Bayerisches Staatsministerium desInnern

Eine Information der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern

Starthilfefür

Bauherren

Tipps · Ratschläge · Informationenfür die eigenen vier Wände

Starthilfefür Bauherren

Tipps · Ratschläge · Informationenfür die eigenen vier Wände

Herausgeber:Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern

Franz-Josef-Strauß-Ring 4, 80539 München10., überarbeitete Auflage

Stand: Dezember 2002

Karikaturen:Ernst Hürlimann, München

Gestaltung:Marion und Rudolf Schwarzbeck, Gauting

Druck: Kössinger AG Druckerei, Schierling

„Informationen zum Thema „Bauen“ finden Sie auch im Internet:www.innenministerium.bayern.de

Diese Broschüre mit einem Anhang der Formulare für den Bauantrag und einer Liste der einschlägigen Rechtsvorschriften finden Sie unter:

www.innenministerium.bayern.de (Rubrik „Bauen“)

Der Gesetzestext „Bayerische Bauordnung“ ist über den Fachbuchhandel zu beziehen.

Vorwort

3

Dr. Günther BecksteinStaatsminister

Hermann RegensburgerStaatssekretär

Der Wunsch nach den „eigenen vier Wän-den” ist ungebrochen. Viele deutsche Mieter möch-ten repräsentativen Umfragen zufolge am liebstenin einem eigenen Heim wohnen. Doch nur ein Teilerfüllt sich diesen Wunsch. Immerhin liegt dieWohneigentumsquote in Bayern mit rund 48%deutlich über dem Bundesdurchschnitt, aber den-noch niedriger als in anderen Staaten Europas.

Bayern sieht in der Förderung der Wohneigen-tumsbildung ein wichtiges Aufgabenfeld der staatli-chen Wohnungspolitik. Denn das eigene Haus oderdie eigene Wohnung vermitteln Familien mit Kin-dern mehr persönliche Freiheit und Lebensqualität.Mit keiner anderen Investition identifizieren sich dieBürgerinnen und Bürger mehr als mit dem Neubauoder Erwerb, dem Um- oder Ausbau, der Moderni-sierung, der Renovierung oder der Sanierung ihrereigenen vier Wände. Keine andere Form des Spa-rens schafft so dauerhaftes und wertbeständigesVermögen wie Wohneigentum. Keine andere Ver-mögenslage verhilft zu einer vergleichbaren wirt-schaftlichen Unabhängigkeit und zu mietfreiemWohnen im Alter.

Der Staat fördert deshalb gezielt den Bau oderden Erwerb eines eigenen Hauses mit Finanzhilfenund steuerrechtlichen Vergünstigungen. Trotz derdramatischen Haushaltslage unternimmt Bayerngroße Anstrengungen, um die Mittel für die Wohn-raumförderung auf einem im Vergleich zu anderenLändern hohen Stand zu halten. Damit beugt derFreistaat nicht nur einem Wohnungsmangel vor, mitden Fördermitteln gibt die Bayerische Staatsregie-rung auch wichtige Impulse für die regionale Bau-wirtschaft.

Mit den Bauordnungsnovellen 1994 und 1998hat Bayern den Start zum eigenen Haus kräftig erleichtert: Das Genehmigungsfreistellungsverfahrenbei Wohngebäuden bis zur Hochhausgrenze unddas vereinfachte Genehmigungsverfahren sowie diespürbare Vereinfachung baurechtlicher Vorschriftenhaben sich vielfach bewährt. Im Zuge der Bauord-nungsnovellen 1994 und 1998 sind bis einschließ-lich 2002 knapp 99.000 Wohngebäude, das ent-spricht 32,5%, genehmigungsfrei errichtet worden.Im vereinfachten Genehmigungsverfahren sparen

die Bauherren nicht nur Zeit, sondern auch Gelddurch eine ermäßigte Baugenehmigungsgebühr. Seit 1994 wurden in diesem Bereich alleine – vor-sichtig geschätzt – über 50 Millionen Euro wenigerBaugenehmigungsgebühren gezahlt. Rechnet mandie im Genehmigungsfreistellungsverfahren entfalle-nen Baugenehmigungsgebühren mit knapp 76 Mil-lionen Euro dazu, summieren sich die Bauherren-ersparnisse durch die Bauordnungsnovellen auf inzwischen schon über 126 Millionen Euro. Dasfreut nicht nur den viel zitierten „kleinen Häusle-bauer“, sondern ist ganz fraglos auch von großerBedeutung für den Standort Bayern.

Wer sich an den Bau, den Erwerb, die Moder-nisierung oder eine andere Investition in ein Hausheranwagt, sollte sich zuvor gründlich informieren.Sie halten gerade eine Broschüre in den Händen,die Ihnen den Weg durch die einzelnen Stationender Vorbereitung und der Durchführung Ihres Bau-vorhabens erleichtern soll. Der Schwerpunkt derDarstellung sind neben der Finanzierung des Bau-vorhabens vor allem Aspekte des Baurechts. Inerster Linie wird dabei der Bauherr angesprochen,derjenige also, der verantwortlich über die Planungund Durchführung eines Hausbaus entscheidet.Aber auch der Käufer eines Eigenheims oder einerEigentumswohnung wird sicher manchen nützli-chen Hinweis für sich finden können.

Kein Bauherr will heutzutage auf Gestaltungs-qualität, Umweltverträglichkeit, Wirtschaftlichkeitund gute Nutzbarkeit seines Hauses verzichten.Auch der Staat richtet beim staatlich gefördertenWohnungsbau sein Augenmerk darauf. Die Erfah-rungen, die Bayern mit zukunftsweisenden undmodernen Modellprojekten gewonnen hat, stehenallen Bauwilligen in der Broschüre „Den Traum vomeigenen Haus leichter verwirklichen“ aus der Reihe„Wohnen in Bayern“ zur Verfügung, die Sie eben-falls bei der Obersten Baubehörde im BayerischenStaatsministerium des Innern anfordern können.

Wir wünschen Ihnen ein gutes und möglichsthindernisfreies Gelingen Ihres großen Werkes, des Baus der eigenen vier Wände. Wenn Ihnen diese Broschüre dabei helfen kann, freuen wir unsdarüber.

3. Vereinfachtes Genehmigungs-verfahren

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Leichter Bauen in Bayern – es geht auch ohne Baugenehmigung

1. Die herkömmlicheBaugenehmigungs-pflicht

2.Freistellung von der Genehmigungspflicht

Zur Erklärung

Wozu Genehmigung?

Am 1. Januar 1998 ist in Bayern eine – nach der Vereinfachungsnovelle von 1994 –nochmals wesentlich veränderte Bauordnung in Kraft getreten. Beim Bauen stehenjetzt noch mehr die Eigenverantwortung und Eigeninitiative des Bürgers im Vorder-grund. Der Staat braucht sich auch hier nicht um alles zu kümmern. BehördlicheÜberprüfungen sollen sich auf das Unentbehrliche beschränken.

Wer bauen will, braucht dazu eine Baugenehmigung. Dieser Grundsatz galt bisher –abgesehen von unbedeutenden baulichen Anlagen – ausnahmslos. Eine ganze Rei-he öffentlich-rechtlicher Vorschriften schränkt die Baufreiheit ein. Im Baugenehmi-gungsverfahren wird geprüft, ob das geplante Bauvorhaben diesen öffentlich-rechtli-chen Vorschriften entspricht. In erster Linie geht es dabei um die Frage, ob das Vor-haben mit den bauplanungsrechtlichen und den bauordnungsrechtlichen Vorschrif-ten in Einklang steht.

Das Bauplanungsrecht ist bundeseinheitlich im Baugesetzbuch (BauGB) und dendazugehörigen Nebenbestimmungen (vor allem der Baunutzungsverordnung) gere-gelt. Es beantwortet die Frage, ob ein Grundstück bebaubar ist und welche Art undwelches Maß der baulichen Nutzung auf dem Grundstück zulässig sind.

Das Bauordnungsrecht ist landesrechtlich in der Bayerischen Bauordnung (BayBO)mit ihren Nebenbestimmungen geregelt. Es beschäftigt sich im Wesentlichen mit derFrage, wie ein Bauvorhaben im Detail ausgeführt werden muss. So enthält es insbe-sondere die Anforderungen an den Bau und seine einzelnen Teile, die vor allem ausSicherheitsgründen (Brandschutz, Standsicherheit) eingehalten werden müssen.Darüber hinaus regelt die BayBO auch das Verfahren.

Die BayBO hat 1994 mit dem alten Grundsatz gebrochen, dass alle nicht nur unbe-deutenden Bauvorhaben genehmigungspflichtig sind, und lässt unter bestimmtenVoraussetzungen die Errichtung von Wohnhäusern ohne Baugenehmigung zu. DasGesetz spricht hier von „Genehmigungsfreistellung“. Sie gilt – außer für Hochhäu-ser – u. a. für alle Wohngebäude, die im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebau-ungsplanes liegen und diesem voll entsprechen. Voraussetzung ist ferner, dass dieErschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht die Durchführung eines Bauge-nehmigungsverfahrens verlangt. Ausführlich beschrieben finden Sie das Freistel-lungsverfahren in Kapitel 11. Soweit in anderen Kapiteln darauf eingegangen wird,sind die entsprechenden Stellen, so wie diese, gelb unterlegt.

Auch wenn die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung nicht vorliegenund Sie deshalb eine Baugenehmigung brauchen, sieht die BayBO 1998 für Wohn-gebäude außer Hochhäuser nur noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren vor.In diesem Verfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr jedes Detail, sondernnur die wichtigsten Fragen, wie z. B., ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässigist und ob die zum Schutz des Nachbarn bedeutsamen Abstandsflächen eingehal-ten sind. Einzelheiten zu dem vereinfachten Genehmigungsverfahren finden Sie inKapitel 12.

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* Die Vereinfachungen und Erleichterungen durch die Bauordnungsnovellen 1994 und 1998 gehen inzwi-schen freilich weit über diesen Bereich hinaus: Unter das Genehmigungsfreistellungsverfahren fallen in-zwischen Wohngebäude bis zur Hochhausgrenze, ebenso Gebäude dieser Größenordnung, die nebendem Wohnen teilweise oder gänzlich freiberuflich genutzt werden, ferner bestimmte handwerklich odergewerblich genutzte Gebäude (vgl. auch Kapitel 11.1). Alle übrigen noch genehmigungspflichtigen Bau-vorhaben außer Sonderbauten (das sind z. B. Hochhäuser, größere Verkaufs- und Versammlungsstätten,Krankenhäuser, Schulen) werden im vereinfachten Genehmigungsverfahren behandelt.

Herkömmliche Ein- und Zweifamilienhäuser brauchen damit entweder kein oder nurnoch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren zu durchlaufen, da es sich bei ihnenin aller Regel um Gebäude geringer Höhe handeln wird. Lediglich in ganz wenigenAusnahmefällen, nämlich wenn durch besondere Umstände der Fußboden einesGeschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, mehr als 7 m über der Gelände-oberfläche liegt, handelt es sich nicht mehr um ein Gebäude geringer Höhe. DieseBroschüre beschränkt sich deshalb, soweit es das Verfahrensrecht betrifft, auf eineDarstellung des Freistellungsverfahrens und des vereinfachten Genehmigungsver-fahrens für solche Wohngebäude geringer Höhe.*

Inhalt

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Der Weg zum eigenen Haus

1.Finanzierung

2.Das Grundstück –ist es bebaubar undwas darf ich daraufbauen?

1. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einesBebauungsplans, § 30 BauGB Seite 23

2. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich,§ 34 BauGB Seite 24

3. Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB Seite 254. Baugenehmigung im Vorgriff auf einen künftigen

Bebauungsplan, § 33 BauGB Seite 25Beispiel für die bauplanungsrechtliche Einordnung derGrundstücke in einer Gemeinde Seite 26Beispiel eines Bebauungsplans Seite 27

3.Die Erschließungmuss gesichert sein! Seite 28

4.Das Vermessungsamtsorgt für exakten Grenz-verlauf und erspart Ärger

1. Lageplan und Verzeichnis der Eigentümer Seite 302. Grenzvermessung Seite 303. Gebäudeeinmessung Seite 31

5.Insbesondere: Der Kauf eines Bau-grundstücks – wasist zu beachten?

1. Der richtige Standort Seite 322. Vorkaufsrechte Seite 333. Ein Tipp für den vorsichtigen Käufer – der Vorbescheid Seite 334. Ein Tipp für den eiligen Bauherrn Seite 33

6.Die ersten Hürdensind genommen –die Bauplanung kanneingeleitet werden

1. Baupläne – wozu? Seite 342. Anfertigen der Baupläne – wen beauftragen? Seite 363. Aufpassen! Beim Bauen im geförderten Wohnungsbau

sind bestimmte Größen einzuhalten Seite 364. Ein Gebäude auf dem Grundstück – muss es

erhalten werden? Seite 375. Bäume und Sträucher auf dem Grundstück –

müssen sie erhalten werden? Seite 37

1. Mit welchen Gesamtkosten, insbesondere Baunebenkosten, muss ich rechnen? Seite 9

2. Lastenberechnung, insbesondere Finanzierungsplan.Welche monatliche Belastung ist für mich tragbar, mit welcher Belastung muss ich rechnen? Seite 11

3. Direkte und indirekte Hilfen des Staates beim Bauen Seite 15 Wie informiere ich mich? Wer gibt Auskunft? Seite 21

Entscheidend sind die Lage und die planungsrechtlicheBeurteilung des Grundstücks. Vier Fälle sind zu unterscheiden: Seite 22

Inhalt

7

7.Einige Worte zur äußeren GestaltungIhres Hauses

1. Das Haus muss sich dem Gelände anpassen Seite 402. Auch die umliegende Bebauung muss bei der Planung

berücksichtigt werden Seite 413. Gestaltung von Haus und Nebenanlagen –

was sollte der Bauherr beachten? Seite 414. Besondere Rücksicht bei der Gestaltung ist geboten,

wenn Ihr Haus in der Nähe eines Baudenkmals liegt Seite 435. Auch örtliche Bauvorschriften müssen beachtet werden Seite 43

8.UmweltverträglichesBauen

1. Bauen und Umwelt Seite 442. Verwendung umweltgerechter Bauprodukte und Bauarten Seite 443. Energie sparendes Bauen Seite 454. Sonnenenergie, Wärmepumpe, Wintergarten Seite 49

9.Welche Unterlagensind nötig? Seite 50

11.Die Freistellung vonder Genehmigungs-pflicht

1. Nochmals die Voraussetzungen Seite 542. Wohin mit den Unterlagen? Seite 553. Was macht die Gemeinde? Seite 554. Die Gemeinde verlangt ein Genehmi-

gungsverfahren – kein Problem Seite 56

12.Das vereinfachte Genehmigungs-verfahren

1. Wer ist Genehmigungsbehörde? Seite 572. Wo wird der Bauantrag eingereicht? Seite 573. Die Stellungnahme der Gemeinde Seite 574. Das Verfahren bei der

Genehmigungsbehörde Seite 585. Der problematische Bauantrag Seite 596. Die Genehmigungsgebühren Seite 617. Der Bauantrag wird abgelehnt –

was tun? Seite 618. Widerspruch und Klage Seite 62

13.Der Dachgeschoss-ausbau

1. Genehmigungsfreiheit bei Ausbau nur einzelner Aufenthaltsräume Seite 64

2. Erfordernis einer isolierten Befreiung bei Überschreitungder Geschossfläche oder Geschossflächenzahl Seite 64

3. Anforderungen an den Dachgeschossausbau Seite 64

10.Nicht vergessen – die Pläne den Nachbarn vorlegen!

1. Sinn der Nachbarbeteiligung Seite 522. Wer ist Nachbar? Seite 523. Verfahren der Nachbarbeteiligung Seite 524. Bedeutung der Nachbarunterschrift:

Ein Nachbar unterschreibt nicht – darf ich bauen? Seite 535. Tipp Seite 53

Inhalt

8

14.Es kann losgehen

15.Eine kritische Situation – ein Nachbar ergreiftRechtsbehelfe

16.Der Umzug ist über-standen – was istnoch zu beachten?

1. Bald eingrünen und anpflanzen – der Aufwuchs braucht Zeit Seite 772. Aufpassen – auch nachträgliche kleinere Baumaßnahmen

können genehmigungspflichtig sein Seite 773. Vorsicht bei nachträglichen Ausbauten Seite 794. Kein Rechtsanspruch auf ungeschmälerte Erhaltung

der schönen Aussicht Seite 80

Nur im Internet unter www.innenministerium.bayern.de (Rubrik „Bauen“):

Anhang 1 – Wichtige Rechtsvorschriften Seite 81

Anhang 2 – Formulare Seite 82

1. Private Rechte Seite 672. Die Bauausführung muss sich an die Baupläne halten Seite 673. Insbesondere: die Baugenehmigung unter Auflagen Seite 684. Bautechnische Nachweise Seite 685. Sachverständigenbescheinigungen Seite 696. Ein Thema für sich – Schwarzarbeit Seite 707. Die Verantwortung des Bauherrn bei der Bauausführung Seite 708. Anzeigepflichten Seite 719. Gebäudeeinmessung Seite 7210. Baumängel: Wer haftet? Seite 73

1. Widerspruch bewirkt grundsätzlich keinen vorläufigen Baustopp Seite 74

2. Wie kann der Nachbar den (Weiter-)Bau verhindern? Seite 743. Wann sind die Rechtsbehelfe erfolgreich? Seite 754. Rechtsschutzmöglichkeiten gegen von der

Genehmigungspflicht freigestellte Bauvorhaben Seite 76

1. Finanzierung

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Finanzierung 1.Der erste Schritt zu den „eigenen vier Wänden“ wird für Sie sein, sich Klarheit überihre Finanzierung zu verschaffen. Der Bau eines Eigenheims bleibt heute zwar fürviele nicht mehr ein unerfüllbarer Wunschtraum; gleichwohl stehen beträchtlicheSummen und Risiken auf dem Spiel, die es sehr sorgfältig und umsichtig zu kalku-lieren gilt.

Im Wesentlichen geht es dabei um zwei Fragen:� Mit welchen Gesamtkosten für das Bauvorhaben muss ich rechnen?� Was habe ich? Oder: Was kann ich finanzieren, welche Belastung kann ich

tragen?

Es kann und soll nicht Aufgabe dieser Broschüre sein, Ihnen zu diesem Fragenkom-plex eine erschöpfende Auskunft zu geben. Vor allem zu den Möglichkeiten der Finanzierung werden Sie u. a. die Banken, Spar- und Bausparkassen umfassendberaten können. Auch Kollegen, Bekannte und Verwandte, die bereits Bauerfahrunghaben, können Ihnen Hinweise geben.

Wir wollen Ihnen aber einige Anregungen zu drei Punkten geben, bei denen in derPraxis häufig Fehleinschätzungen oder Unklarheiten bestehen:� Kalkulation der Gesamtkosten und insbesondere der Baunebenkosten� Lastenberechnung, insbesondere Finanzierungsplan: Welche monatliche Belas-

tung ist für mich tragbar, mit welcher Belastung muss ich rechnen?� Direkte und indirekte staatliche Wohnungsbauhilfen

Bei der Berechnung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens kommt es leider sehrhäufig vor, dass einzelne Kosten vergessen oder zu gering geschätzt werden. Mandenke nur an die Vielzahl von Sonderwünschen, die sich während der Planung undBauausführung fast zwangsläufig einstellen. Typisch der Stoßseufzer vieler Bauher-ren nach Bauvollendung: „Es ist teurer geworden, als ich dachte!“

Naturgemäß sind Bauherren, die einen Generalunternehmer mit der Erstellung einesschlüsselfertigen Hauses beauftragen, hier weniger gefährdet. Aber auch hier kannnur sehr sorgfältiges Studium des Vertrages und aller versprochenen Leistungen vorunliebsamen Überraschungen schützen.

Die nachfolgende Aufstellung möglicher Kostenpunkte beim Bau erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie kann jedoch ein Hilfsmittel für eine möglichst rea-listische Schätzung der Gesamtkosten sein. Ein Architekt oder anderer Baufach-mann kann Ihnen bei der Kostenschätzung helfen.

Auskunft zuFinanzierungsfragenerteilen: Banken, Spar- undBausparkassen

1. Mit welchen Gesamtkosten, insbesondereBaunebenkosten,muss ich rechnen?

1. Finanzierung

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1. Grundstückskosten� Kaufpreis oder Wert des Grundstücks ..................................� Kosten des Grundstückserwerbs

(Vermessungskosten, Notarkosten, Grundbuchkosten,Grunderwerbsteuer, Maklergebühren) ..................................

2. Baukosten� Wohngebäude mit allen Installationen und

Grundausstattung (z. B. Bad, WC, Fußböden)(........... m3 umbauter Raum zu je ........... Euro) ..................................

� Kücheneinrichtung und Einbaumöbel ..................................� Nebenanlagen (Garage oder Stellplatz) ..................................

3. Erschließungskosten� Kosten für die Möglichkeit des Anschlusses

(Zahlungen an Gemeinde und Versorgungsunternehmen– Anschlussbeiträge oder -gebühren)Straße ..................................Kanal ..................................Wasser ..................................Strom ..................................Gas ..................................Gemeinschaftsantenne ..................................

� Kosten für die Erschließungsanlagen auf dem eigenen GrundstückGehweg oder Hofzufahrt ..................................Kanal (evtl. Klär- und Versitzgrube) ..................................Wasser ..................................Strom ..................................Gas ..................................Gemeinschaftsantenne ..................................

4. Kosten der Außenanlagen� Einfriedung ..................................� Gartenanlage und Anpflanzungen ..................................� Vorrichtungen für Mülltonnen ..................................

5. Baunebenkosten und sonstige mit dem Neubau verbundene Kosten� Kosten der Architekten und Ingenieure ..................................� Etwaige Nachfolgekosten (vgl. Kapitel 3) ..................................� Zinsen während der Bauzeit ..................................� Geldbeschaffungskosten, Auszahlungsverluste (Disagio) ..................................� Kosten für Beschaffung von Grundschuld und Hypothek (Notar, Grundbuch) ..................................� Schätzungskosten ..................................� Provisionen ..................................� Gebühren für amtliche Genehmigungen oder amtliche Gebäudeeinmessung ..................................� Sonstige Kosten (Versicherungen, Richtfest,

Telefonanschluss, Unvorhergesehenes) ..................................

Gesamtkosten ..................................

Euro

1. Finanzierung

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Wo sparen?

Leider ist es hiermit meist noch nicht genug. Zu diesen Baukosten kommen nämlichhäufig noch weitere, nicht unerhebliche Unkosten, die schließlich auch bezahlt wer-den müssen. Denken Sie nur an die Kosten des Umzugs oder an die Aufwendungenfür die notwendige neue Einrichtung (Gardinen, Tapeten u. a.). Kalkulieren Sie auchhierfür einen ausreichenden Betrag ein.

Andererseits stecken in Ihrer Auflistung der Baukosten auch einzelne Posten, dienicht zwingend erforderlich sind, die zumindest auch noch später nachgeholt wer-den können. So können Sie z. B. erheblich sparen, wenn Sie anstatt einer Garagezunächst nur einen Stellplatz vorsehen oder wenn Sie die Einfriedung Ihres Grund-stücks zumindest vorerst aufschieben. Vielleicht können Sie vorerst auch auf einengeplanten Kachelofen oder Wintergarten verzichten. Soweit dem auch baurechtlichnichts im Weg steht, sollte der knapp kalkulierende Bauherr diesen Spielraumnutzen. Übrigens: Die Baugenehmigungsgebühr entfällt im Freistellungsverfahren.

Bitte verstehen Sie aber richtig: Wir wollen Ihnen keineswegs Angst vor dem Bauenmachen. Im Gegenteil, Sie sollten nur bedenken, dass neben den Grundstücks- undreinen Baukosten noch eine Reihe weiterer Ausgaben auf Sie zukommt, die unterdem Strich eine beträchtliche Summe ausmachen kann.

Vor allem empfiehlt es sich, dass Sie sich möglichst frühzeitig bei der Gemeindeüber die zu erwartenden Erschließungskosten unterrichten. Dabei sollten Sie auchnach etwaigen Planungen für eine Erweiterung oder Verbesserung bestehender Er-schließungsanlagen (z. B. Straße, Gehsteig) fragen; auch hierfür kann die Gemeindevon Ihnen Beiträge verlangen. Beim zuständigen Versorgungsunternehmen könnenSie außerdem die Höhe der voraussichtlichen Kosten für den Strom-, den Gas- undetwa den Fernwärmeanschluss erfahren.

Wenn Sie sich einen Überblick über die zu erwartenden Gesamtkosten für Ihr Bau-vorhaben verschafft haben, sollten Sie eine Lastenberechnung aufstellen, zu derinsbesondere auch ein Finanzierungsplan gehört. Sie können es natürlich auch um-gekehrt machen, eine logische Reihenfolge besteht hier nicht. Nun müssen Sie vorallem folgende Fragen klären:

� Welche Eigenmittel stehen Ihnen zur Verfügung? � Welche Fremdmittel brauchen Sie noch? � Welche monatliche Belastung ist für Sie wirtschaftlich noch tragbar und mit wel-

cher konkreten Belastung müssen Sie rechnen?

Bei allen diesen Überlegungen sollten Sie vor allem bedenken: Entscheidend ist,dass Sie die zu erwartenden Gesamtkosten durch Eigen- und Fremdmittel bei trag-barer monatlicher Belastung finanzieren können, dass die Rechnung also „unterdem Strich aufgeht“.

Von den hier maßgeblichen Daten,� Gesamtkosten des Bauvorhabens,� Eigenmittel,� tragbare und tatsächliche monatliche finanzielle Belastung,� Fremdmittel,

sind nur die Eigenmittel sowie die monatlich tragbare Belastung annähernd festeGrößen. Das sind also gewissermaßen Ihre wirtschaftlichen Vorgaben, mit denenSie den Hausbau angehen. Wenn Sie mit Ihrer tatsächlichen Belastung bis an dieGrenze Ihrer tragbaren Belastung gehen wollen, so haben Sie eine weitere festeGröße in Ihrer Rechnung.

2. Lastenberech-nung, insbesondereFinanzierungsplan.Welche monatlicheBelastung ist fürmich tragbar, mitwelcher Belastungmuss ich rechnen?

1. Finanzierung

Haben Sie Ihre Eigenmittel sowie Ihre monatlich tragbare Belastung errechnet, beginnt für Sie die eigentliche Kalkulation. Sie müssen sich darum bemühen, die zurBezahlung Ihrer geschätzten Gesamtkosten noch fehlenden Fremdmittel zu be-schaffen. Das Kunststück besteht darin, dass die für die Fremdmittel aufzubringen-den monatlichen Kosten (Zinsen, Tilgung) sowie die Bewirtschaftungskosten für dasneue Haus (Betriebskosten und Instandhaltungskosten) nicht Ihre monatlich trag-bare Belastung übersteigen dürfen. Öffentliche Finanzierungshilfen und Steuerver-günstigungen sollten Sie dabei entlastend nur insoweit und so lange berücksichti-gen, als Sie bereits hinreichend sicher damit rechnen können (zur Eigenheimzulagesiehe Kapitel 1.3).

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Ein Beispiel: Euro

Eigenkapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50.000Geschätzte Gesamtkosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220.000

Benötigte Fremdmittel also . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170.000Persönlich veranschlagte tragbaremonatliche Belastung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.100

Ihre Aufgabe:Sie müssen sich darum bemühen, die fehlenden 170.000 Euro durch Dar-lehen, Hypotheken etc. zu beschaffen, wobei aber die hierfür monatlich anfal-lenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten 1.100 Euro nicht überschreitendürfen.

Wenn Sie das gesteckte Ziel nicht erreichen und mit Ihrer monatlich tragbaren Be-lastung die benötigten Fremdmittel nicht beschaffen können, so müssen Sie dieBau- und Kostenplanung Ihren tatsächlichen Finanzierungsmöglichkeiten anpassen.

Im Beispielsfall würde das etwa heißen:

Erreichbare Fremdmittel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140.000 Euro

Folge:Die Gesamtkosten dürfen nur noch maximal 190.000 Euro betragen.

LösungDie 30 .000 Euro werden eingespart durch folgende Umplanungen:� Statt der Garage wird ein Stellplatz vorgesehen.� Der vorgesehene Dachgeschossausbau entfällt vorerst.

Sie sehen also, dass vor allem zwischen den Gesamtkosten und den benötigtenFremdmitteln eine unmittelbare wechselseitige Abhängigkeit besteht.

Nun zur Lastenberechnung und insbesondere zum Finanzierungsplan im Einzelnen.

Sie sollten im Wesentlichen Folgendes enthalten:� Aufstellung der Eigenmittel und Eigenleistungen � Aufstellung der Fremdmittel � Berechnung der tatsächlichen monatlichen Belastung. Dieser Berechnung muss

eine Berechnung der monatlich tragbaren Belastung vorausgehen.

1. Finanzierung

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Eigenmittel und EigenleistungenArt Nennbetrag Euro

Bargeld oder Guthaben ...............................Ansparsumme bei der Bausparkasse ...............................bezahltes Grundstück ...............................Eigenleistungen ...............................bezahltes Material ...............................

Summe der Eigenmittel und Eigenleistungen ...............................

Achtung:� Bemessen Sie Ihre Eigenleistung nicht zu optimistisch. Überlegen Sie gut, wel-

che Bauarbeiten Sie tatsächlich selbst ausführen können. Vor allem darf dieserPosten im eigenen Interesse des Bauherrn nicht dazu genutzt werden, beste-hende Finanzierungslücken zu verschleiern.

� Eine Faustregel besagt, dass eine solide Finanzierung im Regelfall mindestensein Drittel Eigenmittel erfordert. Je mehr Eigenmittel Sie einsetzen können, destogeringer ist Ihre monatliche Belastung und desto sicherer und solider ist Ihre Finanzierung.

Für die Zusammenstellung Ihrer Fremdmittel bietet sich folgendes Muster an:

Fremdmittel

Art und Geldgeber Nenn- Zins- und jährliche Zins- und Tilgungbetrag Verwaltungs- Tilgung Verwaltungs-

kosten kostenEuro % % Euro Euro

1. Hypothek(Bank, Sparkasse,Versicherung) ..........................................................................................................................

Bauspardarlehen(ohne Ansparsumme) ..........................................................................................................................

Staatliches oder kommunales Darlehen ..........................................................................................................................

..........................................................................................................................

Erbbauzins ..........................................................................................................................

Arbeitgeber-darlehen ..........................................................................................................................

Verwandtendarlehen ..........................................................................................................................

Summe der Fremdmittel ........................ Jährliche Leistungen ..................... .......................

Ihre Eigenmittel und Eigenleistungen können Sie zweckmäßigerweise nach dem fol-genden Muster errechnen:

1. Finanzierung

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Eine der wichtigsten Größen in Ihrem Finanzierungsplan ist Ihre monatlich tragbareBelastung, der Betrag also, den Sie jeden Monat für die Finanzierung der Fremdmit-tel und die Bewirtschaftung Ihres neuen Hauses „übrig“ haben. Sie errechnen denWert unter Berücksichtigung Ihres monatlichen Einkommens und Ihrer durchschnitt-lichen monatlichen Ausgaben.

Berechnungshilfen:� Wenn Sie bereits gezielt gespart haben, wird Ihre monatliche Belastung unge-

fähr der Summe Ihrer bisherigen monatlichen Sparleistungen und der bisher ge-zahlten Wohnungsmiete entsprechen.

Beispiel: Euro Bisherige monatliche Ersparnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 Bisherige Monatsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600

Der Betrag von . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.050

wäre in diesem Fall also ein wichtiger Anhaltspunkt für Ihre künftig tragbareBelastung.

� Auch hier gilt, dass die monatlich tragbare Belastung nicht zu optimistisch an-gesetzt werden darf. Es empfiehlt sich, über längere Zeit ein genaues Ausga-benbuch zu führen.

� Schließlich auch hierzu zwei Faustregeln:

Die erste Faustregel besagt, dass die Belastungbei mittlerem Einkommen (bis etwa 2600 Euro netto) . . . . . . . . . . etwa 30 % bei höherem Einkommen (bis etwa 3.500 Euro netto) . . . . . . . . . etwa 35 % und bei darüber liegendem Einkommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . etwa 40 %

des monatlichen Nettoeinkommens einer Familie nicht übersteigen sollte.

Die zweite Faustregel besagt, dass man für jeden monatlich „übrigen“ Hundert-euroschein – einen Tilgungssatz von 1 % zugrunde gelegt – bei einem Zinssatzvon 7 % rund 15.000 Euro und bei einem Zinssatz von 9 % rund 12.000 EuroFremdmittel aufnehmen kann.

Berechnung der monatlich tragbarenBelastung

Zwei Faustregeln

Wichtig:Bitte bedenken Sie aber, dass Sie die einzelnen Darlehen immer erst dann fest in Ih-ren Finanzierungsplan einkalkulieren dürfen, wenn Sie entsprechende verbindlicheZusagen oder rechtsverbindliche Bewilligungsbescheide in Händen haben. Dies giltvor allem für öffentliche Baudarlehen, die nur vergeben werden, wenn ausreichendeMittel vorhanden sind.

1. Finanzierung

15

Ihre tatsächlich zu erwartende Belastung können Sie überschlägig nach dem folgenden Muster berechnen:

Berechnung der tatsächlichen Belastung Euro

� Zins- und Verwaltungskosten und Tilgung(Summe der jährlichen Leistungen für Fremdmittellaut Finanzierungsplan) .............................

� Betriebskosten (Setzen Sie hierfür Erfahrungswerte vergleichbarerWohngebäude für die laufenden Kosten des Grundstücks,wie z. B. Wasser, Strom, Öl, Gas, Entwässerung,Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung,Sach- und Haftpflichtversicherung ein) .............................

� Instandhaltungskosten (Hierfür werden pauschal einschließlich der Kosten für Schönheitsreparaturen z. B. rund 23 Euro/m2 Wohnflächebei Eigentumswohnungen und rund 18 Euro/m2 Wohnfläche bei Eigenheimen jährlich angenommen) .............................

Zwischensumme ............................

� Hiervon sind abzuziehen etwaige Jahreserträge(z. B. Miete für Einliegerwohnung, Garage,gewerbliche Räume) . /. .............................

Jährliche Belastung .............................

Monatliche Belastung also ............................... Euro = .............................12

Ihre endgültige monatliche Belastung erhalten Sie aber erst, wenn Sie vondiesem Betrag Ihre monatlichen Einkommensersparnisse durch die Eigen-heimzulage abziehen (vgl. Kapitel 1.3)

Ihre tatsächliche baubedingte monatliche Belastung Eurobeträgt: .............................

