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Bezahlbarer Wohnraum für Aalen Das 100-Millionen-Euro-Programm der Wohnungsbau Aalen

Handlungsprogramm Wohnen des Gemeinderats

Das „Aalener Modell“

Inhalt

AUSGANGSSITUATION & MOTIVATION

HANDLUNGSPROGRAMM WOHNEN

QUARTIERSENTWICKLUNG IN AALEN

DAS 100-MILLIONEN-EURO-PROGRAMM DER WOHNUNGSBAU AALEN

IMPRESSUM

VORWORT03

04

08

14

20

Die Wohnungsbau Aalen GmbH

Übersichtskarte

Auszug aus dem Bauprogramm

Bildnachweise:Stadt Aalen, Wohnungsbau Aalen GmbH, Peter Kruppa (S. 13) Gestaltung: H1QN Werbeagentur, Aalen

Herausgeber:Stadt AalenPresse- und InformationsamtMarktplatz 3073430 AalenTelefon 07361 52-1121presseamt@aalen.de

Wohnungsbau Aalen GmbHSüdlicher Stadtgraben 1373430 AalenTelefon: 07361 9575-0info@wohnungsbau-aalen.de

Mehr Wohnraum in allen Preissegmenten

Das „Aalener Modell“

Integrierte Stadtentwicklung Aalen Mitte

Quartiersentwicklung in den Stadtbezirken

Aalen wächst

Entwicklung Wohnungsmarkt & Erwerbstätige in Aalen

Die Stadt Aalen erlebt derzeit einen großen und äußerst

positiven Stadtumbau. Die zahlreichen Baukräne über

der Stadt sind Zeugen dieser Entwicklung. Allein auf dem

Stadtoval – eines unserer wichtigsten Stadtentwicklungs-

projekte – sollen an zentraler und historisch bedeutsamer

Stelle 220 bis 250 Wohneinheiten entstehen. Aber auch

in den Stadtbezirken und Teilorten sind Maßnahmen für

den Wohnungsbau in der Umsetzung. In Aalen werden

von öffentlicher und privater Seite mittelfristig rund zwei

Milliarden Euro investiert, unter anderem auf dem Union-

Gelände und dem Ostertagareal sowie in viele Firmen-

erweiterungen.

Wir brauchen bezahlbare Wohnungen, zumal der Woh-

nungsmarkt bereits seit einiger Zeit bundesweit stark an-

gespannt ist. Eine unserer wichtigsten Aufgaben ist es des-

halb, rasch Abhilfe zu schaffen und möglichst viele Men-

schen mit günstigem Wohnraum zu versorgen. 2014

haben wir das Handlungsprogramm Wohnen mit einem

Zehn-Punkte-Programm aufgelegt, um die gute Konjunk-

turlage für eine positive Entwicklung auf dem Wohnungs-

markt zu nutzen. Die ersten Erfolge stellen sich jetzt ein.

Gemeinsam mit der Wohnungsbau Aalen GmbH und pri-

vaten Bauträgern haben wir uns das Ziel gesetzt, mindes-

tens jährlich 220 bis 240 neue Wohneinheiten und damit

Angebote für alle Zielgruppen und in allen Preislagen zu

schaffen. Dadurch wird der Wohnungsmarkt in Aalen

entspannt.

Es muss eine soziale Mischung beim Wohnungsangebot

in der Stadt erreicht werden. Mit dem „Aalener Modell“ zur

Wohnraumförderung wollen Gemeinderat und Stadtver-

waltung mit der städtischen Wohnungsbau in den nächs-

ten Jahren den Bau von Sozialmietwohnungen fördern

und für Menschen mit mittlerem Einkommen einen leich-

teren Zugang zum Wohnungsmarkt schaffen.

Aalen wächst! Nach aktuellen Prognosen werden in Aalen

bald über 75.000 Menschen leben (mit Erst- und Zweit-

wohnsitzen). Die Wohnungsbau Aalen GmbH hat deshalb

ein umfassendes Investitionsprogramm von über 100

Millionen Euro für die nächsten acht Jahre aufgelegt. Über

das gesamte Stadtgebiet verteilt, entstehen über 450 neue

Wohneinheiten – knapp 25 Prozent davon als Sozialmiet-

wohnungen.

Diese Broschüre gibt einen Überblick über die Entwick-

lungen auf dem Wohnungsmarkt in Aalen, stellt das Hand-

lungsprogramm Wohnen und das „Aalener Modell“ zur

Wohnraumförderung vor und zeigt die aktuellen Bau-

projekte.

Thilo Rentschler Robert Ihl

03VORWORT

Oberbürgermeister

der Stadt Aalen

Thilo Rentschler Geschäftsführer

Wohnungsbau Aalen GmbH

Robert Ihl

Zum Jahresanfang 2017 waren 66.912 Personen mit Haupt-

wohnsitz in Aalen gemeldet. Das sind 429 Einwohner mehr

als im Vorjahr und entspricht einem Einwohnerzuwachs

von + 0,6 % (Vorjahr: + 0,3 %).

Das ist die bisher höchste aus dem Einwohnermeldebe-

stand ermittelte Einwohnerzahl seit dem Jahr 1975, dem

„Gründungsjahr“ der Stadt Aalen, wie wir sie heute ken-

nen. Zählt man die Bevölkerung mit Haupt- und Neben-

wohnsitz zusammen, so leben am Jahresbeginn über

70.100 Menschen in Aalen. Wie in den Vorjahren ist der

Bevölkerungszuwachs durch einen Wanderungsgewinn

entstanden.

