Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Rosenheim CIMA Beratung … · 2014-04-30 · Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2011 Im Jahr 2010 stiegen in allen Branchen

Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Straße 45 D-80333 München Tel.: 089-55 118 373 Fax: 089-55 118 250 E-Mail: [email protected] Internet: www.cima.de

Bearbeitung Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Sebastian Mahrenholz

Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Rosenheim 2011

Untersuchungsbericht

München, Oktober 2011

Einzelhandelsentwicklungskonzept Stadt Rosenheim 2011

CIMA Beratung + Management GmbH 2011 I

CIMA Beratung + Management GmbH

Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen.

Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH.

Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung inner-halb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung dar-über hinaus ist nicht gestattet.

Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut.

Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in München.


CIMA Beratung + Management GmbH 2011 II

INHALTSVERZEICHNIS 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ............................................................. 6

2 TRENDS IM EINZELHANDEL........................................................................... 7

2.1 Allgemeine Trends ............................................................................................ 7 2.2 Trends im Verbraucherverhalten .................................................................... 11 2.3 Entwicklung der Betriebsformen ..................................................................... 15 2.4 Trends im Einzelhandel: Relevanz für Rosenheim ............................................ 17

3 METHODIK ............................................................................................. 18

3.1 Einzelhandelserhebung................................................................................... 18 3.2 Einzelhandelsnahe Dienstleister ..................................................................... 19 3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen .............................................................. 19 3.4 Arbeitsgruppen zum Einzelhandelskonzept ..................................................... 19

4 STRUKTURDATEN ..................................................................................... 20

4.1 Planerische Rahmendaten .............................................................................. 20 4.2 Sozioökonomische Rahmendaten ................................................................... 22

5 MARKTANALYSE ...................................................................................... 27

5.1 Allgemeine Situation ...................................................................................... 27 5.2 Kaufkraft ........................................................................................................ 28 5.3 Konkurrenzsituation in der Region .................................................................. 30 5.4 Marktgebiet ................................................................................................... 36 5.5 Zentralität ...................................................................................................... 37 5.6 Der Handelsstandort Rosenheim im Vergleich ................................................ 39 5.7 Leistungsdaten des Rosenheimer Einzelhandels .............................................. 40

5.7.1 Lageabgrenzung des Rosenheimer Einzelhandels ............................................ 40 5.7.2 Einzelhandelsumsatz ...................................................................................... 43 5.7.3 Verkaufsflächen.............................................................................................. 44 5.7.4 Verkaufsflächen nach Branchengruppen ......................................................... 46 5.7.5 Zentralität nach Branchen .............................................................................. 47 5.7.6 Betriebsgrößenstruktur .................................................................................. 48

6 EINZELHANDELSKONZEPT ........................................................................... 53

6.1 Vorbemerkungen und Leitlinien ..................................................................... 53 6.2 Rosenheimer Sortimentsliste.......................................................................... 57

6.2.1 Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten ..................... 57 6.2.2 Grenzen einer Sortimentsliste ........................................................................ 58 6.2.3 Abstimmung mit dem LEP Bayern ................................................................... 59 6.2.4 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente ........................................ 59 6.2.5 Diskussion einer Rosenheimer Sortimentsliste ................................................ 61

7 VERSORGUNGSBEREICHE ROSENHEIMS ........................................................ 69

7.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB bzw. § 9 Abs. 2a BauGB ............................................................. 69

7.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV) ............................................................... 70 7.1.2 Zentrenhierarchie .......................................................................................... 73

7.2 Einzelhandelsstandorte in Rosenheim ............................................................ 74

7.2.1 Innenstadt ..................................................................................................... 74 7.2.2 Rosenheim - Ost ............................................................................................. 86 7.2.3 Happing ......................................................................................................... 94 7.2.4 Aising ............................................................................................................102 7.2.5 Pang .............................................................................................................108 7.2.6 Rosenheim - Süd ...........................................................................................114 7.2.7 Fürstätt .........................................................................................................125 7.2.8 Rosenheim - West .........................................................................................127 7.2.9 Westerndorf – St. Peter .................................................................................137

7.3 Zusammenfassung der Einzelstandorte .........................................................139 7.4 Strategiekonzept für den Rosenheimer Einzelhandel .....................................142 7.5 Gesamtstadt .................................................................................................142

8 ANHANG .............................................................................................. 148

8.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotenzials .........................148 8.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen

Situation .......................................................................................................149 8.3 Begriffsdefinitionen.......................................................................................151


CIMA Beratung + Management GmbH 2011 III

ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1: Umsatzveränderungen (nominal in %) nach Branchenbereichen 2009 – 2010

................................................................................................................... 7

Abb. 2: Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten .................................... 9

Abb. 3: Betriebstypen und deren Kunden .............................................................. 13

Abb. 4: Entwicklung der Betriebstypen des Handels .............................................. 15

Abb. 5: Entwicklung der Bevölkerung Rosenheims im Vergleich (2000-2009) ......... 22

Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung bis 2029 (Vorausberechnung)............................ 22

Abb. 7: Altersstruktur der Stadt Rosenheim im Vergleich (Jahr 2009) ..................... 23

Abb. 8: Beschäftigtenstruktur im Vergleich ............................................................ 24

Abb. 9: Kaufkraftkennziffern 2010 (Bundesdurchschnitt = 100).............................. 28

Abb. 10: Entwicklung wichtiger Kennziffern für Rosenheim ..................................... 37

Abb. 11: Kennzahlenvergleich untersuchter Oberzentren ........................................ 39

Abb. 12: Umsatzentwicklung Rosenheims ............................................................... 43

Abb. 13: Kaufkraftbilanz Rosenheim ........................................................................ 43

Abb. 14: Verkaufsflächen nach Standortlagen ......................................................... 44

Abb. 15: Verkaufsflächen nach Branchengruppen ................................................... 46

Abb. 16: Zentralität nach Branchengruppen ............................................................ 47

Abb. 17: Verkaufsflächen in Rosenheim .................................................................. 48

Abb. 18: Zielgruppenorientierung Gesamtstadt ....................................................... 50

Abb. 19: Warenpräsentation Gesamtstadt .............................................................. 51

Abb. 20: Wettbewerbsfähigkeit Gesamtstadt .......................................................... 52

Abb. 21: Verkaufsflächenverteilung Zooartikel ........................................................ 64

Abb. 22: Verkaufsflächenverteilung Spielwaren ....................................................... 65

Abb. 23: Verkaufsflächenverteilung Sportartikel ...................................................... 65

Abb. 24: Verkaufsflächenverteilung Elektrofachmarkt ............................................. 67

Abb. 25: Zentrenstruktur Rosenheim ...................................................................... 72

Abb. 26: Zentrenhierarchie Rosenheim ................................................................... 73

Abb. 27: Versorgungssituation Innenstadt ............................................................... 74

Abb. 28: Zielgruppenorientierung Innenstadt .......................................................... 76

Abb. 29: Warenpräsentation Innenstadt ................................................................. 76

Abb. 30: Wettbewerbsfähigkeit Innenstadt ............................................................. 77

Abb. 31: Vorhandene und fehlende Markenkonzepte in Rosenheim ....................... 78

Abb. 32: Innenstadt Rosenheim .............................................................................. 80

Abb. 33: Einkaufslagen ........................................................................................... 82

Abb. 34: Entwicklungsempfehlungen Bahnhof ........................................................ 84

Abb. 35: Versorgungssituation Rosenheim - Ost ...................................................... 86

Abb. 36: Zielgruppenorientierung Rosenheim - Ost ................................................. 88

Abb. 37: Warenpräsentation Rosenheim - Ost ........................................................ 88

Abb. 38: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - Ost .................................................... 89

Abb. 39: Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße ................................... 90

Abb. 40: Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost ........................................................... 92

Abb. 41: Versorgungssituation Happing .................................................................. 94

Abb. 42: Zielgruppenorientierung Happing ............................................................. 96

Abb. 43: Warenpräsentation Happing ..................................................................... 96

Abb. 44: Wettbewerbsfähigkeit Happing................................................................. 97

Abb. 45: Nahversorgungsagglomeration Happing.................................................... 98

Abb. 46: Fachmarktzentrum Panoramakreuzung ....................................................100

Abb. 47: Versorgungssituation Aising .....................................................................102

Abb. 48: Zielgruppenorientierung Aising ................................................................104

Abb. 49: Warenpräsentation Aising........................................................................104

Abb. 50: Wettbewerbsfähigkeit Aising ...................................................................105

Abb. 51: Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies ............................................106

Abb. 52: Versorgungssituation Pang.......................................................................108

Abb. 53: Zielgruppenorientierung Pang ..................................................................110

Abb. 54:: Warenpräsentation Pang .........................................................................110

Abb. 55: Wettbewerbsfähigkeit Pang .....................................................................111

Abb. 56: Fachmarktzentrum Schwaig .....................................................................112

Abb. 57: Versorgungssituation Rosenheim - Süd ....................................................114


CIMA Beratung + Management GmbH 2011 IV

Abb. 58: Zielgruppenorientierung Rosenheim - Süd ............................................... 116

Abb. 59: Warenpräsentation Rosenheim - Süd ...................................................... 116

Abb. 60: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - Süd .................................................. 117

Abb. 61: Fachmarktzentrum AicherPark ................................................................ 118

Abb. 62: Die Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels nach Netztypen ............... 119

Abb. 63: Fachmarktzentrum Klepperpark .............................................................. 123

Abb. 64: Versorgungssituation Fürstätt ................................................................. 125

Abb. 65: Versorgungssituation Rosenheim - West ................................................. 127

Abb. 66: Zielgruppenorientierung Rosenheim - West............................................. 129

Abb. 67: Warenpräsentation Rosenheim - West .................................................... 129

Abb. 68: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - West ................................................ 130

Abb. 69: Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld ............................................... 131

Abb. 70: Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße ............................... 133

Abb. 71: Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße ........................................................ 135

Abb. 72: Versorgungssituation Westerndorf – St. Peter ......................................... 137

TABELLENVERZEICHNIS Tab. 1: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen ........................... 10

Tab. 2: Entwicklung der Erwerbstätigkeit 2000 bis 2010 ........................................ 24

Tab. 3: Arbeitslosenquote (in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) ........... 25

Tab. 4: Pendlersalden von Rosenheim und weiteren ausgewählten Städten zum 30.06.2010 ................................................................................................ 25

Tab. 5: Einpendler ................................................................................................ 25

Tab. 6: Auspendler ............................................................................................... 26

Tab. 7: Einzelhandelsdaten Rosenheim im Zeitvergleich ........................................ 45

Tab. 8: Einzelhandelsdaten Innenstadt.................................................................. 75

Tab. 9: Einzelhandelsdaten Stadtzentrum ............................................................. 81

Tab. 10: Steckbrief Innenstadt ................................................................................ 85

Tab. 11: Einzelhandelsdaten Rosenheim - Ost......................................................... 87

Tab. 12: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße .... 90

Tab. 13: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße .................. 91

Tab. 14: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost ............................ 92

Tab. 15: Steckbrief Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost ........................................... 93

Tab. 16: Einzelhandelsdaten Happing ..................................................................... 95

Tab. 17: Einzelhandelsdaten Nahversorgungszentrum Happing .............................. 98

Tab. 18: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Happing ................................... 99

Tab. 19: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Panoramakreuzung .....................100

Tab. 20: Steckbrief Fachmarktzentrum Panoramakreuzung ...................................101

Tab. 21: Einzelhandelsdaten Aising ........................................................................103

Tab. 22: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies .............106

Tab. 23: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies ............................107

Tab. 24: Einzelhandelsdaten Pang .........................................................................109

Tab. 25: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Schwaig ......................................112

Tab. 26: Steckbrief Fachmarktzentrum Schwaig .....................................................113

Tab. 27: Einzelhandelsdaten Rosenheim - Süd .......................................................115

Tab. 28 Handlungsrahmen für Ansiedlungen im AicherPark (zentrenrelevante Sortimente) Stand 2009 ...........................................................................120

Tab. 29: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum AicherPark ..................................121

Tab. 30: Steckbrief Fachmarktzentrum AicherPark.................................................122

Tab. 31: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Klepperpark ................................123

Tab. 32: Steckbrief Fachmarktzentrum Klepperpark ..............................................124

Tab. 33: Einzelhandelsdaten Rosenheim - West .....................................................128

Tab. 34: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld .................131

Tab. 35: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld ...............................132

Tab. 36: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße .133

Tab. 37: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße ................134

Tab. 38: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße ..........................135


CIMA Beratung + Management GmbH 2011 V

Tab. 39: Steckbrief Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße ........................................ 136

Tab. 40: Zusammenfassung der Einzelstandorte ................................................... 139

Tab. 41: Verbrauchsausgaben in Deutschland ....................................................... 149

KARTENVERZEICHNIS Karte 1: Lage im Raum ........................................................................................... 20

Karte 2: Zentralörtliche Bedeutung......................................................................... 21

Karte 3: Kaufkraftkennziffern 2010 (in % vom Bundesdurchschnitt) ........................ 29

Karte 4: Konkurrenzsituation .................................................................................. 30

Karte 5 Marktgebiet Rosenheim ............................................................................ 36

Karte 6: Einzelhandelszentralität in der Region Rosenheim ..................................... 38

Karte 7: Lageabgrenzung Rosenheim gesamt .......................................................... 40

Karte 8: Übersicht über die Rosenheimer Stadtbezirke ........................................... 42


CIMA Beratung + Management GmbH 2011 6

1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG

Anlass und Ziel:

Die Stadt Rosenheim hat sich vor dem Hintergrund der sehr dynamischen Ent-wicklungen des Einzelhandels sowohl innerhalb des Stadtgebietes als auch in der Region Südostoberbayern entschlossen, ein „Integriertes Einzelhandels-entwicklungskonzept“ zu erstellen, um auch zukünftig eine geordnete städte-bauliche Entwicklung sowie wirtschaftliche Prosperität sicherstellen zu kön-nen. Aufbauend auf den beschlossenen Leitlinien der Rosenheimer Einzelhan-delsentwicklung (2007) ist es Ziel die Kernkompetenz Einzelhandel in der Stadt Rosenheim kontinuierlich fortzuentwickeln und dabei planungsrechtliche Steuerungsgrundsätze im Sinne einer intelligenten und nachhaltigen Standort-politik festzulegen. Die Planungshoheit der Kommune soll mittels informeller Rahmenpläne und in der Umsetzung durch formelle Bauleitplanung zur Förde-rung einer bestandsorientierten Entwicklung als auch zur Förderung einer sinnvollen Neuentwicklung von Handelsunternehmen beitragen.

Auftraggeber:

Stadt Rosenheim

Königstraße 24

83022 Rosenheim

unter Mitwirkung von

Fachdezernat VI sowie Steuerungs- und Servicebereich I

Stadtplanung Wirtschaftsförderung

Hr. Cybulska Hr. Bugl

Hr. Nolasco Hr. Ehinger

Hr. Gartner

Fr. Stuer

Auftragnehmer:

CIMA Beratung + Management GmbH

Dipl.-Geogr. Christian Hörmann (Projektleitung)

Dipl.-Geogr. Sebastian Mahrenholz

Analysezeitraum:

Mai - August 2011; mit Erhebungen aus dem Jahr 2009



2 TRENDS IM EINZELHANDEL

2.1 Allgemeine Trends

In einer sich immer schneller wandelnden Handelslandschaft bei immer größer werdenden Angebotskapazitäten wird der Erfolg oder Misserfolg jeglicher Einzelhandelsvorhaben auch von seiner Leitidee bestimmt. Hierzu ist es erfor-derlich, aktuelle Trends in der Handelsentwicklung zu kennen, um spätere Nutzungsszenarien entsprechend einordnen zu können.

Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steuern und Abgaben und der allgemeinen Wirtschaftslage einge-schränkt. Dabei geht die Einkommensschere immer weiter auseinander. Die Einkommensgruppen, die eine überdurchschnittliche Kaufkraft aufweisen nehmen etwas langsamer zu als diejenigen, die mit ihrem Einkommen kaum die Ausgaben bewältigen können. Die langfristige Entwicklung wird auch wei-terhin auf Verbraucherseite im Durchschnitt von Konsumverzicht und Preis-sensibilität, auf Anbieterseite von Verdrängungswettbewerb und preisaggres-siven Absatzformen gekennzeichnet sein.

Unter Berücksichtigung ökonomischer, demographischer und politischer Rah-menbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven. So wird die Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig zurückgehen. Dane-ben verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der „jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel werden. Durch politische Rahmensetzung wie z.B. Flexibilisierung der Arbeitszeiten in weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder wer-den sich ebenfalls Einflüsse ergeben.

Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachs-tumsunterschiede.

Abb. 1: Umsatzveränderungen (nominal in %) nach Branchenbereichen 2009 – 2010

Quelle: HDE Zahlenspiegel, 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2011

Im Jahr 2010 stiegen in allen Branchen die Umsätze im Vergleich zum Vorjahr. Die Zuwachsraten fielen jedoch branchenspezifisch sehr unterschiedlich aus. Die deutlichsten Zuwachsraten konnte dabei die Branche Uhren/ Schmuck verzeichnen. Auch die Bereiche Kosmetik, Körperpflege und Schuhe erzielten mit ca. 7 % sehr hohe Wachstumsraten. Der gesamte Einzelhandel i.e.S. stieg im Jahr 2010 um 2,1 %, ein Jahr zuvor war dieser noch mit -2,1 % rückläufig. In

0,2

0,8

0,9

1,2

2,1

3,2

3,5

3,5

4,0

4,7

7,1

7,3

12,4

sonstige Waren verschiedener Art (Hauptrichtung Nicht-Lebensmittel)

Möbel, Einrichtungsgegenstände

Nahrungs- und Genussmittel

Unterhaltungselektronik

Einzelhandel i.e.S. insgesamt (ohne Kfz, Brennstofe, Apotheke)

Spielwaren

Bau- und Heimwerkerbedarf

Foto, Optik

Bekleidung

Glas, Keramik

Schuhe

Kosmetik, Körperpflegeprodukte

Uhren, Schmuck



dieser positiven Umsatzentwicklung spiegelt sich die verbesserte Beschäftig-tensituation der Konsumenten im Jahr 2010 wider.

Der Wettbewerb zwischen den Anbietern wird sich jedoch im Segment des persönlichen Bedarfs weiter verschärfen. Eine Fortsetzung des Konzentrati-onsprozesses auf der Angebotsseite ist zu erwarten. Damit verschärft sich die Wettbewerbssituation zunehmend. An vielen Standorten ist bereits heute ein massiver Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Chancen sind daher eher in einer regionalen und lokalen Ausrichtung auf spezialisierte Sortimente zu sehen.

Trends im Lebensmittelbereich

Der vor allem für die Nahversorgung so interessante Betriebstyp des Super-marktes erlebte in den letzten Jahren eine Renaissance, sieht sich aber nach wie vor einigen Problemen gegenüber gestellt. Eines der wesentlichen Prob-leme für die Supermärkte im Wettbewerb mit den Discountern liegt immer noch in ihrem größeren Flächenbedarf. Ein Vollsortiment beginnt bei 8.500 bis 12.000 Artikeln und benötigt mindestens 1.200 bis 1.500 m² Verkaufsfläche. Bei Neugründungen sind selbst Flächen bis 2.500 m² keine Seltenheit mehr (sog. „Große Supermärkte“). Sind diese Flächen nicht verfügbar, müssen die Händler Kompromisse eingehen und verspielen auf den dann häufig zu kleinen Flächen ihren wichtigsten Trumpf gegenüber den Discountern: die Auswahl an Markenartikeln.

Generell ist die Ursache für den im Vergleich zur Vergangenheit gestiegenen Flächenbedarf im Lebensmittel-Einzelhandel in der Notwendigkeit zu einer verbesserten Warenpräsentation, neuen Service- und Angebotsbausteinen und in signifikanten Prozess-Veränderungen zu sehen:

Die Ansprüche der Verbraucher an die Warenpräsentation steigen auch wei-terhin. Bei gleicher Artikelzahl entscheidet die Präsentation der Ware über die Attraktivität eines Marktes. Je großzügiger die Ware präsentiert werden kann, desto seltener muss das Regal aufgefüllt werden, wodurch das Personal entlas-tet wird und mehr Zeit für den – bei Supermärkten besonders erwarteten Kundenservice – zur Verfügung hat.

Zur Verbesserung der Übersichtlichkeit der Märkte und als Reaktion auf Kun-denwünsche und die demographische Entwicklung wurde bei vielen aktuellen Supermärkten die Höhe der Regale deutlich reduziert, so dass die Kunden be-quem darüber hinwegblicken können und ein beschwerliches Greifen nach Waren über der eigenen Kopfhöhe entfällt. In Konsequenz muss die früher vertikal angeordnete Ware nun horizontal auf eine größere Fläche verteilt werden.

Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich. So zum Beispiel die Anforderungen der geänderten Verpackungsverordnung, nach der Kunden Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können, oder die mehrfach (zuletzt zum 1.5.2006) verschärfte Pfandregelung.

Serviceelemente wie z.B. Automaten zur Rücknahme von Pfandflaschen und Getränkekästen benötigen daher zusätzlich Fläche.

Durch Änderungen in der Sortimentsstruktur wie z.B. Obst, das erst im Markt selbst aufgeschnitten und abgepackt wird, ergibt sich ein zusätzlicher Flächen-bedarf für Kühltruhen, Kühlregale, Kühlzellen etc.

Großzügigere Verkehrswege, tragen dabei zu einer effizienteren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von Betriebsabläufen bei.



Abb. 2: Zeitgemäßer Ladenbau in modernen Supermärkten

Tengelmann REWE

EDEKA EDEKA

Grundsätzlich gilt für zukünftige Vorhaben, dass Standortgemeinschaften branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglomerationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzeptanz eines Nahversorgungs-standortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem Wunsch der Verbraucher nach einem „one-stop-shopping“ entgegen. Ein idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimen-ter und Discounter als Ankerbetriebe beinhalten, die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch verschiedene Spezialisten (Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten) und Lebensmittel-Handwerker (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt werden.

Bei aller Standardisierung kann jedoch je nach Standorttyp und Kundenstruk-tur der optimale, zielgruppenorientierte Angebotsmix sehr unterschiedlich sein: In Siedlungen mit hoher Sensibilität für Bio-Produkte haben sich etwa Bio-Supermärkte als „neue Form“ des Vollsortimenters bereits bewährt. Die sog. Soft-Discounter (z.B. Netto, Penny, Plus) haben dagegen in stark verdich-teten Gebieten und Bereichen mit niedrigerem Kaufkraftniveau erfolgreich die Funktion eines Nahversorgers übernommen. Bei diesen Betriebstypen gewinnt jedoch aufgrund der beschränkten Auswahl das individuelle Zusatzangebot im Umfeld an Bedeutung (Bäcker, Metzger, Obst, Gemüse, etc.). Für die standar-disierten Betriebstypen des Lebensmittel-Einzelhandels gelten im Wesentli-chen folgende Standortkriterien:



Tab. 1: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen

Merkmale Betriebstypen

Betriebstyp Supermarkt (Vollsortiment)

Soft-Discounter Hard-Discounter Verbrauchermarkt SB-Warenhaus

Beispiele Edeka, Rewe, Tengelmann Netto, Penny, Plus Aldi, Lidl, Norma E-Center, HIT, Kaufland, Rewe

Globus, Kaufland, Real, TOOM, Marktkauf

Verkaufsfläche bei Neu-gründung ca.

1.200 - 2.500 m² 700 – 1.000 m² 900 – 1.200 m² ab 2.000 m² ab 5.000 m²

Nebenflächen zusätzlich ca.

20 - 30 % 20 - 30 % 30 % 30 % 30 %

Einzugsgebiet ab 5.000 Ew. ab 5.000 Ew. ca. 20.000 Ew. ab 20.000 Ew. ab 50.000 Ew.

Sortimentstiefe Food (Artikelanzahl)

4.000 – 12.000 1.200 – 3.500 700 – 1.500 8.000 – 15.000 8.000 – 20.000

Kompetenz Typischer Nahversorger mit Vollsortiment

aktuell in Frische und Qualität

Markenartikel mit stei-gendem Anteil an Han-delsmarken

preisaggressiv Eigenmarken mit ausge-

wählten Markenartikeln, tlw. Frische-Angebote

positioniert sich verstärkt als Nahversorger

Autokundenorientiert Preisführer nur Handelsmarken (Aldi),

zusätzlich bis zu 150 Mar-kenartikel (Lidl, Norma)

bis zu 20 % Aktionsfläche für Non-Food

Tendenz bei Lidl zeigt bereits Richtung Marken-Discounter (Soft-Discounter)

Vollsortiment ähnliche Konzepte wie

große Supermärkte großzügige Warenpräsen-

tation Non-Food-Flächenanteil

30 – 60 % je nach Standort mit noch

hohem Nahversorgungs-anspruch

Vollsortiment Autokundenorientiert Großzügige Warenprä-

sentation Non-Food-Flächenanteil

60 – 75 %

m² Vk.-Fläche je Stellplatz 14 - 15 8 - 12 8 -12 12 - 14 13 - 15

Quelle: Eigene Erhebung, 2011 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2011



2.2 Trends im Verbraucherverhalten

Da die Kunden unterschiedlich auf die gesellschaftlichen Trends reagieren, sind die Voraussagen über das Verhalten des Verbrauchers von morgen teilweise widersprüchlich und resultieren in einer multioptionalen Kundenstruktur (hyb-rider Verbraucher).

Polarisierung im Konsumentenverhalten

Der bei den Verbrauchern in den letzten Jahren zu konstatierende Trend, dass sich Konsummuster polarisieren, dürfte sich in den kommenden Jahren fort-setzen und weiter intensivieren. Dabei sind zwei unterschiedliche Arten der Polarisierung von Bedeutung:

Versorgungseinkauf einerseits und Erlebniseinkauf andererseits definieren im Konsum unterschiedliche Bedürfnisse. Der Versorgungseinkauf setzt auf Zeit-minimierung und Effizienz, wohingegen der Erlebniseinkauf von Muße und einer hohen Erwartungshaltung geprägt ist.

Zudem bleibt der „Verlust der Mitte“ die zentrale Herausforderung des Ein-zelhandels. Der Konsument orientiert sich zum einen am Preis als Kaufsignal, zum anderen werden in bestimmten Segmenten gezielt Marken und Luxusarti-kel nachgefragt.

Somit ergibt sich ein komplexes Konsumentenverhalten, das zu schnell wech-selnden Erwartungshaltungen tendiert. Dabei ist festzustellen, dass die Mas-senwerbung deutliche Spuren im Konsumentenverhalten hinterlassen hat und gerade preisgünstige Angebote in der Regel bevorzugt werden.

Der Versorgungseinkauf spiegelt sich insbesondere in der periodischen Be-darfsdeckung wider. Für Waren des täglichen Bedarfs werden daher zuneh-mend Anbieter präferiert, die mit qualitätsstandardisierten Waren bei einem günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis einen durchrationalisierten und zeit-sparenden Einkauf ermöglichen. Dieses Verhaltensmuster erklärt den nachhal-tigen Erfolg von Lebensmitteldiscountern und übersichtlich gegliederten Ver-brauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern. Das „One-Stop-Shopping“ mit dem

Pkw hat in der Vergangenheit zur verstärkten Entwicklung dezentraler, ver-kehrsorientierter Handelsstandorte geführt. Damit verbunden waren die Kon-zentration der Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel sowie die zuneh-mende Betriebsgröße von Super- und Verbrauchermärkten. Dieser Entwick-lungstrend beschleunigte das Wegbrechen von kleinen Nahversorgungsberei-chen mit engem Einzugsgebiet und niedrigem Kaufkraftpotenzial.

Der Erlebniseinkauf versteht Einkaufen als aktiven Teil der Freizeitgestaltung. Über den reinen Versorgungsaspekt hinausgehend sollen weitere Bedürfnisse befriedigt werden. Es besteht der Wunsch nach emotionaler Stimulierung, Unterhaltung und Service. Von dieser Nachfrage können innerstädtische Zen-tren, Urban Entertainment Center, Shopping Center und künstliche Erlebnis-welten gleichermaßen profitieren. Eine qualitätsvolle Stadtentwicklungspolitik kann aber dazu beitragen, dass gewachsene Stadträume „künstlichen Welten“ vorgezogen werden.

Wer letztendlich gewinnt, Innenstädte oder Stadtteilzentren, wird davon ab-hängen, ob eine nachhaltige, authentische Attraktivität der Innenstädte und Stadtteilzentren gesichert werden kann. Saubere, sichere und gut erreichbare zentrale Versorgungsstandorte werden der Schlüssel zum Erfolg sein. Je viel-seitiger das Angebot eines Zentrums ist und umso stärker es auf die Erwar-tungshaltung der Kunden zugeschnitten ist, desto attraktiver stellt es sich für den Verbraucher dar.

Die städtebauliche Antwort auf die Bedürfnisse des Erlebniseinkaufs sind quali-tätsorientierte Innenstadtkonzepte. Angebots- und Aufenthaltsqualität sind gleichermaßen einzufordern.

Preisfixierung und gleichzeitig ein eindeutiges Bekenntnis zu Marken und Lu-xusartikeln kennzeichnen den „hybriden“ Verbraucher von heute. Jeder Kon-sument passt sein Einkaufsverhalten unterschiedlich an: mal mehr, mal weni-ger preisorientiert. Er ist die Herausforderung für den Einzelhandel.

Die Preisfixierung wird absehbar auch in Zukunft ein wichtiger Wettbewerbs-faktor bleiben. Er begrenzt in nicht unerheblichem Ausmaß Innovationen im



Handel. Die Bundesrepublik wird auch langfristig im europäischen Vergleich durch unterdurchschnittliche Renditeerwartungen im Handel gekennzeichnet sein.

Trotz der Bedeutung der Preisfixierung bei Konsument und Handel setzen sich auch heute in der Bundesrepublik Marken durch, die Qualität und Lifestyle – also einen deutlichen Mehrwert zum Produkt – realisieren. In den letzten bei-den Jahrzehnten haben hier Innenstädte und Shopping Center vor allem vom Wachstum im „Young Fashion“-Markt profitieren können. Mit S.OLIVER, ESPRIT und BENETTON sind Herstellermarken zu Modelabels aufgestiegen. „Flagship-Stores“ in den Oberzentren zielen auf Einkaufserlebnis. Darüber hin-aus signalisiert die Umstellung von Warenhausverkaufsflächen auf „Shop-in-Shop“-Konzepte die Bedeutung von markenorientierten Absatzstrategien.

Eindeutig vom Konsumenten erkennbare Marken- und Qualitätskonzepte ha-ben Chancen auf Erfolg. Lokale und regionale Filialisten im Segment der Be-kleidungshäuser haben Erfolg, wenn sie auf ausreichend großer Verkaufsfläche eine produktgerechte Warenpräsentation zeigen. Als bundesweit agierende Filialisten haben sich z.B. PEEK & CLOPPENBURG und H & M in den letzten Jahren deutlich vom Negativtrend der Textilbranche abkoppeln können. Auch einzelnen Warenhäusern gelingt es aufgrund einer eindeutigen Kunden- und Zielgruppenansprache, sich positiv von der allgemeinen Ertragsentwicklung im Warenhaussegment abzuheben.

Grundsätzlich bleibt anzumerken, dass es der mittelständische Facheinzelhan-del nicht geschafft hat, Kräfte zu bündeln und den „Geiz ist geil“-Kampagnen der konzerngesteuerten Betriebskonzepte etwas Alternatives entgegenzuset-zen. Die Qualität des Facheinzelhandels wird nicht in gleichem Maße vermark-tet wie die Preisorientierung der discounterorientierten Absatzkonzepte. Qua-lität, Nachhaltigkeit und Emotionalität einzelner Produkte sind Profilierungspo-tenziale des Facheinzelhandels. Sie müssen verstärkt in den Vordergrund rü-cken.

Kaufverhalten nach Life-Style-Typen

Jenseits der Preisorientierung ist das Konsumentenverhalten in der Bundesre-publik durch „Lifestyle“-Verhaltensmuster geprägt. Eine stärkere Segmentie-rung ist insbesondere bei den mittleren und gehobenen Einkommensniveaus zu beobachten. Fünf maßgebliche Verhaltensmuster werden nachfolgend be-schrieben und sind nach Einschätzung der CIMA derzeit bestimmend:

Kaufkraft der Jugendlichen: In den letzten zwei Jahrzehnten ist die Kaufkraft der Jugendlichen deutlich gestiegen. Hiervon profitierte zunächst der „Young Fashion“-Markt. Stetig wechselnde Moden und der von der Jugendkultur aus-gehende „Gruppendruck“ generiert eine stetige Nachfrage und Wachstums-möglichkeiten in diesen Branchenbereichen. In letzter Zeit ist im Jugendmarkt allerdings ein deutlicher Stimmungswechsel festzustellen. Neben den immer noch beachtlichen Ausgaben für Entertainment scheinen die steigenden Aus-gaben für Telekommunikation sich deutlich negativ auf die Nachfrage im Ein-zelhandel auszuwirken. Noch stabiler Konsum zeigt sich im Segment Compu-terspiele und Software.

DINKS1 : Doppelverdiener mit mittleren und hohen Einkommen koppeln sich zunehmend vom Massenkonsum ab. Sie suchen gezielt Quartiere und Einzel-handelslagen auf und sprechen stark auf Marken und Qualität an. Davon profi-tieren sowohl erlebnisorientierte Filialkonzepte als auch kleinflächige Nischen-konzepte mit authentischem Angebot und Service. Hierbei hat teilweise auch die „ökologische“ Produktqualität eine Bedeutung. Biomärkte, Vollwertrestau-rants, ökologisch orientierte Fachboutiquen haben sich von ideologisch moti-vierten Nischenkonzepten zu erfolgreichen, etablierten Shopkonzepten entwi-ckeln können. Gleichzeitig werden für dieses Lifestyle-Segment qualitätsorien-tierte „Convenience“-Produkte wichtig. Der Anteil von fernpendelnden Le-bensgemeinschaften steigt auch aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Gege-

1 DINKS = „Double income no kids“: Doppelverdiener in mehr oder weniger fester

Lebensgemeinschaft ohne Kinder



benheiten kontinuierlich. Gefragt sind Bequemlichkeit und Qualität. Für diese Konsumgruppen rücken Serviceleistungen um das Produkt wieder in den Vor-dergrund.

Konsumoptimierer: Eine zunehmende Anzahl von Konsumenten muss mit einem begrenzten Haushaltseinkommen leben. Sie versuchen bei ihren Kon-sumaktivitäten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu realisieren. Diese breite Konsumentenschicht ist offen für alle Discountkonzepte. Neben der klassi-schen Preisfixierung, dass „billig“ auch gut ist, besteht das Ziel, Qualität zum günstigsten Preis zu erwerben. „Smart Shopping“ wird von diesem Typus for-ciert. Direktvertrieb, Internetauktionen und Factory Outlet Center sind eine Antwort auf diesen Trend. Zudem hat sich „Smart Shopping“ in den letzten Jahren zum Kult entwickelt und wird wie der Besuch bei Aldi auch von den kaufkraftstärksten Konsumenten praktiziert.

Junge Alte: Mit Blick auf den demographischen Wandel wird die Gruppe der „jungen Alten“ stetig anwachsen. Der wirtschaftliche Strukturwandel mit der Freisetzung von Arbeitnehmern in den Vorruhestand sowie die steigende Le-benserwartung mit bis ins höchste Alter konsumaktiver Bevölkerung wird für den Handel neue Marktsegmente eröffnen. Für diese Bevölkerungsgruppen wird Erreichbarkeit, Qualität und Service eine neue Bedeutung erfahren. Die „jungen Alten“ wollen auch durch Konsum ausdrücken, dass sie noch nicht zu den „alten Alten“ gehören. Werbung und Handelsmarketing haben sich bis heute auf diese wachsende Zielgruppe noch nicht eingestellt. Der Handel wird hier neue Antworten finden müssen.

Rolemaker: Sie sind Trendsetter im qualitätsorientierten Konsum. Diese Grup-pe realisiert deutlich überdurchschnittliche Einkommen und nimmt in Gesell-schaft, Politik und Wirtschaft Führungspositionen ein. Der Anteil von Akademi-kern ist in dieser Gruppe überdurchschnittlich hoch. „Rolemaker“ sind Innova-tionen gegenüber aufgeschlossen und legen Wert auf Design und Exklusivität. Sie definieren Luxuskonsum, ohne ihn in der Regel öffentlich zur Schau zu stel-len. „Rolemaker“ fördern mit ihrem Konsumverhalten Nischenkonzepte im Einzelhandel. Durch ihren Konsum angestoßene Innovationen erreichen später auch breitere Konsumentenschichten.

Die derzeitige Unsicherheit hinsichtlich der kurz- bis mittelfristigen Entwick-lung auf dem Arbeitsmarkt, steigende Sozialabgaben und Steuern und die ak-tuelle weltpolitische Lage bilden keine Basis für eine überdurchschnittliche Belebung des Konsums. Trotzdem muss der Handel seine Rolle als „Kundenver-führer“ überzeugend nutzen, um weiterhin seinen Marktanteil zu sichern. In-novative Betriebskonzepte und kreative Einzelhandelsimmobilien können da-bei eine wichtige Rolle spielen.

Abb. 3: Betriebstypen und deren Kunden

Quelle und Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2011

die tote Mitte

Luxus- und Statusmärkte

(Smart-/Success-Shopper)

Discount- und Trashmärkte

(Smart-/Success-Shopper)

Erlebnis- und Entertainment-

Märkte

Convenience und Dienstleistungs-

Märkte



Folgende Konsequenzen lassen sich dabei für den Handel erkennen:

Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzel-handelsrelevanten Ausgaben werden in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum behalten.

Hybride Käufer erwarten ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und ganzer Standortgemeinschaften zwischen Luxus und preiswert muss immer klarer herausgearbeitet werden (Bsp. München: Kaufinger- vs. Maximilianstraße).

Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt: In Zeiten der wachsenden Ein-kaufsalternativen sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der Witterung.

Convenience hat viele Facetten: auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-Consumer-Goods (z. B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsintensiver Branchen (z.B. „One-Stop-Shopping“ für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsformenebene über die Entwick-lung neuartiger Formate (z.B. Convenience-Stores für den täglichen Bedarf in Bürovierteln).

Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung.

Öffnungszeiten spielen nur für bestimmte Einkaufsvorgänge eine wichtige Rolle (z. B. in der Nahversorgung: Bahnhofsshops, Tankstellen mit bis zu 24h-Öffnung). Die Attraktivität von Sonderverkäufen (Sonntagseinkauf, Night-Shopping) nimmt zu.

Ein „Lifestyle of Health and Sustainability“ (LOHAS) kennzeichnet einen neuen Konsumententyp, der Wellness, Glaubwürdigkeit und Nachhaltigkeit sucht. Der Bio-Boom im Lebensmitteleinzelhandel war erst der Anfang. Andere Bran-chen (z.B. Bekleidung) folgen bereits.

Während der LOHAS-Trend auf eine breite Basis ausgerichtet ist, stellt eine Orientierung an einer „Neo-Noblesse“ auf eine neue Segmentierung des Lu-xusbereiches ab. Der herkömmliche Wunsch nach Exklusivität bei Luxusartikeln

wird kombiniert durch authentische Aufladung der Einkaufssituation mit Er-lebniskomponenten. Dies betrifft v.a. die absoluten Top-Lagen, die einem Tra-ding-Up-Prozess unterworfen sind.

Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken („store branding“) werden dabei immer wichtiger (z.B. dm).

Erlebniseinkauf Bücher: Auswahl, Atmosphäre, Ruheinseln / Moderner Mono-Label-Store in München Quelle: Fotos CIMA GmbH



2.3 Entwicklung der Betriebsformen

Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Wandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend:

Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel werden weiterhin an-steigen und zu sinkenden Flächenproduktivitäten beitragen.

Es kommt zu einer weiteren Spreizung zwischen discount- und premi-umorientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird dadurch weiter geschärft.

Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %.

Abb. 4: Entwicklung der Betriebstypen des Handels

Quelle: BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2011

Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Mo-nolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vor-marsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke.

Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Her-steller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis.

Nicht kooperierender Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder Region. Einkaufsko-operationen sind das Mindestmaß an Verbund.

Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser (siehe vergangene Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser).

Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansions-strategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekann-ten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachge-schäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist.

Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können angesprochen werden.

Trading up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdich-tete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Strukturen), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf!) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to-eat-Angebots), neue Angebotsphi-losophien (gesunde, regionale Lebensmittel). Größe alleine ist nicht mehr entscheidend. SB-Warenhäuser wachsen künftig nur noch lang-

30,5 29,2 28,2 27,323,9 23,8 22,6 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2

11,5 11,6 11,5 11,512,0 12,1 12,4

12,1 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1

6,7 7,3 7,5 8,5 11,4 11,7 12,012,2 12,5 13,2 13,1 13,3 13,4

5,3 5,0 5,0 4,6 4,5 4,2 4,24,0 3,9 3,8 3,7 3,5 3,3

9,9 10,3 10,5 10,7 10,8 10,9 11,211,8 12,3 12,4 12,3 12,2 12,1

8,3 8,6 9,0 9,1 9,3 9,7 10,2 11,3 12,1 13,1 13,3 13,6 14,0

13,2 13,0 12,9 12,6 12,3 11,8 11,7 11,5 11,511,4 11,0 10,4 10,5

14,6 15,0 15,4 15,7 15,8 15,8 15,7 16,4 16,4 14,8 16,6 16,8 17,4

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Sonstige (Versender, Online-, Convienince-, Ambulanter-Handel etc.)

