten nicht selbst getragen werden müssen und die Kosten für den Grundstückserwerb moderat ausfallen

Wenn das Frappantgebäude sich selbst überlassen oder einer Zwischennutzung der Vorzug gegeben wird, bleibt der Baukör-per - der übrigens aktuell im Zusammenhang mit der Karstadt-krise in fast allen wichtigen deutschen Publikationen als Nega-tiv-Beispiel abgebildet war - als Symbol des Niedergangs für einen ganzen Stadtteil erhalten. Daher sieht das GEWOS-Konzept folgerichtig vor, die Rahmenbedingungen durch das Sanierungsverfahren so zu gestalten, dass sich Investoren frühzeitig engagieren. Potenziale hierfür sind - wie die über-schlägig ermittelten Baukosten und Erlössituationen zeigen - vorhanden.

Verbesserung der Fußwegeverbindung zum Bahnhof

Im Rahmen der Sanierung sollten die Wegeverbindungen und deren Nutzung in einem gesonderten Gutachten untersucht und technische und architektonische Lösungen für eine verbesserte Wegeverbindung vom westlichen Zentrum und vom Bahnhof in das östliche Altonaer Zentrum (Neue Große Bergstraße) erar-beitet werden. Der Fußgängertunnel stellt in seinem heutigen

Abbruchsubvention und moderate Grundstückskosten erleichtern Investorensuche für Frappant und Forum

Frappant-Forum-Komplex als Symbol des Niedergangs

Schaffung einer attraktiven Fußgängerunterführung



Zustand und seiner heutigen Dimension keine attraktive Ver-bindung dar. Hier muss zumindest durch einen umfangreichen Umbau eine attraktive, helle und weit wirkende Fußgängerun-terführung geschaffen werden (z. B. ähnlich der zwischen Hauptbahnhof und Mönckebergstraße).

Im Rahmen der Umgestaltung des östlichen Bahnhofsvorplat-zes sollte darüber hinaus die Wegeverbindung zwischen der Fernbahnhofshalle und der Großen Bergstraße ebenfalls ge-stalterisch und funktional aufgewertet werden. Eine geeignete Platzierung der dort notwendigen Fußgängerampel hängt von der zukünftigen Gestaltung des Vorplatzes ab.

Umgestaltung des Goetheplatzes

Im Übergang zwischen der Neuen Großen Bergstraße als östli-ches Altonaer Zentrum und der Großen Bergstraße mit ihrer ergänzenden Versorgungsfunktion nimmt der so genannte Goe-theplatz eine wichtige Scharnierfunktion ein, die derzeit durch seine Gestaltung noch nicht unterstützt wird. Die identitätsstif-tende Gestaltung und die endgültige Namensgebung dieser Fläche ist daher eines der wesentlichen Kernprojekte im Rah-men der Gebietssanierung. Der Vorschlag von GEWOS sieht die Verlagerung des Wochenmarkts auf den Goetheplatz vor, so dass er eine Klammer bildet und sich sowohl nach Westen in die Neue Große Bergstraße als auch nach Osten in die Große Bergstraße ausdehnen kann. Die Platzfläche sollte als Fußgän-gerzone gestaltet werden; am Nordrand ist die zukünftige Kommunaltrasse als Fläche für den Fahrverkehr einzuplanen.

Ausbau des Gewerbestandortes Nobistor

Im Bereich Nobistor sieht GEWOS auf der Fläche H umfassen-de städtebauliche Umstrukturierungen vor, die eng mit den Erweiterungsplänen der ENDO-Klinik verknüpft sind. Diese plant den Abriss aller Gebäude auf den südlich der Kleinen Marienstraße befindlichen Flächen der ENDO-Klinik für die Neuerrichtung eines Funktionstrakts und Bettenhauses der Akutklinik. Der geplante Neubau soll sieben Vollgeschosse plus Staffelgeschoss umfassen.