Beim Einwohnermeldeamt wurden 4.273 Zuzüge und

3.787 Wegzüge registriert. Der Wanderungsgewinn liegt

bei + 486 (Vorjahr: + 312). Auch die Anzahl der hier gebo-

renen Kinder ist angestiegen.

In fast allen Stadtteilen ist die Bevölkerungsentwicklung

im Jahr 2016 positiv verlaufen. Prozentual die höchsten

Zuwächse gab es in der Stadtmitte (+ 1,8 %), in Unterkochen

(+ 1,4 %), in Fachsenfeld (+ 1,1 %) und in Waldhausen (+ 1,1 %).

Das bedeutet, Aalen ist die lebenswerte Stadt und bietet

attraktive Arbeitsplätze. Nach den Ergebnissen der neues-

ten Bevölkerungsvorausrechnung der Stadt Aalen soll sich

die positive Entwicklung der letzten Jahre auch in Zukunft

fortsetzen.

In den nächsten Jahren könnte die Einwohnerzahl auf

deutlich über 75.000 ansteigen (Erst- und Zweitwohnsitze).

AUSGANGSSITUATION & MOTIVATION04

Aalen wächstAalen ist auch im Jahr 2016 gewachsen – dem sechsten Jahr in Folge.

Quelle: Einwohnermeldebestand Stadt Aalen

Stadt Aalen – Bevölkerungsbewegungen

Saldo Insgesamt

Zuzüge

Wegzüge

Saldo

Wanderungen

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

4.000

3.000

3.7

73

3.4

39

33

4

2014

3.8

75

3.5

63

312

2015

4.2

73

3.7

87

48

6

2016

Geburten

Todesfälle

Saldo

57

3

68

8

- 11

5

59

4

72

4

- 13

0

0

- 100

100

200

300

400

500

600

700 64

0 69

7

- 5

7

2014 2015 2016

Natürliche Bevölkerungsbewegungen2

19

2014

182

2015

42

9

2016

Ursächlich für das momentan große Delta zwischen An-

gebot und Nachfrage sind die niedrigen Fertigstellungs-

zahlen der vergangenen Jahre, die demographische Ent-

wicklung, damit einhergehend die deutliche Erhöhung

der Haushalte sowie die gute wirtschaftliche Prosperität in

Aalen. Daneben ist die Situation der Flüchtlingsunterbrin-

gung momentan ungewiss, jedoch ist mit Sicherheit die

Nachfrage nach Wohnraum auch hierfür zukünftig latent

vorhanden.

Ziel ist es, diese Parameter für die Nachfrager mit entspre-

chenden Wohnraumangeboten zu unterstützen, diesen

Aufschwung mitzunehmen und zu begleiten, indem aus-

reichend Wohnraum in allen Preissegmenten für alle Ziel-

gruppen vorhanden ist. In Aalen werden von Privaten und

der öffentlichen Hand in den nächsten Jahren rund

2 Milliarden EUR investiert. Dies alles wird einen enormen

Wachstumsschub generieren. Innenstadtprojekte, Um-

wandlung alter Industrieareale zu attraktiven Stadtquartie-

ren und Erweitungsprojekte der Unternehmen tragen zur

Dynamik von Aalen als „Stadt im Aufbruch“ bei.

„Wir haben einen erhöhten Handlungsbedarf“, erklärt

Oberbürgermeister Thilo Rentschler. „In den letzten 5 Jah-

ren sind die Erwerbstätigen in Aalen von rund 31.500 auf

rund 34.200 und somit insgesamt um 8,6 % gestiegen. Dies

ist auch ein wesentlicher Faktor weshalb die Nachfrage

durch Zuzug steigt.“

Eines ist aber auch sicher: Die Kommunen werden das

Thema sozialer Wohnungsbau nicht allein bewältigen

können. Dazu bedarf es stabiler Rahmenbedingungen auf

Bundes- und Landesebene für Investoren, damit diese

neuen Wohnraum zu bezahlbaren Mieten schaffen können.

• Sonderabschreibung für den sozialen Wohnungsbau und

dazu Wiedereinführung des früheren Paragraphen 7k

des Einkommenssteuergesetzes

• Deutlich mehr Mittelbereitstellung für den sozialen

Wohnungsbau

• Keine weitere Verschärfung der energetischen

Anforderungen

• Keine weiteren Auflagen bei der Landesbauordnung

• Reduzierung der Mietnebenkosten sowie der Kosten für

Energie, Wasserversorgung, Müllbeseitigung und Grund-

steuer

• Die Baukostensenkungskommission der Bundesregie-

rung muss zu praktikablen Ergebnissen kommen und

diese zügig umsetzen

Entwicklung Wohnungsmarkt & Erwerbstätige in Aalen

NOTWENDIGE MASSNAHMEN

AUSGANGSSITUATION & MOTIVATION06

„Wir haben einen erhöhten Handlungsbedarf, da die momentane Bevölkerungsentwicklung darauf schließen lässt, dass Aalen in absehbarer Zeit die 75.000 Einwohnergrenze überschreitet.“

Oberbürgermeister Thilo Rentschler

Nachfragesituation nach Mietwohnungen 2012 bis 2016 bei der Wohnungsbau Aalen GmbH

Entwicklung der Erwerbstätigen 2012 bis 2016 in Aalen

10.000

20.000

30.000

0

31.