Sie können nun beurteilen, ob diese Belastung für Sie wirtschaftlich noch tragbar ist.

Berechnung dertatsächlichenBelastung

Dass möglichst viele Haushalte durch den Bau oder Erwerb von Eigenheimenund Eigentumswohnungen Wohneigentum bilden, ist ein wichtiges wohnungspoliti-sches Ziel. Sozial schwächeren Bevölkerungsgruppen, die ohne Hilfe nicht zum Bauoder Erwerb von Wohneigentum in der Lage sind, möchte der Staat helfen.

Einen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf staatliche Fördermittel gibt es – abgese-hen vom Wohngeld und von der Eigenheimzulage (s. u.) – allerdings nicht. Da nursehr begrenzt Mittel für die soziale Wohnraumförderung bereitstehen, ist eine Aus-wahl der Förderobjekte nach der sozialen Dringlichkeit nötig.

3. Direkte undindirekte Hilfendes Staates beimBauen

Beispiel:

Ein Ehepaar mit zwei Kindern will bauen.Berechnung der Einkommensgrenze: Euro Antragsteller mit Ehefrau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.0003. Haushaltsangehöriger (4.100 + 500) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6004. Haushaltsangehöriger (4.100 + 500) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.600

Einkommensgrenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27.200

1. Finanzierung

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Hier sind einige Hinweise und Anregungen zu den finanziellen Hilfen aus öffent-lichen Haushalten beim Neubau eines Hauses:

� Soziale WohnraumförderungIm Rahmen der sozialen Wohnraumförderung fördert der Staat die Neuschaffungvon Wohnraum mit 15 Jahre lang zinsfreien Darlehen. Voraussetzung ist hier vor allem die Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen. Maßgebend ist das Gesamt-einkommen des Haushalts. Das ist die Summe der Jahreseinkommen des Antrag-stellers und der weiteren Haushaltsangehörigen. Die Ermittlung des Gesamteinkom-mens erfolgt auf der Grundlage der §§ 9, 18 und 20 bis 24 des Wohnraumförde-rungsgesetzes (WoFG).

Jahreseinkommen ist in der Regel der Gesamtbetrag der im Antragsmonat und inden folgenden elf Monaten zufließenden Einkünfte aller Haushaltsangehörigen unterBerücksichtigung bestimmter steuerfreier Einnahmen abzüglich Werbungskosten.

Vom Jahreseinkommen werden jeweils 10 Prozent abgezogen für die Entrichtungvon

� Steuern vom Einkommen,� Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Krankenversicherung,� Pflichtbeiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung.

Freiwillige laufende Beiträge zu öffentlichen oder privaten Versicherungen oder ähnli-chen Einrichtungen stehen den genannten Pflichtbeiträgen gleich, wenn sie hin-sichtlich ihrer Zweckbestimmung (z. B. private Krankenversicherung, Krankentage-geldversicherung, Lebensversicherung) diesen Pflichtbeiträgen entsprechen. DieseBeiträge können in der tatsächlich geleisteten Höhe abgezogen werden, höchstensjedoch bis zu 10 v.H. des maßgeblichen Jahreseinkommens.

Vom so ermittelten Gesamteinkommen werden noch bestimmte Frei- und Abzugs-beträge abgesetzt, z. B. für Kinder, schwer behinderte Menschen und junge Ehe-paare sowie für Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen.

Die Höhe des zunächst zinsfreien Darlehens ist abhängig von der Höhe des Ein-kommens, der Größe der Wohnung und der regionalen Zuordnung der Gemeinde,in der das Bauvorhaben liegt. Die höchste Förderung können Antragsteller erhalten,deren Gesamteinkommen die in § 9 Abs. 2 des WoFG festgelegten Grenzen nichtübersteigt. Für einen Ein-Personen-Haushalt beträgt dort die Einkommensgrenze fürdas jährliche Gesamteinkommen 12.000 Euro, für einen Zwei-Personen-Haushalt18.000 Euro. Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen erhöht sich die Grenze umjeweils 4.100 Euro. Sind zum Haushalt rechnende Personen Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenzefür jedes Kind um weitere 500 Euro.

Soziale Wohnraum-förderung

1. Finanzierung

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Die Förderung berücksichtigt auch die unterschiedlichen Gesamtkosten in den ver-schiedenen Gebieten, die vor allem auf die unterschiedlichen Grundstückskostenzurückzuführen sind. Die Gemeinden Bayerns sind zu diesem Zweck in vier Ge-bietskategorien eingeteilt. Schließlich ist die Höhe des Darlehens auch von der Größeder Wohnung, ausgedrückt in der Zahl der benötigten Zimmer, abhängig.

Ein typischer Arbeitnehmerhaushalt (verheirateter Angestellter mit zwei Kindern) liegtin der Regel innerhalb dieser Einkommensgrenze, wenn sein Bruttojahreseinkom-men rund 39.000 Euro nicht übersteigt.

Die Höhe der Förderung bemisst sich nach den drei folgenden Einkommensgruppen:

Einkommens- Einkommens- Einkommens-gruppe 1 gruppe 2 gruppe 3

Haushaltsgröße Einkommens- Einkommens- Einkommens-grenze/Euro grenze/Euro grenze/Euro

1-Personen-Hauhalt 12.000 15.600 19.200

2-Personen-Haushalt 18.000 23.400 28.800

Zuzüglich für jede weitere Person 4.100 5.330 6.560

Für jedes weitere Kind zusätzlich 500 650 800

Förderhöchstbeträge für die Gruppe 1 (in Euro):

Wohnungstyp GebietskategorieI II III IV

1 Zimmer 25.300 19.400 15.900 14.700

2 Zimmer 36.500 27.600 22.300 21.200

3 Zimmer 47.000 35.900 29.400 27.500

4 Zimmer 57.600 44.000 36.500 33.500

5 Zimmer 64.600 50.000 41.700 39.400und mehr

Förderhöchstbeträge für die Gruppe 2 (in Euro):

1 Zimmer 18.700 14.400 11.700 10.900

2 Zimmer 26.900 20.400 16.500 15.600

3 Zimmer 34.800 26.500 21.800 20.000

4 Zimmer 42.600 32.600 26.900 24.700

5 Zimmer 47.800 37.000 30.900 29.200und mehr

Förderhöchstbeträge für die Gruppe 3 (in Euro):

1 Zimmer 13.200 10.100 8.300 7.700

2 Zimmer 19.000 14.400 11.600 11.000

3 Zimmer 24.500 18.700 15.400 14.100

4 Zimmer 30.100 23.000 19.000 17.500

5 Zimmer 33.700 26.100 21.800 20.600und mehr

1. Finanzierung

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Landes- und Bundes-bürgschaften

Beispiel:Euro

Gesamtkosten des Bauvorhabens: 200.000Beleihungswert: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180.000Beleihungsgrenze des Kreditgebers für die 1. Hypothek = 60 % des Beleihungswertes: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108.000 Benötigte Fremdmittel: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150.000

Ihre Aufgabe:Für die die Beleihungsgrenze übersteigenden 42.000 Euro müssen Sie einenKreditgeber finden, der mit einer nicht erstrangigen Sicherung einverstandenist. Für eine dabei etwa erforderliche zusätzliche Sicherung können Sie eineBundes- oder Landesbürgschaft beantragen.

Wird Ihrem Antrag stattgegeben, sähe Ihre Fremdfinanzierung so aus:Euro

1. Hypothek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108.0002. Hypothek (zusätzlich gesichert durch Bürgschaft) . . . . . . . . . 42.000

Für junge und wachsende Familien gibt es eine besondere familienpolitische Kom-ponente: Um wenigstens teilweise die zusätzlichen finanziellen Belastungen auszu-gleichen, die für Familien in der Regel mit einem Familienzuwachs verbunden sind,wird bei der Geburt eines weiteren Kindes auf Antrag ein Betrag in Höhe von 5.000Euro in einen Zuschuss umgewandelt.

Neben dieser Förderung können die hier nach ihrem Einkommen Berechtigten auchMittel aus den Programmen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt� Ergänzungsprogramm zur Schaffung von Eigenwohnraum und� Förderprogramm zum Erwerb vorhandenen Wohnraums zur Eigennutzung erhalten. Diese Darlehen sind auf die Dauer von 10 Jahren um etwa 1 bzw. 2 % zinsverbilligt.

Bei der sozialen Wohnraumförderung ist besonders zu beachten, dass mit dem Bauerst begonnen werden darf, wenn die Förderdarlehen bewilligt worden sind oderwenn die Bewilligungsstelle dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat. NehmenSie also rechtzeitig Kontakt zu den zuständigen Dienststellen auf.

� Landes- und BundesbürgschaftenDarlehen zur Finanzierung des Wohnungsbaus werden grundsätzlich im Grundbuchdurch Eintragung von Hypotheken und Grundschulden abgesichert. Im Interesse ei-ner größtmöglichen Absicherung der Gläubiger des Darlehensgebers (z. B. der Spa-rer einer Bank) wird in den meisten Fällen darüber hinaus verlangt, dass die Darle-hen an erster Rangstelle abgesichert und nur innerhalb bestimmter Beleihungsgren-zen gewährt werden. Die Beleihungsgrenze liegt je nach Kreditgeber bei etwa 50 %bis 60 % des Beleihungswertes, der wiederum erfahrungsgemäß unter den tatsäch-lichen Gesamtkosten eines Bauvorhabens liegt. Nachstellige Darlehen, die die Belei-hungsgrenzen übersteigen, sind am Kapitalmarkt praktisch nur dann zu erlangen,wenn hierfür eine zusätzliche Sicherung besteht. Eine solche zusätzliche Sicherungbieten die Bundes- und Landesbürgschaften.

Die Wohnungsbauförderung durch Landes- oder Bundesbürgschaften ist also vorallem für solche Bauherren bedeutsam, die relativ viele Fremdmittel aufnehmenmüssen.

1. Finanzierung

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Wohngeld

Bausparförderung

� WohngeldAuch für Eigentümer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung sowie fürErbbauberechtigte oder Wohnungserbberechtigte kann die Gewährung von Wohn-geld in Betracht kommen. Das Wohngeld wird in Form eines Lastenzuschusses ge-währt, der grundsätzlich für zwölf Monate bewilligt und monatlich überwiesen wird.Mit dem Wohngeld wird die monatliche Belastung vermindert.

Ob und in welcher Höhe einem Antragsteller Wohngeld zusteht, richtet sich nach� der Zahl der zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder,

� der Höhe des anrechenbaren Familieneinkommens und

� der Höhe der berücksichtigungsfähigen Belastung.

Die Belastung kann nur bis zu bestimmten Höchstbeträgen anerkannt werden, diesich u. a. aus der Haushaltsgröße und der örtlichen Mietenstufe ergeben.

Einen Überblick über das Wohngeldrecht gibt die vom Presse- und Informationsamtder Bundesregierung (11044 Berlin) InternetPost@bundesregierung.de herausgege-bene Broschüre „Wohngeld“.

Auch im Internet finden Sie unter www.bmvbw.de weitere Erläuterungen zumWohngeld mit Beispielen sowie Wohngeldbetragstabellen für Haushaltsgrößen biszu acht Personen und die Mietenstufenliste der Gemeinden und Kreise.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten sollten Sie sich an Ihre örtlich zuständige Kreisver-waltungsbehörde wenden, die über Ihren Wohngeldantrag auch entscheidet.

� BausparförderungFür Beiträge an Bausparkassen wird eine Arbeitnehmersparzulage nach dem FünftenVermögensbildungsgesetz gewährt. Danach erhalten Bausparer 10 % Prämie aufhöchstens 480 Euro Sparleistung je Arbeitnehmer, also bis zu 48 Euro je Jahr. Wermehr als 17.900 Euro als Alleinstehender oder mit seinem Ehepartner mehr als35.800 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen hat, erhält keine Sparzulage.

Auf Bausparleistungen können Sie auch eine Wohnungsbauprämie nach dem Woh-nungsbauprämiengesetz erhalten (allerdings nicht, soweit für diese Leistungen einAnspruch auf Arbeitnehmersparzulage besteht). Die Wohnungsbauprämie beträgt10 % auf die Sparleistung. Die prämienbegünstigten Beträge sind auf 512 Euro beiAlleinstehenden und 1.024 Euro bei Verheirateten begrenzt. Alleinstehende erhaltenalso bis zu 51,20 Euro, Verheiratete bis zu 102,40 Euro je Jahr. Auch hier geltenEinkommensgrenzen: Ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen über 25.600Euro bei Alleinstehenden und 51.200 Euro bei Verheirateten entfällt die Wohnungs-bauprämie.

� Eigenheimzulage Der Bauherr oder Käufer, der die Eigenwohnung bis zum Ende des zweiten auf das Jahrder Fertigstellung folgenden Jahres erwirbt, kann eine Eigenheimzulage erhalten.

Eigenheimzulage

Hinsichtlich der Voraussetzungen für die Gewährung von Landes- oder Bundes-bürgschaften – auf die übrigens kein Rechtsanspruch besteht – sollten Sie sich ambesten bei Ihrem Landratsamt oder Ihrer kreisfreien Stadt oder bei der BayerischenLandesbodenkreditanstalt (Kapellenstraße 4, 80333 München) erkundigen. Hier er-halten Sie auch die benötigten Formblätter mit Beilagen und die Mitteilung, wo SieIhren Antrag einreichen müssen.

1. Finanzierung

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Die Eigenheimzulage wird über einen Zeitraum von acht Jahren ausbezahlt. Sie be-steht aus einem Fördergrundbetrag und einer Kinderzulage.

Der Fördergrundbetrag beläuft sich auf 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungs-kosten jährlich, höchstens 2.556 Euro. Beim Kauf von Altbauten beträgt er 2,5 %jährlich, höchstens 1.278 Euro. Neben dem Fördergrundbetrag wird eine Kinderzu-lage von 767 Euro je Kind gewährt.

Für den Einbau von Solaranlagen, Wärmepumpen oder Anlagen zur Wärmerückge-winnung erhält der Bauherr zusätzlich acht Jahre lang bis zu 256 Euro.

Wenn die neue Wohnung den Energiestandard nach der Wärmeschutzverordnung1994 um 25% unterschreitet („Niedrigenergiehaus“), bekommt der Bauherr achtJahre lang 205 Euro mehr Zulage.

. . . Reicht’s?

Hinweis:Die Bundesregierungplant im Jahr 2003erhebliche Änderungen der Eigenheimzulage. Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Finanzamt über dieaktuelle Rechtslage!

1. Finanzierung

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Wie informiere ich mich?

Wer gibt Auskunft?

Tipp für Lohnsteuerzahler

Ein Anspruch auf die Eigenheimzulage besteht, wenn der Gesamtbetrag der Einkünfte bei Ledigen 81.807 Euro und bei Verheirateten 163.614 Euro im erstenJahr des Förderanspruchs und im Vorjahr zusammengerechnet nicht übersteigt.Diese Beträge erhöhen sich je Kind um 30.678 Euro. Maßgeblich ist der Durch-schnitt des Gesamtbetrages der Einkünfte des Antragjahres und des vorangehen-den Jahres.

Jeder kann den achtjährigen Förderzeitraum der Eigenheimzulage einmal ausnutzen.Ehepartner können die Eigenheimzulage daher für zwei Objekte erhalten, jedoch nicht indoppelter Höhe für ein Objekt.

Der Antrag auf Eigenheimzulage ist beim zuständigen Finanzamt zu stellen.

Wie bereits gesagt, ist diese Aufzählung der Förderungsmöglichkeiten nicht ab-schließend. Zudem sollten Sie wissen, dass bei der Förderung im staatlich gefördertenWohnungsbau jährlich immer nur Mittel in beschränkter Höhe zur Verfügung stehen.Die Förderung richtet nach der sozialen Dringlichkeit der Anträge auf solche Mittel.Deshalb besteht auf die Gewährung der Fördermittel kein Rechtsanspruch.

Bei anderen direkten und indirekten Förderungen wie der Wohngeldgewährung undder Eigenheimzulage gibt es aber solche Beschränkungen nicht; hier besteht einRechtsanspruch auf Förderung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die breite Palette möglicher direkter und indirekter staatlicher Hilfen hat leider auchden Nachteil, dass viele Bauherren nur schwer die erforderliche Übersicht und dasfür sie „passende“ Programm finden. Umfassende Information tut daher Not undkann Ihnen viel Geld sparen helfen.

Zum einen sollten Sie sich daher im Fachbuchhandel das nötige Informations-material beschaffen.

Von entscheidender Bedeutung aber ist darüber hinaus die individuelle und umfas-sende Beratung durch den Fachmann. Das ist die effektivste und zugleich auch eineZeit sparende Möglichkeit der Information.

Auskünfte über die Gewährung staatlicher Wohnungsbauförderungsmittel für Eigen-wohnraum sowie die Förderprogramme der Bayerischen Landesbodenkreditanstalterteilen alle Landratsämter, Städte und Gemeinden, die untere Bauaufsichtsbehör-den (s. Kapitel 12.1) sind. Hier können Sie auch erfahren, welche AntragsformulareSie brauchen, wo die Formulare erhältlich sind, bei welcher Stelle der Antrag einzu-reichen und wann voraussichtlich mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Materialien zur Wohnungsbauförderung (z. B. Bekanntmachungen, Merkblätter, Antragsformulare usw.) finden Sie auch im Internet unter der Adresse www.wohnen.bayern.de/service/service_bek.htm und www.labo-bayern.de.

Haben Sie Fragen zur Bausparförderung, so sollten Sie sich an eine BausparkasseIhrer Wahl wenden. Steuerliche Fragen oder Fagen zur Eigenheimzulage sollten Sieschließlich mit Ihrem Steuerberater oder aber mit Ihrem zuständigen Finanzamt besprechen. Bei der Finanzierung sollten Sie sich eingehend durch die in Betrachtkommenden Darlehensgeber (Bausparkassen, Sparkassen, Banken, Lebensversi-cherungen usw.) beraten lassen, sich konkrete Vorschläge unterbreiten lassen undvor allem verschiedene Angebote kritisch miteinander vergleichen.

Das Grundstück –ist es bebaubar und wasdarf ich darauf bauen?

2. Das Grundstück

22

Wenn Sie hinsichtlich Ihrer Finanzierung im Wesentlichen Klarheit haben, kommt aufSie die vielleicht wichtigste Entscheidung zu: die Suche nach einem geeignetenGrundstück.

Wohl dem, der bereits ein Grundstück hat. Aber Vorsicht: Manchmal ist noch unge-klärt, ob dieses Grundstück überhaupt bebaubar ist und ob es darüber hinaus nachIhren konkreten Vorstellungen bebaut werden kann. Leider bleiben hier in der Praxismanchem Bauherrn unliebsame Überraschungen nicht erspart. Groß ist z. B. dieEnttäuschung, wenn ein Grundstück zwar bei der Grundsteuer als Bauland oderBauerwartungsland eingestuft wird, sich dann aber im Baugenehmigungsverfahrenherausstellt, dass es gar nicht bebaubar ist. Der vorsichtige Bauherr sollte daher berücksichtigen, dass steuerrechtliche und baurechtliche Beurteilung manchmalauseinander klaffen können: Maßgeblich für die Bebauung ist allein die baurecht-liche Beurteilung.

Ebenso kommt es häufig vor, dass ein Bauherr sich zu spät darüber unterrichtet,ob sich ein Grundstück für seine konkreten Bauabsichten eignet. Wenn beispiels-weise ein Grundstück nur erdgeschossig bebaubar ist oder aber z. B. eine mehrge-schossige Bauweise zwingend vorgeschrieben ist, so können diese baurechtlichenZwänge die Planungsvorstellungen des Bauherrn völlig über den Haufen werfen undgegebenenfalls auch noch seinen sorgfältig ausgearbeiteten Finanzierungsplandurcheinander bringen.

Die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist also für Grundstückseigentümerund Grundstücksinteressenten gleichermaßen wichtig. Beantwortet wird diese Fra-ge im Wesentlichen durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 bis 35BauGB. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan nach § 12 BauGB ist ein speziellesplanungsrechtliches Instrumentarium zur Regelung der bodenrechtlichen Zulässig-keit eines konkreten Vorhabens, das auch dessen Erschließung mit umfasst. DiesesPlanungsinstrument ist mit vertraglichen Durchführungs- und Finanzierungsver-pflichtungen verbunden. Da es sich um einen Sonderfall handelt, wird im Folgendenauf eine weitere Darstellung verzichtet.

In der Praxis sind folgende Fälle für die Bebaubarkeit eines Grundstücks wesentlich:� Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, § 30 BauGB.� Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils,

§ 34 BauGB.� Das Grundstück liegt im Außenbereich, § 35 BauGB. Das ist automatisch immer

dann der Fall, wenn die beiden ersten Varianten nicht vorliegen.Ganz generell lässt sich sagen, dass nur in den beiden ersten Fällen bebaubareGrundstücke vorliegen. Wenn Sie irgendwelche Fragen zur Bebaubarkeit einesGrundstücks haben, so sollten Sie sich ausschließlich an die zuständige Bauauf-

2.

23

sichtsbehörde wenden. Das gilt vor allem, wenn Sie ein altes oder gar baufälligesHaus, das im Außenbereich liegt, erwerben und eventuell umbauen wollen.

In allen Fällen ist unabdingbare Voraussetzung für die Bebaubarkeit des Grund-stücks, dass die Erschließung gesichert ist (vgl. hierzu Kapitel 3).

Zum Verständnis:Nach dem Baugesetzbuch sind die Gemeinden berechtigt und verpflichtet, Bauleit-pläne aufzustellen. Es gibt zwei Arten von Bauleitplänen: Zum einen den Flächen-nutzungsplan, der das gesamte Gemeindegebiet umfasst, für den Eigentümer abernoch keine verbindlichen Festsetzungen trifft. Zum anderen den Bebauungsplan,der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird, sich auf Gemeindeteile be-schränkt, hier aber für Eigentümer und Baubehörden gleichermaßen unmittelbarrechtsverbindliche Festsetzungen trifft.

Das heißt: Wenn Ihr Grundstück im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde als Bauland darge-stellt ist, so bedeutet das noch nicht, dass Sie ein baureifes Grundstück haben. DieGemeinde kann es sich immer noch anders überlegen und bei einer Änderung desFlächennutzungsplanes Ihr Grundstück nunmehr als Grünfläche vorsehen. Ein gegenVeränderungen geschütztes Baurecht räumt der Flächennutzungsplan also nicht ein.

Anders der Bebauungsplan. Er begründet für jedermann rechtsverbindliche Festset-zungen. Wenn Ihr Grundstück im Bebauungsplan als Bauland festgesetzt ist, sokann Ihnen dieses Baurecht jedenfalls in den folgenden sieben Jahren nur noch ge-gen Entschädigung entzogen werden.

Wenn der Bebauungsplan darüber hinaus bestimmte in § 30 Abs. 1 BauGB ge-nannte Mindestfestsetzungen enthält – und zwar Festsetzungen über die Art derbaulichen Nutzung (z. B. allgemeines Wohngebiet), das Maß der baulichen Nutzung(z. B. Anzahl der Vollgeschosse, Grund- oder Geschossflächenzahl, Gebäudehöhe),die überbaubaren Grundstücksflächen (z. B. Baugrenzen) und die örtlichen Ver-kehrsflächen –, so richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Bauvorha-bens ausschließlich nach diesem so genannten qualifizierten Bebauungsplan: DasProjekt ist zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht wider-spricht oder wenn Abweichungen davon im Wege einer Ausnahme oder Befreiung(§ 31 BauGB) zugelassen werden können.

. . . da wär’s mir recht

2. Das Grundstück

1. Das Grundstückliegt im Geltungsbe-reich eines Bebau-ungsplans, § 30BauGB

Flächennutzungsplanschafft kein Baurecht

2. Das Grundstück

Ein qualifizierter Bebauungsplan hat für den Bauherrn zwei wesentliche Vorteile:� Das Baurecht ergibt sich unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Bebauungsplan.

Auch weitere Einzelheiten (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, die über-baubaren Grundstücksflächen) können unmittelbar daraus entnommen werden.

� Die wichtigste Voraussetzung für die Freistellung von der Genehmigungspflichtnach Art. 64 BayBO liegt vor.

Bei der Frage, ob ein Grundstück bebaubar ist, sollte also zuallererst geprüft wer-den, ob ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Alle Bebauungspläne einer Ge-meinde sind für jedermann bei der Gemeinde einsehbar.

Wenn ein (qualifizierter) Bebauungsplan nicht vorliegt, hängt die Bebaubarkeit ent-scheidend davon ab, ob das Grundstück noch zu einem im Zusammenhang bebau-ten Ortsteil (§ 34 BauGB) oder aber bereits zum so genannten Außenbereich (§ 35BauGB) gehört. Liegt das Grundstück nämlich bereits im Außenbereich, so ist es imRegelfall nicht bebaubar.

Leider lässt sich hier die Abgrenzung in der Regel nicht ähnlich parzellenscharfdurchführen wie bei einem Bebauungsplan; im Bebauungsplan müssen nämlich dieGrenzen seines räumlichen Geltungsbereichs genau festgesetzt sein. Es muss da-her – soweit nicht für die Abgrenzung zum Außenbereich eine Satzung nach § 34Abs. 4 Satz 1 BauGB besteht – für jedes einzelne Grundstück eine Beurteilung vor-genommen werden. Die abschließende und rechtsverbindliche Entscheidung darü-ber trifft die Baugenehmigungsbehörde.

Entscheidend für die Abgrenzung ist, ob das Grundstück noch innerhalb eines „imZusammenhang bebauten Ortsteils“ liegt. Das setzt voraus, dass eine tatsächlichaufeinander folgende Bebauung von einem gewissen Gewicht besteht. Trotz einzel-ner vorhandener Baulücken muss die aufeinander folgende Bebauung noch denEindruck der Geschlossenheit vermitteln.

Problematisch sind vor allem drei Fälle:� Größere innerörtliche Freiflächen,� Grundstücke im Ortsrandbereich,� kleinere Ansiedlungen, wie z. B. Weiler.

Hierzu gilt:Größere Freiflächen auch innerhalb bebauter Gebiete können den Bebauungs-zusammenhang unterbrechen und bereits zum Außenbereich zu rechnen sein. Diesgilt nicht für einzelne Baulücken im Baugebiet.

Erhöhte Vorsicht ist bei Grundstücken am Ortsrand geboten. Bereits die an dasletzte bebaute Grundstück unmittelbar angrenzende Parzelle muss dem Außen-bereich zugerechnet werden. Gleiches gilt für Freiflächen zwischen dem geschlos-senen Ortsrand und einzelnen, dem Ortsrand vorgelagerten bebauten Grundstü-cken. Hier wird wegen der Außenbereichslage eine Bebauung im Regelfall nichtmöglich sein. Anders ist es nur dann, wenn die Gemeinde durch eine Einbezie-hungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB geeignete Flächen dem Innen-bereich zugeordnet hat. Vergewissern Sie sich vor dem Kauf eines Ortsrandgrund-stücks aber unbedingt bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde, ob dasvon Ihnen ins Auge gefasste Grundstück vom Geltungsbereich einer derartigen Sat-zung erfasst ist. Anderenfalls ist es nämlich nicht bebaubar.

Entsprechendes gilt für Grundstücke im Bereich von Weilern, Splitter- oder Streu-siedlungen. Hier stehen jeweils nur einige wenige Häuser, die keinen im Zusammen-

24

2. Das Grundstückliegt im unbeplantenInnenbereich, § 34BauGB

Aufpassen:Am Ortsrand beginntder grundsätzlichnicht bebaubare Außenbereich

2. Das Grundstück

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hang bebauten Ortsteil darstellen. Eine Fortsetzung der Bebauung ist bei solchenSplitter- und Streusiedlungen regelmäßig nicht möglich.

Liegt ein Grundstück aber noch im Zusammenhang bebauter Ortsteile, so ist esgrundsätzlich bebaubar. Was auf diesem Grundstück konkret gebaut werden kann,richtet sich in erster Linie nach etwaigen „einfachen Bebauungsplänen“ (§ 30 Abs. 3BauGB), d. h. Bebauungsplänen, die einzelne der in § 30 Abs. 1 BauGB genanntenMindestanforderungen nicht enthalten (siehe Kapitel 2.1). Soweit nicht ein einfacherBebauungsplan für das Gebiet existiert oder soweit der einfache Bebauungsplan zueinzelnen wichtigen Punkten (z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung) keine Fest-setzungen enthält, muss sich Ihr Bauvorhaben an der bereits vorhandenen Bebau-ung in der näheren Umgebung orientieren. Dazu ist erforderlich, dass es sich nachArt und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, dieüberbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das neu hin-zukommende Gebäude muss sich also dem bereits vorhandenen Bestand anpas-sen. In einem durch Einfamilien- und Doppelhäuser geprägten Gebiet werden alsokünftig auch nur noch Häuser vergleichbarer Größe zulässig sein.

Im Außenbereich, also wenn das Grundstück weder im Geltungsbereich eines Be-bauungsplanes noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt,wird eine Bebauung nur in seltenen Ausnahmefällen in Betracht kommen können.Sollten Sie das Grundstück erst erwerben wollen, so ist größte Vorsicht geboten.Hier ist dringend zu empfehlen, die Frage der Bebaubarkeit des Grundstücks nochvor Abschluss des Kaufvertrages durch einen Vorbescheid nach Art. 75 BayBOrechtsverbindlich zu klären.

Das Gesetz setzt für eine Bebauung im Außenbereich sehr strenge Maßstäbe. Diesist notwendig, um die Zersiedelung vor allem landschaftlich reizvoller Gebiete zuverhindern. Grund und Boden sind nicht vermehrbar und eine einmal begonneneZersiedelung freier Landschaftsräume lässt sich nicht mehr aufhalten.

Soweit Ihr Grundstück nicht schon aufgrund der §§ 30, 34, 35 BauGB bebaubar seinsollte, kann sich eine Bebaubarkeit im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplanergeben (§ 33 BauGB). Hier müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

Erstens muss das Bebauungsplanverfahren bereits so weit fortgeschritten sein,dass erkennbar ist, dass der Bebauungsplan in dieser Form tatsächlich rechtsver-bindlich wird (so genannte Planreife).

Außerdem setzt die Baugenehmigung im Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplanselbstverständlich voraus, dass das Bauvorhaben den Festsetzungen des künftigenBebauungsplans entspricht, der Bauherr diese Festsetzungen für sich und seineRechtsnachfolger schriftlich anerkennt und die Erschließung gesichert ist.

Sofern der künftige Bebauungsplan nicht den Mindestanforderungen des § 30Abs. 1 BauGB entspricht, d. h. nicht mindestens Festsetzungen über die Art und dasMaß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über dieörtlichen Verkehrsflächen enthält, bleiben die weiteren Voraussetzungen für die Zuläs-sigkeit des Vorhabens nach § 34 oder § 35 BauGB unberührt (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Zeitpunkt der Bebauung eines Grund-stücks noch weiter vorverlagert werden (§ 33 Abs. 2 BauGB).

Achtung:Bei Anwendung des § 33 BauGB ist eine Genehmigungsfreistellung für Ihr Bauvor-haben nach Art. 64 BayBO nicht möglich.

4. Baugenehmigungim Vorgriff auf einen künftigen Bebauungsplan,§ 33 BauGB

3. Das Grundstückliegt im Außenbe-reich, § 35 BauGB

2. Das Grundstück

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Beispiel für die bauplanungs-rechtlicheEinordnung derGrundstücke in einerGemeinde

Grundsätzlichbebaubar

grundsätzlichnicht bebaubar

BaugebietBebauungsplan§ 30 BauGB

BaugebietnichtbeplanterInnenbereich§ 34 BauGB

Außenbereich§ 35 BauGB

2. Das Grundstück

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Textliche Festsetzungen

Beispiel eines Bebauungsplans

Aus dem Plan i. V. m. Planzeichenerklärung und den schriftlichen Festsetzungenkann entnommen werden, welche bauliche Nutzung auf den einzelnen Grund-stücken planungsrechtlich zulässig ist.

0,3

a) Festsetzungen

b) Hinweise

max. zulässige Grundflächenzahl(GRZ), z. B. 0,3

Zahl der Vollgeschosse alsHöchstgrenze

Zahl der Vollge-schosse (zwingend)

Offene Bauweise

Baugrenze

Firstrichtung

Straßenverkehrsflächemit Straßenbegren-zungslinie

Fußweg mit Begrenzungslinie

Öffentliche Grünfläche

Kinderspielplatz

zu erhaltende Bäume

Geltungsbereich

Grundstücksgrenzen

Vorgeschlagene Stellung der Gebäude

vorgeschlageneAnpflanzung von Bäumen

1. Art der baulichen NutzungDas Bauland im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans wird als reines Wohngebiet gemäß § 3 Baunutzungsverordnung festgesetzt.

2. Garagen, Stellplätze(1) Garagen und Stellplätze dürfen nur innerhalb der überbaubaren Flächen errichtet werden. (2) An der Grundstücksgrenze aneinander stoßende Garagen sind in Höhe und Dachform einheitlich auszuführen.

3. Dächer(1) Die Hauptbaukörper sind mit Satteldach auszuführen, Dachneigung 37°–45°.(2) Die Dächer von Garagen und Nebengebäuden sind entweder in das Dach des Hauptgebäudes einzubeziehen oder als Satteldächer mit einer Dachneigung von 25°–32° auszubilden.(3) Die Dachdeckung hat mit naturroten Dachziegeln oder Dachsteinen zu erfolgen.

Hinweis:Die genannten Festsetzungen sindlediglich Beispiele und keinesfallsallgemein verbindlich.

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Ein heißes Eisen –die Folgekosten-verträge

Ein Gebäude, das für Feuerwehr und Müllabfuhr nicht erreichbar ist, das über keine ausreichende und einwandfreie Versorgung mit Trink- und Brauchwasser ver-fügt oder keine Einrichtungen für die schadlose Beseitigung der Abwässer hat, ist inunserer heutigen Zeit schlechthin undenkbar. Die Erschließung muss also gesichertsein, wenn ein Neubau errichtet werden soll. Die gesicherte Erschließung ist unab-dingbare Voraussetzung für die Bebaubarkeit jedes Grundstücks, gleichgültig, ob esim Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereichliegt.

Was gehört zu einer gesicherten Erschließung?� Anschluss an das öffentliche Straßennetz,� gesicherte Wasserversorgung,� ordnungsgemäße Abwasserbeseitigung.