GEWOS sieht in den Um- und Ausbauten des Klinikareals die Chance, den Bereich Nobistor städtebaulich und funktional aufzuwerten und hier einen Gewerbestandort mit dem Fokus „Gesundheit“ zu etablieren. Im Rahmen der Straßenquer-schnittsverringerung der Louise-Schroeder-Straße wird eine Möglichkeit gesehen, den Klinik-Altbau durch ergänzende Neu-bauten städtebaulich zu fassen und dadurch den Block und den Straßenraum attraktiver zu gliedern. In den Neubauten sollten gewerbliche Flächen untergebracht werden, in denen vor allem Firmen aus dem Gesundheitsbereich unterkommen. Im Zuge der Neustrukturierung sollte das eingeschossige Gebäude Ecke Louise-Schroeder-Straße/Kleine Marienstraße durch eine att-

Verbesserung der Wegever-bindungen im Rahmen der Bahnhofsvorplatzumgestaltung

Identitätsstiftende Gestaltung des Goetheplatzes

Erweiterungspläne der ENDO-Klinik als Chance nutzen

Gewerbestandort mit Fokus „Gesundheit“ etablieren



raktivere, höhergeschossige Neubebauung ersetzt werden. Das Gebäude befindet sich bereits im Klinikeigentum

Gesellschaftliches / kulturelles Zentrum

Die Besucherfrequenz des Gebiets könnte durch die Unterbrin-gung öffentlicher, behördlicher Einrichtungen erhöht werden. Es sollte daher geprüft werden, ob behördliche Einrichtungen in das Gebiet verlagert werden können. Gleichzeitig sollte das historische Postgebäude wieder stärker in den Zentrumsbereich einbezogen und seine Bedeutung durch Funktionsausbau ge-steigert werden. Künstlerprojekte sind insbesondere als Inte-rimsprojekte dort sinnvoll, wo trotz des bestehenden Umstruktu-rierungsbedarfs kurzfristig keine Umsetzung des Erneuerungs-konzepts erfolgen kann. Damit eine positive Außenwirkung erzielt und auch über die Grenze von Altona hinaus Menschen in das Gebiet gezogen werden, sollen die vorhandenen öffentli-chen Freiflächen für Veranstaltungen bzw. Events ausgerüstet werden. Möglichkeiten dazu wurden im Rahmen der Altonale und des Open-Air-Kinos aufgezeigt. Auch die Durchführung von attraktiven Themenflohmärkten sollte angeregt werden. Zur Belebung der Achse Neue Große Bergstraße / Große Berg-straße eignet sich unter anderem eine Erweiterung des Ange-bots an Außengastronomie.

Wohnen und Bevölkerungsstruktur

In der Ausweitung des Wohnraumangebots durch Neubau sieht GEWOS die Chance zur Durchmischung der Sozialstruktur und zur Erhöhung der Kaufkraft im Gebiet.

Potenzielle Bauflächen ergeben sich im Rahmen des Erneue-rungskonzepts an mehreren Stellen:

Á Umstrukturierungsfläche A Entsprechend des neuen Bebauungsplans ist es Ziel, in den oberen Geschossen der Neubebauung überwiegend Wohnungen unterzubringen

Á Umstrukturierungsflächen B und ggf. C Im Rahmen einer Funktionsänderung ist hier ein erhebli-cher Anteil an Wohnflächen angedacht

Á Block 204/21 und 204/22 Im Rahmen der kleinteiligen Blockreparatur ergeben sich Bauflächen für Wohnungsbau

Á Umstrukturierungsfläche E Neben öffentlichen Nutzungen sollte dieser Bereich für Wohnungsneubau genutzt werden. Insbesondere durch die Lage am Grünzug können die Flächen als hochwertig be-zeichnet werden

Künstlerprojekte und Events fördern

Ausweitung des Wohnraum-angebots zur Durchmischung der Sozialstruktur



Á Umstrukturierungsfläche G Die ergänzende Bebauung im Rahmen der Schaffung einer stadträumlichen Kontinuität eignet sich sowohl für die Funk-tion Wohnen als auch für die Funktion öffentliche/soziale Nutzungen

Tabelle 8 Im Erneuerungskonzept vorgesehene Wohnungsbestandsentwicklung nach Bereichen

BereichHeutiger

Wohnungsbestand Bestands-

entwicklung

Reduktionsgebiet Lamp´lweg (Dreieck zwischen Max-Brauer-Allee, Goethestr. und Große Bergstr.)

rd. 160 WE O

Gebiet zwischen Goethestr., Schomburgstr. und Große Bergstr./ Louise-Schroeder-Str.

rd. 850 WE +

Erweiterungsgebiet nördl. Schomburgstr. (zwischen Thedestr., Govertsweg und Unzerstr.)