53

3

32

.47

9

32

.86

9

33

.63

1

34

.20

0

2012 2013 2014 2015 2016

200

0

54

0 610 62

8

614

62

0

2012 2013 2014 2015 2016

400

600

08

HandlungsprogrammWohnen

Die Stadt Aalen und die Wohnungsbau Aalen haben mit

dem „Handlungsprogramm Wohnen“ ein gemeinsames

Maßnahmenpaket geschnürt.

Eines der wichtigsten Ziele dabei ist die deutliche Erhö-

hung der Anzahl an Sozialmietwohnungen sowie die

Unterstützung von Haushalten, die auf dem freien Woh-

nungsmarkt keinen angemessenen Wohnraum finden.

Allein die Wohnungsbau Aalen hat in ihrer Planung bis

2025 zahlreiche Projekte in Aalen mit einem Investitions-

volumen von rd. 100 Mio. EUR in Aalen und in den Stadt-

bezirken vorgesehen. Dabei werden rd. 450 Wohnungen

gebaut, mit einem Anteil von 25 Prozent Sozialmietwoh-

nungen.

Gemeinsam Wohnraum schaffen

Langäcker, Unterkochen Wellandstraße, Unterrombach

Die zehn wichtigsten Fakten und Ziele zum Handlungsprogramm Wohnen

Die Bearbeitungszeit von Bauanträgen soll

verkürzt werden.

Das Budget für den strategischen Grunderwerb

muss im Rahmen der Haushaltsberatungen

weiterhin überprüft werden.

Die Fortschreibung des Flächennutzungsplans

wird weiter vorbereitet, damit auch mittelfristig

genügend Bauland bereitsteht.

Bis 2030 sollen rund 2.500 Wohneinheiten im

gesamten Stadtgebiet entstehen.

Konzepte entwickeln, wie bestehende Gebäude

reaktiviert und Leerstände genutzt werden können.

Die Wohnungsbau Aalen bietet Erwerbern von

Neubauwohnungen die Möglichkeit an, deren

„alte“ Immobilie in Zahlung zu nehmen.

Nachnutzung / Umwandlung von Gewerbe-

immobilien für Wohnzwecke soll untersucht

und angestrebt werden.

Die Erkenntnisse aus dem Baulückenkataster

müssen noch intensiver zur Nachverdichtung

beitragen.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird für die

Stadt Aalen erstellt.

Reaktivierung von Industriebrachen

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

Memellandstraße Neue Mitte Dewangen

Projekt auf dem Stadtoval Neubaukonzept Rötenberg

HANDLUNGSPROGRAMM WOHNEN10

Die Aufgaben desInnenentwicklungsmanagers

Die Stadt Aalen setzt einen klaren Schwerpunkt auf In-

nenentwicklung und hat das Förderprogramm „Flächen

gewinnen durch Innenentwicklung“ aufgelegt.

Innenentwicklung bedeutet, den zukünftigen Flächenbe-

darf weitestgehend durch die Nutzung und bessere Aus-

lastung von innerörtlichen, bereits erschlossenen Flächen

zu decken. Unbebaute Flächen im Außenbereich sollen

geschont und der Flächenverbrauch in der Natur und in

der freien Landschaft eingedämmt werden. Nachhaltige

Stadtentwicklung unter dem Gesichtspunkt der Erhaltung

natürlicher Lebensgrundlagen, ist eine der wichtigsten

Zukunftsaufgaben der Städte und Gemeinden.

Instrumente der städtebaulichen Innenentwicklung sind

beispielsweise die Nachverdichtung des Siedlungsbe-

stands durch Aktivierung von innerörtlichen Baulücken,

die Umnutzung von ehemals landwirtschaftlich genutzten

Gebäuden zu Wohnflächen, umfassende Modernisierun-

gen, An- oder Umbauten sowie die Konversion von inner-

städtischen Brachflächen zu neuem Bauland usw.

Die gewachsenen Siedlungsstrukturen verändern sich

stetig. Gesellschaftliche Veränderungen, demographische

Gegebenheiten, der landwirtschaftliche Strukturwandel,

die steigende Mobilität und veränderte Wohnpräferenzen

erfordern eine nachhaltige Entwicklung des Städtebaus.

Nur durch eine gezielte Innenentwicklung lassen sich at-

traktive, lebendige, von Jung und Alt bewohnte Ortskerne

erhalten.

Charaktervolle Bausubstanz sowie individuelle Wohnat-

mosphäre im gewachsenen Umfeld stehen für Lebensqua-

lität und stärken den Zusammenhalt der Bevölkerung.

WARUM INNENENTWICKLUNG?

Kontakt für Innenentwicklung und Förderprogramm:

Stadt AalenZentrale Bauverwaltung & ImmobilienInnenentwicklungsmanagerMarktplatz 3073430 AalenTelefon: 07361 52-1432innen@aalen.de

11DAS „AALENER MODELL“ ZUR WOHNRAUMFÖRDERUNG

Das „Aalener Modell“ ist ein weiterer Baustein des Hand-

lungsprogramms Wohnen. Es wurde in Zusammenarbeit

von Aufsichtsräten, Stadtverwaltung und Wohnungsbau

Aalen entwickelt und am 13.10.2016 vom Gemeinderat der

Stadt Aalen beschlossen.

