DÜSSELDORFERWOHNPROJEKTEEXPERTEN AUS DER IMMOBILIENBRANCHE DISKUTIEREN AM RUNDEN TISCH

Wohnungsmarkt am LimitVON JÜRGEN GROSCHE

Wohnen droht zum Luxus zuwerden. Das wurde beimneunten Roundtable „Düssel-dorfer Wohnprojekte“ deut-lich, zu dem die RheinischePost Experten aus der Immobi-lienwirtschaft eingeladen hat-te. Ein Luxus zumindest fürdiejenigen, die in einem an-sprechenden Stadtviertel inder Landeshauptstadt eine Im-mobilie suchen. Die Mietensteigen ohne absehbares Ende.Laut dem Wohnimmobilien-Marktbericht für Düsseldorf,den die HypoVereinsbank imSeptember vorlegte, stiegendie Mieten seit 2010 in guterLage um rund 35 Prozent. DieMarktbeobachter erwarten,dass sich der Trend fortsetzt.

Auch die Experten der Post-bank gehen in ihrem „Wohnat-las 2017“ von steigenden Prei-sen aus – hier für Kaufimmobi-lien. Sie erwarten einen An-stieg der Preise in Düsseldorfbis 2030 um 0,9 Prozent proJahr. Im Düsseldorfer Sog le-gen auch die Mieten und Preiseim Umland zu.

Die Ursachen für den Preis-Galopp sind vielfältig: Düssel-dorf boomt, viele Menschenzieht es in die Region. Außer-dem ist der Run auf die Immo-bilie eine Folge der Niedrig-zins-Politik. Käufer bekom-men günstige Darlehen, Anle-ger suchen Immobilien, solan-ge die Rendite dort höher aus-

fällt als bei Zinsprodukten.Doch könnte nicht genau hiereine Falle lauern? Mehrfachwarnte die Deutsche Bundes-bank im vergangenen Jahr ge-nau davor. Denn „gerade derMarkt für Wohnimmobilien istein wichtiges Feld für die Fi-nanzstabilität: Deren Finan-zierung macht die Hälfte allerKredite deutscher Banken anden Privatsektor aus und mehrals zwei Drittel der Verschul-dung privater Haushalte“, teil-te das Institut im Novembermit.

Modellrechnungen der Bun-desbank haben für das Jahr2016 sogar ergeben, dassWohnimmobilien in den Städ-ten zwischen 15 und 30 Pro-zent überbewertet sein könn-ten. Dennoch sahen die Fi-nanzexperten noch keine Ge-fahr: „Insgesamt scheinen dieRisiken aus der Wohnimmobi-lienfinanzierung noch be-grenzt zu sein.“ Allerdingskönnte das Blatt sich wenden,wenn die Zinsen steigen.

Das sind die allgemeinenFaktoren. Immobilienspezia-listen sehen darüber hinausnoch einige spezielle Punkte,die insbesondere in Düsseldorfauf die Preisentwicklung wir-ken. Oft sind es politische Fak-toren, die zumindest verhin-dern, dass Bauen und damitWohnen günstiger werden –trotz Mietpreisbremse, Hand-lungskonzept Wohnen undpreisgedämpfter Anteile bei

Wohnprojekten. Da sind zumeinen die hohen Grundstücks-preise. Kommunen verkaufensie in der Regel an den Meist-bietenden. Das treibt – so dieExperten – die Immobilien-preise selbst bei gleichbleiben-

den Baukosten im Vergleich zuweniger teuren Regionen in dieHöhe. Die Roundtable-Teil-nehmer verweisen darüber hi-naus auf Faktoren wie Grund-erwerbs- und 19 ProzentMehrwertsteuer und aus-

ufernde Bauvorschriften, dieebenfalls nicht dazu beitragen,dass der Wohnraum günstigerwerden könnte. Wer in Düssel-dorf eine Immobilie kaufenoder mieten möchte, ist gut be-raten, sich ausführlich zu in-

formieren. Selbst in diesemangespannten Markt findetsich das eine oder andere inte-ressante und finanzierbareObjekt. Beispiele finden sichauf den folgenden Seiten die-ser Sonderveröffentlichung –

ebenso eine ausführliche Zu-sammenfassung der Roundta-ble-Diskussionen rund umden Immobilienmarkt, moder-ne Mobilitätskonzepte undUnterschiede innerhalb derRegion Düsseldorf.

Wer in Düsseldorf und Umgebung eine Bleibe sucht, muss tief in die Tasche greifen. Preise und Mieten für Häuser und Wohnungen sindins schier Unermessliche gestiegen. Woran liegt das, und geht das so weiter? Ein Blick in einen angespannten Markt.

