Baubeschr_Meisterhaus

DAS SASCHA MEISNER HAUS

BERLIN-PANKOW“ALTE PARKSTADT”

PLATANENSTRAßE / TRESKOWSTRAßE • PANKOW-NIEDERSCHÖNHAUSEN

LA G E B E S C H R E I B U N G


Als “gesündester Vorort des Nordens” gilt der Berliner Stadtbezirk Pankow. Zwischen Schönholzer

Heide den freizügigen Grünanlagen des Bürgerparks und dem Schloß Niederschönhausen führt die

Platanenstraße vorbei an Botschaftsgebäuden und prächtigen Villen. Hier erbaute 1910 der Visionär

und Architekt Werner Heinrich Sommerfeld mitten in der alten Parkstadt das Sascha Meisner

Haus.

Das Grundstück liegt auf der Ostseite der Treskowstraße und auf der Südseite der Uhlandstraße.

In der Friedrich-Engels-Straße und in der Hermann-Hesse-Straße sind Bus- und Straßenbahnlinien

vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind einige Gehminuten entfernt, am

Pastor-Niemöller-Platz. Das Sascha Meisner Haus bietet den Abschluß der Häuserzeile mit über-

wiegend drei Vollgeschossen und teilweisen ausgebauten Dachgeschossen. Auf der Westseite der

Treskowstraße befinden sich ebenfalls Villengrundstücke.

PA N K O W - NI E D E R S C H Ö N H A U S E N

Pankow wird erstmals 1230 erwähnt, als ein Pfarrer ein Stück Land erhielt. Im Bezirk begann mit

Max Skladanowski der Siegeszug des Kinos.

Niederschönhausen ist das wohl blaublütigste und exklusivste Dorf des Großbezirkes.Seine berühm-

teste, von Geschichten umwobene Bewohnerin, Königen Elisabeth Christine, die vom Berliner Hof

verbannte Gemahlin des „groß“ genannten Friedrich. Die Legende berichtet Friedrich II. habe sei-

ner Frau das Schloss Niederschönhausen mit den Worten: „Da lass dich nieder, da kannste schön

hausen“ geschenkt. Gleich, ob der Satz historisch belegt ist oder nicht: Niederschönhausen ist

eine beliebte Wohngegend geblieben. Und: Man wohnt auch jetzt wieder im Diplomatenviertel, in

Hauptstadtresidenzen mit direkter Anbindung an die City.

Das Schloss Schönhausen mit dem riesigen Schloßpark und den Nebengebäuden ist ein herausragen-

des Denkmalensemble in Pankow. 1989 fanden in den neben dem Schloß gelegenen Konferenzräumen

die 2+4 Verhandlungen zu Wiedervereinigung und die Sitzungen des rundes Tisches statt.

Jetzt scheint das Schloss aus dem Dornröschenschlaf aufzu-

wachen. Es soll Interemssitz des Bundespräsidenten werden

und später Gästehaus der Bundesregierung. Das viele Grün,

die großen Parks, vor allem aber die feudale Nachbarschaft

zogen seit eh und je betuchte Berliner Bürger an- Bankiers,

Diplomaten, Wissenschaftler, Literaten, Ärzte, und

Künstler. Viele kamen im Schlepptau des Bankiers Brose

der hier ein Gasthaus führte.


Das fast 100-jährige Bauwerk soll einer umfangreichen detailgenauen Restauration unterzogen

werden. Nach der Sanierung soll es in neuem Glanze die Geschichte seiner Herkunft erzählen und

gleichzeitig modernsten Wohnansprüchen gerecht werden.

OB J E K T B E S C H R E I B U N G

Die Platanenstraße 24a Ecke Treskowstraße 48, 48a ist mit einem dreigeschossigen voll unterkeller-

ten Jahrhundertwende-Bürgerwohnhaus bebaut. Hierbei handelt es sich um ein Eckgebäude mit drei

Hauseingängen. Im Dachgeschoss sind drei Wohnungen ausgebaut, weiterhin befinden sich dort drei

nicht ausgebaute Abstell- bzw. Trockenräume.