Mit dem „Aalener Modell“ zur Wohnraumförderung will die

Stadt in den nächsten drei Jahren (Pilotphase) den Bau von

Sozialmietwohnungen fördern. Gleichzeitig wird ange-

strebt, dass Wohnraum für Haushalte mit sogenanntem

mittleren Einkommen akquiriert und mit Belegungsrech-

ten gesichert wird.

• Erhöhung der Zahl von Sozialmietwohnungen im

gesamten Stadtgebiet

• Unterstützung von Haushalten, die am Wohnungsmarkt

selbst keinen angemessen Wohnraum finden

Das „Aalener Modell“zur Wohnraumförderung

ZIELE

„Wir wollen mehr Wohnraum in allen Preissegmenten schaffen.“

Robert Ihl

Neubaukonzept Rötenberg

1.

2.

Baukostenzuschuss für sozialen Mietwohnungsbau

Erwerb von Belegungsrechten

Einkommensgrenze gem. LWFPr. 2017

Alleinerziehende mit 1 Kind

3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen % aus ortsüblicher Vergleichs-miete bzw. aus Mietspiegel für

vergleichbare Wohnungen

47.600,– € 56.600,– € 65.600,– € 74.600,– € 83.600,– € 70 %

+ 5 % 49.980,– € 59.430,– € 68.880,– € 78.330,– € 87.780,– € 75 %

+ 10 % 52.360,– € 62.260,– € 72.160,– € 82.060,– € 91.960,– € 80 %

+ 15 % 54.740,– € 65.090,– € 75.440,– € 85.790,– € 96.140,– € 85 %

+ 20 % 57.120,– € 67.920,– € 78.720,– € 89.520,– € 100.320,– € 90 %

Es soll ein Anreiz zum Bau von Sozialmietwohnungen

geschaffen werden. Die Förderung für Bauherren liegt bei

180 Euro pro Quadratmeter bei einer Zweckbindung für

Die Stadt Aalen fördert die Vermietung von Wohnraum

an Haushalte mit „mittlerem Einkommen“. Wohnungsei-

gentümer, die sich verpflichten, ihre Wohnung an Haus-

halte mit Einkommen im Rahmen der folgenden Tabelle

zu vermieten, erhalten eine Aufwandsentschädigung. Die

die soziale Vermietung von 15 Jahren. Dies entspricht z.B.

13.500 Euro bei einer 75 m²-Wohnung. Im Haushalt der

Stadt Aalen wird ein entsprechendes Budget bereitgestellt.

Höhe des Zuschusses an den Mieter ist prozentual gestaf-

felt nach dem Einkommen des Mieters und orientiert sich

an den Einkommensgrenzen des Landeswohnraumförde-

rungsprogramms.

Das „Aalener Modell“ im Detail

3.

4.

Überschüsse thesaurieren

Die Stadt Aalen sowie alle weiteren Gesellschafter der

Wohnungsbau Aalen verzichten ab 2016 auf die Ausschüt-

tung einer bisher üblichen jährlichen Dividende. Die Woh-

Neben dem „Aalener Modell“ schafft die Wohnungsbau

Aalen im eigenen Bestand Sozialmietwohnungen. Diese

Art der Sozialbindung wird vom Land Baden-Württemberg

im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms

gefördert.

Dabei wird die Einräumung von Belegungsrechten an frei-

em bestehenden Wohnraum oder die Fortführung eines

für die Dauer von mind. 10 Jahren bestehenden Bele-

gungsrechts gefördert.

Dieser gebundene Wohnraum darf ausschließlich zu einer

bestimmten höchstzulässigen Miete („Kostenmiete“) an

Personen, die einen Anspruch auf einen Wohnberechti-

gungsschein haben, vermietet werden.

Seit Einführung des Programms hat die Wohnungsbau

Aalen bisher auf diese Art und Weise zusätzlich 20 Miet-

wohnungen in die Sozialbindung gebracht.

nungsbau Aalen geht davon aus, dass mit diesem Förder-

instrument jährlich jeweils ca. 10 weitere Mietwohnungen

mit Belegungsrechten abgesichert werden können.

Die städtische Tochter geht davon aus, dass sie mit diesem

Förderinstrument jährlich jeweils ca. 10 weitere Mietwoh-

nungen mit Belegungsrechten absichern kann.

Schaffung von Belegungsbindungen der Wohnungsbau Aalen

Kontakt für Aalener Modell zur Wohnraumförderung

Stadt AalenZentrale Bauverwaltung & ImmobilienMarktplatz 3073430 AalenTelefon: 07361 52-1434daniel.egetenmeyer@aalen.de

14

„Das private und öffentliche Investi- tionsvolumen in Aalen beläuft sich in den kommenden 5 bis 10 Jahren auf insgesamt zwei Milliarden Euro.“

Oberbürgermeister Thilo Rentschler

Eine Stadt ist niemals fertig und Stadtentwicklung ist ein

langfristiger Prozess. Die Stadt Aalen ist dabei, im Rahmen

eines Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes Leitlinien

für die künftige Entwicklung der Stadt herauszuarbeiten.

Konzepte und Maßnahmen sollen vernetzt und in eine

Gesamtschau gebracht werden. Dabei werden die unter-

schiedlichen gesellschaftlichen, kulturellen und ökologi-

schen Entwicklungen im Sinne der Gesamtentwicklung

der Stadt zusammengeführt.