Supermärkte / trad. LEH

Discounter

SB-Warenhäuser / V-Märkte

Kauf- und Warenhäuser

Fachmärkte

Filialisten des Fachhandels

Fachhandel (nicht-filialisiert)



sam. Dafür folgen die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit ei-ner Dezentralisierungsstrategie.

Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien (ALDI: Backautomaten, Test von Markensortimente, LIDL: zunehmende Frischekompetenz, Convenience-Produkte, etc.) Marktanteile.

Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschritten ist: Neue Konzepte werden auch zukünf-tig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müs-sen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder aus dem Markt aus.

Mit der aufgezeigten Flächenentwicklung geht eine Betriebstypenent-wicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang der Fachhan-delsquote und eine Zunahme der Fachmärkte gekennzeichnet ist. Die Fachmärkte stoßen dabei in immer neue Bereiche vor, und setzen so als „Category Killer“ spezialisierte Fachhandelssparten unter Druck (z.B. MediaSaturn im Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf).

Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommen-den Jahren das unternehmerische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filiali-sierung und Professionalisierung der Unternehmensstruktur nimmt zu.

Weitere ausländischer Anbieter werden versuchen den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhan-delsmarkt für internationale Händler attraktiv). Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (siehe Scheitern von Marks & Spencer oder GAP).

Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wert-schöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z. B. Ei-genmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store branding).

Shopping mit Ambiente: Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebro-chen. Shopping-Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant müssen

trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z. B. Themen-Center von Sonae Sierra).

Weiter anhaltende Diskussion über Factory-Outlet-Center (Fabrikver-kaufs-Zentren, siehe Ingolstadt, Wertheim, Piding und aktuell Herrie-den und Selb).

Versandhändler in neuer Form mit einer Multi-Channel-Strategie (Ver-sandkatalog und Onlinehandel und stationärer Handel) werden sich weiter etablieren. Aufgrund der verschärften Genehmigungspraxis wird es aber zu keinem flächendeckenden, dichten Netz von Standor-ten kommen.

Faktisch bedeuten diese Entwicklungstrends einen anhaltend hohen Verdrän-gungsdruck auf innerstädtische Einkaufslagen sowie integrierte Nahversor-gungsstandorte in den Stadtteilen.



2.4 Trends im Einzelhandel: Relevanz für Rosenheim

Für Städte und Gemeinden hat die wirtschaftliche Entwicklung im Einzelhandel weit reichende Konsequenzen, insbesondere in der Standortentwicklung von Nahversorgungsbetrieben. Kein anderer Teilmarkt des Einzelhandels wandelt sich so rasant und nachhaltig wie der Handel mit Nahrungs- und Genussmit-teln. Und kein anderer hat so nachhaltigen Einfluss auf die Lebensqualität der Bevölkerung.

Die Frage der Nahversorgung ist zukünftig auch von zentraler Bedeutung für die Herausforderungen des demographischen Wandels. Schon heute sichern sich die großen Anbieter wieder verstärkt Standorte in der Nähe von hochver-dichteten innerstädtischen Siedlungen oder in vitalen Ortskernen kleinerer Städte und Gemeinden mit guter Infrastruktur, in die es auch mehr und mehr Senioren zieht.

Die kommunalen Entscheidungsträger befinden sich jedoch vielerorts in einem Dilemma. Zum einen soll die wohnortnahe Versorgung sichergestellt werden, zum anderen fragen die Handelsunternehmen primär nicht integrierte Flächen in den Stadtrandlagen nach. Der fußläufige Kundenanteil spielt in der Standortplanung der meisten Investoren und Betreiber, zumindest außerhalb der hochverdichteten Agglomerationen, nur eine nachrangige Rolle. Die be-stehenden Strukturen in den Stadtteilen geraten durch derartige Ansiedlungen unter Druck. Kleinere Stadt- und Ortszentren außerhalb der Agglomerationen verlieren sogar interessante Anbieter und damit an Bedeutung. Ein „trading down“ und zunehmende Leerstände sind häufig die Folge. In Rosenheim ist dies aufgrund der starken Innenstadt und den fehlenden Stadtteilzentren nicht beobachtbar.

Für ein Oberzentrum wie Rosenheim mit einem großen Einzugsgebiet bedeu-tet dies, vor allem den innerstädtischen Einzelhandel zu stärken, um die Standortkompetenz zu steigern und eine Fragmentierung der verbleibenden Angebotsstrukturen zu vermeiden. Häufig wird ein attraktiver Branchenmix von den Kunden nicht wahrgenommen, weil er sich auf zu viele Standorte ver-teilt. Dabei spielen auch weiterführende Angebote wie Dienstleistungen eine

wichtige Rolle. Ein gesunder Mix an Handelsnutzungen, Gastronomischen Ein-richtungen sowie Dienstleistern ist anzustreben. Neben der Innenstadt sollten darüber hinaus auch Fachmarktnutzungen vorgehalten werden, um ein umfas-sendes Angebot nach Branchen und Preisniveaus anbieten zu können.

In der Standortentwicklung fungiert die Kommune mit ihrer Planungshoheit als Steuerungs- und Regulierungsinstanz. Mehr denn je ist derartige Lenkung ak-tuell nötig. Denn der Strukturwandel der Einzelhandelslandschaft in Deutsch-land wirkt sich mitunter negativ auf die Versorgung der Gesamtbevölkerung aus. Dank der Planungshoheit können und müssen die Kommunen im Rahmen der gegebenen Handlungsspielräume Einfluss auf die Nahversorgungssituation der ortsansässigen Bevölkerung nehmen.



3 METHODIK

3.1 Einzelhandelserhebung

Im Jahr 2009 wurden in Rosenheim alle Einzelhandelsbetriebe nach Standort, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und Zustand erfasst, diese Liste wurde teilweise fortgeschrieben. Die CIMA verwendet für diese Bestandsaufnahme einen eigenen Schlüssel, der 32 Branchen differenziert. Die Erhebung wurde zudem mit Vertretern des Rosenheimer Einzelhandels abgestimmt und verifi-ziert, so dass eine allgemein anerkannte Grundlage für das Einzelhandelskon-zept existiert. Um eine möglichst genaue Sortimentsverteilung zu ermitteln, erfolgte die Zuordnung nicht nach dem dominanten Sortiment, sondern wird auch innerhalb der Betriebe ggf. differenziert. Die Aufnahme erfolgte zudem nach unterschiedlichen Betriebstypen. Für den Lebensmittelhandel werden dabei bspw. die Betriebstypen

Bäckerei,

Metzgerei,

Kiosk, Tankstellenshop,

SB-Geschäfte (bis 400 m² Verkaufsfläche),

Getränkefachmärkte,

Supermärkte (bis 1.500 m² Verkaufsfläche)

Discounter

Verbrauchermärkte (bis 5.000 m² Verkaufsfläche)

SB-Warenhäuser (ab 5.000 m² Verkaufsfläche)

Kauf- und Warenhäuser (z.B.: Karstadt, Galeria Kaufhof)

unterschieden. Je nach Branchenzugehörigkeit erscheint dabei ein mehr oder weniger starker Detaillierungsgrad sinnvoll. Letztlich wurden alle Einzelhan-

delsgeschäfte erhoben, die überwiegend dem Verkauf an Endverbraucher zu-zuordnen waren.

Die Bestandsaufnahme wurde von erfahrenen Handelsberatern durchgeführt, die neben quantitativen auch zahlreiche qualitative Merkmale (z.B. Zielgrup-penorientierung, Warenpräsentation, Wettbewerbsfähigkeit) erhoben haben. Dies ist für die Qualität der Untersuchung entscheidend, da im Marktgesche-hen nicht nur Sortimente und Verkaufsflächen miteinander konkurrieren, son-dern auch Betriebstypen und Konzepte. Nur mit einer sorgfältigen qualitativen Typisierung können etwa im Rahmen der Konzeption marktgerechte Positio-nierungsempfehlungen für unterschiedliche Zentren, Standorte und Lagen erfolgen. Aus Gründen des Datenschutzes erfolgt in diesem Untersuchungsbe-richt keine Veröffentlichung von Einzeldaten.

Als Verkaufsflächen wurden alle Flächen aufgenommen, die den Kunden zu-gänglich waren. Diese Definition ist zum einen die CIMA-interne Vorgehens-weise und zum anderen auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24. November 2005 zurückzuführen, nach dem alle Flächen zu berücksichtigen sind, die dem Verkauf der Ware förderlich sind. Neben den Vorkassenzonen, Windfängen und Leergutrückgaben sind dies die Flächenanteile hinter den Bedienungstheken in Lebensmittelvollsortimentern und Metzgereien und Bä-ckereien. Dagegen wurden Lagerflächen oder Warenauslagen im öffentlichen Raum nicht berücksichtigt ebenso wie die Verkehrsflächen in Passagen oder Einkaufszentren.



3.2 Einzelhandelsnahe Dienstleister

Neben der Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben ist für die Bildung eines Zentrums auch die Ausstattung mit Dienstleistungseinrichtungen wichtig, um die Attraktivität und zukünftige Entwicklung beurteilen und gewährleisten zu können. Die Erhebung dieser Daten erfolgt für die Bereiche der ausgewiesenen Zentren. Aus funktionalen Gründen, und um den Aufwand überschaubar zu halten, wurden nur Dienstleistungsbetriebe erhoben, die im Erdgeschoß ange-siedelt sind und eine gewisse Publikumsrelevanz (Besucherfrequenzen) auf-weisen. Darunter fallen:

Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B.: Friseure, Reisebüros, Wäsche-reien, Reinigung, Videotheken etc.),

Gastronomiebetriebe

Banken und Sparkassen,

Post

Hotels und Pensionen

Die einzelhandelsnahen Dienstleistungen stiften einen zusätzlichen Nutzen für das Einkaufserlebnis, da sie Funktionsvielfalt und –dichte in Zentren erhöhen. Einige Dienstleistungsbranchen profitieren von den vorhandenen Passanten-frequenzen des Einzelhandels oder sind gar von ihnen abhängig, andere sorgen durch eigene Zielkundschaft für eine zusätzliche Belebung.

Dem gegenüber stehen zentrenuntypische Dienstleister (z.B. Kfz-Betriebe) sowie Dienstleister in den oberen Geschossen wie Steuerberater, Rechtsan-wälte oder Ärzte, die im Rahmen dieser Untersuchung nicht berücksichtigt wurden.

3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen

Das vorliegende Einzelhandelskonzept beinhaltet die Abgrenzung der zentra-len Versorgungsbereiche im gesamten Rosenheimer Stadtgebiet. Die jeweili-gen Zentren werden dabei kurz charakterisiert und eine Stärken-Schwächen-Bilanz erstellt. Neben der räumlichen Ausdehnung und der Qualität des Ge-schäftsbereiches wird zudem die räumlich-funktionale Struktur untersucht und der Standort ins Stadtgefüge eingeordnet.

3.4 Arbeitsgruppen zum Einzelhandelskonzept

Im Verlauf der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes wurden mehrere Termi-ne mit Vertretern der Politik, des örtlichen Einzelhandels, der Verbände und Kammern durchgeführt. Dabei wurde die Gelegenheit eingeräumt fachlichen Input und unterschiedliche Positionen in die Bearbeitungsphase einzuspeisen. Diese Stellungnahmen wurden von der Stadt Rosenheim gemeinsam mit den Fachgutachtern detailliert ausgewertet und besprochen. Vertreten waren ne-ben der Stadtverwaltung Rosenheim, Vertreter der Politik, der Einzelhandels-verband HBE, die IHK, die HWK, das Rosenheimer CityManagement, in dem viele Rosenheimer Einzelhändler organisiert sind, sowie die Interessensge-meinschaft AicherPark.



4 STRUKTURDATEN

4.1 Planerische Rahmendaten

Zentralörtliche Einstufung Rosenheims

Zentrale-Orte-Stufe: Oberzentrum

Einwohner: 60.877 (31.12.2009)

Gebietskategorie: Stadt-Umlandbereich im ländlichen Raum

Region: Südostoberbayern

Regierungsbezirk: Oberbayern

Karte 1: Lage im Raum

Bearbeitung: CIMA GmbH 2011

Die Kreisfreie Stadt Rosenheim ist das Oberzentrum der Region Süd-ostoberbayern und gehört zum Regierungsbezirk Oberbayern. Die Stadt stellt den Kreuzungspunkt der überregionalen Entwicklungsachsen München – Salz-burg und Landshut – Innsbruck dar und liegt auf mehreren überörtlichen Sied-lungs- und Verkehrsachsen.

Das Stadtgebiet grenzt im Norden an die Gemeinde Großkarolinenfeld und Schechen, im Osten an die Gemeinden Stephanskirchen und Rohrdorf, im Sü-den an die Gemeinde Raubling und im Westen an die Stadt Kolbermoor.

Rosenheim liegt in der Europäischen Metropolregion München verkehrsgüns-tig an den Autobahnen A8 und A93, die vom Stadtzentrum in circa 10 Minuten zu erreichen sind. Im Stadtgebiet selbst verläuft in Nord-Süd-Richtung die Bundesstraße B 15. Der Bahnhof Rosenheim ist ein Knotenpunkt für den Regi-onalverkehr. Außerdem ist er aufgrund der Lage auf den Streckenabschnitten München-Salzburg beziehungsweise München-Innsbruck Haltepunkt von Fern-verkehrszügen. Einmal täglich hält zudem der ICE 108, der zwischen Innsbruck und Berlin verkehrt, sodass eine direkte Verbindung nach Berlin möglich ist.

Der Öffentliche Nahverkehr ist mit örtlichen und regionalen Buslinien gut aus-gebaut und sichert die Verbindungen innerhalb der Stadt sowie zu den umlie-genden Gemeinden.

Die Flughäfen München und Salzburg liegen in 100 bzw. 80 km Entfernung.

Der Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels, der vom Bayeri-schen Wirtschaftsministerium als Bezugsgröße für Einzelhandelsansiedlungen ausgewiesen wird, umfasst rund 360.000 Einwohner (gerundet) und beinhaltet mehrere Gemeinden. Demgegenüber umfasst der Nahbereich (Versorgung mit Lebensmitteln) lediglich das Stadtgebiet selbst, sowie die Gemeinden Sche-chen und Großkarolinenfeld mit einer Gesamteinwohnerzahl von ca. 72.000. Die Lebensmittelversorgung soll somit vorrangig auf das Stadtgebiet Rosen-heim selbst ausgerichtet sein.



Karte 2: Zentralörtliche Bedeutung

Quelle: Regionaler Planungsverband Südostoberbayern Bearbeitung: CIMA GmbH 2011



4.2 Sozioökonomische Rahmendaten

Abb. 5: Entwicklung der Bevölkerung Rosenheims im Vergleich (2000-2009)

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011

Bevölkerung

Rosenheim hatte zum 31.12.2009 insgesamt 60.877 Einwohner. Seit dem Jahr 2000 ist die Bevölkerungszahl damit um 1.969 (3,3%) gewachsen. Dies ist hauptsächlich auf den positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Seit dem Jahr 2000 waren 1.981 mehr Zuzüge als Wegzüge zu verzeichnen, wohingegen der Geburtensaldo leicht negativ war.

Im bayerischen Vergleich lag Rosenheim damit über dem Durchschnitt, er-reichte aber nicht den hohen Wert des Bezirks Oberbayern, dessen positive Entwicklung insbesondere von der Dynamik in München und dessen Umland getrieben wurde. Vergleichbare kreisfreie Städte in Bayern weisen dagegen

meist ein geringeres Bevölkerungswachstum auf – im Fall von Bayreuth sogar einen Rückgang.

Abb. 6: Bevölkerungsentwicklung bis 2029 (Vorausberechnung)

Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

2,3%

6,5%

-2,1%

0,2%

1,0%

1,1%

3,3%

5,2%

6,8%

9,9%

-4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

Bayern

Oberbayern

Bayreuth

Passau

Kempten

Bamberg

Rosenheim

Landkreis Rosenheim

Landshut

München



Nach der Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, die auf Basis der demographischen Tenden-zen der vergangenen Jahre mit Modellrechnungen die zukünftige Entwicklung der Einwohnerzahl prognostiziert, wird Rosenheim im Jahr 2029 62.600 Ein-wohner aufweisen. Dies würde einen weiteren Zuwachs um weitere 2,8% im Vergleich zu 2009 bedeuten und den Trend der letzten Jahre fortführen.

Oberbayern gehört dabei zu den wenigen Regionen, in denen ein starker Be-völkerungszuwachs erwartet wird. Im Umland von Rosenheim werden insbe-sondere die Landkreise in direkter Nachbarschaft zu München an Einwohnern hinzugewinnen. Auch der Landkreis Rosenheim wird den Prognosen zufolge ein Bevölkerungswachstum erfahren.

Wie überall in Deutschland ist aber ein deutlicher Anstieg des Durchschnittsal-ters zu erwarten.

Für den Rosenheimer Einzelhandel bedeutet diese Entwicklung auf der einen Seite eine erhöhte Kaufkraft, die durch das Bevölkerungswachstum gegeben ist und auf der anderen Seite ein Anpassungsdruck für die Bedürfnisse einer stetig älter werdenden Gesellschaft.

Altersstruktur

Im Altersstrukturvergleich des Jahres 2009 weist Rosenheim ähnliche Werte wie der bayernweite Durchschnitt auf. Der Altersdurchschnitt liegt bei 42,9 Jahren und damit geringfügig höher als der oberbayerische und bayerische Wert (42,2 beziehungsweise 42,7).

Aufgrund des hohen Zuzugs von, in erster Linie, Arbeitnehmern mit Familie wird sich u. E. diese Verteilung auch zukünftig im Durchschnitt bewegen.

Abb. 7: Altersstruktur der Stadt Rosenheim im Vergleich (Jahr 2009)


16,2%

17,3%

17,4%

15,4%

14,8%

14,5%

48,5%

49,0%

48,5%

19,9%

19,0%

19,6%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Rosenheim

Oberbayern

Bayern

unter 18 18 bis unter 30 30 bis unter 65 über 65



Beschäftigung

Tab. 2: Entwicklung der Erwerbstätigkeit 2000 bis 2010


Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort lag in Rosenheim Mitte des Jahres 2010 bei knapp 30.000 und hat damit im Ver-gleich zu 2000 um 4,6% zugenommen. Diese Zahl besitzt aufgrund der starken konjunkturellen Einflüsse für sich alleine noch keine Aussagekraft, doch im Vergleich mit anderen Städten und Regionen ergeben sich interessante Er-kenntnisse. Zwar liegt Rosenheim in etwa im bayernweiten Durchschnitt, kommt jedoch nicht auf die hohen Werte, die im südbayerischen Raum er-reicht werden. Es hat in den letzten zehn Jahren also nur unterdurchschnittlich von der wirtschaftlichen Dynamik in der Region profitieren können. Die ver-gleichbare Stadt Kempten konnte dagegen über 10% mehr Beschäftigte am Arbeitsort aufweisen.

Wirtschaft

Bei der Beschäftigtenstruktur weicht Rosenheim nicht wesentlich vom ober-bayerischen Durchschnitt ab. Der primäre Sektor ist wie fast überall nahezu bedeutungslos, was die Beschäftigtenzahlen betrifft. Im produzierenden Ge-werbe sind gut ein Viertel der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten tätig, im Handel, Verkehr und Gastgewerbe weitere 23,6%. Circa die Hälfte der Be-schäftigten teilt sich auf Unternehmens- sowie private und öffentliche Dienst-leister auf. Die Regierungssitze und Universitätsstädte weisen eine teils deutli-chere Tertiärisierung auf.

Abb. 8: Beschäftigtenstruktur im Vergleich


2000 2010

Rosenheim 28.562 29.872 4,6%

Landkreis Rosenheim 60.769 65.851 8,4%

Bamberg 47.037 47.766 1,5%

Bayreuth 41.226 40.971 -0,6%

Kempten 29.857 33.492 12,2%

Landshut 28.764 32.037 11,4%

München 676.141 694.459 2,7%

Passau 30.634 33.074 8,0%

Oberbayern 1.580.014 1.693.238 7,2%

Bayern 4.364.659 4.567.987 4,7%

Sozialversicherungspflichtig

Beschäftigte zum 30.6.Prozentuale

Entwicklung

25,6%

34,1%

36,3%

23,8%

21,7%

20,5%

17,7%

27,5%

27,0%

34,6%

23,6%

26,3%

18,2%

19,3%

33,3%

18,8%

18,6%

22,2%

22,9%

22,2%

20,9%

10,8%

15,8%

19,3%

19,1%

22,2%

38,0%

16,9%

26,1%

19,0%

29,8%

27,8%

29,5%

37,1%

25,7%

38,4%

25,7%

33,3%

23,6%

23,7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Rosenheim

Landkreis Rosenheim

Bamberg

Bayreuth

Kempten

Landshut

München

Passau

Oberbayern

Bayern

Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Produzierendes Gewerbe

Handel, Verkehr, Gastgewerbe Unternehmensdienstleister

Öffentliche und private Dienstleister



Arbeitsmarkt

Im Mai 2011 betrug die Arbeitslosenquote in der Stadt Rosenheim 4,8% und lag damit leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 3,6% (Durchschnitt Oberbayern 3,5%). Im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe in Bayern befindet sich die Arbeitslosenquote auf einem mittleren Niveau. Insgesamt betrachtet stellt sich die Situation jedoch äußerst positiv dar und trägt zur Kaufkraft in der Region bei.

Tab. 3: Arbeitslosenquote (in % bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)


Pendlerbewegungen

Als Oberzentrum ist Rosenheim ein wichtiger Arbeitsstandort der Region und weist demzufolge einen positiven Pendlersaldo auf. Aufgrund der Nähe zu München, das viele Arbeitskräfte anzieht, fällt dieser aber kleiner als in ver-gleichbaren Städten aus.

Tab. 4: Pendlersalden von Rosenheim und weiteren ausgewählten Städten zum 30.06.2010


Der Großteil der Einpendler (76%) stammt aus dem Landkreis Rosenheim. Da-neben spielt lediglich der Landkreis Traunstein noch eine Rolle. Die weiteren Einpendler verteilen sich auf andere Regionen (bspw. München, Miesbach etc.).

Tab. 5: Einpendler


6,1%

5,5%5,2%

4,8% 4,7% 4,6%

4,2%

2,6%

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

Bayreuth Passau München Rosenheim Bamberg Landshut Kempten Landkreis Rosenheim

Bayern: 3,6%

25.109

18.679 18.509

11.036 10.2469.242

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Bamberg Bayreuth Passau Kempten Landshut Rosenheim

Wohnort Einpendler nach Rosenheim

Landkreis Rosenheim 14.818

Landkreis Traunstein 890

Rest 3.801



Tab. 6: Auspendler


Die Arbeitsplätze der Auspendler liegen in erster Linie (mit ca. 58%) im Land-kreis Rosenheim. Weitere wichtigere Regionen für die Auspendler aus Rosen-heim stellen der Landkreis sowie die Landeshauptstadt München dar. Rund 24% der Auspendler sind dort beschäftigt.

Fazit:

Die ökonomischen und demographischen Rahmenbedingungen in Rosenheim weisen grundsätzlich eine positive Tendenz auf, allerdings sind die Kennziffern im südbayerischen Vergleich etwas unterdurchschnittlich.

Dennoch weisen die Potentiale im Einzelhandel eine positive Entwicklung auf, da die Kaufkraft im Einzugsgebiet hoch ist und die Bevölkerungszunahmen in Zukunft zusätzliche Nachfrage generiert. Ein einschränkender Faktor ist jedoch die zunehmende Eigenbindung der kleineren Kommunen im Einzugsgebiet speziell im Bereich der Grundversorgung, die zu einem geringeren Kaufkraftzu-fluss nach Rosenheim führt.

Ein weiterer Faktor ist die Konkurrenzsituation zu München, das zusammen mit seiner direkten Umgebung einen der dynamischsten Wirtschaftsräume Deutschlands bildet und einen attraktiven Wirtschafts- und Einzelhandels-standort darstellt.

Rosenheim liegt im erweiterten Einzugsgebiet der Landeshauptstadt, ist aber gleichzeitig das einzige Oberzentrum der Region Südostoberbayern. Dies bietet

sowohl Chancen als auch Risiken. Aufgrund ihrer hohen Handelszentralität könnte die Stadt auch indirekt von der positiven Entwicklung des Umlandes profitieren, wenn sie Kaufkraftzuflüsse von dort generieren kann. Im Westen und Nordwesten wirkt dabei allerdings die Nähe zu München limitierend. Im Osten müssen Anstrengungen dahingehend unternommen werden, sich als attraktiver Einkaufsort gegenüber Salzburg zu behaupten.

Das Wachstum der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die niedrige Arbeitslosenquote und das positive Pendlersaldo sind zusätzliche, positive Entwicklungsfaktoren.

Die gegenwärtigen Pläne, auf dem Bahnhofsareal neue Flächen für den Einzel-handel bereitzustellen, bieten eine große Chance, Angebotslücken zu schließen und auf diese Weise Rosenheim als Einkaufsort attraktiver werden zu lassen. Die Fortentwicklung des Bestandes in der Innenstadt sowie die Flächengene-rierung im zentralen Versorgungsbereich sind weitere Bausteine einer Attrak-tivierung der Innenstadt. Die parallel verlaufende Weiterentwicklung des Ai-cherParks als regional bedeutsames Fachmarktzentrum rundet dabei das An-gebotsportfolio der Stadt Rosenheim ab. So eröffnen sich Chancen, zusätzliche Kaufkraft aus der Umgebung anzuziehen.

Arbeitsort Auspendler aus Rosenheim

Landkreis Rosenheim 5.979

München 1.900

Landkreis München 532

Rest 1.856



5 MARKTANALYSE

5.1 Allgemeine Situation

Die Funktion des Einzelhandels ist für die wirtschaftliche Entwicklung der In-nenstädte und damit deren Attraktivität sowie der nachhaltigen Werterhal-tung der innerstädtischen Immobilien der maßgebliche Faktor. Dabei sind die in Deutschland zu beobachtenden dynamischen Anpassungsprozesse im Ein-zelhandel auch für Rosenheim gültig. Da der Konkurrenzdruck und die Kon-zentrationsprozesse unter den Anbietern weiter voranschreiten, ist trotz stag-nierender Umsatzwerte ein Flächenwachstum zu beobachten, das zu sinken-den Flächenleistungen führt. Aufgrund der häufig begrenzten Entwicklungs-möglichkeiten in den Innenstädten, die oftmals kaum Raum zu notwendigen Geschäftserweiterungen lassen und der schwierigen Anlieferbedingungen prä-ferieren einige Betreiber und Handelskonzepte Ansiedlungen in einfacher zu realisierenden Fachmarktlagen (Sonder-, Gewerbe- oder Mischgebiete). Dort können die betreiberseitig geforderten Rahmenbedingungen bei verhältnis-mäßig günstigeren Bodenpreisen erfüllt werden. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Fachmarktagglomerationen mit sukzessiv immer umfassenderem Branchenmix entstehen können. Auch in Rosenheim ist diese Entwicklung in-nerhalb der Gemeinden des Einzugsgebietes bereits fortgeschritten und zeigt sich insbesondere in den nahversorgungsrelevanten Bereichen Lebensmittel und Drogeriewaren sowie preisgünstigeren Formaten in den Bereichen Textil und Schuhe. Zusätzlich zu diesen Entwicklungen ist derzeit ein trading-up der so genannten Fachmarktlagen zu beobachten. Preisgünstige Textildiscounter werden zunehmend durch Anbieter ersetzt, die qualitativ kaum mehr den In-nenstadtangeboten nachstehen. Darüber hinaus weiten jene Branchen, die sich aufgrund ihrer Standorterfordernisse in erster Linie in Stadtrandlagen befinden (wie bspw. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte) ihre Sortimente mit zusätzlichen Angeboten (Randsortimente, wie z. B. Glas, Porzellan und Kera-mik, Heimtextilien, Hausrat, etc.) immer weiter aus. Zu Umsatzverlagerungen in das Umland tragen die Fachmarktstandorte in kleineren Gemeinden bei, die

speziell durch die Angebote im preisgünstigen Segment unterhalb der Großflä-chigkeit Teile ihrer eigenen Kaufkraft binden können und somit als direkte Konkurrenz zu den Angeboten in den Gewerbegebieten des Oberzentrums gelten. Diese verstärkte Eigenbindung der kleineren Umlandgemeinden führt zu einem Umsatzrückgang in Rosenheim, der gerade die preisorientierten An-gebotsformen und den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel (Lebensmittel, Drogeriewaren) betrifft. Diese Entwicklung kann sich im Zuge der Neuaufstel-lung des Landesentwicklungsprogramms Bayern (LEP) noch weiter zuspitzen.

Aufgrund der Ausdehnung des Einzugsgebietes der Stadt Rosenheim können zudem die Konkurrenzorte in Österreich Überschneidungen hinsichtlich der Einzugsgebiete aufweisen. Während der Großraum Salzburg die Kaufkraft aus den Landkreisen Traunstein und Berchtesgaden abzieht, ist das Ziel von Kuf-stein sowie Wörgl, Kaufkraft aus dem südlichen Landkreis Rosenheim abzu-schöpfen. In diesem Spannungsfeld muss sich der Einzelhandel in Rosenheim positionieren und behaupten. Dabei sind jedoch weniger die discountorientier-ten Konzepte geeignet sondern es erscheinen vielmehr qualitative Angebots-formen und Markenkompetenz die geeignete Strategie.

Vor dem Hintergrund der starken Einzelhandelsbedeutung des AicherParks ist eine ausgewogene Angebotsvielfalt für die Stadt Rosenheim sehr wichtig. Da-bei sollten die qualitativ höherwertigen Angebote in besonderem Maße der Innenstadt vorbehalten bleiben, um im Wettbewerb der Kommunen ein Al-leinstellungsmerkmal aufweisen zu können. Der AicherPark soll darüber hinaus eine ergänzende Rolle einnehmen und im verkehrsorientierten, preisgünstigen Segment Angebote vorhalten.

Ziel des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes für die Stadt Rosenheim ist es daher nun, die zukünftigen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen so zu gestalten, dass auch weiterhin in der Innenstadt sowie in den Ergänzungslagen (insbesondere AicherPark) eine Einzelhandelsentwicklung stattfinden wird, die sich gegenseitig ergänzen kann.



5.2 Kaufkraft

Abb. 9: Kaufkraftkennziffern 2010 (Bundesdurchschnitt = 100)2

Quelle: BBE!CIMA 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011

Das Kaufkraftniveau einer Region hängt vom Einkommen der Bevölkerung ab, das wiederum Folge der Wirtschaftskraft dieser Region ist.

Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die Einzelhandels-relevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) der Stadt Rosenheim mit 104,9 über dem Durchschnitt Gesamtdeutschlands von 100. Es liegt damit fast exakt im bayeri-schen Durchschnitt. Im Umland erreichen vor allem die Landkreise München

2 Lesehilfe: Der bundesdeutsche Durchschnitt von 100 im Vergleich zu Rosenheim

mit 104,9 sagt aus, dass wenn ein deutscher Durchschnittsbürger 100 € zur Verfü-gung hat, ein Rosenheimer Bürger 104,90 € ausgeben kann. Rosenheim verfügt somit über eine 5% höhere Kaufkraft als der Durchschnitt.

und Ebersberg sowie in geringerem Ausmaß Miesbach höhere Werte. Die Landkreise Rosenheim, Mühldorf am Inn und Traunstein kommen dagegen auf eine geringere Kaufkraft.

Fazit:

Im Vergleich zu anderen Regionen weist das Einzugsgebiet von Rosenheim ein leicht überdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Die Kaufkraftkennziffern gehen von einem bundesweiten Durchschnittswert von 100 aus. Trotz der überdurchschnittlichen Kaufkraft bleibt zu beachten, dass einige Haushalte über teils sehr hohe bzw. ggf. auch deutlich unterdurchschnittliche Einkom-mensverhältnisse verfügen. Die Angebotsstruktur sollte dahingehend ausge-wogen gestaltet sein. Im Zentralitätsindex drückt sich das Verhältnis von ab- und zufließenden Kaufkraftströmen aus. Rosenheim verfügt somit über eine wichtige Stellung als Einzelhandelsstandort in der Region. Mit einer Positionie-rung auf bestimmten Angebotsniveaus lässt sich daher das gesamte verfügba-re Potenzial nicht erschließen. Als Oberzentrum und hochrangiges Handels-zentrum sollte u. E. der Anspruch der Rosenheimer Anbieter darin bestehen, sowohl die konsumige bis discountorientierte als auch die höherwertige Nach-frage entsprechend befriedigen zu können.

99,9

100,4

102,8

104,9

109,6

116,9

118,4

0 20 40 60 80 100 120

Lkr. Traunstein

Lkr. Mühldorf a. Inn

Lkr. Rosenheim

Rosenheim

Lkr. Miesbach

Lkr. Ebersberg

Lkr. München

Bayern: 104,7



Karte 3: Kaufkraftkennziffern 2010 (in % vom Bundesdurchschnitt)

Quelle: BBE!CIMA 2011



5.3 Konkurrenzsituation in der Region

Karte 4: Konkurrenzsituation

Quelle: Kartengrundlage: MS MapPoint, Datenmaterial: BBE!CIMA 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

Die Konkurrenzsituation in der Region um Rosenheim ist nach wie vor als sehr dynamisch zu bewerten. Die Münchner Innenstadt ist unverändert als größter Konkurrent für den innerstädtischen Rosenheimer Einzelhandel zu sehen. Feh-lende Marken und Konzepte bedingen einen zusätzlichen Kaufkraftverlust

nach München, der jedoch immer noch durch die Bindung im Einzugsgebiet kompensiert werden kann. Die Einzelhandelsentwicklung im benachbarten Österreich lässt für die Zukunft jedoch eine steigende Wettbewerbssituation erwarten. Dabei ist jedoch weniger die Kaufkraft der Rosenheimer Bevölke-rung Ziel der Einzelhandelsausweitung als vielmehr die Abschöpfung der Kauf-kraft aus grenznahen Bereichen. Einhergehend mit der massiven Ausweitung der Verkaufsflächen und Ansiedlung attraktiver Konzepte könnte das Einzugs-gebiet der Stadt Rosenheim verkleinert werden. Dabei ist in erster Linie der innerstädtische Einzelhandel betroffen und weniger die in den Sortimentsni-veaus schwächer einzustufenden Fachmarktkonzepte. Die weiter steigende Konkurrenzsituation im näheren Umland (originäres Einzugsgebiet der Stadt Rosenheim) ist dagegen für die Fachmarktkonzepte der Stadt Rosenheim (v.a. AicherPark) relevant. Durch einen Ausbau der fachmarktorientierten Ange-botsformen kann die Kaufkraft in den Gemeinden selbst gebunden werden, was zu einem Umsatzverlust für die Stadt Rosenheim führt.

Derzeit wird das LEP Bayern fortgeschrieben. Die politische Meinungsbildung über möglicherweise auch grundsätzliche Änderungen der Regelungen zum Einzelhandel im LEP ist dabei noch nicht abgeschlossen.

Die in Reform befindlichen einzelhandelsrelevanten Ziele des Landesentwick-lungsprogramms Bayern werden nach aktuellem Diskussionsstand in jedem Falle zu Verschiebungen der regionalen Kaufkraftbindung führen. Im Sinne der Stadt Rosenheim kann jedoch nur sein, die oberzentrale Rolle der Einzelhan-delsversorgung zu festigen und auszubauen. Im Rahmen des politischen Mei-nungsbildungsprozesses wäre u.E. eine Einflussnahme zur Sicherung der ober-zentralen Rolle Rosenheims für Südostoberbayern angezeigt.

Die Einzelhandelszentralitätskennziffer von 191,5 unterstreicht die überregio-nale Bedeutung Rosenheims als Handelsstandort. Die außerordentliche Um-satzstärke des lokalen Einzelhandels resultiert insbesondere aus Zuflüssen aus dem großen Marktgebiet und ist ein Beleg für einen attraktiven Einkaufsstand-ort. Als Sonderfall in Grenznähe gelten vermehrte Fahrten ins benachbarte Österreich. Dort erhöhen günstige Spritpreise die Kopplungen mit Einkäufen. Hinzu kommen starke mittelzentrale Konkurrenten im östlichen und nördli-

Rosenheim

OberzentrumEH-Umsatz: 654 Mio. €EH-Zentralität: 191,5

RaublingUnterzentrumEH-Umsatz: 91,1 Mio. €EH-Zentralität: 144,3

Kufstein/Wörgl

EH-Umsatz: 300 Mio. €(geschätzt)

Salzburg

OberzentrumEH-Umsatz: 1,6 Mrd. €(2007)

TraunsteinMittelzentrumEH-Umsatz: 286 Mio. €EH-Zentralität: 268,2

Wasserburg a. Inn

MittelzentrumEH-Umsatz: 134 Mio. €EH-Zentralität: 197,1

KolbermoorUnterzentrumEH-Umsatz: 111 Mio. €EH-Zentralität: 116,2

MiesbachMittelzentrumEH-Umsatz: 90 Mio. €EH-Zentralität: 143,4

Bad AiblingMögl. MittelzentrumEH-Umsatz: 114 Mio. €EH-Zentralität: 113,9

PEP Einkaufszentrum

EH-Umsatz: 305 Mio. €(2008, geschätzt)

München-CityOberzentrumEH-Umsatz: 10,8 Mrd. €EH-Zentralität: 126,1



chen Südostoberbayern, die ihrerseits eine starke Bindungswirkung auf das Umland entfalten (siehe u. a. Traunstein und Wasserburg a. Inn).

Fazit:

Mit einer über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufkraft (Kaufkraftkennzif-fer: 104,9) und einer Umsatzkennziffer von 200,9 die gut doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt ist, ergibt sich ein Einzelhandelszentralitätswert in Höhe von 191,5, der per Saldo grundsätzlich hohe Kaufkraftgewinne für Ro-senheim ausdrückt.

Die Einzelhandelsentwicklung der Gemeinden innerhalb und außerhalb des Einzugsgebietes Rosenheims ließ die Zentralitätswerte Rosenheims in den letzten Jahren allerdings zurückgehen, unter anderem eine Folge der verbes-serten Eigenbindung in den Umlandgemeinden. Mögliche Einzelhandelsansied-lungen am Bahnhof lassen jedoch vermuten, dass in naher Zukunft Umsatz-steigerungen zu erwarten sein werden und die Handelszentralität steigen könnte.



Einschätzung der Konkurrenzzentren

München

München, Innenstadt

Lage Kaufinger-/Neuhauser Straße, Bahnhofsviertel, Sendlinger Straße, Theatiner Straße, Maximilianstraße und Seitenstraßen

Typ Innenstadt, Fußgängerzone und Geschäftsstraßen

Einzelhandelsfläche Ca. 473.000 m² in 20010, stagnierend seit 1996 (Quelle: CIMA GmbH)

Umsatz 2010: ca. 4,0 Mrd. € (Quelle: CIMA GmbH)

Magnetbetriebe Die meisten großen Handelshäuser und Filialisten, die am deutschen Markt präsent sind, haben eine Filiale oder gar einen Flagship-Store in der Münchner Innenstadt. Wichtigste Be-

triebe: Kaufhof, Karstadt, Saturn, Sporthaus Schuster, Kaufhaus Beck, EKZ 5 Höfe. Außer dem letztgenannten gibt es mit dem Stachus-Untergeschoss und dem Elisenhof lediglich noch

zwei kleinere, eher untypische Einkaufszentren.

Angebotsniveau Sämtliche Angebotsniveaus sind vertreten, wobei konsumige und gehobene Sortimente bis hin zum Luxusbedarf dominieren.

Frequenz Bis zu 14.000 je Stunde (Kaufinger Str.)

Erreichbarkeit Zentral auf die Innenstadt ausgerichtetes, leistungsfähiges ÖPNV-System; Fahrzeit ab Rosenheim Bhf. ca. 45 Minuten; Pkw-Erreichbarkeit aus Kapazitätsgründen nicht problemlos

Planungen Nach Jahren der Stagnation erfolgt derzeit eine Nachverdichtung in der Innenstadt, die auch zu einem Flächenwachstum führen wird:

Stachus Untergeschoß (7.500 m²): Totalsanierung und Neuordnung, konsumiges Angebotsniveau (periodischer Bedarf und Mode)

SZ-Areal (Sendlinger Str., ca. 15.000 m²): gehobene Angebotsniveaus, Markenstores, Mode etc.

Zentraler Omnibus-Bahnhof (Arnulfstraße): Nahversorgung und Reisebedarf

Perspektiven: Alte Akademie (Neuhauser Straße, mehrere Tsd. m²) und Umbau Hauptbahnhof (ca. 15.000 m²)

Konkurrenzsituation Die Münchner Innenstadt ist nach den Erkenntnissen der Haushaltsbefragung im Jahr 2006 der bedeutendste und stärkste Konkurrenzstandort zum Rosenheimer Einzelhandel. Einzig

die Kapazitätsgrenzen in der Erreichbarkeit, die hohe Frequenz an Wochenenden sowie die Distanz wirken derzeit möglicherweise limitierend auf den Kaufkraftabfluss aus Rosenheim.

Die fortlaufenden Veränderungen, Schaffung von Neuigkeiten und eine zunehmende Eventdichte durch das City-Management (CPM München) dürften die Attraktivität jedoch auch

zukünftig hoch halten.