180 WE +

Bereich Nobistor südlich Loui-se-Schroeder-Str.

rd. 150 WE + +

Grundstück Frappant 0 WE +++

Grundstück Forum 244 WE O / +

Reduktionsgebietzwischen Altonaer Poststr., Lawaetzweg und Jessenstr.

212 WE O

Gebiet zwischen Neue Große Bergstr. und Große Bergstr. (neue B-Plan)

0 WE + +

Erweiterungsgebiet südl. Neue Große Bergstr.

0 WE O

Insgesamt rd. 1.800 WE rd. 440 WE

O = Wohnungsbestand bleibt weitgehend gleich + = < 50 WE Zuwachs ++ = 50 - 150 WE Zuwachs +++ = > 150 WE Zuwachs © GEWOS

Anmerkungen zu Tabelle 9:

1) Bestandserweiterung durch Neubau auf Blockreparaturflächen wird durch Bestandsreduzierungen in Folge von Wohnungszusammenlegungen in den Beständen der 50er Jahre reduziert

2) Im Zuge des ENDO-Klinik-Neubaus kommt es zum Abriss von 28 WE (Nobistor 26), Bestandserweiterung resultiert aus vorgeschlagenem Neu-bau nördlich des jüdischen Friedhofs



Bei der Errichtung von zusätzlichem Wohnraum soll in ausrei-chendem Maße attraktiver Wohnraum für Haushalte mit mittle-rem bis höherem Einkommen geschaffen werden, um die Sozi-alstruktur im Gebiet positiv zu verändern. Daher sollte der freifi-nanzierte Wohnungsneubau einen nicht unwesentlichen Teil des Wohnungsneubaus ausmachen. Dabei steht insbesondere die Schaffung von Wohneigentum im Vordergrund, um die Stabilität im Gebiet zu erhöhen. Geeignete Flächen für die

Errichtung von Eigentumswohnungen sind insbesondere die Umstrukturierungsflächen A (Neue Große Bergstraße) sowie B und C (Frappant/Forum).

Sowohl bei der Errichtung von Wohnungsneubau als auch bei der Modernisierung im Bestand ist darauf zu achten, dass auch größere Wohneinheiten geschaffen werden. Das Untersu-chungsgebiet ist heute in erheblichem Maße durch kleine Woh-nungen geprägt. Erhöht sich bei Haushalten der Wohnflächen-anspruch, kommt es mangels eines entsprechenden Angebots oftmals zu Fortzügen aus dem Gebiet. Ein Angebot an größe-ren Wohnungen kann daher ebenfalls zur Stabilität im Gebiet beitragen. Bei der Dimensionierung und Ausstattung der Woh-nungen ist allerdings zwischen Wohneigentum, frei finanziertem Mietwohnungsneubau und gefördertem Wohnraum zu differen-zieren.

Für den im Gebiet befindlichen Wohnungsbau der fünfziger Jahre sollten typgerechte Modernisierungen und Wohnungszu-sammenlegungen angeregt werden. Während beim Neubau auch die Schaffung von hochwertigem Wohnraum im Vorder-grund steht, sollte bei Instandsetzungs- und Modernisierungs-maßnahmen preisgünstiger Wohnraum erhalten bleiben, um ein breites Bevölkerungsspektrum zu sichern und der Verdrängung von Haushalten aus dem Gebiet entgegenzuwirken.

Um die Stabilität und die Verbundenheit der Bewohner mit ih-rem Stadtteil zu fördern, sollte die Schaffung von Wohneigen-tum unterstützt werden, beispielsweise durch die Bereitstellung einiger Neubauflächen für Wohnprojekte. Hierfür eignen sich unter anderem die Flächen für die angedachten Blockrand-reparaturen nördlich der kleinen Bergstraße sowie die Fläche nördlich des jüdischen Friedhofs.