PREISE UND MIETEN

Düsseldorf ist als Wohnort beliebt – entsprechend angespannt ist der Markt für Wohnimmobilien. FOTO: HANS-JÜRGEN BAUER

Kompetente Runde: Fachleute aus verschiedenen Bereichen des Immobiliensektors – Makler ebenso wie Projektentwickler und Finanzdienstleister – diskutierten am Runden Tischder Rheinischen Post die Lage am Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt. FOTO: ALOIS MÜLLER

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Ratingen Hösel

Schloss Kalkum

Theodor-Heuss- Brücke

Hafen

Düsseldorfer Flughafen

Oberkasseler Brücke

Rheinkniebrücke

Tonhalle

Rheinturm

Schlossturm

Rathaus

Kö-Bogen

Dicke Turm Ratingen

Schauspielhaus

Kögraben

Rennbahn

Schadow-Arkaden

Hauptbahnhof

Fleher Brücke

Gehry BautenRhein

RATINGEN

ESSEN

NEUSS

Düsseldorfer Wohnprojekte

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Auf der Ulmer Höh entsteht ein lebendiges Wohnquartier: bunt, urban, lässig. Eines mit besonderer Geschichte:Für fast 120 Jahre stand an der Ulmenstraße ein Gefängnis. Übrig geblieben ist davon die alte Kirchenkapelle –und der Name. Heute trifft an der Ulmer Höh extravagantes Stadtleben auf gutbürgerliches Lebensgefühl. Hierentstehen in sechs Baukörpern insgesamt 195 Wohnungen von ca. 30 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche, dazueine Tiefgarage und Außenstellplätze sowie eine Kindertagesstätte. Fast alle Wohnungen verfügen über (Dach­)Terrasse, Loggia, Balkon oder Garten. Jedes Gebäude präsentiert sich mit seiner eigenen Architektur – so indi­viduell wie das Umfeld.

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Düsseldorfer Wohnprojekte

„Die Abrissarbeiten fürdie Zoo-Gärten werdenin Kürze abgeschlossensein, und mit dem Bau-beginn wird zeitnah be-gonnen. 50 Prozent derWohnungen sind bereitsvergeben. Ein weiteres,exklusives Projekt vis-à-vis des Spee’schen Gra-bens wird diesen Som-mer fertig gestellt.“Birgit Pfeiffer(Engel & Völkers)

„Angesichts des hohenPreisniveaus legen Käu-fer zunehmend Wert aufkompakte und effizienteGrundrisse. Das ist aus-schlaggebend für denVertriebserfolg.“Robert Bambach (Inter-boden)

„Wie seit Jahren, über-steigt die Nachfrage nachWohnraum das Angebotdeutlich. De facto gibt esin Düsseldorf eine Ver-miet-Garantie. Es gibtkeine Blase im Düssel-dorfer Immobilien-markt.“Holger Knille(StadtsparkasseDüsseldorf)

FOTOS (17): ALOIS MÜLLER

„Viele Menschen könnenoder wollen die hohenPreise in Düsseldorfnicht mehr bezahlen. Da-her bauen wir in den um-liegenden, gut angebun-denen Städten wie Ratin-gen, Duisburg oder Wup-pertal bezahlbare Häuserund Wohnungen. UnserZiel ist es, Wohnumfelderzu schaffen.“Thomas Haucke(Bonava)

„An der Jahnstraße, naheder Königsallee, vertrei-ben wir das Projekt OnePlace to Be mit 50 hoch-wertigen Eigentumswoh-nungen. Das Kaufargu-ment vieler Kunden liegtin der Zentralität derLage, die es möglichmacht, fußläufig die In-nenstadt zu erschließen.“Matthias Spormann(Leading Buildings)

„Die einzige Möglichkeit,die Preise in den Griff zubekommen, ist, das An-gebot zu erhöhen. Wegender niedrigen Zinsenwerden jetzt auch teurereObjekte vom Markt auf-genommen.“Martin Koll (WvM Immo-bilien + Projektentwick-lung)

„kueppersliving baut inden Top-Lagen des Düs-seldorfer Speckgürtelsund legt Wert auf besteAnbindung an die Lan-deshauptstadt: in Meer-busch (parkterras-sen.com), Krefeld (stadt-waldterrassen.com) unddemnächst in Mülheim-Saarn.“Jörg Weitzel(Kueppersliving)

„Städte wie Oslo und Pa-ris haben eine hoheDichte an Elektrofahr-zeugen und haben dafürdie Infrastruktur geschaf-fen. Dort gibt es kosten-freien Strom an öffentli-chen Stromtankstellen.Hier ist die Politik gefor-dert, wir brauchen Ma-cher, nicht Redner.“Lydia Humpe (EckehardAdams Wohnungsbau)

Die TeilnehmerStefanie Adams, Eckehard Adams WohnungsbauRobert Bambach, Interboden Innovative LebensweltenChristian Deussen, Deussen ImmobilienClaudia Dubois, Engel & VölkersKlaus Franken, Catella Projekt ManagementThomas Haucke, Bonava DeutschlandLydia Humpe, Eckehard Adams WohnungsbauHolger Knille, Stadtsparkasse DüsseldorfMartin Koll, WvM Immobilien + ProjektentwicklungMichael Krass, Pandion Real EstateAndreas Mauska, GrafentalBernd Meier, Hüttig & RompfBirgit Pfeiffer, Engel & VölkersClaudia Schmidt-Garve, S Corpus ImmobilienmaklerAxel Martin Schmitz, Ralf SchmitzThomas Schüttken, Böcker WohnimmobilienMatthias Spormann, Leading BuildingsJörg E. Weitzel, kueppersliving Immobilienentwicklung

