CITY REPORT€¦ · Der Berliner Büromarkt erzielte mit einem Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 854.000 m² ebenfalls einen neuen Rekordwert, der 42% über dem Vorjahreswert

A E N G E V E L T - R E S E A R C H

CITY REPORTR E G I O N B E R L I N

2016/2017 No̱ XXVI

Immobilien für Ihren Erfolg

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„[...] die Tragik eines Schicksals, das […] Berlin dazu verdammt: immerfort zu werden und niemals zu sein.“

Scheffler, Karl: Berlin – ein Stadtschicksal. Suhrkamp, Berlin 2015 (Erstaus-gabe: Erich Reiss Verlag, Berlin, 1910)

„[...] the tragedy of a fate which […] condemns Berlin: to always become but to never be.“

Scheffler, Karl: Berlin – ein Stadtschicksal. Suhrkamp, Berlin 2015 (first editi-on: Erich Reiss Verlag, Berlin, 1910)

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Inhalt City Report

Contents City Report

Grußwort Dr. Franziska Giffey

Brief der Geschäftsleitung

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung

Grundstrukturen des Marktes

Investmentmarkt

Der Markt für Büroflächen

Der Markt für Einzelhandelsflächen

Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen

Der Markt für Wohnimmobilien

Words of Welcome from Dr. Franziska Giffey

Management Letter

General market conditions

Basic market structures

Investment market

The market for office space

The market for retail space

The market for industrial and commercial space

The market for residential property

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Im Herzen von Berlin: Die Friedrichstraße in der City Ost. Seit April 2012 der Sitz von AENGEVELT in Berlin (Friedrichstraße 55/Ecke Krausenstraße).At the heart of Berlin: The Friedrichstraße in the City East. Since April 2012 office of AENGEVELT in Berlin (Friedrichstraße 55/corner Krausenstraße).

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Liebe Leserinnen, liebe Leser,

Neukölln ist mit seinen 328.000 Einwohnern einer der spannendsten und buntesten Bezirke Berlins, in dem eine Vielfalt von Nationen und

Kulturen zusammenkommt.

Neben dem Schloss Britz mit Gutshof und Park, zieht nicht nur der Britzer Garten jährlich mehr als eine Million Besucher an, sondern auch

unser Tagungsort der Superlative – der größte Convention-, Entertainment- und Hotelkomplex Europas, das Estrel. Cafés, Galerien und

kleine Läden mit individuellen kreativen Angeboten bereichern die Neuköllner Kultur- und Kunstszene.

Der Bezirk bietet eine gute Infrastruktur und Versorgung und scheinbar endlose Möglichkeiten für die Freizeitgestaltung. Als Standort

von 10.000 Unternehmen mit vier herausragenden Industriegebieten sichert Neukölln wichtige Arbeitsplätze. Akteure und Beschäftigte

nehmen kontinuierlich zu, sodass unser Bezirk einem stetigen Wachstum unterliegt und vermehrt an Attraktivität gewinnt. Vor dem Hin-

tergrund dieser Entwicklung ist es nicht verwundernswert, dass auch der Immobilienmarkt in Bewegung geraten ist.

Die AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG ist auf diesem Gebiet einer der größten unabhängigen und bundesweit tätigen Immobilien-

Dienstleister in Deutschland. Das Unternehmen bietet seinen Kunden seit über 100 Jahren eine umfangreiche kundenindividuelle Betreu-

ung mit Full Service-Leistungsspektrum.

Freuen wir uns nun gemeinsam auf einen umfassenden Einblick in die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarktes und lassen uns

durch den diesjährigen „AENGEVELT City Report Berlin“ informieren und inspirieren.

Ihre

Dr. Franziska Giffey

BEzIRksamT NEuköllN vON BERlINDie Bezirksbürgermeisterin

© Dr. Franziska Giffey

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Dear reader,

With its 328,000 people, Neukölln is one of the most exciting and colourful districts of Berlin and houses a range of nations and

cultures.

Besides Schloss Britz with its estate and park, not just the Britzer Garten attracts more than one million visitors per year, but so does

our conference centre of superlatives – the largest convention, entertainment and hotel complex of Europe, the Estrel. Cafés, galleries

and small shops with individual, creative ranges enrich the culture and art scene of Neukölln.

The district offers good infrastructure and supply and seemingly endless opportunities for recreation. As location of 10,000 com-

panies in four prominent industrial sectors, Neukölln secures important jobs. The number of employers and employees rises conti-

nuously, so that our district experiences continuous growth and becomes more and more attractive. Given this development, it is no

surprise that the real estate market is seeing action as well.

AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG is one of the largest independent real estate service providers in this sector in Germany and

is active across the country. For more than 100 years the company has been offering its clients extensive customised consulting with

a full service range.

Let us look forward to a comprehensive insight into the current developments of the real estate market and derive information and

inspiration from this year‘s „AENGEVELT City Report Berlin“.

Yours sincerely,

Dr. Franziska Giffey

DIsTRICT BERlINNEuköllNDistrict Mayoress

© Dr. Franziska Giffey

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Sehr geehrte Kunden unseres Hauses, sehr geehrte Immobilieninteressenten,

vor mehr als einem Vierteljahrhundert, einen Monat vor der Wiedervereinigung, veröffentlichte unser Haus nach intensiver Zusammenarbeit mit der Humboldt-Universität Berlin hinsichtlich des bis dato immobilienwirtschaftlich überhaupt nicht annähernd hinreichend erfassten Ostteils der Hauptstadt den in Deutschland seinerzeit branchenersten Gesamt-Berliner Marktbericht und eröffnete so den Branchenteilnehmern aus aller Welt zeitgerecht „zur Stunde null“ eine überaus wich-tige Informations- und researchbasierte Entscheidungshilfe.

Auch heute stehen Ihnen mit dem nunmehr vorliegenden

City Report Region Berlin No. XXvI 2016/2017

aus der Feder von AENGEVELT-RESEARCH einmal mehr umfassende fundierte objektive wissenschaftliche Analysen zum überaus komplexen Immobiliengeschehen der Bundeshauptstadt für das abgelaufene Jahr und für den Prog-nosezeitraum 2016 und 2017 zur Verfügung. Der detaillierte Marktbericht unterstützt Sie mit allen einschlägigen Immobilienfakten, -daten und Kennziffern in der Tradition unabhängiger, professioneller Marktanalysen in Ihren Immobilien-Dispositionen. Hierbei zeigt er vielfältig Chancen und Risiken auf, die das dichte Marktgeschehen im Betrachtungszeitraum charakterisieren.

Berlin wird auch aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zunehmend seiner Rolle als Bundeshauptstadt gerecht und erzielte 2015 - wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert – in verschiedenen Marktsegmenten überdurchschnittliche, z.T. sogar Rekord-Ergebnisse und hat sich z.B. bei den Büroflächenumsätzen und dem Transaktionsvolumen im Bereich der gewerblichen Investments an die Spitze der deutschen Metropolen gesetzt:

Der Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt erzielte im Berichtsjahr 2015 ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 20,7 Mrd. (Asset- und Share-Deals). Das Ergebnis liegt 27% über dem Vorjahreswert (2014: rd. EUR 16,3 Mrd.) und übertrifft sogar den bisherigen Rekordwert des Jahres 2007 (EUR 18,8 Mrd.) um 10%.Analog dazu stieg auch der Geldumsatz am Berliner Investmentmarkt um 27% bzw. EUR 3 Mrd. auf EUR 14,1 Mrd. Dabei löste der gewerbliche Investmentbereich mit einem neuen Rekordumsatz von rd. EUR 7,8 Mrd. das Wohninvest-mentsegment (2015: rd. EUR 6,3 Mrd.) als traditionell stärksten Teilmarkt in Berlin ab.Der Berliner Büromarkt erzielte mit einem Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 854.000 m² ebenfalls einen neuen Rekordwert, der 42% über dem Vorjahreswert (2014: rd. 600.000 m²) liegt und auch den traditionellen Branchenpri-mus München deutlich um rd. 130.000 m² übertrifft. Der nominelle Büroflächenleerstand reduzierte sich um 230.000 m² auf rd. 1,06 Mio. m², die Leerstandsquote sank von 7% auf 5,7%. Die Bürospitzenmiete stieg um einen Euro auf rd. EUR 23,50/m² und liegt damit ansiedlungsfreundlich im „gesunden Mittelfeld“ der deutschen Bürozentren. Die Einzelhandelsspitzenmiete legte binnen Jahresfrist nochmals auf rd. EUR 310,-/m² zu (2014: rd. EUR 300,-/m²). Dies belegt die hohe Attraktivität des Berliner Einzelhandelsmarktes.Weitere wichtige Impulse für Berlin gehen zudem vom anhaltenden Bevölkerungswachstum aus: Allein 2015 stieg die Einwohnerzahl nach ersten Berechnungen um rd. 44.000 auf aktuell mehr als 3,5 Mio. Menschen. Dadurch steigt auch die Zahl der Privathaushalte und analog die Nachfrage nach Wohnraum.


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Die in unserem XXVI. Jahresbericht wiederum umfassend erläuterten Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zeigen auf, dass der Berliner Immobilienmarkt unverändert im Fokus nationaler und internationaler Nutzer, Entwickler und Investoren steht. Und sie eröffnen objektivierte Ausblicke auf die weitere Entwicklung der Einzelmärkte und Segmente.

Insgesamt können wir feststellen, dass der Berliner Immobilienmarkt von der internationalen Einschätzung Deutschlands als „sicherem Hafen“ und seinem „Hauptstadtbonus“ in besonderem Maße profitiert und seine Position als einer der gefragtesten Immobilienstandorte in Europa bundesweit und global weiter gefestigt hat. Damit bietet er unverändert markante Chancen für Nutzer, Projektentwickler und Investoren.

Gleichzeitig steigt vor dem Hintergrund der aktuellen politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen und ihren speziell für die Immobilienbranche sehr schwer prognostizierbaren Auswirkungen der Bedarf an vollkommen unabhängiger, interdisziplinärer und umfassender objektiver Beratung und Vernetzung der internationalen Immobilienwirtschaft weiter an.Hierfür steht Ihnen unser Haus auf dem Fundament seiner nunmehr in vierter Generation erarbeiteten Position in der Gruppe der Marktführer als weisungsfreier, inhabergeführter, international tätiger Immobiliendienstleister zur Verfügung. Profitieren Sie hierbei in Ihren Immobilien-Dispositionen in Berlin und bundesweit von dem 106-jährigen Know-how des Hauses AENGEVELT.

Unser Unternehmen bietet Ihnen professionell und engagiert die optimale Unterstützung und fachliche Begleitung Ih-rer Immobilien-Dispositionen von An- bzw. Vermietungsaufträgen, Immobilienan- und -verkäufen, Bewertungs- und Re-search-Aufträgen. Die stringent hohe Qualität unserer Leistungen wird dabei durch ein unternehmensweit ISO- und ICG-zertifiziertes Qualitätsmanagement- und ComplianceManagement-System gewährleistet und zudem durch regelmäßige Kundenzufriedenheitsanalysen geprüft und optimiert. So bestätigt auch eine aktuelle Studie von FOCUS-MONEY unsere anhaltend hohe Kundenorientierung: In dieser Studie wird AENGEVELT wie bereits im Vorjahr 2014 erneut als bundesweit fairster Immobilienmakler ausgezeichnet.

Wir danken allen Freunden, Geschäftspartnern, Kunden und Wegbegleitern sehr herzlich für Ihr wertvolles Vertrauen und Ihre stets herausfordernden Aufgabenstellungen. Beides stimuliert unser fachliches Engagement und ist damit Quelle unserer anhaltenden Berufs- und Lebensfreude. Wir versprechen Ihnen: Tradition, Innovation und Zukunft bleiben die klar profilierten Markierungen des Hauses AENGEVELT auf dem gemeinsam erfolgreichen Immobilienweg.

Berlin, Düsseldorf, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg im April 2016

Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt

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Dear AENGEVELT customers, dear prospective property buyers,

More than a quarter of a century ago, one month before reunification, our company published the sector‘s first ever market report covering all of Berlin, following intensive cooperation with the Humboldt University regarding the by then completely unchartered real estate market of the eastern part of the capital, and thereby offered property market partici-pants from all over world an exceedingly important decision-making tool, based on information and research, in time for the „go“ for reunification.

Once more, the present

City Report Region Berlin No. XXvI 2016/2017

compiled by AENGEVELT-RESEARCH, provides you with another comprehensive, well-researched and objective analysis of the situation and occurrences on the complex property market in the capital over the past year, as well as with a forecast for the period 2016 and 2017. The detailed market report supports you in your real estate dispositions by providing all relevant information, data and key figures regarding real estate, following the tradition of independent, professional market analyses. It will draw your attention to the many opportunities and risks characterising the dense market situation in the report period.

Also in regard to the real estate industry, Berlin is increasingly living up to its role as federal capital and, as forecast by AENGEVELT-RESEARCH, generated above-average results, in certain market segments even record-breaking results, in 2015 and became the leader among the German metropolises in regard to, for example, office space turnover and tran-saction volume in regard to commercial investments:

In the report year 2015, Berlin‘s property and real estate market generated a transaction volume of about EUR 20.7 billion (assets and share deals). This result is 27 % higher than the result of the previous year (2014: about EUR 16.3 billion) and even exceeds the former record of 2007 (EUR 18.8 billion) by 10 %.Analogously, monetary turnover on Berlin‘s investment market rose by 27 % or EUR 3 billion to EUR 14.1 billion. With a new record turnover of about EUR 7.8 billion, commercial investment replaced the traditional leader, the residential sector (2015: about EUR 6.3 billion), as the market segment with the highest turnover in Berlin.Berlin‘s office market also saw a new record with a space turnover (including owner-occupiers) of about 854,000 m², which was 42 % higher than turnover of the previous year (2014: about 600,000 m²) and also outperforms the traditional sector leader Munich by a notable 130,000 m². Nominal office space vacancies fell by 230,000 m² to about 1.06 million m², the vacancy rate fell from 7 % to 5.7 %. Top office rent rose by one euro to about EUR 23.50/m² and is thus located in the „healthy middle range“ among German office centres, which is propitious for new establishments. Retail rents rose again in the course of the year to about EUR 310.00/m² (2014: about EUR 300.00/m²). This underlines the strong attraction of Berlin‘s retail market.Other important impulses for Berlin are provided by a continuous increase of population: In 2015 alone, the number of inha-bitants rose by about 44,000 to currently more than 3.5 million people, according to first projections. This also resulted in an increase in the number of private households and, analogously, demand for residential space.


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The analyses of AENGEVELT-RESEARCH, explained in detail in the XXVI annual report, show that Berlin‘s real estate market remains in the focus of national and international users, developers and investors. They also provide objective insight into further trends in the individual markets and segments.

Overall, we can say that Berlin‘s real estate market reaps particularly strong benefits from international actors rating Ger-many as „save haven“ and from its „capital bonus“, and that it consolidated its position as one of the most sought-after real estate locations in Europe, both on the national and global level. Accordingly, it continues to offer considerable op-portunities for users, project developers and investors.

Simultaneously, demand for fully independent, interdisciplinary and comprehensive objective consulting services and networ-king of international property markets continues to rise against a background of the current political and economic develop-ments and their effects, which are extremely difficult to predict in regard to the property markets in particular.For this purpose, AENGEVELT provides its services based on its established position among the market leaders – now held for four generations – as an independent, owner-managed, internationally active real-estate consulting company. Benefit from AENGEVELT‘s 106 years of know-how and experience when making your property decisions in Berlin and throughout Germa-ny.

With professionalism and dedication, our company offers you the best support and professional consulting for all your real-estate decisions: whether rental or leasing orders, property sales or acquisitions, valuation and research assignments. The rigorous high quality of our services is guaranteed through our company-wide ISO and ICG-certified quality management and compliance management system, and it is also regularly reviewed and optimised by customer satisfaction analyses. A current study of FOCUS-MONEY confirms our continuously high degree of customer orientation: In this study, AENGE-VELT is singled out as the fairest real estate agency in Germany - just like in the previous year 2014.

We would like to thank all friends, business partners, customers and associates for their valuable trust in us and for their always challenging assignments. Both stimulate our professional commitment and therefore are the source of our constant satisfaction in our professional and private lives. We promise you: Tradition, innovation and future will remain the clear, unshakable pillars of AENGEVELT on our joint successful real estate path.

Berlin, Düsseldorf, Dresden, Frankfurt/Main, Leipzig, Magdeburg in April 2016

Dr. Lutz W. Aengevelt Dr. Wulff O. Aengevelt Mark L.W. Aengevelt Chiara F.J. Aengevelt

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1. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung

1. General market conditions

Das Interesse internationaler Investoren an Deutschland ist weiter-hin ungebrochen hoch. Und Berlin ist Hauptstadt des größten und wirtschaftskräftigsten Landes der Europäischen Union, mit über 3,5 Mio. Einwohnern auch die mit Abstand größte Stadt Deutschlands, als Lebens- Arbeits- und Urlaubsort im In- und Ausland als besonders „cool“ beliebt und vergleichsweise ein Hort der sozialen und wirt-schaftlichen Stabilität in einer turbulenten Welt. Als Metropole mit allen sozialen Schichten ist Berlin attraktiv für alle Immobilienarten von einfachem bis Luxuswohnen, von Büro über Handel bis Logis-tik und Gesundheit. Bevölkerung und Wirtschaft Berlins wachsen stetig, günstige Wohnungen und moderne Büros werden knapper, die Wohn- und Büromieten steigen, deren Kaufpreise noch stärker, dabei bleiben die Zinsen ungeachtet erster zaghafter Wendeindikati-onen aus USA in Europa wohl noch einige Zeit niedrig wie nie.Berlin boomt, der Immobilienmarkt auch – kein Wunder, dass In-vestoren, die allseits Anlagedruck spüren, in Berlin Schlange ste-hen. Mit 8 Mrd. Euro im Gewerbebereich konnte Berlin 2015 den bisher höchsten Investmentumsatz aus 2007 deutlich um etwa 20% übertreffen, auch private und professionelle Wohninvest-ments sind 2015 gut gelaufen. Aufgrund seiner Größe ist Berlin theoretisch ein sehr liquider Markt. Allerdings sind risikoarme Core- und Core-plus-Gewerbeobjekte inzwischen rar. Immobi-lieneigentum bietet bei historisch geringen Renditen dennoch einen erheblichen positiven Abstand zu alternativen risikoarmen Anlageformen, so dass breite Eigentümerkreise sich in Erwartung noch weiter steigender Preise schwer tun, zu verkaufen – „Ab-warten“ brachte 2015 manchem mehrere Prozent Zusatzmarge. Renditestärkere Value-Add Objekte mit Aufwertungsbedarf oder opportunistisch-spekulative Developments werden in Berlin dage-gen selten gesehen – die Branche hat aus der letzten Krise gelernt, die Finanzierer bleiben risikobewusst. Dagegen scheint sowohl der Markt für hochpreisigen Wohnungsneubau wie auch für den Wie-derverkauf von gebrauchtem Wohneigentum vor allem von Anle-gern aus süd- und osteuropäischen Ländern weiterhin so unein-geschränkt vorteilhaft gesehen zu werden, dass Preise akzeptiert werden, welche noch vor zehn Jahren in Berlin undenkbar gewe-sen wären. Auch zum Wachstum „verpflichtete“ börsennotierte Wohnungsunternehmen arrondieren einerseits ihre Bestände und erzielen andererseits in der derzeitigen Hausse hervorragende Ein-zel- oder Paketverkaufspreise zur Gewinnrealisierung. Ob die er-warteten Mieten trotz Mietpreisbremse in voller Höhe eintreffen und die Wiederverkaufs-Prämissen der IRR-Berechnungen stand-halten werden, bleibt allerdings abzuwarten. Berlin 2016 ff ist also entgegen landläufiger Meinung kein Selbst-läufer und erst recht kein Immobilienmarkt für Anfänger.

The interest of international investors in Germany re-mains high. And Berlin is the capital of the largest and, in economic terms, strongest country of the European Uni-on, and it is also the by far largest city in Germany with more than 3.5 million inhabitants. It is also popular and considered particularly „cool“ as place to live, work and go on holiday to, both in Germany and abroad. It also is a comparatively safe haven of social and economic stabi-lity in a turbulent world. As a metropolis that houses all social classes, Berlin is attractive for all types of proper-ties from simple to luxurious housing, from offices and trade to logistics and health care. The population and the economy of Berlin grow continuously, cheap flats and modern offices become scarcer and scarcer, rents for residential and office space rise, their purchase prices even more so, while interest rates are likely to remain as low as never before in Europe for a while, despite first tentative signs of change from the USA.Berlin is booming and so does the property market - it is no surprise that investors, who feel investment pressure on all sides, are queuing up in Berlin. With EUR 8 billion in the commercial sector, Berlin consi-derably exceeded the so far highest property turno-ver, generated in 2007, by about 20 %; private and professional residential investments also did well in 2015. Given its size, Berlin is, in theory, a very solvent market. However, low-risk core and core-plus com-mercial properties have become rare in the meantime. Despite historically low returns, real estate property still offers a considerable positive distance to alterna-tive low-risk investments types, so that wide groups of owners are disinclined to sell in the expectation of a further increase of prices - many were rewarded for „waiting“ by several percent of additional margin in 2015. Value-add properties with higher returns and need for modernisation or opportunistic-speculative developments, on the other hand, are rarely seen in Berlin - the industry learned its lesson from the pre-vious crisis, financiers remain aware of the risk. Both the market for high-price new construction of resi-dential properties as well as for the resale of used resi-dential property still seems to be regarded as advanta-geous and that with so little limitations, especially by investors from Southern and Eastern European coun-tries, that prices are accepted which would have been

Boom town Berlin - good for beginners or not?Boom Town Berlin – (k)ein Markt für Anfänger?

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1. General market conditions

„Regierung plus Bevölkerung plus internationaler Ruf minus In-dustrie = Dienstleistung und Tourismus“. Das politische Zögern der 1990er Jahre und die Dot-Com-Unsicherheit der 2000er Jah-re sind überwunden, Berlin scheint seine Zukunftsformel gefun-den zu haben. Berlin hat sich in den letzten Jahren nicht nur als Zentrum der Bun-desregierung und -verwaltung, der Unternehmens- und Lobbyisten-Verbände etabliert. Die im europäischen Vergleich extrem günstigen Miet- und Lohnkosten bei hoher Internationalität und Kommunika-tionsqualität haben Berlin auch als Standort für Start-up-Unterneh-men attraktiv gemacht und mit anderen Dienstleistungs- und damit personalorientierten Branchen zu einem anhaltenden Aufschwung mit weiterhin positiven Wachstumsraten geführt. Nach den aktuellen Prognosen wird die Hauptstadt weiterhin den Bund beim Wirtschaftswachstum knapp übertreffen, was im Wesentlichen auch auf die relativ stärkere demographische Be-

inconceivable in Berlin ten years ago. Listed housing companies that are „obligated“ to grow are also pooling their existing properties on the one hand and generate excellent individual or package sales prices for profit realisation on the current boom market on the other hand. Whether expected rents will be seen to their full extent despite rent control and whether the resale premise of the IRR calculations are going to hold, however, will remain to be seen. Contrast to general opinion, Berlin 2016+ is no sure-fire success and definitely not a property market for beginners.

„Government plus population plus international re-putation minus industry = services and tourism“. The political hesitation in the 1990s and the dot-com in-

Dienstleistung als Wachstumsmotor

Services as growth motor

In diesem modernen Neubau am historischen Ursprungsort Berlin-Cöllns residiert der Deutsche Industrie- und Handelskammertag. © Foto: Berlin Partner – SchlovienThis modern new building at the historical birthplace of Berlin-Cölln is the residence of the German Chamber of Industry and Commerce.© Photo: Berlin Partner – Schlovien

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securities in the first decade of this century have been overcome, Berlin seems to have found its formula for the future. Berlin not only established itself as centre for the fede-ral government and administration as well as compa-ny and lobbyist associations in recent years. In a Euro-pean comparison, rent and labour costs are extremely low while internationality levels and communication quality are high, which also made Berlin an attractive location for start-up companies. In combination with other service industries, which are also quite labour-intensive as a result, this led to a continuous econo-mic upturn with still positive growth rates. According to current forecasts, the capital will con-tinue to perform slightly better than the federal ave-rage in regard to economic growth, which is mainly due to a stronger relative demographic development in Berlin since about 2005: Every year, net migration to Berlin is about 1 % of mainly younger, professio-nally motivated people, both from Germany and from the EU. The arrival of, by conversion, about one to two percent of migrants in 2015 and more to be ex-pected in the future, about two thirds of which are likely to be granted permission to stay in Berlin for a few years, many permanently, also has an dispro-portionately positive impact on the pecuniary value of the services provided in Berlin, compared to the

völkerungsentwicklung Berlins seit etwa 2005 zurückzuführen ist: Jährlich wandert im Saldo etwa ein Prozent vorwiegend jüngerer und beruflich motivierter Menschen nach Berlin, aus Deutschland und der EU. Die Ankunft von umgerechnet ein bis zwei Prozent Zuwanderern in 2015 und weiteren zu Erwarten-den in der Zukunft, von denen vermutlich zwei Drittel einige Jahre, viele dauerhaft in Berlin bleiben dürften, wirkt ebenfalls gegenüber der Situation in Gesamtdeutschland überproporti-onal positiv auf den Geldwert der in Berlin erbrachten Wirt-schaftsleistung. Ähnliches gilt für die Zahl der Beschäftigten. Die Bevölkerungsprognose des Landes Berlin 2015-2030 rech-net daher je nach Szenario mit 3,8 bis fast 4,0 Mio Einwoh-nern in 2030.Für 2016 wird daher von der IBB Investitionsbank in Berlin in Übereinstimmung mit den Aussagen des DIW ein reales Wachs-tum des BIP (Brutto Inlandsprodukt) von etwa 2,0 Prozent erwar-tet, nach 2,2% in 2015 (Bund: 1,9% in 2015, 1,8% in 2016). Die Produktivität, ausgedrückt durch das BIP pro Kopf, bleibt auf-grund der in Berlin fehlenden Industrie- und Finanzunternehmen jedoch deutlich schwächer bei knapp über 80% des Bundes-durchschnittes: Ein Drittel der Erwerbstätigen arbeitet für geringe Löhne, ein Sechstel bezieht ganz oder teilweise SGB2-Leistungen („Hartz IV“), die soziale Segregation nimmt zu.Die private Kaufkraft liegt daher trotz einer großen Zahl von Einwoh-nern mit sehr hohen Einkommen bei nur 93% des Bundesdurch-schnitts, die einzelhandelsrelevante Kaufkraft wegen des vergleichs-weise immer noch günstigen Mietniveaus bei immerhin 96%.

„Lust auf Zukunft“ – das ist das Motto der multikulturellen Mischung in Berlin © Foto: AENGEVELT „Looking forward to the future“ – is the motto of the multicultural mix in Berlin © Photo: AENGEVELT

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situation across Germany. In a similar form, this also applies to the number of employees. The most recent demographic prognosis of the Federal State of Berlin assumes scenarios of Berlin growing from 3.5 milli-on to between 3.8 and 4.0 million inhabitants by the year 2030.Accordingly, the IBB Investitionsbank in Berlin, in ag-reement with statements of the DIW , forecasts a real GDP (gross domestic product) increase of about 2.0 % for 2016, following 2.2 % in 2015 (Germany: 1.9 % in 2015, 1,8 % in 2016). But productivity, expressed by GDP per capita, in Berlin remains much lower at slightly more than 80 % of the German average, due to a lack of industrial and financial companies: A third of the workforce works for low wages, a sixth recei-ves full or partial benefits subject to the social security code 2 („Hartz IV“), social segregation rises.Despite a large population with very high income, private purchasing power only amounts to 93 % of the German average, purchasing power relevant for retail to at least 96 %, given still comparatively low rent levels. This has to be born in mind for future projections re-garding rental income from residential properties. But Berlin is also less vulnerable to order fluctuations of the manufacturing industry, which, at other locations, is suffering more strongly from developments such as the Ukraine-Russia crisis, the slowdown of economic growth in China or the oil market. Growth motors include retail, the information and te-lecommunications sector, the media, creative indus-tries and tourism. The tourism boom has now been continuing for more than ten years, and the creative industry with the sectors IT and media grows conti-nuously and is having effects that reach far beyond the capital region. Berlin also often acts as test market for new, presti-gious developments in, for example, communication technology (broadband) or eCommerce (delivery of foodstuffs) and benefits from, for example, the com-pany Zalando, which is growing strongly and also is the star of the new omni-channel economy. All in all, Berlin succeeded in overtaking the former leader Lon-don in the acquisition of venture capital for start-ups with its continuous growth in the digital industry.

Dies ist bei Zukunftsprojektionen von Mieteinnahmen aus Woh-nimmobilien zu berücksichtigen. Berlin reagiert aber auch weni-ger anfällig auf die Auftragsschwankungen des produzierenden Gewerbes, welche andernorts von internationalen Entwicklungen wie der Ukraine-Russland-Krise, der Verlangsamung des Wachs-tums in China oder dem Ölmarkt stärker beeinflusst werden.

Zu den Wachstumstreibern zählen Einzelhandel, Informations- und Telekommunikationssektor (IKT), Medienwirtschaft, Kreativ-wirtschaft und Tourismus. Beim Tourismus hält der Boom nun seit mehr als zehn Jahren an, und auch die Kreativwirtschaft mit IT und Medien wächst kontinuierlich und strahlt weit über die Hauptstadtregion hinaus. Berlin präsentiert sich häufig auch als Testmarkt für neue, presti-geträchtige Entwicklungen wie z.B. in der Kommunikationstech-nik (Breitband) oder im eCommerce (Lebensmittel-Lieferung) und punktet z.B. mit dem stark wachsenden Unternehmen Zalando, dem Star der neuen Omni-Channel Economy. Insgesamt gelang es Berlin, mit seinem kontinuierlichen Wachstum in der Digital-wirtschaft das bisher führende London in der Akquise von Ven-ture Capital für Startups zu überholen.

The analysis of employees subject to social security contributions shows the positioning of Berlin in a Ger-many-wide comparison and indicates which sectors are generating the main impulses:

Employment

Die Analyse der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zeigt, wie Berlin im bundesweiten Vergleich aufgestellt ist und von wel-chen Sektoren die wesentlichen Impulse ausgehen:

Beschäftigung

* = Wachstumsrate BIP p.a. in % * = GDP growth p.a. in %

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, VGR der Länder, IBB Berlin Source: Berlin-Brandenburg Statistics office, VGR der Länder, IBB Berlin

© AENGEVELT-RESEARCH

Wirtschaftswachstum Berlin vs. Deutschland*Economic growth: Berlin vs. Germany*

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DeutschlandGermany

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** = Schätzung** = estimate

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Hauptstadttypisch ist der öffentliche Dienstleistungssektor in Berlin überdurchschnittlich besetzt: 34% der Berliner sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeiten im öf-fentlichen Sektor, dem auch Erziehung, Gesundheits- und Sozialwesen sowie Verbände zugeordnet sind (D: 27%). Die Zahl der Beschäftigten stieg im Jahresverlauf in Berlin um rd. 1,5% (D: +1,8%)29% der Berliner Beschäftigten arbeiten in Branchen, die den wirtschaftlichen Dienstleistern, den Finanz- und Versicherungs-dienstleistern sowie der Kommunikationsbranche zugeordnet werden (Deutschland: 21%). Hier war der Beschäftigtenzu-wachs am größten (Berlin: +6% vs. D: +3%). In den Bereichen Handel, Gastgewerbe und Verkehr liegt der Branchenanteil in Berlin (22%) gleichauf mit Deutschland (22%), der Anstieg der Beschäftigten lag in der Hauptstadt bei 5% (D: +3%). Mit einem Beschäftigtenanteil von rd. 13% ist das verarbei-tende Gewerbe in Berlin im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (28%) weiterhin stark unterrepräsentiert, obwohl die starke Bauwirtschaft dazu zählt. Die Zahl der Beschäftigen stieg mo-

As is typical for a capital, the public services sector is disproportionately strong in Berlin: 34 % of em-ployees subject to social security contributions in Berlin are working in the public sector, which also includes education, health and social sectors as well as associations (Germany: 27 %). The number of employees in Berlin rose by about 1.5 % over the course of the year (Germany: +1.8 %).29 % of employees in Berlin are working in sec-tors classified as members of the groups economic service providers, financial and insurance service providers as well as the communication industry (Germany: 21 %). Here, the number of employees increased at the highest rates (Berlin: +6 % compa-red to Germany: +3 %). In the sectors trade, hospitality and traffic, the share of the sector in Berlin (22%) corresponds to that of Germany (22%), the numbers of employees in the capital rose by 5 % (Germany: +3%). With an employee share of about 13 %, the pro-cessing industries are still considerably underrepre-sented in Berlin, compared to the Germany-wide average (28 %), even though this sector includes the strong construction industry. The number of employees increased moderately (Berlin: +2 % compared to Germany: +1 %). Agriculture, forestry, mining and similar hardly play a role in Berlin (less than 2 %), the same applies to the rest of Germany (less than 3 %). The number of employees continues to fall (Berlin: -2 %, Ger-many: -0.5 %).

In 2015, the number of employees subject to social security contributions in Berlin rose to 1.33 million (September 2015), corresponding to an increase by about 44,000 or 3.4 % compared to the same month in the previous year.

Relative increase of employment in Berlin is much higher than the increase of population. This means that a particularly large share of the people moving to Berlin are finding work. In Berlin, most of the new jobs are created in the information and communi-cation industry, in the hospitality sector and in the area of services related to property, freelance work, sciences and technology; even the industry saw numbers rise. The number of employed people rose accordingly. Berlin started its catch-up on the labour market in 2005; at that time, the unemployment rate had been 19.3 %.

Number of jobs rises - unemployment fallsÖffentliche/Private Dienstleistungeneinschl. öffentl. Verwaltung und Sonstige (3) public/private service providersincl. public administration and other (3)

Finanzierung/Versicherung, Grundstückswesen,wirtschaftliche Dienstleistungen (2)Financing/insurance real estate, business services (2)

Handel, Gastgewerbe und VerkehrCommerce, hotel & restaurant, transportation

Verarbeitendes Gewerbe/Baugewerbeprocessing industry/construction industry

Land-/Forstwirtschaft, Bergbau, Wasser- und Entsorgungswirtschaft (1)Agriculture, forestry, mining,water and water disposal industry (1)

1) inkl. Fischerei, Energie-/Wasserversorgung, Entsorgungswirtschaft1) incl. fishing, energy/water supply, waste disposal industry

2) inkl. Information und Kommunikation2) incl. information and communication

3) inkl. Erziehung und Unterricht, Gesundheits- und Sozialwesen3) incl. education and teaching, health and social services

Quelle: Agentur für Arbeit, Juni 2015Source: Federal Employment Agency, June 2015


Beschäftigtenstruktur: Berlin vs. DeutschlandEmployment structure: Berlin vs. Germany

Berlin Deutschland Germany

0

40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

in %

15

derat an (Berlin: +2% vs. D: +1%). Land- und Forstwirtschaft, Bergbau o.Ä. spielen in Berlin (un-ter 2%) - wie insgesamt in Deutschland (unter 3%) - kaum eine Rolle. Die Zahl der Beschäftigten sinkt weiter (Berlin: -2%, D: -0,5%).

Over the same period, the number of unemployed in Berlin fell from about 201,000 to 195,000. The unemployment rate fell from 11 % to 10 %.

Including space reserves, the infrastructure of the capital is designed for about 6 million inhabitants, its structure is comparatively sound and even improved in recent years. The much-criticised but, in a European comparison, excellently developed and working public transport system in Berlin allows many of the city‘s inhabi-tants to live without an own car. Therefore, Berlin as „Smart City“ also promotes the sharing economy in the automotive industry, including bike hire and charging stations for the electric cars of the citizens and the many e-taxis. A range of investments by the federal government ensure that the city gets new and higher-performance traffic channels and connections. The motorway ring and urban motorways connect the city with Paris and Warsaw, Hamburg, Frankfurt and Munich through renewed main streets in East-West and North-South direction. Currently, there is a wealth of ICE connections at hourly intervals, plans of Deutsche Bahn (DB) even envisage a decrease of in-tervals to 30 minutes for main links to many German and international destinations by 2030. The number of passengers at Berlin‘s two airports, Tegel (TXL) and Schönefeld (SXF), amounts to almost 30 million by now; plans for the BER, which is still under con-struction, already had to be expanded. Accordingly,

The situation for companies or employers regar-ding availability of skilled labour to satisfy demand remains good: Young arrivals wanting to find a job reduce the demographics-based possible future lack of skilled labour. Many of the thousands of immigrants from non-EU countries will certainly find their space on the labour market as well, as soon as language teaching and professional qua-lification measures achieve sufficient results. Ac-cording to experiences in Sweden, an adaptation phase of between five to seven years has to be ex-pected before positive net effects can be observed. However, asylum seekers who are granted asylum receive social benefits and will be listed in the la-bour market statistics accordingly already, a special effect which will lead to a significant increase of the number of unemployed, already in 2016, but also in subsequent years.