Erschließung und Verkehr

Zur Verbesserung der inneren Erschließung des Gebiets sowie zur Sichtbarmachung dortiger Einzelhandels- und Dienstleis-tungsangebote ist die Einrichtung einer Kommunaltrasse - wie von der Planungswerkstatt beschlossen - sinnvoll. Nach Prü-fung unterschiedlicher Varianten des Umbaus und der verkehr-lichen Nutzung (z. B. hinsichtlich der Verkehrsart, Einrichtungs-

Freifinanzierter Wohnungs-neubau und Wohneigentum

Berücksichtigung von Wohn-projekten

Typgerechte Modernisierungen und Wohnungszusammenle-gungen im 50er-Jahre-Bestand

Schaffung größerer Wohneinheiten

Verbesserung der inneren Erschließung



versus Zweirichtungsverkehr) kommt GEWOS zu dem Ergeb-nis, dass eine einspurige Fahrtrasse (4,50 m breit) entstehen sollte, die in Ost-West-Richtung für Busse, Taxen und Zuliefer-verkehr befahrbar ist und die im Westen in den bereits befahr-baren Teil der Großen Bergstraße mündet. Auf dem Goethe- und dem Jessenplatz sollten Bushaltestellen eingerichtet wer-den. Um den Busverkehr zu ermöglichen, ist die Verstärkung der heute auf 7,5 Tonnen beschränkten Fahrspur sowie die Verlegung von Großpflaster oder die Asphaltierung notwendig. Gespräche mit dem HVV und der Hamburger Hochbahn AG haben ergeben, dass eine Verlegung der Buslinien 37, 112 und 283 in Richtung Bahnhof Altona in die Große Bergstraße denk-bar ist. Eine notwendige Voraussetzung hierfür ist die zügige Betriebsabwicklung an der Ecke Max-Brauer-Allee, die mit der dort geplanten Busvorrangschaltung abzustimmen ist.

Ziel des Erneuerungskonzepts ist die Schaffung einer stadt-räumlichen Kontinuität zwischen dem Altonaer Zentrum und dem Nobistor und die Verringerung der heute überdimensio-nierten Louise-Schroeder-Straße (rund 13.000 Fahrzeuge pro Tag) von drei auf zwei Fahrspuren unter Beibehaltung des Ein-richtungsverkehrs. Durch die Wegnahme der südlichen Fahr-spur werden öffentliche Flächen frei, die eine bauliche Ergän-zung in den Umstrukturierungsgebieten G und H ermöglichen.

Zur Verbesserung der Anbindung des östlichen Altonaer Zent-rums an den Bahnhof wird die Gestaltung einer attraktiven ebenerdigen Verbindung in Form einer Fußgängerampel mit breitem Überweg und einer kurzen Ampelschaltung (Beispiel Hauptbahnhof / Spitalerstraße) vorgeschlagen.

Derzeit gibt es für das vorhandene Einzelhandels- und Dienst-leistungsangebot mit über 1.000 Stellplätzen ausreichend Park-plätze, die jedoch aufgrund ihrer rückwärtigen Lagen, ihres Zustands (insbesondere Parkhaus Frappant) und ihrer Kosten nicht immer attraktiv sind. Außerdem ist die Ausschilderung des Parkraums unzureichend. Zu wenig Schilder weisen an den wichtigen Verkehrsachsen auf das vorhandene Stellplatzange-bot hin. Im Rahmen der für das Erneuerungskonzept überlegten umfassenden städtebaulichen Umstrukturierungen ist auch die Erstellung eines Parkraumkonzepts für das östliche Altonaer Zentrum erforderlich.

Querschnittsverringerung Louise-Schroeder-Straße

Veränderung des Fußgänger-überwegs zwischen Bahnhof und Neue Große Bergstraße

Erstellung eines Parkraumkonzepts



Umsetzungsstrategien

Notwendigkeit der Sanierung

Im Rahmen der bisher durchgeführten Vorbereitenden Untersu-chungen nach § 141 BauGB konnten im Untersuchungsgebiet zahlreiche städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 (2) BauGB festgestellt werden. Dabei handelt es sich vordring-lich um Missstände, die die Funktionsfähigkeit des Gebiets beeinflussen, insbesondere in Bezug auf

- die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich

- den fließenden und ruhenden Verkehr

Neben funktionalen Missständen liegen im Gebiet auch bauli-che Missstände im Sinne des § 136 BauGB vor, insbesondere in Bezug auf die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Woh-nungen und Arbeitsstätten. Bei zahlreichen Gebäude im Unter-suchungsgebiet konnten Mängel an der äußeren Gebäudesub-stanz festgestellt werden, die die Wohn- und Arbeitsverhältnis-se deutlich beeinträchtigen.

