B A U R E C H T S V E R T R A G FÜR GEMEINNÜTZIGE ... · 3 Unterirdisches Gebäude Spinnereiweg 17b, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2643 Gebäude/Bauten, 8 m² Spinnereiweg 2,

Entwurf vom 29.04.2016

ÖFFENTLICHE URKUNDE

B A U R E C H T S V E R T R A G FÜR GEMEINNÜTZIGE WOHNBAUTRÄGER

Urschrift Nr. «____» vom «___.___.______»

KONRAD M. GUGGISBERG

Notar des Kantons Bern, mit Büro in Bern, Marktgasse 31, eingetragen im Notariatsregister des Kantons Bern

beurkundet:

1. Die

Einwohnergemeinde Bern Fonds für die Boden- und Wohnbaupolitik, handelnd durch den Leiter der Immo-bilien Stadt Bern, Herrn Fernand Raval, geb. 1. Juli 1958, von Alle JU, in Herzo-genbuchsee, hier vertreten durch Herrn Thomas Widmer, von Heimiswil, in Neu-endorf, laut Vollmacht vom «___.___.______», ausgestellt durch Herrn Fernand Raval, vorgenannt, die im Original als Beilage Nr. 1 mit dieser Urschrift aufbe-wahrt wird,

- Grundeigentümerin -

2. Die

Wohnbaugenossenschaft Via Felsenau Genossenschaft mit Sitz in Bern, CHE-101.598.842, handelnd durch die kollektiv zu zweien zeichnungsberechtigten Verwaltungsmitglieder Erich Daniel Gart-mann, von Safiental GR, in Bern, und Emmanuelle Lanz, von Schwarzenburg, in Bern, hier vertreten durch Herrn Erich Daniel Gartmann, von Safiental GR, in Bern, laut Vollmacht vom 24. November 2015, ausgestellt durch Herrn Erich Da-niel Gartmann und Frau Elle Lang, die im Original als Beilage Nr. 2 mit dieser Urschrift aufbewahrt wird,

- Bauberechtigte -

erklären:

2

1. Beschreibung des Grundstücks Die Einwohnergemeinde Bern ist Eigentümerin des nachfolgend beschriebe-nen Grundstücks:

Bern-Grundbuchblatt Nr. 1300, Kreis 2

Grundstückbeschreibung

Gemeinde 351.2 Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) Grundstueck-Nr. 1300 Grundstückart Liegenschaft E-GRID CH 70763 50546 50 Fläche 94'853 m², aus Koordinaten berechnete Fläche, definitiv anerkanntes Vermes-

sungswerk Plan-Nr. 2455

2456 2475 2476

Belastete Teilflächen Belastet mit Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2643, 3463 m² Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2680, 4075 m² Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2683, 4978 m²

Lagebezeichnung Felsenaustrasse Fluhweg Seftauweg Spinnereiweg Tunnelweg Chlyne Bremgartewald Felsenau

Bodenbedeckung Gebäude, 27629 m² Strasse, Weg, 9'919 m² Trottoir, 91 m² Übrige befestigte Fläche, 8'665 m² Acker, Wiese, Weide, 21'987 m² Gartenanlage, Hofraum, 22'177 m² Übrige humusierte Fläche, 67 m² Geschlossener Wald, 3'370 m² Übrige bestockte Fläche, 948 m²

Gebäude / Bauten Unterirdisches Gebäude Felsenaustrasse, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 20267 m² Felsenaustrasse 17, 3004 Bern Werkstatt, 50 m² Felsenaustrasse 19, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 40 m² Felsenaustrasse 19a, 3004 Bern Kursgebäude, 1181 m² Felsenaustrasse 21d, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 144 m² Felsenaustrasse 21e, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 4 m² Felsenaustrasse 25f, 3004 Bern Gebäude steht nur zum Teil auf LIG 1300 Baubüro Felsenaustrasse 25g, 3004 Bern Schafstall, 223 m² Felsenaustrasse 27b, 3004 Bern Magazin, 256 m² Felsenaustrasse 48, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 105 m² Felsenaustrasse 71, 3004 Bern Unterstand Reichenbachstrasse 29, 3004 Bern Gebäude steht nur zum Teil auf LIG 1300 Gebäude/Bauten, 61 m² Spinnereiweg 11, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2697 Gebäude/Bauten, 56 m² Spinnereiweg 11a, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2697 Wohnhaus, 359 m² Spinnereiweg 13, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2683 Wohnhaus, 358 m² Spinnereiweg 13a, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2683 Wohnhaus, 183 m² Spinnereiweg 13b, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2683 Gemeinschaftshaus, 193 m² Spinnereiweg 13c, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2683 Mofa-/Fahrradunterstand, 31 m² Spinnereiweg 14, 3004 Bern Restaurant, 391 m² Spinnereiweg 15, 3004 Bern Wohnhaus/Lager, 391 m² Wohn- und Geschäftshaus, 494 m² Spinnereiweg 17, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2643 Gebäude/Bauten, 40 m² Spinnereiweg 17a, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2683

3

Unterirdisches Gebäude Spinnereiweg 17b, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2643 Gebäude/Bauten, 8 m² Spinnereiweg 2, 3004 Bern Wohnheim, 551 m² Spinnereiweg 28, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2680 Schopf, 23 m² Spinnereiweg 29a, 3004 Bern Aussengeräteraum, 57 m² Spinnereiweg 3, 3004 Bern Kinderkrippe, 197 m² Spinnereiweg 30, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2680 Wohnhaus, 199 m² Spinnereiweg 32, 3004 Bern Gebäude gehört zu BR 2680 Wohnhaus, 252 m² Spinnereiweg 4, 3004 Bern Gartenpavillon, 11 m² Spinnereiweg 4a, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 5 m² Spinnereiweg 5, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 101 m² Spinnereiweg 7, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 418 m² Spinnereiweg 7a, 3004 Bern Schulpavillon, 222 m² Spinnereiweg 7b, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 222 m² Spinnereiweg 7c, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 363 m² Spinnereiweg 7d, 3004 Bern Gebäude/Bauten, 564 m² Spinnereiweg 9, 3004 Bern

Anmerkungen amtl. Vermessung Bemerkungen _______________________________________________________________________________________________

Dominierte Grundstücke keine _______________________________________________________________________________________________

Amtliche Bewertung * Amtlicher Wert CHF gültig ab Steuerjahr 46'568'000 2012 * mit Ertragswertkomponenten _______________________________________________________________________________________________

Eigentum Alleineigentum Einwohnergemeinde Bern Fonds für die Boden- und Wohnbaupoli-tik

29.06.1979 003-1979/5925/0 Kauf

31.05.2013 034-2013/6924/0 Handänderung 04.07.2014 034-2014/8322/1 Namensänderung _______________________________________________________________________________________________

Anmerkungen 02.02.1998 003-1998/1017/0 Revers ID.003-1998/006773 08.01.1999 003-1999/140/0 Revers ID.003-1999/000694 z.G. Einwohnergemeinde Bern 04.11.2008 003-2008/8987/0 Eigentumsbeschränkung gemäss DPG ID.003-

2008/002477

_______________________________________________________________________________________________

Dienstbarkeiten 07.08.1868 003-76/482 (L) Fahrwegrecht ID.003-1997/006490 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1339 17.01.1873 003-89/475 (L) Wasserdurchleitungsrecht ID.003-1997/006491 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1624 30.04.1908 003-282/430 (L) Weg- & Durchleitungsrechte ID.003-1997/006492 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1321 30.04.1908 003-282/430 (L) Unablösbares Stollendurchleitungsrecht ID.003-