Smart City Berlin – also in regard to infrastructure

Das relative Beschäftigungswachstum in Berlin liegt deutlich über dem Bevölkerungswachstum. Das bedeutet, dass Zuziehende zu besonders hohen Anteilen in Berlin arbeitstätig werden. In Berlin entstehen neue Arbeitsplätze vor allem in der Informations- und Kommunikationsbranche, im Gastgewerbe und in den Bereichen der Immobilien-, freiberuflichen, wissenschaftlichen und techni-schen Dienstleistungen; selbst die Industrie legte zu. Dement-sprechend stieg die Zahl der Beschäftigten. Berlins Aufholjagd am Arbeitsmarkt setzte 2005 ein; damals lag die Arbeitslosen-quote bei 19,3%.

2015 wuchs die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäf-tigten in Berlin auf 1,33 Mio. an (Sept. 2015), das sind ca. 44.000 mehr als im Vorjahresmonat bzw. plus 3,4%.Im gleichen Zeitraum sank die Zahl der Arbeitslosen in Berlin von rd. 201.000 auf 195.000. Die Arbeitslosenquote reduzier-te sich von 11% auf 10%.

Zahl der Arbeitsplätze steigt - Arbeitslosigkeit sinkt

Beschäftigte in Berlin: Veränderung p.a. in %Employed in Berlin: change p.a. in %

Berlin

Brandenburg

DeutschlandGermany

Anmerkung: Stand 30.06. des jeweiligen Jahres, ArbeitsortprinzipNote: Status per 30.06. of the respective year, work location principle

Quelle: Agentur für Arbeit Source: Federal Employment Agency


0%-3% 1%-2% 2% 4%-1% 3%

2006

2010

2011

2007

2012

2008

2005

2009

2013

2014

2015

16

Die Situation für Unternehmen bzw. Arbeitgeber zur Deckung des Fachkräftebedarfs bleibt dabei gut: Junge arbeitsplatzorientierte Zuwanderer dämpfen den demographisch bedingten, perspektivi-schen Mangel an qualifizierten Arbeitskräften. Sicher werden auch viele der Zigtausend neuen Zuwanderer aus Nicht-EU-Ländern ih-ren Platz im Arbeitsmarkt finden, sobald Sprach- und Berufsquali-fizierungs-Maßnahmen ausreichend greifen. Hier ist nach schwe-dischen Erfahrungen mit einer Anpassungsphase von fünf bis sieben Jahren zu rechnen, bevor positive Nettoeffekte eintreten. Allerdings erhalten Asylberechtigte mit positivem Bescheid Sozial-leistungen und werden damit auch in der Arbeitsstatistik geführt, was bereits 2016, aber auch in Folgejahren, als Sondereffekt zu erheblichen Zuwächsen bei der Anzahl Arbeitsloser führen wird.

Berlin is the third largest airport location in Germany after Frankfurt am Main and Munich. As soon as the BER opens (presumably in „2017-18-19“ as the joke is among insiders), some cargo flights are likely to be enticed away from the airport Leipzig-Halle as well. With opening of the BER and the planned closure of Tegel, another large area for real estate development at and around the then former airport Tegel becomes relevant; intensive planning for this area has been un-der way for years.

Die Infrastruktur der Hauptstadt ist inkl. Flächenreserven für etwa 6 Millionen Einwohner ausgelegt, vergleichsweise gut strukturiert und hat sich in den letzten Jahren sogar verbessert. Der gerne kritisierte, im europaweiten Vergleich aber hervor-ragend ausgebaute und funktionierende ÖPNV in Berlin erlaubt vielen Berlinern, auf ein eigenes Auto zu verzichten. Damit treibt Berlin als „Smart City“ auch die Sharing Economy im automobi-len Bereich voran, einschließlich Fahrradverleih und Elektromobil-Stromtankstellen für die Bürger und die vielen E-Taxis. Zahlreiche Investitionen des Bundes sichern der Stadt neue und leistungsfähi-gere Verkehrswege bzw. Anbindungen. Der Autobahnring und die Stadtautobahnen verbinden die Stadt mit erneuerten Ost-West- und Nord-Süd-Magistralen mit Paris und Warschau, Hamburg, Frankfurt und München. Derzeit bestehen viele ICE-Verbindungen im Stundentakt, die Planungen der Deutschen Bahn (DB) sehen auf den Hauptrelationen zu zahlreichen bundesdeutschen und in-ternationalen Zielen sogar eine Verdichtung auf einen 30-min-Takt bis 2030 vor. Das Fluggastaufkommen der derzeit zwei Berliner Flughäfen Tegel (TXL) und Schönefeld (SXF) liegt inzwischen bei knapp 30 Mio. Passagieren, der immer noch nicht eröffnete BER benötigt deshalb bereits eine Erweiterungsplanung. Damit ist Ber-lin nach Frankfurt am Main und München der drittgrößte Flugha-fenstandort in Deutschland. Sobald BER eröffnet sein wird (voraus-sichtlich „2017-18-19“, wie Eingeweihte scherzen), werden auch einige Frachtflüge vom Flughafen Leipzig-Halle abgeworben wer-den. Mit Eröffnung von BER bzw. der geplanten Schließung von Tegel wird ein weiteres großes Entwicklungsgebiet für Immobilien am und rund um den dann ehemaligen Flughafen Tegel relevant, für das bereits seit einigen Jahren intensive Planungen laufen.

Berlin ist ein sehr gefragtes Reiseziel aus dem In- und Ausland. Hiervon profitieren insbesondere das Gastgewerbe, die Touris-musbranche und der Handel. Im Jahresverlauf 2015 kamen mit ca. 12,5 Mio. rd. 4,5% mehr Gäste in die Bundeshauptstadt als

Smart City Berlin – auch bei der Infrastruktur

Berlin ist hip – der Tourismus boomt

Berlin as travel destination is in high demand, both in Germany and abroad. The hospitality sector, tourism and trade profit most from this development. During 2015, about 12.5 million people visited the German capital, 4.5 % more than in the previous year. The number of overnight stays also rose considerably: Hotels and guesthouses in the city counted about 31 million overnight stays in 2015 – another increase by about 6 % compared to the strong performance in the previous year and a new record high. 32 million visitors are expected in 2016. As a result, the target of senate of Berlin, exceeding the number of 30 mil-lion overnight stays by 2020, was achieved five years earlier than was forecast. Tourists account for 30 % of retail turnover in Berlin, in internationally known large-scale stores offering luxury brands such as the KaDeWe (now Signa Gruppe), even for more than over 50 %.National and international hotel operators also rely on continuation of growth, some continue their intensive activities in Berlin, including

The „Estrel Tower“, Europe‘s largest conventi-on, entertainment and hotel complex with more than 800 rooms as well as halls for exhibitions and events, which is scheduled to open in 2018. IBIS and the „AMANO“ Group opened their hotels under the same roof across from the main train station of Berlin in 2015. „Motel One“ will commence hotel operations in the „Upper West“ at Breitscheidplatz (Bahnhof Zoo) with 582 rooms – and continues building at Alexanderplatz as well. In autumn 2015, construction of the „Schultheiss Quartier“ of HGHI Holding in Moabit commenced, which will also include a Meininger hotel with 300 rooms.

Berlin is hip – Tourism is booming

17

Berlin ist die größte Stadt in Deutschland und zählt mit 3,5 Mio. Einwohnern fast doppelt so viele Köpfe wie Deutschlands zweit-größte Stadt Hamburg (1,8 Mio. Einwohner). Der Wohnungs-markt umfasst auch das unmittelbar angrenzende Umland in Potsdam und diversen Brandenburger Vorstadt-Gemeinden, die knapp eine Mio. Einwohner (20%) zur Wohnungsmarktregion (rd. 4,5 Mio. Personen) beitragen. Berlin verlor nach dem Fall der Mauer zunächst einige Jah-re lang Einwohner, inzwischen gibt die Hauptstadt im Saldo zwar immer noch Einwohner ans Umland ab, gewinnt indes-sen gleichzeitig deutlich mehr Einwohner durch überregiona-le Zuwanderungen (positiver Wanderungssaldo). Auch 2015 wuchs die Bundeshauptstadt nach ersten Berechnungen um rd. 44.000 „reguläre“ Zuwanderer. Im Saldo wanderten seit dem europäischen Krisenjahr 2010 nach vorläufigen Berechnungen von AENGEVELT-RESEARCH im Mittel jährlich 46.000 Personen zu, zum weit überwiegenden Teil aus dem EU-Ausland. Für den Wohnraumbedarf wären zudem noch die sich in Berlin jeweils aufhaltenden non-EU-Migranten hinzuzurechnen. Deren Zahl könnte sich nach Modellierungen von AENGEVELT-RESEARCH bis 2030 durchaus auf eine Größenordnung von 300.000 Per-sonen mit unterschiedlichen Einwohnerstati erhöhen.

im Vorjahr. Bei den Übernachtungen konnte ebenfalls ein deut-liches Plus verbucht werden: In den Hotels und Pensionen der Stadt wurden 2015 ca. 31 Mio. Übernachtungen gezählt – ein nochmaliger Zuwachs von rd. 6% gegenüber dem starken Vor-jahr und neuer Rekordwert. Für 2016 werden 32 Mio. Gäste er-wartet. Damit wurden die Ziele des Berliner Senats, bis 2020 die Marke von 30 Mio. Übernachtungen zu übersteigen, schon fünf Jahre früher erreicht als prognostiziert. Touristen sorgen mittler-weile für 30% des Einzelhandelsumsatzes in Berlin, in den inter-national bekannten großen Häusern mit Luxusmarken wie dem KaDeWe (jetzt Signa Gruppe) sogar für über 50%.Auch nationale und internationale Hotel-Betreiber setzen auf ein Anhalten des Wachstums und engagieren sich weiter intensiv in Berlin:

Der „Estrel Tower“, Europas größter Convention-, Entertain-ment- und Hotel-Komplex, wird 2018 mit über 800 Zimmern sowie Ausstellungs- und Eventhallen eröffnen. IBIS und die „AMANO“-Gruppe eröffneten 2015 ihre beiden Häuser unter einem gemeinsamen Dach gegenüber dem Ber-liner Hauptbahnhof. Im „Upper West“ am Breitscheidplatz (Bahnhof Zoo) wird „Motel One“ den Hotelbetrieb mit 582 Zimmern aufnehmen – und baut auch am Alexanderplatz weiter. Im Herbst 2015 war Baubeginn für das „Schultheiss Quartier“ der HGHI Holding in Moabit, das auch ein Meininger-Hotel mit 300 Zimmern umfassen wird.

Berlin wächst weiter

Berlin is the largest city in Germany, its population of 3.5 million is almost twice as large as that of the se-cond largest German city Hamburg (1.8 million inha-bitants). The housing market also includes the directly adjacent surrounding areas in Potsdam and various suburb municipalities in Brandenburg, which contri-bute just below a million inhabitants (20 %) to the housing market region of about 4.5 million people. After the fall of the Berlin Wall, Berlin saw the number of inhabitants fall for a few years; by now, the capital is still loosing inhabitants to the surroundings areas when looking at net figures, but it is simultaneously seeing the number of inhabitants rise due to trans-re-gional migration (positive migration balance). Accor-ding to first calculations, the federal capital grew by about 44,000 ‚‘regular“ migrants in 2015. On balan-ce, an average 46,000 people came to the city since the European crisis year 2010, according to calcula-tions of AENGEVELT-RESEARCH, most of them from other EU countries. This means that the population forecast of the senate administration for urban de-velopment is outdated, which estimated an increase

Berlin continues to grow

ÜbernachtungenOvernight stays

GästeTourists

Quelle: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg, IBB, eigene BerechnungenSource: Berlin-Brandenburg Statistics office, IBB, own calculation


Steigende Gäste- und Übernachtungszahlen in BerlinIncreasing numbers of guests and overnight stays in Berlin

GästeTourists

ÜbernachtungenOvernight stays

0

20.000.000

5.000.000

25.000.000

10.000.000

30.000.000

15.000.000

* = Projektion * = projection

** = Schätzung** = estimate

35.000.000

20112010 2012 2013 2014 2015* 2016**

18

of population by „only“ 18,000 people per year until 2030. Instead, the regular population may actually amount to up to 4 million or more in 15 years already. As regards demand for residential space, the non-EU migrants in Berlin at the point of time in question would also need to be factored in. According to pro-jections of AENGEVELT-RESEARCH, they may number up to 300,000 people with varying inhabitant status by 2030. Accordingly, the most recent demographic progno-sis 2015-2030 of the Federal State of Berlin assu-mes scenarios of Berlin growing from 3.5 million to between 3.8 and 4.0 million inhabitants by the year 2030.When presenting population growth, it has to be born in mind that the census of 2011 resulted in a break of all inhabitant time series when following the usual method for forward projection:

Die Bevölkerungsprognose des Landes Berlin 2015-2030 rechnet daher je nach Szenario mit 3,8 bis fast 4,0 Mio Ein-wohnern in 2030.Bei der Darstellung des Bevölkerungszuwachses ist zu beachten, dass der Zensus von 2011 nach der üblichen Fortschreibungsme-thodik zu einem Bruch aller Einwohner-Zeitreihen führte:

Die lokale Wohnungsnachfrage nach Anzahl Wohnungen und Wohnfläche wird bestimmt durch die Zahl und Größe der Haus-halte (Familienhaushalte mit zwei oder mehr Personen oder Sin-glehaushalte) sowie deren Entwicklung. Bei Familiengründung (zwei Single-Haushalte werden zu einem 2-Personen-Haushalt, später evtl. zu einem 3- oder Mehrpersonenhaushalt) schrumpft ggfs. die Zahl der Haushalte, obwohl zeitgleich aufgrund des po-sitiven Wanderungssaldos die Zahl der Einwohner wächst. Ande-rerseits steigt durch Trennungen der Bedarf an Anzahl Wohnun-gen, durch Todesfälle in (älteren) Familien die Wohnfläche pro Kopf. Für Berlin zeichnet sich nach Analysen von AENGEVELT-

Haushalte suchen Wohnungen

Local demand for residential space based on num-ber and size of flats is dictated by the number and size of the households (family households with two or more people or single households) as well as their development. When a family is founded (two single households become a two-person household, later a three or more person household), the number of households may fall even though the positive mig-ration balance results in a simultaneous increase of population. On the other hand, separations increase demand for the number of flats, deaths in (elderly) families result in an increase of residential footage per head. According to analyses of AENGEVELT-RE-SEARCH, Berlin is likely to see a further increase of both number of households as well as of people loo-king for a flat. Berlin currently accommodates about 2.0 million households (including correction in the course of the 2011 census). This number will incre-ase further, amongst others because both the trend towards single households and the positive migrati-on balance are likely to continue. Given the current migration rate, AENGEVELT-RESEARCH forecasts, after extensive analyses, a minimum net number of 15,000 new households per year, which would mean 225,000 new households – or demand for flats – until 2030.Far too few flats were built in recent years, which cau-ses rents to rise and forces some households to satisfy their demand for flats in the surrounding areas rather than in the capital. Against this background and given

Households are looking for residential space

'16*

bis Jahresende; ab 2011: Fortschreibung mit Korrektur gem. Zensus von 2011**, ohne non-EU-Migrantentil end of year; from 2011 on: according to corrections by census of 2011**, w/o non-EU migrants

Quelle: Amt für Statistik Berlin-BrandenburgSource: Statistics Office Berlin-Brandenburg


Bevölkerungswachstum Berlin 2005-2016Population increase Berlin 2005-2016

Bevölkerungswachstum p.a.population increase p.a.

0

40.000

10.000

50.000

20.000

60.000

30.000

* = eigene Hochrechnung * = own projection

** = Zensus** = census

70.000

BevölkerungswachstumPopulation increase

zzgl. non-EU Migranten ***

add. non-EU migrants ***

*** = eigene Schätzung *** = own estimate

2005 '08'06 '10 '12'09'07 '11** '13 '14 '15*

19

Tourismus und EU-Zuwanderung nach Berlin werden anhalten und die konsum- und dienstleistungsorientierte Beschäftigung fördern. Auch der Migrantenstrom wird zwar etwas reduziert, jedoch kommen dadurch und durch Familiennachzug weitere Menschen nach Berlin. Derzeit ist schwer abschätzbar, wie die Krisensituationen in der Welt auf die Berliner Wirtschaft rück-wirken werden. Die IBB Investitionsbank Berlin rechnet daher insgesamt mit einem Wachstum von 2% in 2016, das wesent-lich vom Konsum getrieben sein wird. In USA hat die Zinswende begonnen, wenn auch (noch) ultravorsichtig, während diese in der EU in weiter Ferne liegt. Damit dürften für 2016 die kreditbe-dingten Erwerbskosten für Immobilien weitgehend stabil bleiben. Insgesamt bleibt die Frage auf der Agenda, wann der zyklentypi-sche Umkehrpunkt der aktuellen Immobilienentwicklung erreicht sein könnte und ab wann dann die erwirtschaftbaren Renditen schrittweise wieder steigen.

RESEARCH sowohl ein weiterer Anstieg der Haushaltszahl als auch der Wohnungsnachfrager ab. Aktuell zählt Berlin rd. 2,0 Mio. Haushalte (incl. Korrektur im Rahmen des Zensus 2011). Diese Zahl wird weiter wachsen, u.a. weil sich der Trend der Haushalts-Singularisierung weiter fortsetzt und der positive Wan-derungssaldo voraussichtlich bestehen bleibt. Bei der aktuellen Zuwanderungsrate ist nach umfassenden Analysen von AENGE-VELT-RESEARCH mit netto mindestens 15.000 neuen Haushalten pro Jahr zu rechnen, das wären zusätzlich 225.000 Haushalte oder Bedarfswohnungen bis 2030.In den letzten Jahren wurden viel zu wenige Wohnungen gebaut, dadurch steigt das Mietniveau, und ein Teil der Haushalte ist ge-zwungen, seine Wohnungsnachfrage statt in der Hauptstadt im angrenzenden Umland zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund sowie im Hinblick auf den zusätzlichen akuten Unterbringungs-bedarf einer großen Anzahl von non-EU-Migranten hat der Berli-ner Senat ein Großprogramm zum kostengünstigen Wohnungs-bau über seine Wohnungsgesellschaften aufgesetzt.

Ausblick

Tourism and EU-migration to Berlin will continue and will further stimulate consumption and service-ori-ented employment. The flow of migrants is likely to abate somewhat, but this flow and following family members will bring more people to Berlin. Currently, it is hard to estimate how the crisis scenarios across the world are likely to affect the economy of Berlin. Therefore, IBB Investitionsbank Berlin estimates a total growth of 2 % in 2016, which will be mainly fuelled by consumption. Interest rate policy has star-ted to change in the USA, albeit extremely slowly (for the time being), but it is still a long way off in the EU. Accordingly, credit-dependent purchase costs for properties are likely to remain largely stable in 2016. The question remains on the agenda as to when the turning point typical for cycles is reached in the cur-rent real estate development and from when on the returns that can be generated will start to gradually rise again.

the additional acute need to accommodate the high number of non-EU migrants, the senate of Berlin ini-tiated a large-scale programme for cheap residential construction through its housing companies.

Outlook

Berlin – Eine Stadt mit Vergangenheit wächst in die Zukunft.© Foto: Walter ZornBerlin – A city with a past grows towards the future.© Photo: Walter Zorn

20

2. Grundstrukturen des Marktes

2. Basic market structures

Am Berliner Grundstücks- und Immobilienmarkt setzte sich, wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, die überdurchschnitt-liche Marktdynamik weiter fort. Im Berichtsjahr 2015 übertraf das Transaktionsvolumen aller in Berlin gehandelten Grundstü-cke und Immobilien mit rd. EUR 20,7 Mrd. den bisherigen Re-kordwert von 2007 (EUR 18,8 Mrd.) deutlich und überstieg den Mittelwert der vergangenen zehn Jahre markant um rd. 51% bzw. EUR 7 Mrd. (Ø 2005 bis 2014: EUR 13,8 Mrd.):

Die Anzahl der im Jahr 2015 abgeschlossenen Asset-Deals betrug nach vorläufigen Angaben 32.372 und liegt damit rd. 15% über dem finalen Vorjahreswert (endgültige Fallzahl 2014 mit Nacher-fassung im Jahresverlauf: 28.307).

As forecast by AENGEVELT-RESEARCH, above-ave-rage market dynamics on Berlin‘s plots of land and property market continues. In the report year 2015, transaction volume generated with all plots of land and properties totalled about EUR 20.7 billion and ex-ceeded the former record figures of 2007 (EUR 18.8 billion) by far; it markedly exceeded the average of the past ten years by about 51 % or EUR 7 billion (Ø 2005 until 2014: EUR 13.8 billion).

According to preliminary information, the number of asset deals concluded in 2015 amounted to 32,372 and was thus about 15 % higher than the final figu-res of the previous year (final number of sales tran-sactions in 2014 including subsequent registration during the year: 28,307).Total plot/space turnover on the conventional proper-ty market was 1,029 ha and about 5 % higher than in the previous year (2014: 982 ha), but still fell short of the most recent decade-average (Ø 2005 until 2014: 1,361 ha). This even applies if it is assumed that about 1-2 % of space turnover are not yet included in the only preliminary figures.

According to preliminary analyses of the Municipal Valuation Committee of Berlin, a transaction volume of EUR 16.8 billion was contracted with conventio-nal trade of properties (assets deals) in 2015. This annual result was 47 % or a good EUR 5 billion hig-her than the average of the past ten years (Ø 2005 until 2014: EUR 11.4 billion). The previous year‘s re-sult (EUR 13.8 billion), which suffered from the ad-vance transaction effects caused by the coming into effect of the repeated increase of land transfer tax at the beginning of 2014, was exceeded by 22 % or almost EUR 3 billion. Added to conventional market transactions are the sales of company shares (share deals) with a tran-saction volume of about EUR 4.0 billion (2014: EUR 2.5 billion).

2015 wurde nach vorläufigen Auswertungen des Gutachteraus-schusses in Berlin mit dem konventionellen Handel von Liegen-schaften (Asset-Deals) ein Transaktionsvolumen von EUR 16,8 Mrd. kontrahiert. Das Jahresergebnis lag 47% bzw. gut 5 Mrd. über dem Mittel der vorangegangen zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 11,4 Mrd.). Das Vorjahresergebnis (EUR 13,8 Mrd.), das unter den Vorzieheffekten der zum Jahresanfang 2014 wirksam wer-denden erneuten Erhöhung der Grunderwerbsteuer litt, wurde dabei um 22% oder knapp EUR 3 Mrd. übertroffen. Neben dem konventionellen Marktgeschehen kommen noch Ge-sellschaftsanteilsverkäufe (Share-Deals) mit einem Transaktionsvo-lumen in Höhe von rd. EUR 4,0 Mrd. (2014: EUR 2,5 Mrd.) dazu.

Demand for building plots changed in recent years. Between the fall of the Berlin Wall and the mid-2000s, plots for individual residential construction es-pecially were in demand, while mixed-use spaces be-came less relevant. In the course of economic upturn

Undeveloped plots

Berlin: Geldumsatz am Immobilienmarkt (Asset- & Share-Deals) Berlin: Money turnover on property market (assets & share deals)

Mio. EUR

Asset-DealsAsset Deals

Anmerkung: bebaute und unbebaute Liegenschaften inkl. TeileigentumNote: Developend an undeveloped plots incl. partial freehold properties

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Januar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data, as at the end of Jan, 2016


Share-DealsShare Dealsgesamttotal

0

8.000

2.000

10.000

16.000

4.000

12.000

18.000

6.000

14.000

20.00022.000

'15'09 '14'08 '13'07 '12'06'03 '11'05'02 '10'042001

21

2. Basic market structures

Der gesamte (Boden-) Flächenumsatz am konventionellen Grund-stückmarkt war zwar mit rd. 1.029 ha um rd. 5% höher als im Vorjahreszeitraum (2014: 982 ha), blieb aber weiterhin unter dem jüngsten Dekadenniveau (Ø 2005 bis 2014: 1.361 ha). Das gilt selbst dann, wenn unterstellt wird, dass rd. 1-2% der Flä-chenumsätze in den erst vorläufigen Zahlen untererfasst sind.

undeveloped single-family home plots totalled about 91 ha (about 20 ha or 19 % more than in 2014)undeveloped apartment block plots totalled about 40 ha (about 117 ha or 29 % less than in 2014) mixed-space plots totalled about 5.9 ha (about 2.1 ha or 55 % more than in 2014)commercial building plots totalled about 69.8 ha (about 17 ha or 33 % more than in 2014)

from about 2005 onwards, mixed-use spaces became more important again, especially in central locations, analogous to the rising demand for office space. As a consequence of the most recent economic crisis (2008-2010/11), several (office) projects were split into staggered construction phases or (temporarily) scaled down; simultaneously, demand fell. However, space turnover generated with building plots for re-sidential use rose. Currently, or in the past year (the report period), space turnover in all building plot ca-tegories was much lower than the ten-year average – good building plots are become ever scarcer (and more expensive). According to preliminary survey re-sults, space turnover generated with

Die Nachfrage nach Bauland hat sich in den vergangenen Jah-ren gewandelt. Nach der Wende bis Mitte der 2000er Jahre waren vor allem Grundstücke für den individuellen Wohnungs-bau gefragt, während Mischgebietsflächen an Relevanz verlo-ren. Im Zuge des wirtschaftlichen Aufschwungs ab etwa 2005 gewannen Mischgebietsflächen vor allem in zentralen Lagen analog zur anziehenden Büroflächennachfrage dann wie-der an Bedeutung. In der Folge der jüngsten Wirtschaftskrise (2008-2010/11) wurden zahlreiche (Büro-) Projekte in zeitlich gestaffelte Bauabschnitte geteilt oder (vorläufig) zurückgefah-ren, gleichzeitig war die Nachfrage rückläufig. Parallel zogen jedoch die Flächenumsätze mit Baulandflächen für Wohnen an. Aktuell bzw. im vergangenen Jahr (der Berichtsperiode) lie-gen die Flächenumsätze aller Baulandklassen weiter unter den

Unbebaute Grundstücke

Auch das “The Q” – ehemals Quartier 205 – in der Friedrichstraße wurde vom einstigen Entwickler Tishman Speyer mit einem guten Aufschlag für 335 Mio Euro nun zurückerworben. © Foto: Walter Zorn„The Q“ – formerly Quartier 205 – at the Friedrichstraße as well was now repurchased by the original developer Tishman Speyer with a good surcharge at EUR 335 million. © Photo: Walter Zorn

22

Zehnjahres-Mittelwerten – gutes Bauland wird immer knapper (und teurer). Nach vorläufigen Erhebungsergebnissen betrug der Flächenumsatz mit

Insgesamt ging der Flächenumsatz mit unbebauten Grundstü-cken nur um rd. 11 ha bzw. 3% zurück (2014: 333 ha vs. 2015: 321 ha), was sich angesichts leichter Untererfassung der erst vor-läufigen Zahlen auf Gleichstand einstellen könnte. Auch die Zahl der Transaktionen fiel weiter um 8% auf 1.562 Kauffälle (2014: 1.702). Dagegen stieg der Geldumsatz für unbebaute Grundstü-cke um rd. 8% von EUR 906 Mrd. auf EUR 979 Mio. 2015 wur-den also teurere Grundstücke gehandelt als in 2014.Diese Entwicklung ist nach Analysen von AENGEVELT-RE-SEARCH Folge der gestiegenen Nachfrage und der gestiegenen Preisvorstellungen der Grundstückshalter, zugleich aber auch einer (noch) höheren Zahlungsbereitschaft der Projektentwick-ler (tatsächlich werden am Markt höhere Preise kontrahiert). In den letzten Jahren wurden Projekte fast ausschließlich in zent-ralen, höherpreisigen Lagen angestoßen. In Rand- oder Neben-lagen hingegen findet deutlich geringeres Projektentwicklungs-geschäft statt (was sich aber durch Schaffung kostengünstigen Wohnraums in Stadtrandlagen ändern dürfte):

other undeveloped plots totalled about 114 ha (about 29 ha or 20 % less than in 2014).

The highest turnover is still generated with the sale of building plots for apartment blocks. According to preliminary analyses of the Municipal Valuation Committee of Berlin, transactions with a total volu-me of EUR 355 million were registered in this seg-ment. This constitutes a decline of 11 % compared to the previous year (EUR 397 million). The second highest turnover with about EUR 185 million (2014: EUR 115 million) was generated with the trade of plots scheduled for construction of sin-gle-/two-family homes. Split by types of building plots, the third highest turnover of about EUR 181 million was generated with the sale of mixed-use spaces (2014: EUR 88 million or +107 %). Undeveloped commercial plots account for a vo-lume of EUR 144 million (2014: EUR 112 billion or +28 %). The lowest monetary turnover was generated with other building plots or plots with no allocated use. A volume of EUR 115 million was registered in this segment, a reduction of 41 % or EUR 80 million (2014: EUR 195 million).

Overall, space turnover generated with undeveloped plots fell by only 11 ha or 3 % (2014: 333 ha com-pared to 2015: 321 ha), which may yet turn out to be a draw, as preliminary figures may be slightly too low. The number of transactions also continued to fall by 8 % to 1,562 purchases (2014: 1,702). Moneta-ry turnover generated with undeveloped plots, on the other hand, rose by about 8 % from EUR 906 million to EUR 979 million, meaning that the plots traded in 2015 were more expensive than those traded in 2014.According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, this is a result of higher demand and higher price ex-pectations of plot owners, but also an (even) higher willingness to pay on the part of project developers (prices actually realised on the market are higher). In recent years, almost all projects that were initia-ted were located in central, more expensive areas. Project development business is often much slower in peripheral or secondary locations (which is likely to change due to the creation of cheap residential space in the urban periphery):

Calculated purchase prices per square metre mostly rose considerably in 2015. However, this should not invite a 1:1 deduction of a price development: The

unbebauten Einfamilienhausgrundstücken rd. 91 ha (rd. 20 ha oder 19% mehr als 2014)unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken rd. 40 ha (rd. 117 ha oder 29% weniger als 2014) Mischgebietsflächen 5,9 ha (rd. 2,1 ha oder 55% mehr als 2014)Gewerbebauland rd. 69,8 ha (rd. 17 ha oder 33% mehr als 2014) sonstigen unbebauten Flächen rd. 114 ha (rd. 29 ha oder 20% weniger als 2014).

Am umsatzstärksten blieb der Handel mit Bauland für Mehr-familienhäuser. Hier wurden nach vorläufigen Auswertungen des Berliner Gutachterausschusses Transaktionen mit einem Vo-lumen in Höhe von EUR 355 Mio. registriert. Das waren 11% weniger als im Vorjahr (EUR 397 Mio.). Rang zwei nimmt mit rd. EUR 185 Mio. (2014: EUR 115 Mio.) der Handel mit Flächen ein, die für die Bebauung mit Ein-/Zwei-familienhäusern vorgesehen sind. Differenziert nach Baulandtypen wurden durch Verkäufe von Mischgebietsflächen mit ca. EUR 181 Mio. (2014: EUR 88 Mio. bzw. +107%) die dritthöchsten Umsätze erzielt. Auf unbebaute Gewerbeflächen entfällt ein Volumen in Höhe von EUR 144 Mio. (2014: EUR 112 Mio. bzw. +28%). An letzter Rangstelle – gemessen an den Geldumsätzen – lie-gen die Umsätze mit sonstigen Flächen bzw. ohne Nutzenzu-ordnung. Hier wurde ein Volumen in Höhe von EUR 115 Mio. registriert, ein Minus von 41% bzw. EUR 80 Mio. (2014: EUR 195 Mio.).

23

Die rechnerisch ermittelten Kaufpreise/m² sind 2015 meist deut-lich gestiegen. Hieraus sollte jedoch nicht ohne weiteres eine Preisentwicklung 1:1 abgeleitet werden: Die erworbenen Grund-stücke unterscheiden sich nach Lagefaktoren und Bebauungs-potenzial, auch die unterschiedliche Verkaufsbereitschaft von Eigentümern spielt eine Rolle bei der Grundstückswahl. Dennoch zeigen die Analysen, dass auch das Kaufpreisniveau (ablesbar an den Bodenrichtwerten) ceteris paribus in nahezu jedem Grund-stückssegment gestiegen ist. Das liegt z.T. daran, dass das Flä-chenangebot in den gefragten Lagen knapper wurde und es Bestandshaltern demzufolge gelingt, ihre höheren Preisvorstel-lungen eher durchzusetzen: According to preliminary analyses results, an ave-

rage (calculated) purchase price of about EUR 203/m² was paid when purchasing land for individual residential construction in 2015 (2014: EUR 150/m²), corresponding to a 35 % increase in prices. The average purchase price in this market segment had remained almost stable until about 2010. In the aftermath of the regional financial crises, ta-king refuge in „concrete gold“ began and started a trend of increasing prices, which continues until today. Irrespective of the shift in turnover, land pri-ces rose by about 15 % in the course of the year, if location quality is taken into consideration. Pri-ces in the higher segment especially saw an incre-ase. Prices in medium segments currently amount to between EUR 80/m² and EUR 520/m². In good and very good locations, there is a trend of some owner-occupiers (still) being willing to accept and able to pay a higher price level, provided that the individual criteria are met. Normally, prices for buil-ding plots scheduled for individual construction in very good locations fall into the EUR 780.000/m² to EUR 1,800/m² range by now.Average (calculated) purchase prices for building plots reserved for apartment block construction rose from EUR 695/m² to EUR 880/m² during the year, which constitutes an increase of 27 % and is a result of shifts in demand preference and the simultaneous increase in demand. Plots within the suburban train ring are preferred, even though land prices in this building plot category rose in all locations. In good locations, plot prices with „nor-mal“ building density vary between EUR 550/m² and EUR 2,000/m² by now. Average prices for mixed-use spaces close to the city centre rose markedly: On average, purchase prices stabilised at about EUR 3,060/m² (+33 %) and fall into the EUR 1,400/m² and EUR 3,500/m² range. (2014 saw a fluctuation of between EUR 1,000/m² and EUR 2,400/m²). Purchase prices for commercial building plots ave-

acquired plots differ in regard to location factors and development potential and the varying willingness to sell on the part of owners also plays a part in the se-lection of plots. Analyses nonetheless show that the purchase price level (as indicated by guideline prices for land) also rose ceteris paribus in almost all plot segments. One reason for this is that space supply in sought after locations became scarcer, meaning that owners are often able and more likely to achieve their higher price expectations:

Nach vorläufigen Analyseergebnissen wurde 2015 beim Ver-kauf von individuellem Wohnungsbauland ein durchschnittli-cher (rechnerischer) Kaufpreis von rd. EUR 203,-/m² realisiert (2014: EUR 150,-/m²), dies stellt einen Preisanstieg von 35% dar. In diesem Marktsegment waren die mittleren Kaufprei-se bis etwa 2010 nahezu konstant. Nach den regionalen Fi-nanzkrisen begann mit der Flucht ins „Betongold“ ein Trend steigender Preise, der bis heute anhält. Ungeachtet der Ver-schiebung der Umsätze sind die Grundstückspreise – sofern die Lagequalität berücksichtigt wird – gestiegen, binnen Jah-resfrist um ca. 15%. Dabei zogen sie besonders am oberen Preisband an. In mittleren Lagen liegen sie derzeit zwischen EUR 80,-/m² und EUR 520,-/m². In den guten und sehr guten

Berlin: Mittleres GrundstücksinvestmentBerlin: Average plot investment

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, AENGEVELT-RESEARCH, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Februar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, AENGEVELT-RESEARCH, 2015 provisional data, as at the end of February 2016


Grundstücke (unbebaut, EFH/ZFH)Land (undeveloped, single/two family houses)

SonstigeOther

Grundstück - Gewerbe (G, Gp)Plot - Commercial use (G, Gp)

Anmerkung: ohne nicht zuordnungsfähige Transaktionen, ohne SonstigeNote: not including transactions which could not be allocated, not including others

EUR/m² (Grundstück für Wohnen bzw. Gewerbe)EUR/m² (Land for residential/commercial use)

EUR/m² (Kern M1/M2) EUR/m² (city M1/M2)

Grundstücke (Kernstadt - Mischgebiet M1, M2, rechte Skala)Property (city - multi-use M1, M2, right scale)

Grundstücke (unbebaut, MFH)Land (undeveloped, multi family houses)

2.800

3.200

0

800

400

1.200

1.600

2.000

2.400

0

800

200

1.000

1.600

400

1.200

600

1.400

'15'09 '14'08 '13'07 '12'06'03 '11'05'02 '10'042001

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raged at about EUR 200/m², with a price range of between EUR 30/m² and EUR 100/m² for space re-served for the manufacturing industry.It shall be mentioned in passing that the highest guideline price for land in Berlin, at the Pariser Platz (Brandenburg Gate), has now been set at EUR 50,000/m² (as of 1 January 2016).

