Vorarlberger Standortgespräch„Aktive Bodenpolitik und Vertragsraumordnung für die

Vorarlberger Gemeinden“

Andreas Falch / Josef R. Lercher

12.11.2013, 19.00 Uhr, FH Vorarlberg, Dornbirn

1. Einleitung2. Was macht die Raumplanung mit unseren Standorten?3. Aktive Bodenpolitik als Planungsinstrument? – Vom Angebot zur Intervention4. Statistisches: Ausganssituation in Vorarlberg5. Aktive Bodenpolitik im Bau- und Entwicklungsgebiet6. Mögliche Instrumente/Alternativen für eine aktive Bodenpolitik bei Bauflächen7. Vorstellung der gesetzlichen Regelung der Vertragsraumordnung in Vorarlberg8. Grundprinzipien der Vertragsraumordnung9. Verzahnung des Instruments des Raumplanungsvertrages mit den anderen

Instrumentarien der Raumplanung10. Konkrete Umsetzung der Vertragsraumordnung11. Überblick: Arten von Raumplanungsverträgen12. Sicherungsmittel13. Konkrete Fallbeispiele14. Schlussbemerkung

2. Was macht die Raumplanung?

Ist Raumplanung vor allem Verhinderung?

Raumplanung produziert Standorte Kernaufgabe

Klassische Instrumente der Raumplanungsgesetzen konzentrieren sich auf Beschränkungsplanung Negativplanung

Produktion von Standorten immer komplexer:◦ Harte Standortfaktoren: Straße, Schienen, Glasfaser◦ Weiche Standortfaktoren: Lebensqualität, Bildungsniveau, kreatives Potenzial, Image

◦ Der Standort ist ein Markenartikel

◦ Die Marke steht für Qualität Kompetenz Identität

3. Was ist aktive Bodenpolitik? 

Wechsel bzw. Ergänzung der angebotsorientierten Planung zur interventionsorientierten Planung

Aktive Teilnahme am Bodenmarkt

Angebot und Nachfrage zusammenführen

Gebietskörperschaft strategischer Akteur am Bodenmarkt

4. Ausganssituation in Vorarlberg  Entwicklung der Bevölkerung und Anzahl der

Haushalte Zunahme an Zweitwohnsitzen gerade im Westen größter Baulandbedarf Baulandüberhang/Baulandparadoxon „Lochauer“ Urteil: OGH 09.09.2008, 5 Ob 30/08k;

„Klauser“ Erkenntnis VfGH 04.03.2011, G 13/10: nunmehrige „großzügige“ Entschädigungsregelung des § 27 Vlbg RPG nach der Novelle LGBlNr 28/2011

Entwicklung der Zahl der Haushalte:(Quelle: Vision Rheintal: Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsdynamik, S. 13)

Entwicklung 1961 - 2001(Quelle: Vision Rheintal: Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsdynamik, S. 3)

Entwicklung der Privathaushalte in Vorarlberg laut Census 2011:

Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Widmungskategorie und Nutzungsstatus, Stand 2003:

Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Gemeinden und Nutzungsstatus in ha und in %, sowie in m² je EW, Stand 2003:

Prozentuelle Verteilung der Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Nutzungsstatus je Gemeinde, Stand 2003:

Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Widmungskategorien, Gemeinden und Nutzungsstatus in ha, Stand 2003:

1. Baugebiete Schwerpunkte: räumliche, sachliche, zeitliche Angebote: Kauf, Tausch, Vermittlung, Baurecht, etc. Funktioniert nicht kurzfristig braucht Vorbereitung Angebote formulieren Flächenreserven vorhanden sein Strategischer Ankauf von Flächenreserven

◦ Gemeinde, Fonds, Entwicklungsgesellschaft, etc.