1997/006494

z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1321 22.04.1926 003- II/1168 13.07.1923 003-I/8382 (L) Baurecht für das Gasgebläsehäuschen Nr. 5 Spinne-

reiweg ID.003-1997/037577

z.G. Einwohnergemeinde Bern Gas- und Wasserversor-gung

17.03.1966 003-1966/686/0 (L) Fusswegrecht ID.003-1997/037578 z.G. Einwohnergemeinde Bern Städt. Liegenschafts-

verwaltung

03.06.1980 003-1980/5045/0 (L) Kanalisationsdurchleitungsrecht ID.003-1997/037579

z.G. Einwohnergemeinde Bern Gas- und Wasserversor-gung

03.06.1980 003-1980/5045/0 (L) Baurecht ID.003-1997/037580 z.G. Einwohnergemeinde Bern Städt. Liegenschafts-

verwaltung

22.02.1991 003-1991/1464/0 (L) Parkplatzbenützungsrecht ID.003-1997/006495

z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2643

4

22.02.1991 003-1991/1464/0 (L) SDR Baurecht, bis 31.12.2049 ID.003-1998/064079 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2643 12.06.1991 003-1991/4238/0 (L) Schlammpipeline ID.003-1997/037583 z.G. Gemeindeverband Abwasser- Reinigungswerk

Worblental

09.06.1992 003-1992/4638/0 (L) Wegrecht ID.003-1997/006496 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2642 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2645 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2646 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2647 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2648 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2649 07.10.1994 003-1994/10410/0 (L) Heizungsanlage ID.003-1997/006497 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2653 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2654 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2655 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2656 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2657 07.10.1994 003-1994/10411/0 (L) Heizungsanlage ID.003-1997/006498 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2643 20.12.2012 034-2012/17938/0 (L) SDR Baurecht auf Teil, bis 06.07.2084 ID.003-

2000/016974

z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2680 01.05.2000 003-2000/3556/0 17.01.2001 003-2001/459/0 (L) SDR Baurecht, bis 17.01.2061 ID.003-2002/001903 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2683 03.05.2002 003-2002/3654/0 (L) Quellenrecht, bis 28.02.2032 ID.003-2002/010833 z.G. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1307 03.05.2002 003-2002/3654/0 (R) Leitungsrecht ID.003-2002/010834 z.L. LIG Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/1307 24.06.2003 003-2003/5533/0 (L) Heizungsanlage ID.003-2003/003439 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2683 24.06.2003 003-2003/5533/0 (L) Benützungsrecht Abstellfläche, bis 17.01.2061

ID.003-2003/003441

z.G. Gorajek Ryszard, 29.04.1960 24.06.2003 003-2003/5534/0 z.G. Meier-Junginger Arwed, 15.01.1959 24.06.2003 003-2003/5534/0 23.01.2004 003-2004/777/0 (L) Heizungsanlage ID.003-2004/003162 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2709 06.07.2004 003-2004/6106/0 (L) Heizungsanlage ID.003-2005/000154 z.G. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2708 23.02.2007 003-2007/1441/0 (L) Uebertragbares Fuss- und Fahrwegrecht, bis

16.02.2029 ID.003-2007/001340

z.G. TDC Switzerland AG 15.12.2009 003-2009/15035/0 (L) Sirenenanlage, bis 31.12.2038 ID.003-2010/001101 z.G. Einwohnergemeinde Bern 24.06.2011 034-2011/8869/0 (L) Baurecht unselbstständig auf Teil bis 30.4.2015

ID.034-2011/003302

z.G. VSCI-Sektion Bern Carrosserie Verband, Bern _______________________________________________________________________________________________

Grundlasten 07.10.1994 003-1994/10410/0 (R) Wärmeabnahmepflicht, Fr.21'600.00 ID.003-1997/036184 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2653 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2654 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2655 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2656 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2657 07.10.1994 003-1994/10411/0 (R) Wärmeabnahmepflicht, Fr.108'000.00 ID.003-1997/036167 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2643 24.06.2003 003-2003/5533/0 (R) Wärmeabnahmepflicht, Fr.140'400.00 ID.003-2004/000393 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2683 23.01.2004 003-2004/777/0 (R) Wärmeabnahmepflicht, Fr.30'000.00 ID.003-2004/003163 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2709 06.07.2004 003-2004/6106/0 (R) Wärmeabnahmepflicht, Fr.30'000.00 ID.003-2005/000155 z.L. SDR Bern 2 (Länggasse/Tiefenau) 351.2/2708 _______________________________________________________________________________________________

Vormerkungen 22.02.1991 003-1991/1464/0 Vereinbarungen über die Heimfallsentschädigung

ID.003-1998/011397

22.02.1991 003-1991/1464/0 Abänderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts (Baurecht) ID.003-1998/011398

20.12.2012 034-2012/17938/0 Vereinbarung betreffend Heimfall ID.003-2000/016976 01.05.2000 003-2000/3556/0 Bemerkung: Betrifft Dienstbarkeit ID.003-2000/016974 20.12.2012 034-2012/17938/0 Abänderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts (Baurecht)

ID.003-2000/016977 01.05.2000 003-2000/3556/0

Bemerkung: Betrifft Dienstbarkeit ID.003-2000/016974

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17.01.2001 003-2001/459/0 Vereinbarungen betr. den Heimfall ID.003-2002/001904 17.01.2001 003-2001/459/0 Abänderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts (Baurecht)

ID.003-2002/001905

24.06.2011 034-2011/8869/0 Vereinbarung betreffend Heimfall ID.034-2011/003303 _______________________________________________________________________________________________

Pfandrechte 17.07.1972 003-1972/4825/0

Namen-Papier-Schuldbrief, Fr. 4'000'000.00, 1. Pfandstelle, Max. 7%, Gesamtpfandrecht, mit Bern 2 (Länggasse/Tiefenau)/2035

Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Bern Städt. Liegenschaftsverwaltung 17.07.1972 003-1972/4825/0








Grundpfandgläubiger Einwohnergemeinde Bern Städt. Liegenschaftsverwaltung _______________________________________________________________________________________________

Hängige Geschäfte Geometergeschäfte bis 14.04.2015 keine Grundbuchgeschäfte bis 13.04.2015 keine _______________________________________________________________________________________________

2. Begründung eines Baurechts 2.1 Einräumung des Baurechts / Grundbucheintrag 2.1.1 Die Grundeigentümerin räumt der Bauberechtigten an ihrem Grundstück

Bern-Grundbuchblatt Nr. 1300 Kreis 2 ein selbständiges und dauerndes Baurecht gemäss den Art. 675 und 779 ff. ZGB ein.

2.1.2 Dieses Baurecht ist im Grundbuch als Dienstbarkeitslast auf dem Grundstück

Bern-Grundbuchblatt Nr. 1300, Kreis 2, zugunsten der Wohnbaugenossen-schaft Via Felsenau einzutragen. Das Grundbuchamt Bern-Mittelland wird er-sucht, das Baurecht als Grundstück in das Grundbuch aufzunehmen und hiefür das neue Grundbuchblatt Nr. «_______», Kreis 2, zu eröffnen.

2.1.3 Mit der Einräumung des Baurechtes gehen die Gebäude am Spinnereiweg mit

allen dazugehörenden baulichen Anlagen, jedoch ohne Grund und Boden, ins Eigentum der Bauberechtigten über. Es wird auf die Bestimmungen unter Zif-fer 4 (Handänderung / Übernahme Rückbau bestehender Gebäude) verwiesen.