Um unsere Gewässer vor Verunreinigungen zu schützen, ist in aller Regel derAnschluss an eine ausreichend leistungsfähige zentrale Abwasseranlage not-wendig. Vornehmlich im ländlichen Raum können im Einzelfall statt des An-schlusses an eine zentrale Abwasseranlage auch Kleinkläranlagen zugelassenwerden, wenn die Abwasserbeseitigung über solche Anlagen ohne schädlicheVerunreinigung der Gewässer möglich ist. Abflusslose Gruben sind nur in be-sonderen Ausnahmefällen zulässig.

� Anschluss an das Energieversorgungsnetz (Elektrizität, Wärme, Gas).

Die Erschließungsanlagen müssen spätestens benutzbar sein, wenn das Bauvorha-ben fertig gestellt ist.

Die öffentlichen Erschließungsanlagen bereitzustellen ist eine Aufgabe der Gemein-den. In Zweifelsfragen sollten Sie sich daher an Ihre Gemeinde wenden.

Um Missverständnissen vorzubeugen:Die Erschließung ist zwar Aufgabe der Gemeinden, jedoch hat der einzelne Bürgergrundsätzlich keinen einklagbaren Rechtsanspruch, dass die Erschließungsanlagenbereitgestellt werden. Auch ist die Gemeinde nicht nur berechtigt, sondern sogarverpflichtet, die Kosten für die Erschließungsanlagen weitgehend auf die Eigentümerder erschlossenen Grundstücke umzulegen.

Manche Gemeinden wünschen oder fordern von Bauherren den Abschluss vonFolgekostenverträgen, in denen sich der Bauherr zur Zahlung eines bestimmtenGeldbetrages verpflichtet. Diese Beträge können im Einzelfall beachtlich hoch sein.Die Gemeinden rechtfertigen diese Forderung mit den Nachfolgelasten, die durchjeden Neubürger auf sie zukommen und für deren Finanzierung sie keine ausrei-chenden Mittel zur Verfügung haben (z. B. Kindergarten, Schule, Feuerwehr, Friedhofetc.).

Bauen setzt immer gesicherte Erschließung voraus

Die Erschließung mussgesichert sein !3.

3. Die Erschließung

3. Die Erschließung

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§ 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB enthält eine ausdrückliche Rechtsgrundlage für sol-che Folgekostenverträge. So verständlich das Anliegen der Gemeinden ist, so kön-nen Folgekostenverträge doch nur unter engen Voraussetzungen rechtswirksam ab-geschlossen werden. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB fordert, dass die Kosten odersonstige Aufwendungen Voraussetzung oder Folge des vom Bauwilligen geplantenBauvorhabens sein müssen. Allenfalls bei der Ausweisung von großen Neubau-gebieten wird eine Gemeinde grundsätzlich von den betreffenden Grundstücks-eigentümern eine Beteiligung an den Nachfolgelasten verlangen können. Durch dieLeistungen werden praktisch die finanziellen Bedenken der Gemeinde gegen dieneue Baugebietsausweisung ausgeräumt. Die Höhe der Forderungen ist danach zubemessen, welche Kosten durch die Verwirklichung eines Bauvorhabens für die Ge-meinde entstehen werden, wobei auch erst in Zukunft entstehende Kosten abwälz-bar sind. Auszugehen ist von einer Kostenprognose, bei der auf allgemeine Erfah-rungssätze zurückgegriffen werden kann.

Hinweis:Auch wenn die Gemeinde von Ihnen Folgekosten verlangt hat, bleiben Sie zur Bezahlung von Erschließungsbeiträgen für die Herstellung der Erschließungsanlagenverpflichtet. Die beiden Bereiche dürfen nicht miteinander verwechselt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn der Folgekostenvertrag auch eine erschließungsver-tragliche Komponente enthält, d. h. eine Vereinbarung darüber getroffen ist, dass dieErschließungskosten mit einem entsprechend bestimmten Betrag mit abgegoltensind.

Außerhalb des durch § 11 BauGB vorgegebenen Rahmens sind Folgekosten-verträge unzulässig. Das gilt vor allem in den Fällen, in denen ein Baurecht nach §§ 30, 34 BauGB bereits vorhanden ist. Hier besteht ein Rechtsanspruch auf Ertei-lung der Baugenehmigung, der nicht von weiteren Leistungen abhängig gemachtwerden darf.

4. Das Vermessungsamt

Das Vermessungsamt sorgt für exakten Grenz-verlauf und erspart Ärger4.Für Ihren Bauantrag benötigen Sie einen beglaubigten Auszug aus dem Kataster-kartenwerk (Flurkartenausschnitt) im Maßstab 1:1000, den Sie beim zuständigenstaatlichen Vermessungsamt erhalten. Der Auszug soll nicht älter als ein halbes Jahrsein. Beim Vermessungsamt erhalten Sie auch ein Verzeichnis der Eigentümer derbenachbarten Grundstücke mit Namen und Anschriften Ihrer Nachbarn.

Bei der Planung und Errichtung von Gebäuden können Sie sich u. U. kostspieligezeitliche Verzögerungen und manchen Ärger, von der Baueinstellung bis hin zunachbarrechtlichen Auseinandersetzungen, ersparen, wenn Ihnen rechtzeitig derexakte Verlauf der Grundstücksgrenzen bekannt ist. Ist der Grenzverlauf unklar, etwaweil die Grundstücksgrenze noch nicht abgemarkt ist oder einzelne Grenzzeichenbeschädigt, zerstört oder nicht auffindbar sind, sollten Sie sich beim örtlich zustän-digen staatlichen Vermessungsamt beraten lassen und möglichst frühzeitig einenAntrag auf Feststellung der Grundstücksgrenzen stellen.

Das Vermessungsamt teilt Ihnen gegen Gebühr auch Maßzahlen zum Aufsuchenvorhandener Grenzzeichen mit. Bei Zweifeln daran, ob sich die Grenzzeichen nocham richtigen Ort befinden, empfiehlt sich in jedem Fall eine Grenzüberprüfung durchdas Vermessungsamt, insbesondere in Fällen grenznaher Bauvorhaben.

Eigentumsänderungen an Grundstücken, die mit Grenzänderungen verbunden sind,können erst nach einer amtlichen Vermessung und nach Erstellung des Fortfüh-rungsnachweises (Veränderungsnachweises) durch das zuständige Vermessungs-amt in das Grundbuch eingetragen werden. In bestimmten Fällen (die Gemeinde hatfür Grundstücke eines Bebauungsplangebietes eine entsprechende Satzung erlas-sen) bedarf die Grundstücksteilung der Genehmigung der Gemeinde. Aus dem Um-stand, dass ein Grundstück geteilt werden darf, können keine Aussagen über eineBebaubarkeit der Fläche hergeleitet werden. Nähere Auskünfte zur Teilungsgeneh-migung erhalten Sie von Ihrer Gemeinde. Bei Rechtsgeschäften an Grundstücken(z. B. Kauf oder Tausch) stellen im Allgemeinen der beurkundende Notar im Rahmender Vorbeurkundung oder der Käufer selbst einen Vermessungsantrag. In beson-ders eiligen Fällen kann der Antrag als dringend gestellt werden. In diesem Fall wirddurch das Vermessungsamt eine Erledigung – außer der Reihe – innerhalb von spä-testens einem Monat zugesichert. Nähere Auskünfte dazu erteilt Ihnen das Vermes-sungsamt.

Bei einer Grenzänderung (Teilung, Tausch) werden die neuen Grenzen nach den Angaben des Grundstückseigentümers unter Beachtung der Angaben im Notariats-vertrag festgelegt und mit Grenzzeichen (Grenzsteine, Meißelzeichen, Eisenbolzenusw.) abgemarkt.

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1. Lageplan und Verzeichnis der Eigentümer

2. Grenzvermessung

Unklarer Grenzverlauf

Kauf, Tausch (Teilungsvermessung)

Dringender Auftrag

Abmarkung

4. Das Vermessungsamt

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3. Gebäude-einmessung

Fortführungsnach-weis (Veränderungs-nachweis)

Kosten

Die Grenzänderungen werden im Fortführungsnachweis (Veränderungsnachweis)(FN) dokumentiert. Eine Zweitfertigung des FN ist Grundlage für die abschließendeBeurkundung beim Notar.

Die Kosten der Vermessung berechnen sich nach der Verordnung über die Benut-zungsgebühren der staatlichen Vermessungsämter (GebOVerm).

Das Liegenschaftskataster als amtliches Verzeichnis der Grundstücke ist nur dannvollständig und für jedermann nutzbar, wenn es laufend aktualisiert wird. Das Ge-setz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (VermKatG) gibtdaher den staatlichen Vermessungsämtern den Auftrag, alle Neubauten und Verän-derungen am Grundriss bestehender Gebäude nach der Fertigstellung zeitnah vonAmts wegen einzumessen und in das Liegenschaftskataster zu übernehmen. DieKosten hierfür bemessen sich nach den Baukosten. Die Gebühren und Auslagen fürdie Vermessung und katastertechnische Behandlung der Gebäudeveränderungenhat nach dem VermKatG der Gebäudeeigentümer zu tragen. Nach der zum01.01.2002 in Kraft getretenen GebOVerm beträgt die Gebühr z. B. für ein Gebäudemit einer Baukostensumme zwischen 125.000 Euro und 375.000 Euro 490 Eurozzgl. Umsatzsteuer.

Die komplette GebOVerm finden Sie im Internet unter der Homepage der Bayeri-schen Vermessungsverwaltung www.geodaten.bayern.de unter der Rubrik Gebüh-ren und Preise.

Auf der Homepage können Sie sich auch über sämtliche Leistungen der Vermes-sungsverwaltung informieren.

Ihr zuständiges Vermessungsamt finden Sie unter www.vermessungsamt-orts-name.de oder über die Liste auf der Homepage der Vermessungsverwaltung.

. . . so, jetzt ist geteilt

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Die beiden wichtigsten Richtpunkte bei der Suche nach einem Baugrundstück ha-ben wir Ihnen bereits genannt:� Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich aus Ihrem Finanzierungsrahmen.

� Das Grundstück muss bebaubar und für Ihre konkreten Bauabsichten geeignetsein.

Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage. Bitte bedenken Sie, dass die Ent-scheidung für einen bestimmten Standort nicht korrigierbar ist. Hier sollte man beider Kalkulation der einzelnen Posten besonders flexibel sein: Entscheiden Sie sicheher für einen günstigeren, aber teureren Standort, und machen Sie dafür lieberentsprechende Abstriche bei der Bauausführung (Innenausstattung). Der Hobby-raum lässt sich immer noch ausbauen, das Bad großzügig einrichten, wenn sich dieKassenlage später bessert.

Was bei der Standortsuche vor allem zu beachten ist:� Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (erspart manchen Zweitwagen).

� Gute Infrastruktur, insbesondere sollten ärztliche Versorgung, kirchliche und so-ziale Einrichtungen, Geschäfte, Banken und öffentliche Verwaltungsgebäude inangemessener Entfernung erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten Kin-dergärten, Kinderspielplätze und Schulen in der Nähe sein.

� Freizeit- und Sportmöglichkeiten können die Wohnqualität wesentlich erhöhen.Entsprechendes gilt, wenn Naherholungsgebiete gut erreichbar sind.

� Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des Wohngebiets sind von Bedeutung.

� Nicht zuletzt sollten Sie wissen, ob in der Nähe Immissionen verursachende Ein-richtungen (Gewerbebetriebe, überregionale Straßen, Flugplätze) geplant sind.Bedenken Sie, dass in einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Betriebe ansässigund auch künftig zulässig sind.

Wie können Sie sich über diese Standortkriterien am besten informieren?

Soweit entsprechende Einrichtungen nicht bereits bestehen, empfiehlt es sichvor allem, Einblick in den Flächennutzungsplan der Gemeinde zu nehmen. Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtigte künftige Entwicklung der Gemeindedar, gibt vor allem Aufschluss über die wichtigsten Planungen. Der Flächennut-zungsplan kann jederzeit bei der Gemeinde eingesehen werden. Im Übrigen wird Ihnen auch Ihre Gemeinde soweit möglich Auskunft erteilen.

1. Der richtigeStandort

5. Kauf des Grundstücks

Kriterien für dieStandortsuche

Insbesondere: Der Kauf eines Baugrundstücks –was ist zu beachten?5.

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Bedenken Sie, dass Sie wahrscheinlich nur einmal in Ihrem Leben bauen. MachenSie von Ihren Informationsmöglichkeiten Gebrauch! Die Praxis beweist leider zuhäufig, dass Enttäuschungen bei besserer Information hätten vermieden werdenkönnen. Denken Sie auch daran: Je besser die Wohnlage und die Infrastruktur IhresBaugrundstücks sind, desto günstiger sind auch sein Wert und seine Verkäuflichkeit.

Wenn Sie einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen haben, sind Sie noch keines-wegs Eigentümer des Grundstücks. Eigentümer werden Sie erst durch Eintragungin das Grundbuch. Zwischen Vertragsabschluss und Grundbucheintragung verge-hen regelmäßig mehrere Wochen, oft sogar Monate. Für diesen Zeitraum könnenSie Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums durch Eintragung einer Vormer-kung im Grundbuch sichern lassen.

Scheitern kann Ihr Grundstückserwerb trotzdem möglicherweise daran, dass dieGemeinde ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Der Gesetz-geber hat den Gemeinden und anderen Gebietskörperschaften mehrere Vorkaufs-rechte eingeräumt (§§ 24, 25 BauGB, Art. 34 Bayerisches Naturschutzgesetz), mitdenen sie vorrangig ein Grundstück erwerben können. Die Ausübung des Vorkaufs-rechts ist an verschiedene, im Gesetz jeweils genannte Voraussetzungen geknüpftund kann nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung über den Kaufvertrag gel-tend gemacht werden. Diese Mitteilung an die Gemeinde, aufgrund deren sie sichzu erklären hat, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will, wird regelmäßig vom Notarveranlasst.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, über dessen Bebaubarkeit Sie sich nichtsicher sind, weil es beispielsweise nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplansliegt, so bietet sich für eine verbindliche Klärung dieser Frage die Bauvoranfrage an.Den Antrag auf einen solchen Vorbescheid können auch Sie als (möglicher) Käuferstellen; dass Sie bereits Grundstückseigentümer sind, ist nicht erforderlich. Nähereszum Vorbescheid finden Sie in Kapitel 12.5.

Wie Sie bereits den Ausführungen im 2. Kapitel entnehmen konnten, hängt die Be-baubarkeit eines Grundstücks maßgeblich von dessen Lage ab. Die Wahldes Grundstücks entscheidet aber auch über das Verfahren und die Dauer, biswann Sie bauen können. Der schnellste Weg zum eigenen Haus ist, ein Grundstückim Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans zu erwerben, dessenErschließung gesichert ist, und sich genau an die Festsetzungen des Bebauungs-planes zu halten. Dann können Sie genehmigungsfrei bauen, wenn nicht die Gemeinde die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens verlangt (siehe hier-zu Kapitel 11).

2. Vorkaufsrechte

5. Kauf des Grundstücks

3. Ein Tipp für denvorsichtigen Käufer –der Vorbescheid

4. Ein Tipp für deneiligen Bauherrn

6. Die Bauplanung

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Wenn die Finanzierung „steht“ und ein Baugrundstück gefunden ist, beginnt einweiterer Schritt auf Ihrem Weg zum neuen Haus: die Bauplanung.

Jedes Gebäude, jedes Haus ist eine „Einzelanfertigung“. Im Gegensatz zur Serien-produktion, z. B. von Autos, steht jedes Gebäude auf einem bestimmten Grund-stück, in seiner eigenen Umgebung. Jeder Bauherr hat zudem eigene Vorstel-lungen von Größe, äußerer Gestaltung, Raumverteilung usw. So gleicht fast keinHaus dem anderen. Selbst die meisten Hersteller von Fertighäusern bieten Ände-rungsmöglichkeiten an.

Damit so ein Haus auch nach den Wünschen des Bauherrn geplant werden kann,muss vorher – wie für alle anderen Produkte auch – ein gehöriges Maß an „Entwick-lungsarbeit“ geleistet werden. Ergebnis dieser Arbeit sind dann die Baupläne.

Diese dienen dazu, das fertige Gebäude „vorwegzunehmen“ und Außenstehendenzu zeigen, wie es aussehen soll. Dies gilt auch für die Mitarbeiter der Gemeinde.Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genauer Baupläne kann die Gemeinde,bei der sie eingereicht werden, schnell und sicher erkennen, ob für das Bauvorha-ben die Freistellung vom Genehmigungsverfahren oder das (vereinfachte) Bauge-nehmigungsverfahren in Frage kommt. Das heißt vor allem, dass die genauen Maße,auch in Bezug auf die Geländeoberfläche, eingetragen sein müssen.

Die Baupläne dienen auch und vor allem den ausführenden Baufirmen bzw. -hand-werkern als gezeichnete Handlungsanweisung und werden dafür in verschiedenenMaßstäben, d. h. Genauigkeitsstufen, erstellt.

Wichtig ist: Die Bauplanung muss im Wesentlichen vor Baubeginn abgeschlossensein, damit Sie bei späteren Änderungen keine unliebsamen Überraschungenerleben. Das ist ähnlich wie bei der Urlaubsplanung: Wer bereits im Flugzeug sitzt,kann sein Ziel nicht mehr ändern, und kurz entschlossene Anschlussflüge könnenteuer werden!

Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der Planung, umso weniger Pro-bleme und Rückfragen sind bei der Ausführung zu erwarten. Dies wirkt sich günstigauf die Baukosten aus und kann u. U. höhere Planungskosten leicht wieder ausglei-chen.

Die Bedeutung des sicheren Fundaments für ein Gebäude ist allgemein bekannt.Aber auch die Planung für einen Neubau sollte auf gesicherten Datenbeständen ba-sieren. Die bisher gebräuchliche Flurkarte (s. Kapitel 4.1) steht immer noch im Mit-telpunkt der Planungsgrundlage. Sie liefert den Gesamtzusammenhang der Umge-bung und die grundsätzlichen Grundstücksverhältnisse. Die Daten liegen oft schon

1. Baupläne – wozu?

Baupläne sind immernötig – egal in wel-chem Verfahren

Baupläne als Handlungs-anweisung für dieAusführung

GrößtmöglicheRechtssicherheit vorund während derBauplanung

Die ersten Hürden sind genommen – die Bauplanungkann eingeleitet werden6.

6. Die Bauplanung

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digital vor und reichen bei ebenen Grundstücken in der Regel aus. Eine hierüber –und damit auch über die bauordnungsrechtlichen Anforderungen – hinausgehende,noch exaktere Datenbasis kann ein verantwortlicher Sachverständiger für Vermes-sung im Bauwesen (s. Kapitel 14.5) liefern. Dieser erstellt auf der Grundlage deramtlichen Grundstücksdaten einen Bestandsplan, der neben der exakten örtlichenLage- und Höhensituation auch den genauen Grenzverlauf Ihres Grundstücks zeigt.Auf dieser Grundlage lässt sich eine gesicherte Planung aufbauen, die Sie vor un-liebsamen Überraschungen bei der späteren Ausführung schützt. Auf Wunsch kön-nen weitere planungsrelevante Daten wie z. B. der Baumbestand, die Erschlie-ßungssituation, die Nachbarbebauung etc. mit erfasst werden.

Nach Abschluss der Entwurfsphase übernimmt der Entwurfsverfasser die Planungin den Bestandsplan und erstellt einen neuen Lageplan. In diesem Plan sind dieHauptabmessungen des Baukörpers mit seinen Grenzabständen und die Höhenlagegegenüber dem Baugrundstück, der Nachbarbebauung und der Straße dokumen-tiert. Bei schwierigen Grundstückssituationen sollte auch hier ein Sachverständiger

. . . läuft besser, als ich dachte

6. Die Bauplanung

UneingeschränkteBauvorlage-berechtigung

Eingeschränkte Bau-vorlageberechtigung

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Planfertiger aus anderen Mitglieds-staaten der Europä-ischen Union

2. Anfertigen der Baupläne –wen beauftragen?

für Vermessung hinzugezogen werden. Ein im Detail genau vermessener Lageplankann bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch die Bauaufsichtsbehörde vongroßer Bedeutung sein, da er absolute Klarheit über die Situierung des Neubausnach Lage und Höhe liefert. Sein Inhalt geht über die üblichen Darstellungsformendes Lageplans 1:1000 und der Eingabepläne 1:100 weit hinaus und macht die Ein-gabe im Detail prüfbar.

Der Entwurfsverfasser wird Sie über eine notwendige genaue Vermessung IhresGrundstücks beraten. Bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße für ein Einfami-lienhaus kostet eine Vermessung je nach benötigten Daten zwischen 600 Euro und1200 Euro.

Selbstverständlich werden Sie bemüht sein, für die Fertigung der Baupläne einenFachmann zu bekommen. Sie müssen das sogar, da die Bayerische Bauordnung –nicht zuletzt im Interesse des Bauherrn selbst – besondere Anforderungen stellt.

Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden aller Art sind Architekten und bauvor-lageberechtigte Bauingenieure.

Architekten sind uneingeschränkt bauvorlageberechtigt, d. h. sie dürfen die Bauplänefür jedes Gebäude fertigen. Ingenieure der Fachrichtung Bauingenieurwesen erwer-ben diese Berechtigung erst, wenn sie in die Liste der bauvorlageberechtigten Bau-ingenieure bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau eingetragen sind.

Für kleine Wohngebäude bis zu zwei Wohnungen und maximal einer zusätzlichenWohnung in der ersten Ebene des Dachgeschosses sowie für kleine eingeschossigegewerblich genutzte Gebäude bis zu 250 m2, Garagen bis 100 m2 Nutzfläche undeinige weitere kleinere Bauvorhaben können auch andere Entwurfsverfasser beauf-tragt werden.

Eingeschränkt bauvorlageberechtigt sind deshalb auch:

� Absolventen des Architekturstudiums, die noch nicht in die Architektenliste ein-getragen sind und somit noch nicht die Berufsbezeichnung „Architekt“ führen dürfen,

� Absolventen des Bauingenieurstudiums, die nicht in eine Liste bei der Bayeri-schen Ingenieurekammer-Bau als bauvorlageberechtigt eingetragen sind,

� staatlich geprüfte Bautechniker und� Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs.� fachbezogen beschränkte Bauvorlageberechtigte gemäß Art. 68 Abs. 4 BayBO

Soll ein Planfertiger aus einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union be-auftragt werden, so muss er gleichrangige, anerkannte Diplome, Prüfungszeugnisseoder sonstige Befähigungsnachweise besitzen. In diesem Fall ist es ratsam, sichbereits vor Auftragserteilung für die Planung bei der Bauaufsichtsbehörde genaunach der Bauvorlageberechtigung zu erkundigen.

Wenn Sie staatliche Wohnungsbaufördermittel in Anspruch nehmen wollen, darf derBrutto-Rauminhalt eines Familienheims die angemessene Größe, die hauptsächlichnach der Haushaltsgröße bemessen wird, nicht überschreiten. Das Baugrundstückdarf bestimmte Flächen nicht überschreiten. Hinsichtlich der Einzelheiten sollten Siesich an die Landratsämter oder kreisfreien Städte oder an die Bewilligungsstellen(siehe Kapitel 1.3) wenden. Manch unliebsame Überraschung lässt sich hier durchrechtzeitige und genaue Information vermeiden.

3. Aufpassen!Beim Bauen imgefördertenWohnungsbau sindbestimmte Größeneinzuhalten

6. Die Bauplanung

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Bedenken Sie bitte, dass all die Förderungsbedingungen kein bloßer „Behördenfor-malismus“ sind. Sie haben vielmehr ihren guten Sinn; vor allem sollen sie sicherstel-len, dass nur wirklich wirtschaftliche Vorhaben gefördert werden. Schließlich ist esIhr Geld, das Geld des Steuerzahlers, das hier ausgegeben und sinnvoll angelegtwerden soll.

Wenn auf Ihrem Grundstück ein Gebäude steht, das bereits ein gewisses Alter hat(vor allem vor dem 1. Weltkrieg errichtete Gebäude), sollten Sie sich zunächst beider Bauaufsichtsbehörde, der Gemeinde oder beim Landesamt für Denkmalpflegeerkundigen, ob es in der Denkmalliste (oder im Entwurf dieser Liste) eingetragen ist.Aber auch wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen ist, kann ein Gebäude einDenkmal sein.

Anders als beim Abbruch eines sonstigen Gebäudes genügt beim Abbruch einesBaudenkmals nicht die Mitteilung dieser Absicht an die Gemeinde, die dann einenMonat Zeit hat, um ein Anzeigeverfahren bei der Bauaufsichtsbehörde einzuleiten. Insolchen Fällen müssen Sie vielmehr zusätzlich bei der unteren Denkmalschutzbe-hörde (das ist immer die Bauaufsichtsbehörde) eine denkmalschutzrechtliche Er-laubnis nach Art. 6 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) einholen.

Erteilt wird diese Erlaubnis, wenn keine gewichtigen Gründe des Denkmalschutzesfür den Erhalt sprechen, z.B. die besondere kunstgeschichtliche Bedeutung einesHauses. Umgekehrt kann sie gemäß Art. 6 Abs. 2 DSchG versagt werden, wenndiese Gründe bestehen. Es empfiehlt sich daher, solche Fragen vor dem Kauf desGrundstücks zu klären. Dies können Sie am einfachsten bei den Sprechtagen desLandesamtes für Denkmalpflege tun, die bei den Landratsämtern regelmäßig durch-geführt werden. Wenn ein Abbruch nicht möglich ist, kann eine Renovierung undModernisierung in Frage kommen. Auch über Fördermöglichkeiten können Sie sichberaten lassen.

Bedenken Sie bitte auch, dass nicht nur der Abbruch, sondern auch die Verände-rung eines Baudenkmals erlaubnispflichtig ist. Gleiches gilt für bauliche Maßnahmenin der Nähe von Baudenkmälern, die sich auf deren Bestand oder Erscheinungsbildauswirken können. Ist zugleich eine Baugenehmigung erforderlich, wird das Denk-malschutzrecht im Baugenehmigungsverfahren mit erledigt; einer besonderen denk-malschutzrechtlichen Erlaubnis bedarf es dann nicht.

In manchen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen vonBäumen ab einer bestimmten Größenordnung untersagen. Aber auch dann, wenn inIhrer Gemeinde keine Baumschutzverordnung besteht, kann die Bauaufsichtsbehör-de verlangen, dass Bäume aus Gründen der Pflege des Straßen-, Orts- oder Land-schaftsbildes bestehen bleiben müssen (Art. 5 Abs. 2 BayBO).

Auch ohne diese gesetzliche Verpflichtung sollte es aber in Ihrem eigenen Interesseliegen, Bäume und Sträucher auf dem Baugrundstück so weitgehend wie möglichzu erhalten. Eine sorgfältige Eingrünung Ihres Hauses ist aus Gründen der Gestal-tung und der Gesundheit gleichermaßen wünschenswert. Manch kostspielige spätereNeuanpflanzung ließe sich vermeiden, wenn schon bei der Bauausführung mehrRücksicht auf das bereits vorhandene Grün genommen worden wäre. Geben Siedaher Ihrem Bauunternehmer entsprechend genaue Anweisungen. Ein „Häuschenim Grünen“ – ein Wunschtraum, der auch in dicht besiedelten Stadt- und Vorstadt-gebieten Wirklichkeit werden kann.

5. Bäume und Sträu-cher auf dem Grund-stück – müssen sieerhalten werden?

4. Ein Gebäude aufdem Grundstück –muss es erhaltenwerden?

Einige Worte zur äußerenGestaltung Ihres Hauses

7. Gestaltung

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Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die Visitenkarte seines Bauherrn. Es versteht sich dabei von selbst, dass jeder Bauherr bemüht ist, sein Haus ansprechendzu gestalten und gut in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht immer ganzeinfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispiele in Stadt und Land.

Früher wurde die äußere Form eines Hauses maßgeblich durch landschaftliche undklimatische Gegebenheiten, durch örtlich verfügbare Baustoffe, durch das Geschickund die handwerklichen Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster Handwerkerund Baumeister bestimmt. Das Ergebnis waren meist harmonisch in die vorhandeneBebauung eingefügte Neubauten, die wesentlich zur Entstehung der heute so hoch geschätzten geschlossenen Ortsbilder in unseren alten Städten und Dörfern beitrugen.

Ganz anders die Ausgangslage heute:Durch die stürmische Entwicklung der Bautechnik steht heute allgemein eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebundener Baustoffe zur Verfügung. Für das Erschei-nungsbild eines Hauses wesentliche Einzelteile – wie Türen, Fenster, Zäune – werdenfabrikmäßig vorgefertigt. Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht zuletzt tiefgreifende Veränderungen in den handwerklichen Berufen haben teilweise zu einer völli-gen Aufgabe der überkommenen, für unsere Landschaft typischen Bauformen geführt.Nicht mehr der „Baumeister“, sondern das Material bestimmt vielfach die Planung.Das Ergebnis ist leider viel zu oft ein Haus, das ohne Rücksicht auf Landschaft undUmgebung nur nach Zweckmäßigkeitserwägungen und nach den Vorgaben der Bau-stoffindustrie gebaut wird, oder – fast noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestal-tungselemente aus der Freizeitwelt übernimmt.

Was ist zu tun, wie können vor allem Sie als Bauherr eine ansprechende Gestaltung Ihres Hauses erreichen?

Die Lösung ist einfach und doch sehr kompliziert: Entscheidend für eine angemesse-ne Gestaltung ist die Wahl eines guten Entwurfsverfassers, der nach Ausbildung undpraktischer Erfahrung in derart schwer zu beurteilenden Gestaltungsfragen das richti-ge Gespür hat. Bereiten Sie diese Entscheidung mit großer Sorgfalt vor. Sehen Siesich z. B. in Ihrem Landkreis nach besonders gut gestalteten Wohnhäusern um und erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entworfen hat.

Wenn Sie sich für einen Entwurfsverfasser entschieden haben, so verlangen Sie vonihm Baupläne für ein Haus, in dem Sie sich auch viele Jahre und Jahrzehnte wohl füh-len können. Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei der Gestaltung spä-ter kaum mehr oder nur unter großem finanziellem Aufwand beheben lassen. Eine an-sprechende Gestaltung muss nicht zwangsläufig mehr Geld kosten. So wirken z. B. ein-fache, zurückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vornehmer und überzeugender alsüberladene protzige Bauten, die zeigen sollen, was sich der Bauherr alles leisten kann.

Entscheidend ist dieWahl eines gutenEntwurfsverfassers

7.

7. Gestaltung

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. . . der kleine Unterschied

Auch im Fall eines von der Genehmigungspflicht nach Art. 64 BayBO freigestelltenWohngebäudes ist nicht alles erlaubt, was gefällt. Äußerste Grenze ist auch hier dasVerunstaltungsverbot des Art. 11 BayBO.

Genehmigungsfrei lässt die Bayerische Bauordnung weitgehend die Änderung deräußeren Gestaltung bestehender baulicher Anlagen und während der Bauausführung.So müssen Sie für die Errichtung von Fenstern und Türen und den entsprechendenMaueröffnungen in Wohngebäuden, für den Einbau von Dachflächenfenstern und fürdas Anbringen von Verkleidungen und Verblendungen an der Fassade keinen Bauantragstellen (Art. 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 Buchst. c–e BayBO). Erlaubnispflichtig bleiben solcheFassadenänderungen an Denkmälern, in Ensembles oder in der Nähe von Denkmälern.Bei der Durchführung der genehmigungsfreien Baumaßnahmen müssen Sie selbst da-rauf achten, dass das Gebäude oder das Straßen- und Ortsbild nicht verunstaltet wird.Auch bei genehmigungsfreien Vorhaben müssen nämlich die Anforderungen eingehal-ten werden, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an die baulichen Anlagen ge-stellt werden (vgl. Art. 63 Abs. 6 BayBO). So muss der Bauherr in eigener Verantwor-tung die technischen, sicherheitstechnischen Anforderungen (z. B. Standsicherheit,Brandschutz) ebenso beachten wie z. B. das Verunstaltungsverbot (Art. 11 BayBO).

7. Gestaltung

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Genehmigungsfreiheit ist also keinesfalls mit gestalterischem „Freistil“ oder „Wild-west am Bau“ gleichzusetzen, wo jeder ohne Rücksicht auf die Umgebung machenkönnte, was er will.

Einige praktische Hinweise, die Sie bei der Gestaltung beachten sollten:

Bei älteren Häusern fällt auf, wie sorgfältig diese meist in das vorgegebene, natürli-che Gelände eingebunden sind. Da alle Erdbewegungen von Hand ausgeführt wer-den mussten, wurden Veränderungen der natürlichen Geländeoberfläche so weit wiemöglich vermieden. Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern wurden nurausgeführt, wenn dies unbedingt erforderlich war.

Heute hingegen kann man mit Hilfe moderner Maschinen die Oberfläche einesGrundstücks praktisch vollständig verändern. Die bedauerliche Folge ist, dasshäufig Hanggrundstücke gewaltsam zu ebenen Grundstücken umgeformt werden.Meist soll damit ermöglicht werden, dass bereits vorhandene „übliche“ Grundrisseverwirklicht werden können. Die Nachteile solcher Planungen liegen auf der Hand:Für den Bauherrn verteuern umfangreiche Erdbewegungen und aufwendige Stütz-mauern nicht selten sein Bauvorhaben. Das Grundstück wie die umliegende Land-schaft werden durch die künstlichen Erdbewegungen und mächtigen Stützmauernentstellt und entwertet.

Der gestaltungsbewusste Bauherr kann solche Nachteile vermeiden, indem er von seinem Planer eine sorgfältige, auf die jeweiligen Geländeverhältnisse abge-stimmte Planung verlangt. Ein guter Planer muss und wird diese Aufgabe bewältigenkönnen.

Weit verbreitet ist leider auch die Mode, das Kellergeschoss möglichst weit aus demErdreich herausragen zu lassen. Der vermeintliche Vorteil, durch eine geringere Tiefeder Baugrube Kosten zu sparen und auf Lichtschächte vor den Kellerfenstern ver-zichten zu können, wird durch schwer wiegende Nachteile erkauft. So müssen vorden Wohnräumen Terrassen aufgeschüttet werden, die als künstliche Geländever-formungen deutlich erkennbar sind und das Gesamtbild Ihres Hauses negativ beein-flussen. Ein ungestörtes Wohnen ist auf solchen „Terrassenhügeln“ kaum möglich,da Sie wie auf einem Präsentierteller den Blicken von Passanten und Nachbarn aus-gesetzt sind. Der Höhenunterschied zwischen Hauseingang und Gelände mussdurch aufwendige Freitreppen überwunden werden, die überdies im Winter nur mitMühe von Eis und Schnee freigehalten werden können.

