CIMA Beratung - rp.baden-wuerttemberg.de · Stadt Mannheim Markt- und Auswirkungsanalyse Fa Segmüller und Fa Bauhaus Seite 2 2017 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber

Stadtentwicklung

Marketing

Regionalwirtschaft

Einzelhandel

Wirtschaftsförderung

Citymanagement

Immobilien

Organisationsberatung

Kultur

Tourismus

München Stuttgart Forchheim

Köln Leipzig Lübeck Ried(A)

CIMA Beratung + Management GmbH

Neue Weinsteige 44 70180 Stuttgart

T 0711-64 864 61

F 0711-64 864 69

[email protected]

www.cima.de

Stadtentwicklung

Marketing

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Tourismus

Stadt Mannheim

Markt- und Auswirkungsanalyse zur geplan-

ten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmark-

tes der Fa. Bauhaus und eines Einrich-

tungshauses der Fa. Segmüller am Standort

„Benjamin-Franklin-Village“ im Oberzentrum

Mannheim

Projektleitung:

Dipl.-Geogr. Jürgen Lein

Projektmitarbeit:

Dipl.-Geogr. Florian Gillwald

Dipl.-Geogr. Philipp Schuler

Stuttgart, Februar 2017

Stadt Mannheim

Markt- und Auswirkungsanalyse Fa Segmüller und Fa Bauhaus

Seite 2

2017 CIMA Beratung + Management GmbH

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb

seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus

ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs.

2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Die Urheberrechte und sämtliche nicht

geregelten Nutzungsrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH.

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Inhaltsverzeichnis

Auftrag .......................................................................................................................................................................... 5

Teil A: Übergeordnete Rahmenbedingungen, allgemeine Standort- und Projektdaten

und projektrelevante Angebotssituation ............................................................................................... 7

1. Rechtliche Rahmenbedingungen ............................................................................................................... 8

2. Bundesweite Branchentrends bei den geplanten Einzelhandelsnutzungen ....................... 9

2.1. Wohnen und Einrichten........................................................................................................................................ 9

2.2. Baumarktspezifischer Bedarf ...........................................................................................................................14

2.3. Gartencenterspezifischer Bedarf ....................................................................................................................15

3. Daten zu den geplanten Einzelhandelsnutzungen ........................................................................ 17

3.1. Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus .................................................................................................17

3.2. Einrichtungshaus der Fa. Segmüller ............................................................................................................20

4. Standortdaten ................................................................................................................................................... 22

4.1. Planstandort „Benjamin Franklin Village“ ................................................................................................22

4.2. Makrostandort Mannheim .................................................................................................................................23

4.3. Einzelhandelskennziffern ....................................................................................................................................24

5. Projektrelevante Angebotssituation ....................................................................................................... 26

5.1. Angebotssituation im Oberzentrum Mannheim.....................................................................................27

5.2. Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten ................................................................36

5.3. Angebotssituation in den weiteren Mitgliedskommunen des

Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim ................................................................................44

5.4. Weitere relevante Wettbewerber (nur Einrichtungshäuser) ............................................................57

Teil B: Markt- und Auswirkungsanalyse für den Bau- und Gartenmarkt der Fa.

Bauhaus ............................................................................................................................................................... 58

1 Marktgebiet und Kaufkraftvolumina ...................................................................................................... 59

1.1. Marktgebiet Fa. Bauhaus ...................................................................................................................................59

1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials .......................................................................61

1.3. Umsatzprognose Bau- und Gartenmarkt .................................................................................................64

1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen ........................................67

2 Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Bau- und

Gartenmarktes der Fa. Bauhaus ............................................................................................................ 69

2.1. Kongruenzgebot ......................................................................................................................................................69

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2.2. Beeinträchtigungsverbot ........................................................................................................................................71

2.2.1. Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim ........................................................................................ 71

2.2.2. Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten ......................................................... 74

2.3. Städtebauliches Integrationsgebot ...............................................................................................................78

Teil C: Markt- und Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller ... 79

1. Marktgebiet und Kaufkraftvolumina ...................................................................................................... 80

1.1. Marktgebiet Fa. Segmüller ................................................................................................................................80

1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials .......................................................................87

1.3. Umsatzprognose Einrichtungshaus Fa. Segmüller ...............................................................................89

1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen ........................................94

2. Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des

Einrichtungshauses der Fa. Segmüller ................................................................................................ 98

2.1. Kongruenzgebot ......................................................................................................................................................98

2.2. Beeinträchtigungsverbot .....................................................................................................................................99

2.2.1. Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim ..................................................................................... 100

2.2.2. Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten ...................................................... 105

2.3. Städtebauliches Integrationsgebot ............................................................................................................ 112

Teil D: Bewertung Gesamtvorhaben ........................................................................................................ 113

Anhang .................................................................................................................................................................... 117

Glossar .................................................................................................................................................................... 125

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Auftrag

Im September 2015 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von den Fir-

men Bauhaus und Segmüller mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur städtebaulichen

und raumordnerischen Verträglichkeit der geplanten Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes

(Fa. Bauhaus) und eines Einrichtungshauses (Fa Segmüller) am Standort „Benjamin-Franklin-

Village“ in der Stadt Mannheim beauftragt.

Die Untersuchungsinhalte und der Untersuchungsumfang wurden mit dem Regierungspräsidium

Karlsruhe, dem Regionalverband Metropolregion Rhein-Neckar, dem Nachbarschaftsverband

Heidelberg-Mannheim und der Stadtverwaltung Mannheim abgestimmt.

Auf der Grundlage einer geplanten Flächen- und Sortimentsgliederung der beiden Einzelhan-

delsnutzungen sind in der Verträglichkeitsanalyse u.a. folgende Aspekte zu behandeln:

Einordnung der geplanten Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz der Sortimente bei

Berücksichtigung der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim

Bewertung der Angebotssituation in den relevanten Sortimenten nach Standortlagen in der

Gesamtstadt Mannheim und den weiteren Kommunen im Nachbarschaftsverband Heidel-

berg-Mannheim sowie in den weiteren Zentralen Orten im Umland

Abgrenzung und Untergliederung der erschließbaren Einzugsgebiete für die geplanten Ein-

zelhandelsnutzungen und Berechnung der projektrelevanten Kaufkraftvolumina

Berechnung der sortimentsbezogenen Umsatzerwartungen anhand des Marktanteilkonzeptes

und Abgleich mit branchenüblichen Flächenleistungen (Umsatz pro qm VK)

Analyse der wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der ge-

planten Einzelhandelsnutzungen unter Zugrundelegung der relevanten planungsrechtlichen

und raumordnerischen Prüfkriterien

Zusammenfassende Beurteilung der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit

des Vorhabens

Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien und vorhandener Untersu-

chungen zur Einzelhandelssituation in der Stadt Mannheim und im regionalen Umfeld, erfolgte

von Mitarbeitern der CIMA eine detaillierte Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten

Angebotsstruktur sowohl in der Gesamtstadt Mannheim, wie auch in den vom Vorhaben be-

troffenen Kommunen im näheren und weiteren Umland durch eine sortimentsgenaue Erhe-

bung der relevanten Anbieter.

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Da zwischen den Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt bzw. Einrichtungshaus deutli-

che Unterschiede hinsichtlich der Kundenzielgruppen und der räumlichen Marktaustrahlung

vorhanden sind, wurde in Abstimmung mit den Auftraggebern eine getrennte Behandlung der

städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen vereinbart.

In Teil A werden die allgemeinen Standort- und Projektdaten sowie Rahmenbedingungen dar-

gestellt, welche für beide Nutzungskomponenten von Bedeutung sind. Ferner wird in diesem

Teil die projektrelevante Angebotssituation aufbereitet, da einige Sortimente sowohl im Bau-

und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus wie auch im Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vertreten

sind.

In Teil B werden die marktrelevanten Daten für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus

aufbereitet und die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen untersucht.

In Teil C werden die marktrelevanten Daten für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller aufbe-

reitet und die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen untersucht.

In Teil D erfolgt eine Bewertung des Gesamtvorhabens und möglicher Agglomerationseffekte.

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Teil A: Übergeordnete Rahmenbedingungen, allgemeine Standort-

und Projektdaten und projektrelevante Angebotssituation

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1. Rechtliche Rahmenbedingungen

Für die geplante Ansiedlung des Bau- und Gartenmarktes der Fa Bauhaus und des Einrich-

tungshauses der Fa. Segmüller am Standort „Benjamin-Franklin-Village“ in der Stadt Mannheim

ist im Rahmen des Genehmigungsverfahrens eine Prüfung der wirtschaftlichen, städtebaulichen

und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens erforderlich.

Die Verträglichkeitsprüfung erfolgt unter Berücksichtigung der speziellen Vorgaben des Landes

Baden-Württemberg bzgl. der Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe

bei Berücksichtigung der obergerichtlichen Rechtsprechung.

Als relevante Rechtsvorschriften bzw. planerische Leitlinien sind anzuführen:

Das BauGB und speziell die Regelung in § 11 Abs. 3 BauNVO, in der Aussagen zur An-

siedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben getroffen werden.

Der Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg, in dem die Ziele zur Landesentwick-

lung als rechtsverbindliche Vorgaben formuliert sind (Plansätze unter 3.3.7).

Die Vorgaben des einheitlichen Regionalplans Rhein Neckar (insbesondere Kap. 1.7 „Einzel-

handelsgroßprojekte Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige groß-

flächige Handelsbetriebe“).

Die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zur Ansiedlung von Einzelhandels-

großprojekten - Raumordnung, Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzel-

handelserlass) vom 21. Februar 2001, in der eine inhaltliche Vertiefung hinsichtlich der Zu-

lässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten vorgenommen wird. Als wesentliche raumordner-

ische Kernregelungen sind das Konzentrationsgebot, das Kongruenzgebot, das Beeinträch-

tigungsverbot und das städtebauliche Integrationsgebot zu nennen.

Das zentralörtliche Versorgungskonzept der Metropolregion Rhein-Neckar und das

Zentrenkonzept der Stadt Mannheim, das sowohl die Abgrenzung der zentralen Versor-

gungsbereiche als auch die Mannheimer Sortimentsliste beinhaltet.

Das Leitbild „Versorgung durch den Einzelhandel“ des Flächennutzungsplanes vom Nach-

barschaftsverband Heidelberg-Mannheim.

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2. Bundesweite Branchentrends bei den geplanten Einzelhan-

delsnutzungen

Zur marktbezogenen Einordnung der Planvorhaben werden im Folgenden die wesentlichen Ein-

zelhandelsentwicklungen und Trends in den projektrelevanten Sortimenten kurz dargelegt.

2.1. Wohnen und Einrichten

Die Umsatzentwicklung im Möbeleinzelhandel ist im Zeitraum von 2005 bis 2014 leicht an-

steigend verlaufen. Der Gesamtumsatz ist dabei absolut von 29,50 Mrd. € auf 31,50 Mrd. €

gestiegen; prozentual bedeutet dies eine Umsatzsteigerung in Höhe von ca. 7 %. Seit dem

Krisenjahr 2009 ist eine stabile Umsatzentwicklung im Möbeleinzelhandel zu verzeichnen.

Abb. 1 Bruttoumsatz im Möbelhandel in Deutschland in Mrd. €

Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA 2016

Die Flächenentwicklung im Möbeleinzelhandel ist in der Vergangenheit durch einen Verkaufs-

flächenzuwachs geprägt. Die Verkaufsfläche im Möbeleinzelhandel in Deutschland ist seit dem

Jahr 2005 von ca. 21.150.800 qm auf ca. 22.018.700 qm im Jahr 2014 (vgl. Tab. 3) ange-

stiegen, welches einem Zuwachs von annähernd 5 % entspricht. Im Wesentlichen ist das Flä-

chenwachstum auf die gestiegenen Anforderungen an eine attraktive Warenpräsentation und

auf die zunehmende „Auswahl vor Ort“ mit einer diversifizierten Zielkundenansprache (Exklusi-

ves Wohnen, Junges Wohnen etc.) zurückzuführen.

30,40 29,70 29,70 29,50

30,40 29,80 29,70 29,40 29,90 30,70

31,40 31,05 31,50

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

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Der Möbeleinzelhandel ist wie die Einzelhandelslandschaft insgesamt durch starke Konzentra-

tionsprozesse geprägt, welche sich anhand der Anzahl der Unternehmen nach Umsatzgrößen-

klassen zeigen. So konzentrierten im Jahr 2014 die 21 Unternehmen aus der Umsatzgrößen-

klasse von über 100 Mio. €, welche ca. 0,2 % der Einzelhandelsunternehmen für Wohnmöbel

darstellen, ca. 53 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel mit Wohnmöbeln auf sich.

Tab. 1 Anzahl der Unternehmen und Umsatz nach Umsatzgrößenklassen für den Einzelhandel mit

überwiegend Wohnmöbeln (WZ 47591) im Jahr 2014

Umsatzklasse Euro Anzahl

Unternehmen Anteil in % Umsatz in Tsd. € Anteil in %

< 500.000 5.636 62,1 % 886.522 3,1 %

500.000 – 1 Mio. 1.312 14,5 % 935.306 3,3 %

1 – 2 Mio. 918 10,1 % 1.289.454 4,5 %

2 - 5 Mio. 752 8,3 % 2.254.178 7,9 %

5 – 10 Mio. 234 2,6 % 1.636.426 5,7 %

10 - 25 Mio. 106 1,2 % 1.594.053 5,6 %

25 – 50 Mio. 59 0,6 % 2.156.904 7,5 %

50 – 100 Mio. 40 0,4 % 2.715.307 9,5 %

> 100 Mio. 21 0,2 % 15.117.863 52,9 %

Gesamt 9.078 100 % 28.586.013 100 %

Quelle: BVDM - Bundesverband des Deutschen Möbel-, Küchen- und Einrichtungsfachhandels nach Angaben des Sta-

tistischen Bundesamtes; Bearbeitung CIMA 2016, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Unter den 10 umsatzstärksten Unternehmen im Möbeleinzelhandel in Deutschland stellt die

Fa. Ikea mit einem Umsatz von ca. 4,4 Mrd. € den eindeutigen Spitzenreiter dar. Die wach-

sende Bedeutung des Onlinehandels zeigt sich, da die Fa. Amazon mit einem Umsatz von ca.

400 Mio. € bereits auf Platz 10 der umsatzstärksten Möbeleinzelhändler rangiert.

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Abb. 2 Umsätze der 10 führenden Unternehmen im Möbelhandel in Deutschland (2015) in Mio. €

Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA 2016

Bei der Entwicklung der Vertriebswege im Möbeleinzelhandel in den Jahren 2009 bis 2014

zeigt sich, dass insbesondere der Versandhandel bedingt durch den zunehmenden Online-

handel seinen Marktanteil deutlich steigern konnte.

Tab. 2 Entwicklung der Vertriebswege im Möbeleinzelhandel 2009 bis 2014

Vertriebsweg Umsatz in Mrd. € Marktanteil in %

2009 2014 2009 2014

Fachhandel 22,90 24,23 78,0 76,9

Versandhandel 1,55 2,10 4,3 6,7

BBO-/PBS-Fachhandel 1,27 1,68 5,3 5,3

Bau-, Heimwerker- und

Gartenmärkte 1,05 1,00 3,5 3,1

SB-Warenhäuser/

Verbrauchermärkte 0,35 0,37 1,2 1,2

Kauf- und Warenhäuser 0,02 0,01 0,1 0,1

Sonstige Anbieter (Handwerk,

Großhandel, branchenfremd) 2,13 2,13 7,6 6,8

Gesamt 29,27 31,52 100 100

Quelle: BBE-Möbelatlas 2015, BBE Handelsberatung München; Bearbeitung: CIMA 2016; Rundungsdifferenzen möglich

400

1.000

1.042

1.400

1.425

1.500

1.516

1.950

2.150

4.435

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Amazon

Segmüller

Dänisches Bettenlager

Porta

Poco

Otto Group

Roller/Tejo

XXXLutz-Gruppe

Höffner/Möbel Kraft

Ikea Deutschland

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Bei der Entwicklung der Betriebstypen im Möbeleinzelhandel in den Jahren 2005 bis 2014

wird deutlich, dass vorrangig die Bereiche „Junges Wohnen“, „SB/Discount“ sowie die Kü-

chenfachmärkte ein vergleichsweise starkes Wachstum bei der Anzahl der Standorte sowie bei

den Verkaufsflächen vorweisen. Demgegenüber verlief die Entwicklung bei den sog. Vollsorti-

mentern (traditionelle Möbelhäuser) und bei den Anbietern mit einem Design-/ Hochwertange-

bot deutlich rückläufig.

Für den Betriebstyp „Wohnkaufhaus“ ist eine Zunahme der Standorte von 186 im Jahr 2005

auf 210 im Jahr 2014 sowie einer Zunahme der Verkaufsfläche von ca. 17 % zu verzeichnen

gewesen.

Tab. 3 Entwicklung der Betriebstypen im Möbeleinzelhandel von 2005 bis 2014

Betriebstyp

Anzahl der Standorte

nach Betriebstyp VK nach Betriebstyp

2005 2014 Differenz 2005 2014 Differenz

Junges Wohnen 95 125 30 1.139.899 1.481.602 30,0 %

SB/Discount 529 660 131 2.260.090 3.047.049 34,8 %

Vollsortiment 2.432 1.910 - 522 8.467.354 7.016.184 - 17,1 %

Wohnkaufhaus 186 210 24 5.727.100 6.721.466 17,4 %

Küchenfachmarkt 46 99 53 153.550 339.684 121,2 %

Küchenfachgeschäft 2.958 2.952 - 6 1.170.072 1.196.979 2,3 %

Design-

/Hochwertstudio 571 448 - 123 763.615 633.544 - 17,0 %

Spezialisten & Co. 1.425 1.518 93 1.469.148 1.582.197 7,7 %

Gesamt 8.242 7.922 - 320 21.150.828 22.018.705 4,1 %

Quelle: BBE-Möbelatlas 2015, BBE Handelsberatung München; Bearbeitung: CIMA 2016

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Neben ausgeprägten Firmenkonjunkturen zeichnet sich auch im Möbelhandel ein Betriebsty-

penwandel ab. Wie in vielen anderen Märkten kann auch im Einzelhandel für Einrichtung und

Zubehör beobachtet werden, dass Anbieter ohne klares Profil Marktanteile verlieren und An-

bieter mit einer klaren Profilierung Marktanteile hinzugewinnen.

Eine Profilierung über den Preis erreichen bspw. Möbel-Discounter. Während der Preisvorteil

klar darstellbar ist, ist die Darstellung eines Leistungsvorteils komplexer und kann verschiede-

ne Ausprägungen haben, bspw. über einen qualitativen Vorteil (hochwertige Verarbeitung, De-

sign etc.). Studios und Spezialisten können hierbei zum Beispiel Leistungsvorteile wie Bera-

tung, Service, Exklusivität, Sortimentstiefe oder Lifestyle in den Vordergrund rücken.

Hinsichtlich der Vertriebswege im Segment „Home & Interior“ ist in den letzten Jahren ein

weiterer Strukturwandel zu verzeichnen gewesen. Bei einzelnen Sortimenten wie z.B. „Gardi-

nen/ Deko-Stoffe“ wird von einer positiven Entwicklung der Vertriebsschiene „Baumarkt“ aus-

gegangen. Selbiges gilt für Baumärkte und SB-Warenhäuser im Sortiment „Küchenmöbel“ so-

wie für Versender bei „Lampen/ Leuchten“.

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2.2. Baumarktspezifischer Bedarf

Die Anzahl der Bau- und Heimwerkermärkte ist seit den 80er Jahren in Deutschland rasant

angestiegen und fand im Jahr 1998 seinen Höhepunkt mit 2.640 Betrieben. Seitdem ist ein

stetiger Rückgang der Betriebsanzahl zu beobachten, so dass es im Jahr 2014 nur noch ca.

2.200 Betriebe waren.

Durch die Insolvenz der Praktiker AG als Dachgesellschaft u.a. der Baumarktketten Praktiker

und Max Bahr hat sich die Betriebsanzahl insgesamt noch einmal deutlich reduziert, da nicht

für alle Märkte neue Betreiber gefunden werden konnten.

Abb. 3 Anzahl der Bau- und Heimwerkermärkte in Deutschland absolut

Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung: CIMA

Unabhängig von der abnehmenden Betriebsanzahl nimmt die Gesamtverkaufsfläche der Bau-

und Heimwerkermärkte weiterhin zu. Seit dem Jahr 2000 ist die durchschnittliche Verkaufsflä-

chengröße pro Markt von ca. 4.100 qm auf ca. 5.400 qm angestiegen. Bei Neuansiedlungen

werden auch Verkaufsflächen von ca. 10.000 qm überschritten, so dass der Trend der Ver-

kaufsflächenvergrößerung weiterhin anhält.

2.160

2.450

2.640 2.605 2.590 2.552 2.495 2.438 2.421 2.381

2.198

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

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Abb. 4 Gesamtverkaufsfläche der Bau- und Heimwerkermärkte in Deutschland (in Tsd. Quadratmetern)


2.3. Gartencenterspezifischer Bedarf

In den Jahren 2003 bis 2013 ist ein deutlicher Anstieg der Gesamtverkaufsfläche der 20

größten Unternehmen im Gartenmarktsegment von ca. 3,7 Mio. qm VK auf ca. 6,6 Mio. qm

VK zu beobachten, welches einem Verkaufsflächenzuwachs von ca. 78 % innerhalb von 10

Jahren entspricht.

Abb. 5 Gesamtverkaufsfläche der 20 größten Unternehmen im Gartenmarktsegment in Deutschland (in

Millionen Quadratmeter) 2003 bis 2013


0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1982 1986 1990 1994 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

3,72 3,75

4,21 4,38 4,70

5,94 6,07 6,24 6,50

6,62 6,64

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

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Im Gegensatz dazu ist der Umsatz im Gartenmarktsegment insgesamt im Zeitraum von 2004

bis 2014 lediglich von ca. 17,15 Milliarden € auf ca. 18,05 Milliarden € (entspricht einem An-

stieg um ca. 5 %) gestiegen, so dass die starke Flächenexpansion bei der Umsatzentwicklung

nur eine untergeordnete Rolle gespielt hat.

Konnte bis zum Jahr 2012 ein stetig ansteigender Bruttoumsatz verzeichnet werden, erfolgte

im Jahr 2013 aufgrund der Insolvenz der Praktiker AG ein deutlicher Umsatzrückgang. Die

verbleibenden Unternehmen konnten u.a. durch Übernahme der ehemaligen Praktiker-Filialen

(z.B. durch die Fa. Hagebau) das frei gewordene Umsatzpotential weitestgehend binden, so

dass im Jahr 2014 der Bruttoumsatz in etwa wieder das Niveau von 2011 erreichte.

Bei einem Flächenzuwachs von ca. 78 % der 20 größten Unternehmen im Gartenmarktseg-

ment in Deutschland und einem gleichzeitigen Umsatzzuwachs von ca. 5 % im Gartenmarkt-

segment insgesamt wird deutlich, dass die Flächenproduktivität in diesem Segment in jüngerer

Vergangenheit deutlich abgenommen hat.

Bei einer differenzierten Betrachtung der Umsatzanteile lässt sich eine Verschiebung innerhalb

der Segmente beobachten, in dem der anteilige Umsatz von „Gartenhardware“ (Gartenmöbel

etc.) leicht zunimmt und der Umsatzanteil von lebendem Grün entsprechend anteilig abnimmt.

Abb. 6 Bruttoumsatz im deutschen Gartenmarktsegment von 2004 bis 2014 (in Mrd. €)

Quelle: EHI handelsdaten.de, Bearbeitung, Bearbeitung: CIMA

17,29 17,28 17,15 17,21 17,14 17,55 17,77

17,24 17,80 18,07 18,19

17,07

18,05

11,81 11,78 11,88 11,93 11,74 11,78 11,86 11,41 11,50 11,76 11,93

11,14 11,69

5,49 5,50 5,28 5,28 5,39 5,77 5,91 5,82

6,30 6,31 6,26 5,93

6,36

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

20,00

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bruttoumsatz insgesamt Bruttoumsatz mit lebendem Grün Bruttoumsatz mit Gartenhardware

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3. Daten zu den geplanten Einzelhandelsnutzungen

3.1. Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus

Für den geplanten Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus wird eine Gesamtverkaufsfläche

von 18.168 qm angegeben (inkl. Windfang, Kassenzone, Service- und Dienstleistungsflächen

und Bistro). Die detaillierte Sortiments- und Verkaufsflächengliederung ist als Anhang beige-

fügt.

Innerhalb des Gesamtobjektes ergibt sich folgende Gliederung (inkl. Windfang, Kassenzone,

Service- und Dienstleistungsflächen und Bistro):

Bau- und Heimwerkermarkt (Warmhalle): 8.525 qm

Gartenmarkt (Warmhalle): 1.774 qm

Gartenmarkt (Freifläche überdacht): 1.301 qm

Gartenmarkt (Freifläche nicht überdacht): 1.339 qm

Baustoff Drive in (Kalthalle) und Gartenhausausstellung: 5.229 qm.

Der bestehende Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee wird nach Realisierung des

Neustandortes von der Fa. Bauhaus nicht weiterbetrieben.1

Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf 800 qm VK festge-

setzt. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz erfolgte auf Basis des

im Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim ausgewiesenen Sortimentsliste (vgl. Anhang).