Lagen zeichnete sich ab, dass ein Teil der Selbstnutzer (noch) bereit und zahlungsfähig ist, um bei Erfüllung des individuel-len Kriterienkatalogs ein höheres Preisniveau zu akzeptieren. In der Regel liegen die Baulandpreise von individuellem Bau-land in sehr guten Lagen inzwischen bei EUR 780,-/m² bis EUR 1.800,-/m².Auch die mittleren (rechnerischen) Kaufpreise der für den Ge-schosswohnungsbau vorgehaltenen Flächen kletterten binnen Jahresfrist von EUR 695,-/m² auf EUR 880,-/m², ein Jahres-Plus von 27% und Folge der Verschiebung der Nachfragepräferenz und zugleich der gestiegenen Nachfrage. Bevorzugt werden zwar Grundstücke innerhalb des S-Bahn-Rings, gleichwohl sind die Grundstückspreise in dieser Baulandgruppe über alle Lagen gestiegen. In guten Lagen bewegen sich die Grundstückspreise bei „normaler“ Baudichte inzwischen von EUR 550,-/m² bis EUR 2.000,-/m². Markant stiegen die Durchschnittspreise für citynahe Misch-gebietsflächen: Im Mittel stabilisierten sich die Kaufpreise bei EUR 3.060,-/m² (+33%) und bewegen sich dabei zwischen EUR 1.400,-/m² und EUR 3.500,-/m². (2014 lag die Spannweite zwi-schen EUR 1.000,-/m² und EUR 2.400,-/m²). Dagegen verharrten die Kaufpreise für die zur gewerblichen Nutzung vorgesehenen Baulandflächen im Mittel bei rd. EUR 200,-/m², mit einem Preisband der für das produzierende Ge-werbe vorgehaltenen Flächen zwischen EUR 30,-/m² und EUR 100,-/m².Nur am Rande sei erwähnt, dass der höchste Bodenrichtwert in Berlin am Pariser Platz (Brandenburger Tor) nunmehr zu EUR 50.000/m² ermittelt wurde (Stand 1.1.2016).

Auffällig bleibt, dass nach den jahrelangen üblichen zyklischen Schwankungen um einen relativ stabilen mittleren Wert seit etwa 2010 die Investitionsneigung in höherwertige Flächen und/oder die Akzeptanz höherer Preise deutlich zugenommen hat, was teilweise auch eine Folge davon ist, dass eine Vielzahl von Südeu-ropäern ab 2010 in Berlin investierte. Die Aufwärtsentwicklung betriff vor allem die Preise der Geschosswohnungsflächen, die marktant vom Vergleichswert des Zehnjahres-Mittels 2003-2012 abweichen. Ob es sich um eine stabile Steigerung des Preisni-veaus oder um eine mehrjährige Preisblase handelt, wird sich erst in einigen Jahren zeigen.

It remains noticeable that, after years of normal cycli-cal fluctuations and a rather stable average since about 2010, the propensity to invest in higher-quality spaces and/or acceptance of higher prices increased notably, which is partly due to the high number of Southern Eu-ropeans investing in Berlin since 2010. Upward deve-lopment mainly affects the prices for apartment block plots, which deviate markedly from the ten-year ave-rage 2003-2012 used for comparison. It will take some more years to ascertain whether this is a stable increase of prices or a price bubble prolonged for several years.

The transaction volume on the market for developed plots rose notably in 2015, especially due to several lar-ge assets deals, including the EUR 1.4 billion transaction

Developed plots

Das Transaktionsvolumen auf dem Markt für bebaute Grund-stücke belebte sich 2015 markant, insbesondere durch mehre-re große Asset-Deals, darunter die EUR 1,4 Mrd.-Transaktion am Potsdamer Platz. Der Geldumsatz (Assets-Deals) erreichte im Berichtsjahr ein Niveau von EUR 10,5 Mrd. (+ 19%). Im Jahr 2014 waren es (inkl. der Nacherfassungen) rd. EUR 8,8 Mrd. Damit liegt das Ergebnis rd. EUR 2,8 Mrd. oder 36% über dem Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 7,7 Mrd.):

Bebaute Grundstücke

Berlin: Mittleres Grundstücksinvestment - Index*

Berlin: Average plot investment - index*

EUR/m² (Wohn-/Gewerbefläche)EUR/m² (Residential/commercial building land)

EUR/m² (M1/M2)

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, AENGEVELT-RESEARCH, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Februar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, AENGEVELT-RESEARCH, 2015 provisional data, as at the end of February 2016


Grundstücke (unbebaut, MFH)Land (undeveloped, multi family houses)Grundstücke (Kernstadt - Mischgebiet M1, M2)Land (city - multi-use M1, M2)

Grundstücke (unbebaut, EFH/ZFH)Land ( undeveloped, single/two family houses)SonstigeOther

Grundstück - Gewerbe (G, Gp)Plot -Commercial use (G, Gp)

Anmerkung: ohne nicht zuordnungsbare Transaktionen, ohne SonstigeNote: not including transactions which could not be allocated, not including others

* Index Mittelwert Kaufpreise /m² der Jahre / average price/m² of years (2003...2012) = 100%

0%

200%

50%

250%

100%

300%

150%

0%

200%

50%

250%

100%

300%

150%

'15'09 '14'08 '13'07 '12'06'03 '11'05'02 '10'042001

350% 350%

25

One contributor to the exceedingly strong turnover re-sult of 2015 were proceeds of apartment block sales, as has been typical for the market for years. Despite these being slightly lower than in the previous year with a (preliminary) transaction volume (assets) of EUR 4.3 billion according to preliminary figures (2014: about EUR 4.7 billion), they were about 5 % higher than the ten-year average (2005-2014: EUR 4.1 billion).The market for single- and two-family homes con-tinues to grow as well as and saw a new record value of about EUR 1.24 billion in 2015. The long-term average (Ø 2005 until 2014: EUR 878 million) was exceeded by a full 41 %. The billion-euro Potsdamer Platz deal in particular boosted transaction volume in the segment office and commercial properties (assets) by 73 % to EUR 3.9 billion, which is almost double the ten-year average (Ø 2005 until 2014: EUR 2.0 billion). Sales proceeds of share deals, about EUR 4.0 billion in 2015, were notably higher than in the previous year. One likely reason for this is the high share

Zum sehr starken Umsatzergebnis des Jahres 2015 trugen langjährig markttypisch die Verkaufserlöse von Mehrfamilien-häusern bei. Diese fielen im Vergleich zum Vorjahr mit einem (vorläufigen) Transaktionsvolumen (Assets) von EUR 4,3 Mrd. nach vorläufigen Zahlen zwar leicht geringer aus (2014: rd. EUR 4,7 Mrd.), lagen indessen rd. 5% über dem Zehnjahresniveau (2005-2014: EUR 4,1 Mrd.).Auch der Ein- und Zweifamilienhausmarkt wächst weiter und erreichte 2015 mit rd. EUR 1,24 Mrd. einen neuen Rekordwert. Der langfristige Mittelwert (Ø 2005 bis 2014: EUR 878 Mio.) wurde um satte 41% übertroffen. Vor allem durch den milliardenschweren Potsdamer-Platz-Deal wurde das Transaktionsvolumen von Büro- und Geschäftshäu-sern (Assets) um 73% auf EUR 3,9 Mrd. katapultiert und liegt damit fast beim Doppelten des Zehnjahresdurchschnittes (Ø 2005 bis 2014: EUR 2,0 Mrd.). Verkaufserlöse durch Share-Deals lagen 2015 mit rd. EUR 4,0 Mrd. deutlich über Vorjahresniveau. Dies dürfte auch auf den hohen Handelsanteil an Einzelhandels- und Hotelimmobilien zurückzuführen sein. Das Beispiel Potsdamer Platz – Erwerb als Asset-Deal durch Brookfield Property Partners und den ko-reanischen Staatsfonds Korea Investment Corporation KIC für rd. EUR 1,4 Mrd. – zeigt allerdings, dass langfristig orientier-te, vor allem staatlich-institutionelle Investoren durchaus nicht nur Grunderwerbsteuervorteile bei Share-Deals sehen, sondern auch die Strukturierungsaufwände sowie die Vorteile des Asset-Deals, wie alleinige Verfügungsmöglichkeit, in die Überlegun-gen eingehen.

at the Potsdamer Platz. Monetary turnover (asset deals) amounted to EUR 10.5 billion in the report year (+19 %). About EUR 8.8 billion had been generated in 2014 (including subsequent registrations). Accordingly, the result is EUR 2.8 billion or 36 % higher than the average of the decade (Ø 2005 to 2014: EUR 7.7 billion).

Typisch für Berlin: Wohnen steht im Zentrum des Interesses, dennoch findet man auch in Investors Lieblingsbezirk Prenzlauer Berg noch letzte, Modernisierung heischende potenzielle Perlen. © Foto: Walter ZornTypically Berlin: Living is the core interest, but even the investors‘ favourite Prenzlauer Berg has some final potential pearls waiting for moderni-sation to offer. © Photo: Walter Zorn

26

Industriell bzw. gewerblich genutzte Liegenschaften sind in der Erfassung schwierig und werden bei vorläufigen Zahlen häufig zu Gunsten der „Sonstigen“ unterbewertet. Mit EUR 369 Mio. lag das jüngste Handelsvolumen aber klar über den durch Nacherfassungen gestärkten Vorjahreswert (2014: EUR 226 Mio.). Auf „Sonstige Objekte“ entfielen damit noch rd. EUR 732 Mio., ein Plus von 18 % gegenüber dem Vor-jahresniveau (EUR 620 Mio.). Erfahrungen mit vergangenen vorläufigen Auswertungen lassen erwarten, dass sich unter den „Sonstigen“ noch gewerblich genutzte Liegenschaften befinden und sich hier bis zur endgültigen Auswertung Ver-schiebungen zwischen den beiden Liegenschaftstypen erge-ben können.

Bereits seit Jahren entfällt ein erheblicher Anteil des konventi-onellen Transaktionsvolumens (Assets) auf Wohn- bzw. Teilei-gentum, im Wesentlichen Eigentumswohnungen. Die stabil hohe Nachfrage in diesem Marktbereich wird bei anhaltend niedrigem Zinsniveau neben Selbstnutzern seit der internati-onalen Finanzkrise auch von sachwertorientierten Kapitalan-legern getragen. Im jüngsten Berichtsjahr 2015 wurden nach vorläufigen Analyseergebnissen EUR 5,3 Mrd. kontrahiert, rd. EUR 1,1 Mrd. bzw. 26 % mehr als 2014 und rd. EUR 2,4

Wohn- und Teileigentum

of retail and hotel properties traded. The example Potsdamer Platz – purchase as asset deal by Brook-field Property Partners and the Korean sovereign wealth fund Investment Korea Investment Corpo-ration KIC for about EUR 1.4 billion – shows, howe-ver, that the predominantly public and institutional investors with long-term orientation not only see the land transfer tax advantages of share deals, but also include structuring efforts as well as the ad-vantages of asset deals, for example sole power of disposition, in their calculations.It is difficult to classify properties for industrial or commercial use, which are often listed at too low a figure in favour of the group „others“ when pre-liminary figures are analysed. But the most recent trade volume of EUR 369 million was considerably higher than figures of the previous year, even when boosted by subsequent registration (2014: EUR 226 million). „Other properties“ therefore accounted for about EUR 732 million, an increase of 18 % compa-red to the previous year (EUR 620 million). Experi-ence with previous preliminary evaluations suggests that „others“ are still including properties for com-mercial use and that it is likely to see shifts between these two property types until the final analysis.

Owner-occupier and partially owned properties, pre-dominantly freehold flats, have been accounting for a significant share of conventional transaction volume (assets) for years already. With persistently low inte-rest levels, continuously high demand in this market segment is supported not only by owner-occupiers but since the international financial crisis also by asset-ori-ented capital investors. According to preliminary analy-sis results, about EUR 5.3 billion were contracted in the most recent report year 2015, about EUR 1.1 billion or 26 % more than in 2014 and about EUR 2.4 billion or 83 % more than the average of the most recent deca-de (Ø 2005 until 2014: EUR 2.9 billion). The residential property market is analysed in more detail in chapter 7.

In addition to market drivers (see chapter 1), the search for assets is another stimulating factor on Berlin‘s pro-perty market. Berlin‘s market offers very good perspec-tives both in a national and in an international compari-son. The favouring framework conditions – population growth, stability of the economy, propitious interest rate conditions – are likely to continue in the current

Owner-occupier and partially owned properties

Outlook

Berlin: Geldumsatz nach Teilmärkten Berlin: Money turnover by sub-market

Mio. EUREUR m

Share-DealsShare deals

Bebaute GrundstückeDeveloped plots

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Februar 2016 Source: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data, as at the end of February 2016

0

8.000

2.000

10.000

16.000

4.000

12.000

18.000

6.000

14.000

20.000

'08'06 '10 '122005 '09'07 '11 '13 '14

Wohn- und TeileigentumResidential and partial freehold property

Unbebaute GrundstückeUndeveloped plots


gesamttotal

'15

22.000

27

Mrd. bzw. 83% über dem jüngsten Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 2,9 Mrd.). Der Wohnimmobilienmarkt wird in Kapitel 7 ausführlicher behandelt.

Neben den Markttreibern (vgl. Kapitel 1) zählt die Suche nach Sachwerten zu den weiteren Stimulatoren am Berliner Immo-bilienmarkt. Der Berliner Markt bietet hier sowohl im bun-desweiten wie auch im internationalen Vergleich sehr gute Perspektiven. Die begünstigenden Rahmenbedingungen – Be-völkerungswachstum, Stabilität der Wirtschaft, günstiges Zin-sumfeld - werden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im laufenden Jahr anhalten, und so bleiben die Berliner Im-mobilienmärkte auch im Jahre 2016 im Fokus der relevanten Marktakteure. Das Wohnungsbaupotenzial von 215.000 Woh-nungen, das im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 avisiert wird, könnte bei Andauern dieser Entwicklung bis 2030 gro-ßenteils realisiert werden. Wo wird anschließend gebaut?Im Teilmarkt der gewerblichen Investments (Büro, Einzel-handel, Industrie) erwartet AENGEVELT-RESEARCH trotz der weiter wachsenden Wirtschaft ein geringeres Transaktionsvo-lumen als 2015, da Sonderfaktoren wie Mega-Deals und Pro-jektverkäufe 2016 deutlich geringer ausfallen dürften. Die Nachfrage nach Wohninvestments hält an, stößt jedoch derzeit auf ein begrenztes marktfähiges Angebot. Daher ge-winnt der Neubau weiter an Fahrt, auch, aber nicht ausschließ-lich, im kostengünstigen Segment. Während die städtischen Wohnungsgesellschaften die geplanten 6.000 Wohnungen pro Jahr im Eigenbestand halten werden und darüber hinaus noch zukaufen sollen, kommen private Projektentwickler dem Engagement institutioneller Anleger und Family-Offices im Wohnungsneubau entgegen. Wegen des angespannten Miet-marktes gewinnen auch Modernisierungen und Sanierungen in vermarktungsfähigen Nebenlagen weiter an Bedeutung.2015 war ein Jahr mit erheblichen Großdeals, die für 2016 nicht im Vorhinein als „gesetzt“ in gleicher Höhe erwartet werden dürfen. So bleiben Umsatzsteigerungen vorerst abzu-warten. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert angesichts der massiven Wohnungsbauplanungen vor allem in diesem Seg-ment einen weiterhin sehr starken Berliner Markt.

Ausblick

year, according to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, meaning that Berlin‘s property markets will remain in the focus of relevant actors on the market in 2016 as well. The 215,000 potential residential units that the urban development plan Wohnen 2025 envisages may be largely realised by 2030 if the current development persists. Where will construction turn to afterwards?AENGEVELT-RESEARCH expects a lower transaction volume than in 2015 for the sub-market commercial investments (offices, retail, and industry) despite con-tinuous economic growth, as special factors such as mega-deals and project sales are likely to be much more limited in 2016. Demand for residential investments remains high, but is currently faced with a limited marketable supply. Ac-cordingly, new construction will pick up speed, also, but not only in the cheaper segment. While the municipal housing associations will add the scheduled 6,000 re-sidential units per year to their own stock and are also supposed to purchase additional units, private project developers are accommodating the involvement of ins-titutional investors and family offices in new residential construction. Given the tense situation on the rental mar-ket, modernisations and refurbishments of marketable secondary locations will also become more important.2015 was a year of significant large-scale deals, which cannot be expected as „given“ for 2016 on this sca-le. It remains to be seen whether turnover will rise. AENGEVELT-RESEARCH forecast a continuous excep-tional performance of Berlin‘s market in this segment in particular, given the extensive plans for residential construction.

Ein frühes Wahrzeichen des wiedervereinigten Berlins: Der von Daimler Chrys-ler mitgestaltete Bereich am Potsdamer Platz – hier der Blick Richtung Süden debis-Quartier - wurde nun für die Rekordsumme von 1,4 Mrd. Euro zum zweiten Mal gehandelt. © Foto: Walter ZornA former symbol of the reunified Berlin: The area around the Potsdamer Platz, co-developed by Daimler Chrysler – here the view to the south towards the debis quarter – was traded for a second time, for the record sum of EUR 1.4 billion. © Photo: Walter Zorn

28

3. Investmentmarkt 3 . Investment market

Berlin ist der größte deutsche Einzelmarkt für Immobilien und schloss dank einiger Mega-Deals und inkl. des privaten Wohnungsmarktes 2015 mit einem absoluten Rekord von EUR 16,8 Mrd. (Asset-Deals) und zusätzlich rd. EUR 4 Mrd. Share-Deals ab, in Summe EUR 20,7 Mrd. Davon entfallen auf den Investmentmarkt EUR 14,1 Mrd. Bei-spiele für die vielen markanten Einzeldeals über 100 Mio. Euro im Jahr 2015 waren u.a.

Berlin is the largest individual property market in Ger-many and, thanks to a number of mega-deals and in-cluding the private residential sector, completed 2015 with a definite record of EUR 16.8 billion (asset deals) and another roughly EUR 4 billion in share deals, or a total of EUR 20.7 billion. About EUR 14,1 billion the-reof are accounted for the by the investment market. Examples for the many prominent individual deals exceeding EUR 100 million in 2015 were, amongst others:

The transaction volume of the entire investment mar-ket of Berlin (individual transactions, portfolios and company shares) amounted to about EUR 14.1 billion in 2015 and was thus about 27 % higher than the al-ready high result of the previous year (2014: EUR 11.1 billion) and exceeded the average transaction volume of the most recent ten years (Ø 2005 until 2014: EUR 9.9 billion) very notably by EUR 4.2 billion (43 %):

transfer of the „Berliner Quartier“ at the Potsdamer Platz with more than 250,000 m² of floor space, a former symbol of the new Berlin, from Savills Fund Management (formerly SEB ImmoInvest) to Brook-field Property Partners and the Korean sovereign wealth fund Korea Investment Corporation KIC for about EUR 1.4 billion.acquisition of the GAGFAH by Deutsche Annington (now Vonovia) for about EUR 8 billion, which affec-ted Berlin pro rata with currently 15,000 (formerly 24,000) residential units or about EUR 1 billion.repurchase of „The Q“ (formerly Quartier 205) at the Friedrichstraße / Gendarmenmarkt for about EUR 335 million by Tishman Speyer, who had sold its own project development to Banco Banif and Ponte Gadea in 2007.the partial portfolio sale of 40 Galeria Kaufhof and three Sportarena department stores by Hudson‘s Bay Company (HBC) to its joint venture partner Simon Property Group, which also included pro-perties in Berlin, for example the Galeria-Kaufhof building at the Alexanderplatz for about EUR 200 million.

der Übergang des „Berliner Quartiers“ am Potsdamer Platz, ein frühes Wahrzeichen für das neue Berlin mit über 250.000 m² Nutzfläche, von Savills Fund Management (ehem. SEB ImmoInvest) an Brookfield Property Partners und den koreanischen Staatsfonds Korea Investment Cor-poration KIC für rd. EUR 1,4 Mrd.die GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche Annington (jetzt Vonovia) für rd. EUR 8 Mrd., von der Berlin anteilig mit derzeit noch 15.000 (ursprünglich 24.000) Wohnungen bzw. rd. EUR 1 Mrd. betroffen war.der Wiedererwerb des „The Q“ (ehem. Quartier 205) an Fried-richstraße / Gendarmenmarkt für etwa EUR 335 Mio. durch Tishman Speyer, die ihre eigene Projektentwicklung 2007 an Banco Banif und Ponte Gadea verkauft hatten.

1 Unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke, Gewerbe-, Mischgebietsflächen und sonstige Flächen, Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Industrie- und Gewerbeobjekte sowie sonstige Objekte.2 Bauland für Mehrfamilienhäuser, Mietwohnhäuser mit drei und mehr Wohneinheiten sowie Pakete. 3 Unbebaute Gewerbe-, Industrie- und Mischgebietsflächen, Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Sonstige.

1 Undeveloped apartment building plots, commercial, mixed-use and other plots, apartment buildings, office and shop buildings, industrial and commercial projects as well as other objects.2 Building plots for apartment buildings, apartment blocks for rental use with three or more residential units as well as portfolios. 3 Undeveloped commercial, industrial and mixed-use spaces, office and retail properties, commercial and industrial properties and others.

Berlin: Geldumsatz am Investmentmarkt (Asset- und Share-Deals)Berlin: Money turnover on investment market (asset and share deals)

Mio. EUR

Wohninvestments*Residential investments*

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Jan 2016; eigene ErhebungenSource: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data as of Jan 2016; own surveys


Gewerbliche Investments**Commercial investments**

**Büro- und Geschäftsimmobilien, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie Misch-, Kern-, Gewerbeflächen und Sonstige**Shop & office properties, commercial and industrial properties and mixed use, core, commercial space and miscellaneous

*Mietwohnhäuser auch mit teilgewerblicher Nutzung sowie Mehrfamilienhausbauflächen*Apartment buildings including partially commercial use, as well as apartment building plots

gesamttotal

0

8.000

2.000

10.000

16.000

4.000

12.000

18.000

6.000

14.000

'14'072005 '09 '12'08 '11'06 '10 '13 '15

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Das Transaktionsvolumen auf dem gesamten Berliner Invest-mentmarkt1 (Einzeldeals, Portfolios und Gesellschaftsanteile) lag 2015 mit rd. EUR 14,1 Mrd. rd. 27% über dem hohen Vorjahres-ergebnis (2014: EUR 11,1 Mrd.) und übertraf das mittlere Trans-aktionsvolumen der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 9,9 Mrd.) sehr deutlich um EUR 4,2 Mrd. (43%):Unter Berücksichtigung aller Einzelverkäufe und Gesellschaftsan-teile (Asset-Deals und Share-Deals) wurden auf dem gesamten Berliner Wohninvestmentmarkt2 rd. EUR 6,3 Mrd. kontrahiert. Das Jahresergebnis lag 7% unter dem Transaktionsvolumen des Vorjahres (2014: EUR 6,8 Mrd.). Der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt3 dominiert 2015 mit ei-

Taking all individual sales and company shares (asset deals and share deals) into consideration, the entire residential investment market in Berlin contracted about EUR 6.3 billion. The annual result was 7 % lo-wer than the transaction volume of the previous year (2014: EUR 6.8 billion). In 2015, Berlin‘s market for commercial investment dominated Berlin‘s investment market with a record result of about EUR 7.8 billion and almost achieved the levels of 2007 – based on higher prices and in-creased risk hedging of financing entities, but at even lower interest rates. The asset deal at the Potsdamer Platz contributed considerably to the already impres-sive result of the previous year being exceeded by 71 % (2014: EUR 4.4 billion).

der Teil-Paketverkauf von 40 Galeria Kaufhof- und drei Sporta-rena-Warenhäusern seitens Hudson‘s Bay Company (HBC) an seinen Joint Venture-Partner Simon Property Group, zu dem auch Objekte in Berlin gehörten wie z.B. das Galeria-Kaufhof-Haus am Alexanderplatz für etwa 200 Mio. Euro.

Ein Teil des spektakulären Mega-Deals am Potsdamer Platz. Erst im Rundgang sieht man die ganze Vielgestaltigkeit und architektonische Qualität dieser wegweisenden Entwicklung. © Foto: Walter ZornOne part of the spectacular mega-deal at the Potsdamer Platz. Only when walking around one can grasp the whole diversity and architectural quality of this pioneering development. © Photo: Walter Zorn

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nem Rekordergebnis von rd. EUR 7,8 Mrd. den Berliner Invest-mentmarkt und erreicht damit fast das Niveau des Jahres 2007 – auf Basis höherer Preise und bei gestiegenen Risikoabsicherun-gen der Finanzierer, aber bei noch günstigerem Zinsniveau. Der Asset-Deal am Potsdamer Platz trug wesentlich dazu bei, dass das schon beachtliche Vorjahresergebnis um 71% übertroffen wurde (2014: EUR 4,4 Mrd.).

The traditionally dominating asset class in the capital are residential properties in Berlin. In 2015, about EUR 6.3 billion were contracted in this asset class (individu-al properties, company shares, portfolios and building plots). Accordingly, the long-term average of the most recent decade (Ø 2005 until 2014: EUR 5.8 billion) was exceeded by EUR 500 million or 9 %, while the result was 7 % lower than in the previous year (2014: EUR 6.8 billion). One of the larger transactions was the par-tial effect of the GAGFAH acquisition by Deutsche An-nington (now Vonovia) for about EUR 8 billion, which affected Berlin with currently 15,000 (formerly 24,000) residential units or about EUR 1 billion. Another of the large-scale transactions was the share deal involving about 2,500 residential units of the Danish company Berlin IV A/S, sold to Foncière des Regions (FDR) / Im-meo for almost EUR 350 million.In the classical rental or apartment building segment (individual and portfolio deals, asset deals), the share of contracted monetary turnover fell by EUR 480 million or 9 % when compared to 2014, but with about EUR 4.6 billion, it was still approximately 4 % higher than

Residential investments: Portfolios and individu-al properties remain in strong demand, but be-come increasingly scarce

Berliner Wohnimmobilien sind in der Hauptstadt traditionell die dominierende Investmentklasse. 2015 wurden in dieser As-setklasse (Einzelobjekte, Unternehmensanteile, Portfolios und Baulandgrundstücke) EUR 6,3 Mrd. kontrahiert. Das langfris-tige jüngste Dekadenmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 5,8 Mrd.) wurde damit um EUR 500 Mio. bzw. 9% übertroffen, das Vor-jahresergebnis indessen um rd. 7% unterschritten (2014: EUR 6,8 Mrd.): Zu den größeren Transaktionen gehörte die anteili-ge Wirkung der GAGFAH-Übernahme durch die Deutsche An-nington (jetzt Vonovia) für rd. EUR 8 Mrd., von der Berlin mit derzeit noch 15.000 (ursprünglich 24.000) Wohnungen bzw. rd. EUR 1 Mrd. betroffen war. Auch der Share-Deal von etwa 2.500 Wohnungen der dänischen Gesellschaft Berlin IV A/S an Foncière des Regions (FDR) / Immeo für knapp EUR 350 Mio. gehörte zu den Großtransaktionen.Im klassischen Miet- bzw. Mehrfamilienhaus-Segment (Einzel-deals und Portfolios, Asset-Deals) sank dabei der anteilig kon-trahierte Geldumsatz gegenüber 2014 um EUR 480 Mio. bzw. 9%, lag aber mit rd. EUR 4,6 Mrd. noch ca. 4% über dem mittleren Jahresumsatz der jüngsten zehn Jahre (Ø 2005 bis 2014: EUR 4,4 Mrd.).Da die angestrebte Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia nicht zustande kam, verharrten die Geldumsätze durch Unternehmensanteilskäufe (Share-Deals) 2015 auf ei-nem Niveau von rd. EUR 1,6 Mrd. (2014: rd. EUR 1,6 Mrd.). Der Umsatz mit unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücken ging gegenüber 2014 leicht zurück, um 11% bzw. EUR 42 Mio. auf EUR 355 Mio. Die jüngste Marktleistung dieses Seg-ments liegt dennoch 82% über dem langfristigen Mittelwert (Ø 2005 bis 2014: EUR 159 Mio.).

Wohninvestments: Pakete und einzelne Objekte bleiben hochgefragt, aber zunehmend rar

In Berlin wurde 2015 mit gewerblichen Investmentdeals (As-set-Deals) ein Transaktionsvolumen in Höhe von rd. EUR 5,4 Mrd. erzielt. Damit liegt das Jahresergebnis 56% über Vor-jahresniveau (2014: EUR 3,5 Mrd.). Share-Deals ergänzten den Rekordbetrag um rd. EUR 2,4 Mrd. Die teilweise schon erwähnten Mega-Deals trugen maßgeblich zu dem überdurch-schnittlichen Umsatzanteil bei. Im Bürobereich dominierte der Übergang des „Berliner Quar-

Gewerbliche Investments

Berlin: Geldumsatz nach Objekttyp (Asset-Deals)Berlin: Money turnover by type of property (asset deals)

SonstigeOther

Büro- und GeschäftshäuserOffice and commercial buildings

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben, Stand Ende Januar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, provisional data, as at the end of jan, 2016


Gewerbe und IndustrieCommercial and industry

MietwohnhäuserResidential buildings

Anmerkung: Mietwohnhäuser auch mit teilgewerblicher Nutzung, Sonstige sind u.a. Hotels zugeordnet.Note: residential buildings also included part-commercial use, other appropriated e.g. hotels.

Mio. EUR

0

8.000

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10.000

4.000

12.000

6.000

'14'072005 '09 '12'08 '11'06 '10 '13 '15

gesamttotal

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the average annual turnover of the last ten years (Ø 2005 to 2014: EUR 4.4 billion).As the intended acquisition of Deutsche Wohnen by Vonovia did not take place, monetary turnover genera-ted with company share purchases (share deals) remai-ned at a level of about EUR 1.6 billion in 2015 (2014: about EUR 1.6 billion). Turnover generated with undeveloped plots for apart-ment blocks fell slightly by 11 % or EUR 42 million when compared to 2014 and amounted to EUR 355 million. The most recent market performance of this segment is nevertheless 82 % higher than the long-term average (Ø 2005 to 2014: EUR 159 million).

tiers“ am Potsdamer Platz mit über 250.000 m² Nutzfläche von Savills Fund Management (ehem. SEB ImmoInvest) an Brookfield Property Partners und den koreanischen Staatsfonds Korea In-vestment Corporation KIC für rd. EUR 1,4 Mrd, zu denen KIC um-gerechnet etwa 20% beiträgt. Aber auch sogenannte Brot- und Butter-Immobilien wie z.B. das Gebäude der Rentenversicherung beliefen sich auf Werte von rd. EUR 140 Mio.Mit der Transaktion des Steglitzer Boulevard Berlin / Karstadt aus der Corio-Übernahme durch Klépierre (anteilig etwa EUR 350 Mio.), dem Wiederankauf des Quartier 205 (The Q.) durch Tishman Speyer (EUR 335 Mio.) sowie dem Transaktionsanteil des Galeria Kaufhof am Alexanderplatz am Erwerb der Kaufhof-Gruppe durch Hudson‘s Bay Company (HBC) / Simon Property Group von Metro AG (anteilig EUR 200 Mio.) sind auch Einzel-handelsimmobilien am Berliner Erfolg maßgeblich beteiligt. Zusätzlich fanden verschiedene Transaktionen mit Hotel-Port-folien statt, in denen auch Berliner Häuser mit Einzelbeträgen um oder knapp über je EUR 100 Mio. vertreten waren.Vor allem in den kommenden Bürozentren der Europacity nördlich des Hauptbahnhofs, im Mediaspree- und Anschutz-Areal sowie in Adlershof dominieren hochwertige Projekt-entwicklungen den Transaktionsmarkt: „Bertha Berlin“, die von Becken Development für Savills Investment Management gebaut wird, das „Stadthafenquartier“ der CA-Immo, das „M_Eins“ für die Zalando-Zentrale sowie die geplante Allianz-Hauptverwaltung erreichen Einzelwerte zwischen EUR 50 Mio. und gut EUR 100 Mio.

In 2015, a transaction volume of about EUR 5.4 billion was generated with commercial investment deals (as-sets deals) in Berlin. Accordingly, the annual result is 56 % higher than that of the previous year (2014: EUR 3.5 billion). Share deals added about EUR 2.4 billion on top. The mega-deals, some of which were alrea-dy mentioned above, contributed considerably to this above-average share of turnover. In the office space sector, this was especially the trans-fer of the „Berliner Quartier“ at the Potsdamer Platz with more than 250,000 m² of floor space from Sa-

Commercial investments

Perle an der Spree: Dieses denkmalgeschützte Gewerbeloft-Ensemble der „SPREEHÖFE“ wurde von AENGEVELT an einen Investor vermittelt. © Foto: AENGEVELT The pearl of the Spree: This commercial loft ensemble of „SPREEHÖFE“, protected by historic preservation, was brokered by AENGEVELT to an investor. © Photo: AENGEVELT

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Dass der Potsdamer-Platz-Deal als Asset-Deal umgesetzt wur-de, zeigt, dass nicht alleine angestrebte Grunderwerbsteuer-Ersparnisse die Vorgehensweise und Kalkulation der Kon-trahenten bestimmen. Indessen ist das mittels Share-Deals kontrahierte Transaktionsvolumen deutlich auf rd. EUR 2,4 Mrd. gestiegen.

Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 4,5 Mrd. entfielen 2015 auf Büroimmobilien 57% des gewerblichen Invest-mentvolumens. Dank der hohen Entwicklungs-Aktivitäten und Vorvermietung von Eigennutzer-Projekten waren Re-kordwerte bei der Büroflächenvermietung erzielt worden.Die zweitstärkste nachgefragte Nutzungsart waren Einzel-handelsobjekte. Mit rd. EUR 1,4 Mrd. entfielen auf sie gut 18% des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens.In reine Hotelobjekte wurden lt. ersten Analysen (Berliner Gutachterausschuss und AENGEVELT-RESEARCH) rd. 7% bzw. EUR 520 Mio. investiert. An vierter Stelle rangieren mit rd. EUR 440 Mio. bzw. 6% des gewerblichen Transaktionsvolumens Entwicklungs-grundstücke. Hierzu zählt u.a. anderem der Erwerb von „Westsite“ und „Eastsite“ am Checkpoint Charlie durch Trockland (insgesamt rd. EUR 85 Mio.).

Der Großteil des im gewerblichen Segment investierten Kapi-tals fließt traditionell in Büroimmobilien:

Segmente im gewerblichen Investment

vills Fund Management (formerly SEB ImmoInvest) to Brookfield Property Partners and the Korean sovereign wealth fund Korea Investment Corporation KIC for about EUR 1.4 billion, to which KIC contributes about 20 %. But also the so-called ‚bread and butter‘ real estate, for example the building of the pension insu-rance, generated a value of about EUR 140 million.With the transaction of the Steglitzer Boulevard Ber-lin / Karstadt resulting from the Corio acquisition of Klépierre (share of about EUR 350 million), the re-purchase of the Quartier 205 (The Q.) by Tishman Speyer (EUR 335 million) as well as the transaction share of the Galeria Kaufhof at the Alexanderplatz in the purchase of the Kaufhof Group by Hudson‘s Bay Company (HBC) / Simon Property Group from Metro AG (share of EUR 200 million), retail properties also ac-count for an important share of Berlin‘s success. Additionally, there were a number of transactions re-garding hotel portfolios, in which hotels in Berlin were also represented with individual amounts of about or slightly more than EUR 100 million per case.In the future office centres of Europacity north of the main train station, in the Mediaspree area as well as in Adlershof in particular, high-value project develop-ments are dominating the transaction market: „Bertha Berlin“, built by Becken Development for Savills Invest-ment Management, the „Stadthafenquartier“ of CA-Immo, the „M_Eins“ for the Zalando headquarters as well as the scheduled Allianz administrative headquar-ters reach individual values of between EUR 50 million and just above EUR 100 million.The fact that the Potsdamer Platz deal was executed as asset deal shows that an attempt to save land transfer tax alone is not the only factor determining approach and calculation of the competitors. Meanwhile, the transaction volume generated with share deals rose considerably to about EUR 2.4 billion.

Traditionally, the majority of capital invested in the commercial segment goes to office properties:

Commercial investment segments

With a transaction volume of EUR 4.5 billion, office properties accounted for 57% of com-mercial investment in 2015. Thanks to strong development activities and pre-letting of owner-occupier projects, office space letting saw re-cord values.The utilisation type that saw the second highest demand were retail objects. With about EUR 1.4 billion, these properties accounted for just over 18 % of total commercial transaction volume.

Anmerkung: Asset-Deals und Share-DealsNote: Asset deals and share deals

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Stand Ende Januar 2016; eigene ErhebungenSource: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data, as at the end of jan, 2016; own surveys


Berlin: Gewerbeinvestments nach SegmentenCommercial investments by segment

BüroobjekteOffice buildings

Gewerbe-/IndustrieobjekteCommercial/Industrial buildings

Bau-/EntwicklungsgrundstückeConstruction/developement sites

Hotels o. Ä.Hotels e.g.

in %

0

40

10

50

80

20

60

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30

70

100

'08'06 '10 '122005 '09'07 '11 '13 '14 '15

SonstigeOther

Geschäftshäuser/Einzelhandel Retail buildings/department stores

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Auf den Handel mit Objekten, für die eine gewerbliche bzw. industrielle Nutzung vorgesehen ist, entfielen mit EUR 370 Mio. rd. 5% des gewerblichen Investmentvolumens.Etwa EUR 560 Mio. bzw. 7% des gesamten gewerblichen Investmentvolumens entfiel auf den Handel von Sonstigen.