Keine Blase – aber grenzwertigePreise in Düsseldorf

VON JÜRGEN GROSCHE

Darin sind sich die Immobi-lienspezialisten überwiegendeinig: Es gibt keine Blase amMarkt. „Nach wie vor ist dieNachfrage höher als das Ange-bot“, sagt zum Beispiel HolgerKnille (Stadtsparkasse Düssel-dorf). Der Markt sei gekenn-zeichnet durch eine Vielzahlvon Standorten und unter-schiedlichen Preisen. KlausFranken (Catella) sieht eben-falls keine Blase, wohl aber„Schwellenwerte dafür, wasMietern zuzumuten ist“. Richt-schnur sei das Haushaltsein-kommen. Da gibt es dannschon Grenzen nach oben.„Wir brauchen aber auch Fa-milien in der Stadt“, betontFranken und verweist auf diepolitische Seite der Diskussion(siehe weiteren Artikel).

„Die Kunden haben eine kla-re Vorstellung davon, was sieim Monat ausgeben möchten“,bestätigt Bernd Meier (Hüttig& Rompf). Bei der Finanzie-rung habe die Hälfte der Kun-den einen hohen Eigenkapital-Anteil von 30 Prozent odermehr, andererseits finanziereaber ein Drittel der Kundenden Kauf mit 90 Prozent odermehr an Fremdmitteln.

Michael Krass (Pandion) be-obachtet einen „großen Anteilvon Anlegern unter den Käu-fern“. Doch auch für sie gibt esGrenzen: „Mieten und Kauf-preise entfernen sich zuneh-mend voneinander.“ Zwar seider Markt noch weit entferntdavon, doch künftig werde die

Wohnimmobilie womöglichfür die Geldanlage weniger in-teressant. Eine weitere Käufer-gruppe sind die „temporärenKapitalanleger“, wie Jörg E.Weitzel (kueppersliving) fest-stellt. Sie wollen zunächst ver-mieten, später die Immobilieselbst nutzen. Bei ihnen mi-schen sich die Motivationen,die Stefanie Adams (EckehardAdams) so beschreibt: „Der In-vestor will Rendite sehen. FürEigennutzer sind emotionalePunkte wichtig.“ Sie achtenzum Beispiel auf ein Umfeldmit Schulen, Freizeit- und Ein-kaufsmöglichkeiten.

Kommen dann noch Wün-sche wie innerstädtische Lage

und ein zusätzliches kleinesAppartement dazu – wie sieThomas Schüttken (BöckerWohnimmobilien) am Marktwahrnimmt, dann stößt einesolche Nachfrage ebenfallsleicht an die Grenzen des Fi-nanzierbaren. Menschen, dieim Alter zentrumsnah wohnenund vielleicht noch Raum füreine Pflegekraft zur Verfügunghaben wollen, sind an solchenObjekten interessiert.

„Problem dabei: Grundrisseeigengenutzter Immobilieneignen sich oft nicht zur Ver-mietung“, sagt Matthias Spor-mann (Leading Buildings). Da-für seien sie zu groß, insbeson-dere zu großzügig. Spormann

empfiehlt seinen Kunden da-her den Kauf von zwei Woh-nungen, die vorerst getrenntvermietet und später im Falleder Eigennutzung zusammen-gelegt werden können. Ange-sichts des hohen Preisniveauslegen Käufer zunehmend Wertauf kompakte und effizienteGrundrisse, weiß auch RobertBambach (Interboden). „Dasist ausschlaggebend für denVertriebserfolg.“ Diese „Regu-lierung über die Grundrisse“beobachtet der Sparkassenex-perte Knille ebenfalls. Bei hö-heren Preisen werden kleinereWohnungen nachgefragt. DasPreisniveau hat nach Darstel-lung von Thomas Haucke (Bo-

nava) eine gesamtgesellschaft-liche Komponente: „Trotz allerpositiven wirtschaftlichen In-dikatoren war es bislang nichtmöglich, mehr Bevölkerungs-gruppen an Eigentum zu füh-ren.“ Nur über die Miete ließensich viele Menschen in Düssel-dorf halten. „Selbst der Mittel-stand bleibt im Wettlauf umdie Immobilie auf der Strecke“,bestätigt Claudia Schmidt-Garve (S Corpus). Neue Objek-te werden nach ihrer Beobach-tung an Versicherer und ande-re institutionelle Investoren,auch aus dem Ausland, ver-kauft. Dabei fehlen nach ihrerEinschätzung viele Angebotewie zum Beispiel senioren-freundliche Immobilien. EineAnalyse, die auch Catella-Ex-perte Franken teilt: „NeueWohnformen sind gefragt, fürdie es im Bestand zu wenigeAngebote gibt.“

„Bei uns klopfen ebenfallsimmer häufiger institutionelleInvestoren an“, sagt der Inter-boden-Experte Bambach, wo-bei er die Diskussion um Miet-oder Eigentumsquote nichtvon vornherein bewerten will.„Viele Menschen wollen flexi-bel bleiben und kaufen deswe-gen nicht.“ Man kaufe ebenauch Immobilität und einPreisänderungsrisiko.

