Immobilien & Management Digitalisierung der Wohnungswirtschaft

J ahrzehntelang erfolgreiche Großkonzerne haben die Auswirkungen der Digitalisierung unterschätzt. Kodak ist so

ein Beispiel: Der traditionsreiche US-Konzern, früher einmal Vorreiter in Sachen Fotografie, hat die digitale Revolution quasiverschlafen und musste im Jahr 2012 Insolvenz anmelden — um sich anschließend neuzu positionieren.Aus solchen Erfahrungen gilt es zu lernen.So der Anspruch der BBA — Akademie derImmobilienwirtschaft e.V., Berlin bei ihremFührungskräfteforum: Performancesteige

rung in der Wohnungswirtschaft‘ in Lieben-berg. Die Tagung widmete sich jüngst denChancen und Grenzen einer vernetztenGesellschaft. Die teilnehmenden Führungskräfte aus der Wohnungs- und Immobilien-branche trafen auf Dozenten, die überExpertenwissen in unterschiedlichen Bereichen der Digitalisierung sowie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft verfügen.

„Wer nicht mitgestaltet, der wirdgestaltet“

So beleuchtete Dr. Stephan Humer, Soziologe mit dem Forschungsschwerpunkt Digitalisierung, die Grundzüge der von ihm als„stille Revolution“ bezeichneten globalenVernetzung. Der Begriff „Revolution“ beschreibe einen tiefgreifenden Wandel derGesellschaftsstruktur, auch wenn es sichdabei nicht um plötzliche und rapide auftretende Veränderungen handelt. Er betonte,dass sich die durch die Digitalisierung angestoßenen Prozesse weder aufhalten noch

ausblenden lassen .„Wer nicht mitgestaltet, der wird gestaltet. Das sehen wir nichtnur anhand der Top-Firmen im Digitalbereich, die fast ausschließlich aus den USAkommen und Märkte rasant und rücksichtslos erobern, sondern auch anhand der NSAAffäre, die uns gezeigt hat, wie groß die —

freiwillige — Informationsabhängigkeit vonden USA ist,“ so Dr. Humer.Dr. Mathias Hain, Geschäftsführer der Ritterwald Unternehmensberatung GmbH inBerlin, und Cliff Pfefferkorn, Partner bei derebenfalls in Berlin ansässigen eStrategyConsulting GmbH zeigten auf, welche unternehmerischen Potenziale durch die Digitalisierung entstehen können. Sie widmetensich insbesondere der Frage, welche Geschäftsmodelle sich aus anderen Wirtschaftszweigen auf die Immobilienwirtschaft übertragen lassen. Die vierte industrielle Revolution habe begonnen und führezu einschneidenden Auswirkungen in vielenwirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebensbereichen. Dienstleistungen, die heutenoch einen hohen Anteil an persönlich erbrachten Leistungen enthalten, könnendurch Standardisierung zukünftig digital zurVerfügung gestellt werden. Zudem nimmtdurch die digitale Vernetzung die Bedeutung von vor Ort erbrachten Leistungen stetig ab — unsichere Zukunftsaussichten beispielsweise für den Beruf des Immobilienmaklers.Doch wie sieht es in der Wohnungs- undImmobilienwirtschaft aus? Hain und Pfeffer-korn stellten für diese Branche neue Möglichkeiten durch „Big Data“ und das „Inter

net der Dinge“ fest. Sie identifizieren folgende neue Handlungsfelder:• Gesundheit und Alter: Mit Hilfe von Apps

und Internet lassen sich körperliche Vital-werte an den Arzt übermitteln; Notruf-Systeme sichern Hilfe im gesundheitlichen Ernstfall.

• Einkauf und Versorgung: Tägliche Einkäufe online mit Lieferservice; Paketversand- und Lieferstützpunkt im Quartier;Zugriff auf aktuelle Energie- und Wasserverbrauchsdaten über Internetportale.

1 Sicheres Wohnen: Digitale Schlüssel-karten; das Smartphone als Türöffner;digitale Notrufe und Rauchmelder; onlinesteuerbare Rollläden mit Anwesenheitssimulation.