Bedingt durch die Sicherheitsanforderungen der Finanzierer waren eigenkapitalstarke und risikoaverse, Core-orientierte Gruppen 2015 besonders markant vertreten. Auch gefördert durch den Mangel an renditestarken Alternativen stieg das En-gagement von internationalem Kapital in deutsche Immobilien mit einem Anteil von rd. 50% am gewerblichen Transaktions-volumen nochmals an (2014: rd. 40%):

Käufergruppen: Eigenkapital und Core Investment dominieren

Given the hedging requirements of financing entities, risk-averse, core-oriented groups with high equity capi-

Purchaser groups: Equity capital and core investment dominating

According to initial analyses (Berlin Municipal Va-luation Committee and AENGEVELT-RESEARCH), about 7 % or EUR 520 million were invested in pure hotel properties. Development plots ranked fourth with a turnover of EUR 440 million or 6 % of commercial transac-tion volume. This includes the acquisition of „West-site“ and „Eastsite“ at the Checkpoint Charlie by Trockland (total of EUR 85 million). With EUR 370 million, trade with properties for commercial or industrial use accounted for about 5 % of commercial investment volume.About EUR 560 million or 7 % of total commercial investment volume were accounted for by trade with other objects.

Das historische Landmark-Ensemble am Ludolfinger Platz wurde von AENGEVELT Berlin neu positioniert und nach Initiierung eines Redevelopments mit Gewer-beflächenerweiterung um ca. 1.200 m² erfolgreich am Markt platziert. © Foto: AENGEVELTThis historic landmark ensemble at Ludolfinger Platz has been re-positioned by AENGEVELT Berlin and was successfully placed in the market after initiation of redevelopment and expansion of commercial rentable space by approx. 1,200 m². © Foto: AENGEVELT

Rd. EUR 3,0 Mrd. bzw. 38% des gewerblichen Investment-umsatzes wurden durch Immobiliengesellschaften, denen u.a. die Equities zugeordnet sind, kontrahiert (2014: EUR 1,2 Mrd. bzw. 27%).

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About EUR 3.0 billion or 38 % of commercial invest-ment turnover were contracted by real estate com-panies, a group which includes, amongst others, equities (2014: EUR 1.2 billion or 27 %). Open-ended and closed-ended funds or speciality funds saw a considerable increase: These purchaser groups saw a transaction volume of EUR 1.6 billion. Their market share remained stable at about 20 % (2014: EUR 940 million, 22 %).Insurances and pension funds increased their market share to about 15 % with a volume of EUR 1.2 billion (2014: 7 % or EUR 324 million). With a market share of about 9 % or EUR 690 million, private investors or family offices saw their position weaken considerably, both in absolute terms (2014: EUR 920 million) and in terms of share (2014: 23 %). Companies and owner-occupiers or project develo-pers acquired properties for about EUR 640 million, which translates into a market share of about 8 %. In the previous year, their volume and market share amounted to EUR 718 million or 16 % respectively. With a stable market share of 5% (2014: 5%), the group of others generated a higher transaction volu-me of about EUR 400 million (2014: EUR 225 million). The public sector reappeared with an investment of about EUR 330 million or a market share of 4% in 2015 (2014: no notable investments). Banks hardly made any appearance as purchasers. They accounted for only about EUR 54 million or about 1 %.

The group of biggest sellers in 2015 were real es-tate companies or private equities. They sold com-mercial properties for a total value of about EUR 2.9 billion (2014: EUR 660 million). Accordingly, their market share rose from 15% in 2014 to 37% in 2015.

Leading the field of sellers are the traders. Taken together, the three largest groups accounted for al-most 80 % of total commercial transaction volume. Amongst the sellers, only 40 % of transaction volu-me was accounted for by international companies.

Seller groups: Real estate companies, funds and project developers

Anmerkung: ausschließlich gewerbliche Investments inkl. Sonstige, Asset und Share DealsNote: exclusively commercial investments, incl. other, asset and share deals

Quelle: Eigene ErhebungenSource: Own surveys


Berlin: Käufer (Gewerbeinvestmentmarkt)Berlin: Buyers (commercial investment market)

in %

0

40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

Versicherungen/PensionskassenInsurance companies/Pension Funds

Sonstige Other

FondsFunds

Unternehmen/Eigennutzer/EntwicklerCompanies/Owner occupiers/Developer

Private InvestorenPrivate investors

Immobiliengesellschaften/Equity o. Ä.Property companies/equity and the like

Öffentliche HandPublic funds

BankenBanks

2010 20122009 2011 2013 2014 2015

tal were particularly strongly represented in 2015. Also fuelled by the lack of alternatives with high returns, ac-tivities of international capital in the German real estate sector rose again and accounted for 50 % of commer-cial transaction volume (2014: about 40 %).

Die offenen und geschlossenen Fonds bzw. Spezialfonds leg-ten deutlich zu: Auf diese Käufergruppen entfiel ein Trans-aktionsvolumen in Höhe von EUR 1,6 Mrd. Die Marktquote hielt sich bei rd. 20% stabil (2014: EUR 940 Mio., 22%).Versicherungen und Pensionskassen steigerten mit einem Volumen von EUR 1,2 Mrd. ihren Marktanteil auf rd. 15% (2014: 7% bei EUR 324 Mio.). Private Investoren bzw. Family Offices nahmen mit einem Marktanteil von rd. 9% bzw. EUR 690 Mio. absolut (2014: EUR 920 Mio.) und beim Marktanteil (2014: 23%) deutlich ab. Unternehmen und Eigennutzer bzw. Projektentwickler erwar-ben für rd. EUR 640 Mio. Immobilien, was einer Marktquote von rd. 8% entspricht. Im Vorjahreszeitraum belief sich das

35

Bei den Verkäufern führen die Händler das Feld an. Die drei stärksten Gruppen tätigten zusammen fast 80% des gesam-ten gewerblichen Transaktionsvolumens. Bei den Verkäufern waren ausländische Unternehmen nur mit etwa 40% an den Transaktionswerten vertreten.

Die stärkste Verkäufergruppe waren im Jahresverlauf 2015 Im-mobiliengesellschaften bzw. Private Equities. Sie veräußerten gewerbliche Immobilien in Höhe von rd. EUR 2,9 Mrd. (2014: EUR 660 Mio.). Die Marktquote stieg dabei von 15% im Jahr 2014 auf 37% im Jahr 2015. Ihnen folgten Fonds (offene & geschlossene Fonds bzw. Spe-zialfonds) mit einem Verkaufsvolumen von rd. EUR 1,7 Mrd. bzw. 21% (2014: EUR 1,1 Mrd. oder 26% Marktanteil). Nahezu gleichauf lagen mit EUR 1,6 Mrd. (2014: EUR 1,1 Mrd.) Unternehmen und Projektentwickler. Auf sie entfielen damit rd. 20% (2014: 25%) des Transaktionsvolumens. Auch private Investoren incl. Family Offices waren aktiver, konnten indessen ungeachtet einer Steigerung auf EUR 1,1 Mrd. nur einen Marktanteil von 14% erringen (2014: 17% bei EUR 760 Mio.).Die Sonstigen trennten sich von Immobilien in Höhe von rd. EUR 240 Mio. (Marktanteil 3%) nach EUR 169 Mio. (Markt-quote 4%) im Jahr 2014. Da Banken in der Vergangenheit wenig eingekauft hatten, und etwaige Bestände aus non-performing loans weitestgehend bereinigt sind, verkauften sie nur für EUR 220 Mio. (2014: EUR 185 Mio.) und erreichten damit 3% Marktanteil (2014: 4%). Versicherungen und Pensionskassen, die zu den langfristigen Bestandshaltern zählen, verkauften nur für EUR 150 Mio., was einem Marktanteil von 2% entspricht. (2014: 8% bei EUR 340 Mio.). Die Öffentliche Hand trat 2015 nicht nennenswert in Erschei-nung, nachdem 2014 noch Immobilienverkäufe in Höhe von rd. EUR 23 Mio. registriert worden waren.

Verkäufergruppen: Immobiliengesellschaften, Fonds und Projektentwickler

Anmerkung: ausschließlich gewerbliche Investments inkl. Sonstige, Asset und Share DealsNote: exclusively commercial investments, incl. other, asset and share deals

Quelle: Eigene ErhebungenSource: Own surveys


Berlin: Verkäufer (Gewerbeinvestmentmarkt)Berlin: Sellers (commercial investment market)

in %

Versicherungen/PensionskassenInsurance companies/Pension Funds

Sonstige Other

FondsFunds

Unternehmen/Eigennutzer/EntwicklerCompanies/Owner occupiers/Developer

Private InvestorenPrivate investors

Immobiliengesellschaften/Equity o. Ä.Property companies/equity and the like

Öffentliche HandPublic funds

BankenBanks

0

40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

2010 20122009 2011 2013 2014 2015

Volumen auf rd. EUR 718 Mio. bzw. die Marktquote auf 16%. Bei einer stabilen Marktquote von 5% (2015:5%) entfiel auf die Sonstigen ein gestiegenes Transaktionsvolumen von rd. EUR 400 Mio. (2013: EUR 225 Mio.). Mit etwa EUR 330 Mio. oder 4% Marktanteil trat die Öffentli-che Hand 2015 wieder in Erscheinung (2014: keine nennens-werten Investments). Banken traten kaum als Käufer in Erscheinung. Lediglich EUR 54 Mio. bzw. ca. 1% konnten ihnen zugeordnet werden.

They were followed by funds (open-ended and closed-ended or speciality funds) with a transaction volume of about EUR 1.7 billion or 21% (2014: EUR 1.1 billion or a market share of 26%). Almost the same value of EUR 1.6 billion (2014: EUR 1.1 billion) was generated by companies and project developers. They therefore accounted for about 20 % (2014: 25%) of transaction volume. Private investors including family offices also were more active, but despite an increase to EUR 1.1 billion they could only reach a market share of 14% (2014: 17% with EUR 760 million).Other groups sold properties with a total value of about EUR 240 million (market share 3 %), after EUR 169 million (market share 4 %) had been generated in 2014. As banks purchased relatively little in the past and as any existing stock from non-performing loans is most-

36

Investors continue to rate the market in Berlin as highly attractive. Reasons for this are the high vo-lume potential of a central European metropolis and capital with possibly 4 million inhabitants, the

Outlook and trends

Berlin: Spitzenrenditen Berlin: Market prime yields

in %

'15

Quelle: Eigene ErhebungenSource: Own survey


Mehrfamilienhäuser/ZinshäuserMulti-unit buildings/apartment buildings

SB-Märkte/FachmärkteSupermarket segments/professional market

BüroOffice properties

LogistikLogistics segment

GeschäftshausShop building

3,0

7,0

4,0

8,0

5,0

2,0

6,0

2005 '08'06 '10 '12'09'07 '11 '13 '14

Für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen gab die Spit-zenrendite im Jahresverlauf von 4,3% p.a. auf 4,0% p.a. nach.Reine Büroobjekte in A-Lagen sind mit einer Anfangsrendite von 4,25% p.a. etwas günstiger im Einkauf und liegen rd. 45 Basispunkte unter Vorjahrsniveau. Im gewerblichen Segment (Büro- und Geschäftshäuser) bewegt sich das gesamte Preis-band (exklusive value-add oder opportunistic) in den Citylagen in der Regel zwischen 4,25% p.a. und 6,5% p.a. Am niedrigsten sind die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobi-lien mit einer Einstiegsrendite (Spitzenrendite) von 3,65% p.a. Damit wurde das seit 2012 vorliegende Plateau deutlich unter-schritten. Die markttypischen Renditen im Wohnsegment (gän-giges Preisband) liegen derzeit zwischen 3,7% p.a. und 5,5% p.a.Im Logistiksegment gaben die Renditen im Jahresverlauf eben-falls deutlich nach. Aktuell werden in der Spitze Einstiegsrendi-ten von 6,0% p.a. (2014: 6,9% p.a.) erzielt. Auch die Renditen im Handelssegment (SB-Märkte bzw. Fach-märkte) wurden für Top-Objekte (neuwertige Objekte mit gu-tem Mietermix in guten bzw. nachhaltigen Lagen) um 30 Basis-punkte auf nunmehr 5,9% komprimiert.

The high share of demand on the part of institutio-nal investors is focusing on core and core+ properties. Supply of or willingness to sell in respect to these pro-perties, however, remains scarce, so that the return le-vels in all asset classes are on an exceptionally low level for Berlin by now:

Top returns for top shop properties in top A loca-tions fell from 4.3 % p.a. to 4.0 % p.a. over the course of a year.Pure office buildings in A locations are somewhat cheaper in purchase with an initial return of 4.25 % p.a. and saw a decline of 45 base points compared to the previous year. In the commercial sector (offi-ces and shop buildings), the entire price range (ex-cluding value-add and opportunistic) in city centre locations usually stretches from 4.25% p.a. to 6.5 % per year. The lowest top returns are generated with top residential properties with initial returns (top re-turns) of 3.65 % per year. Accordingly, returns fell far short of the plateau reached in 2012. Mar-ket-typical returns in the residential sector (nor-mal range) currently vary between 3.7 % p.a. and 5.5 % per year.Returns also fell considerably in the logistics seg-ment in the course of the year. Currently, top initial returns of 6.0 % p.a. (2014: 6.9% p.a.) are paid. Returns for top properties (properties as good as new with good diversity of tenants in good or sus-tainable locations) in the retail segment (self-service shops of specialist retailers) fell by 30 base points to currently 5.9 %.

„Advantage seller“: Returns on low level

ly cleared, they sold properties for EUR 220 million only (2014: EUR 185 million) and thus accounted for 3% of total sales (2014: 4%). Insurances and pension funds, which figure among long-term holders of stock, sold properties for EUR 150 million only, corresponding to a market share of 2 % (2014: 8% with EUR 340 million). The public sector did not make a notable appearance in 2015, after it had sold properties for a total of EUR 23 million in 2014.

Der hohe Nachfrageanteil institutioneller Investoren konzentriert sich auf Core und Core+ Immobilien. Das Angebot bzw. die Ver-kaufsbereitschaft dieser Produkte blieb jedoch knapp, so dass das Renditeniveau inzwischen in allen Asset-Klassen auf einem für Berlin ausgesprochen niedrigen Niveau liegt:

„Advantage Seller“: Renditen auf niedrigem Niveau

37

Ausblick und Trends

Immobilien-Entwicklung „im Flow“: Rund um die Mercedes-Benz Arena entstanden und entstehen auf dem Anschutz-Areal direkt an der Spree, fußläufig vom Ostbahnhof und in Sichtweite des Zentrums, insgesamt 750.000 m² Büro, Einzelhandel, Unterhaltung, Hotel und Wohnen, darunter ein Entertainment District, die Firmenzentrale für Zalando und die East Side Mall. © Foto: AENGEVELTReal Estate Developers enjoying “the flow“: Around “Mercedes-Benz Arena”, 750,000 m² real estate space for office, retail, entertainment, hotel, and residen-tial use have been and will be developed on the Anschutz Corporation site. Buildings will be located at the Spree waterside, are within eyeshot of central Berlin, and can be reached afoot from East Railway Station. Some highlight uses will be an entertainment district, Zalando headquarters, and the “East Side Mall” shopping center. © Foto: AENGEVELT

comparatively secure economic environment, consi-derable estimated potential for rent increase and a lack of alternatives with more advantageous return-risk ratios. Apart from mega-deals like the Potsdamer Platz (EUR 1.4 billion) and larger individual deals which are un-likely to be repeated on this scale, AENGEVELT-RE-SEARCH again forecasts a very good investment year for 2016: The framework conditions remain favoura-ble for investment, there is demand for pre-let project developments for new properties that meet demand. Given the limited number of properties on offer, a strategic expansion to „new locations“ and value-add products by investors who act „more freely“ is to be expected.There also still is considerable market potential away from established locations. For 2016, AENGEVELT-RESEARCH forecasts for the commercial segment an increased project interest in cheap, but conceptually and technologically modern, where possible also cer-tified ‚bread and butter‘ office space in peripheral city centre locations, for which the price-performance ra-tio with high quality of the premises remains more favourable than in central city centre locations. Addi-tionally, the competition posed by strongly expanded residential construction makes the vicinity to locations with a traditionally more pronounced commercial character more attractive again.

Der Berliner Markt wird weiterhin von Investoren als sehr attraktiv eingeschätzt. Gründe sind das hohe Volumenpotenzial einer mit-teleuropäischen potenziellen 4-Millionen-Einwohner-Metropole und Hauptstadt, das vergleichsweise sichere wirtschaftliche Um-feld, erhebliches vermutetes Mietsteigerungspotenzial und ein Mangel an Alternativen mit besseren Rendite-Risiko-Relationen. Abgesehen von den Mega-Deals wie Potsdamer Platz (EUR 1,4 Mrd.) und den größeren Einzelhandels-Deals, die nicht erneut in diesem Umfang zu erwarten sind, prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH daher auch für 2016 wieder ein sehr gutes Invest-ment-Jahr: Die Rahmenbedingungen bleiben investitionsför-dernd, Bedarf an vorvermieteten Projektentwicklungen für neue bedarfsgerechte Immobilien besteht. Angesichts begrenzter Ob-jektangebote ist eine strategische Ausweitung auf „neue Lagen“ und value-add-Produkte bei „freier“ agierenden Investoren zu erwarten.Auch abseits der etablierten Lagen gibt es noch ein beachtliches Marktpotential. AENGEVELT-RESEARCH sieht für 2016 im ge-werblichen Segment ein gesteigertes Projektinteresse an güns-tigen, aber konzeptionell und technisch modernen, möglichst auch zertifizierten „Brot-und-Butter“ Büroflächen in Cityrandla-gen, in denen bei hoher Flächenqualität das Preis-/Leistungsver-hältnis günstiger als in zentralen Innenstadtlagen bleibt. Zudem macht die Konkurrenz des stark erweiterten Wohnungsbaus die Nachbarschaft traditionell stärker gewerblich geprägter Lagen wieder attraktiver.

38

4. Der Markt für Büroflächen

4. The market for office space

Der Berliner Büromarkt übertraf im Jahr 2015 mit einem Flächen-umsatz von rd. 854.000 m² den Vorjahreswert (rd. 600.000 m²) um 42%. Er lag zugleich rd. 313.000 m² bzw. 58% über dem voraus-gehenden Zehn-Jahres-Mittel (Ø 2005 bis 2014: 541.000 m²) und präsentierte damit Rekordwerte.

Die reine Vermietungsleistung (Flächenumsatz ohne Eigennut-zer) legte mit rd. 804.000 m² binnen Jahresfrist auch dank Vor-vermietungen enorm zu (2014: 556.900 m²) und übertrifft zu-dem das Mittel des vorangehenden Dekadenabsatzes (Ø 2005 bis 2014: 472.000 m²) um 70%. Der Eigennutzerumsatz legte vergleichsweise moderat ebenfalls zu und erreichte im Berichtsjahr ein Marktvolumen von 50.000 m² (2014: 43.000 m², plus 16%). Anmietungsentscheidungen sind häufig Folge von Optimie-rungen, Expansionen oder Neuansiedlungen, seltener handelt es sich um reinen Flächentausch. Da im Berichtsjahr Umzüge häufig expansionsbedingt waren und erhebliche Flächen für die Unterbringungen von Flüchtlingen und Zuwanderern umgewid-met wurden, sank der Leerstand weiter: Binnen Jahresfrist um 230.000 m² oder 18% auf 1,06 Mio.m².

With a space turnover of about 854,000 m², the of-fice space market in Berlin grew by 42 % in 2015 compared to the previous year (about 600,000 m²). At the same time, it exceeded the preceding ten-year average (Ø 2005 until 2014: 541,000 m²) by 313,000 m² or 58 % and thus achieved a record result.

Pure letting results (space turnover excluding ow-ner-occupiers) increased notably by about 804,000 m² within a year (2014: 556,900 m²),also thanks to pre-letting, and also exceeds average sales of the previous decade (Ø between 2005 and 2014: 472,000 m²) by 70 %. Owner-occupier turnover also increased, albeit moderately by comparison, and reached a mar-ket volume of 50,000 m² in the report year (2014: 43,000 m², an increase of 16 %). Renting decisions are often the result of optimi-sations, expansions or establishment of new loca-tions; a mere exchange of floor space occurs more rarely. As moves often resulted from expansions in the report year and since a significant amount of space was dedicated to the accommodation of re-fugees and migrants, the volume of vacancies con-tinued to fall: Within one year by 230,000 m² or 18 % to 1.06 million m². Net absorption of office space in the German capi-tal amounted to about 340,000m² in the analysis period 2015. It has to be taken into account that, in addition to an increase of space utilisation, li-mited speculative construction of new buildings affects this development. About 270,000 m² of new space will become available on the market in the current year; 202,000 m² or 75 % thereof were already bound by contract at the beginning of 2016. Scarcity of available space in central locations re-inforces the reorientation towards other areas of the city, including the newly established office space locations Europaviertel / Hauptbahnhof, Mediaspree and Adlershof. Also, cheaper space is increasingly absorbed at considerably higher rents in almost all office space locations in Berlin, resul-ting in a strong rise of average rents, especially in the city centre and in the medium segment.

Berlin: Der Markt für BüroflächenBerlin: The market for office space

m² Flächenumsatzm² Turnover

Leerstand (100.000 m²) Vacancy (100.000 m²)Spitzenmiete (EUR/m²) Prime rent (EUR/m²)

Flächenumsatz: SelbstnutzerTurnover: owner-occupier

Flächenumsatz 2016* (Selbstnutzer/Mieter)Turnover 2016* (owner-occupier/tenants)

SpitzenmietePrime Rent

2016*: Prognose2016*: Forecast

Quelle: Eigene Erhebungen Source: Own surveys


Flächenumsatz: MieterTurnover: tenants

Leerstand (100.000 m²)

Vacancy (100,000 m²)

0

200.000

300.000

100.000

500.000

400.000

600.000

0

12

3

15

24

6

18

27

9

21

'08'062005 '10 '12'09'07 '11 '13 '14 '15 '16

700.000

800.000

900.000

39

4. The market for office space

Die Nettoabsorption an Büroflächen belief sich im Analy-sezeitraum 2015 in der Bundeshauptstadt auf rd. 340.000 m². Zu berücksichtigen ist, dass sich hier neben der zusätz-lichen Flächeninanspruchnahme die geringe spekulative Neubautätigkeit niederschlägt. Im aktuellen Jahr werden rd. 270.000 m² neue Flächen auf den Markt kommen, von denen Anfang 2016 202.000 m² oder 75% bereits vertrag-lich gebunden sind. Die Knappheit an verfügbaren Flächen in zentralen Lagen verstärkte die Ausweichbewegung in die weitere Stadt einschließlich der neu etablierten Bürolagen Europaviertel / Hauptbahnhof, Mediaspree und Adlershof. Zunehmend werden auch preiswertere Flächen an nahezu allen Berliner Bürostandorten zu deutlich erhöhten Mieten absorbiert, so dass das Mietpreisniveau besonders im Stadtmittel und mittleren Segment stark stieg.Auch die Spitzenmiete zeigte einen Aufwärtstrend auf EUR 23,50/m² (Ende 2014: EUR 22,50/m²). Noch deutlicher fiel der Mietpreisanstieg bei der stadtweiten Durchschnittsmiete aus, die im Jahresverlauf auf EUR 14,95/m² anzog (2014: 13,30/m²).

Accepting medium rents for office spaces for years, Ber-lin seems to have overcome successfully the office cons-truction hausse of the AD 1990s as well as the dot com bubble of AD 2000 and the credit crunch of AD 2008-2010.

Prime rent also exhibits an upward tendency and reached a level of EUR 23.50/m² (in late 2014: EUR 22.50/m²). The increase of rents was even more pro-nounced in the city-wide average rent, which rose to EUR 14.95/m² over the year (2014: 13.30/m²).

The groups generating the strongest demand on the office space market in Berlin in 2015 were - head to head - consulting and business services providers as well as other industries (commercial and trading companies, transport companies,

Strong demand on the part of service providers and industries with commercial focus

Berlin: Wiedervereinigung, Dot-Com-Blase und Bankenkrise - Büromieten 1985 - 2016Berlin: Reunification, Dot-Com-Bubble, and credit crunch - Rents for office space 1985 - 2016

EUR/m²/MonatEUR/m²/month



5

10

0

15

20

25

30

35

40

45

ø Berlin Gesamtstadtø Berlin total

ø Peripherieø Peripheral locations

Mieter und Eigennutzer, inkl. Vorvermietungentenants and owner-occupied, incl. pre-letting

* Teilmarkt 1985, 1989 West Berlin* partial market 1985, 1989 West Berlin

** Projektion** projection

SpitzenmietePrime rent

ø Cityø City center

ø Cityrandø City-fringe

'09 '10 '12'11 '13 '14 '15 '16**'89* '08'98'96 '00 '02'99'97 '01 '03 '04 '05 '06 '07'95'93 '94'921985* '90* '91*

40

etc.). Each generated a space turnover of about 287,000 m² (market share 33.6 % respectively). In 2014, the space turnover of service providers amoun-ted to about 216,000 m² (market share: 36 %), that of others to 102,000 m² (17 %). Here, it has to be taken into account that companies like Zalando are classified as trading companies, not as IT companies.The above-average result of companies from the IT, communications, EDP, media and publishing company industries (information and telecommuni-cation technology industries) in 2014 did not conti-nue seamlessly: They generated a turnover of about 146,000 m² or 17 % of the entire space turnover in Berlin in 2015 (2014: 168,000 m², or 28 %). The public sector (including non-profit organisa-tions) contributed about 79,000 m² (market share: 9 %) to space turnover in Berlin, which constituted a small increase in absolute figures, but a slightly smaller market share in the record year 2015 (2014: about 66,000 m², market share: 11 %). The market group of financial services providers usually plays a minor role on the market for office space in Berlin. With a space turnover of 54,000 m², however, it saw a slight increase in absolute figures and therefore achieved a market share of at least 6 % (2014: 48,000 m², or 8%).

In 2015, the largest space category (5,000 m² and more) was the market leader with an increa-se of conclusion of rental contracts by two thirds to 277,000 m² (32.5 %, 2014: 167,000 m², 28 %), directly followed by conclusions in the medi-um segment between 1,000 and 5,000 m² with 274,000 m² (32.1 %, 2014: 259,000 m², 43 %).The smaller space segments between 200 and 500 m² or between 500 and 1,000 m² saw an incre-ase of absolute figures to 109,000 m² (200-500 m²) or 100,000 m² (500-1,000 m²) respectively in the record year 2015, but only a minor change in market shares of 13 % and 12 % respectively (2014: 74,000 m² / 12 % and 84,000 m² / 14 % respectively). Space turnover of properties with a size of up to 200 m² increased to 44,000 m² (5 %). In 2014, their result had been 17,000 m² or 3%.

Conclusions in the medium and larger space segments defined the market

Mit der jahrelangen Zurückhaltung bei Büromieten hat Berlin die baulichen Übertreibungen der 90er sowie die Folgen der Dot-Com-Blase nach 2000 geduldig abgearbeitet und sogar die Bankenkrise 2008-2010 mit nur sehr geringen Verwerfungen überstanden.

Die stärksten Nachfragegruppen am Berliner Büromarkt waren in 2015 - Kopf an Kopf - die beratenden und unternehmens-bezogenen Dienstleister und die sonstigen Branchen (Gewer-be-, Handels- und Verkehrsunternehmen etc.). Sie generierten jeweils einen Flächenumsatz von rd. 287.000 m² (Marktquote jeweils 33,6%). 2014 hatte der Flächenumsatz der Dienstleis-ter rd. 216.000 m² (Marktquote: 36%), der sonstigen 102.000 m² (17%) betragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Unter-nehmen wie Zalando als Handelsunternehmen eingestuft wer-den, nicht als IT-Unternehmen.Das überdurchschnittliche Ergebnis 2014 von Unternehmen der Branchen IT, Kommunikation, EDV, Medien und Verlage (ITK-Branchen) setzte sich nicht nahtlos fort: Durch sie wurden in 2015 rd. 146.000 m² bzw. 17% des gesamten Berliner Flä-chenumsatzes umgesetzt (2014: 168.000m² bzw. 28%). Die Öffentliche Hand (inkl. Organisationen ohne Erwerbs-zweck) leistete mit rd. 79.000 m² (MQ: 9%) einen absolut leicht gestiegenen, im Rekordjahr 2015 dabei anteilig leicht

Hohe Nachfrage durch Dienstleister und gewerbeorien-tierte Branchen

SonstigeOther

Kommunikation, IT, Media etc.Communication, IT, Media etc.

Öffentliche Hand, VerbändePublic authorities, associations



DienstleistungenServices

FinanzdienstleisterFinancial service providers

Berlin: Büroflächenumsatz nach BranchenBerlin: Office space turnover by industrial sector

in %

0

40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

2014 2015201320112010 2012

41

geringeren Beitrag zum Berliner Flächenumsatz (2014: rd. 66.000 m²; Marktquote: 11%). Die Marktgruppe der Finanzdienstleister spielt auf dem Berli-ner Büroflächenmarkt i.d.R. eine geringere Rolle. Mit einem Flächenumsatz von 54.000 m² legte sie absolut allerdings nochmals etwas zu und erreicht damit eine Marktquote von immerhin noch 6% (2014: 48.000 m² bzw. 8%).

2015 führten die deutlich um zwei Drittel gestiegenen Mietab-schlüsse in der größten Flächenklasse (5.000 m² und mehr) mit 277.000 m² (32,5%; 2014: 167.000 m², 28%) hauchdünn vor den mittleren Abschlüssen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² mit 274.000 m² (32,1%; 2014: 259.000 m², 43%).Die kleinteiligeren Flächensegmente zwischen 200 m² und 500 m² bzw. zwischen 500 m² und 1.000 m² zeigen im Re-kordjahr 2015 absolute Steigerungen auf 109.000 m² (200-500 m²) bzw. 100.000 m² (500-1000 m²), konnten damit aber nur wenig veränderte Anteile von 13% bzw. 12% erreichen (2014: 74.000 m² / 12% bzw. 84.000 m² / 14%) Auch die Flächenumsätze mit Zuschnitten bis zu 200 m² stie-gen auf 44.000 m² an (5%). 2014 hatten sie bei 17.000 m² bzw. 3% gelegen.

Die City und besonders die City-Ost sind im Fokus vieler Nach-frager. Bei zunehmender Flächenknappheit weichen Interessierte jedoch derzeit auf den Cityrand bzw. die Außenbereiche aus.

Auf das Gebiet des Citykerns-Ost, dem u.a. Teile der Europacity, Potsdamer und Leipziger Platz, Friedrichstraße und Alexander-platz zugeordnet sind, entfiel 2015 mit rd. 191.000 m² ein fast gleichstarker Flächenumsatz, aber im Rekordjahr deutlich gerin-gerer Anteil von 22% (2014: 225.500 m² bzw. 38%). Räumlich (deutlich) enger gefasst ist der Citykern-West. Auf dieses Gebiet entfielen rd. 77.000 m² (9%) - nach 2014 (69.200 m² bzw. 12%) eine Stabilisierung. Auf den an die beiden Citykerne angrenzenden Cityrand, dem die hohen Vorvermietungen von Planbauten in Media-Spree sowie Teilen der Europacity zugeordnet sind, entfielen 259.000 m² (30%). Dies entspricht einer Verdoppelung ge-genüber 2014 (127.200 m² bzw. 21%). Im angrenzenden erweiterten Cityrand (Innenstadt bis ca. S-Bahn-Ring) stiegen die Flächenumsätze bei gleichbleibender Marktquote von 13% auf 108.000 m² (2014: 79.600 m²).

Abschlüsse in mittleren und größeren Flächensegmenten bestimmten den Markt

Zentrale Lagen mit Flächenknappheit, Außenbereiche gewinnen Umsatzanteile

Berlin: Büroflächenumsatz nach GrößenklassenBerlin: Office space turnover by size category

in %

< 200 m²

EigennutzerOwner-occupier

500 – < 1.000 m²

> 5.000 m²



0

40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

2014201320112010 2012

200 – < 500 m²

1.000 – < 5.000 m²

2015

The City, especially City East, are the focus of many prospective tenants. Given increasing scarcity of space, however, prospective tenants are currently opting for the peripheral centre or outskirts

Scarcity of space in central locations, outskirts gain turnover shares

The area City Centre East, which houses, for ex-ample, parts of Europacity, Potsdamer and Leipzi-ger Platz, Friedrichstraße and Alexanderplatz, ge-nerated an almost equal space turnover of about 191,000 m² in 2015, but a much lower market share of 22 % in the record year (2014: 225,500 m², or 38%). (Considerably) tighter in terms of space is the situ-ation in the City Centre West. This area accounted for about 77,000 m² (9 %) - which is a stabilisati-on, compared to 2014 (69,200 m² or 12 %). The peripheral centre bordering the City Centre, which includes the high number of pre-lettings

42

Der Randbereich profitierte sehr stark von der derzeitigen Flächenknappheit in der City. U.a. durch die Anmietungen in Adlershof, das durch die Neubaupläne der Allianz AG geadelt wird, verdoppelte sich der Flächenumsatz auf 219.000 m² (26%). 2014 wurden hier lediglich rd. 112.000 m² bzw. 16% der Büroflächenumsätze erzielt.

Bis Ende 2015 sank der Büroflächenleerstand auf rd. 1,06 Mio. m² (2014: 1,29 Mio. m²). Damit wurden binnen eines Jahres rd. 230.000 m² Bürofläche vom Markt absorbiert bzw. durch Um-widmung in Flüchtlingsunterkünfte sowie den üblichen Flächen-abgang nicht mehr vermietbarer Objekte aus der Bestands- und Leerstands-Zählung genommen. Die Leerstandsquote reduzierte sich damit auf rd. 5,7% (2014: 7,0%).Dabei ist der (rein) physische Leerstand bzw. dessen Quote für die Bewertung der Marktfähigkeit nur eingeschränkt tauglich. Zur aussagefähigen Analyse des tatsächlichen Marktüberhangs entwickelte AENGEVELT-RESEARCH bereits vor Jahren deshalb den Leerstandsindex „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LEER-STANDS-INDEX). Demnach ist die physische Angebotsreserve hinsichtlich

By the end of 2015, office space vacancies fell to about 1,06 million m² (2014: 1.29 million m²). Ac-cordingly, about 230,000 m² of office space was absorbed by the market within a year or are no lon-ger included in the availability and vacancy figures following rededication as refugee accommodation as well as normal loss of space regarding properties that can no longer be let. Accordingly, the vacancy rate fell to about 5.7 % (2014: 7.0%).However, (purely) physical vacancy or its share are of limited use in the assessment of marketability. In order to provide a meaningful analysis of actual mar-ket overhang, AENGEVELT-RESEARCH developed the vacancy index „ARLEX“ (AENGEVELT-RESEARCH-LEERSTANDS-INDEX, [AENGEVELT RESEARCH VA-CANCY INDEX]) several years ago. According to this index, the physical reserve of available space must be differentiated in accordance with

Only after deduction of the categories set out above from total vacancies, the actual vacancy level rele-vant for the supply or actual market overhang results as residual value. Accordingly, the (theoretically) available space on the office space market of Berlin of 1,06 million m² in 2016 has to be differentiated as follows, based on „ARLEX“:

the fluctuation reserve required by the marketlatent vacancy and structural vacancy.

Vacancies continue to decline, high-quality spaces are become scarce

Leerstand sinkt weiter, hochwertige Flächen werden knapp

regarding planned construction in Media-Spree as well as part of Europacity, accounted for 259,000 m² (30 %). Compared to 2014, this constitutes a doubling (127,200 m² or 21 %). In the neighbouring extended peripheral centre (City Centre to roughly the S-Bahn-Ring), space turnover increased by 13 % to 108,000 m² while market share remained stable (2014: 79,600 m²).The peripheral area benefits significantly from the current lack of space in the City. Following lettings in Adlershof, which is ennobled by plans of Alli-anz AG for new constructions, amongst others, space turnover doubled to 219,000 m² (26 %). In 2014, only about 112,000 m² or 16 % of the office space turnover was generated here.

Berlin: Büroflächenumsatz nach LagenBerlin: Office space turnover by location

in %

AussenbereicheOutskirts

Innenstadt (erweiterter Cityrand)City Center (extended peripheral center)

CityrandPeripheral center

Citykern-WestCore city area-west

Citykern-OstCore city area-east



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40

10

50

80

20

60

90

30

70

100

2014 2015201320112010 2012

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zu differenzieren.

Erst nach Abzug der genannten Kategorien vom gesamten Leer-stand ergibt sich als Residualgröße der tatsächlich angebots-relevante Leerstand als aktueller Marktüberhang. Die auf dem Berliner Büromarkt 2016 (theoretisch) frei verfügbaren Flächen von 1,06 Mio. m² sind nach „ARLEX“ demnach wie folgt zu un-terscheiden:

der markterforderlichen Fluktuationsreservedes latenten Leerstands und des strukturellen Leerstands

About 640,000 m² of overall vacancies are cur-rently deemed necessary as „regionalised fluctu-ation and mobility reserve“ (10 years of dyna-mised turnover) for balanced functioning of the market.Only about 296,000 m² of physical vacancies are accounted for by „structural vacancies“ at the moment. This means office space that has been vacant for at least 5 years already and that also exhibits a vacancy rate of at least 50% of the pro-perty. This includes areas/properties with low ob-ject quality, high modernisation or maintenance

Hier am Pariser Platz direkt neben dem Brandenburger Tor erzielte das Bürovermietungsteam von AENGEVELT die vermutete Maximalmiete für Büros in Berlin. © Foto: AENGEVELTHere at the Pariser Platz, directly next to the Brandenburg Gate, the office space letting team of AENGEVELT generated what is believed to be the top rent for offices in Berlin. © Photo: AENGEVELT

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backlog as well as suboptimal management of of-fice space of a quality that no longer meets expec-tations. These properties and spaces are difficult to let in their current condition, even when con-siderable efforts are made. Deducted from this is all space that is rededicated to a use other than office space, for example for the accommodation of refugees.„Latent vacancies“, though let (to a main tenant), are available on the renting market in the form of subletting. Their market efficiency is limited, as subletting usually involves considerable restric-tions regarding use (safety parameters, reduced advertisement options and CI, non-competition clauses, etc.) and a loss of privileges usually asso-ciated with rented space (direct contact with the owner and/or manager etc.). In Berlin, latent va-cancies continue to play a minor role with about 5,000 m² of total vacancies.After deduction of the three space categories from (pure) physical vacancy of 1,06 million m², the resulting „available space overhang“ currently amounts to only about 115,000 m². Compared to overall office space (about 18.7 million m²), this accounts for only 0.6 %.

As explained already, the overall city-wide vacan-cies do not really offer a comment on quality and marketability of available space. However, it has to be remembered that this is exactly what constitutes the characterising feature of Berlin as a location: Here, office space is available in almost any quality, also of low = very cheap quality - at least throug-hout the city as a whole. Currently, this is part of Berlin‘s potential: Renovation of areas or space in the centre and the periphery. This may refer to the inexpensive reactivation of structural vacancies and/or high-quality new construction. Both are possible in Berlin at rates lower than the prime rents, even in the central areas. This is rarely the case in other metropolises.

Rd. 640.000 m² des gesamten Leerstands werden derzeit als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ (über 10 Jahre dynamisierter Absatz) für das ausgewogene Funktionieren des Marktes als notwendig erachtet.Vom physischen Leerstand entfallen derzeit nur noch rd. 296.000 m² auf „strukturelle Leerstände“. Dies sind Büroflä-chen, die mindestens schon fünf Jahre leer stehen und zugleich innerhalb des Objekts eine Leerstandsquote von mindestens 50% aufweisen. Darunter fallen Flächen/Objekte mit minderer Objektqualität, hohem Modernisierungs- bzw. Instandhaltungs-rückstand und suboptimal gemanagte Büroflächen nicht mehr anspruchsgerechter Qualität. Diese Objekte und Flächen sind so, wie sie derzeit angeboten werden, selbst unter größten An-strengungen kaum zu vermieten. Davon werden alle Flächen abgezogen, die in andere als Büronutzungen umgewidmet wer-den, z.B. zur Unterbringung von Flüchtlingen.„Latente Leerstandsflächen“ sind zwar vermietet (an einen Hauptmieter), stehen dem Mietmarkt gleichwohl in Form von Untervermietungen zur Verfügung. Ihre Marktwirksamkeit ist eingeschränkt, da mit der Untervermietung in der Regel erheb-liche Nutzungsrestriktionen (Sicherheitsparameter, geringere Werbemöglichkeiten und CI, Konkurrenzklauseln etc.) und ein Verlust von mietflächenüblichen Privilegien (Direktkontakt mit Eigentümer und/oder Verwalter etc.) verknüpft sind. Der la-tente Leerstand spielt in Berlin mit rd. 5.000 m² am gesamten Leerstand weiterhin eine untergeordnete Rolle.

A gradually declining supply of space in the last years strengthens the negotiation position of landlords. The development results in decreasing incentives (rent-free times, furnishing subsidies, a cap on ope-rating costs, index-free times/index protection, etc.), while the rent level tends to increase, depending on segments and location.

Increase of rent levels, both in regard to ave-rage and top levels

Berlin: Büroflächenleerstand und StrukturenBerlin: Vacant office space and structures

m² Leerstandsquote in %Vacancy rate in %

FluktuationsreserveFluctuation reserve

Struktureller LeerstandStructural vacancy

LeerstandsquoteVacancy rate



Latenter LeerstandLatent vacancy

Marktaktiver LeerstandOver supply

0

2

4

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8

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0

800.000

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400.000

1.200.000

600.000

1.400.000

2014 2015201320112010 2012

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Nach Subtraktion der drei Flächenkategorien von dem (rein) physischen Leerstand von 1,06 Mio. m² ergibt sich ein „markt-aktiver Flächenüberhang“ von aktuell nur noch ca. 115.000 m². Das sind bezogen auf den gesamten Büroflächenbestand (rd. 18,7 Mio. m²) nur noch 0,6%.

Pre-letting levels in project developments regarding office space that will be completed soon in Berlin will remain high in 2016; pre-letting is currently at a level of about 75%. Here, known and estimated contractual rent levels are adequate, compared to construction costs, so that there is no discernible evidence for the formation of a speculative bubble regarding new construction:

In 2015, about 310,000 m² were completed in Berlin. The BND space, only parts of which can be used in reality, are statistically included in this figure. Accordingly, the volume of comple-ted space increased notably, compared to the two preceding years (2014: 190,000 m²; 2013: 150,000 m²). About 270,000 m² are expected to be completed in 2016, which corresponds to a

While Potsdamer and Leipziger Platz, Mitte and Kur-fürstendamm registered the highest new contract rents, both historically and currently and also for existing properties, pre-lettings in Europacity, Me-diaspree and Adlershof may exhibit a medium-term future trend: As existing properties of high-quality are not available, growing and established compa-nies like Zalando and Allianz Versicherung have pro-perties newly constructed for them in accordance with their needs. On the other hand, prospective te-nants also accept a higher rent demand of landlords for existing properties if these offer ideal space divi-sion, good location, efficient public transport con-nections, equipment adequate for their needs and professional property management.

The prime rent for office space rose from EUR 22.50/m² to EUR 23.50/m² in 2015 compared to the previous year, with a continuing moderate tendency to increase. In reality, the conclusion of individual rental contracts for up to EUR 25.00/m², on the absolute top level even up to a „maxi-mum rent“ of almost EUR 34.00/m², were regis-tered in 2015.Average rent in the best City locations only rose moderately when compared to 2014 (EUR 17.05/m²) to currently about EUR 17.21/m². On the other hand, city-wide average rent is ri-sing considerably following reorientation towards periphery locations and amounts to currently EUR 14.95/m² (2014: EUR 13.30/m²).

Moderate new construction, pre-letting at high levels

Wie dargestellt, sagt der stadtweite Gesamt-Leerstand kaum etwas über die Qualität und die Marktfähigkeit des Flächenangebots aus. Zugleich gilt es allerdings zu bedenken, dass es genau das ist, was den Standort Berlin ebenfalls auszeichnet: Hier gibt es – zumindest stadtweit – Büroflächen in nahezu jeder, selbst minderer = beson-ders preisgünstiger Qualität. Hier liegt derzeit noch ein Potenzial von Berlin: Erneuerung der Räume bzw. Flächen in Zentrum und Peripherie. Das kann die preiswerte Reaktivierung von strukturellen Leerständen und/oder der hochwertige Neubau sein. Beides ist in Berlin selbst in zentralen Lagen – unterhalb des Spitzenmietniveaus - möglich. In anderen Metropolen ist dies selten der Fall.

Das seit Jahren Schritt für Schritt sinkende Flächenangebot stärkt die Verhandlungsposition der Vermieter. Die Entwicklung führt zu rückläufigen Incentives (mietfreie Zeiten, Ausstattungszuschüsse, Betriebskostendeckelung, indexfreie Zeiten/Indexschonung etc.), während das Mietniveau segmentspezifisch und standortabhän-gig tendenziell steigt.

Steigendes Mietenniveau im Durchschnitt und in der Spitze

2015 war ein Rekordjahr für Büro-Vorvermietungen, auch in der Europacity. Nun drehen sich die Kräne hinter dem Hauptbahnhof.© Foto: AENGEVELT2015 was a record year for office pre-letting, also in the Europacity. Now cranes are moving behind the main train station.© Photo: AENGEVELT

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Während Potsdamer und Leipziger Platz, Mitte und Kurfürsten-damm historisch und aktuell die höchsten Neuvermietungsmie-ten, auch für Bestandsobjekte, aufweisen, zeigt sich bei den Vor-vermietungen in Europacity, Mediaspree und Adlershof evtl. ein mittelfristiger Zukunftstrend: Mangels verfügbarer hochwertiger Bestandsobjekte lassen sich wachsende und etablierte Unter-nehmen wie Zalando und die Allianz Versicherung Objekte pass-genau neu erstellen. Andererseits akzeptieren Nachfrager auch gestiegene Mietforderungen der Vermieter für Bestandsobjekte, wenn diese optimale Flächenschnitte, gute Lage, leistungsfähige ÖPNV-Anbindung, bedarfsgerechte Ausstattung und professio-nelles Objektmanagement bieten können.

renewal rate of 1.4 % of existing buildings - the market reacts slowly.Due to a pre-letting share of 75%, only about 67,500 m² (early 2015: 57,700 m²) or 25 % (2015: 19 %) of the expected completions were still available for disposition as of early 2016.

Die Vorvermarktungsquote der in Projektentwicklungen in Ber-lin zeitnah fertiggestellten Büroflächen wird auch in 2016 hoch bleiben, derzeit liegt sie bei ca. 75%. Dabei sind die bekannten und vermuteten Vertragsmieten im Verhältnis zu den Baukosten adäquat, so dass im Neubaubereich keine spekulative Blasenbil-dung zu erkennen ist:

2015 beliefen sich die Fertigstellungen in Berlin auf rd. 310.000 m². Die realiter nur teilweise nutzbaren BND-Flächen sind hier-in statistisch enthalten. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren stieg damit der Umfang der fertiggestellten Flächen deutlich an (2014: 190.000 m²; 2013: 150.000 m²). Für 2016 wird mit etwa 270.000 m² gerechnet, das ist eine Erneuerungsquote von 1,4% des Bestandes – der Markt reagiert langsam.Dank der Vorvermarktungsquote von 75% standen Anfang 2016 mit rd. 67.500 m² (Anfang 2015: 57.700 m²) lediglich noch 25% (2015: 19%) der im laufenden Jahr erwarteten Fer-tigstellungen zur Disposition.

Flächenneubau maßvoll, Vorvermarktung hoch

Thanks to the internationality of a metropolis and to being the capital of the country with the strongest eco-nomy in Europe, but also due to the relaxed way of life, Berlin is able to attract and retain both start-ups and established companies. Their calculations are based on, in a European comparison, exceptionally low commer-cial rents in Berlin and they can offer their employees a high-quality, metropolis-flavoured working and resi-dential environment at comparatively moderate costs. Accordingly, major contract conclusions in 2015 were made by companies already based in Berlin for years as well as successful climbers: Allianz and Zalando have customised buildings constructed for

Tendency and outlook

Die Spitzenmiete für Büroflächen erhöhte sich 2015 im Jah-resvergleich von EUR 22,50/m² auf EUR 23,50/m², mit auch weiterhin moderat steigender Tendenz. Tatsächlich wurden 2015 bereits vereinzelt Mietabschlüsse bis EUR 25,00/m², in der absoluten Spitze sogar bis zu einer „Maximalmiete“ von fast EUR 34,00/m² registriert.Die mittlere Miete in besten City-Lagen hat mit aktuell ca. EUR 17,21/m² im Vergleich zu 2014 (EUR 17,05/m²) nur moderat angezogen. Dagegen steigt die stadtweite Durchschnittsmiete aufgrund der Ausweichbewegung in periphere Lagen stark an und liegt derzeit bei EUR 14,95/m² (2014: EUR 13,30/m²).

Berlin: Büroflächen FertigstellungenBerlin: Office space completion

m²Vorvermarktungsquote in %

pre-letting rate in %

Vorvermarktungsquotepre-letting rate



fertiggestelltcompleted

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0

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160.000

40.000

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80.000

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280.000

2014 2015 2016**201320112010 2012

320.000

360.000

400.000

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Dank der Internationalität einer Metropole und als Hauptstadt des wirtschaftskräftigsten Landes Europas, aber auch wegen der entspannten Lebensart kann Berlin Startups wie auch eta-blierte Unternehmen anziehen und halten. Diese kalkulieren mit den im europäischen Vergleich außerordentlich günstigen Berliner Gewerbemieten und können ihren Mitarbeitern ein qualitätvolles metropoles Arbeits- und Wohnumfeld zu ver-gleichsweise moderaten Kosten bieten. Unter den größeren Abschlüssen in 2015 mischen sich daher langjährig ansässige Unternehmen mit erfolgreichen Aufstei-gern: Allianz und Zalando lassen maßgeschneidert für sich entwickeln, die Allianz knapp 50.000m² in Adlershof, das nicht mehr nur mit Universitäts- und gewerbenahen Unterneh-men in Verbindung gebracht wird. Zalando mietete für seine derzeit bereits 5.000 Berliner Mitarbeiter sowie die zukünftig erwarteten Kollegen, die aus aller Welt eingestellt werden, über 42.000 m² Planflächen in Mediaspree – zusammen mit den 30.000 m² Anmietungen in bestehenden bzw. bereits in Bau befindlichen Objekten liegt Zalando´s Ausbauziel bei einem Zentralstandort mit 100.000 m². Hier, nahe der um-benannten „Mercedes-Benz-Arena“ (ex O2-Arena), findet sich erwartungsgemäß auch Daimler mit 20.000 m² Neuan-mietung, während Roever Broenner Susat Mazars und KPMG mit jeweils ca. 12.000 m² Bürofläche als Wirtschaftsprüfer die reisefreundliche Hauptbahnhofsnähe der sich zügig ent-wickelnden Europacity zu schätzen wissen. Rocket Internet als Finanzierer (22.000 m² im ehemaligen „GSW-Tower“, jetzt

Trend und Ausblickthem, Allianz almost 50,000 m² in Adlershof, which is no longer only associated with companies related to the university or commercial companies. Zalan-do signed a rental contract for more than 42,000 m² of planned space in Mediaspree for its currently 5,000 employees in Berlin as well as for colleagues to be employed from all over the world in the future – combined with the rented 30,000 m² in existing buildings or buildings already under construction, Zalando‘s expansion target for a central location is 100,000 m². Here, close to the renamed „Merce-des-Benz-Arena“ (formerly O2-Arena), Daimler rents 20,000 m² of new space, as expected, while the auditors Roever Broenner Susat Mazars and KPMG both appreciate the travel-friendly proximity to the main train station of the rapidly developing Euro-pacity and have rented about 12,000 m² each. Ro-cket Internet as financier (22,000 m² in the former „GSW-Tower“, now „Rocket-Tower“) and myToys (Otto Group, 11,000 m²) also responded to the ext-reme increase of their staff numbers by pooled ren-ting of office space. Nothing promotes creativity as well as communicative proximity!Based on the aforementioned backgrounds, AEN-GEVELT–RESEARCH forecasts a transaction dynamic which is slightly slower than in the absolute record year 2015 but which will remain high regarding the long-term average. Office turnover is expected to reach a volume of about 750,000 m², which would correspond

Das nördliche Spreeufer am Hauptbahnhof glänzt mit top-modernen Hotels und Bürogebäuden, welche bevorzugt von international tätigen Groß-unternehmen genutzt werden. © Foto: AENGEVELT The north bank of the Spree at the main train station can boast highly modern hotels and office buildings, which enjoy preferential use by internati-onally active large-scale corporations. © Photo: AENGEVELT

Berlin: Büroflächen FertigstellungenBerlin: Office space completion


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„Rocket-Tower“) sowie myToys (Otto-Group, 11.000 m²) re-agierten ebenfalls auf ihr extremes Wachstum der Mitarbei-terzahlen mit arrondierten Büroflächen-Anmietungen. Nichts befördert Kreativität so gut wie kommunikative Nähe!Vor den oben genannten Hintergründen prognostiziert AENGE-VELT–RESEARCH eine im Vergleich zum absoluten Rekordjahr 2015 etwas reduzierte, dennoch im langjährigen Mittel hohe Transaktionsdynamik mit einem Büroflächenumsatz von etwa 750.000 m², die knapp 4% des Bestandes entsprächen. Limitierender Faktor bleibt unter anderem die Frage, inwieweit das verfügbare Angebot an Büroflächen die Nachfrage am Markt qualitativ adäquat bedienen kann, angesichts eines inzwischen im Zeitvergleich sehr niedrigen marktaktiven Flächenüberhangs nach ARLEX.Im Spitzensegment des Bürovermietungsmarktes prognosti-ziert AENGEVELT-RESEARCH einen Anstieg des Mietniveaus auf rd. EUR 24,00 bis 24,50/m². Auch stadtweit wird das Miet-niveau für Büroflächen weiterhin anziehen, perspektivisch auf EUR 15,00 bis 15,50/m².Besonders knapp stellt sich das bedarfsgerechte Angebot im mittleren Mietsegment zwischen EUR 9,00 bis 14,00/m² in zentralen Lagen dar, in dem 2015 ca. 200.000 m² bzw. 21% der Vermietungen kontrahiert wurden, und das u.a. für die Expansion der jungen Unternehmensgründer attraktiv ist. An gefragten Standorten gibt es z.B. in Mitte oder Kreuzberg in diesem Preisband nur noch ein recht begrenztes Angebot, so dass entweder mit längeren Fristen von der Bedarfsformulie-rung bis zum Mietvertrag über eine optimal passende Fläche gerechnet werden muss oder qualitative Kompromisse bei Objekt und/oder Standort einzugehen sind. Die Flächenum-widmungen im Rahmen der Zuwanderungs-Betreuung betref-fen dagegen eher ältere, weniger marktfähige Flächen bzw. Standorte.AENGEVELT-RESEARCH rechnet daher mit weiterem Leer-standsabbau im laufenden Jahr. Bei einer möglichen Nettoab-sorption von etwa 200.000 m² würde sich die nominelle Ange-botsreserve bis Jahresultimo auf rd. 0,9 – 0,8 Mio.m² abbauen.Es bleibt die spannende Frage, ob trotz anhaltender Attraktivität des hochwertigen Wohnbaus und in Konkurrenz zum geplanten intensivierten preisgünstigen Wohnungsbau auch wieder mehr spekulative Bürofläche in Berlin gebaut werden wird.

to almost 4 % of existing office space.The question to which extent office space available on the market will be able to satisfy the demand on the market in regard to quality remains one limiting factor, given a by now, in a temporal comparison, very low available space overhang according to ARLEX.In the top segment of the office rental market, AEN-GEVELT-RESEARCH forecasts an increase of rent levels to between EUR 24.00/m² and EUR 24.50/m². The rent level for office space will continue to rise across the entire city, perspectively to between EUR 15.00/m² and EUR 15.50/m².Especially limited is needs-oriented supply in the me-dium rent segment between EUR 9.00/m² and EUR 14.00/m² in central locations, in which rental con-tracts for about 200,000 m² or 21 % of contracts were concluded in 2015 and which is attractive for the expansion of young company founders, amongst others. At locations that are in high demand, e.g. Mit-te or Kreuzberg, supply in this price range is rather limited, so that either a longer period from definition of needs to conclusion of a rental contract for an ide-ally suited space has to be expected or there will be a need to make compromises regarding the quality of the property and/or location. Rededication of space as part of the care for migrants, however, tends to affect older, less marketable spaces or locations.Accordingly, AENGEVELT-RESEARCH expects a further reduction of vacancies in the current year. Given a pos-sible net absorption of about 200,000 m², the nominal supply reserve would be reduced to about 0.9 to 0.8 million m² by the end of the year.The interesting question remains whether, despite continuing attractiveness of high-quality residential construction and in competition to scheduled, inten-sified low-price residential construction, more specu-lative office space will be constructed in Berlin again.

Startups genießen die kommunikationsfördernde multikulturelle Vielfalt und die günstigen Büromieten Berlins. Die Etablierten unter ihnen greifen auch zu Landmark Buildings wie dem GSW-Tower, in dem 20.000 m² von Rocket Internet angemietet wurden. © Foto: Walter ZornStart-ups are enjoying the communication-promoting cultural diversity and the low office rents in Berlin. The Established ones among them also resort to landmark buildings such as the GSW tower, where Rocket Internet rented 20,000 m². © Photo: Walter Zorn

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Berlin liegt im Trend und zieht jedes Jahr mehr junge Kreative und arbeitsplatz-orientierte Zuwanderer an. Für 2016 wer-den dazu 32 Mio. Touristen erwartet, für die sich Berlin als deutsche Modemetropole einen Namen gemacht hat und mit ideen-und variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungs-kraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels ausübt. Auch im beginnenden Zeitalter des Omni-Channel-Handels spielen reale Handelsflächen weiter eine wichtige Rolle für Direktumsatz und Produktmarketing. Als „internationalste“ Stadt Deutschlands eignet sich Berlin besonders gut als Test-markt für nationale und internationale Unternehmen. Sei es, um eine erste Präsenz zu zeigen, sei es, um neue Konzepte in der bestehenden Klientel zu erproben. Dabei wird nicht sel-ten die (reine) Handelsfläche durch Informations- und Image-fläche ersetzt und die reine Handelsfläche durch ein virtuell komplexeres Flächenkonzept erweitert. Nach wie vor reicht daher das Flächenangebot an den gefragten 1A-Standorten nicht aus, um die qualifizierte Nachfrage zu befriedigen.

Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:

Vor dem Hintergrund der berlintypischen Polyzentralität haben neben den nicht gesondert benannten Stadtteilzentren die zahl-

Für nationale Filialisten bzw. Brands sind die Konsumlagen am Alexanderplatz, Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, in der Schloßstraße sowie in Teilbereichen der Friedrichstraße die Handelsstandorte.Der High-End-Einzelhandel ist in der City-West auf dem Kur-fürstendamm bzw. in der Tauentzienstraße angesiedelt, wo sich ein Drittel aller Top-Flächen findet, sowie in der Friedrich-straße bzw. rund um die Französische Straße in der City-Ost.Als Design- und Kreativzentrum hat sich nach der Wende das Gebiet rund um den Hackeschen Markt entwickelt. Entlang der Schönhauser- und Torstraße entwickelt sich ein Zentrum der Digital- und Kreativkultur.

Berlin is en vogue and attracts more and more young creative professionals and migrants looking for work every year. In addition to these, 32 million tourists are expected for 2016, for whom Berlin has estab-lished itself as a German fashion metropolis which is consistently and strongly attractive for both chains and fashion labels with its imaginative and varied trade locations (consumption, luxury, high-quality and trendy locations). Even at the dawn of the age of omni-channel trade, real sales space continues to play an important role for direct sales and pro-duct marketing. As „the most international“ city of Germany, Berlin is particularly well suited to the role as test market for national and international com-panies. Be it to establish a first presence, be it to test new concepts in the existing customer base. In this context, it is not uncommon to see (pure) retail space replaced by information and image space and pure retail space being expanded by a virtually more complex space concept. The space available in the sought-after 1a locations therefore is still not suffici-ent to satisfy qualified demand.

Given the historic development of individual cities that only expanded to become a metropolis later and developed a new centre after having become the ca-pital, Berlin is characterised by a polycentric structure with locations at many different price levels, including several top A locations in areas that are central for both tourists and citizens:

Consumption locations at the Alexanderplatz, Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Schloßstraße and in some areas of the Friedrichstraße are the retail locations for national chains and brands.The home of high-end retail is the City West on the Kurfürstendamm and the Tauentzienstraße, which house a third of total top premises, as well as the Friedrichstraße and in the area of the Fran-zösische Straße in City East.The area around the Hackescher Markt became a design and creativity centre after the fall of the Berlin Wall. A digital and creative culture is develo-ping along the Schönhauser Straße and Torstraße.

Attractive new trading world in Berlin

Polycentric structure

Attraktive neue Handelswelt in Berlin

Polyzentrische Struktur

Berlins Potential

5. Der Markt für Einzelhandelsflächen

5. The market for retail space

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Given the background of polycentricity typical for Berlin, the urban district centres not listed by name as well as the many shopping and specialist retail centres are rele-vant for the retail market. Within the city centre, Berlin offers about 1 million m² of retail space each in the more than 45 shopping centres as well as in the more than 40 specialist retail centres with more than 10,000 m² of re-tail space each. Another 300,000 m² are planned in the city centre, and more shopping centres can be found outside the city centre in the affluent suburbs. The „Mall of Berlin“ opened its doors in September 2014 and currently offers its customers, at walking di-stance to the Potsdamer Platz, an exquisite shopping experience over about 51,000 m², soon 76,000 m², of retail space in 270 shops on the premises of the former historical Wertheim department store. Together with „Boulevard-Berlin“ in Steglitz-Zehlendorf (76,000 m²) and „Gropius-Passagen“ with more than 100,000 m² of retail space, it is one of the three largest shopping centres in Berlin. Accordingly, Berlin also is the „capital

Berlin‘s potential

5. The market for retail space

Zentrentragende Stadträume; Quelle: Senat für Stadtentwicklung Berlin / Junker und Kruse, 2010-2011: Stadtentwicklungsplan Zentren3 urban areas housing centres; source: Senate for Urban Development of Berlin / Junker and Kruse, 2010-2011: urban development plan centres3

Zentrentragender Stadtraummit höchster/hoher Urbanität

Stadtentwicklungsplan Zentren 3Zentrentragende Stadträume

Zentrumsbereichskern

Stadtteilzentrum

Ortsteilzentrum

Fachmarktagglomeration

Zentrentragender Stadtraummit ausgeprägter Urbanität

Hauptzentrum

reichen Shopping- und Fachmarktzentren Handelsmarktrelevanz. Insgesamt weist Berlin innerstädtisch etwa je 1 Million m² Han-delsfläche in gut 45 Shopping-Centers bzw. in gut 40 Fachmarkt-zentren mit mehr als 10.000 m² Handelsfläche auf. In Planung sind innerstädtisch weitere 300.000 m² Fläche, und auch außer-halb Berlins finden sich im Speckgürtel weitere Einkaufszentren. Die „Mall of Berlin“ eröffnete im September 2014 ihre Pforten und bietet ihren Kunden, in fußläufiger Nähe zum Potsdamer Platz, auf dem Areal des ehemaligen traditionsreichen Wertheim-Warenhauses in 270 Geschäften auf derzeit rund 51.000 m², in Kürze 76.000 m² Verkaufsfläche ein erlesenes Shopping-Erlebnis. Mit dem „Boulevard Berlin“ in Steglitz-Zehlendorf (76.000 m²) und den „Gropius- Passagen“ mit über 100.000 m² Handelsflä-che gehört sie zu den drei größten Einkaufscentern Berlins. Berlin ist damit auch die „Hauptstadt der Shopping-Center“. Insgesamt macht diese verteilte, leicht verfügbare Kombinati-on von klassischen Einkaufsquartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochin-teressant, abwechslungsreich und rentierlich.

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Dies drückt sich auch im Einzelhandelsumsatz aus, der seit Jahren kontinuierlich wächst und in 2015 dank Einkommenssteigerun-gen, anhaltend niedriger Sparzinsen und hoher touristischer Akti-vität sowie hohem positivem Wanderungssaldo einen besonders deutlichen Sprung gegenüber 2014 von EUR 18,7 Mrd. um 8% auf EUR 20,2 Mrd. aufweist.Die Attraktivität Berlins geht einher mit einer Anspannung des Angebotes von Top-Flächen in Spitzenlagen. Die Spitzenmiete ist daher deutlich gestiegen, zwischen 2010 und 2015 um rd. 35% auf EUR 310,-/m² Ladenfläche (2010: EUR 230,-/m²). In den deut-schen Städten der „Big Seven“ ist München die Stadt, die mit Abstand die höchsten Mieten für erstklassige Verkaufsflächen erzielt (Spitzenmiete 2015: EUR 380,-/m²). Berlin hat sich inzwi-schen auf Platz 4 geschoben, fast gleichauf mit Frankfurt und Stuttgart (jeweils EUR 320,-/m²). Die Top-Lagen Berlins profitieren von der Größe der Stadt: Das vergleichsweise moderate Wohlstandsniveau der Bevölkerung wird ausgedrückt durch eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von EUR 6.332 je Einwohner bzw. einen Einzelhandels-Kaufkraft-index von 96 (Deutschland = 100), deutlich geringer als bei den anderen „Big Seven“, die allesamt über dem Bundesschnitt lie-gen und zwischen 105 (Hamburg) und 120 (München) auf die Waage bringen. Immerhin blieb die Kaufkraftkennziffer in Berlin binnen Jahresfrist fast konstant (-0,02%), während sie im Mittel der Big Seven mit Ø -0,7 Prozentpunkten leicht rückläufig war. Die 2015 neu in Berlin angekommenen etwa 50.000 Migranten fallen in der Größe des Gesamtmarktes bislang kaum auf.Ein wirtschaftlicher Aufholprozess ist aufgrund der Dienstleis-tungsbranchen zwar im Gange, allerdings steigt derzeit das Wohnmietniveau in Berlin schneller als das Einkommensniveau. Viele Berliner Konsumenten haben kriegs- und teilungsbedingt eine gebrochene Erwerbsbiografie. Daher liegt in Berlin der Ein-zelhandelsumsatz je Einwohner bei lediglich EUR 5.905 pro Ein-

of shopping centres“. All in all, this dispersed, easily available combination of classic shopping quarters and shopping centres, spe-cialist retail centres and urban district locations (urban district centres) as well as the range from consumption, high-quality and tourism to luxury locations, continues to make Berlin extremely interesting, varied and profi-table for international, national and local retailers, con-sumers and investors. This is also reflected in retail turnover, which has been rising continuously for years and saw a particular-ly marked rise in 2015 by 8 % from EUR 18.7 billion in 2014 to EUR 20.2 billion, thanks to rising incomes, persistently low interest on savings and high popularity among tourists as well highly positive migration balance.Berlin‘s attractiveness is accompanied by an increasin-gly tense situation regarding supply of top premises in top locations. Accordingly, top rent rose significantly by about 35 % between 2010 to 2015 to EUR 310/m² (2010: EUR 230/m²). In the German cities forming the „Big Seven“, Munich is the city with the by far highest rents for top retail space (top rents 2015: EUR 380/m²). Berlin is now ranking fourth, at almost the same levels as Frankfurt and Stuttgart (EUR 320/m² each). The top locations of Berlin benefit from the size of the city: The comparatively moderate wealth level of the po-pulation is reflected by a retail-relevant purchasing po-wer of EUR 6,332 per inhabitant or a retail purchasing power index score of 96 (Germany = 100), which is much lower than the score of the other „Big Seven“, all of which achieve above-average levels between 105 (Hamburg) and 120 (Munich). The purchasing power score in Berlin at least remained more or less stable in the course of the year (-0.02 %), while the average of the Big Seven fell slightly by 0.7 percentage points. The almost 50,000 migrants who arrived in Berlin in 2015 have not made a notable impression yet, given the size of the overall market.Although an economic catch-up process can be seen thanks to the service industries, residential rent levels in Berlin are currently rising faster than income levels. The professional careers of many inhabitants of Berlin include gaps caused by the war and the separation of Germany. As a result, Berlin records a retail turnover of only EUR 5,905 per inhabitant - and still ranks lowest in the group of the Big Seven (for comparison Frankfurt/Main: about EUR 6,812/inhabitant, Cologne: about EUR 7,479/inhabitant, Stuttgart: about EUR 7,790/in-habitant, Düsseldorf: about EUR 7,901/inhabitant, Mu-nich: about EUR 8,255/inhabitant). Thanks to the more than 30 million tourists per year, the turnover rate (retail turnover per inhabitant) of Berlin is

Umsatz im Einzelhandel in BerlinRetail turnover in Berlin Mio. EURmn EUR

Quelle: IFH, Köln Source: IFH, Cologne


18.000.000

15.000.000

19.000.000

16.000.000

20.000.000

17.000.000

21.000.000

201320112010 2012 2014 2015

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wohner - in der Spitzengruppe der Big Seven immer noch die letzte Stelle (z.V. Frankfurt/M.: rd. EUR 6.812/Ew, Köln: rd. EUR 7.479/Ew., Stuttgart: rd. EUR 7.790/Ew., Düsseldorf: rd. EUR 7.901/Ew., München: rd. EUR 8.255/Ew.). Dank der über 30 Mio.Touristen jährlich erreicht die Umsatzkenn-ziffer (Einzelhandelsumsatz pro Einwohner) von Berlin dennoch 103,8 (Deutschland = 100) und verbesserte sich im Vorjahresver-gleich um 0,6 Prozentpunkte, während die anderen Städte der „Big Seven“ im Schnitt um 1,7 Prozentpunkte rückläufig waren. Auch die Zentralität (Einzelhandelsumsatz im Gebiet im Verhält-nis zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Gebiet, ein Maß für den Netto-Zu- (>100) oder Abfluß (<100) von Kaufkraft in die oder aus der Gemeinde) liegt in Berlin mit 108 etwa gleichauf mit Frankfurt (109), aber weit unter den anderen Städten der Big Se-ven, welche zwischen 116 und 128 aufweisen. Im Zuge des wei-ter wachsenden Onlinehandels zeichnet sich ab, dass die urbane Zentralität langfristig in nahezu allen Städten eher sinken wird.

still 103.8 (Germany = 100) following an increase of 0.6, while the rate in the remaining cities of the „Big Seven“ fell by, on average by 1.7. Also in regard to centrality (retail turnover in the area in proportion to retail-relevant purchasing power in the area, used to measure net in-flux (>100) or outflow (<100) of purchasing power to or from the municipality), Berlin, scoring 108, is on more or less the same level as Frankfurt (109), but far below the remaining cities of the Big Seven that score between 116 and 128. In the course of further increase of online trade, it becomes apparent that urban centrality is likely to fall in almost all cities in the long term.

Anmerkung: Für Ladengeschäfte mit bis zu 100 m² Verkaufsfläche, ebenerdig, große Fensterfront, Top-A-Lage Note: For shops with 100 m² selling space, ground floor, big shopfront, top-1a-location

0

200

50

250

100

300

150

350

400

Düsseldorf MünchenMunich

Hamburg

Berlin KölnCologne

Frankfurt/M. Stuttgart

Spitzenmieten Einzelhandel in den „Big Seven“ (EUR / m²)Prime Retail Rents in “Big Seven” (EUR / m²)

Quelle: Eigene Erhebung, Stand Ende 2015Source: Own survey, data from the end of 2015


Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte unzählige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekann-ten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Han-delslagen konnten z.T. aufgrund neuer oder erneuerter Center ihre Position ausbauen. Dazu gehören u.a. die Schloßstraße und der Ale

Shoppen in Berlin

Einzelhandelsrelevante Kennziffern der „Big Seven“Retail-Relevant Figures of the “Big Seven”

Quelle: IFH, Köln Source: IFH, Cologne


Umsatzkennziffer (Zentralität; Bund=100)Turnover rate (Centrality, Germany=100)

Kaufkraftkennziffer (Einzelhandel)Purchasing Power Index (retail trade)

ZentralitätskennzifferRetail trade centrality

0

80,0

20,0

100,0

40,0

120,0

60,0

140,0

160,0

Düsseldorf MünchenMunich

Hamburg

Berlin KölnCologne

Frankfurt/M. Stuttgart

Shopping locations in Berlin have innumerable faces in a city area of about 892 km² (for com-parison Munich: 310 km²). From a trans-regional point of view, especially the internationally well-known retail locations at the Kurfürstendamm (high-end), Tauentzien (mainstream) and Friedrich-straße (mainstream and high-end) as well as trend locations around the Hackescher Markt profit from tourism. Some qualified retail locations were able to expand their positions due to new or renewed centres. This includes, amongst others, the Schloß-straße and the Alexanderplatz with the „ALEXA“. The most activity in the last year was seen at the Leipziger Platz and the Potsdamer Platz. In Septem-ber 2014, the „Mall of Berlin“ opened on initially 51,000 m² (soon 76,000 m²) at the Leipziger Platz, in „visual range“ at a distance of only 500 m to the next mall, „Potsdamer Platz Arkaden“. However, these continue to be well let, the retail ensemble

Shopping in Berlin

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Tauentzien/kurfürstendamm – das Herz des alten Westberlin: Das bekannte symbolträchtige Herzstück der City-West ist die Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche, zugleich auch Scheitel zwischen der Pre-mium- und Konsumlage am Tauentzien und der Luxuslage am Kur-fürstendamm. Der Tauentzien ist zwischen „Gedächtniskirche“ und „KaDeWe“ traditionell die eindeutige Top-A-Lage. Hier konkurrieren nationale und internationale Filialisten mit Flagship Stores um die Gunst der Konsumenten. Entsprechend hoch sind die Mieten. In der Spitze werden hier bis zu EUR 310,-/m² erzielt, selbst in entfernteren Neben-straßen werden – wenn überhaupt - kaum Flächen unter EUR 40,00/m² angeboten. Das sind die höchsten Mieten in Berlin. Daher wurde z.B. das Geschäftshaus Tauentzienstraße 7bc, in dem die japanische Mo-dekette “Uniqlo“ mit 3.800 m² ihre größte europäische Filiale betreibt, kürzlich von Quantum für einen Individualfonds für mehr als 100 Mio. Euro erworben. Auch der polnische Modefilialist “Reserved“ wird seine Expansion in der Nr. 18 auf etwa 2.000 m² ab Ende 2016 fortsetzen.

Einzelhandelslagen

Tauentzien/kurfürstendamm – the heart of old West Berlin: The well-known, heavily symbolic centrepiece of City West is the Kaiser-Wilhelm-Ge-dächtniskirche, which also acts as the border bet-ween the premium and consumption locations at the Tauentzien and the luxury locations at the Kur-fürstendamm. The Tauentzien between „Gedächt-niskirche“ and „KaDeWe“ has traditionally been the clear top A location. Here, national and international chains compete with flagship stores for the favour of the consumers. Rents are correspondingly high. Top rents in this area amount to up to EUR 310.00/m², even in more remote side streets, few spaces - if any - are offered for less than EUR 40.00/m². These are the highest rents in Berlin. The commercial building Tauentzienstraße 7bc, for example, in which the Ja-panese fashion label „Uniqlo“ operates its largest European branch with 3,800 m², was thus recently purchased by Quantum for an individual fund for more than EUR 100 million. The Polish fashion chain „Reserved“ also intends to continue expansion in No. 18 to about 2,000 m² by the end of 2016.Optimism and renewal of building ensembles within the old street layout, but with a share of modern high-rise buildings with a height of up to 120 m that are well designed to fit in with the Gedächtniskirche are the features of the Breitscheidtplatz: The „Wal-

Leipziger / Potsdamer Platz is a symbol of further unification of the former East and West.

xanderplatz mit dem „ALEXA“. Am Leipziger bzw. Potsdamer Platz war im vergangenen Jahr am meisten Bewegung. Im September 2014 eröffnete die „Mall of Berlin“ auf rd. 51.000 m² (demnächst 76.000 m²) am Leipziger Platz in „Sichtweite“ von nur rd. 500 Meter zum nächsten Center, den „Potsdamer Platz Arkaden“. Diese sind je-doch weiterhin gut vermietet, das Handelsensemble Leipziger / Pots-damer Platz steht für das weitere Zusammenwachsen von ehemals Ost und West.

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Quelle: Eigene Erhebung Source: Own survey


A LagenA Locations

Top A LagenTop A Locations

Berlin: Einzelhandels-Spitzenmieten (EUR/m²)Berlin: Retail top rents (EUR/m²)

20152014

Oranienburger Straße (Mitte) 75,0070,00

Alte Schönhauser Straße (Mitte) 90,0075,00

Unter den Linden (Mitte) 110,0090,00

110,0085,00Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg)

90,00 - 140,0070,00 - 120,00

Hackescher Markt / Neue Schönhauser Str. (Mitte) 140,00190,00

Friedrichstraße (Mitte) 220,00170,00

Schlossstraße (Steglitz) 110,00105,00

Alexanderplatz (Mitte) 220,00220,00

Tauentzien/Kurfürstendamm (Charlottenburg) 310,00300,00

20152014

Friedrichstraße - außerhalb Top-A (Mitte)

StadtteillagenDistrict retail locations

20152014

Rosenthaler Straße nord (Mitte) 50,0045,00

Hermannplatz, Karl-Marx-Straße (Neukölln) 50,0040,00

Schönhauser Allee (Prenzlauer Berg) 60,0055,00

60,0055,00Carl-Schurz-Straße / Breite Straße (Spandau)

80,0075,00Teltower Damm / Clayallee (Zehlendorf)

Tempelhofer Damm (Tempelhof) 40,0040,00

Müllerstraße (Wedding) 40,0030,00

45,0045,00Gorkistraße (Tegel)

Hier planen Signa und HGHI eine „Mall of Kudamm“ mit dem Karstadt-Haus als Kern und weiteren umliegenden Gebäuden; bis 2020 sollen hier 65.000 m² Handelsfläche entstehen.

Aufbruchsstimmung und Erneuerung von Gebäudeensembles im al-ten Straßenraster, aber mit modernen, mit der Gedächtniskirche gut abgestimmten Hochhausanteilen bis 120 Meter Höhe herrschen am Breitscheidtplatz: Das „Waldorf Astoria Berlin“ eröffnete 2013, 2014 das komplett neukonzipierte „Bikini“-Haus, das trotz rd. 25.000 m² Handelsfläche und Gastronomie, 17.000 m² Büro und 7.000 m² Ho-tel als eher niedrig gebaute Concept-Mall den Blick zum Zoologischen Garten freilässt. 2016 wird dann das „Upper West“ mit 44.000 m² Einzelhandel, Büro und etwas Wohnen in Betrieb gehen. Damit hat das Quartier alle Chancen, internationales Profil zurückzugewinnen. Vom Tauentzien geht es Richtung Westen hinüber zum Kurfürsten-damm, der zwischen Gedächtniskirche und Fasanenstraße noch stark auf den Mainstream abstellt, sich dann aber zunehmend im High-End Bereich von seiner besten Seite zeigt und Aktivitäten anzieht:

Friedrichstraße / unter den linden / Gendar-menmarkt – the new old centre of Berlin: The Friedrichstraße has always been one of the interna-tionally most well-known shopping streets of Ber-lin: The range is directed towards the mainstream, especially in the area around the suburban train stop Friedrichstraße, which is the most strongly frequented area. Close to the Gendarmenmarkt, the focus is more placed on high-end fashion. Top rents amount to about EUR 220.00/m². Around the street „Unter den Linden“, the top rent level may fall to EUR 110.00/m², but these levels, too, are rising. Even in more remote side streets hardly any space is offered for less than EUR 35.00/m². An in-dicator for the attractiveness of this location is the repurchase of „The Q“ (formerly „Quartier 205“) by its former developer Tishman Speyer for about EUR 330 million. After subway construction (U5) had a temporary limiting effect on the entire area Friedrichstraße / Unter den Linden, the newly ins-talled subway station „Unter den Linden“ will have

Signa and HGHI are planning a „Mall of Ku-damm“ in this area, with the old Karstadt pre-mises as the core and further adjacent buildings; about 65,000 m² of retail space are to be const-ructed here by 2020. „Versace“ utilises about 350 m² in „Haus Cum-berland“, Wolfgang Joop will move the head-quarters of his luxury label „Wunderkind“ from Potsdam into the former „Hotel Bogotà“ close to his two-storey boutique. The „Neue Kranzler Eck“ will also be conver-ted into more retail space, future tenants inclu-de the British fashion chain „Superdry“ with a 3,000 m² flagship store.

dorf Astoria Berlin“ opened in 2013, the comple-tely new designed „Bikini“ house, a rather low-rise concept mall, which does not obstruct the view of the zoological gardens, despite its roughly 25,000 m² of retail space and restaurants, 17,000 m² of offices and 7,000 m² of hotels, opened in 2014. The „Upper West“ with 44,000 m² of retail, office and some residential space will become operatio-nal in 2016. The area therefore has all chances to regain an international profile. To the west of the Tauentzien lies the Kurfürsten-damm, which is still strongly based on mainstream between Gedächtniskirche and the Fasanenstraße, but presents more and more of its best features in the high-end area and attracts activity:

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“Versace“ nutzt 350 m² im „Haus Cumberland“, Wolfgang Joop zieht die Zentrale seines Luxuslabels “Wunderkind“ aus Potsdam in das ehemalige „Hotel Bogotà“ in die Nähe seiner zweistöckigen Boutique. Auch das „Neue Kranzler Eck“ wird auf mehr Handelsflä-chenanteile umgerüstet, unter anderem für die britische Modekette“Superdry“ mit einem 3.000 m² großen Flagship Store.

Friedrichstraße / unter den linden / Gendarmenmarkt – die neue alte mitte: Die Friedrichstraße gehört traditionell zu den international bekanntesten Berliner Einkaufsstraßen: Besonders um den S-Bahnhof Friedrichstraße, dem frequenz-stärksten Bereich, spricht das Angebot den Mainstream an. In der Nähe des Gendarmenmarktes liegt der Fokus eher auf High-End-Fashion. Die Spitzenmieten belaufen sich auf rd. EUR 220,-/m². Im Bereich der Straße „Unter den Linden“ sinkt das Spitzenniveau auf etwa EUR 110,--/m², jedoch mit stei-gender Tendenz. Auch in entfernteren Nebenstraßen werden kaum Flächen unter EUR 35,-/m² angeboten. Die Attraktivität dieser Lage zeigte sich u.a. im Rückkauf des „The Q.“ (ehem. „Quartier 205“) durch den seinerzeitigen Entwickler Tishman Speyer für etwa EUR 330 Millionen. Nachdem der U-Bahn-Bau (U5) sich temporär dämpfend auf den gesamten Bereich Friedrichstraße / Unter den Linden ausgewirkt hatte, wird die neu positionierte U-Bahn-Station „Unter den Linden“ ab 2019 ein positives Zeichen setzen. Mit diesen Erfolgen kann das südliche Ende nahe Checkpoint Charlie nicht mithalten, selbst wenn an diesem Touristenmagneten 2020 das „Hard Rock Hotel“ eröffnen wird. alexanderplatz: Mit „Kaufhof“, „ALEXA“ (Shopping-Cen-ter), „Die Mitte“ und „Alea 101“ schloss der Alexanderplatz Schritt für Schritt konsequent zur Top-A-Lage auf. Auch hier belaufen sich die Spitzenmieten mittlerweile auf bis zu EUR 220,-/m², denn der Alexanderplatz ist infrastrukturell (U-, S- und Regionalbahn, div. Tramlinien) an das touristische Zent-rum und die einwohnerstarken Gebiete der östlichen Bezirke Berlins hervorragend angebunden. Mit “Decathlon“, “Pri-mark“ und anderen internationalen Filialisten wurde die eher konsumige Lage weiter gestärkt.Hackescher markt: Dieser Bereich bzw. die Spandauer Vor-stadt (Dircksen-, Münzstraße, Rosenthaler, Alte Schönhauser und Oranienburger Straße) liegt seit Jahren im Fokus der in-ternationalen Trend-Brands und Designer. In den frequenz-starken Lauflagen ist die Nachfrage nach sichtbaren Flächen rege. Durch die Ausdehnung der Lage in die Neue Schön-hauser Straße und angrenzende Bereiche konnten die hohen Spitzenmieten ihr Niveau nicht ganz halten. Aktuell werden bis etwa EUR 140,-/m² erzielt. Dabei stößt das Angebot an attraktiven, marktgerechten Einzelhandelsflächen an seine

positive effects from 2019 onwards. The southern end close to Checkpoint Charlie cannot keep up with these successes, not even with the opening of the „Hard Rock Hotel“ at this tourist magnet in 2020. alexanderplatz: With „Kaufhof“, „ALEXA“ (shopping centre), „Die Mitte“ and „Alea 101“, Alexanderplatz gradually and systematically closed the gap to the top A locations. Top rents here al-ready reach levels of up to EUR 220.00/m² by now, as the Alexanderplatz offers excellent connections to the tourist centre and the highly populated eastern districts of Berlin (subway, suburban and regional train lines, various tram lines). This more consumption-oriented location was strengthened further with „Decathlon“, „Primark“ and other in-ternational chains.Hackescher markt: This area/the suburb Spandau (Dircksenstraße, Münzstraße, Rosenthaler Straße, Alte Schönhauser Straße and Oranienburger Stra-ße) has been the centre of attention of internatio-nal trend brands and designers for years. Demand for visible spaces in these highly frequented loca-tions is high. By expansion of the location into the Neue Schönhauser Straße and adjacent areas, top rents in this area did not quite maintain their levels. Currently, rents of up to about EUR 140.00/m² are generated. This means that the supply of attractive retail spaces suitable for the market is hitting its limits. In less frequented streets, rents are consi-derably lower (for the time being) and amount to between EUR 70.00/m² and EUR 90.00/m², and at larger distances to less than that. This means that new, modern fashion concepts can operate shops here. Trendy special locations: The Hackescher Markt as well is now seeing rent levels that young, crea-tive founders rarely can afford. Standing to pro-fit from this are the Kastanienstraße in Prenzlauer Berg, Torstraße in Mitte, Wühlischstraße in Fried-richshain and the Hobrechtstraße in Neukölln, where rents amount to EUR 10.00/m² and EUR 20.00/m², in exposed locations to up to EUR 50.00 /m². In the northern part of the Friedrichstraße at the junction Oranienburger Straße, Herzog & de Meuron are developing plans for the well-known „Tacheles“ premises, which Perella Weinberg ac-quired for about EUR 150 million in 2015. Here,

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Das Wohn- und Geschäftshaus-Ensemble mit dem historischen Restaurant-Dachgarten in Dahlem wurde von AENGEVELT-IMMOBILIEN zur Wertanlage und gleich-zeitig Eigennutzung vermittelt. © Foto: AENGEVELTThe residential and commercial ensemble with the historic restaurant roof garden in Dahlem was brokered by AENGEVELT-IMMOBILIEN as both asset investment and for owner-occupier use. © Photo: AENGEVELT

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Gänzlich unspektakulär sichern Nahversorger und Stadtteil-Läden das Bürgerwohl und einen stabilen Einzelhandelsumsatz in der Millionenstadt. Hier vermittelte AENGEVELT ein Ladenlokal in guter Lauflage.© Foto: AENGEVELTTotally unspectacularly local suppliers and district shops guarantee the wellbeing of the inhabitants and stable retail turnover in the metropolis housing millions. Here, AENGEVELT brokered a shop in a high-footfall location. © Photo: AENGEVELT

the retail centre concept was enhanced by return-increasing residential additions, comprising 500 flats and „only“ 17,000 m² of retail space as well as „cultural“ offers in the „Tacheles“ ruin.schlossstraße: The shopping street in the sou-thwest is the Schlosstraße. The four shopping cen-tres - „Das Schloß“, „Forum Steglitz“, „Schloß-Straßen-Center“ and „Boulevard Berlin“ - stand in intense competition to each other. A beneficiary of the high footfall generated is the small-area retail space supply in the Schlosstraße. Top rent levels are moderate at about EUR 110.00/m² and are ba-rely rising. Wilmersdorfer straße: As „Northern Appendix“ of the strong City West, the Wilmersdorfer Straße

Grenzen. In den frequenzschwächeren Straßen sind die Mie-ten (noch) deutlich geringer, zwischen EUR 70,- und 90,-/m², und in größerer Entfernung auch darunter. Dadurch können hier auch neue moderne Mode-Konzepte Ladengeschäfte be-treiben. Trendige speziallagen: Auch am Hackeschen Markt hat sich inzwischen ein Preisniveau eingestellt, das sich die jungen kreativen Gründer selten leisten können. Davon profitieren im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain die Wühlischstraße und in Neukölln die Hob-rechtstraße, wo sich die Mieten zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m² bewegen, in exponierter Lage bis EUR 50,-/m². In der nördlichen Friedrichstraße, an der Einmündung der Orani-enburger Straße, beplanen Herzog & de Meuron das bekann-te „Tacheles“-Gelände, das von Perella Weinberg 2015 für

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Ausblick

Outlook

Traders continue to demand decentralised loca-tions with „safe returns“ and advantageous rent and traffic conditions or local locations for peri-odic demand/local supply (e.g. food discounters) on the one hand and highly frequented core areas of established top retail locations (aperi-odic or high-end demand) on the other hand. AENGEVELT-RESEARCH forecasts a continuation of the upward tendency in the price spiral in the

Unter den führenden deutschen Einzelhandelsschwerpunkten gilt Berlin unverändert als idealer Testmarkt und rangiert mit rd. EUR 20,2 Mrd. Einzelhandelsumsatz (2015) auf dem ersten Rang. Auf Rang 2 und 3 folgen erst mit deutlichem Abstand Hamburg (EUR 12,2 Mrd.) und München (EUR 11,6 Mrd.). Der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten bleibt in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhal-tens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:

Berlin is still regarded as ideal test market among the leading German retail hubs and ranks first with a retail turnover of about EUR 20.2 billion (2015). Hamburg (EUR 12.2 billion) and Munich (EUR 11.6 billion) rank second and third at a considerable di-stance. Competition between the various forms of trade and locations in Berlin remains fiercer than in other German metropolises. The polarisation of purchasing behaviour between online trade, dis-counters and designer boutiques results in diver-ging developments at individual locations:

Nachgefragt von Händlerseite werden weiterhin die „er-tragssicheren“ dezentralen, mietpreis- und verkehrsgünsti-gen bzw. lokalen Lagen für den periodischen Bedarf/Nah

rd. 150 Mio. Euro erworben wurde. Mit 500 Wohnungen und „nur“ noch 17.000 m² Einzelhandelsfläche sowie „Kultur“ in der Tacheles-Ruine hat man das Einzelhandelszentrums-Kon-zept mit lukrativen Wohnen renditesteigernd ergänzt.schlossstraße: Die Einkaufsstraße im Südwesten ist die Schlossstraße. Zwischen den vier Shopping-Centern - „Das Schloß“, „Forum Steglitz“, „Schloß-Straßen-Center“ und dem „Boulevard Berlin“ - besteht ein extremer Wettbewerb. Von der hohen generierten Frequenz profitiert der kleinteilige Handelsflächenbesatz in der Schlossstraße. Das Spitzenmiet-niveau ist mit rd. EUR 110,-/m² fast maßvoll und kaum stei-gend. Wilmersdorfer straße: Als „nördlicher Appendix“ an die starke City West versucht die Wilmersdorfer Straße in Char-lottenburg seit einigen Jahren Profil zu gewinnen. Zwar finden sich auch hier Spitzenmieten bis EUR 110,-/m², das Umfeld bleibt jedoch sehr auf die lokale Einwohnerschaft orientiert.stadtteilzentren: Eine Vielzahl von gut gehenden, lokal wirksamen Stadtteilzentren versorgt die Einwohner Berlins mit allem Nötigen zu Laden-Höchstmieten zwischen EUR 60,- und 80,-/m², wie u.a. am Teltower Damm in Zehlendorf, Carl-Schurz-Straße in Spandau und Schönhauser Allee im Prenzlauer Berg. Schon für EUR 30,- bis 50,-/m² finden sich umsatzstarke Ladenflächen am Herrmannplatz in Neukölln, Gorkistraße in Tegel, Müllerstraße im Wedding oder am Tem-pelhofer Damm in Tempelhof. Daneben bieten die jeweiligen Nebenstraßen Berlins auch eine Menge Flächenangebote, die je nach Lage und Qualität zwischen EUR 6,- und 15,-/m² liegen – hier können auch eigenkapitalschwache Newcomer und Gründer fündig werden und ihr Händler-Glück in Berlin versuchen.

in Charlottenburg has been trying to establish a profile in recent years. Even though the area sees top rents of up to EUR 110.00/m² as well, the sur-roundings remain mostly focused on the local po-pulation.urban district centres: A variety of successful, lo-cally effective urban district centres supply Berlin‘s population with everything it needs at top retail rents between EUR 60.00 and EUR 80.00/m², for example at the Teltower Damm in Zehlendorf, the Carl-Schurz-Straße in Spandau and the Schön-hauser Allee in Prenzlauer Berg. High-selling re-tail space can be rented for as comparatively little as between EUR 30.00 and EUR 50.00/m² at the Herrmannplatz in Neukölln, Gorkistraße in Tegel, Müllerstraße in Wedding or at the Tempelhofer Damm in Tempelhof. In addition, the respective side streets in Berlin also offer a lot of premises where rents amount to between EUR 6.00 and EUR 15.00/m², depending on the location - these areas offer an opportunity for newcomers and founders with limited assets, so that they can try their tra-ding luck in Berlin.

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versorgung (z.B. Lebensmitteldiscounter) einerseits und hochfrequentierte Kernzonen etablierter Top-Einzelhan-delslagen (aperiodischer bzw. hochwertiger Bedarf) ande-rerseits. AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert, dass sich in diesen Lagen/Standorten die Preisspirale weiter nach oben dreht. Neben-Lagen mit geringerer überregionaler Anziehungs-kraft bzw. weniger Frequenz verlieren (weiter) an Bedeu-tung. Aufgrund der dynamischen Entwicklung beim Onlinehan-del ist kaum noch mit wesentlichen Zentralitätseffekten zu rechnen. Die Attraktivität des Berliner Einzelhandels bleibt dennoch bestehen, da Handelsflächen immer mehr zu Prä-senzflächen werden. Das dient der Marktpositionierung, und so gibt es ungeachtet steigender Onlinerelevanz auch Chancen auf lage- und segmentspezifische Erhöhungen des Mietpreisniveaus.Die Konsumlagen (Tauentzien, Alexanderplatz und Teile der Friedrichstraße), die Luxuslagen (Kurfürstendamm und Teile der Friedrichstraße) und die Szene- und Trendlagen (Spandauer Vorstadt) profitieren allesamt von der noch weiter steigenden Attraktivität. Gleichzeitig ist die Kombi-nation aus etablierter Lage und bedarfsgerechter imagestif-tender Ladenfläche begrenzt verfügbar (ebenerdig, hoch-frequentiert, Fensterfront) und für frequenzorientierte Mieter durch nichts zu ersetzen, selbst wenn perspekti-visch in A-Lagen ein steigendes Mietniveau zu erwarten ist. Shopping-Center können davon eher weniger profitieren. Die trendigen Speziallagen werden an Umfang und Bedeu-tung und damit auch am Mietniveau gewinnen. Für Stadtteilzentren bzw. kleinere Shopping-Center an der Peripherie wird es schwerer, mehr als die lokale Kaufkraft zu binden. Ihre Potentiale liegen in der gezielten Versor-gung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Be-darfs, die ein unspektakuläres, jedoch kalkulierbares Ge-schäft ermöglicht. Der Erfolg von Centern hängt dabei vor allem vom gezielt kundenfreundlichen, intelligenten Centermanagement und ergänzenden Dienstleistungsan-geboten ab, in schwierigen Lagen auch von der effektiven Umfeldaufwertung gemeinsam mit dem örtlichen Quar-tiersmanagement. Denn neben dem Waren- und Dienst-leistungsangebot bestimmen vor allem auch Sicherheit, äußeres Erscheinungsbild und Entertainmentkonzepte den nachhaltigen Erfolg von peripheren Shopping-Centern.

se areas/at these locations. Secondary locations with little trans-regional at-traction or less footfall (continue to) become less important. Given the dynamic development of online trade, it is unlikely to see major centrality effects anymore. Retail in Berlin will remain attractive nonetheless, as more and more commercial space is converted into presentational space. This supports positio-ning on the market, which means there is a chan-ce of a location- and sector-specific increase of rent levels, irrespective of an increasing relevance of online trade.Consumption locations (Tauentzien, Alexand-erplatz and parts of the Friedrichstraße), luxu-ry locations (Kurfürstendamm and parts of the Friedrichstraße) as well as the group-specific and trend locations (Spandau suburb) all profit from the continued increase of attractiveness. At the same time, availability of the combination of es-tablished, image-increasing retail space that suits demand is limited (ground floor, highly frequen-ted, shopfront), which is irreplaceable for footfall-oriented tenants, even if rent levels for A locations are likely to rise in the future. Shopping centres are less likely to profit from this. Trendy speciality locations are likely to become larger and more im-portant and are therefore likely to see rent levels rise. It will become more difficult for urban district cen-tres or small shopping centres at the periphery to attract more than local purchasing power. Their potential lies in the targeted supply of goods and services of everyday life, which allows for unspec-tacular, but calculable business. Here, success of the centres mainly depends on targeted custo-mer-friendly, intelligent centre management and additional service offers, in difficult locations also on effective enhancement of the surroundings in cooperation with the local district management. Because apart from the goods and services range offered, it is mainly safety, outward appearance and entertainment concepts that are decisive for the lasting success of peripheral shopping centres.

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Berlin kann auch chic: Die Mall of Berlin bietet einer Vielzahl von Top-Handelshäusern und ihren Kunden das geeignete Ambiente für ein hochwertiges und ent-spanntes Einkaufs-Erlebnis direkt am Potsdamer Platz. © Foto: Walter ZornBerlin is chic as well: The Mall of Berlin offers a suitable environment for a high-end, relaxed shopping experience right on the Potsdamer Platz to a range of top brands and their customers. © Photo: Walter Zorn

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6. Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen

6. The market for industrial and commercial space

2015 was a record year for the German produc-tion and logistics sectors. While simple production, warehousing and transfer sites were built first, follo-wed by more complex high-shelf warehouses, refri-gerated warehouses and warehouses for hazardous goods, recent years have seen ever new types of highly specialised production and logistics properties: Fulfilment centres not only handle goods, but also a considerable part of the economic value-creation chain from acceptance of orders, packaging, delive-ry and invoicing to after sales customer support with hundreds of employees working in a shift system. This creates a hybrid of storage/transport and office pro-perty with unique requirements. At the same time, transport service providers such as DHL are creating a large number of parcel distribution centres or me-chanical distribution bases (PVZ, MechZB), for which the property is optimised around a vast sorting facili-ty. And in addition to larger cross-docking properties that allow for an efficient, time and storage space sa-ving transfer from large-volume units to small loads packaged in detail, more and more small spaces close to the consumers are rented to support same-day de-livery processes. This means that even older spaces at locations meeting demand are „newly“ available on the market, subject to adequate modifications. Added to this are the premises of industrial manufac-turers with special requirements regarding produc-tion, warehousing and transport of primary, interme-diate and end products. Here, BMW in particular was active in 2015. On the retail market, online trade ac-counts for about ten percent of market volume and sees its share increase by about one percentage point per year. This growth alone requires additional mo-dern logistics space in the 450,000 m² range across Germany every year.

The supply of undeveloped plots for companies of the manufacturing industry is good in the Berlin regi-on and prices for land are competitive. Regardless of the securing policies adopted by the senate of Berlin, supply in central locations is becoming scarce, espe-cially in mixed areas new residential construction is

2015 war ein Rekordjahr für den Bereich Produktion und Logis-tik in Deutschland. Wurden früher einfache Produktions-, Lager- und Umschlaghallen gebaut, später dann anspruchsvollere Hoch-regal-, Kühl- und Gefahrgutläger, entstehen mittlerweile immer neue Typen hochspezialisierter Produktions- und Logistik-Immo-bilien: In Fulfilment-Centern werden nicht nur Waren bewegt, sondern ein erheblicher Teil der betriebswirtschaftlichen Wert-schöpfungskette von Bestellannahme über Konfektionierung, Lieferung und Abrechnung bis zur After Sales Kundenbetreuung von Hunderten Mitarbeitern im Schichtbetrieb erbracht. Dabei entsteht eine Mischform zwischen Lager-/Transport- und Büroim-mobilie mit ganz speziellen Anforderungen. Bei Transportdienst-leistern wie z.B. DHL entsteht parallel eine Vielzahl von Paket-verteilzentren oder Mechanischen Zustellbasen (PVZ, MechZB), bei denen die Immobilie um eine riesige Sortieranlage herum optimiert wird. Und neben größeren Cross-Docking Immobili-en, die den effizienten, zeit- und lagerflächensparenden Wech-sel von großvolumigen Einheiten auf detailliert konfektionierte Kleinladungen erlauben, werden immer mehr endverbraucher-nahe, kleine Flächen zur Unterstützung von Same-Day-Delivery Prozessen angemietet. Dadurch kommen selbst ältere Flächen an anspruchsgerechten Standorten nach adäquaten Anpassungen wieder „neu“ in die Vermarktung. Hinzu kommen Flächen der industriellen Produzenten mit spe-ziellen Anforderungen an Produktion, Lagerung und Bewegung von Vor-, Zwischen- und Endprodukten. Hier war 2015 vor al-lem BMW extrem aktiv. Am Handelsmarkt nimmt der Online-Handel derzeit etwa zehn Prozent ein und wächst mit etwa einem Prozentpunkt Anteil pro Jahr. Allein dieses Wachstum benötigt jährlich zusätzliche moderne Logistikflächen in der Größenordnung von 450.000 m² in Deutschland.

Das Angebot an unbebauten Grundstücken für Unternehmen des produzierenden Gewerbes ist in der Region Berlin gut, die Bodenpreise sind wettbewerbsfähig. Unbeschadet der Siche-rungspolitik des Berliner Senats sinkt das Angebot in zentrums-nahen Lagen zunehmend, vor allem in Mischgebieten verdrängt Wohnungsneubau Gewerbe in preisgünstigere Gewerbequar-tiere, z.T. auch außerhalb der Stadtgrenzen. Besonders für High-Tech-Unternehmen ist die Wissenschafts-/Forschungs- und Gewerbenachbarschaft zur Realisierung von Effizienzgewinnen ausschlaggebend. Ein Standortbeispiel, an dem es vorbildlich gelang, das Standortprofil zu schärfen, ist „Adlershof“, wo die

Marktentwicklungen

Gewerbe- und Industriegrundstücke

Market developments

Commercial and industrial plots

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6. The market for industrial and commercial space

displacing industry to cheaper industrial estates, also outside the city boundaries. For high tech compa-nies in particular the vicinity to science/research and commercial enterprises is decisive for the realisation of efficiency gains. One location example with ex-emplary success in increasing the location‘s profile is „Adlershof“, where the transformation from a formerly undifferentiated and therefore image-less area into a highly modern technology campus was realised successfully. With the opening of the BER, the airport Tegel will use its operating licence. Part of the premises of the airport Tegel are then to be systematically re-developed as industrial location for new urban tech-nologies. Actively involved in the planning is Beuth Hochschule, which will base is courses in urban tech-nologies at the location Tegel.

Der Flächenumsatz auf dem Markt für bebaute und unbebaute Gewerbe- und Industrieflächen in der Region Berlin lag 2015 weiterhin unter dem langjährigen Mittel – Flächen werden auch für Gewerbe knapper, die Preise steigen (siehe Kap. 2):

Transformation vom ehemals undifferenzierten und damit ima-gelosen Gebiet in einen hochmodernen Technologiecampus er-folgreich realisiert wurde. Mit der Eröffnung des BER wird der Flughafen Tegel seine Be-triebserlaubnis verlieren. Ein Teil der Flächen des Flughafen Te-gels soll danach systematisch für neue urbane Technologien als Gewerbestandorte erschlossen werden. Aktiv in die Planungen eingebunden ist die Beuth Hochschule, die am Standort Tegel ihre Studiengänge aus dem Bereich der urbanen Technologien ansiedeln wird.

Flächenumsatz

Die Berliner Mischung machts: Erst aus der Luft sieht man, wie gut sich industriell geprägte Lagen, wie das BMW-Werk in Spandau, mit historischer Architektur, modernen Wohnquartieren und Erholungsflächen mischen. © Foto: BMW Werk Berlin (BMW AG)Berlin‘s mix is the trick: Only from the air it becomes obvious how well industrial areas, like the BMW works in Spandau, blend in with historic architecture, modern residential quarters and recreational areas. © Photo: BMW Werk Berlin (BMW AG)

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2015 wurden etwa 114 unbebaute Gewerbe-Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 70 ha zu einem Umsatz von EUR 144 Mio. gehandelt. Während Fläche und Umsatz um etwa 30% stiegen, sank die Stückzahl um 15%. Demgemäß stieg der mittlere Kaufpreis pro Grundstück um 51%, der Kauf-preis pro m² Fläche blieb in etwa gleich.Allerdings liegt der mittlere Kaufpreis pro Fläche mit EUR 206,-/m² wie im Vorjahr um fast 70% über dem 10-jährigen Mittelwert von EUR 122,-/m². Dies rührt sowohl von Preisstei-gerungen wie auch von der Orientierung der Gewerbe-Deve-loper in bessere Lagen, u.a. für die „last mile“ der Logistik, aber auch für „saubere“ Produktionsbetriebe.Auf der Angebotsseite gibt es innerstädtisch bzw. zen-trumsnah eine zunehmende Flächenkonkurrenz durch Wohnprojekte. So steht z.B. das rd. 40 ha große Stadtquar-tier „Europacity“ entlang der Heidestraße (ehemals z.T. ge-werblich genutzt) nicht mehr den Gewerbetreibenden für eine Nutzung zur Verfügung. Die Belegung von Gewerbeflächen für die Unterbringung von Flüchtlingen nach §246 BauGB trägt teilweise ebenfalls zur Flächenverknappung bei.

Space turnover on the market for developed and undeveloped commercial and industrial space in the Berlin region in 2015 again was much lower than the long-term average – premises become scarcer for the industry as well, prices rise (see chapter 2):

The transaction volume (asset deals) generated with in-dustrial and commercial properties in Berlin reached its high with several large-scale sales in the south-east of Berlin (A100 and A113) for a total of EUR 439 million in 2006, in expectation of timely opening of the airport BER. These areas were reserved for new developments in the time after opening of the BER and are being deve-loped gradually. This development will only pick up pace once the airport BER is effectively open. At the editorial deadline for this report (mid-March 2016), there were indications that it is to be opened in „2017-18-19“, as cheeky people in Berlin joke, but it may need to be fully re-planned and (partially) expanded/reconstructed due to an already discernible lack of capacity.

In 2015, about 114 undeveloped industrial plots with a total area of 70 ha were traded at a total price of EUR 144 million. While space and turnover rose by about 30 %, the number of plots fell by 15 %. Accordingly, the average purchase price per plot rose by 51 %, the purchase price per square metre remained more or less stable.However, as in the previous year, the average purchase price per plot, EUR 206.00/m², is almost 70 % higher than the ten-year average of EUR 122.00/m². This is caused both by an increase of prices as well as the orientation of industrial deve-lopers towards better locations, e.g. for the „last mile“ of logistics, but also for „cleaner“ produc-tion operations.On the supply side, there is increasing competiti-on for space by residential projects in city and city centre areas. For example, the 40 ha city quarter „Europacity“ along the Heidestraße (formerly par-tial commercial use) is not longer available for use by commercial enterprises. Occupation of commercial areas due to the accom-modation of refugees in accordance with section 246 Building Act also contributes to an increasing shortage of spaces.

Space turnover

Transaction volume generated with commercial plots

Berlin: Flächenumsatz durch Verkäufe von Gewerbeliegenschaften, unbebaut und bebaut*Berlin: Space turnover with the sale of commercial properties, undeveloped and developed*

ha10.000 m²

Bebaut*

Developed*

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Stand Januar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data as of January, 2016

* = Nur bebaute industrie- und Gewerbeliegenschaften, ohne ungewöhnlichen Geschäftsverkehr* = Only developed industrial and commercial properties, not including exceptional business


UnbebautUndeveloped

0

200

50

250

100

150

2000 '08'06'05'04'03'02'01 '10 '12 '14 '15'09'07 '11 '13

gesamttotal

Mittelwert 2000-2015average 2000-20

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The price range for fully developed commercial plots in the peripheral areas of Berlin (outside the suburban train ring), which are reserved for the manufacturing industry, remain almost un-changed - as in the previous year - between about EUR 30.00/m² and about EUR 100.00/m² (2014: EUR 90.00/m²).

The report year was characterised by strong dyna-mics on the market for commercial and industrial properties (developed and undeveloped): According to preliminary analyses of the Berlin Municipal Valu-ation Committee, this sector contracted a turnover of about EUR 513 million in 2015 (2014: EUR 338 million). Compared to the previous year, moneta-ry turnover thus rose by 52 % and is 104 % higher than the ten-year average (Ø 2005 to 2014: EUR 252 million). Transaction volume for commercial building plots rose by 28 % from EUR 112 million to EUR 144 million, transaction volume for developed commercial properties by 64 % from EUR 226 million to EUR 369 million.

Commercial building plots - prices

Das Transaktionsvolumen (Asset-Deals) in Berlin mit industri-ell und gewerblich genutzten Liegenschaften erreichte im Jahr 2006 - in Erwartung einer zeitnahen Eröffnung des Flughafens BER - mit zahlreichen größeren Verkäufen im Süd-Osten Berlins (A100 bzw. A113) mit EUR 439 Mio. seinen Höhepunkt. Diese Flächen werden für die Zeit nach der Eröffnung des BER für neue Entwicklungen vorgehalten und Zug um Zug entwickelt. Schwung bekommt diese Entwicklung erst mit der wirksamen Eröffnung des Flughafens BER. Bis Redaktionsschluss dieses Be-richtes (Mitte März 2016) zeichnet sich ab, dass dieser „2017-18-19“ erfolgen soll, wie der respektlose Berliner kalauert – vielleicht muss er aber wegen der jetzt schon ungenügenden Kapazitäten nochmals komplett neugeplant und (teilweise) er-weitert / neugebaut werden.Das Berichtsjahr war von einer hohen Dynamik am Markt für Gewerbe- und Industrieliegenschaften (bebaut und unbebaut) geprägt: 2015 wurde hier nach vorläufigen Auswertungen des Berliner Gutachterausschusses ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 513 Mio. (2014: EUR 338 Mio.) kontrahiert. Im Vergleich zum Vorperiode stieg der Geldumsatz damit um 52% und liegt 104% über dem 10-Jahresmittel (Ø 2005 bis 2014: EUR 252 Mio.) Dabei stieg das Transaktionsvolumen für gewerbliches Bauland von EUR 112 Mio. um 28% auf EUR 144 Mio, für be-baute gewerbliche Liegenschaften von EUR 226 Mio. um 64% auf EUR 369 Mio.

Die Preisspanne für voll erschlossene Gewerbegrundstücke in den Berliner Randzonen (außerhalb des S-Bahn-Rings), die für das produzierende Gewerbe vorgehalten werden, bewe-gen sich nahezu unverändert - wie im Vorjahr - zwischen ca. EUR 30,-/m² bis ca. EUR 100,-/m² (2014: EUR 90,-/m²). Beim Verkauf von Gewerbebauland in etablierten Standort-lagen werden höhere Grundstückspreise realisiert. Dies gilt besonders für Standorte innerhalb des S-Bahn-Rings. Hier liegen die Bodenrichtwerte für Gewerbeflächen in der Regel zwischen EUR 130,-/m² und EUR 750,-/m². Auch hier sind die Bodenpreise ausgesprochen stabil. Zu den teuersten Spitzenlagen im Technologiebereich gehört u.a. in Charlottenburg der Bereich Salzufer/Franklinstraße (in der Spitze bei rd. EUR 1.100,-/m²). In Treptow (An den „Trep-towers“) stiegen die Preise in den letzten Jahren deutlich an. Wurden im Jahr 2010 unbebaute G-Flächen noch für EUR 550,-/m² gehandelt, werden hier mittlerweile vergleichbare Bodenpreise bis EUR 1.000,-/m²) für umgewidmete Flächen erzielt. Analog ist auch im Umland das Preisniveau von der Lage bzw. von der Verkehrsanbindung (Autobahn, GVZ) abhän-

Transaktionsvolumen für Gewerbegrundstücke

Gewerbebauland-Preise

Berlin: Der Markt für unbebaute GewerbegrundstückeBerlin: The market for undeveloped commercial properties

Geldumsatz Money turnover

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, 2015 vorläufige Angaben, Januar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, 2015 provisional data as of January 2016


KauffälleSalesUmsatz-Mittelwert 2000-2015turnover average 2000-2015Mittlere FlächengrößeAverage plot size

Kauffälle no. of SalesPreismittelaverage price / m²

Geldumsatz (Mio. EUR) Money turnover (EUR/m)

ø Flächengröße (ha)ø Plot size (ha)

0

80

20

100

40

120

60

140

180

160

200

0

0,4

0,1

0,5

0,2

0,6

0,3

0,7

0,9

0,8

1,0

220 1,1

2000 '08'06'05'04'03'02'01 '10 '12 '14 '15'09'07 '11 '13

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gig. Das höhere Preisniveau verteilt sich im engeren Ver-flechtungsraum entlang des Berliner Rings (Autobahn). Die Bodenpreise für baureifes Gewerbebauland liegen im Mittel im Berliner Umland wie im Vorjahr bei EUR 50,-/m² bis 60,-/m². Mit zunehmender Entfernung zu Berlin fallen die Preise deutlich. Im äußeren Entwicklungsraum liegen die Werte im Mittel zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m².

Higher plot prices are generated with the sale of commercial building plots in established locations. This applies especially to locations within the sub-urban train ring. Here, guidelines for plot prices usually vary between EUR 130.00/m² and EUR 750.00/m². Land prices are extremely stable in this area as well. Among the most expensive top locations in the technology sector is the area Salzufer/Franklin-straße in Charlottenburg (top prices of about EUR 1,100.00/m²). Prices have also been rising notably in Treptow (at the „Treptowers“) in recent years. While undeveloped commercial plots were traded at about EUR 550.00/m² in 2010, prices for rede-dicated plots of land in this area have risen to up to EUR 1,000.00/m² by now. Analogously, the price level in the surrounding areas depend on location and traffic connection (motorway, goods transport centres). The higher price range can be found in the tightly interwoven area along the Berliner Ring (motorway). Land pri-ces for commercial building plots ready for deve-lopment in the surrounding areas of Berlin amount to between EUR 50.00/m² and EUR 60.00/m², as they did last year. With increasing distance to Ber-

Berlin hat zwar einen vergleichsweise geringen Industriebesatz aufzuweisen, benötigt aber als die mit Abstand größte Stadt Deutschlands und „Tor nach Mittel-/Ost-Europa“ umfangreiche Versorgungsflächen für Händler und Logistikdienstleister. Gleich-zeitig besteht eine leistungsfähige multimodale Infrastruktur aus Autobahnen, Güterverkehrszentren, Flughäfen und innerstädti-schen Häfen. Daher liegt der Flächenumsatz für gewerbliche Hal-len, Lagerflächen bzw. Logistikflächen (Mietflächenumsatz und Eigennutzer o.Ä.) in der Region Berlin zwar im Mittel deutlich hinter Hamburg, aber 2015 fast gleichauf mit der Region Rhein-Main (Frankfurt) auf dem dritten Platz in Deutschland: 2015 wur-de mit ca. 450.000 m² Flächenumsatz bei gewerblich und indus-triell genutzten Immobilien in der Region Berlin Brandenburg das Vorjahr deutlich übertroffen (2014: 335.000 m²). Dafür waren auch Umsetzungen von in 2014 angebahnten Vertragsschlüssen

Produktions-, Lager- und Logistikflächen

Die Berliner Industrie liegt aufgrund der historischen Versorgungslogistik häufig am Wasser. Heute sind diese Lagen auch für Wohnen und Büros hochbegehrt.© Foto: Walter ZornGiven historic transport logistics, Berlin‘s industry is often located near water. Today, these locations are also much sought after for residences and offices.© Photo: Walter Zorn

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lin, prices fall notably. In the outer development areas, average prices amount to between EUR 10.00/m² and EUR 20.00/m².

in 2015 ursächlich. Damit liegt der Umsatz etwa 20% über dem jüngsten 5-Jahres-Mittel (373.500 m²). Mit hohen Fertigstellun-gen von etwa 150.000 m² folgten die Entwickler den Aufträgen bzw. Wünschen der Nachfrager nach modernen Flächen. Zu den größten Deals in der Region, die größtenteils relativ spät im Jahr (Q4) kamen, zählten 2015 Eigennutzer-Aktivitäten wie z.B. die 42.500 m²-Erweiterung für LIDL im GVZ Süd und die EUR 100 Mio.-Erweiterung des BMW-Werkes in Spandau (35.000 m²), die Vorvermietung mit Start der Docdata Log Plaza Brandenburg an den Online-Händler ASOS (44.000 m²), die An-mietungen von 20.000 m² durch Rhenus Home Delivery im GVZ Ost sowie 10.000 m² durch 4Wheels Services und eine Vorver-mietung an DHL (Zustellbasis in Berlin-Mariendorf). Bemerkens-wert war auch die Standortbestätigung der APCB Automotive Plastic Components über gut 50.000 m² (die als Verlängerung indessen formal nicht zum Flächenumsatz zählt).

Das Mietpreisniveau für Lagerflächen in der Region Berlin-Bran-denburg blieb im Jahresverlauf weitgehend stabil mit nur gerin-gen Erhöhungen:

Even though Berlin has a comparatively small in-dustrial sector, it requires considerable supply space for traders and logistics services providers, given its position as the by far largest city of Germany and the „gateway to Central and Eastern Europe“. Si-multaneously, it offers a highly efficient, multimo-dal infrastructure consisting of goods transport centres, airports and inner-city ports. Accordingly, average space turnover generated with commercial warehouses, storage locations and logistics premises (rental turnover, owner-occupier and similar) in the Berlin region may be much lower than in Hamburg, but it was almost equal to that of the Rhine-Main region (Frankfurt) in 2015 and ranked third. In 2015, space turnover in the Berlin-Brandenburg region ge-nerated with commercial and industrial properties of about 450,000 m² as much higher than in the pre-vious year (2014: 335,000 m²). One reason was the implementation of the contracts in 2015 that had been concluded in 2014. This means than turnover was about 20 % higher than the most recent five-year average (373,500 m²). Given the higher com-pletion volume of about 150,000 m², developers fol-lowed the orders or demand of prospective tenants for modern space. Amongst the largest deals in the region in 2015, which usually came fairly late in the year (Q4), were owner-occupier activities such as, for example, the 42,500 m² expansion for LIDL in the goods trans-port centre south and the EUR 100 million expan-sion of the BMW works in Spandau (35,000 m²), pre-letting to the online trader ASOS (44,000 m²) with the start of Docdata Log Plaza Brandenburg, rental of 20,000 m² by Rhenus Home Delivery in the goods transport centre east as well as 10,000 m² by 4Wheels Services and a pre-letting to DHL (delivery base in Berlin-Mariendorf). Also worth no-ting was the location confirmation of APCB Auto-motive Plastic Components involving slightly more than 50,000 m² (however, this is a renewal and therefore not included in formal space turnover).

Rent levels for warehousing space in the Berlin-Bran-denburg region remained more or less stable in the course of the year, with only few increases:

Production, warehousing and logistics premises

Der mittlere marktübliche Mietpreis für Lagerflächen bzw. Logistikanlagen lag 2015 in der Region Berlin-Brandenburg bei rd. EUR 3,70/m², ein leichter Anstieg gegenüber 2014 (EUR 3,60/m²). Die marktübliche Mietpreisspanne für Lagerflächen liegt je nach Typ und Qualität zwischen EUR 2,30/m² bis EUR 6,20/m²,

Logistik-Region Berlin-Brandenburg Flächenumsatz Produktion, Lager, LogistikLogistics Region Berlin-BrandenburgSpace turnover in production, warehousing and logistics

Flächenumsatz Berlin m²Space turnover Berlin m²

Flächenumsatz Deutschland m²Space turnover Germany m²

Mio.

Berlin: Flächenumsatz Produktion, Lager, LogistikTurnover industrial spaces for production, stock, logistics



0

200.000

50.000

300.000

450.000

100.000

350.000

500.000

150.000

400.000

0

4

1

5

8

2

6

9

3

7

10

250.000

'08'062005 '10 '12'09'07 '11 '13 '14 '15

Deutschland: Flächenumsatz Produktion, Lager, LogistikTurnover industrial spaces for production, stock, logistics

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Average usual market price for warehousing space or logistics facilities in the Berlin-Branden-burg region amounted to about EUR 3.70/m² in 2015, a slight increase compared to 2014 (EUR 3.60/m²). Typical price range for warehousing space on the market is, depending on type and quality, EUR 2.30/m² to EUR 6.20/m², with rents of more than EUR 5.00/m² being generated with good to best quality properties in modern industrial es-tates only. Here, larger space categories are so-mewhat cheaper. Rents of between EUR 4.50/m² and EUR 5.00/m² are paid for logistics facilities of the latest generation; in the ramp segment, the average price is EUR 3.80/m² and EUR 2.80/m² for simple existing buildings (ground floor, accessible for vehicles).

Despite good turnover, many commercial and indus-trial estates along the Berliner Ring and in the logis-tics park Berlin Airport (Schöneberg) continue to have large plots at moderate purchase prices of between EUR 70.00/m² and EUR 120.00/m² in the urban area and between EUR 30.00/m² and EUR 100.00/m² in surrounding areas available for logistics purposes. On average, about 80,000 m² are constructed per year, with new construction volume being as high as just over 150,000 m² in 2015. The location can also offer long-term advantages due to moderate labour costs and comparatively high availability of workers as well as security for the future due to steady and conside-rable migration.

Trotz guter Umsätze stehen entlang des Berliner Rings und im Logistikpark Berlin Airport (Schöneberg) in zahlreichen Gewer-be- und Industriegebieten weiterhin Großflächen mit modera-ten Kaufpreisen zwischen EUR 70,- - 120,-/m² im städtischen Bereich bzw. EUR 30,- - 100,-/m² im Umland zur logistischen Nutzung zur Verfügung. Im Schnitt werden jährlich 80.000 m² Flächen neu gebaut, in 2015 waren es sogar gut 150.000 m². Auch mit moderaten Lohnkosten und einer vergleichsweise hohen Arbeitskräfteverfügbarkeit hat der Standort dauerhafte Vorteile sowie mit der steten und erheblichen Zuwanderung Zu-kunftssicherheit zu bieten.

Even though the continuous low interest rate level results in returns falling in every sector, logistic pro-perties still offer a considerable return advantage, compared to other property categories. As both property and market transparency on the one hand as well as the experience of investors on the other increased, not only development specialists but also a by now wider group of investors successfully uti-lises this asset class for diversification of their as-sets. The price level for first-class logistics facilities rose and the returns fell over the course of 2015. In 2015, top returns in the Berlin region amounted to about 6.0 % p.a., a considerable decline when compared to 2014 (6.6 %). As initial returns are usually between two to four percent higher than top returns, depending on the quality of the rental

Returns

Zwar bedingt das anhaltende Niedrigzinsniveau überall sinken-de Renditen, im Vergleich zu anderen Immobilienklassen bieten Logistik-Immobilien jedoch weiterhin einen deutlichen Rendite-vorteil. Da auch die Objekt- und Markt-Transparenz einerseits sowie die Erfahrung der Investoren andererseits gestiegen sind,

Renditen

wobei Mieten über EUR 5,-/m² nur für gute bis beste Qua-litäten in modernen Gewerbeparks erzielt werden. Größere Flächenklassen sind dabei jeweils etwas günstiger. Dabei werden für Logistikanlagen der neuen Generation Mieten zwischen EUR 4,50/m² und EUR 5,-/m² realisiert, im Rampen-segment liegt der Durchschnittspreis bei EUR 3,80/m², bei einfachen Bestandsgebäuden (ebenerdig und befahrbar) bei EUR 2,80/m².

Berlin: Typische Preisspannen für Logistikanlagen Berlin: Typical price ranges for logistics facilities

EUR/m² EUR/sqm

Quelle: Eigene ErhebungenSource: Own survey


Logistikanlage ebenerdig befahrbar (Bestand)Logistic facility ground-level drive-in (stock)

Logistikanlage neue GenerationLogistic facility of the latest generation

Logistikanlage – Rampenniveau (Bestand)Logistic facility – dock-level - (stock)

2,0

4,0

2,5

4,5

3,0

5,0

3,5

5,5

6,0

6,5

69

According to analyses of AENGEVELT-RESEARCH, the rent level for competitive logistics spaces is un-likely to increase notably in 2016, following good completion levels in 2015 and an expected stable development. As this asset class remains in high demand, a simultaneous moderate increase of purchase prices is expected. The „last mile“ to the customer becomes more im-portant for online trade; in this segment, leading traders are offering „time slot services“ in the pri-vate sector. This means that in terms of infrastruc-ture particularly well-connected locations in city locations will become the focus for smaller distri-bution centres. The exceptionally strong location and utilisation com-petition by residential construction in integrated loca-tions virtually endangers establishment of low-emis-sion, non-interruptive commercial activities, not even to mention locations/properties with 24 h utilisation that meet demand. AENGEVELT- RESEARCH forecasts stable demand for commercial space in 2016. On the long term, price levels for commercial plots will continue to rise; in-creases will be higher the closer the location is to the city centre.

contracts (rents, duration, tenant credit standing) and of the properties (location, type of third party use, structural age, condition), there are still attrac-tive investment opportunities.

Trends and outlook

nutzen nicht nur Entwicklungsspezialisten, sondern mittlerwei-le auch breitere Investorenkreise diese Asset-Klasse erfolgreich zur Diversifizierung ihrer Anlagebestände. Für erstklassige Logis-tikanlagen zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2015 an bzw. gaben die Renditen nach. In 2015 lagen die Spitzenrenditen in der Region Berlin bei etwa 6,0% p.a., ein deutlicher Rückgang gegenüber 2014 (6,6%). Da in Abhängigkeit von der Qualität der Mietverträge (Miete, Laufzeit, Mieterbonität) und des Ob-jektes (Lage, Typ-Drittverwendung, Struktur-Alter, Zustand) die Anfangsrenditen in der Regel um zwei bis vier Prozent-Punkte über der Top-Spitzenrendite streuen, bieten sich nach wie vor attraktive Investment-Chancen.

Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH dürfte nach den guten Fertigstellungszahlen in 2015 und einer voraussichtlich stabilen Ent-wicklung auch in 2016 das Mietniveau für markttüchtige Logistik-flächen nur wenig anziehen. Da die Assetklasse begehrt bleibt, ist gleichzeitig mit weiter moderat steigenden Kaufpreisen zu rechnen. Für den Onlinehandel gewinnt die „letzte Meile“ zum Kunden weiter an Bedeutung, hier bieten führende Händler „Time-Slot-Services“ im privaten Bereich an. Daher werden besonders verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen Lagen für kleinere Verteilerzentren stark in den Fokus rücken. Die sehr starke Standort- und Nutzungskonkurrenz durch Woh-nungsbau an integrierten Standorten gefährdet allerdings geradezu eine innenstadtnahe Platzierung von emissionsarmen, nicht-stören-den gewerblichen Aktivitäten, von bedarfsadäquaten Standorten/Objekten mit 24-stündiger Nutzung ganz zu schweigen. AENGEVELT- RESEARCH sieht für 2016 eine stabile Nachfrage nach Gewerbeflächen. Auf längere Sicht wird das Preisniveau für Gewer-begrundstücke weiter anziehen, je innenstadtnäher, umso stärker.

Trends und Ausblick

Citynahe Stützpunkte für Same Day Delivery, wie das neue DHL Zustellzentrum Marienpark, liegen im Trend bei Online-Handel und Logistik-Dienstleistern.© Foto: BMDF Gewerbepark Berlin-Mariendorf GmbH & Co. KGFor same day delivery, parcel distribution bases close to the city, like the new DHL delivery base Marienpark, are of high importance for online retail trade and its locistics service companies.© Foto: BMDF Gewerbepark Berlin-Mariendorf GmbH & Co. KG

70

7. Der Markt für Wohnimmobilien

7. The market for residential property

Berlin verarbeitet immer noch die letzten Nachwehen von Krieg, Teilung und Konfrontation der politischen Blöcke. Nach dem Zweiten Weltkrieg mussten Hunderttausende zerstörte und über-wiegend stark beschädigte Wohnungen ersetzt werden, danach begann eine Aufwertung der Wohnqualität auch durch Ersatz-neubau. Nach der Wende zog es viele Berliner aus Ost und West als Häuslebauer in das grüne Berliner Umland, den „Speckgür-tel“, oder als Arbeitskräfte in die alten Bundesländer. Trotz einer Vielzahl von Zuwanderern aus Deutschland und dem Ausland verlor die Stadt Berlin – weniger die Region inkl. Umland - da-durch per Saldo Einwohner. Seit 2010 steigt die Zahl der Einwoh-ner in Berlin wieder deutlich an. 2015 kamen etwa 48.000 regu-läre Zuwanderer vor allem aus Deutschland und EU Staaten, dazu zusätzlich etwa 80.000 Flüchtlinge, von denen gut 50.000 noch in Berlin sein dürften, oft in Notunterkünften wie Turnhallen oder Hangars des ehemaligen Flugplatzes Tempelhof.. Für etliche Jah-re werden weiterhin starke EU-Zuzüge erwartet, und auch mit einem Andauern der Flüchtlingsbewegungen und Armuts-Mig-ration wird gerechnet. Die neueste Bevölkerungsprognose aus 2015 sieht Berlin 2030 daher trotz hohen Alterssterbesaldos je nach Variante bei 3,8 bis 4,0 Mio. Einwohnern - und damit nach 100 Jahren perspektivisch wieder auf dem Einwohnerstand der

Berlin is still dealing with the final consequences of war, separation and confrontation of political blocks. After the second world war, hundreds of thousands of dest-royed and mainly severely damaged residential units had to be replaced; later, living quality was also enhanced by replacement construction. Following the fall of the Ber-lin Wall, many people from both the East and West of Berlin were drawn into the surroundings, the „affluent belt“, to become home owners or they moved to for-mer West Germany as employees. Despite a vast num-ber of migrants from Germany and abroad, the city saw a net loss of people, the region including the immediate surroundings of Berlin less so. Since 2010, Berlin‘s popu-lation has been increasing again notably. In 2015, about 48,000 regular migrants arrived, mainly from Germany and other EU countries, plus about 80,000 refugees of which about 50,000 are likely to be still in Berlin, often in emergency accommodation such as gyms or hangars of the former airfield Tempelhof. The strong influx of EU migrants is expected to continue for years to come, and it is also likely to see a continuation of refugee move-ments and poverty-induced migration. Accordingly, the

Berlin is growing and needs residential spaceBerlin wächst und benötigt Wohnungen

Berlin: Wohnungen Fertigstellungen vs. Erhaltungsbedarf 1960-2017Berlin: Residential completions vs. replacement requirement 1960-2017

Bestand / Wohnungen Dwelling stock / dwellings

Fertigstellungen, Erhaltungsbedarf / WohnungenCompletions, replacement requirement / dwellings

Fertigstellungen - Rohzugang - Berlin WestCompletions - Berlin West

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, ab 2016* eigene Schätzung, Erhaltungsbedarf : Modell AENGEVELT-RESEARCHSource: Berlin-Brandenburg Statistics office, from 2016* on own estimate, replacement requirement model AENGEVELT-RESEARCH


Fertigstellungen - Rohzugang - Berlin OstCompletions - Berlin East

Fertigstellungen - Rohzugang - Berlin gesamt (ab 2015 geschätzt)Completions - Berlin (total) (from 2015 on estimate)

MINDEST- Erhaltungsbedarf 0,5% des Bestandes p.a. MINIMUM replacement requirement 0.5% of stock p.a.REALISTISCHER Erhaltungsbedarf p.a.REALISTIC replacement requirement of stock p.a.

Erhaltungsbedarf-Fertigstellungen = Qualitäts-Defizit p.a.replacement requirement minus completions = quality deficit

Fertigstellungen - Rohzugang - Berlin gesamt Completions - Berlin total

Bestand / Wohnungen (2010: Zensus-Korrektur)Stock / dwellings (2010: correction by census)

600.000

900.000

300.000

1.200.000

'10

1.500.000

1.800.000

2.100.000'1

5

'85

'75

'90

'95

'80

'00

'05

'70

'65

1960

0

10.000

15.000

5.000

20.000

25.000

30.000

35.000

71

7. The market for residential property

1930er Jahre. Der Stadtentwicklungsplan 2025 (STEP 2025) des Berliner Senats versucht hier geeignet Weichen zu stellen.Infrastrukturell ist Berlin auf eine Bewohnerzahl von bis zu 6 Mil-lionen Einwohner ausgelegt, Platz ist also genug verfügbar, die Konzeptionen müssen passen. Berlin verfügt aktuell über einen Wohnungsbestand von rd. 1,90 Mio. Wohneinheiten, davon be-finden sich rd. 1,7 Mio. Wohneinheiten (90%) in Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen (Mehrfamilienhaus). Jährlich kommen Zigtausende EU-Zuwanderer und nicht-EU-Zuwanderer („Flücht-linge“) in Berlin an. Nun gilt die Mietpreisbremse auch in Ber-lin, und bis auf Weiteres sollen für die Neuberliner jährlich sogar 10.000-20.000 Wohnungen von Privatunternehmen und den sechs großen städtischen Wohnungsgesellschaften bereitgestellt werden, wobei letztere ca. 6.000 Wohnungen pro Jahr in preis-günstigen Segmenten umsetzen sollen.

Ist dies ausreichend?

Parallel zur Wohnungsbereitstellung für die Netto-Veränderung der Wohnungs-Bedarfszahlen durch Geburten, Todesfälle und Wande-rungssaldo muss technisch und/oder konzeptionell ein angemesse-ner Prozentsatz des Wohnungsbestandes jährlich erneuert werden – angesetzt werden abhängig vom Durchschnittsalter des Bestan-des 0,5%-1,0% des Bestandes, für Berlin also rd. 9.500-19.000 Wohnungen. Wenn die Bautätigkeit längere Zeit geringer ist als der Erhaltungsbedarf, sinkt die Qualität des verfügbaren Wohnungsbe-standes sukzessive. Dies scheint sich in Berlin in den letzten 15 Jah-ren angebahnt zu haben, wie die schon seit Jahren fortgeschriebe-nen Analysen von AENGEVELT-RESEARCH zeigen. Zusätzlich muss gleichzeitig auch noch der Netto-Zuwachs der Haushaltszahlen be-dient werden, was hier noch nicht berücksichtigt ist.Jahrelang wurden zwar kontinuierlich rund 2.000 Ein- und Zwei-familienhäuser pro Jahr gebaut, der Geschosswohnungsbau ging jedoch fast auf null zurück. Nach 2000 wurde neben privat ge-nutzten Ein- und Zweifamilienhäusern vor allem hochwertiges und daher hochpreisiges Wohnen gebaut, so dass einzelne be-sonders nachgefragte Ortsteile wie Prenzlauer Berg und Mitte gefühlte Probleme mit „Gentrifizierung“ bekamen, eine Um-zugsbewegung aus der Mitte in mittlere und periphere Lagen ist für ganz Berlin nachgewiesen. Erst im Jahr 2012 wurde mit rd. 2.200 Wohnungen zum ersten Mal wieder die 2.000er Marke übertroffen, mit stark steigender Tendenz: 2015 ist nach vorläufi-gen Analysen mit über 5.000 Wohnungen im Mehrfamilienhaus-neubau zu rechnen. Insgesamt lag die Bautätigkeit fast 20 Jahre lang, teilweise sehr deutlich, unter dem Erhaltungsbedarf.Diese fortgesetzte Fehlentwicklung hat enorme Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Lange Zeit stagnierte in Berlin das Kauf- und Mietpreisniveau aufgrund von Überangeboten aus

latest population forecast from 2015 still forecasts a population of between 3.8 and 4.0 million in Berlin in 2030, depending on the version, despite a large number of elderly people dying. This means that after a century, Berlin may see population figures like in the 1930s. The urban development plan 2025 (STEP 2025) of the senate of Berlin is attempting to press suitable switches in this regard.As far as infrastructure is concerned, Berlin is desi-gned for up to 6 million people, so there is enough space, the concepts should be sound. Berlin has a current stock of about 1.90 million residential units, about 1.7 million thereof (90 %) in buildings with more than three flats (apartment blocks). Every year, thousands of EU migrants and non-EU migrants („re-fugees“) arrive in Berlin. Rent control applies in Berlin now as well, and as many as 10,000 - 20,000 residen-tial units are to be provided by private companies and the six large municipal housing associations for the thousands of new people in Berlin until further notice; the housing associations are to construct about 6,000 residential units in the lower price segment.

Is this enough?

At the same time that residential space is provided to keep up with net changes in demand for residential space caused by births, deaths and migration balances, a technically and/or conceptually appropriate percen-tage of existing residential buildings must be refurbis-hed every year; depending on average age of existing stock, estimates claim figures of between 0.5 % and 1.0% of total stock, i.e. between 9,500 and 19,000 residential units in Berlin. If construction activity is lo-wer than refurbishment demand for a prolonged pe-riod, the quality of available residential stock falls suc-cessively. This seems to have been the case in Berlin in the past 15 years, as the long-standing analyses of AENGEVELT-RESEARCH show. Additionally, the net in-crease of number of households has to be accounted for, which is not yet included in this analysis.While continuous construction of about 2,000 single- and two-family homes per year was registered for ye-ars, construction of apartment blocks fell to nearly zero. After 2000, construction mostly focused on high-end and thus expensive residential construction, in addition to privately used single- and two-family homes, so that particularly sought after districts such as Prenzlauer Berg

72

historischen Leerständen bzw. nach der Wende steuerlich in-duzierten intensiven Bauphasen. Dann wurden entsprechend weniger Geschosswohnungen gebaut, stattdessen Woh-nungsleerstand reduziert. Dementsprechend begannen parti-ell die Mieten zu steigen. Der marktaktive Leerstand beträgt in Berlin inzwischen unter 1,5% des marktfähigen Bestandes, so dass das reibungslose Funktionieren eines anspruchsvoll-komplexen Metropolen-Wohnungs- und Umzugsmarktes zu-nehmend gefährdet ist.Für non-EU-Zuwanderer (Asylbewerber und Wirtschaftsflüchtlin-ge) bestehen derzeit unter anderem 33.000 Plätze in Not- und Gemeinschaftsunterkünften. Kurzfristig sind weitere 15.000 Plät-ze in Containern sowie 24.000 Wohnplätze in MUFs („modulare Unterkünfte für Flüchtlinge“) im seriellen Massivbau mit hoher industrieller Vorfertigungsquote geplant. Dies ist im Verhältnis zu den seit 2015 rd. 50.000 in Berlin sich aufhaltenden und ca. pro Jahr weiteren mindestens 10.000, evtl. bis 30.000 zu erwarten-den Flüchtlingen zu sehen. Hier entscheidet die politische Ent-wicklung in Syrien und Südosteuropa mit.Zur internationalen Bauausstellung (IBA) 2020 wird sich also deutlich zeigen, wie Berlin dieser Mischung unterschiedlichster Ansprüche gerecht werden konnte.

and Mitte began to experience alleged problems with „gentrification“; a tendency to move from central to medium and peripheral locations has been proven for all of Berlin. It was not until 2012, when about 2,200 flats were built, that the 2,000 milestone was exceeded again, with strong upwards tendency: According to first analyses, more than 5,000 flats are expected to have been constructed in new apartment blocks in 2015. Overall, construction activities have been far, in some cases exceptionally far, below replacement demand for almost 20 years.This continuous undesirable development has strong impacts on the residential market. For a long time, purchase price and rent levels in Berlin stagnated due to an oversupply caused by historic vacancies or, after the Berlin Wall fell, tax-induced intensive construction booms. Then, a correspondingly lower number of apart-ment block flats was built while vacancy rates on the residential market were reduced. This resulted in a par-tial increase in rent levels. Market-active vacancy rates in Berlin currently amount to less than 1.5 % of marketa-ble stock, so that smooth functioning of the demanding and complex residential and moving market of the met-ropolis is increasingly endangered.Currently, there are about 33,000 places for non-EU mi-grants (asylum seekers and economic refugees) in emer-gency and shared accommodation, amongst others. On the short term, another 15,000 places in containers and 24,000 residential spaces in MUF (modular accommo-dation for refugees), serially mass produced with high industrial pre-fabrication rate, are planned. This must be put in context with the about 50,000 refugees who only arrived in 2015 and another at least between 10,000 up to even 30,000 refugees who are likely to arrive per year in the near future. Here, political developments in Syria and in South-East Europe will play a part as well.Once the International Construction Fair (IBA) 2020 rolls round, it will be clearly seen to what degree Berlin was able to satisfy this mix of highly divergent demands.

Nach vorläufigen Auswertungen wurden in der Hauptstadt im Jahr 2015 rd. 22.500 Genehmigungen für neue Wohnungen (Neubau und Bestandsveränderungen) erteilt, das ist ein Anstieg von 17% gegenüber 2014 (19.200 Genehmigungen):

Genehmigungen bedeuten indessen noch nicht reale Fertigstel-lungen. Der marktwirksame Fertigstellungsquotient lag in Berlin im Mittel der letzten 25 Jahre bei lediglich 80%, so dass – auch wegen der Verzögerung der mittleren Gesamtprojektdauer in Berlin von derzeit 17 Monaten oder knapp einundeinhalb Jahren zwischen Genehmigung und Fertigstellungsmeldung – AENGE-VELT-RESEARCH in 2015 mit etwa 11.000 Fertigstellungen rech-net (2014: 8.750), die sich in 2016 auf 14.500 und in 2017 auf

Die Anzahl der genehmigten Wohnungen im Neubau (Woh-nungsbau und Nichtwohnungsbau) liegt mit rd. 18.070 Wohn-einheiten nochmals rd. 10% über dem hohen Vorjahresniveau (2014 rd. 16.360 WE)Der Schwerpunkt liegt im Geschosswohnungsneubau: So wur-den Baugenehmigungen für rd. 16.200 Wohneinheiten (2014: 14.200 WE) in neuen Gebäuden mit drei und mehr Wohnein-heiten erteilt. Das sind 72% aller Baugenehmigungen. Im Ein- und Zweifamilienhausbau wurden etwa 1.850 Wohn-einheiten genehmigt (2014: 2.050 WE). Sonstige Bestandsveränderungen, wie Baumaßnahmen an be-stehenden Gebäuden, z.B. Dachgeschossausbau, summierten sich auf rd. 4.400 Genehmigungen(2014: 2.840).

According to preliminary evaluations, about 22,500 permits for new residential units were issued in the capital in 2015 (new buildings and change in existing buildings), which constitutes an increase of 17 % when compared to 2014 (19,200 permits):

The number of approved residential units in new buildings (residential and non-residential construc-tion), about 18,070 residential units, is another 10

New residential construction: Permits and completions

Wohnungsneubau: Genehmigungen und Fertigstellungen

73

20.000 Wohneinheiten steigern dürften. (Dabei wurden MUFs mit einer Wohneinheit pro drei Unterkunftsplätze gerechnet.) Bei der geplanten Bauintensität müssen sich die Zahlen länger-fristig auf ähnlich hohem Niveau bewegen: Nach Modellierungen von AENGEVELT-RESEARCH sind für den Gebäude-Ersatzbedarf bei einer Mindest-Reproduktionsrate von 0,5% etwa 9.500 Fer-tigstellungen notwendig, bei realistischerer Rechnung in Abhän-gigkeit vom Bautenalter derzeit eher 13.000 Wohnungen. Bei einem Geburten-Sterbe-Saldo von nahe Null und einem mittleren Wanderungssaldo von 30.000 Personen pro Jahr werden bei ei-ner angenommenen Haushaltsgröße von zwei Personen „brut-to“ zusätzlich ca. 15.000 Wohnungen p.a. benötigt. Da hoch-altrige Alleinstehende in Berlin teilweise sehr große Wohnungen bzw. Häuser bewohnen, hängt der Netto-Bedarf an Wohnungen stark davon ab, welcher Umfang von Wohnraum pro Jahr dem Wohnungsmarkt aus dem Hochaltrigen-Segment wieder zu-geführt wird. Bei einem Anteil von 300.000 Personen über 75 Jahre könnte es zu einer Rückführung von 15.000 Wohnungen pro Jahr kommen. Insgesamt müssten also dauerhaft mindestens 13.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, zzgl. etwa-iger Wohnungen für einen längerfristig in Berlin verbleibenden Anteil der Flüchtlinge, der mit dauerhaft zusätzlich etwa 2.000 Wohnungen pro Jahr zu Buche schlagen könnte. Die von AE-NGEVELT-RESEARCH für 2016 erwartete erhöhte Intensität der Fertigstellungen von knapp 15.000 Wohneinheiten müsste daher für längere Dauer bestehen bleiben.

% higher than in the previous year (2014: about 16,360 residential units).The focus lies on new apartment building construc-tion: Building permits for about 16,200 residential units (2014: 14,200 residential units) in new buil-dings with three flats and more were issued. This accounts for 72 % of all building permits. About 1,850 residential units were approved in single- and two-family homes (2014: 2,050 resi-dential units). Other modifications, e.g. construction measures regarding existing buildings, for example expansi-on of attic spaces, totalled 4,400 permits (2014: 2,840).

However, permits do not equal completion in reality. As regards market-effective completion rates, Berlin only registered an average of 80 % in the past 25 years, so that AENGEVELT-RESEARCH expects about 11,000 completions for 2015, also due to a delay in average project duration of currently 17 months or almost one year and a half between issuance of permit and repor-ted completion in Berlin (2014: 8,750), which is likely to increase to about 14,500 in 2016 and 20,000 in 2017 (here, MUF were included as one residential unit for every three accommodation spaces).

Berlin: Baugenehmigungen für Wohnungen und FertigstellungenBerlin: Residential building permits and completions

Genehmigungen / Wohnungen Permits / Dwellings

Fertigstellungen, Erhaltungsbedarf / WohnungenCompletions, replacement requirement / dwellings

Ein-/ZweifamilienhausbauSingle/Dual family houses

Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Modellierung AENGEVELT-RESEARCH, ab 2016* eigene SchätzungSource: Berlin-Brandenburg Statistics office, data model AENGEVELT-RESEARCH, from 2016* on own estimate


0

10.000

15.000

5.000

20.000

'09 '10 '12'11 '13 '14

Geschosswohnungsneubau (Wohn- und Nichtwohngebäude)New apartment blocks (residential and non residential buildings)

Sonstige (Bestandsveränderungen)Other (changes in stock)

25.000

30.000

35.000

'15 '16* '17*'08'98'96 '00 '02'99'97 '01 '03 '04 '05 '06 '07'95'93 '94'921991

MINDEST- Erhaltungsbedarf 0,5% des Bestandes p.a. MINIMUM replacement requirement 0.5% of stock p.a.

REALISTISCHER Erhaltungsbedarf p.a.REALISTIC replacement requirement of stock p.a.

Fertigstellungen / Wohnungen (ab 2015 geschätzt)Completions / dwellings (from 2015 estimate)MUF (Modulare Unterkünfte für Flüchtlinge - WE

Modular refugee dwellings units à 3 pax

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Vom Neubau profitieren vor allem der Bezirk Mitte mit eher hochwertigem Wohnungsbau bei einem geringen Anteil neuer Mietwohnungen sowie die Bezirke Pankow, Treptow-Köpenick und Lichtenberg, die auch Ein- und Zweifamilienhäuser aufwei-sen. Abgesehen von den reinen Mengengerüsten werden auch Bauqualitäten nachgefragt, die es im Bestand nicht gibt, wie z.B. Positivenergiehäuser u.a., so dass auch hier Neubau gefordert ist.