Die Diskussion zeigt: So un-terschiedlich, wie die Interes-sen der Marktteilnehmer sind,so vielschichtig präsentiertsich der Immobilienmarkt derRegion Düsseldorf. Einesscheint klar: Die Dynamik hältan.

IMMOBILIENMARKT

Sind Immobilien im Raum Düsseldorf mittlerweile nicht viel zu teuer? Wer kann sich überhaupt nochEigentum leisten? Über diese und weitere Fragen rund um den Immobilienmarkt der Region Düsseldorftauschten sich Branchenexperten beim neunten Forum „Düsseldorfer Wohnprojekte“ aus. Die RheinischePost hatte zum Roundtable ins RP-Verlagshaus eingeladen.

Am Düsseldorfer Markt beobachten die Fachleute eine „Regulierung über die Grundrisse“: Bei höherenPreisen werden kleinere Grundrisse nachgefragt. FOTO: HANS-JÜRGEN BAUER

Sven Olaf Retz, Verkaufsleiter Immobilien- und Stellenmarkt der Rhei-nischen Post, begrüßte die Gäste im RP-Konferenzzentrum.

FOTO: ALOIS MÜLLER

Moderne Mobilitätskonzepte: Machen – nicht reden(jgr) Was haben Immobilienmit Mobilität zu tun? Sehr viel,wie sich beim neunten Round-table „Düsseldorfer Wohnpro-jekte“ der Rheinischen Postzeigt. Es fängt an mit der Lage –Menschen müssen von ihremWohnort mobil zu Arbeit, Ein-kauf und Freizeitprojektenkommen. Moderne Mobilitäts-konzepte verlangen zudementsprechende Gestaltungender Gebäude. „Immobilienmüssen heute mit Mobilitätverknüpft werden“, bringt esKlaus Franken (Catella) aufden Punkt.

Ein Thema dabei: Parkplät-ze. Immer weniger Wohnun-gen werden mit Stellplätzen

vermietet, viele der Plätze ste-hen nach Frankens Beobach-tung leer. Andererseits ent-steht Bedarf zum Beispiel fürCarsharing-Plätze. „Wir bietenbeides, private und öffentlichzugängliche Stellplätze – undum zukunftsfähig zu sein,kann die Grenze zwischen bei-den später flexibel verschobenwerden“, betont Franken.

„Die Nachfrage hat sich ver-ändert“, bestätigt Martin Koll(WvM). Eigene Stellplätze sei-en heute weniger gefragt. An-dererseits sollen Neubautenmit Schnellladestationen fürElektrofahrzeuge ausgestattetwerden. Koll weist hier auf dasProblem hin, dass dafür aber

häufig die Infrastruktur für dieAnschlüsse ans Netz fehle. DieUmstellung auf Elektromobili-

tät habe noch weitere logisti-sche Herausforderungen, sagtJörg E. Weitzel (kueppersli-

ving). So sei die Software zurSteuerung einer gleichzeitigenLadung von mehreren Elektro-

fahrzeugen noch nicht ausge-reift beziehungsweise müssefür mittelgroße und große Pro-jekte noch entwickelt werden.

„Ladestrukturen und -kapa-zitäten und notwendige Stell-plätze – all dies müssen wir an-tizipieren und integrierte Mo-bilitätskonzepte entwickeln,die auch öffentlichen und pri-vaten Parkraum verbinden“,schlägt Robert Bambach (In-terboden) vor. „Wir müssenkreativ mit dem Thema Stell-plätze umgehen.“

Individuelle Elektroan-schlüsse am Stellplatz werdenindes „am Markt nicht ange-nommen“, beobachtet Andre-as Mauska (Grafental). Preise

von 8000 Euro seien nichtdurchsetzbar, aber angesichtsvon Aufwendungen für Trafo-stationen und andere Infra-strukturmaßnahmen notwen-dig. Lydia Humpe (EckehardAdams) wehrt sich bei allenDiskussionen zum Thema in-des vehement dagegen, „alleszu problematisieren“. Sie ver-weist auf Beispiele wie Oslound Paris. Die Städte habeneine hohe Dichte an Elektro-fahrzeugen und haben dafürdie Infrastruktur geschaffen.Dort gebe es kostenfreienStrom an öffentlichen Strom-tankstellen. Hier sei die Politikgefordert, „wir brauchen Ma-cher, nicht Redner“.