Durch Ausweisung von Neubaugebieten, Reaktivierung

von Industriebrachen und die Realisierung von Wohnbau-

projekten durch private Wohnbauträger entstehen neue

Quartiere im Stadtgebiet. Diese bieten Raum für weitere

Bürgerinnen und Bürger und die hohe Nachfrage kann

bedient werden.

In der Kernstadt laufen aktuell zahlreiche Baumaßnahmen

und die Stadt wächst hier in alle Himmelsrichtungen.

Integrierte Stadtentwicklung Aalen Mitte

Hirschbach

Hallenbad

Gaskesselareal

Lokschuppen

Hirschbach-

unterführung

15INTEGRIERTE STADTENTWICKLUNG AALEN MITTE

Altstadt

Stadtoval Bauhof-Gelände

Postareal

Schleifbrückenstraße

Quartier

am Stadtgarten

ZOB & Hauptbahnhof

Rötenberg

Kulturbahnhof

Unterführung

Düsseldorfer Straße

Hirschbach-

unterführung

INTEGRIERTE STADTENTWICKLUNG AALEN MITTE16

Der Rötenberg wird in den nächsten Jahren ein völlig

neues Gesicht und Image erhalten. Das städtebauliche

Konzept sieht dort 150 bis 160 neue Wohneinheiten vor.

Der Treffpunkt Rötenberg als soziales Herzstück wurde

umgebaut und erneuert. Die Bebauung soll aufgelockert

werden und viel Grün enthalten. Insgesamt wird eine neue

Durchmischung der Generationen und sozialen Schichten

sowie die Erschließung neuer Zielgruppen angestrebt.

Neben dem bisherigen Angebot soll es auch höherwerti-

ge Mietwohnungen und Eigentumswohnungen geben.

Städtebaulich wird sich das Gebiet weg von der strengen

Zeilenstruktur zu einer lockeren, vielfältigen Bebauung

wandeln. In den nächsten fünf Jahren wird das Konzept

Stück für Stück umgesetzt.

Neubaukonzept Rötenberg

Das Stadtoval ist eine Jahrhundertchance für Aalen. Hier

soll auf einem Gebiet mit der Größe der Altstadt ein neues,

attraktives Stadtquartier entstehen. Das städtebauliche

Konzept gruppiert 220 – 250 Wohneinheiten in unmit-

telbarer Nähe zu Bahnhof und Innenstadt um eine grüne

Mitte. Außerdem ist ein Teil für Gewerbe und Dienstleis-

tungen vorgesehen. Das neue Stadtquartier soll auf viel-

fältige Weise mit dem bestehenden Stadtgefüge vernetzt

werden. Dazu tragen ein geplanter Steg, neu gestaltete

Bahn-Unterführungen, die Düsseldorfer Straße, die neuen

Straßen und Plätze sowie Fußwege bzw. Wohnstraßen

im Stadtoval bei.

Der Kulturbahnhof wird das Herzstück des Stadtovals.

Theater, Musikschule, Kino am Kocher, Ballettschule und

drei Orchester erhalten eine dringend benötigte neue

Heimat. Außerdem werden bislang in Aalen schmerzlich

vermisste kleinere Veranstaltungssäle geschaffen.

Stadtoval

Projekt Stadtoval

17INTEGRIERTE STADTENTWICKLUNG AALEN MITTE

Die Wohnungsbau Aalen erstellt in Arbeitsgemeinschaft

mit der Essinger Wohnbau das Quartier am Stadtgarten.

Parallel zum Bahnhof und in Verlängerung des Mercatura

wird ein Komplex aus drei Gebäuden mit Gewerbenutzung

im EG und Wohnen in den oberen Etagen gebaut.

Die 60 neuen Wohn- und Gewerbeeinheiten mit rund

5.200 m² Wohn- und Nutzfläche sind Ende 2017 / Anfang

2018 bezugsfertig. Damit soll ein weiterer Impuls für die

Innenstadtentwicklung gegeben werden.

Quartier am Stadtgarten

Die Wohnungsbau hat von der evangelischen Kirchenge-

meinde die Martinskirche im Pelzwasen und die Markus-

kirche im Hüttfeld erworben. Beide Grundstücke liegen

attraktiv in gewachsenen Siedlungsstrukturen. Die Kir-

chengebäude werden abgerissen und Wohnbebauung

von hoher Qualität geschaffen.

Im Pelzwasen entstehen ab 2018 rund 50 Reihenhäuser

und Wohnungen. Auf dem Kirchengrundstück im Hüttfeld

sind rund 30 neue Wohneinheiten ab 2021 geplant. Dabei

werden auch Gemeinschaftsräume für Begegnungen der

Bürgerinnen und Bürger geschaffen.

Kirchengrundstücke im Pelzwasen und im Hüttfeld

Das Baugebiet Schlatäcker / Galgenberg ist das letzte große

Baugebiet in der Kernstadt. Das Quartier ist eingebettet

in eine schöne Landschaft, gleichzeitig ist die Innenstadt

aber mit dem Rad oder zu Fuß gut erreichbar. Die Ent-

wicklung erfolgt in 4 Bauabschnitten. Im nächsten Bau-

abschnitt Schlatäcker II können 74 bis 102 Wohneinheiten

entstehen. Insgesamt bietet es Platz für 340 bis 435 Wohn-

einheiten.