Insbesondere die Stabilisierung bzw. Stärkung der Zentrums- bzw. Versorgungsfunktion des östlichen Altonaer Bezirkszent-rums als stadtentwicklungspolitische Zielsetzung bedarf geziel-ter und gesteuerter Maßnahmen der öffentlichen Hand. Ziel muss es sein, attraktive städtebauliche Rahmenbedingungen für Investoren, Gewerbemieter und Kunden zu schaffen. Dies wird sich nicht allein durch den Markt erreichen lassen. Es muss davon ausgegangen werden, dass es ohne gegensteu-ernde Maßnahmen zu einem anhaltenden Niedergang des Un-tersuchungsgebiets als Teil des Altonaer Zentrums und Versor-gungsstandort kommen wird.

Gebietsabgrenzung

Die Gebietsabgrenzung ist das Ergebnis eines Abwägungspro-zesses, in dem unterschiedliche Faktoren berücksichtigt wur-den. Nach Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen hält GEWOS die gewählte Gebietsabgrenzung mit den folgenden Veränderungen (Ergänzungs- und Reduktionsgebiete) für zweckmäßig:

Funktionale Missstände festgestellt

Bauliche Missstände festgestellt

Änderungsvorschläge zur Gebietsabgrenzung

Öffentliches Interesse gegeben



Ergänzungsgebiete:

❏ Ergänzungsgebiet (1) südlich der Neuen Großen Berg-straße: Aufgrund festgestellter funktionaler und substan-zieller Mängel und der funktionalen Verknüpfung zum Zentrumsbereich Neue Große Bergstraße wird eine Einbe-ziehung dieses Bereichs vorgeschlagen.

❏ Ergänzungsgebiet (2) Bruno-Tesch-Gesamtschule und südlich angrenzender Wohnungsbestand bis zur Schom-burgstraße: Die Wohngebäude in diesem Bereich weisen erheblichen Sanierungsbedarf auf. Hier besteht die Chan-ce wegweisender Initativprojekte im Wohnungsbestand der fünfziger Jahre. Für das ehemalige Schulgelände ergeben sich Entwicklungschancen im Sinne des Sanierungsziels Stärkung der Wohnfunktion.

❏ Ergänzungsgebiet (3) Hochbunker Schomburgstraße 6 - 8: Das negative Erscheinungsbild des Bunkers an einer wich-tigen Nahtstelle zwischen Wohnen und Grünflächen wirkt sich nachteilig auf das gesamte Gebiet aus. Für den Bun-ker bzw. das Grundstück sind im Sinne der Sanierungszie-le Nutzungsalternativen zu prüfen. Vorgeschlagen wird die Durchführung eines Beispielprojekts mit dem Ziel, Wohn-nutzung in (auf) den Bunker zu integrieren.

Reduktionsgebiete

❏ Reduktionsgebiet (1) östlich und westlich des Lamp’lwegs

❏ Reduktionsgebiet (2) südlich des Lawaetzweg

Hier konnten keine städtebaulichen Missstände festgestellt werden. Eine Einbeziehung dieser Bereiche in die Sanierung ist für die Verwirklichung der angestrebten Sanierungsziele nicht erforderlich.

Verfahrensart

GEWOS empfiehlt die Anwendung des vereinfachten Sanie-rungsverfahrens unter Ausschluss der besonderen sanierungs-rechtlichen Vorschriften gemäß §§ 152-155 BauGB. GEWOS geht davon aus, dass es durch die im Erneuerungskonzept angedachten Maßnahmen nicht zu Bodenwertsteigerungen im Gebiet kommen wird. Die in der Bodenrichtwertkarte 2002 aus-gewiesenen Bodenrichtwerte für den durch Einzelhandels- und Büronutzungen geprägten Bereich der Neuen Großen Berg-straße und der Großen Bergstraße sind lage- und nutzungsbe-dingt bereits sehr hoch und wurden teilweise schon nach unten korrigiert. Bei der im Erneuerungskonzept vorgesehen Funkti-onsänderung hinsichtlich einer Verringerung der Funktion Ein-zelhandel zugunsten einer Stärkung der Funktion Wohnen ist eine Steigerung der Bodenrichtwerte nicht wahrscheinlich.