Mobilität und Wohnen gehören zusammen, wie die Diskussion am Runden Tisch zeigte – moderne Mobili-tätskonzepte verlangen eine entsprechende Gestaltung der Gebäude. FOTO: ALOIS MÜLLER

Impressum

Verlag:Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH, Zülpicher Straße 10,40196 DüsseldorfGeschäftsführer: Johannes Werle, Patrick Ludwig,Hans Peter Bork, Tom Bender (verantwortl. Anzeigen)Druck:Rheinisch-Bergische Druckerei GmbH, Zülpicher Straße 10,40196 DüsseldorfAnzeigen:Anzeigenverkaufsleitung: Sven Olaf Retz. Kontakt: BastianHesse, 0211 505-2895, Bastian.Hesse@rheinische-post.deRedaktion:Rheinland Presse Service GmbH, Monschauer Straße 1,40549 Düsseldorf, José Macias (verantwortlich), Jürgen Grosche,Jörg MehlKontakt: 0211 528018-0, redaktion@rheinland-presse.de

Düsseldorfer Wohnprojekte

„Enge und durch Ehrlich-keit geprägte Zusammen-arbeit zwischen Politik,Verwaltung und Akteurenam Wohnungsmarkt er-öffnet die Möglichkeit,fachliche Kompetenz alsberatendes Element ein-zubringen. Das Düssel-dorfer HandlungskonzeptWohnen ist hier ein sehrgutes Beispiel.“Christian Deussen(Deussen Immobilien)

„In Gestaltungswettbe-werben treiben vieleWünsche wie beispiels-weise in der Festlegungder Fassadenmaterialien,die weder einen Mehr-wert der Architekturnoch für den Käuferndarstellen, die Preisekünstlich hoch.“Stefanie Adams(Eckehard AdamsWohnungsbau)

„Mit sechs Standorten inDüsseldorf, Ratingen,Duisburg und seit dem1. April auch in Essen po-sitioniert sich die BöckerWohnimmobilien GmbHals Unternehmen, dasauch im südlichen Ruhr-gebiet zunehmendWachstumspotenzialund einen attraktivenMarkt sieht.“Thomas Schüttken(Böcker Wohnimmobilien)

„Wir müssen die Räumein größeren Maßstäbensehen und bauen des-halb beispielsweise amHauptbahnhof in Mön-chengladbach, nur 20Minuten von Düsseldorfentfernt.“Klaus Franken(Catella)

„Wir haben in Oberkas-sel, Mörsenbroich undPempelfort rund 570Wohnungen erfolgreichvermarktet. Der Düssel-dorfer honoriert Qualitätund ist offen für neueWohnformen, wie wirauch bei unseren Wohn-hochhäusern an der Tou-louser Allee festgestellthaben.“Michael Krass(Pandion)

„Die S Corpus Immobi-lienmakler GmbH ist derführende Anbieter imRheinland und rangiertdeutschlandweit seit Jah-ren unter den Top-Im-mobilienvermittlern.Durch die Partnerschaftmit der StadtsparkasseDüsseldorf erhalten Käu-fer alle Leistungen aus ei-ner erfahrenen Hand.“Claudia Schmidt-Garve(S Corpus)

„Eigennutzung oder Ka-pitalanlage – mit wel-chem Motiv kaufen Düs-seldorfer Wohnimmobi-lien? Hohe Wohnqualitätund eine sehr gute Ver-kehrsanbindung sindgleichermaßen attraktiv.Düsseldorf ist eine der in-teressantesten Metropo-len in Deutschland.“Bernd Meier(Hüttig & Rompf)

„In Grafental wurden be-reits 600 Wohnungen fer-tiggestellt, 100 Eigen-tumswohnungen sindderzeit im Bau. Ein neuesProjekt „Zauberberg“ be-steht aus luxuriösen Ei-gentumswohnungen ineinem wunderschönenParkgelände am Grafen-berger Wald.“Andreas Mauska(Grafental)

„Unsere Bautradition be-gann 1864 mit Kirchen,Klöstern und Fabriken.Heute, in vierter undfünfter Generation, stehtRalf Schmitz für konse-quent hochwertigesWohnen mit Projektenwie dem Deger’s in Flin-gern oder der Rubens-straße im Zooviertel.“Axel Martin Schmitz(Ralf Schmitz)

Region profitiert vom Düsseldorf-Boom(jgr) Immobilienmärkte sindnicht nur lokal zu betrachten.„Wir müssen die Räume in grö-ßeren Maßstäben sehen undbauen deshalb beispielsweiseam Hauptbahnhof in Mön-chengladbach, nur 20 Minutenvon Düsseldorf entfernt“, sagtKlaus Franken (Catella) beimneunten Roundtable „Düssel-dorfer Wohnprojekte“ derRheinischen Post. Deshalb seidie Etablierung der Metropol-region ein wichtiger Schritt ge-wesen. „Die angrenzendenStädte profitieren von der Ent-wicklung im DüsseldorferMarkt“, sagt Holger Knille(Stadtsparkasse Düsseldorf).Ein Problem sei die verkehrs-

dung oder Versorgung mitSchulen. „Düsseldorf wird hierimmer das Premiumsegmentbleiben“, ist die Expertin über-zeugt. In der Landeshauptstadt

ten sich sehr unterschiedlich,beobachtet Birgit Pfeiffer (En-gel & Völkers). Sie verweist aufandere Rahmenbedingungenbei Umfeld, Verkehrsanbin-