Für die Errichtung von Aufenthaltsräumen oder Wohnungen im Keller genügt es nachArt. 47 Abs. 1 BayBO, wenn die Geländeoberfläche nicht höher als 70 Zentimeterüber dem Kellerfußboden liegt und ein Lichteinfallswinkel von mindestens 45 Gradeingehalten wird. Wohnräume im Kellergeschoss sind daher im Allgemeinen nurmöglich, wenn ein Gebäudeteil so weit aus dem gewachsenen Gelände herausragt,dass der Einbau normaler Zimmerfenster möglich ist. Dies ist z. B. bei Hanggebäu-den auf der Talseite der Fall. Bei ebenen Grundstücken kann dieses Erfordernis nurerfüllt werden, wenn das Gartengelände zum Keller hin abgesenkt wird. Aus gestal-terischen Gründen sollte bei solchen Abgrabungen der Böschungswinkel möglichstgering sein. Falls die Vertiefung eines Gartens eine Störung des Straßen-, Orts-oder Landschaftsbildes bewirken würde, kann die Bauaufsichtsbehörde verlangen,dass das gewachsene Gelände unverändert erhalten bleibt (Art. 10 Abs. 1 BayBO).Schließlich ist noch zu beachten, dass Kellergeschosse, die im Mittel mindestens1,2 Meter aus dem Gelände herausragen, nach Art. 2 Abs. 5 BayBO als Vollge-schosse gelten und auf die Zahl der nach dem jeweiligen Bebauungsplan zulässigenGeschosse angerechnet werden müssen.

1. Das Haus musssich dem Geländeanpassen

Im Keller wohnen?

7. Gestaltung

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Alle Erdbewegungen, die bei einem Bauvorhaben vorgenommen werden sollen,müssen in den Eingabeplänen (Bauvorlagen) dargestellt werden (§ 7 Abs. 2 Nr. 8und § 8 Abs. 2 Nr. 3 Bauvorlagenverordnung – BauVorlV), und zwar auch dann,wenn dieses von der Genehmigungspflicht freigestellt ist (§ 3 Satz 2 BauVorlV).

Ein Gebäude kann nicht isoliert, losgelöst von seinem konkreten Standort undseiner umliegenden Bebauung geplant werden. Andernfalls läuft es Gefahr, einFremdkörper in seinem Gebiet zu werden: Ein Neubau, der nichts mit den anderenHäusern gemein hat oder der um jeden Preis auffallen will, isoliert nicht nur sichselbst, sondern auch seinen Bauherrn. Schon baurechtlich sind Sie in den meistenFällen gehalten, Ihr Haus an die umliegende Bebauung anzupassen. So verlangt§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB für ein Bauvorhaben im Innenbereich, dass das Ortsbildnicht beeinträchtigt werden darf. Art. 11 Abs. 2 BayBO gibt dem Bauherrn auf, diebauliche Anlage derart mit ihrer Umgebung in Einklang zu bringen, dass sie dasStraßen-, Orts- oder Landschaftsbild oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht ver-unstaltet. Aber keine Sorge: Verlangt wird damit nicht eine sklavische Angleichungan die Umgebung, sondern ein gewisses Mindestmaß an Rücksichtnahme und ge-stalterischer Harmonie mit der Umgebung, die Ihren individuellen Gestaltungsvor-stellungen den größtmöglichen Raum lässt.

Das bedeutet konkret: Hausformen, die in den Einfamilienhausgebieten städtischerVororte bevorzugt werden, passen z. B. nicht in Dörfer, die sich ihren ländlichenCharakter bewahrt haben, und erst recht nicht zu freistehenden alten Bauernhöfen.Dies gilt etwa für Flachdachhäuser oder für die zeitweise besonders beliebten erd-geschossigen „Walmdachbungalows“ in Winkelform. So passend diese Haustypenin stadtnahen Lagen sein mögen, so fremd und störend wirken sie neben alten Bau-ernhäusern mit ihren einfachen, lang gestreckten Baukörpern und großen ruhigenSatteldächern. Gerade im ländlichen Raum sollte es oberstes Gebot sein, die Vor-teile und Eigenheiten der großzügigen ländlichen Bauformen aufzunehmen und aus-zunutzen. Ein städtisches, scheinbar modernes Haus ist hier fehl am Platze.Auch bei der Wahl der Baustoffe sollten Sie sich zumindest in wesentlichen Fragenan Ihren Nachbarhäusern orientieren. Ein schiefergedecktes, mit Klinkern verkleide-tes Haus passt nun einmal nicht in ein Dorf, in dem alle Gebäude ziegelgedeckte Dächer und verputzte Außenwände haben.

Noch ein Wort zum Fertighaus:Fast immer lassen sich auch Fertighäuser gestalterisch gut in die Umgebung einfü-gen. Das Angebot ist reichhaltig, die Typenvielfalt groß. Wichtig ist dabei nur, dassaus dem großen Angebot der richtige, für das jeweilige Gebiet passende Haustypausgewählt wird.

Bei allen Überlegungen zur äußeren Gestaltung Ihres Hauses sollten Sie daran den-ken, dass jedes Haus den (guten oder schlechten) Geschmack seines Bauherrn widerspiegelt. Eine sorgfältige Planung und Auswahl der für die Gestaltung maß-geblichen Baustoffe und Bauteile ist daher unerlässlich.

Der wichtigste Grundsatz hierbei sollte sein, möglichst nur einige wenige, gut aufei-nander abgestimmte Baustoffe zu verwenden. Entsprechend gestaltete Häuser wir-ken meist großzügig und überzeugend. Ein Zuviel an unterschiedlichen Baustoffenwirkt hingegen überladen und unruhig.

Hierzu noch einige Hinweise und Beispiele:� Mit der unbedachten, willkürlichen Kombination von Kunststoffen, Schmiedeei-sen, Holz, farbigen und strukturierten Gläsern, Naturstein, Betonfertigteilen, Sicht-mauerwerk, geputztem Mauerwerk usw. kann man das Aussehen von Häusern

Was oft vergessen wird

2. Auch dieumliegendeBebauung muss bei der Planung berücksichtigtwerden

StädtischeHaustypen passennicht in ländlicheGegenden

3. Gestaltungvon Haus und Nebenanlagen – was sollte derBauherr beachten?

7. Gestaltung

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kaum verschönern, sondern allenfalls verschlechtern. So sollten beispielsweise zuHolzfenstern keine Eingangstüren aus Aluminium bestellt werden.

� Wichtig ist die Verwendung ortsüblicher Baumaterialien. Hier ist das Holz auf-grund seiner attraktiven Gestaltung und seiner vielseitigen Verwendbarkeit hervorzu-heben. Vor allem im Voralpengebiet und in anderen waldreichen Gegenden ist derBaustoff Holz schlechthin unverzichtbar. So manches „seelenlose Einheitshaus“wurde schon durch geschickte Holzverkleidung zu einem ansprechenden, individuellgeprägten Eigenheim. Neben seiner Verwendung als Baumaterial und Gestaltungs-element ist das Holz heute zudem mehr denn je bedeutsam in seiner Energie spa-renden Funktion als Wärme- und Wetterschutz. Der gestaltungsbewusste Bauherrsollte sich daher sehr sorgfältig überlegen, mit welchem Material er die Außenfassa-de seines Hauses verkleidet.

� Glasbausteine haben ihre ganz speziellen Vorzüge; bei normalen Einfamilienhäu-sern aber werden Fenster in aller Regel deren Funktion übernehmen können. Inländlich geprägten Gegenden ist die Verwendung von Glasbausteinen aus gestalte-rischer Sicht überdies äußerst fragwürdig.

. . . das macht unsso schnell keiner nach

7. Gestaltung

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� Fenster sind die „Augen“ eines Hauses; sie bestimmen maßgeblich seinen Gesamt-eindruck. Schon bei der Anordnung der Fenster sollten Sie daher darauf achten, dasssie ihrer Größe und Anordnung nach auch in der Fassade zusammenpassen. Rundbo-genfenster unmittelbar neben rechteckigen Fenstern wirken unharmonisch. ÜbergroßeFenster zerstückeln die Fassade. Räume mit zu großen Fenstern sind überdies oft un-gemütlich und nur schwer zu möblieren.

� Statt Fensterläden werden heute fast ausschließlich Rolläden eingebaut. Vor allemZweckmäßigkeitserwägungen sind hierfür maßgebend. Bauherren in ländlichen Gegen-den sollten aber beide Alternativen sehr gut und sorgfältig überdenken. Am besten, Siesehen sich einmal in Ihrer Gegend um und vergleichen beide Lösungsmöglichkeiten.

� Garagenzufahrten, Gehwege, Vor- und Stellplätze sollten nur im unbedingt nötigenUmfang befestigt werden. Zu große geteerte, betonierte oder gepflasterte Flächen wir-ken öde und abstoßend. Solche Lösungen sind überdies auch teurer als eine anspre-chende Eingrünung dieser Flächen. Unversiegelte Flächen müssen auch keine Entwäs-serung haben.

� Auch eine etwaige Einfriedung sollte möglichst durchgehend aus einem Baustoffsein. Örtliche Bauvorschriften, die häufig für Einfriedungen bestehen, sind zu beachten.Bei Vorgärten sollten Sie im Übrigen sehr sorgfältig überlegen, ob eine Einfriedung über-haupt sinnvoll und erforderlich ist. Gerade bei kleinen Vorgärten wirken Einfriedungenkleinlich; eine echte Funktion haben sie meist nicht. Auch hier könnten Sie also durchEinsparungen sogar bessere gestalterische Lösungen erzielen.

Wenn Sie in der Altstadt oder innerhalb alter Dörfer bauen wollen, müssen Sie bei derGestaltung Ihres Hauses (z. B. bei Form, Höhe und Material) besondere Rücksicht aufbenachbarte Baudenkmäler nehmen. Das gilt vor allem, wenn Ihr Grundstück im Be-reich oder in der Nähe eines so genannten Ensembles (das ist eine Mehrheit von denk-malgeschützten Gebäuden) liegt. Es empfiehlt sich, in einem solchen Fall einen gutenArchitekten mit der Planung zu beauftragen. Fertighäuser und Fertigbauteile fügen sichoft nur schwer in den besonderen Charakter einer historischen Umgebung ein. Dasshier auch besondere Rücksicht bei der Auswahl von Baustoffen geboten ist, liegt aufder Hand. Vorsicht bei „Billigangeboten“, insbesondere für Verkleidungen.

Liegt Ihr Grundstück in einem Ensemble oder in der Nähe eines Baudenkmals oder ei-nes Ensembles, sollten Sie möglichst frühzeitig Kontakt zum Landesamt für Denkmalpflegeoder zur Bauaufsichtsbehörde als der unteren Denkmalschutzbehörde aufnehmen.

Neben den Baugesetzen müssen Sie bei der Gestaltung Ihres Hauses auch Festsetzun-gen eines Bebauungsplans und sonstige in der Gemeinde etwa bestehende örtlicheBauvorschriften beachten. Die Gemeinden können nach Art. 91 Abs. 1 Nr. 1 BayBOdurch eine Satzung örtliche Bauvorschriften erlassen, die besondere Anforderungen fürdie äußere Gestaltung baulicher Anlagen festlegen. Hierdurch können beispielsweiseRegelungen über die Dachform und die Dacheindeckung, aber auch über die Gestal-tung von Fassaden, Fassadenverkleidungen und Fenstern oder Ähnliches getroffenwerden.

Ob solche Vorschriften für Ihr Grundstück bestehen und welche Bestimmungen im Ein-zelfall zu beachten sind, können Sie bei der Gemeinde erfragen.

4. Besondere Rücksicht bei derGestaltung ist geboten, wenn IhrHaus in der Nähe eines Baudenkmalsliegt

An wen wenden?

5. Auch örtlicheBauvorschriftenmüssen beachtetwerden

8. Umweltverträgliches Bauen

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Zweifellos greift Bauen in die Umwelt ein. Man muss sich darüber im Klaren sein,dass es Ideallösungen im Spannungsfeld zwischen Bauen und Umwelt nicht gebenkann. Aber die Auswirkungen lassen sich durch umweltverträgliches Bauen auf einMinimum reduzieren.

Staat und Gemeinden stellen durch die Bauleitplanung die Weichen dafür und sollendurch Beratung das entsprechende Bewusstsein schaffen. Aber auch der einzelneBauherr kann seinen Beitrag dazu leisten, nämlich durch� landschaftsgerechtes Bauen,� Verwendung umweltgerechter Baumaterialien,� Energie sparende Bauweise und entsprechendes Verhalten.

Eine große Chance bietet das landschaftsgerechte Bauen, das Rücksicht auf die Eigenarten des jeweiligen Geländes, der vorhandenen Gewässer und Bepflanzungnimmt. (Näheres siehe auch Kapitel 7.1)

Was sind umweltgerechte Bauprodukte und Bauarten? Darunter sind Bauprodukteund Bauarten zu verstehen, die die einschlägigen gesetzlichen Vorgaben hinsichtlichUmwelt- und Gesundheitsschutz (z. B. Chemikalien-Verbotsverordnung und Gefahr-stoffverordnung) erfüllen. Bei solchen Bauprodukten und Bauarten kann man des-halb davon ausgehen, dass von ihnen nach aktuellem Kenntnisstand keine Gefah-ren für die Umwelt – dazu zählen auch Leben und Gesundheit – ausgehen.

Bei der umweltbezogenen Bewertung eines Bauproduktes oder einer Bauart sindalle Auswirkungen und Emissionen beginnend von der Gewinnung der Rohstoffe,über den Herstellungsprozess, den Transport, den Einbau, den Einbauzeitraum unddie Haltbarkeit bis hin zur Entsorgung bzw. zur Wiederverwertung oder Wiederver-wendung zu berücksichtigen. Ein im Sinne der umweltbezogenen Bewertung positi-ves Bauprodukt oder eine positive Bauart zeichnen sich dabei durch eine möglichstgünstige Gesamtökobilanz aus.

Massive Baustoffe, wie Ziegel, Beton und Stahl können in der Regel unbedenklichverwendet und wieder verwertet oder wieder verwendet werden. Ihre Herstellung istzwar mit relativ hohem Energieaufwand verbunden; durch die lange Lebensdauer,ihre hohe Festigkeit und Widerstandskraft gegen äußere Einwirkungen (Wind- undSchneelasten) kann dies aber gerechtfertigt werden.

Ein Baustoff, der ständig neu nachwächst, ist das Holz. Im Unterschied zu anderenBaustoffen ist Holz in seinem Lebenszyklus CO2-neutral. Die Gewinnung, Verarbei-tung und der Transport des heimischen Bauholzes verursachen einen relativ gerin-gen Energieaufwand. Unter diesen Gesichtspunkten sollte besonders auf die Ver-wendung von Holz aus heimischer Herkunft geachtet werden.

1. Bauen und Umwelt

Landschafts-gerechtes Bauen

2. Verwendung umweltgerechterBauprodukte undBauarten

Umweltverträgliches Bauen8.

Massive Baustoffeund Stahl

Holz

8. Umweltverträgliches Bauen

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Die baurechtlichen Vorschriften für den Brandschutz sind bei kleinen Wohngebäu-den in Massivbauweise, aber auch in Stahl- und Holzbauweise problemlos einzuhal-ten. Dabei sind selbstverständlich die hierfür einschlägigen Vorschriften (z. B. DIN4102) zu beachten.

Auf dem Markt findet sich eine Vielzahl von Dämmstoffen aus unterschiedlichstenMaterialien. Sie haben alle nur einen Zweck: eine ruhende Luftschicht einzuschlie-ßen, die besonders wärmedämmend wirkt. Es gibt u. a.

� Schaumkunststoffe� Mineralwolle (Glas, Stein, Schlacke)� Schaumglas� Perlite� Blähton� Holzwolle-Leichtbauplatten oder Holzfaserplatten� Kork� Schafwolle� Zellulosefasern� Hobelspäne

Dämmstoffe dürfen grundsätzlich nur verwendet werden, wenn sie entweder deneinschlägigen DIN-Normen entsprechen oder bauaufsichtlich zugelassen sind sowieein Übereinstimmungszeichen (Ü-Zeichen) tragen. In diesen Fällen kann man nachderzeitigem Kenntnisstand davon ausgehen, dass von solchen Dämmstoffen keinenegativen Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit zu erwarten sind.

Erinnern Sie sich noch an den Herbst 1973 mit autofreien Wochenenden undHamsterkäufen bei Heizöl und Benzin?

Erstmals wurde uns in aller Deutlichkeit bewusst, wie abhängig wir von der Energieund wie begrenzt die Energievorräte sind. Langfristig wird Energie wegen der be-grenzten Vorräte sicherlich teurer.

Auch die mit Energiegewinnung und -verbrauch verbundenen Umweltbelastungenwerden uns immer mehr bewusst. Besonders das Kohlendioxid (CO2), das bei jedem Verbrennungsvorgang entsteht, reichert sich in der Atmosphäre an und trägtzur Erwärmung der Erde, dem so genannten Treibhauseffekt, bei. Die Bundes-regierung hat 1990 den Beschluss gefasst, bis zum Jahr 2005 den CO2-Ausstoßum 25 %, in den neuen Ländern sogar um 30 % zu reduzieren. Das Bauen kann und muss seinen Beitrag zu diesem zugegebenermaßen hoch gesteckten Zielleisten.

Brandschutz

Dämmstoffe

3. Energie sparendes Bauen

Energie wird knap-per und sicher teurer

UmweltbelastungdurchEnergieverbrauch

8. Umweltverträgliches Bauen

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. . . Emma, was sagt derWetterbericht?

Wussten Sie beispielsweise, dass etwa ein Drittel des Energieverbrauchs allein fürdie Raumheizung aufgewendet werden muss? In erster Linie ist das auf die hohenAnsprüche an den Wohnkomfort zurückzuführen.

Wer auch in Zukunft auf solchen Wohnkomfort bei voraussichtlich höheren Energie-preisen nicht verzichten will, sollte sich allerdings rechtzeitig über den Energiever-brauch seines Bauvorhabens Gedanken machen. Die Energieeinsparverordnungzwingt Bauherren zwar in einzelnen Bereichen bereits zu Energiesparmaßnahmen.Der vorausschauende Bauherr wird aber schon aus Kostengründen alle wirtschaftlichvertretbaren Möglichkeiten für ein Energie sparendes Bauen wahrnehmen. Nach-trägliche Energiesparmaßnahmen kommen mit Sicherheit teuer.

Das Ziel muss also heißen: Wohnkomfort möglichst hoch und Energieverbrauch zu-gleich gering halten. Hier einige Hinweise, wie Sie dieses Ziel beim Bau und auchbeim späteren Betrieb Ihres Hauses am besten erreichen können:

Jede Verbesserung des Wärmeschutzes hat geringeren Wärmebedarf zur Folge undermöglicht dadurch eine kleinere Heizungsanlage mit geringerem Energieverbrauch.

8. Umweltverträgliches Bauen

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Mehr Gestaltungs-möglichkeiten nachder Energieeinspar-verordnung

Baulicher Wärmeschutz

Schon die Lage, Ausrichtung, äußere Gestaltung und Grundrissanordnung einesGebäudes beeinflussen seinen Wärmeverlust. Ein freistehendes Haus braucht z. B. mehr Wärme als ein Reihenhaus. Nach Süden ausgerichtete Fensterflächenmoderner Bauart erzielen mit Hilfe der Sonneneinstrahlung einen Energiegewinn.

Bei allen diesen Fragen ist allerdings zu bedenken, dass Ausrichtung und Gestal-tung Ihres Hauses nicht beliebig sind, sondern dafür baurechtliche Beschränkungen(z. B. durch Festsetzungen im Bebauungsplan) bestehen können.

Seit 01. 02. 2002 gilt die neue Energieeinsparverordnung. Sie stellt ein um ca. 30 %höheres Anforderungsniveau an Neubauten als bisher, gibt dem Planer aber durchein neues Nachweisverfahren mehr Gestaltungsmöglichkeiten.

In dieses Verfahren fließen sowohl die Energieverluste und -gewinne der Gebäude-hülle (baulicher Wärmeschutz), als auch die Effizienz der verwendeten Heizungsanla-ge und ihres Brennstoffes ein. Aus einer gemeinsamen Bilanz wird daraus in einemRechenverfahren der sog. Primärenergiebedarf ermittelt. Bei diesem neu eingeführ-ten Wert sind nun auch die Verluste, die bei einem bestimmten Energieträger durchTransport, Gewinnung oder Umwandlung entstehen, berücksichtigt (z. B. Rohöl zuHeizöl oder Benzin). Je nach verwendetem Energieträger fallen diese Verluste unter-schiedlich aus. Die Energieeinsparverordnung setzt davon abhängig Obergrenzenfür den jeweiligen Bedarf an Primärenergie.

Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung sind für den Bauherrn grundsätz-lich zwingend; der Bauherr ist allerdings frei in der Wahl der hierbei zu verwenden-den Baustoffe und Bauteile. Einen entsprechenden Nachweis hat der Bauherrgrundsätzlich vor Baubeginn von einem Fachmann erstellen zu lassen (vgl. Kapitel14.4).

Wärmeverluste treten bei einem Gebäude vor allem in zwei Bereichen auf:

� bei Umfassungsbauteilen (Fußboden, Außenwände, Dach),� bei Fenstern und Außentüren.

Verbesserter Wärmeschutz bei Umfassungsbauteilen:Fußboden, Wände und Dach schließen Ihr Haus als Umfassungsbauteile zum Erd-reich und zur Außenwelt ab. Die meiste Zeit des Jahres herrscht draußen eine nied-rigere Temperatur als in Ihrer Wohnung. Wesentliche Wärmeverluste treten dadurchauf, dass die von der Heizung erzeugte kostbare Wärme wegen des vorhandenenTemperaturunterschiedes durch diese Bauteile nach außen abströmt.

Ziel des Bauherrn bzw. seines Planers muss es daher sein, den Wärmeschutz beidiesen Umfassungsbauteilen zu verbessern bzw. die hier auftretenden Wärmever-luste zu verringern. Hierfür bieten sich vor allem zwei Möglichkeiten an:

� Sie verwenden für die Wände Baustoffe, die neben genügender Festigkeit einehöhere Wärmedämmung besitzen. Solche so genannten einschaligen Wände(also Wände aus einem einheitlichen Material, z. B. aus Mauerwerk) sind mit derneuen Energieeinsparverordnung nach wie vor verwendbar!

� Sie statten die Wand zusätzlich mit einer Wärmedämmschicht aus.

Verbesserter Wärmeschutz bei Fenstern:Durch technische Neuentwicklungen und die Berücksichtigung solarer Energie-gewinne muss das Fenster nicht mehr wie bisher der Schwachpunkt im Wärme-schutz sein. Beschichtungen, die farbneutral und fast ohne Lichtverlust die Wärme-

VerbesserterWärmeschutz – geringererEnergieverbrauch

8. Umweltverträgliches Bauen

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strahlung von innen nach außen sperren, haben eine um 30 % und mehr verbesserteDämmwirkung. Dass nur Doppelverglasungen einen solchen wirksamen Wärme-schutz erlauben, ist selbstverständlich.

Durch undichte Stellen an den Fugen der Fenster und Fenstertüren entstehen oftbeträchtliche Wärmeverluste. Auswahl und Einbau der Fenster und Fenstertürenverdienen daher besondere Aufmerksamkeit. Wird bei Gebäuden mittels einer be-sonderen Prüfung (sog. Blower-Door-Test) eine erhöhte Luftdichtheit nachgewiesen,so wird das in der Gesamtbilanz des Gebäudes mit einem Bonus belohnt. Die durchdie Energieeinsparverordnung vorgegebenen Grenzwerte können somit leichter ein-gehalten werden.

Wirkungsgrad der Heizungsanlage:Auch der Wahl der Heizungsanlage kommt eine besondere Bedeutung in der Energie-einsparverordnung zu. Die Verwendung von moderner Heiztechnik oder von erneuer-baren Energien zeigt sich ebenfalls positiv in der Gesamtenergiebilanz des Gebäu-des und eröffnet damit Spielräume bei der Konstruktion oder Gestaltung andererBauteile. Moderne Brennwert- oder Niedertemperatur-Heizkessel z. B. erzeugenWärme wesentlich effektiver und wirtschaftlicher als früher übliche konventionelleHeizkessel.

Kosten:Die Anforderungen der Energieeinsparverordnung sind grundsätzlich so bemessen,dass der zusätzliche Investitionsaufwand durch spätere Einsparungen beim Betriebwieder erwirtschaftet werden kann. Die Energieeinsparverordnung geht davon aus,dass sich die Baukosten – je nach Art und Qualität der Ausführung – um etwa 1%bis 2% erhöhen werden. Demgegenüber ist mit Heizenergieeinsparungen von im-merhin ca. 30% zu rechnen!

Energie zu sparen, haben Sie als Nutzer in der Hand. Wenn Sie die baulichen Vor-aussetzungen nicht nutzen, um tatsächlich Energie zu sparen, hilft die beste Maß-nahme wenig. Bei verschiedenen Nutzern desselben Hauses kann der Heizenergie-verbrauch um sage und schreibe 200 % schwanken!

Erheblich reduzieren können Sie die Energiekosten Ihres neuen Hauses durch richti-ge Einstellung und Wartung der eingebauten Anlagen. Vor allem sollten Sie eineÜberheizung der Räume vermeiden; das ist nicht nur der Gesundheit abträglich,sondern vergeudet auch wertvolle Energie und kostet viel Geld. Bei unserenklimatischen Verhältnissen ist eine Raumlufttemperatur von etwa 20 ºC durchausausreichend. Das gilt vor allem dann, wenn Sie Ihr Haus gut isoliert haben.

Eine Überheizung vermeiden Sie am besten durch Anlagen, die die von Ihnen ge-wünschte Temperatur zentral und selbsttätig steuern. Zur Einrichtung solcher Anla-gen sind Sie sogar verpflichtet. Zentralheizungen sind, wie bisher schon, mit zentra-len selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wär-mezufuhr in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Tageszeit auszustatten.Mit gewissen Einschränkungen (kleine Räume, Fußbodenheizungen) ist der Bauherrauch zur raumweisen Temperaturregelung, z. B. mit thermostatischen Heizkörper-ventilen, verpflichtet.

Die Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen müssen sorgfältig bedient, ge-wartet und instand gehalten werden. Dazu gehört vor allem eine regelmäßige Kes-selreinigung, die Sie selbst vornehmen können. Schon eine ein Millimeter dickeRußschicht an den Heizkesselwänden verursacht z. B. einen zusätzlichen Heizölver-brauch von 5 %. Die Wartung des Brenners sowie der Steuer- und Regelanlagen

Heizungsanlage

Spartipps fürHeizungsbetrieb

Nutzerverhaltenhat großen Einfluss

8. Umweltverträgliches Bauen

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sollten Sie allerdings dem Fachmann überlassen. Überhaupt sollten Sie die Planungund Ausführung Ihrer Heizungs- und Warmwasseranlage Ingenieuren und Fachfir-men übertragen.

Aus Presse, Funk und Fernsehen haben Sie sicher schon von neuartigen technischenLösungen zur Raumheizung gehört. Mit Hilfe von Sonnenkollektoren, Solarzellen oderWärmepumpen sollen zusätzliche Energiequellen genutzt und damit andere Energie-träger (z. B. Öl) ersetzt werden. Am besten lassen Sie sich vom Fachmann beraten,ob in Ihrem konkreten Fall der Einbau solcher Anlagen sinnvoll und wirtschaftlich ist.

Zur direkten Nutzung der Sonneneinstrahlung erfreuen sich Glasvorbauten und Win-tergärten zunehmender Beliebtheit. Dabei dürfte jedoch in den meisten Fällen derWohnwert dieser Vorbauten gegenüber einer möglichen Energieeinsparung im Vor-dergrund stehen. Als Bauherr sollten Sie jedoch beachten, dass auch Glasvorbau-ten und Wintergärten den baurechtlichen Vorschriften unterliegen. Selbstverständlichdürfte sein, dass beheizte Wintergärten nicht zum Energiesparen beitragen!

4. Sonnenenergie,Wärmepumpe,Wintergarten

9. Welche Unterlagen sind nötig?

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Welche Unterlagen sind nötig ?

Wie schon in Kapitel 6 näher beschrieben, sind auch im Fall der Freistellung von derGenehmigungspflicht und beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Unterla-gen nötig. Bitte bedenken Sie, dass Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde nur mitHilfe eindeutiger Unterlagen Ihr Vorhaben schnell beurteilen können. Die Mitarbeiterdieser Behörden kennen ja Ihr Bauvorhaben meist noch nicht.

Deshalb: Je übersichtlicher die Unterlagen geordnet und die Pläne und gegebenen-falls Berechnungen dargestellt sind, desto weniger Rückfragen sind notwendig. FürSie als Bauherrn bedeutet das in jedem Fall Zeitgewinn.

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, ergibt sich aus der Bauvorlagen-verordnung. Ihr Entwurfsverfasser wird Ihnen hierzu erschöpfend Auskunft erteilenund gegebenenfalls die Unterlagen selbst zusammenstellen.

Auch im Fall der Freistellung von der Genehmigungspflicht und beim vereinfachtenGenehmigungsverfahren müssen die Bauantragsformulare verwendet werden (siesind im Anhang 2 der Internet-Version dieser Broschüre unter www.innenmini-sterium.bayern.de zu finden). Sie sind vom Innenministerium vorgeschrieben undmeist in Schreibwarengeschäften erhältlich. Weitere Auskünfte erteilen Ihnen IhreGemeinde, die Bauaufsichtsbehörde (Kapitel 12.1) oder Ihr Entwurfsverfasser.

Die Angaben zur Bautätigkeitsstatistik dienen als wichtige Erkenntnisquelle für dieEntwicklung der Bautätigkeit und der Wohnraumversorgung in Bayern und müssendeshalb ebenfalls ausgefüllt werden.

Neben dem eigentlichen Antragsformular sind im Regelfall noch erforderlich:

� ein Lageplan auf einem beglaubigten Auszug aus dem Katasterkartenwerk desstaatlichen Vermessungsamtes,

� die Bauzeichnungen.

Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben zusätzlich:

� die Baubeschreibung,� die erforderlichen Angaben über Grundstücksentwässerung und Wasserversor-

gung.

Die Bauvorlagen sind in dreifacher Ausfertigung einzureichen; nur wenn die Ge-meinde gleichzeitig Bauaufsichtsbehörde ist, genügt die zweifache Ausfertigung.

Warum gleich dreifache Ausfertigung?Bedenken Sie bitte, dass sowohl Sie als Bauherr als auch die Bauaufsichtsbehördeund die Gemeinde je eine Ausfertigung der Baupläne brauchen.

VollständigeUnterlagen helfenZeit und damitGeld sparen

Wer erteilt Auskunft?

9.

Bauvorlagenmeist dreifach erforderlich

Auch im Fall der Freistellung von der Genehmigungspflicht ist es erforderlich, dassSie einen Satz Pläne zurückbekommen, ein Plansatz bei der Gemeinde verbleibtund auch die Bauaufsichtsbehörde eine Ausfertigung zur Information erhält.

Achtung:Bauherren, die im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus bauen wollen,sollten so früh wie möglich, spätestens mit dem Bauantrag oder im Genehmigungs-freistellungsverfahren mit der Vorlage der erforderlichen Unterlagen, ihren Förde-rungsantrag einreichen. Denn beim geförderten Wohnungsbau darf mit dem Bauerst begonnen werden, wenn die öffentlichen Mittel bewilligt worden sind oder wenndie Bewilligungsstelle dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat. Sie sparen da-durch Zeit und nicht selten auch Geld. Zudem können bei paralleler AntragstellungÄnderungen, die sich wegen der Förderungsbestimmungen oder aus baurechtlicherSicht als notwendig erweisen, Zeit sparend bei beiden Anträgen gleichzeitig berück-sichtigt werden.

9. Welche Unterlagen sind nötig?

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gelb unterllegen

10. Nachbarbeteiligung

Nicht vergessen – die Pläne den Nachbarn vorlegen!

Die Errichtung eines Gebäudes kann auch die Interessen und Rechtspositionen derbenachbarten Grundstückseigentümer berühren. So wird es beispielsweise auch Ihnen nicht gleichgültig sein, was später einmal auf Ihrem Nachbargrundstück gebautwerden soll. Die Vorschriften über die Nachbarbeteiligung (Art. 64 Abs. 3, Art. 71BayBO) sollen sicherstellen, dass die Nachbarn möglichst frühzeitig von den Bauab-sichten Kenntnis erlangen, um ihre Rechtspositionen angemessen geltend machenzu können. Soweit es von der Genehmigungspflicht freigestellte Bauvorhaben be-trifft, können die Nachbarn bei der Baugenehmigungsbehörde einen Antrag aufbauaufsichtliches Einschreiten stellen oder beim Verwaltungsgericht um (vorläufigen)Rechtsschutz im gleichen Sinne nachsuchen. Wird ein Baugenehmigungsverfahrendurchgeführt, so stehen dem Nachbarn Widerspruch und Klage gegen die Bauge-nehmigung offen.

Zunächst müssen die Grundstücke benachbart sein. Beim Bau von Ein- oder Zwei-familienhäusern werden regelmäßig nur die unmittelbar angrenzenden sowie solcheGrundstücke „benachbart“ sein, die vom Baugrundstück nur durch schmale Grund-stücksstreifen oder Wege getrennt sind. Ein Verzeichnis der Eigentümer der benachbarten Grundstücke mit Namen und Anschriften der Nachbarn erhalten Siebeim staatlichen Vermessungsamt.

Nachbarn können grundsätzlich nur Eigentümer (Miteigentümer) oder die Inhaber eigentumsähnlicher Rechtspositionen (z.B. Erbbauberechtigte) sein. Wenn der Nach-bar eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentümergesetz(WEG) ist, müssen Sie nicht jeden einzelnen Eigentümer verständigen; es reicht aus,wenn Sie deren Verwalter benachrichtigen.

Wie die Beteiligung des Nachbarn erfolgt, hängt davon ab, ob Sie eine Baugenehmi-gung benötigen oder Ihr Haus von der Genehmigungspflicht freigestellt ist.

� Handelt es sich um ein von der Genehmigungspflicht nach Art. 64 BayBO frei-gestelltes Bauvorhaben, so müssen Sie spätestens mit der Vorlage der erforderli-chen Unterlagen an die Gemeinde Ihren Nachbarn benachrichtigen. Das Gesetzüberlässt es Ihnen als Bauherrn, wie Sie das tun, z. B. durch Vorlage der Eingabe-pläne beim Nachbarn oder durch eine bloße Postkartennachricht. Die Durchführungder Nachbarbeteiligung wird nicht nachgeprüft. In Ihrem eigenen Interesse solltenSie jedoch zwei Dinge beachten: Empfehlenswert ist es zum einen, wenn Sie sichdie Benachrichtigung des Nachbarn – auch wenn dieser die Entwurfsvorlagenselbst nicht unterschreibt – bestätigen lassen oder sich auf andere Weise einenNachweis dafür verschaffen. Der Nachbar hat dann kaum Chancen, wenn er sichbei plangemäßer Bauausführung erst nach Baubeginn meldet und sich gegen dasBauvorhaben wendet. Können Sie als Bauherr die Beteiligung Ihres Nachbarn dage-gen nicht nachweisen, wird die Bauaufsichtsbehörde viel eher zum Einschreiten und

1. Sinn derNachbarbeteiligung

2. Wer ist Nachbar?

3. Verfahren derNachbarbeteiligung

10.