Vorschlag von drei Ergänzungsgebieten

Zwei Reduktionsgebiete sinnvoll

GEWOS empfiehlt das vereinfachte Sanierungs-verfahren



Bei der Anwendung des vereinfachten Verfahrens sollte es zu keinem Ausschluss der Genehmigungspflicht insgesamt nach § 144 BauGB oder der Absätze 1 und 2 des § 144 BauGB kommen. Die Grundstücke im Gebiet befinden sich überwie-gend in Privateigentum. Zur erfolgreichen Umsetzung der Sa-nierung ist es notwendig, die Entwicklungen im Gebiet gemäß des städtebaulichen Erneuerungskonzepts in Form eines Ge-samtansatzes zu beeinflussen. Eine wesentliche Vorausset-zung dafür ist das Wissen um private Vorhaben, das durch die Vorschriften der §§ 144, 145 BauGB zur Genehmigungspflicht sichergestellt werden kann.

Umsetzungsaspekte Der Umfang der vorgeschlagenen Umstrukturierungs- und Ent-wicklungsmaßnahmen erfordert nach Schätzungen von GEWOS bei zügiger Umsetzung einen langfristigen Zeithorizont von ca. 12 Jahren. Die im Erneuerungskonzept vorgesehenen Maßnahmen müssen mit den Beteiligten inhaltlich und zeitlich und im Verhältnis zueinander abgestimmt werden, um ein ho-hes Maß an Akzeptanz bei den Betroffenen zu erreichen, aber auch, um positive Synergieeffekte hinsichtlich des Mitteleinsat-zes zu erzielen. Insbesondere Beeinträchtigungen für die loka-len Händler sollten möglichst gering ausfallen. GEWOS hat einen entsprechenden Zeit- und Maßnahmenplan erarbeitet, der dem Originalbericht zu entnehmen ist.

Von bestimmten, im Erneuerungskonzept vorgesehenen Pro-jekten ist eine Impulswirkung für die zukünftige Entwicklung des gesamten Gebiets zu erwarten. Dazu gehört auch die Umset-zungen der Planungen für den Bereich nördlich der Neuen Große Bergstraße (Fläche A), die dem Bebauungsplan Altona-Altstadt 46 zu Grunde liegen.

Ein weiteres Projekt mit entscheidendem Impulscharakter ist die städtebauliche Umstrukturierung der Frappant- und Forum-Flächen (Fläche B und C). Nur wenn es gelingt, möglichst kurz-fristig die Eigentümer zu den im Erneuerungskonzept ange-dachten Abriss- und Neubau- bzw. Umgestaltungsmaßnahmen zu bewegen, wird es gelingen, positive Entwicklungssignale für das gesamte Gebiet zu setzen.

Da die Stadt hier aufgrund der Eigentumsverhältnisse über wenig Einflussmöglichkeiten verfügt, sollte sie über die Mög-lichkeit ergänzender Förderungen (z. B. durch Abrissförderung) die notwendigen Incentivs geben. Von städtischer Seite kann ferner die Umgestaltung des so genannten Goetheplatzes als Initiativprojekt genutzt werden.

Für den Bereich Nobistor stellen die geplanten Neu- und Um-baumaßnahmen der ENDO-Klinik das wesentliche impulsge-bende Projekt dar, von denen das ganze Gebiet profitieren wird.

Abrissförderung in Erwägung ziehen

Zügige Umstrukturierung der Fläche Frappant und Forum

Umsetzung der Planungen für die Neue Große Bergstraße als Impuls

Zeitliche und inhaltliche Abstimmung der Maßnahmen

Von einem Ausschluss der Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB wird abgeraten

ENDO-Klinik-Erweiterung als Impuls für das Nobistor



Im Wohnungsbestand sollte als Pilotprojekt mit Beispielcharak-ter die Modernisierungsmaßnahme in einem der Fünfziger-Jahre-Bestände angeregt werden. Dazu eignet sich unter ande-rem der SAGA-Bestand zwischen Schomburgstraße und Bal-thasarweg.

Der Transparenz des Sanierungsverfahrens kommt eine hohe Bedeutung zu. Daher sind umfassende Informationen und ein verlässliches Beratungsangebot Seitens des Sanierungsträgers und der beteiligten Behörden wichtig. Den von der Sanierung Betroffenen ist ausreichend Gelegenheit zu geben, sich aktiv in den Erneuerungsprozess mit einzubringen und sich an den Planungsentscheidungen zu beteiligen.