Grundriss Erdgeschoss


Grundriss 1. und 2. Obergeschoss


Grundriss Dachgeschoss

GRUNDGEDANKE

Im Rahmen meiner Bautätigkeit ist es das Ziel Gewerbe und Wohnobjekte zu renovieren, sowie die

Rekonstruktion und den Neubau von Immobilien zu realisieren. Vorgabe ist es Immobilien unter

Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit in exponierten Lagen zu finden, aufzubereiten und die

Umsetzung des Vorhabens durchzuführen. Ich arbeite und gestalte in Kooperation mit Architekten

und Behörden an der Planung und Entwicklung von Bauprojekten. Zielgruppe sind Mieter / Käufer

zu finden die einen guten Wohnstandard zu schätzen wissen, und die Anmietung oder den Kauf zu

vollziehen.

BAUBESCHREIBUNG

Baukonstruktion

1. Wände

Alle tragenden Konstruktionen werden auf die entsprechende Nutzungsart geprüft, tragende

Bauteile bzw. Wände bleiben weitestgehend erhalten. Das statische System wird im Wesentlichen

nicht geändert. Sofern Statisch erforderlich werden neue Träger und Unterzüge eingebaut; tragende

Wände aus Mauerwerk; nicht tragende Wände bestehen unter Beachtung des Schallschutzes, aus

Ziegelmauerwerk bzw. Trockenbauwänden.

2. Decken

Alle Decken werden je nach Bedarf überarbeitet und auf Ihre Tragfähigkeit hin untersucht. Ein

entsprechendes Holzschutzgutachten liegt vor. Besonderes Augenmerkmal wird dabei auf die vor-

handenen Stuckelemente gelegt. Diese werden soweit möglich erhalten und komplett aufgearbeitet

und gegebenenfalls ergänzt. Sollte es zum kompletten Austausch von Decken kommen, wird ein

umlaufender Fries auf die neue Gipskartondecke aufgesetzt und eine Mittelrosette angebracht.

Ansonsten werden alle Decken Verputzt, malermäßig Verspachtelt und mit Dispersionsfarbe zwei-

mal gestrichen.

3. Dach/ Dachentwässerung

In den vorhandenen Weich - und Hartdachbereichen sowie Flachdachterrassen wird die alte

Dachhaut und Dachdeckung auf Ihren Zustand hin überprüft und Teilbereichen erneuert. Die

Dachkonstruktion wird überprüft, und wenn erforderlich werden Traghölzer ausgewechselt oder

verstärkt. Die Holzkonstruktion (Dachstuhl) wird gemäß Holzschutzgutachten behandelt.

Alle Klempnerarbeiten wie Regenfallrohre, Dachrinnen, Traufblechen, Gesimsabdeckungen,

Balkonentwässerungen werden erneuert und in Titanzink ausgeführt..

4. Fassade

Die Stuckfassade wird komplett überarbeitet und instand gesetzt. Für die Straßenfassade werden teil-

weise neue Stuckelemente angefertigt und montiert. Alle übrigen Flächen werden mit Zementputz

erneuert. Die gesamte Fassadenfläche erhält einen Diffusionsoffenen farbigen Anstrich.

5. Schornsteine

Nicht mehr im Gebrauch stehende Schornsteine werden fachgerecht verschlossen oder abgetragen

sofern dies nicht der Entlüftung bzw. statischen Erfordernissen widerspricht. Die Auflagen des

Schornsteinfegermeisters werden hierbei ausdrücklich beachtet. Es wird derzeit geprüft ob der

Einbau von Kaminen innerhalb der Wohnungen möglich ist.

6. Abstellräume Keller

Die Abstellräume im Keller werden entweder durch bestehendes Mauerwerk bzw. durch Raumhohe

Holzverschläge oder Gitterelemente abgegrenzt. Jeder Abstellraum erhält eine Tür passend zum

System, die mit einem Vorhängeschloss zu sichern ist sowie eine Steckdose und Beleuchtung.