2. Bauerwartungs- und Freiflächen Mit Widmung die Mobilisierung absichern

(Raumplanungsvertrag) Kooperative Modelle besonders geeignet

5. Aktive Bodenpolitik im Bau- und Entwicklungsgebiet

6. Mögliche Instrumente/Alternativen für eine aktive Bodenpolitik bei Bauflächen – ein Blick über die Bundesländergrenzen

Enteignung bei Nicht-Bebauung (§ 43 Abs 1 Wiener Bauordnung) Bebauungsfrist anlässlich Revision des Flächenwidmungsplans (zB Modell

Steiermark § 36 Stmk ROG): ansonsten entschädigungslose! Rückwidmung, Zuführung zu einer Sondernutzung oder Investitionsabgabe

Nutzungserklärung, anzuwenden auch bei bestehenden Bauflächen im Zuge der Neuaufstellung (Revision) des Flächenwidmungsplans (vgl Salzburger ROG § 29 iVm §67)

Infrastruktur- bzw Erschließungs-/Erhaltungsabgabe (§§ 25-28 OÖ ROG); daneben Bodenwertabgabe

Grundverkehr – Nutzungserklärung für Bauflächen (vgl § 11 Tir GVG) bei Erwerb

Herausnahme von Gemeinden von der Interessentenregelung: schon derzeit für Zwecke des Wohnbaus + industrielle / gewerbliche Anlagen (§ 6 Abs 1 lit c GVG)

Vorkaufsrecht nach §§ 8,29 StadterneuerungsG + §§ 6,26 BodenbeschaffungsG

Vertragsraumordnung im Zusammenhang mit Bebauungsplan

7. Vorstellung der gesetzlichen Regelung der Vertragsraumordnung in Vorarlberg

seit 15.06.2011 Regelung in Kraft in anderen Bundesländern (Ausnahme

Wien) schon viel früher, nämlich seit 1992 Gemeinde bekommt mächtiges Instrument

mit vielen Möglichkeiten aber auch Tücken Vorteile der Vertragsraumordnung:

- Flexibilität- Akzeptanz

Zuerst kommt die Raumplanung dann der Vertrag

Der Vertrag kommt nicht vom Raumplaner

Die Raumplanung kommt nicht vom Rechtsanwalt

Keine Musterverträge verwenden

Fundamentale Grundzüge

Vorarlberger Raumplanungsgesetz idF LBGl Nr 28/2011 [seit 15.06.2011 in Kraft]

§ 38 a Privatwirtschaftliche Maßnahmen:(1)Die Gemeinde kann, wenn dies nach den für die Raumplanung maßgeblichen Verhältnissen zur

Erreichung der Raumplanungsziele nach § 2 erforderlich ist, auch geeignete privatwirtschaftliche Maßnahmen setzen; solche Maßnahmen bedürfen eines Beschlusses der Gemeindevertretung. Die Regelungen über hoheitliche Maßnahmen der Raumplanung nach diesem Hauptstück bleiben unberührt.

(2) Als privatwirtschaftliche Maßnahmen nach Abs. 1 kommen insbesondere in Betracht: a) Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über eine widmungsgemäße Verwendung von Bauflächen; b) Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über den Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde oder einen Dritten, um für die Deckung des örtlichen Bedarfs in Bauflächen und Flächen, die Zwecken des Gemeinbedarfs dienen, vorzusorgen.

(3)In Vereinbarungen nach Abs. 2 können, um die Erfüllung der übernommenen Leistungspflichten zu gewährleisten, geeignete Sicherungsmittel vorgesehen werden. Weiters kann festgelegt werden, dass die Leistungspflichten auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden sind.

(4) Die Gemeinde hat beim Abschluss und der Gestaltung von Vereinbarungen nach Abs. 2 und 3 die Interessen nach § 3 abzuwägen und auf eine Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Grundeigentümer zu achten.

(5)Durch Verordnung der Landesregierung können unter Bedachtnahme auf die Raumplanungsziele nach § 2 und unter Abwägung der Interessen nach § 3 nähere Regelungen über die zulässige inhaltliche Gestaltung der Vereinbarungen nach Abs. 2 bis 4 festgelegt werden.