München, Perlacher Einkaufspassagen (PEP)

Lage Thomas-Dehler-Straße, München-Südwest (Neuperlach)

Typ Klassisches Einkaufszentrum; als Stadtteilzentrum ausgewiesen

Einzelhandelsfläche Ca. 40.000 (Quelle: CIMA GmbH)

Umsatz 2010: ca. 305 Mio. € (Quelle: CIMA GmbH)

Magnetbetriebe Kaufland, Hit, C&A, P&C, Wöhrl im Center; SaturnMedia

Angebotsniveau konsumige und gehobene Sortimente im Center

Frequenz Ca. 30.000 Besucher pro Tag im Center

Erreichbarkeit 3.000 Stellplätze und eigene U-Bahn-Anbindung schaffen eine hervorragende Erreichbarkeit; aus Rosenheim mit dem Pkw in ca. 45 Minuten erreichbar

Planungen Das PEP wurde 1981 eröffnet und seither insgesamt dreimal (1989, 1993, 2000) umstrukturiert und erweitert. Es verfügt als klassisches Shopping-Center über die wesentlichen Merk-

male dieses Betriebstyps; Erweiterungen sind immer wieder in der Diskussion wurden jedoch seit dem Jahr 2000 nicht mehr realisiert.

Beschreibung Das PEP ist trotz des Baualters eines der leistungsfähigsten Einkaufszentren in Deutschland und entwickelt als Stadtteilzentrum eine hohe Attraktivität und Einkaufszentralität für den

gesamten Münchner Südosten und die Region bis in den Landkreis Rosenheim; die Bewohner der Stadt Rosenheim suchen dagegen eher die Innenstadt auf

Münchner Umland:

Das Münchner Umland ist in erster Linie im Bereich der Möbel als Konkurrenzort für Rosenheim zu verstehen. Gerade in dieser Branche entstanden in München und Umgebung neue Verkaufsflächen, die das Einzugsgebiet der Stadt Rosenheim im Bereich Möbel beschränkt haben. Dabei ist weniger die Kaufkraft der Rosenheimer Bevölkerung selbst betroffen, sondern vielmehr die Bevölkerung im Westen des Einzugsgebietes von Rosenheim. Durch die Umbaumaßnahmen der Firma Segmüller sowie der Neuerrichtung eines Wohnkaufhauses in Aschheim bei München kommt es zu einer stärkeren Bindung des Rosenheimer Einzugsgebietes. Für die Möbelan-bieter in Rosenheim selbst fallen somit Umsatzmöglichkeiten weg. Gerade die Randsortimente der Möbelhäuser (GPK, Lederwaren) sind hierbei zu nennen. Während der Einzelhandel der Innenstadt aufgrund der höherwertigeren Ausrichtung weniger davon betroffen ist, spüren besonders die Anbieter im AicherPark, an der Pano-ramakreuzung oder im Süden Rosenheims diese Entwicklung. Einhergehend mit dem Möbelanbieter werden zudem teilweise weiterführende Angebote angesiedelt, die dem innerstädtischen Einzelhandel durchaus schaden könnten. Gerade das Beispiel Brunnthal zeigt, dass in Nachbarschaft zu einem hochfrequentiertem Möbel-haus weitere zentrenrelevante Einzelhandelsgeschäfte entstehen können (Schuhe, Lebensmittel), die auch den innerstädtischen Einzelhandel beeinflussen können.



Salzburg

Salzburg, Großraum

Einzelhandelsfläche Ca. 470.000 m² in 2005 (Quelle: Räumliches Entwicklungskonzept 2007, Stadt Salzburg)

Umsatz 2007: ca. 1,6 Mrd. € (Quelle: Räumliches Entwicklungskonzept 2007, Stadt Salzburg)

Magnetbetriebe Die größeren Filialisten haben einen Standort in Salzburg. Wichtigste Einkaufsstandorte: Altstadt, Europark

Angebotsniveau Sämtliche Angebotsniveaus sind vertreten, wobei konsumige und gehobene Sortimente bis hin zum Luxusbedarf dominieren.

Planungen Der Großraum Salzburg ist auch in näherer Zukunft als dynamisch zu bewerten:

Europark (mittlerweile 70.000m²): starker Ausbau der Verkaufsflächen; IKEA Standort schafft zusätzlichen Druck

Designer Outlet Center (ca. 30.000 m²): gehobene Angebotsniveaus, Mode etc.

Zentrum im Berg (ca. 13.000 m²): Verdopplung der Fläche auf ca. 13.000 m²

Shopping Center Alpenstraße (ca. 19.000 m²): Verdopplung der Verkaufsflächen auf ca. 19.000m²; Ankermieter MediaMarkt

Post am Bahnhof (ca. 10.000 m²): Neuschaffung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von ca. 10.000 m²

Konkurrenzsituation Der Einzelhandelsstandort Salzburg ist für den Rosenheimer Einzelhandel nach wie vor kein direkter Konkurrent. Gleichwohl muss konstatiert werden, dass durch die Verkaufsflächen-

mehrungen in Salzburg vor allem das östliche Einzugsgebiet der Stadt Rosenheim beeinträchtigt werden kann. Gerade Angebotsformen die in Rosenheim nicht vorgehalten werden

können somit zu einem Verlust an Kaufkraft führen.

Kufstein / Wörgl

Kufstein / Wörgl

Umsatz 2008: keine Werte verfügbar

Magnetbetriebe S.Oliver, Esprit, H&M, Müller. Media-Markt

Angebotsniveau konsumige und discountorientierte Sortimente als Schwerpunkt

Planungen Nach Jahren der Stagnation erfolgt derzeit eine Nachverdichtung in der Innenstadt, die auch zu einem Flächenwachstum führen wird:

Kufstein Galerien (6.500 m²): Neuschaffung eines Einkaufszentrums in der Innenstadt von Kufstein

Weiteres Einkaufszentrum in Kufstein: in direkter Nachbarschaft zu den Kufstein Galerien ist ein weiteres kleineres Einkaufszentrum geplant

M4-Erweiterung Wörgl (3.500 m²): Erweiterung des M4-Einkaufszentrums in Wörgl um 3.500m²; Ankermieter u.a. H&M

Konkurrenzsituation Die Rosenheimer Bevölkerung nimmt das Einzelhandelsangebot in Kufstein und Wörgl nur bedingt an. Im südlichen Landkreis kann, bedingt durch den „Tanktourismus“, eine starke

Wirkung erreicht werden. Laut Informationen der Betreiber stammen bereits 10 % der Kunden aus Deutschland und an Feiertagen in Deutschland erhöht sich dieser Wert auf bis zu

50 %.



Direktes Umland

Im direkten Umland von Rosenheim ist speziell Kolbermoor als Konkurrent im periodischen Bedarfsbereich sowie im discountorientierten Textilbereich zu nennen. Der Umsatz seit 2006 stieg in Kolbermoor weiter an (+ 15 %) und er-reicht im Jahr 2009 ca. 112 Mio. €. Bei einer Zentralitätskennziffer3 von 116,9 bedeutet dies Kaufkraftgewinne von anderen Städten und Gemeinden im Um-land. Maßgeblich beigetragen zu dieser Umsatzsteigerung haben die fach-marktorientierten Konzepte in Kolbermoor sowie die neuen Ansiedlungen (Alte Spinnerei oder Fachmärkte Richtung Rosenheim) im Stadtgebiet. Dabei treffen die Ansiedlungen weniger die Innenstadt von Rosenheim als vielmehr die fachmarktorientierten Lagen (in erster Linie den AicherPark).

Aufgrund der verkehrstechnisch sehr guten Lage direkt an der Autobahn kann der Raublinger Einzelhandel ebenfalls seinen Umsatz um ca. 19 % steigern. Als Konkurrenzstandort für Rosenheim sind insbesondere die Branchen Baumarkt und Sport (inkl. Fahrrad) zu nennen. Während der Bereich Baumarkt nur für die nicht integrierten Lagen als Konkurrenzstandort zu nennen ist, entsteht vor allem im Sportbereich für Rosenheim eine ernst zu nehmende Konkurrenzsitu-ation. Insgesamt betrachtet beläuft sich der Umsatz auf mittlerweile ca. 91 Mio. € bei einer Zentralitätskennziffer von 144,3. Gerade im langfristigen Be-darfsbereich (Baumarktartikel) kann Raubling ein Einzugsgebiet bedienen, das weit über die Gemeindegrenzen hinausreicht.

3 Die Zentralitätskennziffer spiegelt die relative Stärke und Zentralität eines Han-

delsstandortes in Relation zur örtlich verfügbaren Kaufkraft wider. Die Zentralität wird aus dem Quotienten zwischen Einzelhandelsumsatz und Kaufkraft innerhalb der jeweiligen Gemeinde gebildet. Ein Wert von 100 bedeutet demnach, dass Um-satz und Kaufkraft genau gleich sind. Bei einem Wert über 100 übersteigt der Um-satz die Kaufkraft entsprechend; es gibt also per Saldo einen Kaufkraftzufluss aus umliegenden Regionen. Ein Wert unter 100 signalisiert einen entsprechenden Kaufkraftabfluss.

Ein weiterer Konkurrenzstandort für das Einzugsgebiet Rosenheims ist mit Bad Aibling ebenfalls im Westen zu finden. Auch dort konnte der Umsatz über-durchschnittlich um knapp 15 % wachsen. Eine Zentralitätskennziffer von 116,7 zeigt zudem, dass Bad Aibling auch für die umgebenden Gemeinden ein Einkaufsziel darstellt. Durch den Umsatzzuwachs auch in Bad Aibling wird wie-derum das Einzugsgebiet für den Rosenheimer Einzelhandel etwas verkleinert. Dabei sind jedoch in erster Linie der periodische Bedarf sowie fachmarktorien-tierte Konzepte zu nennen, die weniger im Wettbewerb zur Innenstadt Rosen-heims stehen.

Fazit:

Die Konkurrenzsituation in der Region um Rosenheim ist nach wie vor als sehr dynamisch zu bewerten. Die Münchner Innenstadt ist unverändert als größter Konkurrent für den innerstädtischen Rosenheimer Einzelhandel zu sehen. Feh-lende Marken und Konzepte bedingen einen zusätzlichen Kaufkraftverlust nach München, der jedoch immer noch durch die Bindung im Einzugsgebiet kompensiert werden kann. Die Einzelhandelsentwicklung im benachbarten Österreich lässt für die Zukunft jedoch eine steigende Wettbewerbssituation erwarten. Dabei ist jedoch weniger die Kaufkraft der Rosenheimer Bevölke-rung Ziel der Einzelhandelsausweitung als vielmehr die Abschöpfung der Kauf-kraft aus grenznahen Bereichen. Einhergehend mit der massiven Ausweitung der Verkaufsflächen könnte das Einzugsgebiet der Stadt Rosenheim verkleinert werden. Dabei ist in erster Linie der innerstädtische Einzelhandel betroffen und weniger die qualitativ geringeren Fachmarktkonzepte. Die weiter steigen-de Konkurrenzsituation im näheren Umland ist dagegen für die Fachmarktkon-zepte der Stadt Rosenheim (v.a. AicherPark) relevant. Durch einen Ausbau der Angebotsformen kann die Kaufkraft in den Gemeinden selbst gebunden wer-den, was zu einem Umsatzverlust für die Stadt Rosenheim führt.



5.4 Marktgebiet

Karte 5 Marktgebiet Rosenheim

Quelle: Kartengrundlage: MS MapPoint 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

Legende

Im für den Einzelhandel der Stadt Rosenheim relevanten Einzugsgebiet leben gegenwärtig rund 661.000 Menschen. Rund 90 % sind außerhalb des Stadtgebietes wohnhaft. Im Vergleich zum Jahr 2006 hat sich die Ausdehnung des Marktge-bietes nicht verändert. Lediglich die Bindung im Einzugsgebiet variiert je nach Branche. So kann Rosenheim speziell im Bereich der Textilien eine höhere Kaufkraftbindung aufweisen, während die Bindung im Bereich der Branche Sportartikel zu-rückging. Aufgrund der Ausdehnung des Einzugs-gebietes können gerade die Konkurrenzorte in Österreich Überschneidungen zum Einzugsgebiet von Rosenheim aufweisen. Während der Groß-raum Salzburg die Kaufkraft aus den Landkreisen Traunstein und Berchtesgaden abzieht, ist das Ziel von Kufstein sowie Wörgl, Kaufkraft aus dem südlichen Landkreis Rosenheim abzuschöpfen. In diesem Spannungsfeld muss sich der Einzelhan-del in Rosenheim positionieren und behaupten. Dabei sind jedoch weniger die discountorientier-ten Konzepte geeignet sondern es erscheinen vielmehr qualitative Angebotsformen und Mar-kenkompetenz die geeignete Strategie.



5.5 Zentralität

Die Zentralitätskennziffer spiegelt die relative Stärke und Zentralität eines Handelsstandortes in Relation zur örtlich verfügbaren Kaufkraft wider. Die Einzelhandelszentralität wird aus dem Quotienten zwischen Einzelhandelsum-satz und Kaufkraft innerhalb der Stadt gebildet. Ein Wert von 100 bedeutet demnach, dass Umsatz und Kaufkraft genau gleich sind. Bei einem Wert über 100 übersteigt der Umsatz die Kaufkraft entsprechend, es gibt also per Saldo einen Kaufkraftzufluss aus umliegenden Regionen. Ein Wert unter 100 signali-siert einen entsprechenden Kaufkraftabfluss.

Der regionale Vergleich (siehe Karte nächste Seite) zeigt, dass Rosenheim mit einer Kennziffer von 191,5 über eine hohe Zentralität verfügt. Noch höhere Werte erreichen in der Region Traunstein und Wasserburg am Inn, die als Mit-telzentren mit großem Einzugsgebiet viel Kaufkraft im Verhältnis zum lokal vorhandenen Umsatzpotential binden können, aber für das Oberzentrum Ro-senheim nicht bei allen Sortimente in Konkurrenz zum Oberzentrum Rosen-heim stehen. In der näheren Umgebung erreichen noch Raubling, Miesbach sowie Prien am Chiemsee hohe Zentralitätswerte. Im Falle der Nachbarge-meinde Raubling liegt dies an zahlreichen Einzelhandelsbetrieben, die sich nahe der Rosenheimer Stadtgrenze in Autobahnnähe angesiedelt haben und deshalb direkte Wettbewerber zum Einkaufsstandort Rosenheim darstellen.

Der Rückgang seit dem Jahr 2000 ist überwiegend auf die verbesserte Versor-gungssituation im Umland hinsichtlich der Grundversorgung zurückzuführen. Darüber hinaus kam es durch die Entwicklungen in den Konkurrenzorten zu einem Wettbewerb um Kunden an den Randbereichen des Rosenheimer Ein-zugsgebiets. In den letzten Jahren kam es zu einer Erholung bzw. Stagnation der Zentralitätskennziffer.

Im direkten Städtevergleich wird deutlich, dass subjektiv und objektiv attrakti-ve Einkaufsstädte wie München geringere Zentralitäten aufweisen wie etwa Gründau mit geringer Kaufkraftbasis. Aus dem Zentralitätsgrad lässt sich daher noch kein (quantitativer) Nachholbedarf für den Rosenheimer Einzel-handel ableiten. Zur Messung der Einkaufsattraktivität einer Stadt ist der Zentralitäts-grad alleine untauglich.

Abb. 10: Entwicklung wichtiger Kennziffern für Rosenheim

Quelle: BBE!CIMA 2010, *bis 2001 allg. Kaufkraftkennziffern Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

243,8

224,1211,6

196,5 195,8 202 200,9

106,4 103,9 102,9 102,6 102,9 104,4 104,9

229215,7

205,7191,5 190,2 193,5 191,5

0

50

100

150

200

250

300

2000 2003 2006 2007 2008 2009 2010

UKZ

KKZ

EH-Zentralität



Karte 6: Einzelhandelszentralität in der Region Rosenheim

Quelle: BBE!CIMA 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011



5.6 Der Handelsstandort Rosenheim im Vergleich

Abb. 11: Kennzahlenvergleich untersuchter Oberzentren

Quelle: eigene Berechnungen, 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

Ähnliche Untersuchungen wie in Rosenheim wurden von der CIMA in den Oberzentren Fürth und Hanau durchgeführt. Die gewonnenen Daten eignen sich daher für einen Vergleich zwischen den Städten.

Die Rosenheimer Innenstadt ist mit 12,7 m² Verkaufsfläche je Einwohner der-zeit deutlich besser ausgestattet als die beiden Vergleichsstandorte. Sie kann 40% der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf sich vereinen. Die Fachgeschäf-te spielen dabei eine wichtige Rolle. Ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche ist mit 86% sehr hoch. Sie bildet damit aus Handelssicht einen sehr starken Standort. An diesen Werten wie auch der hohen Einzelhandelszentralität wird die große Bedeutung Rosenheims als Handelsstandort für das Umland deut-lich. Auch beim Vergleich der qualitativen Merkmale schneidet die Rosenhei-

mer Innenstadt gut ab. Sie erreicht knapp vor Fürth und deutlich vor Hanau die besten Bewertungen bei der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung.

Die Verkaufsfläche im Bereich Lebensmittel liegt in der Innenstadt auf der mittleren Position, dafür weist die Gesamtstadt den mit Abstand höchsten Wert auf.

KennzifferRosenheim-

Innenstadt

Fürth-

Innenstadt

Hanau-

Innenstadt

Rosenheim-

Gesamtstadt

Fürth-

Gesamtstadt

Hanau-

Gesamtstadt

Anzahl der Betriebe 361 359 331 565 782 682

Gesamt-Verkaufsfläche 87.500 m² 54.390 m² 53.940 m² 219.000 m² 271.800 m² 194.400 m

Umsatz 312,7 Mio. € 237,6 Mio. € 212,0 Mio. € 665 Mio. € 806 Mio. € 560 Mio. €

Betriebsanteil Fachgeschäfte/Kauf- und Warenhäuser 93,8% 90,8% 93,1% 84,3% 80,3% 84,8%

Vkf.-Anteil Fachgeschäfte/Kauf- und Warenhäuser 86,0% 73,4% 81,0% 71,2% 44,2% 46,5%

Prozentualer Anteil der Zahl der Großbetriebe ab 800 m² Vkf. 4,1% 3,3% 3,0% 8,0% 8,2% 6,0%

Prozentualer Flächenanteil Großbetriebe ab 800 m² Vkf. 55,3% 46,2% 43,5% 66,0% 71,1% 65,2%

Lebensmittel-Vkf./Einwohner 0,9 m² 1,2 m² 0,6 m² 0,64 m² 0,44 m² 0,40 m²

Gesamt-Vkf./Einwohner 12,7 m² 6,2 m² 4,9 m² 3,6 m² 2,32 m² 2,2 m²

Zielgruppen- und Qualitätsorientierung Ø 2,7 Ø 2,8 Ø 3,7 Ø 2,9 Ø 3,0 Ø 3,6

Warenpräsentation Ø 2,4 Ø 2,5 Ø 2,9 Ø 2,5 Ø 2,6 Ø 3,0

Wettbewerbsfähigkeit Ø 1,8 Ø 1,7 Ø 1,8 Ø 1,8 Ø 1,8 Ø 1,8

Einzelhandelszentralität 2009 194 116 128

Einwohnerzahl zum Zeitpunkt der Untersuchung 60.674 114.130 88.287



5.7 Leistungsdaten des Rosenheimer Einzelhandels

Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels in Rosenheim basiert auf einer Vollerhebung des Einzelhandels durch die CIMA Beratung + Management GmbH München. Die Berechnung der Umsätze erfolgte auf Basis der in einigen Schlüsselbetrieben erhobenen Flächenproduktivitäten für insgesamt 31 Bran-chen und bekannten Leistungskennziffern überregionaler Filialisten unter Be-rücksichtigung der lokalen Leistungsfähigkeit.

Die Einkaufslagenabgrenzung der CIMA erfolgt stadtspezifisch anhand der Kriterien:

Passantenfrequenz

Dichte des Geschäftsbesatzes

Funktionsmischung (Ergänzungseinrichtungen)

Branchen- und Betriebstypenmix

Angebotsattraktivität

Filialisierungsgrad

Funktionslücken, Mindernutzungen und Leerstände

Im weiteren Verlauf der Ausarbeitung werden folgende Lagetypen unter-schieden (vgl. auch Karte 8, nebenstehende Karte):

Lage 1: Innenstadt

Lage 2: integrierte Lage

Lage 3: nicht integrierte Lage

5.7.1 Lageabgrenzung des Rosenheimer Einzelhandels

Karte 7: Lageabgrenzung Rosenheim gesamt

Quelle: eigene Analyse, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

Zum Zeitpunkt der Erhebungen (Jahr 2009) verfügte Rosenheim über eine aktive Gesamtverkaufsfläche von ca. 219.760 m², die sich auf 566 Betriebe verteilt.

Die gesamte Lage 1 verfügt dabei über 366 Betriebe mit rund 87.500 m² Ver-kaufsfläche. Dies sind fast 40 % der Gesamtverkaufsfläche Rosenheims. Der

Legende

Innenstadt

Sonstige integrierte

Lagen

Nicht integrierte bzw.

Gewerbegebietslagen



Umsatzanteil ist mit rund 48 % (entspricht ca. 316,4 Mio. € Umsatz) aufgrund der höheren Produktivität überproportional stark vertreten.

Die Lageeinteilung in Rosenheim verdeutlicht, dass das Fachmarktzentrum AicherPark im Westen der Stadt den größten Gewerbestandort bildet. Zu den weiteren Standorten in nicht-integrierter Lage zählen das Fachmarktzentrum Panorama Park, das Gewerbegebiet Ost, der Klepperpark sowie die Gewerbe-ansiedlung an der Pichlmayrstraße.

Für die weitere Untersuchung wurde das Stadtgebiet Rosenheim in Stadtbezir-ke eingeteilt, die sich nach der kleinräumigen Gliederung der Stadt Rosenheim richtet.



Karte 8: Übersicht über die Rosenheimer Stadtbezirke

Quelle: Stadt Rosenheim, 2009; CIMA GmbH, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011



5.7.2 Einzelhandelsumsatz

Abb. 12: Umsatzentwicklung Rosenheims

Quelle: BBE!CIMA!mbResearch, 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2011

Abb. 13: Kaufkraftbilanz Rosenheim


Die Höhe des theoretisch möglichen Umsatzpotenzials in Rosenheim errechnet sich aus dem Marktpotenzial der Stadt unter Berücksichtigung der Kaufkraftab-flüsse und –zuflüsse sowie einer Potenzialreserve, die durch fehlende Konzep-te am Standort gebunden werden könnte. Einerseits wird ein Teil der verfüg-baren Kaufkraft der Rosenheimer Bevölkerung durch Einkäufe in andere Orte abfließen, andererseits wird ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung des direkten Umlandes Einkäufe in Rosenheim tätigen.

Nach der Modellrechnung weist Rosenheim einen geschätzten Ist-Umsatz in Höhe von ca. 662 Mio. € auf.

Von dem am Ort vorhandenen Marktpotenzial in Höhe von 344 Mio. € fließen 28 Mio. € (8 %) in die Konkurrenzzentren ab. Dem stehen Zuflüsse aus dem Einzugsgebiet in Höhe von 346 Mio. € gegenüber. Dies zeigt die wichtige Ver-sorgungsfunktion der Stadt Rosenheim in Südostoberbayern.

Fazit

Bei einem geschätzten Umsatz von annähernd 662 Mio. € für das Jahr 2009 ist nach dem starken Rückgang von 2000 bis 2006 wieder ein gewisser Aufwärts-trend feststellbar, der zum einen konjunkturell im Bestand, zum anderen auch durch diverse Neuansiedlungen verursacht war. Eine verbesserte Marktdurch-dringung des vorhandenen Einzugsgebietes (durch Angebotsanpassungen im Rahmen der Entwicklungen des Bahnhofareals) und eine Rückgewinnung von Marktanteilen an den Rändern des Marktgebietes sind dabei die strategischen Komponenten. Die Steigerung der Marktpotenziale durch Touristen sind wei-tere zu priorisierende Maßnahmen für höhere Umsätze.

715,8*

659,5

603,6

620,9

638,4

662,9

540,0

560,0

580,0

600,0

620,0

640,0

660,0

680,0

700,0

720,0

740,0

2000 2003 2006 2007 2008 2009

Mio

. Eu

ro

Umsatz in Mio. Euro

*umgerechnet 1 Euro = 1,95583 DM

344

-28

346

662

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

Marktpotenzial Rosenheim Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss IST-Umsatz (Schätzung)



5.7.3 Verkaufsflächen

Die Bestandsaufnahme des Rosenheimer Einzelhandels erfolgte im Jahr 2009 und erfasst demnach den zum Zeitpunkt angetroffenen Status quo im Rosen-heimer Einzelhandel. Alle nachfolgenden Aussagen und Empfehlungen bezie-hen sich auf diesen Stand soweit nicht anders vermerkt.

Abb. 14: Verkaufsflächen nach Standortlagen


Zum Zeitpunkt der Einzelhandelsaufnahme wurden in Rosenheim insge-samt 566 Einzelhandelsbetriebe in Ladengeschäften mit einer Gesamt-verkaufsfläche von knapp 220.000 m² erhoben.

Differenziert man die Verkaufsfläche nach Standortlagen, so verteilt sich die Gesamtverkaufsfläche in integrierte (ca. 17 %) und nicht integrierte

Streulagen (ca. 43 %). Die Innenstadt verfügt mit rund 15 % über den ge-ringsten Lebensmittelverkaufsflächenanteil. Integrierte und nicht inte-grierte Streulage verfügen über jeweils fast 40 % Verkaufsfläche am Food Anteil. Die insgesamt über 180.000 m2 des Non Food Anteils an der Gesamtverkaufsfläche verteilen sich zu jeweils über 40 % an die Innen-stadt und nicht integrierte Streulagen.

Im Zeitraum 2006 bis 2009 hat sich die Verkaufsfläche von 222.955 m2 um 1,4 % auf 219.760 m2 verringert.

Mit der abgeschlossenen Umstrukturierung einer Vielzahl von Verkaufs-flächen im AicherPark sowie der Entwicklungen am Bahnhof dürfte sich die Verkaufsfläche in den kommenden Jahren deutlich ausweiten.

40,0%

15,9%

45,2%

17,1%

40,7%

12,1%

42,9% 43,3% 42,8%

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

100,0%

Gesamt Food Anteil Non Food Anteil

Innenstadt integrierte Streulagen nicht integrierte Streulagten

219.760 m2 38.880 m2 180.880 m2



Tab. 7: Einzelhandelsdaten Rosenheim im Zeitvergleich

Quelle: eigene Erhebungen, CIMA GmbH, 2009; CIMA GmbH 2006

Fazit

Bezogen auf das Jahr 2006 (222.955 m² Verkaufsfläche) ist die Verkaufsfläche in Rosenheim im Jahr 2009 leicht zurückgegangen. Die Innenstadt konnte da-bei die Verkaufsfläche annähernd halten.

In den Stadtbezirken hat sich im Vergleichszeitraum eine ganz unterschiedliche Entwicklung vollzogen. Bis auf die Stadtbezirke Innenstadt, Aising, Fürstätt sowie Happing ist seit 2006 überall ein mehr oder weniger großer Verkaufsflä-chenrückgang festzustellen. Am ausgeprägtesten stellt sich dies in den Bezir-ken Rosenheim - Ost sowie – West dar und zeigt, dass insbesondere die inte-grierten Streulagen an Bedeutung verloren haben. Ein Trend der u. E. auch zukünftig weiter anhalten wird.

2006 +/- in % 2009 2006 +/- in % 2009 2006 +/- in % 2009

Rosenheim Innenstadt 437 -16,9% 363 100.470 -1,3% 99.130 12.378 -2,3% 12.095

Rosenheim - Ost 40 -25,0% 30 8.445 -12,0% 7.435 1.012 -11,9% 892

Rosenheim - Süd 85 -5,9% 80 49.405 -1,8% 48.535 7.139 1,6% 7.251

Rosenheim - West 33 -42,4% 19 5.805 -10,2% 5.210 561 -12,9% 488

Aising 36 -5,6% 34 35.210 -0,5% 35.050 4.607 -3,6% 4.443

Fürstätt 1 0,0% 1 1.400 0,0% 1.400 913 -1,4% 900

Happing 22 -4,5% 21 14.335 7,8% 15.460 2.288 9,8% 2.512

Pang 14 -14,3% 12 4.815 -4,5% 4.600 1.281 -5,0% 1.217

Westerndorf - St. Peter 9 -33,3% 6 3.070 -4,4% 2.935 551 -7,3% 511

Rosenheim gesamt 677 -16,4% 566 222.955 -1,4% 219.755 3.811 -2,3% 3.723

Einzelhandelsbetriebe

Anzahl

Verkaufsfläche

in m²

Verkaufsfläche pro 1.000

Einwohner in m²Stadtteil



5.7.4 Verkaufsflächen nach Branchengruppen

Abb. 15: Verkaufsflächen nach Branchengruppen


Differenziert man die Verkaufsflächen in Rosenheim nach Branchen so beträgt der Food-Anteil (inkl. Reformwaren) 17,7 % mit 38.880 m² Ver-

kaufsfläche. Damit liegt der Food-Anteil etwa im Bereich der Vergleichs-städte4, die durchschnittlich einen Food-Anteil von 19,3 % aufweisen.

Bei den Non-Food-Sortimenten ist erwartungsgemäß der Sortimentsbe-reich Möbel dominant. Der Besatz in Rosenheim liegt mit 799 m2 Möbel-fläche je 1.000 Einwohner wesentlich höher wie in den Vergleichsstäd-ten (460 m² Möbelfläche).

Die innerstädtische Leitbranche Textil bzw. Bekleidung, die einen der wesentlichen Attraktivitätsfaktoren für ein Oberzentrum darstellt, ist mit 805 m² je 1.000 Einwohner deutlich höher als im Vergleich (330 m²).Der bereits 2006 mit über 650 m2 sehr stark aufgestellte Beklei-dungsbereich ist durch Neuansiedlungen wie z.B. das Modegeschäft „Mango“ weiter gestiegen.

Fazit

Rosenheim weist in der Schlüsselbranche Textil und teilweise auch in anderen innerstädtischen Leitbranchen wie Schuhe, Lederwaren hohe Verkaufsflächen-ausstattungen auf. Diese Sortimente spiegeln die Attraktivität des Rosenhei-mer Einzelhandels wider und verdeutlichen die Stärke im Einzugsgebiet. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass eine zu stark monostrukturierte Innen-stadt an Attraktivität einbüßen kann. Daher ist die Neuschaffung von Flächen in der Innenstadt notwendig, um attraktive Angebote auch in den begleiten-den Sortimenten (u.a. Schuhe, Sport, Spielwaren) ansiedeln zu können.

4 Marburg, Dachau, Coburg, Freising, Freiberg, Celle, Emden, Lemgo, Wolfenbüttel,

Kleve, Gladbeck, Ravensburg, Ansbach ,Weiden

1.340

1.480

1.780

1.820

1.830

2.400

3.000

3.190

6.240

6.340

6.970

7.490

7.850

9.300

9.840

12.280

48.670

49.060

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000

Zoo

Schreibwaren

Lederwaren

Rad

Uhren / Schmuck

Spiel

Bücher

Autozubehör

Sport

Schuhe

Drogerie/Apotheken/Sanitätshäuser

Baumarkt

Gartenbedarf

GPK/ Geschenkart/ Souven.

Sonstiges

Multimedia (inkl. Elektro usw.)

Heimtex / Möbel

Bekleidung Gesamt



5.7.5 Zentralität nach Branchen

Die Branchenzentralität ist eine gebräuchliche Kennziffer zur differenzierten Evaluierung der örtlichen Versorgungssituation und des Branchenmixes. Die Zentralität beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten branchenspezifi-schen Umsatzes zur vorhandenen Nachfrage innerhalb des Stadt- oder Ge-meindegebietes (= Marktpotenzial). Die Zentralität über alle Branchen beträgt in Rosenheim 192,5 % (Grundlage Berechnung Echtzahlen).

Abb. 16: Zentralität nach Branchengruppen


Maßstab für den innerstädtischen Einzelhandel sind die Zentralitäten der entsprechenden Leitbranchen (Bekleidung, Schuhe, Sport, etc.). Hierbei fällt auf, dass etwa das Bekleidungssegment eine deutlich höhe-re Zentralität hat als etwa der Branchenbereich Schuhe, der als Kom-plementärbranche eine ähnliche Präsenz vermuten ließe.

Sehr deutlich zeichnet sich ein absolutes Defizit für die baumarktspezifi-schen Branchen sowie Gesundheit / Körperpflege ab. Die vorhandenen Kapazitäten des stationären Einzelhandels können gegenwärtig nicht die örtliche Nachfrage (= 100 %) vollständig binden.

Fazit

Aus den Zentralitäten der einzelnen Branchengruppen lassen sich bereits an dieser Stelle mehr oder weniger große Nachholbedarfe erkennen. Die sehr hohe Zentralität im Bereich Bekleidung hat nicht zu bedeuten, dass der Markt dadurch adäquat ausgeschöpft wäre. Hier spielen qualitative Gesichtspunkte (z.B. Vorhandensein nachgefragter Marken) im Wettbewerb in der Region eine wichtige Rolle.

511,1%

323,9%

313,4%

287,0%

250,3%

197,9%

190,0%

132,5%

98,7%

96,3%

192,5%

0% 100% 200% 300% 400% 500% 600%

Bekleidung, Wäsche

Haushalt u. persönlicher Bed. (Blumen, GPK, Uhren, Optik)

Schuhe, Lederwaren

Möbel, Teppiche, Heimtex

Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto)

Bücher und Schreibwaren

Elektro (+Foto)

Lebensmittel, Reformwaren

Bau- und Heimwerkerbed.

Gesundheit, Körperpflege

gesamte Zentralität



5.7.6 Betriebsgrößenstruktur

Abb. 17: Verkaufsflächen in Rosenheim


Rund 25 % aller Einzelhandelsbetriebe in Rosenheim verfügen über eine Verkaufsfläche von weniger als 50 m². Ein vergleichsweise geringer Wert für eine Stadt in der Größenklasse von Rosenheim. Die Größenklasse der kleinen Geschäfte ist derzeit im Einzelhandel kaum vermarktungsfähig. Mit Ausnahme weniger Branchen (z.B. beim Lebensmittel-Handwerk, Apotheken oder hoch spezialisierten Betrieben) bzw. Betriebstypen (Spezialgeschäften) sind Flächen dieser Größenordnung derzeit kaum nachgefragt. Es ist davon auszugehen, dass kleinflächige Ladengeschäfte zunehmend von anderen Gewerbezweigen neben dem Einzelhandel ge-nutzt werden oder leer stehen und der Einzelhandel bei Betriebsverän-

derungen Ladenlokale in den jeweils nächst größeren Flächenklasse be-legt.

Demgegenüber verfügen 8 % der Betriebe (mit mehr als 799 m²) über mehr als 65 % der Gesamtverkaufsfläche.

Moderne Facheinzelhandelsbetriebe und Filialisten, belegen überwie-gend Ladenlokale mit Flächen ab 100 m² und in Ausnahmefällen mehr als 800 m². Diese Größenklassen haben in Rosenheim einen Flächenan-teil von insgesamt etwa 38 %.

Fazit

Mit lediglich rund 25% der Betriebe mit Verkaufsflächen unter 50m² ist Rosen-heim vergleichsweise gut aufgestellt. Dieser Anteil erscheint durchaus funktio-nal. Bei den Großflächen ist darüber hinaus kein Fehlbedarf zu erkennen. Mangel gibt es dagegen nach wie vor bei den für moderne Filialisten und Fach-einzelhändlern nachgefragten Flächen zwischen 100 und 800 m² in der Innen-stadt. So dürfte in Rosenheim insbesondere in der Innenstadt derzeit ein Eng-pass an geeigneten, verfügbaren Ladenlokalen zu finden sein. Hier zeigt sich insbesondere ein Entwicklungspotenzial für die Stadtentwicklung.

Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde in Rosenheim eine qualitative Bewer-tung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen.

Das Gutachterteam beurteilte basierend auf der Warenpräsentation und der Schaufenstergestaltung der Geschäfte sowie dem äußeren Gesamteindruck folgende qualitative Kriterien des Einzelhandelsangebotes:

Zielgruppen- und Qualitätsorientierung

Warenpräsentation/ Ladengestaltung

Wettbewerbsfähigkeit

Die Bewertungen erfolgten dabei anonym.

24,6%

29,2% 30,4%

7,8% 8,1%

1,8%5,0%

15,4%

11,2%

66,6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

bis 49 m² Vkfl. bis 99 m² Vkfl. bis 399 m² Vkfl. bis 799 m² Vkfl. über 799 m² Vkfl.

Anteil an Anzahl Betriebe Anteil an Verkaufsfläche



Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Speziali-sierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Diffe-renzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung für Marken Qualitätsori-entierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Dis-countorientierung“ nur der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann Hinweis für eine Orien-tierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraft-niveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden:

exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der Regel spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen über-durchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, weswegen man den Standort aufsucht.

gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkom-mensniveaus an. Die Zielgruppe ist in der Regel weiter gefasst. Waren-präsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsori-entierung auf.

standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung wen-den sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientie-rung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungs-angebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Konzepte in dieses Segment. Die Absatzformen sind in der Regel auf-grund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich. In vielen Fällen werden Ei-genmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages eingesetzt.

discountorientiert (4): Discountprinzipien stehen im Absatzkonzept die-ser Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat

sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und „no-name“-Produkten.

diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in diese Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine einheitliche Absatzorientierung. Die Betriebe sind meistens durch veral-tete Schaufenstergestaltungen gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenprä-sentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.

nicht zuordenbar (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken las-sen sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgrup-penorientierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht, wenn Laden-design und eine deutliche Darstellung eines besonderen Frische- und Spezialitätenangebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Bera-tungskompetenz (Apotheken) auffällig sind.

Die Warenpräsentation und Ladengestaltung kennzeichnet konkret den Marktauftritt. Beide Faktoren geben die „Visitenkarte“ des Unternehmens ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der Schau-fenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier Kategorien werden unterschieden:

top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die Ange-botskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenori-entiert und sind ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. Die-se Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig und inves-tieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.

modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem alles in al-lem gepflegten Zustand.



normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, nicht besonders auffallende Wa-renpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht ent-weder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, dass heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu kleine Verkaufs-flächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.

veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe ma-chen einen ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Laden-gestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsenta-tion ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fäl-len nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.

Das Kriterium Wettbewerbsfähigkeit bewertet den Marktauftritt der Betriebe im Kontext des aktuellen Strukturwandels im Einzelhandel. Es handelt sich dabei um eine subjektive Einschätzung des CIMA-Experten nach einer Offen-sichtlichkeitsprüfung, die nicht die betriebswirtschaftliche Situation eines Be-triebes widerspiegelt. Es wird eine Abstufung der Bewertung in drei Kategorien vorgenommen:

Wettbewerbsfähigkeit hoch: Diese Betriebe sind ohne Einschränkung langfristig wettbewerbsfähig. Sie erfüllen alle Anforderungen moderner Absatzkonzepte und Betriebsstrukturen.

Wettbewerbsfähigkeit mittel: Diese Betriebe sind langfristig wettbe-werbsfähig, wenn sie die Herausforderungen des Strukturwandels im Auge behalten und bereit sind Anpassungen vorzunehmen. Diese betref-fen entweder das Marketingkonzept, die Warenpräsentation oder die Größe der Verkaufsfläche. Betriebe mit dieser Bewertung sind in der Re-gel noch so robust, dass sie wie jene mit hoher Wettbewerbsfähigkeit als langfristig abgesichert angesehen werden können.

Wettbewerbsfähigkeit gering: Diese Betriebe müssen kurzfristig Maß-nahmen ergreifen, um eine nachhaltige, langfristige Überlebenschance zu haben. Es handelt sich um Betriebstypen und Absatzkonzepte, die stark durch den aktuellen Strukturwandel herausgefordert sind. Viele dieser Unternehmen leiden unter zu kleinen Verkaufsflächen und einem erheblichen Investitionsstau.

Abb. 18: Zielgruppenorientierung Gesamtstadt


In Rosenheim ist das standardisierte, konsumige Sortimentsniveau mit 54 % aller Einzelhandelsbetriebe vorherrschend. Hierunter fallen Be-triebe wie Kaufhof, H&M, C&A und weitere Magneten, die für eine In-nenstadt von großer Bedeutung sind.

Die gehobene Mitte ist mit fast 30 % auch in Hinblick auf die Vergleichs-städte eher durchschnittlich. Dafür ist der ansonsten in Oberzentren

3%

30%

54%

7%5%

1%exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert

gehobene Mitte, qualitätsorientiert

standardisiert, konsumig

discountorientiert

diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung

nicht zuordenbar



stärker vertretene „Luxusbedarf“ in Rosenheim mit lediglich 3 % nur sporadisch vorhanden.

Das discountorientierte, preisaggressive Angebotsniveau ist in Rosen-heim mit 6,7 % im Vergleich unterdurchschnittlich vertreten.

5,3 % der Betriebe weisen eine diffuse Zielgruppenorientierung auf. Die-se Unternehmen sind am Markt nicht ausreichend klar und eindeutig positioniert, was beim gegenwärtigen Wettbewerbsumfeld und Kun-denverhalten problematisch ist.