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10. Nachbarbeteiligung

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4. Bedeutung derNachbarunterschrift:Ein Nachbarunterschreibt nicht –darf ich bauen?

zur Überprüfung Ihres Bauvorhabens gezwungen sein. Gegebenenfalls kann dasVerwaltungsgericht Sie auf Antrag Ihres Nachbarn im Wege des einstweiligenRechtsschutzes sogar dazu verpflichten. Zum anderen ist es empfehlenswert, wennSie die Beteiligung der Nachbarn wie bei Durchführung eines (vereinfachten) Geneh-migungsverfahrens vornehmen, also Ihren Nachbarn die Pläne zur Unterschrift vor-legen. Auf diese Weise verhindern Sie am ehesten Missverständnisse über Lageund Größe Ihres Vorhabens !

� Im (vereinfachten wie im normalen) Baugenehmigungsverfahren muss ebenfallsder Bauherr den Nachbarn benachrichtigen, hier aber zwingend – durch die Vorlagedes Lageplans und der Bauzeichnungen zur Unterschrift (Art. 71 Abs. 1 BayBO).Fehlen diese Unterschriften, kann eine Beteiligung der Nachbarn durch die Gemein-de nur erfolgen, wenn der Bauherr diese beantragt hat; die Beteiligung steht im Ermessen der Gemeinde.

Unterschreibt der Nachbar die Bauvorlagen, so stimmt er damit dem Bauvorhabenzu (Art. 64 Abs. 3, Art. 71 Abs. 1 Satz 2 BayBO). Spätere Rechtsbehelfe des Nach-barn gegen die plangemäße Ausführung bzw. gegen die Baugenehmigung werdenerfolglos bleiben. Für den Bauherrn bedeutet das also die größtmögliche Rechtssi-cherheit. Zu beachten ist allerdings, dass die Unterschrift vorbehaltlos sein muss. ImFall eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens kann der Nachbar seine Zustim-mung bis zur Zustellung der Baugenehmigung widerrufen. Im Fall eines nach Art. 64 BayBO von der Genehmigungspflicht freigestellten Bau-vorhabens wird die Nachbarunterschrift bei der Frage nach einem bauaufsichtlichenEinschreiten bedeutsam; auf eine Bindung an die Unterschrift kommt es hier nichtentscheidend an.

Unterschreibt der Nachbar nicht, nur unter Vorbehalten oder widerruft er seine Zustimmung rechtzeitig, so hat dies zwar keinen Einfluss auf die Zulässigkeit desBauvorhabens. Die beantragte Baugenehmigung wird immer dann erteilt, wenn dasBauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Allerdings wird dieGenehmigungsbehörde in solchen Fällen verständlicherweise besonders sorgfältigprüfen, ob öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange durch das Vorhabenmöglicherweise verletzt sein könnten. Von wesentlicher praktischer Bedeutung istjedoch, dass dem Nachbarn in diesem Fall eine Ausfertigung der Baugenehmigungzugestellt werden muss und er förmliche Rechtsbehelfe (Widerspruch, Klage) gegendie Baugenehmigung einreichen kann.

Ist das Vorhaben nach Art. 64 BayBO von der Genehmigungspflicht freigestellt, hatdie verweigerte oder sonst fehlende Nachbarunterschrift ebenfalls keinen Einflussauf Ihr Recht, mit der Bauausführung zu beginnen, wenn die Gemeinde nicht dieDurchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangt. Von Bedeutung ist dieserUmstand aber wiederum für etwaige Rechtsbehelfe, mit denen der betreffendeNachbar ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen das Bauvorhaben erreichen will.

Ein missgünstiger Nachbar lässt sich nie mit hundertprozentiger Sicherheit aus-schließen. Aber je weniger er sich von Ihnen hintergangen und überrumpeltfühlt, desto aufgeschlossener wird er Ihrem Bauvorhaben in aller Regel gegenüber-stehen. Und denken Sie daran: Auch wenn Ihr Nachbar einmal bauen möchte, wer-den Sie daran interessiert sein, ehrlich und umfassend informiert zu werden.

5. Tipp

11. Genehmigungsfreistellung

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Die Freistellung vonder Genehmigungspflicht

1. Nochmals die Voraussetzungen

Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, das im Geltungsbereich einesBebauungsplans liegt, ist, wie schon gesagt, der Bau Ihres Hauses unter bestimm-ten Voraussetzungen genehmigungsfrei. Geregelt ist dieses Verfahren in Art. 64BayBO. Soweit in anderen Kapiteln hierauf eingegangen wird, sind diese Textstellengelb unterlegt.

Welche Voraussetzungen müssen genau erfüllt sein?

� Wenn der Bebauungsplan ein Kleinsiedlungs-, ein allgemeines oder ein reinesWohngebiet ausweist, muss es sich um ein Wohngebäude handeln. Wohngebäudesind Gebäude, in denen nur gewohnt wird, also keine gewerbliche Nutzung stattfin-det; unschädlich sind einzelne Räume für freiberufliche Tätigkeiten und für solcheGewerbetreibende, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben (Beispiel: Büro einesVersicherungsvertreters). Gleichgültig ist, ob es sich um Einzel-, Doppel- oder Rei-henhäuser handelt; auch die Zahl der Wohnungen spielt insoweit keine Rolle. Ne-bengebäude, wie z. B. Garagen, werden von der Genehmigungsfreiheit mit umfasst.

� Das Gebäude darf nur eine geringe Höhe haben. An keiner Stelle des Hausesdarf der Fußboden eines Geschosses, in dem Aufenthaltsräume möglich sind, mehrals sieben Meter über der Geländeoberfläche liegen. Diese Grenze kommt aus demBrandschutzrecht und hängt mit der Erreichbarkeit durch die Feuerwehr mit tragba-ren Leitern zusammen. Deshalb ist bei Hanglagen und Split-Level-Häusern in derRegel vom ungünstigsten Punkt aus zu messen. Zwar fallen in die Genehmigungs-freistellung auch Wohngebäude bis zur Hochhausgrenze – bei solchen Gebäudenmittlerer Höhe darf der Fußboden des höchsten möglichen Aufenthaltsraums an kei-ner Stelle mehr als 22 Meter über dem Gelände liegen –, für diese höheren Gebäudegelten aber andere Anforderungen an die Ersteller der bautechnischen Nachweisebzw. hinsichtlich deren Bescheinigung durch verantwortliche Sachverständige.

� Das Haus muss im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezoge-nen Bebauungsplans liegen, also in einem Gebiet, für das die Gemeinde in einemBebauungsplan die Art der Nutzung (z. B. Wohngebiet), das Maß der baulichen Nut-zung (z. B. die Geschossflächenzahl) sowie die überbaubaren Grundstücksflächenund die örtlichen Verkehrsflächen festgesetzt hat. Einzelheiten hierzu finden Sie inKapitel 2.

� Das Vorhaben muss in vollem Umfang den Festsetzungen dieses Bebauungs-plans entsprechen. Es muss also ohne Ausnahmen und Befreiungen zulässig seinund mit sonstigem Ortsrecht, wie z. B. Gestaltungssatzungen, im Einklang stehen.

Die Erschließung mit Wasser, Abwasser und Straße muss gesichert sein (vgl. hierzuKapitel 3).

11.

11. Genehmigungsfreistellung

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Die Gemeinde kann verlangen, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführtwerden soll. Das wird sie immer dann tun, wenn sie die fachkundige Entscheidungder Bauaufsichtsbehörde für notwendig hält.

Von der Genehmigungspflicht freigestellt sind auch Änderungen bestehender Gebäude und Nutzungsänderungen, wenn die Neuerrichtung des Gebäudes in dergeänderten Form bzw. mit der geänderten Nutzung genehmigungsfrei wäre.

Im Fall der Genehmigungsfreistellung muss der Bauherr keine Baugenehmigung beantragen, sondern lediglich die Gemeinde von seinem Bauvorhaben unter-richten. Der Bauherr spart wertvolle Zeit und die sonst anfallenden Genehmigungs-gebühren.

Die Unterrichtung der Gemeinde geschieht mit dem normalen Bauantragsformular,bei dem der Bauherr „Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren“ ankreuzt unddie übrigen Unterlagen beifügt.

Bitte denken Sie daran:Spätestens mit der Einreichung der Unterlagen bei der Gemeinde müssen Sie auchIhre Nachbarn von Ihrem Bauvorhaben benachrichtigen! Wie Sie das tun, bleibt Ihnen überlassen. Hinweise, wie Sie im Interesse eines guten Nachbarschaftsver-hältnisses am besten vorgehen, finden Sie in Kapitel 10.

Die Gemeinde soll durch die Vorlage der Pläne vor allem Gelegenheit erhalten, ihreeigenen planerischen Vorstellungen einzubringen. So ist beispielsweise der Falldenkbar, dass Vorhaben zwar dem Bebauungsplan entsprechen, die Gemeinde sol-che aber eigentlich gar nicht zulassen wollte. Daneben kann die Gemeinde aberauch aus anderen Gründen ein Genehmigungsverfahren verlangen, etwa weil siebezweifelt, dass der Bebauungsplan wirklich voll eingehalten ist oder weil sie Be-denken wegen der Gestaltung hat. Die Gemeinde wird kurz gesagt also dann einGenehmigungsverfahren fordern, wenn der Fall aus ihrer Sicht unklar ist. Damit keinMissverständnis entsteht: Die Gemeinde ist zur Überprüfung der vorgelegten Plänenicht verpflichtet. Und: Wenn die Gemeinde ein Genehmigungsverfahren verlangt,weil sie irgendwo ein Problem sieht, ist damit nicht das Bauvorhaben abgelehnt.Nur wird dann seine Zulässigkeit in einem Genehmigungsverfahren geprüft, wennder Bauherr an seiner Planung festhält.

Die Gemeinde kann ihren Verzicht auf das Genehmigungsverfahren auch an Maß-gaben binden, etwa an eine Veränderung des Vorhabens in Einzelheiten. Sind Siedamit nicht einverstanden, ist die entsprechende Erklärung der Gemeinde im Zwei-fel als Erklärung zu verstehen, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt wer-den soll.

Änderung beste-hender Gebäude

2. Wohin mit denUnterlagen?

3. Was macht dieGemeinde?

Änderungswünscheder Gemeinde

11. Genehmigungsfreistellung

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4. Die Gemeindeverlangt einGenehmigungs-verfahren –kein Problem

Baubeginn Will die Gemeinde, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird, muss siedies spätestens einen Monat, nachdem Sie ihr die erforderlichen Unterlagen vorge-legt haben, verlangen. Äußert sich die Gemeinde innerhalb dieser Frist nicht odererklärt sie schon vorher schriftlich, kein Genehmigungsverfahren zu verlangen, dür-fen Sie mit dem Bau beginnen.

Achtung:Denken Sie bitte daran, dass vor Baubeginn, spätestens jedoch vor Ausführung derjeweiligen Bauabschnitte, die Nachweise über Standsicherheit sowie Schall-,Wärme- und vorbeugenden baulichen Brandschutz sowie Energieeinsparung nachEnergieeinsparverordnung erstellt sein müssen (vgl. Kapitel 14.4). Außerdem müssenSie den Baubeginn eine Woche vorher schriftlich und die beabsichtigte Aufnahmeder Nutzung Ihres Hauses zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzeigen.

Macht die Gemeinde von ihrem Recht Gebrauch und verlangt ein Genehmigungs-verfahren, werden Ihre Unterlagen automatisch als Bauantrag weiterbehandelt,wenn Sie auf dem Vordruck das entsprechende Kästchen angekreuzt haben.Da es sich um ein Wohngebäude geringer Höhe handelt, kommt auch in diesem Falldas vereinfachte Genehmigungsverfahren (siehe Kapitel 12) zur Anwendung. Siemüssen dann lediglich noch die wenigen zusätzlich notwendigen Unterlagen nach-reichen und, falls Sie das noch nicht getan haben, die Nachbarn förmlich, d. h. durchVorlage der Pläne zur Unterschrift, beteiligen. Haben Sie erklärt, dass Sie keine Wei-terbehandlung als Bauantrag wünschen, erhalten Sie Ihre Unterlagen zurück undkönnen damit neu einen Bauantrag stellen.

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

57

Das vereinfachte Genehmigungsverfahren

Wenn Ihr Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungspla-nes liegt oder Sie sich nicht in vollem Umfang an dessen Festsetzungen halten wol-len sowie in den Fällen, in denen es die Gemeinde verlangt, müssen Sie eine Bau-genehmigung beantragen. Für Wohngebäude geringer Höhe, zu denen herkömmli-che Ein- und Zweifamilienhäuser in aller Regel gehören, sieht die Bayerische Bauord-nung ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren vor (Art. 73 BayBO). Dieses Verfah-ren läuft wie ein normales Baugenehmigungsverfahren ab, jedoch ist der Prüfungs-umfang eingeschränkt. Das bedeutet, dass die Einhaltung der öffentlich-rechtlichenVorschriften von der Behörde nur in den wichtigsten Punkten überprüft und ansons-ten der Eigenverantwortung des Bauherrn überlassen wird.

Genehmigungsbehörde ist die jeweils örtlich zuständige Bauaufsichtsbehörde; dassind:� die kreisfreien Städte,

� die Landratsämter für die Genehmigung von Bauvorhaben im Landkreis-gebiet, soweit nicht die nachgenannten kreisangehörigen Gemeinden selbstBauaufsichtsbehörde sind,

� die großen Kreisstädte,

� die Städte Burghausen, Feuchtwangen, Friedberg, Sulzbach-Rosenberg, Wald-kraiburg, Alzenau i. UFr., Germering sowie der Markt Garmisch-Partenkirchenund die Gemeinde Vaterstetten,

� die Städte Eggenfelden, Neustadt a. d. Aisch, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Waldsassen,Bad Wörishofen und Wunsiedel, jedoch nur für Wohngebäude geringer Höhe,wenn diese im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen.

Der Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen muss bei der Gemeinde ein-gereicht werden. Die Gemeinde führt eine Vorprüfung durch und leitet den Bauan-trag, soweit sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, unverzüglich mit ihrer Stel-lungnahme an diese weiter.

Die Gemeinden sind Träger der Planungshoheit in ihrem Gebiet. Die Planungs-hoheit umfasst in erster Linie die bauliche Entwicklung in der Gemeinde. Deshalb istes zwingend erforderlich, dass die Gemeinden im Baugenehmigungsverfahren mit-wirken und mitentscheiden.

Die Gemeinde ist berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Vollständigkeit des Bauan-trages zu überprüfen und gegebenenfalls auf fehlende Unterlagen hinzuweisen. So-dann gibt sie eine Stellungnahme ab, in der sie insbesondere erklärt, ob sie dem

1. Wer istGenehmigungs-behörde?

2. Wo wird der Bauantrag eingereicht?

12.

3. Die Stellungnahmeder Gemeinde

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Bauantrag zustimmt. Innerhalb der Gemeinde ist für diese Entscheidung grundsätz-lich der Gemeinderat oder – soweit ein solcher besteht – ein beschließender Bau-ausschuss zuständig. Insbesondere in größeren Gemeinden und bei unproblemati-schen Fällen kann aber auch der erste Bürgermeister oder in seinem Auftrag dieGemeindeverwaltung zuständig sein. Dies gilt vor allem für Vorhaben, die mitqualifizierten Bebauungsplänen übereinstimmen.

Bitte haben Sie Verständnis, wenn die Behandlung Ihres Bauantrages bei der Ge-meinde etwas Zeit in Anspruch nimmt, etwa weil eine Ortseinsicht durchgeführtoder die nächste Sitzung des Gemeinderats oder Bauausschusses abgewartet wer-den muss.

Die Stellungnahme der Gemeinde ist für die Genehmigungsbehörde grundsätzlichnicht bindend. Wenn sich die Gemeinde etwa zur äußeren Gestaltung Ihres Bauvor-habens äußert, so kann und muss die Genehmigungsbehörde sogar möglicherwei-se hiervon abweichen.

Etwas anderes gilt hinsichtlich einzelner Teilaspekte eines Bauvorhabens, für die dasGesetz ausdrücklich das Einvernehmen der Gemeinde (= Zustimmung) zwingend vor-schreibt (z. B. § 36 Abs. 1 BauGB, Art. 70 Abs. 2 BayBO). In der Praxis ist das ge-meindliche Einvernehmen nur dann nicht erforderlich, wenn das Grundstück im Gel-tungsbereich eines qualifizierten oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplansliegt (§ 30 Abs. 1, 2 BauGB) und für das Vorhaben keine Ausnahmen und Befreiungenerforderlich sind. Wohngebäude geringer Höhe sind dann allerdings ohnehin von derGenehmigungspflicht freigestellt. In allen übrigen Fällen darf die Genehmigungsbehör-de die Baugenehmigung nicht erteilen, solange nicht das Einvernehmen hergestellt ist.Hat die Gemeinde ihr Einvernehmen rechtswidrig verweigert, kann es die Genehmi-gungsbehörde notfalls mit der Erteilung der Baugenehmigung ersetzen.

Übrigens: Die Stellungnahme der Gemeinde ist ein behördeninterner Vorgang. Wenndie Gemeinde ihr Einvernehmen verweigert, können Sie also förmliche Rechtsbehel-fe nicht unmittelbar gegenüber der Gemeinde ergreifen. Anfechtbar ist nur der ab-schließende Bescheid der Baugenehmigungsbehörde.

Erklärt die Gemeinde ihr Einvernehmen, sind Sie der beantragten Baugenehmigungeinen guten Schritt näher. Bitte bedenken Sie aber, dass das Einvernehmen der Ge-meinde nur eine Voraussetzung für die Baugenehmigung ist. Die abschließende undrechtsverbindliche Entscheidung wird allein durch die Genehmigungsbehörde ge-troffen. Immer wieder kommt es vor, dass eine Baugenehmigung trotz Zustimmungder Gemeinde nicht erteilt werden kann, weil das Vorhaben den baurechtlichen An-forderungen nicht genügt, beispielsweise weil es die Abstandsflächen zum Nach-bargrundstück nicht einhält. Das Einvernehmen der Gemeinde bindet also die Ge-nehmigungsbehörde nicht.

Nach Eingang des Bauantrags bei der Genehmigungsbehörde wird zunächst dieVollständigkeit der Unterlagen geprüft. Leider kommt es in der Praxis oft vor, dassnoch einzelne Unterlagen fehlen oder die Vorlagen ergänzungsbedürftig sind. Bisder Bauherr die fehlenden Unterlagen beigebracht hat, vergeht oft wertvolle Zeit.Der sorgfältig und kostenbewusst planende Bauherr kann hier wesentlich zu einerVerkürzung des Genehmigungsverfahrens beitragen, indem er gleich vollständigeUnterlagen einreicht.

Im Einzelnen durchläuft Ihr Bauantrag folgende Verfahrensschritte:Ist der Bauantrag vollständig, wird er von der zuständigen Bauabteilung – je nachEinzelfall schaltet diese noch andere Fachabteilungen (z. B. zur Frage des Lärm-

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4. Das Verfahren beider Genehmigungs-behörde

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

59

schutzes) oder Fachbehörden (z. B. Landesamt für Denkmalpflege) ein – darauf-hin überprüft, ob das Vorhaben übereinstimmt mit:� dem Bauplanungsrecht und den örtlichen (gemeindlichen) Bauvorschriften,� den Vorschriften über die Abstandsflächen, die Baugestaltung und die Stellplät-

ze sowie� sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im Baugenehmigungsver-

fahren nur deshalb eine Rolle spielen, weil der Gesetzgeber vorsieht, dass dieBaugenehmigung eine andere Entscheidung ersetzt, wie z. B. die denkmal-schutzrechtliche Erlaubnis.

Selbstverständlich muss dabei nach dem Grundsatz der Priorität vorgegangen wer-den. Der Antrag, der zuerst eingeht, wird auch zuerst behandelt; auch Sie hätten zuRecht kein Verständnis, wenn später eingehende Anträge Ihrem eigenen Bauantragvorgezogen würden.

Im Einzelfall kann auch eine Ortseinsicht unumgänglich sein, z. B. wenn es darumgeht, ob sich das Bauvorhaben im Sinn von § 34 BauGB in die Eigenart der nähe-ren Umgebung einfügt.

Die Bauaufsichtsbehörde kann eine „Antragskonferenz“ durchführen, wenn dies derBeschleunigung und Vereinfachung des Verfahrens, insbesondere der Abstimmungzwischen den Trägern öffentlicher Belange und anderen beteiligten Stellen, dient.Dabei ist über das Bauvorhaben grundsätzlich abschließend zu entscheiden. Bittehaben Sie aber Verständnis dafür, dass fachbehördliche Prüfungen manchmalschwierig sind und länger dauern.

Nach Abschluss der Überprüfung und Feststellung der Genehmigungsfähigkeit wirddie Baugenehmigung ausgefertigt und Ihnen zugestellt. Dem Nachbarn wird ein Abdruck der Baugenehmigung zugestellt, wenn er dem Bauvorhaben nicht zuge-stimmt hat.

Das Baugenehmigungsverfahren wird länger dauern, wenn das Vorhaben nicht denFestsetzungen des Bebauungsplans, örtlichen Bauvorschriften oder sonstigen zumreduzierten Prüfprogramm im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren gehörendenbaurechtlichen Vorschriften entspricht. In diesem Fall müssten Sie zwar nicht mit ei-ner Ablehnung rechnen. Immerhin kann Ihr Bauvorhaben dann aber ohne Umpla-nung nur noch genehmigt werden, wenn Ausnahmen oder Befreiungen von denFestsetzungen des Bebauungsplans bzw. Abweichungen von örtlichen Bauvor-schriften oder den sonstigen einschlägigen bauordnungsrechtlichen Bestimmungengewährt werden. Die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB könnenSie dabei noch verhältnismäßig leicht erreichen: Hier hat die Gemeinde in ihrem Be-bauungsplan bereits selbst vorgesehen, dass von einzelnen Festsetzungen unterbestimmten Voraussetzungen abgewichen werden kann. Soweit Ihr Bauvorhabendiese Voraussetzungen erfüllt, steht es im pflichtgemäßen Ermessen der Genehmi-gungsbehörde, die Ausnahme zu erteilen. Allerdings muss die Gemeinde dazu zwin-gend nach § 36 Abs. 1 BauGB ihr Einvernehmen erteilen. Eine Befreiung nach § 31Abs. 2 BauGB wird erforderlich, wenn Ihr Vorhaben Festsetzungen des Bebauungs-plans widerspricht und eine Ausnahme davon nicht vorgesehen oder nicht möglichist. Darüber hinaus können Befreiungen nach § 36 Abs. 1 BauGB ebenfalls nur imEinvernehmen mit der Gemeinde erteilt werden; auch sind die nachbarlichen Inte-ressen mit zu berücksichtigen.

Von den bauaufsichtlichen Anforderungen der Bayerischen Bauordnung oder derauf ihrer Grundlage erlassenen Rechtsvorschriften, d. h. insbesondere der örtlichenBauvorschriften, kann die Baugenehmigungsbehörde Abweichungen (Art. 70

5. Derproblematische Bauantrag

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

BayBO) zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung der jeweiligen Anforderung undunter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen verein-bar sind, soweit die Bayerische Bauordnung oder die auf ihrer Grundlage erlasse-nen Rechtsvorschriften nicht anderes regeln.

Bei vielen Bauvorhaben gibt es einzelne Punkte, deren Genehmigungsfähigkeitzweifelhaft ist. Vor allem die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks spieltoft eine entscheidende Rolle. Müsste der Bauherr hier jeweils einen komplettenBauantrag mit allen erforderlichen Bauplänen einreichen, so wäre dies umständlichund Zeit raubend. Bei negativem Ausgang des Genehmigungsverfahrens wären oftbeträchtliche Planungskosten umsonst gewesen. Gleiches gilt beim Erwerb einesGrundstücks: Stellt sich hier erst beim konkreten Bauantrag heraus, dass dasGrundstück unbebaubar ist, so sind wertvolle Zeit und viel Geld (Notar- undPlanungskosten) verloren.

In solchen Fällen hilft der Vorbescheid. Nach Art. 75 BayBO kann der Bauherr, nochbevor er einen Bauantrag einreicht, schriftlich einzelne Fragen des Bauvorhabensvorweg entscheiden lassen. Ist der Bauvorbescheid negativ, so ist er wie die Versa-gung der Baugenehmigung anfechtbar. Ist er positiv, so kann während seiner Gel-tungsdauer ein späterer Bauantrag nicht mehr aus den Gründen abgelehnt werden,die bereits Gegenstand der Prüfung bei der Bauvoranfrage waren. Dies gilt aber nur,wenn der spätere Bauantrag mit der dem Vorbescheid zugrunde liegenden Planungübereinstimmt.

Der Vorbescheid gilt im Allgemeinen drei Jahre; seine Geltung kann auf Antragwiederholt um jeweils zwei Jahre verlängert werden, wenn das der Bauherr vor Ab-lauf der Geltungsdauer des Vorbescheids schriftlich beantragt.

Welche Unterlagen sind dem Antrag auf Vorbescheid beizufügen?Es sind die Bauvorlagen beizufügen, die erforderlich sind, um die in dem Antrag an-gesprochenen Fragen beurteilen und beantworten zu können. Wenn Sie z. B. dieBebaubarkeit eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus klären wollen und dieAbwasserbeseitigung problematisch erscheint, so werden Sie zweckmäßigerweisevorlegen:� Lageplan mit Auszug aus dem Katasterkartenwerk, � Bauvorentwurf,� Entwässerungsplan mit der Beschreibung der geplanten Abwasserbeseitigung.

Die Anzahl der Ausfertigungen ist abhängig von der Art der Bauvorlagen und davon,ob Ihre Gemeinde Bauaufsichtsbehörde ist oder nicht. Die Einzelheiten können Sieden Antragsformularen (siehe Anhang 2 der Internet-Version dieser Broschüre unterwww.innenministerium.bayern.de) entnehmen. Grundsätzlich sind die Anlagen indreifacher Fertigung einzureichen. Zweifache Ausfertigung genügt, wenn Ihre Ge-meinde zugleich Bauaufsichtsbehörde ist.

Das Verfahren entspricht im Wesentlichen dem Baugenehmigungsverfahren, d. h. nachBeteiligung der Nachbarn wird der Antrag bei der Gemeinde eingereicht, die ihn,wenn sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, an diese weiterleitet.

Die Gebühren für den Vorbescheid bewegen sich in einem Gebührenrahmen von 25 Euro bis 2.500 Euro.

Die abschließende und rechtsverbindliche Entscheidung im Baugenehmigungsver-fahren fällt erst mit der Erteilung der schriftlichen Baugenehmigung. Davor werdenrechtsverbindliche Zusagen in aller Regel nicht erteilt. Vor allem können und dürfen

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Eine Hilfe für den Bauherrn –der Vorbescheid

Zusagen

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

61

Sie nicht davon ausgehen, dass alle schriftlichen und mündlichen Äußerungen vonBearbeitern Ihres Bauantrags bereits die Wirkung rechtsverbindlicher Zusagen haben.

Die wesentlichen Voraussetzungen für eine rechtsverbindliche Zusage sind vielmehr:

� Die Zusage muss schriftlich erteilt werden.

� Die Zusage muss von einer Person erteilt werden, die nach der Geschäftsvertei-lung der Genehmigungsbehörde hierfür zuständig ist. Bei Landratsämtern ist diesz. B. in aller Regel der juristische Staatsbeamte als Leiter der Bauabteilung. Hin-gegen können Kreisbaumeister, die für die technische Überprüfung der Baupläneverantwortlich sind, grundsätzlich keine rechtsverbindlichen Zusagen erteilen.

Häufig wird ein Bauherr sein Vorhaben auch schon während der Planung mit Vertre-tern der Gemeinde besprechen. In vielen Fällen ist dies sogar erforderlich und rat-sam. Bitte bedenken Sie aber, dass die Erklärung der Gemeindevertreter – sei esdes ersten Bürgermeisters, eines Gemeinderatsmitglieds oder eines Angehörigendes Bauamtes – fast nie als rechtsverbindliche Zusage gemeint ist und auch nichtals solche ausgelegt werden kann. Um unliebsame Überraschungen von vornhereinzu vermeiden, sollten Sie daher Folgendes wissen:

� Selbstverständlich kann die Gemeinde nur Zusagen machen, soweit sie zur Mitwir-kung berufen ist, also z. B. nur Zusagen über das Einvernehmen geben. Eine Bin-dung für die Bauaufsichtsbehörde kann damit aber nicht begründet werden. Wenndie Gemeinde Bauaufsichtsbehörde ist, kann sie dagegen auch weitergehende,unter den oben genannten Voraussetzungen verbindliche Zusagen machen.

� Die Zusage muss auf einer Entscheidung des für das Einvernehmen oder dieBaugenehmigungsentscheidung zuständigen Gemeindeorgans – in der Regelalso des Gemeinderats oder des Bauausschusses – beruhen. Zusagen des ers-ten Bürgermeisters, die nicht durch einen solchen Beschluss gedeckt sind, ha-ben also regelmäßig keine rechtsverbindliche Wirkung. Maßgeblich ist hierfüraber die in der Geschäftsordnung des Gemeinderats vorgesehene Geschäfts-verteilung zwischen Bürgermeister und Gemeinderat bzw. Ausschuss.

Die Baugenehmigungsgebühr wird im Allgemeinen 3 ‰ der Baukosten betragen,bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 2 ‰. Dazu kommen nochAuslagen der Behörde, wie etwa Gebühren für besondere Prüfungen.

Die Bauaufsichtsbehörde kann Ihrem Bauantrag nicht entsprechen, wenn zwingendeVorschriften einer Genehmigung des Vorhabens entgegenstehen. Dies muss jedochnicht immer und nicht zwingend dazu führen, dass Sie Ihre Bauabsichten für dasGrundstück völlig aufgeben müssten. Selbstverständlich können Sie gegen eine Ab-lehnung der Baugenehmigung den Rechtsweg beschreiten.

Oft kann auch durch Umplanung der Ablehnungsgrund ausgeräumt werden. Dannwägen Sie ab, ob Sie es auf eine (Teil-)Ablehnung Ihres Bauvorhabens und einenanschließenden Rechtsstreit ankommen lassen wollen oder ob eine Änderung derBaupläne für Sie vorteilhafter ist.

Dabei überlegen Sie:� Wie wichtig ist der beanstandete Teil für das Gesamtbauvorhaben?� Welche Kosten sind mit der Umplanung verbunden?� Welche Erfolgsaussichten hat ein etwaiger Rechtsstreit?� Ist die damit verbundene zeitliche Verzögerung für Sie vertretbar?

6. Die Genehmi-gungsgebühren

7. Der Bauantragwird abgelehnt –was tun?

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Wenn die Bauaufsichtsbehörde Ihr Bauvorhaben insgesamt für nicht genehmi-gungsfähig hält oder eine Umplanung für Sie nicht in Betracht kommt, müssen Siesich fragen, ob Sie gegen die Ablehnung einen Rechtsbehelf einlegen wollen.

Oft empfiehlt es sich, diese Frage noch vor Erlass eines Ablehnungsbescheideszu entscheiden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt können Sie noch den Bauantrag kos-tengünstig zurücknehmen. Dann wird die Gebühr auf ein Zehntel bis drei Viertel derfür die Baugenehmigung zu zahlenden Gebühren reduziert. Zurücknehmen solltenSie den Bauantrag, wenn Sie gegen die Ablehnung sowieso keinen Rechtsbehelfeinlegen wollen oder wenn Sie einen etwaigen Rechtsbehelf für aussichtslos halten.

Die Bauaufsichtsbehörden verfahren in der Praxis häufig so, dass den Bauherrenvor Erlass eines förmlichen Ablehnungsbescheides eine Überlegungsfrist für eine etwaige Antragsrücknahme eingeräumt wird. Rechtlich verpflichtet hierzu sind sieallerdings nicht.

Wird Ihr Bauantrag abgelehnt, können Sie innerhalb eines Monats nach Zustel-lung des Bescheides Widerspruch einlegen. Die hierbei einzuhaltenden Formalienergeben sich aus der Rechtsbehelfsbelehrung, die dem Bescheid beigefügt ist. We-sentlich ist vor allem die Einhaltung der Einmonatsfrist. Wird die Frist nicht einge-halten, so wird der Widerspruch als unzulässig zurückgewiesen.

Die Vertretung durch einen Rechtsanwalt ist für das Widerspruchsverfahren nichtvorgeschrieben.Im Widerspruchsverfahren prüft zunächst die Baugenehmigungsbehörde, ob siedem Widerspruch abhelfen kann. Anderenfalls legt sie den Widerspruch der zustän-digen Bezirksregierung zur Entscheidung vor.

Um die Risiken eines Widerspruchs richtig abschätzen zu können, sollten Siewissen, welche Kosten in diesem Verfahren auf Sie zukommen können. Zunächstkann die Regierung noch vor Überprüfung und Entscheidung Ihres Widerspruchs ei-nen Kostenvorschuss verlangen. Dessen Höhe richtet sich nach den voraussichtli-chen Verwaltungskosten. Wird der Widerspruch zurückgenommen, so wird eineniedrigere Gebühr festgesetzt als bei einem ablehnenden Widerspruchsbescheid.

Erweist sich der Widerspruch als begründet, so werden dem Bauherrn selbstver-ständlich keine Kosten auferlegt. Ein schon geleisteter Kostenvorschuss wird zu-rückerstattet. Die Kosten für einen Rechtsanwalt oder sonstigen Bevollmächtigtenwerden allerdings nur dann erstattet, wenn dessen Zuziehung wirklich notwendiggewesen ist.

Ist der Widerspruch erfolglos, so hat der Widerspruchsführer grundsätzlich die Kos-ten des Verfahrens zu tragen. Hierzu gehören Gebühren und Auslagen. Praktischbedeutsam sind im Regelfall nur die Gebühren. Sie betragen das Eineinhalbfacheder Gebühr für den Ablehnungsbescheid. Im Einzelfall kann allerdings auch hier dieGebühr ermäßigt, bei besonders hohem Aufwand aber auch erhöht werden.