Schlatäcker / Galgenberg

Neubaukonzept Rötenberg

18

Quartiersentwicklung in den Stadtbezirken

Die Entwicklung der Neuen Mitte mit dem genossen-

schaftlich organisierten Dorfladen ist für Dewangen von

großer Bedeutung. Das Projekt lebt auch von einem gut

gestalteten Umfeld, sodass eine halbe Mio. Euro für die

Platzgestaltung und die Verlegung der Bushaltestelle in-

vestiert werden.

In Fachsenfeld stehen mit der Ortsdurchfahrt Waiblingen,

der Erschließung des Baugebietes Buchäcker und dem Bau

des Rad- und Gehweges vom Ortsausgang bis Steinfurt

einige wegweisende Tiefbaumaßnahmen an.

In Ebnat werden in den nächsten Jahren in der Lagegunst

zur Autobahn neue Bau- und Gewerbegebiete entwickelt.

Dadurch ist in mehreren Fällen Grunderwerb erforderlich.

Wenn sich der Sportverein für den Bau eines Kunstrasen-

platzes entscheidet, wird die Stadt dafür einen Zuschuss

gewähren.

Auch in Hofen werden parallel zum ELR-Programm erheb-

liche Mittel in die Baulandentwicklung investiert.

Für die Baulandentwicklung in Unterkochen ist das Be-

bauungsplangebiet Hungerbühl die wichtigste Entwick-

lungsfläche. Insgesamt sind 30 bis 60 Wohneinheiten

möglich.

Die Lagegunst von Unterrombach / Hofherrnweiler wird

durch den Bau des Bahnhalt West noch erheblich gestei-

gert werden.

Für Waldhausen wurden kurzfristig die Weichen für ein

neues Baugebiet gestellt. In der Simmisweiler Straße kann

mit der Erschließung begonnen werden.

Das ehemalige Gelände der Aalener Baumaschinen in der

Maiergasse Wasseralfingen bietet ganz besondere Ent-

wicklungschancen für Wasseralfingen aufgrund der Nähe

zum Ortskern und den Schulen. Hier soll attraktiver, bar-

rierefreier Wohnraum mit Einfamilien-, Doppel-, Reihen-

häusern und Geschosswohnungsbau sowie Gewerbe- und

Dienstleistungsnutzungen entstehen. Außerdem ist ein

zentraler Platz vorgesehen. Durch die Renaturierung des

Kochers ist das Areal landschaftlich schön eingebettet und

bietet Naherholungsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe.

Die dynamische Stadtentwicklung in der Flächenstadt Aalen beschränkt sich nicht auf die Kernstadt. Im Gegen-teil – in den acht Stadtbezirken sind ebenfalls die Weichen positiv gestellt.

Um die Entwicklung in den Teilorten voranzutreiben, ist die Ausweisung von neuen Wohngebieten von großer Be-deutung. Außerdem gilt es, die Nahversorgung zu erhalten, das Thema Mobilität weiter zu forcieren und im Bereich Sport- und Kultureinrichtungen Akzente zu setzen.

Ausgewählte aktuelle Maßnahmen in den Stadtbezirken

19QUARTIERSENTWICKLUNG IN AALEN

Für die Innenentwicklung ist Aalen mit seinem Bauland-

kataster sehr gut aufgestellt. Es ist im Internet einsehbar

und bietet 15 Hektar sofort bebaubare Flächen. Dies ist be-

sonders auch für die Teilorte eine wertvolle Bauland-

reserve.

Maiergasse Wasseralfingen

Baulandpotenzial

Den Studenten der Hochschule Aalen steht derzeit ein um-

fangreiches Angebot von über 1.100 Zimmern bzw. Apart-

ments, über die Stadt verteilt, zur Verfügung.

Das Jugendwerk Aalen, eine gemeinnützige Stiftung aus-

schließlich für diesen Zweck gegründet, besitzt in fünf

Wohnheimen, fast alle in unmittelbarer Nähe zur Hoch-

schule, 414 Zimmer / Apartments.

Studentisches Wohnen

20

Die Wohnungsbau Aalen GmbH…… ist ein kommunales Wohnungsunternehmen – wirtschaftlich solide, sozial unverzichtbar, ökologisch vorausschauend.

Als Tochterunternehmen der Stadt Aalen stehen wir für

Sicherheit, Solidität und Nachhaltigkeit. Mit rund 1.350

Wohnungen ist die Wohnungsbau der größte Anbieter

von Mietwohnungen im Stadtgebiet.

Die Hauptaufgabe liegt in der Vermietung von Wohnraum

für breite Schichten der Bevölkerung. Wir ermöglichen

angemessenes, preisgünstiges Wohnen und bieten den

Mietern langfristige Sicherheit. Darüber hinaus verfügen

wir über umfangreiche Erfahrungen in der Wohnungsbe-

wirtschaftung.

Außerdem sind wir als Bauträger seit vielen Jahren erfolg-

reich tätig. Von der Projektentwicklung bis hin zur schlüs-

selfertigen Übergabe erhalten Sie eine fundierte, zuver-

lässige und komplette Betreuung aus einer Hand. Auf

Wunsch übernehmen wir auch den Verkauf Ihrer bisheri-

gen Immobilie oder nehmen diese in Zahlung!

• Verwaltung, Vermietung und Entwicklung

unseres eigenen Bestandes

• Verwaltung und Vermietung nach Wohnungs-

eigentumsgesetz (WEG) und für Dritte

• Bau von Miet- und Eigentumsobjekten

• Verkauf und Privatisierung von Immobilien

• Die Wohnungsbau Aalen GmbH bietet alle Dienst-

leistungen rund um die Immobilie aus einer Hand

UNSERE GESCHÄFTSBEREICHE

Zusammenfassung derwichtigsten Daten

31.12.15(in Mio. €)

% von Gesamt

Bilanzsumme 65,5 100,0

Vermögensstruktur

Anlagevermögen 49,2 75,1

Umlaufvermögen 16,3 24,9

Kapitalstruktur

Eigenkapital 18,5 28,3

Rückstellungen 0,8 1,2

Fremdkapital 46,2 70,5

Umsatzstruktur

Hausbewirtschaftung 8,1 66,5

Verkauf 3,8 31,5

Betreuung 0,2 1,3

Sonst. Leistungen 0,1 0,7

Rohergebnis 6,1

Abschreibungen 1,8

Jahresüberschuss 1,1

Organe der Gesellschaft

Gründung 1935

Gesellschafter Stadt Aalen mit rd. 98 % sowie Banken und Handwerker aus der Region

Aufsichtsrats- vorsitzender

Thilo RentschlerOberbürgermeister, Aalen

Geschäftsführer Robert IhlBetriebswirt

Mitglieder des Aufsichtsrates

Vorsitzenderkraft Amtes

Oberbürgermeister Thilo Rentschler

Mitgliedkraft Amtes

Erster Bürgermeister Wolfgang Steidle

CDU Ursula BarthPeter PeschelHartmut SchlipfMargit SchmidThomas Wagenblast

SPD Heidemarie MatzikHermann Schludi

Bündnis 90 / DIE GRÜNEN

Doris KleinHedwig Wunderlich

Freie Wähler Aalen

Thomas Rühl

DIE LINKE / Pro Aalen

Cora Berreth

Externer Vertreter Dr. Christof Morawitz,Sparkassendirektor

1.350Wohnungen

414

Studentische Wohnungen(Jugendwerk Aalen, gemeinnützige Stiftung)

12.400

Gewerbliche Objekte(m2-Nutzfläche)

Wohnungsbestand(in Wohneinheiten)

Fachsenfeld

Dewangen

5

Die Wohnungsbau Aalen hat für die kommenden fünf bis

acht Jahre ein sehr ehrgeiziges Investitions- und Baupro-

gramm im gesamten Stadtgebiet aufgestellt. Bis 2025 sol-

len insgesamt über 100 Millionen Euro investiert werden.

Von den rund 450 Wohneinheiten werden 120 Sozialmiet-

wohnungen sein.

Auf der Karte lässt sich die Verteilung der Projekte im

Stadtgebiet überblicken. Hier ist die Anzahl der Wohnein-

heiten aufgeführt.

61 neue Wohneinheiten hat die Wohnungsbau in den

Jahren 2015 und 2016 geschaffen, unter anderem an der

Wellandstraße, der Friedrichstraße / Kälblesrainweg, der

Gartenstraße und im Langäckerweg Unterkochen. Davon

24 Sozialmietwohnungen.

Die gesamte Wohnfläche unseres Bestandes wird sich in den nächsten 8 Jahren durch das 100 Mio. Euro-Programm von rd. 84.000 m² um rd. 34.000 m² bzw. ca. 40% erhöhen.

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Das 100-Millionen- Euro-Programm der Wohnungsbau Aalen

Robert Ihl

AALEN

Unterkochen

Waldhausen

Ebnat

Fachsenfeld

Hofen

Wasseralfingen

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T1 - Wohnen im Tännich

Schlatäcker / Galgenberg

Langäcker, Unterkochen

Wellandstraße, Unterrombach

Neue Mitte Dewangen

Neubaukonzept Rötenberg

Stadtoval

Memellandstraße

Aalen-Pelzwasen

Ziegelstraße, Aalen

Stuttgarter Straße, Aalen

Gartenstraße

Zehntscheuergasse, Unterkochen

Schelmenstraße

Maiergasse, Wasseralfingen

Dorfstraße/Kappelbergstraße, Hofen

Hopfenstraße

Aalen-Hüttfeld (jetzige Markuskirche)

Hofackerstraße

Bismarckstraße, Wasseralfingen

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Auszug aus dem Bauprogramm der Wohnungsbau Aalen GmbH

Für unser Wohnquartier an der Friedrichstraße liegt ein

langfristig angelegtes städtebauliches Neubaukonzept vor.

Danach sollen die Häuserzeilen aus den 1950er Jahren

schrittweise und je nach Marktsituation durch neue Eigen-

tums- und Mietwohnungen ersetzt werden. Insgesamt

sieht das Langfristkonzept etwa 120 neue Wohnungen

bzw. 10.000 m² Wohnfläche vor.

Den Auftakt für die Friedrichstraße 117 bis 145 macht das

„T1 Wohnen im Tännich“. Die beiden Gebäude an der

Friedrichstraße 121 und Kälblesrainweg 24 mit insgesamt

18 Miet- und Eigentumswohnungen waren Anfang 2016

bezugsfertig.

Das Gesamtgebiet „Galgenberg / Schlatäcker“ gehört zum

Stadtbezirk Aalen-Kernstadt, liegt also nahe der Innen-

stadt.

Die wesentlichen Vorzüge dieses Baugebietes: Zentrums-

nahe Lage mit schönem Blick über Aalen und den Albtrauf.

Im Blümert 32, 34, 36 haben wir 21 Wohneinheiten fertig-

gestellt, die ab Sommer 2016 bezogen werden konnten.