Als positives Gegenbeispielnennt Schüttken Duisburg.Dort tue man einiges dafür,neue Einwohner zu gewinnen.Die regionalen Märkte gestal-

technische Anbindung. Wäresie besser, könne man nochmehr ausweichen, meint Ro-bert Bambach (Interboden).Hohe Preise seien in Städtenwie Wuppertal nicht durch-setzbar. Also durchaus Per-spektiven für Menschen, dieWohnraum suchen. In Märk-ten wie im Duisburger Süden,in Ratingen oder Essen könntesich sogar noch mehr entwi-ckeln, wenn die Politik dort ak-tiver wäre, stellt ThomasSchüttken (Böcker) fest. „Man-che Kommunen wollen offen-bar nicht wachsen“, vermuteter. Sie müssten dann ja auch inentsprechende Infrastruktur(Schulen, Kitas) investieren.

seien auch die Preise der Be-standsimmobilien deutlich ge-stiegen. „An dieser Situationwird sich so schnell nichts än-dern.“ Es gebe noch Gebietefür sozialen Wohnungsbau,doch dort müsste die Infra-struktur verbessert werden.

Unterschiede gibt es auchbeim Grad der Digitalisierung– ein wichtiges Stichwort inZeiten, in denen digitale Struk-turen auf Kosten und Effizienzeinwirken. Als Beispiel nenntChristian Deussen die Geopor-tale, die Bürgern den Zugangzu wichtigen raumbezogenenDaten ermöglichen sollen. Gutsei das Portal in Düsseldorf.„Jede Kommune hat ihr eige-

nes Portal – in durchaus unter-schiedlichen Qualitäten. Eswäre gut, wenn die Landesre-gierung ein einheitliches Sys-tem einführen würde“, fordertDeussen. Für die Digitalisie-rung aber sind Investitionennötig. „Geld wird gebrauchtund schnelle Entscheidungen.Eine schnelle Entscheidungkann aber auch einmal eineFehlentscheidung sein“, sagtMartin Koll (WvM). Aus Sorgedavor würden sich viele Kom-munen zurückhalten. „Sie ha-ben weder das Geld, noch tref-fen sie schnelle Entscheidun-gen. Der Fortschritt der Digita-lisierung wird also noch dau-ern“, vermutet Koll.

VON JÜRGEN GROSCHE

Die erdrückend hohen Preiseauf dem Düsseldorfer Immobi-lienmarkt belasten nicht nurKaufinteressenten. Betroffensind auch die Mieter, unter ih-nen viele, die an die Grenze desMöglichen kommen. Ist danicht auch die Politik gefor-dert? Versuche gibt es ja, diePreise ins Erträgliche zu drü-cken: Mietpreisbremse, Hand-lungskonzept Wohnen undpreisgedämpfte Anteile beiWohnprojekten, um nur einpaar zu nennen.

Die Politik könnte aber nochan ganz anderen Stellschrau-ben drehen, um die Ausufe-rung der Preise zu dämpfen –darauf weisen Immobilienspe-zialisten beim neunten Round-table „Düsseldorfer Wohnpro-jekte“ der Rheinischen Post

hin. Eine wäre, dass das Landdie Grunderwerbssteuer senkt.Das halten die Experten indesfür „Wunschdenken“, wie esChristian Deussen (DeussenImmobilien) formuliert.

Eine weitere Steuer treibt diePreise hoch: Sämtliche Bau-kosten werden mit 19 ProzentMehrwertsteuer belastet. Dassei angesichts der Preisent-wicklung problematisch,meint Deussen. Klaus Franken(Catella) schlägt hier ein Ange-bot vor, das die Branche ma-chen könnte: Die Mehrwert-steuer könnte sinken, dafürbieten die Unternehmen mehrWohnraum mit gedeckeltenMieten an.

In den Diskussionen umhohe Preise und Mieten kom-men diese steuerlichen Aspek-te häufig nicht vor, stattdessenstehen die Immobilienunter-

nehmen in der Schusslinie.Dabei sind es weniger die Bau-kosten als die Grundstücks-preise, die in Ballungsgebietenfür Auftrieb sorgen. „DieGrundstücke werden teurer,weil die Menschen in die Städ-te dringen, auf der Suche nachEinkaufsmöglichkeiten, sowiegastronomischen, medizini-schen und kulturellen Angebo-ten im Umfeld“, sagt MichaelKrass (Pandion). „Wegen derhohen Grundstückspreise stei-gen dann auch die Marktpreiseder Immobilien“, fügt AndreasMauska (Grafental) hinzu.