2.1.4 Die Bereinigung der Grundstückbeschreibung erfolgt von Amtes wegen. Ins-

besondere werden die Gebäude Nrn. 7b, 7c, 7d und 9 auf dem Grundbuchblatt Bern Nr. 1300 Kreis 2 gelöscht und in die Beschreibung des Grundbuchblatts Bern Nr. «_______» Kreis 2 aufgenommen.

2.2 Lage und Abgrenzung 2.2.1 Das Baurecht umfasst die ganze Fläche der hievor bezeichneten Parzelle. Lage

und Abgrenzung des Baurechts sind aus den Messakten des Vermessungsam-

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tes der Stadt Bern vom «___.___.______» ersichtlich (Messurkunde zur Plan-änderung Nr. «_______» mit Situationsplan).

2.2.2 Die Messakten bilden einen Bestandteil dieses Vertrags. Sie werden von den

Parteien als richtig anerkannt und unterzeichnet. Ein Originalexemplar des Si-tuationsplans wird als Beilage Nr. 3 mit dieser Urschrift aufbewahrt.

2.3 Benutzung der Baurechtsfläche 2.3.1 Die Bauberechtigte ist befugt, im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen

Bestimmungen über das Baurecht und den belasteten Boden zu verfügen, Bau-ten auf und unter dem Boden zu erstellen und diese als Sondereigentum im Grundbuch eintragen zu lassen.

2.3.2 Auf dem Baurecht dürfen nur Wohnbauten oder Bauten für stilles Gewerbe

gemäss den Bestimmungen der bernischen Bauverordnung errichtet werden. Das Einrichten oder der Betrieb eines lärmenden, übel riechenden oder sonst störenden Gewerbes ist untersagt.

2.3.3 Der Bauberechtigten werden die gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen ge-

mäss Art. 667 - 680 ZGB zur Einhaltung überbunden. 2.3.4 Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Bauten,

Einrichtungen und Anlagen sowie das mit dem Baurecht belastete, nicht über-baute Terrain während der ganzen Baurechtsdauer gut zu unterhalten, d.h. ins-besondere auch Erdverunreinigungen zu vermeiden. Die Grundeigentümerin, bzw. die von ihr bezeichneten Vertreter sind – nach Voranmeldung – berech-tigt, die betreffenden Bauten, Einrichtungen und Anlagen zu Kontrollzwecken zu betreten.

2.4 Zweckbestimmung / Gemeinnütziger Wohnungsbau 2.4.1 Die Parteien bezwecken, mit diesem Vertrag Wohnraum zu schaffen und zu

erhalten, deren Mietzinse unter den jeweiligen Marktverhältnissen liegen. Die Bauberechtigte ihrerseits erstellt, finanziert und betreibt die Bauten als gemeinnützige Wohnbauträgerin. Sie muss als solche vom Bundesamt für Wohnungswesen anerkannt sein und namentlich die Voraussetzungen von Art. 37 der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Wohn-raumförderungsverordnung, WFV, SR 842.1) erfüllen. Sie hält sich an die Grundsätze des Dachverbandes Wohnbaugenossenschaften Schweiz (vgl. Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger). Infolge ihrer Zweckbestimmung und im Gegenzug zur Gewährung eines spezi-fischen Baurechtszinses gelten für die Überbauung die in einer separaten Ver-einbarung aufgeführten, jedoch als integrierender Bestandteil des Baurechts-vertrages geltenden Grundsätze für gemeinnützige Wohnbauträger.

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2.4.2 Die Anfangsmietzinse sind der Grundeigentümerin mit detaillierter Kalkulati-on zur Genehmigung vorzulegen. Für die spätere Überprüfung verpflichtet sich die Bauberechtigte, der Grundeigentümerin grundsätzlich alle fünf Jahre einen Mieterspiegel – in welchem sämtliche Mietzinsanpassungen ausgewiesen sind – sowie die Jahresrechnung (Bilanz und Erfolgsrechnung) vorzulegen.

2.4.3 Die Zweckbestimmung des Baurechts für die Schaffung und Erhaltung von

preisgünstigem Wohnraum durch eine gemeinnützige Wohnbauträgerin ge-mäss Art. 37 WFV ist im Grundbuch auf dem Baurechtsgrundstück vorzu-merken.

2.5 Bauprojekt und Bauverpflichtung 2.5.1 Als Basis für die Überbauung gelten nebst der bau- und planungsrechtlichen

Grundordnung folgende Grundlagen: - Überbauungsordnung - Wettbewerbsprojekt Der Bauberechtigten wird das Recht eingeräumt, das Siegerprojekt "Casa Via" aus dem Projektwettbewerb 3. Etappe Via Felsenau gemäss Projekt des Preis-gerichts vom 4. November 2015 zu realisieren. Dabei handelt es sich um ein genossenschaftliches Wohnbauprojekt.

2.5.2 Die Grundeigentümerin ist berechtigt, den vorzeitigen Heimfall des Baurechts

herbeizuführen, wenn alternativ: a) die Bauberechtigte innert 2 Jahren nach Unterzeichnung des vorliegenden

Baurechtsvertrages kein formell bewilligungsfähiges Baugesuch einreicht; b) mit dem Bau nicht innert 2 Jahren nach rechtskräftig erteilter Baubewilli-

gung begonnen wird. Vorbehalten bleibt eine allfällige schriftliche Verlängerung der Fristen im ge-genseitigen Einvernehmen. Wird der vorzeitige Heimfall ausgelöst, trägt die Bauberechtigte alle ihr er-wachsenen Kosten selber. Zudem hat sie die Rückführungskosten (Notariats-, Grundbuchkosten etc.) zu übernehmen. Im Fall a) schuldet die Bauberechtigte der Grundeigentümerin zusätzlich eine Entschädigung in der Höhe des hälftigen Baurechtszinses gerechnet für die Dauer ab Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages bis zur Anmeldung des vorzeitigen Heimfalls im Grundbuch (gestützt auf Eintragungsbewilligung oder Gerichtsurteil). Liegt im Fall b) bereits eine rechtskräftig erteilte Baubewilligung vor, ist die Grundeigentümerin berechtigt, das Projekt (Urheberrecht, sowie sämtliche Bauunterlagen und Baupläne) gegen Entschädigung von 70 % der aufgelaufe-nen Projektkosten zu erwerben.

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2.5.3 Die Wohnungen müssen innert 4 Jahren nach Erteilung der rechtskräftigen Baubewilligung fertiggestellt und bezugsbereit sein. In begründeten Fällen kann die Grundeigentümerin diese Frist auf Gesuch hin angemessen erstre-cken. Bei Nichteinhalten der Frist kann die Grundeigentümerin den vorzeitigen Heimfall herbeiführen.

2.5.4 Spätere bauliche Erweiterungen und wesentliche Veränderungen, die baube-

willigungspflichtig sind, eine Neugestaltung der Umgebungsflächen, sowie ei-ne Änderung des Verwendungszweckes, dürfen ohne ausdrückliche Genehmi-gung der Grundeigentümerin nicht ausgeführt werden. Für die Neufestlegung der Mietzinse gelten die gleichen Bestimmungen wie für die Anfangsmieten. Die Anpassung des Baurechtszinses richtet sich nach Ziff. 3.5 hienach.

2.5.5 Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben in jedem Fall vorbehalten. 2.6 Dauer / Übergang von Nutzen und Gefahr 2.6.1 Das Baurecht entsteht mit dem Grundbucheintrag und dauert bis zum

«___.___.»2096. 2.6.2 Nutzen und Gefahr am Vertragsobjekt gehen mit dem Beginn der Abbruchar-

beiten der Gebäude Nrn. 7b, 7c, 7d und 9 auf die Bauberechtigte über. 2.6.3 Die Parteien treten fünf Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer in Verhandlun-

gen über die Bedingungen einer Verlängerung derselben. Können sich die Par-teien über eine Vertragsverlängerung nicht einigen, so endet das Baurecht am «___.___.»2096.

2.7 Heimfall 2.7.1 Nach Ablauf der Baurechtsdauer gehen die auf dem Baurecht bestehenden

Gebäude mit allen dazugehörigen Anlagen ins Eigentum der Grundeigentüme-rin über, und zwar zu einem Übernahmepreis von 90 % des dannzumaligen Verkehrswertes. Vorbehalten bleiben allfällige vor Vertragsablauf zwischen den Parteien ge-troffene Abmachungen über eine Verlängerung der Baurechtsdauer bzw. über einen vorzeitigen Heimfall.

2.7.2 Können sich die Parteien über die Heimfallsentschädigung nicht einigen, so

bestellen sie gemeinsam ein Schiedsgutachten bei zwei in der Sachfrage quali-fizierten Sachverständigen. Diese legen die Heimfallsentschädigung in einem gemeinsam verfassten Gutachten endgültig fest. Die Bestellung erfolgt durch die Parteien mittels Abschluss eines Schiedsgutachtervertrages mit den Sach-verständigen. Sämtliche daraus entstehenden Kosten tragen die Parteien je zur Hälfte. Kommt zwischen den Parteien keine Einigung betreffend die Sachver-ständigen oder das Verfahren zustande, so entscheidet darüber das Schiedsge-richt gemäss Art. 7.1 hienach endgültig.

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2.7.3 Wenn die Bauberechtigte in grober Weise ihr dingliches Recht überschreitet oder die auf diesem Vertrag beruhenden Verpflichtungen verletzt (insbesonde-re bei Zweckentfremdung oder Nichteinhalten der Auflagen bspw. bezüglich des gemeinnützigen Wohnungsbaus), kann die Grundeigentümerin gemäss Art. 779f bis 779h ZGB den vorzeitigen Heimfall herbeiführen.

2.7.4 Bei der Festsetzung der Heimfallsentschädigung beim vorzeitigen Heimfall

kann ein schuldhaftes Verhalten der Bauberechtigten im Sinne von Art. 779g ZGB als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden. Allfällige Schadenersatz-forderungen der Grundeigentümerin bleiben in allen Fällen vorbehalten, auch wenn das Heimfallsrecht nicht geltend gemacht wird. Für die Festsetzung der Entschädigung gilt sinngemäss die Regelung des ordentlichen Heimfalls, aus-ser in den Fällen von Art. 2.5.3. hievor.

2.7.5 Die Bauberechtigte ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass im Zeitpunkt des Ab-

laufes der Baurechtsdauer die Grundpfandrechte und die übrigen Belastungen des Baurechtes den Übernahmepreis nicht übersteigen. Um einer allfälligen Überbelastung des Baurechtes und Sondereigentums vorzubeugen, hat die Bauberechtigte für eine spätere Wiederbelehnung von amortisierten Beträgen und für die Neubegründung sowie Erhöhung von Hypotheken auf dem Bau-recht die Genehmigung der zuständigen Behörde der Stadt Bern einzuholen. Diese Bestimmung ist obligatorischer Natur. Sie gilt nicht für die Erstfinanzie-rung nach Eintragung des Baurechts im Grundbuch.

2.7.6 Beim Heimfall hat die Bauberechtigte auf Verlangen der Grundeigentümerin

auf eigene Kosten den Nachweis zu erbringen, dass das Baurechtsgrundstück nicht belastet, bzw. von diesem keine Belastung anderer Terrains ausgegangen ist. Für Schäden wegen Verunreinigungen, die während der Dauer des Baurechts entstanden sind, haftet ausschliesslich die Bauberechtigte, auch nach Beendi-gung des Baurechts. Ebenso gehen die Entfernung und Entsorgung von allfäl-lig während der Baurechtsdauer verwendetem schadstoffhaltigem Baumaterial auf Kosten der Bauberechtigten; auch nach Beendigung des Baurechts. Die Grundeigentümerin ist befugt, die Heimfallentschädigungsforderung mit belegbaren Regressansprüchen gegen die Bauberechtigte zu verrechnen.

2.7.7 Diese von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Vereinbarungen

sind gestützt auf Art. 779b ZGB auf den Grundbuchblättern Bern Nrn. 1300 und «_______», beide Kreis 2, vorzumerken.

2.7.8 Im Übrigen wird auf die gesetzlichen Bestimmungen über die Folgen bei Ab-

lauf der Baurechtsdauer und über den vorzeitigen Heimfall verwiesen (Art. 779c - h ZGB).

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3. Baurechtszins 3.1 Baurechtszins 3.1.1 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, der Grundeigentümerin ab dem Zeitpunkt

gemäss Ziff. 3.2 hienach einen jährlichen Baurechtszins zu bezahlen. 3.1.2 Der jährliche Baurechtszins wird von den Parteien vereinbart und festgesetzt

auf CHF 22.00 je m2 rechtskräftig baubewilligte Bruttogeschossfläche (BGF) im Minimum jedoch CHF 60'412.00 (sechzigtausendvierhundertzwölf Fran-ken) für 2'746 m² Bruttogeschossfläche gemäss Siegerprojekt Casa Via.

3.1.3 Die Grundeigentümerin stellt, ohne Rechtswirkung gegenüber der Bauberech-

tigten, fest, dass die Berechnung des Baurechtszinses wie folgt festgesetzt ist: Der Ansatz pro m² BGF entspricht CHF 22.00. Der relative Landwertanteil wird mit einem Zinssatz von 3.5% kapitalisiert und entspricht einem Wert von CHF 1'726'057.00.

3.2 Beginn der Zinspflicht 3.2.1 Die Zinspflicht beginnt mit der Bezugsbereitschaft der nach dem Rückbau der

bestehenden Gebäude Nrn. 7b, 7c, 7d und 9 noch zu erstellenden Wohnhäuser. In begründeten Ausnahmefällen kann die Grundeigentümerin auf Antrag der Bauberechtigten den Beginn der Zinspflicht für eine befristete Dauer ganz oder teilweise weiter hinausschieben.

3.2.2 In den ersten 3 Jahren ab Beginn der Zinspflicht wird der Bauberechtigten die

Hälfte des Baurechtszinses erlassen. 3.3 Zahlungsmodalitäten 3.3.1 Der jährliche Baurechtszins ist mittelschüssig des Vertragsjahres zu bezahlen

(Verfalltag). Bei nicht rechtzeitiger Bezahlung schuldet die Bauberechtigte vom Verfalltag hinweg ohne weitere Mahnung zum Baurechtszins einen Ver-zugszins von 6 % p.a.

3.4 Ordentliche Anpassung des Baurechtszinses 3.4.1 Der erstmals festgesetzte Baurechtszins basiert auf dem Schweizerischen Lan-

desindex der Konsumentenpreise vom April 2016 (Indexbasis Dezember 2005 = 100). Der Baurechtszins kann von jeder der Parteien in Zeitabständen von 5 zu 5 Jahren angepasst werden, erstmals auf Beginn des Vertragsjahres, das auf den Bezug des abgelaufenen 5. Jahres folgt, unter Berücksichtigung von 50% der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise. Dabei wird die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise auf den hievor er-wähnten Stand bis zur erstmaligen Erhöhung berücksichtigt. Die Anpassung

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des ab dem hievor vereinbarten Zeitpunkt gültigen Baurechtszinses berück-sichtigt wiederum die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenprei-se, welche seit der letzten Erhöhung entstanden sind. Rückwirkende Geltend-machung ist möglich.

3.4.2 Der erstmals festgesetzte Baurechtszins gilt als Mindestbetrag, unter welchen

der Baurechtszins nicht sinken darf. 3.5 Anpassung des Baurechtszinses an veränderte Verhältnisse 3.5.1 Eine Anpassung kann ferner vorgenommen werden, wenn während der Bau-

rechtsdauer neue Gebäude erstellt oder wesentliche Umbauten, welche das Bauvolumen vergrössern, vorgenommen werden, bzw. das Baurechtsgrund-stück dadurch eine höhere Ausnutzung erfährt.

3.5.2 Bei einer Zweckänderung, insbesondere auch beim Wegfall der Auflagen zum

gemeinnützigen Wohnungsbau, ist der Baurechtszins an die dannzumaligen massgebenden Marktverhältnisse anzupassen. In diesem Fall kann der Bau-rechtszins zudem anschliessend von 10 zu 10 Jahren auf erstes Verlangen von einem der beiden Vertragspartner – unabhängig von den vorgenannten übrigen Anpassungsmöglichkeiten – mittels Expertise überprüft und den jeweils dann-zumaligen Marktverhältnissen angepasst werden. Die Kosten übernimmt der-jenige Vertragspartner, welcher die Expertise verlangt hat. Kann keine Eini-gung gefunden werden, wird das Verfahren gemäss Ziff. 2.7.2 hievor zur Be-stellung eines Schiedsgutachtens eingeleitet.

3.5.3 Der erstmals festgesetzte Baurechtszins gilt als Mindestbetrag, unter welchen

der Baurechtszins nicht sinken darf. 3.6 Sicherstellung des Baurechtszinses 3.6.1 Zur Sicherung des Baurechtszinses im heutigen und künftigen Umfang ist auf

dem Baurecht Nr. «_______» Kreis 2, eine Grundpfandverschreibung von CHF 181'236.00 (einhunderteinundachtzigtausendzweihundertsechsunddreis-sig Franken) zugunsten der Einwohnergemeinde Bern, Liegenschaftsverwal-tung, entsprechend dem gerundeten dreifachen Jahreszins, als Maximalhypo-thek ohne Zinsfusseintrag in der konkurrenzlosen 1. Pfandstelle im Grundbuch einzutragen.

3.6.2 Die Höhe der Sicherheit darf nicht unter den doppelten Betrag des Jahreszinses

sinken; ist dies der Fall, hat die Bauberechtigte die Grundpfandsicherheit in ei-genen Kosten wiederum auf den dreifachen Betrag des jährlichen Baurechts-zinses zu erhöhen.

3.6.3 Diese Grundpfandverschreibung geht dem Vorkaufsrecht gemäss Ziff. 5.2.

hienach im Rang vor.

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4. Handänderung / Rückbau bestehender Gebäude 4.1 Pauschalzahlung für Rückbau bestehender Gebäude 4.1.1 Die Bauberechtigte übernimmt den Rückbau der bestehenden Gebäude Nrn.

7b, 7c, 7d und 9. Die Grundeigentümerin beteiligt sich an diesem Rückbau in Form einer Pau-schalzahlung von

CHF 308'000.00 (dreihundertachttausend Franken)

4.1.2 Ein Teilbetrag von 2/3 dieses Pauschalbetrages, ausmachend CHF 205'300.00

(zweihundertfünftausenddreihundert Franken), ist einen Monat nach Baube-ginn gegen Rechnungsstellung der Bauberechtigten zu zahlen.

4.1.3 Der Restbetrag von 1/3 dieses Pauschalbetrages, ausmachend CHF 102'700.00

(einhundertzweitausendsiebenhundert Franken), ist nach Abschluss der Bauar-beiten gegen Rechnungsstellung der Bauberechtigten zu zahlen.

4.1.4 Das Risiko für Mehrkosten trägt die Wohnbaugenossenschaft Via Felsenau. 4.2 Grundstückgewinnsteuern

Der Notar hat die Parteien auf die von der Grundeigentümerin allfällig zu be-zahlenden Steuern auf dem Grundstückgewinn aufmerksam gemacht. Die Par-teien verzichten ausdrücklich auf eine entsprechende Sicherstellung.

5. Übertragung / Vorkaufsrecht / Vorhandrecht 5.1 Übertragung 5.1.1 Das Baurecht ist übertragbar und vererblich. Bei der Übertragung des Bau-

rechts gehen alle dinglichen und realobligationenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag (mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergän-zungen) auf den Erwerber über.

5.1.2 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, die Rechte und Pflichten dieses Vertra-

ges, soweit sie nicht schon von Gesetzes wegen übergehen, auf den jeweiligen Erwerber des Baurechtes, Unterbaurechtsnehmer oder Stockwerkeigentümer zu überbinden, mit der Verpflichtung, sie auch auf spätere Rechtsnachfolger zu übertragen.

5.1.3 Die rechtsgültige Übertragung von Baurecht und Sondereigentum durch die

Bauberechtigte bedarf der Genehmigung der zuständigen Behörde der Ein-wohnergemeinde Bern.

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Die Genehmigung darf verweigert werden: - wenn es sich beim Erwerber nicht um einen gemeinnützigen Wohnbauträ-

ger handelt (Ziff. 2.4.); - wenn sich der Erwerber nicht verpflichtet, preisgünstigen Wohnraum zur

Verfügung zu stellen oder der gemeinnützige Zweck der Überbauung sonstwie nicht mehr gewährleistet ist (Ziff. 2.4.)

- wegen mangelnder Kreditwürdigkeit des Erwerbers oder aus anderen wich-tigen Gründen in dessen Person;

- wenn der Erwerber nicht sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Ver-trag übernimmt.

Bei einer Übertragung des Baurechts an einen Rechtsnachfolger ohne Zustim-mung der Grundeigentümerin oder ohne vollständige Überbindung der obliga-torischen Bestimmungen behält sich die Grundeigentümerin vor, wegen grober Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen den vorzeitigen Heimfall her-beizuführen. Vorbehalten bleibt das Vorkaufsrecht gemäss Ziff. 5.2. hienach.

5.1.4 Für die Einräumung von Unterbaurechten und die Ausgestaltung des Baurechts

zu Stockwerkeigentum hat die Bauberechtigte vorgängig die Zustimmung der zuständigen Behörde der Einwohnergemeinde Bern einzuholen.