Auch in Zukunft gilt: Der Mieter stehtim Mittelpunkt

Die Referenten machten deutlich, dass füreine Beurteilung der Potenziale digitaler Geschäftsmodelle der Mieter im Mittelpunktstehen sollte. Es gelte, die Effekte der Digitalisierung in den Haushalten zu bewerten.Denn durchsetzen werden sich nach Einschätzung der Experten nur anwenderorientierte und sozial kompatible Technologien.In der Wohnungswirtschaft seien Aspektewie die Altersstruktur und die Herkunftder Mieter ebenso wie die Bestandsstruktur zu berücksichtigen. Besonderes Potenzial für das „digitale Geschäft“ biete dabeider Teil des Einkommens, den der Mieterohnehin für digitale Technologien auszugeben bereit ist.Insgesamt sind die Möglichkeiten für dieDigitalisierung in Wohnobjekten nach Einschätzung der beiden Berater vielfältig.Allerdings seien diese Möglichkeiten zumgroßen Teil noch nicht erkannt, geschweigedenn umgesetzt worden. Potenziale werdenhäufig an einzelnen Musterprojekten aufgezeigt, dann aber nur selten weiterentwickelt.Wichtige Handlungsfelder für die Digitalisierung liegen auch in der Bestandsbewirtschaftung, beispielsweise für eine effizientere Vermietung, für die kaufmännische und

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Digitaler Wandel in der Wohnungswirtschaft

Die Revolution machen andereKein Tag vergeht ohne Meldungen und Diskussionen über die Digitalisierung der Welt. Wie kann die Immobilienwirtschaft das Heft desHandelns in die Hand nehmen, bevor andere es tun? Hat die Branchedas Zeug zur Gestaltung des digitalen Wandels? Das jüngste Führungskräfteforum der BBA suchte nach Konzepten.

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1Wie kann die Wohnungswirtschaft die Generation Facebook erreichen, die ihr Leben übers Smartphone organisiert? FOTO: FOTOLIA/MARKUS MAINKA

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Digitalisierung der Wohnungswirtschaft Immobilien & Management

technische Bestandsverwaltung sowie beiadministrativen Tätigkeiten. Auch die effiziente Zusammenarbeit mit Partnern vorOrt wird für die Ausgestaltung eines neuen,digitalen Wohnumfeldes immer wichtiger.Laut der Vortragsredner muss sich die Wohnungswirtschaft allerdings zunächst einmalbewusst werden, welche Rolle sie innerhalbder digitalen Revolution spielen will und welche Faktoren die Entwicklungen zukünftigvorantreiben werden. Denn, wie Dr. Humerdeutlich machte, hat die „Wohnungswirtschaft hier die riesige Chance, in einemunbestellten Feld Maßstäbe zu setzen,

denn anders als in anderen Branchen gabes hier bisher weder nennenswerte Skandale noch Widerstand der von der Digitalisierung betroffenen Menschen wie beiGoogle Street View oder Google Glass. Werjetzt schnell und intelligent mitwirkt, könneden Markt entscheidend prägen. Und dassei besser als von anderen Marktteilnehmern geprägt zu werden oder aufgrund entscheidender Fehler im Shitstorm sozialerMedien zu landen.Die Konsequenzen des digitalen Wandelsbeschäftigen die Wohnungs- und lmmobilienwirtschaft, das zeigte sich auf der BBA

Tagung deutlich. Genau so deutlich wurdeaber auch, dass die praktische Umsetzungviele Fragen aufwirft.