In regard to planned construction activity, the numbers must be similarly high for a prolonged period: According to projections of AENGEVELT-RESEARCH, demand for replacements of building with a minimum replacement rate of about 0.5 % totals roughly 9,500 completions, in a more realistic calculation based on the age of buildings the figure is closer to 13,000 residential units. Given a birth-death ratio of almost zero and an average migra-tion balance of 30,000 people per year, an additional „gross“ 15,000 residential units are required every year, calculating based on an assumed household size of two people. As elderly single people in Berlin sometimes reside in very large flats or houses, net demand for re-sidential units strongly depends on the extent to which residential space is returned to the residential market from the elderly segment every year. With 300,000 people being older than 75, up to 15,000 residential units may be returned to the market every year. There-fore, a total of at least 13,000 residential units would need to be completed at all times, plus any flats for re-fugees remaining in Berlin for a longer period of time, which may add another 2,000 residential flats per year to the calculation. Accordingly, the higher number of completions expected by AENGEVELT-RESEARCH for 2016, almost 15,000 residential units, would need to be maintained for a prolonged period.Standing to benefit from new construction are espe-cially Mitte with largely high-end residential construc-tion and a low share of new flats for rent as well as the

Im bundesweiten Vergleich liegen die Mieten in Berlin auf relativ hohem Niveau, jedoch deutlich unter dem Niveau wirtschafts-stärkerer Städte wie München, Stuttgart oder Düsseldorf. Dabei sind auch in Berlin die Mieten im Jahr 2015 in fast jeder Lage weiter gestiegen. In der gesamten Marktbreite definiert Berlin sich als angespannter Mietwohnungsmarkt. Im vergangenen Jahr wurden im Durchschnitt bei Neuvermietungen rd. EUR 8,-/m² Wohnfläche (netto kalt) erzielt. Damit ist das Mietpreisniveau in der Neuvermietung stadtweit binnen Jahresfrist wiederum um 8% (2014: EUR 7,40/m²) gestiegen:

Wie von AENGEVELT-RESEARCH in den Vorberichten ausführ-lich analysiert und prognostiziert, differenzieren sich Woh-nungsmarkt und Entwicklungstempo in den verschiedenen Stadtbezirken immer stärker aus. Die Mieten streuen in der Regel zwischen EUR 5,50/m² in Bestandswohnungen günsti-ger Bezirke und bis zu EUR 20,-/m² für sehr hochwertige oder kleine Wohnungen in gefragten Lagen. (2014: EUR 5,-/m² bis zu EUR 17,-/m²).

Wohnungsmieten

Das „Markgrafen-Carré“ symbolisiert vor der Silhouette der Wohntürme an der Leipziger Straße den aktuellen Boom im Berliner Wohnungsbau.© Foto: Walter ZornThe „Markgrafen-Carré“ symbolises the current boom of residential construction in Berlin before the silhouette of the residential towers in the Leipziger Straße.© Photo: Walter Zorn

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districts Pankow, Treptow-Köpenick and Lichtenberg, where also single- and two-family homes are being constructed. Apart from mere quantity figures, high-quality construction is in demand, which existing buil-dings cannot offer in this form, e.g. example positive energy house, making new construction necessary in this regard as well.

Auswertungen von Online-Wohnungsangeboten ergeben insge-samt höhere (Angebots-) Mieten. Allerdings muss hierbei berück-sichtigt werden, dass

In den innerstädtischen Quartieren (Charlottenburg, Friedrichs-hain, Kreuzberg, Mitte, Prenzlauer Berg und Wilmersdorf) sind im gehobenen Marktsegment Mieten zwischen EUR 13,-/m² und EUR 18,-/m² üblich. In besonders exklusiven Lagen bzw. Objekten werden Mieten von EUR 22,-/m² und mehr erzielt. In den peripheren Lagen sind die Mieten (derzeit noch) erheblich niedriger. Das trifft z.B. auf Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf zu. Hier werden Wohnungen in der Regel zwischen EUR 5,-/m² bis zu EUR 8,-/m² angeboten. Im Westen der Stadt sind die Wohnungen in Spandau am günstigsten (EUR 5,20/m² bis EUR 8,80/m²).

der hohe Anteil hochwertigen Neubaus an den Fertigstellun-gen mit Preisen zwischen EUR 13,-/m² und EUR 20,-/m² die Durchschnittspreise stark beeinflusst (d.h. nach oben zieht)die städtischen und eher sozial orientierten Wohnungsgesell-schaften, die häufig zu sehr günstigen Mieten vermieten, ei-nen erheblichen Anteil ihrer Vermietung „von der Warteliste“ umsetzen und viele günstige Wohnungsangebote daher gar nicht erst online gestellt und ausgewertet werden.

Compared to the rest of Germany, rents in Berlin are relatively high, but much lower than in cities with a stronger economy such as Munich, Stuttgart or Düs-seldorf. But rents rose in almost all areas in Berlin as well in 2015. Across the entire market, the situation on the market for residential space for rent is tense. In the past year, new lettings saw average rents of about EUR 8.00/m² of residential space (net, base rent). This means that rents again rose by 8 % for new lettings in the course of the year (2014: EUR 7.40/m²):

An evaluation of online residential offers shows an over-all higher (asking price in regard to) rent. However, it has to be born in mind that

the high share of high-end new buildings of com-pletions with prices between EUR 13.00/m² and EUR 20.00/m² have a strong impact on average prices (in-crease of average price)municipal housing associations with a stronger focus

As analysed extensively and forecast by AENGE-VELT-RESEARCH in previous reports, the difference between the residential market and the speed of development in different city districts becomes big-ger and bigger. On average, rents amount to bet-ween EUR 5.50/m² in existing buildings in cheaper districts and up to EUR 20.00/m² for very high-end or small flats in sought after locations (2014: EUR 5.00/m² up to EUR 17.00/m²). In inner-city districts (Charlottenburg, Friedrichshain, Kreuzberg, Mitte, Prenzlauer Berg and Wilmersdorf), rents between EUR 13.00/m² and EUR 18.00/m² are now common in the higher-end market segment. In particularly exclusive locations or properties, rents of EUR 22.00/m² are being generated. Rents in peripheral areas are considerably lower (at least for the time being). This applies to flats in Mar-zahn-Hellersdorf, for example. Here, flats are usually offered in the EUR 5.00/m² to EUR 8.00/m² range. In the western part of the city, the cheapest flats can be found in Spandau (EUR 5.20/m² to EUR 8.80/m²).

Residential rents

Berlin*: WohnungsmietenBerlin*: Residential rents

EUR/m²EUR/sqm

Quelle: Eigene erhebungen, div. QuellenSource: Own surveys, various sources

* Alles Lagen

* All zones

Neubau - ErstvermietungNewly built - First time use

Bestand WiedervermietungStock letting


0

8

2

10

4

12

6

2000 '08'06'05'04'03'02'01 '10 '12 '14 '15'09'07 '11 '13

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on social construction, who often rent for very low prices, acquire a vast number of their tenants „from their waiting lists“, meaning that many cheaper resi-dence offers are not even advertised online and ana-lysed.

Total monetary turnover generated with building plots (single-/two-family home and apartment block plots) rose by 5 % to EUR 540 million in 2015. Mo-netary turnover generated with undeveloped single-/two-family home plots rose by 61 % to EUR 185 mil-lion, while monetary turnover generated with unde-veloped apartment block plots fell by about 11 % to EUR 355 million. Sales of single-/two-family homes and apartment block generated about EUR 5.5 billion in Berlin in 2015. Thus, monetary turnover generated with resi-dential properties fell by about 3 % compared to the previous year (2014: EUR 5.7 billion).Compared to the previous year, monetary turnover generated with owner-occupier and partially owned properties rose by 29 % or EUR 1.2 billion to EUR 5.3 billion (2014: EUR 4.1 billion) and thus were 71 % higher than the long-term average (2005 to 2014: about EUR 3.1 billion per year).

Overall, increase of rent in the top segment slowed down somewhat. The city plans construction a third of the 6,000 flats available per year at socially accep-table, subsidised rents of EUR 6.50/m² for less affluent tenants. AENGEVELT-RESEARCH therefore expects to see less of an increase in rent levels on the short term, given intensified new construction activities and, to an extent, rent control. But rent in secondary, i.e. che-aper locations will adjust upwards towards the ave-rage level. Yet also in these areas the quality of the residential units must coincide with the rent asked: Tenants are not only becoming more sensitive in re-gard to prices, but also in regard to quality.

The number of sales (asset deals) involving residential building plots, residential properties and owner-oc-cupier and partially owned properties also rose by 14

Insgesamt hat sich das Mietpreiswachstum im Spitzensegment etwas verlangsamt. Für die weniger betuchten Mieter plant die Stadt ein Drittel der jährlich 6.000 Wohnungen zu sozialverträg-lichen, subventionierten Mieten von 6,50 /m² bereitzustellen. AENGEVELT-RESEARCH geht daher davon aus, dass aufgrund der intensivierten Neubautätigkeit sowie teilweise auch der Miet-preisbremse kurzfristig weniger starke Mietpreissteigerungen zu erwarten sind. Allerdings werden sich die Mietpreise in Neben-lagen bzw. in preisgünstigen Lagen nach oben an das mittlere Niveau anpassen. Aber auch dort muss die Qualität der Woh-nungen zum aufgerufenen Mietpreis passen: Die Mieter werden nicht nur preissensibler, sondern auch qualitätsbewusster.

Das Transaktionsvolumen durch konventionelle Verkäufe (Asset-Deals) von Wohnbauland, Wohnimmobilien und Wohn- bzw. Teileigentum stieg 2015 gegenüber dem Vorjahr nach vorläufi-gen Analyseergebnissen des Berliner Gutachterausschusses um rd. 10% bzw. EUR 1,0 Mrd. auf EUR 11,3 Mrd.:

Der Geldumsatz für Bauland (Ein-/Zwei- und Mehrfamilien-hausflächen) zog 2015 um rd. 5% auf EUR 540 Mio. an. Dabei stieg der Geldumsatz an unbebauten Ein-/Zweifamilienhaus-flächen um 61% auf EUR 185 Mio., während der Geldumsatz für unbebaute Mehrfamilienhausflächen um rd. 11% auf EUR 355 Mio. zurückging.

Transaktionen

The transaction volume generated with conventional sa-les (asset deals) of residential building plots, residential properties and owner-occupier or partially owned pro-perties rose by about 10 % or EUR 1.0 billion to EUR 11.3 billion in 2015, according to preliminary analyses results of the Municipal Valuation Committee of Berlin.

Transactions

Berlin: Geldumsatz auf dem Wohnimmobilienmarkt (Assets-Deals)Berlin: Monetary turnover in the residential property market (asset deals)

Mio. EUR EUR m

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben, Stand Ende Januar 2016 Source: Berlin Municipal Valuation Committee, provisional, data, as at the end of January, 2016


Grundstücke (unbebaut, E/ZFH)Land (undeveloped, single/two family houses

Grundstücke (unbebaut,MFH)Land (undeveloped, apartment buildings)

Ein-/ZweifamilienhäuserSingle/two family houses

Mietwohnhäuser Rental apartment buildings

Wohn- und Teileigentum (i.d.R. ETW)Apartments and partial freehold property (as a rule freehold apartments)

0

8.000

2.000

10.000

4.000

12.000

6.000

'08'062005 '10 '12'09'07 '11 '13 '14 '15

Bestand WiedervermietungStock letting

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%. According to preliminary results of the Municipal Valuation Committee of Berlin, about 31,384 sales contracts (residential building plots, residential proper-ties and owner-occupier and partially owned proper-ties) were registered in the report year (2014: about 27,541).

Especially in regard to property types relevant for priva-te investors (single-/two-family homes, freehold flats), the effects of another recent increase of land transfer tax at the beginning of 2014 are being seen over time as advance transactions in 2012/2013 and subsequent-ly lower or stagnating figures in 2014/2015.

The number of apartment blocks traded fell by 12 % to 1,154 purchases in 2015 (2014: 1,304 purchases). A 7 % increase, on the other hand, was registered for single-/two-family homes traded, namely from 2,789 (2014) to 2,990 purchase in 2015. The number of purchases in the segment owner-occupier and partially owned properties also rose by 17 % in 2015 to about 26,122, after 22,329 sales transactions had taken place in 2014.The number of traded residential building plots for apartment blocks fell as well, by 12 % to 199 (2014: about 225 purchases). As regards single-/two-family home plots, the number of purchases rose by 3 % from 894 to 919 notarisations.

Der Transaktionsmarkt für konventionelle Verkäufe von Wohn-immobilien (Asset-Deals) verlor gemessen an den Kauffällen und am Volumen an Schwung. Im jüngsten Berichtsjahr wurde in Berlin nach vorläufigen Analysen durch die Beurkundung von rd. 1.154 Mehrfamilienhausverkäufen ein Transaktionsvolumen von EUR 4,3 Mrd. (2014: EUR 4,7 Mrd.) umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Verkäufe um rd. 12% und das Trans-aktionenvolumen um 10%. Der durchschnittliche Objektpreis lag indessen um 1,6% höher als im Vorjahr.

Auch die Zahl der Verkäufe (Asset-Deals) von Wohnbauland, Wohnimmobilien und Wohn- bzw. Teileigentum ist um 14% gestiegen. Nach vorläufigen Ergebnissen des Berliner Gutach-terausschusses wurden im Berichtsjahr rd. 31.384 Kaufverträge (Wohnbauland, Wohnimmobilien und Wohn- bzw. Teileigen-tum) registriert (2014: rd.27.541).

Vor allem bei den für Privatanleger relevanten Objekttypen (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) fällt im Zeit-verlauf der Einfluss der wiederholten jüngsten Grunderwerb-steuer-Erhöhung zu Jahresanfang 2014 durch Vorzieheffekte 2012/2013 und daraufhin gesunkene bzw. stagnierende Zahlen 2014/2015 auf.

Durch Beurkundung von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern wurden 2015 rund EUR 5,5 Mrd. in Berlin umgesetzt. Damit lag der Geldumsatz für Wohnhäuser rd. 3% unter dem Vor-jahresniveau (2014: EUR 5,7 Mrd.).Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Geldumsätze von Wohn- und Teileigentum um 29% bzw. EUR 1,2 Mrd. auf EUR 5,3 Mrd. (2014: EUR 4,1 Mrd.) und lagen damit rd. 71% über dem langfristigen Mittel (2005 bis 2014: rd. EUR 3,1 Mrd. p.a.)

Die Zahl der gehandelten Mehrfamilienhäuser sank 2015 um 12% auf rd. 1.154 Kauffälle(2014: 1.304 Kauffälle). Um 7% stieg dagegen die Zahl der gehandelten Ein- bzw. Zweifamilienhäuser, und zwar von 2.789 (2014) auf 2.990 Kauffälle in 2015. Auch die Kauffallzahlen im Bereich Wohn- bzw. Teileigentum stiegen im Jahr 2015 um 17% auf rd. 26.122 nach 22.329 Fällen in 2014.Die Anzahl der gehandelten Wohnungsbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser sank um 12% auf 199 (2014: rd. 225 Kauffälle). Bei den Ein-/Zweifamilienhausgrundstücken stieg die Zahl der Kauffälle von 894 um 3% auf 919 Beur-kundungen.

Mehrfamilienhäuser

Berlin: Mehrfamilienhäuser (Asset-Deals) Berlin: Apartment buildings (asset deals)

Kauffälle no. of sales transactions

Geldumsatz (Mio.EUR) Money turnover (EUR/m)

ø Objektpreis (Mio.EUR) ø Unit Price (EUR/m)

Kauffälle

no. of sales transactions

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, vorläufige Angaben, Stand Ende Januar 2016Source: Berlin Municipal Valuation Committee, provisional, data, as at the end of January, 2016


Geldumsatz / Mio. EURMoney turnover / mn EUR

Mittlerer Objektpreis / Mio. EURAverage property price / mn EUR

0,0

2,0

0,5

2,5

1,0

3,0

1,5

3,5

0

4.000

1.000

5.000

2.000

6.000

3.000

7.000

8.000 4,0

2005 '08'06 '10 '12 '14'09'07 '11 '13 '15

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The transaction market for conventional sales of resi-dential properties (asset deals) was less dynamic when judged by the number of purchases and volume. Preli-minary analyses suggest that a transaction volume of EUR 4.3 billion was generated in about 1,154 sales of apartment blocks in Berlin in the most recent report year (2014: EUR 4.7 billion). Compared to the previ-ous year, the number of sales fell by about 12 % and transaction volume by 10 %. The average property price, however, was 1.6 % higher than in the previ-ous year.

The calculated average purchase price for single- and two-family homes in the 2,990 sales registered so far in 2015, about EUR 413,000, was roughly 21 % higher than in the previous year (EUR 342,000). It is not possible to deduct a general price trend from this. However, supply is changing to an incre-ased development of single- and two-family homes including town houses close to the city centre or of a generally high quality. The responses to high land prices are placing buildings closer together or selling smaller plots. Space competition for or building plots between apartment blocks and individual residential construction will continue to become fiercer in the fu-ture. Only in outer districts with more space and at a distance to the suburban train stations is this topic of less importance.

High demand on the part of capital investors and owner-occupiers results in strong interest in freehold flats in Berlin. In 2015, 26,122 purchases of owner-occupier and partially owned properties (including portfolios) were registered, 17 % more than in 2014 (22,329 purchases) and 23 % more than the ten-year average (2005 to 2014: about 21,250 per year). In the first few years of the new millennium, demand for owned residential properties was dominated by owner-occupiers. After the tax incentives for develop-ment areas were phased out, capital investors had lar-gely left the market in Berlin for a while. Since 2007, and especially so since the crisis in South-East Europe in 2010, private capital investors are intensifying their real estate activities, also in Berlin („refuge in materi-

Apartment blocks

Single- and two-family homes

Owner-occupier and partially owned properties

Der rein rechnerisch ermittelte mittlere Kaufpreis für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser der bislang registrierten 2.990 Verkaufsfälle lag 2015 mit rd. EUR 413.000 rd. 21% über dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR 342.000). Hieraus einen allgemeinen Preistrend abzuleiten, ist nicht möglich. Allerdings verändert sich das Ange-bot in Richtung einer verstärkten Entwicklung von zentrumsnahen bzw. generell hochwertigen Ein- bzw. Zweifamilienhäusern inkl. Townhäusern. Den höheren Bodenpreisen wird mit einer höheren Baudichte bzw. kleineren Grundstückszuschnitten begegnet. Da-bei wird die Flächenkonkurrenz zwischen Geschosswohnungsbau und individuellem Wohnungsbau um Bauland zukünftig weiter zunehmen. Nur in den flächenreichen Außenbezirken und abseits der S-Bahn-Stationen ist dieses Thema weniger relevant.

Die rege Nachfrage seitens der Kapitalanleger und Selbstnutzer führt dazu, dass das Interesse an Eigentumswohnungen in Berlin hoch ist. 2015 wurden 26.122 Kauffälle an Wohn- und Teileigentum (inkl. Pakete) registriert, 17% mehr als 2014 (22.329 Kauffälle) und 23% über dem zehnjährigen Mittelwert (2005 bis 2014: rd. 21.250 p.a.). In den ersten Jahren des neuen Jahrtausends war die Nachfrage nach Wohneigentum von Selbstnutzern geprägt. Kapitalanleger hat-ten sich nach Auslauf der Fördergebietsabschreibung längere Zeit weitgehend aus dem Berliner Markt zurückgezogen. Seit 2007 und verstärkt seit der Südeuropakrise 2010 intensivieren private Kapital-

Ein- und Zweifamilienhäuser

Wohn- und Teileigentum

Berlin: Ein-/Zweifamilienhausmarkt Berlin: The market for one and two family houses

Kauffälle Sales


ø Objektpreis (1.000 EUR) ø Unit Price (1,000 EUR)

Kauffälle no. of sales transactions




Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000Average property price / EUR 1.000

0

2.000

500

2.500

1.000

3.000

1.500

3.500

4.000

4.500

2005 '08'06 '10 '12 '14'09'07 '11 '13 '15

79

al assets“). The increase of rent makes the purchase for own use even more attractive, also for affluent households moving to Berlin. Continuously good fi-nancing conditions for residential loans provide an additional stimulating effect. The market is slowed down by the scarcity of market-adequate supply of free residential units meeting demand in sought after locations. In may places, potential owner-occupiers therefore rent for as long as they have not (yet) found a suitable „affordable“ option in their search radius. Transaction volume rose by about 29 % to EUR 5.3 billion (2014: EUR 4.1 billion), the property price amounted to, on average, EUR 201,000 per freehold flat. On average and irrespective of location and qua-lity, about EUR 2,830.00/m² were paid for a freehold flat in Berlin in 2015 (2014: EUR 2,550.00/m²), i.e. about EUR 280.00/m² or 11 % more than in the year before. The prices for flats in new buildings were con-siderably higher. The average purchase price for free-hold flats sold for the first-time (new buildings) was

anleger ihr Engagement in Immobilien auch in Berlin („Flucht in Sach-werte“). Der Anstieg der Mieten macht den Erwerb zur Selbstnut-zung zusätzlich attraktiver, auch für zuziehende einkommensstarke Haushalte. Die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen für Wohnungskredite wirken zusätzlich stimulierend. Gebremst wird der Markt von dem knappen marktgerechten Angebot an bezugsfreien bedarfsadäquaten Wohnungen in den gefragten Lagen. Vielerorts wohnen deshalb potenzielle Eigentumserwerber zur Miete, so lange sie in ihrem Suchradius (noch) kein entsprechendes „bezahlbares“ Angebot finden. Das Transaktionsvolumen stieg um rd. 29% auf EUR 5,3 Mrd. (2014: EUR 4.1 Mrd.), der Preis für ein Objekt lag im Mittel bei rd. 201.000 EUR je Eigentumswohnung. Im Durchschnitt – unabhängig von Lage und Qualität – wurde 2015 für eine Eigentumswohnung in Berlin rd. EUR 2.830,-/m² Wohnfläche (2014: EUR 2.550,-/m²) erzielt, also rd. EUR 280,-/m² oder 11% mehr als noch ein Jahr zuvor. Auf deutlich höherem Niveau bewegen sich die Preise im Neubausegment. Für Eigentumswohnungen im Erstverkauf (Neubau) stellte sich der Kauf-preis im Mittel auf EUR 4.270/m² (2014: EUR 3.875/m²). Im bezugsfreien Altbau sind die Preise dagegen niedriger (2015:

Altbauwohnungen in lebendigen Quartieren mit guten Einkaufsmöglichkeiten sind wegen ihrer großzügigen Räumlichkeiten in Berlin stets heiß begehrt. AENGEVELT vermittelte dieses Schöneberger Wohn- und Geschäftshaus-Ensemble an einen langfristig orientierten Investor. © Foto: AENGEVELTFlats in historic buildings in vivid quarters with good shopping opportunities are always in high demand in Berlin due to their generous size. AENGEVELT brokered this residential and commercial building in Schöneberg to an investor with long-term interests. © Photo: AENGEVELT

80

EUR 3.115,-/m² bzw. 2014: EUR 2.700,-/m²). Die niedrigsten Preise wurden – wie erwartet – im vermieteten Altbau in Höhe von durch-schnittlich EUR 2.205,-/m² (2013: EUR 2.065,-/m²) realisiert. Die Differenz zwischen vermieteter Eigentumswohnung vs. freier Eigen-tumswohnung liegt damit bei rd. EUR 900,-/m² Wohnfläche.

Das Angebot marktgerechter Eigentumswohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings bleibt in Berlin knapp. Ansteigendes Miet- und Kauf-preisniveau auf dem Berliner Wohnungsmarkt sind die Folgen. Der-zeit ist davon auszugehen, dass die Zuwanderung anhält, ebenso die steigende Wohnungsnachfrage. Das Mietniveau ist im Top-Segment so markant angestiegen, dass die Mieten zukünftig eher im unteren bzw. mittleren Mietspektrum der bisher günstigeren Bezirke anstei-gen werden, ähnlich wie bei Büroimmobilien (siehe Kap. 4). Die Dy-namik, die sich in den letzten Jahren abzeichnete, hält an: Verschie-bung der Nachfrage bzw. Umzüge in preiswertere Lagen außerhalb der inneren Kernstadt. Nach umfassenden Analysen von AENGEVELT-RESEARCH sind Im-pulse aktuell vor allem durch folgende relevanten Nachfragegruppen zu erwarten:

Zuwanderer: Sind z.T. höhere Mieten bzw. Kaufpreise in zentra-len Lagen gewöhnt. Sofern sie arbeitsplatzorientiert zuwandern, verfügen sie zudem über eine höhere Kaufkraft und akzeptieren bei entsprechender Qualität höhere Mieten und Kaufpreise als der alteingesessene Berliner. Im Bestand ist dabei die Konkurrenz zum Neubau zu spüren. Bestandsmieter: Können sich teilweise die Mieten – bei Erhöhung bzw. Umzug – in den zentrumsnahen Quartieren nicht mehr leis-ten. Fortzüge (Binnenabwanderung) aus zentralen innerstätischen Quartieren bzw. Zuzüge in Randbezirke oder innerbezirkliche Um-züge in qualitativ weniger anspruchsvolle Lagen oder und Objekte

Ausblick

EUR 4,270.00/m² (2014: EUR 3,875.00/m²). Prices are lower for existing buildings ready for im-mediate moving in (2015: EUR 3,115.00/m² or 2014: EUR 2,700.00/m²). As expected, the lowest prices were generated in already let older buildings with an average of EUR 2,205.00/m² (2014: EUR 2,065.00/m²). Accordingly, the difference between let freehold flats and vacant freehold flats amounts to about EUR 900.00/m² of residential space.

The supply of freehold flats suitable for the market within the suburban train ring remains low in Berlin. This results in an increasing rent and purchase price level on Berlin‘s residential rental market. Currently, a continuation of migration as well as of increase of demand for residential space has to be expected. Rent levels in the top segment rose so considerably that it is more likely to see rents in the lower and medium rent ranges of so far cheaper districts rise in the future, similar to the situation in regard to office properties (see that section). The dynamics that became appa-rent in recent years continue: Relocation of demand or move into cheaper areas outside the inner core city. According to extensive analyses of AENGEVELT-RE-SEARCH, the following relevant demand groups in particular are expected to generate impulses at this stage:

Migrants: Some of them are used to higher rents or purchase prices in central locations. If they move for professional reasons, they also dispo-se of a higher purchasing power and, provided that the quality is right, accept higher rents and purchase prices than people who have lived in Berlin for longer. Existing buildings are feeling the competition posed by new construction. Existing tenants: Some of them can no longer af-ford rents in districts close to the centre when these increase or when the tenants move. Moving away (internal outflow) from central city districts, moving to peripheral districts or moving into lo-cations or properties of lesser quality within the same district are the result, as the report of the senate on the population projection 2015-2030 shows.Founders of families: These often have to move for reasons of space and often look for larger flats with simultaneously low or moderate rent. These flats currently tend to be in short supply on the market. New construction, especially on the

Outlook

Berlin: Wohneigentum (Asset-Deals) Berlin: Freehold apartments (asset deals)

Kauffälle Sales


ø Objektpreis (1.000 EUR) ø Unit Price (1,000 EUR)

Kauffälle Wohneigentum (nur Wohnungen) no. of Sales transactions freehold (flats only)




Mittlerer Objektpreis / EUR 1.000Average propety price / EUR 1,000

0 0

20.000

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5.000 50

10.000

15.000

100

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2005 '08'06 '10 '12 '14'09'07 '11 '13 '15

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sind die Folge, wie auch der Senats-Bericht zur Bevölkerungsprog-nose 2015-2030 aufzeigt.Familiengründer: Müssen häufig aus Platzgründen umziehen und fragen dabei größere Wohnungen bei gleichzeitig günstiger bzw. maßvoller Miete nach. Diese fehlen derzeit eher im Markt. Durch den Wohnungsneubau, insbesondere der städtischen Wohnungs-gesellschaften, soll hier ein entsprechendes Angebot geschaffen werden, damit Familien angebots- und preisbedingt nicht ins Um-land abwandern müssen. Insgesamt ist zu erwarten, dass die innerstädtischen Quartiere weiterhin von den Außenzuwanderungen profitieren und die Mie-ten im unteren bis mittleren Segment weiter (moderat) steigen. Dazu gehören u.a. Lagen und Quartiere in Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain, Kreuzberg und Neukölln, inzwischen auch Pankow und Wedding. Von den Binnenzuwanderungen aus den Innenstadtbezirken bzw. an der Peripherie profitieren u.a. die preiswerteren Quartiere in Marzahn-Hellersdorf und Spandau und die ohnehin etablierten Familienlagen im Süden wie z.B. Steglitz und Zehlendorf.

Der markante Wettbewerb um Neubauwohnungen bietet u.a. über eine gezielte Liegenschaftspolitik bzw. über eine zügige expansive Baulandausweisung entlang dem Potenzialflächen-konzept des Stadtentwicklungsplans Wohnen 2025 große Chancen. Die angestrebte notwendige Wohnungsmarkt-Ent-lastung darf dann allerdings nicht daran scheitern, dass tra-ditionell bestimmte Teile der Berliner Bevölkerung größeren Neubauplänen in ihrer Umgebung mit Skepsis oder projektrele-vantem Widerstand begegnen, wie sich jüngst z.B.an den Akti-vitäten rund um die (Rand-) Bebauung des Tempelhofer Feldes oder im Berliner Süden zeigte.

Strong competition for newly constructed flats, also by means of a targeted property policy or ra-pid expansion of building plots along the potenti-al space concept of the urban development plan Wohnen 2025 offers a lot of chances. However, the intended relief of the residential market must not be allowed to fail due to certain parts of Berlin‘s population traditionally reacting with scepticism or even project-relevant opposition to larger-scale new construction plans in their vicinity, as was re-cently seen in the activities regarding the (periphe-ral) development of the Tempelhofer Feld or in the south of Berlin.

part of municipal housing associations, is suppo-sed to create a corresponding supply in order to prevent families from having to move to the sur-rounding areas for reasons of supply and price. Overall, it is to be expected that inner city quarters will continue to profit from an influx of migrants and that rents in the lower to medium segment will continue to rise (moderately). This includes, amongst others, areas and quarters in Prenzlauer Berg, Mitte, Friedrichshain, Kreuzberg and Neu-kölln and by now also Pankow and Wedding. Standing to profit from internal migration from inner city districts or at the periphery are, amongst others, cheaper quarters in Marzahn-Hellersdorf and Spandau as well as the already established family areas in the south like Steglitz and Zehlendorf.

Wohnen im Grünen - dieser Traum vieler Berliner kann auch zur Miete wahr werden, wie in diesem von AENGEVELT an einen Investor vermittelten Objekt im grünen Lichterfelde bei Zehlendorf. © Foto: AENGEVELTLiving in the country - this dream of many people in Berlin can also become true for those who rent, like in this building brokered by AENGEVELT to an investor in the green district Lichterfelde near Zehlendorf. © Photo: AENGEVELT

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Der Herausgeber stützt seine Angaben teilweise auf öffentliche Quellen und eigene

Hochrechnungen, die sich aus seinen besonderen Marktkenntnissen ableiten. Diese

Veröffentlichung erfolgt daher nach bestem Wissen, ohne jegliche Gewähr und Haf-

tung auf die Richtigkeit aller Angaben und Prognosen.

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Exklusive Private ImmobilienVermittlung/Nachweis • Kauf/Verkauf • Immobilienbewertung Immobilienre-search Arrondierungs- und ErschließungsmaßnahmenVermittlung von ImmobilienfinanzierungVerkauf von Bauträgermaßnahmen • Verkauf auf RentenbasisObjekttypenVillen • Ein- bis Dreifamilienhäuser • Eigentumswohnungen • Baugrundstücke

InvestmentVermittlung/Nachweis • Kauf/Verkaufinternationale + bundesweite Immobilienbewertung ImmobilienresearchArrondierungs- und ErschließungsmaßnahmenVermittlung von Immobilienfinanzierung • Nutzungskonzepte Beratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung von Revitalisierungsmaßnahmen • Portfolioberatung • Corporate Real Estate Bundesweite/Internationale AusschreibungenObjekttypenMehrfamilienhäuser (mit u. ohne Gewerbeanteil) • WohnanlagenBüro- und Geschäftshäuser • GewerbeobjekteBüro- und Gewerbeparks • LogistikzentrenGroß- und Einzelhandelsobjekte • Spezialimmobilien

Gewerbliche Vermietung Büro-/LagerflächenVermittlung/Nachweis • VermietungImmobilienbewertungImmobilienresearch StandortbeschaffungSerienaufträge • UmnutzungNeukonzeptionierung Erstellen von Marketing- und StrategiekonzeptenBeratung und immobilienwirtschaftliche Realisierung von Desinvestition und RevitalisierungenObjekttypenBürohäuser • Büro-, Lager-, Serviceflächen • Büro-, Gewerbe-, Technologie-, Logistik- und Themenparks

Gewerbliche Vermietung EinzelhandelVermittlung/Nachweis • VermietungImmobilienbewertung ImmobilienresearchStandortbeschaffung Serienaufträge Umnutzung Neukonzeptionierung Erstellen von Marketing- und StrategiekonzeptenBeratung und immobilienwirtschaftliche Realisierungvon Desinvestition und RevitalisierungenObjekttypenEinzelhandelsflächen aller Art

ProjektentwicklungKauf/Verkauf · Immobilienbewertung Immobilienresearch Arrondierungs- und ErschließungsmaßnahmenVermittlung von Immobilienfinanzierung · NutzungskonzepteProjektaufbereitung · Projektmanagement · FlächenrecyclingAltlasten- und Abbruchmanagement · WirtschaftlichkeitsberechnungenHandels-, Industrie- und GewerbeansiedlungPrivatisierung/Ausschreibung öffentlichen Grundbesitzes StandortbeschaffungSerienaufträge · Corporate Real EstateObjekttypenBaugrundstücke für: Private und gewerbliche Bau- und Bauträgermaßnahmenz.B. für Eigenheime · GeschoßwohnungsbauBüro-, Lager-, Produktionsobjekte · Gewerbeparks · Einzelhandel

AENGEVELT-RESEARCHStandortanalysen • Marktanalysen • NutzungskonzepteBedarfsprognosen • Miet-, Kaufpreis- und Renditeermittlungen immobilienwirtschaftliche Prognosen • Marketingkonzepte

Exclusive Private PropertyBrokerage • Buying/Selling Property Valuation • Property Research Site Acquisition Strategies and Servicing of SitesBrokerage of Financing PackagesSale of Developments • Annuity SalesTypes of Property HandledVillas • Single to Three Family Detached DwellingsFreehold Apartments • Building Land

InvestmentBrokerage • Buying/Selling • International and National Property Valuations • Property ResearchSite Aquisition Strategies andServicing of SitesBrokerage of Financing Packages • Use ConceptsConsultancy and Profitable Realisation of Revitalisation Projects Property Portfolio Advice • Corporate Real EsateNational and International TenderingTypes of Property HandledMulti-family properties (with/without commercial space) Apartment Blocks • Office and Commercial Premises • Industrial PremisesOffice and Business Parks • Logistic Centres Wholesale and Retail Developments Individual Properties

Commercial Letting • Offices/Warehouse Space ServicesBrokerage • Letting • Property Valuations • Property ResearchSite Acquisition • Serial Commissions • Conversions New Use Concepts • Preparation of Marketing and StrategyConcepts Consultancy and Profitable Realisation of Divestment and Revitalisation ProgrammesTypes of Property HandledOffice Blocks • Office, Warehouse and Service Space Office, Business, Technology Logistics and Theme Parks

Commercial Letting – RetailBrokerage • Letting • Property Valuation • Property ResearchSite Acquisition • Serial Commissions • Conversions • New Concept Strategies • Preparation of Marketing and Strategy ConceptsConsultancy and Profitable Realisation of Divestment and Revitalisation ProgrammesTypes of Property HandledAll kinds of retail space

Project DevelopmentBuying/Selling • Property Valuations • Property ResearchSite Acquisition Strategies and Servicing of SitesBrokerage of Financing Packages • Use ConceptsProject Preparation • Project Management • Area Recycling Management of Contaminated Waste and Demolition Works Feasbility Studies • Commercial, Industrial and Light Industrial Business LocationsPrivatisation/Tendering of State Owned PropertySite Acquisition Serial CommissionsCorporate Real EstateTypes of Property HandledDevelopment land suitable for private and commercial development, e.g. private residential housing • multi-storey housing offices, warehouse and manufacturing facilities business parks • retail

AENGEVELT-RESEARCHSite Analyses • Market Reports • Use Concepts • Forecasted Demand Estimates on Rents, Sales Prices and • Yields Profitability Forecasts Marketing Strategies

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CITY REPORT€¦ · Der Berliner Büromarkt erzielte mit einem Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 854.000 m² ebenfalls einen neuen Rekordwert, der 42% über dem Vorjahreswert