Das Sortiment „Leuchten“ ist im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim nicht zentrenrelevant.

Das Sortiment „Teppiche“ wird nach Angaben der Stadt Mannheim in Zuge der Fortschrei-

bung des Zentrenkonzeptes künftig den nicht zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet.

Um eine Vergleichbarkeit mit der Sortimentsgliederung aus dem Zentrenkonzept der Stadt

Mannheim zu gewährleisten sowie eine Basis für die Ableitung der sortimentsbezogenen

durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben zu schaffen, wurden die von der Fa. Bauhaus genann-

ten Einzelsortimente wie folgt zusammengefasst:

1 Bzgl. einer möglichen Nachnutzung für die Bestandverkaufsfläche (ca. 12.000 qm) liegen keine noch keine näheren

Informationen vor.

Stadt Mannheim


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Tab. 4 Zuordnung der Sortimentsstruktur Fa. Bauhaus nach Hauptsortimenten

Sortimente Bauhaus Zuordnung durch CIMA VK in qm VK

Summen Bemerkung CIMA

Eisenwaren Baumarkt Kernsortiment 538

Zusammengefasst zum Sortiment Eisenwa-

ren/Werkzeuge, etc.;

Werkzeuge Baumarkt Kernsortiment 305

Maschinen und Zubehör Baumarkt Kernsortiment 321

Fliesen Baumarkt Kernsortiment 448

Bauchemie Baumarkt Kernsortiment 187

Bauelemente Baumarkt Kernsortiment 702

Elektroinstallation Baumarkt Kernsortiment 342 2.843

Farben, Pinsel Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 684

Zusammengefasst zum Sortiment Far-

ben/Lacke/Tapeten/Bodenbeläge (inkl. Teppiche)

Tapeten Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 272

Kleber Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 55

Teppich/Auslegware Farben/Lacke/Tap./Bodenbel. 141 1.152

Bad Ausstattung Bad/Sanitär 428

Zusammengefasst zu Bad und Sanitär Wannen/Porzellan Bad/Sanitär 233

Sanitärinstallation Bad/Sanitär 768

Bäderwelt Bad/Sanitär 367 1.796

Baustoffe Baustoffe 2.035

Zusammengefasst zu Baustoffe Dämmstoffe Baustoffe 930

Leisten/Paneele/Parkett/Profilholz Baustoffe 1.499

Arbeitsplatten/Tischlerplatten Baustoffe 483 4.947

Regale, Möbelbau, Aufbewahrung Baumarkt Randsortiment 394

Zusammengefasst als Randsortimente Baumarkt,

Pro-Kopf-Ausgabe anteilig berücksichtigt, da nicht

vergleichbar mit Möbel- oder Kfz-Fachmarkt Kfz Zubehör Baumarkt Randsortiment 134 528

Wohnraumleuchten Lampen und Leuchten 408 Zusammengefasst zu Lampen und Leuchten

Außenleuchten/techn. Licht Lampen und Leuchten 102 510

Summe Baumarkt

11.776 11.776

Stadt Mannheim


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Sortimente Bauhaus Zuordnung durch CIMA VK in qm VK

Summen Bemerkung CIMA

Garten Hartware Gartencenter 2.063

Zusammengefasst als Gartencenterbedarf (inkl.

Freiflächen); ohne Schnittblumen

Pflanzen Gartencenter 1.030

Gartenmöbel/Grills Gartencenter 1.127

Gartenhaus Gartencenter 250

Summe Gartencenter

4.470 4.470

Gardinen Zubehör Haus- und Heimtextilien 306 306

Haushaltswaren HHW/GPK/Kunst 112

Zusammengefasst zu Haushaltwaren, GPK, Kunst-

gegenstände (inkl. Bastelbedarf) Kunst Bilder Basteln HHW/GPK/Kunst 330 442

Fahrradzubehör Sonstige 51 51 Pro-Kopf Ausgabe anteilig berücksichtigt, nicht

vergleichbar mit Fahrrad-Fachmarkt

Summe Randsortimente

zentrenrelevant 799 799

DL, Gastro, Kassenzone etc. DL, Gastro, Kassenzone etc. 1.124 1.124

insgesamt

18.169 18.169

Quelle: Zusammenstellung CIMA nach Angaben der Fa. Bauhaus

Stadt Mannheim


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3.2. Einrichtungshaus der Fa. Segmüller

Für das geplante Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wird eine Gesamtverkaufsfläche von

45.000 qm angegeben. Die Sortiments- und Verkaufsflächengliederung ist in der folgenden

Tabelle 5 beschrieben. Der bestehende Standort der Fa. Segmüller an der Seckenheimer

Landstraße wird nach Realisierung des Neustandortes geschlossen.

Um eine Vergleichbarkeit mit der Sortimentsgliederung aus dem Zentrenkonzept der Stadt

Mannheim zu gewährleisten sowie eine Basis für die Ableitung der sortimentsbezogenen

durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben zu schaffen, wurden die von der Fa. Segmüller genann-

ten Einzelsortimente wie in der nachfolgenden Tabelle dargestellt zusammengefasst.

Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf 2.000 qm VK festge-

setzt. Zur Gewährleistung der notwendigen Flexibilität wurde vereinbart, dass bei den

zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb eines Verkaufsflächenkorridors von 2.000 qm VK bis

4.000 qm VK jeweils die obere sortimentsbezogene Verkaufsflächengröße ermittelt wird, bei

der von einer städtebaulichen Verträglichkeit auszugehen ist. In der Summe aller

zentrenrelevanten Sortimente darf die max. zulässige Verkaufsfläche von 2.000 qm VK nicht

überschritten werden.

Stadt Mannheim


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Tab. 5 Zuordnung der Sortimentsstruktur Fa. Segmüller nach Hauptsortimenten

Sortimente Segmüller Zuordnung durch

CIMA

VK in

qm

VK Sum-

men Bemerkung CIMA

Wohnmöbel (inkl. Küchen) Möbel Kernsortiment 36.200

Zusammengefasst zum Hauptsortiment Möbel (inkl. Kü-

chen) Matratzen und Lattenroste Möbel Kernsortiment 1.000

Holz-, Kork-, Flecht- und

Korbwaren Möbel Kernsortiment 1.200 38.400

Tapeten und Bodenbeläge Tapeten/Bodenbel./Teppiche 2.000 2.000

Lampen Lampen und Leuchten 2.000 2.000

Kfz-Zubehör (u.a. Kindersit-

ze)

sonst. Sortimente,

nicht zentrenrelevant 500

Zusammengefasst als „sonstige Sortimente“; Pro-Kopf-

Ausgabe entspricht anteilig den nicht zentrenrel. Sorti-

menten eines Babyfachmarktes Pflanzen/Anstrichmittel sonst. Sortimente,

nicht zentrenrelevant 100 600

Summe nicht

zentrenrelevante Sortimente 43.000 43.000

Haushaltstextilien Haus- und Heimtextilien 990

Zusammengefasst zu Haus- und Heimtextilien (inkl.

Bettwaren) Heimtextilien Haus- und Heimtextilien 520 1.510

Elektrokleingeräte HHW/GPK/Kunst 100

Zusammengefasst zu Haushaltswaren/GPK, Kunstgegen-

stände

GPK HHW/GPK/Kunst 200

Haushaltswaren HHW/GPK/Kunst 1.000

Kunstgegenstände HHW/GPK/Kunst 800 2.100

Bücher Sonstige 20 Zusammengefasst als „sonstige Sortimente“; Pro-Kopf-

Ausgabe entspricht anteilig den zentrenrel. Sortimenten

eines Babyfachmarktes

Schreib/Papierwaren Sonstige 50

Ton- und Bildträger Sonstige 20

Spielwaren, Bastelartikel Sonstige 100

Bekleidung Sonstige 200 390

Summe zentrenrelevante

Randsortimente * *

Summenbildung nicht sinnvoll

max. 2.000 qm zulässig

Insgesamt

45.000 45.000

Quelle: Zusammenstellung CIMA nach Angaben der Fa. Segmüller; die Verkaufsflächen bei den zentrenrelevanten Randsortimenten stellen jeweils die Obergrenzen, bezogen auf einen

Verkaufsflächenkorridor bis 4.000 qm, dar. In der Summe ist bei den zentrenrelevanten Randsortimenten eine Verkaufsfläche von max. 2.000 qm zulässig.

Stadt Mannheim


Seite 22

4. Standortdaten

4.1. Planstandort „Benjamin Franklin Village“

Der Standortbereich „Benjamin Franklin Village“ im Norden der Stadt Mannheim stellt eine

der wesentlichen Konversionsflächen im Stadtgebiet von Mannheim dar. Hinsichtlich der Flä-

chenverfügbarkeit sowie der verkehrsbezogenen Rahmenbedingungen (Lage an der B 38) ist

eine hohe Standorteignung für die vorgesehenen großflächigen Einzelhandelsnutzungen zu

konstatieren. Bei den geplanten Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um Betriebsformen,

welche dem Kernsortiment „Einrichten und Zubehör“ und damit dem langfristigen Bedarf zu-

zuordnen sind.

Für eine erste Grobeinschätzung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des

Gesamtvorhabens ist auf die spezielle Konstellation, welche sich durch die räumliche Nähe zu

den Einzelhandelsschwerpunkten in Mannheim-Vogelstang (u.a. Standort XXXL Mann Mobilia

und Bestandsstandort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee) und in der hessischen Nach-

barstadt Viernheim (u.a. Rhein-Neckar-Zentrum als regional bedeutsames Einkaufszentrum mit

über 60.000 qm VK sowie weiteren Fachmarktnutzungen, inkl. Standort der Fa. Bauhaus im

Standortumfeld des Rhein-Neckar-Zentrums) ergibt, hinzuweisen.

Aufgrund der bestehenden Einzelhandelsstruktur im Mannheimer Norden und im angrenzenden

Viernheim sind bereits heute ausgeprägte Kundenbeziehungen innerhalb der Metropolregion

Rhein-Neckar an diese regional bedeutsamen Einzelhandelsstandortlagen vorhanden. Für die

geplanten Einzelhandelsnutzungen Bau- und Gartenmarkt sowie Einrichtungshaus am Standort

„Benjamin Franklin Village“ sind damit keine völlig neuen Kundenströme innerhalb der Metro-

polregion zu erwarten, zumal es sich sowohl bei der Fa. Bauhaus als auch bei der Fa.

Segmüller um innerstädtische Standortverlagerungen handelt und der Standort der Fa.

Segmüller an der Seckenheimer Landstraße zukünftig nicht mehr durch Einzelhandel genutzt

wird.

Bei den vorgesehenen Verkaufsflächengrößen ist allerdings von einer Intensivierung der regio-

nalen Kundenverflechtungen auszugehen. Daneben ist aufgrund der vorhandenen Wettbe-

werbskonstellation von erheblichen Umverteilungseffekten zwischen den betriebstypengleichen

Angebotsformen Einrichtungshaus und Bau- und Gartenmarkt am Standort „Benjamin Franklin

Village“ mit dem Standort XXXL Mann Mobilia sowie den bestehenden Standorten der Fa.

Bauhaus zu rechnen.

Stadt Mannheim


Seite 23

Abb. 7 Lage der Bestandsstandorte sowie der Konversionsfläche „Benjamin Franklin Village“ in der

Stadt Mannheim und Lage zu den regionalen Einzelhandelsschwerpunkten Mannheim Vogelstang

und Rhein-Neckar-Zentrum Viernheim (schematische Darstellung)

Quelle: © OpenStreetMap und Mitwirkende (http://openstreetmap.org),

CC-BY-SA (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/); Bearbeitung: CIMA 2016

4.2. Makrostandort Mannheim

Die Stadt Mannheim ist im LEP 2002 als Oberzentrum ausgewiesen. Die Stadt Mannheim ver-

fügt über ca. 296.7002 Einwohner und liegt im Nordwesten von Baden-Württemberg an der

Grenze zu Rheinland-Pfalz und Hessen.

Der landesplanerisch definierte Mittelbereich Mannheim umfasst neben dem Stadtkreis Mann-

heim die Nahbereiche Edingen-Neckarhausen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim.

Die Stadt Mannheim ist zusammen mit der Stadt Ludwigshafen als Doppelzentrum ausgewie-

sen und bildet den Arbeitsplatz- und Dienstleistungsschwerpunkt in der Metropolregion Rhein-

Neckar. Dabei sind nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland-

Pfalz und Baden-Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/ Ludwigshafen am Rhein zu

berücksichtigen.

2 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Stand: 01.01.2014 (Basis Zensus 2011)

MA-Vogelstang:

u.a. XXXL Mann

Mobilia, Bauhaus

Rhein-Neckar-Zentrum

Stadt Mannheim


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Abb. 8 Lage der Stadt Mannheim in der Metropolregion Rhein-Neckar

Quelle: Einheitlicher Regionalplan Region Rhein-Neckar 2013; Bearbeitung: cima 2016

4.3. Einzelhandelskennziffern

Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft)

von 100,3 liegt die Stadt Mannheim beim Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert).

Im regionalen Vergleich liegt der Wert für das Oberzentrum Mannheim in etwa beim Wert für

das Oberzentrum Heidelberg und über dem Wert für das Oberzentrum Ludwigshafen. Bei den

umliegenden Mittelzentren (z.B. Weinheim) liegen die Kaufkraftkennziffern z.T. deutlich über

dem Bundesdurchschnitt.

Stadt Mannheim


Seite 25

Abb. 9 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015

Mit einer Zentralitätskennziffer (Relation Umsatz zu Kaufkraft) von 143,7 besitzt das Oberzent-

rum Mannheim eine hohe Handelszentralität, d.h. es liegt ein deutlicher Kaufkraftzufluss von

außerhalb der Stadt vor. Im regionalen Vergleich verzeichnen die umliegenden Städte Viern-

heim und Schwetzingen deutlich höhere Zentralitätskennziffern, welche allerdings auf die Son-

derstrukturen in Viernheim (u.a. Rhein-Neckar-Zentrum mit ca. 60.000 qm VK) und in Schwet-

zingen (u.a. Möbel Höffner und Fa. Hornbach in Gewerbegebiet Zündholz) zurückzuführen sind.

Abb. 10 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015

110,1

100,6

106,4

102,1

97,5

100,3

90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 112

Weinheim

Heidelberg

Schwetzingen

Viernheim

Ludwigshafen

Mannheim

107,9

127,5

170,1

180,9

113,1

143,7

80 100 120 140 160 180 200

Weinheim

Heidelberg

Schwetzingen

Viernheim

Ludwigshafen

Mannheim

Stadt Mannheim


Seite 26

5. Projektrelevante Angebotssituation

Der Untersuchungsumfang wurde mit dem Regierungspräsidium Karlsruhe, dem Regionalver-

band Metropolregion Rhein-Neckar, dem Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim und der

Stadtverwaltung Mannheim abgestimmt. Für das Gebiet des gemeinsamen Flächennutzungspla-

nes des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg/Mannheim wurde von Seiten der oben angeführ-

ten Institutionen eine flächendeckende Berücksichtigung aller Gemeinden im Verbandsgebiet

gefordert.

Für die Darstellung der projektrelevanten Angebotssituation wurde folgende Vorgehensweise

vorgenommen:

Zielorientierte Auswertung des Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim

Aktualisierung der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in der Gesamtstadt Mann-

heim

Aufnahme der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in allen weiteren Kommunen

des Gebietes des gemeinsamen Flächennutzungsplanes des Nachbarschaftsverbandes Hei-

delberg/Mannheim

Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Daten zur Angebotsstruktur in den weite-

ren umliegenden Zentralen Orten, welche durch das Vorhaben in Mannheim betroffen sein

können

Für das Sortiment „Einrichten und Zubehör“, welches für die Fa. Segmüller von Relevanz

ist, erfolgte zusätzlich eine Berücksichtigung der Angebotssituation in den Zentralen Orten

im weiteren Umland (z.B. weitere Mittelzentren im MB Bergstraße, MZ Worms, MZ Franken-

thal)

Für die Aufnahme und Bewertung der projektrelevanten Angebotsstruktur wurden folgende Kri-

terien zugrunde gelegt:

Sortimentsgenaue Aufnahme der projektrelevanten Verkaufsflächen im Untersuchungsgebiet

(inkl. Berücksichtigung der Fachabteilungen bei den sortimentsübergreifenden Angebotsfor-

men wie den innerstädtischen Kauf- und Warenhäusern) durch Mitarbeiter der CIMA im

4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016.

Ausweisung der projektrelevanten Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen,

wobei eine Differenzierung nach den zentralörtlichen Versorgungskernen, zentralen Versor-

gungsbereichen/Innenstadt sowie dem restlichen Stadtgebiet erfolgte. Die räumliche Zuord-

Stadt Mannheim


Seite 27

nung der Betriebe nach Standortbereichen erfolgte bei den Kommunen, bei denen kein

Einzelhandelskonzept recherchiert werden konnte, im Rahmen der Vor-Ort-Erhebungen.

Darstellung der gegenwärtigen Marktposition der jeweiligen Kommune bei den projektrele-

vanten Sortimenten

5.1. Angebotssituation im Oberzentrum Mannheim

Die Daten zum Verkaufsflächenstand sind in der nachfolgenden Tabelle sortimentsbezogen in

der räumlichen Verteilung nach Standortlagen ausgewiesen. Nachrichtlich ist auf die Erweite-

rung des Einrichtungshauses der Fa. XXXL Mann Mobilia um den Möbelmarkt Mömax hinzu-

weisen (zum Zeitpunkt der Erhebungen im Bau). Dieser Markt ist in den nachfolgenden Daten

nicht enthalten, wird aber bei der Einordnung der Auswirkungen, welche durch das Vorhaben

der Fa. Segmüller zu erwarten sind, berücksichtigt.

In der Gesamtstadt Mannheim wurden insgesamt ca. 220.000 qm VK in den projektrelevanten

Sortimenten erhoben. In der räumlichen Verteilung nach Standortlagen3 entfallen

auf die Innenstadt (ZVB und angrenzende Bereiche) ca. 27.560 qm VK

auf die ZVBs in den Stadtteilzentren (B-Zentren) ca. 4.920 qm VK

auf die sonstigen Standortlagen ca. 187.770 qm VK.

Tab. 6 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in der Gesamtstadt Mannheim nach

Standortlagen

Mannheim Gesamtstadt

Innenstadt

ZVBs (B-

Zentren)

sonstige

Standorte Gesamtstadt

Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm VK in qm

Möbel/Küchen 12.130 1.315 90.510 103.955

Baumarkt/Bäder/Baustoffe 2.050 330 43.450 45.830

Gartencenter 150 550 14.970 15.670

Teppiche 680 170 4.160 5.010

Farben, Lacke, Bodenbeläge 200 190 8.180 8.570

Lampen/Leuchten 950 110 5.780 6.840

Summe nicht-zentrenrelevante

Sortimente 16.160 2.665 167.050 185.875

Haus und Heimtextilien 2.930 530 6.040 9.500

GPK/HHW 4.280 1.235 8.240 13.755

Kunst/Wohnaccessoires 3.490 490 4.890 8.870

Babybedarf 700 0 1.550 2.250

Summe zentrenrelevante Sorti-

mente 11.400 2.255 20.720 34.375

Insgesamt 27.560 4.920 187.770 220.250

Quelle: CIMA-Erhebungen 2015/2016

3 Die räumliche Zuordnung nach ZVBs erfolgte auf Basis der Angaben im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim

Stadt Mannheim


Seite 28

In der Mannheimer Innenstadt, welche neben dem ZVB Innenstadt auch weitere Teile der In-

nenstadt umfasst, wurden folgende Verkaufsflächendaten erhoben.

Tab. 7 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in der Innenstadt Mannheim

Innenstadt Mannheim

ZVB Restliche Innenstadt Innenstadt Gesamt

Sortimente VK in qm VK in qm VK in qm

Möbel/Küchen 8.860 3.270 12.130

Baumarkt/Bäder/Baustoffe 0 2.050 2.050

Gartencenter 0 150 150

Teppiche 370 310 680

Farben, Lacke, Bodenbeläge 80 120 200

Lampen/Leuchten 370 580 950

Summe nicht-zentrenrelevante Sorti-

mente 9.680 6.480 16.160

Haus und Heimtextilien 2.460 470 2.930

GPK/HHW 3.740 540 4.280

Kunst/Wohnaccessoires 3.020 470 3.490

Babybedarf 580 120 700

Summe zentrenrelevante Sortimente 9.800 1.600 11.400

Insgesamt 19.480 8.080 27.560


In der Innenstadt und den angrenzenden Bereichen (Augusta-Anlage, Kaiserring) liegt der

Schwerpunkt auf i.d.R. hoch spezialisierten Möbelanbietern, die mittelgroße Verkaufsflächen bis

ca. 500 qm aufweisen. Lediglich der Betrieb der Fa. Bo Concept weist eine Verkaufsfläche

von über 500 qm auf. Das Angebot besteht zum überwiegenden Teil aus Designermöbeln und

ist als hochwertig und exklusiv zu bezeichnen.

Des Weiteren sind mit der Fa. Smartindo Wohnkultur und der Fa. Belmondo Möbel zwei Be-

triebe in der Innenstadt ansässig, die sich auf ein Angebot an ökologischen Möbeln bzw.

Holzmöbeln spezialisiert haben. Eine Ausnahme stellt die Fa. Mömax dar, welche auf ca.

8.000 qm VK ein vergleichsweise breites Möbelsortiment anbietet.4. Ergänzt wird das Angebot

durch spezialisierte Anbieter z.B. von Betten, Leuchten und Einrichtungsaccessoires.

Im Baumarktsegment wurde im März 2014 ein Baumarkt der Fa. Bauhaus mit ca. 2.500 qm

VK als Ersatz für den Altstandort der Fa. Bauhaus in der Mannheimer Innenstadt eröffnet,

wobei an diesem Standort kein Gartencenter integriert ist.

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten wie Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltwaren be-

sitzt die Mannheimer Innenstadt einen relativ hohen Stellenwert als Einzelhandelslage. Diese

4 Hinweis: Der Mömax-Markt in der Innenstadt wird in der ersten Jahreshälfte 2017 geschlossen.

Stadt Mannheim


Seite 29

Sortimente werden maßgeblich durch die Fachabteilungen der innerstädtischen Kauf- und Wa-

renhäuser Kaufhof und Karstadt bestimmt.

Im restlichen Stadtgebiet liegt der Schwerpunkt im Möbelsegment eindeutig in den Sonderge-

biets- bzw. Gewerbegebietslagen in den Stadtbezirken Sandhofen, Käfertal, Vogelstang,

Neckarau. Dort sind mit der Fa. XXXL Mann Mobilia, der Fa. IKEA, der Fa. Segmüller, der Fa.

Peeck und der Fa. Poco Domäne eine Vielzahl von Möbelhäusern ansässig, deren Angebot

von exklusiven Designermöbeln bis zum Discountsegment reicht.

Im Bau- und Gartenmarktbereich ist auf drei weitere Standorte der Fa. Bauhaus und einen

Baumarkt der Fa. Hornbach5 hinzuweisen. Ferner stellen das Gartencenter der Fa. Dehner und

das Gartencenter Beier, welches mit über 5.000 qm Verkaufsfläche (inkl. Freiflächen) einen at-

traktiven Spezialanbieter darstellt, wesentliche Anbieter dar.

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten wie Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltwaren besit-

zen insbesondere die Möbelhäuser der Fa. IKEA und XXXL Mann Mobilia über einen hohen

Stellenwert als Einzelhandelslage. So verfügt allein das Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia

über 4.000 bis 5.000 qm VK für zentrenrelevante Rand- und Ergänzungssortimente.

Die Standortlagen der wesentlichen Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment bzw. im Seg-

ment „Einrichten und Zubehör“ sind in den nachfolgenden beiden Karten für den Stadtkreis

Mannheim (inkl. Standortlage Zündholz auf Schwetzinger Gemarkung) dargestellt.

5 Hinweis: Der Hornbach-Markt wurde in der ersten Jahreshälfte 2016 geschlossen.

Stadt Mannheim


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Abb. 11 Schematische Übersicht der strukturprägenden Wettbewerber im Bau- und Gartenmarktbereich in

der Stadt Mannheim



MA-Sandhofen:.

Gartencenter Beier

MA-Seckenheim:

Dehner

MA-Mallau: Bauhaus

MA-Käfertal: Hornbach

(mittlerweise geschlossen),

Bauhaus

MA-Innenstadt:

Bauhaus

MA-Vogelstang:

Bauhaus

Planstandort

Schwetzingen:. Hornbach

Stadt Mannheim


Seite 31

Abb. 12 Schematische Übersicht der strukturprägenden Wettbewerber im Möbelsegment in der Stadt

Mannheim



MA-Sandhofen: u.a.

Möbel Roller, IKEA

MA-Seckenheim: Mö-

bel Segmüller

MA-Neckarau: Poco Do-

mäne

MA-Käfertal: Möbel

Peeck

MA-Innenstadt:

Mömax

MA-Vogelstang:

XXXL Mann Mobilia

Planstandort

Schwetzingen: Möbel

Höffner

Stadt Mannheim


Seite 32

Die Stadt Mannheim ist neben dem Stadtbezirk Innenstadt/Jungbusch in 16 weitere Stadtbe-

zirke untergliedert. Im Zentrenkonzept der Stadt Mannheim sind insgesamt 12 B-Zentren aus-

gewiesen, welche sich auf die einzelnen Stadtbezirke verteilen.