Mit den Grundstückspreisenwäre die Diskussion wiederumbei der Politik, denn es sind jadie Kommunen, die neueGrundstücke ausweisen undverkaufen. „Das Problem: Dieöffentliche Hand verkauft anden Höchstbietenden“, merkt

Thomas Schüttken (Böcker)an. Das widerspreche demZiel, günstigen Wohnraum zuschaffen. Entsprechende For-derungen an die Wirtschafthält Schüttken daher für„scheinheilig“.

Als einen Ausweg bringtClaudia Schmidt-Garve (S Cor-pus) die Anregung ins Spiel,dass die Städte weiterhin neueGrundstücke suchen müsse,auch in Randlagen. „Dannmuss aber auch die Verkehrs-anbindung verbessert wer-den.“

Krass beobachtet darüberhinaus einen neuen Trend:„Das Angebot an Gewerbe-und Büroflächen in zentralenLagen nimmt wieder zu.“ Diehöchsten Grundstückskauf-preise werden nicht bei Projek-ten mit den höchsten Wohnan-teilen erzielt. „Bei Gebotsver-

fahren können diejenigen, diehöhere Büroanteile realisierenwollen, mehr bieten und be-kommen den Zuschlag.“ Hierwirke die Preisbindung für dengeförderten Wohnungsbaukontraproduktiv, „als Folgewerden auf dem Markt nichtmehr, sondern weniger Woh-nungen angeboten“.

Bei einem weiteren Punktsehen die Immobilienspezia-listen die Politik mitverant-wortlich dafür, dass die Preisein die Höhe schnellen, undzwar bei den „ausuferndenQualitätsanforderungen“, wiees Thomas Haucke (Bonava)formuliert. Er fordert eine„Entschlankung bei den bau-technischen Vorschriften“.Bernd Meier (Hüttig & Rompf)kritisiert hier, dass zum Bei-spiel die Anforderungen derEnergieeinsparverordnung

(EnEV) immer mehr gestiegenseien. Haucke weist zudem da-rauf hin, dass Baugenehmi-gungen viel zu lange dauern.„Es gibt Wartezeiten von ei-nem Jahr! Das müsste verkürztwerden. Wenn die Genehmi-gungen zügiger gingen, könn-ten viele Projekte schnellerrealisiert werden.“ „Das dauertalles zu lange“, findet auchMartin Koll (WvM), „viele Vor-haben stocken“. Die einzigeMöglichkeit, die Preise in denGriff zu bekommen, sei, dasAngebot zu erhöhen. Wegender niedrigen Zinsen würdenjetzt auch teurere Objekte vomMarkt aufgenommen. „Wirmüssen also jetzt die Angeboteauf den Markt bringen.“ AxelMartin Schmitz (Ralf Schmitz)findet, dass die Immobilien-wirtschaft einen Beitrag liefernkann: „Wir stehen alle mit in

der Verantwortung, mehrWohnraum zu schaffen.“ Erwarnt allerdings davor, zu vieleKompromisse auf Kosten vonArchitektur und Ausführungeinzugehen. „Nachhaltigkeitbedeutet auch: Jedes Hausmuss sich länger als bloß 20, 30Jahre bewähren – im Stadtbildund in seiner Bauqualität. An-derenfalls müsste es ja nachkurzer Zeit wieder saniert odersogar abgerissen werden.“

Die Warnung von StefanieAdams (Eckehard Adams) gehtin eine andere Richtung: In Ge-staltungswettbewerben trei-ben nach ihrer Beobachtungviele Wünsche wie beispiels-weise in der Festlegung derFassadenmaterialien, die we-der einen Mehrwert der Archi-tektur noch für den Käuferndarstellen, die Preise künstlichhoch.

An hohen Immobilienpreisen sind politische Rahmenbedingungen nicht unschuldig, sind Branchenexperten überzeugt.

Politik als Preistreiber

Die hohen Immobi-lienpreise in Düssel-dorf machen Wohn-projekte in denNachbarstädten –wie hier in Mön-chengladbach –attraktiv.FOTO: CATELLA PROJECTMANAGEMENT

FOTO: WERNER GABRIEL

In Grafental ist noch kein Ende in Sicht. Zumindest was neuen Wohnraum angeht – denn belebt undlebenswert ist das Quartier im Düsseldorfer Osten schon lange. Anfang 2019 entsteht der nächste Bau­abschnitt mit einem besonders großen, begrünten Innenhof. Viel Freiraum für die neuen Bewohnerund ein würdiger Abschluss der Grafental­Promenade, welche die verschiedenen Bauabschnitte ver­bindet.