Haustechnik

Die gesamte haustechnische Anlage des Gebäudes wird entfernt und wie nachfolgend beschrieben

erneuert.

1. Sanitärtechnik

Die Wasser- und Abwasserleitung vom öffentlichen Netz ins Haus werden auf Ihre Bestandsfähigkeit

überprüft und gegebenenfalls erneuert.

Alle Rohrleitungen für Kalt- und Warmwasser werden in Kupfer oder Kunststoff ausgeführt. Die

Steigeleitungen für Abwasser in SML oder HSL. Steigestränge für Bad und Küche sind jeweils

entlehrbar.

Jede Wohn- und Gewerbeeinheit erhält ablesbare Warm- und Kaltwasserzähler sowie Absperrventile

für Warm- und Kaltwasser im Bad. Alle Leitungen sind unter Putz verlegt.

Das gesamte Haus bekommt eine Zentrale Warmwasserbereitung im Keller.

2. Einrichtungsgegenstände - Bad

Alle Bäder erhalten gemäß Grundriss ein wandhängendes Tiefspül- WC aus Sanitärporzellan

mit Deckel und UP- Spülkasten im Installationsblock, einen Waschtisch aus Sanitärporzellan

(Keramag) ca. 600 x 550 mm mit verchromter Einhebelmischbatterie (Grohe oder gleichwertig)

und Ablaufgarnitur, eine Stahlblechbadewanne ca.1700 x 750 cm mit Einhebel - Wannenbatterie +

Brausegarnitur (Grohe oder Gleichwertig).

Es wird oberhalb des Waschtisches ein Spiegel in die Wandfliesen eingelassen.

Einrichtungsgegenstände- Küche

Es werden bauseitig Sanitäre Anschlüsse für Spültisch / Geschirrspüler eingebaut.

Im Bedarfsfall wird eine Küchenzeile inkl. der Elektrogeräte aufgestellt. ( 2800 mm lang)

Raumlufttechnik

Alle Innenliegenden Bäder/ Küchen, sofern vorhanden, werden mit einem Einrohrlüftungssystem

welches mechanisch betrieben wird ausgestattet. Die Lüfterschaltung erfolgt über den Lichtschalter

jeweils mit Nachlaufrelais.

Heizungstechnik

Es wird eine zentrale Gasheizungsanlage (Buderus Brennwerttechnik oder gleichwertig) kombiniert

mit einem Warmwasserspeicher und einer außentemperaturabhängigen Regelung im Keller des

Hauses eingebaut. Alle Rohrleitungen werden in den Strängen mit Kupfer oder Kunststoff ausge-

führt.

Alle Räume der Wohneinheiten erhalten gemäß Wärmebedarfsberechnung Plattenheizkörper

mit Ventilgarnitur, im Bad Handtuchheizkörper. Die Wärmemengenzähler werden zentral für

jede Wohnung im Steigestrang installiert. Auf den Fußböden in den Bädern wird zusätzlich eine

Fußbodenbegleitheizung eingebaut.

Als Alternative ist eine für jede Wohneinheit separate Etagenheizung angedacht. Das System wird

derzeit auf seine Einbau- und Verbrauchskosten geprüft.

Elektrotechnik

Die Installation erfolgt gemäß den geltenden VDE- Richtlinien und den Vorschriften der EVU

erstellt.