Nicht zuordenbar sind i.d.R. Branchen, die über standardisierte Ange-botssortimente verfügen, wie etwa die meisten Apotheken oder Preis-bindungssystemen unterworfen sind, wie etwa Buchläden.

Abb. 19: Warenpräsentation Gesamtstadt


Nahezu die Hälfte der Betriebe in Rosenheim weisen mittlerweile eine „modern, zeitgemäße“ Warenpräsentation und Ladengestaltung auf was für einen oberzentralen Standort in diesem Ausmaß sogar leicht über dem Durchschnitt liegt. Damit ist eine gute Voraussetzung für eine Profi-lierung im regionalen Wettbewerb vor dem Hintergrund der Wahlmög-lichkeit der Kunden, gegeben.

Insgesamt zeigen in Rosenheim über 40 % aller Betriebe eine „normale“ Warenpräsentation und Ladengestaltung auf. Zur Stärkung der Wettbe-werbsposition insbesondere der Innenstadt gibt es hier noch einen gro-ßen Handlungsbedarf.

Erfreulicherweise sind in Rosenheim nur noch knapp 5 % aller Betriebe in Ihrer Art der Ladengestaltung „veraltet“ und „modernisierungsbe-dürftig. 2006 wurden über 12 % der Betriebe noch negativ bewertet.

Der Anteil der Betriebe mit sehr guter Bewertung ist in Rosenheim zu 2006 nur minimal gesunken. Doch mit 3,2 % eher niedrig aufgestellt. Zu dem ein Beleg, dass das Angebot mehr auf „konsumigen“ statt „luxus-orientierten“ Bedarf ausgerichtet ist.

3%

50%42%

5%

top, allen Ansprüchen genügend

modern, zeitgemäß

normal, ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf

veraltet, modernisierungsbedürftig



Abb. 20: Wettbewerbsfähigkeit Gesamtstadt


Dass die Warenpräsentation bei nur 5 % der Betriebe veraltet ist, zeigt auch die Bewertung der Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Betriebe. Lediglich 8 % weisen u. E. eine geringe Wettbewerbsfähigkeit auf.

Rund ein Viertel wird als hoch eingestuft und über zwei Drittel als mittel.

Fazit

Qualitative Aspekte sind in Rosenheim nicht die drängendste Entwicklungs-problematik. Hier ist Rosenheim derzeit gut aufgestellt. Die Flächenverfügbar-keit insbesondere in der Innenstadt ist derzeit das maßgebende Entwicklungs-hemmnis. Durch eine Verdrängung der weniger leistungsfähigen Branchen ist die Gefahr einer zu starken Gewichtung des Textil- und Schuhsektors gegeben. Alternative Konzepte benötigen neue, moderne Flächen, um den Druck der Mietpreise etwas abzumildern. Mit der Entwicklung des Bahnhofsareals kön-nen ergänzende Angebote vorgehalten werden, die derzeit nicht oder nur in beschränktem Maße in der Rosenheimer Innenstadt verfügbar sind.

23%

69%

8%

hoch

mittel

gering



6 EINZELHANDELSKONZEPT

6.1 Vorbemerkungen und Leitlinien

Die bisherigen Ziele und Handlungsstrategien des Einzelhandelskonzeptes von 2006 und die beschlossenen Leitlinien zur zukünftigen Einzelhandelsentwick-lung aus dem Jahr 2007 werden auch weiterhin verfolgt. Die Ansiedlungskrite-rien für Einzelhandelsvorhaben im Stadtgebiet müssen aufgrund der rechtli-chen Rahmenbedingungen jedoch konkretisiert werden, da diese für die Stadt Rosenheim Grundlage der räumlichen Steuerung von Einzelhandelsnutzungen sind.

Kernstück des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes bildet daher das hierar-chisch gegliederte Entwicklungsmodell mit der Innenstadt als Hauptzentrum als übergeordneter zentraler Standort und den Nahbereichszentren auf der unteren Versorgungsebene sowie den Fachmarktstandorten als ergänzende Einzelhandelsstandorte. Dieses ausdifferenzierte System zentraler Orte des Einzelhandels gewährleistet zum einen die verbrauchernahe Versorgung und kann zum anderen Handelsschwerpunkte im Stadtgebiet definieren, an denen zukünftig maßgeblich Einzelhandel stattfinden soll. Die an die Rosenheimer Situation angepasste „Rosenheimer Sortimentsliste“ ist dabei als Instrument für die Bauleitplanung äußerst wichtig und bildet ein weiteres wichtiges Kern-stück des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes.

Die Leitlinien aus dem Jahr 2007 bilden nach wie vor die Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Rosenheim. Sie dienen als Grundlage für die künftige planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Sinne eines integrierten Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Neben wichti-gen Handelszielen wurden darüber hinaus noch weitere Stadtentwicklungszie-le festgeschrieben. Die vom Stadtrat Rosenheim verabschiedeten generellen Leitlinien sind folgende:

Durch eine ausgewogene Wachstumsstrategie sollen die Bindungen in-nerhalb des vorhandenen Einzugsgebietes erhöht, verlorene Käufer-

gruppen zurückgewonnen und neue Zielgruppen - auch über den Einzel-handel hinaus – erschlossen werden.

Wachstum bedeutet für Rosenheim eine Stärkung der Gesamtstadt bei einer schwerpunktmäßigen Fokussierung auf die Innenstadt. Als Leitbild gilt die kompakte Stadt der kurzen Wege. Wachstum außerhalb der In-nenstadt muss immer in einem engen Bezug zur Innenstadt gewertet werden.

Außerhalb der Standorte Innenstadt, AicherPark, Panorama-Kreuzung und der Ergänzungen bei wohnortnaher Grundversorgung sind für den Zeitraum der nächsten fünf bis sieben Jahre grundsätzlich keine zusätzli-chen großflächigen Einzelhandelsansiedlungen an neuen Standorten vorzusehen.

Die Innenstadt soll der Standort für den anspruchsvollen Erlebniseinkauf sein. Die Aktionsfelder Handel und Versorgung, Erlebnis und Veranstal-tungen, Stadtstruktur, und Stadtgestalt (Architektur, Qualität des öffent-lichen Raumes), sollen sich gegenseitig verstärkende Elemente darstel-len.

Die Ausweitung frequenzsteigernder Maßnahmen in den Bereichen Handel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur und Freizeit soll immer unter Wahrung der städtebaulichen Identität der Stadt Rosenheim statt-finden.

Die positiv belegten Merkmale der historisch gewachsenen Strukturen Rosenheims sollen gewahrt bleiben. Die besonderen städtebaulichen Qualitäten, das Stadtgrün, das innerstädtische Wohnen sowie die Er-reichbarkeit und die Aufenthaltsqualität sollen wesentlich dazu beitra-gen Uniformität und Austauschbarkeit zu vermeiden.



Der Standortmix der Gesamtstadt soll erhalten bleiben. Der arbeitsteili-ge Charakter im Sinne einer unterschiedlichen Zielgruppenorientierung ggf. sogar noch gestärkt werden.

Die Beziehungsgeflechte der Handelsstandorte der Stadt Rosenheim sol-len sich idealerweise gegenseitig positiv beeinflussen.

Inwieweit auch Einzelhandelsvorhaben unterhalb der Großflächigkeits-grenze im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung gesteuert werden können, soll auf Basis neuer baurechtlicher Vorgaben geprüft werden.

Das Rosenheimer Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgt städtebauliche Zielvorstellungen, ein Eingriff in den Wettbewerb zu Gunsten einzelner Betrie-be findet nicht statt. Die Umsetzung dieser räumlichen Ziele sieht vorrangig die Schaffung von Planungssicherheit vor. Lenkung und Steuerung im Sinne der Planungshoheit der Kommune soll zur gezielten Stärkung bestehender zentra-ler Versorgungsbereiche, sowie zur Fortentwicklung der Ergänzungslagen ein-gesetzt werden.

Das Strategiekonzept für die Einzelhandelsentwicklung Rosenheim wird durch folgende Haupt-Zielsetzungen bestimmt:

Schaffung einer nachhaltig positiven Entwicklungsperspektive für den Handelsstandort Rosenheim im Dreieck Salzburg, München und Inns-bruck in der Region Südostoberbayern

Fortentwicklung der Innenstadt und damit Festigung der Leitfunktion der Innenstadt. Beachtung des gesamtstädtischen Kontextes – die Stär-ke der Stadt Rosenheim liegt in der Summe der Einzelteile

Erfüllung sämtlicher Ansprüche der Fördermittelgeber im Rahmen der Städtebauförderung (Stadtumbau West, Soziale Stadt, etc.). Hierbei sind Abwägungspflichten im Sinne des Schutzes der städtebaulichen Struktur und Ordnung zentrumsbildender Funktionsbereiche (hier: Zentraler Ver-sorgungsbereich) zu berücksichtigen

Sicherung und Fortentwicklung der bestehenden Neben- und Fach-marktzentren unter den Gesichtspunkten Nahversorgungsqualität und Deckung des autoorientierten, nicht innenstadtrelevanten Bedarfs

Langfristige Sicherung der Immobilienwerte und damit der Investitions-kraft der Haus- und Grundeigentümer

Rechts- und Planungssicherheit für Investoren und Stadtplanung / Wirt-schaftsförderung

Dauerhafte Einbindung der betroffenen Verbände, Unternehmer und Ei-gentümer im Rahmen eines dynamischen Einzelhandelsentwicklungs-prozesses

Beschleunigung von Projektentwicklungen

Aktive und vorausschauende Erschließung neuer Entwicklungsflächen, unter Berücksichtigung der Entwicklungsleitlinien (aktives Flächenma-nagement)



Standortnetz

In der Rosenheimer Stadtentwicklung hat sich ein historisch gewachsenes Ver-sorgungsnetz mit einer hierarchischen Arbeitsteilung herausgebildet. In Ro-senheim lassen sich insgesamt vier Standorttypen wie folgt abgrenzen:

Innenstadt

Bevorzugter Standort für qualifizierte und spezialisierte Einzelhandelsangebote mit gesamtstädtischer und regionaler Versorgungsfunktion. In der Innenstadt wird ein möglichst umfassender, in den zentrenrelevanten Sortimenten voll-ständiger Branchenmix angestrebt mit dem Ziel, den Erlebniseinkauf zu för-dern. Daneben hat die Innenstadt auch eine Nahversorgungsfunktion für die Anwohner.

Nahversorgungsagglomeration

Standorte, die fast ausschließlich der wohnortnahen Versorgung mit Gütern des täglichen und periodischen Bedarfes dienen und nur gelegentlich und aus-nahmsweise ergänzende Angebote führen. Dabei ist oftmals ein Supermarkt oder Discounter ein Magnet und Frequenzbringer.

Integrierte Streulagen

Integrierte Streulagen in Rosenheim zeichnen sich durch wichtige Betriebe für die Nahversorgung aus, die jedoch einen solitären Charakter aufweisen und demnach keine Zentrenfunktion haben können.

Nicht integrierte Fachmarktzentren

Gewerbestandorte mit Einrichtungen des nicht zentrenrelevanten großflächi-gen Einzelhandels, die aufgrund ihres Platzbedarfes und ihrer Kundenorientie-rung nicht an integrierten Standorten angesiedelt werden können. In Bestand-sobjekten sind auch zentrenrelevante Sortimente möglich.

Das Standortnetz in Rosenheim umfasst:

Innenstadt

5 Nahversorgungsagglomerationen

6 nicht integrierte Fachmarktzentren

Räumlich orientiert an den Stadtbezirken ergibt sich dadurch folgende Stand-ortstruktur:

Standorte in Stadtbezirken

Rosenheim - Innenstadt

Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

Rosenheim - Ost

Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße

Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost

Rosenheim - Süd

Fachmarktzentrum AicherPark

Fachmarktzentrum Klepperpark

Rosenheim - West

Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld

Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße

Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße

Aising

Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies

Happing

Nahversorgungsagglomeration Happing

Fachmarktzentrum Panoramakreuzung



Pang

Fachmarktzentrum Schwaig

Standortpolitik

Im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung sind insbesondere die Grenzen der Expansion in den zentralen (Innenstadt) und dezentralen Lagen, die Funktions-teilung zwischen den Standortlagen bzw. das konkurrierende oder ergänzende Zusammenspiel einzelner Einzelhandelslagen sowie das jeweilige Betriebsty-penspektrum zu beachten. Die Planungsaufgabe, die Entwicklung des Handels-bereiches in die Stadtentwicklung zu integrieren, hat zunehmend mehr Fakto-ren zu berücksichtigen.

In Anlehnung an bisherige Entwicklungskonzeptionen (CIMA 2006/2009) und die Ergebnisse der zahlreichen Arbeitsgespräche vor Ort lassen sich für die zukünftige Einzelhandels- und Stadtentwicklung folgende allgemeine Strate-gien formulieren.

(1) Die Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Rosenheim folgt dem landesplanerischen Ziel einer Erfüllung der oberzentralen Versor-gungsfunktion und Arbeitsplatzzentralität im Einzelhandel.

(2) Die Innenstadt ist der (ober-)zentrale, höherrangige Einzelhan-delsstandort für die Gesamtstadt und die Region mit einer ent-sprechenden Angebotsdichte und vollständigem Branchenmix. Die gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung orientiert sich am Nutzen einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt.

(3) Die Einzelhandelsentwicklung folgt einer zentren- und agglomera-tionsorientierten Leitlinie. Mögliche Ansiedlungen orientieren sich am vorhandenen Versorgungsnetz. Durch Ansiedlungen in peri-pheren Lagen darf die verbrauchernahe Versorgung an zentralen Standorten nicht gefährdet werden.

(4) Eine bedarfsorientierte, wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen und periodischen Bedarfes folgt der polyzentrischen Siedlungsstruktur in Rosenheim.

(5) Ein sparsamer Umgang mit (Gewerbe-)Flächen unter Berücksich-tigung der Ansprüche der gewerblichen Wirtschaft (Vorrangfunk-tion für höherwertige, gewerbliche Nutzungen) sichert eine nach-haltige Flächenpolitik. Einzelhandelsansiedlungen in Gewerbe- und Industriegebieten sind nur ausnahmsweise und mit nicht zen-trenrelevanten Sortimenten möglich.



6.2 Rosenheimer Sortimentsliste

Ergänzend zu obigen Zielen ist es in Einzelhandelskonzepten obligatorisch eine begründete ortsspezifische Sortimentsliste zur Differenzierung von zentrenre-levanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten aufzustellen, die bei for-mellen Planverfahren zur Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen Teil der Bebauungspläne ist. Zentrenrelevante Sortimente sind primär den zentralen Versorgungsbereichen und den Nahversorgungszentren (hier nahversorgungs-relevante Sortimente) vorbehalten. Bei Ansiedlungen außerhalb sind Verträg-lichkeitsprüfungen als obligatorisch anzusehen, um mögliche schädliche Wir-kungen auf die städtebauliche Funktion und Ordnung der Zentralen Versor-gungsbereiche auszuschließen und eine Vereinbarkeit mit dem Zentrenkon-zept zu überprüfen. Nicht zentrenrelevante Sortimente hingegen sind im Sinne der Systematik grundsätzlich für alle Gebiets- und Zentrentypen geeignet.

6.2.1 Grundlegende Notwendigkeit ortsspezifischer Sortimentslisten

Gemäß der Rechtsprechung der vergangenen Jahre (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April 2004 – 7a D 142/02 NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandels-funktion der Innenstadt“ den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten inner-halb eines Bebauungsplanes ausschließen.5 Auch das Bundesverwaltungsge-richt kommt in einem Urteil vom 26.03.2009 (4 C 21.07) zu dem Ergebnis, dass ein „(nahezu) vollständiger Einzelhandelsausschluss durch das Ziel einer Stär-kung der in einem Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept ausgewiesenen

5 Siehe hierzu auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 14. Juni 2006 – 1 KN 155/05: „§ 1 Abs.

4 – 9 BauNVO bietet eine Grundlage für den Ausschuss von Einzelhandel oder innen-stadtrelevanten Sortimente auch dann, wenn das Plangebiet nicht unmittelbar an die Innenstadt oder den Bereich angrenzt, zu dessen Schutz die Gemeinde von dieser Feinsteuerungsmöglichkeiten Gebrauch macht.“

Stadtbezirks- und Ortsteilzentren als städtebaulich gerechtfertigt angesehen“ werden kann. Ein Ausschluss von Sortimenten kann diejenigen Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in den zentralen Versorgungsberei-chen einer Stadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die je-weiligen zentralen Versorgungsbereiche von erheblicher Bedeutung ist. Der Rechtsprechung folgend müssen solche Ausschlüsse besonders städtebaulich gerechtfertigt sein (s. § 1 Abs. 9 BauNVO). Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung von den Gerichten gestellt werden, implizieren jedoch auch, dass ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept eine städtebauli-che Begründung nicht rechtssicher ist. Dies umfasst auch die Erarbeitung einer spezifischen, auf die jeweilige örtliche Situation angepassten Sortimentsliste, die es ermöglicht, die besondere Angebotssituation und ggf. zukünftige Pla-nungsabsichten zu berücksichtigen.

Auch das VGH Mannheim unterstreicht in dem Urteil vom 30.01.2006 (3 S 1259/05) noch einmal die Relevanz von ortspezifischen Sortimentslisten, ins-besondere vor dem Hintergrund zukünftiger Planungen: „Verfolgt die Gemein-de mit dem Ausschluss innenstadtrelevanter Einzelhandelssortimente in einem Gewerbegebiet das Ziel, die Attraktivität der Ortsmitte in ihrer Funktion als Versorgungszentrum zu erhalten und zu fördern, darf sie in die Liste der aus-geschlossenen innenstadtrelevanten Sortimente auch Sortimente aufnehmen, die in der Innenstadt derzeit nicht (mehr) vorhanden sind, deren Ansiedlung dort aber erwünscht ist.“6

Das OVG Münster weist zudem in einem Urteil vom 03.Juni 2002 (7 aD 92/99.NE) darauf hin, dass keine allgemeingültige Sortimentsliste besteht. „Es

6 Siehe hierzu auch: OVG Münster, Urteil vom 03.Juni 2002 – 7 A 92/99.NE; insbe-

sondere bei vollkommenem Ausschluss von Sortimenten



gibt keine Legaldefinition dafür, wann sich ein Warensortiment als ‚zentrenre-levant’ erweist. Ebenso wenig legt der für das Land Nordrhein-Westfalen er-gangene Einzelhandelserlass 1996 (MBI NRW 1996 S. 922) verbindlich fest, dass bestimmte Sortimentsgruppen ‚zentrenrelevant´ sind“. Das Gericht weist vielmehr auf die Notwendigkeit der individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation insbesondere bei vollkommenem Ausschluss der angeführ-ten Sortimente hin. Auch der VGH Baden-Württemberg folgt dieser Sichtweise in einem Urteil vom 02.05.2005 (8 S 1848/04). „Sollen in einem Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel und Gewerbe zentren- und nahversorgungsre-levante Sortimente ausgeschlossen werden, bedarf es einer individuellen Be-trachtung der jeweiligen örtlichen Situation. Die bloße Übernahme der Anlage zum Einzelhandelserlass des Wirtschaftsministeriums vom 21.2.2001 (GABl. S. 290) als textliche Festsetzung ohne Untersuchung des vorhandenen Angebots-bestands genügt diesen Anforderungen nicht.“

6.2.2 Grenzen einer Sortimentsliste

Die Differenzierung der einzelnen Sortimente muss jedoch marktüblichen Ge-gebenheiten entsprechen.7 Dabei kann aus Listen in Orientierungshilfen (z. B. LEP Bayern, Einzelhandelserlass Hessen) die ortsspezifische Sortimentsliste hergeleitet werden, wenn dadurch bestimmte Arten von Anlagen i. S. des § 1 Abs. 9 BauNVO gekennzeichnet werden. „Auch eine Typisierung nach – in einer auf die konkret planende Gemeinde bezogenen Sortimentsliste enumerativ und abschließend aufgeführten – nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten begegnet […] im Ergebnis keinen grundsätzlichen Bedenken (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 18.09.2009 Az. 7 D 85/08.NE)“.8 Ferner soll-te die Sortimentsliste nicht abschließend formuliert sein, sondern einen Ent-

7 vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.10.2001 Az. 4 BN 45.01 8 Vgl. VG Bayern (Regensburg) RO 2 K 09.2419 vom 22. Juli 2010

wicklungsspielraum aufweisen um auch Sortimente zuordnen zu können, die nicht explizit erwähnt sind. Der Feindifferenzierung einzelner Sortimente sind zudem Grenzen gesetzt. Die Bildung unbestimmter Kategorien wie beispiels-weise „großformatige Musikalien“ oder „großformatige Sportgeräte“ können nicht hinreichend definiert werden und die Reichweite des jeweiligen Sorti-mentsausschlusses kann nicht zweifelsfrei ermittelt werden. Zudem zeigt sich die Problematik im Bereich des generellen Ausschlusses von zentrenrelevanten Sortimenten. Da auch nicht zentrenrelevante Betriebe als begleitendes Ange-bot (Randsortiment) zentrenrelevante Angebote führen, ist ein genereller Aus-schluss aus Sicht der Rechtsprechung kritisch zu betrachten, da kaum Betriebs-formen existieren, die ohne Randsortimente auskommen. Eine Festsetzung in Bebauungsplänen (GE, MI etc.) hinsichtlich des Ausschlusses zentrenrelevanter Kernsortimente und der Festsetzung maximaler Verkaufsflächen im Bereich der Randsortimente (z. B. max. 10% der Verkaufsfläche aber nicht mehr als 800m² bei großflächigen Betrieben [>800m² Verkaufsfläche] oder 80m² bei kleinflächigen Betrieben[<800m²]) sollte daher im Vordergrund stehen.9

Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeute dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste - Beispiel Sortimentsliste des LEP Bayern - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zu empfehlen ist. Dies gilt auch für bekanntere, stadtspezifische Listen wie bspw. die „Kölner Liste“ oder „Ulmer Liste“. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Stadt angepassten kommunalen Sortiments-liste erforderlich.

Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch per Stadtratsbeschluss bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der

9 Vgl. OVG Münster 10 D 52/08.NE vom 04. Dezember 2009



Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen „beschränkten“ Gebietes) verlassen können.

6.2.3 Abstimmung mit dem LEP Bayern

In einem Gespräch mit Vertretern des Bayerischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie10 konnten die wichtigsten Rahmenbedingungen bezüglich der ortsspezifischen Sortimentslisten erörtert werden.

Die Ist-Situation zeichnet sich dadurch aus, dass lokale Sortimentslisten in Bay-ern für die Berechnung der zulässigen Verkaufsflächen und für die landespla-nerische Beurteilung von Einzelhandelsprojekten derzeit irrelevant sind und nicht herangezogen werden können. Lokale Sortimentslisten haben den Man-gel, dass die Interessen Dritter (wie Nachbarkommunen) und damit auch die übergeordneten Ziele der Landesplanung meist nicht ausreichend berücksich-tigt bzw. gewürdigt werden.

Eine ortsspezifische Gestaltung von Sortimentslisten kann für die Bewertung städtebaulicher Auswirkungen von Einzelhandelsprojekten insbesondere nach §34 Abs. 3 BauGB Bedeutung haben. Diese Sortimentslisten sind eine sinnvolle Steuerungsmöglichkeit für die in Zentrenkonzepten gewünschte Einzelhan-delsentwicklung. Da sich für den Fall Rosenheim aufgrund der ausgeprägten Zentralität die Problematik der zulässigen Abschöpfungsquoten und die Beein-trächtigung der Belange von Nachbarkommunen i.d.R. nicht ergibt, kann eine Rosenheimer Sortimentsliste aus Sicht des Wirtschaftsministeriums durchaus sinnvoll sein und als Steuerungsinstrument im Rahmen des Zentrenkonzeptes eine gewisse Relevanz haben, die den Zielen der Landesplanung nicht zuwider läuft. Neuansiedlungen in Rosenheim oder anderen Städten mit ortsspezifi-schen Sortimentslisten müssen jedoch nach wie vor die landesplanerische

10 Telefonisches Gespräch mit Herrn Dr. Fröhlich, Referent Raumordnung und Fach-

planung; Stellungnahme Regierung von Oberbayern, Hr. Koch

Verträglichkeit nachweisen, die abhängig von den jeweils zulässigen Abschöp-fungsquoten ist.

Da sich derzeit eine Neuregelung des Landesentwicklungsprogrammes in Dis-kussion befindet, sind Änderungen in der Bewertungspraxis durchaus möglich, zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedoch noch nicht absehbar. Aus Kontinuitäts-gründen ist das Beibehalten der Landeslisten für die landesplanerische Beurtei-lung allerdings wahrscheinlich. Darüber hinaus könnte ggf. auch eine Mischva-riante entstehen, die sogenannte Kernsortimente fest einer Kategorie zuord-net und einen variablen, kommunal festzulegenden Bereich (z. B. Fahrräder etc.) aufweist. Diese Praxis gibt es etwa bereits in Nordrhein-Westfalen (s. § 24a LEPro). Eine vollständige Delegation der Sortimentslisten an die Kommu-nen erscheint vor dem Hintergrund der oben genannten Problematik fehlen-der Rücksichtnahme auf andere Gemeinden dagegen unwahrscheinlich.

6.2.4 Kriterien zur Zentrenrelevanz einzelner Sortimente

Die Entwicklung einer Sortimentsliste für Rosenheim soll transparent und nachvollziehbar sein. Dabei sind zum einen allgemeine Kriterien zu beachten und zum anderen ortsspezifische Entwicklungen bzw. Besonderheiten zu be-rücksichtigen. Die Einordnung der Sortimente hinsichtlich der Zentrenrelevanz kann auch vom Planungswillen der Stadt bzw. den Zielvorstellungen von Politik und Stadtverwaltung geprägt sein. Die alleinige Betrachtung der aktuellen Situation und Verkaufsflächenverteilung in Rosenheim kann lediglich als An-haltspunkt dienen. Für die Zentrenrelevanz sind u. E. mitentscheidend:

6.2.4.1 Nachfrage im Zusammenhang mit anderen Nutzungen

Kopplungsmöglichkeiten mit anderen Nutzungen, die zumeist in der Innen-stadt angeboten werden, sind für die Abwägung der Zentrenrelevanz mit zu berücksichtigen. Als Beispiele sind hierbei öffentliche Einrichtungen (Rathaus, Bürgerbüro etc.) oder auch konsumnahe Dienstleistungsbetriebe (u.a. Banken, Friseure, Reisebüros, Gastronomiebetriebe) zu verstehen.



Der Branchenmix einer Innenstadt sollte attraktiv und möglichst komplett sein. Daher können auch Branchen, die aufgrund der jeweiligen Kundenfrequenz auf den ersten Blick nicht per se zentrenrelevant erscheinen, ebenfalls der Innen-stadt vorbehalten sein, um einen für den Kunden attraktiven, vollständigen Branchen-Mix zu gewährleisten.

Die hohe Verbundwirkung einiger Sortimente untereinander führt ebenfalls zu Kombinationen, die als zentrenrelevant gelten müssen. Oftmals sind Kopp-lungskäufe zwischen Lebensmitteln und Drogeriewaren sowie Bekleidung und Schuhe zu beobachten. Die Verbundwirkung der einzelnen Sortimente ist bei der Festlegung der Zentrenrelevanz somit ebenfalls zu beachten.

6.2.4.2 Einfacher Warentransport

Die Größe und Transportfähigkeit der Waren spielt eine weitere Rolle bei der Zentrenrelevanz von Sortimenten. Großformatige Waren, die einen gewissen Ausstellungsbedarf haben und meist per Auto transportiert werden müssen, sind möglicherweise für die zentralen Standorte weniger geeignet, da der Flä-chenbedarf und die Warenlogistik von Betrieben mit einem solchen Sorti-mentsschwerpunkt oftmals nicht in der Innenstadt erfüllt werden kann (z. B. Baumärkte, auch diverse Möbel-Anbieter). Im Gegensatz dazu stehen so ge-nannten „Handtaschensortimente“. Diese Waren sind kleinformatig und kön-nen leicht transportiert werden. Bekleidung oder auch Schuhe fallen hierunter. Durch eine Lieferung frei Haus kann dieser Standortfaktor natürlich von Anbie-tern umgangen werden, solange sich dadurch für den Anbieter kein Wettbe-werbsnachteil gegenüber der großformatigen Konkurrenz ergibt (z. B. Möbel-Mitnahme).

6.2.4.3 „Frequenzbringer“

Je nach Stadtgröße fungieren unterschiedliche Sortimente als Frequenzbringer für eine Innenstadt. In einem Oberzentrum wie Rosenheim sind die Frequenz-bringer der Innenstadt in den Branchen des mittel- und langfristigen Bereiches (u.a. Bekleidung, Schuhe) zu finden.

6.2.4.4 Beratungsintensität

Die Angebotsformen der Innenstadt umfassen in erster Linie beratungsintensi-ve Fachgeschäfte, die den Kunden einen Mehrwert beim Einkauferlebnis bie-ten können. Aus diesem Grund sind solche Betriebsformen für einen Zentralen Versorgungsbereich eminent wichtig, so dass reine Fachmarktstandorte keine Zentralen Versorgungsbereiche darstellen können.

6.2.4.5 Integrierbarkeit / zukünftige Handelsformate

Die Integrierbarkeit bestimmter Formate ist ein weiterer Punkt, den es abzu-wägen gilt (siehe auch Warentransport). Aufgrund der Handelsentwicklungen und Marktbestrebungen der Unternehmen darf eine Diskussion über die Zen-trenrelevanz von Sortimenten die Anforderungen diverser Angebotsformen nicht unberücksichtigt lassen. Neben dem Flächenanspruch dieser Betriebs-formen ist auch die Wirkung auf das Stadtbild zu beurteilen. Ein Gartenfach-markt oder ein Baumarkt sind beispielsweise nur selten geeignet für einen Zentralen Versorgungsbereich.

Die Flächenverfügbarkeit im innerstädtischen Zentralen Versorgungsbereich muss als weiterer Diskussionspunkt beachtet werden. Ohne die Möglichkeit zeitgemäße, moderne Flächen in der Innenstadt zu entwickeln bzw. vorhande-nen Flächen zu modernisieren, sind die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zent-ralen Versorgungsbereiches eingeschränkt.

6.2.4.6 Aktueller Bestand

Die Flächenverteilung des aktuellen Bestandes im Stadtgebiet sollte als wichti-ger Anhaltspunkt für die Zentrenrelevanz von Sortimenten dienen. Dabei steht im Fokus der Betrachtung, ob die jeweiligen Angebote in integrierten Lagen oder nicht integrierten Lagen zu finden sind. Die aktuelle Standortverteilung (Verkaufsfläche in m² nach Zentrenkategorien) dient dabei als Grundlage für die Bewertung der Zentrenrelevanz und ist im Anhang zu finden.

6.2.4.7 Erreichbarkeit

Der aktuelle Verkaufsflächenbestand der Innenstadt in Verbindung mit der Erreichbarkeit der Angebote ist ein wesentlicher Faktor bei der Bestimmung der Zentrenrelevanz. Nur Angebotsformen, die in fußläufiger Entfernung zuei-



nander positioniert sind, dürfen als Agglomeration von Nutzungen verstanden werden, so dass die Innenstadt einen abgrenzbaren Bereich markiert.

6.2.4.8 Planungswille der Stadt

Die aktuelle Rechtsprechung in Deutschland verlangt bei einer planungsrecht-lichen Steuerung die Entwicklung einer ortsspezifischen Sortimentsliste. Der Planungswille der Stadtverwaltung und Politik kann dabei Auswirkungen auf die Zentrenrelevanz von Sortimenten haben. Der Kommune sind hierfür im Rahmen der Selbstverwaltung weitreichende Kompetenzen zugesagt. Die Pla-nungshoheit wird insoweit bestärkt. Die Herleitung und Begründung einer ortsspezifischen Sortimentsliste muss allerdings mit Bezug auf die vorstehen-den Abwägungsmerkmale erfolgen.

6.2.5 Diskussion einer Rosenheimer Sortimentsliste

Im Zuge einer Vereinfachung der Ansiedlungsvorhaben in Rosenheim soll zu-nächst eine Rosenheimer Liste entwickelt werden, die als Grundlage dienen soll. Im Zuge der Diskussionen vor Ort ist die Anpassung der LEP-Liste (vgl. Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006, S. 200) angedacht. Einige Sorti-mente weisen aufgrund der Zentrenstruktur in Rosenheim unstrittig Zentren-relevanz auf, wie etwa die Leitsortimente für eine qualifizierte Zentrenent-wicklung: Oberbekleidung und Schuhe. Eine Sonderstellung haben darüber hinaus alle Sortimente, die der wohnortnahen Grundversorgung dienen (Le-bensmittel und Reformwaren, Drogeriewaren etc.). Im Laufe der Erarbeitung des Rosenheimer Einzelhandelsentwicklungskonzeptes wurde die Diskussion über die Zentrenrelevanz der Sortimente in einigen Terminen mit den be-troffenen Teilnehmern erörtert und im Rahmen der Beteiligung um Stellung-nahmen gebeten11.

11 Als Anlage zum Einzelhandelsentwicklungskonzept ist der synoptische Vergleich der

Stellungnahmen zu finden.

Die Sortimentsliste ist ein wichtiges Instrument zur Umsetzung der städtebau-lichen Zielsetzung der Stadt Rosenheim und der Leitlinien zur Einzelhandels-entwicklung. Sie dient dem Schutz und der Entwicklung des Zentralen Versor-gungsbereiches sowie der Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern, sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll. Nicht zuletzt aufgrund der Betriebstypenentwicklung im Einzelhandel gibt es zwischenzeitlich eine Reihe von Sortimenten, die laut LEP formal zentrenrelevant sind, die aber u. E. in Rosenheim einer näheren Prüfung bedürfen. Dazu gehören:

Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisa- tionsmittel, Personalcomputer)

Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen, Leuchten

Spielwaren

Sportartikel, Campingartikel

Unterhaltungselektronik („braune Ware“)

Zooartikel, Tiere, Tiernahrung und ‐pflegemittel

Bei diesen Branchengruppen soll eine nähere Betrachtung der aktuellen räum-lichen Verteilung erfolgen, um Aussagen für die Zentrenrelevanz zu erhalten.

Die Liste der nicht zentrenrelevanten Sortimente des LEP kann dagegen u.E. vollständig auch für Rosenheim übernommen werden. Bei diesen Warengrup-pen handelt es sich ausschließlich um Autotransportgüter. Die Transportfähig-keit der Waren ist eingeschränkt, so dass die Kunden diese Einrichtungen hauptsächlich mit dem PKW aufsuchen.

6.2.5.1 Unstrittig zentrenrelevante Sortimente

Für die Funktionsfähigkeit integrierter, zentraler Standorte gibt es einige Bran-chen, die in jedem Falle zentrenrelevant sein sollten. Nur durch ein Angebot in diesen Branchen kann eine Grundfrequenz erreicht werden, die es anderen Branchen erlaubt sich ebenfalls anzusiedeln. Je nach Stadtgröße differieren diese Leitbranchen leicht. Gerade in Nebenzentren oder in kleineren Städten



ist dies oftmals der Lebensmittelhandel. Für die Innenstadt von Rosenheim sind folgende Branchen u. E. zwingend zentrenrelevant (angelehnt an das LEP):

Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heim-textilien (ohne Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren, Handarbeits-bedarf

Der Branchenbereich der Textilien ist als Leitsortiment der Rosenheimer In-nenstadt in jedem Fall schützenswert. Gerade durch die Markenvielfalt und qualitativ höherwertigen Angebotsformen kann sich Rosenheim im Wettbe-werb der Region als Einkaufsstadt positionieren. Durch das reichhaltige Ange-bot im Bereich der Textilien wird zudem eine hohe Grundfrequenz geschaffen. Durch diese Frequenz können weitere Branchenbereiche profitieren, die den Branchenmix der Innenstadt vervollständigen und somit auch zur Attraktivität beitragen. Durch die Expansionsanforderungen moderner Labels ist die Grund-frequenz zudem mitentscheidend für eine potenzielle Ansiedlung. Nur die 1a-Lagen kommen demnach für diese Marken infrage, die ihrerseits wiederum das einzigartige Angebot der Stadt Rosenheim in der Region ausmachen. Dis-countorientierte Anbieter sind jedoch kein Alleinstellungsmerkmal für den Rosenheimer Einzelhandel, da die Umlandgemeinden oftmals Fachmärkte dieser Betreiber angesiedelt haben. Bauleitplanerisch sind Qualitätsniveaus allerdings nicht steuerbar, so dass es insbesondere bei den Textilien oftmals zu einem trading-up der Betriebskonzepte kommt. Markenbekleidung mit feh-lender Beratung ist hierbei ein Beispiel, das auch für den innerstädtischen Ein-zelhandel zur Bedrohung werden kann. Eine Einzelfallbewertung solcher An-siedlungsvorhaben sollte u. E. deshalb notwendig sein.

Schuhe und Lederwaren, Kürschnerware, Galanteriewaren

Die zweite Leitbranche des innerstädtischen Einzelhandels Schuhe und Leder-waren sind ebenfalls in Rosenheim als schützenswert einzustufen. Gemeinsam mit der Bekleidung bieten die Schuhe und Lederwaren ein sich ergänzendes Angebotsspektrum. Die Kopplungsfähigkeit dieser Branchenbereich ist unbe-

stritten und dient zur Attraktivitätssteigerung. Wenngleich in erster Linie die Textilien die Passantenfrequenz erzeugen und die Schuhe bzw. Lederwaren diese nutzen wird oftmals eine höhere Verweildauer der Kunden durch diese Sortimente erreicht. Gemeinsam mit der Frequenz ist die Verweildauer ein wichtiger Attraktivitätsindikator für die Innenstadt. Deshalb sind auch die Schuh- und Lederwarenangebote als zentrenrelevant einzustufen.

Uhren, Schmuck und Brillen /-zubehör, optische Erzeugnisse

Während die Branche Optik aufgrund ihrer dezentralen Präsenz häufig auch gewisse Nahversorgerqualität aufweist, sind Uhren und Schmuck Ausdruck eines gehobenen bis hochwertigen Innenstadt-Besatzes, die das Ambiente von Mode- und Lifestyle-Anbietern bevorzugen. Der Branchenbereich Uhren, Schmuck und Brillen kann in erster Linie von den Frequenzen der Leitbranchen und der erhöhten Verweildauer profitieren. Aufgrund des eher langfristigen Bedarfsbereiches weisen diese Branchen zwar keine eigene, hohe Frequenz auf, können jedoch aufgrund ihres exklusiven Angebotes die Attraktivität der Innenstadt weiter erhöhen.

Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren inkl. Spiegel, Bilderrahmen

Das GPK-Sortiment gehört zu wichtigen innerstädtischen Sortimenten. Gerade kleinere Kaufhäuser bzw. Warenhäuser bieten dieses Sortiment an, das zu den Frequenzbringern zählt. Da die Verbrauchsausgaben in diesem Bereich jedoch relativ niedrig liegen und es sich um ein beratungsintensives Sortiment handelt – sofern es sich um qualitativ hochwertige Angebote handelt – ist eine hohe Passantenfrequenz Grundvoraussetzung für ein Angebot in diesem Branchen-bereich. Das klassische Kernsortiment der Branche hat zudem seit längerem einen tief greifenden Strukturwandel hinter sich und wird mittlerweile im kon-sumigen und preisgünstigen Bereich vorwiegend als Randsortiment im Möbe-leinzelhandel (IKEA, Möbelhof, Segmüller, etc.) vertrieben. Dennoch werden



seit einigen Jahren auch wieder Spezialkonzepte mit Erfolg in Innenstädten eröffnet. (z. B. Strauss Innovation).

Bücher, Zeitungen, Zeitschriften; Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf und Bastelartikel

Auch in der Buchbranche vollzieht sich seit einiger Zeit eine Konzentrations-tendenz, die viele kleinere, unabhängige Buchhändler vom Markt verdrängt hat. Zudem tritt das Internet immer stärker als Wettbewerber des stationären Buchhandels auf. Der stationäre Buchhandel benötigt eine hohe Frequenz, die vor allem in der Innenstadt gegeben ist. Auf der anderen Seite weisen gerade die Bereiche Zeitungen und Zeitschriften eine hohe Eigenfrequenz auf, da es sich um kurz- bis mittelfristige Bedarfsgüter handelt. Für die Attraktivität der Rosenheimer Innenstadt spielen alle genannten Branchen eine wichtige Rolle, da es sich um Ergänzungsangebote handelt, die den Gesamtstandort abwechs-lungsreicher erscheinen lassen.

Nahversorgungsrelevante Branchen

Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost

Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika und Wasch- / Putzmittel

Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte

Die Branchen der Nahversorgung sind als zentrenrelevant zu beurteilen. Da allerdings in manchen Stadtteilen auch außerhalb von Zentren eine wohnort-nahe Versorgung sichergestellt werden soll, handelt es sich um nahversor-gungsrelevante Sortimente, die eine Sonderstellung innerhalb der zentrenrele-vanten Sortimente einnehmen. Daher ist eine Ansiedlung dieser Branchen auch außerhalb der zentralen Standorte sinnvoll, sofern sie zur wohnortnahen Versorgung beitragen. Eine Massierung der Angebote an einem Standort sollte jedoch vermieden werden.