Aufgrund der Komplexität der Probleme, der tiefgreifenden Um-strukturierungsvorschläge sowie der festgestellten hohen Mit-wirkungsbereitschaft schlägt GEWOS die Einrichtung eines vom Sanierungsträger betreuten Sanierungsbeirates vor. Die-ser sollte, sobald der Sanierungsträger eingesetzt ist, seine Arbeit aufnehmen.

MitwirkungsbereitschaftGEWOS hat im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchung insgesamt drei öffentliche Informationsveranstaltungen und zahlreiche Gespräche mit Betroffenen, Eigentümern und Fach-behörden, Initiativen (z. B. Planungswerkstatt, Lebendiges Al-tona) sowie auch Investoren geführt. Darüber hinaus wurde eine projektbezogene eigene Internetseite sowie eine Telefon-hotline für Rückfragen eingerichtet.

Im Rahmen der drei öffentlichen Veranstaltungen - die sehr gut besucht waren - wurden Anlass, Ziele und Vorgehen der Vorbe-reitenden Untersuchungen vorgestellt sowie die Ergebnisse des Erneuerungskonzepts in ihren wesentlichen Grundzügen prä-sentiert und mit den Bürgern diskutiert. Die Diskussionsanre-gungen wurden aufgenommen und in sinnvoller Weise im Rahmen des Konzeptes verarbeitet.

Die Gespräche mit den Initiativen - wie der Planungswerkstatt, dem Quartiersmanagement oder Lebendiges Altona - sind ebenfalls positiv verlaufen. Die Vorschläge der Planungswerk-statt wurden - sofern diese mit den Ergebnissen aus der Be-standsanalyse und den daraus abgeleiteten Sanierungszielen und -maßnahmen vereinbar waren - als Anregung aufgegriffen.

Die Gespräche mit den Fachbehörden, sowie den größeren Immobilieneigentümern (u. a. ENDO-Klinik, Banken, SAGA, BVE, Eigentümer von Frappant und Forum) im Gebiet sind ebenfalls sehr positiv und konstruktiv verlaufen. Alle größeren Immobilieneigentümer, mit denen GEWOS gesprochen hat, stehen einem Sanierungsverfahren grundsätzlich positiv oder neutral gegenüber. Alle Gesprächspartner erwarten von der Sanierung positive Effekte.

Beispielhafte Modernisierun-gen im 50er-Jahre-Bestand

Transparenz und Beratung während des Sanierungs-verfahrens

Einrichtung eines Sanierungs-beirats

Anregungen der Bürger in das Konzept eingearbeitet

Zahlreiche Gespräche mit örtlichen Initiativen und Akteuren

Positive Erwartungshaltung gegenüber der Sanierung



Träger öffentlicher Belange Im Juli und August 2004 wurde den Trägern öffentlicher Belan-ge Gelegenheit gegeben, zu dem Entwurf des städtebaulichen Erneuerungskonzepts (Planerische Darstellung und Erläute-rungsbericht vom Juli 2004) Stellung zu nehmen. In den Bericht Teil A konnte Einsicht genommen werden. Insgesamt wurden 44 Träger öffentlicher Belange angeschrieben. Wie angekün-digt, wird bei Nichtantwort von einer Zustimmung ausgegangen.

Insgesamt findet die Absicht, das Gebiet Altona-Altstadt Große Bergstraße/Nobistor förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen, bei allen Trägern öffentlicher Belange Zustimmung. Hinsichtlich des Entwurfs des städtebaulichen Erneuerungskonzepts sowie der Gebietsabgrenzung wurden von einigen Trägern Bedenken geäußert bzw. weitere Anregungen gegeben. Die Anregungen und Kritikpunkte wurden von GEWOS verifiziert, auf Plausibilität geprüft und in sinnvollem Kontext in das städtebauliche Erneue-rungskonzept mit Stand Dezember 2004 eingearbeitet.

Ausblick und weitere Empfehlungen Die Untersuchungen haben gezeigt, dass im Gebiet grundle-gende Veränderungen stattfinden müssen, wenn der Abwärts-trend aufgehalten und die Zukunftsfähigkeit des Gebietes wie-der hergestellt werden sollen. Dabei stellen die Problematik und die Funktion des Gebietes besondere Anforderungen an das Sanierungsverfahren bzw. die Förderinhalte. Zudem ist es an-gesichts des offensichtlichen Problemdrucks wichtig, zügig mit der Sanierung und der Umsetzung des Erneuerungskonzeptes bzw. den vorgeschlagenen Initiativprojekten zu beginnen.