1. Wohnzimmer

- vierfach Schukosteckdose + Antennen und Telefondose

- fünf weitere Steckdosen, davon eine als Kombination mit dem Serienschalter,

- zwei Lichtauslässe in der Wand

- einen Deckenauslass

- ein Zimmer nach Wahl des Eigentümers erhält zusätzlich einen ISDN - Anschluss

2. Schlafzimmer

- zwei zweifach Steckdosen ( neben dem Bett)

- eine zweifach Steckdose + Antenne und Telefondose, einen Wand - und Deckenauslass

3. Kinder/ Arbeitszimmer

- eine zweifach Steckdose + Antenne und Telefondose

- vier weitere Steckdosen davon eine als Kombination mit Serienschalter

- einen Deckenauslass

4. Küche

- sieben Steckdosen davon jeweils eine für Geschirrspüler und Dunstabzugshaube

- eine Elektroherdanschlussdose

- ein Deckenauslaß über Ausschalter

- ein Wandauslass

5. Bad

- vier Steckdosen eine in Kombination als Ausschalter über dem Waschtisch

- zwei Wandauslässe und einen Deckenauslass

- eine Waschmaschinensteckdose

6. Schwachstromanlage

- eine Gegensprechanlage mit Türöffner, Sprechstellen in jeder Wohnung mit Rufunterscheidung

zwischen Hauseingangs- und Wohnungstür,

- Messingtableau am Hauseingangsbereich

- Telefon-, Rundfunk- und Fernsehverkabelung mit entsprechenden Dosen in der Wohnung bis

zum

Verteilerkasten des Versorgungsunternehmens

- Telefon-/Fernseh-/Rundfunkdose in allen Zimmern (außer Diele)

7. Allgemeinbeleuchtung

Das Treppenhaus - und die Hofbeleuchtung sowie Kellerbeleuchtung entsprechend den gültigen

Richtlinien und werden in Art und Form entsprechend dem Charakter des gesamten Hauses mit

Beleuchtungskörpern ausgestattet.

Ausbau

1. Treppenaufgänge

Fensteranlagen, Treppengeländer, Hauseingangstür und Wohnungseingangstüren werden komplett

erneuert.

Es wird eine Paneelleiste aus Holz oder eine künstlerische Bemalung ca. 1,00 m über den

Treppenstufenlauf angebracht. Darunter wird eine wisch- und scheuerbeständige Spachtelung aufge-

tragen. Über der Paneelleiste werden die Flächen gespachtelt und mit einer Dispersionsfarbe gestri-

chen. Vorhandene Stuckelemente im Eingansportal sowie an den Treppenlaufunterseiten werden

restauriert. Die Wohnungseingangstüren, Handläufe und Treppenhausfenster werden neu erstellt.

Der Laufbereich (ca.90 cm) wird mit einem Kokosläufer oder einem hochwertigen PVC belegt. Alle

übrigen Stufenflächen sowie die Podeste werden abgeschliffen und im bauzeitlich angepassten Stil

wieder hergestellt. Alternativ ist angedacht die Tritt- und Setzstufen mit einem Natursteinbelag zu

versehen.

2. Schließanlage

Es wird eine zwischen Nutzungseinheit, Haustür und Kellerzugangstür gleichschließende Anlage

eingebaut. Dem Charakter des Hauses angepasst wird eine neue Briefkastenanlage für alle

Nutzungseinheiten montiert.

3. Innenputz

Neue Wände erhalten einen einlagigen Kalk- Zementputz, Nassräume ebenfalls. Bestehender Putz

wird auf den Erhalt geprüft, lose Putzteile abgeschlagen und diese Stellen neu verputzt. Der beste-

hende Putz wird abgespachtelt und geglättet, Kellerräume erhalten einen Fugenglattanstrich.

4. Fensteranlagen

Es werden alle alten Fenster entfernt und durch Holzfenster mit Isolierverglasung passend zum

Altbau und einem K - Wert von 1,3 eingebaut.

5. Fensterbänke

außen: Fensterbänke aus Titanzink

innen: Es werden gemäß Bemusterung Holz - oder Marmorfensterbänke eingebaut.

6. Innentüren

Die Innentüren werden nach Möglichkeit erhalten, überarbeitet und gestrichen. Die alten Garnituren

werden erhalten oder in Anpassung an sie ausgetauscht. Sofern neue Türen eingebaut werden,

geschieht das in Anlehnung an die Originaltüren mit aufgesetzten Zier - ,Stossprofilen und

Kassettenfüllungen.