Die Angebotssituation in den weiteren Stadtbezirken Mannheims ist in der Differenzierung

nach ZVB und restlichem Stadtbezirksgebiet ausgewiesen. Da in einigen Stadtbezirken kein re-

levanter Einzelhandelsbestand vorhanden ist und zur Vermeidung von „Datenfriedhöfen“, er-

folgt eine Zusammenfassung einzelner Stadtbezirke unter Berücksichtigung der Lage innerhalb

des Stadtkreises Mannheim.

Tab. 8 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Neckarstadt-West,

Neckarstadt-Ost, Schwetzingerstadt/Oststadt und Lindenhof (Stadtbezirke 02, 03, 04, 05)

ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirke Gesamt


Möbel/Küchen 370 5.830 6.200



Teppiche, Farben, Lacke,

Bodenbeläge 150 1.420 1.570


Summe nicht

zentrenrelevante Sortimente 900 12.660 13.560

Haus und Heimtextilien 300 130 430

GPK/Haushaltswaren,

Kunst/ Wohnaccessoires 1.200 0 1.200



Sortimente 1.500 670 2.170

Insgesamt 2.400 13.330 15.730


Als wesentliche Anbieter in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 02, 03, 04, 05) sind ein Holz-

fachmarkt, ein Büromöbelmarkt und ein Baustoffmarkt zu nennen. Ferner ist auf den Standort

Baby One hinzuweisen.

Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken ist das projektrelevante Angebot insgesamt nur

schwach vertreten und z.T. dem Niedrigpreissegment zuzuordnen (u.a. Second Hand und Son-

derpostenmärkte).

Stadt Mannheim


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Tab. 9 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Sandhofen, Schö-

nau und Waldhof (Stadtbezirke 06, 07, 08)



Möbel/Küchen 70 20.130 20.200


Gartencenter 0 5.100 5.100



Lampen/Leuchten 0 1.500 1.500

Summe nicht


Haus und Heimtextilien 0 2.620 2.620

GPK/Haushaltswaren,

Kunst/ Wohnaccessoires 30 5.740 5.770



Sortimente 30 8.460 8.490

Insgesamt 100 48.770 48.870


Als wesentliche Anbieter sind die Fa. IKEA, Möbel Roller, Gartencenter Baier im MA-Sandhofen

sowie die Fa. Bauhaus in MA-Waldhof zu nennen.

Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 06, 07, 08) ist das projektrelevante

Angebot insgesamt nur marginal vertreten (z.B. Büromöbel).

Tab. 10 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Neuostheim/

Neuhermsheim, Seckenheim, Friedrichsfeld, Neckarau und Rheinau (Stadtbezirke 09, 10, 11,

16, 17)



Möbel/Küchen 745 27.230 27.975






Summe nicht

zentrenrelevante Sortimente 1.235 56.620 57.855


GPK/Haushaltswaren,




Sortimente 405 5.390 5.795

Insgesamt 1.640 62.010 63.650


Stadt Mannheim


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Als wesentliche Anbieter sind u.a. Möbel Segmüller, Gartencenter Dehner, Fa Bauhaus, Poco

Domäne in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 09, 10, 11, 16, 17) zu nennen. Ferner sind

spezialisierte Fachmärkte in den Bereichen Baustoffe, Bäder und Fliesen, etc. sowie ein weite-

rer Standort von Baby One vorhanden.

Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken ist das projektrelevante Angebot insgesamt eben-

falls nur wenig vertreten. Das Angebot erstreckt sich auf einige Fachgeschäfte im Bereich Ge-

schenkartikel und Spezialanbieter in Verbindung mit Handwerk (z.B. Fa. Brenk Raumgestaltung;

Fa. Arnold Wohnen in Neckarau).

Tab. 11 Verkaufsfläche bei den projektrelevanten Sortimenten in den Stadtbezirken Käfertal, Vogel-

stang6, Wallstadt und Feudenheim (Stadtbezirke 12, 13, 14, 15)

ZVB Restlicher Stadtbezirk Stadtbezirk Gesamt


Möbel/Küchen 130 37.770 37.900






Summe nicht



GPK/Haushaltswaren,




Sortimente 320 6.610 6.930

Insgesamt 780 64.560 65.340


Als wesentliche Anbieter sind XXXL Mann Mobilia und Bauhaus in MA-Vogelstang, sowie Fa.

Peeck (Möbel Vollsortimenter unter 10.000 qm VK mit seperaten Küchenstudio) und Fa. Horn-

bach (wurde in 2016 geschlossen) in MA Käfertal zu benennen.

Innerhalb der ZVBs in diesen Stadtbezirken (Stadtbezirke 12, 13, 14, 15) ist das projektrele-

vante Angebot insgesamt ebenfalls nur gering vertreten. Das Angebot in den ZVBs wird durch

kleinteiligen Einzelhandel unter 200 qm VK in den Bereichen Kunsthandwerk, Geschenkartikel

etc. bestimmt.

6 Ohne Fa. Mömax am Standort XXXL Mann, zum Zeitpunkt der Erhebungen im Bau

Stadt Mannheim


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Fazit

Insgesamt kann festgehalten werden, dass in den ZVBs der einzelnen Stadtbezirke die Ange-

botssituation bei den projektrelevanten Sortimenten nur gering ausgeprägt ist. Der räumliche

Verkaufsflächenschwerpunkt liegt eindeutig auf Standortlagen außerhalb der ZVBs.

Die Angebotssituation in den Stadtteilzentren bzw. ZVBs ist ganz überwiegend durch Einzel-

handel mit einer stadtteilbezogenen Versorgungsfunktion (Nahversorgung) geprägt.

Stadt Mannheim


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5.2. Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten

Die projektrelevante Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten wird nachfolgend

anhand einheitlich aufgebauter Datenblätter dargestellt.

Neben den allgemeinen handelsrelevanten Daten (Einwohner, Kaufkraft- und Zentralitätskenn-

ziffer)7 werden für die projektrelevanten Sortimente die Verkaufsflächenbestandsdaten in der

räumlichen Differenzierung nach Innenstadt (ZVB) und restlichem Stadtgebiet ausgewiesen.

Weiter erfolgen eine Hochrechnung der projektrelevanten Umsätze (zusammengefasst nach

nicht zentrenrelevanten bzw. zentrenrelevanten Sortimenten) sowie eine Berechnung der pro-

jektrelevanten Handelszentralitäten.

Für die nicht unmittelbar angrenzenden Mittelzentren, für die nur eine geringe „Betroffenheit“

durch das Vorhaben in Mannheim zu erwarten ist, erfolgt eine Darstellung der wesentlichen

Wettbewerbsstandorte, wobei dies nur für das Vorhaben der Fa. Segmüller mit einer atypi-

schen Absatzreichweite relevant ist.

Oberzentrum Heidelberg

Allgemeine Daten und Kennziffern

Einwohner: 152.113 EW

Kaufkraftkennziffer: 100,6

Zentralitätskennziffer: 127,5

Projektrelevante Daten zum Einzelhandelsbestand

Tab. 12 Projektrelevante Daten für das Oberzentrum Heidelberg

Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Sonstige

Lagen Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt

VK in qm VK in qm VK in qm

Ums. in

Mio. €

KK in

Mio. € Zentralität

Möbel/Küchen 810 38.700 39.510






Summe nicht

zentrenrelevante Sortimente 930 85.580 86.510 145,0 133,9 108 %


GPK/Haushaltswaren,

Kunst/ Wohnaccessoires 4.970 3.600 8.570



Sortimente 5.900 6.850 12.750 32,5 31,9 102 %

Insgesamt 6.830 92.430 99.260 177,5 165,8 107 %

Quelle: BBE!CIMA!MB Research 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016

7 Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015

Stadt Mannheim


Seite 37

In der Innenstadt von Heidelberg (ZVB) wird das Angebot bei den zentrenrelevanten Randsor-

timenten in erster Linie durch die Fachabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser geprägt.

Ferner ist auf den Standort der Fa Bauhaus an der Kurfürsten-Anlage, welcher bereits außer-

halb der zentralen Einkaufsinnenstadt von Heidelberg liegt, hinzuweisen.

Die projektrelevante Angebotssituation wird in erster Linie durch folgende Standortlagen be-

stimmt:

Standortlage HD-Rohrbach

Mit dem Einrichtungshaus Breitwieser, welches auf über 30.000 qm VK ein Möbelvollsortiment

mit großzügig dimensionierten Fachabteilungen für Leuchten, Heimtex/Bettwaren, Haushaltswa-

ren, Wohnaccessoires anbietet, befindet sich ein marktführendes Unternehmen für den Raum

Heidelberg an dieser Standortlage. Im Standortumfeld befinden sich mit der Fa. Betten Knoll,

Fischers Lagerhaus und Dänisches Bettenlager weitere Anbieter mit projektrelevanten Sorti-

menten.

Im Baumarktsegment ist die Fa. OBI mit gut 10.000 qm VK ansässig. Der ehemalige Baumarkt

der Fa. Praktiker war zum Zeitpunkt der Erhebung noch ohne Nachnutzung.

Standortlage HD-Wieblingen

Als wesentlicher Anbieter ist die Fa. Hornbach mit ca. 12.000 qm VK (Baumarkt mit Garten-

center und Zooabteilung) zu benennen. Im Standortumfeld sind mit der Fa. Moebelum (Natur-

holzmöbel), Baby One (Babyfachmarkt), Fa. HaWo (Fachmarkt für Farben, Lacke, Tapeten) wei-

tere spezialisierte Anbieter vorhanden.

Standortlage HD-Pfaffengrund

Mit dem neu angesiedelten Bau- und Gartenfachmarkt der Fa. Bauhaus an der Eppelheimer

Landstraße (ca. 18.000 qm VK) ist ein wesentlicher Anbieter ansässig, welcher unmittelbar

vergleichbar mit dem geplantem Baumarkt am Planstandort in Mannheim ist. Im Standortum-

feld ist mit dem Gartencenter Dehner (ca. 4.000 qm VK) ein weiterer wesentlicher Anbieter

vorhanden. Der ehemalige Bau- und Gartenmarkt der Fa. Hornbach und der Teppichfachmarkt

der Fa. Frick waren zum Zeitpunkt der Erhebung ohne Nutzung.

Stadt Mannheim


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Oberzentrum Ludwigshafen






Tab. 13 Projektrelevante Daten für das Oberzentrum Ludwigshafen




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 3.130 12.200 15.330





Lampen/Leuchten 150 950 1.100

Summe nicht

zentrenrelevante Sortimen-

te

3.760 43.350 47.110 150,0 122,0 123 %


GPK/Haushaltswaren,

Kunst/ Wohnaccessoires 1.020 2.050 3.070



Sortimente 1.980 3.750 5.730 20,0 25,5 78 %

Insgesamt 5.740 47.100 52.840 170,0 147,5 115 %

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA Erhebungen 2015/2016; Einzelhandelskonzept Stadt Ludwigshafen;

BulwienGesa AG

Hinsichtlich der projektrelevanten Angebotsstruktur kann auf die Aussagen im Einzelhandels-

und Zentrenkonzept der Stadt Ludwigshafen aus dem Jahr 2011 zurückgegriffen werden.

Im Einzelhandelskonzept für die Stadt Ludwigshafen wird auf der Datengrundlage der

BulwienGesa AG bei den projektrelevanten Sortimenten für die Warengruppe Baumarkt, Gar-

ten-/ Freizeitartikel ein Umsatz von 104,6 Mio. € und eine Handelszentralität von 123,1 an-

gegeben. Für die Warengruppe Möbel, Einrichtungsbedarf wird ein Umsatz von 65,8 Mio. €

und eine Handelszentralität von 90,7 angegeben.

In Ergänzung hierzu erfolgte von der CIMA eine Aktualisierung der Einzelhandelsdaten in der

Innenstadt Ludwigshafen und eine Überprüfung der Angebotsstruktur an dem sog. Ergän-

zungsstandorten.

Stadt Mannheim


Seite 39

Innenstadt

Die Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt Ludwigshafen ist durch die Rhein-Galerie (moder-

nes Shopping-Center mit ca. 30.000 qm VK) und das Rathaus-Center (mit ca. 28.000 qm VK)

geprägt.

Bei den projektrelevanten Sortimenten ist mit der Fa. Istikbal (türk. Möbel) ein Anbieter mit

einem sehr spezialisierten Angebot ansässig. Weiterhin ist auf die Neueröffnung der Fa. Kü-

chen34 (ca. 900 qm VK) hinzuweisen. Weiter sind Anbieter wie Matratzen Concord, Baby

Walz, Dänisches Bettlager u.a. in der Innenstadt vertreten.

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist mit der Fa. Cordier Living in der Ludwigstraße ein

Fachgeschäft im Segment Haushaltwaren vorhanden.

Die projektrelevante Angebotssituation wird in erster Linie durch folgende Standortlagen be-

stimmt:

Standortlage LU-Oggersheim

Der Stadtteil Oggersheim stellt mit ca. 110.000 qm VK neben der Innenstadt den Einzelhan-

delsschwerpunkt in der Gesamtstadt Ludwigshafen dar.

Beim Bau- und Gartenmarktsegment sind als wesentliche Anbieter Bauhaus, Hornbach, Dehner

Gartencenter, Blumen Risse und Teppich Kibek zu nennen. Im Segment Möbel und Zubehör

stellen die Anbieter Möbel Roller, Mita Küchen und Plana Küchenland wesentliche Anbieter

dar.

Standortlage LU-Friesenheim

Der Stadtteil Friesenheim stellt mit ca. 35.000 qm VK einen weiteren Einzelhandelsschwer-

punkt in der Gesamtstadt Ludwigshafen dar.

Der Standortbereich an der Industriestraße stellt mit den Anbietern OBI und Möbel Boss den

weiteren wesentlichen Standort für die projektrelevanten Sortimente dar.

Stadt Mannheim


Seite 40

Mittelzentrum Schwetzingen






Tab. 14 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Schwetzingen




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 0 27.660 27.660






Summe nicht


te

150 42.570 42.720 75,0 19,8 379 %


GPK/Haushaltswaren,




Sortimente 1.035 6.500 7.535 18,0 4,7 383 %

Insgesamt 1.185 49.070 50.255 93,0 24,5 380 %

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016

Die Innenstadt von Schwetzingen (ZVB) wird durch die barocke Stadtstruktur geprägt. Die Ein-

zelhandelsfunktion konzentriert sich auf der Mannheimer Straße, Friedrichstraße, Carl-Theodor-

Straße und angrenzende Bereiche. In der Innenstadt wird das projektrelevante Angebot durch

einige Fachgeschäfte in der Größenordnung von 50 bis 200 qm VK (z.B. Fa. design und Stof-

fe, Fa. Blickfang, Fa. Einhorn Tisch und Trend) in der Mannheimer Straße bestimmt.

Die projektrelevante Angebotssituation im Mittelzentrum Schwetzingen wird im Möbelsegment

insbesondere durch die Fa. Höffner mit ca. 35.000 qm VK, welche einen der größten Anbieter

in der Metropolregion Rhein-Neckar darstellt, bestimmt. Im Bau- und Gartenmarktsegment sind

die Fa. Hornbach mit ca. 12.500 qm Verkaufsfläche und die Fa. toom als strukturprägende

Anbieter zu benennen. Mit einer weit überdurchschnittlichen Handelszentralität bei den pro-

jektrelevanten Sortimenten nimmt das Mittelzentrum Schwetzingen eine Sonderstellung in der

Region ein.

Stadt Mannheim


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Mittelzentrum Weinheim






Tab. 15 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Weinheim

Projektrelevante Daten Innenstadt* Sonstige



Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 3.750 11.400 15.150






Summe nicht


te

3.750 40.500 44.250 77,0 42,3 182 %


GPK/Haushaltswaren,




Sortimente 930 4.500 5.430 13,5 10,1 134 %

Insgesamt 4.680 45.000 49.680 90,5 52,4 173 %

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015, CIMA-Erhebungen 2015/2016; * inkl. angrenzende Bereiche im zentralörtlichen

Standortbereich (Hinweis auf Standorte Küchen Almend und Möbel Oberst, welche sich nicht mehr in den Hauptzen-

tren Innenstadt, Mult-Zentrum und Drei-Glocken-Areal befinden)

Im Einzelhandelskonzept der Stadt Weinheim vom September 2010 sind als Hauptzentren

ausgewiesen:

Hauptzentrum Innenstadt (Altstadt, Weinheim-Galerie, Bahnhofstraße und angrenzende Be-

reiche)

Hauptzentrum Mult-Zentrum in der Weststadt und das Drei-Glocken-Areal (Neuausweisung

als Hauptzentrum)

In der Innenstadt wird das Angebot neben kleinflächig strukturierten Einzelhandelsgeschäften

in der Altstadt (z.B. Janzer Bettwaren) und entlang der Bahnhofstraße maßgeblich durch die

Weinheim-Galerie als innerstädtisches Shopping-Center geprägt. In der Weinheim-Galerie ist

mit der Fa. depot ein Betrieb mit projektrelevanten zentrenrelevanten Randsortimenten vor-

handen. In den weiteren Hauptzentren Mult-Zentrum und Drei-Glocken-Areal sind die projektre-

levanten Sortimente nicht nennenswert vertreten.

Stadt Mannheim


Seite 42

Innerhalb des im Regionalplan abgegrenzten zentralörtlichen Standortbereiches sind weiterhin

die projektrelevanten Anbieter Almend Küchen, Matratzen direct, Möbel Oberst verortet.

Situation Reststadt Weinheim

Außerhalb der Innenstadt wird die projektrelevante Angebotssituation durch folgende Stand-

ortlagen bestimmt (Sonder- bzw. Ergänzungsstandorte):

Fachmarktzentrum an der Bergstraße (Möbel Roller, OBI Bau- und Gartenmarkt, Dänisches

Bettenlager u.a.)

Standortbereich Bruchsaler Straße und angrenzende Bereiche (u.a. Fa. Teppich Kibek, Ba-

byfachmarkt Vetter, Gartenparadies)

Standortbereich Heppenheimer Straße (u.a. hela Baumarkt, Pro Form Küchenstudio)

Stadt Mannheim


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Mittelzentrum Viernheim






Tab. 16 Projektrelevante Daten für das Mittelzentrum Viernheim

Projektrelevante Daten Innenstadt/ZVB Rest Gesamt Gesamt Gesamt Gesamt


Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 0 21.230 21.230






Summe nicht


te

150 34.570 34.720 48,9 26,2 187 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 430 10.740 11.170 15,9 10,6 150 %

Insgesamt 580 45.310 45.890 64,8 36,8 176 %

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2015; CIMA-Erhebungen 2015/2016; Einzelhandelskonzept Stadt Viernheim, Junker u.

Kruse

Für das Mittelzentrum Viernheim liegt eine ausgesprochene Sonderstruktur vor, welche durch

das Rhein-Neckar-Zentrum und die umliegenden Fachmärkte in den Gewerbegebietslagen am

Viernheimer Kreuz geprägt wird. Die Innenstadt besitzt für die projetrelevanten Sortimente

keine bzw. nur eine marginale Rolle.

Im Bau- und Gartenmarktsegment ist auf den Standort der Fa. Bauhaus in relativer Nähe zum

Planstandort in Mannheim hinzuweisen. Im Möbelsegment sind mit den Möbelmärkten der Fa.

Poco Domäne und der Fa. SB Möbel Boss8 zwei Anbieter aus dem discountorientierten Seg-

ment ansässig. Ergänzt wird das Angebot durch einige Spezialstudios (u.a. Küchen Campus,

Reddy Küchen) und spezialisierte Möbelanbieter (Skanhaus, daslagerhaus), die individuelle

skandinavische bzw. exklusive Möbel anbieten.

8 Hinweis auf mittlerweile erfolgte Schließung des Möbelmarktes der Fa. Boss am Standort Viernheim.

Stadt Mannheim


Seite 44

Ferner ist auf das Möbelhaus Gärtner an der Heidelberger Straße und die Fa. Lederland

(Neuansiedlung; Standortverlagerung aus MA-Sandhofen) an der Bürgermeister-Neff-Straße hin-

zuweisen. Neben weiteren Fachmarktangeboten wie die Fa. Dänisches Bettenlager, Matratzen

direkt ist mit der Fa. Dewald ein spezialisierter Anbieter im Segment Lampen/ Leuchten an-

sässig.

5.3. Angebotssituation in den weiteren Mitgliedskommunen des Nachbar-

schaftsverbandes Heidelberg/Mannheim

Für das Gebiet des gemeinsamen Flächennutzungsplanes des Nachbarschaftsverbandes Hei-

delberg/Mannheim wurde von Seiten des Regierungspräsidiums Karlsruhe, des Regionalver-

bandes Metropolregion Rhein-Neckar und des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim

eine flächendeckende Berücksichtigung aller Gemeinden im Verbandsgebiet gefordert.

Neben den Städten Mannheim, Heidelberg und Schwetzingen sind folgende Kommunen Mit-

glieder des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim:

Heddesheim, Ladenburg, Edingen-Neckarhausen, Ilvesheim (Lage im Mittelbereich Mann-

heim)

Brühl, Ketsch, Oftersheim, Plankstadt (Lage im Mittelbereich Schwetzingen)

Hirschberg an der Bergstraße (Lage im Mittelbereich Weinheim)

Schriesheim, Dossenheim, Leimen, Sandhausen, Nußloch, Eppelheim (Lage im Mittelbereich

Heidelberg)

Die projektrelevante Angebotssituation in den Kommunen des Nachbarschaftsverbandes Hei-

delberg/Mannheim ist nachfolgend dargelegt. In einigen der untersuchten Kommunen ist kein

relevantes Angebot vorhanden.9

9 Bei der Zuordnung der Betriebe nach Standortlagen (ZVB, sonstige Lagen) erfolgte eine Orientierung an der Grund-

lagenuntersuchung „Versorgung der Bevölkerung mit Leistungen des Einzelhandels“ vom Büro Acocella aus dem Jahr

1999.

Stadt Mannheim


Seite 45

Heddesheim






Tab. 17 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Heddesheim

Projektrelevante Daten Ortskern Sonstige



Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 0 0 0

Baumarkt/Bäder/Baustoffe 0 0 0



Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

0 1.350 1.350 1,6 10,5 15 %


GPK/Haushaltswaren,

Kunst/ Wohnaccessoires 60 0 60

Babybedarf 0 0 0


Sortimente 100 0 100 0,3 2,5 12 %

Insgesamt 100 1.350 1.450 1,9 13,0 15 %


In der Gemeinde Heddesheim ist als wesentlicher Anbieter der ZG Raiffeisenmarkt (Gartencen-

terbedarf) außerhalb des Ortskerns anzuführen. Im Ortskern ist nur ein rudimentäres Angebot

(Fa. Speicher und Scheune) vorhanden.

Stadt Mannheim


Seite 46

Ladenburg






Tab. 18 Projektrelevante Daten für die Stadt Ladenburg

Projektrelevante Daten Innenstadt Sonstige



Ums. in

Mio. €

KK in




Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 100 0 100


Summe nicht


te

220 105 325 0,7 11,1 6%


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 425 0 425 1,1 2,6 42 %

Insgesamt 645 105 750 1,8 13,7 13 %


In der Stadt Ladenburg sind in der Innenstadt einige Fachgeschäfte mit projektrelevanten Sor-

timenten ansässig (z.B. Akzente für ein schönes Zuhause, Orientteppichgalerie). Bei den nicht

zentrenrelevanten Sortimenten ist nur ein sehr geringes Angebot bzw. eine sehr geringe Han-

delszentralität vorhanden.

Stadt Mannheim


Seite 47

Edingen-Neckarhausen






Tab. 19 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Edingen-Neckarhausen




Ums. in

Mio. €

KK in




Gartencenter 0 0 0




Summe nicht


te

0 950 950 2,1 12,5 17 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 0 300 300 0,6 3,0 20 %

Insgesamt 0 1.250 1.250 2,7 15,5 18 %


In der Gemeinde Edingen-Neckarhausen sind an der Rosenstraße u.a. ein Küchenstudio und

ein Fachanbieter für Farben/Lacke/Tapeten außerhalb des Ortskerns ansässig. Ferner sind

die Randsortimente im SB-Warenhaus der Fa. real zu beachten. Im Ortskern selbst ist kein

relevantes Angebot vorhanden.

Stadt Mannheim


Seite 48

Ilvesheim


Einwohner: 8.874 EW


Zentralitätskennziffer: k.A.


In der Gemeinde Ilvesheim konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden.

Brühl






Tab. 20 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Brühl




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 0 1.270 1.270






Summe nicht


te

50 1.340 1.390 3,0 13,0 23 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 90 330 420 0,9 3,1 29 %

Insgesamt 140 1.670 1.810 3,9 16,1 24 %


Die leicht überdurchschnittliche Handelszentralität der Gemeinde Brühl wird in erster Linie

durch das SB Warenhaus der Fa. real und die umliegenden Fachmärkte bestimmt. Bei den

projektrelevanten Sortimenten ist demgegenüber eine deutlich niedrigere Handelszentralität

vorhanden, wobei hier insbesondere die Wettbewerbslagen in der Stadt Schwetzingen von Be-

deutung sind.