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In bester Lage, keine 50 Meter von der Königsallee entfernt, entsteht ein neuer Lebensmittelpunkt im HerzenDüsseldorfs. Von kleinen Studios über größere Schnitte bis hin zu drei Penthouses mit Blickbeziehungen zu denLandmarks der Hauptstadt vereint das Stadthaus unterschiedlichste Wohntypen von 45 m² bis 220 m² zu einemharmonischen Ensemble. Mit einer Architektur, die bei aller Eleganz der Form äußerst repräsentativ wirkt, ohnesich in den Vordergrund zu drängen. Dieser Idee folgt auch die kleine Piazza vor demHaus, die einen wohltuendenAbstand zum Geschehen der nahen Königsallee schafft. Das vielfältige Angebot des Düsseldorfer Stadtzentrumsist von hier aus zum Greifen nahe, nicht zuletzt das neue Shoppingcenter „The Crown“ mit dem Premium­Lebens­mittelmarkt Edeka Zurheide. Das Projekt erfreut sich großer Beliebtheit und so wurde jüngst ein Verkaufsstandvon 50% erreicht.www.leading-buildings.de

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Klassische Architektur und allerhöchsten Wohnkomfort kennzeichnen das neue Projekt ZOO – GÄRTEN imStadtteil Düsseltal. Wenige Schritte vom Zoopark entfernt entstehen hier zwei herrschaftliche Wohngebäudemit insgesamt 22 Wohneinheiten. HAUS GRUNER und HAUS HALLBERG, ausgestattet mit modernster Technikund allen Annehmlichkeiten zeitgenössischenWohnens. Großzügige Eingangsbereiche, lichtdurchflutete Wohn­räume, große Terrassen prägen das angenehme Wohnambiente in bester Lage, umgeben von altem Baum­bestand undweitläufig angelegten privaten Gärten. Die Wohnflächen liegen zwischen ca. 140m² und ca. 247m².Fertigstellung in 2019.

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Die Catella Project Management konzipiert mit dem Grand Central, direkt am Hauptbahnhof und damit imHerzen Düsseldorfs gelegen, ein urbanes Quartier mit drei Hochhäusern, über 1.000 Wohnungen, Hotel,Gastronomie, Supermarkt, Tagespflege und Kindertageseinrichtungen. Das Besondere an diesem innerstäd­tischen Quartier ist, dass für jeden die richtige Wohnung angeboten wird: von der Einzimmerwohnung fürAlleinstehende oder Studenten, über großzügige Gartenwohnungen oder geräumigen Etagenwohnungen fürFamilien bis hin zu altengerechte Wohnungen. Das Handlungskonzept Wohnen der Landeshauptstadt Düs­seldorf von geförderten und preisgedämpften Wohnungen wird dabei ebenso umgesetzt. Dinge des täglichenBedarfs und jegliche Nahversorgung lassen sich auf kurzem Wege oder innerhalb des Quartiers erledigen.Auf 40.000m² Grundstücksflächewerden insgesamt 500Mio. EUR investiert. Noch dieses Jahr soll Baubeginn sein.www.catella.com

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Rhein

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Die Immobilie befindet sich in der Stadtmitte der Landeshauptstadt Düsseldorf. Durch den Abriss des nochexistierenden Altbaus entsteht ein 5­geschossiges Mehrfamilienhaus in hochwertiger Massivbauweise miteinem Townhouse als Innenhofbebauung. Dadurchwerden siebenWohneinheitenmit jeweils 2½ bis 3 Zimmerngeschaffen. Die Umgebung ist von Wohngebäuden mit Ladenlokalen im Erdgeschoss sowie reinen Bürogebäu­den geprägt. Mit der Nachbarschaft von Schadowstraße, der Königsallee und dem Hofgarten ist die Lage dieserImmobilie an Zentralität nicht zu übertreffen. Egal ob mit dem Fahrrad, zu Fuß oder dem Auto – alles ist superzu erreichen.

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AmWehrhahn – Moderner Neubau im Zentrum von Düsseldorf8Entworfen vom bekannten Düsseldorfer Architekten Bruno Lambart ist die Schillerstraße 12 ein gelungenesBeispiel der Architektur der Nachkriegsmoderne. Herzstück des Hauses ist das für die fünfziger Jahre typischeTreppenhaus, welches behutsam modernisiert wird. Es entstehen insgesamt fünf Wohnungen: eine Garten­wohnung und eine Penthouse­Wohnung jeweils über zwei Ebenen sowie drei Loftwohnungen in den mittlerenGeschossen. Die Grundrisse überzeugen durch ihre Funktionalität und Großzügigkeit.Mit viel Liebe zum Detail geplant, vom Türgriff über das Treppenhaus hinzu Einbauten und Garderobenschränkenhat Bruno Lambart ein Gesamtkunstwerk geschaffen. Die Grundrisse des Hauses zeichnen sich durch ihre beson­dere Großzügigkeit und Modernität aus. Herzstück jeder Wohnung ist der raumgreifende Flur, der das Betreten zueinem besonderen Erlebnis werden lässt.Vertrieb über: S Corpus Immobilienmakler GmbH, www.s-corpus.de

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