8. Grundprinzipien der Vertragsraumordnung

Verbot des Rechtsformenmissbrauchs Koppelungsverbot (VfGH Erkenntnis

13.10.1999, GZ G77/99-16, V 29/99) Zusammenhang mit Raumplanungszielen

des § 2 Vlbg RPG Gleichbehandlungsgrundsatz Verhältnismäßigkeitsgrundsatz

Die Gemeinden als Wolf im Schafspelz?

„Was der mit imperium auftretenden öffentlichen Hand verwehrt ist, darf der im Schafspelz der Privatwirtschaftsverwaltung

auftretenden Hoheitsverwaltung ebenso wenig gestattet sein (Rill, RAUM 1998/30,

27)“

REK

FLWP

VRPLBBPL Baugrundlagen-bestimmung

Planung

Bund Land

Sachplanungen

9. Verzahnung – die Planungsebenen

10. Konkrete Umsetzung der Vertragsraumordnung  Räumliches Entwicklungskonzept muss gegeben sein, ansonsten

jedenfalls Festlegung der Ziele im einzelnen Fall (Teil-REK)Festlegung von Leitlinien in Form eines Grundsatzbeschlusses- welche Ziele wollen wir mit dem Raumplanungsvertrag umsetzen

- in welchen Fällen soll ein Raumplanungsvertrag eingesetzt werden - welche Fristen (Bebauungsfristen) legen wir fest- was sind unsere Sicherungsinstrumentarien neue Flächenwidmung / Bebauungsplan und Raumplanungsvertrag muss

parallel entwickelt und gedacht werden Sitzung des Raumplanungsausschusses: Absichtsbekundung / Wohlmei-

nung (Widmung vorstellbar bei Anwendung der Vertragsraumordnung) Ausarbeitung des Vertrags mit einem Vertragsjuristen entweder Unterfertigung des Vertrags durch den

Liegenschaftseigentümer und Beschlussfassung des Raumplanungsvertrages in einem Tagesordnungspunkt und der Flächenwidmung im folgenden Tagesordnungspunkt oder Beschlussfassung über Vertragsraumordnung und Umwidmung in getrennten Gemeindevertretungssitzungen

11. Überblick: Arten von Raumplanungsverträgen (§ 38a Vorarlberger RPG sieht nur eine demonstrative Aufzählung vor: arg: „insbesondere“)

Verwendungsvereinbarung◦ Sicherungsvereinbarung◦ Mobilisierungs- und Zuführungsvereinbarung◦ Nutzungsvereinbarung◦ Projektsicherungsvereinbarung

Überlassungsverträge

Entwicklungsvereinbarung

12. Sicherungsmittel

Option, ev Benennungsrecht Vorkaufsrecht (für alle Veräußerungsarten) Veräußerungsverbot: nur obligatorisch Konventionalstrafe, ev Kaution, Hypothek Reallast: nicht im GB eintragungsfähig: OGH 17.12.2012, 5

Ob 198/12x; 24.01.2013, 5 Ob 236/12x Dienstbarkeiten: Verbot der Ausübung einer bestimmten

Erwerbstätigkeit nicht als Grunddienstbarkeit eintragungsfähig (RIS-Justiz RS 0011510), sehr wohl aber einer bestimmten Art der Bebauung (5Ob 87/91; RPflSlgG 955)

13. Konkrete Fallbeispiele:  A. Ausgangssituation: Baulandüberhang,

Gemeinde will nur noch widmen bei tatsächlicher Bebauung

Verwendungsvereinbarung

B. Ansiedlungspolitik: Gemeinde will erreichen, dass auf bestimmten Flächen Betriebsgebiete mit spezifischer Verwendung etabliert werden

Verwendungsvereinbarung oder Überlassungsvereinbarung

C. Vermeidung kalter Betten

Verwendungsvereinbarung

Vertragsraumordnung – ein Leitfaden für die Gemeinden

28.11.2013 10.12.201313.00 Uhr bis 17.00 Uhr 13.00 Uhr bis 17.00 UhrSchloss Hofen Lochau Schloss Hofen Lochau

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