Sonstige Branchen

Baby- und Kinderartikel

Feinmechanische Erzeugnisse

Fahrräder

Blumen

Briefmarken

Antiquitäten, Kunstgegenstände

Musikinstrumente, Musikalien

Devotionalien

Jagd- und Angelbedarf

Waffen

Die sonstigen Branchen gelten in der Regel nicht als Frequenzbringer sondern können lediglich den Branchenmix der Innenstadt komplettieren. Da oftmals eine Grundfrequenz benötigt wird sind diese Angebotstypen oftmals in Nach-barschaft der frequenzstarken 1a-Lagen zu finden. Diese Anbieter werten so-mit die Nebenlagen auf und können leer stehende Ladenlokale nachnutzen. Aufgrund der Spezialisierung sind zudem oftmals Zielkunden notwendig, so dass auch über das eigentliche Einzugsgebiet der Innenstadt hinaus Kunden durch diese Geschäfte gebunden werden können. Kopplungskäufe dieser Kundschaft sind darüber hinaus nicht auszuschließen, so dass auch diese An-gebotsformen zu einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt beitragen kön-nen.

6.2.5.2 Diskussionswürdige zentrenrelevante Sortimente

Für die Betrachtung der diskussionswürdigen zentrenrelevanten Sortimente bedarf es einer differenzierten Betrachtungsweise. Da die Innenstadt von Ro-senheim derzeit über begrenzte Flächenpotenziale verfügt sollten u. E. zwei Szenarien entwickelt werden:

Szenario 1: Flächen in Innenstadt können aktiviert werden

Szenario 2: Einzelhandelsflächen in der Innenstadt stagnieren

Für die Beurteilung der näher zu untersuchenden Sortimente sind diese beiden Szenarien wichtig, da es zu unterschiedlichen Einschätzungen kommen kann.



Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und –pflegemittel

Der Branchenbereich der Zooartikel hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt. Gerade kleinere Fachmarktkonzepte und größere Gartenmärkte bieten auf großzügigen Flächen diese Artikel an. Aus der Innenstadt sind zuse-hends Anbieter solcher Artikel verschwunden. Aufgrund der flächenintensiven Darstellungsform der Waren und fehlender Flächen ist der Branchenbereich der Zooartikel kaum mehr zentrenrelevant zu nennen. Auch in Rosenheim zeigt sich dieser Trend, so dass momentan der Großteil des Angebotes außer-halb der Innenstadt zu finden ist.

Abb. 21: Verkaufsflächenverteilung Zooartikel

Quelle: CIMA GmbH, 2009; eigene Berechnungen

Bewertung Szenario 1:

Obgleich bei einer Aktivierung von Verkaufsflächenpotenzialen neue Möglich-keiten zur Ansiedlung von Vorhaben gegeben sind, kann u. E. lediglich eine

fachmarktorientierte Entwicklung am Bahnhof ein solches Konzept vorhalten. Ein moderner Fachmarkt mit Zooartikeln, lebenden Tieren sowie Tiernahrung und –pflegemitteln benötigt mind. 1.200 m² Verkaufsfläche. Größere Konzepte bieten darüber hinaus bereits einen Erlebniseinkauf der an einem innenstadt-nahen Standort auch sinnvoll wäre. Daher wäre eine Ausweisung als zentren-relevantes Sortiment in diesem Fall u. E. denkbar wenn auch nicht zwingend.


Im Falle keiner Verkaufsflächenausweitung in der Innenstadt bzw. am Innen-stadtrand fehlen u. E. Gründe für eine Zentrenrelevanz des Branchenbereichs. Aufgrund der Mindestverkaufsflächen sowie der eindeutigen Pkw-Orientierung des Konzeptes wäre eine Realisierung möglicher Verkaufsflächen in der Innen-stadt nicht möglich. Daher ist aus unserer Sicht bei Szenario 2 keine Zentrenre-levanz festzustellen.

Spielwaren

Die Spielwarenanbieter sind in den letzten Jahren zusehends unter Druck gera-ten. Durch die zunehmende Verbreitung von elektronischen Spielwaren (Spiel-konsolen, Handhelds etc.) wird das eigentliche Kernsortiment der Spielwaren-anbieter ausgehöhlt. Spezialisierte Spielwarenanbieter sind daher rückläufig. Oftmals wird diese Branche in Kauf- und Warenhäusern angeboten. Dieser Trend ist auch in Rosenheim zu beobachten. Die flächenmäßig größten Anbie-ter sind Karstadt und das Müller Drogeriekaufhaus. Zusätzlich dazu ist ein Spielwarenfachmarkt im AicherPark vorhanden.


Selbst bei einer Neuausweisung von Verkaufsflächen kann die Spielwa- renbranche wahrscheinlich nicht von Verkaufsflächensteigerungen profitieren. Aufgrund der Dynamik und der stärker werdenden Konkurrenz durch das In-ternet sind Neuansiedlungen in Rosenheim grundsätzlich positiv zu bewerten. Eine Zentrenrelevanz kann bei derzeitigem Kenntnisstand nicht empfohlen

35%

0%

65%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Innenstadt integriert nicht integriert

Zoobedarf



werden. Ein Fachmarktkonzept wäre auch am Bahnhof interessant, aufgrund der zu erwartenden hohen Grundstückskosten jedoch kaum umsetzbar.

Abb. 22: Verkaufsflächenverteilung Spielwaren



Im Falle fehlender neuer Verkaufsflächen ist u. E. die Dominanz der Innenstadt erheblich in Frage zu stellen. Als Randsortimente der größeren Anbieter kann nach wie vor die Nachfrage gut bedient werden. Lediglich Spezialanbieter (bspw. Holzspielzeug) könnten sich in Nebenlagen der Innenstadt auf kleineren Flächen ansiedeln. Weitere Ansiedlungen erscheinen jedoch unwahrscheinlich. Daher ist bei einem Szenario 2 die Zentrenrelevanz nicht gegeben.


Der Angebotsschwerpunkt bei Sportartikeln liegt in Rosenheim in der Innen-stadt. Daher sehen wir die zwingende Notwendigkeit, Sportartikel mit Aus-

nahme großteiliger Sportgeräte (z. B: Fitnessgeräte) zu den zentrenrelevanten Sortimenten zu rechnen. Zum einen gibt es auch in der Rosenheimer Innen-stadt noch attraktive Anbieter (z. B. Karstadt Sport) in dieser Branche, die auch bedeutende Magnetfunktion für ihr Umfeld haben. Zum anderen werden im-mer größere Teile des Umsatzes im Sportfachhandel mit Sportmode getätigt, ein Teilsortiment, das auch entsprechende Zuwachsraten hat. Die Grenze zur fraglos zentrenrelevanten Schlüsselbranche „Oberbekleidung/Wäsche“ ist bereits fließend. Daher zählen Sportartikel zu den Schlüsselbranchen für eine oberzentrale Innenstadtentwicklung.

Abb. 23: Verkaufsflächenverteilung Sportartikel


Bewertung Szenario 1 und 2:

Aufgrund der Verkaufsflächenverteilung und der fließenden Grenzen im Be-reich Sportmode und Sportschuhe ist u. E. das Kernsegment der Sportartikel als zentrenrelevant einzustufen. Im Bereich der Sportartikel haben sich jedoch unter anderem als Folge des Fitnesstrends Spezialanbieter entwickelt, die

52%

2%

47%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


Spielwaren

64%

17% 19%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%


Sportartikel



großteilige Sport- und Fitnessgeräte anbieten. Ebenso sind Campingartikel als Teilsortiment des Sporthandels größtenteils Autotransportwaren. Beide Teilsortimente sind daher u. E. als nicht zentrenrelevant einzustufen. Mögliche Anbieter sollten jedoch im Ansiedlungsfall daraufhin geprüft werden, welche überwiegenden Sortimente sie führen und in ihren zentrenrelevanten Rand-sortimenten (z. B. Sportmode, Textilien) entsprechend beschränkt werden um unerwünschte Auswirkungen zu vermeiden.

Branchen des Elektrofachmarktes

Zu den Branchen eines typischen Elektrofachmarktes gehören:



Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisa- tionsmittel, Personalcomputer

Foto, Fotozubehör

Bei einer subsumierten Betrachtungsweise dieser Branchen kann man einen eindeutigen Verkaufsflächenschwerpunkt im Bereich der nicht integrierten Lagen ausmachen. In der Innenstadt sind lediglich mit Karstadt und Müller zwei größere Anbieter zu finden. Während das „Drogeriekaufhaus“ Müller lediglich CDs und DVDs anbietet, kann das Karstadt Kaufhaus darüber hinaus auch Unterhaltungselektronik sowie Elektrogeräte anbieten. Zusätzlich zu die-sem Angebot gibt es noch eine Vielzahl von Handyshops und einige Fotoanbie-ter.

Sonderfall Foto

Im Bereich der Fotoanbieter gibt es einen Sonderfall in der Verkaufsflächen-verteilung. In diesem Branchenbereich dominiert die Innenstadt noch leicht mit 53 % der Verkaufsflächen. Bei allen anderen elektrofachmarkttypischen Branchen spiegelt sich das Bild der Abb. 24 wider.

Sonderfall Leuchten

Die Möglichkeit das Teilsortiment der Leuchten zu separieren wäre gutachter-lich möglich. Die Angebote der Baumärkte und Möbelanbieter im Bereich der Leuchten sind vor allem im preisgünstigen Segment zu finden, während Lam-penstudios in den zentralen Standorten das höherpreisige Segment bedienen. Die Sortimentsverteilung zeigt, dass sich aufgrund der Randsortimente in Baumärkten und Möbelhäusern insbesondere im niedrigpreisigen Segment eine gewisse Arbeitsteilung der Standorte etabliert hat. Um die Vielfalt der Angebote im Segment Leuchten weiterhin gewährleisten zu können, ist aus stadtentwicklungspolitischen Gesichtspunkten eine Beibehaltung der Zentren-relevanz sinnvoll. Aus Sicht des Gutachters kann diese Strategie zielführend sein, da das Kernsortiment nur an integrierten Standorten angesiedelt werden darf und reine Leuchtenstudios somit den zentralen Standorten vorbehalten bleiben.


Bei den Branchen des Elektrofachmarktes wird die Notwendigkeit neuer Ver-kaufsflächen besonders deutlich. Aufgrund der offenen Umsatzpotenziale in diesen Sortimentsbereichen kann eine Entwicklung auch inner- städtisch am Markt reüssieren. Aufgrund der Mindestverkaufsfläche eines modernen Elektrofachmarktes (kleinere Konzepte ca. 1.500 m²; größere Kon-zepte ab 3.000 m²) sind größere neue Verkaufsflächenpotenziale notwendig. Ungeachtet der dadurch verschärften Verkehrssituation ist eine Ansiedlung eines dementsprechenden Marktes am Bahnhof oder in der Innenstadt u. E. sinnvoll und tragfähig. Sollten sich größere Verkaufsflächenpotenziale ergeben ist aus gutachterlicher Einschätzung die Zentrenrelevanz der Branchen eines Elektrofachmarktes uneingeschränkt gegeben.



Abb. 24: Verkaufsflächenverteilung Elektrofachmarkt



Durch fehlende neue Verkaufsflächen kann selbst bei offenen Umsatzpotenzia-len der Branchenbereich des Elektrofachmarktes in der Innenstadt nicht be-dient werden. Aus diesem Grund ist u. E. das Sortiment des Elektrofachmark-tes als nicht zentrenrelevant einzustufen. Lediglich der Sortimentsbereich der Fotoanbieter sollte als zentrenrelevant festgeschrieben werden. Sämtliche weiterführende Branchen des Elektrofachmarktes könnten dann auch an nicht integrierten Standorten (bspw. AicherPark) angesiedelt werden.

Fazit:

Eine Einteilung der Sortimente in zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente ist eng mit der zukünftigen Entwicklung der Innenstadt verknüpft. Eine fehlende bzw. sehr schleppende Entwicklung der Innenstadt darf u. E. nicht dazu führen, dass mögliche Entwicklungen in bestimmten Branchenbe-reichen behindert werden. Bei einer sinnvollen und realistischen Entwicklung des innerstädtischen Einzelhandels ist u. E. eine engere Sortimentsliste zu prä-ferieren, während bei fehlenden Entwicklungsmöglichkeiten kritische Sorti-mente als nicht zentrenrelevant gelten sollten. Daher wurde zunächst die grundlegende Richtung der Innenstadtentwicklung beschlossen12, mit der Fol-ge, dass die Zentrenrelevanz der Sortimente auf der folgenden Seite festge-schrieben wird.

12 vgl. Billigung des Städtebaulichen Entwicklungskonzepts „Bahnhofsareal“ vom Juli

2011

29%

2%

68%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%


Elektrofachmarkt



Als zentrenrelevante Sortimente gelten somit:

Antiquitäten, Kunstgegenstände

Baby- und Kinderartikel

Bastelartikel

Briefmarken

Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse

Bücher, Zeitungen, Zeitschriften

Organisationsmittel, PCs

Devotionalien


Fahrräder

Feinmechanische Erzeugnisse

Foto, Fotozubehör

Jagd- und Angelbedarf

Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Haushaltswaren, Silberwaren

Lederwaren, Kürschner-, Galanteriewaren

Musikinstrumente, Musikalien

Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung,

Haus- und Heimtextilien, Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf

Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren, Schulbedarf

Schuhe

Spielwaren


Uhren, Schmuck


Waffen

Nahversorgungsrelevante Sortimente, die maßgeblich wohnortnah angebo-ten werden sollten sind:

Arzneimittel, orthopädische und medizinische Produkte

Blumen

Drogeriewaren, Parfüms, Kosmetika

Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren, Naturkost

Wasch- und Putzmittel

Für Rosenheim sind darüber hinaus folgende Sortimente als nicht zentrenre-levant einzustufen:

Autozubehör, -teile, -reifen

Badeinrichtung, Installationsmaterial, Sanitärerzeugnisse

Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren

Boote und Zubehör

Brennstoffe, Holz- und Holzmaterialen, Kohle, Mineralölerzeugnisse

Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel)

Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche, Bodenbeläge

Gartenartikel, Gartenbedarf, Pflanzen

Möbel, Küchen

Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und -pflege

Soweit im Einzelfall bestimmte Artikel in keiner der beiden Listen aufgeführt sind, sind sie nach sachlogischem Zusammenhang einer der benannten Artikel-gruppen zuzuordnen.



7 VERSORGUNGSBEREICHE ROSENHEIMS

7.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versor-gungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB bzw. § 9 Abs. 2a BauGB

Mit der Neufassung des § 34 Abs. 3 BauGB zum 20.7.2004 hat die Baugeneh-migungsbehörde für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zu prüfen, ob von diesem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Standortgemeinde oder anderer Gemeinden zu erwarten sind. Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist dabei im Gesetzestext nicht näher defi-niert.

Exkurs: § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Um-gebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an ge-sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkun-gen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Ge-meinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abwei-chung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erwei-terung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken dient,

2. städtebaulich vertretbar ist und

3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belan-gen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrau-chernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Aus-wirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.

[…]



Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigen-art der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“.13 Dem-nach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht rele-vant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Bei-spielsweise bestand bei einem Bauantrag eines großflächigen Lebensmittel-marktes (> 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) in der Regel aus bau-planungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.

Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach § 34 Abs. 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorha-ben „keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere „Zentrale Versorgungsbereiche“.

7.1.1 Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV)

Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt (bzw. ein Teil der Innenstadt) wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren, soweit vorhan-den. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstan-dorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versor-

13 § 34 (1) BauGB

gungsbereiche haben kann, etwa stadtteilbezogen. Laut bisheriger Rechtspre-chung können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus:

bestehenden Bauleitplänen, das heißt auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan,

Raumordnungsplänen / Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des § 3, 2 ROG festgelegt werden können,

der Situation vor Ort (das heißt im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand),

städtebaulichen Entwicklungskonzepten im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, die Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthalten.

Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Fest-legung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Pla-nung eindeutig erkennbar sein.

Im November 2006 wurde der Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche erstmals vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem rechts-kräftigen Urteil definiert und vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt:

„Je nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion können zentrale Versorgungs-bereiche auf einen engeren oder einen mehr oder weniger weiten Bereich einwirken und dessen Versorgung dienen sowie dabei einen umfassenderen oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Hiervon ausgehend können als „zentrale Versorgungsbereiche“ angesehen werden:

Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und ggf. sogar darüber hinaus ein weiteres Um-land, versorgen und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Wa-ren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird,



Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig ein zumin-dest breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen Bedarf angeboten wird, sowie

Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbe-reich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. ge-samte kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden.

Dabei spricht viel dafür, dass ein als zentraler Versorgungsbereich zu qualifizie-rendes Grund- oder Nahversorgungszentrum voraussetzt, dass mehrere Ein-zelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden Waren-angeboten vorhanden sind, weil anderenfalls der von § 34 Abs. 3 BauGB beab-sichtigte Schutz zentraler Versorgungsbereiche der Sache nach auf einen indi-viduellen Schutz einzelner Betriebe vor der Ansiedlung von Konkurrenz in sei-nem Einzugsbereich hinausliefe.“14

Unter den zentralen Versorgungsbereichen versteht darüber hinaus das Ober-verwaltungsgericht „räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diver-se Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor-gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mit-hin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebiets – insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind“.15

„Das Adjektiv zentral ist dabei nicht geographisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelege-

14 Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 20.11.2006 (Punkt 135 – 140), be-

stätigt durch das Bundesverwaltungsgericht vom 11. Oktober 2007 4 C 7.07 15 Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 20.11.2006 (Punkt 127)

nen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils „Versorgungsbereich“ hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in ei-nem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentra-len Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen.“ Einen deutlichen Unterschied zu einem zentralen Versorgungsbereich stellt somit das klassische Fachmarkt-zentrum dar, „das lediglich ein begrenztes Spektrum von Waren anbietet. Ihm fehlt damit die für ein Innenstadtzentrum im dargelegten Sinne gebotene, weit umfassende, nicht nur sektorale Versorgungsfunktion“.16

Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versor-gungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstä-be an:

Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes / Umfang der beste-henden Versorgungsfunktion

Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes

Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struk-tur

Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten

In Rosenheim wurden mehrere Versorgungsbereiche abgegrenzt, die im Fol-genden näher beleuchtet werden sollen.

16 Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 20.11.2006 (Punkt 193)



Abb. 25: Zentrenstruktur Rosenheim

Quelle: eigene Darstellung, CIMA GmbH, 2010; OSM 2010



7.1.2 Zentrenhierarchie

Abb. 26: Zentrenhierarchie Rosenheim

Quelle: eigene Darstellung, CIMA GmbH, 2010

Die Zentrenhierarchie in Rosenheim wird von der Innenstadt (Stadtzentrum) dominiert. Weitere schützenswerte Bereiche wurden nicht identifiziert. Neben der Innenstadt gibt es noch eine Reihe kleinerer Nahversorgungsagglomerati-

onen im Stadtgebiet von Rosenheim, die die wohnortnahe Grundversorgung sicherstellen. Darüber hinaus weist Rosenheim noch mehrere Fachmarktstan-dorte auf, von denen der AicherPark den wichtigsten Handelsstandort außer-halb der Innenstadt darstellt. Im Sinne der schützenswerten Versorgungsberei-che ist in Rosenheim nach aktuellem Stand lediglich die Innenstadt definiert worden. Die weiteren Nahversorgungsagglomerationen können jedoch zukünf-tig als Nahversorgungs- oder Grundzentrum definiert werden.



7.2 Einzelhandelsstandorte in Rosenheim

7.2.1 Innenstadt

Abb. 27: Versorgungssituation Innenstadt




Innenstadt

Kurzbeschreibung

Im Bezirk der Innenstadt besteht eine deutliche Orientierung auf die Hauptein-kaufslagen des Zentralen Versorgungsbereiches. Den Großteil der Fläche des Stadtbezirks nimmt auch der Zentrale Versorgungsbereich ein, der unter-schiedliche Lagequalitäten aufweist. Der Kernbereich (1a-Lage) ist räumlich eng begrenzt und etwa mit dem Max-Josefs Platz und Teilen der Münchener Straße gleichzusetzen. Der Bereich (1b-Lage) Bahnhofstraße und Salinplatz grenzt im Südwesten an die Haupteinkaufslage an. Ausläufer und restliche Nebenlagen des Handelsbesatzes erstrecken sich bis zur Kaiserstraße im Nor-den, der Innstraße im Osten, sowie entlang der Münchener Straße bis zu den Bahngleisen. Die Ausdehnung der Fußgängerzone in 1a-Lage erstreckt sich über knapp 500 m. Neben den dort zu findenden Betrieben gibt es noch einige Unternehmen, die nicht in diesem räumlich abgegrenzten Bereich liegen. Als wichtigster Betrieb außerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches ist dabei der Modepark Röther zu nennen. Die Entwicklungsdynamik im Bereich der Innenstadt ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit stark einge-schränkt. Veränderungen sind oftmals lediglich im Bestand zu finden. Als in-nenstadtnahe Ergänzungsfläche ist das Bahnhofsareal zu identifizieren. Eine großflächige Handelsentwicklung an dieser Stelle könnte einen komplementä-ren Nutzen für den bestehenden Einzelhandel darstellen, sofern neue Konzep-te angesiedelt werden können, die derzeit nicht in Rosenheim verfügbar sind.

Tab. 8: Einzelhandelsdaten Innenstadt

Quelle: eigene Erhebungen, CIMA GmbH, 2009

Bewertung des Angebotes

Im Bezirk Innenstadt befinden sich derzeit 363 Geschäfte, die auf einer Fläche von rund 99.000 m² einen Umsatz von ca. 330 Mio. € erwirtschaf-ten. Damit beträgt der Flächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt knapp 45 %.

Die Flächenproduktivität über alle Anbieter liegt in der Innenstadt bei etwas mehr als 3.328 € je m² Verkaufsfläche und Jahr. Der Umsatzanteil

Einwohner 2009 8.196

Einzelhandelsrelevante KKZ 2009 104,4

Gesamt 2006 2009

Verkaufsfläche nach Branchenbereichen in m²

Food, Reformwaren 8.238 7.165

Gesundheit, Körperpflege 5.460 4.495

Textilien, Schuhe, Lederwaren, Heimtex 45.117 53.410

Sport, Fahrrad, Spielwaren 8.715 6.740

Elektro, EDV, Foto, Optik 5.545 5.375

Uhren, Schmuck 1.680 1.735

Bücher und Schreibwaren 5.735 3.840

Baumarkt-, Gartenbedarf, Autozubehör 7.626 6.735

Möbel, Teppiche, Hausrat 11.084 7.930

Sonstiges 1.270 1.705

Non Food (gesamt) 92.232 91.965

Gesamtverkaufsfläche 100.470 99.130

+/- -1,3%

Anzahl Betriebe 438 363

+/- -17,1%

Umsatz in Mio. € 310,3 330,0

+/- 6,3%



der Innenstadt beträgt aufgrund dieser gesamtstädtisch überdurch-schnittlichen Flächenproduktivität rund 50 %.

Die Anzahl der Betriebe ist seit 2006 in der Innenstadt deutlich zu-rückgegangen. Dabei ist jedoch weniger der Zentrale Versorgungsbe-reich der Innenstadt betroffen, sondern vielmehr die Neben- und Rand-lagen des Stadtbezirks. Dieser Trend ist auch in anderen Städten in Deutschland nachzuvollziehen, da insbesondere die profillosen Einkaufs-lagen einen deutlichen Bedeutungsverlust hinnehmen müssen.

Die Innenstadt ist durch eine eher kleinteilige Betriebsstruktur gekenn-zeichnet. Dies verdeutlicht die Tatsache, dass ein Großteil der Einzel-handelsbetriebe (64 %) in der Innenstadt zu finden ist, obwohl der Anteil an der innerstädtischen Verkaufsfläche ca. 45% beträgt.

Die rechnerische Versorgung im Bereich Lebensmittel/Reformwaren (ohne Marktangebote) liegt in der Innenstadt bei ca. 15.666 Bewohnern gegenüber 8.196 tatsächlich ansässigen Einwohnern, ein Zeichen für die zentrale Bedeutung selbst im Bereich der Nahversorgung, die oftmals durch höherwertige Angebotsformate gekennzeichnet ist.

Abb. 28: Zielgruppenorientierung Innenstadt


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung richtet sich zur Hälfte auf den standardisierten, konsumigen Bereich aus. Gehobene Niveaus stel-len mit 38 % aller Betriebe einen beachtlichen Anteil und zeugen von ei-ner erhöhten Kaufkraft im Einzugsgebiet.

Das sog. Luxussegment ist mit 5 % vertreten und für ein Oberzentrum wie Rosenheim aufgrund der Nähe zu München durchschnittlich zu be-werten.

Der hohe Filialisierungsgrad und das damit einhergehende Angebot-sportfolio sind ausschlaggebend für den hohen Anteil im standardisier-ten, konsumigen Bereich.

Abb. 29: Warenpräsentation Innenstadt


Über zwei Drittel aller Betriebe weist ein modernes, zeitgemäßes Er-scheinungsbild auf, ein Wert der als sehr gut einzuschätzen ist.

Rund ein Drittel der Geschäfte sind in ihrer Ladengestaltung als normal und ohne Highlights bewertet. Es besteht somit Potential durch Verbes-serungen das Erscheinungsbild zu optimieren.

5%

38%

47%

4%5%




discountorientiert


nicht zuordenbar

3%

61%

32%

4%


modern, zeitgemäß





Lediglich 3 % der Betriebe wirken veraltet und weisen einen umgehen-den Handlungsbedarf auf. Diese Betriebe sind vornehmlich in den Ne-benlagen zu finden.

Abb. 30: Wettbewerbsfähigkeit Innenstadt


Über 90% aller Betriebe (mittlere sowie hohe Wettbewerbsfähigkeit) können wir eine Wettbewerbsfähigkeit im regionalen Vergleich beschei-nigen.

Bewertet nach dem offensichtlichen Marktauftritt sind nur 6 % aller Be-triebe als nur noch bedingt wettbewerbsfähig einzustufen.

Ziele der Handelsentwicklung in der Innenstadt

Die Innenstadt als Einzelhandelsmagnet hat sich in den letzten Jahren stabili-siert. Insbesondere nach Ausschluss einer Shopping-Center-Ansiedlung im Bahnhofsumfeld, konnten Modernisierungen, Erweiterungen und Neugrün-dungen von Einzelhandelsbetrieben beobachtet werden. Die Standortentwick-

lungspolitik der Zentrenstärkung konnte so entsprechend nachträglich bestä-tigt werden.

Aufgrund der Ergebnisse der Einzelhandelsaufnahme kann man in den Top-Lagen der Rosenheimer Innenstadt von einem noch gesunden Branchenmix sprechen. Aufgrund des aktuellen Mietniveaus und fehlender, moderner Ver-kaufsflächen ist jedoch die Gefahr gegeben, dass sich das Angebot nicht adä-quat fortentwickelt.

Qualität, Konzepte und Marken Die Fortentwicklung der Rosenheimer Innenstadt als der Einkaufsmag-net für Stadt und Region sollte vorangetrieben werden. Mit dem derzei-tigen Angebot an innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung und Schuhe kann die Rosenheimer Innenstadt die ihr traditionell attestierte Magnet-funktion in der Region bereits erfüllen. Diese Leitfunktion bedarf aber permanenter Innovation, die sich derzeit mangels Entwicklungsfähigkeit in der Fläche nicht optimal umsetzen lässt. Während fachmarktorien-tierte Konzepte zunehmend auch in Mittel- und Unterzentren des Ein-zugsgebietes zu finden sind und dort Kaufkraft binden, weist die Innen-stadt Marken auf, die im Einzugsgebiet exklusiv vorhanden sind. Ein Ausbau dieser oberzentralen Angebotsformen (hochwertiger und regio-nal strahlend) soll Prämisse für die weitere Innenstadtentwicklung sein. Gerade vor dem Hintergrund des steigenden Konkurrenzdruckes aus dem benachbarten Österreich ist eine qualitative Weiterentwicklung ein sinnvoller Gegenpol zur Ausweisung von Verkaufsflächen in nicht-integrierten Lagen, der von den Konsumenten honoriert wird. Einen kur-zen Überblick über mögliche, fehlende Konzepte im Bereich der Leitsor-timente bietet die folgende Abbildung.

22%

72%

6%

hoch

mittel

gering



Abb. 31: Vorhandene und fehlende Markenkonzepte in Rosenheim

Quelle: CIMA GmbH, 2009;*mittlerweile ist eine Filiale der Firma Mango vor Ort vertre-

ten

Neben dem Ausbau der Markenkompetenz in den Leitsortimenten sollten darüber hinaus ebenfalls die weiterführenden Sortimente berücksichtigt werden, da nur ein attraktiver Branchenmix die Wettbewerbsfähigkeit der Innenstadt garantiert.

Marketing Durch eine funktionsfähige, attraktive Innenstadt mit weiterführenden Nutzungen jenseits des Einzelhandels weist die Stadt Rosenheim ein Al-leinstellungsmerkmal auf. Kaum eine andere Stadt in Bayern (in dieser Größenordnung) verfügt über eine derart lang gezogene, funktionieren-de Einzelhandelslage. Das gesamtstädtische Stadtmarketing (ein über-greifendes Konzept ist derzeit von PLEON in Arbeit), das seit Jahren er-folgreiche Citymanagement und Quartiersinitiativen (Altstadt-Ost) wer-den in Zukunft noch enger kooperieren müssen, um die Gesamtattrakti-vität Rosenheims weiter zu verbessern und die Standortstärken besser zu vermarkten. Die Innenstadt Rosenheims sollte sich dabei in Koopera-tion mit dem AicherPark und auch WEKO als Top-Destination für sämtli-che Nachfragegruppen vermarkten.

Flächen- und Bestandsentwicklung Die Flächenentwicklung in der Rosenheimer Innenstadt ist zum gegen-wärtigen Zeitpunkt sehr begrenzt. In den Top-Lagen der Innenstadt gibt es keinerlei strukturelle Leerstände, so dass fast alle Ladenlokale besetzt sind. Lediglich die Nebenlagen weisen teilweise einige konzeptionelle Fehlentwicklungen auf. Ziel ist es dabei diese Leerstände zu aktivieren. Aufgrund der Ladenzuschnitte und -größen erscheint dies jedoch nicht immer möglich. Eine stärkere Aktivierung der Immobilieneigentümer sollte daher im Rahmen des City-Marketings initiiert werden um bspw. Flächenzusammenlegungen zu ermöglichen. Im Rahmen von Geschäfts-straßenprofilierungen könnten zudem klare inhaltliche Schwerpunkte herausgearbeitet werden. Diese Quartiersinitiativen sollten lokale Iden-titäten bewusst machen und als Teil eines größeren Kontextes (City-Management) vermarktet werden. Über die Beschreibung der Quar-tiersidentitäten durch das Citymanagement ist der erste Schritt bereits getan. Für eine größere Entwicklung in der Innenstadt ist es notwendig Flä-chenpotenziale zu aktivieren. Ein kleineres Einkaufszentrum in der In-nenstadt könnte notwendige Impulse für eine Weiterentwicklung des

Dis

cou

nt

Sort

imen

tsn

ivea

uH

och

wer

tig

Lokal Magnetfunktion Regional

Ulla Popken

Adessa

Ernstings Family

FootlockerCalida

Kookai

Hallhuber

Gerry Weber

Galeria Kaufhof

Breuninger

Benetton

BiBa

Bonita

C&A

Deichmann

KIK

K&L Ruppert H&M

Esprit

More&More

Marc O‘ Polo

New Yorker

NKD

Orsay

Mango

Palmers

Oui

Nicolas Scholz

Vero Moda

S.Oliver

P&C

Vögele

Sport Scheck

Salamander

Runners Point

Pimkie

Timberland

Tally Weijl

Takko

Street One

Springfield

Zapata

Wöhrl

Tom Tailor

Bereits in Rosenheim vertretene Konzepte/Marken

Expansion in Zentren ab 40.000 Einwohner

Zero

Zara

Mister+Lady

Karstadt

Wissmach

Xanaka

RENO



innerstädtischen Einzelhandels setzen und somit die Gesamtattraktivität der Stadt Rosenheim verbessern. Beste Voraussetzung für eine ergän-zende Wirkung: unvollständiger Besatz, offene, kommunizierende Bau-weise und eine entsprechende Nähe und direkte Verbindung zu den 1-A-Lagen der Innenstadt. Bei einer gleichzeitigen Modernisierung und Posi-tionierung der direkt angrenzenden B-Lagen an die Haupteinkaufsstra-ßen kann eine Konzentration auf die Bereiche Münchner Straße sowie Max-Josefs-Platz erfolgen. Zusätzlich zu möglichen Bestrebungen im Be-reich der Flächenentwicklung sollte zudem die Individualität des Rosen-heimer Einzelhandels gefördert werden. Ein gesunder Mix von Filialkon-zepten und inhabergeführten Geschäften ist essenziell für die Leistungs-fähigkeit und Wiedererkennung einer Innenstadt. Innenstadtnah sollte zudem ein neues Angebot an fachmarktorientierten Konzepten entste-hen um das Angebot in der Innenstadt mit fehlenden Branchen und Be-triebstypen sinnvoll zu ergänzen. Die weitere Entwicklung der Verkaufs-flächen sollte sich nach wie vor an der Innenstadt orientieren wenn-gleich ein gewisser Handlungsspielraum sinnvoll erscheint.

Privat-öffentliche Kooperation Eine weitere Professionalisierung der privat-öffentlichen Kooperation soll auf gesamtstädtischer Ebene (Stadtmarketing-Konzept), wie auf In-nenstadt- und Quartiersebene erfolgen. Eine dauerhafte, intensive Ein-bindung von Haus- und Grundeigentümern im Sinne eines aktiven Flä-chenmanagements ist u.E. zukünftig als essenziell anzusehen. Zusätzli-che Maßnahmen können darüber hinaus z. B. sein:

- Erweiterter Citymanagement-Ansatz (Quartiersmanagement, the-menspezifische Projektgruppen, vertiefende Fachdiskussionen:„City im Dialog“),

- Fördermittelmanagement (Aktive Stadtzentren, Soziale Stadt, Stad-tumbau West) – Einrichtung eines „Innenstadtentwicklungsfonds“, Entwicklung einer Förderfibel

- Standortberatung über ein City-Immobilien-Team (vgl. Passau), ge-förderte einzelbetriebliche Beratungen („Beraterpooling“), Existenz-gründungsberatung (Zusammenarbeit mit Arbeitsagentur und IHK, etc.)

- Spezifische Marketing-Kampagnen für die Innenstadt (siehe Bam-berg),

- Entwicklung eines Innenstadt-Leitmotivs und Erarbeitung eines CI-CD-Konzeptes,

- Permanenter Standortdialog mit Eigentümern (regelmäßige Treffen mit Workshop-Charakter).



7.2.1.1 Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich)

Abb. 32: Innenstadt Rosenheim




Tab. 9: Einzelhandelsdaten Stadtzentrum

Quelle: eigene Erhebungen, CIMA GmbH, 2010; Ausdehnung des Stadtzentrums geht

über die Grenzen des Bezirkes Altstadt hinaus

Die Innenstadt als Einzelhandelsmagnet hat sich in den letzten Jahren stabili-siert. Insbesondere nach Ausschluss einer Shopping-Center-Ansiedlung im Bahnhofsumfeld, konnten Modernisierungen, Erweiterungen und Neugrün-dungen von Einzelhandelsbetrieben beobachtet werden. Im Rahmen der Lan-desgartenschau 2010 gab es zudem für die Rosenheimer Innenstadt eine Son-derkonjunktur. Die Standortentwicklungspolitik der innenorientierten Zentren-stärkung konnte so entsprechend nachträglich bestätigt werden.

Aufgrund der Ergebnisse der aktuellen Einzelhandels- und Potenzialanalyse kann man in den Top-Lagen der Rosenheimer Innenstadt von einem gesunden Branchenmix sprechen. Aufgrund des aktuellen Mietniveaus und fehlender, moderner Verkaufsflächen ist jedoch die Gefahr gegeben, dass sich das Ange-bot nicht adäquat, soll heißen entsprechend des oberzentralen Anspruchs, fortentwickelt. Neben der weiteren qualitativen Verbesserung des bestehen-den Angebotes und Ausschöpfen der Nachverdichtungspotenziale auch in Ne-

benlagen der Innenstadt, sind insbesondere neue Entwicklungsflächen in den Hauptlagen der Innenstadt zu schaffen. Der bereits im Jahr 2010 begonnene intensive Immobilien- und Standortdialog zwischen Stadt und privaten Eigen-tümern ist deshalb fortzusetzen.

Die Vergleichsgröße aus dem Jahr 2006 ist nur bedingt aussagekräftig für den zentralen Versorgungsbereich, da die Abgrenzungen und Zuordnungen sich etwas verändert haben. Da jedoch die meisten Einkaufsbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches situiert sind, kann man aus dem Vergleich durchaus Tendenzen erkennen. In den vergangenen Jahren kam es vor allem zu einem Verlust an Verkaufsflächen des kurzfristigen Bedarfs. Aufgrund der rechnerischen Überversorgung der ansässigen Bevölkerung ist dies zwar zu-nächst noch kein struktureller Mangel, zeigt jedoch auf, dass in erster Linie nicht mehr marktfähige Konzepte in einem enger werdenden Wettbewerb aufgegeben werden.

Gerade der Branchenmix und die Angebotsqualität ist oftmals ein Gradmesser für die Leistungs- und Widerstandsfähigkeit des innerstädtischen Einzelhan-dels. U. E. hat sich der Einzelhandel in den 1a-Lagen der Rosenheimer Innen-stadt weiterentwickelt. Gerade der Anstieg im wichtigsten Leitsortiment Texti-lien und Schuhe zeigt die außergewöhnliche Branchenzentralität in diesem Bereich. Die Frequenzen in der Innenstadt sind weiterhin als sehr gut zu be-werten. Neben einer Vielzahl neuer Betriebe, die vor allem im Fashionbereich zu finden sind gibt es aber auch Verkaufsflächenrückgänge, die der Gesamtat-traktivität des Standortes mittel- bis langfristig schaden könnten. Speziell der Sportbereich hat an Bedeutung stark abgenommen. Durch die fehlenden zu-sätzlichen Verkaufsflächen, die den Ansprüchen moderner Ladenkonzepte genügen, kann sich die Rosenheimer Innenstadt aus dem Bestand heraus nicht weiter entwickeln. Es fehlen immer noch wichtige Marken, durch die sich Ro-senheim weiterhin als die Einkaufsstadt von Südostoberbayern profilieren kann. Durch die hohen Ladenmieten bedingt kommt es darüber hinaus zu ei-ner Verdrängung weniger leistungsfähiger Betriebskonzepte, die jedoch auch für die Attraktivität des Gesamtstandortes wichtig sind. Die Abrundung des Branchenmixes sowie die Schaffung neuer Verkaufsflächen in 1a-Lagen oder

Stadtzentrum (Innenstadt) 2006 2009



kurzfristiger Bedarfsbereich 10.815 9.665

mittelfristiger Bedarfsbereich 49.113 51.035

langfristiger Bedarfsbereich 18.934 19.530

Sonstiges 1.090 1.355


Gesamt 86.775 87.865

+/- 1,3%


+/- -9,9%

Umsatz in Mio. € 277,6 316,3

+/- 13,9%



unmittelbar an diese anschließend sollte u. E. höchste Priorität besitzen. Dabei sollte jedoch eine Fragmentierung der Einzelhandelslagen vermieden werden, da nur durch eine Konzentration der Einzelhandelsangebote Agglomerations-vorteile geschaffen werden können.

Abb. 33: Einkaufslagen

Quelle: eigene Erhebungen 2009

Die aktuelle Lageabgrenzung innerhalb der Rosenheimer Innenstadt weist einige Besonderheiten auf. So ist die 1a-Lage in Rosenheim kein zusammen-hängender Fußgängerbereich, sondern wird durch Kreuzungen in drei nicht unmittelbar zusammenhängende Lagen unterteilt. Die Unterbrechungen wir-ken sich allerdings nicht als Barriere für den Frequenzaustausch aus. In der Haupteinkaufslage sind in erster Linie die bekannten Filialisten (H&M, Peek & Cloppenburg, Mango etc.) sowie das Kaufhaus Karstadt zu finden. Die Passan-tenfrequenz in der 1a-Lage ist ab der Münchener Straße/Ecke Bahnhofstraße

bis zum Max-Josefs-Platz subjektiv am höchsten. Angrenzende Ausläufer und Nebenstraßen sind als 1b-Lage aufzuführen. Besonders zu erwähnen sind in diesem Bereich der Salinplatz oder auch das Quartier Am Esbaum, die einen eigenständigen Quartierscharakter aufweisen. Die 1b-Lagen konzentrieren sich ähnlich wie die 1a-Lagen lediglich auf den Kernbereich der Innenstadt. Alle weiteren Bereiche der Rosenheimer Innenstadt gelten als c-Lagen bzw. außer-halb des Zentralen Versorgungsbereiches als Lagen ohne nähere Bewertung.

Bahnhofsareal – Erweiterung des Zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt

Das Rosenheimer Bahnhofsareal stellt eine der letzten großen zusammenhän-genden innerstädtischen Potenzialflächen der Stadtentwicklung dar. Durch die bereits vorhandene Funktionsbündelung ergeben sich zahlreiche Chancen und eröffnen sich vielseitige Handlungsspielräume. Die vorhandenen Flächenpo-tenziale von ca. 6,5 Hektar bieten der Stadt die einmalige Chance zukunftswei-sender Entwicklungen an zentraler Stelle. Eine Aufnahme bzw. Ausweisung des Standortes als Entwicklungsfläche für den zentralen Versorgungsbereich er-scheint vor dem Hintergrund ergänzende Sortimente zu den Angeboten im Zentralen Versorgungsbereich ansiedeln zu wollen sinnvoll, sofern nicht das gesamte Areal für Einzelhandelsansiedlungen vorgesehen ist.

Um einen Ergänzungsnutzen für die Innenstadt zu erreichen sollen in erster Linie nicht oder nur gering konkurrierende Sortimente und Handelskonzepte angesiedelt werden. Eine Feinsteuerung der Branchen und Sortimente ist da-bei in einem Gewerbe- oder Mischgebiet nicht möglich. Vor dem Hintergrund des ergänzenden Nutzens für die Innenstadt wären aber gerade Fachmarkt-konzepte sinnvoll, welche jedoch bei für Rosenheim empfehlenswerten Kon-zepten in der Regel großflächig sind (> 800 m² Verkaufsfläche). Aus diesem Grund ist eine Ausweisung als Gewerbe- oder Mischgebiet nicht sinnvoll, da großflächige Handelsformate in diesen Baugebieten nicht möglich sind.

Nach Vergabe der Grundstücke und im Falle einer Realisierung durch einen Vorhabenträger ist die Ausweisung eines Sondergebietes Einzelhandel sinnvoll und empfehlenswert, um einen optimalen Steuerungsdurchgriff zu erhalten.



Eine Feinsteuerung kann dabei über einen vorhabenbezogenen Bebauungs-plan erfolgen.

Zur Erwirkung eines komplementären Nutzens für die Einzelhandelsstruktur in Rosenheim sind Konzepte erforderlich, die möglichst geringe Überschneidun-gen zu den derzeit vorhandenen Angebotsformen bildet. Im Gegensatz zu den beschlossenen Leitlinien aus dem Jahr 2007 wäre u.E. eine etwas erhöhte Ge-samtverkaufsfläche möglich, sofern es sich bei den Angeboten um funktional eigenständige Anbieter handelt, die zusammen genommen kein Einkaufszent-rum mit hoch innenstadtrelevantem Branchenmix darstellen. Als ergänzende Angebotsformen wären am Bahnhof die Branchenbereiche Tiere und Zooarti-kel, Nahversorgung (Lebensmittel und Drogeriewaren), Sportartikel, Elektro-waren (Vollsortimenter mit Elektrogeräten, Unterhaltungselektronik, Foto und Computer), Fahrräder, Spielwaren, Küchen, Möbel sowie Babyartikel vorstell-bar. Die städtebauliche (bspw. Aufwertung des Straßenraumes) und strukturel-le (bspw. Schaffung von modernen Verkaufsflächen) Verknüpfung des Bahn-hofsareals mit den Einkaufslagen in der Münchner Straße sowie in der Bahn-hofsstraße sollte gestärkt und weiterentwickelt werden, um einen nachhalti-gen Entwicklungsschub für die Innenstadt zu generieren und einen Fre-quenzaustausch zwischen der 1a-Lage und dem Bahnhofsareal zu unterstüt-zen.

Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten, die Bahnhofsflächen zu entwickeln erscheint eine Maximalbegrenzung der Einzelhandelsverkaufsflächen am Standort notwendig. Eine Flächengröße von 9.000 – 10.000 m² Verkaufsflä-che17 wäre demnach ein realistischer Entwicklungsspielraum, um der Innen-stadt ergänzende Angebote bieten zu können. Bei konkreten Planungen sollte jedoch eine Einzelfallbetrachtung durchgeführt werden um Umsatzverlagerun-gen plausibel darstellen zu können um den komplementären Nutzen für die

17 Neue Verkaufsfläche: Bei Verlagerungen ist es u. E. möglich die bestehende Ver-

kaufsfläche anzurechnen.

Innenstadt herausstellen zu können. Sonstige innenstadtrelevante Branchen, insbesondere die innerstädtischen Leitbranchen Textil sowie Schuhe, sollten dagegen am Standort Bahnhof ausgeschlossen werden, um die Funktionsfä-higkeit und die städtebauliche Struktur und Ordnung der Innenstadt nicht ne-gativ zu beeinflussen oder gar zu gefährden.

Folgende Kernaussagen können im Ergebnis getroffen werden:

Vom Bahnhof zum Brückenberg sinkt die Baufeldattraktivität hinsichtlich Verwertbarkeit grundsätzlich ab – damit korrespondiert ein zu erzielen-der Marktwert der Grundstücke.

Die hinsichtlich einer dichten Nutzung bis in die Obergeschosse attrak-tivsten Baufelder sind Baufeld 2 und 3.

Baufeld 2 sollte prioritär für medizinische Dienstleistungen (Ärztehaus) in Kombination mit einem Hotel und ergänzenden Nutzungen wie Gast-ronomie und zur Hauptnutzung korrespondierendem, kleinflächigem Einzelhandel und Dienstleistungen (Büronutzungen) entwickelt werden. Die dafür nötigen Stellplätze sind bestenfalls in einem Park-haus/Parkdeck unterzubringen. Hierfür ist zu prüfen, inwieweit auf Bau-feld 1 - durch Kauf des Basa-Gebäudes - eine sinnvolle Lösung in Kombi-nation mit dem Bahnkundenparken geschaffen werden kann. Eine Ver-bindung zwischen Parkdeck und Baufeld 2 wäre dann obligatorisch. Al-ternativ ist eine Tiefgaragenlösung zu prüfen. Diese wäre dann allerdings unter Baufeld 1 und 2 zwingend, um die nötigen Stellplätze zu schaffen.

Baufeld 3 sollte prioritär für eine fachmarktorientierte Einzelhandels-entwicklung genutzt werden. Die Parkraumfrage ist als Parkdeck zu or-ganisieren. Eine der Rad- und Fußwegequerung zugeordnete gastrono-mische Einrichtung (z.B. Café) ist vorstellbar.

Baufeld 4 wäre im Falle der vollen Entwickelbarkeit (noch ist nicht das gesamte Grundstück verfügbar) sowohl für Handel als auch ggf. für eine Büronutzung geeignet.

Bei Baufeld 5 könnte nicht mehr von Kopplungswahrscheinlichkeiten zum Bahnhof ausgegangen werden, so dass nur solitäre Nutzungen in Frage kommen. Hierzu zählen z. B. spezielle Handelsformen (innen-



stadtergänzend und wirtschaftlich autark), aber auch gewerbliche Nut-zungsformen (z. B. ein Handwerkerhof). Daraus folgt, dass bei derartigen Nutzungen ein Hochpunkt nicht zwingend als bauplanungsrechtliche Vorgabe ausgebildet werden muss.

Abb. 34: Entwicklungsempfehlungen Bahnhof

Quelle: CIMA GmbH 2011



Tab. 10: Steckbrief Innenstadt

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte

Aufenthaltsqualität

Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Innenstadt, Zentraler Versorgungsbereich

umfangreiche Agglomeration in der Innenstadt; große Ausdehnung des Versorgungsbereiches; Geschäftsstra-ßencharakter

geschlossener Besatz im Bereich der Münchner Straße (1a-Lage) und am Max-Josefs-Platz sowie im oberen Teil der Bahnhofstraße und Salinplatz; von diesen Bereichen ausgehend in alle Richtungen ausdünnender Besatz

Haupteinkaufsstraße nur zum Teil Fußgängerzone; Max-Josefs-Platz hat Marktplatz ähnlichen Charakter; Salin-platz ruhige Einkaufspassage; Salingarten in 1a-Lage lädt zum Verweilen ein; Abschnitte der Münchener Straße und Bahnhofstraße weisen nur Bürgersteige auf; in der Haupteinkaufslage nahezu durchgängig gestalteter öf-fentlicher Raum, wenige Ruhezonen; Gastronomie, merkliches Aufwertungspotential in Bereichen der Bahnhof-straße und Münchener Straße (1b-Lage)

Bahnhof Rosenheim fußläufig erreichbar; gute Erreichbarkeit mit PKW und Bussen

Stellplatzmöglichkeiten in näherer Umgebung vorhanden (Parkhäuser)

Handelsbesatz

Food-/ Non-Food-Bes.

Magnetbetriebe

wichtige Anbieter

geschätzter Jahresumsatz

Anzahl der EH-Betriebe: 366, Verkaufsfläche insgesamt: 87.865 m²

6.280 m² (7,1%) / 81.585 m² (92,9%)

H&M, Karstadt, Peek&Cloppenburg

Karstadt Sport, Adlmeier, C&A; K&L Ruppert

316 Mio. €

Perspektiven

wettbewerbsfähig

1. Entwicklung des Bahnhofsareals mit ergänzendem Nutzen für die Rosenheimer Innenstadt; Neben Einzel-handel soll der multifunktionale Anspruch im Vordergrund stehen und Gewerbe-, Hotel- sowie Büronutzun-gen umfassen.

2. Bestandsorientierte Entwicklung innerhalb der Innenstadt; Schaffung neuer, zusammenhängender Verkaufs-flächen um neue attraktive Konzepte für die Innenstadt zu gewinnen; Branchenmix sollte umfassend sein, um keine monofunktionale Struktur aufzuweisen.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen und mit entsprechenden Marktanpassungen im Bestand erscheint die Rosenheimer Innenstadt auch im dichten regionalen Wettbewerb langfristig durchaus wettbewerbsfähig. Dafür sprechen auch die vorhandenen Marktpotentiale im Einzugsbereich. Um Kannibalisierungseffekte zu ver-meiden, sollte die zukünftige Handelsentwicklung jedoch stark zentrenorientiert erfolgen und zwingend am Nutzen für die innerstädtische Einzelhandelsentwicklung gemessen werden.



7.2.2 Rosenheim - Ost

Abb. 35: Versorgungssituation Rosenheim - Ost




Rosenheim - Ost

Kurzbeschreibung

Der Bezirk Rosenheim - Ost verfügt über zwei kleinere, bedeutende Handels-agglomerationen für die Nahversorgung. Während die Betriebe an der Ebers-berger Straße als Nahversorgungsagglomeration bewerten werden können, sind die Betriebe im Bereich des Gewerbegebietes Rosenheim-Ost als Fach-marktzentrum zu bewerten. Darüber hinaus sind lediglich Streulagen zu fin-den, die keinen zusammenhängenden Besatz ausbilden und für die Versorgung der Bevölkerung keine besondere Relevanz besitzen. Die negative Entwicklung hinsichtlich der Betriebe, Verkaufsflächen und des Umsatzes ist einhergehend mit dem deutschlandweiten Trend, dass integrierte Streulagen ohne ein gewis-ses Maß an Agglomeration zu wenig Frequenz erzeugen können, um langfristig am Markt zu bestehen.

Die rechnerische Versorgung von ca. 143% der ansässigen Bevölkerung zeigt die gute Angebotsstruktur vor Ort. Zusätzliche Pendlerfrequenzen könnten jedoch im Bereich der Innstraße genutzt werden, um eine verbesserte Nahver-sorgung zu ermöglichen. Darüber hinaus sind die Erweiterungsplanungen des Lebensmittelmarktes an der Ebersberger Straße dazu geeignet, die zukunftsfä-hige Nahversorgung in diesem Bereich zu garantieren.

Tab. 11: Einzelhandelsdaten Rosenheim - Ost



Im Bezirk Rosenheim - Ost sind 30 Geschäfte situiert, die einen Umsatz von ca. 33 Mio. € generieren. Die Verkaufsfläche beträgt dabei insge-samt 7.400 m², was einem Flächenanteil an der Gesamtstadt von knapp 3 % entspricht.



Gesamt 2006 2009



Gesundheit, Körperpflege 215 215

Textilien, Schuhe, Lederwaren, Heimtex 295 250

Sport, Fahrrad, Spielwaren 1.280 520

Elektro, EDV, Foto, Optik 40 20

Uhren, Schmuck 0 0

Bücher und Schreibwaren 0 0

Baumarkt-, Gartenbedarf, Autozubehör 1.110 630

Möbel, Teppiche, Hausrat 0 135

Sonstiges 100 0



+/- -12,0%


+/- -25,0%

Umsatz in Mio. € 35,7 33,2

+/- -7,1%



Aufgrund des schwachen Besatzes ist der Umsatzanteil bei lediglich 5% - ein Ausbau dieses Wertes erscheint nur im periodischen Bedarfsbereich (Nahversorgung) sinnvoll.

Anzahl der Betriebe, die Verkaufsfläche sowie der Umsatz weisen seit 2006 eine rückläufige Entwicklung auf.

Die rechnerische Versorgung im Bereich der Lebensmittel liegt bei ca. 11.890 Bewohnern gegenüber 8.339 tatsächlichen Einwohnern.

Abb. 36: Zielgruppenorientierung Rosenheim - Ost


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung ist vor allem im konsumigen und discountorientierten Bereich zu finden, was der Nahversorgungsori-entierung entspricht.

Abb. 37: Warenpräsentation Rosenheim - Ost


Die Betriebe im Bereich Rosenheim - Ost präsentieren sich fast aus-schließlich in einem normalen bzw. zeitgemäßen Zustand, so dass akuter Handlungsbedarf kaum gegeben ist.

10%

71%

16%




discountorientiert


nicht zuordenbar

32%

65%

3%


modern, zeitgemäß





Abb. 38: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - Ost


Gerade die Lebensmittelbetriebe weisen eine robuste Wettbewerbsfä-higkeit auf.

Lediglich 6 % der Betriebe müssen als nur noch bedingt wettbewerbsfä-hig eingestuft werden.

Ziele / Maßnahmen

Sicherung der Nahversorgung in diesem Bereich vor dem Hintergrund möglicher Entwicklungen im Rosenheimer Norden sowie am Bahnhofsa-real.

Mögliche Nachverdichtung der Nahversorgungsstrukturen (kleines Nah-versorgungskonzept) im Bereich der Innstraße, um zusätzliche Pendler-frequenzen aus dem östlichen Naheinzugsgebiet abschöpfen zu können.

Eine Ausweitung der Verkaufsflächen im mittel- und langfristigen Be-darfsbereich sollte vermieden werden.

Neue Standorte in nicht integrierten Gewerbegebietslagen sollten nicht etabliert werden.

36%

58%

6%

hoch

mittel

gering



7.2.2.1 Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße

Abb. 39: Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße


Die Nahversorgungsagglomeration ist ein gutes Beispiel für ein gewachsenes Versorgungszentrum. Neben dem älteren Bestand des Supermarktes kam ein kleines Zentrum an der Ebersberger Straße hinzu, die gemeinsam als räumlich-funktionale Einheit bewertet werden müssen. Durch die Bestrebungen einer moderaten Erweiterung des Supermarktes wird eine zukunftsfähige Nahver-sorgung in diesem Bereich sichergestellt. Gerade im bevölkerungsreichen Ro-senheimer Norden übernimmt der Standort eine sichtige Nahversorgungsfunk-tion, die es auch zukünftig zu erhalten gilt. Mögliche Projekte im Rosenheimer Norden (Nahversorgung) spielen in der Entwicklungsfähigkeit des Standortes ebenfalls eine wichtige Rolle, obgleich die Distanz zu den möglichen Potenzial-

flächen ausgeprägt ist und die Nahversorgungsagglomeration ein exklusives Naheinzugsgebiet aufweisen kann.

Tab. 12: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße


Das Nahversorgungszentrum weist in den vergangenen Jahren leidglich eine geringfügige Verkaufsflächenmehrung auf, die zur Standortsicherung beigetra-gen hat. Die Betriebsanzahl blieb in den vergangenen Jahren konstant, was auch mit der räumlichen Beschränkung am Standort zusammenhängt. Insge-samt kann man dem Standort eine vorhandene Wettbewerbsfähigkeit be-scheinigen, die auch bei Entwicklungen im Rosenheimer Norden sowie am Bahnhof weiterhin gegeben ist.

Ebersberger Straße 2006 2009



kurzfristiger Bedarfsbereich 0 0

mittelfristiger Bedarfsbereich 0 0

langfristiger Bedarfsbereich 0 135

Sonstiges 0 0

Gesamt 2.480 2.830

+/- 14,11%

Anzahl Betriebe 6 6

+/- 0,0%


+/- 6,1%



Tab. 13: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Ebersberger Straße

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Integriertes und funktionales Nahversorgungszentrum

Streulagenbesatz in der Ebersberger Straße sowie Hofmillerstraße

Verbundwirkung lediglich durch geringe räumliche Distanz, Frequenzbringer (Rewe, Norma) mit separaten Parkplätzen und keinem Sichtbezug

Ebersberger Straße: gering; erheblicher Durchgangsverkehr, nahezu keine Gastronomie u. Ruhezonen

Hofmillerstraße: in erster Linie Anwohner- und Anlieferungsverkehr; dennoch geringe Aufenthaltsqualität; „Versorgungsstandort“

Durchgangsstraße (Ebersberger Straße) mit Fernwirkung; Busanschluss gegeben

gut; Parkmöglichkeit durch betriebseigene Parkplätze gegeben

Handelsbesatz

Food-/ Non-Food-Besatz

Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



2.695 m² (95,2%) / 135 m² (4,8%)

Rewe

Norma, Bäckerei, Getränkemarkt

12,2 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Aufgrund der projektierten Vorhaben mit großflächigem Lebensmitteleinzelhandel im Rosenheimer Norden und möglicherweise im Zuge einer Entwicklung des Bahnhofsareals wird die Wettbewerbssituation für die Anbieter etwas verschärft. Da der Standort jedoch über ein gewisses, exklusives Naheinzugsgebiet verfügt ist u. E. die Erhaltung des wichtigen Nahversorgungsstandortes gegeben, zumal der ansässige Supermarkt be-reits Modernisierungsmaßnahmen durchführt.

Zusätzliche Wettbewerbsstandorte über die Planungen hinaus sollten im Rosenheimer Norden nicht disku-tiert werden, um die Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung in diesem Bereich nicht zu gefährden.



7.2.2.2 Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost

Abb. 40: Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost


Die als Fachmarktzentrum ausgewiesene Agglomeration im Bereich Rosen-heim-Ost (Innsbrucker Straße / Chiemseestraße) zeigt eine Zweiteilung. Wäh-rend die Betriebe an der Gießenbachstraße eine Teilintegration aufweisen durch die umgebende Wohnbebauung ist der Standort des Lidl Marktes trotz der räumlichen Nähe als Gewerbegebietsstandort zu definieren. Die ver-gleichsweise gute verkehrliche Erreichbarkeit garantiert in Verbindung mit den begrenzten Bevölkerungspotenzialen in näherer Umgebung ein derzeit exklu-sives Einzugsgebiet.

Erweiterungsflächen sind jedoch kaum vorhanden und aufgrund der Standort-situation vor Ort auch nicht empfehlenswert. Die Einschränkungen diesbezüg-

lich lassen sich auch in der stagnierenden Verkaufsfläche sowie dem leicht rückläufigen Umsatz ablesen.

Tab. 14: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost


Aufgrund des eingeschränkten Bevölkerungspotenzials im Nahbereich ist es u. E. nicht angezeigt eine Ausweitung des Angebotes am Standort vorzunehmen. Zwar gewährleistet der Standort ein gewisses Maß an wohnortnaher Grund-versorgung, ist jedoch maßgeblich autokundenorientiert und weist ein Ein-zugsgebiet auf, das deutlich über den Nahbereich (bis 500m) hinausgeht. Wei-terführende zentrenrelevante Sortimente sollten im Fachmarktzentrum und im gesamten Gewerbegebiet nicht vorgehalten werden, um die Standortstruk-tur in Rosenheim nicht negativ zu beeinflussen.

FMZ Rosenheim-Ost 2006 2009






Sonstiges 0 0

Non Food 60 0

Gesamt 1.760 1.840

+/- 4,5%

Anzahl Betriebe 4 5

+/- 25,0%


+/- -3,6%



Tab. 15: Steckbrief Fachmarktzentrum Rosenheim-Ost

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

z. T. integriertes Fachmarktzentrum

Kein direkt zusammenhängender Besatz; Solitärstandorte zweier Lebensmitteldiscounter

Keine Verbundwirkung zu beobachten, räumlich verteilter Besatz;

Aufgrund der Standortsituation (Gewerbegebiet, Parkplätze) geringe Aufenthaltsqualität; in erster Linie autoorientierter Standort

gute Erreichbarkeit für PKW; Busanbindung am Standort gegeben

gut; betriebseigene Parkplätze vorhanden

Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



1.840 m² (100%) inkl. Randsortimente

Lidl

Norma; Bäckerei

10,2 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Als nicht integrierter Standort hat der Standort zwar wichtige Ergänzungsfunktionen zur Nahversorgung, die Erhaltung des Standortes ist jedoch nachrangig zu den integrierten Anbietern im Stadtgebiet Rosenheim zu sehen und hat keine Priorität. Daher ist ein Ausbau der Flächen u. E. am Standort nicht erforderlich, zumal eine Verbesserung der Nahversorgungssituation im Bereich der Innstraße präferiert werden muss. Eine Aus-weitung des Angebotes im Bereich der kurz-, mittel- und langfristigen Güter (bspw. Textil, Schuhe etc.) ist nicht zu empfehlen. Nach heutigem Stand ist der Bereich als wettbewerbsfähig einzustufen, da maßgebliche Konkurrenzbetriebe in deutlicher Entfernung situiert sind.



7.2.3 Happing

Abb. 41: Versorgungssituation Happing




Happing

Kurzbeschreibung

Die Einzelhandelsbetriebe im Bezirk Happing haben sich größtenteils im Um-kreis der so genannten Panoramakreuzung angesiedelt. Für die Quartiere westlich und östlich der Kufsteiner Straße besteht somit eine relativ gute Ver-sorgung. Das Angebotsspektrum reicht dabei von nahversorgungsrelevanten Betrieben über die Randsortimente des größeren Lebensmittelanbieters bis hin zu den Sortimenten des ansässigen Möbelhauses. Dabei kann Happing ein umfangreiches Sortiment anbieten, das speziell im preisgünstigen Sortiment zu finden ist. Neben der Panoramakreuzung ist lediglich noch eine kleine inte-grierte Agglomeration mit Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Seg-ment zu identifizieren. Dieser Bereich um die Kreuzung Happinger Straße und Traberhofstraße ist durch kleinflächige Betriebe gekennzeichnet, die in einem räumlichen Zusammenhang zu sehen sind.

Aufgrund der Angebote im nahversorgungsrelevanten Segment ist eine Zentra-lität von 246,8% im Bereich der Lebensmittel zu erklären. Dies bedeutet, dass neben den Einwohnern Happings auch die Bewohner der umliegenden Bezirke sowie Gemeinden vor Ort einkaufen. Der Bereich der Panoramakreuzung weist somit eine bedeutende Versorgungsfunktion für den Rosenheimer Süden auf.

Tab. 16: Einzelhandelsdaten Happing



In Happing sind mittlerweile 21 Betriebe ansässig, die auf einer Fläche von 15.460 m² einen Umsatz von rund 50,6 Mio. € erwirtschaften. Damit beträgt der Flächenanteil Happings an der Gesamtstadt rund 7 %.

Der Umsatzanteil beträgt demgegenüber 7,6 %, bedingt durch die pro-duktiven Lebensmittelkonzepte am Standort.



Gesamt 2006 2009





Sport, Fahrrad, Spielwaren 490 600


Uhren, Schmuck 0 0


Baumarkt-, Gartenbedarf, Autozubehör 620 695


Sonstiges 60 105



+/- 7,8%


+/- -4,5%


+/- 12,9%



Die Anzahl der Betriebe ist seit 2006 leicht zurückgegangen, während die Verkaufsfläche in Happing zugenommen hat.

Die rechnerische Versorgung im Bereich der Lebensmittel liegt im ge-samten Bezirk bei ca. 15.188 Bewohnern gegenüber 6.155 tatsächlichen Einwohnern. Dieser Wert könnte bei Erweiterung des Nahversorgungs-angebotes durch Verlagerungen zum Beispiel der Betriebe Edeka und Aldi weiter zunehmen.

Abb. 42: Zielgruppenorientierung Happing


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung richtet sich überwiegend auf den Bereich der konsumigen Angebote mit 62 % aus, was mit der Ange-botsstruktur vor Ort übereinstimmt.

Das sog. Luxussegment fehlt erwartungsgemäß vollständig.

Durch die Lebensmitteldiscounter ist zudem das discountorientierte An-gebotsgenre mit knapp 20% ebenfalls stark vertreten.

Abb. 43: Warenpräsentation Happing


Die Mehrzahl (über 70%) der Betriebe weist eine normale Warenpräsen-tation auf, die keinerlei Highlights bieten kann. Dies ist für die im Stadt-teil vertretenen Lagequalitäten typisch, jedoch nicht unbedingt zu-kunftsfähig. Besonders wenn man die teilweise eingeschränkten Ver-kaufsflächen betrachtet.

Fast ein Drittel der Betriebe erscheinen u.E. in ihrem Marktauftritt mo-dern und zeitgemäß ohne einen direkten Investitionsbedarf aufzuwei-sen.

14%

62%

19%




discountorientiert


nicht zuordenbar

5%

24%

71%


modern, zeitgemäß





Abb. 44: Wettbewerbsfähigkeit Happing


Rund 76 % der Betriebe könnten bei einer weiteren Verschärfung der Wettbewerbssituation mittelfristig in ihrem Bestand gefährdet sein. Ein sehr hoher Wert, der einen gewissen Investitionsstau im Bereich Hap-ping offenbart. Bei verstärkter Konkurrenzsituation muss mit Fluktuatio-nen der Betriebe gerechnet werden.

Ziele / Maßnahmen

Für die Panoramakreuzung sollte in erster Linie eine Bestandssicherung als Zielsetzung gewählt werden. Insbesondere die derzeit deutlich ein-geschränkten Verkaufsflächen einzelner Betriebe gefährden einen wei-teren Fortbestand am Standort.

Durch Neuschaffung von nahversorgungsrelevanten Flächen im Zuge ei-ner Neugestaltung der Panoramakreuzung auf noch unbebauten Flächen könnte die Sicherung der Nahversorgungsqualität im Bezirk Happing er-reicht werden.

Weiterführende Angebote sollten jedoch vor dem Hintergrund der Si-cherung und Fortentwicklung der Innenstadt nicht angesiedelt werden.

24%

71%

5%

hoch

mittel

gering



7.2.3.1 Nahversorgungsagglomeration Happing

Abb. 45: Nahversorgungsagglomeration Happing


Bei den Betrieben der Nahversorgungsagglomeration in Happing handelt es sich um diverse kleinflächige Anbieter mit nahversorgungsrelevanten Angebo-ten. Die Agglomeration ist im Kreuzungsbereich Happinger Straße und Traber-hofstraße lokalisiert und befindet sich in integrierter Lage. Aufgrund der Kon-kurrenzsituation mit den Betrieben im Bereich der Panoramakreuzung kann das kleine Zentrum kaum von den Frequenzen an der Kufsteiner Straße profi-tieren. Lediglich die wohnortnahe Grundversorgung garantiert ein gewisses Einzugsgebiet, das jedoch durch zusätzliche Anbieter im Stadtgebiet weiter abnehmen könnte.

Tab. 17: Einzelhandelsdaten Nahversorgungszentrum Happing


Die Fluktuation im Bestand setzt bereits langsam ein und bei einem Verlust des Frequenzbringers (kleiner Supermarkt) könnte das Angebot am Standort wei-ter deutlich eingeschränkt werden. Die langfristige Erhaltung des Supermark-tes ist jedoch aufgrund der fehlenden Flächenverfügbarkeit u. E. mehr als frag-lich. Eine Verlagerung des Betriebes auf die Potenzialfläche im Verbund der Panoramakreuzung könnte den Bestand sicherstellen ohne die wohnortnahe Nahversorgungsqualität im Bezirk zu verschlechtern. Ohne bestandssichernde Maßnahmen ist u.E. die Gefahr groß, den Standort mittel- bis langfristig zu verlieren.

Happing 2006 2009


Food, Reformwaren 860 700




Sonstiges 0 0

Gesamt 1.080 955

+/- -11,57%

Anzahl Betriebe 7 6

+/- -14,3%


+/- -25,9%



Tab. 18: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Happing

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Integrierte Nahversorgungsagglomeration

kompaktes kleines Zentrum im Kreuzungsbereich Happinger Straße und Traberhofstraße

geschlossener Besatz mit Ankermieter Edeka und ergänzenden Anbietern

gegeben, belebte Platzsituation, maßgeblich Anwohner- und Anlieferungsverkehr

Busverbindung zur Innenstadt, keine Fernwirkung

Eingeschränkt; einige betriebseigene Parkplätze

Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter


Anzahl der EH-Betriebe: 6, Verkaufsfläche insgesamt: 955 m²

700 m² (73,3%) / 255 m² (26,7%)

keine

Edeka, Schlecker

3,3 Mio. €

Perspektive

gefährdet

Der Edeka-aktiv Markt in der Happinger Straße sollte – sofern möglich - weiterhin erhalten bleiben, um eine wohnortnahe Versorgung garantieren zu können. Falls die Möglichkeit zu einer Flächenerweiterung am Standort besteht, wäre dies im Sinne der Standortsicherung zu begrüßen. Bei fehlenden Optionen ist eine Verlagerung des Betriebes ebenfalls sinnvoll, um die Versorgungsqualität im Bezirk nicht zu verschlechtern. Die angespannte Verkaufsflächensituation am Standort, die einhergeht mit einem eingeschränkten Waren-sortiment sowie beengten Möglichkeiten der Warenpräsentation sind klare Standortnachteile im Wettbe-werb. Eine Aufgabe des Standorts erscheint aufgrund der Konkurrenzbeziehungen im direkten Umfeld durchaus als möglich. Gegensteuernde Maßnahmen oder Prüfung einer Verlagerung sind daher zu empfeh-len.



7.2.3.2 Fachmarktzentrum Panoramakreuzung

Abb. 46: Fachmarktzentrum Panoramakreuzung


Das Fachmarktzentrum Panoramakreuzung wird durch die großflächigen Be-triebe real und Mömax dominiert. Darüber hinaus haben sich weitere Betriebe im näheren Umfeld angesiedelt um von den Frequenzen zu profitieren. Ein Schwerpunkt der Angebote im Bereich der Panoramakreuzung ist die Nahver-sorgung, die durch mehrere Betriebe gewährleistet wird. Neben dem Vollsor-timenter real sind weitere Lebensmitteldiscounter zu finden. Einen Sonderfall stellt das bestehende Möbelhaus dar, das ein umfangreiches Angebot an Gü-tern des mittel- und langfristigen Bedarfs vorhält.

Tab. 19: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Panoramakreuzung


Durch Veränderungen der bestehenden Verkaufsflächen kam es in den letzten Jahren zu einer Verschiebung der Verkaufsflächen zu Gunsten der Lebensmit-tel. Insgesamt ist ein moderater Anstieg der Verkaufsfläche zu beobachten, der auch in einem höheren Umsatz abzulesen ist. Durch die Stärkung des Lebens-mittelangebotes im bestehenden Markt der Firma real kam es nach unseren Berechnungen im Vergleich zum Jahr 2006 zu Umsatzsteigerungen. Bei einer Ausweitung der Verkaufsflächen am Standort wird dieser Umsatz weiter an-wachsen und die Nahversorgungsfunktion des Standortes weiter gestärkt. Eine zusätzliche Ausweitung der Verkaufsflächen im mittel- und langfristigen Be-darfsbereich ist aus unserer Sicht jedoch nicht zu empfehlen.

FMZ Panoramakreuzung 2006 2009






Sonstiges 30 0

Non Food 7.970 7.710

Gesamt 12.610 14.090

+/- 11,7%


+/- -8,3%


+/- 19,6%



Tab. 20: Steckbrief Fachmarktzentrum Panoramakreuzung

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Teil integriertes Fachmarktzentrum

weitläufiges Zentrum an der Panoramakreuzung

Verbundwirkung lediglich in gewissem Maße zu beobachten; Der Betrieb der Firma real liegt solitär auf der westlichen Seite der Kufsteiner Straße, während im östlichen Bereich mehrere ergänzende Betriebe zu fin-den sind

Aufgrund der deutlichen Autoorientierung kaum vorhandenen Aufenthaltsqualität

Busverbindung vorhanden, wichtige Einfallstraße (Kufsteiner Straße) mit Fernwirkung (Autobahnanbindung zur A66)

gut; betriebseigene Parkplätze

Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



6.380 m² (45,3%) / 7.710 m² (54,7%)

real, Mömax

Netto, Penny

46,2 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Die Panorama-Kreuzung übernimmt nach wie vor eine Portal-Funktion im Süden der Stadt Rosenheim und ist somit für weitere Einzelhandelsansiedlungen interessant. Eine wesentliche Ausweitung als Handelsstand-ort kommt jedoch nicht in Betracht. Im Vordergrund stehen der Erhalt und die Qualitätsabsicherung des vorhandenen Einzelhandelsbestandes, mit der Maßgabe, dass eine starke Verdichtung der Einzelhandels-strukturen nicht stattfinden soll. Im Bereich des BayWa-Areals sollen nach Abwägung auch zukünftig keine weiteren sondergebietsrelevanten Einzelhandelsansiedlungen (Ausnahme Lebensmittelmarkt) geplant wer-den. Eine Ergänzung im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich (Lebensmittel, Drogeriewaren etc.) ist zu empfehlen, während großflächige Einheiten (>800m² Verkaufsfläche) jedoch nur im Lebensmittelhandel aufgrund der betrieblichen Mindestanforderungen am Standort sinnvoll sind. Die Entwicklung der Panora-makreuzung sollte sich auf gewerbliche Nutzungen konzentrieren.



7.2.4 Aising

Abb. 47: Versorgungssituation Aising




Aising - Aisingerwies

Kurzbeschreibung

Der Bezirk Aising wird beeinflusst durch die Angebotsformate an der Panora-makreuzung. Aus diesem Grund haben sich nur wenige Einzelhandelsbetriebe in diesem Bereich angesiedelt. Eine Ausnahme stellt dabei das Wohnkaufhaus Weko dar, das am südlichen Stadteingang ein großflächiges Möbelkonzept darstellt und ein weiträumiges Einzugsgebiet aufweist. Darüber hinaus sind kleinere Betriebe im Bereich Aising vorhanden, die oftmals eine eigenständige Zielgruppe besitzen und ein lokales Einzugsgebiet aufweisen. Eine kleinere Nahversorgungsagglomeration im Bereich Aisingerwies kann zudem die woh-nortnahe Grundversorgung in diesem Gebiet sicher stellen. Eine Vollversor-gung der Bevölkerung des Bezirks ist dagegen nicht vorhanden, da sowohl die Anbieter im AicherPark als auch an der Panoramakreuzung die Einwohner Ai-sings mit versorgen. Eine rechnerische Bindungsquote des vor Ort verfügbaren Kaufkraftpotenzials im Bereich der Lebensmittel von 66% zeigt dies deutlich.

Tab. 21: Einzelhandelsdaten Aising



In Aising gibt es 34 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 35.050 m². Der Umsatz beträgt rund 55,5 Mio. €. Der Flächenanteil beträgt so-mit 15,9 % an der Gesamtstadt.

Der Umsatzanteil dagegen erreicht 8,4%, was durch das Wohnkaufhaus Weko zu erklären ist, das im Vergleich zu den Lebensmittelanbietern ei-ne viel geringe Flächenproduktivität aufweist.



Gesamt 2006 2009







Uhren, Schmuck 0 0


Baumarkt-, Gartenbedarf, Autozubehör 1.170 0


Sonstiges 95 175



+/- -0,5%


+/- -5,6%


+/- 16,0%



Die Anzahl der Betriebe und die Verkaufsfläche waren seit 2006 leicht rückläufig.

Die rechnerische Versorgung im Bereich der Lebensmittel liegt in Aising bei ca. 5.238 Bewohnern gegenüber 7.889 Einwohnern.

Abb. 48: Zielgruppenorientierung Aising


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung ist überwiegend im standar-disierten, konsumigen Bereich zu finden.

Die weiteren Angebote nehmen eine deutlich schwächere Stellung ein.

Abb. 49: Warenpräsentation Aising


Auffällig ist der verhältnismäßig große Anteil der Betriebe, die mit durchschnittlichem Erscheinungsbild aufwarten. Hierbei handelt es sich neben den standardisierten Lebensmittelanbietern auch um kleinere Be-triebe in Streulagen.

9%

66%

11%

11%




discountorientiert


nicht zuordenbar

3%

8%

80%

9%


modern, zeitgemäß





Abb. 50: Wettbewerbsfähigkeit Aising


Die Wettbewerbsfähigkeit ist in vielen Betrieben in Aising bereits kurz-fristig in Frage zu stellen. Neben fehlenden Frequenzen an den Standor-ten ist zukünftig auch die Nachfolge einiger Betriebe u. E. fraglich. Eine Einschätzung als gering wettbewerbsfähiger Betrieb führt jedoch nicht zwangsläufig zu einer Fluktuation im Bestand.

Dagegen können wir 20% der Betriebe eine nach allen Kriterien unein-geschränkte Wettbewerbsfähigkeit bescheinigen.

Ziele / Maßnahmen

Die Bestandssicherung der wohnortnahen Grundversorgung hat u. E. in diesem Bezirk die Priorität in der Handelsentwicklung. Neuausweisun-gen von Verkaufsflächen im mittel- und langfristigen Bereich sind nicht zu empfehlen.

Die Verbesserung der Nahversorgung im Bereich Aising und Pang könnte durch einen kleineren Lebensmittelmarkt im Softdiscountbereich etab-liert werden. Diese Ansiedlung ist jedoch in direkter Abhängigkeit mit

den Entwicklungen an der Panoramakreuzung zu sehen und könnte durch eine Ausweitung der Verkaufsflächen dort als nicht mehr umsetz-bar erscheinen.

20%

43%

37%hoch

mittel

gering



7.2.4.1 Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies

Abb. 51: Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies


Der Standort ist zu einem wichtigen Nahversorgungsstandort für den Bezirk Aisingerwies entwickelt und zeigt die Merkmale eines Verbundstandortes. Durch die Kombination eines Softdiscounters mit einem Biomarkt können un-terschiedliche Zielgruppen angesprochen werden, die auch im Bezirk ansässig sind. Mit Ausnahme eines gewissen Defizits im Bereich Drogeriewaren ist die Nahversorgungsagglomeration funktional und wettbewerbsfähig. Die weitere Entwicklung qualifizierter, zentrenrelevanter Handelsbranchen ist nicht zu empfehlen.

Tab. 22: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies


Das Nahversorgungszentrum hat auch in den vergangenen Jahren weiter an Bedeutung gewonnen. Eine weitere Ausdehnung ist u. E. nicht erforderlich. Modernisierungsanpassungen sollten jedoch nach wie vor möglich sein.

Aisingerwies 2006 2009






Sonstiges 0 0

Gesamt 1.600 1.915

+/- 19,69%

Anzahl Betriebe 5 6

+/- 20,0%


+/- 8,1%



Tab. 23: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Aisingerwies

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Integriertes und funktionales Nahversorgungszentrum

kompaktes kleines Zentrum an der Mangfallstraße

relativ geschlossener Besatz mit Ankermieter Netto und ergänzenden Anbietern

gering ausgeprägt; keine städtebauliche Qualität im Sinne einer Straßenraum- oder Platzgestaltung; Versor-gungsfunktion steht im Vordergrund

eingeschränkte Busverbindung, hohe PKW-Frequenz entlang der Miesbacher Straße mit eingeschränkter Fernwirkung


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



1.365 m² (71,3%) / 550 m² (28,7%)

keine

Netto, denns Biomarkt

7,2 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Der Standort Aisingerwies hat sich zu einem wichtigen Nahversorgungsstandort für die umliegenden Be-wohner entwickelt und sollte gesichert werden. Mögliche moderate Erweiterungen sollten sich am Nahver-sorgungsbedarf im Bezirk orientieren. Eine maßgebliche Entwicklung von zusätzlichen Kompetenzen im Be-reich der qualifizierten, zentrenrelevanten Handelsbranchen sollte zugunsten der höherrangigen Zentren in Rosenheim nicht erfolgen.



7.2.5 Pang

Abb. 52: Versorgungssituation Pang




Pang

Kurzbeschreibung

Der Bezirk Pang verfügt über keine Nahversorgungsagglomeration und die Bewohner des Bezirks müssen vorrangig ihren täglichen Bedarf außerhalb des Bezirks besorgen. Lediglich kleinere Lebensmittelhandwerksbetriebe sowie ein Dorfladen bilden das Spektrum an nahversorgungsrelevanten Angeboten ab. Neben diesen Angeboten gibt es in Schwaig ein Fachmarktzentrum mit Schwerpunkt auf den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Neben bau-marktspezifischen Sortimenten und Autozubehörbetrieben sind ebenfalls ein-richtungsrelevante Betriebe (Möbel, Küchen, Teppiche) zu finden. Die Verän-derung im Bereich Textilien ist auf die unterschiedliche, neue Klassifizierung der Erhebung zurückzuführe, die den ansässigen Teppichfachmarkt nun im Segment der Baumärkte (Bodenbeläge) ansiedelt. Teilweise handelt es sich um komplementäre Nutzungen, die von einer gegenseitigen Frequenz profitieren können. Insgesamt handelt es sich um ein sehr stabiles Fachmarktzentrum mit ergänzenden Angeboten zu den vorhandenen Zentren im Stadtgebiet.

Tab. 24: Einzelhandelsdaten Pang



In Pang befinden sich 12 Geschäfte, die auf einer Fläche von 4.600 m² einen Umsatz von rund 10,7 Mio. € erwirtschaften. Damit beträgt der Flächenanteil an der Gesamtstadt nur 2 %.

Der Umsatzanteil ist mit rund 1,6 % deutlich untergeordnet.



Gesamt 2006 2009




Textilien, Schuhe, Lederwaren, Heimtex 1.100 0



Uhren, Schmuck 0 0




Sonstiges 80 0



+/- -4,5%


+/- -14,3%


+/- 7,0%



Abb. 53: Zielgruppenorientierung Pang


Bei der Zielgruppen- und Qualitätsorientierung sind überwiegend Be-triebe mit konsumigen Angeboten zu finden.

Discountorientierte Betriebe sind nicht vorhanden in Pang.

Neben dem konsumigen Angebote ist speziell die gehobene Mitte im Bereich der Einrichtungsangebote ebenfalls vertreten.

Abb. 54:: Warenpräsentation Pang


Die meisten Betriebe in Pang verfügen über eine akzeptable Warenprä-sentation.

Ein Viertel der Betriebe weist immerhin eine top Warenpräsentation auf. Moderne Betriebe gibt es zu fast 17%.

25%

58%

17%

exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert



discountorientiert


nicht zuordenbar

25%

17%50%

8%


modern, zeitgemäß





Abb. 55: Wettbewerbsfähigkeit Pang


Allen Betrieben kann man u. E. eine zumindest mittelfristige Wettbe-werbsfähigkeit bescheinigen

Ziele / Maßnahmen

Aufgrund der Konkurrenzsituation im Bereich der nahversorgungsrele-vanten Sortimente mit den angrenzenden Bezirken sowie der fehlenden, integrierten Flächenverfügbarkeit ist ein Ausbau der Nahversorgung in diesem Bezirk nicht empfehlenswert.

Die Sicherung der Angebote als ergänzender Standort im Bereich des Fachmarktzentrums Schwaig ist dagegen angezeigt. Ein moderater Aus-bau mit Angeboten im nicht zentrenrelevanten Bedarfsbereich kann auch im Fachmarktzentrum Schwaig den Standort stärken.

25%

75%

hoch

mittel

gering



7.2.5.1 Fachmarktzentrum Schwaig

Abb. 56: Fachmarktzentrum Schwaig


Das verkehrsgünstig zu erreichende Fachmarktzentrum Schwaig verfügt über eine Vielzahl von Angeboten im nicht zentrenrelevanten Bedarfsbereich und stellt einen Ergänzungsstandort für die Einzelhandelsentwicklung in Rosen-heim dar. Mit Angebotsformaten im Bereich der Einrichtungen, des Autozube-hörs sowie des baumarktspezifischen Sortiments kann eine ergänzende Ver-sorgung gewährleistet werden. Das Zentrum erscheint stabil und ist auch mit-telfristig als wettbewerbsfähig einzuschätzen.

Tab. 25: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Schwaig


Nur geringfügige Veränderungen im Bestand, die zur normalen Fluktuation in einem solchen Gebiet zählen traten in den letzten Jahren auf. Die Umsatzent-wicklung ist stabil und verdeutlicht eine strukturelle Wettbewerbsfähigkeit.

FMZ Schwaig 2006 2009




mittelfristiger Bedarfsbereich 1.100 0


Sonstiges 80 0

Non Food 4.475 4.220

Gesamt 4.555 4.300

+/- -5,6%


+/- -10,0%


+/- 1,8%



Tab. 26: Steckbrief Fachmarktzentrum Schwaig

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Nicht integriertes Fachmarktzentrum

Einzelhandelsagglomeration am Stadtausgang Richtung Kolbermoor

Verbundwirkung durch komplementäre Nutzungen; naheliegende Betriebe können von den Frequenzen gegenseitig profitieren.

Typische Gewerbegebietslage mit geringer Aufenthaltsqualität

Busverbindung vorhanden, Einfallstraße mit Fernwirkung


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



80 m² (1,9%) / 4.220 m² (98,1%)

keine

Stahlgruber, Aro

8,9 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Das Fachmarktzentrum Schwaig nimmt eine ergänzende Stellung im Einzelhandelsgefüge der Stadt Rosen-heim ein. Mit Nischenangeboten im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente kann das Fachmarkt-zentrum als wettbewerbsfähig angesehen werden. Diese Standortqualität gilt es auch in Zukunft zu festigen. Ein weiterer Ausbau der Kompetenzen in den nicht zentrenrelevanten Branchen ist aufgrund der verkehrli-chen Erreichbarkeit sowie der komplementären Nutzungen am Standort sinnvoll. Zentrenrelevante Sorti-mente sollten dagegen im Bereich des Fachmarktzentrums Schwaig nicht angesiedelt werden. Allenfalls als deutlich untergeordnete Randsortimente (10% der Gesamtverkaufsfläche) ist eine Ansiedlung möglich.



7.2.6 Rosenheim - Süd

Abb. 57: Versorgungssituation Rosenheim - Süd




Rosenheim - Süd

Kurzbeschreibung

Der Bezirk Rosenheim - Süd zeichnet sich durch zwei Fachmarktzentren aus, die eine stark unterschiedliche Bedeutung für das Zentrengefüge der Stadt Rosenheim aufweisen. Während das Fachmarktzentrum Klepperpark durch Nischenanbieter gekennzeichnet ist, die nicht unbedingt eine hohe Kunden-frequenz benötigen, ist das Fachmarktzentrum AicherPark der zweitwichtigste Handelsstandort nach der Innenstadt in Rosenheim. Das Sortimentsangebot im AicherPark ist umfassend und beinhaltet neben den nicht zentrenrelevanten Branchen der Möbel, Baumarktsortimente etc. auch nahversorgungs- sowie zentrenrelevante Sortimente. Der AicherPark beherbergt zudem die einzigen Betriebe in Rosenheim bei Elektrofach- sowie Baumärkten und weist somit eine Alleinstellung in diesem Segment auf. Die Bedeutung des AicherParks hat sich in den letzten Jahren etwas gewandelt. Waren früher speziell die preis-günstigen Sortimente in fachmarkttypischen Betrieben zu finden, ist ein suk-zessives „trading-up“ zu beobachten mit einer deutlichen Steigerung der Sor-timentsniveaus. In den vergangenen zwei Jahren hat sich zudem im AicherPark noch einiges verändert, was in den vorliegenden Daten noch nicht berücksich-tigt ist. An verschiedener Stelle in den Ausführungen wird diesbezüglich noch hingewiesen.

Tab. 27: Einzelhandelsdaten Rosenheim - Süd



In Rosenheim - Süd sind mittlerweile 80 Betriebe ansässig, die auf einer Fläche von 48.535 m² einen Umsatz von rund 149,6 Mio. € erwirtschaf-ten. Damit beträgt der Flächenanteil des Bezirks Rosenheim - Süd an der Gesamtstadt rund 22 %. Der Umsatzanteil beträgt zudem 22,6 %.

Die Anzahl der Betriebe ist seit 2006 leicht zurückgegangen. Die Ver-kaufsfläche ist dagegen als konstant zu bewerten.



Gesamt 2006 2009



Gesundheit, Körperpflege 1.110 1.550


Sport, Fahrrad, Spielwaren 1.790 2.275

Elektro, EDV, Foto, Optik 8.375 7.270

Uhren, Schmuck 130 100




Sonstiges 375 560



+/- -1,8%


+/- -5,9%

Umsatz in Mio. € 135,7 149,6

+/- 10,2%



Die rechnerische Versorgung im Bereich der Lebensmittel liegt im ge-samten Stadtbezirk bei ca. 23.280 Bewohnern gegenüber 6.694 tat-sächlichen Einwohnern.

Abb. 58: Zielgruppenorientierung Rosenheim - Süd


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung richtet sich vor allem auf den standardisierten, konsumigen Bereich aus. Gehobene Niveaus stellen mit 21 % aller Betriebe einen beachtlichen Anteil für den Stadtbezirk.

Der hohe Filialisierungsgrad im Bezirk und das damit einhergehende An-gebotsportfolio sind ausschlaggebend für den hohen Anteil im standar-disierten, konsumigen Bereich.

Discountorientierte Angebotsformate sind mit rund 12% dagegen nach-rangig vorhanden.

Abb. 59: Warenpräsentation Rosenheim - Süd


Rund 40% aller Betriebe weisen ein modernes, zeitgemäßes Erschei-nungsbild auf.

Rund die Hälfte der Geschäfte sind in ihrer Ladengestaltung als normal und ohne Highlights bewertet. Es besteht somit Potential durch Verbes-serungen das Erscheinungsbild zu optimieren.

11 % der Betriebe wirken veraltet und weisen einen umgehenden Hand-lungsbedarf auf.

21%

59%

12%

7%




discountorientiert


nicht zuordenbar

1%

39%

49%

11%


modern, zeitgemäß





Abb. 60: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - Süd


Bewertet nach dem offensichtlichen Marktauftritt sind nur 8 % aller Be-triebe als nur noch bedingt wettbewerbsfähig einzustufen.

Ziele / Maßnahmen

Erhalt der Funktion des AicherParks als ergänzender Handelsstandort in Rosenheim als wichtige Zielprämisse. Die weitere Entwicklung des Ai-cherParks sollte jedoch eng mit der Innenstadt gekoppelt werden. Be-reits die Leitlinien aus dem Jahr 2007 mahnen eine Verkaufsflächenent-wicklung nur im Zusammengang mit dem „Schrittmacher Innenstadt“ an. Der AicherPark wird auch in Zukunft eine wichtige Rolle im Wettbe-werb zu den direkt angrenzenden Nachbargemeinden Kolbermoor und Bad Aibling spielen müssen – dabei ist auf eine quantitative und vor al-lem qualitative Wettbewerbsfähigkeit zu achten.

Der Klepperpark als Nischenanbieter sollte lediglich im Bestand entwi-ckelt werden und großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen bleiben.

Aufgrund der Sondersituation im Bereich des Klepperparks, der sich als Standort für Nischenanbieter in Rosenheim entwickelt hat und eine ho-he Fluktuation an Einzelhandelsnutzungen aufweist, sollte dieser Be-reich auch zukünftig für kleinflächige Einzelhandelsnutzungen genutzt werden können. Bedingt durch die Struktur des Standortes (räumliche Beschränkung) und der Flächenbegrenzung auf kleinflächige Betriebs-einheiten ist zudem eine Beeinträchtigung der Zentrenstruktur in Ro-senheim nicht zu befürchten. Eine Ausweitung der Verkaufsflächen (sondergebietspflichtige Nutzungsarten) am Standort Klepperpark ist dabei nicht zu empfehlen.

24%

68%

8%

hoch

mittel

gering



7.2.6.1 Fachmarktzentrum AicherPark

Abb. 61: Fachmarktzentrum AicherPark


Der AicherPark stellt sich derzeit als Gewerbegebiet mit teilweise großflächi-gem Einzelhandel dar. Die Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre zei-gen bereits Wirkung und der Standort kann davon profitieren. Die Einzelhan-delsflächen im Bestand konnten per Saldo erhalten werden und im Zuge der Bautätigkeiten etwas weiter ausgebaut werden. Speziell die Textileinzelhan-delsflächen haben dabei im Zuge von Nachnutzungen expandiert. Die einher-gehende Verbesserung der Sortimentsniveaus führt jedoch zu mehr Wettbe-werb mit der Innenstadt, da sich die Angebotsqualitäten deutlicher als bisher überlagern (siehe „TK Maxx“). Ein weiteres „trading-up“ erscheint vor dem Hintergrund der sich derzeit abzeichnenden Strategie der „Interessengemein-

schaft AicherPark“ als Ziel, was zu deutlichen Wettbewerbsüberschneidungen mit der Innenstadt führen kann. Der Entwicklungsspielraum des AicherParks sollte u.E. deshalb in zukünftigen Abwägungsverfahren rechnerisch an der Angebotsstärke (Verkaufsflächen nach Branchen) der Innenstadt gekoppelt werden. Um dem AicherPark jedoch auch Wachstumsmöglichkeiten aufzeigen zu können schlagen wir die Einführung einer Abhängigkeitsregel der Verkaufs-flächenverteilung vor, die auch qualitative Gesichtspunkte berücksichtigt. Die-se Regel soll im Sinne einer informellen Vorprüfung Anwendung finden, damit der Verwaltung im Dialog mit Vorhabenträgern eine Prozesserleichterung an die Hand gegeben wird, welche allerdings kein formales Abwägungsverfahren ersetzt. Speziell in den Leitsortimenten attraktiver Innenstädte wie Oberbe-kleidung, Wäsche, Schuhe oder Sportartikel ist eine ausgewogene Verkaufsflä-chenausstattung mit Schwerpunkt im innerstädtischen Bereich sinnvoll. Als Orientierungswert der künftigen Entwicklung stellen wir eine 20%-Quote mit dem Basisjahr 2009 zur Diskussion, die jedoch baurechtlich nicht bindend ist, sondern im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müsste. Der Aicher-Park kann, nach Branchen differenziert, maximal 20% der jeweiligen Verkaufs-flächen innenstadtrelevanter Branchen in Bezug zum Angebot des „zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt“ aufweisen. Bei geplanter Überschreitung dieser Quote sind Auswirkungsanalysen als obligatorisches Prüfinstrument einzuführen. Sämtliche nicht innenstadtrelevanten Branchen sind von dieser Regel nicht berührt. Aufgrund der dynamischen Entwicklungen im Einzelhandel ist eine Fortschreibung dieser Orientierungsregel bzw. die Anpassung der Ba-sisdaten im 3 bis 5 jährigen Turnus notwendig und sinnvoll, um auf Handels-entwicklungen möglichst rasch reagieren zu können und den Einzelhandels-standort Rosenheim nicht zu gefährden. Speziell bei den diskussionswürdigen Sortimenten hinsichtlich der Zentrenrelevanz (vgl. Punkt 6.2.5.2) wäre eine kurzfristige Reaktionszeit sinnvoll, um die Entwicklungsfähigkeit des Einzel-handelsstandortes Rosenheim sicher zu stellen.



Verkaufsflächengrenzen

Die Verkaufsflächenbegrenzung von zentrenrelevanten Sortimenten an nicht integrierten Standorten ist ein wichtiges Instrumentarium für die Stadtent-wicklung. Unter Wahrung der Bestandsrechte will die Stadt Rosenheim einen Weg finden, der Wachstumsrechte aufzeigt und gleichzeitig keine struktur-schädigenden Folgen für die Innenstadt hat.

Grundlage bildet die zu bestimmende Rosenheimer Liste. Um die zentralen Standorte zu sichern, nutzen viele Städte bereits heute die Unterteilung in zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente. Oftmals wird der Ausschluss sämtlicher zentrenrelevanter Sortimente an nicht-integrierten La-gen angestrebt. Da die Stadt Rosenheim weiterhin die beiden Einzelhandels-standorte Innenstadt und AicherPark entwickeln will, wäre ein solch radikaler Ausschluss nicht zu favorisieren. Das grundlegende Prinzip der Zentrenhierar-chie innerhalb des Stadtgebietes Rosenheim bedingt jedoch eine Rücksicht-nahme auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Aus diesem Grund sollen im Folgenden Verkaufsflächenobergrenzen für künftige Entwicklung im AicherPark definiert werden. Da die Stadt Rosenheim mit dem Wunsch einer unbürokratischeren Bewertung möglicher Neuansiedlungen bzw. Umnutzun-gen im AicherPark planerisches Neuland betritt, sollte die empfohlene Vorge-hensweise eng mit der Regierung von Oberbayern sowie entsprechenden Fachjuristen abgestimmt werden.

Orientierungsrahmen für die Festlegung von Verkaufsflächenobergrenzen im AicherPark sollte die Verteilung von Verkaufsflächen im sog. primären zum sekundären Netz sein. Nach Prof. Greipl (siehe Abb. 62) werden dabei die Handelsflächen der City, der Vorstadt und der dezentralen, jedoch integrierten Stadtbereiche zum primären Netz gezählt. Nicht integrierte Gewerbe-, Indust-rie- und Sondergebiete am Rand der Siedlungsbereiche hingegen zum sekun-dären Netz. Deutlich fällt der Unterschied zwischen West- und Ostdeutschland aus. Nach der Wende wurden im Osten insbesondere günstig zu entwickelnde Flächen im Sekundären Netz belegt. Dies führte zu einer massiven Verschie-bung der Verhältnismäßigkeiten und damit teilweise zu starken Problemen des Innenstadteinzelhandels. Da die großflächigen Einzelhandelsbetriebe der nicht integrierten Lagen (Möbelhäuser, Baumärkte etc.) diese Statistik maßgeblich

beeinflussen weist Rosenheim aktuell 58 % der Verkaufsflächen im primären und 42 % im sekundären Handelsnetz auf. Diese Verkaufsflächenverteilung ist unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen und der rosenheimspezifi-sche Situation vor Ort als funktional zu bewerten. Dieser Status-quo sollte auch zukünftig erhalten werden.

Abb. 62: Die Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels nach Netztypen

Quelle: DSSW-Materialien: „Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten einer kooperativen

Angebotsentwicklung – Nutzungskopplungen für Innenstädte“, 2005, nach Prof. Greipl (Vortrag Prof. Greipl „Tag des Bayerischen Handels 2004“).

Bearbeitung: CIMA GmbH, 2009

Eine stärkere Gewichtung zu Gunsten des sekundären Netzes ist bei gleichblei-bender Verkaufsfläche in der Innenstadt dabei nicht zu empfehlen. Bei einer Berücksichtigung der zentrenrelevanten Branchen ändert sich jedoch die Ver-hältnismäßigkeit. In diesen Branchen weist Rosenheim aktuell (2009) eine Ver-kaufsflächenverteilung von 71 % in den integrierten Lagen zu 29 % in den nicht-integrierten Lagen auf. Diese Verteilung sollte u. E. auf keinen Fall stark verändert werden. Zentrenrelevant ist in diesem Zusammenhang als zentren-



bildend zu verstehen. Eine grundlegende Abkehr von diesem Modell würde das „Leadership-Prinzip der Innenstadt“ erschüttern.

Bei einer Einigung hinsichtlich der möglichen Verkaufsflächen im AicherPark bei den zentrenrelevanten Branchen auf 20 % der branchenspezifischen, in-nerstädtischen Verkaufsfläche wäre u.E. diese Rollenverteilung langfristig ge-währleistet. Da in einem zweiten Schritt jedoch zusätzlich die städtebauliche

Verträglichkeit in jedem Falle gegeben sein muss, sind bei einigen Branchen Anpassungen notwendig. Speziell in den Branchenbereichen Blumen, Bücher, Papierwaren, Optik, Uhren/Schmuck und Lederwaren sind Begrenzungen auf 10 % notwendig um eine städtebauliche Verträglichkeit zu garantieren. Ent-sprechend der getroffenen Annahmen ergeben sich folgende Flächenpotenzia-le.

Tab. 28 Handlungsrahmen für Ansiedlungen im AicherPark (zentrenrelevante Sortimente) Stand 2009

Quelle: CIMA GmbH, 2009

Branche IST-Verkaufsfläche

Innenstadt in m²

20%-Orientierungswert*

in m²

IST-Verkaufsfläche

AicherPark in m²

Flächen-

potenziale in m²

Nahrungs- und Genussmittel 6.280 1.260 8.770 0

Drogerie/Parfümerie/Gesundheit 4.495 900 1.275 0

Blumen 335 30 50 0

Oberbekleidung / Wäsche, Strümpfe 33.670 6.730 4.610 2.120

Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 3.320 660 1.385 0

Sportartikel 3.850 770 500 270

Schuhe 4.270 850 1.365 0

Bücher 2.825 280 155 125

Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren (PBS) 1.105 110 75 35

Spielwaren 1.240 250 965 0

Antiquitäten, Kunstgegenstände 365 70 0 70

Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel 4.695 940 910 30

Elektrogeräte, Leuchten 805 160 1.050 0

Unterhaltungselektronik 1.560 310 4.685 0

Foto 280 60 250 0

Optik 1.325 130 0 130

Uhren, Schmuck 1.705 170 100 70

Lederwaren 1.435 140 70 70

Musikinstrumente, Musikalien 315 60 0 60

Fahrräder 1.270 250 40 210

Büromaschinen, -einrichtung, PCs 1.090 220 1.120 0

* Ausnahme: Blumen, Bücher, Papierwaren, Optik, Uhren/Schmuck und Lederwaren, dort 10%



Umnutzungen bzw. Neuansiedlungen, die sich im Rahmen dieser Empfehlun-gen vollziehen, stellen sich u.E. als städtebaulich verträglich dar. Eine kurze Stellungnahme mit Bezugnahme auf Integration und Qualität der jeweilig ge-planten Ansiedlungen sollte dennoch eingeholt werden um einer Einzelfallbe-urteilung gerecht zu werden.

Weiterführende Vorhaben sind grundsätzlich abwägungsrelevant. Für diese Vorhaben müsste dann verbindlich ein zusätzliches Gutachten eingeholt wer-den, um eine mögliche Verträglichkeit bzw. Unverträglichkeit nachzuweisen. Ziel ist eine flexiblere Handhabung in der Bewertung von Neuansiedlungen. Einzige Ausnahme bildet hierbei der Bereich der nahversorgungsrelevanten Branchen (Lebensmittel, Drogeriewaren). Diese sollten u. E. im AicherPark nicht ohne Sonderprüfung weiter ausgebaut werden, um das Ziel einer inner-halb des Rosenheimer Gemeindegebietes wohnortnahen Grundversorgung nicht zu konterkarieren. Eine zu einseitige Ballung von Nahversorgungsbetrie-ben, schafft Versorgungsungleichgewichte und erzeugt damit unnötige Versor-gungsfahrten.

Das Fachmarktzentrum stagnierte in der Verkaufsflächenausdehnung zwischen 2006 und 2009. Mittlerweile ist jedoch durch umfangreiche Umbauten im Ai-cherPark und eine Nachbesetzung von Leerflächen ein Verkaufsflächenwachs-tum wieder zu beobachten. Nach aktuellem Stand (2011)18 gehen wir derzeit von einer Verkaufsfläche von rund 47.000 m² aus. Dies entspricht einem Flä-chenwachstum von ca. 13 % gegenüber dem Basisjahr 2009 bzw. eine Flä-chenwachstum von 5% gegenüber 2006.

18 Aufgrund der Datenlage im AicherPark sowie der vorhabenbezogenen Prüfungen

hinsichtlich der Innenstadtverträglichkeit konnte ein aktueller Näherungswert aus-gewiesen werden. Es handelt sich dabei um keine Vollerhebung des Bestandes im AicherPark

Tab. 29: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum AicherPark


FMZ AicherPark 2006 2009



kurzfristiger Bedarfsbereich 1.575 1.650



Sonstiges 25 75

Non Food 38.420 32.740

Gesamt 44.750 41.510

+/- -7,2%


+/- -11,3%

Umsatz in Mio. € 120,4 129,4

+/- 7,5%



Tab. 30: Steckbrief Fachmarktzentrum AicherPark

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Nicht integriertes Fachmarktzentrum

weitläufiges Zentrum in Gewerbegebietslage

Verbundwirkung durch ergänzende und konkurrierende Anbieter vorhanden

Typisches Gewerbegebiet mit hohem PKW-Verkehr; geringe Aufenthaltsqualität als Folge

Busverbindung zur Innenstadt gegeben; hohe Fernwirkung, die perspektivisch (Westtangente) zunimmt


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



8.770 m² (21,1%) / 32.740 m² (78,9%)

Kaufland, Aldi, MediaMarkt, Obi

Edeka, Expert, TkMaxx

129,4 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Der AicherPark ist ein wichtiger Fachmarktstandort in Rosenheim und für die Attraktivität der Gesamtstadt ebenfalls ein wichtiger Frequenzbringer aufgrund einiger exklusiver Angebote im Einzugsgebiet. Ein weiterer Ausbau der Handelsflächen über den Kernbereich hinaus ist nicht geplant, vielmehr soll der AicherPark auch zukünftig ein Gewerbestandort sein. Die Kopplung der Entwicklungsfähigkeit des AicherParks an die Innen-stadt soll zur schnelleren Bewertung von Vorhaben im AicherPark beitragen. Eine sukzessive Ausweitung der Kompetenzen des AicherParks kann somit nur dann erfolgen, wenn auch die Innenstadt ein stärkeres Ange-bot vorweisen kann. Bei einer fehlenden Verkaufsflächenentwicklung der Innenstadt kann bei begründeten Ansiedlungsfällen ein Abweichen dieser Kopplung sinnvoll sein. Dies ist jedoch im Einzelfall zu beurteilen. Zudem ist je nach Zentrenrelevanz der Sortimente (laufende Überprüfung notwendig) weiterer Ansiedlungs-spielraum gegeben.

Für Entwicklungen im Bestand wird die Entwicklung eines Masterplanes in einem Kooperationsverfahren angestrebt.



7.2.6.2 Fachmarktzentrum Klepperpark

Abb. 63: Fachmarktzentrum Klepperpark


Das Fachmarktzentrum Klepperpark stellt einen Ergänzungsstandort dar, der sich in den letzten Jahren deutlich dynamisch entwickelt hat. Eine hohe Fluk-tuation der Betriebe verdeutlicht dies. Auch das Flächenwachstum um über 170% ist Zeuge dieser Entwicklung. Maßgebliche Vergrößerungen sind dabei im Bereich der Lebensmittel zu beobachten. Die Angebote sind dabei aller-dings nicht im standardisierten Lebensmittelhandel zu finden, sondern belegen meist Sonderformen neben Getränkemärkten. Somit spiegelt sich das Flä-chenwachstum auch nicht 1:1 in einem Umsatzwachstum wider.

Tab. 31: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Klepperpark


Aufgrund der Sonderstellung des Klepperparks als Standort für Nischenanbie-ter in Rosenheim soll auch zukünftig die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrie-ben möglich sein. Bedingt durch die Entwicklungen im Bereich des Bahnhofes zur Ergänzung des innerstädtischen Einzelhandels ist aus gutachterlicher Sicht die Einschränkung der Ansiedlungsmöglichkeiten für großflächige Betriebe im Klepperpark weiterhin angezeigt.

FMZ Klepperpark 2006 2009


Food, Reformwaren 350 2.265




Sonstiges 350 470

Non Food 1.190 1.965

Gesamt 1.540 4.230

+/- 174,7%


+/- 37,5%


+/- 112,5%



Tab. 32: Steckbrief Fachmarktzentrum Klepperpark

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation


Kompaktes kleines Zentrum

Sporadische Verbundwirkung aufgrund der unterschiedlichen Anbieter

Geringe Aufenthaltsqualität; städtebauliche Qualität derzeit nicht gegeben

Keine Busverbindung zur Innenstadt, Fußläufiger Anschluss zum Bahnhof vorhanden


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



2.265 m² (53,5%) / 1.965 m² (46,5%)

keine

Getränkemärkte

9,4 Mio. €

Perspektive

gefährdet

Das Fachmarktzentrum Klepperpark stellt einen Ergänzungsstandort dar, der für die Einzelhandelsstruktur in Rosenheim eine nachrangige Bedeutung aufweist. Eine systematische quantitative Weiterentwicklung als Handelsstandort mit großflächigen Betrieben erscheint aufgrund der Lage nicht angezeigt. Die Standortlage sowie die Änderungen im Bestand der Betriebe implizieren keinen optimalen Handelsstandort, so dass der Klepperparks besonders für kleinere Nischenanbieter einen interessanten Standort darstellt. Auch zukünftig wird dieser Standort aufgrund der deutlichen Orientierung zur Innenstadt sowie zum AicherPark die Funkti-on als Nischenstandort innehaben. Aufgrund der Entwicklungsoptionen im Umfeld des Bahnhofsareals-Süd kann die Standortsituation mittel- bis langfristig verbessert werden.



7.2.7 Fürstätt

Abb. 64: Versorgungssituation Fürstätt




Fürstätt

Kurzbeschreibung

Der Bereich Fürstätt verfügt über keine nennenswerte Einzelhandelsrelevanz für Rosenheim. Mit einem Gartenbaubetrieb mit angeschlossenem Garten-markt verfügt der Bezirk über einen größeren Betrieb. Weitere Angebote sind darüber hinaus nicht relevant. Auch eine qualifizierte Nahversorgung19 ist im Bezirk nicht vorhanden, so dass die Einwohner andere Bezirke zur Grundver-sorgung aufsuchen müssen. Aufgrund der geringen Bevölkerungspotenziale ist jedoch ein Ausbau der wohnortnahen Grundversorgung nicht möglich.

19 im Sinne eines umfassenden Angebotes im Bereich Lebensmittel sowie Drogerie-

waren





7.2.8 Rosenheim - West

Abb. 65: Versorgungssituation Rosenheim - West




Rosenheim - West

Kurzbeschreibung

Der Bezirk Rosenheim - West weist unterschiedliche Strukturen auf. Mit der Fachhochschule sowie der Kaserne der Bundespolizei ist neben der reinen Wohnbevölkerung auch eine gewisse Tagesbevölkerung vorhanden, die ein gewisses Nachfragepotenzial bietet. Die Angebote im Bezirk Rosenheim - West können dieses jedoch nicht bedienen. Der Bezirk weist zwei kleinere Nahver-sorgungsagglomerationen auf sowie weitere Betriebe in Streulagen. Darüber hinaus gibt es ein kleineres Fachmarktzentrum im Bereich der Pichlmayrstraße sowie als Sonderform einen Lagerverkauf der Firma Gabor. Gerade die Streu-lagen mussten jedoch im Bezirk Rosenheim - West deutliche Rückgänge in Bezug auf Verkaufsfläche, Betriebsanzahl sowie Umsatz hinnehmen. Mit einer rechnerischen Versorgung von lediglich rund 60% müssen die Einwohner zu-dem die Grundversorgung zu großen Teilen außerhalb des Bezirks nachfragen. Eine Besserung dieser Situation ist aufgrund der fehlenden Flächenverfügbar-keit nicht absehbar, dennoch ist die Verbesserung der Nahversorgung im Ro-senheimer Norden eine wichtige Zielsetzung der Stadtentwicklung. Konkrete Pläne hinsichtlich einer möglichen Erweiterung der Nahversorgungsagglomera-tion Mitterfeld sowie einer Neuausweisung eines Nahversorgungszentrums nördlich der Fachhochschule spiegeln dies wider und sind vollumfänglich kom-patibel mit den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes. Der integrierte Nahversorgungsbetrieb an der Küpferlingstraße sollte im Sinne einer wohnort-nahen Grundversorgung erhalten werden.

Tab. 33: Einzelhandelsdaten Rosenheim - West



Im Bezirk Rosenheim - West befinden sich 19 Geschäfte, die auf einer Fläche von 5.210 m² einen Umsatz von rund 21,5 Mio. € erwirtschaften. Damit beträgt der Flächenanteil an der Gesamtstadt 2,4 %.

Der Umsatzanteil des Einzelhandels im Stadtteil beträgt 3,2 %.



Gesamt 2006 2009




Textilien, Schuhe, Lederwaren, Heimtex 1.220 960



Uhren, Schmuck 0 0


Baumarkt-, Gartenbedarf, Autozubehör 20 30

Möbel, Teppiche, Hausrat 540 770

Sonstiges 10 45



+/- -10,2%


+/- -42,4%


+/- -16,8%



Anzahl der Betriebe, die Umsatzleistung sowie die Verkaufsfläche sind seit 2006 deutlich rückläufig. Gerade die Streulagen verlieren an Bedeu-tung.

Die rechnerische Versorgung im Bereich der Lebensmittel liegt im Stadt-bezirk bei ca. 6.580 Bewohnern gegenüber 10.669 tatsächlichen Ein-wohnern.

Abb. 66: Zielgruppenorientierung Rosenheim - West


Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung richtet sich zu großen Teilen (ca. 90%) auf den standardisierten, konsumigen Bereich aus. Discount-orientierte Angebote sind durch die Lebensmitteldiscounter ebenfalls vertreten.

Abb. 67: Warenpräsentation Rosenheim - West


Lediglich 5 % der Betriebe wirken veraltet und weisen einen umgehen-den Handlungsbedarf auf. Ein Indiz dafür, dass weniger die Qualität der Angebote für den Betriebsschwund verantwortlich ist, als vielmehr soli-täre Standorte und fehlende Kundenfrequenzen.

89%

11%

exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert



discountorientiert


nicht zuordenbar

5%

42%

48%

5%


modern, zeitgemäß





Abb. 68: Wettbewerbsfähigkeit Rosenheim - West


Bei zusätzlichem Wettbewerb ist die Mehrheit der ansässigen Betriebe nicht uneingeschränkt wettbewerbsfähig. Aufgrund der voraussichtlich stärker werdenden Wettbewerbssituation durch zusätzliche Angebote im Rosenheimer Norden sowie am Bahnhof wird ein Anpassungsbedarf offensichtlich.

Ziele / Maßnahmen

Für den Stadtbezirk Rosenheim - West kommt in erster Linie lediglich ei-ne Optimierung der Nahversorgungsstrukturen in Betracht. Durch die Entwicklung angrenzender Bereiche ist eine Verbesserung innerhalb der Bezirksgrenzen jedoch fraglich und nicht zweckmäßig. Hier spielt die Ab-stimmung mit den Entwicklungen außerhalb des Bezirks eine große Rol-le. Modernisierungsmaßnahmen wie im Falle des Lebensmitteldiscoun-ters an der Pichlmayrstraße sind jedoch gute Maßnahmen, um die woh-nortnahe Grundversorgung auch zukünftig sicherzustellen.

26%

69%

5%

hoch

mittel

gering



7.2.8.1 Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld

Abb. 69: Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld


Der Standort befindet sich direkt an der Ebersberger Straße in integrierter Lage am Ortsrand an der Ebersberger Straße, die eine wichtige Nord-Süd-Verbindung für die Pendler der Stadt Rosenheim und der weiteren nördlichen Umlandgemeinden darstellt. Diese unmittelbare Lage an einer wichtigen Ver-kehrsader der Stadt Rosenheim ermöglicht eine sehr gute Grundfrequenz an Durchgangsverkehren, gute Sichtbeziehungen sowie in der Summe eine gute Fernwirkung.

Aufgrund der verkehrlich günstigen Lage an der Ebersbergerstraße und den vorhandenen Pendlerströmen ist von einer hohen Frequenz an Autokunden auszugehen. Derzeit geht das Einzugsgebiet nicht wesentlich über den Nahbe-

reich hinaus. Der bereits vorhandene Betrieb gewährleistet die wohnortnahe Grundversorgung der umliegenden Wohngebiete und kann als gelernter Standort bereits eine wichtige Nahversorgungsfunktion übernehmen. Von den östlich gelegenen Wohngebieten ist auch weiterhin ein fußläufiges Einwoh-nerpotenzial zu erwarten.

Tab. 34: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld


Mitterfeld 2006 2009






Sonstiges 0 0

Gesamt 710 720

+/- 1,41%

Anzahl Betriebe 4 3

+/- -25,0%


+/- 13,3%



Tab. 35: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Mitterfeld

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Integriertes Nahversorgungszentrum am Stadtrand

kleines Zentrum

Keine Verbundwirkung vorhanden aufgrund der eingeschränkten Betriebe vor Ort

gering; erheblicher Durchgangsverkehr an der Ebersberger Straße, Versorgungsfunktion im Vordergrund

Busverbindung vorhanden, Durchgangsstraße (Ebersberger Straße) mit Fernwirkung


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



720 m² (100%) inkl. Randsortimente

keine

Rewe

3,8 Mio. €

Perspektive

gefährdet

Der gelernte Standort am nördlichen Ende der Ebersberger Straße weist eine wichtige Nahversorgungsfunk-tion für die umliegende Wohnbevölkerung auf. Aus diesem Grund soll der Fortbestand des Nahversorgungs-standortes sichergestellt werden. Derzeit verfügt der Standort über nicht mehr zeitgemäße Verkaufsflächen und weist auch in den Parkplatzverfügbarkeit Optimierungsbedarf auf, so dass man mittel- bis langfristig von einer gefährdeten Wettbewerbsposition sprechen muss.

Perspektivisch wäre eine verbesserte Nahversorgung am Standort jedoch sinnvoll, um auch zukünftig eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten. Im Zuge einer Verträglichkeitsuntersuchung wurden kon-krete Flächen (max. 1.500 m²) hinsichtlich einer Verkaufsflächenerweiterung empfohlen, die mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes übereinstimmt.



7.2.8.2 Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße

Abb. 70: Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße


Der Standort an der Prinzregentenstraße ist vielmehr ein solitärer Betrieb mit kleineren begleitenden Ladeneinheiten als eine Nahversorgungsagglomerati-on. Aufgrund der wichtigen Grundversorgungsfunktion für die umliegende Wohnbevölkerung soll dieser Bereich dennoch näher beleuchtet werden.

Tab. 36: Einzelhandelsdaten Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße


Der Bereich um die Prinzregentenstraße musste in den letzten Jahren einen deutlichen Bedeutungsverlust hinnehmen. Die Verkaufsflächen sowie Be-triebsanzahl nahmen deutlich ab. Die Nahversorgungsagglomeration läuft da-bei Gefahr durch die Entwicklungen im Rosenheimer Stadtgebiet (u.a. Erweite-rung Lidl-Discounter in der Pichlmayrstraße) weiter an Bedeutung zu verlieren. Ein Fortbestand dieser Nahversorgungsagglomeration ist aufgrund der Rah-menbedingungen sowie der geringen Verkaufsfläche nicht uneingeschränkt sicher.

Prinzregentenstraße 2006 2009






Sonstiges 10 20

Gesamt 440 385

+/- -12,50%

Anzahl Betriebe 4 3

+/- -25,0%


+/- -18,8%



Tab. 37: Steckbrief Nahversorgungsagglomeration Prinzregentenstraße

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation

Integrierter Standort

Streulagenbesatz

Keine Verbundwirkung durch fehelende Anbieter

Gering, aufgrund fehlender städtebaulicher Qualität

Busverbindung vorhanden, fehlende Magnetwirkung bewirkt geringen PKW-Verkehr

Parken am Straßenrand möglich

Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



365 m² (94,8%) / 20 m² (5,2%)

keine

Netto

2,0 Mio. €

Perspektive

gefährdet

Die geringen Verkaufsflächen am Standort und das fehlende, komplementäre Angebot resultieren in einer geringen Kundenfrequenz am Standort. Aufgrund des eingeschränkten Sortiments werden oftmals lediglich „Vergesslichkeitskäufe“ am Standort durchgeführt. Ein zukunftsfähiger Bestand der Betriebe am Standort ist auch vor dem Hintergrund der Entwicklungen im nördlichen Stadtgebiet eher fraglich. Der Standort ist somit u. E. als gefährdet zu bewerten. Aufgrund der fehlenden Flächenverfügbarkeit ist jedoch ein Wachstum im Bestand schwierig.



7.2.8.3 Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße

Abb. 71: Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße


Das Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße beinhaltet lediglich zwei Betriebe mit Angeboten im Bereich Lebensmittel sowie Möbel. Der Lebensmitteldiscounter bietet den nördlich angrenzenden Wohngebieten eine gewisse Grundversor-gung. Für ein umfassenderes Sortiment ist der AicherPark derzeit der nächst-gelegene Standort. Der vorhandene Lebensmitteldiscounter plant derzeit die Erweiterung der Verkaufsflächen, um am Standort ein zukunftsfähiges Ange-bot vorhalten zu können. Eine darüber hinaus gehende, zusätzliche Erweite-rung der Verkaufsflächen in diesem Bereich ist aus Sicht des Einzelhandelskon-zeptes nicht zu empfehlen. Weder nahversorgungsrelevante Sortimente noch zentrenrelevante Sortimente sollten an dieser Stelle zusätzlich angesiedelt

werden. Für den ansässigen Möbelanbieter sind ebenfalls weitere Flächen im zentrenrelevanten Randsortiment auszuschließen. Eine Standortsicherung durch Vergrößerung der Verkaufsflächen in den nicht zentrenrelevanten Bran-chen sollte dagegen auch zukünftig möglich sein. Der Standort insgesamt hat lediglich eine stark lokale Wirkung und beeinträchtigt derzeit nicht das Zen-trengefüge der Stadt Rosenheim. Die Entwicklungen im Bereich Bahnhof sind von der moderaten Erweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters nicht betroffen.

Tab. 38: Einzelhandelsdaten Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße


FMZ Pichlmayrstraße 2006 2009






Sonstiges 0 0

Non Food 1.100 1.280

Gesamt 1.900 2.080

+/- 9,5%

Anzahl Betriebe 2 2

+/- 0,0%


+/- -2,2%



Tab. 39: Steckbrief Fachmarktzentrum Pichlmayrstraße

Standortprofil

Standorttyp

Funktionsdichte


Erreichbarkeit

Parkplatzsituation


Streulagenbesatz

Keine Verbundwirkung durch fehlende komplementäre Betriebe; Zielkauf

Typische Gewerbegebietslage mit geringer Aufenthaltsqualität; Versorgungsfunktion steht im Vordergrund

Busverbindung vorhanden, Pichlmayrstraße mit keinem Durchgangsverkehr; geringe Frequenz


Handelsbesatz


Magnetbetriebe

wichtige Anbieter



800 m² (38,5%) / 1.280 m² (61,5%)

keine

Lidl, Dänisches Bettenlager

6,5 Mio. €

Perspektive

wettbewerbsfähig

Das Fachmarktzentrum verfügt über ein kleines, exklusives Naheinzugsgebiet, das auch durch eventuelle Entwicklungen im Rosenheimer Norden sowie am Bahnhof nicht grundlegend verändert wird. Der Fortbe-stand erscheint auch vor dem Hintergrund der Modernisierungsbestrebungen des vorhandenen Lebensmit-teldiscounters gesichert. Eine Ausweitung der Verkaufsflächen sowohl im nahversorgungs- als auch im zen-trenrelevanten Sortimentsbereich kann nicht empfohlen werden. Im Rahmen einer Bestandssicherung sind angepasste Maßnahmen dennoch möglich. Zentrenrelevante Randsortimente sollten am Standort ebenfalls nicht in großem Maße ausgebaut werden. Eine Grenze von 10% je Betrieb erscheint in dieser Gewerbege-bietslage angezeigt.



7.2.9 Westerndorf – St. Peter

Abb. 72: Versorgungssituation Westerndorf – St. Peter




Westerndorf – St. Peter

Kurzbeschreibung

Der Stadtbezirk Westerndorf – St. Peter verfügt über keine nennenswerten Einzelhandelsagglomerationen und spielt derzeit im Standortgefüge der Stadt Rosenheim eine untergeordnete Rolle. Kleinere Anbieter, die im Bezirk verteilt sind, verschwinden zudem sukzessive vom Markt. Eine Folge der fehlenden Agglomerationen im Bezirksgebiet. Ein Lebensmitteldiscounter als wichtiger Nahversorgungsbetrieb kann zumindest eine gewisse Eigenbindung erreichen, wenn auch für ein umfassenderes Sortiment Nahversorgungsfahrten notwen-dig erscheinen. Derzeit gibt es eine räumlich-funktionale Versorgungslücke, die die wohnortnahe Versorgungsstruktur im Rosenheimer Norden beeinträchtigt und somit zu einem erhöhten Einkaufsverkehr innerhalb des Stadtgebietes führt. Gerade im Bereich der Lebensmittel besteht ein starkes Defizit, dass bereits im Jahr 2006 erkannt wurde und dessen Beseitigung Ziel der Leitlinien aus dem Jahr 2007 darstellt.

Die untersuchten Standorte Mitterfeld sowie nördlich der Fachhochschule erfüllen sowohl aus handelsökonomischer (Flächenpotenzial, Marktpotenzial, Einzugsgebiet, Erreichbarkeit) wie städtebaulicher Sicht (Integration, Nahein-zugsgebiet, mögliche Konflikte mit anderen Nutzungen) u. E. die erforderlichen Kriterien und sind somit für die geplante Vorhaben in vollem Umfang geeignet.

Die städtebauliche Verträglichkeitsuntersuchung für die gutachterlich empfoh-lenen Ansiedlungsvarianten hat zudem keine städtebaulich schädlichen Ab-schöpfungsquoten ergeben und ist somit als städtebaulich verträglich zu beur-teilen.

Ziele / Maßnahmen

Optimierung der Nahversorgungsangebote im Rosenheimer Norden durch Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums mit einer Flächengrö-ße von ca. 3.800 m²20. Dabei sollte es sich jedoch aus gutachterlicher Sicht um verschiedene Betriebe handeln, die einen umfassenden, nah-versorgungsrelevanten Branchenmix anbieten.

Keine Ansiedlung von Fachmärkten mit zentrenrelevanten Sortimenten im Zuge einer Fachmarktentwicklung.

20 vgl. Bebauungsplan Nr. 166 „Marienberger Straße Nord“





7.3 Zusammenfassung der Einzelstandorte

Die Standortbewertung hat gezeigt, dass Rosenheim über ein Handelsversor-gungsnetz verschiedener Hierarchiestufen verfügt. Die Leistungsfähigkeit eini-ger integrierter Zentren ist dabei jedoch aufgrund struktureller Defizite teil-weise eingeschränkt.

Die Entwicklungsempfehlungen für die einzelnen Standorte zeigt zusammen-fassend die folgende Tabelle.

Tab. 40: Zusammenfassung der Einzelstandorte

Standort Standorttyp Marktstärke Entwicklungsperspektive Sortimentsbe-grenzung

Empfehlungen

Innenstadt Zentraler Versorgungsbe-

reich hoch

1. Entwicklung des Bahnhofsareals mit ergänzendem Nutzen für die Rosenheimer Innenstadt

2. Bestandsorientierte Entwick-lung innerhalb der Innenstadt

keine

Die Fortentwicklung der Rosenheimer Innenstadt als der Einkaufsmagnet für Stadt und Region sollte vorangetrieben werden. Mit dem derzeitigen Ange-bot an innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung und Schuhe kann die Rosenheimer Innenstadt die ihr traditionell attestierte Magnetfunktion in der Region bereits erfüllen. Diese Leitfunktion bedarf aber per-manenter Innovation, die sich derzeit mangels Ent-wicklungsfähigkeit in der Fläche nicht optimal um-setzen lässt. Die Ansiedlung ergänzender Funktionen auf den Potenzialflächen Bahnhof-Nord kann diesen Malus etwas mildern und sollte in enger Abstim-mung mit einer verträglichen Innenstadtentwicklung erfolgen.

Aisingerwies Nahversorgungsagglo-

meration hoch

Sicherung der Nahversorgungs-funktion

nahversorgungs-relevante Sorti-

mente

Mögliche moderate Erweiterungen sollten sich am Nahversorgungsbedarf im Bezirk orientieren. Eine maßgebliche Entwicklung von zusätzlichen Kompe-tenzen im Bereich der qualifizierten, zentrenrelevan-ten Handelsbranchen sollte zugunsten der höher-rangigen Zentren in Rosenheim nicht erfolgen.

Ebersberger Straße Nahversorgungsagglo-

meration hoch

Sicherung der Nahversorgungs-funktion


mente

Erhaltung des wichtigen Nahversorgungsstandortes gegeben, zumal der ansässige Supermarkt bereits Modernisierungsmaßnahmen durchführt.




Empfehlungen

Happing Nahversorgungsagglo-meration

eingeschränkt Sicherung der Nahversorgung ggf. durch Verlagerung


mente

Falls die Möglichkeit zu einer Flächenerweiterung am Standort besteht, wäre dies im Sinne der Standortsi-cherung zu begrüßen. Bei fehlenden Optionen ist eine Verlagerung des Betriebes ebenfalls sinnvoll, um die Versorgungsqualität im Bezirk nicht zu ver-schlechtern.

Mitterfeld Nahversorgungsagglo-meration

eingeschränkt Sicherung der Nahversorgung durch Vergrößerung (s. Verträg-lichkeitsgutachten)


mente

Derzeit verfügt der Standort über nicht mehr zeit-gemäße Verkaufsflächen und weist auch in den Parkplatzverfügbarkeit Optimierungsbedarf auf, so dass man mittel- bis langfristig von einer gefährde-ten Wettbewerbsposition sprechen muss.

Prinzregentenstraße Nahversorgungsagglo-meration

gering Wachstum im Bestand schwierig nahversorgungs-relevante Sorti-

mente

Ein zukunftsfähiger Bestand der Betriebe am Stand-ort ist auch vor dem Hintergrund der Entwicklungen im nördlichen Stadtgebiet eher fraglich.

AicherPark Fachmarktzentrum hoch

Verbesserung der Rahmenbedin-gungen für den Einzelhandel; Westtangente als zusätzliche Chance das Einzugsgebiet zu erwei-tern; Kein weiterer Ausbau der Handelsflächen

20% Orientie-rungswert

Die Kopplung der Entwicklungsfähigkeit des Aicher-Parks an die Innenstadt soll zur schnelleren Bewer-tung von Vorhaben im AicherPark beitragen. Eine sukzessive Ausweitung der Kompetenzen des Ai-cherParks kann somit nur dann erfolgen, wenn auch die Innenstadt ein stärkeres Angebot vorweisen kann. Ein weiterer Handlungspunkt ist die Weiter-führung der bereits erfolgten qualitativen Moderni-sierung der Gebäude und der Unternehmen.

Klepperpark Fachmarktzentrum eingeschränkt

Maßgebliche Erweiterungen sind seitens des Bedarfes nicht abseh-bar, eine Entwicklung qualifizierter Handelsbranchen und großflächi-ger Betriebe sollte den höherrangi-gen Zentren in Rosenheim vorbe-halten bleiben.

Keine Sortiments-begrenzung; kleinflächige

Betriebe

Die Standortlage sowie die hohe Fluktuation der Betriebe implizieren keinen optimalen Handels-standort. Auch zukünftig wird dieser Standort auf-grund der deutlichen Orientierung zur Innenstadt sowie zum AicherPark ein Nischenstandort sein.




Empfehlungen

Rosenheim-Ost Fachmarktzentrum hoch Lediglich Bestandssicherung am Standort möglich; kein Ausbau der Nahversorgungsfunktion

Nicht zentrenre-levante Sorti-

mente

Als nicht integrierter Standort hat der Standort zwar wichtige Ergänzungsfunktionen zur Nahversorgung, die Erhaltung des Standortes ist jedoch nachrangig zu den integrierten Anbietern im Stadtgebiet Rosen-heim zu sehen und hat keine Priorität.

Panoramakreuzung Fachmarktzentrum hoch Verbesserung der Nahversorgungs-funktion durch Verlagerungen von Bestandsbetrieben


mente

Die Panorama-Kreuzung übernimmt nach wie vor eine Portal-Funktion im Süden der Stadt Rosenheim und ist somit für weitere Einzelhandelsansiedlungen interessant. Eine wesentliche Ausweitung als Han-delsstandort kommt jedoch nicht in Betracht.

Pichlmayrstraße Fachmarktzentrum hoch Entwicklungsmaßnahmen nur im Rahmen der Bestandssicherung möglich


mente

Eine Ausweitung der Verkaufsflächen sowohl im nahversorgungs- als auch im zentrenrelevanten Sortimentsbereich kann nicht empfohlen werden. Im Rahmen einer Bestandssicherung sind angepasste Maßnahmen dennoch möglich.

Schwaig Fachmarktzentrum hoch Ergänzungsstandort im Bereich des nicht zentrenrelevanten Einzelhan-dels


mente

Mit Nischenangeboten im Bereich der nicht zentren-relevanten Sortimente kann das Fachmarktzentrum als wettbewerbsfähig angesehen werden. Diese Standortqualität gilt es auch in Zukunft zu festigen. Ein weiterer Ausbau der Kompetenzen in den nicht zentrenrelevanten Branchen ist aufgrund der ver-kehrlichen Erreichbarkeit sowie der komplementä-ren Nutzungen am Standort sinnvoll.



7.4 Strategiekonzept für den Rosenheimer Einzelhandel

Das Strategiekonzept für die Einzelhandelsentwicklung Rosenheim wird durch folgende primäre Zielsetzungen bestimmt:

Schaffung einer nachhaltig positiven Entwicklungsperspektive für den Handelsstandort Rosenheim im Dreieck Salzburg, München und Inns-bruck in der Region Südostoberbayern

Sicherung und Ausbau der gesamtstädtischen Zentralität mit einer einhergehenden, auch zukünftigen Wettbewerbsfähigkeit im Wettbe-werb der Region

Fortentwicklung des Prinzips „City-First“ und damit Festigung der Leit-funktion der Innenstadt. Beachtung des gesamtstädtischen Kontextes – die Stärke der Stadt Rosenheim liegt in der Summe der Einzelteile

Bei fehlender Entwicklungsfähigkeit der Innenstadt hinsichtlich be-stimmter Konzepte und Sortimente ist eine Überprüfung der Festset-zungen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes zu empfehlen. Dies insbesondere dann, wenn durch das Prinzip „City-First“ keine Entwick-lungsoptionen in der Innenstadt absehbar sind. Eine Anpassung der Zielsetzungen kann jedoch erst nach einem gewissen Zeithorizont (5 bis 7 Jahre) empfohlen werden.

Erfüllung sämtlicher Ansprüche der Fördermittelgeber im Rahmen der Städtebauförderung (Stadtumbau West, Soziale Stadt etc.)

Sicherung und Fortentwicklung der bestehenden Neben- und Fach-marktzentren unter den Gesichtspunkten Nahversorgungsqualität und Deckung des autoorientierten, nicht innenstadtrelevanten Bedarfs

Langfristige Sicherung der Immobilienwerte und damit der Investiti-onskraft der Haus- und Grundeigentümer

Rechts- und Planungssicherheit für Investoren und Stadtpla-nung/Wirtschaftsförderung

Dauerhafte Einbindung der Betroffenen Verbände, Unternehmer und Eigentümer im Rahmen eines dynamischen Einzelhandelsentwick-lungsprozesses

Beschleunigung von Projektentwicklungen

Aktive und vorausschauende Erschließung neuer Entwicklungsflächen, unter Berücksichtigung des Entwicklungskonzeptes (aktives Flächen-management)

Durch die Aktualisierung der Einzelhandelserhebung und die Durchführung verschiedener Workshops sollte auch zukünftig eine Aktualisierung bzw. An-passung möglicher Strategien besprochen werden. Die Unterteilung hierbei erfolgt bestenfalls ähnlich den Ergebnissen der bisherigen Workshop-Ergebnisse (siehe entsprechende Protokolle) und wird thematisch und stand-ortbezogen dargestellt werden. Im Rahmen der Workshops wurden mit den Teilnehmern Zielvorstellungen erarbeitet, die in die strategische Ausrichtung der Einzelhandelsentwicklung einfließen sollen. In der Reflexion der Konzep-terstellung ist es auffällig, dass die Leitlinien grundsätzlich bestätigt und teil-weise präzisiert wurden.

7.5 Gesamtstadt

Für die Gesamtstadt sind allgemeine Entwicklungsziele formuliert worden, die durch die Strategie in den jeweiligen Teilräumen erreicht werden können. Die Unterteilung in die Themenfelder Qualität, Marketing, Flächenentwicklung, Bestandsentwicklung, Kooperation sowie sonstige Themenfelder soll sich auch bei den einzelnen Standorten wiederfinden und ist Resultat aus der gemein-samen Workshoparbeit. Hier wurden diese Entwicklungsfelder am höchsten priorisiert.



Qualität

Der Qualitätsbegriff in der Einzelhandelsentwicklung Rosenheims wird einer-seits als Leitmotiv zur Fortentwicklung von Bestandsbetrieben und anderer-seits auch als Grundlage zur Entwicklung bisher noch nicht vorhandener Kon-zepte betrachtet. So soll es grundsätzlich möglich sein, überregional anziehen-de „Leuchtturmprojekte“ zu realisieren, falls diese nicht zu negativen Wettbe-werbsverzerrungen im Bestand führen. Eine qualitative Steuerung des Einzel-handelsbesatzes durch bauleitplanerische Festsetzungen oder ähnliche In-strumente durch die Stadtverwaltung Rosenheim ist jedoch weder möglich noch wünschenswert, gerade vor dem Hintergrund der Dynamik im Einzelhan-del. Hierbei sind insbesondere die einzelnen Handelsbetriebe aufgefordert den Rosenheimer Einzelhandel auch zukünftig qualitätsvoll zu präsentieren.

Auf gesamtstädtischer Ebene wird der Qualitätsbegriff wie folgt definiert:

Durch begrenzte Flächenressourcen sollen primär Branchen- und Kon-zeptlücken geschlossen werden –> Optimierung des Branchen- und Standortmix – hierfür sind neue Entwicklungsflächen zu erschließen

Darüber hinaus ist Wachstum langfristig nur mehr durch Qualitätsstei-gerung möglich, das Prinzip Umsatzwachstum durch Flächenwachstum ist ausgereizt

Selbstkontrolle und Selbstverpflichtung (Definition von Qualitätskrite-rien des Einzelhandels, welche im Rahmen eines dauerhaften Monito-rings überprüft werden. Bei Unterschreitung gesetzter Benchmarks können speziell entwickelte Hilfsangebote, ggf. unter Inanspruchnah-me von Fördermitteln, in Anspruch genommen werden)

Fortentwicklung insbesondere auch der städtebaulichen Qualität der Innenstadt als ergänzender Komplementär zur funktionalen Qualität der Unternehmen – Neu-Erschließung der rückwärtigen Bereiche der Innenstadt (siehe Salzstadel, Altstadt-Ost)

Rosenheim als Einkaufs- und Erlebniszentrum bedingt auch eine Fort-entwicklung in den Bereichen Kultur, Freizeit und Tourismus (siehe Lokschuppen, Landesgartenschau)

Flächen- und Bestandsentwicklung

Zur Sicherung und Erweiterung des Marktgebietes Rosenheims kommt neben qualitativen Aspekten der Sicherung und Erweiterung des Marktgebietes der Stadt Rosenheim besondere Bedeutung zu. Die letzten Jahre waren insbeson-dere auch durch stärkeren Wettbewerb an den Rändern des Einzugsgebietes geprägt. Die Kaufkraftbindung nach Rosenheim wurde so erschwert. Mittels attraktiver und moderner Flächenentwicklungen soll der Anziehungseffekt – insbesondere des Zentrums Rosenheim – verstärkt werden.

Die bereits im Einzelhandelskonzept ausgewiesenen und in den Leitlinien nä-her bestimmten Lagen sollen die Attraktivität bündeln und somit neue Wachs-tumschancen der Stadt ermöglichen. Neben der Qualität der Angebote gilt es aber auch ein Augenmerk auf fehlende Betriebstypen zu haben, da der An-spruch an das Oberzentrum Rosenheim gelegt ist, ein möglichst umfassendes Spektrum an Angeboten vorzuweisen, um Kaufkraftabflüsse zu minimieren und den Zufluss weiter zu erhöhen.

Bei der Neuansiedlung von Konzepten gilt es jedoch die Mindestverkaufsflä-chen zu beachten. Diese Mindestverkaufsfläche kann durchaus variieren und ist unter anderem abhängig von:

der Standortwahl (Innenstadt, Innenstadtrandlage, Gewerbegebiet etc.),

dem jeweiligen Betreiber (lokaler/regionaler Einzelhändler, Filialbe-trieb etc.)

unterschiedlichen Betriebskonzepten (Fachgeschäft, Fachmarkt, Wa-renhaus etc.),

dem angebotenen Sortimentsumfang (Vollsortiment, Spezialist etc.)

Eine fehlgeleitete Planung kann rasch zu Leerständen führen, so dass eine möglichst flexible Raumeinteilung zu präferieren wäre, um mögliche Nachnut-zungen zu gewährleisten. Primär zu diskutierende Punkte im Bereich der Flä-chenentwicklung sind u.E.:

Definition von Wachstumsräumen und Abgrenzung dieser

Enge Einbindung der Haus- und Grundeigentümer



Bündelung von Verkaufsflächen, wo möglich Zusammenlegung

Ggf. Zwischenkäufe durch die Stadt anstreben, um eine geordnete Entwicklung zu steuern (siehe Bahnhof)

Leerstände und Nebenlagen aktivieren (Flächenmanagement)

Professionelles Quartiersmanagement und Lagen- und Standortpositi-onierung, Markenbildung

Privat-öffentliche Kooperation

Der Kooperation in Rosenheim soll zukünftig mehr Gewicht verliehen werden. Damit soll neben einer Kooperation der verschiedenen Lagen (Innenstadt, AicherPark, Panoramakreuzung, Weko etc.) auch eine verstärkte Einbindung der Immobilienbesitzer erfolgen. Im Rahmen einer geförderten Entwicklung (z.B. Citymanagement, Städtebauförderung: „Aktive Stadt- und Ortszentren“, Stadtumbau West, etc.) könnten hierbei bspw. freiwillige Initiativen gebildet werden, die gemeinsam mit dem Citymarketing einzelne Lagen aufwertet. Gerade eine Geschäftsstraßenprofilierung könnte zu Frequenzgewinnen in den Nebenlagen führen. Aber auch die Kooperation zwischen einzelnen Einzel-händlern könnte dazu führen, dass Kopplungstätigkeiten intensiviert werden. Das seit Jahren mit Erfolg betriebene Citymanagement Rosenheim kann u.E. weiter diversifiziert werden.

Die Leitlinien aus dem Jahr 2007 bilden nach wie vor die Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Rosenheim. Sie dienen als Grundlage für die künftige planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Sinne eines integrierten Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes. Neben wichti-gen Handelszielen wurden darüber hinaus noch weitere Stadtentwicklungszie-le festgeschrieben. Die vom Stadtrat Rosenheim verabschiedeten generellen Leitlinien sind folgende:

Durch eine ausgewogene Wachstumsstrategie sollen die Bindungen in-nerhalb des vorhandenen Einzugsgebietes erhöht, verlorene Käufer-

gruppen zurückgewonnen und neue Zielgruppen - auch über den Einzel-handel hinaus – erschlossen werden.

Wachstum bedeutet für Rosenheim eine Stärkung der Gesamtstadt bei einer schwerpunktmäßigen Fokussierung auf die Innenstadt. Als Leitbild gilt die kompakte Stadt der kurzen Wege. Wachstum außerhalb der In-nenstadt muss immer in einem engen Bezug zur Innenstadt gewertet werden.

Außerhalb der Standorte Innenstadt, AicherPark, Panorama-Kreuzung und der Ergänzungen bei wohnortnaher Grundversorgung sind für den Zeitraum der nächsten fünf bis sieben Jahre grundsätzlich keine zusätzli-chen großflächigen Einzelhandelsansiedlungen an neuen Standorten vorzusehen.

Die Innenstadt soll der Standort für den anspruchsvollen Erlebniseinkauf sein. Die Aktionsfelder Handel und Versorgung, Erlebnis und Veranstal-tungen, Stadtstruktur und Stadtgestalt (Architektur, Qualität des öffent-lichen Raumes) sollen sich gegenseitig verstärkende Elemente darstel-len.

Die Ausweitung frequenzsteigernder Maßnahmen in den Bereichen Handel, Gastronomie, Dienstleistungen, Kultur und Freizeit soll immer unter Wahrung der städtebaulichen Identität der Stadt Rosenheim statt-finden.

Die positiv belegten Merkmale der historisch gewachsenen Strukturen Rosenheims sollen gewahrt bleiben. Die besonderen städtebaulichen Qualitäten, das Stadtgrün, das innerstädtische Wohnen sowie die Er-reichbarkeit und die Aufenthaltsqualität sollen wesentlich dazu beitra-gen Uniformität und Austauschbarkeit zu vermeiden.

Der Standortmix der Gesamtstadt soll erhalten bleiben. Der arbeitsteili-ge Charakter im Sinne einer unterschiedlichen Zielgruppenorientierung ggf. sogar noch gestärkt werden.

Die Beziehungsgeflechte der Handelsstandorte der Stadt Rosenheim sol-len sich idealerweise gegenseitig positiv beeinflussen.



Inwieweit auch Einzelhandelsvorhaben unterhalb der Großflächigkeits-grenze im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung gesteuert werden können, soll auf Basis neuer baurechtlicher Vorgaben geprüft werden.

Das Rosenheimer Einzelhandelsentwicklungskonzept verfolgt städtebauliche Zielvorstellungen, ein Eingriff in den Wettbewerb zu Gunsten einzelner Betrie-be findet nicht statt. Die Umsetzung dieser räumlichen Ziele sieht vorrangig die Schaffung von Planungssicherheit vor. Lenkung und Steuerung im Sinne der Planungshoheit der Kommune soll zur gezielten Stärkung bestehender zentra-ler Versorgungsbereiche, sowie zur Fortentwicklung der Ergänzungslagen ein-gesetzt werden.

Erhaltung der oberzentralen Versorgungsfunktion

Die Erhaltung bzw. der Ausbau der oberzentralen Versorgungsfunktion Rosen-heims sollte auch in Zukunft das oberste Ziel der Rosenheimer Einzelhandels-entwicklung sein. Dabei verfolgt die Stadtverwaltung das Ziel einer zentrenori-entierten Entwicklung in Verbindung mit einer Weiterentwicklung aller Lagen im Rahmen einer nachhaltigen, wettbewerbsorientierten Stadtentwicklung. Ein wesentlicher Faktor für die zukünftige Entwicklung ist der zunehmende Wettbewerb in der Region und die in den vergangenen Jahren immer häufiger vor allem in den umliegenden Mittelzentren und Orten geringerer Zentralität zu beobachtende Realisierung dysfunktionaler Handelsagglomerationen.

Stärkung der Einzelhandelszentralität sowie der Funktionsvielfalt der Innen-stadt

Das Stadtzentrum als Hauptgeschäftsbereich ist historisch aus der Konzentra-tion der verschiedensten urbanen Funktionsbereiche entstanden. Diese Funk-tion muss durch städtebauliche und infrastrukturelle Investitionen gestärkt werden, um das Erscheinungsbild und die Funktionalität der „europäischen Stadt“ auch in Zukunft zu erhalten. Durch diverse Maßnahmen (Maßnahmen der bestandsorientierten Entwicklung, Neuordnung des innerstädtischen Be-

reichs) soll dieses Ziel erreicht werden. Eine alleinige Fokussierung auf den Einzelhandel ist dabei nicht zielführend. Die Anreicherung bzw. der Erhalt der Funktionsvielfalt durch eine ausgewogene Mischung aus Einzelhandel, Gastro-nomie, Dienstleistungsbetrieben, Kultur, Wohnen sowie öffentlichen Einrich-tungen sollte dabei im Mittelpunkt stehen.

Stadt der kurzen Wege

Die Stadt der kurzen Wege wird in Zukunft weiter an Gewicht bekommen. Zum einen spielen hierbei die steigenden Energie- und Treibstoffkosten eine große Rolle und zum anderen der demographische Wandel in der gesellschaftlichen Entwicklung in Deutschland. Nur durch möglichst kompakte Stadtstrukturen können auch weniger mobile Schichten an den vielfältigen Versorgungsstruk-turen angemessen partizipieren.

Nahversorgung

Die wohnortnahe Grundversorgung die speziell in den Jahren 2000 bis 2006 verbessert wurde konnte in den letzten Jahren nicht weiter ausgebaut werden. Gerade der Norden von Rosenheim weist nach wie vor keine ausreichende Nahversorgung auf. Die integrierten Streulagen werden zukünftig weiter an Bedeutung verlieren. Dies impliziert die steigende Notwendigkeit einer strate-gischen Verbesserung der über das gesamte Stadtgebiet verteilten, wohnort-nahen Grundversorgung. Planerisch ist Vorsorge zu treffen, dass Lücken in der wohnortnahen Grundversorgung sinnvoll geschlossen werden.

Schaffung von Investitionssicherheit

Die Investitionssicherheit ist für viele potenzielle Investoren oder Eigentümer von höchster Wichtigkeit. Die Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, dass bei fehlenden, klaren politischen Entscheidungen die Investitionssicherheit nicht gegeben ist und es zu einem Investitionsstau kommt, der die gesamte Entwicklung negativ beeinflussen kann. Dabei soll es jedoch nicht zu einem Stillstand an Wettbewerb kommen, da unternehmerische Entscheidungen immer ein Risiko beinhalten.



Die Innenstadt ist urbaner Mittelpunkt der Stadt

Funktion: wesentliche, oberzentrale Kernfunktionen der Versorgung mit Einzelhandel und Dienstleistungen; die Innenstadt steht an der Spitze der Zentrenhierarchie

Einzugsgebiet: das gesamte Rosenheimer Stadtgebiet sowie das inner-städtische Einzugsgebiet

Angebot: sehr differenziertes Einzelhandelsangebot unterschiedlicher Qualität; die Innenstadt ist, soweit es die Flächenpotenziale ermöglichen für sämtliche zentrenrelevanten Sortimente in allen Angebotsniveaus der wichtigste Standort

Nahversorgungsagglomerationen bilden die Basis der Zentrenhierarchie

Funktion: Flächendeckende, wohnortnahe Grundversorgung

Standorte: Bestandteil der sie umgebenden Siedlungsstruktur in inte-grierter Lage

Angebotsstruktur: Waren des täglichen, kurzfristigen Bedarfs und ergän-zende publikumsorientierte Dienstleistungen

Integrierte Streulagen als Ergänzung für die wohnortnahe Versorgung

Funktion: ergänzende Angebote im Grundbedarf

Standorte: Bestandteil der integrierten Lagen

Angebotsstruktur: Waren des täglichen, kurzfristigen Bedarfs

Das Handelsversorgungsnetz Rosenheim wird flankiert von einer begrenzten Anzahl an Sondergebietsstandorten

Standorte: ausschließlich an dafür vorgesehenen Sondergebietsstandor-ten nach § 11 Abs. 3 BauNVO: FMZ AicherPark; FMZ Schwaig; FMZ Pano-ramakreuzung

Angebotsstruktur: v.a. nicht-zentrenrelevante Sortimente entsprechend der Rosenheimer Liste

Sonstige Gewerbe- oder Mischgebiete

Die weiteren Gewerbe- oder Mischgebiete im Stadtgebiet sollen keine Ent-wicklungsbereiche für zentrenrelevanten Einzelhandel darstellen und sollten auch zukünftig keine Neuansiedlungen in diesen Sortimenten aufweisen. Be-stehende Streulagen genießen Bestandsrecht, sollen aber nicht fortentwickelt werden. Die Bestandssicherung des Wohnkaufhauses WEKO ist nach wie vor erklärtes Ziel im Rahmen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes. Anpassun-gen an neue Wettbewerbssituationen sind lediglich innerhalb der festgesetz-ten maximalen Verkaufsflächen des WEKO-Wohnkaufhauses empfehlenswert. Erweiterungsabsichten sind im Einzelfall hinsichtlich ihrer raumökonomischen Wirkungen abzuwägen. Wie bereits in den beschlossenen Leitlinien aus dem Jahr 2007 steht die baurechtliche Sicherung des Ausschlusses von einzelhan-delsrelevanten Betriebsansiedlungen in diesen Gebietskategorien teils noch aus. Die Identifikation von Risikobereichen (z.B. unbeplante Gewerbe- und Mischgebiete) und anschließende planungsrechtliche Absicherung im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes sind anzustreben. Dabei ist entwe-der die Neuaufstellung oder die Anpassung bestehender, rechtskräftiger Be-bauungspläne erforderlich.

Im Zentrengefüge der Stadt Rosenheim nehmen alle Hierarchiestufen eine wichtige Versorgungsfunktion wahr. Nahversorgungsagglomerationen können dabei auch zu den schützenswerten Bereichen gezählt werden. Die unstrittig zu den zentralen Versorgungsbereichen gem. § 2 Abs. 2, §9 Abs. 2a oder § 34 Abs. 3 zählenden Zentrentypen stellen die Innenstadt sowie, die in Rosenheim nicht vorhandenen Stadtteilzentren dar. Die flächendeckende, wohnortnahe Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs kann jedoch nicht alleine durch diese Zentren abgedeckt werden. Aus diesem Grund werden die Nahversor-gungsagglomerationen auch ungeachtet einer politischen Entscheidung im Einzelhandelskonzept beachtet, da nur durch diese Zentren eine flächende-



ckende Grundversorgung der Stadt Rosenheim gewährleistet ist. Im Falle einer Nichtberücksichtigung dieser Zentren als schützenswerte Bereiche (Zentrale Versorgungsbereiche) sollen diese bei zukünftigen Einzelhandelsentscheidun-gen zumindest berücksichtigt werden, um die wohnortnahe Versorgung nicht zu gefährden.

Planungsrechtliche Konsequenzen des Einzelhandelskonzeptes

Die Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes sollten im Zuge der Bauleitpla-nung umgesetzt werden. Dabei gilt es einige Punkte zu beachten:

Zulassung der Ansiedlung weiterer Einzelhandelsvorhaben im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gemäß den Zielen des Einzelhandelskon-zeptes.

Bauleitplanerische Sicherung der Entwicklung des Bahnhofsareals Nord im Zuge einer innenstadtverträglichen Handelsentwicklung.

Sicherung von Nahversorgungsstandorten durch Reduzierung der An-siedlungsoptionen auf nahversorgungsrelevante Sortimente durch Be-bauungspläne.

Änderung des möglicherweise vorhandenen Baurechtes an Standorten, die gemäß Einzelhandelsentwicklungskonzept nicht mehr als Einzelhan-delsstandorte in Betracht kommen. Die einzelnen Standortempfehlun-gen des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes (gem. Tab. 36; S. 139ff) sind dabei zu beachten. Hierbei gilt ein mittel- bis langfristiger Planungs-prozess. Betroffen sind in erster Linie Standorte, die keinen weiteren zentrenrelevanten Einzelhandel (inkl. nahversorgungsrelevante Sorti-mente) mehr vorhalten sollen. Die behutsame Entwicklung solcher Be-reiche ist dabei notwendig.

Speziell in Gewerbegebieten sollte ein planungsrechtlicher Ausschluss von Einzelhandel erfolgen, um zum einen wichtige produzierende Be-triebe am Standort zu halten und zum anderen die Zentrenstruktur der

Stadt Rosenheim nicht zu gefährden. Ausnahmeregelungen bezüglich des produktionsbedingten Verkaufs sind dabei möglich.

Die konsequente Umsetzung des Einzelhandelsentwicklungskonzeptes vor allem in Gewerbegebieten erfordert die dringliche Bearbeitung zu-sätzlicher Bebauungspläne.

Risikobewertung bestehender Bebauungspläne um eine Priorisierung möglicher Handlungsfelder zu erlangen.



8 ANHANG

8.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpo-tenzials

Das Marktgebiet für den Einzelhandel der Stadt Rosenheim wurde mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF berechnet und mit den bereits vorliegenden Untersuchungen in Rosenheim validiert.

Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:

Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,

Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,

Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,

Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsin-dices der verschiedenen Bedarfsbereiche.

Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotenzial leitet sich ab aus:

der Attraktivität der Konkurrenzorte,

der geographischen Lage der Konkurrenzorte,

der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,

den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und

den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und Jahr.

In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Rosenheim weitere Ge-meinden einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jedoch nur die-jenigen Orte, aus denen ein nennenswerter Anteil der verfügbaren einzelhan-delsrelevanten Kaufkraft realistischerweise nach Rosenheim fließen kann.

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer wird nach der folgenden For-mel berechnet:

KK(Rosenheim) / E(Rosenheim) * 100

Dabei ist:

KK(Rosenheim) = Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Rosenheims in ‰ der ein-zelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft der BRD

E(Rosenheim) = Einwohnerzahl Rosenheims in ‰ der Einwohnerzahl Gesamt-deutschlands

Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfü-gung stehen. Das sind die Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistungen etc.) sowie der Spar-einlagen. Laut einer aktuellen Untersuchung des Kooperationsinstituts der CIMA, MB-Research, liegt die allgemeine Kaufkraft je Einwohner in Deutsch-land derzeit bei 18.470 €. Diese Kaufkraft wird gleich 100,0 gesetzt. Ein Ort mit einer Kaufkraftkennziffer von 110,0 hat somit ein Pro-Kopf-Potenzial von € 20.317, ein Ort mit einer KKZ von 90,0 hat entsprechend ein verfügbares Pro-Kopf-Einkommen von € 16.623.

Charakteristisch für den kurzfristigen Bedarf (v. a. Lebensmittel) ist, dass ver-gleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung zahl-reicher Einkäufe ermöglicht. Im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich (Texti-lien, Elektrogeräte, Möbel usw.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren zentralen Orten. Einkäufe werden häufig mit dem



Auto durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen Bereich. Dem Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei erheblich höher.

Grundlage für die Potenzialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine Be-rücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entspre-chend dieser Verbrauchs-ausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in Höhe von 5.435 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung:

Tab. 41: Verbrauchsausgaben in Deutschland

Quelle: CIMA GmbH,, 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010

Die Nachfragepotenziale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-Kopf-Verbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer Ver-kaufsflächenproduktivitäten lassen sich schließlich aus den Umsatzpotenzialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.

8.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und Analyse der örtlichen Situation

Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existieren-den Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Erhe-bung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen:

Lage des Betriebes (Ortskern, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/nicht in-tegriert/Gewerbegebiet)

Branche

Betriebstyp

Verkaufsfläche

Sortimentsniveau

allgemeiner Zustand des Betriebes, differenziert nach Innen- und Au-ßengestaltung

Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe mit mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte), so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betref-fenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengrup-pen vorgenommen.

Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien (vgl. auch letzte Seite):

Bedienungsform

Preisniveau

Bedarfsbereiche Pro-Kopf-

Ausgaben

in €/Ew p.a.

Anteil in %

überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.871,0 52,8

(davon Lebensmittel) (2100) (38,6)

überwiegend mittelfristiger Bedarf 951,0 17,5

überwiegend langfristiger Bedarf 1.613,0 29,7

insgesamt 5.435,0 100,0



Sortimentstiefe und -breite

Verkaufsfläche

Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:

Kurzfristiger Bedarf:

Lebensmittel, Reformwaren, Apotheken, Drogerien, Parfümerien, Blumen, Zeitschriften

Mittelfristiger Bedarfsbereich:

Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung, Heimtextilien, Kurzwa-ren, Handarbeitsbedarf, Sportartikel, Schuhe, Sanitätshäuser, Bücher, Schreib-waren, Spielwaren, Zoobedarf

Langfristiger Bedarfsbereich:

Möbel, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Eisenwaren, Hausrat, Baumarktarti-kel, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Farben, Lacke, Tapeten , Elekt-rogeräte, Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto, Optik, Uhren, Schmuck, Lederwaren, Musikinstrumente, Musikalien, Fahrräder, Autozubehör, Büroma-schinen, -einrichtung, Personalcomputer, Gartenbedarf

Insgesamt erhebt die CIMA folgende 31 Branchen:

1 Lebensmittel

2 Reformwaren

3 Apotheken

4 Drogerien, Parfümerien

5 Blumen, Pflanzen, Sämereien

6 Oberbekleidung

7 Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung

8 Heimtexti l ien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf

9 Sportartikel

10 Schuhe

11 Sanitätsartikel

12 Bücher

13 Schreibwaren

14 Spielwaren/Hobby/Basteln

15 Zoobedarf

16 Möbel

17 Antiquitäten, Kunstgegenstände

18 Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel

19 Glas , Porzel lan, Keramik, Geschenkartikel

20 Farben, Lacke, Tapeten

21 Elektrogeräte, Leuchten

22 Unterhaltungselektronik

23 Foto

24 Optik

25 Uhren, Schmuck

26 Lederwaren

27 Musikinstrumente, Mus ika l ien

28 Fahrräder

29 Kfz-Zubehör

30 Büromaschinen, -einrichtung, PC

31 Zeitschri ften



8.3 Begriffsdefinitionen

Abschöpfungsquote

Bedeutung:

Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfaktor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpo-tenzial, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt wird.

Berechnung:

Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend er-folgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotenzial dieser Branche/des Or-tes.

Einzugsgebiet

Bedeutung:

Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotenzials.

Berechnung und Abgrenzung:

Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.

die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentra-len Einkaufsorten in der Region;

die Marktpotenziale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;

die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;

die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.

Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mit-tel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10

% liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann.

Kaufkraft (nominal / real)

Bedeutung:

Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bil-dung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden.

Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürnberg, belegt deutliche Unterschiede.

Kaufkraftkennziffer (KKZ)

Bedeutung:

Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der Gemeinde).

Berechnung:

Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das ge-samte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.

Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.



Marktpotenzial

Bedeutung:

Das Marktpotenzial bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet).

Berechnung:

Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzel-handelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.

Umsatzpotenzial (bindungsfähiges)

Bedeutung:

Das bindungsfähige Umsatzpotenzial bezeichnet den Umfang des Umsatzes, den ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpotenzials, abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.

Berechnung:

Vom ermittelten lokalen Marktpotenzial wird der zu erwartende Kaufkraftab-fluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende Kaufkraftzu-fluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-Matrix-Modell nach HUFF).

Umsatzkennziffer (UKZ)

Bedeutung:

Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (al-so nicht den Umsatz pro Einwohner!).

Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck

der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Stand-ortattraktivität.

Berechnungsbasis:

Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Ein-zelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels Nahrungsmit-telhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.

Einzelhandelszentralität

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Bran-chenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.

Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinsti-tut GmbH, Köln, 2007)

Non-Food I:

Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel

Non-Food II:

Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte und -artikel, Elektrogroß-



geräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büro- und Schreib-waren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahr-radzubehör, Blumen, Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf.

Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:

Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezia-lisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenser-vice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen).

Fachmarkt Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme: Ge-tränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, mit breitem und tie-fem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fach-marktkonzeptionen unter einem Dach oder auch in offener Bauweise.

Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfach-geschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentra-le Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentra-ler Planung. Oft werden bestehende Einkaufszentren auch weiterentwickelt und vergrößert, mit der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. Olympia-Einkaufszentrum in Mün-chen, Brückencenter in Ansbach).

Supermarkt Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Nonfood-Anteil:

Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Spar, Edeka, Ten-gelmann).

Lebensmittel Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 700 und 1.200 m²

Discounter Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preis-aggressiv, weiter zunehmender Nonfood-Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma).

Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittel-vollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter), Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland).

SB-Warenhaus Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: Nonfood-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenpark-plätzen (Globus, Real).

Warenhaus In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwie-gend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof).

Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage, breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Waren-haus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).

Kaufhaus In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage, breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum Waren-haus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M).

Documents

Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Rosenheim CIMA Beratung … · 2014-04-30 · Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH, 2011 Im Jahr 2010 stiegen in allen Branchen