Stadt Mannheim


Seite 49

In der Gemeinde Brühl ist insbesondere auf die beiden Fachmärkte Betten Bach und Küchen

Kobras hinzuweisen, welche sich außerhalb des Ortskerns befinden. Im Ortskern ist das An-

gebot auf kleinere Fachgeschäfte entlang der Mannheimer Straße beschränkt (z.B. Elektro

Münch; Kreativ Bastel und second hand).

Ketsch






Tab. 21 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Ketsch




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 0 3.500 3.500




Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

0 4.500 4.500 8,0 11,8 68 %

Haus und Heimtextilien

500 500

GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 0 1.080 1.080 2,6 2,8 93 %

Insgesamt 0 5.580 5.580 10,6 14,6 73 %


In der Gemeinde Ketsch ist insbesondere auf die Fa. Möbel Keilbach mit ca. 5.000 qm VK

hinzuweisen. Daneben ist der Gartenfachmarkt Hild anzuführen. Beide Anbieter befinden sich

außerhalb des Ortskerns. Im Ortskern selbst konnte kein projektrelevantes Angebot ausge-

macht werden.

Stadt Mannheim


Seite 50

Oftersheim






Tab. 22 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Oftersheim




Ums. in

Mio. €

KK in




Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

0 850 850 1,7 11,8 14 %

Haus und Heimtextilien

0 0

GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 0 150 150 0,4 2,8 14 %

Insgesamt 0 1.000 1.000 2,1 14,6 14 %


In der Gemeinde Oftersheim ist mit dem Küchenstudio Kall an der Nansenstraße lediglich ein

relevanter Anbieter in einer städtebaulich integrierten Lage ansässig, welche allerdings nicht

mehr innerhalb des Ortskerns liegt.

Plankstadt






In der Gemeinde Plankstadt konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden.

Stadt Mannheim


Seite 51

Hirschberg an der Bergstraße


Einwohner: 9.408 EW


Zentralitätskennziffer: k.A.


Tab. 23 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 200 800 1.000


Gartencenter 0 0 0




Summe nicht


te

250 800 1.050 1,2 9,7 12 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 390 0 390 1,1 2,3 48 %

Insgesamt 640 800 1.440 2,3 12,0 19 %


In der Gemeinde Hirschberg an der Bergstraße ist auf die Anbieter Schmidt Gartenmöbel (au-

ßerhalb des Ortskerns) und Raumausstattung Bock, welcher sich im Ortskern (Ortsteil

Leutershausen) befindet, hinzuweisen.

Stadt Mannheim


Seite 52

Schriesheim






Tab. 24 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Schriesheim




Ums. in

Mio. €

KK in








Summe nicht


te

350 2.500 2.850 5,2 14,9 35 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 150 0 150 0,4 3,6 11 %

Insgesamt 500 2.500 3.000 5,6 18,5 30 %


In der Gemeinde Schriesheim wird das Angebot durch den ZG Raiffeisenmarkt sowie durch

Anbieter im Segment Fliesen und Baustoffe geprägt, welche sich außerhalb des Ortskerns be-

finden. Im Ortskern ist u.a. die Fa. Matratzen Concord vorhanden.

Stadt Mannheim


Seite 53

Dossenheim






Tab. 25 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Dossenheim




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 2.400 0 2.400


Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

2.400 0 2.400 3,9 11,6 34 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 600 0 600 1,2 2,8 43 %

Insgesamt 3.000 0 3.000 5,1 14,4 35 %


In der Gemeinde Dossenheim befindet sich mit dem Möbelhaus Kirsch ein Möbelanbieter in-

nerhalb des Ortskerns.

Stadt Mannheim


Seite 54

Leimen






Tab. 26 Projektrelevante Daten für die Stadt Leimen

Projektrelevante Daten Innenstadt Sonstige



Ums. in

Mio. €

KK in




Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

0 1.770 1.770 2,0 22,7 9 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 40 25 65 0,2 5,4 4 %

Insgesamt 40 1.795 1.835 2,2 28,1 8 %


In der Stadt Leimen ist sowohl für den Einzelhandel insgesamt und speziell für die projektre-

levanten Sortimente eine weit unterdurchschnittliche Handelszentralität festzuhalten. Mit einem

Holzfachhandel und einem Bäderspezialist befinden sich größere Anbieter außerhalb der In-

nenstadt.

Stadt Mannheim


Seite 55

Sandhausen






Tab. 27 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Sandhausen




Ums. in

Mio. €

KK in


Möbel/Küchen 570 2.900 3.470


Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

670 3.000 3.670 5,5 13,3 41 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 450 880 1.330 2,5 3,2 78 %

Insgesamt 1.120 3.880 5.000 8,0 16,5 48 %


In der Gemeinde Sandhausen ist u.a. ein Anbieter im Küchenstudio-Segment im Ortskern ver-

treten. Daneben ist mit dem AS-Möbelmarkt ein größerer Anbieter außerhalb des Ortskerns

ansässig, welcher die relativ hohe Handelszentralität bei den projektrelevanten Sortimenten

beeinflusst.

Stadt Mannheim


Seite 56

Nußloch






Tab. 28 Projektrelevante Daten für die Gemeinde Nußloch




Ums. in

Mio. €

KK in




Gartencenter 0 0 0


Bodenbeläge 0 0 0


Summe nicht


te

0 100 100 0,2 9,8 2 %


GPK/Haushaltswaren,


Babybedarf 0 0 0


Sortimente 100 0 100 0,3 2,4 12 %

Insgesamt 100 100 200 0,5 12,2 4 %


In der Gemeinde Nußloch ist sowohl für den Einzelhandel insgesamt als auch speziell für die

projektrelevanten Sortimente eine weit unterdurchschnittliche Handelszentralität festzuhalten.

Das Angebot beschränkt sich auf Kleinbetriebe (u.a. Bastelbedarf) im Ortskern und einen

kleinflächigen Möbelanbieter außerhalb des Ortskerns.

Eppelheim






In der Stadt Eppelheim konnten keine projektrelevanten Anbieter ausgemacht werden.

Stadt Mannheim


Seite 57

Fazit

In den weiteren Mitgliedskommunen des Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim ist

bei den projektrelevanten Sortimenten in der Regel eine geringe Angebotsdichte vorhanden.

Bei einigen Kommunen konnten keine Anbieter festgestellt werden.

Das Angebot in diesen Kommunen ist in der Gesamtheit vorwiegend auf die Nahversorgung

und den mittelfristigen Bedarf ausgerichtet.

Bei den untersuchten Sortimenten Bau- und Gartenmarktbedarf und Einrichtungsbedarf wird

die Einkaufsorientierung der Bevölkerung in den Mitgliedskommunen stark durch die Ange-

botssituation in den Ober- und Mittelzentren der Region geprägt.

Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der projektrelevanten Sortimente nach Standortlagen

liegt der Schwerpunkt eindeutig außerhalb der Innenstädte bzw. Ortskerne.

5.4. Weitere relevante Wettbewerber (nur Einrichtungshäuser)

Als weitere Wettbewerber, welche für die Beurteilung des geplanten Einrichtungshauses der

Fa. Segmüller von Relevanz sind, sind zu benennen (nur Betriebe ab ca. 5.000 qm VK):

- Möbel Ehrmann, Frankenthal

- Möbel Boss, Worms

- Möbel Gradlinger, Worms

- Möbel Peeck, Worms

- Möbel Boss, Speyer

- Möbel Roller, Speyer

- IKEA, Walldorf

- Weckesser, Wiesloch

- Möbel Roller, Sinsheim

- Möbel Jäger, Birkenau

- Möbel Ehrmann, Reilingen

- Möbel Paradies, Bammental

- Möbel Roller, Waghäusel

Auf die regionale Wettbewerbskonstellation beim Betriebstyp „Einrichtungshaus“ wird bei der

Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller in Teil C des Untersuchungs-

berichtes nochmals näher eingegangen.

Stadt Mannheim


Seite 58

Teil B: Markt- und Auswirkungsanalyse für den Bau- und Garten-

markt der Fa. Bauhaus

Stadt Mannheim


Seite 59

1 Marktgebiet und Kaufkraftvolumina

1.1. Marktgebiet Fa. Bauhaus

Zur Ermittlung der Marktgebiete, welche durch die geplanten Einzelhandelsnutzungen zumin-

dest in Teilen erschlossen werden, wurden folgende Kriterien herangezogen:

die regionale und überregionale Wettbewerbssituation

die topographischen Bedingungen (Hinweis auf Rhein als natürliche Barriere)

die administrativen Grenzen

ausgewählte PKW-Fahrtzeitzonen

Angaben zur räumlichen Kundenherkunft der Fa. Bauhaus bei den Bestandsmärkten in

der Metropolregion

Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus ist aufgrund der höheren regionalen Wettbe-

werbsdichte, welche maßgeblich durch weitere Standorte der Fa. Bauhaus in der Metropolre-

gion Rhein-Neckar bestimmt wird, von einer räumlichen Marktausstrahlung auszugehen, welche

in erster Linie die Stadt Mannheim und das nähere Umland umfasst.

Das „Kerneinzugsgebiet“ beinhaltet ca. 200.000 Einwohner und umfasst im Wesentlichen die

nördlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim, die Kommunen im restlichen Mittelbereich von

Mannheim sowie Teile der MB Heidelberg und Weinheim sowie die Stadt Viernheim.

Das „Ferneinzugsgebiet“ mit weiteren ca. 380.000 Einwohnern umfasst im Wesentlichen die

südlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim sowie weitere Teile der angrenzenden Mittelberei-

che Weinheim, Heidelberg und Bergstraße.

Aus den Räumen Schwetzingen, Ludwigshafen und dem Stadtkreis Heidelberg sind nur noch

in sehr geringem Umfang Kundenverflechtungen vorhanden.

Stadt Mannheim


Seite 60

Abb. 13 Abgrenzung des Marktgebietes des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus (schematische

Darstellung) inkl. der prägenden Anbieter


CC-BY-SA (http://creativecommons.org/licenses/by-sa/2.0/); Bearbeitung: CIMA 2016; Hinweis: der Horn-

bach-Markt am Standort MA-Käfertal wurde 2016 geschlossen

Zone I

Zone II

Projektstandort

Stadt Mannheim


Seite 61

In der nachfolgenden Tabelle sind die Bevölkerungspotentiale für die landesplanerisch defi-

nierten Mittelbereiche ausgewiesen, welche zumindest in Teilen durch den geplanten Bau- und

Gartenmarkt in der Stadt Mannheim tangiert werden.

Wie bereits dargestellt, sind aus den Räumen Schwetzingen, Ludwigshafen und Heidelberg nur

noch in einem sehr geringen Umfang Kundenverflechtungen vorhanden. Dies wird bei der

Umsatzprognose für das Vorhaben und den Marktabschöpfungsquoten in den entsprechenden

Mittelbereichen berücksichtigt.

Tab. 29 Bevölkerungspotential nach Mittelbereichen (Fa. Bauhaus)

Marktzone Mittelbereich Bevölkerungspotential

Zone Ia Stadt Mannheim 296.690

Zone Ib restl. MB Mannheim* 45.335

Zone Ia + Ib MB Mannheim gesamt 342.025

MB Schwetzingen 109.481

MB Weinheim 71.002

MB Heidelberg 280.592

MB Ludwigshafen 254.783

MB Bergstraße 262.322

Zone II angrenzende MBs insgesamt 978.180

Zone I + II 1.320.205

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Basis: Zensus 2011, Stand 31.12..2014

*zum restlichen MB Mannheim gehören die Städte/Kommunen Edingen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim

1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials

Für die Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt und Einrichtungshaus erfolgt eine ge-

trennte Ausweisung, wobei einige Sortimente (z.B. Leuchten, Haus- und Heimtextilien) sowohl

beim Bau- und Gartenmarkt wie auch beim Einrichtungshaus angeboten werden. Hierbei ist zu

beachten, dass in Abhängigkeit vom Betriebstyp die Sortimente deutlich unterschiedlich ver-

treten sind.

Die bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben für den Einzelhandel insgesamt

belief sich im Jahr 2014/2015 auf ca. 5.668,- €.

Auf Basis der nach Hauptwarengruppen zusammengefassten Einzelsortimente sind die projekt-

relevanten Kaufkraftvolumina für den Bau- und Gartenmarkt in den nachfolgenden Tabellen

differenziert ausgewiesen.

Stadt Mannheim


Seite 62

Für den Bau- und Gartenmarkt beträgt die Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für alle relevanten

Sortimente ca. 771,- €.

Hiervon entfallen ca. 487,- € auf die baumarktrelevanten Sortimente (inkl. Baustoffe), ca. 90,-

€ auf gartenmarktrelevante Sortimente und ca. 194,- € auf die zentrenrelevanten Randsorti-

mente.

Tab. 30 Pro-Kopf-Ausgaben projektrelevante Sortimente der Fa. Bauhaus

Sortimente/ Hauptwarengruppen Pro-Kopf-Ausgaben

in €

Eisenwaren/Baumarktartikel 244,-

Farben/Lacke/Tapeten; Bodenbeläge/Teppiche 59,-

Bad und Sanitär 69,-

Baustoffe 60,-

Lampen und Leuchten 25,-

Sonst. Sortimente (nicht zentrenrelevant) 30,-

Baumarkt 487,-

Gartenmarktartikel 90,-

Gartenmarkt 90,-

Kernsortimente nicht zentrenrelevant insgesamt 577,-

Haus- und Heimtextilien 82,-

Haushaltswaren/GPK/Kunst/Wohnaccessoirs 102,-

Sonst. Sortimente (zentrenrelevant) 10,-

Randsortimente zentrenrelevant insgesamt 194,-

relevante Sortimente insgesamt 771,-

Quelle: Zusammenstellung CIMA; die Ermittlung der sortimentsbezogenen Pro-Kopf-Ausgaben erfolgte auf Basis der

EHI-Handelsdaten, Markt- und Strukturdaten der BBE Handelsberatung und weiterer Quellen

Die angesetzten Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten/Warengruppen wurden mit den ent-

sprechenden regionalen Kaufkraftkoeffizienten innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes ge-

wichtet. In den nachfolgenden Tabellen sind die sortimentsbezogenen Kaufkraftvolumina für

die einzelnen Mittelbereiche detailliert ausgewiesen.

Stadt Mannheim


Seite 63

Tab. 31 Kaufkraftpotential Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus nach Mittelbereichen in Mio. €

Zonen

Mittelbereich

Baumarkt

Kernsortiment

Gartencenter

Kernsortiment

Bau- und Gar-

tenmarkt nicht

zentrenrelevant

insges.

Haus- und

Heimtex HHW/GPK/Kunst Fahrradzubehör

Randsortimente

zentrenrelevant

insges.

Summe

Zone Ia Stadt Mannheim 146,2 27,0 173,2 24,6 30,6 3,0 58,2 231,5

Zone Ib restl. MB Mannheim 22,3 4,1 26,5 3,8 4,7 0,5 8,9 35,4

Zone I

gesamt

MB Mannheim

gesamt 168,6 31,2 199,7 28,4 35,3 3,5 67,1 266,9

MB Schwetzingen 55,9 10,3 66,2 9,4 11,7 1,1 22,3 88,5

MB Weinheim 37,8 7,0 44,7 6,4 7,9 0,8 15,0 59,8

MB Heidelberg 140,1 25,9 165,9 23,6 29,3 2,9 55,8 221,7

MB Ludwigshafen 125,7 23,2 148,9 21,2 26,3 2,6 50,1 199,0

MB Bergstraße 132,9 24,6 157,5 22,4 27,8 2,7 52,9 210,3

Zone II

gesamt

angrenzende MBs

insgesamt 492,4 91,0 583,2 92,0 103,0 10,1 196,1 779,3

Zone I-II insgesamt 660,9 122,1 782,9 120,4 138,3 13,6 263,2 1.046,2

Quelle: CIMA-Berechnungen auf Basis lokaler Kaufkraftkoeffizienten, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Stadt Mannheim


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1.3. Umsatzprognose Bau- und Gartenmarkt

Die Umsatzerwartung der Einzelhandelsnutzungen wird durch Zugrundelegung von realisierba-

ren Marktabschöpfungsquoten innerhalb des Marktgebiets ermittelt, welche sich an den spezi-

fischen Marktgegebenheiten (u.a. Größe des Einzugsgebietes, Wettbewerbssituation im Einzugs-

gebiet) orientiert.

Auf Basis des Marktanteilkonzeptes, bei dem neben den Standortbedingungen des Planstand-

ortes und den Fahrtzeitdistanzen zum Planstandort auch die Attraktivität der Wettbewerbs-

standorte einfließt, werden nachfolgend die zu erwartenden Marktabschöpfungsquoten (Markt-

anteile) innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes ermittelt. Das Marktanteilkonzept beschreibt

somit, in welchem Ausmaß ein Einzelhandelsvorhaben das sortimentsbezogene Kaufkraftvolu-

men in den einzelnen Marktgebietszonen an sich binden kann.

Zur Gewährleistung einer „Lesbarkeit“ der Auswirkungsanalyse erfolgte bei der Ermittlung der

Marktabschöpfungsquoten eine Zusammenfassung nach Hauptwarengruppen.

Für den Bau- und Gartenmarkt können, differenziert nach Hauptsortimenten, folgende Markt-

anteile in den Mittelbereichen, welche durch den geplanten Bau- und Gartenmarkt tangiert

werden, angenommen werden.

Tab. 32 Marktanteile für die baumarktrelevanten Sortimente (inkl. Baustoffe)

Baumarkt (inkl. Baustoff Drive-In und nicht zentrenrelevante Randsortimente)

Kaufkraft in Mio. € Marktanteil Umsatz in Mio. €

Zone Ia Stadt Mannheim 146,2 7,5% 11,0

Zone Ib restl. MB MA 22,3 5,0% 1,1

Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 168,5 7,2% 12,1

MB Schwetzingen 55,9 0,5% 0,3

MB Weinheim 37,8 2,5% 0,9

MB Heidelberg 140,1 0,5% 0,7

MB Ludwigshafen 125,7 0,2% 0,3

MB Bergstraße 132,9 2,5% 3,3

Zone II angrenzende MBs ins. 492,4 1,1% 5,5

Zone I-II 660,9 2,7% 17,6

Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Stadt Mannheim


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Tab. 33 Marktanteile für die gartenmarktrelevanten Sortimente

Gartenmarkt











Zone I-II 122,1 4,5% 5,5


Tab. 34 Marktanteile für die zentrenrelevanten Randsortimente des Bau- und Gartenmarktes

Randsortimente zentrenrelevant (zusammengefasst)











Zone I-II 263,2 0,8% 2,1


Für den Mittelbereich Mannheim insgesamt liegen die Marktabschöpfungsquoten bei ca. 7,2 %

bei den baumarktrelevanten Sortimenten, bei ca. 12,2 % bei den gartenmarktrelevanten Sor-

timenten und bei ca. 2,4 % bei den zentrenrelevanten Randsortimenten.

Innerhalb des Mittelbereiches Mannheim ist für die nördlichen Stadtbezirke der Stadt Mann-

heim sowie für die Kommunen Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim noch eine hohe Markt-

durchdringung vorhanden. Für die südlichen Stadtbezirke der Stadt Mannheim sowie für die

Gemeinde Edingen-Neckarhausen ist dagegen bereits eine deutlich geringere Marktdurchdrin-

gung vorhanden.

Aufgrund der speziellen Standortlage im Mannheimer Norden ist für den Bau- und Garten-

markt noch eine räumliche Ausstrahlung in den MB Bergstraße (Hessen) und den MB Wein-

heim vorhanden. In die Mittelbereiche Heidelberg, Ludwigshafen und Schwetzingen ist dagegen

von einer sehr geringen Marktaustrahlung auszugehen.

Stadt Mannheim


Seite 66

In der Gesamtheit ist die regionale Marktausstrahlung in die angrenzenden Mittelbereiche bei

Berücksichtigung der Wettbewerbssituation in den umliegenden Mittel- und Oberzentren als

gering einzustufen.

Abb. 14 Intensität der Marktdurchdringung im angegrenzten Marktgebiet des Bau- und Gartenmarktes der

Fa. Bauhaus (schematische Darstellung)



Zone I

Zone II

Projektstandort

Stadt Mannheim


Seite 67

In der Summe beläuft sich der Prognoseumsatz für alle projektrelevanten Sortimente des ge-

planten Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus auf ca. 25,2 Mio. €.

Hinsichtlich der räumlichen Kundenherkunft entfallen vom Prognoseumsatz in Höhe von

ca. 25,2 Mio. €

ca. 17,5 Mio. € bzw. 69-70 % auf Kunden aus dem Mittelbereich Mannheim

ca. 7,7 Mio. € bzw. 30-31 % auf Kunden aus den angrenzenden Mittelbereichen.

Tab. 35 Umsatzanteile nach Mittelbereichen für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus

Umsatzanteile nach Mittelbereichen

absolut in Mio. € in %

Zone Ia Stadt Mannheim 15,9 63,1%

Zone Ib restl. MB MA 1,6 6,3%

Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 17,5 69,4%

MB Schwetzingen 0,5 2,0%

MB Weinheim 1,2 4,8%

MB Heidelberg 1,0 4,0%

MB Ludwigshafen 0,5 2,0%

MB Bergstraße 4,5 17,8%

Zone II angrenzende MBs ins. 7,7 30,6%

Zone I-II 25,2 100,0%


1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen

Die durch das Marktanteilskonzept ermittelten Umsatzerwartungen werden nachfolgend mit

branchenüblichen Flächenleistungen gegenübergestellt.

Mit diesem Ansatz erfolgt zum einen eine Plausibilitätsprüfung der „Realitätsnähe“ der Um-

satzprognose. Zum anderen erfolgt eine Einordnung, inwieweit die Umsatzprognosewerte dem

Anspruch einer „worst case“ Betrachtung gerecht werden.

Für den Bau- und Gartenmarkt sind in der nachfolgenden Tabelle die branchenüblichen Flä-

chenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt.

Bei diesem Ansatz kann eine Umsatzleistung von ca. 25,1 Mio. € p.a. angesetzt werden. Dies

entspricht einer Flächenleistung von 1.400,- bis 1.500,- € pro qm VK für den Bau- und Gar-

tenmarkt (inkl. Freiflächen, Kassenzone usw.) insgesamt.

In der Differenzierung nach Sortimentsgruppen entfallen

17,7 Mio. € auf den Baumarktbereich (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente)

5,4 Mio. € auf den Gartenmarktbereich

2,0 Mio. € auf die zentrenrelevanten Randsortimente.

Stadt Mannheim


Seite 68

Bei den angesetzten Flächenleistungen ist zu berücksichtigen, dass insbesondere die Segmen-

te Baustoffe und Gartenbedarf durch einen hohen Anteil an Freiflächen bzw. „Kalthallenflä-

chen“ gekennzeichnet sind, welche durch eine niedrige Flächenleistung gekennzeichnet sind.

Der Umsatz (Ansatz Flächenleistung) entspricht damit in etwa dem Umsatz, welcher über das

Marktanteilskonzept ermittelt wurde. Da am gegenwärtigen Standort der Fa. Bauhaus an der

Spreewaldallee grundsätzlich wieder ein „neuer“ Anbieter im Bau- und Gartenmarktsegment

möglich wäre, welcher Einfluss auf die Umsatzerwartung des verlagerten Bauhaus-Marktes am

Planstandort hätte, wird durch die angesetzten Flächenleistungen bereits der „worst case“ Fall

abgedeckt.

Tab. 36 Flächenleistung Bau- und Gartenmarkt nach Hauptsortimenten

Hauptsortimente Verkaufsfläche

in qm

Umsatz pro qm VK in

€ Umsatz in Mio. €

Baumarktartikel/

Eisenwaren 2.843 2.000 5,69

Farben, Lacke, Tapeten, Bo-

denbeläge/ Teppiche 1.152 2.000 2,30

Bad und Sanitär 1.796 1.500 2,69

Baustoffe 4.947 1.000 4,95

Randsortimente: Möbel, Kfz-

Zubehör 528 1.500 0,79

Leuchten 510 2.500 1,28

Summe Baumarkt 11.776 1.500 17,70

Gartenmarktartikel 4.470 1.200 5,36

Summe Gartenmarkt 4.470 1.200 5,36

Haus- und Heimtextilien 306 2.500 0,77

Haushaltswaren/ GPK/

Kunstgegenstände 442 2.500 1,11

Fahrradzubehör 51 2.500 0,13


zentrenrelevant 799 2.500 2,00

Summe ohne DL etc. 17.045 1.470 25,06

DL, Gastronomie etc. 1.124 0 0,00

Summe inkl. DL etc. 18.169 1.379 25,06

Quelle: CIMA-Zusammenstellung auf Basis von Markt- und Strukturdaten nach Betriebstypen im Einzel-

handel; BBE Handelsberatung sowie weiterer Datengrundlagen

Stadt Mannheim


Seite 69

2 Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswir-

kungen des Bau- und Gartenmarktes der Fa. Bauhaus

Unter Zugrundelegung der dargestellten Daten zur relevanten Angebots- und Nachfragesituati-

on im Oberzentrum Mannheim sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden die städte-

baulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Bau- und Gartenmarktes am

Standort „Benjamin-Franklin-Village“ auf Basis der relevanten raumordnerischen Prüfkriterien

analysiert.