5.2 Vorkaufsrecht 5.2.1 Das der Grundeigentümerin gemäss Art. 682 Abs. 2 ZGB am Baurecht Bern-

Gbbl.-Nr. «____» Kreis 2 zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht wird wie folgt näher umschrieben: Das Vorkaufsrecht kann zu den ausgewiesenen Gestehungskosten ausgeübt werden, welche den Anlagewert sämtlicher Gebäude auf dem Baurechtsgrund-stück inklusive die Umgebungskosten sowie die seit der Erstellung allfällig vorgenommenen ausgewiesenen wertvermehrenden Aufwendungen umfassen, zuzüglich der ausgewiesenen Vertragskosten des vorliegenden Vertrages. Bei der Festsetzung des Übernahmepreises ist der Altersentwertung angemessen Rechnung zu tragen. Die seit dem Erwerb allfällig eingetretene Steigerung des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise kann indessen nur für die ausgewiesenen eigenen Mittel als Erhöhung berücksichtigt werden. Diese Preisfestsetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts der Grundeigen-tümerin gilt als Obergrenze. Sollte bei einem Verkauf an einen Dritten ein niedrigerer Verkaufspreis erzielt werden, kann die Vorkaufsberechtigte das Vorkaufsrecht zu diesem Preis ausüben. Für die Ausübung des Vorkaufsrechtes wird der Grundeigentümerin eine Frist von 6 Monaten eingeräumt, gerechnet vom Empfang der nach Art. 681a ZGB zu erlassenden Mitteilung.

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Können sich die Parteien über den Preis nicht einigen, wird das Verfahren ana-log Ziff. 2.7.2. zur Bestellung eines Schiedsgutachtens eingeleitet.

5.2.2 Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Bauberechtigten am Bodengrundstück Nr.

1300, Kreis 2, wird aufgehoben. 5.2.3 Diese Aufhebung des Vorkaufsrechtes der Bauberechtigten sowie die Modifi-

kation des Vorkaufsrechtes der Grundeigentümerin sind auf Parzelle Nr. 1300, Kreis 2, sowie auf dem Baurecht Nr. «____», Kreis 2, gestützt auf Art. 681b Abs. 1 ZGB, vorzumerken.

5.2.4 Bei einer Veräusserung des Baurechtes geht das Vorkaufsrecht der Grundei-

gentümerin demjenigen eines allfälligen Unterbaurechtsnehmers, Stockwerk-eigentümers oder Miteigentümers im Range vor.

5.3 Vorhandrecht 5.3.1 Im Sinne eines Vorhandrechts gelten Tausch, Einbringen in eine Gesellschaft

sowie Fusion, Spaltung und Vermögensübertragung ebenfalls als Vorkaufsfall. Diese Optionsrechte sind im Grundbuch nicht vorzumerken. Diese Transaktio-nen stellen keine Vorkaufs-(resp. Vorhand-)fälle dar, sofern sie ausschliesslich zwischen gemeinnützigen Wohnbauträgern erfolgen.

5.3.2 Für die Festsetzung des Übernahmepreises gelten analog die Bestimmungen

gemäss Ziff. 5.2.1 hievor. 6. Weitere Vertragsbestimmungen 6.1 Gewährleistung 6.1.1 Die Parteien schliessen, nachdem der Notar sie auf die Rechtswirkungen dieser

Bestimmung hingewiesen hat, jegliche Rechts- und Sachgewährleistungs-pflicht der Grundeigentümerin (Art. 192 ff OR und Art. 197 ff OR) aus, soweit dies gesetzlich zulässig ist. Die Grundeigentümerin sichert keine andern als die in diesem Vertrag enthaltenen Eigenschaften der Vertragssache zu. Sie garan-tiert darüber hinaus nur die im Vertrag vereinbarten oder sonst der Bauberech-tigten schriftlich abgegebenen Zusicherungen.

6.1.2 Die Aufhebung der Gewährleistung ist ungültig für Mängel, die die Grundei-

gentümerin der Bauberechtigten arglistig verschweigt und für Mängel, die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit die Bauberechtigte vernünftigerwei-se zu rechnen hat.

6.1.3 Die Grundeigentümerin bestätigt, dass ihr keine verdeckten Mängel betreffend

die Gebäude und das Terrain (Absenkungen, Altlasten, belastetes Material, etc.) bekannt sind und die Grundstücke in keinem Kataster eingetragen sind.

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Sollte sich entgegen den Erwartungen bei den Aushubarbeiten ergeben, dass belastetes Material speziell behandelt oder entsorgt werden muss, ist die Grundeigentümerin umgehend schriftlich zu benachrichtigen. Die Grundeigen-tümerin entscheidet über die optimale Sanierungsvariante, die den altlasten-rechtlichen und/oder abfallrechtlichen massgebenden Mindestanforderungen zu entsprechen hat. Ein allfälliges Sanierungskonzept für den belasteten bzw. sanierungsbedürftigen Standort wird so gewählt, dass die geringstmöglichen Kosten daraus resultieren. Die Grundeigentümerin strebt nicht eine Totalsanie-rung an. Vielmehr ist die Sanierung so zu gestalten, dass lediglich die gesetzli-chen Mindestvorgaben für das bewilligte Bauprojekt eingehalten werden. Dies schliesst mit ein, dass möglichst viel belastetes Material an Ort und Stelle be-lassen werden kann. Die Grundeigentümerin übernimmt nur die Kosten der kostengünstigsten Variante bzw. der von ihr gewählten Variante der Bereini-gung des belasteten bzw. sanierungsbedürftigen Standortes. Die Grundeigen-tümerin übernimmt nur die Mehrkosten einer eventuellen Sanierung von Alt-lasten und belastetem Material. Die ohnehin anfallenden Aushubarbeiten in-klusive Abtransport und Anteil Deponie ohne Altlasten gehen zu Lasten der Baurechtsberechtigten. Der Bauberechtigten ist bekannt, dass sie öffentlich-rechtlich als Inhaber des Standorts bezeichnet ist. Sie verpflichtet sich, alle behördlichen Anordnungen im Zusammenhang mit belasteten Standorten zu befolgen. Die Ersatzansprü-che bzw. das Recht, ein Gesuch um Erlass einer Kostenverteilungsverfügung nach Art. 32d Abs. 4 USG stellen zu können, werden an die Bauberechtigte abgetreten. Während der durch die Behandlung oder Entsorgung von belastetem Material entstandenen Verzögerung ist kein Baurechtszins geschuldet. Sämtlicher wei-terer im Zusammenhang mit der Behandlung oder Entsorgung von belastetem Material eintretender Verzögerungsschaden tragen die Bauberechtigten.

6.1.4 Im Übrigen übernimmt die Bauberechtigte das Vertragsobjekt im heutigen

rechtlichen, wirtschaftlichen und tatsächlichen Zustand und wie bekannt. Na-mentlich bestätigt die Bauberechtigte, die Überbaubarkeit gemäss Zonenplan und Bauvorschriften von Kanton und Gemeinde sowie den Zustand, die Be-schaffenheit und die Erschliessung der übernommenen Vertragssache zu ken-nen. Im Besonderen bestätigt die Bauberechtigte, Kenntnis der Überbauungs-vorschriften vom 10. November 1986 zu haben.

6.2 Dienstbarkeiten und Grundlasten 6.2.1 Die Bauberechtigte bestätigt, dass der Notar sie über den wesentlichen Inhalt

und die Bedeutung der im Grundbuch auf dem baurechtsbelasteten Grundstück eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundlasten orientiert hat. Die Bauberech-tigte ist befugt, die zu Gunsten des baurechtsbelasteten Grundstücks bestehen-den Dienstbarkeiten und Grundlasten auszuüben. Sie ist verpflichtet, die zu Lasten dieses Grundstücks im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten und Grundlasten einzuhalten.

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6.2.2 Die Bauberechtigte nimmt zur Kenntnis, dass sie ohne Zustimmung der Grundeigentümerin das Baurecht nicht mit Dienstbarkeiten belasten darf.

6.3 Miet- und Pachtverträge

Die Vertragssache wird im Grundsatz frei von Miet- und Pachtverhältnissen übergeben. Da nicht ganz auszuschliessen ist, dass einzelne Mietverhältnisse erstreckt werden, sichert die Grundeigentümerin zu, alles Zumutbare zu unter-nehmen, damit die Vertragssache rechtzeitig der Bauberechtigten zur Verfü-gung steht. Unternimmt die Grundeigentümerin alles Zumutbare, so trägt die Bauberechtigte unter vollständiger Entlastung der Grundeigentümerin den Nachteil, welcher ihr aus einer verspäteten Auflösung der Mietverhältnisse entstehen, selbst. Hat eine verspätete Auflösung der Mietverhältnisse direkten Einfluss auf die Einhaltung der Fristen, welche zu einem vorzeitigen Heimfall führen können (Art. 2.5.2. ff.), so verlängern sich diese Fristen angemessen.

6.4 Verhältnis gegenüber Dritten 6.4.1 Die Bauberechtigte übernimmt – an Stelle der Grundeigentümerin – alle mit

der Erstellung, Benützung und Bewirtschaftung der in ihrem Sondereigentum befindlichen Bauten, Einrichtungen und Anlagen zusammenhängenden An-sprüche Dritter irgendwelcher Art. Insbesondere hat die Bauberechtigte für die Grundeigentümerin gemäss den Bestimmungen der bernischen Zivilprozess-ordnung über die Streitverkündung und Intervention alle Prozesse über solche Ansprüche auf ihr Risiko und ihre Kosten durchzuführen. Beide Parteien haben alle Prozesse, Administrativverfahren und dergleichen, die gegen sie angehoben werden oder die sie selber anheben und die das Baurecht oder das Bodengrundstück betreffen, der anderen Partei anzuzeigen. Diese Anzeige soll der Grundeigentümerin die Möglichkeit zur Intervention, der Bauberechtigten die Möglichkeit zur Übernahme des Prozesses bzw. Ver-fahrens verschaffen. Werden Ansprüche Dritter gegen die Grundeigentümerin ganz oder teilweise gutgeheissen, so verpflichtet sich die Bauberechtigte, alle diesbezüglichen Fol-gen zu tragen und die Grundeigentümerin schadlos zu halten, damit die Grund-eigentümerin durch solche Prozesse oder Verfahren in keiner Weise beschwert wird. Die Bauberechtigte ist verpflichtet, sich gegen Risiken der Grund- und Werk-eigentümerhaftung angemessen zu versichern und die Versicherungen während der Dauer des Baurechts aufrecht zu erhalten. Die Grundeigentümerin ist be-rechtigt, jederzeit einen Nachweis über das Bestehen der Versicherung zu ver-langen.

6.4.2 Im Fall einer Enteignung ist die Grundeigentümerin zu keiner anderen Ent-

schädigung für die vorzeitige Auflösung des Baurechtsvertrages verpflichtet als zum Erlass des Baurechtszinses pro rata temporis in dem Jahr, in welchem

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die Besitzeseinweisung des Enteigners erfolgt. Weitergehende Ansprüche hat die Bauberechtigte selbständig gegenüber dem Enteigner geltend zu machen. Bei teilweiser Enteignung reduziert sich der Baurechtszins für das betreffende und die folgenden Jahre im Verhältnis des enteigneten Bauvolumens zum Ge-samtbauvolumen – ohne Rücksicht auf die Grösse der enteigneten Landfläche.

6.4.3 Die Bauberechtigte darf ohne Zustimmung der Grundeigentümerin keine bau-

polizeilichen Zugeständnisse machen. 6.5 Bauliche Ausnützung

Eine allfällige künftige Ausnützungsreserve des Landes als Folge einer Ände-rung der Bau- und Zonenordnung gehört der Grundeigentümerin. Diese kann nach eigenem Ermessen darüber verfügen.

6.6 Erschliessung 6.6.1 Für die Erstellung der öffentlichen Anlagen gelten bezüglich der Erstellung

und Kostentragung die gesetzlichen Bestimmungen von Kanton und Gemein-de. Die von der Grundeigentümerin zu übernehmenden Kosten gehen dabei vollumfänglich zu Lasten der Bauberechtigten, insbesondere auch die Bei-tragspflicht für die Baurechtsgebäude an öffentliche Strassen sowie die An-schluss- und Einkaufspflicht in die Kanalisation und die Abwasserreinigungs-anlagen. Die Erstellungs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten der privaten Leitungen (Hausanschlüsse bis und mit Anschluss an Hauptkanal oder –leitung) trägt zu 100% die Bauberechtigte. Die Bauberechtigte hat zum Zeitpunkt der Neuüber-bauung die entsprechenden Anschlussgebühren und Netzkostenbeiträge zu leisten. Je nach angemeldeter Bezugsleistung wird der ewb das Recht vorbe-halten, Verteilkabinen oder eine Transformatorenstation auf dem zu überbau-enden Grundstück aufzustellen. Die Erschliessung mit zusätzlichen Medien (Swisscom, Cablecom usw.) hat die Bauberechtigte zu übernehmen.

6.6.2 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, die bestehende, im beiliegenden Plan

«_____» eingezeichnete Wegverbindung, die vom Spinnereiweg zur Felse-naustrasse verläuft, zugunsten einer öffentlichen Nutzung sicherzustellen. Die Bauberechtigte erklärt sich auf erstes Verlangen der Grundeigentümerin bereit, entsprechende Rechte, z.B. eine Dienstbarkeit zu Gunsten der Öffentlichkeit, einzuräumen. Genaue Lage und Ausgestaltung sind mit der Grundeigentüme-rin abzusprechen. Die Kosten einer allfälligen Verlegung des Durchgangs so-wie Kosten für Betrieb, Unterhalt, Erneuerung etc. trägt die Bauberechtigte.

6.6.3 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, die bestehende, im beiliegenden Plan

«____» eingezeichnete Wegverbindung, die quer durch die heutigen Gebäude vom Spinnereiweg zur Felsenaustrasse verläuft, zugunsten einer öffentlichen Nutzung sicherzustellen. Gemäss dem Siegerprojekt "Casa Via" wird diese

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Wegverbindung neu entlang des Gebäudes verlaufen. Die Bauberechtigte er-klärt sich auf erstes Verlangen der Grundeigentümerin bereit, entsprechende Rechte, z.B. eine Dienstbarkeit zu Gunsten der Öffentlichkeit, einzuräumen. Genaue Lage und Ausgestaltung sind mit der Grundeigentümerin abzuspre-chen. Die Kosten einer allfälligen Verlegung des Durchgangs sowie Kosten für Betrieb, Unterhalt, Erneuerung etc. trägt die Bauberechtigte.

6.6.4 Die Grundeigentümerin verpflichtet sich, über einen entsprechenden Dienst-

barkeitsvertrag der Bauberechtigten ein Zugangsrecht ab der Felsenaustrasse oberhalb der städtischen Liegenschaften Spinnereiweg 3, 7 und 7a einzuräu-men. Weiter wird der Bauberechtigten das Recht eingeräumt, im Bereich ober-halb der Gebäude Nrn. 7 und 7a ca. 6 Autoabstellplätze zu realisieren und zu nutzen. Ebenfalls hat die Bauberechtigte das Recht, die bestehende Velopar-kierung oberhalb des Gebäudes Nr. 7a zu nutzen und allenfalls zu verschieben. Diese Rechte sind im beiliegenden Plan «____» eingezeichnet. Genaue Lage und Ausgestaltung sind mit der Grundeigentümerin abzusprechen. Die Kosten für die Erstellung und Neugestaltung trägt die Bauberechtigte. Die Kosten für den Betrieb und den Unterhalt der gemeinsamen Zugangssituation werden im Verhältnis der Benützung getragen.

6.6.5 Die Bauberechtigte verpflichtet sich, zu gegebener Zeit die für die Erschlies-

sung der Nachbarbauten allfällig erforderlichen Dienstbarkeiten unentgeltlich einzuräumen.

6.6.6 Gemäss den geltenden Überbauungsvorschriften ist für die Versorgung mit

Wärme für Raumheizung und Warmwasser eine zentrale Wärmeerzeugungs-anlage zu benutzen. Die Bauberechtigte ist somit verpflichtet, ihre Baute an die zentrale Heizungsanlage des Gewerbeparks Felsenau anzuschliessen. Die Bedingungen über Anschluss, Unterhalt und Fernwärmelieferung werden in einem separaten Dienstbarkeitsvertrag geregelt. In obligatorischer Weise er-klärt sich die Bauberechtigte bereit, zu gegebener Zeit zum Abschluss eines dinglichen Vertrages für die vorgenannte Erschliessungsdienstbarkeit Hand zu bieten. Die Vertragskosten gehen zu Lasten der Bauberechtigten.

6.7 Leitungen

Die Bauberechtigte hat bei Grabarbeiten zum Vorschein kommende Leitungen (wie Kanalisation und Leitungen für Wasser, Gas, elektrische Energie, Tele-fon, usw.) in eigenen Kosten zweckdienlich zu verlegen und der Vertragssache zufliessendes Wasser zu fassen und abzuleiten.

6.8 Archäologische Funde

Historisch wertvolle Funde sind dem Archäologischen Dienst des Kantons Bern unentgeltlich zu überlassen. Dieser ist in einem solchen Fall sofort zu be-nachrichtigen, damit er die Ausgrabungen und Sicherstellung der Funde veran-lassen kann.

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6.9 Steuern, Abgaben und Verpflichtungen Die Abgaben und Steuern für das Baurecht und alle darauf stehenden Gebäude und Anlagen gehen zu Lasten der Bauberechtigten. Zu Lasten der Grundeigen-tümerin gehen einzig die Liegenschaftssteuern für den Boden. Die Bauberechtigte trägt alle übrigen, auf dem Grund und Boden und den Ge-bäuden lastenden öffentlich-rechtlichen und die einem Liegenschaftseigentü-mer nach Obligationenrecht und Zivilgesetzbuch anfallenden privatrechtlichen Verpflichtungen.

6.10 Versicherungen

Das mit der Gebäudeversicherung des Kantons Bern bestehende Versiche-rungsverhältnis für Feuer- und Elementarschäden (Grundversicherung, inkl. allfällige Zusatzversicherungen) geht von Gesetzes wegen auf die Bauberech-tigte über. Die Versicherung des Vertragsobjektes gegen die Risiken "Wasserschaden" und "Grundeigentümerhaftpflicht" ist ab dem Zeitpunkt des Eigentumsüber-gangs Sache der Bauberechtigten.

6.11 Marchzählige Abrechnung

Die Parteien behalten sich vor, über Einnahmen und Ausgaben im Zusammen-hang mit dem Vertragsobjekt auf den Tag des Übergangs von Nutzen und Ge-fahr ausserhalb dieses Vertrages eine marchzählige Abrechnung zu erstellen.

6.12 Solidarhaftung

Mehrere Bauberechtigte haften der Grundeigentümerin gegenüber solidarisch für sämtliche Verbindlichkeiten dieses Vertrages.

6.13 Vormerkung Baurechtsvertrag

Vorliegender Baurechtsvertrag ist auf dem Grundstück Bern 1300, Kreis 2, sowie auf dem Baurecht SDR Bern «____», Kreis 2, gestützt auf Art. 779b Abs. 2 ZGB vorzumerken.

6.14 Kataster der belasteten Standorte

Das Grundstück Bern-Grundbuchblatt Nr. 1300, Kreis 2, ist nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen.

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7. Schlussbestimmungen 7.1 Schiedsklausel

Die Parteien vereinbaren hiermit, dass sämtliche sich aus oder in Zusammen-hang mit diesem Vertrag ergebenden Auseinandersetzungen, einschliesslich Streitigkeiten über die Gültigkeit, Rechtswirksamkeit, Abänderung oder Auf-lösung dieses Vertrags oder sich aus diesem Vertrag direkt oder indirekt erge-bende Rechtsverhältnisse oder Rechtswirkungen durch ein Schiedsgericht mit Sitz in Bern entschieden werden. Dabei bestellt jede Partei einen Schiedsrich-ter, die einstimmig einen Juristen/eine Juristin als weiteren Schiedsrichter und Obmann wählen. Findet sich in der Wahl eines Obmannes keine Einigung, so ist dieser auf Antrag einer Partei durch das ordentliche Zivilgericht zu ernen-nen. Unter Vorbehalt zwingender Gesetzesbestimmungen – insbesondere den-jenigen der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) – legt das Schiedsge-richt seine eigene Verfahrensordnung fest. Subsidiär gilt das Bundesgesetz über den Bundeszivilprozess. Ausgeschlossen ist hingegen die Anwendbarkeit des 12. Kapitels über die Internationale Schiedsgerichtsbarkeit im Bundesge-setz über das Internationale Privatrecht vom 18. Dezember 1987 (IPRG; SR 291). Das Schiedsgericht entscheidet endgültig.

7.2 Genehmigung

Die Genehmigung dieses Vertrages durch die zuständige Behörde der Einwoh-nergemeinde Bern bleibt vorbehalten.

7.3 Bescheinigung bezüglich des Erwerbs von Grundstücken durch Personen

im Ausland Gestützt auf persönliche Kenntnis der Verhältnisse stellt der Notar fest, dass bei der Bauberechtigten keine beherrschende Beteiligung durch Personen im Ausland im Sinne der Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland besteht.

7.4 Eintragungsbewilligung

Die Parteien erteilen ihre Einwilligung, sämtliche sich aus dieser Urkunde er-gebenden Einschreibungen im Grundbuch vorzunehmen.

7.5 Kosten

Alle mit diesem Baurechtsvertrag verbundenen Notariats- und Grundbuchkos-ten werden von den Parteien je zur Hälfte bezahlt. Die Handänderungssteuern gehen vollumfänglich zulasten der Bauberechtigten.

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7.6 Ausfertigungen Diese Urschrift ist für das Grundbuchamt Bern-Mittelland, für die Grundeigen-tümerin und für die Bauberechtigte dreifach in Papierform auszufertigen.

7.7 Formelle Bereinigungen

Der Notar wird ermächtigt, allfällige formelle Bereinigungen dieses Vertrages von sich aus vorzunehmen.

* * * * * * * Der Notar liest diese Urkunde den ihm persönlich bekannten und handlungsfähigen Mitwirkenden vor. Diese erklären, die Urkunde enthalte den Ausdruck ihres Willens, und unterzeichnen die Urschrift mit dem Notar. Beurkundet ohne Unterbrechung und in Anwesenheit aller Mitwirkenden im Büro des Notars in Bern, Marktgasse 31, am «_______».

D. d. «___.___.______» Der Parteien: Einwohnergemeinde Bern, Fonds für die Boden- und Wohnbaupolitik __________________________ («_______») Wohnbaugenossenschaft Via Felsenau __________________________ («_______»)

Der Notar:

__________________________

(Konrad M. Guggisberg)

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