• Autorin

Julia LoeserBBA — Akademie derImmobilienwirtschaft

Sie führen Reparaturen in Kitas, Verwaltungsgebäuden und Ladenlokalendurch, entkalken Heißwassergeräte,

sie öffnen und schließen Eingangstüren.Die Hausmeister des Fachbereichs Immobilien der Stadt Halle sorgen in etwa 800Liegenschaften für einen reibungslosen Ablauf— und das nicht nur bei den kommunalen Nutzern, sondern auch bei gewerblichenMietern wie Arztpraxen und Gastronomen.Lange Zeit hakte es allerdings bei der Dokumentation von Arbeitszeiten und erbrachten Leistungen, denn diese erfolgte ausschließlich über Papier. Damit ist seit derEinführung eines mobilen Arbeitszeiterfassungs- und Controllingsystems Schluss.Teamleiter Gerald Kannegießer denkt heutenur ungern an den damit verbundenen, er- ~heblichen Zeitaufwand und unnötigen Ärger ~zurück. „Wenn uns zum Beispiel ein Mieter ~anrief und behauptete, in der letzten Wocheseien bestimmte Hausmeisterleistungennicht ausgeführt worden, konnten wir dasfrüher anhand unserer handschriftlichenAufzeichnungen nur sehr schwer überprüfen, weil die relevanten Informationen nurzeitverzögert vorlagen‘, sagt Kannegießer.Vor der Systemumstellung wurden etwa300.000 Datensätze im Jahr manuell in denComputer übertragen und in Aktenordnernarchiviert. Einen Überblick über ausgeführte

beitszeiterfassungs- und Controllingsystemden Zuschlag. Die dazugehörige Softwarewurde auf den Diensthandys der Mitarbeiter installiert, sodass sie durch Eingaben indem entsprechenden Menü Eckdaten wieArbeitsbeginn, Leistungskategorie oderOrtswechsel buchen können. Alle Daten liegen nun sofort in der Verwaltung vor, wo siewebbasiert eingesehen werden können.Hier zeigte sich aber auch: Eine Lösung vonder Stange reicht nicht.virtic passte das System deswegen an dieindividuellen Bedürfnisse der Immobilien-verwaltung in Halle an. So war es notwendig, die einzelnen Hausmeistertätigkeitenbei ihrer Erfassung über das Handy in 13verschiedene Kategorien zu unterteilen undjedem der über 800 Gebäude zuzuordnen.Die feingliedrige Differenzierung ist für dieNebenkostenaufstellung einzelner Bautenvon entscheidender Bedeutung, da jede Tätigkeit zu festgelegten Tarifen verrechnetund zu einem individuellen Prozentsatz aufden Mieter umgelegt wird.Aber nicht nur hier bewähre sich dasSystem: Die Disposition der Hausmeisterläuft jetzt über ein internetbasiertes Toolnamens „Cockpit“. Dieses erleichtert vorallem kurzfristige Änderungen im Einsatz-

• plan erheblich. „Durch das neue Tool behalten wir den Überblick, welcher Mitarbeitergerade an welchem Objekt eingebucht ist“,erklärt Kannegießer. Auf diesem Wegelasse sich ein Hausmeister im Falle einerkurzfristigen Serviceanfrage mit möglichstkurzem Anfahrtsweg direkt zum neuen Einsatzort schicken.Die Stadt Halle zieht eine positive Bilanz:„Mit virtic stehen uns alle relevanten Datenkurzfristig zur Verfügung. Das vereinfachtdie Dokumentation der Hausmeister-einsätze gegenüber Mietern erheblich“,sagt Kannegießer. Überflüssige und zeitraubende Zettelwirtschaft hat ein Ende.

Mobile Arbeitszeiterfassung für Hausmeister

Schneeschippenmit dem SmartphoneDas Ende einer Zetteiwirtschaft: Die Hausmeister der Stadt Halleerfassen ihre Arbeitszeiten mit dem Smartphone. Einsatzplanung undLeistungsdokumentation sind damit viel effektiver und schneller.

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Der Hausmeister registriert über seinsmartphone die Arbeitszeit fürs Schneeschnippen.

Leistungen der einzelnen Mitarbeiter hattedie Zentrale erst mehrere Monate später.Vor vier Jahren entschieden sich die Verantwortlichen zum Handeln. Nach einer intensiven Suche erhielt die virtic GmbH & Co.KG aus Dortmund mit ihrem mobilen Ar

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