2.1. Kongruenzgebot

Nach Plansatz 3.3.7.1 des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche

der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtli-

chen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im

Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich be-

einträchtigt werden.

Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des

Umsatzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt

werden (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

Der zentralörtliche Verflechtungsbereich des Oberzentrums Mannheim beschränkt sich aller-

dings nicht auf den Mittelbereich Mannheim. Oberzentren sollen nach Plansatz 2.5.8 LEP Ba-

den-Württemberg als Standorte großstädtischer Prägung die Versorgung eines Verflechtungs-

bereiches mit mehreren 100.000 Einwohnen (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten

und spezialisierten Einrichtungen gewährleisten.

Innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar sind die Stadt Mannheim als Doppelzentrum mit

der Stadt Ludwigshafen und die Stadt Heidelberg als Oberzentren ausgewiesen. Weiter sind

nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-

Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen zu berücksichtigen.

Eine Abgrenzung des oberzentralen Verflechtungsbereiches wird im LEP bzw. im Regionalplan

nicht explizit vorgenommen. In der Regel wird davon ausgegangen, dass sich der oberzentrale

Verflechtungsraum des Oberzentrums auf die gesamte Region erstreckt.

In der Metropolregion Rhein-Neckar ist mit den drei Oberzentren Mannheim, Ludwigshafen

und Heidelberg eine strukturelle Besonderheit vorhanden, wobei das Städtepaar Mann-

heim/Ludwigshafen die Funktion eines Doppel-Oberzentrums besitzt.

Stadt Mannheim


Seite 70

Für das Doppel-Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen können unter raumstrukturellen und

funktionalen Aspekten die Mittelbereiche Mannheim und Ludwigshafen sowie die angrenzenden

Mittelbereiche Weinheim, Schwetzingen, Bergstraße und Frankenthal dem „oberzentralen Ver-

flechtungsbereich“ zugeordnet werden.

Für die Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Region kann ein eigenständiger

„oberzentraler Verflechtungsbereich“ unterstellt werden, welcher sich im Wesentlichen auf den

Mittelbereich Heidelberg erstreckt.

Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus stammen bei einem Prognoseumsatz von

insgesamt ca. 25,2 Mio. €

ca. 17,5 Mio. € aus dem Mittelbereich Mannheim

ca. 6,7 Mio. € aus den Mittelbereichen Schwetzingen, Weinheim, Ludwigshafen und Berg-

straße (weiterer oberzentraler Verflechtungsbereich Mannheim/Ludwigshafen)

ca. 1,0 Mio. € aus dem Mittelbereich Heidelberg.

Der Umsatzanteil durch Kunden aus dem oberzentralen Verflechtungsbereich des Doppel-

Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen beläuft sich auf ca. 24,2 Mio. € bzw. ca. 96 % vom

Gesamtumsatz.

Der Umsatzschwerpunkt liegt eindeutig beim oberzentralen Verflechtungsgebiet des Doppel-

Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes bzw. eine Be-

einträchtigung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Heidelberg als drittes Ober-

zentrum in der Metropolregion ist nicht nachweisbar.

Stadt Mannheim


Seite 71

2.2. Beeinträchtigungsverbot

Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zent-

ralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beein-

trächtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortkommune

oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in

der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen

Umsatzverluste bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 %

und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifischen

Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

2.2.1. Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim

Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten

Bestandsbetrieben in der Stadt Mannheim, sind folgende Komponenten von Bedeutung:

Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung in der Stadt bzw. im

Mittelbereich Mannheim erzielt wird.

Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden

Mittelbereichen erzielt wird.

Für den projektrelevanten Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sind diese Um-

satzkomponenten als „wettbewerbsneutral“ einzustufen. Die Differenz zwischen diesen Umsatz-

komponenten mit dem Prognoseumsatz stellt letztendlich den Umsatzanteil dar, welcher für

den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Mannheim umverteilungsrelevant ist.

Bei Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach

Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Mannheim gegenüber bestehenden Anbietern in

der Innenstadt bzw. den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB)

Umsatzverlagerungen gegenüber bestehenden Anbietern außerhalb der Innenstadt bzw. der

zentralen Versorgungsbereiche von Mannheim (v.a. GE-Gebiete bzw. SO-Gebiete).

Die Handelszentralität im Bau- und Gartenmarktbereich wurde im Zentrenkonzept der Stadt

Mannheim als unterdurchschnittlich und damit ausbaufähig benannt. Da der gegenwärtige

Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee als nicht optimal eingestuft werden kann, ist

am neuen Standort bei einem entsprechend attraktiven Marktauftritt auch von einer leichten

Erhöhung der Kaufkraftbindung bzw. der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu rechnen.

Stadt Mannheim


Seite 72

Da am Standort der Fa. Bauhaus an der Spreewaldallee grundsätzlich wieder ein „neuer“ An-

bieter im Bau- und Gartenmarktsegment möglich wäre, wird der Bestandsumsatz nicht in Ab-

zug gebracht und somit der „worst case“ Fall berücksichtigt.

In der Stadt Mannheim selbst können die nachfolgend dargestellten Umsatzeffekte angenom-

men werden, wobei die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem gegenwärtigen Bestand

(inkl. Bauhaus in der Spreewaldallee) rechnerisch ermittelt wurden. Bei den Berechnungen

wurde der Prognoseumsatz um die Marginalsortimente wie Fahrradzubehör bereinigt.

Tab. 37 Umsatzeffekte durch den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus in der Stadt Mannheim

Sortimente Prognose

umsatz

in Mio. €

Umsatzanteil

durch Erhö-

hung Kauf-

kraftzufluss in

Mio. €

Umsatzanteil

Umverteilung

gegenüber Be-

stand in Mio. €

Ist-Umsatz

Bestand Ge-

samtstadt MA

in Mio. €

Umverteilungs-

quote gegenüber

Bestand MA

in %

Baumarkt/

Baustoffe 13,3 3,5 9,8 91,7 10,7%

Farben Teppiche 2,3 0,3 2,0 27,2 7,5%

Leuchten 1,3 0,2 1,1 17,1 6,3%

Gartenmarkt 5,4 1,5 3,9 23,5 16,7%

Summe nicht

zentrenrel. Sortimente 22,3 5,5 16,8 159,4 10,6%

Haus- und Heimtexti-

lien 0,8 0,1 0,7 23,8 2,9%

GPK; HHW; Kunst, etc. 1,1 0,2 0,9 56,6 1,6%

Summe zentrenrel.

Sortimente 1,9 0,3 1,6 80,3 2,0%

Summe 24,2 5,8 18,4 239,7 7,7%

Marginalsortimente 0,9 * * * *

Umsatz gesamt 25,1 * * * *


Bei den bau- und gartenmarktrelevanten Sortimenten (inkl. Baustoffe, Farben, Teppiche, Bo-

denbeläge, Lampen/Leuchten, Gartenbedarf) werden ca. 5,5 Mio. € durch eine verstärkte

Kaufkraftbindung in der Stadt Mannheim generiert und ca. 16,8 Mio. € gegenüber den Be-

standsbetrieben in Mannheim umverteilt. Bei einem Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim von

ca. 159,4 Mio. € ist für das Kernsortiment des Bau- und Gartenmarktes (nicht

zentrenrelevante Sortimente) eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 10,6 % innerhalb

der Gesamtstadt Mannheim anzunehmen.

Die Umverteilungsquote liegt unterhalb des Schwellenwertes von 20 %, der im Einzelhandels-

erlass bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten als „kritischer Wert“ genannt wird.

Stadt Mannheim


Seite 73

Hinsichtlich der räumlichen Verteilung entfallen vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 159,4

Mio. € auf

die Innenstadt Mannheim ca. 10,0 Mio. €

die stadtteilbezogenen ZVBs ca. 2,5 Mio. €

die sonstigen Standortlagen ca. 146,9 Mio. €.

Der Umsatzanteil, der auf Standorte außerhalb der Innenstadt bzw. der stadtteilbezogenen

ZVBs entfällt, liegt bei 92-93 %. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem relevanten Bestand

in der Innenstadt von Mannheim sowie in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen halten

sich aufgrund der bestehenden räumlichen Verteilung der Angebotssituation in einem sehr

überschaubaren Rahmen.

In der Innenstadt von Mannheim ist auf den Standort der Fa. Bauhaus hinzuweisen, welcher

allerdings hinsichtlich der Angebotsstruktur (keine Garten- und Baustoffabteilung) nur sehr be-

dingt mit dem Planstandort vergleichbar ist. Die Umverteilungsquote gegenüber dem Bestand

in der Mannheimer Innenstadt wird nach Einschätzung der CIMA deutlich unter 10 % liegen.

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten (Haus- und Heimtextilien, GPK/Haushaltswaren/Kunst

etc.), welche innerhalb des geplanten Bau- und Gartenmarktes auf max. 800 qm VK begrenzt

sind, beläuft sich der Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim auf ca. 80,3 Mio. €. Bei einem

umverteilungsrelevanten Umsatz vom ca. 1,6 Mio. € ist für die zentrenrelevanten Sortimente

eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 2,0 % innerhalb der Gesamtstadt Mannheim

anzunehmen.

Hinsichtlich der räumlichen Verteilung entfallen vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 80,3

Mio. € auf





ZVBs entfällt, liegt bei 60 %, wobei hier auch die Sortimente in den großen Möbelhäusern

(z.B. IKEA, XXXL Mann) von Bedeutung sind.

Die „Betroffenheit“ der Mannheimer Innenstadt (ZVB) ist als sehr selektiv einzustufen. Neben

den Randsortimenten des Innenstadtstandortes der Fa. Bauhaus sind mit den Fachabteilungen

der innerstädtischen Warenhäuser gewisse Sortimentsüberschneidungen vorhanden. Die Umver-

teilungsquote gegenüber dem Bestand in der Mannheimer Innenstadt wird aufgrund der un-

Stadt Mannheim


Seite 74

terschiedlichen Kundenzielgruppenansprache nach Einschätzung der CIMA deutlich unter 2 %

liegen.

Fazit

Auch wenn bei einigen Sortimenten (z.B. gartenmarktspezifische Sortimente) relativ hohe Um-

verteilungsquoten ermittelt wurden, ist für den geplanten Bau- und Gartenmarkt insgesamt

keine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes, bezogen auf die Stadt Mannheim selbst, vor-

handen.

2.2.2. Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten

Der Umsatzanteil, welcher durch eine Umverteilung gegenüber dem Bestand im Oberzentrum

Mannheim generiert wird, ist für die umliegenden zentralen Orte und Kommunen als „wettbe-

werbsneutral“ einzustufen. Demgegenüber ist der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärk-

ten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim erzielt wird, gegenüber den umliegenden Kommu-

nen als umverteilungsrelevant einzustufen.

Die möglichen Auswirkungen auf die umliegenden Kommunen und insbesondere auf die um-

liegenden zentralen Orte werden nachfolgend dargelegt.

Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise sind folgende Anmerkungen zu treffen:

Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus dem Umland in das Oberzentrum Mannheim wird bei

Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft anteilig auf die umliegenden Mittelberei-

che umgelegt.

Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen wird vollständig als

Umverteilungsumsatz gegenüber den entsprechenden Ober- bzw. Mittelzentren in Ansatz

gebracht. Somit wird der „worst case“ hinsichtlich der „Betroffenheit“ der umliegenden

Zentralen Orte abgebildet.

Eine Besonderheit stellt der Mittelbereich Bergstraße (Hessen) dar, welcher mehrere Mittel-

zentren (Viernheim, Heppenheim, Bensheim, Lampertheim, Lorsch, Bürstadt) beinhaltet. Die

verstärkten Kaufkraftzuflüsse aus dem MB Bergstraße werden für den Bau- und Garten-

markt vorrangig gegenüber dem angrenzenden Mittelzentrum Viernheim wirksam.

Für den Bau- und Gartenmarkt kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss aus den umliegenden

Mittelbereichen in Höhe von ca. 5,8 Mio. € angenommen werden. Davon entfallen ca.

5,5 Mio. € auf die nicht zentrenrelevanten Sortimente und ca. 0,3 Mio. € auf die

zentrenrelevanten Sortimente.

Stadt Mannheim


Seite 75

Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die

rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten für das Kern-

sortiment des Bau- und Gartenmarktes (nicht zentrenrelevante Sortimente) wie folgt:

Tab. 38 Umverteilung Bau- und Gartenmarkt (nicht zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umlie-

genden zentralen Orten

Daten

Gebiet

Verstärkter Kaufkraftzu-

fluss aus MB an Plan-

standort in Mannheim in

Mio. €

Ist-Umsatz im

MZ bzw. OZ in

Mio. €

Umverteilungs-

quote in %

Mittelzentrum Schwetzingen 0,35 33,0 1,1 %

Mittelzentrum Weinheim 0,95 55,0 1,7 %

Oberzentrum Heidelberg 0,80 95,0 0,8 %

Oberzentrum Ludwigshafen 0,40 110,0 0,4 %

Mittelzentren Viernheim 1,50 25,0 6,0 %

Restl. MB Bergstraße 1,50 ** **

Summe 5,50 ** **

Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.T. Umsatzschätzungen; ** Ausweis nicht

sinnvoll

Die höchste Betroffenheit ist aufgrund der unmittelbaren Nachbarschaftslage für das Mittel-

zentrum Viernheim mit einer Umverteilungsquote von 6,0 % vorhanden, wobei dies in erster

Linie den Standort der Fa. Bauhaus betrifft.

Für die weiteren Ober- und Mittelzentren ist nur eine geringe Betroffenheit vorhanden. Die

„höchste“ Umverteilungsquote ist mit 1,7 % für das Mittelzentrum Weinheim vorhanden, wel-

che allerdings noch weit unter dem relevanten Schwellenwert von 20 % bei den nicht

zentrenrelevanten Sortimenten liegt.

Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten können ca. 0,3 Mio. € als umverteilungsrelevanter

Umsatz gegenüber den umliegenden zentralen Orten angenommen werden. Bei Berücksichti-

gung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die rechnerischen

Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten wie folgt:

Stadt Mannheim


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Tab. 39 Umverteilung Bau- und Gartenmarkt (zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden

Zentralen Orten

Daten

Gebiet

Verstärkter Kauf-

kraftzufluss aus MB

an Planstandort in

Mannheim in Mio. €

Ist-Umsatz im MZ

bzw. OZ in Mio. €

Umverteilungs-

quote in %





Mittelzentrum Viernheim 0,08 15,9 0,5 %

Restl. MB Bergstraße 0,07 ** **

Summe 0,30 ** **


sinnvoll

Umverteilungseffekte nach Standortlagen

In Teil A (Kapitel 5) erfolgte eine detaillierte Darstellung der gegenwärtigen projektrelevanten

Angebotssituation in den umliegenden zentralen Orten sowie in den Mitgliedskommunen des

Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim. Bei den projektrelevanten Sortimenten für den

Bau- und Gartenmarkt liegt der Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt eindeutig auf

Standortlagen außerhalb der Innenstädte/Stadtteilzentren/Ortskerne. Die Umsatzumvertei-

lungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten können, differenziert nach Standort-

lagen, wie folgt eingeschätzt werden:

Für das Mittelzentrum Weinheim werden die Umsatzeffekte vorrangig die Standortlage Hela

und Teppich Kibek im westlichen Stadtgebiet sowie abgeschwächt das Fachmarktzentrum am

Güterbahnhof (u.a. Obi) betreffen.

Für das Mittelzentrum Viernheim werden die Umsatzeffekte vorrangig für den Standort Bau-

haus im Umfeld des Rhein-Neckar-Zentrums wirksam. Für die weiteren Mittelzentren im MB

Bergstraße (Heppenheim mit Standort Bauhaus; Bensheim mit Standort Obi und Gartencenter

Dehner sowie Lampertheim, Lorsch und Bürstadt ohne vergleichbaren Betriebstyp Bau- und

Gartenmarkt) ist in der Gesamtheit nur von geringen Auswirkungen auszugehen. Betriebsfor-

men wie das Edinger Warenhaus an der Chemiestraße als Fachmarkt für Haus, Garten und

Freizeit in der Stadt Lampertheim sind hinsichtlich der Kundenausrichtung nur sehr bedingt

mit dem Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus vergleichbar.

In den Oberzentren Heidelberg (Hinweis auf neuen Bauhausstandort an der Eppelheimer

Landstraße) und Oberzentrum Ludwigshafen (Fachmarktagglomerationen in Oggersheim und

Friesenheim mit Bauhaus, Dehner, Hornbach, Kibek, Obi u.a.) und im Mittelzentrum Schwetzin-

gen (Standort Hornbach und toom) sind nur marginale Auswirkungen zu erwarten. In den wei-

Stadt Mannheim


Seite 77

teren Mitgliedskommunen im Nachbarschaftsverband Heidelberg-Mannheim ist der Betriebstyp

Bau- und Gartenmarkt in vergleichbarer Form nicht ansässig.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Umsatzumverteilungseffekte gegenüber dem Bestand in

der Stadt Mannheim selbst und gegenüber den umliegenden zentralen Orten nochmals nach-

richtlich dargestellt.

Tab. 40 Umverteilungseffekte durch den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus nach Standortlagen

und Zentrenrelevanz der Sortimente

Sortiment

Lage

nicht zentrenrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente

in Mio. € in % in Mio. € in %

Mannheim 16,8 10,6% 1,6 2,0%

Innenstadt 0,3 1,8% 0,1 1,0%

Stadtteilzentren n. n. n. n. n. n. n. n.

sonstige Lagen 16,5 11,2% 1,5 3,1%

Weinheim 0,95 1,7% 0,06 0,4%

Innenstadt n. n. n. n. n. n. n. n.

sonstige Lagen 0,95 1,7% 0,06 0,4%

Schwetzingen 0,35 1,1% 0,02 0,1%


sonstige Lagen 0,35 1,1% 0,02 0,1%

Heidelberg 0,8 0,8% 0,05 0,2%


sonstige Lagen 0,8 0,8% 0,05 0,2%

Ludwigshafen 0,4 0,4% 0,02 0,1%


sonstige Lagen 0,4 0,4% 0,02 0,1%

Viernheim 1,5 6,0% 0,06 0,8%


sonstige Lagen 1,5 6,0% 0,06 0,8%

sonstige MZ Bergstraße 1,5 6,0% 0,06 0,8%


sonstige Lagen 1,5 6,0% 0,06 0,8%

Umverteilung insgesamt

gegenüber Bestand MA 16,8

1,6

gegenüber Bestand Zent-

rale Orte Umland 5,5

0,3

Summe 22,3

1,9

Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; n. n. (nicht nachweisbar)

Stadt Mannheim


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Fazit

Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in

den umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren bewegen sich auf einem sehr niedrigen Niveau.

Negative Auswirkungen auf die zentralörtliche Versorgungsfunktion der umliegenden Städte

können ausgeschlossen werden.

Bei allen umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren liegt der Verkaufsflächen- und Umsatzschwer-

punkt bei den projektrelevanten Sortimenten eindeutig außerhalb der Innenstädte (ZVBs). Ne-

gative Auswirkungen auf die zentralen Versorgungskerne (Innenstädte) der umliegenden Städte

können ausgeschlossen werden.

2.3. Städtebauliches Integrationsgebot


der wesentlichen Konversionsflächen im Gesamtstadtgebiet von Mannheim dar.

Das Gesamtvorhaben kann als regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft wer-

den und entspricht der oberzentralen Funktion, welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmet-

ropole innerhalb der Region Rhein-Neckar besitzt.

Hinsichtlich der Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens stellt der Standortbe-

reich „Benjamin Franklin Village“ einen typischen Ergänzungsstandort für nicht

zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan der

Metropolregion Rhein-Neckar dar. Bei der geprüften Einzelhandelsnutzung liegt der Schwer-

punkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

Stadt Mannheim


Seite 79

Teil C: Markt- und Auswirkungsanalyse für das Einrichtungshaus

der Fa. Segmüller

Stadt Mannheim


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1. Marktgebiet und Kaufkraftvolumina

1.1. Marktgebiet Fa. Segmüller

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller ist am neuen Standort von einer regionalen bis

überregionalen Marktausstrahlung auszugehen, welche deutlich über die Absatzreichweite des

Bestandsstandortes an der Seckenheimer Landstraße hinausgeht.

Zur Abgrenzung des Marktgebietes bei Einrichtungshäusern der geplanten Größenordnung sind

folgende Kriterien von Bedeutung:

die regionale und überregionale Wettbewerbssituation mit vergleichbaren Einrichtungs-

häusern (sog. systemgleiche Wettbewerber)

Erfahrungswerte zur räumlichen Marktausstrahlung von Einrichtungshäuser in der geplan-

ten Größenordnung von 40.000 bis 45.000 qm VK

Um den betriebstypenbedingten Besonderheiten gerecht zu werden, wird die Abgrenzung des

Marktgebietes der Fa. Segmüller anhand verschiedener methodischer Ansätze vorgenommen.

PKW-Fahrtzeit-Isochronen (Ansatz 1)

Zur ersten Einordung der räumlichen Marktausstrahlung für das Einrichtungshaus erfolgt die

Darstellung ausgewählter PKW-Fahrtzeit-Isochronen.

Für Einrichtungshäuser in der geplanten Größenordnung von gut 40.000 qm VK können atypi-

sche Absatzreichweiten unterstellt werden, welche durch PKW-Fahrtzeiten von 45 Minuten und

mehr bestimmt werden.

Die 45 Minuten PKW-Fahrtzeitzone reicht im Norden bis in den Raum Frankfurt, im Westen

bis in den Raum Kaiserslautern, im Süden bis in den Raum Karlsruhe und im Osten bis in

den Odenwald.

Während die 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone noch weitgehend dem „Kerneinzugsgebiet“ zuge-

ordnet werden kann, ist eine intensive Marktdurchdringung in der 30-45 Minuten PKW-

Fahrtzeitzone nicht mehr als realistisch einzustufen.

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Seite 81

Abb. 15 PKW-Fahrtzeit-Isochronen (15/30/45 Minuten) vom Planstandort in Mannheim

Quelle: MapPoint, Bearbeitung CIMA 2016

Stadt Mannheim


Seite 82

Regionale und überregionale Wettbewerbssituation (Ansatz 2)

Neben dem Kriterium „Erreichbarkeit und Entfernung“ ist bei Einrichtungshäusern die regionale

Verteilung der systemgleichen Anbieter (Betriebstyp Einrichtungshaus ab 20.000 qm VK) ein

entscheidendes Kriterium.

Aufgrund der in der nachfolgenden Karte dargelegten regionalen Wettbewerbskonstellation bei

den Großbetrieben im Möbelsegment ergeben sich für den Standort in Mannheim „natürliche“

Grenzen hinsichtlich der räumlichen Marktausstrahlung.

Im Norden ist das Marktgebiet durch den Standort der Fa. Segmüller in Weiterstadt be-

grenzt, welcher in südlicher Richtung auch in den Raum hessische Bergstraße ausstrahlt.

Im Westen ist auf den Standort Möbel-Martin in Kaiserslautern hinzuweisen, welcher bis in

den Raum Ludwigshafen ausstrahlt.

Im Süden ist auf die Möbelhäuser im Raum Karlsruhe (u.a. XXXL Mann Mobilia) hinzuwei-

sen, welche den Raum Bruchsal und Speyer überlagern.

Im Südosten wird das Marktgebiet durch das Oberzentrum Heilbronn (u.a. XXXL Bierstorfer)

überlagert, welches in den Raum Sinsheim und Walldorf/Wiesloch ausstrahlt.

Im Osten stellt der Odenwald eine natürliche Grenze des Marktgebietes dar.

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Abb. 16 Wettbewerbsstandorte (nur Anbieter über 20.000 qm VK)



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Seite 84

Abgrenzung und Gliederung des Marktgebietes der Fa. Segmüller

In der Synopse der beiden methodischen Ansätze kann das Marktgebiet wie folgt abgegrenzt

und untergliedert werden (vgl. nachfolgende Karte):

Marktzone I Mittelbereich Mannheim

Marktzone II Mittelbereiche Schwetzingen, Weinheim, Heidelberg, Hessische Bergstraße,

Ludwigshafen, Frankenthal

Marktzone III Mittelbereiche Wiesloch/Walldorf, Sinsheim, Bruchsal, Worms und Speyer

Die räumliche Marktsegmentierung des Marktgebietes erfolgt auf Basis der landesplanerisch

definierten Mittelbereiche. Zur sachgerechten Einordnung der Kundenverflechtungen sind fol-

gende Anmerkungen zu treffen:

Die Marktzonen I und II können als „Kerneinzugsgebiet“ definiert werden. In diesem Ge-

biet befinden sich mit den Standorten XXXL Mann Mobilia (Mannheim), Möbel Höffner

(Schwetzingen) und Möbel Breitwieser (Heidelberg) drei systemgleiche Anbieter, welche mit

dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller am Standort „Benjamin-Franklin-

Village“ in einer intensiven Wettbewerbsbeziehung stehen werden.

Die Intensität der Marktausstrahlung in die dargestellten Mittelbereiche ist aufgrund der

räumlichen Ausdehnung, der topographischen Grenzen (Flusslauf Rhein) und der regiona-

len Wettbewerbssituation unterschiedlich stark ausgeprägt. So kann z.B. für die südlichen

Teile der Mittelbereiche Heidelberg und Ludwigshafen oder den nördlichen Teil des Mit-

telbereiches Worms bereits eine geringere Marktausstrahlung angenommen werden.