7. Fußböden

Kellergeschoss

Der im Kellergeschoss vorhandene Fußboden bleibt erhalten. Fehlstellen werden ausgebessert.

Wohnungen

Alle Böden werden gemäß Holzschutzgutachten untersucht und falls erforderlich werden Balkenlagen

gemäß Statik verstärkt oder erneuert.

Im Wohnbereich werden alle vorhandenen Bodenbeläge entfern und mit Parkett erneuert.

Alle Böden werden geschliffen und neu versiegelt.

In den Bädern und Küchen wird ein Estrich mit Abdichtung nach vorheriger Prüfung der Balkenlage

eingebaut.

Als Oberbelag kommen hier keramische Fußbodenfliesen zum Einsatz.

8. Wandbehandlung

Bad

Fliesen werden in ca. 120 cm Höhe im Badewannenbereich im Dünnbettverfahren verlegt. Im

Duschbereich Türzargenhoch. Alle darüber liegenden Flächen werden gespachtelt und hell getönt

gestrichen.

Es kommen ausschließlich deutsche oder italienische Fliesen zum Einsatz.

Küchen

Ein Fliesenspiegel im Bereich der Nassstrecke , ca. 60 cm hoch, alle Restflächen werden hell getönt

gestrichen

Deckenbehandlung

Alle Decken werden hell getönt gestrichen. Bei Bedarf werden einzelne Stuckelemente angebracht.

Außenanlage

Die Hofbetonflächen werden aufgebrochen , entsiegelt und entsprechend der Planung neu gepflas-

tert. Der Innenhof wird neu gestaltet und begrünt. Es wird ein Fahrradständer zur Nutzung für die

Mietergemeinschaft aufgestellt.

Der Müllplatz wird gestalterisch in die begrünte Fläche einbezogen. Das Müllhaus wird aus Holz-/

Drahtelementen gebaut.

KALKULATION UND FINAZIERUNGSKONZEPT

1.Ankaufkosten

Kaufpreis 500 m≈ Grundstück 700.000,00

Maklerkosten 0 % 0,00

Grunderwerbsteuer 3,5 % 24.000,00

Notar / RA / Steuerberater 1,5 % 10.500,00

Grundschuldbestellung 0,5 % 3500,00

Summe Ankaufkosten: 738.000,00

2. Baukosten gemäß Baubeschreibung für 1829 m≈ Wohnnutzfläche

Baukosten Altbaubestand 1829 m≈ 1.720.000,00

Planung / Baugenehmigung / Statik und Bauleitung pauschal 80.000,00

Versicherung 7.000,00

Anträge öffentliche Versorger 7.000,00

Summe Baukosten: 1.814.000,00

3. Kapitalbedarf

Es ist geplant, dass das Investitionskapital zu 100 % finanziert wird.

Gesamtkosten aus Ankauf. - und Baukosten 2.552.000,00

Finanzierungsbedarf Gesamt: 2.552.000,00

Anteil Hypothekendarlehn mit 4,0 % Zinsen ohne Tilgung

bei 100 % Auszahlung 2.552.000,00

Somit ergibt sich folgende Zinsberechnung:

1. Hypothekendarlehn 4,0 % - 10 Jahre Zinsbindung / Tilgungsfrei

Zinsen: 102.080,00 p. A. ( 10 Jahre = 1.020.800,00 )

2. Refinanzierung durch Vermietung

Mietertrag aus Vermietung lt. aktuellem Berliner Mietspiegel vom Jahr 2000 für 1829 m≈

Wohnnutzfläche

netto kalt: 172.291,00 p. A. / 14.357,00 im Monat = 7,50 pro m≈ WFL

Mietausfallrisiko : 70 % als Überschuss p. A. bei 100% Vermietungsstand (70.211,00 )

Christian Wasner

Projektentwicklung

Edelweißstraße 30

13158 Berlin

Telefon: +49 (0)30. 96 90 781

Telefax: +49 (0)30. 96 90 780

Mobil: +49 (0)171. 49 58 499

e-mail: [email protected]

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