In der Vergangenheit wurden durch verschiedene Einzelmaß-nahmen unterschiedliche Signale gesetzt, die den Niedergang des Gebietes und den Bedeutungsverlust des östlichen Teils des Bezirkszentrums jedoch nicht stoppen konnten. Mit dem erarbeiteten Sanierungskonzept liegt erstmals ein fundiertes Gesamtkonzept vor, von dessen Umsetzung eine deutliche Revitalisierung für das Gebiet zu erwarten ist. Das Erneue-rungskonzept setzt bei den grundlegenden Problemen an und baut auf den festgestellten endogenen Entwicklungspotenzialen auf. Bestehende Funktionen werden überdacht und zukunftsfä-hig neu geordnet bzw. definiert. Dadurch erhält das Gebiet eine nachhaltige Entwicklungsperspektive.

Bei dem angestrebten Sanierungsverfahren muss die gezielte Förderung privater und öffentlicher Investitionen im Vorder-grund stehen. Jede Aufwertung und Entwicklung eines Quar-tiers ist auf die Mitwirkung insbesondere der Grundeigentümer und Investoren angewiesen. Bei dem vom Senat gesetzten Schwerpunkt der Entwicklung von Zentren ist die Kooperation insbesondere auch mit den Gewerbetreibenden unabdingbar.

Grundsätzliche Zustimmung durch die Träger öffentlicher Belange

Zügiger Sanierungsbeginn wichtig

Erstmals Gesamtkonzept

Kooperation mit Gewerbe-treibenden entscheidend



Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen konnte eine hohe Mitwirkungsbereitschaft von Bürgern und Eigentümern festgestellt werden. Hieran sollte im Sanierungsverfahren an-geknüpft werden, indem frühzeitig ein Sanierungsbeirat ins Leben gerufen wird, der durch einen extern zu beauftragenden Moderator geführt und gelenkt wird. Wichtig ist es auch, eine die Sanierung begleitende intensive Öffentlichkeitsarbeit zu betreiben, um eine hohe Akzeptanz der notwendigen Maßnah-men bei den Bürgern und den Betroffenen zu erreichen.

Der hohe Problemdruck sowie die Mischung aus funktionalen und städtebaulichen Missständen bedingt auch eine Auswei-tung der Fördermöglichkeiten im Rahmen der Sanierung. Bis-her werden zum Beispiel der Rückbau und/oder die Sanierung vorwiegend gewerblicher Gebäude nur in Ausnahmen geför-dert. Hier muss im weiteren Verfahren überprüft werden, ob das Instrumentarium entsprechend erweitert kann oder ob Subpro-gramme eingesetzt werden müssen.

Das Sanierungsverfahren muss weiterhin durch begleitende wirtschaftsfördernde Maßnahmen unterstützt werden. Als be-sonders wichtig erachtet GEWOS die intensive Beratung und Förderung der Gewerbetreibenden vor Ort sowie die Erarbei-tung und Umsetzung eines Clusterkonzepts „Gesundheit“ für das Gebiet. Im Zusammenhang mit dem Ausbau eines Ge-sundheits-Clusters empfiehlt sich auch eine enge Abstimmung mit der ENDO-Klinik.

Für den Frappant-Komplex sollte sich die Förderung auf die im Erneuerungskonzept vorgeschlagene Lösung des Rückbaus und des Wiederaufbaus eines Wohn- und Geschäftskomplexes beschränken. Eine Förderung von „Zwischenlösungen“ oder eine reine Fassadensanierung ist nicht zieladäquat und sollten daher keine Förderrelevanz haben.

Keine „Zwischenlösungen“ fördern

Begleitende wirtschafts-fördernde Maßnahmen notwendig

Ausweitung der Fördermöglichkeiten

An die hohe Mitwirkungs-bereitschaft der Bürger anknüpfen

Documents

Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor · Stadterneuerung in Hamburg Altona - Altstadt Große Bergstraße/Nobistor Vorbereitende Untersuchungen zur städtebaulichen Sanierung