Die Mittelbereiche, welche in der Marktzone III liegen, werden durch regional bedeutsame

Anbieter in den angrenzenden Oberzentren wie Karlsruhe oder Heilbronn überlagert und

können als „Ferneinzugsgebiet“ eingestuft werden. So kann z.B. innerhalb des landespla-

nerisch definierten Mittelbereichs Bruchsal nur für den nördlichen Bereich (z.B. Raum Phi-

lippsburg) noch eine Einkaufsorientierung in den Raum Mannheim unterstellt werden. Für

den südlichen Bereich ist demgegenüber die Einkaufsorientierung in den Raum Karlsruhe

festzuhalten.

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Seite 85

Abb. 17 Abgrenzung und Gliederung des Marktgebietes des geplanten Einrichtungshauses der Fa.

Segmüller (räumliche Bezugsbasis landesplanerisch definierte Mittelbereiche)


Planstandort

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Seite 86

In der nachfolgenden Tabelle sind die Bevölkerungspotentiale für die landesplanerisch defi-

nierten Mittelbereiche ausgewiesen, welche zumindest in Teilen durch das geplante Einrich-

tungshaus der Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim tangiert werden.

Wie bereits dargestellt, können die in der Marktzone III liegenden Mittelbereiche bereits als

„Ferneinzugsgebiet“ eingestuft werden. Dies wird bei der Umsatzprognose für das Vorhaben

und den Marktabschöpfungsquoten in den entsprechenden Mittelbereichen entsprechend be-

rücksichtigt.

Tab. 41 Bevölkerungspotential nach Mittelbereichen (Fa. Segmüller)

Marktzone Zugehörige Mittelbereiche/Kommunen Bevölkerungspotential

Zone Ia Stadt Mannheim 296.690

Zone Ib restl. MB Mannheim* 45.335

Zone Ia + Ib MB Mannheim gesamt 342.025

MB Schwetzingen 109.481

MB Weinheim 71.002

MB Heidelberg 280.592

MB Ludwigshafen 254.783

MB Bergstraße 262.322

MB Frankenthal 73.421

Zone II angrenzende MBs insgesamt 1.051.601

MB Speyer 79.454

MB Bruchsal 166.193

MB Wiesloch/Walldorf 82.349

MB Worms 123.616

MB Sinsheim 77.491

Zone III MBs im weiteren Umland 529.103

Zone I - III 1.922.729

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Basis: Zensus 2011, Stand 31.12.2014

*zum restlichen MB Mannheim gehören die Städte/Kommunen Edingen, Ladenburg, Heddesheim und Ilvesheim

Stadt Mannheim


Seite 87

1.2. Ermittlung des projektrelevanten Kaufkraftpotentials

Für die Nutzungskomponenten Bau- und Gartenmarkt und Einrichtungshaus erfolgt eine ge-

trennte Ausweisung, wobei einige Sortimente (z.B. Leuchten, Haus- und Heimtextilien) sowohl

beim Bau- und Gartenmarkt wie auch beim Einrichtungshaus angeboten werden. Hierbei ist zu

beachten, dass in Abhängigkeit vom Betriebstyp die Sortimente deutlich unterschiedlich ver-

treten sind.

Die bundesdurchschnittliche Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für den Einzelhandel insgesamt belief

sich im Jahr 2014/2015 auf ca. 5.668,- €.

Auf Basis der nach Hauptwarengruppen zusammengefassten Einzelsortimente sind die projekt-

relevanten Kaufkraftvolumina für das Einrichtungshaus in den nachfolgenden Tabellen diffe-

renziert ausgewiesen.

Für das Einrichtungshaus beträgt die Pro-Kopf-Verbrauchsausgabe für alle relevanten Sorti-

mente ca. 622,- €. Hiervon entfallen ca. 413,- € auf das Kernsortiment (Einrichtung und Zu-

behör) eines Einrichtungshauses und ca. 209,- € auf die zentrenrelevanten Randsortimente.

Tab. 42 Pro-Kopf-Ausgaben projektrelevante Sortimente Fa. Segmüller

Sortimente/Hauptwarengruppen Pro Kopf Ausgabe in €

Möbelkernsortiment (inkl. Küchen) 304,-

Farben/Lacke/Tapeten; Bodenbeläge/ Teppiche 59,-

Lampen und Leuchten 25,-

Sonst. Sortimente (nicht zentrenrelevant) 25,-

Möbelhaussortimente nicht zentrenrelevant ins. 413,-

Haus- und Heimtextilien 82,-

Haushaltswaren/GPK/Kunst/Wohnaccessoirs 102,-

Sonst. Sortimente (zentrenrelevant) 25,-

Randsortimente zentrenrelevant ins. 209,-

relevante Sortimente insgesamt 622,-

Quelle: Quelle: Zusammenstellung CIMA; die Ermittlung der sortimentsbezogenen Pro-Kopf-Ausgaben erfolgte auf Basis

der EHI-Handelsdaten, Markt- und Strukturdaten der BBE Handelsberatung und weiterer Quellen

Die angesetzten Pro-Kopf-Ausgaben nach Sortimenten/Warengruppen wurden mit den ent-

sprechenden regionalen Kaufkraftkoeffizienten innerhalb des abgegrenzten Marktgebietes ge-

wichtet. In den nachfolgenden Tabellen sind die sortimentsbezogenen Kaufkraftvolumina für

die einzelnen Mittelbereiche detailliert ausgewiesen.

Stadt Mannheim


Seite 88

Tab. 43 Kaufkraftpotential Fa. Segmüller nach Mittelbereichen in Mio. €

Zonen

Mittelbereiche

Möbelkernsortiment

(inkl. nicht zentrenrel.

Ergänzungssortimente)

Haus- und

Heimtex. HHW/GPK/Kunst

Sonst

(Babyart.)

Randsortimente

zentrenrelevant

ges.

Summe

Zone Ia Stadt Mannheim 124,0 24,6 30,6 7,5 62,8 186,8

Zone Ib restl. MB Mannheim 18,9 3,8 4,7 1,1 9,6 28,5

Zone I gesamt MB Mannheim

gesamt 143,0 28,4 35,3 8,7 72,3 215,3

MB Schwetzingen 47,4 9,4 11,7 2,9 24,0 71,4

MB Weinheim 32,0 6,4 7,9 1,9 16,2 48,2

MB Heidelberg 118,8 23,6 29,3 7,2 60,1 178,9

MB Ludwigshafen 106,6 21,2 26,3 6,5 53,9 160,5

MB Bergstraße 112,7 22,4 27,8 6,8 57,0 169,7

MB Frankenthal 30,7 6,1 7,6 1,9 15,5 46,2

Zone II gesamt angrenzende MBs insgesamt 448,1 89,0 110,7 27,1 226,8 674,9

MB Speyer 34,6 6,9 8,6 2,1 17,5 52,1

MB Wiesloch/Walldorf 36,1 7,2 8,9 2,2 18,3 54,4

MB Bruchsal 69,6 13,8 17,2 4,2 35,2 104,8

MB Worms 50,9 10,1 12,6 3,1 25,8 76,7

MB Sinsheim 31,7 6,3 7,8 1,9 16,0 47,7

Zone III gesamt MBs im erweiterten Umland 222,9 44,3 55,1 13,5 112,8 335,7

Zone I-II insgesamt 814,0 161,7 201,1 49,3 411,9 1225,9

Quelle: CIMA-Berechnungen auf Basis lokaler Kaufkraftkoeffizienten, leichte Rundungsdifferenzen möglich

Stadt Mannheim


Seite 89

1.3. Umsatzprognose Einrichtungshaus Fa. Segmüller

Auf Basis des Marktanteilkonzeptes, bei dem neben den Fahrtzeitdistanzen zum Planstandort

auch die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte einfließt, werden nachfolgend die zu erwar-

tenden Marktabschöpfungsquoten (Marktanteile) innerhalb der abgegrenzten Marktgebiete er-

mittelt.

Bei den angesetzten Marktanteilen sind folgende Aspekte von Bedeutung:

Die Absatzreichweite ist beim Möbelkernsortiment (hohe Einkaufsbeträge pro Kunde) deut-

lich höher als bei den Randsortimenten, welche durch sog. „Mitnahmeeffekte“ gekenn-

zeichnet sind.

Die Marktanteile beim Möbelkernsortiment liegen deutlich höher als bei den Randsortimen-

ten, da sich der Wettbewerb beim Möbelkernsortiment auf einige wenige und meist regio-

nal bedeutsame Anbieter fokussiert, während bei den Randsortimenten eine Vielzahl ver-

schiedener Betriebstypen als Wettbewerber am Markt agieren (Fachgeschäfte, Fachmärkte,

Fachabteilungen der Warenhäuser usw.).

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wird bei der Marktdurchdringung die über-

durchschnittliche Leistungsfähigkeit des Betriebes berücksichtigt. Die angesetzten Marktan-

teile sind somit im Sinne eines „worst case“ Ansatzes zu interpretieren.

An dieser Stelle ist nochmals ausdrücklich auf die Sonderkonstellation für den Planstandort

im Mannheimer Norden hinzuweisen. Mit dem Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia befindet

sich ein, hinsichtlich Verkaufsflächengröße und Kundenzielgruppenorientierung, unmittelbar mit

dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vergleichbarer Anbieter in ca. 1 km Entfer-

nung.

Insofern sind bereits heute intensive Kundenbeziehungen aus dem Umland an diese Standort-

lage vorhanden. Durch die geplante Ansiedlung der Fa. Segmüller werden diese Kundenbezie-

hungen aus dem Umland noch intensiviert, ohne dass völlig neue Kaufkraftströme innerhalb

der Metropolregion Rhein-Neckar auftreten werden.

Zur Gewährleistung einer „Lesbarkeit“ der Auswirkungsanalyse erfolgte bei der Ermittlung der

Marktabschöpfungsquoten eine Zusammenfassung nach Hauptwarengruppen.

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller können, differenziert nach Hauptsortimenten, fol-

gende Marktanteile in den Mittelbereichen, welche durch das geplante Einrichtungshaus tan-

giert werden, angenommen werden.

Stadt Mannheim


Seite 90

Wie bereits dargestellt, sind die angesetzten Marktanteile im Sinne eines „worst case“ Ansat-

zes zu interpretieren. Aufgrund der speziellen Wettbewerbskonstellation, welche insbesondere

durch das nahegelegene Einrichtungshaus XXXL Mann Mobilia beeinflusst wird, sind die ange-

setzten Marktanteile als oberer Wertansatz einzuordnen, welche nach gutachterlicher Ein-

schätzung tatsächlich nur schwer erreichbar sein dürften.

Tab. 44 Marktanteile Möbel- und Einrichtungszubehör (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente)

Möbel und Einrichtungszubehör (inkl. nicht zentrenrel. Randsortimente)

Kaufkraft in Mio.

€ Marktanteil

Umsatz in Mio.

€

Zone Ia Stadt Mannheim 124,0 27,5 % 34,1

Zone Ib restl. MB Mannheim 18,9 25,0 % 4,7

Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 143,0 27,2 % 38,8

MB Schwetzingen 47,4 15,0 % 7,1

MB Weinheim 32,0 17,5 % 5,6

MB Heidelberg 118,8 10,0 % 11,9

MB Ludwigshafen 106,6 10,0 % 10,7

MB Bergstraße 112,7 17,5 % 19,7

MB Frankenthal 30,7 10,0 % 3,1

Zone II 448,1 12,9 % 58,1

MB Speyer 34,6 5,0 % 1,7

MB Wiesloch/Walldorf 36,1 5,0 % 1,8

MB Bruchsal 69,6 2,5 % 1,7

MB Worms 50,9 2,5 % 1,3

MB Sinsheim 31,7 5,0 % 1,6

Zone III

222,9 3,6 % 8,1

Zone I-III 814,0 12,9 % 105,0

Streuumsatz*

2,7

Insgesamt

107,7

Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; * Umsatzanteil durch Kunden außerhalb des

Marktgebietes wurde mit 2-3 % vom Gesamtumsatz in Ansatz gebracht

Stadt Mannheim


Seite 91

Tab. 45 Marktanteile zentrenrelevante Randsortimente des Einrichtungshauses

zentrenrel. Randsortimente zusammengefasst

Kaufkraft in Mio. € Marktanteil Umsatz in Mio.

€

Zone Ia Stadt Mannheim 62,8 5,0 % 3,1

Zone Ib restl. MB Mannheim 9,6 4,5 % 0,4


MB Schwetzingen 24,0 1,5 % 0,4

MB Weinheim 16,2 2,0 % 0,3

MB Heidelberg 60,1 1,0 % 0,6

MB Ludwigshafen 53,9 1,0 % 0,5

MB Bergstraße 57,0 2,0 % 1,1

MB Frankenthal 15,5 1,0 % 0,1

Zone II 226,7 1,3 % 3,0

MB Speyer 17,5 0,5 % 0,1

MB Wiesloch/Walldorf 18,3 0,5 % 0,1

MB Bruchsal 35,2 0,3 % 0,1

MB Worms 25,8 0,3 % 0,1

MB Sinsheim 16,0 0,5 % 0,1

Zone III

112,8 0,4 % 0,5

Zone I-III 411,8 1,7 % 7,0

Streuumsatz*

0,0

Insgesamt

7,0

Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; * Umsatzanteil durch Kunden aus dem Fernein-

zugsgebiet ist bei den Randsortimenten lediglich durch „Mitnahmeeffekte“ gekennzeichnet und spielt nur eine unter-

geordnete Rolle

Für den Mittelbereich Mannheim insgesamt liegen die Marktabschöpfungsquoten bei 27,2 %

beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und bei 4,9 % bei den zentrenrelevanten Rand-

sortimenten.

Für die umliegenden Mittelbereiche (Marktzone II) liegen die Marktabschöpfungsquoten bei

10 % bis 17,5 % beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und zwischen 1 % bis 2 % bei

den zentrenrelevanten Randsortimenten.

Für die Mittelbereiche im weiteren Umland (Marktzone III) liegen die Marktabschöpfungsquoten

bei 2,5 % bis 5,0 % beim Kernsortiment Einrichten und Zubehör und bei max. 0,5 % bei den

zentrenrelevanten Randsortimenten.

Stadt Mannheim


Seite 92

Abb. 18 Marktdurchdringung des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller (schematische Darstellung)


Planstandort

Stadt Mannheim


Seite 93

In der Summe beläuft sich der Prognoseumsatz für alle projektrelevanten Sortimente des ge-

planten Einrichtungshauses der Fa. Segmüller auf ca. 114,7 Mio. €.

Hinsichtlich der räumlichen Kundenherkunft entfallen vom Prognoseumsatz in Höhe von

ca. 114,7 Mio. €

ca. 42,3 Mio. € bzw. ca. 37 % auf Kunden aus dem Mittelbereich Mannheim

ca. 61,1 Mio. € bzw. ca. 53 % auf Kunden aus den umliegenden Mittelbereichen

ca. 11,3 Mio. € bzw. ca. 10 % aus dem weiteren Umland (inkl. Streuumsätze)

Über die Hälfte des Umsatzes wird durch Kunden von außerhalb des Mittelbereiches Mann-

heim erzielt, wobei die regionale Marktaustrahlung beim Möbel-Kernsortiment (hohe Einkaufs-

beträge; Einkaufstourismus) deutlich stärker als bei den Randsortimenten ausgeprägt ist.

Tab. 46 Umsatzanteile nach Mittelbereichen für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller

Umsatzanteile nach Mittelbereichen

absolut in Mio. € in %

Zone Ia Stadt Mannheim 37,2 32,4 %

Zone Ib restl. MB Mannheim 5,1 4,5 %

Zone I gesamt MB Mannheim gesamt 42,3 36,9 %

MB Schwetzingen 7,5 6,5 %

MB Weinheim 5,9 5,2 %

MB Heidelberg 12,5 10,9 %

MB Ludwigshafen 11,2 9,8 %

MB Bergstraße 20,8 18,2 %

MB Frankenthal 3,2 2,7 %

Zone II 61,1 53,2 %

MB Speyer 1,8 1,6 %

MB Wiesloch/Walldorf 1,9 1,7 %

MB Bruchsal 1,8 1,6 %

MB Worms 1,4 1,2 %

MB Sinsheim 1,7 1,5 %

Zone III

8,6 7,5 %

Zone I-III 112,0 97,7 %

Streuumsatz

2,7 2,3 %

insgesamt

114,7 100,0%


Stadt Mannheim


Seite 94

1.4. Abgleich Prognoseumsatz mit branchenüblichen Flächenleistungen

Für den Betriebstyp „Einrichtungshaus“ sind in der nachfolgenden Tabelle zunächst die bran-

chenüblichen Flächenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt.

Tab. 47 Flächenleistung Einrichtungshaus nach Hauptsortimenten (branchenübliche Werte)

Hauptsortimente Verkaufsfläche in qm Umsatz pro qm VK

in € Umsatz in Mio. €

Möbel 38.400 1.500 57,6

Tapeten, Bodenbeläge/

Teppiche 2.000 2.000 4,0

Leuchten 2.000 2.500 5,0

Sonst.: Kindersitze etc. 600 1.500 0,9

Summe

Möbel Kernsortiment 43.000 1.570 67,5

Haus- und Heimtextilien 750* 2.500 1,9


Kunstgegenstände 1.050* 2.500 2,6

Sonst.: Babyartikel etc. 200* 2.500 0,5


max. 2.000 qm VK 2.000 2.500 5,0

Summe bei max. 2.000

qm VK für Randsorti-

mente zentrenrelevant

45.000 1.610 72,5


handel; BBE Handelsberatung sowie weiterer Datenquellen

*Um eine einheitliche Berechnungsgrundlage zu gewährleisten, wurden die Verkaufsflächen bei den je-

weiligen Randsortimenten anteilig auf die max. zulässige Verkaufsfläche von 2.000 qm umgelegt. Bei Be-

rücksichtigung des „hypothetischen“ Verkaufsflächenkorridors von 2.000 qm bis 4.000 qm können die

Obergrenzen variieren: Haus- & Heimtextilien 1.510 qm VK; HHW, GPK, Kunst 2.100 qm VK; sonstige

Sortimente 390 qm VK (vgl. Tabelle 5)

Bei diesem Ansatz kann eine Umsatzleistung von ca. 72,5 Mio. € p.a. angesetzt werden. Dies

entspricht einer Flächenleistung von 1.610,- € pro qm VK für das Einrichtungshaus insgesamt.


67,5 Mio. € auf das Kernsortiment Möbel und Einrichten (nicht zentrenrelevante Randsorti-

mente)

5,0 Mio. € auf die zentrenrelevanten Randsortimente (bei max. 2.000 qm VK)

Da es sich bei der Fa. Segmüller um einen sehr leistungsstarken Anbieter handelt, welcher

am neuen Standort einen deutlich attraktiveren Marktauftritt als am Bestandsstandort an der

Seckenheimer Landstraße haben wird, ist von einer deutlich stärkeren Marktausstrahlung aus-

zugehen.

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wurde über das Marktanteilskonzept eine Umsatz-

erwartung von ca. 114,7 Mio. € ermittelt. Hiervon entfallen ca. 107,7 Mio. € auf das Möbel-

Stadt Mannheim


Seite 95

kernsortiment (inkl. nicht zentrenrelevante Randsortimente) und ca. 7,0 Mio. € auf die

zentrenrelevanten Randsortimente. Bei einer geplanten Verkaufsfläche von 45.000 qm VK be-

trägt die Flächenleistung ca. 2.550,- € pro qm VK.

Der Umsatz, welcher über das Marktanteilskonzept ermittelt wurde, liegt deutlich über dem

Umsatz, welcher anhand branchenüblicher Flächenleistungen für den Betriebstyp „Einrich-

tungshaus“ angesetzt werden kann.

In der nachfolgenden Tabelle sind die Flächenleistungen nach Hauptsortimenten dargestellt,

welche sich aus dem Ansatz des Marktanteilskonzeptes ergeben (Hinweis auf leichte Run-

dungsdifferenzen).

Tab. 48 Flächenleistung Einrichtungshaus nach Hauptsortimenten (Marktanteilskonzept)

Hauptsortimente Verkaufsfläche

in qm

Umsatz pro qm VK in

€ Umsatz in Mio. €

Möbel 38.400 2.500 95,8

Tapeten, Bodenbeläge/

Teppiche 2.000 2.500 4,9

Leuchten 2.000 3.000 5,9

Sonst.: Kindersitze etc. 600 2.000 1,1

Summe

Möbel Kernsortiment 43.000 2.500 107,7

Haus- und Heimtextilien 750* 3.500 2,6


Kunstgegenstände 1.050* 3.500 3,7

Sonst.: Babyartikel etc. 200* 3.500 0,7


max. 2.000 qm VK 2.000 3.500 7,0

Summe bei max. 2.000

qm VK für Randsorti-

mente zentrenrelevant

45.000 2.550 114,7


handel; BBE Handelsberatung und weiterer Datenquellen

*Um eine einheitliche Berechnungsgrundlage zu gewährleisten, wurden die Verkaufsflächen bei den je-

weiligen Randsortimenten anteilig auf die max. zulässige Verkaufsfläche von 2.000 qm umgelegt. Bei Be-

rücksichtigung des „hypothetischen“ Verkaufsflächenkorridors von 2.000 qm bis 4.000 qm können die

Obergrenzen variieren: Haus- & Heimtextilien 1.510 qm VK; HHW, GPK, Kunst 2.100 qm VK; sonstige

Sortimente 390 qm VK (vgl. Tabelle 5)


107,7 Mio. € auf das Kernsortiment Möbel und Einrichten (nicht zentrenrelevante Randsor-

timente)

7,0 Mio. € auf die zentrenrelevanten Randsortimente (bei max. 2.000 qm VK)

Mit der Standortverlagerung der Fa. Segmüller vom gegenwärtigen Standort an der

Seckenheimer Landstraße an den Planstandort ist eine Veränderung des Objektcharakters hin

Stadt Mannheim


Seite 96

zu einem modernen Einrichtungshaus verbunden, welche zu einer deutlich höherer räumlichen

Marktausstrahlung führen wird.

Mit der Umsatzprognose, welche aus dem Marktanteilskonzept abgeleitet wurde und welche

eine deutlich über dem Branchendurchschnitt liegende Flächenleistung generiert, wird der

„worst case“ abgedeckt.

An dieser Stelle ist nochmals ausdrücklich zu betonen, dass mit wachsender Verkaufsfläche

nicht von einem proportionalen Umsatzwachstum auszugehen ist, sondern dass bei wachsen-

der Verkaufsfläche i.d.R. eine sinkende Flächenleistung einhergeht.

Ferner ist darauf hinzuweisen, dass der Umsatz des Bestandsmarktes der Fa. Segmüller an

der Seckenheimer Landstraße, welcher künftig nicht mehr durch Einzelhandel genutzt wird, an

den neuen Standort quasi „mitgenommen“ wird und bei der Ermittlung der Umsatzumvertei-

lungseffekte in Abzug zu bringen ist.

Exkurs: Diskussion Flächenleistung Fa. Segmüller

Für die Firma Segmüller wird teilweise von einer noch größeren durchschnittlichen Flächen-

produktivität ausgegangen. So hat etwa das OVG Münster aus dem Geschäftsbericht der Fir-

ma Segmüller eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 3.300 Euro je qm Verkaufsfläche

hergeleitet (OVG Münster, Urteil vom 02.10.2013.- 7 D 18/13 - S. 21). Eine so hohe Flächen-

produktivität kann jedoch am Standort in Mannheim trotz der besonderen Leistungsfähigkeit

der Firma Segmüller nicht erreicht werden.

Die aus dem Geschäftsbericht hergeleitete hohe durchschnittliche Flächenproduktivität geht

auf die besonders leistungsfähigen Standorte Weiterstadt bei Frankfurt, Friedberg bei Augs-

burg und Parsdorf bei München zurück. Diese Standorte liegen jeweils in Bereichen mit einem

hohen Einwohnerpotenzial und einer im Verhältnis zum Standort Mannheim deutlich niedrige-

ren Wettbewerbsdichte.

Vom Planstandort in Mannheim befinden sich mit den Wohnkaufhäusern XXXL Mann Mobilia

(Mannheim), Höffner (Schwetzingen), Breitweiser (Heidelberg) und Segmüller (Weiterstadt) vier

systemgleiche Anbieter mit einer Verkaufsfläche von ca. 160.000 qm VK innerhalb der 30 Mi-

nuten PKW-Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche im Wesentli-

chen die Metropolregion Rhein-Neckar umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca.

1.732.500 Einwohnern vorhanden. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern

beträgt ca. 92 qm VK pro 1.000 Einwohner.

Stadt Mannheim


Seite 97

Demgegenüber befindet sich vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Friedberg bei Augs-

burg mit der Fa. XXXL Lutz lediglich ein Anbieter mit insgesamt ca. 41.000 qm VK innerhalb

der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche den

Großraum Augsburg und Teile des westlichen Großraums München (LK Fürstenfeldbrück, LK

Dachau) umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca. 743.500 Einwohnern vorhanden. Die

Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 55 qm VK pro 1.000 Ein-

wohner.

Vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Parsdorf bei München befinden sich drei system-

gleiche Anbieter mit insgesamt ca. 115.000 qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW-

Fahrtzeitzone. Innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, welche im Wesentlichen den Groß-

raum München umfasst, ist ein Bevölkerungspotential von ca. 2.355.300 Einwohnern vorhan-

den. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 49 qm VK pro

1.000 Einwohner.

Vom Bestandsstandort der Fa Segmüller in Weiterstadt befinden sich drei systemgleiche An-

bieter mit insgesamt ca. 110.000 qm VK innerhalb der 30 Minuten PKW-Fahrtzeitzone, wobei

hier der Standort XXXL Mann Mobilia in Mannheim enthalten ist. Innerhalb der 30 Minuten

PKW-Fahrtzeitzone ist ein Bevölkerungspotential von ca. 3.499.500 Einwohnern vorhanden, wo-

bei mit dem Ballungsraum Rhein/Main ein hohes Bevölkerungs- und Kaufkraftpotential er-

schlossen wird. Die Verkaufsflächendichte bei den systemgleichen Anbietern beträgt ca. 31

qm VK pro 1.000 Einwohner.

Die Wettbewerbsbedingungen an den unterschiedlichen Standorten unterscheiden sich damit

deutlich, wobei im Großraum Mannheim eine deutlich überdurchschnittliche Wettbewerbsinten-

sität und Verkaufsflächendichte in diesem Marktsegment vorhanden ist und sich zudem ein

Hauptwettbewerber im engeren Standortumfeld befindet.

Hinzu kommt, dass die Standorte Weiterstadt und Parsdorf sehr gut an das überörtliche

Straßennetz angebunden sind und sich speziell mit dem Bestandsstandort der Fa. Segmüller

in Weiterstadt deutliche Überschneidungen mit dem Marktgebiet des Planstandortes in Mann-

heim ergeben.

Aufgrund der dargelegten Wettbewerbsbedingungen wird ersichtlich, dass am Standort Mann-

heim keine höheren Umsätze erreicht werden als auf der Grundlage des Marktanteilskonzepts

aufgezeigt wurde. Damit werden immer noch überdurchschnittlich hohe Flächenproduktivitäten

erzielt. Sie liegen jedoch unter den Werten, die für die Standorte Weiterstadt, Friedberg und

Parsdorf anzusetzen sind.

Stadt Mannheim


Seite 98

2. Prüfung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswir-

kungen des Einrichtungshauses der Fa. Segmüller

Unter Zugrundelegung der dargestellten Daten zur relevanten Angebots- und Nachfragesituati-

on im Oberzentrum Mannheim sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden die städte-

baulichen und raumordnerischen Auswirkungen des geplanten Einrichtungshauses der Fa.

Segmüller am Standort „Benjamin-Franklin-Village“ auf Basis der relevanten raumordnerischen

Prüfkriterien analysiert.

2.1. Kongruenzgebot

Nach Plansatz 3.3.7.1 des Landesentwicklungsplans Baden-Württemberg soll die Verkaufsfläche

der Einzelhandelsgroßprojekte so bemessen sein, dass deren Einzugsbereich den zentralörtli-

chen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet. Die verbrauchernahe Versorgung im

Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte dürfen nicht wesentlich be-

einträchtigt werden.

Von einer Verletzung des Kongruenzgebotes wird ausgegangen, wenn mehr als 30 % des

Umsatzes durch Kunden von außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches erzielt

werden (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

Der zentralörtliche Verflechtungsbereich des Oberzentrums Mannheim beschränkt sich aller-

dings nicht auf den Mittelbereich Mannheim. Oberzentren sollen nach Plansatz 2.5.8 LEP Ba-

den-Württemberg als Standorte großstädtischer Prägung die Versorgung eines Verflechtungs-

bereiches mit mehreren 100.000 Einwohnen (in der Regel die Region) mit hochqualifizierten

und spezialisierten Einrichtungen gewährleisten.

Innerhalb der Metropolregion Rhein-Neckar sind die Stadt Mannheim als Doppelzentrum mit

der Stadt Ludwigshafen und die Stadt Heidelberg als Oberzentren ausgewiesen. Weiter sind

nach dem LEP 2002 Verflechtungen von Gemeinden in Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-

Württemberg mit dem Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen zu berücksichtigen.

Eine Abgrenzung des oberzentralen Verflechtungsbereiches wird im LEP bzw. im Regionalplan

nicht explizit vorgenommen. In der Regel wird davon ausgegangen, dass sich der oberzentrale

Verflechtungsraum des Oberzentrums auf die gesamte Region erstreckt.

In der Metropolregion Rhein-Neckar ist mit den drei Oberzentren Mannheim, Ludwigshafen

und Heidelberg eine strukturelle Besonderheit vorhanden, wobei das Städtepaar Mann-

heim/Ludwigshafen die Funktion eines Doppel-Oberzentrums besitzt.

Stadt Mannheim


Seite 99

Für das Doppel-Oberzentrum Mannheim/Ludwigshafen können neben den Mittelbereichen

Mannheim und Ludwigshafen die angrenzenden Mittelbereiche Weinheim, Schwetzingen, Berg-

straße und Frankenthal dem „oberzentralen Verflechtungsbereich“ zugeordnet werden.

Für die Stadt Heidelberg als drittes Oberzentrum in der Region kann ein eigenständiger

„oberzentraler Verflechtungsbereich“ unterstellt werden, welcher sich im Wesentlichen auf den

Mittelbereich Heidelberg erstreckt.

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller stammen bei einem Prognoseumsatz von insge-

samt ca. 114,7 Mio. €

ca. 42,3 Mio. € aus dem Mittelbereich Mannheim

ca. 48,6 Mio. € aus den Mittelbereichen Schwetzingen, Weinheim, Ludwigshafen, Franken-

thal und Bergstraße als weiterer „oberzentraler Verflechtungsbereich“ Mann-

heim/Ludwigshafen

ca. 12,5 Mio. € aus dem Mittelbereich des Oberzentrums Heidelberg

ca. 11,3 Mio. € aus den weiteren Mittelbereichen und dem Ferneinzugsgebiet.

Der Umsatzanteil durch Kunden aus dem „oberzentralen Verflechtungsbereich“ des Doppel-

Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen beläuft sich auf ca. 90,9 Mio. € bzw. ca. 79 % vom

Gesamtumsatz.

Der Umsatzschwerpunkt liegt damit beim „oberzentralen Verflechtungsbereich“ des Doppel-

Oberzentrums Mannheim/Ludwigshafen. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes bzw. eine Be-

einträchtigung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Heidelberg als drittes Ober-

zentrum in der Metropolregion ist nicht nachweisbar.

2.2. Beeinträchtigungsverbot

Das Beeinträchtigungsverbot besagt, dass das Vorhaben das städtebauliche Gefüge des zent-

ralen Versorgungskerns sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich nicht beein-

trächtigen darf. Die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungskerns der Standortkommune

oder anderer zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich sind in

der Regel wesentlich beeinträchtigt, wenn in Folge von Neuansiedlungen oder Erweiterungen

Umsatzverluste bei zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten von mehr als 10 %

und bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten von mehr als 20 % im vorhabenspezifischen

Sortiment zu vermuten sind (vgl. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg).

Stadt Mannheim


Seite 100

2.2.1. Auswirkungen für das Oberzentrum Mannheim

Bei der Ableitung der umverteilungsrelevanten Umsatzanteile gegenüber den projektrelevanten

Bestandsbetrieben in der Stadt Mannheim sind folgende Komponenten von Bedeutung (vgl.

Berechnungen in den nachfolgenden Tabellen):

Der Umsatzanteil, welcher durch eine Erhöhung der Kaufkraftbindung (Handelszentralität) in

der Stadt Mannheim bzw. im Mittelbereich Mannheim erzielt wird.

Der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden

Mittelbereichen erzielt wird.

Für den projektrelevanten Einzelhandelsbestand in der Stadt Mannheim selbst sind diese Um-

satzkomponenten als „wettbewerbsneutral“ einzustufen. Die Differenz zwischen diesen Umsatz-

komponenten mit dem Prognoseumsatz stellt letztendlich den Umsatzanteil dar, welcher für

den bestehenden Einzelhandel in der Stadt Mannheim umverteilungsrelevant ist.

Bei Beurteilung der städtebaulich relevanten Auswirkungen ist ferner zu unterscheiden nach

Umsatzverlagerungen innerhalb der Stadt Mannheim gegenüber bestehenden Anbietern in

der Innenstadt bzw. den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB)

Umsatzverlagerungen gegenüber bestehenden Anbietern außerhalb der Innenstadt bzw. der

zentralen Versorgungsbereiche von Mannheim (v.a. GE-Gebiete bzw. SO-Gebiete).

Für die projektrelevanten Sortimente erfolgt eine Abschätzung der voraussichtlichen Kaufkraft-

ströme, welche durch die Realisierung der Vorhaben zu erwarten sind.

Die Handelszentralität im Segment Möbel und Einrichtungszubehör ist bereits recht ausgeprägt

(lt. Zentrenkonzept liegt die Handelszentralität bereits über 200 %) und ist damit nur bedingt

steigerungsfähig.

Andererseits wird die Fa. Segmüller am „neuen“ Standort einen deutlich attraktiveren Markt-

auftritt besitzen, wodurch neue Kundengruppen erschlossen werden können und somit eine

Erhöhung der Handelszentralität noch möglich ist. Insbesondere die regionale Marktausstrah-

lung wird im Vergleich zum gegenwärtigen Standort an der Seckenheimer Landstraße deutlich

an Bedeutung gewinnen.

Bei der Umsatzerwartung des neuen Einrichtungshauses der Fa. Segmüller am Standort Ben-

jamin Franklin Village ist darauf hinzuweisen, dass der Umsatz des bestehenden Möbelmark-

tes der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Landstraße quasi an den neuen Standort mitge-

nommen wird. Der Bestandsumsatz der Fa. Segmüller ist deshalb bei der Ermittlung der Um-

satzumverteilungseffekte in Abzug zu bringen.

Stadt Mannheim


Seite 101

Um den veränderten Standortvoraussetzungen und dem „neuen Objektcharakter“ der Fa.

Segmüller als attraktives Einrichtungshaus am Standort „Benjamin-Franklin-Village“ gerecht zu

werden, werden bei der Umsatzbereinigung um das Bestandsobjekt der Fa. Segmüller folgen-

de Prämissen angesetzt:

Die Flächenleistung des Bestandsobjektes der Fa. Segmüller an der Seckenheimer Land-

straße kann deutlich niedriger als die künftige Flächenleistung am neuen Standort ange-

nommen werden. Trotz der besonderen Leistungsfähigkeit der Fa. Segmüller wird nur die

branchendurchschnittliche Flächenleistung im Möbeleinzelhandel von ca. 1.600,-- € pro

qm VK angesetzt. Der Bestandsumsatz liegt dann bei ca. 21 Mio. €. Dieser Ansatz dient

dazu, für den neuen Standort den „worst case“ zu untersuchen.

Der Umsatz, welcher am neuen Standort auf die Randsortimente (zentrenrelevant wie

auch nicht zentrenrelevant) entfällt, wird aufgrund der künftig verbesserten Warenpräsen-

tation dieser Sortimente vollständig als „neuer“ Umsatz in Ansatz gebracht. Somit wird

auch für diese Sortimente am neuen Standort der „worst case“ untersucht.

Auf Basis der dargestellten Prämissen wird zur Ableitung der Umsatzeffekte der

Prognoseumsatz der Fa. Segmüller in Höhe von ca. 114,7 Mio. € (Gesamtumsatz, Wert leicht

gerundet) am neuen Standort um den Bestandsumsatz der Fa. Segmüller von ca. 21,0 Mio. €

bereinigt. Die untersuchungsrelevante Umsatzgröße beläuft sich damit auf ca. 93,7 Mio. €,

wobei die Umsatzbereinigung um den Bestandsumsatz beim Möbelkernsortiment (nicht

zentrenrelevant) erfolgt. Der Umsatz bei den zentrenrelevanten Randsortimenten wurde dage-

gen vollständig als „neuer“ Umsatz in Ansatz gebracht (worst case Betrachtung).

Stadt Mannheim


Seite 102

Möbelkernsortiment (nicht zentrenrelevante Sortimente)

In der Stadt Mannheim selbst können die nachfolgend dargestellten Umsatzeffekte angenom-

men werden. Bei den Berechnungen wurde der Prognoseumsatz um die Marginalsortimente

wie Kindersitze etc. bereinigt.

Tab. 49 Umsatzeffekte durch das Einrichtungshaus Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim (Möbelkern-

sortiment; nicht zentrenrelevant)

Sortimente

Prognose-

umsatz in

Mio. €*

Umsatzan-

teil durch

Erhöhung

Kaufkraftzu-

fluss in

Mio. €

Umsatzanteil

Umverteilung

gegenüber

Bestand in

Mio. €

Ist-Umsatz

Bestand Ge-

samtstadt MA

in Mio. €**

Umverteilungs-

quote gegen-

über Bestand

MA in %

Möbel, Küchen 76,5 36,4 40,1 195,1 20,6%

Tapeten, Bodenbelä-

ge/Teppiche 4,0 1,8 2,2 27,2 8,3%

Leuchten 5,0 1,1 3,9 17,1 22,8%

Summe nicht

zentrenrel. Sortimente 85,5 39,3 46,2 239,4 19,3%

Marginalsortimente 1,2 * * * *

Quelle: CIMA-Modellrechnung, leichte Rundungsdifferenzen möglich; *abzgl. Umsatz Segmüller Bestand; **ohne

Segmüller Bestand

Bei den Kernsortimenten des Einrichtungshauses (Möbel/Küchen, Tapeten, Teppi-

che/Bodenbeläge, Lampen/Leuchten) werden ca. 39,3 Mio. € durch einen verstärkten Kauf-

kraftzufluss in die Stadt Mannheim generiert und ca. 46,2 Mio. € gegenüber den Bestandsbe-

trieben in Mannheim umverteilt.

Bei einem Gesamtumsatz in der Stadt Mannheim von ca. 239,4 Mio. € ist für das Kernsorti-

ment „Einrichtung und Zubehör“ (nicht zentrenrelevante Sortimente; ohne Marginalsortimente

wie Kindersitze etc.) eine rechnerische Umverteilungsquote von ca. 19,3 % anzunehmen.

Ein Verstoß gegen das Beeinträchtigungsverbot folgt daraus nicht. Nach Plansatz 3.3.7.2 LEP

2002 dürfen Einzelhandelsgroßprojekte weder durch ihre Lage und Größe noch durch ihre

Folgewirkungen, die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne der Standortgemeinde we-

sentlich beeinträchtigen. Bezogen auf die Standortgemeinde schützt das Beeinträchtigungsver-

bot daher nur zentrale Versorgungsbereiche. Der Schwellenwert von 20 % Kaufkraftumvertei-

lung für nicht zentrenrelevante Sortimente aus dem Einzelhandelserlass bezieht sich deshalb

nur auf die im zentralen Versorgungsbereich gebundene Kaufkraft für nicht zentrenrelevante

Sortimente.10

10 Diese Bewertung folgt der Einschätzung der Fachkanzlei Dolde Mayen & Partner.

Stadt Mannheim


Seite 103

Vom Bestandsumsatz in Höhe von ca. 239,4 Mio. €. entfallen auf





ZVBs entfällt, liegt bei 89-90 %. Die Umverteilungseffekte gegenüber dem relevanten Bestand

in der Innenstadt von Mannheim sowie in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen halten

sich aufgrund der bestehenden räumlichen Verteilung der Angebotssituation in einem verträg-

lichen Rahmen.

Die Umverteilungsquote bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten gegenüber dem relevan-

ten Bestand in der Innenstadt wird nach Einschätzung der CIMA deutlich niedriger als gegen-

über den Betrieben im restlichen Stadtgebiet von Mannheim ausfallen und in einer Größen-

ordnung von 2-3 % und damit weit unter 20 % liegen.

Mit dem neuen Standort der Fa. Mömax in MA-Vogelstang (zum Zeitpunkt der Erhebungen im

Bau) und mit dem Wegfall des Innenstadtstandortes der Fa. Mömax.11, sind die Auswirkungen

auf die Innenstadt von Mannheim, welche durch das Planvorhaben resultieren könnten, noch-

mals deutlich zu relativieren.

Demgegenüber sind bei den Anbietern an Gewerbe- bzw. Sondergebietslagen erhebliche Um-

verteilungseffekte beim Kernsortiment zu erwarten. Innerhalb der Stadt Mannheim ist als be-

triebstypengleicher Anbieter in erster Linie der Standort XXXL Mann Mobilia betroffen.

Möbelrandsortimente (zentrenrelevante Sortimente)

Für die zentrenrelevanten Möbelrandsortimente im geplanten Einrichtungshaus der Fa.

Segmüller wurde ein Prognoseumsatz von ca. 7,0 Mio. € ermittelt.

Zur ersten Einordnung der Umsatzeffekte für die zentrenrelevanten Randsortimente werden

die Verkaufsflächen für die Einzelsortimente auf Basis der Angaben zur sortimentsbezogenen

Verkaufsflächengliederung (vgl. Sortimentsliste Fa. Segmüller im Anhang) anteilig auf die max.

zulässige Verkaufsfläche von 2.000 qm umgelegt.

11 Der Innenstadtstandort der Fa. Mömax wird nach Abgaben der Stadtverwaltung Mannheim im Frühjahr 2017 ge-

schlossen.

Stadt Mannheim


Seite 104

Für die Einzelsortimente werden folgende Verkaufsflächen angesetzt:

Haus- und Heimtextilien: 750 qm VK

Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: 1.050 qm VK

Babybedarf: 200 qm VK

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist von einer deutlich niedrigeren Absatzreichweite als

beim Möbelkernsortiment auszugehen. Vom Gesamtumsatz in Höhe von ca. 7,0 Mio. € werden

ca. 2,0 Mio. € durch einen verstärkten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim generiert und

ca. 5,0 Mio. € gegenüber den Bestandsbetrieben in Mannheim umverteilt.

Die rechnerische Umverteilungsquote liegt bei einem Bestandsumsatz von ca. 85,9 Mio. € bei

ca. 5,8 %. Der Schwellenwert von 10 %, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen zu

vermuten sind, wird bei dieser Sortimentsgliederung nicht überschritten.

Tab. 50 Umsatzeffekte durch das Einrichtungshaus Fa. Segmüller in der Stadt Mannheim

(zentrenrelevante Sortimente)

Sortimente Prognose

umsatz

in Mio. €

Umsatzanteil

durch Erhö-

hung Kauf-

kraftzufluss in

Mio. €

Umsatzanteil

Umverteilung

gegenüber

Bestand in

Mio. €

Ist-Umsatz

Bestand Ge-

samtstadt MA

in Mio. €

Umverteilungs-

quote gegen-

über Bestand

MA in %

Haus- und Heimtextilien 2,6 0,9 1,7 23,8 7,1%

GPK HHW Kunst etc. 3,7 0,8 2,9 56,6 5,1%

Babybedarf 0,7 0,3 0,4 5,6 7,1%

Summe zentrenrel. Sor-

timente 7,0 2,0 5,0 85,9 5,8%


Vom Bestandsumsatz bei den zentrenrelevanten Sortimenten (Haus- und Heimtextilien,

GPK/Haushaltswaren/Kunst; Babybedarf) in Höhe von ca. 85,9 Mio. €. entfallen auf





ZVBs entfällt, liegt bei 60 %, wobei hier auch die Sortimente in den großen Möbelhäusern

von Bedeutung sind.

Die „Betroffenheit“ der Mannheimer Innenstadt (ZVB) ist als selektiv einzustufen und betrifft

vor allem die Fachabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser. Die Umsatzumverteilung ge-

genüber dem relevanten Bestand in der Mannheimer Innenstadt kann mit 1,5 bis 1,6 Mio. €

bzw. 5 - 6 % angenommen werden und liegt unter dem Schwellenwert von 10 %, der im

Einzelhandelserlass bei den zentrenrelevanten Sortimenten als „kritischer Wert“ genannt wird.

Stadt Mannheim


Seite 105

Exkurs: Ermittlung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen

Die max. zulässige Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist auf 2.000 qm VK festge-

setzt. Zur Gewährleistung der notwendigen Flexibilität wurde vereinbart, dass bei den

zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb eines Verkaufsflächenkorridors von 2.000 qm VK bis

4.000 qm VK jeweils die obere sortimentsbezogene Verkaufsflächengröße ermittelt wird, bei

der von einer städtebaulichen Verträglichkeit auszugehen ist.

Als sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen, bei denen die Umsatzumverteilungsquo-

ten gegenüber dem Bestand in der Stadt Mannheim die 10 % Marke nicht überschreiten,

können folgende Verkaufsflächengrößen rechnerisch ermittelt werden:



Babybedarf (nur zentrenrelevante Sortimente) 250 qm VK

Bei den genannten Verkaufsflächengrößen handelt es sich um Maximalwerte, welche bei Be-

rücksichtigung der Standortagglomeration mit der Fa. Bauhaus noch leicht zu reduzieren sind

(vgl. Teil D Bewertung Gesamtvorhaben).

Fazit

Bei den Kernsortimenten des Einrichtungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) liegt die

Umverteilungsquote beim Schwellenwert von 20 %, ab dem lt. Einzelhandelserlass Baden-

Württemberg eine Verletzung des Beeinträchtigungsverbotes vermutet werden kann. Die Um-

verteilungsquote bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten gegenüber dem relevanten Be-

stand in der Innenstadt wird mit 2-3 % deutlich niedriger als gegenüber den Betrieben im

restlichen Stadtgebiet von Mannheim ausfallen.

Für die zentrenrelevanten Randsortimente ist die max. zulässige Verkaufsfläche auf 2.000 qm

VK begrenzt. Bei einer entsprechenden Begrenzung der Verkaufsflächenobergrenzen für die

jeweiligen Einzelsortimente liegt der Wert unter der 10 % Marke, so dass von einer städte-

baulichen Verträglichkeit ausgegangen werden kann.

2.2.2. Auswirkungen gegenüber den umliegenden zentralen Orten

Der Umsatzanteil, welcher durch eine Umverteilung gegenüber dem Bestand im Oberzentrum

Mannheim generiert wird, ist für die umliegenden zentralen Orte und Kommunen als „wettbe-

werbsneutral“ einzustufen. Demgegenüber ist der Umsatzanteil, welcher durch einen verstärk-

ten Kaufkraftzufluss in die Stadt Mannheim erzielt wird, gegenüber den umliegenden Kommu-

nen als umverteilungsrelevant einzustufen.

Stadt Mannheim


Seite 106

Die möglichen Auswirkungen auf die umliegenden Kommunen und insbesondere auf die um-

liegenden zentralen Orte werden nachfolgend dargelegt.

Hinsichtlich der methodischen Vorgehensweise sind folgende Anmerkungen zu treffen:

Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus dem Umland in das Oberzentrum Mannheim wird bei

Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft anteilig auf die umliegenden Mittelberei-

che umgelegt.

Der verstärkte Kaufkraftzufluss aus den angrenzenden Mittelbereichen wird nicht vollständig

als Umverteilungsumsatz gegenüber den entsprechenden Ober- bzw. Mittelzentren wirksam,

sondern wird auch gegenüber weiteren Anbietern, welche sich im übrigen Mittelbereich be-

finden, wirksam.

Eine Besonderheit stellt der Mittelbereich Bergstraße (Hessen) dar, welcher mehrere Mittel-

zentren (Viernheim, Heppenheim, Bensheim, Lorsch, Lampertheim, Bürstadt) beinhaltet. Die

verstärkten Kaufkraftzuflüsse aus dem MB Bergstraße werden anteilig auf die entsprechen-

den Mittelzentren umgelegt, wobei für das unmittelbar angrenzende Mittelzentrum Viern-

heim die höchsten Umverteilungseffekte zu erwarten sind.

Für das Einrichtungshaus kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss von außerhalb der Stadt

Mannheim in Höhe von ca. 41,3 Mio. € angenommen werden. Davon entfallen ca. 39,3 Mio. €

auf die nicht zentrenrelevanten Sortimente und ca. 2,0 Mio. € auf die zentrenrelevanten Sor-

timente.

Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft nach Mittelbereichen gestalten sich die

rechnerischen Umverteilungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten für das Kern-

sortiment des Einrichtungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) wie folgt.

Mittelbereich Schwetzingen

Aus dem Mittelbereich Schwetzingen ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca.

4,2 Mio. € an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote

liegt bei einem Ist-Umsatz der projektrelevanten Anbieter im Mittelbereich insgesamt von ca.

80,0 Mio. € bei ca. 5,3 %.

Für das Mittelzentrum Schwetzingen ist von einer Umverteilungsquote von ca. 6,2 % auszuge-

hen, wobei die Umverteilungseffekte gegenüber dem Standort Möbel Höffner als systemglei-

cher Anbieter wirksam werden. Gegenüber den Anbietern außerhalb des Mittelzentrums

Schwetzingen (Möbel Ehrmann in Reilingen und Möbel Keilbach in Ketsch) beträgt die Umver-

teilungsquote ca. 2,5 %.

Stadt Mannheim


Seite 107

Mittelbereich Weinheim

Aus dem Mittelbereich Weinheim ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 3,2

Mio. € an den Planstandort im Mannheim zu erwarten. Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei

einem projektrelevanten Ist-Umsatz im Mittelbereich insgesamt von ca. 40,0 Mio. € bei ca.