T1 – Wohnen im Tännich

Schlatäcker / Galgenberg

Am Langäckerweg 3 in Unterkochen wurde im April 2016

mit dem Bau von 11 Sozialmietwohnungen begonnen.

Die preisgünstigen Wohnungen sind zwischen 56 und

92 m² groß und können ab Herbst 2017 an „Wohnberech-

tigte“ vermietet werden.

Langäcker, Unterkochen

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3

2

DAS 100-MILLIONEN-EURO-PROGRAMM

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Alle infrastrukturellen Einrichtungen des täglichen

Bedarfes, Hochschule, sämtliche Schulformen, Kinder-

gärten, Freibad und Naherholungsgebiete sind in unmit-

telbarer Nachbarschaft oder in wenigen Minuten fußläu-

fig von unserem 9-Familienhaus an der Wellandstraße in

Aalen-Unterrombach zu erreichen.

Richtfest für dieses Projekt war Mitte Februar; bezugs-

fertig sind die neun 2- und 3-Zimmerwohnungen im

Herbst 2017.

Die „Neue Mitte“ in Dewangen ist ein Sechs-Millionen-

Projekt und beinhaltet den Bau von drei Mehrfamilien-

häusern mit 15 Wohnungen, neue Räume für die Ort-

schaftsverwaltung, einen Lebensmittelmarkt sowie die

neue Platzgestaltung in zentraler Lage.

Der Spatenstich und damit Baubeginn für dieses ehrgei-

zige Vorhaben war im September 2016. Die Fertigstellung

ist Mitte 2018 geplant.

Wellandstraße, Unterrombach

Neue Mitte Dewangen

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DAS 100-MILLIONEN-EURO-PROGRAMM

Ein bedeutendes Bauprojekt wird ab Sommer 2017 auf

dem Rötenberg begonnen. Es ist der erste von mehreren

langfristig geplanten Bauabschnitten, die dem Quartier

ein völlig anderes Gesicht und ein neues Image verleihen

werden.

Im ersten Bauabschnitt entstehen in sieben Häusern 57

Wohnungen. Die Bandbreite der Wohnungsgrößen reicht

von rund 45 bis 95 m². Besonders wichtig ist uns dabei

mit diesem neuen Wohnungsangebot eine gut gemischte

Struktur an Eigentümern und Mietern zu erreichen.

Neubaukonzept Rötenberg6

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Auf dem hochinteressanten, innerstädtischen, 6,5 ha

großen Grundstück des „Stadtovals“, engagieren wir uns

ebenfalls.

Wir planen auf dem Baufeld 4, gegenüber dem Lokschup-

pen, in Arbeitsgemeinschaft mit der Essinger Wohnbau,

21 Wohnungen, mit dem Anspruch, die Wohntrends der

Zukunft zu berücksichtigen!

Im Zochental beginnen wir voraussichtlich im Herbst 2017

mit dem Bau von 20 Wohnungen, verteilt auf drei Gebäu-

de. Die 2- bis 4,5-Zimmer-Wohnungen haben Wohnflä-

chen zwischen 65 und 150 m².

Das Grundstück liegt in sehr beliebter Halbhöhenlage zwi-

schen Langertschule und Albstift. In unmittelbarer Nähe

beginnt das Naherholungsgebiet „Langert“, mit allen Mög-

lichkeiten für Freizeitaktivitäten unterhalb des Hausberges

„Aalbäumle“. Auch das Thermalbad „Limesthermen“ ist

fußläufig bequem zu erreichen.

Von der evangelischen Kirche haben wir im April 2014

das Grundstück mit Martinskirche im Zebert-Pelzwasen

erworben. Für dieses Areal wird nun der Bebauungsplan

für eine Wohnbebauung angepasst, die realisiert werden

kann, wenn das evangelische Gemeindezentrum in der

Innenstadt fertiggestellt ist. Das Bebauungskonzept sieht

12 Reihenhäuser mit jeweils ca. 120 m² sowie 37 Wohnein-

heiten in unterschiedlichen Größen vor. Außerdem ist im

Kaufvertrag mit der evangelischen Kirche der Bau eines

ca. 100 m² großen Raumes für die Belange der Kirche ver-

einbart.

Der Baustart wird voraussichtlich 2018 erfolgen können.

Stadtoval

Memellandstraße

Aalen-Pelzwasen

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DAS 100-MILLIONEN-EURO-PROGRAMM

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In sehr guter Innenstadtlage an der Stuttgarter Straße er-

stellen wir ab Mitte 2017 ein Wohn-und Gewerbeobjekt.

Auf dem von der Stadt Aalen erworbenen rund 1.150 m²

großen Grundstück entstehen 18 Wohneinheiten mit

insgesamt rund 1.235 m² Wohnfläche sowie rund 160 m²

Nutzfläche für Gewerbe im Erdgeschoss.

Der Wohnungsmix sieht 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen

mit Wohnflächen von rund 45 m² bis rund 97 m² vor.

Acht großzügig geplante Wohnungen bauen wir ab Herbst

2017 an der Ziegelstraße. Die ca. 100 bis 120 m² großen

Wohnungen sind zum einen sehr zentrumsnah gelegen,

zum anderen mit schöner Südausausrichtung.

Stuttgarter Straße, Aalen

Ziegelstraße, Aalen10

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DAS 100-MILLIONEN-EURO-PROGRAMM

www.aalen.de