Wird der Widerspruch zurückgewiesen, so kann innerhalb eines Monats nach Zu-stellung des Widerspruchsbescheids Klage erhoben werden. Die Klage muss schrift-lich bei dem zuständigen Verwaltungsgericht eingereicht werden. Einzelheiten kön-nen Sie auch hier der dem Widerspruchsbescheid beigefügten Rechtsbehelfsbeleh-rung entnehmen. Auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist die Vertretungdurch einen Rechtsanwalt grundsätzlich nicht erforderlich. Kostenvorschüsse wer-den bei den Verwaltungsgerichten nicht für Gerichtsgebühren, sondern allenfalls füranfallende Auslagen (z. B. bei Gutachten, Ortsbesichtigungen) erhoben.

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8. Widerspruchund Klage

Kosten desWiderspruchs-verfahrens

Klage

12. Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

63

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts kann Berufung zum Bayerischen Verwal-tungsgerichtshof nur eingelegt werden, wenn sie besonders zugelassen ist. Die Ent-scheidung des Berufungsgerichts kann schließlich unter bestimmten engen Voraus-setzungen mit der Revision zum Bundesverwaltungsgericht angegriffen werden. DasBundesverwaltungsgericht ist dabei an den durch das Berufungsgericht festgestell-ten Sachverhalt gebunden. Es prüft nur noch, ob die Entscheidung des Berufungs-gerichts auf der Verletzung von Bundesrecht beruht. Vorgeschrieben ist dort undvor dem Verwaltungsgerichtshof eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt oder einen Hochschullehrer mit Befähigung zum Richteramt.

13. Dachgeschossausbau

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Der Dachgeschossausbau

Eine kostengünstige Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ist der Dach-geschossausbau, gleichgültig ob er sofort mit dem Neubau oder erst nachträglicherfolgt.

Nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 10 Buchst. b BayBO ist der Ausbau einzelner Auf-enthaltsräume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, im Dachgeschoss überwie-gend zu Wohnzwecken genutzter Gebäude genehmigungsfrei, sofern die Dachkon-struktion und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtigerWeise geändert werden. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer örtli-chen Bauvorschrift ist dabei auch der Einbau von Dachgauben genehmigungsfrei,sofern in dem Bebauungsplan oder der örtlichen Bauvorschrift Regelungen über dieZulässigkeit von Dachgauben getroffen sind und die beabsichtigte Dachgaube da-mit übereinstimmt. Der Einbau einer Wohnung im Dachgeschoss dagegen ist ge-nehmigungspflichtig, egal ob dies von Anfang an oder nachträglich erfolgt.

Sollen im Dachgeschoss nachträglich einzelne Aufenthaltsräume ausgebaut werdenund liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, auf den dieBaunutzungsverordnung in einer vor 1990 geltenden Fassung Anwendung findet –ob das der Fall ist, können Sie problemlos bei der Gemeinde oder der Baugenehmi-gungsbehörde erfragen –, müssen Aufenthaltsräume auf die Geschossfläche ange-rechnet werden. Wird dabei die im Bebauungsplan festgesetzte Geschossfläche(GF) oder Geschossflächenzahl (GFZ) überschritten, so brauchen Sie für einen imÜbrigen genehmigungsfreien Dachgeschossausbau eine isolierte Befreiung.

Dem Antrag auf diese isolierte Befreiung ist lediglich ein Bauplan für den beabsich-tigten Ausbau in dreifacher Fertigung beizugeben. Zweifach genügt, wenn die Ge-meinde selbst Bauaufsichtsbehörde ist.

Anders ist es, wenn für den für die Beurteilung des Dachgeschossausbaus maß-geblichen Bebauungsplan schon die Baunutzungsverordnung 1990 gilt. Dann istdas dargestellte Verfahren nur erforderlich, wenn die Gemeinde zusätzlich fest-gesetzt hat, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschosseneinschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Um-fassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzu-rechnen sind. Fehlt eine solche Regelung, kann durch den Dachgeschossausbaudas im Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsmaß nicht überschritten werden.

Sie müssen beachten, dass das Wohnen im Dachraum nur bei ausreichenderRaumhöhe zulässig ist (Art. 45 Abs. 2 BayBO). Bei schrägen Wänden berechnetsich die erforderliche Mindesthöhe nach den Raumteilen, die eine größere Höhe als1,5 Meter haben. Mehr als die Hälfte der sich so ergebenden Nutzfläche muss2,2 Meter hoch sein.

1. Genehmigungs-freiheit bei Ausbaunur einzelnerAufenthaltsräume

2. Erfordernis einerisolierten Befreiungbei Überschreitungder Geschossflächeoder Geschoss-flächenzahl

3. Anforderungen an den Dach-geschossausbau

13.

13. Dachgeschossausbau

65

Die allgemeinen bautechnischen Anforderungen an die Stand- und Feuersicherheit(Art. 3, 13, 15 BayBO) gelten auch beim genehmigungsfreien Dachgeschossaus-bau. Für den Fall eines Brandes muss eine sichere Fluchtmöglichkeit gegeben sein.Die Innentreppe allein reicht hierfür nicht aus. Die Räume müssen einen zweiten ge-sicherten Rettungsweg haben oder mit der Feuerwehrleiter sicher zu erreichen sein(Art. 15 Abs. 2 BayBO). Giebelfenster werden diesen Anforderungen in der Regelgerecht; bei liegenden Dachflächenfenstern und bei Dachgauben können sich jenach Höhe und Neigung des Daches sowie Größe und Anordnung der FensterProbleme ergeben. In allen Zweifelsfällen sollten Sie sich von der Bauaufsichtsbe-hörde beraten lassen.

14.14. Es kann losgehen

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Es kann losgehen

Ist Ihr Vorhaben genehmigungsfrei gestellt bzw. ist Ihnen die schriftliche Bau-genehmigung zugestellt worden, kann der Bau beginnen, sofern die Ausschrei-bungsergebnisse für die Handwerkerleistungen vorliegen und für die Bauausführungdie Detailpläne gezeichnet sind. Fangen Sie mit dem Bau bereits früher an – und seies auch nur mit dem Aushub der Baugrube – so riskieren Sie nutzlose Investitionen.Außerdem droht Ihnen eine nicht unerhebliche Geldbuße. Beachten Sie aber auch,dass im Baugenehmigungsbescheid und den genehmigten Plänen Auflagen undPlanrevisionen enthalten sein können, die eventuell eine Änderung oder Ergänzungder Werkpläne für die Bauausführung erfordern.

Achtung beim Sozialen Wohnungsbau: Hier darf mit dem Bau erst dann begonnenwerden, wenn auch bereits die öffentlichen Mittel bewilligt worden sind oder aberdie Bewilligungsstelle dem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat.

Die Baugenehmigung gilt vier Jahre; bis dahin muss mit dem Bau begonnen wordensein (Art. 77 BayBO). Die Vierjahresfrist kann auf schriftlichen Antrag hin wiederholtum jeweils zwei Jahre verlängert werden, wenn das der Bauherr vor Ablauf der Gel-tungsdauer schriftlich beantragt. Ist Ihr Vorhaben von der Genehmigungspflicht frei-gestellt, gibt es naturgemäß keinen solchen festgelegten Zeitraum zum Bauen.Wenn Sie mit dem Bau aber nicht sofort beginnen, denken Sie bitte daran, dasssich Rechtsvorschriften, die Sie beachten müssen, ändern können. Dafür, dass bei-spielsweise auch Ihr erst nach einem Jahr begonnenes Vorhaben immer noch denFestsetzungen des Bebauungsplanes entspricht, sind Sie verantwortlich!

Geltungsdauer derBaugenehmigung

14. Es kann losgehen

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Wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats die Durchführung eines Genehmi-gungsverfahrens verlangt hat bzw. Sie die Baugenehmigung in Händen haben, sollteder Verwirklichung Ihres Vorhabens in der Regel nichts mehr im Wege stehen.

Zwei Stolpersteine sind allerdings noch denkbar, die Sie als vorsichtiger Bauherr be-reits frühzeitig beiseite räumen sollten:

� Ein Nachbar ergreift Rechtsbehelfe; auf diesen Fall wird im nächsten Kapitel ein-gegangen.

� Die Baugenehmigung bzw. die Mitteilung an die Gemeinde im Fall der Ge-nehmigungsfreistellung betreffen nur die Vereinbarkeit mit öffentlich-recht-lichen Vorschriften. Ob das Vorhaben auch privatrechtlich durchführbar ist, obSie also zum Beispiel Eigentümer des Baugrundstücks sind, wird auch imBaugenehmigungsverfahren grundsätzlich nicht geprüft (vgl. Art. 72 Abs. 4 Bay-BO). Bestehende private Rechte Dritter – z. B. Geh- und Fahrtrechte auf IhremBaugrundstück, die dem Bauvorhaben entgegenstehen könnten – bleiben un-berührt; der Inhaber dieser Rechte ist nicht verpflichtet, eine Verletzung seinerRechte durch die Bauausführung zu dulden, bloß weil Sie „grünes Licht“ von derGemeinde oder Bauaufsichtsbehörde bekommen haben.

Es liegt auf der Hand, dass Sie sich bei der Bauausführung nach den genehmigtenbzw. der Gemeinde vorgelegten Bauplänen zu richten haben. Sonst riskieren Sie,dass Ihr Bau eingestellt wird. Sofern die planabweichende Bauausführung gegenbaurechtliche Vorschriften verstößt, müssen Sie damit rechnen, dass Sie dieserückgängig machen müssen und Ihnen eine Geldbuße auferlegt wird.

Die Baueinstellung ist regelmäßig erforderlich, um der Bauaufsichtsbehörde dieMöglichkeit zu geben, die geänderte Planung zu prüfen. Oft werden auch die Nach-barn erneut zu beteiligen sein. Auch Ihnen wäre es sicher nicht gleichgültig, wennIhr Nachbar bei seinem Bauvorhaben von den Bauplänen abweichen würde, die Siekennen und denen Sie zugestimmt haben.

Wenn Sie von den genehmigten bzw. der Gemeinde vorgelegten Bauplänen abwei-chen wollen, so sollten Sie zunächst und unverzüglich die Bauaufsichtsbehördebzw. die Gemeinde unterrichten. Regelmäßig wird dann bei genehmigungspflichti-gen Vorhaben eine Nachtrags-(oder so genannte Tektur-)genehmigung erforderlichsein. Falls Ihr Vorhaben von der Genehmigungspflicht freigestellt war und die geän-derte Ausführung die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung ebenfalls erfüllt,müssen Sie die geänderten Unterlagen nochmals der Gemeinde vorlegen. Erfüllt diegeänderte Planung die Voraussetzungen für die Genehmigungsfreistellung nicht,müssen Sie einen Bauantrag stellen. So halten Sie sich nicht nur an das Gesetz,sondern sparen auch Zeit, Geld und nervenaufreibenden Ärger.

1. Private Rechte

2. Die Bauausfüh-rung muss sich andie Baupläne halten

14. Es kann losgehen

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Häufig werden Baugenehmigungen unter einer Reihe von Auflagen erteilt. Die Aufla-ge ist eine Nebenbestimmung der Baugenehmigung, die vom Bauherrn ein be-stimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen verlangt. Eine Baugenehmigung kann z. B. unter der Auflage erteilt werden, dass bei der Bauausführung bestimmte Bäu-me nicht beschädigt oder beseitigt werden dürfen.

Der Bauherr ist verpflichtet, die der Baugenehmigung beigefügten Auflagen zu erfül-len. Kommt er einer Auflage nicht nach, so kann die Bauaufsichtsbehörde die Erfül-lung der Auflage mit Zwangsmitteln, vor allem mit Zwangsgeldern, durchsetzen. Darüber hinaus kann eine Geldbuße festgesetzt werden.

Sind Sie als Bauherr mit einer Auflage nicht einverstanden, so können Sie dieAuflage durch Widerspruch und gegebenenfalls Klage anfechten. Selbstverständlichmuss dabei die Widerspruchsfrist von einem Monat gewahrt werden. Ihr Rechtsmit-tel wird Erfolg haben, wenn für die konkrete Auflage keine oder keine ausreichendeRechtsgrundlage vorhanden ist.

Bevor mit dem Bau begonnen wird, überprüfen Sie bitte, ob die erforderlichen bau-technischen Nachweise erstellt sind. Diese bautechnischen Nachweise über dieStandsicherheit (Statik) einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bautei-le, den vorbeugenden Brandschutz, den Wärmeschutz und die Energieeinsparungnach Energieeinsparverordnung sowie den Schallschutz müssen bei Wohngebäu-den geringer Höhe nicht mit den Bauvorlagen (vgl. Kapitel 9) vorgelegt werden. Siemüssen jedoch unabhängig davon vor Baubeginn bzw. bei mehreren Bauabschnit-ten vor Ausführung dieser Abschnitte erstellt sein. Die Nachweise für die Standsi-cherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile bei Vorhabengeringer Schwierigkeit kann nur

� ein Architekt oder� ein Bauingenieur oder� ein staatlich geprüfter Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder� ein Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfaches� ein Bauvorlageberechtigter i.S.d. Art. 68 Abs. 4 Nr. 5 BayBO

erstellen – und zwar immer nur für Vorhaben in der Größenordnung, für die er auchdie Eingabepläne fertigen darf; das bedeutet, dass er für die entsprechenden Bau-vorhaben die Bauvorlageberechtigung haben muss.Für alle gilt: Sie müssen über mindestens drei Jahre zusammenhängende Berufser-fahrung verfügen. Architekten und Bauingenieure müssen in einer Liste bei der Bay-erischen Architektenkammer bzw. der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau eingetra-gen sein; Bautechniker und Handwerksmeister müssen eine entsprechende Zusatz-qualifikation besitzen. Diese Regelung dient vor allem Ihnen, dem Bauherrn: Nebender festgestellten Standsicherheit spart ein präziser statischer Nachweis meist eineMenge Baukosten, weil sonst häufig nur „nach Gefühl“ dimensioniert und eher zuviel des Guten getan wird.

Für die Nachweise des Schall-, des Wärmeschutzes und der Energieeinsparungnach Energieeinsparverordnung sowie des vorbeugenden Brandschutzes genügtdemgegenüber die Bauvorlageberechtigung für das jeweilige Bauvorhaben. Bei Vor-haben mittlerer Schwierigkeit – das sind aber in der Regel Ein- und Zweifamilienhäu-ser nicht – dürfen die Nachweise für den vorbeugenden Brandschutz nur diejenigenArchitekten und Ingenieure erstellen, die entweder eine mindestens zehnjährige zusammenhängende Berufserfahrung oder die erforderlichen Kenntnisse des vor-beugenden Brandschutzes durch eine mit einem Leistungsnachweis abzuschließendeFortbildungsmaßnahme der Bayerischen Architektenkammer nachweisen. Sie müssen

3. Insbesondere: die Baugenehmigungunter Auflagen

4. BautechnischeNachweise

14. Es kann losgehen

69

außerdem in einer von der Bayerischen Architektenkammer oder der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau geführten Liste eingetragen sein.

In jedem Fall muss auch ein so genannter Energie- bzw. Wärmebedarfsausweis vor-handen sein, der die wesentlichen Ergebnisse des Nachweises über ausreichendenWärmeschutz und Energieeinsparung nach Energieeinsparverordnung zusammen-fasst.

Die Bayerische Bauordnung sieht vor, dass der Bauherr Bescheinigungen von ver-antwortlichen Sachverständigen im Bauwesen erstellen lassen kann. Für bestimmteFälle – allerdings in der Regel nicht bei Wohngebäuden geringer Höhe – wird diesauch vorgeschrieben. Die durch diese Bescheinigungen abgedeckten bauaufsichtli-chen Anforderungen gelten dann als erfüllt. Die Bauaufsichtsbehörde prüft somitdiese Anforderungen nicht mehr, sondern lediglich, ob die genannten Sachverstän-digenbescheinigungen auf der Baustelle vorliegen. Der Sachverständige wird vomBauherrn unmittelbar und privatrechtlich beauftragt.

Verantwortliche Sachverständige im Bauwesen gibt es für folgende Fachbereiche:

� Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile, � vorbeugender Brandschutz,� Vermessung im Bauwesen,� Prüfung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen und� Erd- und Grundbau.

Welche Voraussetzungen diese verantwortlichen Sachverständigen im Einzelnen erfüllen müssen, regelt die SachverständigenverordnungBau. Wer zugelassen bzw.eingetragen ist, kann bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau und bei der Bayerischen Architektenkammer, die die Listen über die verantwortlichen Sachver-ständigen führen, abgefragt werden.

Wie bereits oben beschrieben, ist beim Bau eines Ein- oder Zweifamilienhauses nurin Ausnahmefällen die Bescheinigung eines verantwortlichen Sachverständigen imBauwesen erforderlich.

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren (Kapitel 11) bedarf es u. a. dann einer Bescheinigung eines verantwortlichen Sachverständigen für Standsicherheit, wennbei einem Wohngebäude geringer Höhe oder einem Gebäude geringer Höhe mitgemischter Wohn- und freiberuflicher oder gewerblicher Nutzung tragende Teileüber einer Tiefgarage abgefangen werden. Im vereinfachten Baugenehmigungs-verfahren (Kapitel 12) ist zwischen Vorhaben geringer und Vorhaben mittlererSchwierigkeit zu unterscheiden. Bei ersteren kann die Bauaufsichtsbehörde ge-genüber dem Bauherrn die Erstellung einer Standsicherheitsbescheinigung durch einen verantwortlichen Sachverständigen anordnen, wenn dies wegen desSchwierigkeitsgrads der Konstruktion, des Baugrunds, des Grundwassers oderbesonderer Werkstoffe erforderlich ist. Bei Vorhaben mittlerer Schwierigkeit hinge-gen – also in aller Regel nicht beim Ein- oder Zweifamilienhaus – muss der Bau-herr immer eine solche Bescheinigung erstellen lassen. Der Sachverständige fürStandsicherheit bescheinigt in diesen Fällen auch die ordnungsgemäße Bauaus-führung.

Selbstverständlich möchte jeder so kostengünstig wie möglich bauen. Sie werdenregelmäßig Angebote verschiedener Firmen einholen und deren Leistungen undPreisvorstellungen unter fachkundiger Beratung Ihres Planers kritisch überprüfenund vergleichen.

Welche Sachverständigengibt es und welcheAufgaben erfüllen sie?

5. Sachverständigen-bescheinigungen

Wer ist Sachverständiger?

Wann muss einSachverständigereingeschaltet werden?

14. Es kann losgehen

70

7. Die Verantwortungdes Bauherrn bei derBauausführung

Wer ist Bauherr?

Die wichtigsten Aufgaben und Pflichten desBauherrn

Ein Weg, der sehr vordergründig und nur scheinbar Preisvorteile bietet, ist die Schwarzarbeit. Sie sollten wissen, dass Schwarzarbeit mit Geldbuße bis zu100.000 Euro geahndet werden kann. Die Geldbuße kann auch dem Auftraggeberauferlegt werden. Gefälligkeiten oder Nachbarschaftshilfen sind übrigens keineSchwarzarbeit.

Was Sie als verantwortungsbewussten Bauherrn aber noch mehr interessieren wird:Mündliche wie schriftliche Verträge mit Schwarzarbeitern verstoßen gegen das Ge-setz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und sind daher nicht rechtswirksam. Dashat schwer wiegende Folgen für den Bauherrn: Er hat möglicherweise bei Baumängeln keine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Schwarzarbeiter.Dies wirkt sich besonders nachteilig aus, weil gerade bei Schwarzarbeit nicht seltenunsachgemäße oder schlechte Bauausführung festgestellt wird. Manchmal ergebensich daraus sogar erhebliche Sicherheitsmängel (z. B. bei der Elektroinstallation).Schwarzarbeit schädigt zudem die Allgemeinheit, weil sie zu Steuerausfall führt.Werden Arbeitslose tätig, kassieren diese zudem unberechtigtes Arbeitslosengeldoder Arbeitslosenhilfe.

Kurzum: Schwarzarbeit ist kein Kavaliersdelikt und macht unterm Strich Ihr Bauvor-haben nur teurer.

Von den am Bau beteiligten Personen sind Sie als Bauherr die wichtigste. Sieentscheiden maßgeblich darüber, wo, wann und was gebaut werden soll. Dementspricht Ihre Verantwortung für den Bau.

Bauherr im Sinne der baurechtlichen Vorschriften ist, wer auf seine Verantwortungeine bauliche Anlage vorbereitet oder ausführt. Bauherr ist aber auch derjenige, derdie Vorbereitung oder Ausführung des Baus einem Dritten, z. B. einem General-unternehmer, überträgt. Nicht erforderlich ist es, dass der Bauherr auch Eigentümerdes Baugrundstücks ist.

Die Bayerische Bauordnung hat dem Bauherrn eine Reihe bedeutsamer Aufgabenund Pflichten übertragen. Hier die wichtigsten:

� Der Bauherr muss für die Vorbereitung, Überwachung und Ausführung einesBauvorhabens, gleichgültig ob es genehmigungspflichtig oder nach Art. 64 BayBOvon der Genehmigungspflicht freigestellt ist, einen geeigneten Entwurfsverfasser(Art. 57 BayBO) und geeignete Unternehmer (Art. 58 BayBO) bestellen. Führt derBauherr selbst oder mit nachbarschaftlicher Hilfe Bauarbeiten (außer Abbruch-arbeiten) für den Eigenbedarf aus, braucht er keinen Unternehmer zu bestellen,wenn die Arbeiten mit der nötigen Sachkunde, Erfahrung und Zuverlässigkeit vorge-nommen werden.

� Wichtig: Der Bauherr darf nur geeignete Personen heranziehen. Die erfor-derliche Eignung fehlt z. B., wenn der Betreffende bereits mehrfach gegen Bauvor-schriften verstoßen hat oder ihm die Gewerbeausübung wirksam untersagt wordenist. Unabhängig davon sollten Sie aber als sorgfältig kalkulierender Bauherr bei dieser Auswahl vor allem immer daran denken: Eine sorgfältige Auswahl der wich-tigsten Auftragnehmer zahlt sich letztlich immer aus, auch wenn Sie hier vielleicht einwenig „zulegen“ müssen. Denken Sie daran, dass Ihr Haus Jahrzehnte halten sollund dass Fehler und Nachlässigkeiten bei Planung und Bauausführung Sie – ganzabgesehen von dem Nerven- und Zeitaufwand – teuer zu stehen kommen können.

� Der Bauherr ist dafür verantwortlich, dass die in der Bayerischen Bauordnungvorgesehenen Anträge (z. B. Bauantrag) und Anzeigen (z. B. Baubeginnsanzeige)

Hände weg vonSchwarzarbeit !

6. Ein Thema fürsich – Schwarzarbeit

14. Es kann losgehen

71

8. Anzeigepflichten

Baubeginnsanzeige

Bautafel

rechtzeitig und vollständig abgegeben werden. Zu seiner Entlastung kann derBauherr allerdings diese Verpflichtungen auf den Entwurfsverfasser übertragen oderer kann beliebige Dritte bevollmächtigen, die Anträge und Anzeigen in seinem Na-men einzureichen.

� Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass die erforderlichen Nachweisefür Standsicherheit, Schall-, ausreichenden Wärmeschutz und Energieeinsparungnach Energieeinsparverordnung sowie vorbeugenden baulichen Brandschutz recht-zeitig, d. h. vor Baubeginn, spätestens aber vor Ausführung der jeweiligen Bauab-schnitte, vorliegen.

Wenn Sie die Baugenehmigung in Händen haben oder – bei Freistellung von derGenehmigungspflicht – die Gemeinde kein Genehmigungsverfahren verlangt hat, sindIhre Pflichten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde noch nicht erfüllt. Die Bau-aufsichtsbehörde ist berechtigt, die Bauausführung zu überprüfen (Art. 78 BayBO).Dies gilt auch dann, wenn Ihr Vorhaben von der Genehmigungspflicht freigestellt ist.Von ihrer Überwachungsbefugnis wird die Bauaufsichtsbehörde nach ihrem Ermes-sen stichprobenartig sowie in konkreten Verdachtsfällen Gebrauch machen.

Mit der Bauüberwachung soll in erster Linie sichergestellt werden, dass die bau-rechtlichen Bestimmungen und die Baupläne eingehalten werden. Hierzu haben dieBauaufsichtsbehörde und ihre Beauftragten das Recht, jederzeit die Baustelle zubetreten und in die für die Bauausführung wesentlichen Unterlagen Einsicht zu neh-men (Art. 78 Abs. 6 und Art. 83 BayBO).

Zur Erleichterung und Vereinfachung der Bauüberwachung werden dem Bauherrneinige Anzeigepflichten und andere Obliegenheiten auferlegt:

� Der Baubeginn und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer mehr alssechsmonatigen Unterbrechung sind der Bauaufsichtsbehörde mindestens eineWoche vorher schriftlich mitzuteilen.

� An der Baustelle ist bei genehmigungspflichtigen und genehmigungsfrei gestell-ten Vorhaben nach Art. 64 BayBO an gut sichtbarer Stelle eine Bautafel anzubrin-gen, die die Bezeichnung des Vorhabens sowie die Namen und Anschriften des Bau-herrn und des Entwurfsverfassers enthalten muss (Art. 12 Abs. 3 BayBO).

� Noch vor Baubeginn müssen die Grundflächen der baulichen Anlage und ihreHöhenlage festgelegt sein (Art. 72 Abs. 6 Satz 1 BayBO). Dazu gehört auch, dassdie Grenzen des Baugrundstücks jederzeit klar ersichtlich sind. Im Zweifelsfall emp-fiehlt es sich, das staatliche Vermessungsamt hinzuzuziehen. Bei genehmigungs-pflichtigen Vorhaben kann die Bauaufsichtsbehörde einen Nachweis darüber verlan-gen, ob die genehmigten Baupläne eingehalten sind (so genannte Schnurgerüstab-nahme, Art. 72 Abs. 6 Satz 2 BayBO).Die verantwortlichen Sachverständigen für Vermessung im Bauwesen (Kapitel 14.5)sind für diese Aufgabe besonders qualifiziert. Sie messen das Schnurgerüst auf derBasis der genehmigten Bauvorlage selbst ein und dokumentieren diese Absteckungin Form einer Sachverständigenbescheinigung (Einmessbescheinigung). Eine Ein-messbescheinigung kostet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus etwa 1 500 Euro.

Beugen Sie Ärger vor:Die genaue Festlegung von Lage und Höhe des Bauvorhabens ist die wichtigste„Schaltstelle“ bei der Bauausführung, wegen der Einhaltung der Abstandsflächenauch und gerade im Verhältnis zum Nachbarn. Deshalb liegt diese Maßnahme nichtnur in Ihrem eigenen Interesse.

Schnurgerüst

14. Es kann losgehen

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Bauzustands-besichtigungen

9. Gebäude-einmessung

� Von Baubeginn an müssen Baugenehmigung (soweit erforderlich), Bauvorlagenund etwa erforderliche Sachverständigenbescheinigungen nach Art. 69 Abs. 4 Bay-BO an der Baustelle vorliegen (Art. 72 Abs. 6 Satz 3 BayBO).

� Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung muss zwei Wochen vorher der Bau-aufsichtsbehörde angezeigt werden (Art. 78 Abs. 3 BayBO).

Die Anzeigen sollen der Bauaufsichtsbehörde ermöglichen neben den Kontrollen imRahmen der allgemeinen Bauüberwachung den Bau zu besichtigen, wenn sie dasnach ihrem pflichtgemäßen Ermessen für notwendig hält.

Kommt der Bauherr den dargestellten Anzeigepflichten schuldhaft nicht nach, sokann ihm hierfür eine Geldbuße auferlegt werden.

Neue Gebäude werden nach Bauvollendung durch die staatlichen Vermessungsäm-ter kostenpflichtig eingemessen (s. Kapitel 4.3).

14. Es kann losgehen

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10. Baumängel:Wer haftet?

Weitere Auskunft:Rechtsanwalt

Kann der Bauherr von der Bauaufsichtsbehörde Schadenersatz verlangen, wenndiese bei einer Bauüberwachung bestehende Mängel übersieht? Dazu gibt es eineumfangreiche Rechtsprechung, die hier nicht im Einzelnen dargestellt werden kann.In seinem eigenen Interesse und zur Vermeidung unliebsamer Überraschungen soll-te der Bauherr aber zumindest Folgendes wissen:

� Bei Baumängeln kommt eine Haftung des Bauunternehmers, des Architektenoder von besonderen Fachleuten (z. B. Statikern) in Betracht.

� Hat die Bauaufsichtsbehörde Mängel bei einer Bauüberwachung übersehen,so kann der Bauherr sie hierfür nur in ganz seltenen Ausnahmefällen haftbar ma-chen. Denn Zweck der Bauüberwachung ist es nicht, den Bauherrn vor finanziellenSchäden zu bewahren, sondern im allgemeinen Interesse Leben und Gesundheitder Benutzer eines Gebäudes vor Gefährdungen zu schützen.

Deshalb muss der Bauherr selbst möglichen Mängeln zum einen vorbeugen undzum anderen sorgfältig nachgehen. Das kann er tun, indem er z. B. einen Fach-mann mit der Überwachung der Bauausführung beauftragt, ein Bautagebuch führenlässt und den Bauzustand in allen wesentlichen Stadien fotografiert. Fest-gestellte Mängel sollte der Bauherr so rasch wie möglich gegenüber dem verant-wortlichen Unternehmer (oder dem sonst Verantwortlichen) geltend machen und ge-gebenenfalls fachkundig untersuchen lassen. Beachten Sie dazu auch die Regelun-gen zur Geltendmachung und Verjährung von Ansprüchen wegen Baumängeln, dieIhr Vertrag mit dem Unternehmer in aller Regel enthält. Im Einzelfall empfiehlt sichder fachkundige Rat eines Rechtsanwalts. Das vor allem dann, wenn es sich umschwer wiegende Mängel handelt oder der Eintritt der Verjährung der Mängelan-sprüche droht.

15. Nachbarrechtsbehelfe

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Eine kritische Situation –ein Nachbar ergreift Rechtsbehelfe

1. Widerspruch bewirkt grundsätzlichkeinen vorläufigenBaustopp

2. Wie kann der Nachbar den (Weiter-)Bauverhindern?

Wenn ein Nachbar mit Ihrem Vorhaben nicht einverstanden ist, können sich unterUmständen noch unliebsame Unterbrechungen ergeben, nämlich wenn er bei derBauaufsichtsbehörde oder bei Gericht um Rechtsschutz nachsucht.

Welcher Art dieser Rechtsschutz ist, hängt davon ab, ob es sich um ein genehmi-gungspflichtiges oder um ein von der Genehmigung nach Art. 64 BayBO freigestell-tes Bauvorhaben handelt.

Regelmäßig erfolglos wird ein Rechtsschutzbegehren des Nachbarn immer dannsein, wenn der Nachbar die Bauvorlagen unterschrieben, d. h. zugestimmt hat undSie sich bei der Bauausführung genau an diese Bauvorlagen bzw. die Baugenehmi-gung halten.

Im Fall eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens stellt sich die Situation wiefolgt dar:

Wird von Ihrem Nachbarn, dem eine Baugenehmigung zugestellt worden ist, weil erdie Bauvorlagen nicht unterschrieben hat, innerhalb eines Monats nach ZustellungWiderspruch eingelegt, so hat dies nicht zur Folge, dass Sie von der Baugenehmi-gung keinen Gebrauch machen und nicht weiterbauen dürfen. § 212 a BauGB be-stimmt, dass Widerspruch und Anfechtungsklage eines Dritten gegen die Bauge-nehmigung keine aufschiebende Wirkung haben. Der Bauherr darf also von derBaugenehmigung Gebrauch machen und mit der Bauausführung beginnen bzw.fortfahren, obwohl sie angefochten ist. Das tut er dann allerdings auf eigenes Risiko.

Damit nicht zu Lasten des Nachbarn vollendete Tatsachen geschaffen werden,hat er folgende Möglichkeiten, den (Weiter-)Bau vorläufig – d. h. bis zu einerEntscheidung über den Widerspruch oder die Anfechtungsklage – zu unterbinden:Der Nachbar kann beim Verwaltungsgericht den Antrag stellen, die aufschiebendeWirkung seines Widerspruchs anzuordnen. In der Praxis bedeutet dies, dass, fallsdas Gericht stattgibt, die Baugenehmigung nicht mehr vollziehbar ist. Sie dürfendann also von ihr vorläufig keinen Gebrauch machen und damit nicht (weiter-) bauen.

Statt an das Verwaltungsgericht kann sich der Nachbar aber auch an die Bauauf-sichts- oder an die Widerspruchsbehörde wenden und dort vorläufigen Rechts-schutz beantragen. Die Behörde darf dieselben Anordnungen treffen wie das Ge-richt.

Erwirkt der Nachbar bei der Bauaufsichtsbehörde einen vorläufigen Baustopp, sohaben Sie im Gegenzug die Möglichkeit, sich ebenfalls an diese Behörde oderan das Verwaltungsgericht zu wenden, um dort die sofortige Vollziehbarkeit der

15.

Was können Sie dagegen tun?

15. Nachbarrechtsbehelfe

75

Baugenehmigung wiederherstellen zu lassen. Wenn Sie damit Erfolg haben, dürfenSie wieder weiterbauen – auf eigenes Risiko. Dasselbe gilt, wenn das Verwaltungs-gericht auf Antrag Ihres Nachbarn die aufschiebende Wirkung anordnet. Dann können Sie gegen diese Entscheidung des Verwaltungsgerichts Beschwerde einle-gen. Wird Ihrem Begehren stattgegeben und die sofortige Vollziehbarkeit wieder-hergestellt, dürfen Sie von der Baugenehmigung wieder Gebrauch machen und(weiter-)bauen – wie gesagt aber auf eigenes Risiko.

Der Widerspruch oder die Anfechtungsklage des Nachbarn sind nach geltendemRecht nur dann erfolgreich, wenn die Baugenehmigung rechtswidrig und der Nach-bar dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Es muss also eine Rechtsvorschrift ver-letzt sein, die zumindest auch die Rechte des Nachbarn schützen soll (so genanntenachbarschützende Vorschrift). Nachbarschützend sind vor allem die Festsetzungenvon Bebauungsplänen über die Art der baulichen Nutzung und im Bauordnungs-recht die Abstandsflächenvorschriften.

. . . des muss wieder weg!!!

3. Wann sind dieRechtsbehelfe erfolgreich?

15. Nachbarrechtsbehelfe

76

Auch bei der Entscheidung darüber, ob bei Nachbarrechtsbehelfen weitergebautwerden darf oder nicht, sind die Erfolgsaussichten ausschlaggebend: Nur bei offen-sichtlich aussichtslosem (unzulässigem oder unbegründetem) Rechtsbehelf vonNachbarn muss nicht mit einem – zeitweiligen – Baustopp gerechnet werden.

Deshalb sollte der umsichtige Bauherr sorgfältig abwägen, ob er es auf einenRechtsstreit mit dem Nachbarn ankommen lassen will. Erwägen Sie dabei:

� Kann den Einwendungen des Nachbarn ohne größere Aufwendungen oder Um-planungen entsprochen werden?

� Welche Erfolgsaussichten hat der Rechtsbehelf des Nachbarn?

� Welche Kostensteigerungen ergeben sich durch die Bauverzögerung? Hier ist z. B. an die Fortzahlung einer Mietwohnung und vor allem an die zu erwartendeBaukostensteigerung zu denken.

� Wie lebt es sich auf Dauer mit dem Nachbarn – auch nach einem gewonnenenProzess?

Zu raten ist also:Gehen Sie bei Ihrer Planung „auf die sichere Seite“! Wer ausreizen will, was dasNachbarrecht hergibt, ist für die Folgen selbst verantwortlich.

Bei genehmigungsfreien oder nach Art. 64 BayBO genehmigungsfrei gestellten Vor-haben gibt es keine Baugenehmigung, die von Nachbarn angefochten werdenkönnte.

Deshalb muss sich der Nachbar hier an die Bauaufsichtsbehörde wenden, damitdiese gegen das Bauvorhaben einschreitet, wenn es nachbarrechtswidrig ist. DieBauaufsichtsbehörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen. Dabei wird ganzwichtig sein, ob Sie Ihren Nachbarn über Ihr Bauvorhaben gründlich und sorgfältigunterrichtet haben (vgl. näher bei Kapitel 10.3). Im Übrigen kommt es wie bei einemgenehmigungspflichtigen Vorhaben darauf an, ob es nachbarschützende Rechteverletzt. Ist das der Fall, dann muss die Bauaufsichtsbehörde regelmäßig den Baueinstellen und die Beseitigung der Bauteile verlangen, die Nachbarrechte verletzen.

Bleibt die Bauaufsichtsbehörde untätig, kann der Nachbar das Verwaltungsgerichtanrufen, um eine Baueinstellung herbeizuführen. Wenn es schnell gehen muss, stellter einen Antrag auf einstweilige Anordnung (§ 123 VwGO). Erfolg haben solcheNachbarrechtsbehelfe nur, wenn die Bauaufsichtsbehörde einschreiten muss unddavon nicht – etwa in Bagatellfällen – absehen darf. Gegen die Entscheidung desVerwaltungsgerichts ist Beschwerde zum Verwaltungsgerichtshof möglich.

4. Rechtsschutz-möglichkeiten gegen von der Genehmigungspflichtfreigestellte Bauvor-haben

Lohnt sich einRechtsstreit?

16. Was ist noch zu beachten?

77

Spätestens wenn es um die Anlage Ihres Gartens geht, werden Sie sich wahr-scheinlich über jeden erhaltenen Baum und Strauch freuen. Eine Neuanlage kostetviel Geld und vor allem auch Zeit. Es zahlt sich daher aus, wenn Sie den vorhande-nen Grünbestand von Anfang an in Ihre Planung einbezogen haben und möglichstbald mit der Anpflanzung beginnen. Zur gärtnerischen Anlage und Unterhaltung IhresGrundstücks sind Sie im Übrigen sogar rechtlich verpflichtet (Art. 5 Abs. 1 BayBO).Darüber hinaus enthalten möglicherweise auch der für Ihr Baugrundstück gültigeBebauungsplan oder eine Gemeindesatzung Festsetzungen über die Bepflanzung,denen Sie zugleich mit der Bebauung nachkommen müssen. Diese Bestimmungendienen einer ansprechenden und im notwendigen Umfang einheitlichen Gestaltungdes Orts- und Landschaftsbildes. Sie sollen sicherstellen, dass bei der Bebauungauch den Verpflichtungen des Umweltschutzes Rechnung getragen wird.

Ob es nun eigens vorgeschrieben ist oder nicht – Sie sollten daran denken, dass eine Bepflanzung natürlicher wirkt, wenn möglichst viele heimische, so genanntestandortgemäße Gehölze verwendet werden. Was unsere Dorfplätze, Alleen undWirtsgärten so liebenswert macht, sind doch die großen Laubbäume. Wenn Ihr Gar-ten zur Heimat werden soll, sollten Sie auch herbstlichen Laubanfall nicht scheuen.

Auf ein Wort:Zunehmender Beliebtheit erfreut sich die Anlage von kleinen Teichen und Tümpelnim eigenen Garten. So ökologisch wertvoll und nett anzusehen diese Einrichtungenauch sein mögen, sollten Sie doch bedenken, dass, sofern Sie kleine Kinder haben,damit eine Gefahrenquelle verbunden ist. Da Kinder nicht ständig beaufsichtigt wer-den können, sollten Sie, solange die Kinder sich dieser Gefahrenquelle selbst nochnicht bewusst sind, davon absehen, einen solchen Gartenteich anzulegen, odersollten diesen entsprechend absichern.

Wenn die ersten Monate und Jahre in dem neuen Haus vergangen sind, kommtsehr häufig der Wunsch auf, nachträglich kleinere Baumaßnahmen in Angriff zu neh-men, die sich im Nachhinein als notwendig oder zweckmäßig erweisen oder die ausfinanziellen Gründen zunächst zurückgestellt worden sind. Beispiele hierfür sind etwadie Errichtung von Einzäunungen, Mauern, Überdachungen und Gartenhäuschen,Wintergärten, der nachträgliche Einbau eines Schwimmbads, einer Sauna oder dieErrichtung zusätzlicher Garagen.

Um unliebsame Überraschungen und nutzlose Investitionen von vornherein zu ver-meiden, sollte vor allem die Frage der Genehmigungspflicht sehr sorgfältig und früh-zeitig geprüft werden. In jedem Fall genehmigungsfrei sind die in Art. 63 BayBO ab-schließend aufgezählten Vorhaben. Hierzu zählen vor allem baulich unbedeutendeAnlagen, wie z. B. Hauseingangsüberdachungen, Terrassen, nicht überdachte Per-golen oder Spiel- und Sportgeräte, aber auch größere Vorhaben.

1. Bald eingrünenund anpflanzen – derAufwuchs brauchtZeit

Der Umzug istüberstanden – was ist noch zu beachten? 16.

2. Aufpassen – auch nachträglichekleinere Baumaß-nahmen könnengenehmigungs-pflichtig sein

Der Gesetzgeber hat bei den letzten Novellierungen der Bayer. Bauordnung die ge-nehmigungsfreien Tatbestände erheblich ausgeweitet. So sind nunmehr z. B. dievielfältigen, bei der Wohnungsmodernisierung anfallenden Baumaßnahmen in allerRegel nicht mehr genehmigungspflichtig. Aber auch für viele andere Maßnahmen,wie etwa den Einbau von Schwimmbecken oder unter bestimmten Voraussetzungensogar die Errichtung von Garagen gilt dies. Auf einige besonders wichtige Einzelfällesoll kurz eingegangen werden:

Die Errichtung von Gartenzäunen um Baugrundstücke ist unter bestimmten Voraus-setzungen genehmigungsfrei. Hat die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder einerörtlichen Satzung für das Baugrundstück festgelegt, wie die Einfriedung aussehenmuss, so bedarf der Zaun keiner Genehmigung, wenn er diesen Vorschriften ent-spricht (vgl. Art. 63 Abs. 2 Nr. 5 BayBO). Existieren solche für das Baugrundstückgeltenden gemeindlichen Vorschriften nicht, so sind Einfriedungen bis zu einer Höhevon 1,8 Metern genehmigungsfrei, im Kreuzungs- und Einmündungsbereich von Stra-ßen wegen der Sichtverhältnisse allerdings nur bis zu ein Meter Höhe (vgl. Art. 63Abs.1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a BayBO). Andererseits können in bestimmten Fällen dieGemeinden die Errichtung von Einfriedungen sogar ganz untersagen. Bevor Sie einenZaun errichten, sollten Sie sich über den genauen Verlauf der Grundstücksgrenzenvergewissern. Das staatliche Vermessungsamt kann dazu Auskünfte geben.

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16. Was ist noch zu beachten?

16. Was ist noch zu beachten?

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Für Gartenhütten mit einem Aufenthaltsraum benötigen Sie in der Regel keine Baugenehmigung: Gebäude bis 75 Kubikmeter umbauten Raums sind innerorts genehmigungsfrei, wenn sie keine Feuerungsanlage besitzen. Bitte prüfen Sie vorder Errichtung eines Gerätehäuschens in Ihrem Garten auch, ob nicht Festlegungeneines Bebauungsplans solche so genannten Nebenanlagen verbieten oder bestimmteAnforderungen an ihre Größe und Gestaltung stellen.

Nachträgliche Umbauten und Änderungen während der Bauausführung sind nachder Novellierung der Bauordnung in vielen Fällen nicht mehr genehmigungspflichtig,auch wenn die Neuerrichtung des Hauses genehmigungspflichtig war. Nach Art. 63Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayBO können in Wohngebäuden sogar tragende und ausstei-fende Bauteile ohne Genehmigung geändert werden, sofern das Haus nicht unterDenkmalschutz steht. Die Ausführung der Arbeiten müssen Sie aber trotz der Genehmigungsfreiheit einem Fachmann übertragen, soweit Schwierigkeit undUmfang es erfordern (vgl. Art. 56 Abs. 2 BayBO). Bitte beachten Sie in Ihrem eige-nen Interesse, dass bei unsachgemäßer Änderung tragender Teile die Standfestig-keit Ihres Hauses gefährdet sein kann und zu befürchten ist, dass Ihnen buchstäb-lich die Decke auf den Kopf fällt!

Die Genehmigungsfreiheit darf also auf keinen Fall als „Bastlerparagraph“ missver-standen werden!

Oft ist es nicht einfach, die genehmigungspflichtigen von den nicht genehmigungs-pflichtigen Bauvorhaben abzugrenzen. Es empfiehlt sich daher im Zweifel, noch vorBaubeginn Auskunft bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzuholen. Um eineverlässliche Auskunft zu erhalten, sollten Sie dabei alle für die Beurteilung des Vor-habens bedeutsamen Unterlagen, vor allem Lageplan und Planentwurf, mitbringen.Wird Ihnen die Genehmigungsfreiheit des Vorhabens bestätigt, so sollten Sie es imeigenen Interesse auch so ausführen, wie Sie es der Bauaufsichtsbehörde geschil-dert haben.

Was oft vergessen wird:Auch bei nicht genehmigungspflichtigen Bauvorhaben müssen die materiellen Vor-schriften des Baurechts eingehalten werden. Das Gesetz weist auf diese Verpflich-tung sogar ausdrücklich hin (vgl. Art. 63 Abs. 6 BayBO). So dürfen diese Vorhabenz. B. nicht verunstaltend (vgl. Art. 11 BayBO) sein oder den technischen Anforde-rungen des Baurechts widersprechen. Jeder Bauherr und Unternehmer einer sol-chen genehmigungsfreien Maßnahme muss um diese Verantwortung wissen undsich darüber im Klaren sein, dass er bei Verstößen (vor allem bei krassen) mit Anordnungen der Bauaufsichtsbehörde rechnen muss.

Wenn Ihr Haus im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, kannauch sein Umbau von der Genehmigungspflicht freigestellt sein. Dies ist immer dannder Fall, wenn der Neubau des Gebäudes in der geänderten Form die Vorausset-zungen für die Freistellung erfüllen würde (vgl. hierzu Kapitel 11). Bitte beachten Sieaber, dass Sie in diesem Fall – wie beim Neubau – die Gemeinde von Ihrem Vorhabenunterrichten müssen.

Wie bereits dargestellt (Kapitel 1.3, Kapitel 6.3), setzen die meisten öffentlichen Förderungsmaßnahmen u.a. voraus, dass bestimmte Größen nicht überschrittenwerden.

Es liegt auf der Hand, dass diese Voraussetzungen nicht nur bei Antragstellung undBezugsfertigkeit, sondern vielmehr während der gesamten Bindungszeit der Förde-rung vorliegen müssen.

Freistellung von derGenehmigungspflicht

3. Vorsicht bei nach-träglichen Ausbauten

16. Was ist noch zu beachten?

80

Bei nachträglichen Baumaßnahmen, insbesondere bei den in der Praxis besondershäufigen Ausbauten im Dach- oder Kellergeschoss, ist daher erhöhte Vorsicht ge-boten. Schon der Ausbau einzelner Räume zu Wohnzwecken kann zu einer Über-schreitung der zulässigen Größe und damit zum Verlust der öffentlichen Förderungführen. Ihr gesamter Finanzierungsplan kann durch eine solche unbedachte Bau-maßnahme in Gefahr geraten.

Bei baulichen Änderungen an Gebäuden, die in der sozialen Wohnraumförderunggefördert werden, muss deshalb die vorherige Zustimmung der Bewilligungsstelleeingeholt werden.

Erkundigen Sie sich daher vor einem solchen Ausbau in jedem Fall bei Ihrer für die-se Fragen zuständigen Stelle (Landratsamt; Stadt oder Gemeinde, die untere Bau-aufsichtsbehörde ist, oder Bewilligungsstelle für staatliche Förderdarlehen bei derBezirksregierung).

Hierbei wird vor allem geprüft, ob die jeweils maßgeblichen Größen nicht überschrit-ten werden. Werden sie überschritten und liegt eine Zustimmung der Bewilligungs-stelle hierfür nicht vor, so wird die Förderung künftig entfallen.

Wohl dem, der ein Haus im Grünen hat, in aufgelockerter Bebauung und mit schö-ner Aussicht! Der vorausschauende Bauherr sollte jedoch wissen, dass dieser Zu-stand nicht von Dauer sein muss. Auch Ihre Nachbargrundstücke werden regelmä-ßig bebaubar sein oder werden. Vielleicht ist auch in dem einen oder anderen Falldas auf dem Grundstück liegende Baurecht noch nicht voll ausgeschöpft; dann istes nur legitim, wenn Ihr Nachbar bei Bedarf anbaut oder aufstockt. Genauso ist esdenkbar, dass die Gemeinde in Ihrer Nachbarschaft neue Baugebiete ausweist.

Manche Enttäuschung ließe sich vermeiden, wenn sich der Bauherr von vornhereindarüber im Klaren wäre, dass bauliche Veränderungen auf den Nachbargrund-stücken auf Dauer nicht auszuschließen sind. Vertrauen kann er allerdings darauf,dass Bauvorhaben seiner Nachbarn nur nach Maßgabe der bestehenden Gesetzegenehmigt bzw. errichtet werden.

4. Kein Rechts-anspruch aufungeschmälerte Erhaltung derschönen Aussicht

ANHANG 1

81

Für den Bauherrn wichtige Gesetze und Rechtsverord-nungen, Stand 1.12.2002:

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekannt-machung vom 27.08. 1997, zuletzt geändert durch Gesetz vom 27.07.2002, BGBl I, S. 2850

Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung derBekanntmachung vom 23. 01. 1990, (BGBl I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 Investitionserleichterungs-und Wohnbaulandgesetz vom 22.04.1993 (BGBl I S. 466)

Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung derBekanntmachung vom 04. 08. 1997 (BayRS 2132-1-I)(GVBl S. 433), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27. Dezember 1999 (GVBl S. 532)

Verordnung über Feuerungsanlagen, Wärme- undBrennstoffversorgungsanlagen (FeuV) vom 06.03.1998(GVBl S. 112)

Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen (GaV)vom 30.11.1993 (GVBl S. 910), zuletzt geändert durch § 5 Nr. 4 der Verordnung vom 03.08.2001 (GVBl S. 593)

Denkmalschutzgesetz (DSchG) vom 25. 06. 1973, zu-letzt geändert durch § 43 Zweites Gesetz zur Anpas-sung des Landesrechts an den Euro vom 24.04.2001(GVBl S. 140)

Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 13.09.2001(BGBl I S. 2376), zuletzt geändert durch Gesetz vom19.07.2002 (BGBl I S. 2690)

Wohngeldgesetz (WoGG) in der Fassung der Bekanntma-chung vom 02. 01. 2001 (BGBl I S. 2), zuletzt geändertdurch Gesetz vom 19. 07. 2002 (BGBl I S. 2690)

Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG) in der Fassungder Bekanntmachung vom 30. 10. 1997 (BGBl I S. 2678),zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (BGBl IS. 1790)

Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) in der Fassung derBekanntmachung vom 26.03. 1997 (BGBl I S. 734), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (BGBl I S. 1790, 1810)

Einkommensteuergesetz 2002 (EStG 2002) in der Fas-sung vom 19.10.2002 (BGBl I S. 4212)

Verordnung über die Bauvorlagen im bauaufsichtlichenVerfahren und die bautechnischen Nachweise (Bauvor-lagenverordnung – BauVorlV) in der Fassung der Be-kanntmachung vom 08.12.1997 (GVBl S. 822), ber.21.04.1998 (GVBl S. 271), zuletzt geändert durch Ver-ordnung vom 26.08.2002 (GVBl S. 423)

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassungvom 12. 10. 1990 (BGBl I S. 2178), zuletzt geändertdurch Gesetz vom 13. 09. 2001 (BGBl I S. 2376)

Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz undenergiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Ener-gieeinsparverordnung – EnEV) vom 16. November 2001(BGBl I S. 3085)

Gesetz über die Landesvermessung und das Liegen-schaftskataster (Vermessungs- und Katastergesetz –VermKatG) vom 31. Juli 1970 (BayRS 219-1-F), zuletztgeändert durch Gesetz vom 23. November 2001 (GVBlS. 734)

Verordnung über die verantwortlichen Sachverständi-gen im Bauwesen (SachverständigenverordnungBau –SVBau) in der Fassung der Bekanntmachung vom24.09.2001 (GVBl S. 578)

Anhang 1

ANHANG 2

82

Vollzug der Bayerischen Bauordnung, des BayerischenAbgrabungsgesetzes und der Verordnung über dieBauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren

Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriumsdes Innern vom 28.12.1999

Nr. IIB4-4102.2-002/99

Anhang2

An die Regierungen, unteren Bauaufsichtsbehörden, und die Gemeinden

1. Gem. § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Bauvorla-gen im bauaufsichtlichen Verfahren i. d. F. der Be-kanntmachung vom 8. Dezember 1997 (GVBI S. 822,BayRS 2132-1-2-I), geändert durch Verordnung vom 28. Dezember 1999 (GVBI S. 589), werden die anlie-genden Vordrucke (Anlage 1: Bauantrag und Abgra-bungsantrag mit Erläuterung, Anlage 2: Baubeschrei-bung, Anlage 4: Anzeige des Abbruchs einer baulichenAnlage, Anlage 5: Abstandsflächenübernahme, Anlage6: Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauaus-führung nach Art. 57 Abs. 3 Satz 2 BayBO) bekanntgemacht und verbindlich eingeführt. Die Anlage 3(Stellungnahme der Gemeinde) wird zur Verwendungempfohlen.

Anträge auf Baugenehmigung und Vorbescheid, dieVorlage im Verfahren der Genehmigungsfreistellung unddie Anzeige des Abbruchs einer baulichen Anlage sowieAnträge auf Abgrabungsgenehmigung sind nur unterVerwendung dieser Vordrucke einzureichen.

Inhalt und graphische Anordnung sind verbindlich. Diedrucktechnische Ausführung (Farbgebung, Durch-schreibeblätter etc.) bleibt den Behörden oder Verla-gen überlassen. Anträge, die in der Form des bekannt

gemachten Vordrucks gestellt werden, sind unabhän-gig von der drucktechnischen Ausführung von allenGemeinden und Bauaufsichtsbehörden entgegenzu-nehmen. Dies gilt insbesondere auch für computerge-stützt hergestellte Vordrucke.

2. Planmappen können auch künftig verwendet wer-den. Sie sollen in den Farben grün (Urschrift), rot (Aus-fertigung für den Bauherrn) und beige (Ausfertigung fürdie Gemeinde, die nicht untere Bauaufsichtsbehördeist) gehalten sein. In der rechten oberen Ecke desDeckblatts sind Felder für den Namen des Antragstel-lers, das Aktenzeichen und den Namen der Gemeindevorzusehen. Weitere Angaben der Bau- bzw. Abgra-bungsantragsvordrucke oder Angaben für die Stellung-nahme der Gemeinde dürfen nicht auf die Planmappengedruckt werden.

3. Diese Bekanntmachung tritt am 10. Januar 2000 inKraft. Gleichzeitig tritt die Bekanntmachung vom 14. November 1997 (AllMBl S. 811) außer Kraft.

Mit Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeri-ums des Innern vom 19.09.2002 wurden darüber hinausfolgende Vordrucke verbindlich eingeführt:

– Anzeige des Baubeginns (Anlage 7), – Anzeige der Rohbaufertigstellung (Anlage 8), – Bescheinigung Standsicherheit, – Bescheinigung über die ordnungsgemäße Bauaus-

führung Standsicherheit, – Bescheinigung vorbeugender Brandschutz, – Bescheinigung vorbeugender Brandschutz – Ver-

wirklichung des Brandschutzkonzepts, – Bescheinigung über die Einhaltung der festgelegten

Grundfläche und Höhenlage, – Bescheinigung Baugrund, – Bescheinigung sicherheitstechnische Anlagen

ANHANG 2

83

Anlage 1

Anlage 1

Über die Gemeinde Nr. im Bau- / Abgrabungsantrags-verzeichnis der Gemeinde

Nr. im Bau- / Abgrabungsantrags-verzeichnis des Landratsamts

An (untere Bauaufsichts- / Abgrabungsbehörde) Eingangsstempel der Gemeinde Eingangsstempel des Landratsamts

Erstschrift Zweitschrift Drittschrift

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

Antrag aufBaugenehmigung

Vorbescheid

Vorlage im Genehmigungs-freistellungsverfahrenWeiterbehandlung als Antrag auf Baugenehmigung, wenn die Gemeindeerklärt, dass d as Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll

ja nein

Das Vorhaben ist einVorhaben geringer Schwierigkeit(Art. 2 Abs. 4 Satz 1 BayBO)

Vorhaben mittlerer Schwierigkeit(Art. 2 Abs. 4 Satz 3 BayBO)

Sonderbau(Art. 2 Abs. 4 Satz 2 BayBO)

Antrag aufAbgrabungsgenehmigung

Vorbescheid(nach Art. 9 Abs. 1 Satz 4 BayAbgrG)

Vorlage im Genehmigungs-freistellungsverfahren(nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BayAbgrG)

2. Antragsteller/BauherrName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

Vertreter des Bauherrn / Antragstellers: Name Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

3. VorhabenGenaue Bezeichnung des Vorhabens

Vorbescheid beantragt erteilt abgelehntBei Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans i. S. v. § 12 / § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB

Nr./Bezeichnung:

1.

erklärt, dass das

ANHANG 2

84

4. BaugrundstückGemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

Dienstbarkeiten auf dem Baugrundstück wegen Übernahme von Abstandsflächen

Geh- und Fahrtrechten Überbauungsrechten anderen Rechten: .........................................................

Abstandsflächenübernahmeerklärung

Auf das Grundstück wurden Abstandsflächen übernommen aufgrund einer Erklärung im Sinn von Art. 7 Abs. 5 BayBO

Flur-Nr. und Gemarkung des herrschenden Grundstücks/Bezeichnung des Begünstigten

5. Beteiligte Nachbarn - Bitte jeweils angeben: Flur-Nr., Gemarkung, Name, Vorname, Straße, Haus-Nr., PLZ, Ort, Telefon (mit Vorwahl) -(Kann bei Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren entfallen)

a)Unterschrift wurde erteilt

ja nein

b)Unterschrift wurde erteilt

ja nein

c)Unterschrift wurde erteilt

ja nein

d)Unterschrift wurde erteilt

ja nein

Antrag auf Benachrichtigung der Eigentümer benachbarter Grundstücke, deren Unterschriften fehlen, durch die Gemeindegem. Art. 71 Abs. 1 Satz 3 BayBO

ja nein

Antrag auf Absehen von der Nachbarbeteiligung bei Vorbescheidsantrag gem. Art. 75 Abs. 2 Halbsatz 2 BayBO

ja nein

Antrag auf Nachbarbeteiligung durch öffentliche Bekanntmachung(nur bei baulichen Anlagen, die auf Grund ihrer Beschaffenheit oder ihres Betriebes geeignet sind, die Allgemeinheit oder die Nachbar-schaft zu gefährden, zu benachteiligen oder zu belästigen – Art. 71 Abs. 4 BayBO)

ja nein

6. EntwurfsverfasserName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

Bauvorlageberechtigung nach Art. 68 BayBO (bei Vorlage durch Unternehmen Nachweis auf gesondertem Blatt)

nein ja, nach: Abs. 2 Nr. 1 Abs. 2 Nr. 2 Abs. 3

Abs. 4 Abs. 5 Abs. 6 Beruf

Anlage 1

ANHANG 2

85

7. Bei Antrag auf Vorbescheid:Bezeichnung der Frage(n), über die im Vorbescheid zu entscheiden ist

8. Angaben zum baulichen ArbeitsschutzDas Vorhaben ist ein

Geschäfts-, Büro- oder Verwaltungsgebäude (vgl. Art. 72 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BayBO)

Eine sonstige bauliche Anlage mit Arbeitsstätten (vgl. Art. 72 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BayBO)

ohne daß Schutzmaßnahmen gegen Gase, Dämpfe, Nebel, Stäube, Lärm oder sonstige unzuträgliche Einwirkungenerforderlich oder zusätzliche Anforderungen an Rettungswege zu beachten sind

mit Schutzmaßnahmen gegen Gase, Dämpfe, Nebel, Stäube, Lärm oder sonstige unzuträgliche Einwirkungen oderzusätzlichen Anforderungen an Rettungswege

9. VollmachtMit nachstehender Unterschrift bevollmächtigt der Bauherr/Antragsteller den Entwurfsverfasser, Verhandlungen mit derBaugenehmigungsbehörde im Zusammenhang mit diesem Antrag zu führen und Schriftverkehr mit Ausnahme von Be-scheiden und Verfügungen bis zur Antragsverbescheidung in Empfang zu nehmen

ja nein

10. Datenschutzrechtliche HinweiseDie Angaben in dem Antrag und in den nach der Verordnung über die Bauvorlagen im bau- und abgrabungsaufsichtlichenVerfahren beizufügenden Unterlagen werden für das Genehmigungsfreistellungsverfahren bzw. für die Prüfung des An-trags benötigt. Ohne diese Angaben ist eine Bearbeitung des Antrags nicht möglich.Ort und Straße der Baustelle, Art und Größe des Vorhabens, Namen und Anschrift des Bauherrn/Antragstellers und desEntwurfsverfassers können im Amtsblatt veröffentlicht oder an einen sogenannten Bautennachweis zur kostenlosen Ver-öffentlichung mitgeteilt werden, wenn der Bauherr/Antragsteller und der Entwurfsverfasser der Veröffentlichung der siebetreffenden Daten nicht widersprochen haben.

Widerspruch des Bauherrn/Antragstellers Widerspruch des Entwurfsverfassers

11. Anlagen

Amtlicher Lageplan

Bauzeichnungen Anzahl

Baubeschreibung

Techn. Nachweise Anzahl

statistischer Erhebungsbogen

GFZ-/GRZ-/BMZ-Berechnung

UVP-Unterlagen

sonstige Anlagen Anzahl

Bezeichnung der sonstigen Anlagen

12. Unterschriften

Ort, Datum Unterschrift Entwurfsverfasser Unterschrift Bauherr/Antragsteller

dass Schutzmaßnahmen gegen

Anlage 1

86

ANHANG 2zu Anlage 1

Erläuterungen zum Ausfüllen des Bau- oder Abgrabungsantrags

Vorbemerkung

Reicht der auf den Vordrucken vorgesehene Raum für die erforderlichen Angaben nicht aus, verwen-den Sie bitte gesonderte Blätter und legen Sie diese dem Antrag bei.

Abkürzungen:

BayBO: Bayerische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 04. August 1997(GVBl S. 433, BayRS 2132-1-I), zuletzt geändert durch Gesetze vom 27. Dezember 1999(GVBl S. 532)

BayAbgrG: Bayerisches Abgrabungsgesetz vom 27. Dezember 1999 (GVBl S. 532, 535, BayRS2132-2-I)

BayVwVfG: Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayRS 2010-1-I), zuletzt geändert durch Ge-setz vom 27. Dezember 1999 (GVBl S. 532)

BauVorlV: Verordnung über die Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren, den Abgrabungsplanund die bautechnischen Nachweise vom 8. Dezember 1997 (GVBl S. 822, BayRS 2132-1-2-I), zuletzt geändert durch Verordnung vom 28. Dezember 1999 (GVBl S. 589)

BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl I S. 2141, ber.BGBl 1998 I S. 137)

Zu 1.

a) Der Antrag ist bei der für das Baugrundstück zuständigen Gemeinde einzureichen. Diese legtihn, sofern sie nicht selbst untere Bauaufsichts- bzw. Abgrabungsbehörde ist, der unterenBauaufsichts- bzw. Abgrabungsbehörde vor. Der Antrag ist in dreifacher Ausfertigung einzurei-chen. Die Erstschrift verbleibt bei der Bauaufsichts- bzw. Abgrabungsbehörde. Die Zweit-schrift erhält der Antragsteller mit dem Bescheid über seinen Antrag zurück. Die Drittschrift er-hält die Gemeinde. Ist die Gemeinde zugleich untere Bauaufsichts- bzw. Abgrabungsbehörde,genügt es, den Antrag in zweifacher Ausfertigung einzureichen (Art. 67 Abs. 1 BayBO, § 5Abs. 1 Satz 2 BauVorlV; Art. 7 Abs. 1 BayAbgrG, § 11a BauVorlV).

b) Anträge auf Genehmigung einer Werbeanlage (soweit sie nicht gem. Art. 63 Abs. 1 Nr. 11,Abs. 2 Nr. 6 BayBO genehmigungsfrei ist) sind Anträge auf Baugenehmigung, weil Art. 2 Abs. 1Satz 2 BayBO Werbeanlagen legal als bauliche Anlagen definiert.

c) Art. 2 Abs. 4 BayBO sieht eine Dreigliederung der Bauvorhaben in Vorhaben geringer Schwie-rigkeit (Art. 2 Abs. 4 Satz 1 BayBO), Vorhaben mittlerer Schwierigkeit (Art. 2 Abs. 4 Satz 3BayBO) und Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 Satz 2 BayBO) vor, auf deren Grundlage unter-schiedliche Anforderungen an die Ersteller der technischen Nachweise bzw. deren sachver-ständiger Bescheinigung oder bauaufsichtliche Prüfung gestellt werden.

aa) Für den Schall- und Wärmeschutz ist stets der Entwurfsverfasser verantwortlich.

bb) Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile:

(1) Vorhaben geringer Schwierigkeitjeweils innerhalb der Bauvorlageberechtigung der Entwurfsverfasser, zusätzlich erfor-derlich:

(a) bei Architekten und Bauingenieuren mindestens dreijährige zusammenhängendeBerufserfahrung und Eintragung in eine entsprechende, bei der jeweiligen Kam-mer geführte Liste

(b) bei Handwerksmeistern des Bau- und Zimmererfachs sowie staatlich geprüftenBautechnikern dreijährige zusammenhängende Berufserfahrung und Zusatzquali-fikation

(2) Vorhaben mittlerer SchwierigkeitBescheinigung eines verantwortlichen Sachverständigen für Standsicherheit

ANHANG 2

87

(3) SonderbautenPrüfung durch die untere Bauaufsichtsbehörde bzw. den von ihr beauftragten Prüf-in-genieur beziehungsweise das von ihr beauftragte Prüfamt

cc) Vorbeugender Brandschutz

(1) Vorhaben geringer SchwierigkeitEntwurfsverfasser

(2) Vorhaben mittlerer SchwierigkeitEntwurfsverfasser, entweder mit mindestens zehnjähriger zusammenhängender Be-rufserfahrung oder Zusatzqualifikation und Eintragung in eine bei der jeweiligen Kam-mer geführte Liste

(3) SonderbautenBescheinigung eines verantwortlichen Sachverständigen für vorbeugenden Brand-schutz oder (nach Wahl des Bauherrn) Prüfung durch die untere Bauaufsichtsbehörde

d) Wenn der Abgrabungsantrag dem Abgrabungsbetrieb dienende Gebäude (Art. 1 BayAbgrG)umfasst, gelten dafür die bauordnungsrechtlichen Anforderungen wie die nach Bauordnungs-recht ggf. eingeschränkten Prüfprogramme, Anforderungen an die Entwurfsverfasser, Erstellerbautechnischer Nachweise und deren sachverständige Bescheinigung (Art. 9 Abs. 1 Satz 1, 2.Halbsatz BayAbgrG). In diesen Fällen sind daher auch für den Abgrabungsantrag Angaben zurEinordnung des Bauvorhabens nach Art. 2 Abs. 4 BayBO erforderlich.

e) Die Genehmigungsfreistellung bebauungsplankonformer Abgrabungen nach Art. 6 Abs. 2 Satz1 Nr. 3 BayAbgrG setzt voraus, dass der Antragsteller bei der Gemeinde geeignete Unterlagenvorlegt, die ihr ermöglichen, zu entscheiden, ob ein Antrag auf vorläufige Untersagung desVorhabens nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB gestellt werden soll.

Zu 2.

Ein Vertreter des Bauherrn ist immer in den Fällen gesetzlicher Vertretung anzugeben. Sie liegt insbe-sondere vor, wenn der Bauherr eine juristische Person ist (z. B. AG, GmbH, usw.) oder wenn der Bau-herr nicht verhandlungsfähig ist. Treten mehrere Personen als Bauherren auf, so können sie zur Ver-einfachung des Verfahrens einen verantwortlichen Vertreter benennen. Die Bauaufsichtsbehörde kannauch von sich aus verlangen, dass ein Vertreter bestellt wird, der ihr gegenüber die Verpflichtungendes Bauherrn erfüllt (Art. 67 Abs. 5 BayBO); im abgrabungsaufsichtlichen Verfahren gelten insoweitdie Regelungen der Art. 17, 18 Abs. 1 BayVwVfG.

Zu 4.

Gem. Art. 7 Abs. 5 BayBO können sich Abstandsflächen ganz oder teilweise auf das Nachbargrund-stück erstrecken, wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt. DieseZustimmung gilt gem. Art. 7 Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO auch für und gegen seinen Rechtsnach-folger. Die übernommenen Abstandsflächen müssen zusätzlich zu den für die Bebauung des Nachbar-grundstücks vorgeschriebenen Abstandsflächen von der Bebauung freigehalten werden (Art. 7 Abs. 5Satz 2 BayBO). Der Nachbar hat seine Zustimmung gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde ab-zugeben. Dabei genügt die bloße Unterschrift im Rahmen des Art. 71 Abs. 1 BayBO nicht als Zustim-mung zur Übernahme der Abstandsflächen.Für diese Zustimmung hat das Staatsministerium des Innern einen Vordruck vorgeschrieben (sieheAnlage 5).

Zu 5. Nachbarbeteiligung

a) Im Baugenehmigungsverfahren

Hier ist eine (förmliche) Nachbarbeteiligung nach Art. 71 Abs. 1 bis 3 BayBO durchzuführen:Der Bauherr oder sein Beauftragter legt den Nachbarn den Lageplan und die Bauzeichnungenzur Unterschrift vor. Die Unterschrift gilt als Zustimmung.Fehlen Nachbarunterschriften, kann die Gemeinde nach ihrem Ermessen auf Antrag des Bau-herrn diese Nachbarn benachrichtigen. Der Bauherr hat also in erster Linie selbst die Verant-wortung für die Klärung der nachbarlichen Verhältnisse.Gem. Art. 71 Abs. 1 Satz 3 BayBO kann die Gemeinde auf Antrag des Bauherrn Eigentümerbenachbarter Grundstücke, deren Unterschriften fehlen, benachrichtigen. Ob sie das tut, ent-scheidet die Gemeinde nach pflichtgemäßem Ermessen. Der Bauherr ist für die Durchführungder Nachbarbeteiligung grundsätzlich selbst verantwortlich.

zu Anlage 1

88

ANHANG 2

b) Im Genehmigungsfreistellungsverfahren

aa) Der Bauherr kann auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren die normale (förmliche)Nachbarbeteiligung entsprechend Art. 71 Abs. 1 Satz 1 und 2 BayBO durchführen undden Nachbarn die Eingabepläne zur Unterschrift vorlegen.

bb) Benachrichtigung gem. Art. 64 Abs. 3 BayBOGem. Art. 64 Abs. 3 BayBO genügt es im Genehmigungsfreistellungsverfahren aber auch,wenn der Bauherr die Nachbarn spätestens gleichzeitig mit der Vorlage bei der Gemeindebenachrichtigt. Wie diese Information erfolgt, steht dem Bauherrn frei.

c) Nachbarbeteiligung bei Vorbescheidsantrag

Bei einem Vorbescheidsantrag kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des Bauherrn gem.Art. 75 Abs. 2 Halbsatz 2 BayBO von der Anwendung des Art. 71 BayBO absehen. Dies kannz. B. dann sinnvoll sein, wenn der Bauherr die mit dem Vorbescheid zu entscheidenden Fra-gen zunächst nur „intern“ mit der Bauaufsichtsbehörde – ohne Einschaltung des Nachbarn –klären will. Diese Verfahrensweise scheidet aber aus, wenn über den Vorbescheid nicht ohneden Nachbarn entschieden werden kann, beispielsweise wenn mit dem Vorbescheid bereitsüber eine Abweichung von einer nachbarschützenden Vorschrift entschieden werden soll.

d) Nachbarbeteiligung durch öffentliche Bekanntmachung

Gem. Art. 71 Abs. 4 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des Bauherrn bei bauli-chen Anlagen, die auf Grund ihrer Beschaffenheit oder ihres Betriebes geeignet sind, die All-gemeinheit oder die Nachbarschaft zu gefährden, zu benachteiligen oder zu belästigen (z. B. Massentierhaltungsbetriebe), die Nachbarbeteiligung durch öffentliche Bekanntmachungdurchführen.

e) Im abgrabungsaufsichtlichen Verfahren

Sofern die Abgrabung nicht nach Art. 8 BayAbgrG den besonderen Anforderungen der Um-weltverträglichkeitsprüfung nach dem Fünften Teil Abschnitt III des BayVwVfG unterliegt, gel-ten die Ausführungen zur Nachbarbeteiligung im bauaufsichtlichen Verfahren grundsätzlichentsprechend (Art. 9 Abs. 2 Satz 1 BayAbgrG); die Möglichkeit, auf Antrag von der Nachbar-beteiligung im Vorbescheidsverfahren abzusehen (siehe oben, Buchst. c), besteht jedochnicht.

Zu 6.

Art. 72 Abs. 1 Satz 3 BayBO enthält Prüfungseinschränkungen beim baulichen Arbeitsschutz:

- bei Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden wird der bauliche Arbeitsschutz nicht geprüft

- bei allen sonstigen baulichen Anlagen mit Arbeitsstätten wird der bauliche Arbeitsschutz nurhinsichtlich des Schutzes gegen Gase, Dämpfe, Nebel, Stäube, Lärm und sonstige unzuträgli-che Einwirkungen sowie der zusätzlichen Anforderungen an Rettungswege geprüft.

Für die Einhaltung der Anforderungen des baulichen Arbeitsschutzes ist der bauvorlageberechtigteEntwurfsverfasser verantwortlich (Art. 72 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2, Art. 68 Abs. 7 Satz 1 BayBO).

Zu 11.

Ist für die Abgrabung nach Art. 8 BayAbgrG eine Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Fünften TeilAbschnitt III des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes durchzuführen, muss der Abgrabungs-plan nach Art. 78e Abs. 3 BayVwVfG zusätzliche Angaben enthalten (§ 11a Satz 2 BauVorlV). NachArt. 78d BayVwVfG hat die Abgrabungsbehörde den Antragsteller vor Antragseinreichung auf dessen(nicht formgebundenes) Verlangen über Art und Umfang der für die Umweltverträglichkeitsprüfung vo-raussichtlich beizubringenden Unterlagen zu unterrichten.

zu Anlage 1

ANHANG 2

89

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

Baubeschreibung

1. Antragsteller/BauherrName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

2. VorhabenGenaue Bezeichnung des Vorhabens

3. BaugrundstückGemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

4. Baugrund/Grundwasserverhältnisse/Baustoffe/Konstruktion(nur ausfüllen, soweit die Angaben nicht den Bauzeichnungen entnommen werden können)

Baugrund

Grundwasserverhältnisse

Teile des Baues Zu verwendende Baustoffe, Bauteile, Bauarten

Fundamente, Kellerwände

Außenwände einschl. Putz,Dämmstoffe, Verkleidungen

Tragende Wände, Pfeiler, Stützen

Trennwände nach Art. 30 BayBO

Brandwände, Wände anstelle vonBrandwänden

Decken

Fußbodenaufbau

Tragwerk des Daches

Dachhaut, Dämmstoffe

Treppen

Treppenraumwände einschl. Türen

Wände, notw. Flure einschl. Türen

Sonstige Türen

Fenster

Sonstige ergänzende Angaben

Anlage 2

ANHANG 2

90

5. Feuerstätten5.1 Zentrale Feuerstätten (auch Stockwerkheizung)

Verwendungs-zweck

Wärmeträger Art des BrennstoffsNennwärme-

Anzahl Art Heizung Warm-wasser-bereitung

Wasser Luft Sonstiger Fest Flüssig Gas-förmig

Leistung

KW

KW

5.2 Sonstige FeuerstättenAnzahl, Art, Nennwärmeleistung in kW

5.3 Zusätzliche Angaben zu ÖlfeuerungsanlagenKesselart Nennwärmeleistung

kW

Ölart Ausrüstung/Sicherheitseinrichtungen

5.4 Zusätzliche Angaben zu GasfeuerungsanlagenKesselart Nennwärmeleistung

kW

Erdgas/Stadtgas

Flüssig-gas

Ausrüstung/Sicherheitseinrichtungen

5.5 Lüftung des Aufstellraumesfreier Querschnitt

Zu öffnendes Fenster oderTür ins Freie

mit besondererFugendichtung

Ohne Fugen-dichtung Lüftungsöffnung ins Freie cm

freier Querschnitt Gesamtrauminhaltmit Schacht/Kanal cm

Lüftungsverbund mit anderen Räumen (Darstellung in Planungsunterlageneinschl. Art, Größe und Anordnung der Lüftungsöffnungen erforderlich) m

Sonstige Lüftung:

5.6 Sonstige Anlagen zur Wärmeversorgung oder haustechnische Anlagen (z.B. raumlufttechnische Anlagen, Solaranlagen, Wärmepumpen)

Art der Anlage

5.7 Abgasleitungen und Kamine (Schornsteine)

Anzuschließende Feuerstätten lichter Querschnitt

Abgasleitungoder Kamin

Bauart, Baustoffe Art Zahl Recht-eckig:cm x cm

Rund:Durchmessercm

Flächecm

1

2

3

Sonstige

Anzahl:

2

2

2

3

Anlage 2

ANHANG 2

91

6. Brennstofflagerung6.1 Feste Brennstoffe

Sonstige

Art des Brennstoffes Kohle Koks Holz

Lagermenge bis 20 m mehr als 20 m , Menge: m

in einem Art des Raumes

Lagerung Kellerraum sonstigen Raum: ..............

6.2 Flüssige BrennstoffeSonstige

Art des Brennstoffes HeizölDiesel-kraftstoff Benzin

in einem Art des Raumes

Lagerung Heizöl-lagerraum Heizraum

SonstigenRaum: ........

Unter-irdisch oberirdisch im Freien, Standort:

Gesamtrauminhalt des/der Lager-behälter(s) in Litern

Baustoff Anzahl

Art des/der Behälter(s) einwandigDoppel-wandig

Type/Baujahr

Herstellerfirma

Schutzvorkehrungen

6.3 Gasförmige BrennstoffegeSonsti

Art des Brennstoffes Erd-/Stadtgas Flüssiggas

in einem Art des Raumes

Lagerung Lagerraum sonstigen Raum: ......................

unter-irdisch oberirdisch im Freien, Standort:

Gesamtrauminhalt des/derLagerbehälter(s) in Litern

Type/BaujahrHerstellerfirma

Schutzvorkehrungen

7. Gewerbliche Anlagen, für die eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist

Zahl der Beschäftigten

Art der gewerblichen Tätigkeit

Art, Zahl und Aufstellungsortder Maschinen und Apparate

Art der zu verwendenden Rohstoffe

Art der herzustellenden Erzeugnisse

Lagerung der Rohstoffe und Er-zeugnisse, soweit sie explosions-gefährlich oder gesundheitsgefähr-dend sind

Chemische und physikalischeEinwirkungen auf die Beschäftigtenund die Nachbarschaft

3 33

Anlage 2

ANHANG 2

92

8. Stellplätze und Garagen

Es werden errichtet Stellplätze und/oder GaragenFlur-Nr.

auf dem Baugrundstück auf anderem Grundstück:Sicherung durch

Es wird/werden abgelöst Stellplätze

9. Kinderspielplätze

Es werden errichtet Kinderspielplatz/-plätze mit der Größe von m Flur-Nr.

auf dem Baugrundstück auf anderem Grundstück:Sicherung durch

Es wird/werden abgelöst Kinderspielplatz/-plätze mit der Größe von m

10. Grundflächenzahl/Geschoßflächenzahl/BaumassenzahlGrundstücksfläche (nach § 19 Abs. 3 BauNVO)

m

Grundfläche (nach § 19 Abs. 2 und 4 BauNVO) Grundflächenzahlm

Geschossfläche (nach § 20 Abs. 2 und 3 BauNVO Geschossflächenzahlm

Baumasse (nach § 21 BauNVO) Nur ausfüllen, wenn Bebauungsplan Baumassenzahlm Festsetzungen zur Baumasse

enthält

11. Wohnfläche/Gewerbliche Nutzfläche/Umbauter RaumWohnfläche (nach §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung) Gewerbliche Nutzfläche

m m

Umbauter Raum nach DIN 277 Blatt 1 - in m - (Gebäude, Gebäudeteil)

12. Abbaufläche (bei Abgrabungen)Beantragte Abbaufläche:

m Noch nicht rekultivierte/renaturierte Fläche:(bei Erweiterungsvorhaben) m

13. BaukostenBaukosten gesamt Rohbaukosten

DM DM

Baukosten je m umbauten Raumes AusbaukostenDM DM

14. Sonstige ergänzende Angaben

(z. B. Erläuterung der Werbeanlage, des Abbruchs, der Rekultivierung/Renaturierung usw.)

15. Unterschriften

Ort, Datum Unterschrift Entwurfsverfasser Unterschrift Bauherr/Antragsteller

eschossflächenzahl/Baumassenzahl

2

2

2

2

2

2 2

2

3

2

3

3

Anlage 2

ANHANG 2

93

Anlage 3

Nr. im Bau-/Abgrabungsantragsverzeichnis derGemeinde

Stellungnahme der Gemeindenach § 36 BauGB, Art. 67 Abs. 1 BayBO und Art. 7 Abs. 1 BayAbgrG

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

1. Antragsteller/BauherrName Vorname Ort

2. § 12 / § 30 BauGB

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB) / des vorhabenbezogenenBebauungsplans (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB)

Nr./Bezeichnung Gebietsart nach BauNVO

Das Bauvorhaben entspricht den Festsetzungen ja nein

Im Bebauungsplanverfahren wurde eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt ja nein

3. § 34 BauGB

Das Vorhaben liegt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§34 BauGB)

in einem Gebiet ohne Bebauungsplan (§ 34 Abs. 1 BauGB)

im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans(§ 30 Abs. 3, § 34 Abs. 1 BauGB); das Bauvorhaben entspricht denFestsetzungen dieses Bebauungsplans

ja nein

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem der Baugebiete nach der BauNVO (§ 34 Abs. 2 BauGB)

ja nein wenn ja, welchem ? ......................................................................................................................

Das Bauvorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB) ja nein

Es liegt eine Satzung vor nach

§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB

ANHANG 2

94

4. § 35 BauGBDas Vorhaben liegt Gebietsart nach BauNVO

im Außenbereich(§ 35 BauGB)

im Geltungsbereich einesFlächennutzungsplans

Das Vorhaben ist privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. ........................ BauGBÖffentliche Belange stehen entgegen

ja nein

Das Vorhaben fällt unter § 35 Abs. 2 BauGBÖffentliche Belange werden beeinträchtigt

ja nein

Das Vorhaben fällt unter § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. ...................... BauGBÖffentliche Belange, ausgenommen die in § 35Abs. 4 BauGB genannten, werden beeinträchtigt

ja nein

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich einer Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGBÖffentliche Belange, ausgenommen die in § 35Abs. 6 BauGB genannten, werden beeinträchtigt

ja nein

5. § 33 BauGB

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich folgenden Bebauungsplans, für den die Aufstellung beschlossen ist (§33 BauGB)

Nr./Bezeichnung Gebietsart nach BauNVO

Besitzt der Bebauungsplan die formelle Planreife nach § 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB? ja nein

Das Bauvorhaben entspricht den künftigen Festsetzungen ja nein

Der Antragsteller hat die künftigen Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger anerkannt(Erklärung nach §33 liegt bei) ja nein

Das Bauvorhaben kann vor Durchführung der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zugelassenwerden (§33 Abs. 2 BauGB)

ja nein

Die Beteiligung nach § 33 Abs. 2 Satz 2 BauGB wurde durchgeführt ja nein

6. § 31 BauGBDas Einvernehmen wird erteilt zu

Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB

ja nein ja nein

7. §§ 14, 15 BauGBZu Ausnahmen von der Veränderungssperre wird das Einvernehmen erteilt

ja nein

Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB wird beantragt

Vorläufige Untersagung nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. e) BayAbgrG, § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird beantragt

Anlage 3

ANHANG 2

95

8. Örtliche Bauvorschriften (Art. 91 BayBO)

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich folgender örtlicher Bauvorschriften nach Art. 91 BayBO

Nr./Bezeichnung

Zu Abweichungen wird das Einvernehmen erteilt ja nein

9. Höhenlage der baulichen Anlagen (Art. 10 BayBO)Es wird für erforderlich gehalten, die Höhenlage der baulichen Anlage festzustellen (Art. 10 Abs. 2 BayBO)

ja nein

10. ZufahrtDie Zufahrt ist gesichert

durch die Lage des Grundstücks in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO)

nach Art. 4 Abs. 2 Nr. 1 BayBO nach Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO nach Art. 4 Abs. 3 BayBO

Die Zufahrt ist nicht gesichert Die Zufahrt ist nicht erforderlich

11. WasserversorgungDie Wasserversorgung ist gesichert durch

Zentrale Wasserversorgung eigenen Brunnen

sonstige Wasserversorgung ......................................................

Die Wasserversorgung ist nicht gesichert Die Wasserversorgung ist nicht erforderlich

12. AbwasserbeseitigungDie Abwasserbeseitigung ist gesichert

Kanalisation im Mischsystem Trennsystem

Kleinkläranlage sonstige Abwasserbeseitigung ......................................................................................

Die Abwasserbeseitigung ist nicht gesichert Die Abwasserbeseitigung ist nicht erforderlich

13. SchutzgebieteDas zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt

im Naturschutz-/Landschaftsschutzgebiet im Wasserschutzgebiet

im Überschwemmungsgebiet in einem sonstigen Schutzgebiet ....................................................

Anlage 3

ANHANG 2

96

14. Sonstige Angaben

Das Vorhaben betrifft Belange des Denkmalschutzes

Das Vorhaben liegt in einem Gebiet nach § 142 BauGB ja nein

Das Vorhaben liegt in einem Gebiet nach § 165 BauGB ja nein

Das Vorhaben liegt in einem Gebiet nach § 172 BauGB ja nein

Das Vorhaben liegt im Bereich des Flurbereinigungsverfahrens

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt in der Nähe (bitte jeweils Entfernung in Metern angeben)

einer Bundesautobahnm

einer Bundesstraßem

einer Staatsstraßem

einer Kreisstraßem

einer Eisenbahnanlagem

einer ........................ kV-Starkstromleitungm

eines Waldesm

eines öffentlichen Gewässersm

eines Flughafensm

einer Flugsicherungsanlagem

eines militärischenSchutzbereiches

m Sonstiges: m

15. VerfahrenDer Lageplan weist folgende Mängel auf:

Die Nachbarunterschriften sind vollständig Auf Antrag des Bauherrn/Antragstellers wurden Nachbarn, derenUnterschrift fehlt, benachrichtigt

ja nein ja (Nachweis bzw. Verweigerung liegt bei) nein

16. Das Vorhaben wurde behandelt

mit Beschluß vom ...................................... als Angelegenheit der laufenden Verwaltung

Das gemeindliche Einvernehmen wird erteilt ja nein

Auf die beigefügten Unterlagen (Anl. 1 bis ..............) wird Bezug genommen.

Ort, Datum Gemeinde

__________________________________________________ _____________________________________________________

Unterschrift (Siegel)

__________________________________________________

Schlussfeststellung

Beschluss vom

Anlage 3

ANHANG 2

97

Über die Gemeinde Nr. im Bauantragsverzeichnis derGemeinde

Nr. im Bauantragsverzeichnis desLandratsamts

An (untere Bauaufsichtsbehörde) Eingangsstempel der Gemeinde Eingangsstempel des Landratsamtes

Erstschrift Zweitschrift Drittschrift

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

Genehmigungsfreistellung für Abbruchoder BeseitigungWeiterbehandlung als Abbruchanzeige, wenn die Gemeinde er-klärt, dass

ja nein

Antrag aufdenkmalschutzrechtliche Erlaubniszum Abbruch eines Baudenkmals

Anzeige des Abbruchs oder derBeseitigung eines Sonderbaus

2. BauherrName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

Vertreter des Bauherrn: Name Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

3. VorhabenGenaue Bezeichnung des Vorhabens

4. BaugrundstückGemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

1.

das Abbruchanzeigeverfahren durchgeführt werden soll

Anlage 4

ANHANG 2

98

5. Beschreibung der Konstruktion der baulichen Anlage und des vorgesehenen Abbruchvorgangs

6. Rauminhalt

7. Für den Abbruch vorgesehene Geräte und Sicherungsmaßnahmen

8. Bei Antrag auf denkmalschutzrechtliche Erlaubnis zum Abbruch eines Baudenkmals

Die bauliche Anlage ist ein Baudenkmal

Die bauliche Anlage ist in die Denkmalliste eingetragen

9. EntwurfsverfasserName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

Bauvorlagenberechtigung nach Art. 68 BayBO (bei Vorlage durch Unternehmen Nachweis auf gesondertem Blatt)

nein ja, nach: Abs. 2 Nr. 1 Abs. 2 Nr. 2 Abs. 3

Abs. 4 Abs. 5 Abs. 6 Beruf

10. Unterschriften

Ort, Datum Unterschrift Entwurfsverfasser Unterschrift Bauherr

Anlage 4

ANHANG 2

99

Eingangsbestätigung

Anschrift vom Bauherrn auszufüllen

Bei (untere Bauaufsichtsbehörde)

ist die vorstehend näher beschriebene Anzeige des vollständigen Abbruchs oder der Be-seitigung einer baulichen Anlage am

eingegangen.

Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach dem bestätigten Eingangstermin/sofort* begon-nen werden; dies gilt nicht, wenn eine anderweitige behördliche Gestattung, Genehmigungoder Erlaubnis (z. B. eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis) erforderlich ist oder wenn dieBauaufsichtsbehörde den Abbruch oder die Beseitigung innerhalb dieser Frist untersagt.

Ort, Datum Unterschrift

____________________________* Nichtzutreffendes streichen

Anlage 4

ANHANG 2

100

zu Anlage 4

Erläuterungen zum Ausfüllen der Abbruchanzeige

Reicht der auf dem Vordruck „Abbruchanzeige“ vorgesehene Raum für die erforderlichen Angabennicht aus, verwenden Sie bitte gesonderte Blätter und legen Sie diese dem Antrag bei.

Für den vollständigen Abbruch oder die Beseitigung baulicher Anlagen ist – sofern er nicht gem. Art. 65Abs. 3 BayBO gänzlich verfahrensfrei ist –

- für Bauvorhaben geringer und mittlerer Schwierigkeit (Art. 2 Abs. 4 Satz 1 und Satz 3 BayBO)ein Genehmigungsfreistellungsverfahren durchzuführen:

Dabei sind der Gemeinde die erforderlichen Unterlagen vorzulegen; sie hat dann einen MonatZeit, die Durchführung des Anzeigeverfahrens zu verlangen. Mit dem Abbruch darf der Bau-herr nach Ablauf der Monatsfrist beginnen, vor Ablauf dieser Frist nur, wenn die Gemeindeschon vorher erklärt, dass sie die Durchführung des Anzeigeverfahrens nicht verlangt. Das Ge-nehmigungsfreistellungsverfahren ersetzt aber nicht andere erforderliche Gestattungen, wie z.B. eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Diese hat der Bauherr gesondert zu beantragen.Ohne sie darf er mit dem Abbruch nicht beginnen.

- für Sonderbauten (Art. 2 Abs. 4 Satz 2 BayBO) das Abbruchanzeigeverfahren durchzuführen:

Mit dem Abbruch darf einen Monat nach dem von der Bauaufsichtsbehörde bestätigten Ein-gangstermin begonnen werden, wenn der Abbruch nicht zuvor untersagt wird. Vor Ablauf die-ser Frist darf mit dem Abbruch begonnen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde mitgeteilthat, dass sie den Abbruch oder die Beseitigung nicht untersagen wird.

Benötigt der Bauherr noch eine andere öffentlich-rechtliche Gestattung, z. B. für den Abbrucheines Baudenkmals eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, darf er ohne diese Erlaubnis mitdem Abbruch nicht beginnen.

Die für den Abbruch eines Baudenkmals erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis kann mit die-sem Vordruck ebenfalls beantragt werden. Der Antrag ist bei der für das Baugrundstück zuständigenGemeinde einzureichen. Diese legt ihn, sofern sie nicht selbst untere Denkmalschutzbehörde ist, derunteren Denkmalschutzbehörde vor.

ANHANG 2

101

Anlage 5

An (untere Bauaufsichtsbehörde)

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme gem. Art. 7 Abs. 5 Bayer. Bauordnung

1. DarstellungIn dem Plan sind im Maßstab 1: 200 (1 cm = 2 m) darzustellen:

Grenzverlauf zwischen Grundstück und Nachbargrundstück, auf den Grundstücken bereits vorhandene Gebäude, geplante(s)Gebäude (in rot), notwendige Abstandsfläche(n)

ANHANG 2

102

2. Zustimmender Nachbar, der die Abstandsflächen übernimmtName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

3. BauherrName Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

4. Nachbargrundstück, auf das die Abstandsflächen übernommen werdenGemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

5. BaugrundstückGemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

6. Beschreibung der baulichen Anlage und der erforderlichen AbstandsflächenLänge der baulichen Anlage Abstand zur Nachbargrenze

Minimaler Abstand Maximaler Abstand

Erforderliche Abstandsfläche der baulichen Anlage Auf dem Baugrundstück einhaltbareAbstandsfläche

Auf das Nachbargrundstück zu übernehmen-de Abstandsfläche

7. Erklärung der Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn

Ich bin verfügungsberechtigter (Allein-)Eigentümer des unter 4. näher bezeichneten Grundstücks

Ich bin verfügungsberechtigter Miteigentümer des unter 4. näher bezeichneten Grundstücks

Ich bin Miteigentümer des unter 4. näher bezeichneten Grundstücks und handle für die übrigen Miteigentümer mit Vollmacht

Ich verpflichte mich gegenüber dem Bauherrn unter 3., die Erstreckung der unter 1. dargestelltenund unter 6. beschriebenen Abstandsfläche auf mein unter 4. näher bezeichnetes Grundstück zudulden, soweit sie auf dieses zu liegen kommt, also mit einer Tiefe von .........................Mir ist bekannt, dass

- diese Fläche von solchen baulichen Anlagen freizuhalten ist, die nach der Bayer. Bauord-nung innerhalb der Abstandsflächen nicht zulässig sind und ein Gebäude auf meinemGrundstück die zusätzlich erforderliche Abstandsfläche einzuhalten hat,

- diese Zustimmung gem. Art. 7 Abs. 5 BayBO für und gegen meine Rechtsnachfolger gilt.

8. Unterschriften

Ort, Datum Unterschrift Entwurfsverfasser Unterschrift Bauherr Unterschrift Nachbar

Anlage 5

ANHANG 2

103

Erläuterungen zur Zustimmung zur Abstandsflächenübernahmegem. Art. 7 Abs. 5 Bayer. Bauordnung (BayBO)

Vorbemerkung

Gem. Art. 7 Abs. 5 BayBO können sich Abstandsflächen ganz oder teilweise auf das Nachbargrund-stück erstrecken, wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt; diesgilt entsprechend für Brandschutzabstände (vgl. Art. 29 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2, Art. 31 Abs. 2 Satz2, Art. 33 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BayBO). Diese Zustimmung gilt gem. Art. 7 Abs. 5 Halbsatz 2BayBO auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger. Die übernommenen Abstandsflächen müssenzusätzlich zu den für die Bebauung des Nachbargrundstücks vorgeschriebenen Abstandsflächen vonder Bebauung freigehalten werden (Art. 7 Abs. 5 Satz 2 BayBO). Der Nachbar hat seine Zustimmunggegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde abzugeben. Dabei genügt die bloße Unterschrift im Rah-men des Art. 71 Abs. 1 BayBO nicht als Zustimmung zur Übernahme der Abstandsflächen. Die Zu-stimmung hat zur Folge, dass die Fläche, auf die die Abstandsfläche übernommen wird, von solchenbaulichen Anlagen freizuhalten ist, die nach der Bayer. Bauordnung innerhalb der Abstandsflächennicht zulässig sind, und ein Gebäude auf diesem Grundstück die zusätzlich erforderliche Abstandsflä-che einzuhalten hat. Dabei ist darauf zu achten, ob die auf dem Grundstück, auf das Abstandsflächenübernommen werden, bereits vorhandenen Gebäude noch die erforderlichen Abstandsflächen einhal-ten, um nicht bauordnungswidrig zu werden.

Die untere Bauaufsichtsbehörde hat die Zustimmung zu den Bauakten zu nehmen und zusätzlich ingeeigneter Form auf Dauer so aufzubewahren, dass für ein Grundstück jederzeit das Bestehen derar-tiger Erklärungen schnell geklärt werden kann. Wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, hatAnspruch auf Auskunft über das Bestehen einer derartigen Erklärung.

Zu 1.Auf eine sorgfältige und in jeglicher Hinsicht eindeutige Darstellung ist zu achten. Die Darstellungmuss durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erfolgen. Die unteren Bauaufsichtsbehör-den stehen für Beratung und Hilfestellung zur Verfügung.Die Darstellung der für die Abstandsflächen relevanten Teile der Gebäude und Grundstücke ist ausrei-chend. Reicht der vorhandene Platz nicht aus, so ist ein Plan im Maßstab 1 : 200 beizufügen.

Zu 6.Die geforderten Maße sind genau einzutragen. Abstandsflächen ergeben sich entweder aus Art. 6, 7BayBO, aus den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder aus einer örtlichen Bauvorschrift nachArt. 91 Abs. 1 Nr. 5 BayBO. Brandschutzabstände ergeben sich aus Art. 29 Abs. 2 Sätze 1 und 2Halbsatz 1, Art. 31 Abs. 2 Satz 1 und Art. 33 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 1 BayBO.

Art. 7 Abs. 1 S. 1 BayBO enthält eine Regelvermutung für den Vorrang der planerischen Festsetzun-gen vor den Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 4 und 5 BayBO. Will die Gemeinde trotz Festsetzun-gen, die Auswirkungen auf die Abstandsflächen haben, an den bauordnungsrechtlichen Regelungenfesthalten, muss das im Bebauungsplan ausdrücklich angeordnet sein.

Zu 7.Bei mehreren Miteigentümern eines Grundstücks ist entweder die Unterschrift sämtlicher Miteigentü-mer oder die Unterschrift eines für die übrigen Miteigentümer mit Vollmacht handelnden Miteigentü-mers erforderlich.

Der Bauherr trägt das Risiko, dass eine ordnungsgemäße Zustimmungserklärung vorliegt.

zu Anlage 5

Anlage 6

104

ANHANG 2

An (untere Bauaufsichtsbehörde)

Zutreffendes bitte ankreuzen oder ausfüllen

Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung

gem. Art. 57 Abs. 3 Satz 2 BayBO

bei Vorhaben im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBO

1. Antragsteller/Bauherr

Name Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

2. Vorhaben im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBO

Genaue Bezeichnung des Vorhabens

3. Baugrundstück

Gemarkung Flur-Nr.

Gemeinde Straße, Hausnummer

Verwaltungsgemeinschaft Gemeindeteil

4. Verantwortlicher für Bauausführung gem. Art. 57 Abs. 3 Satz 2 und 3 BayBO

Entwurfsverfasser (Art. 57 Abs. 3 Satz 2 BayBO)

Andere nachweisberechtigte Person (Art. 57 Abs. 3 Satz 3 BayBO)

Name Vorname Telefon (mit Vorwahl)

Straße, Hausnummer PLZ, Ort

5. Unterschriften

Ort, Datum Unterschrift Verantwortlicher für dieBauausführung

Unterschrift Bauherr

ANHANG 2

105

Erläuterungen zum Ausfüllen des Vordrucks„Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung gem. Art. 57 Abs. 3 Satz 2 BayBO bei Vor-

haben im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBO“

1. Vorhaben geringer Schwierigkeit sind gem. Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBO nicht oder nurzum vorübergehenden Aufenthalt einzelner Personen bestimmte eingeschossige Gebäude mitfreien Stützweiten von nicht mehr als 12 m, soweit sie keine einfachen baulichen Anlagen undkeine Sonderbauten sind. In den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fallen beispielsweiselandwirtschaftliche Viehställe und gewerbliche Lagergebäude.

Bei diesen Vorhaben geringer Schwierigkeit ist für den Schall- und Wärmeschutz sowie fürden vorbeugenden Brandschutz der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser verantwortlich;seine Nachweisberechtigung besteht (nur) im Rahmen der Bauvorlageberechtigung(vgl. Art. 68 Abs. 7 BayBO). Die Nachweise für die Standsicherheit einschließlich der Feuerwi-derstandsdauer der tragenden Bauteile dürfen nur die in Art. 68 Abs. 7 Satz 2 BayBO genann-ten Personen erstellen.

2. Bei Vorhaben im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBO verlangt Art. 57 Abs. 3 Satz 2BayBO darüber hinaus einen Verantwortlichen für die Einhaltung der bauaufsichtlichen Anfor-derungen an die Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer der tragendenBauteile auch bei der Bauausführung. Das ist grundsätzlich der Ersteller des technischenNachweises. Gem. Art. 57 Abs. 3 Satz 2 BayBO kann der Bauherr der Bauaufsichtsbehördeauch eine andere nachweisberechtigte Person benennen.

Nicht erforderlich ist ein derartiger Verantwortlicher für die Bauausführung für landwirtschaftli-che Betriebs- und gewerbliche Lagergebäude mit freien Stützweiten von nicht mehr als 12 mund mit Grundflächen von nicht mehr als 500 m2.

3. Bei Anträgen auf Genehmigung von Vorhaben im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BayBOist dieser Vordruck zusammen mit den anderen Bauvorlagen der Bauaufsichtsbehörde vorzu-legen. Wird er nicht vorgelegt, sind die Bauvorlagen unvollständig und eine Genehmigungkann nicht erteilt werden.

zu Anlage 6

106

ANHANG 2Anlage 7

107

ANHANG 2Anlage 8

108

Weitere Informationsschriften erhalten Sie bei folgenden Stellen:

Bayerisches Staatsministerium des Innern, PressestelleOdeonsplatz 3, 80539 München

- Bayerischer Behördenwegweiser

Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern Franz-Josef-Strauß-Ring 4, 80539 München

- Merkblatt über die Förderung des Baus und Erwerbs von Familienheimen und eigengenutzten EigentumswohnungenArbeitsblatt Nr. 4 – Wohnungsbauförderung auf einen Blick

- Internet: www.wohnen.bayern.de/service/service_bek.htm

Bayerisches Staatsministerium der FinanzenPresse und ÖffentlichkeitsarbeitPostfach 22 00 03, 80535 München

- Steuertipps für Haus und Grund (Broschüre)- Internet: www.stmf.bayern.de

Bayerisches LandesvermessungsamtAlexandrastraße 3, 80538 München

- Informationsbroschüre „Geoinformationssysteme Bayern“

Bayerisches Staatsministerium für Wirtschaft, Verkehr und TechnologieReferat ÖffentlichkeitsarbeitPrinzregentenstraße 28, 80538 München

- Erneuerbare Energien in Bayern (Broschüre)- Info-Mappe:

48 Merkblätter – Hinweise zum Energiesparen

Presse- und Informationsamt der Bundesregierung11040 BerlinInternetPost@bundesregierung.de

- Wohngeld (Broschüre)