8,0 %. Da sich das projektrelevante Angebot auf das Mittelzentrum Weinheim konzentriert,

werden die Umverteilungseffekte vollständig gegenüber den Anbietern im Mittelzentrum Wein-

heim wirksam.

Mittelbereich Heidelberg

Aus dem Mittelbereich Heidelberg ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 6,8



5,9 %.

Für das Oberzentrum Heidelberg ist von einer Umverteilungsquote von ca. 6,3 % auszugehen,

wobei die Umverteilungseffekte vorrangig gegenüber dem Standort Möbel Breitwieser in HD-

Rohrbach als systemgleicher Anbieter wirksam werden. Gegenüber den Anbietern außerhalb

des Oberzentrums Heidelberg (u.a. AS Möbel Sandhausen, Möbelparadies Bammental, Möbel

Kirsch Dossenheim) beträgt die Umverteilungsquote ca. 4,0 %.

Mittelbereich Ludwigshafen

Aus dem Mittelbereich Ludwigshafen ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 6,1

Mio. € an den Planstandort in Mannheim zu erwarten. Da weder im Oberzentrum Ludwigsha-

fen selbst wie auch in den Kommunen des Mittelbereiches Ludwigshafen ein unmittelbar mit

dem geplanten Einrichtungshaus der Fa. Segmüller vergleichbarer Anbieter ansässig ist, kann

der verstärkte Kaufkraftzufluss bei der speziellen Konstellation nicht vollständig als umvertei-

lungsrelevant gegenüber den Anbietern im MB Ludwigshafen angesetzt werden. Ein Teil des

verstärkten Kaufkraftzuflusses nach Mannheim wird durch eine „Umlenkung“ von Kaufkraft-

strömen, welche bislang an Standortlagen außerhalb des Mittelbereiches vorhanden sind (z.B.

an den Standort Kaiserslautern mit Anbietern wie Möbel-Martin und IKEA), generiert.

Für das Oberzentrum Ludwigshafen kann nach gutachterlicher Einschätzung in etwa die Hälfte

des verstärkten Kaufkraftzuflusses (ca. 3,1 Mio. €) als umverteilungsrelevant angesetzt werden.

Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im OZ Ludwigsha-

fen von ca. 70,0 Mio. € bei ca. 4,4 %. Die Umverteilungseffekte werden vorrangig gegenüber

den Standortlagen in LU-Oggersheim und LU-Friesenheim wirksam.

Stadt Mannheim


Seite 108

Mittelbereich Bergstraße

Aus dem Mittelbereich Bergstraße ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 11,2

Mio. € an den Planstandort in Mannheim zu erwarten. Das projektrelevante Angebot konzen-

triert sich weitgehend auf das unmittelbar an der Gemarkungsgrenze zu Mannheim liegende

Mittelzentrum Viernheim.

In den weiteren Mittelzentren des Mittelbereiches Bergstraße (Bensheim, Heppenheim, Lorsch,

Lampertheim und Bürstadt) ist kein unmittelbar mit dem geplanten Einrichtungshaus der Fa.

Segmüller vergleichbarer Anbieter ansässig. Allerdings ist in der Gemeinde Birkenau/Odenwald

(Kommune ohne zentralörtliche Einstufung) mit der Fa. Möbel Jäger ein Anbieter vorhanden,

der für den ländlich geprägten Raum Odenwald traditionell eine hohe Bedeutung als Einrich-

tungshaus besitzt.

Für das Mittelzentrum Viernheim kann nach gutachterlicher Einschätzung in etwa die Hälfte

des verstärkten Kaufkraftzuflusses (ca. 5,6 Mio. €) als umverteilungsrelevant angesetzt werden.

Die Umsatzumverteilungsquote liegt bei einem projektrelevanten Ist-Umsatz im MZ Viernheim

von ca. 45,0 Mio. € bei ca. 12,4 %. Die Umverteilungseffekte werden ausschließlich gegenüber

den Standortlagen in den Industrie- bzw. Gewerbegebietslagen wirksam.

Die Einkaufsorientierung der Bevölkerung im nördlichen Mittelbereich Bergstraße (Raum Bens-

heim/Heppenheim/Lorsch) wird gegenwärtig stark durch den Standort der Fa. Segmüller in

Weiterstadt geprägt. Ein Teil des verstärkten Kaufkraftzuflusses nach Mannheim wird durch ei-

ne „Umlenkung“ von Kaufkraftströmen, welche bislang an den Standort der Fa. Segmüller in

Weiterstadt gehen, generiert (sog. Kannibalisierungseffekt).

Mittelbereich Frankenthal

Aus dem Mittelbereich Frankenthal ist ein verstärkter Kaufkraftzufluss in Höhe von ca. 1,8



7,2 %. Das projektrelevante Angebot konzentriert sich mit dem Standort Möbel Ehrmann auf

das Mittelzentrum Frankenthal.

Mittelbereiche bzw. Mittelzentren in der Marktzone III

Aus den weiteren Mittelbereichen ist von einem verstärkten Kaufkraftzufluss von jeweils 0,6

bis 0,8 Mio. € auszugehen. Die Umsatzumverteilungsquoten werden bei diesen Relationen in

einer Größenordnung liegen, welche sich unterhalb der Nachweisbarkeitsgrenze bewegen.

Stadt Mannheim


Seite 109

Fazit



Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim.

Bei den projektrelevanten Kernsortimenten des Einrichtungshauses liegt der Verkaufsflächen-

und Umsatzschwerpunkt eindeutig auf Standortlagen außerhalb der Innenstäd-

te/Stadtteilzentren/Ortskerne.

Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in

den umliegenden Ober- bzw. Mittelzentren bewegen sich beim Kernsortiment des Einrich-

tungshauses (nicht zentrenrelevante Sortimente) zwischen 4 % bis 12 % und damit signifikant

unter dem Schwellenwert von 20 %, nach dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg ne-

gative städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen vermutet werden können.

Stadt Mannheim


Seite 110

Tab. 51 Umverteilung Kernsortiment Einrichtungshaus (nicht zentrenrelevante Sortimente) gegenüber

den umliegenden Mittelbereichen bzw. Zentralen Orten

Daten

Gebiet

Verstärkter Kaufkraft-

zufluss aus MB an

Planstandort in


Ist-Umsatz im

MZ bzw. OZ in

Mio. €

Umverteilungs-

quote in %


Restl. MB Schwetzingen 0,5 20,0 2,5 %

MB Schwetzingen insgesamt 4,2 80,0 5,3 %


Restl. MB Weinheim **. ** **

MB Weinheim insgesamt 3,2 40,0 8,0 %


Restl. MB Heidelberg 0,8 20,0 4,0 %

MB Heidelberg insgesamt 6,8 115,0 5,9 %


Restl. MB Ludwigshafen **. ** **

Umgelenkte Kaufkraftströme 3,0 ** **

MB Ludwigshafen insgesamt 6,1 ** **


Restl. MB Bergstraße ** ** **.

Umgelenkte Kaufkraftströme 5,6 ** **

MB Bergstraße insgesamt 11,2 ** **

Mittelzentrum Frankenthal 1,8 25,0 7,2 %

Restl. MB Frankenthal ** ** **

MB Frankenthal insgesamt 1,8 25,0 7,2 %

Mittelzentren in Zone III

Mittelzentrum Speyer 0,7 ** **

Mittelzentrum Wiesloch/Walldorf 0,8 ** **

Mittelzentrum Bruchsal 0,6 ** **

Mittelzentrum Worms 0,6 ** **

Mittelzentrum Sinsheim 0,6 ** **

Ferneinzugsgebiet

Ferneinzugsgebiet 2,7

Summe 39,3


sinnvoll;

Stadt Mannheim


Seite 111

Bei den zentrenrelevanten Randsortimenten kann ein verstärkter Kaufkraftzufluss von ca. 2,0

Mio. € aus den umliegenden Mittelbereichen an den Planstandort in Mannheim angenommen

werden. Im Sinne eines „worst case“ Ansatzes wird der verstärkte Kaufkraftzufluss vollständig

als umverteilungsrelevant gegenüber den umliegenden Mittel- bzw. Oberzentren in Ansatz ge-

bracht.

Bei Berücksichtigung der räumlichen Umsatzherkunft werden sich die rechnerischen Umvertei-

lungseffekte gegenüber den umliegenden zentralen Orten wie folgt auswirken:

Tab. 52 Umverteilung Einrichtungshaus (zentrenrelevante Sortimente) gegenüber den umliegenden Zent-

ralen Orten

Daten

Gebiet

Verstärkter Kaufkraft-

zufluss aus MB an

Planstandort in


Ist-Umsatz im MZ

bzw. OZ in Mio. €

Umverteilungs-

quote in %






Restl. MZ im MB Bergstraße 0,2 ** **

Mittelzentrum Frankenthal 0,1 6,5 1,5 %

Mittelzentren in Zone III und Ferneinzugsgebiet

MZ in Zone III zusammengefasst 0,4 ** **

Summe 2,0 ** **

Quelle: CIMA-Modellrechnung, Rundungsdifferenzen möglich; z.T. Umsatzschätzungen: ** Ausweis nicht

sinnvoll

Zur Einordnung der städtebaulichen Relevanz der Umsatzumverteilungseffekte, welche durch

die zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 2.000 qm VK im geplanten Einrichtungshaus

der Fa. Segmüller ausgelöst werden, ist nochmals ausdrücklich auf die bestehende Wettbe-

werbskonstellation im näheren Standortumfeld des Planstandortes „Benjamin Franklin Village“

hinzuweisen.

Mit dem Rhein-Neckar-Zentrum als regionales Shopping-Center mit gut 60.000 qm VK mit na-

hezu ausschließlich innenstadtrelevanten Sortimenten sowie dem Kurpfalz-Center in MA-

Vogelstang mit ebenfalls vorranging innenstadtrelevanten Sortimenten befinden sich zwei Ein-

kaufsschwerpunkte mit überörtlicher Marktaustrahlung in relativer Nähe zum Planstandort. Da-

neben verfügt das Einrichtungshaus der Fa. XXXL Mann Mobilia als systemgleicher Wettbewer-

Stadt Mannheim


Seite 112

ber in MA-Vogelstang über 4.000 bis 5.000 qm VK für zentrenrelevante Rand- und Ergän-

zungssortimente.

Die rechnerischen Umverteilungsquoten werden bei allen umliegenden Ober- und Mittelzentren

unter der 10 %-Marke als Schwellenwert, ab dem negative städtebauliche Auswirkungen zu

erwarten sind, liegen.

Fazit



Nachbarschaftsverbandes Heidelberg-Mannheim.

Die rechnerischen Umverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand be-

wegen sich auf einem niedrigen Niveau und liegen weit unterhalb des Schellenwertes von

10 %, nach dem lt. Einzelhandelserlass Baden-Württemberg negative städtebauliche bzw.

raumordnerische Auswirkungen vermutet werden können.

2.3. Städtebauliches Integrationsgebot


der wesentlichen Konversionsflächen im Gesamtstadtgebiet von Mannheim dar.

Das Gesamtvorhaben kann als regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft wer-

den und entspricht der oberzentralen Funktion, welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmet-

ropole innerhalb der Region Rhein-Neckar besitzt.

Hinsichtlich der Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens stellt der Standortbe-

reich „Benjamin Franklin Village“ einen typischen Ergänzungsstandort für nicht

zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan der

Metropolregion Rhein-Neckar dar. Bei der geprüften Einzelhandelsnutzung liegt der Schwer-

punkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

Stadt Mannheim


Seite 113

Teil D: Bewertung Gesamtvorhaben

Stadt Mannheim


Seite 114

In den Analyseteilen A bis C erfolgte eine umfassende Beurteilung der städtebaulichen,

raumordnerischen und ökonomischen Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsnutzungen der

Fa. Bauhaus und der Fa. Segmüller am Standort „Benjamin Franklin Village“ im Norden der

Stadt Mannheim.

Im Analyseteil D wird abschließend noch eine Bewertung des Gesamtvorhabens (Bau- und

Gartenmarkt der Fa. Bauhaus im Standortverbund mit dem Einrichtungshaus der Fa.

Segmüller) vorgenommen. In der Gesamtschau können die beiden geprüften Einzelhandelsnut-

zungen wie folgt bewertet werden:

Das Gesamtvorhaben (Baumarkt und Einrichtungshaus) kann als regional bedeutsames

Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft werden und entspricht der oberzentralen Funktion,

welche die Stadt Mannheim als Einkaufsmetropole innerhalb der Region Rhein-Neckar be-

sitzt.

Der Standortbereich „Benjamin Franklin Village“ als eine der wesentlichen Konversionsflä-

chen in der Stadt Mannheim kann als typischer Ergänzungsstandort für nicht

zentrenrelevanten Einzelhandel im Sinne der Festlegungen im einheitlichen Regionalplan

der Metropolregion Rhein-Neckar eingestuft werden. Bei beiden geprüften Einzelhandels-

nutzungen liegt der Schwerpunkt eindeutig bei den nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

Hinsichtlich möglicher Synergieeffekte durch den Standortverbund der beiden Nutzungen

ist zu betonen, dass sich die Betriebe bezüglich der Absatzreichweiten deutlich unter-

scheiden. Für den Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus ist aufgrund der hohen Wett-

bewerbsdichte in diesem Segment von einer deutlich niedrigeren Absatzreichweite als für

das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller auszugehen, welches weite Teile der Metropolre-

gion Rhein-Neckar umfassen wird.

Deutliche Unterschiede zwischen den beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen sind auch

bei den Kundenzielgruppen, den durchschnittlichen Einkaufsbeträgen und der Einkaufshäu-

figkeit vorhanden. Während der Bau- und Gartenmarkt in erster Linie die „do it yourself“-

Kundschaft anspricht, zielt das Einrichtungshaus auf eine Kundschaft ab, welche hochwer-

tige und langlebige Güter mit einer i.d.R. hohen Beratungsintensität nachfragt.

Bei beiden Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um Betriebsformen, welche mit den

Kernsortimenten „Bau- und Gartenmarktartikel“ sowie „Einrichten und Zubehör“ dem lang-

fristigen Bedarf zuzuordnen sind. Negative Auswirkungen auf Nahversorgungsstandorte in

der Stadt Mannheim bzw. in den umliegenden Kommunen können aufgrund der Sorti-

mentsstruktur der geprüften Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden.

Stadt Mannheim


Seite 115

Bei den Kernsortimenten „Bau- und Gartenmarktartikel“ sowie „Einrichten und Zubehör“

der beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen handelt es sich um nicht zentrenrelevante

Sortimente, welche sich sowohl in der Stadt Mannheim wie auch bei den weiteren Kom-

munen im Einzugsgebiet der Vorhaben ganz überwiegend an Standortlagen außerhalb der

Innenstädte/Ortskerne befinden.

Bei den zentrenrelevanten Sortimenten ist bei beiden geprüften Einzelhandelsnutzungen

eine maximal zulässige Verkaufsflächengröße von max. 800 qm VK beim Bau- und Gar-

tenmarkt bzw. max. 2.000 qm VK beim Einrichtungshaus vorgegeben. Eine „unkontrollier-

te“ Verkaufsflächenentwicklung mit zentrenrelevanten Sortimenten ist damit auch bei Be-

trachtung des Gesamtvorhabens auszuschließen.

Beim Bau- und Gartenmarkt der Fa. Bauhaus sind bei einer maximal zulässigen Verkaufs-

fläche von 800 qm VK bei den zentrenrelevanten Sortimente folgende Verkaufsflächen

vorgesehen, wobei bei diesen Größenordnungen eine städtebauliche Verträglichkeit vor-

handen ist:


Glas/Porzellan/Keramik, Haushaltswaren, Kunstgegenstände: 450 qm VK

Fahrradzubehör: 50 qm VK

Für das Einrichtungshaus der Fa. Segmüller wurden für die zentrenrelevanten Sortimente

Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt, bei denen die rechnerischen Umsatzumverteilungs-

quoten gegenüber dem Bestand in der Stadt Mannheim sowie in den weiteren Kommu-

nen im Einzugsgebiet des Vorhabens unter der 10 % Marke liegen. Innerhalb der maxi-

mal zulässigen Verkaufsfläche von 2.000 qm VK für zentrenrelevante Sortimente wurden

folgende Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt:



Babybedarf (nur zentrenrelevante Sortimente): 250 qm VK

Bei Bewertung des Gesamtvorhabens im Sinne einer Standortagglomeration sind zunächst

die Verkaufsflächen für die zentrenrelevanten Sortimente sowohl beim Bau- und Garten-

markt der Fa. Bauhaus wie beim Einrichtungshaus der Fa. Segmüller gemeinsam zu be-

trachten. Da sich die zentrenrelevanten Sortimente aufgrund des Objektcharakters und

der Kundenzielgruppenansprache zwischen dem Bau- und Gartenmarkt und dem Einrich-

tungshaus deutlich unterscheiden (z.B. hinsichtlich des Angebotsgenres), ist eine reine

Addition der Verkaufsflächen für diese Sortimente der beiden Vorhaben nicht zielführend.

Stadt Mannheim


Seite 116

Zur Gewährleistung einer städtebaulichen Verträglichkeit des Gesamtvorhabens ist für das

Einrichtungshaus der Fa. Segmüller eine moderate Reduzierung der sortimentsbezogenen

Verkaufsflächenobergrenzen zu empfehlen. Auf der max. zulässigen Verkaufsfläche für die

zentrenrelevanten Sortimente von 2.000 qm innerhalb des Einrichtungshauses ist beim

Sortiment „Haus- und Heimtextilien“ eine Reduzierung um 200 qm auf max. 700 qm und

beim Sortiment „GPK, Haushaltswaren, Kunstgegenstände“ um 300 qm auf max. 1.500 qm

als Empfehlung abzugeben. Bei den sonstigen Sortimenten (Babybedarf bzw. Fahrradzube-

hör) sind keine Anpassungen der Verkaufsflächengrößen erforderlich.

Bei der Gesamtbewertung der geplanten Einzelhandelsnutzungen der Fa. Bauhaus und der

Fa. Segmüller am Standort „Benjamin Franklin Village“ ist abschließend noch auf die

während der Bearbeitung der Markt- und Auswirkungsanalyse eingetretenen Veränderun-

gen der projektrelevanten Angebotssituation in der Stadt Mannheim hinzuweisen. Mit der

Schließung des Hornbach-Marktes in Mannheim-Käfertal ist ein offenes „Umsatzpotential“

freigesetzt worden, welches mit der geplanten Verlagerung und Erweiterung des Bau- und

Gartenmarktes der Fa. Bauhaus „wettbewerbsneutral“ gebunden werden kann. Die Neuan-

siedlung des Mömax-Marktes am Standort XXXL Mann Mobila im Jahr 2016 wird durch

die Schließung des Mömax-Standortes in der Innenstadt im Frühjahr 2017 in der Gesamt-

flächenbilanz der Stadt Mannheim beim Segment „Einrichten und Zubehör“ kompensiert.

Bezogen auf die möglichen städtebaulichen Auswirkungen werden die Umsatzumvertei-

lungseffekte damit noch eindeutiger gegenüber Standortlagen außerhalb der Mannheimer

Innenstadt wirksam werden. Die Auswirkungen auf die Innenstadt von Mannheim als zent-

raler Versorgungsbereich sind damit weiter zu relativieren.

Stadt Mannheim


Seite 117

Anhang

„Mannheimer Sortimentsliste“

Quelle: Fortschreibung Zentrenkonzept Mannheim 2009

Stadt Mannheim


Seite 118

Sortimentsliste Fa. Segmüller – Zentrenrelevante Sortimente

Quelle: Fa- Segmüller

Stadt Mannheim


Seite 119

Sortimentsliste Fa. Segmülller – Nicht zentrenrelevante Sortimente

Quelle: Fa- Segmüller

Stadt Mannheim


Seite 120

Sortimentsliste Fa. Bauhaus

Quelle: Fa- Bauhaus

Stadt Mannheim


Seite 121

Kommunen in den jeweiligen Mittelbereichen

Mittelbereich Zugehörige Kommunen

MB Bergstraße

Groß-Rohrheim

Bürstadt

Lampertheim

Biblis

Gorxheimertal

Abtsteinach

Birkenau

Mörlenbach

Grasellenbach

Wald-Michelbach

Fürth

Rimbach

Lindenfels

Heppenheim (Bergstraße)

Neckarsteinach

Hirschhorn (Neckar)

Lautertal (Odenwald)

Viernheim

Michelbuch

Bensheim

Lorsch

Zwingenberg

Einhausen

MB Bruchsal

Philippsburg

Kronau

Waghäusel

Östringen

Kraichtal

Bad Schönborn

Ubstadt-Weiher

Bruchsal

Forst

Hambrücken

Karlsdorf-Neuthard

Oberhausen-Rheinhausen

MB Frankenthal

Heuchelheim bei Frankenthal

Großniedesheim

Kleinniedesheim

Heßheim

Beindersheim

Lambsheim

Bobenheim-Roxheim

Frankenthal (Pfalz)

Stadt Mannheim


Seite 122


MB Heidelberg

Eppelheim

Sandhausen

Dossenheim

Heidelberg

Schriesheim

Leimen

Gaiberg

Wilhelmsfeld

Heiligkreuzsteinach

Nussloch

Heddesbach

Schönau

Bammental

Neckargemünd

Wiesenbach

MB Ludwigshafen

Birkenheide

Maxdorf

Rödersheim-Gronau

Fussgönheim

Hochdorf-Assenheim

Dannstadt-Schauernheim

Mutterstadt

Ludwigshafen am Rhein

Böhl-Iggelheim

Limburgerhof

Schifferstadt

Neuhofen

Altrip

MB Mannheim

Mannheim

Edingen-Neckarhausen

Ladenburg

Heddesheim

Ilvesheim

MB Schwetzingen

Altlußheim

Neulußheim

Hockenheim

Reilingen

Plankstadt

Schwetzingen

Oftersheim

Brühl

Ketsch

Stadt Mannheim


Seite 123


MB Sinsheim

Angelbachtal

Epfenbach

Eschelbronn

Helmstadt-Bargen

Lobbach

Mauer

Meckesheim

Stadt Neckarbischofsheim

Neidenstein

Reichartshausen

Spechbach

Stadt Waibstadt

Zuzenhausen

Sinsheim

MB Speyer

Otterstadt

Waldsee

Hanhofen

Speyer

Dudenhofen

Harthausen

Römerberg

MB Weinheim

Hirschberg an der Bergstraße

Weinheim

Hemsbach

Laudenbach

MB Wiesloch/Walldorf

Sankt Leon-Rot

Walldorf

Malsch

Wiesloch

Rauenberg

Dielheim

Mühlhausen

Stadt Mannheim


Seite 124

MB Worms

Alsheim

Bechtheim

Bermersheim

Dittelsheim-Heßloch

Eich

Flörsheim-Dalsheim

Frettenheim

Gimbsheim

Gundersheim

Gundheim

Hamm am Rhein

Hangen-Weisheim

Hochborn

Hohen-Sülzen

Mettenheim

Mölsheim

Monsheim

Monzernheim

Mörstadt

Offstein

Osthofen, Stadt

Wachenheim

Westhofen

Worms, Stadt

Stadt Mannheim


Seite 125

Glossar

Abschöpfungsquote

Bedeutung:

Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungs-

faktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungs-

fähigen Umsatzpotenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt

wird.

Berechnung:

Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend

erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer

Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpo-

tenzial dieser Branche/des Ortes.

Einzugsgebiet

Bedeutung:

Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem we-

sentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials.

Berechnung und Abgrenzung:

Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.

die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den

zentralen Einkaufsorten in der Region;

die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsge-

biets;

die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;

die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereit-

schaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.

Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des

kurz-, mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen

alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kauf-

kraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass

v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbin-

dung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann.

Kaufkraft (nominal / real)

Bedeutung:

Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den pri-

vaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfü-

gung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-

Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufge-

nommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der

Tilgung von Schulden.

Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche

Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue

Untersuchung von MB Research, Nürnberg, belegt dabei deutliche

Unterschiede.

Kaufkraftkennziffer (KKZ)

Bedeutung:

Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im

Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der

Gemeinde).

Berechnung:

Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird

das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und

Stadt Mannheim


Seite 126

durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein be-

stimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.

Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100

gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €,

so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 €

die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die

KKZ 90,0.

Marktpotenzial

Bedeutung:

Das Marktpotenzial bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf

Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus

dem Einzugsgebiet).

Berechnung:

Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen

einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD,

multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.

Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)

Bedeutung:

Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des

Umsatzes, den ein Ort auf Basis seines eigenen, lokalen Marktpo-

tenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung

und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsge-

biets, rechnerisch erreichen kann.

Berechnung:

Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende Kauf-

kraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwar-

tende Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermitt-

lung des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss

von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-

Matrix-Modell nach HUFF).

Umsatzkennziffer (UKZ)

Bedeutung:

Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner

(also nicht den Umsatz pro Einwohner!).

Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Be-

wohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Um-

satzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium

für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.

Berechnungsbasis:

Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) ört-

liche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhan-

dels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ

wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen

und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.

Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis

des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vor-

handenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über

100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort,

die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so

existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kom-

pensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist,

desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die

Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an

Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die

Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.

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CIMA Beratung - rp.baden-wuerttemberg.de · Stadt Mannheim Markt- und Auswirkungsanalyse Fa Segmüller und Fa Bauhaus Seite 2 2017 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber